Issuu

Construção Ambiente Turismo

SET/OUT 2026 €10

O paradoxo da transição energética The paradox of energy transition

1 Editorial

Eclipsar a realidade Eclipsing reality

Carla Celestino Directora Director

Não, não vou falar sobre o eclipse solar que nenhum de nós vai voltar a ver na totalidade durante as nossas vidas, isto, excepto, se a medicina e a longevidade progredirem de forma vertiginosa. Isso sim, seriam novas oportunidades, e também grandes desafios, a juntar aos que já existem actualmente no imobiliário. Sem querer eclipsar a realidade do nosso mercado - que no Verão de 2026 até esteve calminho com a estabilização da subida de preços na habitação, embora os valores globais continuem em máximos históricos -, prefiro falar de astros e de cometas. Falar daquelas pessoas que têm uma estrela que os guia por uma vida e uma conduta em prol de algo maior do que a sua esfera pessoal. São figuras ilustres que empreendem a sua actividade com elevado sentido económico, negocial e construtivo, mas também de responsabilidade social, ambiental e turística, mecenas, de quem acredita que a verdadeira luz não vem dos céus, mas de muito trabalho, dedicação e partilha neste planeta Terra. Refiro-me aos notáveis que vão ser laureados nos Prémios Personalidades 2026 que regressam em Setembro para a celebração do 13º Aniversário da nossa revista, e que pode ficar a conhecer na presente edição. Nesta festa de rentrée, a Magazine Imobiliário vai anunciar novidades para 2027. Até lá, tenham um bom regresso ao trabalho! No, I won’t talk about the solar eclipse that none of us are going to see again in its totality in our lifetimes, except if medicine and longevity advance at a skyrocketing rate. But rather the new opportunities — and major challenges, too — to add to those already existing in the real estate sector. Without wishing to overshadow the reality of our market — which was actually quite quiet in the summer of 2026 as the rise in housing prices stabilised, even though

overall values remain at historic highs — I prefer to talk about stars and comets. To speak of those people who have a guiding star that leads them through a life and conduct that benefits something greater than their personal sphere. They are illustrious figures who undertake their activities with a strong sense of economic, business and constructive thinking, but also with social and environmental responsibility; patrons of the arts who believe that true light does not come from the heavens, but from hard work, dedication and sharing on this planet Earth. I am referring to the notable figures who will be honoured at the 2026 Personalities Awards, returning in September to celebrate the 13th anniversary of our magazine, and whom you can discover in this issue. At this ‘back-to-school’ party, Magazine Imobiliário will announce new developments for 2027. Until then, have a good return to work!

Ficha técnica Datasheet

Índice

Propriedade Property Palavras Aliadas Sociedade Unipessoal, Lda. NIPC – 510 653 901

Summary

Prémio Personalidade Ambiente 2026 Environment Personality Award 2026

Prémio Personalidade Turismo 2026 Tourism Personality Award 2026

Prémio Personalidade Mérito 2026 Capa Cover: sommart on istockphoto

4 Grande Tema

Lead Story Sustentabilidade: Da ambição à execução Sustentability: From ambition to execution

Opinião Opinion

Broadway Malyan

18 Prémios

Personalidades 2026

Personality Awards 2026

Prémio Personalidade Imobiliário 2026 Real Estate Personality Award 2026

Prémio Personalidade Construção 2026 Construction Personality Award 2026

Merit Personality Award 2026

30 Grande Entrevista

The Big Interview Nelson Lage Presidente do Conselho de Administração da ADENE President of the ADENE Administrative Board

36 Metro Quadrado

Square Meter Portugal no The District Madrid Portugal at The District Madrid

48 Azimute

Coordinates Gestão inteligente da energia Smart energy management

52 Atelier

Atelier Posto 9 Arquitectos Posto 9 Architects

56 Ventos do Norte

North Winds O legal e a razoabilidade no urbanismo Legality and reasonableness in urban plannin

60 Sol e Lua

Tourism Novas regras europeias protegem turistas e agências New European rules protect tourists and agencies

Opinião

64 Lá Fora

Miguel Marques dos Santos

Opinion

Opinion VdA

44 Fio-de-Prumo Plumb Line Cosentino

Abroad Opinião

Tasquente: Um novo mercado emergente Tashkent: A new emerging market

68 Paparazzi

Cara ou coroa Heads or tails

Administração Anabela Loureiro Rua Paulo Reis Gil nº 39, 3º Esq. 2745-195 Queluz Telm. / Mobile: (+351) 96 237 00 08 geral@palavrasaliadas.pt www.magazineimobiliario.com Fundador da Magazine Imobiliário Founder of Magazine Imobiliário Joaquim Pereira de Almeida Directora Director Carla Celestino Sede de Redacção Editorial Office Rua Paulo Reis Gil nº 39, 3º Esq. 2745-195 Queluz Colaboradora Permanente Permanent Contributor Elisabete Soares Colaboradores Contributors Isabel Lima Fotografia Photography Anabela Loureiro Tradução Translation Chris Graeme Grafismo Graphics Luís Silva Contabilidade Accounting Nasceconta Periocidade Frequency Bimestral Tiragem Number printed 3.000 exemplares Impressão Printing Jorge Fernandes, Lda. Rua Qta. de Marcarenhas, 2820 Charneca da Caparica Depósito Legal Legal Deposit 363718/13 SSN – 2183-0517 ERC – 126397 Estatuto editorial disponível em: Editorial policy available at: www.magazineimobiliario.com

PUB

Construir as cidades do futuro é uma arte.

Um Especialista ao seu lado faz toda a diferença victoria-seguros.pt VICTORIA - Seguros, S.A. (NIPC 506 333 027) e VICTORIA - Seguros de Vida, S.A. (NIPC 502 821 060) En�dades legalmente autorizadas para a exploração de seguros dos Ramos «Não Vida» e «Vida» em Portugal, registadas junto da Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões de Portugal, sob os códigos 1160 e 1096, respe�vamente. Capital Social EUR 34.850.000 e EUR 8.500.000, respe�vamente. Av. da Liberdade, 200 - 1250 -147 Lisboa - Portugal Telf. 21 313 41 00 (Custo de uma chamada para a rede ﬁxa nacional) - Dias úteis das 08h30 às 18h30 Não dispensa a consulta da informação pré-contratual e contratual legalmente exigida.

Grande Tema 4 Grande Tema

Lead Story

Próximo passo The next step

Da ambição à execução From ambition to execution

Foto Photo Shaun Dakin on Unsplash

Lead Story

Grande Tema

A sustentabilidade deixou de ser algo ético ou moral, ou um mero certificado ou relatório a reportar, para se tornar no foco principal da estratégia das empresas, dos governos e dos países. Sustainability is no longer something ethical or moral, or a mere certificate or report to deliver, it has become the main focus of governments and countries.

Texto Text:Carla Celestino

5 Foto Photo Anabela Loureiro

Lead Story

Se perguntasse ao meu “eu” na década de 70 em que ponto estaria o ambiente no século XXI diria, esperançosa, que os índices de poluição seriam zero, que a flora e a fauna estariam protegidas, que as empresas amigas do ambiente seriam as mais competitivas, que viveríamos em casas totalmente sustentáveis e tecnológicas, que a preservação do ambiente seria protagonizada desde os governos até aos cidadãos… 50 anos depois, damos passos largos nesse caminho, mas não à escala planetária. Vivemos num mundo de competição e assimetrias, de diferentes geografias com diferentes realidades climáticas, económicas, sociais, culturais… Há até quem prefira uma política “drill, baby, drill” e ache que as alterações climáticas são nada mais, nada menos, que um “golpe” engendrado para prejudicar a economia dos países que prosperam através da produção de combustíveis fósseis. Enquanto cá dentro todos, ou quase todos, estão a desenvolver esforços para alcançar uma economia neutra em carbono, lá fora já se fala em atingir uma economia “net positive” onde a economia circular é já é uma realidade, a perda da biodiversidade é restaurada pela via da protecção, conservação ou clonagem e o ser humano coahabita em equilíbrio e harmonia com todos os ecossistemas. Utopia? A 100% talvez. A Mãe Natureza é alheia a decisões políticas. Mas é pela via da imposição de medidas e pela educação que

se faz a mudança de (maus) hábitos e da forma como até vemos o lucro versus ambiente.

Água fonte de vida

Uma coisa é certa, o meu “eu” da década de 70 está muito desapontado com a actualidade. Pensava que longe estavam os tempos em que, nos Verões tórridos, se ficava sem água e se tinha de recorrer a fontes ou aos Bombeiros Voluntários para encher garrafões e bidões para algo tão simples como saciar a sede, tomar banho, fazer refeições ou regar a horta. Estamos a retroceder? É incompetência das entidades? Estamos a construir em zonas sensíveis de aquíferos? Ou a água, um bem vital e escasso, e demasiadas vezes desperdiçado, está a enviar-nos a mensagem que o futuro é já hoje? Não foi há muito tempo que Jessika Roswall, comissária europeia do Ambiente, Resiliência Hídrica e Economia Circular Competitiva, defendeu que “uma abordagem abrangente ‘da nascente ao mar’ é essencial para integrar a gestão da água doce em todo o ciclo da água”. Para o efeito, a União Europeia, no âmbito da Estratégia Europeia para a Resiliência Hídrica, traçou o objectivo de aumentar a eficiência e o uso sustentável da água em 10% até 2030. A inovação e as novas tecnologias também representam desafios, tal é o caso dos data centres. Para uns, sinónimo de novas oportunidades de investimentos, para outros fonte

Grande Tema

Lead Story

Foto Photo Scharfsinn86 on istockphoto

de preocupação pelo uso elevado de água, numa altura em que as alterações climáticas expõem os altos riscos de escassez de água e stress hídrico em muitas regiões. No reverso da medalha, há a evidenciar uma geração de investidores, conscientes do valor do dinheiro e do ambiente, que olham para as empresas, e para os edifícios (pois a nós importa-nos olhar para o imobiliário), com uma visão global, apostando em certificações hídricas, e para os quais a poupança é palavra de ordem. A importância da água é tal que um estudo da S&P Global, que auscultou líderes e analistas de sustentabilidade, clima e transição energética, prevê que “a água ganhe mais espaço na agenda das empresas, tanto em termos de gestão de risco como de oportunidades de investimento.”

Transição para energias limpas

Em matéria energética, enquanto a China anuncia que pretende expandir a produção e as exportações de hidrogénio verde, a Península Ibérica assume também a ambição de, não só produzir internamente, mas também de exportar o excedente para países do Norte e Centro da Europa. Neste momento, Portugal lidera e está a passar da teoria à prática com os corredores H2Med e de Sines. Julho trouxe também o debate em torno do

hidrogénio renovável como uma das soluções para descarbonizar o sector dos transportes e com a ministra do Ambiente e Energia, Maria da Graça Carvalho, a quer avançar com os postos de abastecimento de hidrogénio. Como defendeu: “A produção de hidrogénio só faz sentido se este chegar à economia real e junto dos sectores mais difíceis de electrificar - como as fábricas e os serviços de transporte pesado.” E por falar em transportes, a crise energética derivada da guerra no Irão revelou que os consumidores não querem estar mais “reféns” dos preços dos combustíveis fósseis, e com isso ganham os veículos eléctricos (VE). À medida que os padrões de CO2 continuam a moldar o mercado e são impostas metas climáticas, os VE estão a acelerar na UE. Nesta corrida, a Noruega domina com 96% dos novos registos a serem de veículos 100% eléctricos. Recorde-se ainda que a venda de novos automóveis com motores de combustão interna tem os dias contados e deixará de existir em 2035 em todos os Estados-membros da UE. 2026 está a ser um ano de consolidação da liderança europeia de Portugal em matéria de energias limpas: 75,6% da electricidade produzida no primeiro semestre do ano foi proveniente de renováveis. A energia eólica e a solar fotovoltaica, mas também o au-

A produção de hidrogénio só faz sentido se este chegar à economia real e junto dos sectores mais difíceis de electrificar. Hydrogen production only makes sense if it reaches the real economy and the sectors that are hardest to electrify.”

Martinhal Residences

Managing The Project Management Development and Advisory to Bring of Your Projects Your Projects to Life. Project Management Construction Management Project Management I Construction Management Technical Advisory I Sustainability Technical Advisory Advisory Digital Services Sustainiblity Advisory Digital Services

Grande Tema

Lead Story

mento do autoconsumo, permitiram reduzir a importação de combustíveis fósseis e com isso evitar gastos na ordem de mais de mil milhões de euros. Não obstante, nem tudo é clean, e é bom lembrar a forte contestação popular a algumas centrais solares de grande dimensão por se tratarem de áreas com fortes impactes ambientais e sociais.

Sustentabilidade empresarial

Foto Photo Anabela Loureiro

Os recursos são limitados e, cada vez mais, escassos, por isso as empresas passaram a incorporar a circularidade nas suas operações. No sector da construção esta realidade está a ganhar importantes contornos, nomeadamente porque está a contribuir para uma diminuição na dependência de materiais virgens. Com efeito, o entulho está a ser transformado em novos agregados; os metais estão a ser reciclados; a madeira reaproveitada ou transformada; a modularidade e a construção off site estão a proporcionar soluções mais flexíveis e a retirar grande parte da produção do estaleiro; a reabilitação permite prolongar a vida dos edifícios; os edifícios já não são demolidos, mas desconstruídos ou demolidos selectivamente; etc. A circularidade está, assim, a permitir regenerar todo o sistema e a gerar poupanças, da indústria ao ambiente. Mas há quem afirme que a sustentabilidade

está morta”, como declaram Frédéric Dalsace e Goutam Challagalla na sua obra “Clean Winners: Sustainability Strategy That Puts Customers First”. Para esta dupla, a estratégia das empresas passou pelo investimento em ESG, em marcas verdes e promessas climáticas, mas teve fracos retornos e obrigou à redução de orçamentos. Porquê? Porque, a sustentabilidade foi “vendida como uma melhoria moral”, mas a “virtude não impulsiona as compras”. Por outras palavras, não é com ética que as empresas têm sucesso, mas quando os “produtos funcionam melhor, duram mais tempo, custam menos a operar e resolvem os maiores problemas dos clientes.” No imobiliário ouvimos com frequência que existe uma nova geração que só compra ou aluga imóveis se forem sustentáveis, o que é sinónimo de mudança. Mas algo transversal a todas as gerações e segmentos de mercado é que, quando a eficiência reduz as facturas da luz ou da água, quando o digital diminui o desperdício e quando a circularidade demonstra os benefícios colectivos, a sustentabilidade passa a ser um bem adquirido, algo automático, interiorizado, mesmo entre aqueles que estão a borrifar-se para o ambiente e para a sustentabilidade. O meu “eu” de 2026 acredita que as pessoas e as empresas de sucesso não vão ser aquelas que não se vangloriam de selos e certificados, mas aquelas que “respiram” de forma

Os recursos são limitados e, cada vez mais, escassos, por isso as empresas passaram a incorporar a circularidade nas suas operações. Resources are limited and increasingly scarce, which is why companies are incorporating circularity in their operations.”

natural a sustentabilidade. Como Frédéric Dalsace e Goutam Challagalla declaram: “Os vencedores da próxima década não serão aqueles que mais ostentam virtudes. Serão os engenheiros silenciosos de uma economia superior. A antiga sustentabilidade concentrava-se em causar menos danos. A nova sustentabilidade centra-se em construir melhores negócios. A primeira está a morrer. A segunda está apenas a começar.” If I were to ask my “self” in the 1970s where the environment would be in the XXIst century, I would have said, hopefully, that the pollution indices would be zero, that the flora and fauna would be protected, that environmentally-friendly companies would be more competitive, that we would live in totally sustainable and technological houses, and that taking care of the environment would be led by governments and even citizens. 50 years on and we have taken huge strides on this road, but not on a planetary scale. We live in a world of competition and asymmetries, of different geographies with different climatic, economic, social and cultural realities; and then there are those who prefer a policy of “drill, baby, drill” and that these climate changes are nothing more and nothing less than a “coup” designed to harm the economy of countries that have prospered through the production of fossil fuels. While everyone—or nearly everyone—here is striving to achieve a carbon-neutral economy, elsewhere there is already talk of a “net-

Na Rockbuilding, acreditamos que os projetos mais sólidos começam por antecipar os riscos. Uma boa execução não garante, por si só, o sucesso de uma intervenção. Identificar riscos antes que se transformem em obstáculos permite agir com maior capacidade de resposta. Desde condicionantes técnicas e regulamentares às oscilações do mercado, dos custos ou dos prazos, são vários os fatores que podem afetar um projeto.

Com uma abordagem assente na identificação proativa, avaliação do impacto e definição de estratégias de mitigação, a Rockbuilding ajuda a reduzir a exposição ao risco e a responder melhor às mudanças.

10 Grande Tema Foto Photo Ri Pernalete on Unsplash

Lead Story

positive” economy: one where the circular economy is a reality, biodiversity loss is reversed through protection, conservation, or cloning, and humanity coexists in balance and harmony with all ecosystems. Utopia? 100% maybe. Mother Nature is beyond political decisions. But it is by imposing measures and education that (bad) habits change and even the way in which we see profit versus the environment.

Water - the source of life

One thing is certain, the ‘me’ of the 1970s is very disappointed with things as they stand. I had thought that the days when sizzling summers were long gone when we’d be without water and have to use standpipes or the fire services to fill bottles and large water containers for something as simple as satiating thirst, showering, preparing meals, or watering the vegetable garden. Are we going backwards? And the incompetency of entities? Are we building in sensitive aquifer zones? Or water - a vital and scarce resource, too often

being wasted - is it sending us a message that the future is already here? It wasn’t that long ago that Jessika Roswell, the European Commissioner for the Environment, Water Resilience and the Competitive Circular Economy, called for a “comprehensive approach from the ‘spring to the sea’ and that it was essential to integrate fresh-water management across the entire water cycle.” To this effect, the European Union as part of its European Strategy for Water Resilience, outlined the goal of upping the efficiency and sustainable use of water by 10% by 2030. Innovation and new technologies also are challenges, as is the case with data centres. For some, synonymous with new investment opportunities, for others, a source of worry because of their high-water use, at a time in which climate change exposes the high risk of water shortages and water stress in many regions. On the reverse of the coin, there’s a generation of investors, aware of the value of money and the environment, who looks at compa-

Uma abordagem abrangente ‘da nascente ao mar’ é essencial para integrar a gestão da água doce em todo o ciclo da água. A comprehensive ‘sourceto-sea’ approach is essential to integrate freshwater management throughout the water cycle.”

12 Grande Tema Lead Story

nies and buildings (yes, it’s important to look at real estate), taking a global view, investing in water certification and for who saving is the order of the day. The importance of water is so important that a study from S&P Global which sounded out leaders and analysts in sustainability, climate and energy transition, forecasts that “water will gain more space on the agenda of companies, both in terms of risk management and investment opportunities.”

Transition to clean energy

Foto Photo Noko LTD on Istockphoto

In energy matters, while China announces that it intends to expand production and exports of green hydrogen, the Iberian Peninsula also has the ambition of not only producing internally but also exporting the surplus to countries in North and Central Europe. At

the moment Portugal leads and is going from theory to practice with the H2Med and Sines corridors. July also brought the debate around renewable hydrogen as one of the solutions to decarbonise the transport sector and with the Minister for the Environment and Energy, Maria da Graça Carvalho wanting to press ahead with hydrogen fuel. As she argued: Hydrogen production only makes sense if it reaches the real economy and the sectors that are hardest to electrify—such as factories and heavy transport services. Speaking of transportation, the energy crisis stemming from the war in Iran has revealed that consumers no longer want to be held “hostage” by fossil fuel prices—and electric vehicles (EVs) stand to benefit from this. As CO2 standards continue to shape the mar-

2026 está a ser um ano de consolidação da liderança europeia de Portugal em matéria de energias limpas. 2026 is a year of Portugal’s consolidation of European leadership in the matter of clean energy.”

UM NOVO HORIZONTE ESTÁ A CHEGAR Apartamentos T0 a T5

Piscina, ginásio, jardim, estacionamento privativo

PERTO DE TUDO, PERTO DE SI Lumiar

Saiba mais em info@altear.pt 963 995 195

PROMOÇÃO

14 Grande Tema Foto Photo Vlad Hilitanu on Unsplash

Lead Story

ket and climate targets are imposed, EVs are accelerating in the EU. In this race, Norway dominates with 96% of new registrations being electric vehicles. It should also be noted that the sale of new cars with internal combustion engines has its days numbered and will cease to exist in 2035 in all EU member states. 2026 is a year of Portugal’s consolidation of European leadership in the matter of clean energy. 75.6% of electricity produced in the first half of the year came from renewables. Wind and photovoltaic solar energy but also an increase in self-consumption will enable the importing of fossil fuels to be reduced and, with it, avoiding spending to the tune of over a billion euros. Nevertheless, not everything is clean, and it is worthwhile remembering there is strong public opposition to some large-scale solar power plants because they are in areas with significant environmental and social impacts.

Business sustainability

Resources are limited and increasingly scarce, which is why companies are incorporating circularity in their operations. In the construction sector, this reality is taking on significant dimensions, particularly because it is contributing to a decrease in dependence on virgin materials. Indeed, rubble is being transformed into new

aggregates; metals are being recycled; wood is being reused or transformed; modularity and off-site construction are providing more flexible solutions and removing a large part of production from the construction site; rehabilitation allows for extending the life of buildings; buildings are no longer demolished, but deconstructed or selectively demolished, etc. Circularity is therefore enabling the entire regeneration of the system and generating savings from industry to the environment. But there are those who assert that “sustainability is dead,” as declared by Frédéric Dalsace and Goutam Challagalla in their book “Clean Winners: Sustainability Strategy That Puts Customers First.” For this duo, the companies’ strategy involved investing in ESG, green brands, and climate pledges, but it yielded weak returns and forced budget cuts. Why? Because sustainability was “sold as a moral improvement,” but “virtue doesn’t drive purchases.” In other words, companies don’t succeed through ethics, but when “products work better, last longer, cost less to operate, and solve customers’ biggest problems.” In the real estate industry, we often hear that there is a new generation that will only buy or rent properties if they are sustainable, which is synonymous with change. But something that runs through all generations and mar-

A antiga sustentabilidade concentrava-se em causar menos danos. A nova sustentabilidade centrase em construir melhores negócios. A primeira está a morrer. A segunda está apenas a começar. The former sustainability focused on causing less damage.” “The new sustainability is centred around building better businesses.” “The first is dying. The second is just getting started.”

CMY

ket segments is that when efficiency reduces electricity and water bills, when digitalisation reduces waste and when circularity demonstrates collective benefits, sustainability becomes taken for granted, something automatic, internalised, even among those who don’t give a fig about the environment and sustainability. My ‘self’ of 2026 believes that successful people and companies are not going to be the ones that boast about seals and certificates, but those who naturally “breathe” sustainability. As Frédéric Dalsace and Goutam Challagalla state: “The winners in the next decade are not going to be those who most show off virtues. They’ll be the silent engineers of a superior economy. The former sustainability focused on causing less damage. The new sustainability is centred on building better businesses. The first is dying. The second is just getting started.”

VIDEO PORTEIRO

Apoio no desenho, conceção e instalação Apoio de marketing na comercialização Suporte e manutenção de longo prazo Se é promotor imobiliário, marque uma visita à casa NOS Smart Home, para conhecer as soluções que pode ter nos seus empreendimentos.

Para saber mais: nos.smarthome@nos.pt

Opinião Opinion

Margarida Caldeira

Para lá da sustentabilidade: construir um sentido de pertença Beyond sustainability: Building a sense of belonging

Margarida Caldeira Practice Principal Head of Lisbon Studio Broadway Malyan

Ao longo de grande parte das últimas duas décadas, a sustentabilidade tem sido a principal referência para o sector imobiliário. Continua a ser uma prioridade incontornável, sobretudo numa altura em que o ambiente construído procura responder à crise climática. No entanto, o design sustentável deixou, progressivamente, de ser um elemento diferenciador para passar a ser uma expectativa. Ao mesmo tempo, começa a afirmar-se uma nova ambição: criar lugares que ofereçam um verdadeiro sentido de comunidade, como complemento indispensável da responsabilidade ambiental. Um empreendimento dificilmente poderá ser considerado verdadeiramente sustentável se as pessoas não gostarem de lá viver, não se sentirem ligadas aos vizinhos ou não desenvolverem esse sentimento de pertença que as faz querer ficar. A ligação social não é apenas uma questão de estilo de vida — é uma necessidade humana fundamental, com impacto em todas as dimensões da vida, da saúde física à produtividade económica. O sector imobiliário, por si só, não cria comunidade, e o conceito de comunidade não pode ser reduzido a um lounge apelativo ou a uma lista de comodidades num folheto de vendas. Ainda assim, o design pode criar as condições certas para que as relações surjam com maior naturalidade: através de percursos partilhados, pontos de encontro informais, espaços comuns acolhedores e motivos para sair da privacidade de casa. “A comunidade começa muitas vezes com pequenos encontros que se repetem”, afirma

Margarida Caldeira, responsável pelo estúdio de Lisboa da Broadway Malyan. “Ver a mesma pessoa no jardim, partilhar uma viagem de elevador ou parar para conversar a caminho de casa. O nosso papel, enquanto designers, é criar espaço para esses momentos, sem tentar ditar a forma como as pessoas devem viver.” É esta visão que está a orientar o Haya Towers Living Up, em Vila Nova de Gaia, projectado pela Broadway Malyan para a KREST Real Estate Investments e a Glowing. As duas torres, que serão as mais altas do país em termos residenciais, vão disponibilizar 361 novas habitações, desde lofts e apartamentos com jardim até tipologias entre T0 e T5, junto à futura estação da Linha Rubi do Metro. A altura marcará inevitavelmente a sua presença na linha do horizonte, mas a proposta mais relevante está ao nível do solo e nas ligações entre os edifícios. Percursos pedonais fluidos unem os vários lotes, enquanto jardins partilhados e valências nas coberturas prolongam o quotidiano para lá das paredes de cada apartamento. As varandas profundas criam uma transição entre o privado e o comum, permitindo usufruir do exterior sem perder privacidade. “O Haya foi pensado como um bairro vertical, e não como duas torres residenciais isoladas”, explica Margarida. “O desafio da densidade não está apenas em acomodar mais pessoas, mas em garantir que um empreendimento desta escala mantém uma dimensão humana e permite aos residentes estabelecer uma relação genuína com os espaços à volta das suas casas.”

Grande Tema Lead Story

A certificação LEED Gold, a fachada estrutural pré-fabricada e a construção modular reforçam as ambições ambientais do projecto. Ainda assim, o seu sucesso a longo prazo dependerá também da forma como se integra em Gaia e se afirma como uma parte reconhecível e ligada à cidade, em vez de funcionar como um enclave. Uma ligação reforçada pela proximidade aos transportes públicos e pela articulação com a rede pedonal envolvente. Em Lisboa, o MIMA Living explora a ideia de comunidade a partir de um modelo residencial diferente. Localizado no Parque das Nações, reúne 180 apartamentos mobilados num empreendimento de uso misto mais amplo, que inclui também habitação convencional e um hotel. Entre os residentes poderão estar moradores permanentes, visitantes internacionais e pessoas em estadas mais curtas — uma dinâmica que torna os espaços partilhados ainda mais relevantes. Lobby multifuncional, lounge, zonas de cowork, jardins, ginásio e piscinas criam vários pontos de contacto possíveis. Mais importante ainda, oferecem diferentes formas e níveis de participação. Porque a comunidade não exige sociabilidade permanente; exige, sim, que cada pessoa possa envolver-se à sua maneira. “Os melhores espaços partilhados não são os que têm mais funções, mas aqueles que as pessoas escolhem usar de forma espontânea”, acrescenta Margarida. “Têm de ser visíveis, práticos e confortáveis, permitindo tanto a interacção como o recolhimento.” Para os promotores, esta não é uma ambição abstrata, desligada da realidade comercial. Lugares que promovem o sentido de pertença podem reforçar a reputação, favorecer uma ocupação mais duradoura e manter-se atrativos à medida que os estilos de vida mudam. O desempenho ambiental continuará a ser essencial — mas o passo seguinte passa por dar ao desempenho social a mesma importância e o mesmo rigor. For much of the past two decades, sustainability has provided the real estate industry with its clearest direction of travel. The ambition remains essential, particularly as the built environment responds to the climate crisis, but sustainable design is increasingly becoming an expectation rather than a differentiator. A desire to create places that offer genuine community is now emerging as environmental

responsibility’s necessary partner. A development cannot be considered truly sustainable if people do not enjoy living there, feel connected to their neighbours or develop the sense of belonging that encourages them to stay. Social connection is not simply a lifestyle preference but a vital human need and has myriad impacts across all aspects of human life, from physical health to economic productivity. Real estate cannot create community by itself nor can community be reduced to an attractive lounge and a list of amenities in a sales brochure. Design can, however, create the conditions in which relationships are more likely to develop through shared journeys, informal meeting points, welcoming communal spaces and reasons for people to leave the privacy of their homes. “Community often begins with small, repeated encounters,” said Margarida Caldeira, Head of Broadway Malyan’s Lisbon studio. “Seeing the same person in the garden, sharing a lift journey or stopping to talk while walking home. Our role as designers is to make space for those moments without trying to prescribe how people should live.” That thinking is informing Haya Towers Living Up in Vila Nova de Gaia, designed by Broadway Malyan for KREST Real Estate Investments and Glowing. The two towers, Portugal’s tallest residential towers, will deliver 361 new homes, ranging from lofts and garden apartments to T0–T5 properties, next to the future Rubi Metro station. The height will inevitably define its presence on the skyline, but the more meaningful proposition lies at ground level and in the connections between the buildings. Flowing pedestrian routes link the plots, while shared gardens and rooftop amenities extend daily life beyond the individual apartment. Deep balconies provide another layer between private and communal space, supporting outdoor living without sacrificing privacy. “Haya is conceived as a vertical neighbourhood rather than two isolated residential towers,” said Margarida. “The challenge with density is not simply accommodating more people. It is helping a large development retain a human scale and giving residents a genuine relationship with the spaces around their homes.” The project’s LEED Gold framework, prefabricated structural façade and modular construction support its environmental ambitions

yet its long-term success will also depend on it becoming a recognisable, connected part of Gaia rather than an enclave, something strengthened by its relationship with public transport and the wider pedestrian network. MIMA Living in Lisbon explores community through a different residential model. Located in Parque das Nações, it comprises 180 furnished apartments within a wider mixed-use development that also includes conventional homes and a hotel. Its residents may include permanent occupiers, international visitors and people staying for shorter periods. That fluidity makes shared space especially important. A multifunctional lobby, lounge, coworking areas, gardens, gym and swimming pools create several potential points of connection. Crucially, they offer different levels of participation. Community does not require constant sociability; people need to be able to engage on their own terms. “The strongest shared spaces are not those with the most functions, but those that people naturally choose to use,” added Margarida. “They must be visible, convenient and comfortable, while allowing both interaction and retreat.” For developers, this is not a soft ambition detached from commercial reality. Places that foster belonging can build reputation, encourage longer-term occupancy and remain attractive as lifestyles change. Environmental performance will continue to be fundamental, the next step is to apply the same seriousness to social performance.

Prémios Personalidades 2026 18 Prémios Personalidades 2026

Personality Awards 2026

Foto Photo Joaquim Morgado

Personality Awards 2026

13º Aniversário da Magazine Imobiliário celebra a excelência de figuras notáveis

The13th Anniversary of Magazine Imobiliário celebrates the excellence of remarkable figures Fotos Photos: Anabela Loureiro

MADE TO TOUCH. SWITCH TO COLOUR. BOTÃO DE PRESSÃO JUNG HOME, 1 TECLA EM LES COULEURS® LE CORBUSIER® Showroom JUNG Portugal · Av. David Mourão Ferreira, 38c · Lisboa Visite-nos mediante marcação prévia JUNG.PT

32060 OCRE

20 Prémios Personalidades 2026 Personality Awards 2026

Prémios Personalidades 2026

Personality Awards 2026

Aniceto Viegas Prémio Personalidade Imobiliário 2026 Real Estate Personality Award 2026

Há mais de 30 anos que Aniceto Viegas “constrói” o território onde vivemos. Passou por algumas das maiores promotoras a operar em Portugal e Espanha, e hoje lidera uma das empresas mais activas no sector residencial, de escritórios e retalho do país. Começou a carreira em 1994 na Constructa, promotora imobiliária de origem francesa, e passou depois pela Contemporânea e pela Nexity Portugal, antes de assumir, entre 2002 e 2010, funções de crescente responsabilidade na Bouygues Immobilier: Director de Projectos, Director-Geral em Portugal e, por fim, Director-Geral para toda a Península Ibérica. Seguiu-se a ES Property, onde foi Administrador Executivo entre 2010 e 2014, com a gestão, vendas e marketing de novos projectos a seu cargo. Desde 2015 é CEO da Avenue, empresa que desenvolveu sob a sua estratégia um portfólio de promoção imobiliária avaliado em mais de 1.000 milhões de euros, com quinze projectos já concluídos e dois em construção. Um percurso que combina com a paixão pelo ensino: foi Professor Convidado na Católica Porto Business School e é, actualmente, docente no ISEG, onde lecciona Análise Imobiliária e Economia Urbana na Pós-Graduação em Gestão e Avaliação Imobiliária. Fora do escritório, é a corrida e a leitura que lhe ocupam o tempo livre, a par de um gosto

declarado pela gastronomia, arte, museus, Fórmula 1 e ténis. Um homem que aprendeu, ao longo de três décadas, que construir cidades exige tanto rigor técnico quanto curiosidade pelo mundo. De projecto em projecto, Aniceto Viegas continua a deixar a sua marca onde as cidades ganham forma. For over 30 years Aniceto Viegas has “built” the territory where we live. He has worked with some of the largest developers operating in Portugal and Spain and today leads one of the most active companies in the residential, offices and retail sector in the country. He began his career in 1994 at Constructa, a real estate developer of French origin, and then went to Contemporânea and Nexity Portugal before from 2002 to 2010 taking up roles of increasing responsibilities at Bouygues Immobilier: Director of Projects, General Manager in Portugal and, finally, Managing Director for the entire Iberian Peninsula. He went on to ES Property where he was the CEO between 2010 and 2014, in charge of management, sales and the marketing of new projects. Since 2015, he has served as the CEO of Avenue, a company which, under his strategy, has developed a real estate development portfolio valued at over €1 billion, comprising

fifteen completed projects and two currently under construction. A career path that aligns with a passion for teaching: he was a Visiting Professor at Católica Porto Business School and is currently a faculty member at ISEG, where he teaches Real Estate Analysis and Urban Economics in the Postgraduate Programme in Real Estate Management and Valuation. Outside the office, it is running and reading that occupies his free time, as well as a stated love of cuisine, art, museums, Formula 1, and tennis. A man who has learnt over three decades that building cities demands as much technical accuracy as it does curiosity for the world. From one project to another, Aniceto Viegas continues to leave his mark where cities take shape.

22 Prémios Personalidades 2026 Personality Awards 2026

Prémios Personalidades 2026

Personality Awards 2026

José Teixeira Prémio Personalidade Construção 2026 Construction Personality Award 2026

É um senhor do Norte. Formou-se em Engenharia Civil pela Universidade do Minho, ligação que mantém até à actualidade na qualidade de Vice-Presidente do Conselho Geral da instituição. A construção civil está-lhe no sangue. Começou cedo a trabalhar na pedreira da família e hoje preside o grupo dst, onde lidera cerca de 4000 trabalhadores num universo composto por empresas de ambiente, energias renováveis, telecomunicações e imobiliário. Encontra-se à frente da Assembleia Geral da Aeminho, é igualmente Embaixador Empresarial da Cidade de Braga, Business Angel e orador convidado em conferências. Acredita que o negócio deve andar de mãos dadas com a responsabilidade social, cultura e arte, assumindo-se como um verdadeiro mecenas do teatro à música, passando pela educação, saúde e ambiente. Homem de família, tem quatro irmãos e duas filhas. Vive entre a arte, os livros, a música e a natureza, sem nunca deixar de apreciar um bom vinho e uma boa mesa. Das suas muitas frases, há uma que nos remete para a reflexão: “Deixem-nos passar, que há lá à frente muita gente a necessitar da beleza para se salvar”. A gentleman from the North, He graduated in Civil Engineering from the University of Minho, a connection he maintains to this day

as Vice-President of the institution’s General Board. Civil construction is in his blood. He started young working at the family stonemasons and today presides over the dst group which has around 4000 employees in a holding comprising environmental, renewable energy, telecommunications, and real estate companies. He heads the General Assembly at Aeminho, is also a Business Ambassador for the City of Braga. a Business Angel, and a guest speaker at conferences. He believes that business should go hand-inhand with social responsibility, culture, and art, and should take a sponsorship role from theatre to music, including education, health, and the environment. A family man, he has four siblings and two daughters. He loves art, books, music, and nature and always appreciates a good wine and fine food. From his many sayings, there’s one that gives us food for thought: “Let us pass, for up ahead there are many people in need of beauty to save themselves” meaning art is not a luxury but a basic human need.

24 Prémios Personalidades 2026 Personality Awards 2026

Prémios Personalidades 2026

Personality Awards 2026

Paula Teles

Prémio Personalidade Ambiente 2026 Environment Personality Award 2026

Há quem estude as cidades. Paula Teles prefere caminhá-las, sentir os seus obstáculos, imaginar os seus caminhos possíveis. Engenheira de formação, urbanista por vocação, dedicou a vida a tornar os territórios mais justos para quem os habita, e mais fáceis de percorrer para todos. Nasceu em Alvarenga, Arouca, em 1969. Licenciou-se em Engenharia Civil e fez o mestrado em Planeamento e Projecto do Ambiente Urbano, especializando-se em Mobilidade e Desenho Urbano. Começou o seu percurso na Câmara Municipal de Matosinhos, na Divisão de Trânsito e Mobilidade, onde percebeu cedo que mover pessoas é, antes de mais, uma questão de cuidado. Em 2004 fundou a MPT, empresa pioneira em Portugal na mobilidade urbana inclusiva, e dois anos depois criou o Instituto de Cidades e Vilas com Mobilidade, que preside até hoje. Foi vereadora em Penafiel, leccionou em universidades portuguesas e espanholas e, desde 2022, é cronista semanal no Jornal de Notícias, levando a debate público os temas que a movem. Preside à Comissão Técnica de Acessibilidade e Design Universal do Governo português, integra o Conselho de Supervisão da Ordem dos Arquitectos e coordena a Especialidade de Mobilidade Urbana da Ordem dos Engenheiros, deixando a sua marca técnica em dezenas de municípios e planos de acessibilidade por todo o país. Autora de livros como “A Cidade das (i)Mobi-

lidades” ou “A Cidade das Bicicletas”, escreve tanto quanto caminha — e não por acaso. Nas horas livres, é a natureza que a chama: caminhadas, desportos ao ar livre, viagens que a levam a olhar outras cidades com os mesmos olhos atentos, livros que devora e um fascínio antigo pela arquitectura de interiores e do espaço público. No fundo, é sempre a mesma pergunta que a persegue, dentro e fora do trabalho: como tornar este espaço mais habitável? Paula Teles não desenha cidades. Desenha o modo como nelas vivemos. There are those who study cities. Paula Teles prefers to stroll through them, imagining its possible routes. An engineer by training, an urban planner by vocation, she has dedicated her life to making urban spaces fairer for those who live in them, and easier to get around for everyone. She was born in Alvarenga, Arouca, in 1969. Paula graduated in Civil Engineering and did her master’s in urban environmental planning and design, specialising in Urban Design and Mobility. She began her career at Matosinhos Municipal Council in the Mobility and Traffic Division where she quickly realised that moving people is, above all, a question of care. In 2004 she founded the MPT, a pioneering company in Portugal in inclusive urban mobility, and two years later created the Insti-

tute of Cities and Towns with Mobility which she leads to this day. She was a council officer at Penafiel, has lectured in Portuguese and Spanish universities, and since 2022 has a weekly column at Jornal de Notícias, taking the topics that move her to the public debating arena. She chairs the Portuguese government’s Technical Committee on Accessibility and Universal Design, is a member of the Supervisory Board at the Architects Association, and coordinates the Engineers’ Association’s Urban Mobility Specialism, leaving her technical mark on dozens of municipalities and accessibility plans throughout the country. Author of books like ‘The City of (I)Mobility and ‘The City of Bicycles,’ she writes as much as she walks - and that’s no accident. In her free time, it’s nature that attracts her: walks, open-air sports, travel that leads her to look at other cities with the same eagle-eyed attention, a ferocious appetite for books, and a long-held fascination for interior architecture and public spaces. Deep down she is always pursued by the same question both at work and outside it: how do you make this space more liveable? Paula Teles doesn’t design cities. She designs the way in which we live in them.

26 Prémios Personalidades 2026 Personality Awards 2026

Prémios Personalidades 2026

Personality Awards 2026

Dionísio Pestana Prémio Personalidade Turismo 2026 Tourism Personality Award 2026

Há quem herde um negócio. Dionísio Pestana herdou um sonho, e transformou-o em mais de 110 hotéis, 17 países, três continentes. Um dos maiores grupos turísticos multinacionais de origem portuguesa, construído por um homem que sempre preferiu deixar os números falarem por ele. Nasceu em Joanesburgo, na África do Sul, filho único de Manuel Pestana. Ainda jovem, chegou a participar em manifestações contra o Apartheid, uma vivência que cedo lhe ensinou o valor da coragem e da convicção. Formou-se em Gestão de Empresas na Universidade de Natal antes de rumar, em 1976, à Madeira, para assumir o único hotel do pai. Não tinha experiência. Tinha apenas boa vontade, e foi o suficiente para começar tudo. O que começou num único hotel na Madeira tornou-se, ao longo de quase cinco décadas, um grupo com quatro marcas e presença em três continentes. Pelo caminho, casinos, golfe e imobiliário turístico vieram somar-se à hotelaria. Uma das apostas mais visíveis foi a Pestana CR7 Lifestyle Hotels, nascida de uma parceria com o também madeirense Cristiano Ronaldo. Casado com Margarida Pestana, é pai de quatro filhos e avô de cinco netos. Na Madeira, a sua base, os hábitos não mudam: almoça sempre em casa e veste as mesmas marcas de sempre. Há mais de 30 anos que passa férias no mês de Julho no Alvor com a família,

reservando Agosto para Porto Santo. O seu percurso já lhe valeu inúmeras distinções. De um sonho de juventude a mais de cem hotéis espalhados pelo mundo, Dionísio Pestana prova que os impérios mais sólidos não se constroem a correr: constroem-se a somar, ano após ano, o mesmo cuidado do primeiro dia. There are those who inherit a business. Dionísio Pestana inherited a dream and transformed it into over 110 hotels in 17 countries and three continents. One of the largest multinational tourism groups of Portuguese origin, built by a man who always preferred to let the numbers speak for themselves. He was born in Johannesburg, in South Africa, the only son of Manuel Pestana. While still young, he even took part in anti-apartheid demonstrations—an experience that taught him early on the value of courage and conviction. He graduated in Business Management from the University of Natal before heading to Madeira in 1976 to take over his father’s only hotel. He had no experience. He only had goodwill and that was enough to start it all. What began with a single hotel in Madeira has grown, over the course of nearly five decades, into a group with four brands and a presence across three continents. Along the way, casinos, golf, and tourism real estate would join hotels. One of the most visible ventures was

Pestana CR7 Lifestyle Hotels, born from a partnership with fellow Madeiran Cristiano Ronaldo. Married to Margarida Pestana, and father to four children and grandfather to five grandchildren. In Madeira, his home base, his habits don’t change: he always has lunch at home and wears the same brands he always has. For more than 30 years he has spent the holidays in July in Alvor with his family, reserving August for Porto Santo. His career has earned him countless distinctions. From a youthful dream to over a hundred hotels spread across the globe, Dionísio Pestana proves that the most solid empires are not built in a rush; they are built by adding—year after year— with the same care shown on day one.

28 Prémios Personalidades 2026 Personality Awards 2026

Prémios Personalidades 2026

Personality Awards 2026

Laura Caldeira Prémio Personalidade Mérito 2026 Merit Personality Award 2026

Há um tipo de solidez que não se vê a olho nu. Está nos alicerces, nas fundações, naquilo que sustenta tudo o resto. Laura Caldeira dedicou a vida a isso. Engenheira Civil de formação e geotécnica por vocação, foi no rigor da ciência e na solidez da terra que construiu mais de 40 anos dedicados a um tema que poucos escolhem e que ela transformou em missão: a segurança das barragens. Nasceu no Porto, onde cresceu junto dos pais e dos dois irmãos mais velhos, e onde a Engenharia Civil se revelou uma escolha natural, pelo impacto que as obras têm na vida das pessoas. Foi também na Universidade do Porto que se formou, tirou o mestrado e o doutoramento, sempre com a mesma exigência que mais tarde passaria a exigir dos seus alunos. A curiosidade científica levou-a mais longe - as Provas de Habilitação no LNEC e a agregação no Instituto Superior Técnico -, um percurso académico que poucos conseguem igualar. Está no LNEC desde 1996, instituição que hoje preside depois de ter dirigido o Departamento de Geotecnia durante quase duas décadas. Ao longo do caminho, fez da análise de risco geotécnico o centro do seu trabalho, estudando barragens em Portugal, no Brasil, em Angola, Moçambique, na Suíça e na Venezuela, sempre com o mesmo propósito: compreender o risco para melhor o prevenir. Com perto de 600 artigos científicos, relatórios e livros publicados, continua a orientar teses, a coordenar investigação e a formar quem vem a seguir. Mas o que verdadeiramente a distingue é a forma como concilia o rigor da ciência com uma profunda sensibilidade humana. Define-se como inovadora, conciliadora, com espírito de liderança, sem esconder que a determina-

ção, a impulsividade e a impaciência também fazem parte de si. Entre os reconhecimentos mais recentes contam-se o Prémio Engenharia Distinta no Feminino, atribuído pela FEUP, e o título de Mujer Destacada de Iberoamérica. Ainda assim, é de outra conquista que fala com mais orgulho: a de ser feliz e conseguir fazer felizes quem a rodeia. Porque, apesar de décadas dedicadas ao cálculo, ao risco e à segurança, diz que são o amor, a lealdade e a leveza de espírito os seus verdadeiros pilares. Talvez seja esse o segredo de uma engenheira que passou a vida a estudar como evitar que as estruturas cedam: acabou por construir a própria vida sobre bases igualmente sólidas. There is a kind of solidity that you can’t see with the naked eye. It lies in the underpinnings, in the foundations, in what supports everything else. Laura Caldeira has dedicated her life to this. A civil engineer by training and geo-technician by vocation, it was in the accuracy of science and firmness of the ground that she dedicated herself for over 40 years. It is a subject that few choose but she has turned it into a mission: dam safety. Laura was born in Porto where she grew up with her parents and two older siblings, and where Civil Engineering was a natural choice because of the impact that civil engineering works have on people’s lives. It was also at the University of Porto that she got her further education, taking a masters’ and doctors’ degree, placing the same demands on herself that she would later require of her students.

Scientific curiosity took her further - the Certification Exam at LNEC (National Laboratory of Civil Engineering) and joining the Instituto Superior Técnico (Lisbon Higher Technical Institute) — in an academic trajectory that few can match. She has been with LNEC since 1996, the institute that she presides over today after having run the Geotechnical Department for almost two decades. Along the way, she undertook an analysis of geotechnical risk - the core of her work, studying damns in Portugal, Brazil, Angola, Mozambique, Switzerland, and Venezuela, and always with the same purpose: to understand risk to better prevent it. Some 600 scientific articles, reports, and books later, she continues to guide theses, coordinate research, and train those who will come after her. But what truly sets her apart is the way she combines scientific accuracy with a deep human sensibility. She describes herself as an innovator, mediator, with a spirit of leadership, without hiding that determination, impulsiveness and impatience are also part of her. Recent recognitions include the Distinguished Women in Engineering Award, presented by FEUP, and the title of Outstanding Woman of Ibero-America. Even so, it is another achievement she speaks of with greater pride: that of being happy and managing to make those around her happy. For despite decades dedicated to calculation, risk, and safety, she says that love, loyalty, and lightness of spirit are her true core features. Perhaps that is the secret of an engineer who spent her life studying how to prevent structures from collapsing: she ended up building her own life on equally solid foundations.

Grande Entrevista 30 Grande Tema

Lead Story

The Big Interview

25 anos cheios de energia 25 years full of energy

“Impacto directo na vida das pessoas e no tecido económico do país” “A direct impact on people’s lives and on Portugal’s business network”

Grande Entrevista The Big Interview

Os desafios da transição energética estão no centro desta conversa com Nelson Lage, que aborda o papel da ADENE na promoção da eficiência energética, da eficiência hídrica e da mobilidade sustentável, revisitando conquistas e apontando caminhos para o futuro. The challenges of energy transition are at the heart of this conversation with Nelson Lage who discusses the role of ADENE in promoting energy efficiency, water efficiency, and sustainable mobility, looking back at achievements while pointing to paths for the future.

Entrevista Interview: Carla Celestino Fotos Photos: Anabela Loureiro

António Guterres criou a ADENE. De lá para cá, em duas décadas e meia de actividade, embora sabendo que não esteve na agência desde o início, quais foram as maiores conquistas que alcançaram em termos de transição energética e de sustentabilidade? Vinte e cinco anos deixam marca, e ao longo deste tempo a certificação energética dos edifícios é provavelmente a conquista mais visível para os cidadãos, porque hoje nenhuma compra ou arrendamento acontece sem ela. Mas há muito mais. Para dar resposta às necessidades concretas do país, a ADENE foi criando sistemas inovadores e que hoje são uma referência em diversas áreas. É o caso do AQUA+, focado na eficiência hídrica, do CLASSE+, dedicado aos edifícios, ou do MOVE+, orientado para a gestão de frotas. Ao longo destes 25 anos, fomos também construindo respostas concretas para desafios emergentes. Criámos o Observatório Nacional da Pobreza Energética, lançámos a Rede Espaço Energia para apoiar cidadãos no terreno, desenvolvemos o Mercado Voluntário de Carbono e temos hoje um papel activo na descarbonização da Administração Pública através do ECO.AP. Quando a crise dos preços da energia chegou à Europa, em 2022, foi a ADENE a elaborar o Plano de Poupança de Energia. Não só cumprimos as metas europeias como as superámos. Portugal destacou-se pela robustez das

suas medidas e por ser o único país com um reporte regular e transparente. Mais recentemente, no contexto da subida, dos custos, dos combustíveis e da energia, lançámos o “Manual Poupança – Crise Energética”, com recomendações práticas para apoiar cidadãos e empresas. No plano da acção climática local assumimos a coordenação nacional da iniciativa Pacto de Autarcas que nos permite maior proximidade com os municípios. No plano europeu, presidimos a Rede Europeia de Agências de Energia e integramos, entre outras, a rede mediterrânica MEDENER, com agências de 13 países. Tudo isto foi construído por uma equipa de cerca de 180 pessoas e traduz-se em conquistas institucionais com impacto directo na vida das pessoas e no tecido económico do país. Ainda me recordo quando se começou a falar de eficiência energética para agora estar em todo o lado, nas nossas casas, nos escritórios, nos centros comerciais, nos carros, na poupança de água e de luz, com maior conforto térmico… As directivas políticas, sejam europeias, sejam governamentais do país, foram determinantes para este mindset ou foi mais power to the people? As duas coisas, e na ordem certa. Primeiro, as directivas europeias criaram o enquadramento, deram consistência e exigência. Sem elas, dificilmente teríamos chegado onde estamos.

32 Grande Entrevista The Big Interview

Mas as políticas, por si sós, não chegam. Tudo começa nas pessoas, e o que verdadeiramente mudou foi a forma como passaram a olhar para a energia. Hoje, os consumidores valorizam mais o conforto, estão mais atentos aos custos e mais conscientes do impacto ambiental. Esta mudança, impensável há vinte anos, tem hoje um impacto real que molda comportamentos, decisões e até a forma como as pessoas e as empresas se posicionam. Este não foi um processo imposto nem espontâneo, mas uma construção progressiva em que as políticas públicas e a sociedade se reforçaram mutuamente. O país passou de meros 30% nas renováveis para ultrapassar os 70%. Como poderemos ter esta ambição ao nível da rede eléctrica? O “apagão” foi um reminder de que as redes devem ser mais modernas e seguras? Portugal é um exemplo notável. Graças à nossa ambição e políticas públicas acertadas, passámos de cerca de 30% para 70% de electricidade renovável. Hoje a questão já não é produzir energia, mas garantir que o sistema consegue integrar essa energia de forma estável, segura e eficiente. Assim, o próximo passo exige redes mais flexíveis, maior capacidade de armazenamento, produção descentralizada e melhores interligações. De resto, a Agência Internacional de Energia tem vindo a alertar para o risco das redes, sublinhando que estão a tornar-se um dos

principais estrangulamentos da transição energética. Já o episódio do apagão não deve ser esquecido. Mais do que uma falha pontual, revelou que a infra-estrutura tem de acompanhar a ambição da produção renovável. O investimento previsto no PRR, na ordem dos quatro mil milhões de euros para modernizar as redes de electricidade e gás, tem por isso de avançar com a mesma determinação com que apostámos nas renováveis. Considera que Portugal deveria tornar-se mais forte e partilhar expertise através de “joint-ventures” com Espanha, e refiro-me ao Observatório Ibérico da Energia, e África através dos PALOP? A transição energética não se faz sozinha e Portugal tem condições para se afirmar no contexto internacional. Com Espanha, partilhamos o mesmo mercado e os mesmos desafios. O Observatório Ibérico da Energia, que queremos lançar nos próximos meses, é precisamente um exemplo para alinhar políticas, trocar dados e construir respostas comuns para problemas que ultrapassam as fronteiras. Com os PALOP há outro tipo de relação. Portugal pode partilhar experiências em eficiência energética e nas políticas públicas, mas o mais importante é criar pontes, trocar conhecimento e perceber o que funciona em cada contexto. É isso que é a Rota da Energia PALOP que estamos a iniciar em Moçambique,

Vinte e cinco anos deixam marca, e ao longo deste tempo a certificação energética dos edifícios é provavelmente a conquista mais visível para os cidadãos, porque hoje nenhuma compra ou arrendamento acontece sem ela. Twenty-five years have left their mark, and over this time the energy certification of buildings is probably the most visible achievement for citizens since today no purchase or rental happens without it.” mas que se irá expandir a outros países de língua oficial portuguesa com quem já estamos em contacto. Na sua opinião, as metas de 2030 e 2050 vão ser cumpridas ou o mundo precisa de medidas e acções mais drásticas? As metas são exigentes, mas o problema nunca foi a ambição. O problema é a execução e saber se conseguimos acelerar, simplificar, mobilizar e fazer a transição sem agravar desigualdades. A pobreza energética é um risco real se a transição não for bem gerida. Não precisamos de mais metas. Precisamos de maior coerência e integração. Energia, habitação, mobilidade e políticas sociais têm de estar alinhadas. Não deixa de ser irónico que sejamos um país cheio de sol, vento e água, que faz das “tripas coração” para ser mais sustentável, mas parece ser o mais vulnerável às alterações climáticas. Como olha para o futuro? Portugal é hoje um dos países europeus mais expostos aos efeitos das alterações climáticas, com fenómenos cada vez mais visíveis

Grande Entrevista The Big Interview

As políticas, por si sós, não chegam. Tudo começa nas pessoas, e o que verdadeiramente mudou foi a forma como passaram a olhar para a energia. It all starts with people and what really changed was the way in which they came to look at energy.”

como secas, incêndios ou erosão costeira. Ao mesmo tempo, temos condições naturais excepcionais para produzir energia renovável. Esta situação coloca-nos perante uma responsabilidade acrescida. A transição energética não é apenas uma resposta às emissões. É também uma forma de aumentar a resiliência do território e proteger as pessoas. Quando melhoramos o desempenho energético dos edifícios, quando reduzimos consumos, quando reforçamos infra-estruturas, estamos também a adaptar-nos a um clima mais exigente. O Nelson Lage por si só é uma verdadeira força de energia, o que o vai fazer mover no futuro? A energia é um tema que me apaixona e, não sabendo o que o futuro me reserva, sei que continuarei ligado a este sector de uma forma ou de outra e sempre com muita energia e com vontade de fazer acontecer gerando impacto.

António Guterres set up ADENE. From then until now, in 25 years of activity, whilst knowing that you haven’t been at the agency from the start, what were the main conquests that you have achieved in terms of energy transition? Twenty-five years have left their mark, and over this time the energy certification of buildings is probably the most visible achievement for citizens since today no purchase or rental happens without it. But there’s a lot more. To meet the country’s specific needs, ADENE has been creating innovative systems that today are a landmark in several areas. Such is the case of AQUA+ focused on water efficiency, CLASSE+, dedicated to buildings, and MOVE+ geared towards fleets management. Over these 25 years we also built concrete solutions for emerging challenges. We created the National Energy Poverty Observatory, the Energy Space Network to support citizens on the ground, we’ve developed the Voluntary Carbon Market, and today we’ve an active

34 Grande Entrevista The Big Interview

role in the decarbonisation of the Public Administration through ECO.AP When the energy prices crisis arrived in Europe in 2022, it was ADENE that drew up the Energy Savings Plan. We not only met European targets but exceeded them. Portugal stands out for its robustness in its measures and for being the only country with regular and transparent reporting. More recently, in the context of fuel and energy cost increases, we’ve launched the ‘Savings Manual - Energy Crisis’ with practical recommendations to help citizens and companies. For Portugal’s climate action

plan, we’ve taken on the national coordination for the initiative Municipal Authorities Pact which enables a closer relationship with the local councils. In terms of Europe, we’ve presided over the European Energy Agencies Network and are part of, among others, the Mediterranean network MEDENER with agencies in 13 countries. All of this was built by a team of around 180 people and means institutional achievements with a direct impact on people’s lives and on Portugal’s business network. I still remember when energy efficiency began

to be talked about and now it’s everywhere; in our homes, offices, shopping centres, cars, in water and light savings, and greater thermal comfort, policy directives, both European and governmental. Were these decisive for this mindset or was it a case of more power to the people? Both and in the right order. First, the European directives created the framework, gave consistency and high standards. Without these, it would have been hard to get where we are now. But the policies are not sufficient in themselves. It all starts with people and what really changed was the way in which they came to look at energy. Today, consumers value more comfort, they are more aware of costs and the environmental impact. This change, unthinkable 20 years ago, today has a real impact that influences behaviours, decisions and even the way in which people and companies position themselves. This was not an imposed process or spontaneous, but a progressive change in which public policies and society mutually adopted the changes. Portugal went from being a country with an energy mix that was a mere 30% renewables to exceeding 70%. How can we have this ambition at an electrical network level? Was the ‘blackout’ a reminder that networks should be more modern and secure? Portugal is a remarkable example. Thanks to

Hoje a questão já não é produzir energia, mas garantir que o sistema consegue integrar essa energia de forma estável, segura e eficiente. Today, the issue is no longer about just producing energy but ensuring that the system can integrate this energy in a stable, safe and efficient way.”

Grande Entrevista The Big Interview

data and build common solutions to problems that go beyond borders. With the PALOPs there’s another kind of relationship. Portugal can Share experiences on energy efficiency and public policies, but the most important thing is to build bridges, exchange know-how and work out what works in each context. And this is what the PALOP Energy Route is about that we are starting in Mozambique, but which will expand to other countries where Portuguese is the official language, and we’ve been in contact with it.

A pobreza energética é um risco real se a transição não for bem gerida. Energy poverty is a real risk if transition is not well managed.”

our ambition and the right public policies, we went from 30% to 70% renewable electricity. Today, the issue is no longer about just producing energy but ensuring that the system can integrate this energy in a stable, safe, and efficient way. So, the next step requires more flexible networks, greater storage and production capacity and decentralisation and better interlinks. As for the rest, the International Energy Agency has warned of the risks to networks, stressing that they are becoming one of the main impediments strangling energy transition. So, the blackout episode should not be forgotten. More than a one-off failure, it revealed that the infrastructure should keep pace with the ambition of renewable energy production. The investment foreseen in the Recovery and Resilience Plan (RRP) in the order of one billion euros to modernise the electricity and gas networks must therefore advance with the same determination as we have invested in renewables. Do you think that Portugal should become stronger and share expertise through jointventures with Spain, I mean the Iberian Energy Observatory and Africa via the PALOPs (Portuguese-speaking countries)? Energy transition can’t be done in isolation, and Portugal has the conditions to make its mark within an international context. With Spain, we share the same market and challenges. The Iberian Energy Observatory that we want to launch in the coming months is exactly an example to align policies, exchange

Will the 2030 and 2050 targets be met in your opinion or does the world need more drastic measures and actions? The measures are demanding, but ambition has never been a problem. The problem is the execution and knowing if we can accelerate, simplify, mobilise, and make the transition without making inequalities worse. Energy poverty is a real risk if transition is not well managed. We don’t need more targets. We need more coherence and integration. Energy, housing, mobility, and social policies must be aligned. It’s no less ironic that we are a sunny country with lots of wind and water which is a real boon for sustainably, but it seems we’re more vulnerable to climate change. How do you view the future? Today, Portugal is one of the European countries that is most exposed to climate change with increasingly more visible phenomena like droughts, wildfires, and coastal erosion. At the same time, we have exceptional natural conditions to produce renewable energy. This situation places us in a position of added responsibility. Energy Transition is not just a solution to emissions. It is also a way to increase territorial resilience and protect people. When we improve the energy efficiency of buildings, when we reduce consumption, when we strengthen infrastructure, we’re also adapting to a more demanding climate. Nelson Lage, you yourself are a true force of nature. What is going to drive you in the future? Energy is a topic that I’m enthusiastic about, and not knowing what the future holds, I know I will continue connected to this sector in one way or another, always with a lot of energy and a desire to make things happen and generate impact.

Metro Quadrado 36 Metro Quadrado

Square Meter

Portugal no The District Madrid Portugal at The District Madrid

Grandes nomes, grandes temas e grandes desafios Big names, big themes, big challenges

Metro Quadrado

Square Meter

A primeira edição do The District Madrid vai decorrer de 22 a 24 de Setembro, na IFEMA, e Portugal será o país convidado. Segundo o presidente Juan Velayos este evento vai permitir “estar muito perto de onde estão a ser tomadas muitas das decisões que irão moldar a próxima fase do ciclo imobiliário europeu.” The first edition of The District Madrid will run from the 22 to the 24 September at IFEMA and Portugal will be the guest country. According to the President Juan Valayos, this event will enable delegates to be “very close to where many decisions will be taken that will shape the next phase of the European real estate cycle.”

Entrevista Interview: Carla Celestino Fotos Photos: The District - IFEMA

O The District é muito mais do que uma feira ou uma conferência. O que acontecerá neste ecossistema imobiliário? O que queremos que o The District seja um lugar onde as conversas possam, em última análise, transformar-se em decisões e projectos reais. Ao longo de três dias, reuniremos mais de 15.000 executivos internacionais, mais de 360 empresas e mais de 450 líderes e especialistas de fundos. Entre eles estarão profissionais como Samir Amichi, da Blackstone; Donato Saponara, da PIMCO; Pedro Correia, da Brookfield; Luis Huete, da Ardian; José Carlos Torres, da Barings; Javier de Castro, de Harrison Street; Jon Asumendi, da Starwood; Cristina García-Peri, da Azora; Juan Manuel Acosta, da Rockfield; e Michael Abel, da Greykite. A eles juntar-se-ão financiadores, promotores imobiliários, operadores, empresas de consultoria, empresas tecnológicas e instituições. Além disso, Portugal será o país convidado desta edição, reforçando a dimensão internacional do evento e a ligação entre dois mercados que têm muito a contribuir para o novo ciclo imobiliário europeu. Para nós, porém, não se trata simplesmente de reunir grandes nomes. Queremos que esta combinação de capital e conhecimento gere oportunidades concretas. É por isso que damos tanta importância à área da Hotelaria, às reuniões privadas e a uma agenda de networking concebida para facilitar encontros significativos. Haverá oportunidades para compreender para onde caminha o mercado e comparar estratégias, mas também para

apresentar projetos, encontrar financiamento, identificar parceiros e construir alianças. Esta ligação direta entre conhecimento, capital e negócio é o que realmente define o The District. Um dos temas que estará na ordem do dia é a habitação, uma das maiores preocupações e um dos maiores desafios da actualidade. Como vê esta realidade como transversal a Espanha e Portugal, mas também a muitos países europeus? A habitação é, provavelmente, um dos desafios imobiliários que melhor ilustra a medida em que as decisões de investimento têm também uma dimensão social. Em grande parte da Europa, existe uma escassez estrutural de oferta, enquanto o desenvolvimento de novos projectos se tornou mais complexo devido aos custos de construção e financiamento, à disponibilidade de terrenos, aos prazos administrativos e à pressão regulamentar. O Banco Europeu de Investimento estima que a Europa necessita de cerca de 925.000 casas adicionais por ano, pelo que estamos perante um problema estrutural que não será resolvido por uma única medida. Espanha e Portugal partilham grande parte deste desafio. Há procura e interesse por parte dos investidores, mas precisamos de ser capazes de transformar esse interesse numa nova oferta. Isto requer a colaboração entre as autoridades públicas e o sector privado, a segurança do investimento e modelos que possam ser eficientemente dimensionados. Estamos

38 Metro Quadrado Square Meter

também a assistir ao sector da habitação a tornar-se cada vez mais diversificado, abrangendo desde a construção para arrendamento e construção para venda até habitação acessível, habitação flexível, residências de estudantes e residências para idosos. O fundamental é garantir que o capital encontra projectos viáveis e, ao mesmo tempo, que o investimento ajuda a satisfazer uma necessidade real nas nossas cidades. Portugal é o país convidado do The District Madrid. Considera que esta união fortalece o mercado imobiliário do sul da Europa? Sem dúvida, embora não ache que devamos entender esta união como significando que Espanha e Portugal são mercados idênticos, porque não o são. Cada país tem a sua própria dinâmica, regulamentos e características muito específicas. O interessante é precisamente que temos mercados complementares, partilhamos muitos desafios e, ao mesmo tempo, temos sectores que atraem um interesse significativo de investidores internacionais, desde o sector da habitação e hotelaria à logística, centros de dados, infra-estruturas e activos

relacionados com a energia. Uma relação mais estreita entre os dois ecossistemas permite-nos ganhar escala e visibilidade junto do capital internacional. Facilita ainda o aparecimento de plataformas ibéricas, a expansão das empresas para mais do que uma geografia e a obtenção, por parte dos investidores, de uma visão mais abrangente das oportunidades oferecidas pelo Sul da Europa. Portugal tem muito para contribuir para esta conversa, pelo que será o país convidado nesta primeira edição do The District em Madrid. Queremos dar-lhe uma presença particularmente destacada, reforçando também uma relação entre os dois mercados que acreditamos poder gerar muitas oportunidades em ambos os sentidos. Como se processa a participação das empresas portuguesas no evento, tendo em conta a parceria estabelecida com a APPII, e por que razão devem as empresas portuguesas participar neste evento, quer como expositoras, quer como oradoras? A colaboração com a APPII é muito importante porque nos permite construir esta quota a

partir do próprio mercado português. O roadshow que realizámos em Lisboa foi também uma oportunidade para apresentar esta nova edição, ouvir as prioridades dos promotores imobiliários, investidores e operadores portugueses e explicar o que o The District lhes pode oferecer. A nossa intenção é que Portugal tenha uma presença transversal e que as suas empresas mostrem a maturidade, a qualidade dos projectos e a capacidade de inovação que existe actualmente no seu mercado a um público internacional. Para uma empresa portuguesa, a participação pode oferecer um valor muito tangível. Como expositora, pode apresentar os seus projectos diretamente a fundos internacionais, gestores de activos, financiadores e potenciais parceiros. Como oradora, pode trazer a experiência e a perspectiva do mercado português para discussões sobre investimento, habitação, financiamento, tecnologia ou novos modelos operacionais. Em ambos os casos, existe também a oportunidade de construir relações que se prolongam para além do próprio acontecimento. Em última análise, e é isso que procuramos com o The District: reunir aqueles que

Lá fora Abroad

têm projectos com aqueles que possuem o capital, o conhecimento ou a capacidade para os desenvolver e criar as condições para que novas oportunidades surjam destes encontros.

O que queremos que o The District seja é um lugar onde as conversas possam finalmente transformar-se em decisões e projectos reais. What we want The District to be is a place where conversations can ultimately turn into decisions and real projects.”

The District is much more than a fair or a conference. What will happen in this real estate ecosystem? What we want The District to be is a place where conversations can ultimately turn into decisions and real projects. Over three days, we will bring together more than 15,000 international executives, more than 360 firms and more than 450 fund leaders and experts. Among them will be professionals such as Samir Amichi from Blackstone; Donato Saponara from PIMCO; Pedro Correia from Brookfield; Luis Huete from Ardian; José Carlos Torres from Barings; Javier de Castro from Harrison Street; Jon Asumendi from Starwood; Cristina García-Peri from Azora; Juan Manuel Acosta from Rockfield; and Michael Abel from Greykite. They will be joined by lenders, developers, operators, consultancies, technology companies and institutions. In addition, Portugal will be the guest country for this edition, reinforcing the event’s international dimension and the connection between two markets that have much to contribute to the new European real estate cycle. For us, however, it is not simply about bringing together big names. We want this combination of capital and knowledge to generate concrete opportunities. That is why we place

so much importance on the Hospitality area, private meetings and a networking agenda designed to facilitate meaningful encounters. There will be opportunities to understand where the market is heading and compare strategies, but also to present projects, find financing, identify partners and build alliances. This direct connection between knowledge, capital and business is what truly defines The District. One of the topics that will be on the table is housing, one of the biggest concerns and one of the biggest challenges today. How do you see this reality as transversal to Spain and Portugal, but also to many European countries? Housing is probably one of the real estate challenges that best illustrates the extent to which investment decisions also have a social dimension. Across much of Europe, there is a structural shortage of supply, while developing new projects has become more complex due to construction and financing costs, land availability, administrative timelines and regulatory pressure. The European Investment Bank estimates that Europe needs around 925,000 additional homes every year, so we are facing a structural problem that will not be solved by a single measure. Spain and Portugal share much of this challenge. There is demand and there is investor interest, but we need to be able to turn that interest into new supply. This requires col-

O FUTURO da sua casa, passa pela FUTURAMA FUNDADA EM 1985 AMI 280

42 ANOS NO SECTOR IMOBILIÁRIO

Avenida Bombeiros Voluntários, 3-B, 2775 Parede Email: futurama.imobiliaria@gmail.com Telf.: 21 456 1387 Escritórios de representação em Angola e Brasil

Juntos na busca das melhores soluções imobiliárias, a FUTURAMA Soc. de Mediação Imobiliária Ltda, há 42 anos a prestar os seus serviços diferenciados com qualidade na compra, venda, arrendamento e gestão do arrendado, com seriedade e a confiança dos seus clientes, na oferta dos imóveis e serviços. FALE CONNOSCO TEMOS UMA EQUIPA MOTIVADA PARA O SERVIR

www.futurama.pt

40 Metro Quadrado Square Meter

laboration between public authorities and the private sector, investment certainty and models that can scale efficiently. We are also seeing the Living sector become increasingly diverse, ranging from build-to-rent and buildto-sell to affordable housing, flex living, student accommodation and senior living. The key is to ensure that capital finds viable projects while, at the same time, that investment helps address a genuine need in our cities. Portugal is the guest country of The District Madrid. Do you consider that unity makes the Southern European real estate market strong? Without a doubt, although I do not think we should understand this union as meaning that Spain and Portugal are identical markets, because they are not. Each country has its own dynamics, regulations and very specific characteristics. What is interesting is precisely that we have complementary markets, share many challenges and, at the same time, have sectors that are attracting significant interest from international investors, from Living and hospitality to logistics, data centres, infra-

structure and energy-related assets. A closer relationship between the two ecosystems allows us to gain scale and visibility with international capital. It also makes it easier for Iberian platforms to emerge, for companies to expand across more than one geography and for investors to gain a broader view of the opportunities offered by Southern Europe. Portugal has a great deal to contribute to this conversation, which is precisely why it will be the guest country at this first edition of The District in Madrid. We want to give it a particularly prominent presence while also strengthening a relationship between the two markets that we believe can generate many opportunities in both directions. How is the participation of Portuguese companies in the event, considering that they have established a partnership with APPII, and why should Portuguese companies participate in this event, either as exhibitors or as speakers? The collaboration with APPII is very important because it allows us to build this participation from within the Portuguese market it-

self. The roadshow we held in Lisbon was also an opportunity to present this new edition, listen to the priorities of Portuguese developers, investors and operators, and explain what The District can offer them. Our intention is for Portugal to have a cross-cutting presence and for its companies to showcase the maturity, quality of projects and capacity for innovation that currently exist in its market to an international audience. For a Portuguese company, participating can offer very tangible value. As an exhibitor, it can present its projects directly to international funds, asset managers, lenders and potential partners. As a speaker, it can bring the experience and perspective of the Portuguese market to discussions on investment, housing, financing, technology or new operating models. In both cases, there is also the opportunity to build relationships that continue beyond the event itself. Ultimately, that is what we are looking for with The District: to bring together those who have projects with those who have the capital, knowledge or capacity to develop them, and to create the conditions for new opportunities to emerge from those encounters.

Sabor à Primeira Vista!

Há cozinhas que permitem ver mais além. Com a tecnologia InstaView™ da LG, dois toques iluminam o interior e mostram o que está a cozinhar, sem abrir a porta, sem perder temperatura e sem interromper a sua receita. Porque ver melhor é cozinhar melhor.

Opinião Opinion

Miguel Marques dos Santos

Reforma do Arrendamento: A peça que faltava

Lease Reform: The missing piece

Miguel Marques dos Santos Sócio da VdA Sócio Responsável pela Área de Imobiliário & Urbanismo Partner VdA Partner Responsible for the Real Estate & Urbanism Area

No passado dia 12 de Agosto deu entrada no Parlamento a Proposta de Lei n.º 103/XVII/1, que visa autorizar o Governo a reformar o Novo Regime do Arrendamento Urbano e legislação conexa. Depois de o Governo ter avançado com os diplomas relativos aos inventivos fiscais à habitação e à reforma do regime do licenciamento, esta proposta é a peça que faltava. E, porventura, uma das mais importantes. É que, por muito que se reduzam impostos, se criem incentivos ao investimento e se simplifiquem os licenciamentos, nada disso será suficiente se o regime do arrendamento continuar a ser aquilo que é: um regime que afugenta proprietários, que desincentiva o investimento privado e que, paradoxalmente, com o alegado pretexto de tentar proteger os inquilinos a todo o custo, acaba por prejudicá-los, porque retira casas do mercado e torna as rendas insuportáveis. O diagnóstico é conhecido: temos cerca de 375.000 fogos devolutos, dos quais cerca de 250.000 em boas condições, cujos proprietários não pretendem arrendar porque não confiam no sistema. Esta proposta de lei tem exatamente a ambição de restaurar a confiança. E fá-lo através de quatro eixos, em certa medida voltando ao regime de 2012, mas indo mais além. O primeiro eixo é o reforço da autonomia privada na fixação do conteúdo dos contratos. Aqui, o Governo propõe, entre outras alterações, o fim da limitação aos aumentos de renda entre contratos (uma medida que, como já tive oportunidade de escrever, era economicamente absurda e juridicamente discutível), a possibilidade de pagamento antecipado de até três meses de renda e a eliminação dos limites à caução, devolvendo às partes a liberdade de negociar as condições que melhor se adequem às suas circunstâncias. São medidas que, em termos práticos, permitem ao senhorio sentir-se mais pro-

tegido no momento da celebração do contrato e que, por isso, podem ser determinantes para que muitos proprietários decidam finalmente colocar os seus imóveis no mercado. Para além de permitir um maior afluxo de casas ao mercado de arrendamento habitacional, esta medida tem também um efeito muito positivo para os investidores em imobiliário comercial, especialmente os investidores estrangeiros, na medida em que alinha o nosso regime com o que acontece na generalidade dos mercados em que operam. O segundo eixo é o reforço da segurança na execução dos contratos. A proposta prevê que a resolução do contrato possa operar quando a mora no pagamento da renda atinja dois meses, em vez dos actuais três, e quando os atrasos superiores a oito dias se repitam mais de três vezes em doze meses ou quatro vezes em dezoito meses. Estas alterações são fundamentais. Um dos maiores receios dos senhorios é o de ficarem reféns de inquilinos incumpridores durante meses ou anos, sem conseguirem resolver o contrato de forma célere. Ao encurtar os prazos e ao clarificar os critérios de resolução, a proposta dá um sinal inequívoco de que o incumprimento terá consequências efectivas. O terceiro eixo é a reforma das regras processuais. De pouco serve ter direito à resolução do contrato se o despejo demora anos nos tribunais. A proposta prevê a reforma do procedimento especial de despejo, a simplificação do funcionamento do Balcão do Arrendatário e do Senhorio, a atribuição de efeito meramente devolutivo aos recursos em ações de arrendamento e a execução imediata do despejo quando o tribunal decida a favor do senhorio. O quarto eixo é o reforço da responsabilidade social do Estado (que já se previa na reforma de 2012), prevendo-se que o Estado assuma o papel de garante dos inquilinos vulneráveis: em

Metro Quadrado

Square Meter

vez de impor ao senhorio privado o ónus de suportar a política social de habitação, o Estado assume essa responsabilidade. A proposta contempla ainda muitas outras medidas relevantes, como clarificações quanto aos prazos de oposição à renovação e aos prazos de renovação dos contratos, como a reforma do regime de obras em prédios arrendados e como a promoção da transição dos contratos anteriores a 1990 para o regime do NRAU, com salvaguardas para inquilinos vulneráveis – com 65 ou mais anos ou com grau de incapacidade igual ou superior a 60% –, preconizando uma solução equilibrada, que procura resolver um dos problemas mais antigos e mais sensíveis do mercado de arrendamento em Portugal, sem deixar desprotegidos aqueles que verdadeiramente necessitam de proteção. Agora é preciso que os partidos representados no Parlamento tenham o bom senso e o sentido de responsabilidade suficientes para não tratarem este tema como um tema ideológico, mas antes com a racionalidade e o sentido prático que o tema merece. Seria bom que os partidos procurassem aconselhamento técnico-jurídico de qualidade (para não persistirem em propostas erradas e / ou geradoras de dificuldades de interpretação que minam a confiança no mercado) e que aproveitassem para ter comparáveis internacionais que lhes permitissem perceber as melhores práticas e, sobretudo, que lhes permitissem perceber a desnecessidade de manter certas originalidades do regime português que só contribuem para diminuir o stock de casas disponíveis e para aumentar o valor das rendas. A avaliar pelo histórico, não é certo que isso vá acontecer, mas era bom que não se perdesse mais esta oportunidade de ter um regime de arrendamento normal e equilibrado, como acontece na maior parte dos países ocidentais. On 12 August, Law Proposal No. 103/XVII/1 was submitted to the Portuguese Parliament, seeking to authorise the Government to reform the New Urban Lease Regime (NRAU) and related legislation. After the Government moved forward with the relevant pieces of legislation on tax incentives for housing and on the reform of the licensing regime, this proposal is the missing piece. And, perhaps, one of the most important. The point is that, no matter how much taxes are reduced, investment incentives are created

and licensing processes are simplified, none of this will be sufficient if the lease regime continues to be what it is: a regime that drives property owners away, discourages private investment and, paradoxically, under the purported pretext of trying to protect tenants at all costs, ultimately harms them because it removes homes from the market and makes rents unaffordable. The diagnosis is well known: there are approximately 375,000 vacant dwellings, of which approximately 250,000 are in good condition, whose owners do not wish to let them because they do not trust the system. This Law Proposal aims precisely to restore confidence. It does so through four pillars, in some respects returning to the 2012 regime, but going further. The first pillar is the strengthening of private autonomy in determining the content of contracts. Among other changes, the Government proposes (i) removing the limitation on rent increases between leases (a measure which, as I have already had occasion to write, was economically absurd and legally questionable), (ii) allowing up to three months’ rent to be paid in advance and (iii) removing limits on security deposits, thereby restoring to the parties the freedom to negotiate the conditions best suited to their circumstances. In practical terms, these measures allow landlords to feel better protected when entering into a lease and may therefore be decisive in leading many property owners finally to place their properties on the market. In addition to bringing more homes into the residential rental market, this measure also has a very positive effect for commercial real estate investors, especially foreign investors, as it aligns our regime with what occurs in most of the markets in which they operate. The second pillar is the strengthening of security in the enforcement of contracts. The proposal provides that the lease may be terminated when rent arrears reach two months, instead of the current three, and when payment delays of more than eight days recur more than three times in a twelve-month period or four times in an eighteen-month period. These changes are fundamental. One of the greatest fears of landlords is to be held hostage by defaulting tenants for months or years, without being able to terminate the lease swiftly. By shortening the time limits and clarifying the criteria for termination, the proposal sends an unequivocal signal that non-compliance will have real consequences.

The third pillar is the reform of procedural rules. It is of little use to have the right to terminate a lease if eviction proceedings take years in the courts. The proposal provides for reform of the special eviction procedure, simplification of the operation of the Tenant and Landlord Bureau (Balcão do Arrendatário e do Senhorio), the granting of non-suspensive effect to appeals in lease proceedings and immediate enforcement of the eviction when the court rules in favour of the landlord. The fourth pillar is the strengthening of the State’s social responsibility (which was already provided for in the 2012 reform), with the State assuming the role of guarantor for vulnerable tenants: rather than imposing on private landlords the burden of supporting social housing policy, the State assumes that responsibility. The proposal also includes several other relevant measures, such as clarifications regarding the time limits for opposing renewal and the renewal periods for leases, reform of the regime governing works in leased properties and the promotion of the transition of contracts entered into before 1990 to the current regime (NRAU), with safeguards for vulnerable tenants – those aged 65 or over or with a degree of incapacity of 60% or more – thereby putting forward a balanced solution that seeks to resolve one of the oldest and most sensitive problems in Portugal’s rental market, while ensuring that those who genuinely need protection are not left exposed. Now, the parties represented in Parliament must have sufficient common sense and a sufficient sense of responsibility not to treat this as an ideological issue, but rather to approach it with the rationality and practical sense it deserves. It would be good for the parties to seek high-quality legal and technical advice (so as not to persist with proposals that are misguided and/or give rise to interpretative difficulties that undermine confidence in the market) and to take the opportunity to consider international comparisons that would enable them to understand best practices and, above all, why certain peculiarities of the Portuguese regime need not be maintained, as they only serve to reduce the stock of available homes and increase rents. Judging by the track record, it is not certain that this will happen, but it would be good not to miss yet another opportunity to establish a normal and balanced lease regime, as is the case in most Western countries.

Fio-de-Prumo 44 Fio-de-Prumo

Plumb Line

Cosentino

Inovação responsável para um imobiliário mais sustentável The innovation behind a more sustainable real estate

Fio-de-Prumo Plumb Line

Com Éclos, a Cosentino reforça a aposta em superfícies minerais mais sustentáveis, pensadas para aliar design, inovação e alto desempenho em projectos imobiliários com uma visão de longo prazo. With Éclos, Cosentino reinforces its commitment to more sustainable mineral surfaces, designed to combine design, innovation and high performance in real estate projects with a long-term vision.

Fotos Photos: Cosentino

Ao longo da última década, o sector imobiliário incorporou exigências ambientais crescentes, fruto tanto das expectativas dos clientes como de uma avaliação mais rigorosa dos projectos. Neste processo, a sustentabilidade, que antes se limitava a questões como a eficiência energética dos edifícios, ganhou proporções mais vastas, passando a influenciar a concepção dos espaços, a escolha dos materiais, a durabilidade das soluções e a forma como cada imóvel responde às necessidades a longo prazo. Esta evolução é particularmente visível no segmento de habitação premium, na hotelaria, em escritórios e em projectos de uso misto, em que a qualidade dos acabamentos pesa cada vez mais na experiência de utilização, manutenção e valorização dos activos. A confluência de factores como a integração dos critérios ESG, a multiplicação das certificações ambientais, investidores mais atentos e clientes mais informados fez com que a escolha dos materiais se tornasse numa dimensão estratégica de todo o ciclo de conceção e comercialização de um imóvel: arquitectura, construção e promoção imobiliária. A Cosentino, referência internacional em superfícies para a arquitectura e o design, tem acompanhado esta evolução ao consolidar uma abordagem em que a inovação, o desempenho técnico e a responsabilidade ambiental deixam de ser dimensões separadas.

A sustentabilidade passa a integrar a origem dos produtos, orientando a investigação para soluções que reduzem a pressão sobre os recursos, incorporam materiais reciclados e respondem às exigências estéticas e funcionais dos projectos. Depois de assumir a vanguarda do sector com Silestone, Dekton e Sensa, a Cosentino dá um novo passo com Éclos, uma marca que traduz a evolução natural para uma nova geração de superfícies minerais. A nova marca representa uma resposta industrial a uma exigência crescente do sector: materiais capazes de conjugar características diferenciadoras – como a identidade estética, a resistência e a simplicidade de manutenção – e um menor impacto ambiental.

Éclos eleva para um novo patamar a visão da Cosentino

No centro de Éclos está a tecnologia INLAYR, um sistema de design em camadas que integra a decoração no corpo da superfície. Esta tecnologia permite criar maior profundidade visual, continuidade gráfica e realismo, sobretudo nos veios e texturas inspiradas na natureza. O resultado são superfícies com uma leitura mais natural, pensadas para interiores em que a dimensão estética é tão relevante quanto o desempenho, a durabilidade e a facilidade de utilização. A coleção Eclectic Veins, com dez cores desenvolvidas para diferentes linguagens de projecto, conta com uma composição com

46 Fio-de-Prumo Plumb Line

zero sílica cristalina e incorpora até 88% de materiais reciclados e minerais seleccionados. A produção recorre a energia renovável e água reciclada, reforçando uma abordagem mais ampla à sustentabilidade, que se estende ao processo produtivo. Do ponto de vista técnico, o Éclos apresenta resistência térmica até 220ºC, o que assume particular relevância para aplicações interiores de utilização intensiva, como cozinhas residenciais, áreas de apoio em hotelaria e espaços onde a resistência dos materiais é essencial para assegurar desempenho e longevidade. Esta combinação entre estética, resistência e menor exigência de manutenção torna-se determinante num mercado imobiliário que valoriza, cada vez mais, o ciclo de vida dos activos. Para arquitectos, promotores e investidores, este desenvolvimento traduz uma mudança importante. A sustentabilidade deixa de ser um argumento complementar e expressa-se como um atributo central no desenvolvimento de novas soluções. A escolha de materiais sustentáveis, duráveis e tecnicamente consistentes pode contribuir para responder às exigências de certificação

ambiental, reduzir custos de manutenção e reforçar a perceção de qualidade dos empreendimentos. Éclos marca uma nova etapa na visão da Cosentino para as superfícies de arquitectura e design, afirmando a inovação responsável como resposta às exigências ambientais, técnicas e económicas do imobiliário actual. Throughout the last decade the real estate sector adopted increasingly demanding environmental regulations, both because of client expectations and stricter project evaluation. In this process, sustainability, which before was limited to questions like the energy efficiency of buildings, gained wider proportions, ranging from influencing the design of the spaces, choice of materials, durability of solutions and the way in which each property meets long-term needs. This development is particularly visible in the premium housing segment, in hotels, offices and mixed-used projects where the quality of the finishings was increasingly of more importance for the experience of the

Depois de assumir a vanguarda do sector com Silestone, Dekton e Sensa, a Cosentino dá um novo passo com Éclos, uma marca que traduz a evolução natural para uma nova geração de superfícies minerais. After taking the lead in the sector with Silestone, Dekton, and Sensa, Consentino took a new step with Éclos, a brand that embodies natural development for a new generation of mineral surfaces.”

Fio-de-Prumo Plumb Line

user, for maintenance and maintaining the value of the assets. A raft of factors such as the integration of ESG criteria, the proliferation of environmental certification, more aware investors and more informed clients resulted in the choice of materials taking on a strategic dimension throughout the entire cycle from the conception to the marketing of a property: architecture, construction, and real estate development. Cosentino, an international benchmark in surfaces for architecture and design, has kept pace with this development by consolidating an approach in which innovation, technical performance, and environmental responsibility are no longer separate dimensions. Sustainability is now integrated into the source of the products, guiding research towards solutions that reduce pressure on resources, incorporate recycled materials, and meet the aesthetic and functional requirements of projects. After taking the lead in the sector with Silestone, Dekton, and Sensa, Consentino took a new step with Éclos, a brand that embodies natural development for a new generation of mineral surfaces. The collection represents an industrial response to a growing demand from the sector: materials capable of combining differentiating characteristics – such as aesthetic identity, resistance and ease of maintenance – with a lower environmental footprint.

Éclos takes Cosentino’s vision to a new level

At the core of Éclos is the INLAYR technology, a layered design system that integrates decoration in the body of the surface. This technology allows for greater visual depth, graphic continuity, and realism, especially in the veins and textures inspired by nature. The result is surfaces with a more natural feel, designed for interiors where aesthetics is as important as performance, durability, and ease of use. The Eclectic Veins range, with ten colours developed for different design languages, features a composition designed to be free of crystalline silica and incorporates up to 88% recycled materials and selected minerals. Production uses renewable energy and recycled water, reinforcing a wider approach to sustainability which extends to the production process. From a technical standpoint, Éclos offers thermal resistance up to 220ºC, which is

particularly relevant for intensive indoor applications such as residential kitchens, hospitality support areas, and spaces where material resistance is essential to ensure performance and durability. This combination between aesthetics, being hard-wearing and low maintenance has become decisive in a real estate market that increasingly prizes the life cycle of assets. For architects, developers, and investors, this development represents an importance change. Sustainability is no longer

a supplementary add-on but has become a central attribute in developing new solutions. Choosing sustainable, durable, and technically sound materials can help meet environmental certification requirements, reduce maintenance costs, and enhance the perceived quality of projects. Éclos marks a new stage in Cosentino’s vision for architectural and design surfaces, affirming responsible innovation to meet the environmental, technical, and economic demands of today’s real estate market.

Para mais informações consulte o website: www.cosentino.com/pt-pt/eclos

Azimute 48 Azimute

Coordinates

Foto Photo Basilico Studio Stock on istockphoto

Coordinates

Gestão inteligente da energia Smart energy management

Estão os edifícios preparados para a mobilidade eléctrica? Are buildings prepared for electric mobility?

Azimute

Esta é a grande questão do momento. E a resposta é não. Mas são cada vez mais os edifícios a adaptar-se a esta nova realidade e no mercado há já novas soluções sustentáveis pelas quais se pode optar na hora de carregar os veículos eléctricos. That’s the big question right now. And the short answer is no! But already there are many buildings which are being adapted to this new reality, and the market now has new sustainable solutions which can be chosen when the time comes to charge electric vehicles.

Texto Text: Carla Celestino

49 Foto Photo Smart Energy LAB

Coordinates

Para perceber melhor as novas soluções de gestão de carregamento de veículos eléctricos em edifícios residenciais e de serviços falámos com Sofia António, Business Developer E-Mobility do Smart Energy LAB. Este laboratório colaborativo nasceu há cinco anos, uniu o mundo académico à indústria e tem como missão, como nos diz, “lançar no mercado produtos que promovam a transição energética”. Um dos produtos que lançaram no mercado é o EDGE, “uma tecnologia inovadora que permite gerir e optimizar o carregamento em espaços partilhados, ou seja, “permite distribuir a potência de forma eficiente entre os vários condóminos que possuem veículos eléctricos, assegurando que a potência contratada do edifício não é ultrapassada e que não há disparos nos quadros eléctricos”. A grande vantagem desta solução é ser o único no mercado português a gerir a potência de forma universal e centralizada, independentemente do tipo de ponto de carregamento, marca ou modelo. Como nos explica a equipa: “Quando alguém compra um carro eléctrico, muitas vezes aproveita o carregador oferecido pela marca e o problema surge quando os vizinhos têm equipamentos diferentes. Gerir a potência de equipamentos de vários fabricantes é, à partida, um desafio técnico considerável. Impôr a todos os moradores a compra de um equipamento específico, apenas para tornar essa gestão possível, não é, contudo, uma solução aceitável”. O EDGE foi concebido precisamente para elimi-

nar esta barreira: dar total liberdade de escolha a cada proprietário e garantir um carregamento justo e equilibrado para todos. Outra vantagem é a inclusão da gestão financeira dos consumos feitos pelos utilizadores de veículos eléctricos. A EDGE App dá ao gestor e utilizador total visibilidade e controlo sobre consumos e cobranças, enquanto também é à prova de uso indevido da infra-estrutura eléctrica do edifício. Quando há incumprimento por parte de algum morador, existe a autonomia para solicitar o corte do serviço a esse utilizador. Esta é uma “solução colectiva, escalável e modular” e “um pack de serviços com equipamentos” que permite preparar a infra-estrutura eléctrica para três, quatro, cinco utilizadores iniciais, e deixar tudo preparado para mais tarde acrescentar outros pontos de carregamento, ou seja, os valores dos equipamentos são ajustados à “ambição do condomínio”. O apoio é dado antes, durante e após o processo de venda e instalação, estando muito próximos dos gestores do condomínio para ajudá-los a perceber de que forma vão implementar a solução colectiva e definir regras de utilização. Sofia António refere que, “se as garagens todas do País estivessem preparadas para uma solução de mobilidade eléctrica, a percentagem de carros eléctricos que era vendida era muito superior e não estariam dependentes da insuficiência da infra-estrutura pública de carregamento. Os combustíveis fósseis continuam a encarecer e a mobilidade eléctrica

50 Azimute Foto Photo pexels-smart-me-ag-2155714756-34800677

Coordinates

tornou-se inevitável. A questão já não é se a mudança vai acontecer, mas a que velocidade. Ao permitir que as pessoas carreguem os seus veículos enquanto dormem, de forma simples e aproveitando as tarifas de electricidade mais baixas, o EDGE remove o grande obstáculo do dia-a-dia e acelera esta transição.” To better understand the new electric vehicle charging management solutions for residential and commercial buildings, we spoke to Sofia António, E-Mobility Business Developer at Smart Energy LAB. This collaborative laboratory was established five years ago, bringing together academia and industry, with the mission—as we are told—of “launching products onto the market that foster energy transition.” One of the products they have launched is EDGE, “an innovative technology that enables the management and enhancement of charging in shared spaces—meaning it allows power to be distributed efficiently among various residents who own electric vehicles, ensuring that the building’s contracted power capacity is not exceeded and preventing electrical panel trips.” The great advantage of this solution is that it is the only one on the Portuguese market capable of managing power in a universal and

centralised manner, regardless of the charging point type, brand, or model.As the team explains to us: “When someone buys an electric car, very often they make the most of the charger offered by the brand and the problem arises when neighbours have different equipment. Managing the power of equipment from various manufacturers is, from the outset, a considerable technical challenge. However, requiring all residents to purchase a specific piece of equipment—solely to make this management possible—is not an acceptable solution.” EDGE was designed precisely to eliminate this barrier: to give every owner complete freedom of choice and ensure charging that is fair and balanced for everyone. Another advantage is the inclusion of financial management for consumption by electric vehicle users. The EDGE App gives managers and users full visibility and control over consumption and billing, while also safeguarding against the misuse of the building’s electrical infrastructure. In the event of non-compliance by a resident, there is the authority to request the disconnection of the service for that user. It is a “collective, scalable, and modular solution” - a “service and equipment package” that allows the electrical infrastructure to be prepared for an initial three, four, or five users while setting the stage to add more charging

A questão já não é se a mudança vai acontecer, mas a que velocidade. The question is no longer whether the change will happen, but at what speed.”

Azimute

51 Foto Photo Michael Fousert na Unsplash

Coordinates

Se as garagens todas do País estivessem preparadas para uma solução de mobilidade eléctrica, a percentagem de carros eléctricos que era vendida era muito superior. If all the garages in the country were equipped for an electric mobility solution, the percentage of electric cars sold would be much higher.” points later; in other words, the cost of the equipment is tailored to the “condominium’s ambitions.” Support is provided before, during, and after the sales and installation process, working closely with condominium managers to help them understand how to implement the collective solution and define usage rules. Sofia António notes that “if all the garages in the country were equipped for an electric mobility solution, the percentage of electric

cars sold would be much higher, and they would not be dependent on the inadequacy of public charging infrastructure.” Fossil fuels continue to become more expensive, and electric mobility has become inevitable. The question is no longer whether the change will happen, but at what speed. By allowing people to charge their vehicles while they sleep—simply and taking advantage of lower electricity rates—EDGE removes a major daily obstacle and accelerates this transition.

Atelier 52 Atelier

Atelier

Posto 9 Arquitectos Posto9 Architects

Projectar com impacto positivo na vida das pessoas Designing with a positive impact on people’s lives

Atelier

Em 2027, vão celebrar 25 anos de actividade marcada por muitas obras e desafios. Antecipamos o aniversário deste atelier que tem vindo a arquitectar novas realidades e a contribuir para edifícios mais duradouros. In 2007, Posto9 Architects will celebrate 25 years in business marked by many projects and challenges. In the run-up to the anniversary of this studio we see how it has designed new realities and contributed to longer-lasting buildings.

Ao longo de quase 25 anos, o atelier Posto9 foi crescendo de forma consistente, sempre muito ligado às várias dimensões da arquitectura: o desenho, a obra, a legislação, a coordenação de equipas e a relação próxima com os clientes. Fundado por André Ferreira e Joana Castanheira, começaram com projectos de menor escala e, ao longo do tempo, foram consolidando o seu trabalho em áreas muito diferentes, desde a habitação à reabilitação, passando por equipamentos de ensino, património, planeamento urbano e projectos fora de Portugal. Olham para cada projecto a “partir das suas condições específicas.” Não acreditam em “soluções genéricas”, mas, antes, que “cada projecto deve partir de uma leitura atenta do lugar, do edifício existente, da envolvente, do programa e das pessoas que o vão utilizar.” Talvez por isso, professam que o que os inspira é “o próprio processo de transformação: pegar num edifício ou estrutura pré-existente, num programa complexo ou num lugar com potencial por revelar e conseguir a partir daí construir uma nova realidade.”

Projectos marcantes

Texto Text: Carla Celestino Fotos Photos: Anabela Loureiro

Ainda assim partilham projectos emblemáticos, como a reabilitação do Edifício Terreiro do Trigo, em Alfama, “marcante pela relação com a cidade histórica e pela operação cirúrgica da intervenção.” Também o Edifício Conde Valbom, nas Avenidas Novas, por se tratar de “um projecto de habitação colectiva que trabalha a relação entre cidade, natureza e espaço doméstico, num contexto urbano muito consolidado.” Na área dos equipamentos de ensino, o destaque vai para a Universidade Lusófona e para a British School of Lisbon com “programas complexos” e mais “adequados à experiência educativa dos alunos.” E sublinham ainda que têm um “carinho especial” pelos projectos da Casa Navegantes, a Casa Estrela ou a Aldeia do Caos, porque “levantam questões muito interessantes sobre habitação, reabilitação, modos de vida e relação entre espaço privado e comunidade.” Este é um atelier que desenvolve igualmente obra em geografias tão díspares como Angola, Moçambique, Guiné, Cabo Verde e Brasil, o que os obrigou a “evitar respostas automáticas”, pois cada país tem condições climáticas, culturais, económicas, técnicas e regulamentares muito próprias. E isso, como nos esclarecem, “implica estudar, adaptar e perceber como é que a arquitectura pode responder de forma adequada a cada realidade.” Dão como exemplo a Universidade Lusófona de Cabo Verde, no Mindelo, construída em 2007, a partir de um edifício militar de origem portuguesa. Antes de sairmos do seu atelier ainda nos di-

54 Atelier Atelier

A arquitectura pode responder de forma adequada a cada realidade. Architecture should respond to each reality in a suitable manner.”

zem que, nos próximos 25 anos, gostariam de manter “a mesma curiosidade e a mesma exigência com que temos desenvolvido os projectos até aqui.” E que, quando olharem para trás, se sentirem que contribuíram para “edifícios mais duradouros, mais responsáveis e mais atentos ao seu contexto, já será uma conquista muito importante.” Over almost 25 years, the Posto 9 studio has grown consistently, always linked to architectural projects of various dimensions and scope: the design, work, legislation, teams coordination and a grass roots relationship with clients. Founded by André Ferreira and Joana Castanheira, they began with small-scale projects and over time consolidated their work in very different areas, ranging from new built housing to rennovation and on to education, heritage, urban planning and projects outside Portugal. They look at each project “taking into account the specific conditions of the place.” They don’t believe in ‘one size fits all’ solutions but rather that “each project should start with the premise of place: the existing building, the surroundings, the project and the people who will use it. Perhaps that’s why they admit that what inspires them is “the actual process of change: taking a building or preexisting structure, in a complex project or place with an untapped potential and from there managing to build a new reality.

Projects that stand out

Pedimos aos arquitectos do Posto9 para escolherem as obras que mais os marcaram, ou que mais gozo lhes deram arquitectar, para logo percebemos que não vai ser fácil responderem: “É difícil escolher apenas algumas, porque os projectos marcam-nos por razões muito diferentes.” We asked the Posto9 architects to choose the projects that had the greatest impact on them and gave them the most pleasure to design and immediately realised that it wouldn’t be easy for them to reply: “It’s difficult to choose just some because the projects have touched us in different ways.” Nevertheless, they share emblematic projects such as the rennovation of the Terreiro do Trigo building in Alfama, “marked by its relationship with the historic city and the surgical operation of the project”. The Edifício Conde Valbom building on Avenida Novas too because it is a “collective housing project that works with the relationship between city, nature and the domestic space in a very consolidated urban context”.. In the education facilities area, the Universidade Lusófona university and the British School of Lisbon stand out for being “complex projects” more “suited to the educational experience of the pupils.” And also stress that they have a “soft spot” for the Casa Navegantes, Casa Estrela and Aldeia do Caos projects because they “raise

very interesting questions about housing, rennovation, lifestyles and the relationship between private and community space.” This is a studio that equally does projects in countries as different as Angola, Mozambique, Guiné, Cape Verde and Brazil which makes them “avoid automatic replies”; indeed, each country has their own very specific climatic, cultural, economic, technical and regulatory conditions. E isso, como nos esclarecem, “implica estudar, adaptar e perceber como é que a arquitectura pode responder de forma adequada a cada realidade.” Dão como exemplo a Universidade Lusófona de Cabo Verde, no Mindelo, construída em 2007 a partir de um edifício militar de origem portuguesa. And this, as they make clear to us, “implies studying, adapting, and understanding how architecture can respond to each reality in a adequate manner.” As an example, they give the Universidade Lusófona de Cape Verde (Cape Verde Lusophone University) in Mindelo that was built in 2007 from a military building of Portuguese origin. Before leaving their studio, they also tell us that in the next 25 years they would like to keep “the same curiosity and demand with which we have developed projects to date”. And that when they look back, that the’ll feel that they have contributed towards “more durable and responsible buildings that are more aware of their contextual surroundings.

GeniusID O SEU ALIADO DE SISTEMAS DE ALUMÍNIO, A UM CÓDIGO QR DE DISTÂNCIA

Ventos do Norte 56 Ventos do Norte

North Winds

Porto

O legal e a razoabilidade no urbanismo Legality and reasonableness in urban planning

Ventos do Norte

North Winds

A maioria dos projectos licenciados na Invicta obedece às regras e encontra-se dentro da legalidade, mas em muitos deles falhou o factor da razoabilidade. The majority of projects with planning permission in Porto obey the rules and are legal, but many of them fail when it comes to common sense.

A cidade do Porto tornou-se uma referência internacional tanto em termos turísticos, como empresariais e esse facto trouxe uma pressão enorme na procura de alojamentos, novos espaços comerciais e de serviços. Esta situação levou a que na última década os preços das casas tivessem disparado e no caso do Porto - um concelho pequeno em relação aos concelhos vizinhos - a solução encontrada foi a de densificar a construção, criando regras para aumentar “a oferta de habitação acessível”; “fixar a população jovem e de classe média” e travar a perda de residentes” e, simultaneamente, reduzir a especulação dos preços. Estes são alguns dos objectivos explanados no novo Plano Diretor do Porto, oficialmente aprovado a 31 de Maio de 2021, que estabeleceu a estratégia de “densificação urbana selectiva e condicionada”, pautando-se pelo princípio de que a cidade deve crescer “para dentro” (reabilitação e preenchimento de vazios), em vez de se expandir desordenadamente.

As razões da polémica recente

Texto Text: Elisabete Soares Fotos Photos: Rui Oliveira

Se procurarmos as razões para a polémica recente em torno do urbanismo na cidade do Porto e que levaram à contestação por parte de movimentos cívicos atentos ao que se passa na cidade, a resposta surge, embora de forma anônima: “A cidade tornou-se tão apetecível que se perdeu a razoabilidade que existia”, e os arquitectos são confrontados com um imperativo: “Se o outro conseguiu, porque é que eu não consigo!”.

Não é por isso de estranhar que, no espaço de meio ano, - segundo informações divulgadas pela autarquia em Maio -, tenha sido “embargado 22 obras” – entre elas o edifício Raiz, na Avenida da Boavista, da Fercopor -, “a maioria por incumprimento das cérceas e volumes aprovados”. Os embargos estão relacionados com projectos em torno dos andares-moradia (edifícios de dois pisos), muitos comuns nas zonas nobres da cidade, e que apresentam no Emporium Park, localizado junto ao Parque da Cidade, a principal contestação. Ao utilizar uma altura de quase cinco metros por andar – o habitual ronda os três metros o promotor conseguiu erguer um edifício de três pisos que praticamente duplica a altura de uma construção residencial corrente na cidade. Apesar de ter levado ao limite a cércea permitida, mas que tudo indica é permitida pelo PDM – originou, contudo, uma batalha judicial que contesta o seu licenciamento. Estas situações serviram de alerta para outros projectos em promoção na Avenida da Boavista (caso do Café Bela Cruz), e em outros locais da cidade, procurando travar o ímpeto desenfreado na construção. The city of Porto has become an international landmark both in terms of tourism and business and this factor has brought tremendous pressure on the demand for accommodation, and new commercial and services premises. This situation in the last decade has led to sky-rocketing house prices and in the case of

58 Ventos do Norte North Winds

Porto - a small borough in relation to neighbouring boroughs - the solution was to pack in construction, creating rules to increase “the affordable housing supply;” “to encourage young people and the middle class to stay” and stem the loss of residents,” while at the same time reduce price speculation. These are some of the goals explained in the new Porto Master Plan, officially approved on May 31, 2021, which set up a strategy for “selective and controlled urban densification”, guided by the principle that the city should grow “inwards” (rennovation and filling empty spaces), instead of expanding in an unplanned, disorderly way.

The causes for the recent uproar

If we were to look for reasons for the recent uproar around urban planning in Porto which have led to protests on the part of civic groups aware over what is happening in the city, the answer is revealed albeit in an anonymous way: “The city has become so attractive that all reason that had existed has flown out of the window”, and architects are faced with the question: “If others can do it, why can’t I?” So, it comes as no surprise that within the space of six months, - according to informa-

tion released by the Council in May -, that “22 projects had been embargoed” - among them the Raiz building in Avenida da Boavista from Fercopor -, “the majority of them for not meeting the vertical height limits and sizes approved.” The legal embargoes concern projects involving two-story residential buildings common in the city’s upmarket areas—with the primary dispute centring on Emporium Park, located next to the City Park. By using a floor-to-floor height of nearly five metres—whereas the standard is around three metres—the developer managed to erect a three-story building that is practically twice the height of a typical residential structure in the city. Despite pushing the permitted building height to the limit—a height that, by all indications, is allowed under the Municipal Master Plan (PDM)—the project nevertheless has sparked a legal battle challenging its licensing. These situations serve as a warning for other projects under development on Avenida da Boavista (as is the case with Café Bela Cruz), and other locations in the city, as the authorities seek to put the brakes on the unchecked construction boom.

A cidade tornou-se tão apetecível que se perdeu a razoabilidade que existia. The city has become so attractive that all reason that had existed has gone out of the window.”

More Creation, More Possibilities

Nem sempre tem a mesma vontade de cozinhar, o que é normal. Por isso é que, na Haier, desenvolvemos um conjunto de tecnologias a que chamamos COOK WITH ME, que o podem acompanhar sempre, independentemente do seu estado de espírito na cozinha. Receitas mais complexas ou técnicas de culinária fora do comum, não há desaﬁo culinário que não possa ser enfrentado. Desenvolvidas à medida para qualquer situação e momento da sua vida, as tecnologias COOK WITH ME, incluem a Preci Taste®, a Preci Probe, centenas de receitas na app e ainda funções para cozinhar a vapor, e vão ser o seu assistente de cozinha perfeito para todas as experiência que quer pôr em prática. Descarregue a App hOn e controle as funcionalidades da sua cozinha Mais em www.haier.pt

Sol 60 e Lua Sol e Lua

Tourism

Viagens organizadas Package travel

Novas regras europeias protegem turistas e agências New European rules protect tourists and agencies

Foto Photo pexels-thorl5-2154653228-33659284

Tourism

Sol e Lua

A nova Directiva das Viagens Organizadas já entrou em vigor, reforça os direitos dos consumidores e impõe novos prazos aos fornecedores. As associações do sector alertam para os encargos das pequenas agências. The updated European Union Package Travel Directive (Directive (EU) 2026/1024) has now come into force and strengthens the rights of consumers and imposes new deadlines on suppliers. Sector associations have warned about the responsibilities and charges for small travel agencies.

Texto Text: Isabel Lima

61 Foto Photo Anabela Loureiro

Tourism

A revisão da Directiva das Viagens Organizadas, aprovada pelo Parlamento Europeu em Março com 537 votos a favor e adoptada em Abril, já entrou em vigor. Os Estados-membros dispõem agora de 28 meses para transporem as novas regras, que procuram responder às falhas identificadas durante a pandemia e em situações de insolvência. A directiva clarifica o conceito de viagem organizada, nomeadamente quando os serviços são contratados através de plataformas digitais ou combinam diferentes fornecedores. Para Miguel Quintas, presidente da Associação Nacional das Agências de Viagens (ANAV), a revisão reforça a informação prestada ao consumidor e alarga as situações em que é possível cancelar uma viagem sem penalização, sempre que ocorram circunstâncias inevitáveis ou extraordinárias que afectem o destino, o local de partida ou a própria viagem. O reembolso continua a ser devido no prazo de 14 dias, mesmo sem pedido formal do cliente. Os vales só poderão ser emitidos com aceitação expressa do consumidor, terão validade máxima de 12 meses, poderão ser transferidos uma vez e o montante não utilizado deverá ser devolvido. Ficam igualmente protegidos em caso de insolvência. As agências e os operadores passam tam-

bém a ter de confirmar a recepção das reclamações no prazo de sete dias e apresentar uma resposta fundamentada no máximo de 60 dias. Em caso de insolvência, os reembolsos deverão ser efectuados em seis meses ou, nos processos mais complexos, em nove.

Desafio passa pela transposição nacional

A maior mudança para as agências é a obrigação de companhias aéreas, hotéis e outros fornecedores devolverem ao organizador, no prazo de sete dias, os valores pagos por serviços cancelados ou não prestados. Até agora, a agência reembolsava o consumidor em 14 dias, sem existir um prazo equivalente para recuperar esse dinheiro. Pedro Costa Ferreira, presidente da Associação Portuguesa das Agências de Viagens e Turismo (APAVT), considera que um dos principais ganhos da revisão foi a eliminação das propostas que limitavam os pré-pagamentos às agências, “um aspecto fundamental para a sustentabilidade financeira das empresas”. A associação mantém, contudo, como refere, “reservas relativamente a temas como a cobertura dos reembolsos no âmbito da protecção contra insolvência e à inclusão de motivos pessoais e subjectivos em determinadas situações de cancelamento.”

62 Sol e Lua oto Photo pexels-kelly-23848586

Tourism

Miguel Quintas considera que a obrigação de reembolso pelos fornecedores representa um avanço, embora não elimine o risco financeiro. “O consumidor continuará a poder exigir o seu dinheiro à agência no prazo de 14 dias, independentemente de a companhia aérea ter cumprido os sete dias”, afirma. Se o fornecedor atrasar ou contestar o pagamento, a agência continua a suportar o esforço inicial de tesouraria. A ANAV defende que o direito de regresso seja automático, rápido e acompanhado por fiscalização, juros de mora e sanções. Alerta ainda para o aumento dos custos com seguros, cauções e garantias de insolvência, sobretudo para micro e pequenas empresas, e pede exigências proporcionais à dimensão e ao risco efectivo de cada agência. Para ambas as associações, o verdadeiro desafio começa agora com a transposição da directiva para a legislação nacional. O objectivo passa por reforçar a protecção do consumidor sem transferir para as pequenas agências responsabilidades e encargos desproporcionados. The revision of the European Union Package Travel Directive approved by the European Parliament in March by 537 votes in favour and adopted in April has now come into force. Member-States now have 28 months to transpose the new rules that aim to rec-

tify failures identified during the pandemic and in bankruptcy situations. The directive clarifies the concept of package travel, namely when services are contracted through digital websites or involve different suppliers. The President of the National Travel Agency Association (ANAV), Miguel Quintas says that the revision reinforces information provided to consumers and broadens situations in which a trip can be cancelled without penalties due to unforeseen or extraordinary circumstances. Refunds continue to be due within 14 days, even without a formal request from the customer. The vouchers can only be issued with the expressed acceptance of the consumer, will have a maximum validity of 12 months, and may be transferred providing the nonused should be reimbursed. They are equally protected in cases of insolvency. Agencies and operators also must now confirm the receipt of claims within a period of seven days and provide a well-founded reply within a maximum of 60 days. In the case of insolvency, refunds should be made within six months or in more complex cases, within nine.

The challenge lies with national transposition

The biggest change for agencies is the re-

O verdadeiro desafio começa agora com a transposição da directiva para a legislação nacional. The true challenge now begins with the transposition of the directive to national legislation.”

Sol e Lua

Foto Photo pexels-juan-garcia-84744800-29329661

Tourism

quirement for airlines, hotels, and other suppliers to refund the organiser—within seven days—for amounts paid for services that were cancelled or not provided. Up until now, the agency refunded the consumer in 14 days, without an equivalent period to recover this money. Pedro Costa Ferreira, president of the Portuguese Association of Travel and Tourism Agencies (APAVT), considers that one of the main gains from the revision was the elimination of proposals that limited prepayments to agencies—”a fundamental aspect for the financial sustainability of the companies.” The association maintains, however, as he says, “reservations regarding the terms of coverage for refunds over protection against bankruptcy and including personal and subjective reasons in specific cancellation situations.” Miguel Quintas thinks that the duty to refund by suppliers is a step forward although

apal-meia-pagina-magazine.pdf 1 27/04/2026 17:45:18

CONHECE O PLANO DAS ALTERAÇÕES CLIMÁTICAS PREVISTO PARA PORTUGAL? Escolha o material com mais resistência:

o alumínio

it does not eliminate the financial risk. “The consumer will continue to be able to demand their money from the agency within 14 days regardless of whether the airline company has met the seven says refund deadline”, he states. If the supplier delays or contests the payment, the agency continues to bear the initial cashflow burden. ANAV advocates that the right of recourse be automatic, swift, and accompanied by oversight, default interest, and sanctions. He also warns about the increase in insurance costs, deposits and bankruptcy guarantees, particularly for micro and small companies, and demand requirements proportionate to the size and actual risk of each agency. For both associations, the true challenge now begins with the transposition of the directive to national legislation. The goal is to reinforce consumer protection without passing on disproportionate responsibilities and burdens to small travel agencies.

Lá fora Abroad

Roberto Varandas

Tasquente Um novo mercado emergente

Tashkent A new emerging market

Roberto Varandas Investidor Investor

Por ocasião da minha recente nomeação para o conselho de supervisão do fundo de investimento da cidade de Tasquente, capital do Uzbequistão, resolvi dar aos leitores uma pequena janela ao dinamismo do país e da cidade, e voltar ao tema de investimento imobiliário em mercados emergentes. Quando me propuseram este cargo, devo confessar o meu limitado conhecimento sobre os mercados locais e da economia do país, excluindo o facto do país estar num processo de grande ímpeto reformista e abertura da economia ao exterior. Dotados de grande riqueza mineral, energia, e uma importante componente da agricultura, o país no pós-regime soviético, e especialmente nos últimos 10 anos, tem vindo a promover os sectores estratégicos como a telecomunicações, tecnologias de informação e turismo, além de programas construção de infra-estruturas essenciais a uma economia moderna. O que mais impressiona não é apenas a vontade política de crescimento mas também a matéria-prima que o país tem em termos de demografia e no ponto do ciclo de desenvolvimento económico. O Uzbequistão vive ao mesmo tempo com taxas de juro em torno dos 20% e uma das populações mais jovens no mundo, onde a idade média da população é de 29 anos comparado com 45 anos na Europa e 39 anos nos EUA. Embora começando de uma base baixa, o país cresce, em termos nominais, perto dos dois dígitos nas últimas duas décadas. Como é que um investidor deve enquadrar o

investimento num mercado como Tasquente ou outra das cidades em ascensão no país? O mais fácil é olhar para outros países neste ponto do seu crescimento e até é fácil fazer algumas extrapolações do que vimos em Portugal/Espanha e, mais tarde, nos países da Europa de Leste.

Convergência de taxas de retorno

Como vimos em Portugal (e Espanha) durante os anos 90, as taxas de juro percorreram um enorme caminho de convergência de dois dígitos para os 7% e depois 4%-5% das taxas alemãs. À medida que os investidores imobiliários conseguem se financiar a pontos cada vez mais baixos e onde existe a fungibilidade de capital que buscam rentabilidade por diferentes classes de activos, a rentabilidade do imobiliário também tende a convergir com a taxa sem risco, acrescida de um prémio. Mas o efeito de apreciação dos activos neste processo de convergência é brutal. Não só a pujança económica permite um forte crescimento das rendas mas depois o efeito da menor taxa de risco faz o numerador subir numa proporção muito maior. No Uzbequistão, a taxa de juro de referência é presentemente de 14% e a taxa prime é de 21%. Há uma enorme possibilidade de convergência para níveis mais baixos. A dificuldade, neste caso, é que as yields, no caso do imobiliário residencial na capital, andam em torno dos 7% a 9%, abaixo da taxa de referência, o que leva a querer a uma forte expectativa de apreciação dos activos com o crescimento das rendas.

Lá Fora Abroad

Margem dos promotores

Enquanto nos mercados mais maduros vivemos com margens de promoção que já não ultrapassam muitas vezes os 10%, nos mercados emergentes é mais frequente operarem com margens de 25% a 30% e Tasquente não é excepção de acordo com as minhas consultas. E as margens são ainda maiores nos segmentos mais económicos que os segmentos de luxo, favorecendo a promoção em escala ao invés da busca de margem pela escala ser menor. Tivemos esta experiência nos anos 90 onde grandes bairros e subúrbios foram construídos na grande Lisboa e no grande Porto, principalmente, numa oferta ajustada à economia e à procura da altura.

Oferta e procura

Demograficamente, o Uzbequistão encontra-se no ponto óptimo da constituição de novos agregados familiares. Para mais, no ciclo de desenvolvimento que o país se encontra, espera-se uma enorme urbanização da população, tal como acontece em todos os países em desenvolvimento, com as maiores cidades crescerem ainda mais que as cidades secundárias. Estimativas apontam para a necessidade de 30,000 a 35,000 mil novos lares por ano para os próximos cinco a 10 anos. A oferta tem sido em torno de 20,000 lares o que demonstra uma enorme oportunidade para promotores suprirem esta falta. Um projecto bem estruturado tem uma forte garantia de uma rápida comercialização, acelerando a rotação do capital do promotor.

Enquadramento do licenciamento

O Uzbequistão, tal como muitos dos mercados da ex-União Soviética, tiveram, ou têm, a vantagem de começar do zero e trazer instrumentos ao mercado que promovam a promoção não só de imóveis residenciais como comerciais e de infra-estruturas. O país e a capital promoveram regras claras de exigências à construção, iguais para todos, e incorporando standards europeus e estabeleceu um plano director para a cidade – “Tashkent Master Plan 2045” delineando a densidade esperada em cada zona e as infra-estruturas requeridas. Renovou toda a tecnologia do cadastro imobiliário, clarificou a posse em alguns casos e dotaram o município de meios para expropriar e reorganizar a malha urbana onde necessário.

À semelhança do modelo chinês, operam um sistema transparente de leilão online de terrenos públicos destinados à promoção e estabelecem PPPs com promotores em determinadas áreas que requerem a construção de infra-estruturas, oferecendo licenciamentos garantidos e acelerados, assim como zonas francas onde os promotores são isentos de muitos impostos. Ainda assim, a fiscalidade é reduzida no geral, estando promotores domésticos e internacionais sujeitos a uma taxa de 12% sobre os ganhos. A cidade de Tasquente está no processo de criar toda uma nova Tasquente a Leste da cidade existente, pronta para albergar mais dois milhões de habitantes e compromete-se a deslocar o centro administrativo do Estado para a zona nova para atrair a construção e fixar actividade económica na zona, descongestionado o centro histórico existente.

Desafios

Apesar de todo este enquadramento, há obviamente alguns desafios a ultrapassar, como em qualquer mercado, para mais com tantas ambições de crescimento. O financiamento aos promotores e às famílias é ainda bastante oneroso e o governo apertou as regras de autofinanciamento por adiantamentos numa tentativa de proteger as famílias no caso da falência do promotor. A rede eléctrica é também outro constrangimento com projectos a requerer uma ligação garantida à rede, antes de garantido o licenciamento. São as chamadas dores de crescimento que qualquer economia emergente sente numa fase de forte expansão. Darei conta das minhas observações, depois das primeiras visitas no terreno. Depois das experiência profissionais na Índia, China, Brasil e Europa de Leste, extremamente entusiasmado por mais esta experiência num mercado emergente numa fase de forte crescimento. Fiquem atentos! Following my recent appointment to the supervisory board of the Tashkent Investment Company, I decided to give the readers a window into the dynamism of Uzbekistand and of the capital city, and revisit the theme of real estate investment in emerging markets. When I was approached for this role, I must

confess to having limited knowledge of the local markets and the wider economy, beyond the fact that the country was undergoing significant reform momentum and opening up to foreign capital. Endowed with abundant mineral wealth, energy resources, and a substantial agricultural base, post-Soviet Uzbekistan—particularly over the last decade—has actively promoted strategic sectors such as telecommunications, IT, and tourism, alongside essential infrastructure programmes required for a modern economy. What is most striking is not merely the political will to drive growth, but the underlying demographic fundamentals and the country’s current stage in the economic development cycle. Uzbekistan operates with benchmark double digit interest rates alongside one of the youngest populations in the world, with a median age of 29 compared to 45 in Europe and 39 in the US. Despite starting from a low base, the country has posted near double-digit nominal growth over the last two decades. How should an investor frame an allocation in a market like Tashkent or the country’s other rising urban centres? The simplest approach is to benchmark against countries at a similar stage of growth, drawing parallels with the historical trajectory of Portugal and Spain, and later across Central and Eastern Europe.

Yield convergence

As seen in Portugal and Spain during the 1990s, interest rates underwent a dramatic convergence process, declining from double digits to 7% and ultimately converging with German yields at 4%–5%. As real estate developers and investors secure increasingly lower financing costs, and with capital fungibility driving the search for yield across asset classes, property yields also tend to converge towards the risk-free rate plus a risk premium. The resulting capital appreciation throughout this convergence process is massive. Robust economic growth drives strong rental expansion, while yield compression magnifies capital values at a significantly higher multiple. In Uzbekistan, the benchmark policy rate is currently 14% and the prime lending rate is 21%, indicating substantial room for downward convergence. The market idiosyncrasy here is that prime residential yields in the

ForaQuadrado 66 LáMetro Square Meter Abroad

capital currently stand between 7% and 9%—below the policy rate—reflecting strong market expectations of capital appreciation driven by long-term rental growth.

Developer margins

While mature markets often operate with development margins rarely exceeding 10%, emerging markets typically see margins of 25% to 30%, and Tashkent is no exception based on market soundings. Margins are even wider in the affordable housing segment than in prime luxury, favouring development at scale over low-volume, highmargin schemes. We witnessed a similar dynamic in the 1990s, when large residential master-planned districts and suburbs were developed across Greater Lisbon and Greater Porto to meet the economic realities and structural demand of the time.

Supply and demand

Demographically, Uzbekistan is in the prime phase of household formation. Furthermore, given its current stage of development, the country is set to experience rapid urbanisation—typical of developing economies— with tier-one cities expanding at a faster pace than secondary markets. Estimates indicate a structural demand of 30,000 to 35,000 new residential units annually over the next 5 to 10 years. Annual completions have averaged around 20,000 units, presenting a major market opportunity for developers to close the deficit. A well-structured project benefits from high absorption rates, accelerating the developer’s capital cycle.

Planning and regulatory framework

Uzbekistan, like several post-Soviet markets, has had the advantage of starting with a clean slate, introducing market mechanisms that facilitate residential, commercial, and infrastructure development. The national and municipal governments have implemented standardised building regulations aligned with European standards, anchored by the “Tashkent Master Plan 2045”, which delineates targeted density and infrastructure requirements by zone. The cadastre and land registry systems have been fully modernised, land tenure clarified, and the municipality equipped with statutory

powers for compulsory purchase and urban regeneration. Similar to the Chinese land allocation model, the state operates a transparent online auction platform for public development plots and enters into public-private partnerships (PPPs) for schemes requiring masterplanned infrastructure. These frameworks offer accelerated, guaranteed planning permissions alongside special economic zones (SEZs) with extensive tax exemptions. Even outside special regimes, the general tax environment remains competitive, with domestic and international developers subject to a flat 12% corporate income tax rate. The municipality is currently developing New Tashkent to the east of the existing city, planned to accommodate two million residents. The state has committed to relocating central administrative functions to this new urban hub to anchor commercial activ-

ity, stimulate construction, and ease density in the historic core.

Challenges

Alongside these opportunities, there are operational headwinds to navigate. Development finance and retail mortgages remain expensive, and the government has tightened regulations around off-plan customer advance financing to mitigate buyer exposure to developer insolvency risk. Grid infrastructure presents an additional constraint, with projects now requiring guaranteed utility connections prior to planning consent. These are standard growing pains typical of an emerging market in a rapid expansion phase. Further field insights will follow after my first on-site visits. Having worked across India, China, Brazil, and Eastern Europe, engaging with this highgrowth emerging market is an exciting prospect. Stay tuned!

Anabela Loureiro

Cara ou coroa Em breve o Banco de Portugal vai apresentar novas formas de aumentar a robustez das reformas nacionais. E, a atestar pelas declarações de Álvaro Santos Pereira, deve seguir o exemplo do sistema de pensões de países como a Suécia ou Dinamarca. A Segurança Social precisa, pois, de ser engordada com mais de 8% a 10% do valor dos salários. Será que precisa mesmo? E privatizada? A sério, num país protagonista do 25 de Abril? A questão não é que Portugal tenha de sair do seu “rectângulozinho” e seguir outros líderes Sr. Governador, é comparar o nosso país com um custo de vida claramente mais baixo e salários médios ainda mais medíocres com esses países. Acredita mesmo que os nossos euros estão ao nível das coroas? The Bank of Portugal will shortly present new ways of enhancing the robustness of reforms in Portugal. And if the statements from its governor, Álvaro Santos Pereira are anything to go by, should follow the pension systems in countries like Sweden and Denmark. Indeed, Portugal’s Social Security needs to swell by an extra 8% to 10% of salary values. Does it really? And does it need privatising? Really! In a country that had the April 25 Revolution? The issue is not that Portugal must leave its ‘little rectangle’ and follow other leaders, Mr. Governor, it is to compare our country with its clearly lower cost of living and average salaries that are way more mediocre than these countries. Do you really believe that our euros are at the level of these Scandinavian countries?

Foto Photo Mahmoud Yahyaoui on Pexels

Heads or tails