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Room for change Rethinking how we live and work
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Since 2000 www.WeArePaperjam.lu www.Paperjam.lu Postal address PO Box 728, L-2017 Luxembourg Offices 10 rue des Gaulois, Luxembourg (Bonnevoie) Phone (+352) 20 70 70 E-mail Firstname.name@paperjam.lu Founder, CEO and Paperjam News Director Mike Koedinger Chief Operations Officer Etienne Velasti Editorial Director Mike Koedinger Editor in Chief Hugo Hirsch Art Director Cassandre Bourtembourg Designer Juliette Noblot Based on Paperjam’s visual identity developed by Reza Kianpour (Kianpour & Partners). Journalists Sylvain Barrette, Alix Bellac, Louise Braibant, Camille Bourgeois, Marc Fassone, Émilie Gline, Mike Gordon, Maëlle Hamma, Hugo Hirsch, Souada Kermani, Thierry Labro, Sarah Lambolez, Anissa Maamri, Manon Méral, Ioanna Schimizzi, Rebeca Suay, Claire Schlinger Desk Editor Cédric Haumont (-321) Photographes Julian Pierrot, Jan Hanrion, Patricia Pitsch Director Francis Gasparotto (-301) Client Media Operations Florence Saintmard (-310) Paperjam Studio Téléphone : (+352) 20 70 70-300 Head of Paperjam Studio Rudy Lafontaine Layout Louna Mayer, Alexandra Di Marzio
All rights reserved. Any reproduction or translation, in whole or in part, is strictly prohibited without prior written permission from the publisher. (c) Paperjam S.A. ISSN 3088-599X In accordance with the law of 8 February 2004 on freedom of expression in the media, the following statement is mandatory “once a year, in the first issue distributed.” We have chosen to publish it every month. The publishing company is 100% directly owned by Mike Koedinger, publisher, residing in Luxembourg. He is also responsible for the general management and day-to-day operations.
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Edito
Et si l’on habitait autrement ? Il faudrait construire entre 5.000 et 6.500 logements par an au Luxembourg. Environ 5.000 suffiraient à absorber les nouveaux besoins ; à 6.500, le pays commencerait à résorber le déficit accumulé et pourrait retrouver l’équilibre autour de 2034. Cela supposerait de tenir pendant plus de dix ans un rythme jamais atteint, alors que nous avons livré autour de 4.000 logements par an ces vingt dernières années, construction et reconstruction comprises. Il faut donc bâtir davantage, plus vite, avec moins de freins et à des prix plus accessibles. Mais on ne sortira pas de cette crise uniquement en construisant plus. Il faudra aussi apprendre à habiter autrement. Regardons autour de nous. Qui ne connaît pas quelqu’un vivant seul dans une maison devenue trop grande après le départ de ses enfants ? Ou un couple conservant une chambre rarement utilisée, quand d’autres peinent à trouver quelques mètres carrés pour se loger décemment ? La question devient vite inconfortable, parce qu’elle touche à l’intime. Notre maison, sa taille, son jardin, notre désir de propriété : pourquoi faudrait-il y renoncer ? Et au nom de quoi quelqu’un viendrait-il nous expliquer que nous occupons « trop » de place ? Personne, justement. Mais rien ne nous interdit de nous poser la question.
Nous avons fini par accepter qu’en matière d’énergie ou de mobilité, les nouvelles technologies et les nouvelles normes ne suffiraient pas si nos usages ne changeaient pas aussi. Pourquoi le logement ferait-il exception ? Diviser une grande maison, mutualiser certains espaces ou déménager lorsque nos besoins évoluent ne résoudront pas, à eux seuls, la crise du logement. Mais croire qu’elle disparaîtra sans jamais bousculer nos habitudes paraît tout aussi illusoire. Dans ce nouveau numéro, nous avons bien sûr interrogé le gouvernement et les professionnels du secteur, car c’est d’abord à eux de créer les conditions du changement. Mais cela ne nous dispense pas de repenser notre rapport au logement. Les pages qui suivent ouvrent des pistes. À chacun, ensuite, de décider ce qu’il est prêt à remettre en question.
Hugo Hirsch Rédacteur en chef
08 11 octobre, Luxexpo The Box
4 jours de conférences dédiés à l’habitat! 20 conférences courtes de 30 minutes Tous les jours de 13h30 à 18h00
www.semainenationaledulogement.lu
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SOMMAIRE
Licheron & Jean-Paul Scheuren 006 Julien Reprise en façade
010 Cartographie Le prix de vivre au Luxembourg
Meisch 016 Claude Remettre du neuf dans la machine
016
022
Anne Reuter, Annik Pepermans, Gino Marinelli & Antonio Tavares
Buying a home in Luxembourg: a step-by-step guide
The National Housing Week
028 (practical guide)
Your home, your project, your future
Reynés & Javier Geisseler 030 Salvador Une chambre vide ? Un trésor. Huber 034 Sandra Bâtir vert sans voir rouge
x Lux Real Estate Awards 038 Paperjam Nineteen contenders at the starting line! Agaajani & Jakob Sand 050 Shahram Skypark: pragmatism on an XXL scale Zimmer 056 Céline Le logement sans démesure
056
062 Fun moments at the office? For sure! Toussaint & Pit Hentgen 068 Anne Deux bureaux plusieurs usages et générations
Photos : Jan Hanrion, Julian Pierrot
070 Les 5 choses à retenir de ce numéro
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Reprise en façade
Jean-Paul Scheuren Ancien président de la Chambre Immobilière du Luxembourg et entrepreuneur à la croisée de l'immobilier et de la tech.
L’ancien repart, mais le neuf reste en difficulté et l’offre demeure insuffisante. Julien Licheron et Jean-Paul Scheuren livrent leurs constats et plusieurs pistes de réflexion pour tenter de faire évoluer un marché encore largement grippé. Hugo Hirsch, Journaliste Jan Hanrion, Photographe
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« La crise financière et transactionnelle du marché s’atténue, mais la crise d’accessibilité et d’insuffisance de l’offre demeure. » Le constat de Julien Licheron, chercheur au Liser et à l’Observatoire de l’Habitat, résume le paradoxe actuel: le marché immobilier retrouve des couleurs, sans que la crise du logement soit derrière lui. Au premier trimestre 2026, 968 appartements anciens ont été vendus, contre 1.032 en moyenne au même trimestre entre 2017 et 2021. Sur un an, leurs ventes progressent de 9,4% et celles des maisons de 11,5 %. À l’inverse, les ventes en état futur d’achèvement (Vefa) reculent de 18,2 %, à 207 unités, soit environ un tiers de leur niveau d’avant-crise. Julien Licheron préfère ainsi parler de « normalisation partielle » plutôt que de reprise généralisée. Le mouvement restant surtout porté par l’ancien, plus accessible financièrement que le neuf.
« Stabilisation ne signifie pas accessibilité. »
Des prix stables, toujours inaccessibles La baisse d’environ 16 % entre mi-2022 et début 2024 a ramené les prix à leur niveau de fin 2020. Au premier trimestre 2026, l’indice des prix des logements a progressé de 1,7 % sur un an, presque autant que l’inflation, à 1,6 %. Autrement dit, les prix stagnent. Mais « stabilisation ne signifie pas accessibilité », prévient Julien Licheron. Si la détention d’un patrimoine ou la plus-value d’un précédent logement facilite l’achat, « pour les jeunes ménages ou les primo-accédants, l’apport constitue souvent une barrière particulièrement importante », souligne l’expert. Jean-Paul Scheuren, ancien président de la Chambre immobilière du Luxembourg, partage ce constat. Sans aide familiale, réunir l’apport nécessaire à un premier achat devient pour
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beaucoup très difficile. Dans le neuf, il estime toutefois que le prix n’explique pas à lui seul les difficultés du marché. Pour lui, la confiance est devenue l'un des verrous majeurs de la Vefa. Les acquéreurs redoutent un chantier inachevé, tandis que les banques exigent suffisamment de préventes avant de financer. Le système se grippe : il faudrait « construire pour vendre », alors que le modèle impose encore de « vendre pour construire ». Pour sortir de cette impasse, il plaide pour davantage de ventes à terme : l’acheteur verserait 10 % du prix à la signature, puis les 90 % restants à la livraison. Il serait ainsi mieux protégé en cas de défaillance. En contrepartie, le promoteur devrait avancer une part bien plus importante du coût du chantier, ce qui suppose des opérations plus rapides et moins coûteuses. Construire autrement Financement et méthodes de construction deviennent ainsi indissociables. Selon Jean-Paul Scheuren, les coûts de construction ont presque doublé entre 2017 et 2025. Pour les réduire, il préconise d’industrialiser davantage la production : reproduire certaines structures, préparer les éléments en amont et privilégier des matériaux rapides à poser. Il compare le logement à l’industrie automobile. Un acheteur ne peut pas interrompre une chaîne de production pour déplacer les sièges ou modifier les équipements à sa guise: la voiture deviendrait trop chère. Dans l’immobilier, déplacer une cloison ou changer carrelages et sanitaires une fois le chantier lancé reste courant. Autant d’ajustements qui retardent la livraison et alourdissent la facture. Davantage de standardisation permettrait, selon lui, de construire plus vite et en plus grand nombre sans nécessairement sacrifier la qualité.
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+75 % C’est l’écart entre les loyers des baux signés en 2024-2025 et ceux des logements occupés depuis avant 2010.
L’œil du marché immobilier Docteur en économie de l’Université de Rennes, Julien Licheron est chercheur au Liser depuis 2009, au sein du département Développement urbain et mobilité. Spécialiste de l’économie du logement et de l’immobilier, il travaille notamment sur l’évolution des prix, des loyers et du foncier. Coordinateur national de l’Observatoire de l’Habitat entre 2009 et 2018, il continue aujourd’hui de contribuer à ses travaux et publications sur le marché résidentiel luxembourgeois.
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Un enjeu central au Luxembourg, où les besoins restent largement supérieurs à la production actuelle. Julien Licheron les estime entre 5.000 et 6.500 logements par an, contre environ 4.000 livrés en moyenne entre 2004 et 2022. Encore faut-il construire les logements qui correspondent réellement aux besoins. Jean-Paul Scheuren souligne qu'une part importante des ménages seraient composés d’une seule personne, alors que les studios et appartements à une chambre ne représenteraient que 15 % de la production. Développer davantage de petites unités permettrait ainsi de loger plus de ménages à surface égale et à des prix davantage compatibles avec les revenus des personnes seules.
Dans le cadre du « Booster fir de Wunnengsbau », l’État peut désormais acquérir une partie des logements d’un programme afin d’aider le promoteur à atteindre le seuil de préventes exigé par les banques et à obtenir son financement, explique Julien Licheron. Jean-Paul Scheuren salue également les efforts de simplification administrative, mais estime que les pouvoirs publics comme la profession se sont surtout attaqués à l’urgence, sans encore résoudre les blocages structurels du marché. Pour aller plus loin, il propose notamment de mobiliser davantage l’épargne privée pour financer les chantiers et défend une fiscalité plus contraignante sur les logements vacants et les droits à bâtir inutilisés. Sans réforme plus profonde, il estime que 50 % à 80 % des acteurs du secteur pourraient disparaître d’ici dix ans, avec à la clé une capacité de construction encore réduite et un risque supplémentaire pour l’attractivité du pays.
Dépasser les mesures d’urgence Cette pénurie ne se traduit pas seulement par des difficultés à acheter. Elle se reporte aussi avec une force particulière sur le marché locatif. Selon Julien Licheron, les loyers des baux conclus en 2024 ou 2025 sont près de 75 % supérieurs à ceux des logements occupés depuis avant 2010. À bien comparable, la date d’entrée dans les lieux suffit donc à créer des écarts considérables. Au premier trimestre 2026, les loyers annoncés progressaient encore de 4,4 % sur un an, contre 1,4 % pour les contrats en cours. Or, rappelle Jean-Paul Scheuren, se loger n’est pas un choix. Le problème n’est donc plus seulement immobilier : il est aussi social et économique. La situation pèse sur les ménages et leur mobilité, mais aussi sur la capacité du Luxembourg à attirer et retenir les actifs dont son économie a besoin. Face à cette urgence, les dernières mesures du gouvernement peuvent apporter un peu d’oxygène au marché.
CURREN T FOR SA LY LE: Plots ava free of ailable construc ny contracttion .
Built for today inspired by tomorrow Powered by the developers behind the landmark project “Les Jardins de Luxembourg”, HERITAGE marks the launch of a major new urban development in Strassen. Bringing together the two developments, KIEM and GAASCHTBIERG, under a single identity, the project will create two human-scale neighbourhoods combining residential spaces, shops, offices and landscaped green areas, just minutes from Luxembourg City.
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Le prix de vivre au Luxembourg Troisvierges Weiswampach Du nord au sud, d’un quartier à l’autre, le prix du logement Prix moyen dessine de fortes disparités. Wincrange des appartements À l’achat comme à la locaClervaux tion, ces quatre cartes existants (€/m²) Parc Hosingen montrent combien coûte Wiltz Kiischpelt réellement le mètre carré Winseler Putscheid au Luxembourg et dans Vianden Goesdorf Lac de la Haute-Sûre la capitale. Bourscheid Boulaide
Hugo Hirsch, Journaliste
Groussbus-Wal
Rambrouch
Erpeldange sur-sûre Colmar-Berg Diekirch Bettendorf Reisdorf Feulen Ettelbruck
Hertzig
Vichten
Préizerdaul Ell
Redange / Attert Useldange Beckerich
Melperknapp
Strassen
Garnich
Differdange Schifflange Esch-sur-Alzette
Lorentzweiler Steinsel
Luxembourg City
Junglinster Niederanven
Rumelange
Kayl Dudelange
Berdorf Echternach
Biwer
Betzdorf
Rosport-Mompach Manternach Mertert
Flaxweiler
Schuttrange Contern
Leudelange Hesperange ReckangeWeilersur-Mess Roeser la-Tour Dalheim Mondercange Sanem Frisange Bettembourg
Käerjeng Pétange
Bertrange
Beaufort
Waldbilug Consdorf Larochette Heffingen Fischbach Bech
Lintgen
Mamer
Dippach
Vallée Nommern de l'Ernz
Bissen
Kehlen Kopstal
Koerich
Steinfort
Schieren
Mersch
Saeul
Habscht
Période : du 1er avril 2025 au 31 mars 2026
Prix moyen des appartements existants (€/m2) D onnées insuffisantes (<10 transactions) Moins de 5.500 €/m² 5.500 - 6.499 €/m² 6.500 – 7.499 €/m² 7.500 – 8.499 €/m² 8.500 – 9.999 €/m² 10.000 €/m² et plus Moyenne nationale : 7.746 €/m²
Tandel
Esch-sur-Sûre
Grevenmacher Walferdange
Wormeldange Sandweiler Stadtbredimus
Bous-Waldbredimus Remich Mondorf-les-Bains Schengen
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Acheter à Luxembourg-Ville Beggen
Rollingergrund
Dommeldange
Mühlenbach
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Kirchberg
Limpertsberg
Neudorf
Cents
Hollerich
Cessange
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Belair
Clausen
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Centre Ville
al
Prix annoncé moyen des appartements (€/m2) D onnées insuffisantes (<10 annonces) Moins de 9.500 €/m² 9.500 - 10.499 €/m² 10.500 – 11.499 €/m² 11.500 – 12.499 €/m² 12.500 – 13.499 €/m² 13.500 €/m² et plus Moyenne Luxembourg-ville : 12.229 €/m²
nth
ffe
Pfa
Période : du 1er avril 2025 au 31 mars 2026
Gare
Gasperich
Bonnevoie
Le neuf se paie plus cher Acheter sur plan a un coût. Entre avril 2025 et mars 2026, les appartements vendus en Vefa avant leur achèvement ont atteint 10.103 €/m² en moyenne, contre 7.746 €/m² dans l’existant, soit 30 % de plus. Le marché reste toutefois restreint : 569 VEFA ont été enregistrées, contre 3.538 ventes dans l’ancien.
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Loyers moyen annoncé des appartements (€/m²)
Période : du 1er avril 2025 au 31 mars 2026
Troisvierges
Loyer moyen annoncé des appartements (€/m2) Données insuffisantes (<30) Moins de 22 €/m² 22 - 29,99 €/m² 30 – 36,99 €/m² 37 – 42,99 €/m² 43 – 46,99 €/m² 47 €/m² et plus Moyenne nationale : 42,53 €/m²
Weiswampach
Wincrange Clervaux Parc Hosingen Wiltz
Winseler
Goesdorf
Lac de la Haute-Sûre Boulaide Groussbus-Wal
Les grands écarts du locatif Parmi les communes comptant au moins 30 annonces, les loyers moyens annoncés au m² varient presque du simple au triple. Les 5 plus chères - Mondercange : 48,79 €/m² - Luxembourg : 48,30 €/m² - Leudelange : 46,66 €/m² - Mamer : 45,30 €/m² - Bertrange : 44,39 €/m² Les 5 moins chères - Clervaux : 17,92 €/m² - Wiltz : 19,01 €/m² - Weiswampach : 19,62 €/m² - Diekirch : 21,04 €/m² - Ettelbruck : 22,18 €/m²
Putscheid
Hertzig
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Préizerdaul
Redange / Attert Useldange
Ell
Melperknapp
Beckerich
Steinfort
Strassen
Garnich
Bissen
Bertrange
Beaufort
Differdange Schifflange Esch-sur-Alzette
Lorentzweiler Steinsel
Luxembourg City
Rumelange
Kayl Dudelange
Berdorf Echternach
Waldbilug Consdorf Larochette Heffingen Fischbach Bech
Lintgen
Mamer
Dippach
Vallée de Nommern l'Ernz
Junglinster Niederanven
Biwer
Rosport-Mompach Manternach Mertert
Betzdorf Flaxweiler
Schuttrange Contern
Leudelange Hesperange ReckangeWeilersur-Mess Roeser la-Tour Dalheim Mondercange Sanem Frisange Bettembourg
Käerjeng Pétange
Schieren
Kehlen Kopstal
Koerich
Tandel
Mersch
Saeul
Habscht
Vianden
Erpeldange sur-sûre Colmar-Berg Diekirch Bettendorf Reisdorf Feulen Ettelbruck
Esch-sur-Sûre
Rambrouch
Bourscheid
Kiischpelt
Grevenmacher Walferdange
Wormeldange Sandweiler Stadtbredimus
Bous-Waldbredimus Remich Mondorf-les-Bains Schengen
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Louer à Luxembourg-Ville Dommeldange
Beggen Mühlenbach Rollingergrund Eich
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Kirchberg
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Neudorf
Limpertsberg
Cents
Hollerich
Gare
Cessange Gasperich
Hamm
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Belair
Clausen
al
Merl
Centre Ville
nth
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Loyer moyen annoncé des appartements (€/m2) D onnées insuffisantes (<10 annonces) Moins de 40 €/m² 40 - 44,99 €/m² 45 – 49,99 €/m² 50 – 54,99 €/m² 55 – 59,99 €/m² 60 €/m² et plus Moyenne Luxembourg-ville : 48,30 €/m²
Pfa
Période : du 1er avril 2025 au 31 mars 2026
Bonnevoie
La proximité de la capitale pèse aussi sur le prix des maisons 1,36M €
1,05M €
1,3M €
980K €
942K €
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818K € 775K €
Canton de CapellenLuxemMersch bourg Prix moyen
Est
Prix médian
Canton d'Esch-surAlzette
762K € 725K €
Nord
Partner content
L’ingénierie comme partenaire de l’architecture Transformer une vision architecturale en réalité sans la dénaturer : c’est tout l’enjeu du dialogue entre maître d’ouvrage, architecte, Project Manager et ingénieurs. À Hamm, un futur immeuble illustre cette collaboration au service d’une ambition architecturale exigeante.
Chaque bâtiment naît d’une idée. Entre l’esquisse et sa réalisation, une multitude de disciplines doivent être coordonnées pour transformer la vision en un projet concret. « Contrairement aux idées reçues, l’ingénierie ne vient pas corriger l’architecture. Elle l’accompagne », explique Antoine Reniez, Project Manager chez Schroeder & Associés. « Notre rôle est de faire en sorte que chaque expertise contribue à
concrétiser la vision de l’architecte, dans le respect des objectifs du maître d’ouvrage. » Ce futur immeuble de bureaux en est une parfaite illustration. Concevoir des espaces tournés vers demain Dès les premières réflexions, le bureau d’architecture BFF... s’est fixé une ambition claire : concevoir un immeuble en bois, durable, flexible et
Crédit : Schroeder & Associés, BFF…
Tom Beiler, architecte associé chez BFF... et Antoine Reniez, Project Manager chez Schroeder & Associés.
adapté aux nouveaux modes de travail. « Nous voulions créer un bâtiment où la qualité des espaces, la lumière naturelle et la présence de la nature participent pleinement au bien-être des utilisateurs. Cette ambition supposait aussi une grande liberté architecturale, tout en répondant à des exigences élevées en matière de durabilité et de flexibilité », explique Tom Beiler, architecte associé chez BFF... Réparti sur 6 niveaux (6.157 m²), l’immeuble offrira de vastes espaces lumineux avec des terrasses végétalisées, prolongeant naturellement les espaces de travail vers l’extérieur. Maître d’ouvrage du projet, Hamm Development Sàrl a réuni autour de cette ambition une équipe pluridisciplinaire composée de BFF..., Sweco Luxembourg, Steffen Holzbau S.A., Perrard S.A., A+P Kieffer OMNITEC, GE Solutions, Binsfeld & Bintener et Schroeder & Associés. Ce dernier assure le Project Management ainsi que plusieurs missions d’ingénierie, notamment en structure, durabilité, aménagements extérieurs et paysagisme. « Une telle ambition n’est possible que lorsque tous les acteurs partagent la même vision dès le départ », souligne Tom Beiler. « L’architecte fixe le cap, les solutions techniques viennent enrichir le projet, jamais le transformer. » Le Project Management, garant de la cohérence Pour Schroeder & Associés, le rôle du Project Management dépasse largement la coordination des travaux menés par les différents intervenants. Il consiste à faire dialoguer l’ensemble des disciplines afin que chaque décision technique serve le projet architectural tout en conciliant qualité, coûts et délais. Une architecture ambitieuse s’accompagne naturellement de défis.
Maître d’ouvrage, architecte, Project Management et ingénieurs ont travaillé de concert pour donner vie à un immeuble durable.
« Je préfère parler de défis plutôt que de contraintes », sourit Tom Beiler. « Le bois fait partie intégrante du projet. L’enjeu est de trouver les bonnes réponses techniques sans perdre l’intention architecturale. » Le choix d’une structure majoritairement en bois a notamment nécessité de repenser certains principes constructifs, tout en respectant un calendrier ambitieux, les exigences de la certification DGNB Gold… « C’est précisément là que le Project Management joue son rôle : mettre autour de la table les bonnes expertises au bon moment pour identifier les solutions pouvant concrétiser cette vision sans compromis inutiles », poursuit Antoine Reniez. Comme tout projet de construction, celui de Hamm a évolué au fil des études. Les réglementations changent, les marchés évoluent et certaines solutions doivent être adaptées. La façade initialement prévue en bois est ainsi devenue une combinaison de céramique émaillée et de métal.
Pour autant, l’identité du projet est restée intacte. « L’objectif n’est jamais de défendre une solution technique pour elle-même, mais de trouver les réponses les plus adaptées au projet », souligne Antoine Reniez. La technique s’efface derrière l’architecture Lorsque le bâtiment ouvrira ses portes fin 2027, ses occupants découvriront des espaces lumineux et durables. Ils ne verront pas les milliers de décisions qui auront permis de coordonner les différents métiers et de faire converger toutes les expertises. C’est pourtant là que réside le rôle du Project Management : faire en sorte que la technique s’efface derrière l’architecture, afin que la vision du maître d’ouvrage et de l’architecte puisse pleinement prendre vie.
Schroeder & Associés 13, rue de l’Innovation L-1896 Kockelscheuer contact@schroeder.lu www.schroeder.lu
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Conversation avec Claude Meisch
Remettre du neuf dans la machine Alix Bellac, Journaliste Jan Hanrion, Photographe
Le ministre du Logement, Claude Meisch, ne promet pas de miracle, mais entend secouer un marché où les projets sont autorisés sans être financés, les jeunes solvables sans être propriétaires et les terrains toujours trop chers.
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RUBRIQUE
LIVING & WORKSPACE
45.000 €
Monsieur le ministre, le marché manque-t-il encore de logements ou surtout d’acheteurs capables de les financer ? Pendant des années, la demande a largement dépassé l’offre : le secteur n’a pas produit assez de logements et les prix ont grimpé. Aujourd’hui, le problème a changé de nature. La demande a chuté, car les prix et le financement restent trop élevés. Des milliers de logements sont autorisés, mais ne démarrent pas. À court terme, le problème principal n’est donc plus l’autorisation, mais bien le financement.
option, aux acquisitions réalisées en 2026, le Bëllegen Akt porté à 45.000 euros vaut pour les actes signés depuis le 16 juillet. Pour les primo-acquéreurs, nous relevons de 200.000 à 300.000 euros le plafond du prêt pris en compte pour la subvention d’intérêt, dès lors qu’un emprunteur au moins a 35 ans ou moins. Cela peut rendre finançable une acquisition qui ne l’était plus. Et la garantie de l’État est également de nouveau considérée comme fonds propres par les banques, essentielle pour les jeunes sans apport.
Depuis le 16 juillet 2026, le crédit d’impôt pour les actes notariés, connu sous le nom de Bëllegen Akt, a été augmenté de 40.000 à 45.000 euros par personne pour l’acquisition d’une résidence principale.
Quelles mesures peuvent produire les effets les plus rapides sur le marché ? Celles qui portent sur des opérations déjà engagées. Le nouvel amortissement accéléré s’appliquera, sur
L’état change d’échelle
Fin 2025, le Luxembourg comptait 5.348 logements abordables conventionnés, répartis entre 351 projets. L’État y a consacré 474 millions d’euros en 2025, contre 224 millions en 2024.
5,348
4,226 3,786 3,358
3,306
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2025
Ces avantages ne profiteront-ils pas surtout aux investisseurs et aux promoteurs ? Avant 2022, certaines incitations fiscales ont soutenu la demande et contribué à la hausse des prix. Les ménages les plus fortunés pouvaient surenchérir, contrairement aux jeunes familles. Nous ne voulons pas répéter cet état de fait : au-delà de 600.000 euros de prix de construction amortissable, l’amortissement accéléré sera entièrement perdu. Le taux réduit de TVA à 8 % sur certains logements locatifs abordables (contre 17 % normalement) sera lui aussi conditionné : surface maximale de 120 m², prix au mètre carré inférieur ou égal à la médiane de référence, rendement locatif limité à 4 % du capital net investi, location pendant au moins dix ans et locataire certifié éligible par le ministère. L’effort public doit se retrouver dans le prix et dans le loyer, pas dans la marge ! Pourquoi ne pas consacrer tout cet argent à la construction publique ? Parce qu’il faut les deux. L’État a plus que doublé ses dépenses en faveur du logement abordable entre 2024 et 2025. L’enveloppe de 480 millions d’euros destinée aux achats de
Source : Ministère du Logement
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An independent business law firm MOLITOR Avocats à la Cour SARL 8, rue Sainte-Zithe L-2763 Luxembourg, Grand Duchy of Luxembourg Registered with Luxembourg Bar | RCS Luxembourg B 211810 | VAT LU29050610 (+352) 297 298 1
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logements sur plan est intégralement engagée et nous avons ajouté 300 millions. Mais l’État ne peut pas résoudre seul la crise : le marché privé de la construction neuve était presque mort ces deux dernières années. Sans retour de l’investissement privé, la production restera insuffisante.
un délai raisonnable. Nous voulons que, dans certains cas, son silence vaille accord, par exemple après trois mois. Le règlement national imposera par ailleurs un minimum d’espaces verts dans les nouveaux quartiers. La densité n’est pas l’ennemie de la qualité : au Kirchberg et à Belval, on aurait pu construire davantage en hauteur. La maison individuelle entourée de son terrain deviendra davantage l’exception. Les friches permettent également de bâtir sans artificialiser de nouveaux sols.
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Redynamiser la VEFA
À l’occasion de la Semaine nationale du Logement, Paperjam et le ministère du Logement organiseront une table ronde consacrée à la relance de la VEFA et du marché du neuf. Après un mot de Claude Meisch et une keynote de François Trausch (Pimco Prime Real Estate), ce dernier rejoindra Pit Linster (Banque de Luxembourg), Romain Muller (LuxReal) et Tatiana Fabeck (Fabeck Architectes) pour débattre des leviers capables de restaurer la confiance et de relancer les projets. Join the event
Le foncier reste-t-il le cœur du problème luxembourgeois ? Le coût de construction varie relativement peu entre la capitale et le nord du pays ; la grande différence, c’est le terrain. Si je devais choisir une seule réforme durable, j’agirais sur le foncier. Celui qui possède le terrain décide ce qui y sera construit, à quel prix et avec quelle mixité sociale. C’est pourquoi l’État constitue des réserves foncières. Nous avons déjà constaté une baisse sensible du prix des terrains. Certains promoteurs restent toutefois prisonniers d’achats réalisés à coût trop important et doivent vendre très cher pour retrouver leur équilibre. Accélérer, n’est-ce pas sacrifier la qualité et l’environnement ? Bien planifier est indispensable, mais pas pendant cinq ans. Lorsque toutes les prescriptions sont respectées, l’administration doit répondre dans
« La maison individuelle entourée de son terrain deviendra davantage l’exception. »
L’emphytéose, souvent présentée comme solution majeure, peut-elle réellement convaincre les ménages ? C’est un modèle parmi d’autres. L’acquéreur devient propriétaire du logement, le terrain restant public. Le prix d’entrée baisse, ce qui permet à des jeunes d’acheter. Surtout, la collectivité conserve le foncier et un droit de rachat: le logement reste abordable pour les générations suivantes. Autrefois, des logements publics étaient vendus avec leur terrain puis revendus, parfois avec une plus-value énorme. L’investissement public était perdu. Cela dit, les Luxembourgeois restent attachés à la propriété du sol. Il faudra donc maintenir d’autres modèles.
Louis XIV - Merl, Luxembourg-ville
Genevo House - Merl, Luxembourg-ville
Under construction – delivery from spring 2027
Under construction – delivery from spring 2027
En construction - livraison dès printemps 2027
En construction - livraison dès printemps 2027
Wimbledon - Belair, Luxembourg-ville
Parkside - Bertrange
Construction starts end of 2026
Construction starts in September 2026
Démarrage des travaux fin 2026
Démarrage des travaux en septembre 2026
Aerdbier - Steinsel
Roodt-Sur-Syre
Project completed, ready to move in
2 houses ready to move in
Construction terminée, appartements prêts à emménager
2 maisons prêtes à emménager
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PAPERJAM — EXTRA
Buying a home in Luxembourg: a step-by-step guide
Alix Bellac, Journalist
Buying a home is about much more than simply finding the right address. Budget, financing, technical checks, the preliminary sales agreement and insurance: here’s our practical guide to navigating the process without turning the property dream into an obstacle course.
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Define a project that fits your means
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Calculate the real costs
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Look beyond the fresh coat of paint
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Secure your financing before viewing properties
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Prepare for what comes after the signature
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1
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Photo : New Immo
The Search
House or apartment, new build or existing property, primary residence or investment: before feverishly scrolling through listings, you first need to know what you are looking for--and what you can realistically afford. For Anne Reuter, Managing Partner at New Immo, the first consideration is, unsurprisingly, financial. “A single buyer with a good income can generally target a budget of around €500,000. For a couple, the budget is more likely to be between €800,000 and €900,000. Above the €1m mark, the pool of potential buyers shrinks considerably, particularly for houses close to Luxembourg City.” For owner-occupiers, buying turns a monthly expense into an asset and provides access to several forms of financial support. An increase in the Bëllegen Akt tax credit from €40,000 to €45,000 per buyer was announced in July 2026, with retroactive application planned once the legislation is adopted. For investors, Reuter generally favours smaller properties: “Studios and one-bedroom apartments often generate a better return per square metre, particularly when furnished. Houses tend to offer lower yields, although they retain their appeal as long-term family assets and for inheritance planning.”
LIVING & WORKSPACE
The Costs New-build properties also have several advantages. Guarantees, environmental standards and lower energy costs can make them easier to finance and resell. Banks are now paying close attention to energy ratings, and a particularly energy-inefficient property can even derail a mortgage that had initially received approval in principle. As for the most attractive areas, the city centre and its inner suburbs remain obvious choices, while Bonnevoie, Neudorf, Cessange and Gasperich could continue to benefit from their proximity to new business hubs. Around Belval, too, the range of possibilities continues to expand. With homes becoming increasingly compact, the best purchase will, above all, be the one that makes intelligent use of every square metre.
Anne Reuter, Managing Partner at New Immo
The famous “notary fees” cover several different items. Registration and transcription duties amount to 7% of the purchase price: 6% plus 1%. These sums are paid to the authorities and do not constitute the notary’s remuneration. The Bëllegen Akt tax credit can reduce this burden, but it does not cover the other costs associated with the deed or the mortgage. “Regulated notarial fees excluding VAT amount to around €1,650 for a €500,000 purchase, €1,900 for a €750,000 purchase and €2,150 for a €1m purchase. Generally, an additional €750 to €1,200 should be allowed for searches and administrative processing, plus the costs associated with the mortgage deed. It’s advisable to budget around €6,500 for all notary-related costs and between €1,000 and €1,500 for bank fees.” These figures are estimates, not a universal quote: the calculation must be made individually for each buyer.
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PAPERJAM — EXTRA
LIVING & WORKSPACE
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Beautiful parquet flooring, a spotless kitchen and three sage-green cushions should not distract buyers from carrying out proper technical checks. For architect Annik Pepermans, buyers need to look beyond the staging and think in terms of total cost: the purchase price, any necessary renovation work and, as mentioned above, a contingency budget for unexpected expenses. “The energy performance certificate is an indicator, not a clean bill of health. It provides information on the building envelope, heating requirements and CO₂ emissions, but it will not reveal a leaking roof, poorly treated thermal bridges or poorly executed renovation work. A stain, a damp smell, blistering paint or crumbling plaster should all raise a red flag. And beware of cosmetic cover-ups,” warns Pepermans. “Not every crack, however, means a building is structurally compromised. A superficial hairline crack may be harmless; a crack that runs through a wall, follows a staircase pattern or continues to widen requires expert assessment. The right question is not simply ‘How can it be filled?’ but ‘Why did it appear?’ The same caution applies to recently renovated properties: quality lies behind the finishes--in the insulation, waterproofing, ventilation, junctions between
materials and technical installations,” the architect emphasises. The structure, roof, façade, windows, heating system, electrical installation and plumbing are generally the most expensive elements to repair. For an older house, a building that has undergone several alterations or a recently renovated property, Pepermans therefore recommends bringing in an expert before signing. During one inspection, for example, she discovered that a chimney had been removed without
adequate support being installed beneath load-bearing walls. The issue was invisible to the buyers; the potential bill was not. “An expert assessment can confirm that a purchase makes sense, strengthen your position in negotiations or prevent you from buying a ruin that has simply been very nicely repainted.” The experts we spoke to agree: before falling in love with the light flooding into the living room, it is worth opening the cupboards to check whether any skeletons are hiding inside.
“ The right question is: Why did it appear?”
Annik Pepermans, Architect
Photo : Marie De Decker
The Checks
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PAPERJAM — EXTRA
The Financing
Falling in love with a property is no substitute for a bank’s approval. Mortgage broker Gino Marinelli therefore recommends starting with a realistic assessment of borrowing capacity, available equity and the amount of disposable income left after monthly expenses. “A bank does not look at salary alone: it considers existing loans, car leasing arrangements, employment stability, account activity and household expenditure. The application should be prepared in advance: employment contract, three payslips, bank statements, proof of savings and existing loans, and, for self-employed applicants, potentially financial statements and tax returns. For the property itself, the energy performance certificate, plans and renovation quotes complete the file. The moment you commit to a property should not be the moment you discover whether the project is financially viable,” Marinelli summarises. Comparing offers purely on the basis of the interest rate would be another mistake. Buyers should consider the APRC (annual percentage rate of charge), which represents the total annual cost of the loan and includes not only the interest rate but also application fees, certain mandatory insurance premiums, commissions and guarantee-related costs.
5
They should also compare repayment flexibility and the overall cost of the mortgage. Once the borrower receives the European Standardised Information Sheet (ESIS)--the document provided by the bank before a mortgage agreement is concluded--they benefit from a 14-calendar-day reflection period. Finally, according to Marinelli, “it is better not to put every last available euro on the table. Moving costs, a kitchen, furniture, lighting, insurance and initial renovation work can quickly add up. In a co-owned building, façade refurbishment or roof repairs that have already been approved may trigger a substantial call for funds shortly after the purchase. One of the best signs of financial soundness is therefore also knowing how to preserve a safety buffer.”
Gino Marinelli, Managing Director MGCourtage
The Deal
The buyer becomes the legal owner as soon as the deed is signed, even if the keys are handed over at a later date. The purchase price is transferred to the notary, who pays any mortgage creditors and the real estate agency before paying the remaining balance to the seller. For couples buying together, however delicate the conversation may seem, it is also wise to anticipate unequal contributions, a possible separation or the death of one partner. Then life as a homeowner begins. Antonio Tavares of Lalux Assurances explains that home insurance is not legally compulsory. Banks will, however, frequently require fire insurance covering the property and outstanding balance insurance. The latter repays all or part of the mortgage in the event of death and can be supplemented with cover for disability. The municipality is informed of the change of ownership by the notary. A declaration of arrival only needs to be made when the buyer actually moves in. No changes are required if the property remains occupied by the same tenant. Finally, of course, the purchase will need to be reported in the following year’s tax return.
Photo : Gino Marinelli
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LIVING & WORKSPACE
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PAPERJAM — EXTRA
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Your home, your project, your future
Hugo Hirsch, Journalist
National Housing Week returns for its 29 th edition from 8 to 11 October 2026 at Luxexpo The Box.
Whether you are looking to rent, buy, build, or renovate a property, over the course of four days you will find all the necessary information to complete your project in a single location. Experts from institutions, public authorities, public and private developers, real estate agencies, and financial institutions will be available to inform and guide you. Exhibitors will be grouped into four thematic areas according to their expertise, making it easier for visitors to find the right contacts for their project.
Photo : Marie De Decker
The 29th edition of National Housing Week will take place from 8 to 11 October 2026 at Luxexpo The Box. The event brings together all housing stakeholders and experts in Luxembourg. Here is your practical guide to everything you need to know about the event.
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1. GET INFORMED AND GUIDED
This zone brings together the Ministry of Housing and Spatial Planning and other public institutions. Visitors can get information on current housing legislation, consult the latest Housing Observatory data, and speak with officers from the Single Point of Contact for Housing Aid about individual grants and state subsidies for energy renovation.
2. FIND AFFORDABLE HOUSING
This area brings together the main public developers and non-profit housing organisations. Visitors can also find out about Social Rental Management (GLS), which enables private owners of empty properties to rent them to an organization working for housing access.
3. BUILDING AND RENOVATING
The experts in this thematic zone focus on the creation, transformation, and technical improvement of housing. It brings together the know-how and expertise of builders, private developers, and qualified artisans.
4. BUYING, RENTING AND FINANCING
Visitors can meet real estate and financial professionals, explore properties for sale or rent, speak directly with agencies, and get information from banks on mortgages, housing savings schemes, guarantees and tax incentives.
WORKSHOPS
For this year’s National Housing Week, KidsCity, organised with LUCA, will offer three weekend activities for children: CoHabiter!, where they imagine shared homes for different generations; Deux lits chez Billy, combining a reading by Étienne Duval with a house-design workshop; and KidsCity, where recycled materials are used to create their own city. Young people aged 16 to 19 can also join a Housing Observatory workshop using real data to explore housing prices, costs and access to housing in Luxembourg. The workshop is open to secondary-school classes upon registration.
EXHIBITIONS
Two exhibitions will complement National Housing Week by looking at housing from both an international and a local perspective. Vienna’s Social Housing Model retraces almost a century of housing policy, showing how the Austrian capital built a system based on affordability, social mix and quality of life. Today, around 60% of its population lives in municipal or subsidised housing. The second exhibition, Our Projects, Our Future, turns to Luxembourg, presenting ideas developed by students from Lycée Aline Mayrisch and Lycée Josy Barthel on how housing could evolve in the years ahead. FRIDAY - 09.10 - 6PM Reviving VEFA and new-build housing Organised by Paperjam and the Ministry of Housing and Spatial Planning, the conference will explore how to revive VEFA (off-plan sales), restore buyer confidence and support new housing development.
LIVING & WORKSPACE
PROGRAMME
This year’s edition introduces the Housing Talks: 20 short, 30-minute conferences and moderated discussions held daily from 1:30pm to 6pm. Here are a few discussions not to miss, selected by our editorial team. Thursday - 08.10 1:30 - 2:00 PM The key steps when buying a property Thursday - 08.10 2:30 - 3:00PM What will housing look like for future generations? Friday - 09.10 5:30 - 6:00PM How can we build more sustainably today? Saturday - 10.10 4:30 - 5:00PM Tenants: what you need to know about your rights and responsibilities Sunday - 11.10 5:30 - 6:00PM Prevention and security: how to protect your home More details here
PAPERJAM — EXTRA
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Une chambre vide ? Un trésor.
Salvador Reynés et Javier Geisseler, cofondateurs de Roomie-Radar.
Coliving, cohabitation intergénérationnelle, chambres chez l'habitant, quartiers pensés pour mieux partager les espaces... Face à la crise du logement, quelques pionniers, de Roomie Radar au Fonds Kirchberg, explorent de nouvelles façons d'habiter. Alix Bellac, Journaliste Julian Pierrot, Photographe
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Peu d'acteurs... mais des idées qui bousculent les habitudes. Le paradoxe est frappant : alors que le Luxembourg figure parmi les pays européens les plus touchés par la crise du logement, les modèles alternatifs restent encore peu développés. Là où d'autres pays multiplient les concepts d'habitat partagé, de bail mobilité ou de résidences hybrides, le Luxembourg ne compte qu’une poignée d'acteurs. Parmi eux, Roomie Radar mise sur le matching entre propriétaires et locataires. WeConnect développe la cohabitation intergénérationnelle. Vauban&Fort, qui a repris LuxFriends, professionnalise le coliving, tandis que le Fonds Kirchberg expérimente ces nouvelles formes d'habitat avec Kiem 2050. Des modèles différents, mais une même ambition : dans un pays où construire davantage reste indispensable, une partie de la réponse pourrait aussi venir d’un meilleur usage des mètres carrés déjà disponibles.
« Chaque chambre vide recèle la puissance d’un logement. »
Roomie Radar mise sur les chambres « esseulées » Pour Roomie Radar, la réponse à la crise ne passe pas uniquement par la construction de nouveaux immeubles. « Nous souhaitons encourager davantage de propriétaires à mettre leurs chambres inoccupées à disposition. Chaque chambre vide recèle la puissance d’un logement », résument ses fondateurs, Salvador et Javier. Arrivés au Luxembourg comme de nombreux expatriés, ils ont eux-mêmes été confrontés à la difficulté de se loger avant de lancer leur plateforme. Le duo observe en effet une progression des « nids vides », ces chambres laissées vacantes au domicile de parents dont les enfants sont partis étudier à l’étranger. Les louer ne compense évidemment pas l’absence
LIVING & WORKSPACE
de l’enfant prodige, mais peut transformer un espace inutilisé en arrangement gagnant-gagnant, pour le propriétaire comme pour le locataire. Car, évolution marquante, la location chambre par chambre suscite un intérêt croissant, à l’heure où une partie de la population recherche des solutions plus flexibles et plus accessibles que la location d’un appartement entier. Pour les propriétaires, elle offre aussi la possibilité de tirer parti de mètres carrés jusqu’ici inexploités. Une manière de mieux valoriser le parc existant, sans artificialiser davantage les sols ni attendre la livraison de nouveaux programmes immobiliers, dans un contexte où chaque mètre carré disponible compte. La jeune pousse accélère également son développement. Carte interactive, implantation à Bruxelles avec sept entreprises partenaires, collaborations avec Amazon et EY, recommandation officielle par l'Université du Luxembourg... autant d'étapes qui témoignent d'une montée en puissance et d'une volonté de faire de la colocation un véritable levier de mobilité résidentielle, bien au-delà du seul marché luxembourgeois. WeConnect rapproche les générations Dans la même veine, chez WeConnect, la cohabitation intergénérationnelle est mise en avant. L’entreprise souhaite démontrer que la chambre libre chez un senior peut répondre aux besoins d'un étudiant ou d'un jeune actif. « Notre ambition est de montrer qu'il existe une autre manière de répondre à la crise du logement », déclare Ivo Silva, l’un des créateurs de la plateforme. Le modèle repose sur une mise en relation encadrée, où les attentes des deux parties sont prises en compte afin de favoriser une cohabitation durable, fondée
PAPERJAM — EXTRA
Le partage sous toutes ses formes Colocation Plusieurs locataires louent ensemble un même logement. Coliving Chambre ou studio privé + espaces et services communs gérés par un opérateur. Cohabitation intergénérationnelle Deux générations partagent un logement, souvent avec une logique d’entraide. Chambre chez l’habitant Un propriétaire loue une pièce de sa résidence principale. Habitat hybride Le bâtiment mélange logement, travail et espaces mutualisés.
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sur la confiance et le respect mutuel. L'entreprise vise environ 150 cohabitations actives avant d'envisager une levée de fonds en 2027 puis un développement européen. Son pari porte sur le logement mais aussi sur la création de lien social, en luttant contre l'isolement des aînés tout en offrant une solution concrète aux difficultés d'accès au logement des plus jeunes.
a diminué, tandis que Furnished.lu poursuit son activité de façon plus discrète. À côté de ces entreprises, le Luxembourg School of Religion and Society propose lui aussi des chambres pour ses étudiants, dans le cadre du Centre Jean XXIII. Quelques initiatives locales émergent également, souvent à une échelle encore modeste, preuve que le marché cherche progressivement de nouveaux équilibres face à une demande qui continue de dépasser largement l'offre. Constat finalement aussi simple qu'interpellant : malgré une pression immobilière parmi les plus fortes d'Europe, les innovations restent à l’état embryonnaire. Les quelques acteurs présents ouvrent néanmoins des pistes qui méritent d'être observées de près. Car construire davantage restera indispensable. Mais intégrer plus durablement la notion de partage de logements existants pourrait bien devenir, demain, une partie de la solution, tant pratique que vertueuse.
Même les promoteurs repensent leur copie Les plateformes ne sont plus les seules à innover en matière de partage de l’espace. Pour exemple, avec le projet Kiem 2050, le Fonds Kirchberg fait entrer ces nouvelles pratiques dans un véritable projet urbain. « Habitez là où vous travaillez », voilà un slogan qui attire. Le futur quartier intégrera des logements hybrides mêlant vie privée et activité professionnelle ainsi que plusieurs espaces de coliving destinés aux jeunes travailleurs. Dès lors, l'habitat devient un lieu capable d'évoluer avec les besoins de ses occupants, maximisant le gain de temps et, de facto, d’argent et de qualité de vie. Espaces communs, services partagés et proximité immédiate des commerces, des transports et des lieux de loisirs participent également à cette nouvelle manière d'habiter, où l'usage prime progressivement sur la seule possession. Une approche qui répond autant aux aspirations des nouvelles générations qu'aux impératifs de sobriété et d'optimisation des ressources. Un marché qui cherche encore son élan Le secteur commence doucement à se structurer. Vauban&Fort, qui a intégré LuxFriends, gère aujourd'hui plus de 90 biens de coliving avec un taux d'occupation de 97 %. Loft68 reste présent, même si sa visibilité
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Bâtir vert sans voir rouge
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1. Recycler la ville plutôt que l’étendre
Au Luxembourg, construire durablement passe d’abord par une meilleure utilisation du foncier. Pour Sandra Huber, il faut privilégier la reconversion des friches plutôt que continuer à bâtir « en plein champ », avec à la clé davantage de trafic, de besoins en infrastructures et de pression sur les communes. Le problème est que recycler l’existant reste souvent plus long, plus complexe et plus coûteux : dépollution, démolition, réhabilitation… Des surcoûts encore trop peu pris en compte par le cadre fiscal, économique ou procédural, qui peuvent rendre la construction sur des terrains vierges plus attractive. 2. P ayer plus aujourd’hui pour dépenser moins demain
Comment construire plus durablement sans alourdir les coûts ? Comment rénover l’existant ou adapter les bâtiments aux fortes chaleurs ? Sandra Huber, CEO d’IKO Real Estate, identifie huit défis très concrets pour l’immobilier de demain. Hugo Hirsch, Journaliste
La durabilité impose aussi de regarder au-delà du prix d’achat. « On pense encore en coût immédiat », regrette Sandra Huber. À l’achat, « vous regardez le prix, vous regardez la surface » : les futures consommations d’énergie ou les coûts d’entretien restent encore secondaires. Pourtant, un logement plus performant peut coûter davantage au départ et se révéler moins cher sur la durée. Toute la difficulté est là : faire accepter un prix plus élevé aujourd’hui en échange d’économies demain, afin que le surcoût lié à des choix plus durables puisse être valorisé.
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3. Rendre le durable plus attractif
Pour changer cette logique, encore faut-il donner à l’acquéreur un intérêt concret à choisir un logement plus performant. Sandra Huber plaide pour des incitations financières capables de mieux distinguer les projets vertueux des constructions plus classiques. Les banques ont aussi un rôle à jouer : selon elle, elles prennent encore trop peu en compte la performance environnementale d’un bien dans leurs conditions de financement. 4. Décarboner sans cadre stabilisé
Construire bas carbone suppose aussi de composer avec un cadre réglementaire encore mouvant. Un projet immobilier peut s’étaler sur dix ou quinze ans, tandis que méthodes de calcul et exigences peuvent changer au fil de son développement. « Chaque changement réglementaire a un impact », souligne Sandra Huber, en coûts comme en délais. Avec un risque concret : devoir reprendre une partie du projet ou rencontrer des difficultés à la livraison. Faute de règles stabilisées, les acteurs doivent choisir entre attendre davantage de visibilité ou avancer dès maintenant en anticipant au mieux les futures exigences.
5. Faire face aux nouvelles chaleurs
Le défi concernera aussi les bureaux déjà construits. Au Kirchberg, développé sur plusieurs décennies, certains immeubles sont désormais « techniquement datés », observe Sandra Huber. Le quartier pourrait ainsi devenir « un vrai gros morceau » de la rénovation tertiaire à venir. Dans le centre-ville ou autour de la Gare, la protection patrimoniale complique encore l’équation. Certains bâtiments classés ne peuvent être isolés ou transformés comme des immeubles classiques, créant une tension « qui n’est pas toujours compatible avec l’enjeu environnemental ».
6. S tructurer les filières des matériaux durables
8. Aligner toute la chaîne de valeur
L’enjeu sera aussi de structurer des filières capables de fournir des matériaux plus durables à grande échelle, encore difficiles à généraliser aujourd’hui. Sandra Huber cite l’exemple de matériaux récupérés lors de projets pour être réutilisés ailleurs. Une démarche vertueuse, mais parfois plus chère que le neuf : démonter, nettoyer ou remettre en état demande davantage de main-d’œuvre. « C’est une économie qui va devoir s’organiser », résume-t-elle.
Au final, c’est « tout un écosystème qui devra se mettre au diapason », explique la CEO d’IKO Real Estate. Promoteurs, investisseurs, propriétaires, banques et exploitants devront davantage croiser leurs compétences pour faire aboutir ces transformations. « Si on reste chacun dans notre petit périmètre, on n’y arrivera pas », conclut-elle.
35 %
29 %
13 % Source : Luxreal
7. Donner une seconde vie aux bureaux
Après un été marqué par de fortes chaleurs, construire durablement, c’est aussi préparer les logements à ces épisodes. Parmi les solutions, Sandra Huber cite le rafraîchissement par la dalle. Le principe est simple : de l’eau fraîche circule dans des tubes intégrés au sol, ce qui permet à la dalle d’absorber une partie de la chaleur de la pièce et d’en abaisser progressivement la température. « Vous avez quand même déjà quelques degrés d’écart », explique-t-elle. Une solution plus douce qu’une climatisation classique, dont l’impact environnemental est davantage discutable.
40 %
Sandra Huber, CEO IKO Real Estate
LIVING & WORKSPACE
Perception des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG)
L’enquête a été réalisée en avril 2026 auprès de 104 membres corporate et individuels de LuxReal. L'ESG est créateur de valeur L'ESG est une contrainte nécessaire L'intégration des critères ESG crée une tension avec le rendement L'ESG est passé au second plan compte tenu des conditions actuelles du marché.
Paperjam Together Le rendez-vous des PMEs Chaque mois, le Paperjam Club ouvre un nouveau chapitre dédié à celles et ceux qui façonnent l’économie du terrain. Un format matinal où entrepreneurs et dirigeants de petites et moyennes entreprises se retrouvent pour apprendre, partager leurs expertises et s’inspirer de pratiques concrètes.
Spuerkeess, bâtiment du 19 avenue de la Liberté, Luxembourg-ville
Vendredi 30 octobre 2026 8:30 – 11:00 Spuerkeess Luxembourg-Ville Programme 8:30 – Accueil & Salon des solutions : Networking & walking breakfast 9:00 – Welcome notes 9:05 – Know-How Session : 3 x 4 minutes d’expertise appliquée Paul Ernster Ernster
Paul Ernster, faire grandir une entreprise d’héritage Pourquoi certaines entreprises traversent-elles les décennies quand d'autres disparaissent ? En s'appuyant sur l'histoire d’Ernster - L’esprit livre, fondée en 1889, Paul Ernster, qui représente aujourd’hui la 5ème génération de l’entreprise et occupe le poste de Directeur Administratif et Financier, partagera les principes qui permettent de concilier tradition, innovation et vision de long terme. Chaque organisation possède son propre équilibre, ses cycles de croissance, ses fragilités et ses besoins. Paul Ernster, qui prendra ses fonctions de Président de la Fédération des Jeunes Dirigeants d’Entreprises du Luxembourg à partir de fin octobre 2026, expliquera comment son entreprise familiale peut continuer à innover, à investir et à se transformer sans perdre son identité ni ses valeurs.
9:20 – Lessons learned 9:25 – Fireside Chat : Paul Ernster 9:50 – Know-How Session : 2 x 4 minutes d’expertise appliquée 10:00 – Lessons learned 10:10 – Closing Words En paralèlle 10:15 - 11:00 - Salon des solutions : 10 exposants, dont Business Mentoring Luxembourg, LaLux Assurance, Luxembourg AI Factory,Paperjam Club, RSecure, SD Worx, Spuerkeess et Verbalius. 10:15 –10:40 - 5 Workshops d’experts au choix
Une conversation inspirante sur le leadership, la pérennité et les décisions qui permettent à une entreprise de traverser les générations. Inscription Programme Partenaires
PAPERJAM — EXTRA
Nineteen contenders at the starting line!
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Who will claim the keys to real estate fame in Luxembourg this year? On 1st October at Casino 2000, the LuxReal Awards, jointly organised by LuxReal and Paperjam, will honour the projects and players that have made their mark on the sector. Revived office buildings, affordable housing, five-star co-living schemes and reinvented industrial wastelands: nineteen nominees will compete across several categories, each offering a clear vision of how Luxembourg should live, work and build tomorrow. At a time when real estate must reduce its carbon footprint, provide better housing, rethink shared spaces and make more intelligent use of existing buildings, the jury has preferred practical, ambitious ideas over glossy promises and castles in the air. Here are the contenders ahead of the final vote.
EVENT PROGRAMME
1 October. Who will walk away with the keys to real estate glory? With revitalised office spaces, smart homes and brownfield sites rising from the ashes, it is now up to the jury to crown a winner for each category in the Paperjam x Lux Real Estate Awards. Alix Bellac, Journalist
18:00 Welcome and networking cocktail 19:15 Opening remarks 19:30 Seated dinner (first part) 20:00 Awards ceremony (first 4 categories)
20:30 Seated dinner (second part) 21:15 Awards ceremony (final 3 categories) 21:30 Walking dessert and networking drinks
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LIVING & WORKSPACE
BEST OFFICE PROJECT
Three projects, three ways to reinvent offices through light, flexibility, shared spaces and well-connected locations.
Photos : Immobel, Fonds Kirchberg, Iko Real Estate / Thomas & Piron.
Nova At Place de l’Étoile, Nova has given a 1990s building a new lease of life without resorting to demolition. Its original structure has been retained, while a curved glass façade, patio, landscaped courtyard and panoramic terraces allow its 4,200sqm (already fully let) to breathe again. Certified BREEAM Very Good, the project also features a 200sqm modular space that can become a gym, café, library or conference venue according to its occupants’ needs. Compelling proof that, in real estate too, a second life can sometimes prove even more appealing than the first.
Serra In Kirchberg, Serra has opted for maximum connectivity. Its two buildings, leased to the Luxembourg government, sit alongside a 595-space park-andride facility, bus station, tram stop, secure bicycle parking, shops and public services. Hard, then, to blame transport problems for arriving late. Exposed concrete, bronze-coloured aluminium and flexible floorplates give the complex a strong identity as an urban landmark, at the entrance to a district where mobility no longer simply passes by the office but is woven into the very fabric of the project.
Unicity Finally, Unicity combines heritage architecture with a contemporary extension across more than 8,600sqm. Its light-filled atrium, 149-seat auditorium, panoramic terrace overlooking Luxembourg City and dual BREEAM Excellent and WELL certifications make the office more than simply somewhere to work: it is almost a destination. Co-developed by Iko Real Estate and Thomas & Piron Luxembourg, the project places as much emphasis on well-being and interaction as on square metres. Employees were once expected to come to the office; now, they must be given a reason to stay.
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LIVING & WORKSPACE
BEST RESIDENTIAL PROJECT
Three projects reinvent housing by combining density, comfort and reuse, proving sustainability goes beyond green brochures.
In Kirchberg, Réimerwee Ensemble 2 shows how affordable housing can go hand in hand with architectural quality. The five-building development comprises 82 homes sold at around 30% below open-market prices, targeting households caught between conventional housing assistance and an increasingly inaccessible property market. Bright dual-aspect apartments, often arranged as duplexes or split levels, can be personalised and are complemented by private outdoor spaces and communal gardens. With AAA energy performance and easy access to services and public transport, the project proves that density need not come at the expense of comfort or family life.
Domaine des Vignes In a more bucolic setting, Domaine des Vignes will offer almost 300 homes, including timber-framed houses, alongside shops and public spaces amid the Moselle vineyards. This is densification that favours vines over tarmac and active mobility over a ballet of car bumpers. With varied housing, everyday services and places where residents can meet somewhere other than beside their letterboxes, the project aims to create a genuine neighbourhood, not merely a collection of addresses. Here, nature is no decorative afterthought, but one of the development’s defining features.
Bel’R With Bel’R, a former 1980s office building has traded filing cabinets for residents. This pioneering conversion retains the existing structure, proving that obsolete offices can be reinvented as desirable housing without meeting a premature end between the jaws of an excavator. The building’s spatial qualities have been reinterpreted rather than erased, while its architecture has acquired a new identity. Bel’R thus champions a simple idea that is still far from standard practice: a sustainable city is not built solely by adding new structures, but also by intelligently transforming what is already there.
Photos : Fonds Kirchberg, BPI Real Estate, Baltisse Real Estate.
Réimerwee Ensemble 2
Thursday 1 October 2026 18:00
Awards
Casino 2000 Mondorf-les-Bains More information Program
Paperjam’s 6 th Real Estate Seated Dinner Party feat. Paperjam × LuxReal Awards 2026
Category Partners
Lead Partners
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INVESTOR OF THE YEAR
LIVING & WORKSPACE
Giorgetti Group
Jürgen Primm
Georges Eischen
La Provençale
Landimmo
La Provençale is investing in its workforce through Résidence ULS: 40 furnished and fully equipped homes, alongside 13 transitional housing units, intended particularly for employees and future recruits on modest incomes, including those arriving from beyond the Greater Region. In Luxembourg’s extremely tight housing market, finding a job is no longer always enough; employees must also be able to live within a reasonable distance of their workplace if their quality of life is not to suffer. La Provençale thus shows how providing accommodation can become a way of recruiting and retaining staff, while preventing a first day at work from beginning with two hours spent in traffic.
Landimmo and the family members involved in the Landewyck project are playing the long game. After converting Hollerich’s former 1935 factory into 5,500sqm of offices, they are now helping to shape Nei Hollerich. Developed with neighbouring landowners, its masterplan covers around 400,000sqm, including the central Parc Landewyck area. In Ettelbruck, another former factory will accommodate the 19,000sqm Nordstad Administrative Centre, while new logistics and office buildings for Fixmer are under construction in Bascharage. A family legacy transformed, without being preserved under glass.
Paul Giorgetti Marc Giorgetti
Photos : La Provencale, Lamdimmo, Giorgetti.
Three investors, three ideas of usefulness: a destination, a transformed industrial legacy and homes for employees.
The Giorgetti Group is moving forward with Gridx, a real-estate development that refuses to fit into any single category. Located in Wickrange, the 42,000sqm destination combines mobility, shops, hotel, restaurants, museums, sport, events, offices and a hospitality school. Neither quite a shopping centre nor a museum, it presents real estate in Swiss Army knife form. Originally focused on mobility, Gridx has grown into a complete ecosystem with more than 40 spaces already open. Visitors can meet, eat, exercise, admire cars, spend the night or even sing karaoke.
March 09—10 2027
Luxembourg City
Intelligence Forum AI, Automation & Productivity
Fintech Sphere
Finance, Technology & Digital Transformation
Startups & Scaleups Awards
240+ startups & scaleups. 360° Pitch arena. €125,000+ Grand Prize
Luxembourg Makes It Happen National Innovation, International Guests
€199 Premier Institutional Partners
until November 15th 2026
*VAT included
Get your Early Bird Tickets €499
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PAPERJAM — EXTRA
BEST LIVING TOGETHER PROJECT
Gravity In Differdange, Gravity brings together housing, coliving, a nursery, healthcare, shops and workspaces. Students, families, retirees, retailers and workers mingle in this fully occupied pocket of the city. Designed to encourage encounters and mutual support, it connects people who might otherwise live side by side without ever speaking. More than a roof, Gravity provides a truly complete setting in which residents can live, work, have their children cared for and access a range of services. A reminder that social diversity cannot simply be declared: it has to be carefully organised day-to-day.
Maison Maraîchers
Henry’s
At Kirchberg, Maison Maraîchers takes coliving upmarket with 12 fully furnished en-suite bedrooms, shared kitchens and lounges, gyms, terraces and a garden. Cleaning, high-speed Wi-Fi, Netflix, laundry facilities, essentials, a weekly fruit basket and bicycles are all included, further enhancing the quality of the experience. Modern timber architecture and sustainable materials round out an offer designed for people who want to live together and enjoy a real sense of community without sacrificing comfort -- or having to negotiate every week over who buys the washing-up liquid.
At Cloche d’Or, Henry’s, also known as Livingstone III, brings together around 50 international residents in private suites, shared spaces, a mobile app and a rooftop terrace. The homes are organised around different circles of intimacy, allowing residents to take part in communal life or retreat when they prefer. Developed by Gio, BPI Real Estate and Immobel, with Convita and Many Many, it presents itself as Luxembourg’s first hybrid co-living scheme. The ambition goes beyond renting out square metres to creating genuine connections between residents. Property is usually measured in returns and occupancy rates; Henry’s adds another metric to the equation: how many neighbours residents actually know by name.
Photos : BPI Real Estate / Unibra, Fonds Kirchberg, Mary Mary.
Shared living offers more than rooms and corridors: three projects turn communal spaces, services and encounters into life.
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LIVING & WORKSPACE
PROMOTER / DEVELOPER OF THE YEAR
Luca Karels
Joe Schmit
Every developer erects buildings. These nominees go further, creating social, post-industrial and large-scale urban models.
Photos : Simpact, Iko Real Estate, Nextensa & Promobe.
Simpact Luxembourg’s first private property developer with a social mission, Simpact, promises neither penthouses nor infinity pools, but affordable housing. Fully certified as a societalimpact company, it combines entrepreneurial agility, publicprivate partnerships and longterm social commitment. With 133 approved units, more than 195 homes in its portfolio and its first leases now signed, Simpact argues that housing is essential infrastructure, not a privilege. Its goal is not merely to deliver a handful of exemplary projects, but to establish a lasting new model for private social development in Luxembourg and turn “impact” into more than a convenient word placed between two façade photographs.
Sandra Huber
Michel van Geyte
Flavio Becca
Iko Real Estate
Nextensa & Promobe
Iko Real Estate is competing with Rout Lëns, the transformation of a 10-hectare industrial brownfield in Esch-sur-Alzette. Some 1,450 homes, restored heritage buildings, shops, workspaces, public amenities, geothermal energy and a carbon-neutral ambition will reconnect the site with the city without erasing its history. This former industrial land is treated not as a page to tear out, but as the opening chapter of a new district. This project targets the WELL Community standards, combining inclusion, culture, quality of life and resilience: a new city within the city, with its memory built in.
Nextensa and Promobe continue to build Cloche d’Or. Fifteen years ago, the district existed mainly on paper. Now, over 2,000 residents live among headquarters, shops, schools and green spaces, alongside Intesa Sanpaolo, Citibank, State Street, Lombard Odier, PwC, Deloitte and Lycée Vauban. Soft mobility, mixed uses and environmental standards have shaped its growth, creating a place where people can live, work and shop without a car. Cloche d’Or is no longer somewhere people arrive for work morning and leave at night: it has become a piece of the city, one where even the car can take a day off.
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PAPERJAM — EXTRA
LIVING & WORKSPACE
BEST FUND
Aberdeen Investments Managed by Aberdeen Investments Luxembourg, the aPER fund is presenting Roselawn in Dublin. The development comprises 142 rental homes, including 13 supporting social inclusion, alongside shared facilities. Green roofs, solar power, bicycle spaces, EV charging points and carsharing promote biodiversity and low-carbon living.
PGIM Real Estate Managed by PGIM Luxembourg, the EVP III fund is entering Lido Verbano, a seven-hectare destination on Lake Maggiore featuring 54 mobile homes and a private beach. Located in a Natura 2000 area, the project protects local habitats while addressing flood risk through elevated facilities, water reuse and an alert system.
M&G Investments Managed by M&G Investments Luxembourg, the ELIV fund is presenting MORE5 in Leiden. The residence provides 206 homes, including 150 for university staff, with 90% in the affordable segment. Shared spaces and a rooftop garden foster wellbeing, while solar panels, thermalenergy storage and wildlife habitats reduce its impact.
LaSalle Investment Management LaSalle Encore+, managed by LaSalle Investment Management Luxembourg, is entering TRI Office in Munich. The timber-led redevelopment combines workplace comfort, native planting and wildlife habitats with smart controls and rainwater management.
Photos : Aberden Investments, PGIM Real Estate, M&G Investments, LaSalle Investments.
Four Luxembourg-managed funds showcase four European assets where wellbeing, biodiversity and resilience build lasting value.
Live Experiences for Brands
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Pictures: Shutterstock
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LIVING & WORKSPACE
PERSONALITY OF THE YEAR: A LEGACY, NOT JUST A TRACK RECORD
This category is not simply about spectacular façades, returns per square metre or ribbon-cutting ceremonies. “Personality of the Year” does not reward a particular building, fund or development, but a woman or man whose career has made a lasting mark on Luxembourg’s property sector. Behind every project, neighbourhood and market transformation are individuals capable of looking beyond the next planning permission. Strategic vision, a sense of collective purpose, the ability to unite people, influence professional practices or stay the course when the industry hits turbulence: these are among the qualities this distinction seeks to highlight. It is not simply about celebrating personal success, but recognising influence, commitment and a tangible contribution to the vitality of an entire industry. Since the launch of the Paperjam x LuxReal Real Estate Awards, the list of winners has already illustrated several ways of leaving a lasting mark. Eric Lux inaugurated the category in 2023, recognised for an outstanding career in Luxembourg property entrepreneurship. The following year,
the award adopted a different format to honour several areas of the industry. Arnaud Regout was recognised for property development, Tom Lessel for lending, Marie-Josée Vidal for the institutional sector and Jürgen Primm for investment. Jean-Paul Scheuren received the Special Jury Prize. In 2025, the distinction went to Thomas & Piron founder Louis-Marie Piron (see box). Active in Luxembourg since 1985, the entrepreneur was honoured for several decades of commitment, a long-term vision and his ability to stay the course through the property crisis. A reminder that, in real estate, the strongest foundations are not always poured in concrete. For the 2026 edition, the category returns to a single personality and therefore a single trophy. Presented by industry professionals, it will honour the individual whose decisions, influence and commitment are helping to move the sector forward today. The suspense remains: who will succeed Louis-Marie Piron and add their name to a list of winners that may still be young, but has already made an impact?
Louis-Marie Piron MERIT AND RECOGNITION Starting out in 1976 with little more than a few tools, a cement mixer and an old truck, Louis-Marie Piron has since built far more than houses. The founder of Thomas & Piron turned a Walloon family business into an international group, established in Luxembourg in 1985. Its activities expanded from construction to property development, renovation and civil engineering, guided by one principle : reinvest, diversify and think long term. On 2 October 2025, he was named “Personality of the Year” at the Paperjam x Real Estate Awards. He dedicated the honour to his teams. Who will succeed him this year as the industry’s peer-selected Personality of the Year ?
Photo : Paperjam
An award recognising a career, a vision and the lasting mark an individual has made on Luxembourg real estate.
Luxembourg’s business, financial center, and political news.
7 AM
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4 PM
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LIVING & WORKSPACE
Conversation with Shahram Agaajani and Jakob Sand
Skypark: pragmatism on an XXL scale
Alix Bellac, Journalist Jan Hanrion, Photographer
Nestled between the airport and the forest, Skypark brings together environmental ambition, technical constraints and new ways of working. Shahram Agaajani (Metaform) and Jakob Sand (BIG) discuss the paradoxes behind Luxembourg’s timber giant.
09.2025
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RUBRIQUE
“ Skypark is not the story of a star architect and an executor.”
Jakob Sand, Partner at BIG, co-led the design of Skypark, bringing the Danish studio’s approach to scale, flexibility and sustainable construction to one of Luxembourg’s most ambitious office projects.
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How do you preserve your identity when working alongside an international name like BIG? Shahram Agaajani: I don’t feel the need to defend a territory or claim authorship. The real question may lie elsewhere: why do certain ideas need an international signature to be considered credible? Skypark is not the story of a star architect and an executor. It’s the story of a chain of trust between BIG, Metaform, the client (Lux-Airport, Ed.) and an entire team that made this vision possible. How do you give a strong identity to an office development that, on paper, could have seemed fairly standard? Jakob Sand: We wanted to connect the building to its site, the airport and its constraints. The plot was very long and narrow, with the runways on one side and the forest on the other. We used this contrast to design two forms, almost like snakes, which break down what would otherwise have appeared to be an enormous mass. The acoustic constraints also resulted in a distinctive envelope: a zigzagging double-skin façade that reduces noise while allowing natural ventilation. We wanted to imagine the offices of tomorrow: a timber structure, a high level of comfort and surfaces that are either landscaped or used to generate photovoltaic energy. Flexibility is also part of this approach. A company can expand or reduce its space. Skypark is designed to last and adapt. Faced with one of Europe’s largest timber buildings, did you feel more apprehension or excitement? S.A.: Excitement, without a doubt. Not because it was timber, but because the challenge was immense. I’m wary of universal answers: every material has its own logic, qualities and limitations.
Photo: Flemming Leitorp
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Olympic-size swimming pools That is the equivalent of the volume of timber used for Skypark’s structure.
From the page to the stage Want to know more about the story behind Skypark? On 24 November, Jakob Sand and Shahram Agaajani will take the Paperjam Club stage to reveal how the project moved from an ambitious vision to one of Luxembourg’s most distinctive new buildings. Architecture, technical challenges, compromises and lessons learned: the two architects will revisit the choices that shaped Skypark, followed by a walking dinner. The event is reserved for Paperjam Club members. Join the event
Good architecture means choosing the material that best responds to the project, the location and its use. J.S.: A timber structure of this scale was groundbreaking in Luxembourg. The volume used is equivalent to around 6 Olympic-size 50-metre swimming pools. We had to work very closely with the engineers, particularly on fire safety, because there was no comparable precedent in the country. Here, trust enabled us to invent a new way of building offices. Which architectural or technical detail are you particularly proud of? S.A.: Without hesitation, the façade. Many people perceive it as extremely complex, almost as if it had been sculpted piece by piece. Yet it is based on a remarkably simple principle: the same cassette modules are repeated and, through their assembly, create this organic, almost living geometry, sometimes reminiscent of reptile skin. J.S.: We talk about “utopian pragmatism”: dreaming of something better while remaining pragmatic enough to manufacture, purchase and assemble every element. What sacrifices did you have to make because of budgetary constraints or airport security requirements? S.A.: My main regret concerns the façade lighting. I understand the intention: the lighting gives the building a strong presence in the nighttime landscape. But I remain unconvinced. I’m not persuaded either by the choice of purple light or by its architectural expression. J.S.: We had lengthy discussions with the client, but I think we always managed to find compromises or solutions that resulted in a very high-quality consensus. So, for my part, I do not have any particular regrets.
LIVING & WORKSPACE
Building an ecological timber statement next to a runway where high-carbon aircraft take off: is this irony or luxury greenwashing? S.A.: I don’t see it as a contradiction. A building’s environmental impact does not depend solely on its material or its surroundings, but also on where it is built. Skypark concentrates thousands of jobs where the infrastructure already exists. That, too, is part of a sustainable approach: reducing avoidable journeys by bringing functions closer together. J.S.: The contrast is real, and we are not trying to hide it. Building here in timber obviously does not make aviation carbon neutral, just as one building cannot solve the climate impact of an entire sector. Our responsibility as architects is nevertheless to act on what we can actually change. It could be called greenwashing if the timber were merely decorative or used as a branding device. Here, it genuinely forms the structure. At a time when remote working has become established, is delivering such large amounts of office space not a risk? S.A.: I don’t believe offices are disappearing; instead, they are being transformed. Working remotely is possible; innovating, passing on a corporate culture, training younger employees or generating ideas without spontaneous interaction is more difficult. The offices of tomorrow will have to become places for meeting, creativity and social interaction.
11th Edition The 11th edition will culminate in a gala dinner bringing together leading economic and political figures to celebrate those shaping the nation’s economic landscape. Beyond recognising outstanding achievements, the awards foster networking, knowledge exchange, and a culture of excellence within Luxembourg’s business community. This edition will also feature a unique 20-year retrospective on influence.
Tuesday 15 December 2026 17:00
Rockhal Belval
Lead Partners
More information Programme
Ranking Luxembourg's most influential economic decision-makers since 2006.
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LIVING & WORKSPACE
Conversation avec Celine Zimmer
Le logement sans démesure Hugo Hirsch, Journaliste Julian Pierrot, Photographe
Sélectionnée pour représenter le Luxembourg à la Biennale d’architecture de Venise 2027, Céline Zimmer interroge notre rapport au logement. Pour l’architecte, la crise tient moins au manque d’espace qu’à son prix, sa répartition et la concentration de la propriété.
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Votre projet avec Paul-Antoine Lucas et Bùi Quý Sơn a été sélectionné pour représenter le Luxembourg à la Biennale d’architecture de Venise en 2027. Quel est le point de départ de votre réflexion ? Le point de départ, c’est le constat qu’au Luxembourg, nous habitons en moyenne dans des logements particulièrement grands par rapport à d’autres pays européens, mais aussi à l’échelle mondiale. Nous avons voulu interroger cette consommation d’espace en mettant en dialogue le Luxembourg et Hanoï. L’idée n’est pas simplement de comparer deux territoires très différents, mais de travailler avec des personnes dans les deux contextes pour comprendre ce que chacun peut apprendre de l’autre. Qu’est-ce que le modèle vietnamien peut déjà nous apprendre ? Au départ, je pensais surtout à la manière d’utiliser moins de surface. Mais il y a aussi quelque chose de très intéressant dans l’usage des espaces semi-publics. Au Vietnam, certains espaces sont beaucoup plus
Part des personnes vivant dans des logements sous-occupés (en pourcentage de la population totale)
Au Luxembourg, 57,5% de la population vit dans un logement sous-occupé. Le pays compte en moyenne 2,1 pièces par habitant, contre 1,7 dans l’UE. Luxembourg
57,5 %
UE
33,1 %
facilement partagés. Au Luxembourg, on a davantage tendance à considérer qu’un espace attenant à son logement doit rester privé, plutôt que d’imaginer qu’il puisse être partagé. Ce que je trouve intéressant, c’est que le partage fonctionne très bien lorsqu’il vient des habitants eux-mêmes, beaucoup moins lorsqu’il est imposé d’en haut et qu’on leur dit ce qu’ils doivent faire. De quelle surface par personne a-t-on réellement besoin pour bien vivre ? Cela dépend évidemment de la composition du ménage. Une personne seule a besoin de davantage de surface par personne qu’une famille. Mais je connais de nombreux projets qui fonctionnent très bien autour de 30 à 35 m² par personne. Il est donc tout à fait possible de très bien vivre avec moins d’espace que ce dont nous disposons aujourd’hui au Luxembourg. Mais que faire des grandes maisons qui existent déjà ? Il faudrait, à mon sens, mettre en place un programme national consacré à la transformation des grandes maisons unifamiliales. Elles correspondent de moins en moins à l’évolution de notre démographie et de nos modes de vie. La structure familiale change, et il y a aussi la question des coûts : chauffer une très grande maison lorsqu’on y vit seul va devenir de moins en moins abordable. Il existe déjà beaucoup de recherches sur la manière d’adapter ces logements pour permettre à plusieurs ménages d’y vivre. Concrètement, comment peut-on transformer ces maisons ? À Munich, par exemple, des architectes ont travaillé sur différentes
Source : Eurostat
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10.2026
« Je trouve anormal qu’on considère normal de spéculer sur le logement. »
Densifier par le haut
Pour Céline Zimmer, densifier le Luxembourg ne passe pas nécessairement par la construction de tours. Elle propose notamment de surélever certains immeubles existants de deux ou trois étages, grâce à des structures légères, en particulier en bois. Une piste déjà étudiée avec des ingénieurs, qui permettrait de créer de nouvelles surfaces sans artificialiser davantage de terrain, tout en tenant compte du patrimoine et du contexte urbain.
typologies de maisons et sur les façons de les adapter. Dans certains cas, il est possible d’ajouter une cage d’escalier extérieure ; dans d’autres, de revoir l’organisation intérieure. Mais il faut travailler à la fois sur l’architecture et sur les usages, car l’acceptation de ces transformations est essentielle. C’est ensuite aussi au politique de créer les conditions pour les rendre attractives. Au fond, le Luxembourg manquet-il vraiment d’espace habitable ? Pour moi, le problème n’est pas tant que nous manquons d’espace habitable. Le véritable problème, ce sont les prix, aussi bien à la location qu’à l’achat. Il y a aussi une forte concentration de la propriété immobilière entre un nombre relativement limité d’acteurs, ce qui leur donne beaucoup de pouvoir. Le logement est devenu un moyen extrêmement efficace de générer du rendement. C’est aussi là que se situe une partie du problème. Cette critique de la spéculation se retrouve aussi dans le travail de less yellow, le bureau d’architecture que vous avez cofondé en 2024.
LIVING & WORKSPACE
Vous y défendez l’idée que le logement est une infrastructure. Qu’est-ce que cela signifie ? Pouvoir se loger est un droit humain. Cela ne veut pas dire que le logement doit être gratuit, ni qu’il ne doit pas être possible de gagner de l’argent en construisant : les entreprises doivent évidemment pouvoir dégager une marge. Ce que je trouve contradictoire, c’est qu’en tant que société, nous considérions comme normal de spéculer sur le logement. Je n’ai aucun problème avec le fait que quelqu’un gagne beaucoup d’argent grâce à son travail. Mais le logement répond à un besoin humain fondamental. Un objet de luxe, on peut choisir de ne pas l’acheter. Un logement, on ne peut pas choisir de s’en passer. C’est justement ce qui vous conduit à défendre le modèle des coopératives d’habitation ? Oui. Dans une coopérative, les futurs habitants créent ensemble une société et participent à la conception du projet. Une fois le bâtiment achevé, il appartient à la coopérative et non individuellement à ses membres. Les habitants paient un loyer qui couvre les coûts, mais ne deviennent jamais propriétaires de leur logement. Lorsqu’un membre quitte la coopérative, il récupère son apport selon les règles prévues, sans bénéficier de l’augmentation de la valeur du bien. La spéculation est ainsi sortie du système. Quel est l’intérêt à long terme ? On peut créer un mécanisme d’expansion. Dans le projet de coopérative mené avec Agora à Belval Sud, par exemple, le terrain est mis à disposition à des conditions très abordables, avec des règles inscrites dans les statuts. Une fois les emprunts remboursés, les excédents peuvent être
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30 à 35 m² C’est, selon Céline Zimmer, l’espace suffisant pour qu’une personne puisse très bien vivre, bien en dessous des surfaces habituellement occupées au Luxembourg.
Comment naît une coopérative ?
1. C andidatures : Des groupes d’habitants se constituent et déposent un projet. 2. S élection : Un jury choisit le groupe sur la base de critères définis à l’avance. 3. Conception : Des ateliers fixent la gouvernance, les espaces partagés, l’architecture et les statuts. 4. Création : Le groupe obtient les agréments nécessaires et constitue la société coopérative. 5. Financement : La coopérative monte son financement avec les banques. 6. Construction : Le projet peut alors entrer en phase de réalisation.
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réinvestis dans de nouveaux projets. Le système peut ainsi se développer progressivement. À Zurich, certaines coopératives existent depuis plus d’un siècle et gèrent aujourd’hui plusieurs milliers de logements.
de la propriété immobilière. Elle pourrait commencer, par exemple, à partir d’une vingtaine de logements détenus. L’idée n’est absolument pas de viser quelqu’un qui possède deux ou cinq biens, ni une personne qui a acheté une maison pour la transmettre à ses enfants. Je parle de niveaux de concentration beaucoup plus importants. Il faudrait aussi définir très clairement qui est concerné, pourquoi ces propriétaires contribuent davantage et à quoi les recettes ainsi générées sont destinées.
Mais ce fonctionnement collectif n’est-il pas très contraignant pour les habitants ? Personne n’est obligé de vivre dans une coopérative. Mais oui, la contrepartie, c’est que cela demande beaucoup d’implication. Il faut s’organiser, prendre des décisions ensemble, constituer des groupes de travail, un conseil d’administration, une assemblée générale. En même temps, cette organisation crée aussi du lien social. Le groupe que nous accompagnons avec Agora réunit 14 ménages qui ne se connaissaient pas auparavant et qui ont progressivement appris à fonctionner comme un véritable collectif. Jusqu’où les coopératives pourraient-elles se développer au Luxembourg ? Si, d’ici 2050, elles représentaient 5 % du parc de logements, ce serait déjà considérable et très ambitieux. Dans un monde idéal, j’aimerais que les nouvelles constructions reposent sur un modèle en trois tiers : un tiers de secteur privé, un tiers de logements abordables portés par les acteurs publics et un tiers relevant du troisième secteur, notamment des coopératives. Le privé reste évidemment essentiel. L’idée n’est pas de le remplacer, mais de faire émerger une offre qui manque encore aujourd’hui. Si vous aviez le pouvoir d’instaurer demain une seule règle sur le marché du logement luxembourgeois, laquelle choisiriez-vous ? Je mettrais en place une taxation progressive de la concentration
Tuesday 10 November 2026 18:30
PAPERJAM CLUB
Kinepolis Kirchberg Registration Programme
The Portuguese Business Community in
Action This evening will spotlight ten top Portuguese entrepreneurs shaping Luxembourg’s economic landscape. Through powerful storytelling and strategic insights, each speaker will share key decisions behind their success. A tribute to one of the country’s most dynamic communities: Entrepreneurial, impactful, and essential to Luxembourg’s future.
Kianpour.lu
OUR SPEAKERS
Joa Godinho Luthier
Vera Alves Alba Groupe
Mike Travessa Travessa Group
João Carreiro Indigo
Orlando Pinto Groupe Sopinor
Manuela Abreu onBoard Advisory
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Fun moments at the office? For sure!
At the office, wellbeing is no longer part of the furniture. Today, employee experience is shaped by lighting, acoustics and the freedom to work alone, meet or have lunch together. At JLL and Colors Business Center, every detail matters, right down to the scent of the premises. Alix Bellac, Journalist Julian Pierrot, Photographer
1. O ne room, five different uses At JLL, the offices are happy to play Tetris. A fitting coincidence, since Tétris is also the name of the company’s design and fitout division. The reception area can become a meeting room, lunch space or makeshift grandstand. Sliding curtains, modular tables and bookable areas make it possible to move from shared activity to privacy without pushing back the walls.
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2. L et there be light even when it rains Completed before lockdown, JLL’s Bertrange offices still appear perfectly contemporary to visitors. Natural light dominates, while enclosed rooms occupy the centre of the floor rather than its corners. As for the sofas, which remain immaculate despite the communal lunches, they may well represent the building’s most mysterious architectural achievement.
3. F arewell to the executive suite The offices once reserved for directors have disappeared. Even managers now work among their teams, physically bringing leadership closer to employees. The former management “fishbowl”, roughly the size of a small apartment, has become a pitch room open to everyone. A small hierarchical revolution, achieved by moving a few partitions.
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PAPERJAM — EXTRA
5. M aking space for talent Ekaterina Pipkova, Head of Design at Tétris Luxembourg, firmly believes that design should be a tool for improving the quality of everyday working life. “Companies must adapt their spaces to employees expectations while optimising their use to ensure profitability,” she explains. It is yet another significant challenge, particularly when it comes to attracting young talent.
4. At JLL, the office becomes a showroom The square metres once monopolised by management now accommodate acoustic pods, private areas, meeting rooms and workstations for visiting colleagues. Everyone can work sitting or standing, alone or in a group, in an open space or safely out of earshot. This is essential when some teams spend much of their day on calls with clients. But JLL’s offices serve another purpose: they act as a full-scale showroom for Tétris. Single or double
glazing, partitions, sliding doors, fabrics, carpets and acoustic solutions can all be viewed, touched and, above all, tested. A materials library also allows clients to compare samples in person before making their choice. The office thus becomes a liveable catalogue -- far more reassuring than a three-dimensional rendering. Here, fit-out solutions are not merely described: they are experienced. And they inspire a little envy along the way.
10.2026 10.2025
6. Colors puts all five senses to work At Colors, Managing Partner Benjamin de Seille asked artificial intelligence to identify everything that could influence the experience of tenants, clients, prospects and visitors. The inevitably endless list was then sifted through by the team, with everyone contributing their perspective according to their role, from reception and billing to commercial negotiations. Lighting, temperature, music, scent, coffee, catering and even colorsbranded tableware were conceived as ingredients in the same recipe. A mural by the artist Scaf captures the dynamism, agility and modernity of a workplace that meets the demands of our times. More prosaically, small safes allow domiciled companies to keep the legal documents required during an unexpected inspection. The Bertrange site’s centrepiece accommodates up to 200 people and includes a kitchen serving hot meals. With ten locations and 1,100 tenants, Colors is bringing business centres closer to hospitality: beyond renting workspaces, it aims to create an atmosphere.
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Paperjam Travel Collection - Voyage exclusif
Le Caire entre histoire millénaire et Egypte de demain. Du 11 au 14 mars 2027, partez pour un voyage exclusif au Caire imaginé par Continents Insolites pour Paperjam. Du Grand Musée Égyptien à la nouvelle capitale administrative, découvrez une Égypte entre héritage millénaire et ambitions du XXIe siècle, accompagnés par l’expert géopolitique Emmanuel Lincot.
Emmanuel Lincot, accompagnateur du voyage et expert géopolitique.
Ce qui rend ce voyage unique
– Le Grand Musée Égyptien, en nocturne
Le trésor de Toutânkhamon et les pyramides illuminées, dans le calme du soir.
– La Nouvelle Capitale Administrative
Une immersion dans l’Égypte du XXIe siècle, entre architecture, urbanisme et ambitions politiques.
Du 11 au 14 mars 2027 4 jours · 3 nuits
Départ de Francfort dès 2 950 € / personne
Une collection exclusive pour les esprits curieux — Premier voyage · 2027
– Un voyage accompagné par Emmanuel Lincot
Expert géopolitique et chercheur à l’IRIS, il apporte tout au long du voyage son regard sur l’histoire, la société et les mutations de l’Égypte contemporaine.
– Un voyage en petit groupe
10 à 14 participants pour des visites plus fluides, confidentielles et privilégiées.
– Le Caire des Égyptiens
Des lieux authentiques et confidentiels pour découvrir la ville autrement.
Réservation : groupes@insolites.com +33 (0)1 86 65 10 02
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Deux bureaux, plusieurs usages et générations
Anne Toussaint a envisagé son bureau en mode collaboratif : si l’entrepreneuse préfère travailler au sein de sa société, ses journées se terminent ici et le bureau, aménagé pour servir toute la famille, a accueilli ses enfants qui y ont tous révisé leurs examens.
Dans ce lieu, chaleureux et qui n’a pas attendu le confinement pour s’animer, Anne a déposé souvenirs et coups de cœur, lui conférant une profondeur intime.
Avec le télétravail, le bureau s’installe durablement chez nous. Comment lui insuffler notre ADN, favoriser concentration et efficacité sans empiéter sur la vie privée ? Anne Toussaint, à la tête d’Othon Schmitt, et Pit Hentgen, président sortant du CA de Lalux, dévoilent leurs solutions. Alix Bellac, Journaliste Julian Pierrot, Jan Hanrion, Photographes
Des éléments anciens et d’autres plus contemporains dans un écrin aux teintes douces, tel est le bureau voulu par la gérante de Othon Schmitt, afin de travailler dans un univers paisible et propre à la concentration.
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Pit Hentgen a imaginé l’aménagement du lieu autour de plusieurs fonctions dont l’activité de bureau. Ses prérogatives changeant en début d’année prochaine, ce poste de travail sera appelé à prendre davantage d’importance au quotidien.
LIVING & WORKSPACE
Ici, la bibliothèque a précédé le bureau, Pit tenant avant tout à vivre entouré de ses livres, choisis davantage par goût personnel que pour leur portée académique. Un décor propice au travail mais aussi à la réflexion et même aux recherches généalogiques.
Le bureau se dédouble : d’un côté, l’ordinateur et les tâches qui réclament un écran ; de l’autre, une place volontairement dégagée, réservée à l’étude des dossiers sans distraction. Une manière très organisée de séparer les usages dans une même pièce.
Photographies, objets rapportés de Wall Street, livres ou souvenirs familiaux : chaque élément raconte un moment ou une personne. Tout à la fois un bureau et un univers intime.
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Les 5 choses à retenir de ce numéro Vous avez tout lu, survolé quelques pages ou gardé ce magazine pour plus tard ? Voici, en cinq points, ce qu’il faut retenir de ce numéro de Living & Workspace.
1. Des logements mal adaptés
Le Luxembourg ne manque pas seulement de logements : il manque aussi de logements adaptés. L’offre reste encore largement pensée pour des schémas familiaux classiques, alors que les ménages se sont diversifiés : personnes seules, couples sans enfants, familles monoparentales ou recomposées. Typologies, surfaces et prix ne suivent donc pas toujours les besoins réels. Construire plus sera indispensable, mais construire mieux le sera tout autant.
2. Le neuf n’est pas la seule réponse
La crise de la Vefa l’a rappelé : coûts de construction, financement, foncier et pouvoir d’achat fragilisent un modèle longtemps porté par la hausse des prix. Relancer la production reste nécessaire, mais ne suffira pas. Rénover, transformer ou changer l’usage d’immeubles existants devient tout aussi stratégique dans un pays où construire est toujours plus complexe et coûteux.
3. Construire autrement, pas seulement plus
Avec un foncier rare, produire davantage ne signifie pas forcément étendre encore la ville. Comme le rappelle la CEO d’Iko Real Estate, Sandra Huber, reconvertir les friches et réutiliser les terrains déjà artificialisés permet aussi d’éviter un « urbanisme de plein champ », générateur de trafic et d’infrastructures. La bataille du logement se jouera aussi dans notre manière d’utiliser le territoire.
4. L e bureau devient un outil d’attractivité
Avec le télétravail, le bureau n’est plus un lieu fréquenté par défaut. Pour donner envie d’y revenir, les compagnies doivent en faire un espace de collaboration, mais aussi de confort, de culture et d’identité. L’aménagement devient ainsi un véritable levier d’attractivité et de fidélisation. Le bureau ne se contente plus d’accueillir le travail : il doit contribuer à l’expérience que l’entreprise propose à ses collaborateurs.
5. La qualité ne se mesure pas qu’en mètres carrés
Skypark l’illustre à grande échelle, mais le constat vaut aussi pour le logement : plus grand ne signifie pas forcément mieux. Lumière, acoustique, confort thermique, végétalisation, modularité ou espaces communs pèsent davantage dans l’expérience d’un lieu. Au Luxembourg, où chaque mètre carré compte, créer de la valeur d’usage devient aussi important qu’ajouter de la surface.
Alix Bellac, Journaliste
LIVING & WORKSPACE
LE GOÛT DE L’AVENIR Chers lecteurs, Vous refermez ici ce supplément que nous avons eu à cœur de peaufiner pour vous. L’architecture et son acolyte immobilier dessinent les décors plus ou moins fastueux de nos vies autant qu’ils abritent nos royaumes intérieurs. Voilà pourquoi ils ne cessent de nous questionner, de nous bousculer et de nous faire rêver. De rêve justement, il n’est pas uniquement question : les transactions reprennent, les acquéreurs reviennent, les promoteurs cherchent des solutions et l’État ne se contente manifestement plus d’observer un chantier en déliquescence. Le logement abordable devient enfin un véritable sujet économique. Dans le même temps, la crise élimine les projets mal situés ou trop énergivores, difficilement commercialisables. De facto, ce qui pouvait sembler uniquement inquiétant peut aussi être lu comme un assainissement du marché. Le marasme oblige à construire moins, mais mieux. Et ce qui se perd en surface se gagne désormais en lumière, services, mobilité, logements hybrides ou intergénérationnels. Alors, même si les prix restent déconnectés de la vie des ménages ordinaires, que les logements vacants sont légion et que les délais administratifs donnent parfois envie de lâcher l’affaire, des idées pour juguler ce piteux constat semblent émerger. Dans un secteur qui a longtemps confondu hausse des prix et bonne santé, ce n’est déjà pas si mal, non ?
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