Pablo van der Lugt
NICE EDITIE
THE TIMBER TRUTH
BUSTING THE MYTHS ABOUT THE REAL POTENTIAL OF TIMBER BUILDINGS
NICE ONTWIKKELT DE WERELD VAN MORGEN
BOUWEN MET IMPACT
NICE Developers is opgericht vanuit de overtuiging dat bouwen radicaal anders moet. Te midden van klimaatcrisis, materiaalschaarste en woningnood ontwikkelt NICE gebouwen die niet alleen een antwoord geven op deze uitdagingen, maar ook blijvende impact maken op stad, buurt en natuur. Door circulaire houtbouw te combineren met biodiversiteit en betaalbare woningen laat NICE zien dat een lagere ecologische voetafdruk en meer inclusiviteit hand in hand kunnen gaan en dat duurzame vernieuwing in de bouwsector op grote schaal haalbaar is.
NICE toont dat een gebouw méér kan zijn dan een stapel woningen: het kan CO2 opslaan, vogels en insecten een thuis bieden, én een gemeenschap versterken. SAWA – het eerste circulaire houten hoogbouwproject van Nederland – is een tastbaar bewijs van deze missie. Dit 50 meter hoge woongebouw in Rotterdam slaat ruim 2.500 ton CO2 op met 3.300 m³ hout, integreert 600 meter vaste
plantenbakken met meer dan 3.000 planten en biedt onderdak aan vogels en vleermuizen via 140 nestkasten. Daarnaast maakt de mix van koop-, huuren middenhuurwoningen SAWA tot een sociaal inclusief gebouw dat bijdraagt aan een leefbare stad.
SAMEN DE NIEUWE STANDAARD
Met oprichters Mark Compeer en Robert Winkel aan het roer van een gedreven team van pioniers en partners, in nauwe samenwerking met Mei architects and planners en met de daadkrachtige steun van mede-aandeelhouder Focus on Impact, brengt NICE het bouwen van morgen vandaag in praktijk. NICE nodigt gemeenten, corporaties en beleggers uit om samen de nieuwe standaard te realiseren: woongebouwen realiseren, die bijdragen aan een leefbare stad én een gezonde planeet.
SAWA in het Lloydkwartier in Rotterdam – het eerste circulaire houten woongebouw van Nederland.
HET ANTWOORD IS NICE
CIRCULAIR HOUTBOUWCONCEPT MET VIJF KERNWAARDEN
Het NICE Concept is een bewezen circulair houtbouwconcept gebaseerd op een flexibel open bouwsysteem van kolommen, balken en vloeren. Deze nieuwe standaard zorgt voor Paris Proof woongebouwen. Het concept maakt industrieel, stikstofarm bouwen mogelijk en combineert houtbouw met betaalbare woningen, natuurinclusief ontwerp en gedeelde faciliteiten.
Het concept brengt vijf kernwaarden samen:
• Klimaatvriendelijk
Impactvolle CO2-reductieen Paris Proof
• Toekomstgericht & Circulair
Flexibel en losmaakbaar
• Biodiversiteit
Gebouwen als leefgebied voor mens én natuur
• Sociaal inclusief
Betaalbare woningen en gedeelde voorzieningen
• Haalbaar & Snel
Concurrerend en efficiënt te realiseren
Met deze kernwaarden ontwikkelt NICE toekomstbestendige woonomgevingen die verder gaan dan techniek alleen: woonplekken die gezondheid, verbondenheid en leefkwaliteit voor generaties versterken
SAWA dankt haar naam aan het natuurinclusieve ontwerp met groene terrassen, die ruimte bieden aan planten, dieren én bewoners – royale, levendige buitenruimtes midden in de stad.
KLIMAATVRIENDELIJK
CO2-REDUCTIE EN PARIS PROOF ALS NIEUWE STANDAARD
De bouwsector is verantwoordelijk voor 37% van de nationale CO2-uitstoot, grotendeels veroorzaakt door traditioneel beton en staal. Europese regelgeving zoals de EU-taxonomie en de CSRD verplicht organisaties hun uitstoot te verantwoorden. Banken en beleggers lopen hierin voorop en investeren steeds meer in projecten die aan deze eisen voldoen. Het Parijs Akkoord dwingt ons nu al om materialen te gebruiken met een lage CO2-uitstoot.
Bouwen met hout verlaagt de emissies tijdens de bouw en slaat CO2 op. Door grootschalig hout toe te passen vervangt NICE vervuilend beton en staal en levert het direct een bijdrage aan de klimaatdoelen van Parijs. NICE-gebouwen zijn Paris Proof: ze voldoen vandaag al aan de normen die in 2030 breed verplicht zullen zijn.
Bij SAWA resulteerde dit in ruim 2.500 ton opgeslagen CO2 en een substantiële vermindering van emissies in de bouwfase. Klimaatvriendelijk bouwen betekent bij NICE: een tastbare bijdrage aan het tegengaan van opwarming van de aarde, zonder in te leveren op kwaliteit of comfort.
De houten draagconstructie van SAWA bestaat vrijwel volledig uit CLT en Glulam en slaat ruim 2.500 ton CO2 op.
TOEKOMSTGERICHT & CIRCULAIR
OPEN BUILDING & LOSMAAKBAAR
De samenleving verandert, en daarmee ook de manier waarop mensen wonen, werken en samenleven. Om écht duurzaam te bouwen, moeten gebouwen toekomstbestendig zijn: flexibel genoeg om mee te bewegen met veranderende en nog onbekende woonwensen.
Het NICE Concept is gebaseerd op Open Building: een constructie van kolommen, balken en vloeren die maximale indelingsvrijheid biedt. Woningen kunnen eenvoudig worden samengevoegd of gesplitst en zijn op die manier in de toekomst aanpasbaar aan nieuwe behoeften.
SAWA – een demontabel bouwsysteem van kolommen, balken en vloeren met droge ballast op de vloeren in plaats van beton voor optimale circulariteit en flexibiliteit.
Ook zijn de gebouwonderdelen losmaakbaar opgebouwd, zodat materialen opnieuw kunnen worden gebruikt. Bij SAWA is dit zichtbaar in de vloeropbouw: Op de vloeren van CLT is droge ballast toegepast in plaats van beton. De kolommen, balken en vloeren zijn in elkaar geschroefd en kunnen ook weer gedemonteerd worden. Daarmee zijn de onderdelen scheidbaar en herbruikbaar. Zo kunnen gebouwen niet alleen meegroeien met bewoners, maar behouden ook waarde als materiaalbanken voor toekomstige generaties.
SOCIAAL INCLUSIEF
BETAALBAAR WONEN, GEZOND LEVEN EN DELEN
NICE laat zien dat de voordelen van wonen in een houten woongebouw – met extra woonkwaliteit door biodiversiteit, gedeelde functies en gezonde materialen – niet voorbehouden hoeven te zijn aan een selecte groep. Ook in de sociale en middenhuursector is dit haalbaar. NICE werkt hiervoor samen met woningcorporaties om gezamenlijke duurzaamheidsambities te realiseren en betaalbare, toekomstbestendige woningen te ontwikkelen.
SAWA – de mix van koop-, huuren middenhuurwoningen, de gemeenschappelijke ruimten en deelfuncties in SAWA stimuleren diversiteit, ontmoeting en sociale verbondenheid.
SAWA in Rotterdam is hiervan een concreet voorbeeld. Van de 109 woningen behoort bijna de helft tot het middenhuursegment. Van deze 50 middenhuurwoningen heeft NICE 86% toegewezen aan mensen met een maatschappelijk beroep en doorstromers uit de sociale huursector. Daarmee draagt SAWA actief bij aan een inclusieve stad.
Daarnaast stimuleert NICE ontmoeting en gemeenschapszin: bewoners delen voorzieningen zoals deelauto’s, gereedschap, een gezamenlijke tuin en ruimtes voor ontmoeting. Sociale inclusie betekent bij NICE: gebouwen die bijdragen aan verbinding en een eerlijke stad.
BIODIVERSITEIT
GEBOUWEN ALS LEEFGEBIED VOOR MENS
ÉN NATUUR
De achteruitgang van biodiversiteit is één van de grootste uitdagingen van onze tijd: steden groeien, maar het leefgebied van vogels, bijen en vlinders krimpt. NICE ziet het als verantwoordelijkheid om gebouwen onderdeel te maken van de oplossing.
Door groene gebouwen te ontwikkelen draagt
NICE actief bij aan het versterken van de stedelijke biodiversiteit. Samen met stadsecologen en
SAWA – 600 meter vaste plantenbakken, een jaarrond groen plan - ontwikkeld met stadsecologen en biologen - en 140 nestkasten maken SAWA tot een leefgebied voor vogels, vleermuizen en bestuivers.
biologen worden nestkasten, vaste plantenbakken en daktuinen geïntegreerd die aansluiten op de ecologische structuren van de stad.
Bij SAWA resulteerde dit in meer dan 3.000 planten, 600 meter vaste plantenbakken en 140 nestkasten. Het gebouw biedt voedselvoorziening voor insecten en vogels en levert zo een directe bijdrage aan een veerkrachtig stedelijk ecosysteem. NICE laat zien dat woningen en natuur elkaar niet uitsluiten, maar juist versterken.
HAALBAAR & SNEL
CONCURREREND BOUWEN MET HOUT
Houtbouw is niet alleen duurzaam, maar ook efficiënt en concurrerend. Prefab houtconstructies zijn licht en maken snelle, schone bouwprocessen mogelijk, met minder stikstofuitstoot en minder hinder voor de omgeving. Daarmee vormt het NICE
Concept een volwaardig en concurrerend alternatief voor traditionele betonbouw.
De aanpak van NICE gaat verder dan efficiëntie alleen. Door ketenintegratie – waarbij architect, ontwikkelaar, bouwer en houtleverancier vanaf het begin samenwerken – worden projecten kosteneffectief en met hoge kwaliteit gerealiseerd. Daarbij kiest NICE bewust voor een andere
businesscase: de focus ligt op het toevoegen van maatschappelijke waarde in plaats van winstmaximalisatie.
Participatie vormt bij NICE een vast onderdeel van de ontwikkelstrategie. Door zorgvuldige inpassing en actieve betrokkenheid van de buurt worden projecten niet alleen sneller geaccepteerd, maar ook een waardevolle en duurzame aanwinst voor hun omgeving.
NICE bewijst dat circulair en sociaal bouwen niet duurder hoeft te zijn, maar juist haalbaar en schaalbaar is.
SAWA – prefab houtmodules zorgen voor een schoon, stil en efficiënt bouwproces met minimale stikstofuitstoot.
SAWA
EEN NIEUWE STANDAARD IN HOUTBOUW
In het hart van Rotterdam staat SAWA: het eerste volledig circulaire houten woongebouw van Nederland. Met een hoogte van 50 meter, 109 woningen en een mix van koop, huur en middenhuur vormt SAWA een prototype voor de stad van de toekomst.
De hoofddraagconstructie van het gebouw slaat ruim 2.500 ton CO2 op en bestaat uit 3.300 m3 gecertificeerd hout. Dankzij het open bouwsysteem is het flexibel en circulair; vloeren zijn losmaakbaar en materialen herbruikbaar. Met 600 meter plantenbakken, 3.000 planten en 140 nestkasten is SAWA een ecosysteem op hoogte, waar mens en natuur samenleven.
SAWA biedt ruimte voor betaalbare woningen, gemeenschappelijke tuinen en deelvoorzieningen. Het gebouw is veelvuldig onderscheiden met internationale prijzen en geldt wereldwijd als bewijs dat circulaire houtbouw op grote schaal haalbaar is. SAWA is niet alleen een icoon, maar vooral een tastbaar bewijs: zo kan en zo móét de toekomst eruitzien.
Het systeem van kolommen, balken en vloeren is uitvoerig getest en getoetst met een achttal second opinions op brandveiligheid, constructieve veiligheid en geluid. Daarbij zijn voor de start van de houtbouw live testen uitgevoerd in de mock-up, waarmee de haalbaarheid werd bewezen. Ook tijdens en na de bouw bevestigen testrapporten de prestaties. Dit systeem vormt daarmee een nieuwe standaard voor gestapelde woningbouw in hout – van drie lagen tot hoogbouw van 140 meter.
SAWA – het tastbare bewijs dat circulaire houtbouw op grote schaal haalbaar is.
SAWA in Rotterdam – het prototype voor de stad van de toekomst
VIJF PRODUCTEN VOOR DE STAD VAN MORGEN
VAN HOOGBOUW TOT ECO VILLAGES EN DRIJVEND WONEN
Het NICE Concept vertaalt zich in vijf productgroepen die samen de bouwstenen vormen voor een duurzame en inclusieve stad. Van kleinschalige ingrepen tot grootschalige hoogbouw: alle producten zijn biobased, circulair en Paris Proof.
VERDICHTEN
NICE verdicht binnenstedelijke locaties met lichte houtconstructies. Materialen van gebouwen die het einde van hun levensduur bereiken worden geoogst en hergebruikt, onder andere als droge ballast in nieuwe vloeren. Ook bestaande funderingen worden benut, waardoor met lichte houtbouw vaak meer lagen kunnen worden toegevoegd. Zo ontstaat een circulaire bouwmethode die meer woningen toevoegt met minder materiaalgebruik en CO2-uitstoot. Verdichten biedt steden de kans om duurzaam te groeien binnen de bestaande grenzen, terwijl de kwaliteit van de leefomgeving wordt versterkt.
Binnenstedelijke verdichting met circulaire bouwmethode hout: meer woningen, minder CO2, en versterking van de kwaliteit van de bestaande leefomgeving.
Met lichte houtconstructies verlengt NICE de levensduur van bestaande gebouwen en voegt nieuwe woningen toe aan de stad.
OPTOPPEN
Met lichte houtconstructies voegt NICE nieuwe woonlagen toe op bestaande gebouwen, vaak gecombineerd met renovatie of transformatie van het onderliggende pand. Deze aanpak verbetert de kwaliteit van bestaand vastgoed en voegt extra biobased woningen toe. Door maximaal gebruik te maken van bestaande structuren en dit aan te vullen met biobased materialen ontstaat de laagst mogelijke CO2-uitstoot. Optoppen verlengt de levensduur van gebouwen en biedt een circulair antwoord op de druk op de woningmarkt, met behoud van stedelijk karakter en historie.
DRIJVEND WONEN
NICE ontwikkelt in samenwerking met BIK Bouw drijvende woonconcepten die inspelen op stijgende waterstanden en schaarste aan bouwgrond. Prefab biobased woningen op het water zijn zelfvoorzienend met energie- en watersystemen. Drijvend wonen biedt flexibiliteit in dichtbebouwde steden en voegt tegelijk nieuwe woonkwaliteit toe. Het is een innovatief antwoord op klimaatadaptatie en toont hoe water kan worden benut als ruimte voor duurzame groei.
Eco Villages verbinden natuur, water en community tot een veerkrachtige, klimaatadaptieve leefomgeving.
ECO VILLAGE
NICE ontwikkelt complete wijken waarin natuur, klimaatadaptatie en community centraal staan. Eco Villages worden Paris Proof ontworpen met circulaire en biobased bouwprincipes en een gemengd woonprogramma dat een diverse en toekomstbestendige leefomgeving biedt. Door de bodem zoveel mogelijk open te houden en door te werken met lichte funderingen worden bodemstructuren hersteld, wordt ruimte gegeven aan water en worden ecologische en cultuurhistorische waarden versterkt. Bodem, water en groen vormen de basis van het stedenbouwkundige plan, waarin woongebouwen te gast zijn.
Door groene openbare ruimten en gedeelde voorzieningen ontstaat een buurt die niet alleen bijdraagt aan biodiversiteit, maar ook sociale samenhang en veerkracht stimuleert. Eco Villages tonen hoe gebiedsontwikkeling hand in hand kan gaan met klimaatadaptatie én leefkwaliteit.
HOOGBOUW – 50 TOT 140 METER
NICE ontwikkelt volledig biobased torens van 50 tot 140 meter. Van de begane grond tot de liftkern is de constructie uitgevoerd in hout, zonder beton. Deze duurzame torens bouwen voort op bestaande stedelijke infrastructuur en combineren efficiëntie met hoogwaardige woonkwaliteit voor een groeiende stadsbevolking en een leefbare stad. Daarmee laat NICE zien dat er een Paris Proof alternatief is voor hoogbouw in beton en staal.
NICE TOWER
De NICE Tower wordt met 140 meter hoogte de hoogste houten woontoren van Europa. Waar SAWA het prototype vormde, bewijst de Tower dat circulaire hoogbouw ook op grote schaal haalbaar is. Met houten gevelschoren en een houten liftkern, zonder beton, wordt de uitstoot aanzienlijk verminderd. De toren biedt een inclusief woonprogramma, gemeenschappelijke daktuinen en een natuurinclusief ontwerp dat aansluit op ecologische structuren in de stad. De NICE Tower is ontworpen als Paris Proof alternatief voor beton en staal en markeert een nieuwe stap in de ontwikkeling van circulaire stedelijke hoogbouw.
SAMENWERKEN AAN IMPACT
SNEL INZICHT IN KANSEN EN MOGELIJKHEDEN
NICE nodigt gemeenten, corporaties en beleggers uit om mee te doen. Met de quickscan brengt NICE in een vroeg stadium het ontwikkelpotentieel en de mogelijkheden voor circulaire houtbouw in kaart: van een volumestudie naar de financiële haalbaarheid en van CO2-reductie tot biodiversiteit en betaalbaarheid.
Zo ontstaat snel inzicht in kansen en impact, op basis waarvan projecten ontstaan die haalbaar, schaalbaar en toekomstbestendig zijn – en tegelijk bijdragen aan een gezonde stad.
Samenwerking is de sleutel tot verandering. Met partners – en met opdrachtgevers – bouwt NICE aan een toekomst waarin klimaatverbetering én het realiseren van extra woningen hand in hand gaan. Het antwoord is NICE
www.nicedevelopers.nl
SAWA – de start van de houtbouw werd feestelijk ingeluid door wethouder Chantal Zeegers.
THE TIMBER TRUTH
BUSTING THE MYTHS ABOUT THE REAL POTENTIAL OF TIMBER BUILDINGS
Timber is often hailed as the material of the future — renewable, low-carbon, and beautiful. Yet despite growing enthusiasm for timber construction, persistent myths continue to shape how architects, policymakers, and builders perceive wood. Is it really less durable? Too flammable? Limited in design? Or environmentally overrated?
The Timber Truth dismantles sixteen of the most common misconceptions about timber — from concerns about fire safety, strength, and lifespan, to debates on carbon storage, circularity, and sustainable forestry. Drawing on the latest scientific research, European building practice, and policy developments, the book reveals what the data actually show — and where the real challenges lie.
Structured around four themes — Building Quality & Performance, Environment & Climate, Forestry & Availability, and Economy & Market — The Timber Truth combines rigorous analysis with inspiring visuals, including stunning examples of the most innovative mass timber and biobased projects from around the world. Written in a clear, accessible style, it offers professionals the knowledge and perspective to move beyond opinion and ideology — toward evidencebased, nature-positive construction.
About the Author
Dr. Pablo van der Lugt is an architectural engineer and leading voice in mass timber and biobased construction. Author of Tomorrow’s Timber and Booming Bamboo, he bridges science and practice to show how building with nature can combat climate change. As a keynote and TEDx speaker, he inspires audiences worldwide with his vision of a sustainable built environment.
Cover photo: ©Ossip van Duivenbode
ISBN: 978-90-834293-5-9