Magazine Imobiliario 078

Construção Ambiente Turismo

Atravessar o Atlântico

Crossing the Atlantic

Carla Celestino Directora Director

Editorial Boas férias!

Happy holidays!

É Verão. Mas a vida não pára. Continuamos a sentir os impactos do conflito no Médio Oriente traduzidos num ambiente com flutuações nos combustíveis, de aumento das taxas de juro, de grandes incertezas. Há incêndios e assaltos a casas com os moradores ausentes em férias.

Mas as temperaturas aumentaram. Há algo biológico no calor que nos faz esquecer os dramas da vida. Junho foi o mês dos Santos Populares, das mini-férias e dos festivais de música. Julho e Agosto são os tradicionais meses da época alta. E Setembro ainda está tão longe…

O Turismo de Portugal lançou uma nova campanha para dinamizar a procura doméstica, recordando que ir lá para fora está mais caro tendo em conta os preços actualmente praticados nas viagens de avião e que estão cada vez mais longe dos bolsos das famílias portuguesas. Mas há sempre destinos marcados, uns mais perto, outros de sonho, porque se trabalhou um ano inteiro e merece-se.

Este ano escolhemos o Brasil para o grande tema. Recordamos os tempos em que Portugal investia no Nordeste brasileiro e avaliamos o imobiliário deste país que está ao rubro apesar da “altíssima taxa de juros”. Molhamos ainda o pé no Maranhão e em alguns hotéis made in Portugal.

Cá dentro, ou lá fora, desejamos: Boas Férias!

It’s summer. But life goes on. We continue to feel the impacts of the conflict in the Middle East reflected in an atmosphere of fluctuations in fuel prices, an increase in interest rates, and great uncertainties. And then there are fires and house burglaries while the householders are away on holiday. And temperatures are rising. There is some -

thing biological in the heat that is making us forget the dramas of life. June was the month of the ‘Santos Populares’ summer street parties, bank holidays, and music festivals. July and August are the traditional high season holiday months. And September still seems a long way off...

Portugal’s tourism board, Turismo de Portugal, has launched a new campaign to shakeup domestic demand, reminding that holidaying abroad is more expensive considering the current market prices for plane tickets that are increasingly getting beyond the pockets of Portuguese families. But there are always destinations booked; some closer to home, others dream holidays because you’ve worked an entire year and deserve it. This year we’ve chosen Brazil as our lead article. We recall the times when Portugal invested in Brazil’s North-East and we look at this country’s real estate market which is going great guns despite the “very high interest rates.” We also dip our toes in Maranhão and in some Made in Portugal hotels. Whether home or abroad, we wish you: Happy Holidays!

Lá fora Abroad Opinião Opinion Reino Unido United Kingdom

Quadrado

Paparazzi Já somos muitos mais There are more of us now

ERRATA

Na edição nº 77, no artigo dedicado à 28ª edição do Prémio Nacional do Imobiliário 2026 (pp.24-31), as fotografias são de autoria do fotógrafo Joaquim Morgado. Por lapso o seu nome foi omitido, pelo que pedimos as nossas sinceras desculpas.

Ficha técnica Datasheet

Propriedade Property

Palavras Aliadas

Sociedade Unipessoal, Lda. NIPC – 510 653 901

Administração Anabela Loureiro

Rua Paulo Reis Gil nº 39, 3º Esq. 2745-195 Queluz

Telm. / Mobile: (+351) 96 237 00 08 geral@palavrasaliadas.pt www.magazineimobiliario.com

Fundador da Magazine Imobiliário Founder of Magazine Imobiliário Joaquim Pereira de Almeida

Directora Director Carla Celestino

Sede de Redacção Editorial Office

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Colaboradora Permanente

Permanent Contributor Elisabete Soares

Colaboradores Contributors Bruna Margalho Isabel Lima

Fotografia Photography Anabela Loureiro

Tradução Translation Chris Graeme

Grafismo Graphics Luís Silva

Contabilidade Accounting Nasceconta

Periocidade Frequency Bimestral

Tiragem Number printed 3.000 exemplares

Impressão Printing Jorge Fernandes, Lda. Rua Qta. de Marcarenhas, 2820 Charneca da Caparica

Depósito Legal Legal Deposit

363718/13

SSN – 2183-0517

ERC – 126397

Estatuto editorial disponível em: Editorial policy available at: www.magazineimobiliario.com

Oriente Green Campus

Shaping the Built Environment for a Smarter, Greener Future.

Project Management I Construction Management

Technical Advisory I Sustainability Advisory

Digital Services

Brasil

Brazil

O investimento português no Brasil já não tem a força de outros tempos, mas há empresários nacionais que continuam a apostar neste mercado. Por cá, a comunidade brasileira é já a maior em Portugal e há investidores do país irmão de olho no imobiliário, construção, hotelaria e tecnologia portuguesa. Portuguese investment in Brazil is not as buoyant as it was in former times, but there are national entrepreneurs that continue to invest in this market. Here, the Brazilian community is now the biggest in Portugal and there are investors in our sister country looking at real estate, construction, the hotel sector, and Portuguese technology.

No início dos anos 2000, Portugal redescobriu o Nordeste do Brasil. Através da entidade ADIT - Associação para o Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil, o nosso país estabeleceu uma relação muito forte com este estado brasileiro que chegou a receber investimentos portugueses, tanto a nível imobiliário, como turístico. Quando aconteceu a “bolha imobiliária” internacional, esta relação reduziu-se bastante. Desde 2018, não ocorreu mais nenhuma acção em Portugal e esta relação foi, efectivamente, reduzindo-se ao longo do tempo. Falámos com Felipe Cavalcante, actual presidente de Honra do Conselho Consultivo Permanente da ADIT, e que na altura liderava as relações entre os dois países, que nos confirma toda esta realidade, mas faz questão de dizer que, “apesar disso, continuamos a ter alguma relação com Portugal, onde fizemos muitas amizades e relacionamentos profissionais.”

Se nesse período o movimento era de cá para lá, mais recentemente assistiu-se a um momento em que o fluxo se inverteu e começamos a ver muitos brasileiros a investir em Portugal. Mas “esse é um tipo de acção que a ADIT não acompanha de perto”, esclarece Felipe Cavalcante.

Conhecedor da esfera do imobiliário como ninguém, pedimos a sua visão sobre a actualidade do sector imobiliário no Brasil, ao que nos diz que “está muito pujante, apesar da altíssima taxa de juros”, mas que, ainda assim, “a economia tem reagido bem, a massa sala -

rial está alta e forte, o desemprego está baixo e a inflacção também está controlada.”

Tendo em conta este conjunto de factores, bem como os incentivos do governo federal para programas de habitação, como o “Minha Casa Minha Vida”, o mercado imobiliário brasileiro, em todas as suas áreas, tornou-se pujante e tem-se mostrado muito forte. Aliás, segundo a CBIC – Câmara Brasileira da Indústria da Construção, no primeiro trimestre de 2026, cerca de metade das vendas residenciais foram realizadas no âmbito deste programa.

“Hoje, o principal segmento, sem dúvida, é o da habitação económica e social, por meio do programa Minha Casa Minha Vida. Mas a moradia residencial para classe média e classe alta também tem apresentado uma pujança muito significativa, além de diversos outros nichos, como a multi-propriedade, o senior living e os bairros planeados”, explica-nos Cavalcante.

No meio desta pujança, verificou-se também uma redução do interesse dos investidores e empreendedores brasileiros em relação ao exterior, inclusivamente em Portugal, que foi mais notório durante os períodos de maior insegurança política no Brasil.

Felipe Cavalcante refere que, nos últimos anos, “a gente tem visto que os investidores e empreendedores brasileiros têm tido uma actuação muito forte dentro do próprio país. Apesar disso, pela dimensão e pujança do mercado imobiliário e da economia brasileira, sempre vão existir muitas pessoas inves-

tindo fora, e Portugal, sem sombra de dúvida, é um grande candidato a receber esses investimentos.”

Os investimentos portugueses no Brasil têm sido muito reduzidos quando comparados com há 20 anos: “Hoje a gente não vê uma actuação tão forte de empreendedores portugueses no mercado imobiliário brasileiro.” Cavalcante acrescenta que, “em termos imobiliários, de bairros planeados e resorts, nós não temos tido um contacto forte com Portugal.”

Mas há algum interesse no Brasil. Para lá do imobiliário, neste momento, o investimento português está de olhos postos nos sectores do turismo, basta recordar que o grupo hoteleiro Vila Galé tem vários projectos em curso ou em carteira (ver entrevista pp.2427); mas também na construção com a Mota-Engil a dar cartas em obras em diferentes estados brasileiros; na energia, através da Galp ou da EDP; e nos serviços pela mão da Sonae.

A atestar pelas palavras de Felipe Cavalcante, o interesse pelo Brasil e pelo Nordeste está novamente a pulsar, pelo que a ADIT avança que vai empreender, em 2026 e 2027, inúmeras missões técnicas no exterior, entre as quais pelo menos uma em Portugal, mas mais ligada aos sectores do turismo e da tecnologia, que deverá realizar-se no mês de Novembro de 2026.

Imobiliário, hotelaria e tecnologia O outro lado do Atlântico também olha para este lado. Como nos diz a ADIT, alguns sectores brasileiros têm demonstrado interesse nos “segmentos hoteleiro, de hospitalidade e de tecnologia portuguesa.”

Sem barreiras linguísticas e com afinidades culturais e históricas, o investimento brasileiro em Portugal continua a fazer-se sentir, estando muito focado na habitação, nova ou de reabilitação, e em projectos urbanísticos. Mas também há construtoras e investidores brasileiros a participar em obras públicas portuguesas, nomeadamente na expansão ferroviária e no novo aeroporto.

Há igualmente grupos hoteleiros a lançar-se no nosso país, de que é exemplo o Grupo Fasano com o projecto Fasano Cascais, localizado na Quinta da Marinha, constituído por um hotel de cinco estrelas, branded residences e restaurante. Ou o hotel de quatro estrelas Luzeiros Lisboa, do Luzeiros Hotéis, localizado na Avenida da República.

Após o encontro com o Presidente da República Federativa do Brasil, Luiz Inácio Lula da Silva, na residência oficial em São Bento, o Primeiro-Ministro Luís Montenegro revelou que estabeleceu uma parceria com o Brasil para as áreas da ciência, tecnologia, inovação, energia, defesa e aeronáutica.

Com efeito, mais recentemente, a dimensão tecnológica tem atraído investimento e ta -

São Paulo

Mantém-se como a capital institucional e financeira do Brasil, com a maior liquidez e os preços mais elevados.

O trabalho híbrido tem impulsionado o aumento de empreendimentos residenciais e comerciais de uso misto na periferia metropolitana. Do mesmo modo, verifica-se o crescimento de empreendimentos residenciais sofisticados e exclusivos em zonas como os Jardins, a Vila Nova Conceição e a Cidade Matarazzo.

Há a assinalar ainda o gap entre os activos de escritórios “troféu” (Classe A) nas regiões de Faria Lima e J.K. Iguatemi e os imóveis mais antigos e menos centrais que enfrentam maiores taxas de desocupação.

Is the institutional and financial capital of Brazil, with the most liquidity and highest prices.

Hybrid work has driven the increase of mixed-use residential and commercial developments on the metropolitan outskirts. By the same measure, there has been a growth in sophisticated and exclusive residential developments in areas such as Jardins, Vila Nova Conceição and Cidade Matarazzo.

The gap between Class A ‘trophy’ office assets in the regions of Faria Lima and J.K. Iguatemi and the older and less central properties that are facing greater vacancy rates should also be mentioned.

Fonte I Source: PwC/ ULI

Rio de Janeiro

Os mercados residencial e comercial encontram-se estabilizados, e os promotores imobiliários estão a promover a reabilitação de imóveis antigos localizados no Centro e na Zona Sul (Copacabana, Ipanema) com o objectivo de os transforar em empreendimentos de uso misto e habitações multifamiliares.

Há também uma nova lógica de construir para alugar (Built to Rent).

Nota ainda para os Data Centers, onde o Rio, juntamente com São Paulo, se apresenta como um dos principais pólos de investimento neste tipo de infra-estruturas estimuladas pela expansão da economia digital latino-americana.

The residential and commercial markets are stable, and real estate developers are refurbishing old buildings in the Central and South areas of the city (Copacabana, Ipanema) with the goal of turning them into mixeduse developments and multi-family housing.

There is also a new drive for Built to Rent.

Also noteworthy are the Data Centres, where Rio, along with São Paulo, stand out as two of the main investment hubs for this type of infrastructure, driven by the expansion of the Latin American digital economy.

Fonte I Source: PwC/ ULI

lentos brasileiros ao nosso país, sobretudo em start-ups, TI e IA como a Stefanini ou a UltraCon, mas também na indústria tecnológica, tal é o caso da WEG que abriu uma fábrica de produção de carregadores eléctricos em Santo Tirso. A esta indústria junta-se a aeronáutica, onde o melhor exemplo é a Super Tucano, fábrica de aeronaves da empresa Embraer localizada em Beja.

Mas, verdade seja dita, também há muitas empresas brasileiras a investir em Portugal por ser uma “porta de entrada” para o mercado europeu.

Portugal está ainda a saber captar capital privado e o designado lifestyle investment. Em 2025, segundo uma análise da Athena Advisers, os compradores brasileiros investiram mais de 105 milhões de euros no mercado residencial da Área de Reabilitação Urbana (ARU) de Lisboa, afirmando-se como o segundo maior grupo de investidores estrangeiros na capital portuguesa. Os compradores brasileiros foram responsáveis por 12% dos 879,5 milhões de euros investidos por estrangeiros no mercado habitacional de Lisboa e as zonas mais procuradas foram o Chiado, Príncipe Real e Avenidas Novas.

De acordo com Luisa Fezas Vital, directora-geral da Athena Advisers Portugal, o país “deixou de ser visto apenas como um destino seguro para investir. Hoje, representa uma opção de vida para muitas famílias brasileiras, que procuram estabilidade, segurança e

um ambiente previsível para fazer crescer o seu património enquanto desfrutam de um estilo de vida excepcional.”

Nem tudo é um “mar de rosas” para o investidor brasileiro (ou de outras nacionalidades), a lentidão do sistema burocrático, a legislação e a carga fiscal são apontados como obstáculos a uma maior aposta no nosso país. Mas a segurança, estabilidade política e qualidade de vida são determinantes na hora de escolher um país para viver ou investir. E Portugal tem tudo isso e muito mais.

At the beginning of the 2000s, Portugal rediscovered the North-East of Brazil. Through the body ADIT - the Association for Real Estate and Tourism Development of Brazil, Portugal established a very strong relationship with that Brazilian State which attracted Portuguese investments in both tourisms and real estate.

When the international real estate bubble happened, this relationship weakened considerably. Since 2018, investment campaigns stopped and this relationship diminished over time.

We spoke to Felipe Cavalcante, the current Honorary President of the Permanent Consultative Council at ADIT, who at the time dealt with relations between the two countries, and who confirmed the reality of the situation but made a point of saying that “despite this, we continue to have some rela -

tionship with Portugal where we made many friends and professional relationships.”

If in this period the movement was from Portugal to Brazil, more recently there has been a moment in which the flow has reversed, and we have started to see many Brazilians investing in Portugal. But Felipe Cavalcante makes it clear that “this is a type of campaign that ADIT is not tracking closely.”

With a thorough knowledge of the real estate sphere like no other, we asked him on his views about the real estate sector in Brazil today, and he told us that it is “very bullish, despite the very high interest rates”, but that nevertheless, “the economy has reacted well, the labour market is strong and pays good wages, unemployment is low, and inflation is under control.”

Regarding these factors, as well as the federal government incentives for housing programmes such as ‘My House, My Life,’ the Brazilian real estate market in all its areas has be -

apal-meia-pub.pdf 1 30/06/2026 12:15:20

SABIA QUE O MATERIAL DAS JANELAS TEM

IMPACTO NA QUALIDADE

DO AR?

No contexto da adaptação de Portugal às alterações climáticas, a escolha dos materiais na construção ganha uma nova

Escolha o material com resposta mais eficiente e maior resistência: o alumínio

around a half of residential sales were made on the back of this programme.

“Today, the principal segment is without a doubt affordable and social housing through the programme ‘My House, My Life.’ But the residential house market for the middle and upper classes has also seen a very significant boost, in addition to other niches such as multi-property, senior living and planned neighbourhoods,” explains Cavalcante. Amid this drive, a cooling in interest from Brazilian investors and entrepreneurs had also been seen regarding overseas investments, including Portugal, which was more evident during periods of greater political insecurity in Brazil.

Felipe Cavalcante mentions that in recent years, “people have seen that Brazilian investors and entrepreneurs have been very active within the country itself. Despite this, from the size and drive of the Brazilian real estate market and economy, there continues

Nordeste (Recife, Salvador,Fortaleza)

O desenvolvimento imobiliário centra-se no programa Minha Casa, Minha Vida e na procura residencial da classe média. A expansão do e-commerce tem promovido a procura por centros de logística e distribuição de last mille nestas áreas metropolitanas.

Real estate development is centred around the programme ‘My House, My Life’ and on middle class residential demand. The expansion of e-commerce has sparked demand for ‘last mile’ logistics and distribution centres in these metropolitan areas.

Santa Catarina (Florianópolis, Balneário Camboriú)

Florianópolis continua a liderar o imobiliário do segmento premium, ancorado nos trabalhadores do pólo tecnológico do “Silicon Valley do Brasil” e dos trabalhadores remotos com salários elevados.

A zona balneária de Camboriú está a bater recordes nacionais ao nível da comercialização de imóveis verticais de luxo, os quais estão a atrair investidores com elevado património e riqueza em busca do seu litoral altamente cobiçado.

Florianopolis continues to lead the premium real estate segment, anchored by technology employees in the ‘Silicon Valley of Brazil’ and highly paid remote workers.

The seaside area of Camboriú is beating national records in terms of selling luxury high-rise properties which are attracting High-Net-Worth investors in search of its highly coveted coastline.

Fonte I Source: PwC/ ULI

Portuguese investment in Brazil has become very muted when compared to 20 years ago: “Today we’re not seeing such a strong performance from Portuguese entrepreneurs in the Brazilian real estate market.” Cavalcante adds that “in terms of real estate, of planned neighbourhoods and resorts, we have not had a strong contact with Portugal.”

But there is some interest in Brazil. Beyond real estate, Portuguese investment now is focused on the tourism sector. It’s worth remembering that the Vila Galé hotel group has several projects underway or in the pipeline (see interview pp. 24-27); but in construction too with MotaEngil making its mark on projects in different Brazilian states; on energy, through Galp or EDP; and on services through Sonae. Judging by Felipe Cavalcante’s words, interest in Brazil and the Northeast is once again thriving, which is why ADIT announces that it will undertake numerous market sound-out missions abroad in 2026 and 2027, including at least one in Portugal, but which will be more focused on the tourism and technology sectors and scheduled for November 2026.

Real estate, hospitality, and technology

The other side of the Atlantic is also looking to this side. As he has said to ADIT, some Brazilian sectors have shown interest in the Portuguese “hotel, hospitality and technology segments.” Without language barriers and with cultural

and historic ties, Brazilian investment in Portugal continues to be felt and is very focused on housing, both new and refurbished, and urban projects. But there are also Brazilian construction companies and investors involved in Portuguese public works, namely in railway expansion and the new airport project.

There are also hotel groups launching in Portugal, such as the Fasano Group with the Fasano Cascais project in Quinta da Marinha, consisting of a five-star hotel, premium residences and a restaurant, or the four-star hotel Luzei-

Mais recentemente assistiuse a um momento em que o fluxo se inverteu e começamos a ver muitos brasileiros a investir em Portugal.

More recently there has been a moment in which the flow has reversed, and we have started to see many Brazilians investing in Portugal.”

ros Lisboa from Luzeiros Hotels in Avenida da República.

Following a meeting with the President of the Federative Republic of Brazil, Luiz Inácio Lula da Silva at the Portuguese prime minister’s official residence, Prime Minister Luís Montenegro revealed that he had established a partnership with Brazil in the areas of science, technology, innovation, energy, defence, and aeronautics. Indeed, more recently the technological aspect has attracted Brazilian investment and talent to Portugal, especially in start-ups, IT and AI such as Stefanini or UltraCon, but also in the technology industry, as is the case of WEG, which opened a factory to produce electric chargers in Santo Tirso. Aeronautics can be added to this industry where the best example is the Super Tucano, an aircraft factory of the Embraer company in Beja.

But if the truth were told, there are many Brazilian companies investing in Portugal because it is a “gateway” to the European market. Portugal also knows how to attract private capital and what’s called lifestyle investment. In 2025, according to an analysis by Athena Advisers, Brazilian buyers will have invested more than 105 million euros in the residential market of Lisbon’s Urban Rehabilitation Area (ARU), becoming the second largest group of foreign investors in Lisbon. Brazilian buyers accounted for 12% of the 879.5 million euros invested by foreigners in the Lisbon housing market, with Chiado, Príncipe Real, and Avenidas Novas being the most sought-after areas.

According to Luisa Fezas Vital, the Managing Director of Athena Advisers Portugal, Portugal

“is no longer seen as a safe harbour to invest in. Today, it represents a lifestyle choice for many Brazilian families who seek stability, security, and a predictable environment to grow their wealth while enjoying an exceptional lifestyle.” Not everything is a “bed of roses” for Brazilian investors (or those of other nationalities); the slowness of the bureaucratic system, legislation, and the tax burden are cited as obstacles to greater investment in Portugal. But safety, political stability, and quality of life are key factors when choosing a country to live or invest. And Portugal has all this and a lot more.

Turismo Portugal-Brasil

Os dados mais recentes da Embratur - Agência Brasileira de Promoção Internacional do Turismo, revelam que o Brasil recebeu 135 mil turistas portugueses até Abril de 2026.

Trata-se de um crescimento de 30,9% face ao mesmo período de 2025, o que faz com que Portugal seja o país europeu que mais leva turistas para o Brasil.

Até ao final do ano o número de visitantes portugueses poderá chegar ao recorde dos 280/300 mil.

The most recent data from Embratur - the Brazilian Agency for International Tourism Promotion - reveals that Brazil welcomed 135,000 Portuguese tourists up to April 2026.

This represents a growth of 30.9% compared to the same period in 2025, making Portugal the European country that sends the most tourists to Brazil.

By the end of the year, the number of Portuguese visitors could hit a record 280,000/300,000.

Fonte I Source: PwC/ ULI

Alguns

sectores brasileiros têm demonstrado interesse nos segmentos hoteleiro, de hospitalidade e de tecnologia portuguesa. Some Brazilian sectors have shown interest in the Portuguese hospitality and technology” segments.”

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Siimgroup Empreendimentos

Internacionalização: estar presente onde o investimento acontece

Internationalisation: being where the investment is

Sandra Fragoso

Directora de Empreendimentos I Siimgroup

Empreendimentos

Director of Developments | Siimgroup

Empreendimentos

A internacionalização deixou de ser uma oportunidade para passar a integrar a estratégia comercial de qualquer empreendimento que pretenda competir num mercado global. No Siimgroup Empreendimentos, esta visão faz parte da forma como trabalhamos. A comercialização de empreendimentos não termina no mercado nacional. Desenvolvemos um trabalho contínuo de promoção internacional, estabelecendo relações com investidores, parceiros e entidades locais em mercados que continuam a demonstrar interesse pelo imobiliário português.

O departamento Internacional do Siimgroup actua em estreita articulação com as equipas de Empreendimentos e Comunicação e Marketing, garantindo que cada projecto beneficia de uma estratégia de divulgação adequada ao perfil dos diferentes mercados. Não existe uma abordagem única. Cada país, cada investidor e cada contexto exigem uma comunicação própria e um conhecimento aprofundado da procura.

Ao longo das últimas semanas, esta estratégia voltou a ganhar expressão com uma missão realizada no Brasil. Durante cerca de três semanas, a nossa equipa percorreu quatro cidades, promovendo reuniões e apresentações junto de empresários, investidores, parceiros e clientes. O objectivo passou por reforçar relações já existentes, criar oportunidades de novos negócios, e apresentar o portefólio dos empreendimentos que representamos. Através da nossa associada Regional RE/MAX Siimgroup Brasil, sediada em Minas Gerais, acompanhamos este mercado de forma consistente. A proximidade cultural e linguística facilita o contacto, e o interesse dos investidores brasileiros resulta, entre outros facto -

res, da confiança que o mercado português continua a transmitir.

Estas acções estendem-se igualmente a outros mercados internacionais. Os Estados Unidos têm vindo a afirmar-se como um país cada vez mais relevante, de investimento em Portugal, enquanto vários países europeus continuam a representar uma procura sólida, sustentada por compradores que valorizam a estabilidade, a qualidade de vida e a diversidade da oferta residencial portuguesa. Para os promotores com quem trabalhamos, esta capacidade de chegar a diferentes geografias representa uma vantagem competitiva. Significa alargar o universo de potenciais compradores, aumentar a exposição dos empreendimentos e criar oportunidades comerciais que dificilmente surgiriam através de uma divulgação exclusivamente nacional. Ao mesmo tempo, o contacto permanente com estes mercados permite-nos recolher informação sobre o perfil dos investidores, compreender a evolução da procura e ajustar a forma como apresentamos cada novo empreendimento. Essa proximidade traduz-se numa comercialização mais eficaz e numa resposta mais alinhada com as expectativas de quem procura investir em Portugal.

A internacionalização não se resume à participação em feiras ou à realização de acções pontuais. Exige continuidade, presença no terreno e uma rede de relações construída ao longo do tempo. É este trabalho que temos vindo a consolidar no Siimgroup Empreendimentos, colocando novos projetos do nosso portefólio em contacto directo com investidores internacionais, e criando oportunidades de novos negócios.

Acreditamos que estar presente onde o in-

vestimento acontece, continuará a ser um dos fatores diferenciadores na comercialização de projectos imobiliários, e uma das principais alavancas para o crescimento do sector.

Internationalisation has ceased to be a just another opportunity to integrate the commercial strategy of any development intending to compete in the global market.

At Siimgroup Empreendimentos this vision is already part of the way we operate. Marketing developments don’t stop at the national market. We continually conduct international marketing campaigns, establishing relationships with investors, partners and local entities in markets that continue to show interest in Portuguese real estate.

Siimgroup’s International Department works very closely with the Developments and Communication and Marketing teams, ensuring that each project benefits from a suitable marketing strategy that fits the profiles of the different markets. There is no single approach. Each country, investor and context require their own communication and a thorough knowledge of the demand.

Over recent weeks, this strategy again gained relevance with a road show in Brazil. For around three weeks our team visited four cities, set up meetings, and gave presentations to business owners, investors, partners, and clients. The goal was to strengthen pre-existing relations, create new business opportunities, and present the portfolio of developments that we represented.

Through our partner Regional RE/MAX Siimgroup Brazil headquartered in Minas Gerais, we track this market consistently. Our close cultural links and sharing the same language makes contacts easier, and the interest of Brazilian investors is a result, among other factors, of the confidence that the Portuguese market continues to display.

These campaigns extend equally to other international markets. The United States has become an increasingly more relevant market for investment in Portugal, while several European countries continue to show solid demand, sustained by buyers that prize stability, lifestyle quality, and the diversity of Portuguese residential supply.

For the developers we work with, this ability to reach different countries brings a competitive advantage. It means widening the pool of potential buyers, increasing the exposure of developments and creating commercial opportunities that would be difficult to achieve exclusively through national marketing.

At the same time, constant contact with these markets enables us to gather information on investor profiles, understanding changes in demand and adjusting the way in which we present each new development. This ability to be close to different markets means a more effective marketing and a response that is more aligned with the expectations of those looking to invest in Portugal.

Internationalisation isn’t confined to taking part in fairs or conducting one-off campaigns. It requires continuity, being on the ground, and a network of relations built up over time. And this work that we’ve consolidated at Siimgroup Empreendimentos, involves putting new projects from our portfolio in direct contact with international investors, and creating new business opportunities.

We believe that having a presence where there’s investment will continue to be one of the differentiating factors when marketing real estate projects, and one of the main drivers for the growth of the sector.

Fundação Albuquerque

Albuquerque Foundation

Dois homens de mundo

Two men of the world

A Magazine Imobiliário

foi a Sintra, na zona do Linhó, para visitar a Fundação Albuquerque e apreciar este verdadeiro refúgio ao quotidiano. Acabou também por descobrir que já tinha uma ligação ancestral com o mentor deste espaço museológico, de lazer e contemplação.

Magazine Imobiliário went to the Linhó area of Sintra to visit the Albuquerque Foundation and appreciate this genuine refuge from daily life. It ended up by also discovering that it had an ancestral link with the mentor of this museum space which is also a place of leisure and contemplation.

Em Sintra, no Linhó, encontra-se a antiga Quinta de São João (século XVIII) que foi adquirida nos anos 80 pela família Albuquerque oriunda do Brasil, que na serenidade de Sintra encontrou um local de veraneio e que, em 2025, passou a ser a guardiã de 2.600 peças de porcelana chinesa.

Quase 50 anos depois, a Magazine Imobiliário revisita o mesmo espaço para descobrir que Joaquim Pereira de Almeida, fundador da revista, privou várias vezes com Renato Albuquerque nos tempos em que o engenheiro, empresário, promotor imobiliário e construtor dava vida - numa São Paulo desorganizada e sem as devidas leis urbanísticas -, ao famoso projecto residencial “Alphaville”. O fundador da Magazine Imobiliário teve a oportunidade de visitar in loco o projecto “Alphaville”, segredando-nos que a deslocação era feita de helicóptero até ao empreendimento.

Ele costumava contar-nos que foi na década de 70 que a empresa Albuquerque & Takaoka (se não nos falha a memória) revolucionou o urbanismo no Brasil ao implementar uma visão globalizante de bairros planeados, criando uma identidade própria num espaço onde era possível, viver, trabalhar e desfrutar em lazer ou em contacto com a natureza. A “revolução” foi tal que, na década de 90, o Alphaville Urbanismo chegava a todo o Brasil. Joaquim fazia sempre questão de nos dizer

que Renato Albuquerque fez em Portugal “bons projectos imobiliários” recordando a Quinta da Beloura, a Quinta do Patiño ou a Quinta dos Alcoutins. Para percebermos o contexto que originou a travessia do Atlântico, explicava-nos que: “Lá (Brasil) o sector estava em depressão, e aqui (Portugal) estava em ascensão imobiliária”.

Mas nas conversas de redacção Joaquim Pereira de Almeida falava também, e muito, do gosto que Renato Albuquerque nutria pelas cerâmicas. Costumava contar-nos que foi a “Engenharia que lhe aguçou o engenho pelas porcelanas.” A ideia que nos passou foi que, quando Renato trabalhava como engenheiro conheceu diferentes pessoas, sobretudo alemães, e que foi através deles que teve o primeiro contacto com a porcelana (Meissen). Em jeito de brincadeira, Joaquim costumava dizer que tinha sido “amor à primeira porcelana”.

Para Renato Albuquerque o gosto pelo coleccionismo virou “vício” e esse vício virou uma das mais importantes colecções privadas do mundo de porcelana chinesa de exportação, incluindo porcelana imperial. Esta colecção pode ser visitável no espaço museológico da Quinta de São João. Mas neste local também se pode desfrutar de exposições permanentes e workshops ligados à cerâmica, boa comida, pastelaria e piqueniques nos jardins, além de uma paisagem de cortar a respiração.

Um “caipira” do interior do Estado de São Paulo tornou-se num visionário do urbanismo e um coleccionador nato. Todo este espaço é como o seu mentor, é como a porcelana: não é apenas barro, é alquimia, paciência, conhecimento, dedicação e beleza.

In Linhó, Sintra you’ll find the former Quinta de São João (XVIII century) which was acquired in the 1980s by the Albuquerque family which hailed from Brazil, which in the peaceful area of Sintra found a place to spend the summer and which by 2025 became the guardian of around 2,600 pieces of Chinese porcelain.

Almost 50 years later, Magazine Imobiliário revisits the same place to discover that Joaquim Pereira de Almeida, the magazine’s founder, crossed paths several times with Renato Albuquerque in times when the engineer, entrepreneur, real estate developer, and builder created - in a São Paulo that was disorganised and lacking in proper urban planning laws -, to the famous residential

project ‘Alphaville’.

The founder of Magazine Imobiliário had the opportunity to visit in situ the ‘Alphaville’ project, confiding to us that they reached the development by helicopter.

He used to tell us that it was in the 1970s that the company Albuquerque & Takaoka (if our memory doesn’t fail us) revolutionised urban planning in Brazil by implementing a global vision of planned neighbourhoods, creating an own identity in a space where it was possible to live, work, and play in contact with nature. The ‘revolution’ was such that in the 90s Alphaville Urbanism spread throughout Brazil.

Joaquim always made a point of telling us that Renato Albuquerque did “good real estate projects” in Portugal, recalling Quinta da Beloura, Quinta do Patiño, and Quinta dos Alcoutins. To understand the context that led him to cross the Atlantic he explained to us that: “There (in Brazil) the sector was suffering a depression, but here (Portugal) real estate was on the up.”

Todo o espaço da Fundação

Albuquerque é como o seu mentor Renato Albuquerque, é como a porcelana: não é apenas barro, é alquimia, paciência, conhecimento, dedicação e beleza. All of this space at the Albuquerque Foundation is both like its mentor and porcelain: it’s not just clay, it’s alchemy, patience, skill, dedication and beauty.”

But in newsroom conversations, Joaquim Pereira de Almeida also spoke and quite a bit, about Renato Albuquerque’s passion and devotion for ceramics. He used to tell us that it was “engineering that sparked his fascination for the ingenuity of porcelain.”

The idea we got from him was that when he worked as an engineer, he met different people, particularly Germans, and it was through them that he had his first contact with porcelain (Meissan). Jokingly, Joaquim used to say that it had been “love at first porcelain.”

For Renato Albuquerque, his passion for collecting became a “vice” and this vice turned

into one of the most important private collections of Chinese export porcelain in the world, including imperial porcelain. You can visit this collection at the Quinta de São João Museum. But here you can also enjoy the permanent exhibitions and workshops linked to ceramics, good food, pastries, and picnics in the gardens, as well as the landscape which takes your breath away.

A ‘caipira’ (a country bumpkin) from São Paulo State, Brazil became an urban planning visionary and born collector. All this space is like its mentor and porcelain: it’s not just clay; it’s alchemy, patience, skill, dedication, and beauty.

Modernismo brasileiro

Brazilian

Bernardo Figueiredo era um filósofo da Arquitectura

e Design

Bernardo Figueiredo was a philosopher of Architecture and Design

No âmbito da exposição da QuartoSala

“Bernardo Figueiredo: Form, Fuction and Line”, patente no espaço Cobogó Gallery, fomos descobrir, pelo olhar da sua filha Angela Figueiredo, o pai, o arquitecto e a internacionalização de peças icónicas.

Bernardo Figueiredo was a philosopher of Architecture and Design. Alongside the exhibition QuartoSala “Bernardo Figueiredo: Form, Function and Line,” on display in the Cobogó Gallery, we discovered, guided by his daughter Angela Figueiredo, the father, the architect, and the internationalisation of iconic pieces.

A actriz, ex-modelo e produtora cultural brasileira Angela Figueiredo é sobejamente conhecida do público português através das telenovelas, mas os brasileiros têm um je ne sais quoi que é sempre um prazer descobrir.

Fala do seu pai com os olhos a brilhar, na voz sente-se um misto de emoção e admiração, mas também muita força e trabalho de quem pesquisou profundamente a obra de Bernardo Figueiredo, arquitecto e designer que marcou a arquitectura e o mobiliário brasileiro do século XX.

Para Angela Figueiredo o seu pai era “um cara que acordava e trabalhava”. Divorciou-se cedo de sua mãe e teve outros casamentos o que originou um afastamento entre ambos.

A aproximação dá-se aos 27 anos, “e daí foi até ao fim”.

Só quando um diplomata a apresenta à professora e coordenadora Maria Cecília Loschiavo dos Santos, da Faculdade de Arquitectura e Urbanismo da USP, é que compreendeu “como ele era uma pessoa ímpar.” A docente entrevistou o arquitecto e ficou a conhecer o que o movia e ficou a conhecer o que o movia, o que o inspirava, o que significava cada peça para si. “Foi após esta conversa com Maria Cecília que eu comecei a entrar nesse mundo”, recorda. Entre especialistas, entusiastas e admiradores, Angela passou a perceber a dimensão e a importância do trabalho de seu pai no design brasileiro e como a sua arte é “atemporal, é além do tempo.”

A intimidade com o móvel

Bernardo Figueiredo nasceu no bairro de Ipanema, no Rio de Janeiro, no ano de 1934. Formou-se em 1957 na antiga Faculdade Nacional de Arquitectura (actual UFRJ) e destacou-se no modernismo brasileiro através de projectos arquitectónicos residenciais, foi pioneiro na concepção de shopping centers no país, e depois na sua expansão, e na criação de mobiliário icónico.

O expoente máximo foi a linha de móveis exclusiva para o Palácio do Itamaraty, em Brasília, em 1967, que marcou o auge de seu design palaciano e onde manteve uma colaboração com Oscar Niemeyer. A cadeira Arcos e a poltrona Rio são as mais famosas. Na sua arte priorizou a autenticidade, a sofisticação, o conforto, a estética, a funcionalidade e os materiais nobres nacionais como a madeira de jacarandá, o couro e a palha.

“Ele trabalhou no mobiliário mais ou menos uma década e meia e acho que na arquitectura todo o tempo, porque mesmo fazendo os móveis, ele fazia os prédios também, havia uma ligação directa entre as peças e a arquitectura dos edifícios.” Mas como nos explica, “houve uma época em que se afastou do mobiliário, porque ele começou a ficar incomodado com as cópias do seu trabalho e não tinha como controlar isso.”

Recebeu também o convite para fazer feiras internacionais através da concepção de pavilhões e stands, tendo sido o primeiro traba -

lho para uma feira de mobiliário de Berlim. “Foi aí que tomou o gosto por viajar”. O trabalho não era apenas a solo, mantinha uma parceria criativa com os arquitectos Sergio Rodrigues e Joaquim Tenreiro. “Não era só colaboração, era admiração recíproca”, ele dizia que o “Sérgio me permitiu a intimidade com o móvel e Tenreiro me aguçou o estilo.” Esta parceria foi desde o mobiliário, ao trabalho na Oca, laboratório de ideias de design e mobiliário, até a casas pré-fabricadas, e, ao que parece, “a Poltrona Rio criada pelo meu pai era a peça preferida de Sergio Rodrigues.”

Bernardo Figueiredo viveu durante a “época dourada” moderna do Brasil, a designada “Era JK” (governo de Juscelino Kubitschek, 1956-1961) que potenciou o progresso económico, social e cultural.

Angela Figueiredo acrescenta que “durante a sua vida criou mais de cem peças e até ao final dos anos 70, até o fim da vida, morreu com 78 anos, ele ainda trabalhava.”

Internacionalização de um legado

A

sua arte é atemporal, é além do tempo.

His art is timeless, and beyond time.”

O legado do arquitecto e designer encontra-se preservado pelas suas duas filhas Adriana e Angela Figueiredo através do Acervo Bernardo Figueiredo, mas o público encontra-se a redescobrir as suas peças históricas e a procura no mercado mobiliário está em alta. Foi neste contexto que as suas peças de mobiliário foram reeditadas em exclusividade pela marca Schuster Móveis.

Em 2023 Angela é contactada pela Cobogó Gallery, galeria de Londres especializada na pesquisa, curadoria e reedição de peças de design made in Brasil na Europa, para apresentar nove peças de seu pai ao mercado londrino, desde “cadeirões, poltronas, a aparadores”.

Em 2026, chega a Portugal através da parceria com o QuartoSala Design Brasil, em Lisboa, que tem promovido a missão de “trazer para Portugal referências de culto ainda pouco exploradas na Europa, com carácter e identidade fortes, que abrem outras leituras da criatividade e da cultura brasileiras”, nas palavras de Pedro d’Orey e Clemente Rosado, fundadores da QuartoSala. A mostra inclui criações como as Poltronas Leve, Rio e Carioca, a Cadeira Prima e a Mesa Joá. Outra grande novidade é que, a partir deste ano, a produção das peças de Bernardo Figueiredo vai passar a ser realizada em Portugal e daqui vai chegar ao mercado europeu. O online vai também “abrir portas” e com isso “a gente também vai fazer crescer essa colecção pela Europa.”

Angela Bernardes, está genuinamente comovida e diz-nos que tem “uma relação muito especial” com o nosso país, em particular com Lisboa, que para ela é “maravilhoso ver este trabalho contínuo visando o futuro ser feito a partir de Portugal.”

The Brazilian actress, ex-model and cultural producer Angela Figueiredo is mainly known by the Portuguese public through soap operas, but the Brazilians have a ‘je ne sais quoi’ that is always a pleasure to discover.

Her eyes shine when talking about her father, and you can feel a mixture of emotion and ad -

O público encontra-se a redescobrir as suas peças históricas e a procura no mercado mobiliário está em alta.

The public is rediscovering his historic pieces and demand in the furniture market is high.”

miration, but also a lot of strength and work if you research the work of Bernardo Figueiredo well - the architect and designer who made his mark on Brazilian architecture and furniture of the XX century.

For Angela Figueiredo, her father was “a person who work up and worked.” Divorced early on from her mother, he had other marriages which caused an estrangement between them.

They re-established a relationship when she was 27, “and were close until he died.”

It was only when a diplomat introduced her to the professor and coordinator Maria Cecília Loschiavo dos Santos, of the Faculty of Architecture and Urban Planning at USP (University of São Paulo), that she realised that “he was a unique man.”

The university fellow interviewed the architect in 1980 and understood what moved and inspired him and what each piece meant to him.

“It was after this conversation with Maria Cecília that I began to dive into this world,” she recalls. Between the specialists, enthusiasts, and admirers, Angela understood the wealth and importance of her father’s work in Brazilian design, and how his work is “timeless and beyond time.”

Closeness to furniture

Bernardo Figueiredo was born in the Ipanema neighbourhood of Rio de Janeiro in 1934. He was trained in 1957 at the former National Faculty of Architecture (currently the UFRJ) and made his name in Brazilian modernism through residential architecture projects. He was also a pioneer in shopping centres in the country, and later in its expansion and in the creation of iconic furniture.

The maximum exponent was the line of exclusive furniture for the Itamaraty Palace (Brazil’s Ministry of Foreign Affairs) in Brasi-

lia in 1967 which marked the pinnacle of his ‘palaciano’ design and where he kept up a collaboration with Oscar Niemeyer.

The Arcos chair and Rio armchair are his most famous. In his art he prioritised authenticity, sophistication, comfort, aesthetics, and functionality and using national prime materials such as jacaranda wood, and leather and straw.

“He worked with furniture for around a decade and a half, and I think in architecture all of the time, because even while making furniture, he designed buildings as well, and there was a direct link between the pieces and the architecture of the buildings.”

But as she explains to us, “there was a time in which he moved away from furniture, because he began to be bothered by the copies of his work and had no control over it.”

He was also invited to do pavillions and stands for international fairs, with his first project for a furniture fair in Berlin. “It was from there that he caught the travelling bug.”

He didn’t work alone, but retained a creative partnership with the architects Sérgio Rodrigues and Joaquim Tenreiro. “It was not just collaboration, it was reciprocal admiration.”

He used to say that “Sérgio allowed me to get intimately familiar to the furniture and Tenreiro honed my sense of style.”

This partnership ranged from furniture to projects at Oca - Design and Furniture Ideas Laboratory - and even pre-fabricated homes, and it seems that ‘the Poltona Rio’ armchair designed by my father was the piece that Sérgio Rodrigues liked the most.

Bernardo Figueiredo lived during ‘golden age ‘of modern Brazil known as the ‘JK Era’ (government of Juscelino Kubitschek, 1956-1961) which brought economic, social, and cultural progress.

Angela Figueiredo adds that “during his life he created more than 100 pieces by the end of the 70s and still worked to the end of his life when he died at 78.”

The internationalisation of a legacy

The legacy of the architect and designer has been preserved by his two daughters, Adriana and Angela Figueiredo, but the public is now rediscovering his historic pieces and demand is high on the furniture market. It was in this context that his pieces of furniture have been exclusively reissued by the brand Schuster Móveis.

In 2023, Angela was contacted by Cobogó Gallery, a London gallery specialising in the research, curation, and re-edition of Brazilian-made design pieces in Europe, to present nine pieces by her father to the London market, ranging from “armchairs and sideboards.”

In 2026, it arrived in Portugal through a partnership with QuartoSala Design Brasil, in Lisbon, which has promoted the mission of “bringing cult references that are still under- explored in Europe; pieces with strong character and identity that open up other interpretations of Brazilian creativity and culture,” state Pedro d’Orey and Clemente Rosado, founders of QuartoSala. The display includes creations such as Poltronas Leve, Rio and Carioca, Cadeira Prima and Mesa Joá.

Another major development is that starting this year, production of Bernardo Figueiredo’s pieces will be carried out in Portugal, and from there they will reach the European market. The online presence will also “open doors,” and with that, “we will also be able to grow this collection across Europe.”

Angela Bernardes is genuinely moved and tells us that she has “a very special relationship” with Portugal, particularly with Lisbon, and that for her it is “wonderful to see this continuous work aimed at the future being created from Portugal.”

40 anos em Portugal e 25 anos Brasil

40 years in Portugal and 25 years in Brazil

Fazer parte da história das cidades

To be part of the history of cities

O administrador

Gonçalo Rebelo de Almeida considera que os projectos hoteleiros do grupo são “uma oportunidade para valorizar os territórios, a cultura, o património e as pessoas”. E sublinha que “esse tem sido o fio condutor dos últimos 40 anos e continuará a ser o princípio que orientará o futuro do Vila Galé.”

The CEO of the Vila Galé Group, Gonçalo Rebelo de Almeida, considers that the group’s hotels are “an opportunity to prize the lands, culture, heritage and people.” And emphasises that “this has been the driving force of the last 40 years and will continue to be the principle that guides the future of Vila Galé”.

O Vila Galé celebra 40 anos. Como encara este caminho e esta longevidade do grupo? Quarenta anos é um marco que nos orgulha profundamente, mas que também nos obriga a olhar para este percurso com humildade. Quando recordamos o momento em que o meu pai, Jorge Rebelo de Almeida, constituiu a sociedade em Maio de 1986 e avançou para a construção do primeiro hotel, percebemos que este caminho foi feito de visão, coragem, capacidade de trabalho e uma enorme resiliência.

Somos uma empresa que celebra 40 anos de história e que construiu o seu prestígio assente em valores muito claros: ética, lealdade, inovação, cumprimento dos compromissos assumidos e uma actuação social e ambientalmente responsável. Mas, acima de tudo, fomos capazes de nos adaptar às mudanças do mercado, às diferentes crises económicas e financeiras e aos desafios que o sector do turismo enfrentou ao longo destas quatro décadas.

Uma das razões da nossa longevidade tem sido também a capacidade de manter uma gestão independente e uma visão de longo prazo. Nunca gerimos a pensar apenas no próximo trimestre; gerimos a pensar na sustentabilidade do grupo para as próximas décadas. Naturalmente, nada disto teria sido possível sem os milhares de colaboradores que fizeram e continuam a fazer parte desta história. Muitos estão connosco há décadas e são uma

parte fundamental da cultura e do sucesso do grupo.

Em 40 anos devem ter acontecido várias situações caricatas ou inesperadas. Há algumas que possa destacar?

Em quatro décadas de actividade, existem naturalmente muitos episódios marcantes e situações inesperadas que ficaram na memória. Recordo, por exemplo, situações de falhas de energia em momentos importantes, como inaugurações ou grandes eventos, que exigiram capacidade de reacção imediata das equipas. Também tivemos episódios verdadeiramente inesquecíveis, como uma festa de fim-de-ano no Brasil em que uma forte chuvada atingiu toda a estrutura que estava montada no exterior. O mais curioso foi assistir à forma como clientes e colaboradores se uniram espontaneamente para ajudar a repor tudo. Foi um daqueles momentos que demonstram que a hotelaria é, acima de tudo, feita de pessoas.

No Brasil já estão há 25 anos. Como tem sido esta evolução do grupo na hotelaria brasileira e como estão a decorrer os processos das próximas aberturas?

O Brasil é uma história de sucesso que começou em 2001, com a inauguração da nossa primeira unidade em Fortaleza. Ao longo destes 25 anos fomos construindo uma presença sólida e consistente, até nos tornarmos hoje a maior rede de resorts do Brasil, com 13 em-

preendimentos em operação.

Actualmente temos quatro novos empreendimentos em construção: dois em São Luís do Maranhão e dois em Coruripe, no estado de Alagoas.

Em desenvolvimento encontram-se ainda projectos em Brumadinho, Minas Gerais, e em Florianópolis, Santa Catarina. Mais recentemente anunciámos a chegada a João Pessoa, através da recuperação do antigo Colégio Pio XII, junto ao Centro Cultural São Francisco, num projeto que prevê a criação de um hotel com cerca de 80 quartos, restaurantes, spa e piscina. Mais uma vez, trata-se de um projecto que alia turismo, património e requalificação urbana, uma combinação que faz parte da identidade do Vila Galé e que acreditamos criar valor duradouro para os destinos onde investimos.

São adeptos da reabilitação de edifícios, sobretudo com história, em Portugal e no Brasil. Fazem-no por gosto, vício ou responsabilidade?

Diria que pelos três motivos. Mas, se tivesse de escolher apenas um, diria que tudo começa pelo gosto e termina na responsabilidade, com algum vício saudável pelo meio.

Ao longo destes anos tivemos uma satisfação muito especial em desenvolver hotéis de qualidade e, simultaneamente, recuperar património histórico. O Vila Galé, próximo de completar 40 anos, já reabilitou mais de 18 edifícios históricos em Portugal e no Brasil,

algo que nos orgulha profundamente. Quando restauramos um edifício desta natureza não estamos apenas a abrir um hotel. Estamos a preservar memória colectiva, a proteger património e a contribuir para manter viva a identidade das cidades. Além disso, verificamos que o turista actual procura cada vez mais autenticidade.

O que ainda não fizeram e gostariam de fazer nos próximos 40 anos?

A lista continua a ser longa. Como o meu pai costuma dizer, somos uma empresa que não sabe estar parada, e isso aplica-se também à nossa ambição.

Em termos geográficos, continuamos atentos a oportunidades em Espanha, sobretudo em destinos estratégicos como Madrid, Barcelona, Sevilha ou Bilbau. A nossa experiência na recuperação e reconversão de edifícios encaixa muito bem nesse tipo de projectos. No Brasil continuamos a avançar com novas oportunidades, nomeadamente em Brumadinho e Florianópolis, e temos também previsto o primeiro Nep Kids no país, um conceito dedicado exclusivamente ao público infantil que acreditamos ter grande potencial de crescimento.

Mas, mais do que abrir hotéis em novos destinos, aquilo que realmente gostaríamos de continuar a fazer nos próximos 40 anos é desenvolver projectos que deixem uma marca positiva nas comunidades onde se inserem.

Se há algo que aprendemos nestes 40 anos é que os hotéis acabam por fazer parte da história das cidades onde se inserem. O nosso objectivo é que, daqui a várias décadas, as comunidades olhem para os projectos Vila Galé como investimentos que ajudaram a preservar património, criar oportunidades e valorizar os destinos.

Esse é, e continuará a ser, o legado que nos interessa construir.

In 2026 the Vila Galé Group is celebrating 40 years. Looking back, how do you view the road you’ve taken and the longevity of the group?

Forty years and a brand that we’re deeply proud of but also makes us look back at this journey with humility. When we remember the moment when my father, Jorge Rebelo de Almeida started the company in May 1986 and pressed ahead with building the first hotel, we can see that this road was taken with vision, courage, and an appetite for work and enormous resilience.

We are a company that is celebrating 40 years of history and built its prestige based on very clear values: ethics, loyalty, innovation, keeping to commitments made, and acting in a socially and environmentally responsible manner. But above all, we could adapt to changes in the market, to different economic and financial crises, and to the challenges that the tourism sector has faced over the past four decades.

One of the reasons for our longevity has also been the capacity to maintain an independent management and long-term vision. We don’t manage by just thinking about the next quarter; we manage thinking about the sustainability of the group for the next decades. Naturally, none of this would be possible without the thousands of staff that have made - and continue to be a part of - this story. Many have been with us for decades and are a fundamental part of the culture and success of the group.

Over 40 years there must have been several funny or unexpected situations that happened. Are there some that you can highlight?

In four decades of activity there have naturally been many episodes and unexpected situations that have stood out that have stayed in my memory.

I recall, for example, situations when there were power outages at important moments such as inaugurations or large events that

required the teams to be able to immediately react. We also had truly unforgettable episodes such as a New Year party in Brazil in which heavy rain wrecked the whole structure that we’d set up outside. The most interesting thing about that was how the guests and staff all mucked in spontaneously to help put everything back. It was one of those moments that above all shows that hotel hospitality comprises people.

You’ve been in Brazil for 25 years. How has the development of this Brazilian hotel group evolved and how is the process for the next openings going?

Brazil is a success story that began in 2001 with the opening of our first hotel in Fortaleza. Over these 25 years we’ve built a solid and consist-

ent presence, and today we’ve become the largest chain of resorts in Brazil with 13 developments in operation.

Currently, we’ve got four new developments under construction: two in São Luís do Maranhão in the State of Alagoas.

We also have projects in development in Brumadinho, Minas Gerais, and in Florianopolis and Santa Catarina. More recently, we announced the arrival of João Pessoa through the restoration and rennovation of the former Pius XII College next to the St. Francis Cultural Centre with a project that foresees the creation of an 80-room hotel with restaurants, spa, and pool.

Again, this is a project that links tourism, heritage and urban regeneration, a combination that is part of the Vila Galé identity and which

we believe creates lasting value for the destination we invest in.

You are adept at refurbishing and restoring buildings in Portugal and Brazil, particularly historic ones. Do you do it for love, vice, or responsibility?

I would say for all three reasons. But if I were to choose just one, I would say it all began for the joy of doing it and would end with responsibility with some healthy vice in between.

Over these years we’ve had the very special satisfaction of developing quality hotels and, at the same time, restoring historic heritage. Vila Galé is close to completing 40 years, we’ve already refurbished over 18 historic buildings in Portugal and Brazil, something that gives us immense pride.

When we restore a building of this nature, we’re not just opening a hotel. We’re preserving the collective memory, protecting heritage, and contributing to retaining the identity of cities alive. Moreover, we’re seeing that today’s tourist is increasingly looking for authenticity.

What haven’t you yet done and would like to do in the next 40 years?

The list continues to be a long one. As my father used to say, we are a company that doesn’t know how to stand still, and this also applies for our ambition.

In geographical terms, we continue to be aware of opportunities in Spain, above all in strategic destinations like Madrid, Barcelona, Seville, and Bilbao. Our experience in restoring and converting buildings fits very well in this type of projects.

In Brazil we continue to press ahead with new opportunities, namely in Brumadinho and Florianopolis, and we also foresee the first Nep Kids in the country, a concept exclusively dedicated to a young public that we believe has great potential for growth.

But more than opening hotels in new destinations, what we’d really like to continue to do over the next 40 years is develop projects that leave a positive mark on the communities where they are.

If there’s one thing we’ve learnt over these 40 years is that the hotels end up becoming part of the history of the cities where they are. Our goal is that in several decades time the communities look at Vila Galé projects as investments that help to preserve heritage, create opportunities, and bring value to destinations. This is and will continue to be the legacy that we’re interested in building.

Lençóis Maranhenses

Onde o branco encontra o azul

Where the white meets the blue

Quando há uns meses recebi o convite do Vila Galé para uma apresentação sobre o Estado do Maranhão, a propósito da futura abertura de dois hotéis do grupo em São Luís, estava longe de imaginar o que me esperava… When I received an invitation a few months ago from Vila Galé to a presentation on the State of Maranhão regarding the future opening of two hotels in the group in São Luís, I was far from imagining what awaited me.

E o que me reservava era uma onda de boa sorte e o triunfo no sorteio de uma viagem ao Brasil que foi entregue pela secretária de Turismo do Estado do Maranhão, Socorro Araújo. A resposta certa sobre os “Lençóis do Maranhão” valeu a primeira viagem de mãe e filho, a esse grande, belo e multifacetado país.

Colocar o pé na região do Maranhão é algo único. Mas a viagem, que é longa, pedia um descanso no resort “Pousada do Rancho das Dunas”, em Santo Amaro. Hotel bonito, com serviço excelente e simpatia ímpar. Depois do merecido descanso, saímos do rancho. Logo ao virar da curva avistamos o rio Alegre, onde a temperatura de 30ºC convida-nos imediatamente a um mergulho! Após este banho de frescura, o paraíso brasileiro é quebrado pelo som do telemóvel. Falamos com Andieckson, pertence à AMC Turismo, agência especializada em ecoturismo e roteiros personalizados nos Lençóis Maranhenses, que nos mostrará, no dia seguinte, o tão ansiado Parque Nacional dos Lençóis Maranhenses. O mesmo que nos diz que só pessoas credenciadas podem fazer esta visita dado a sensibilidade do ecossistema de mangue, restinga e dunas que vamos visitar. Mas antes disso, vamos a dois dedos de conversa com ele durante o jantar num dos mais prestigiados restaurantes de Santo Amaro. Ao ar livre apreciamos um delicioso robalo

com molho de maracujá preparado pela proprietária.

Terminamos a refeição com uma cachaça de Tiquira Guajicu e ficamos a saber que os lençóis têm uma área tão vasta que neles caberia a cidade de São Paulo: cerca de 1.500 Km2, sendo 90.000 hectares exclusivamente de dunas livres e lagoas interdunares. Andieckson diz-nos ainda que as imensas lagoas de água doce chegam a ter sete metros de profundidade e são unicamente formadas pelas águas das chuvas.

A imensidão dos lençóis

Eis que chega o grande dia! Mas, para quem está habituado a viagens, já se sabe, nem tudo o que se espera acontece. Ora, para grande surpresa nossa, na imensidão daquela areia fina e branca, até onde o olhar pode alcançar, não havia lagoas.

Ficamos a saber que só a partir de Março é que começa a chover na região e só nessa altura as lagoas atingem o seu expoente máximo.

Ainda assim, havia uma lagoa com água, enorme, que o sol e o calor não conseguiram secar. Os lençóis maranhenses são considerados uma das maravilhas do mundo, nelas sentimo-nos um ponto pequeno e frágil.

Atravessámos de jipe oásis rodeados de pequenos rios e pequenos povoados, e no meio do deserto almoçámos num restaurante que

coabita com pequenos papagaios e porcos pretos. Ali tivemos um “plus”, espreguiçadeiras praticamente dentro de água onde fizemos uma bela sesta (condição obrigatória no Brasil!).

Ao som do Carnaval

Os santamarenses são pessoas simpáticas, afáveis, e têm um extraordinário orgulho da sua terra. Terra esta que se encontra em franco desenvolvimento imobiliário-turístico.

A nossa aventura acabaria no mesmo local onde começou, São Luís, onde conseguimos desfrutar da água morna das suas praias e dos banhos ao cair da noite, apreciar a sua gastronomia, conhecer a arquitectura colonial e artesanato, e visitar os mercados. Neste diário de viagem, deixei para o final a “cereja em cima do bolo”: o Carnaval do Maranhão. A nossa última noite coincidiu com a abertura daquela que é a maior expressão musical brasileira com apresentações de rua por parte das rodas de samba dos bairros da cidade. A praça enche-se de cor, música, dança, caipirinhas e vida. É com ar descansado e corpo bronzeado que regressamos a Portugal, levando no coração boa gente, boa comida e bons momentos. Deixamos o repto: O Maranhão está à sua espera!

And what awaited me was a strike of good luck and the Prize Draw of a trip to Brazil which was delivered by the Secretary of State of Tourism for the State of Maranhão, Socorro Araújo. The correct answer of ‘Lençóis Maranhão’’ was worth the first trip by mother and son to this huge, beautiful, and multifaceted country.

Stepping foot in the region of Maranhão is something unique. But a journey that is long required rest at the resort ‘Pousada do Rancho das Dunas,’ (Dunes Ranch Hotel) in Santo Amaro. A lovely hotel with excellent service and unparalleled kindness.

After a well-deserved rest we left the ranch. Immediately on turning the curve in the road we spotted the Rio Alegre where the 30º temperature immediately invited us to take a dip!

After this refreshing bathe, the Brazilian paradise is broken by the sound of my mobile. We’re talking with Andieckson of AMC Tourism, an agency that is specialised in ecotourism and personalised trips in Lençóis Maranhenses, and which will show us on the following day the awaited for Lençóis Maranhenses National Park. The very same that informs us that only accredited persons can make this visit given the sensitivity of the mangroves, coastal vegetation, and sand

Só pessoas credenciadas podem fazer a visita aos Lençóis Maranhenses dado a sensibilidade do ecossistema de mangue, restinga e dunas. Only accredited persons are allowed to visit Lençóis Maranhenses due to the sensitivity of the mangrove, coastal vegetation, and sand dune ecosystem.”

dunes ecosystem.

But before this the two of us chat with him during the dinner in one of the most prestigious restaurants in Santo Amaro. Al fresco we enjoy a delicious white sea bass with a passion fruit sauce prepared by the owner. We rounded off the meal with a Tiquira Guajicu spirit and learnt that the Lençóis has an area so vast that you could fit the city of São Paulo into it: around 1,500Km2, with 90,000 hectares exclusively made up of vrigin dunes and the lakes between them. Andieckson also tells us that the immense freshwater lakes can go down to six metres in depth and are uniquely formed by rainwater.

The vastness of Lençóis

The big day has arrived! But for those used to travelling, then you know that not everything goes as expected. So, to our great surprise, on that vast area of fine white sand stretching out for as far as the eye can see, we saw no lakes.

We learnt that these lakes only reach their maximum size from March when the rains begin in the region and only from that time. Even so, there was a lake that is so huge that the su n and hear cannot dry it out. The Lençóis Maranhenses are considered one of the marvels of the world and on them you feel small and fragile.

We crossed oases surrounded by small rivers and small villages by jeep, and in the middle of the desert we had lunch in a restaurant cheek-by-jowl with small parrots and black pigs. There we had a “plus,” with sun loungers practically in the water where we took a nice siesta (an obligatory practice in Brazil!).

To the sound of the Carnival

The Santamarenses are kind, affable people and are extremely proud of their land. This land is in evident real estate-tourism development.

Our adventure would end up in the same place where it began, São Luis, where we can enjoy the warm water of its beaches and swims at nightfall, appreciate its gastronomy, discover its colonial architecture and handicrafts, and visit the markets.

In this travel journal I leave the ‘cherry on the cake’ to last: Maranhão Carnival. Our final night coincided with the opening of what is the greatest expression of Brazilian music, with street performances by samba groups from the city’s neighbourhoods. The square is filled with colour, music, dance, caipirinhas and life.

We return to Portugal feeling rested and with tans, carrying in our hearts good people, good food, and good times. We leave you with a challenge: Maranhão awaits you!

O CEO Artur Varum recorda os primeiros passos da Civilria há 35 anos, numa altura de grande optimismo imobiliário. Hoje a sua empresa constrói a uma média de 60 mil metros quadrados por ano, mas sempre com o foco no que os seus edifícios podem acrescentar à cidade e à comunidade. CEO Artur Varum looks back on Civilria’s earliest days 35 years ago, at a time of great optimism in the property market. Today his company builds an average of 60,000 square metres a year, but always with an eye on what its buildings can bring to the city and the community.

Ainda se lembra como o seu pai reagiu quando lhe lançou o desafio de fazer investimento imobiliário em Portugal?

O meu pai foi emigrante na Venezuela — uma pessoa de trabalho, que aplicou as poupanças de uma vida em alguns investimentos imobiliários, ainda que de forma não estruturada. Fui eu quem lhe lançou o desafio de entrar num projecto mais estruturado, aqui em Portugal. Ele acreditou de imediato, mas nunca se intrometeu: deu a confiança, o espaço para que tudo fosse crescendo e, sobretudo, um conjunto de valores — o sentido de responsabilidade, o respeito pelo trabalho e a importância de fazer as coisas bem feitas. Foi isso que esteve na origem de tudo.

Na altura, dava-se a entrada de Portugal na CEE e o imobiliário encontrava-se em expansão, com o preço das casas a subir. Foi fácil desenvolver esses investimentos nessa época? Ainda se recorda a que preços vendeu?

O contexto era favorável, é certo — a adesão à CEE trouxe uma vaga de optimismo e de investimento que se sentiu no imobiliário de forma muito directa. Mas “fácil” não é bem a palavra que usaria. Havia muito entusiasmo, mas também muita inexperiência generalizada no sector. Nós começámos com rigor desde o primeiro dia: na escolha dos terrenos, na qualidade da construção, na relação com os clientes. Nesses primeiros anos, o nosso principal grupo de clientes eram emigrantes — pessoas que voltavam de férias no Verão, com um en-

tusiasmo acrescido em investir no país e em aplicar as suas poupanças. É algo que hoje é bem diferente, mas que na altura marcou muito o arranque da actividade.

Os primeiros projectos foram vendidos a preços que hoje parecem simbólicos — falamos de valores na ordem dos 100 contos por metro quadrado, que na altura representavam um esforço real para as famílias. Um T3 custava 15 mil contos...

Destes tempos de optimismo ficou a lição de que o mercado pode ajudar, mas a reputação constrói-se independentemente do ciclo.

Como foi feito este caminho de 35 anos de actividade, uma vez que enfrentaram diferentes ciclos económicos, nomeadamente crises e uma pandemia?

Trinta e cinco anos é tempo suficiente para ver o sector subir e cair várias vezes. Vivemos a crise de 2008 de muito perto — foi um período que pôs à prova a solidez financeira e a resiliência emocional de qualquer empresa do sector. Depois veio a pandemia, que trouxe uma incerteza de outra natureza, mais existencial. O que nos permitiu atravessar todos esses momentos foi, acima de tudo, uma gestão conservadora do risco e a recusa em crescer a qualquer preço. Nunca nos deixámos arrastar pela euforia dos momentos altos, e foi precisamente essa contenção que nos deu margem para resistir aos períodos de quebra. Mas há também algo mais difícil de quantificar: uma equipa que acredita no projecto. Sem isso, os números por si só não chegam.

Tem noção do número de metros quadrados e milhões que já investiu no imobiliário em Portugal nestes 35 anos?

Confesso que nos interessa muito destacar os números do presente: hoje construímos, em média, cerca de 60 mil metros quadrados por ano, distribuídos por projectos residenciais, de escritórios e de uso misto. São números que nos enchem de responsabilidade — porque cada metro quadrado representa famílias, investidores, empresas e histórias de vida que se cruzam com o nosso trabalho. É nisso que pensamos quando resumimos esses valores.

Ao longo dos anos promoveram edifícios emblemáticos em Aveiro, Coimbra, Porto e Lisboa. A sensação com que se fica é que a empresa tem como meta que cada projecto supere sempre o último que foi feito. Concorda?

Concordo, e fico contente que essa leitura seja assim percebida do exterior. Não é uma estratégia declarada formalmente, mas é uma exigência que está na nossa cultura. No fundo, há três pilares por trás de cada empreendimento: o que acrescentamos à cidade, ao produto e à comunidade. À cidade, devemos projectos que respeitem a sua von -

tade, melhorem o espaço público e acrescentem possibilidades para o futuro; ao produto, exigimos a melhor arquitectura, os melhores parceiros e uma qualidade construtiva que resista ao tempo; à comunidade, queremos deixar lugares onde as pessoas se reconheçam e queiram permanecer. É esse o compromisso — não uma corrida contra nós próprios, mas uma responsabilidade para com quem vai viver e trabalhar naqueles espaços.

Neste momento, que projectos tem em curso ou em carteira?

Temos um pipeline activo e diversificado, de norte a sul do país. No Porto, estamos a lançar o Carmim — um edifício que vai oferecer à cidade um parque com mais de 12.500 m² e um conjunto de amenities de excelência. Em Aveiro, o VITASAL será lançado em breve — um projecto de identidade muito forte, implantado num terreno com história ligada à produção de sal e uma relação única com a paisagem e os canais da Ria de Aveiro. Em Lisboa, prosseguimos a grande ritmo com a construção do Vieira da Silva e do Bonsant, e trabalhamos num novo projecto nas Laranjeiras que terá um papel muito importante na regeneração urbana da Quinta Bensáude, junto à Estrada da Luz. Em Coimbra, prepa -

ramo-nos para reforçar a nossa presença com um novo projecto que vai acrescentar uma nova centralidade à cidade. Estes são apenas alguns destaques — estamos a trabalhar em muitas outras localizações, de norte a sul. Geografias e mercados distintos, mas com um fio condutor comum: a qualidade e o impacto positivo na cidade e no mercado.

Como vê o imobiliário há 35 anos e 35 anos depois?

Há 35 anos, o imobiliário era um sector de oportunidade num país em transformaçãohavia muito por construir, pouca concorrência qualificada e um mercado ávido de habitação. Era um tempo de intuição e de energia. Hoje é um sector muito mais exigente, mais regulado, mais atento às expectativas dos utilizadores e às condicionantes ambientais e sociais. A complexidade cresceu — o que é bom, porque eleva os padrões. Mas a essência não mudou: trata-se sempre de criar espaços onde as pessoas querem estar.

Daqui a 35 anos, acredito que os projectos que terão resistido serão os que hoje forem feitos com essa atitude: não para impressionar o mercado, mas para servir quem neles vai viver.

Cada metro quadrado representa famílias, investidores, empresas e histórias de vida que se cruzam com o nosso trabalho. Every square metre represents families, investors, businesses and life stories that cross paths with our work.”

Do you remember how your father reacted when you set him the challenge of investing in property in Portugal?

My father had emigrated to Venezuela — a hard-working man who’d put a lifetime’s savings into a few property investments, although in a pretty unstructured way. I was the one who set him the challenge of taking on a more structured project, here in Portugal. He believed in it straight away, but he never interfered: he gave me his trust, the room to let things grow, and above all, a set of values — a sense of responsibility, respect for hard work, and the importance of doing things properly. That’s where it all started.

At the time, Portugal was joining the EEC and the property market was booming, with house prices on the rise. Was it easy to develop those investments back then? Do you remember what prices you sold at?

The climate was certainly favourable — joining the EEC brought a wave of optimism and investment that you could feel very directly in property. But “easy” isn’t really the word I’d use. There was a lot of enthusiasm about, but also a fair amount of inexperience across the sector as a whole. We started out with rigour from day one: in how we chose land, in build quality, in our relationships with clients. In those early years, our main customers were emigrants — people who’d come home for the summer holidays, keen to invest in the country and put their savings to work. Things are quite different now, but that really shaped the business in its early days.

Our first developments sold at prices that seem almost symbolic today — we’re talking figures of around 100 contos per square metre, which at the time was a real stretch for most families. A three-bedroom flat cost 15,000 contos...

The lesson from those optimistic years is that the market can lend a hand, but your reputation is built regardless of the cycle.

How has this 35-year journey unfolded, given the different economic cycles you’ve faced, including crises and a pandemic?

Thirty-five years is long enough to watch a sector rise and fall more than once. We lived through the 2008 crisis at very close quarters — it was a period that tested the financial strength and emotional resilience of any company in this business. Then came the pandemic, which brought a different sort of uncertainty, something more existential. What got us through all of that was, above all, conservative risk management and a refusal to grow at any cost. We never let ourselves get carried away by the euphoria of the good times, and it was precisely that restraint that gave us the room to weather the downturns. But there’s also something harder to pin down: a team that genuinely believes in the project. Without that, the figures alone don’t add up to much.

Do you have a sense of how many square metres, and how much money, you’ve invested in Portuguese property over these 35 years?

I’ll admit we’re much more interested in to -

day’s figures than the historical tally: at present we build, on average, around 60,000 square metres a year, spread across residential, office and mixed-use schemes. These are numbers that come with real responsibility attached — because every square metre represents families, investors, businesses and life stories that cross paths with our work. That’s what comes to mind when we look at those totals.

Over the years you’ve developed landmark buildings in Aveiro, Coimbra, Porto and Lisbon. The impression one gets is that the company sets out to make every project better than the last. Would you agree?

I would, and I’m glad that comes across from the outside. It’s not a strategy we’ve ever written down, but it is a demand that’s built into our culture. Essentially, there are three pillars behind every development: what we add to the city, to the product, and to the community. To the city, we owe schemes that respect its character, improve public space and open up possibilities for the future; for the product, we insist on the best

architecture, the best partners, and build quality that stands the test of time; for the community, we want to leave behind places where people feel at home and want to stay. That’s the commitment — not a race against ourselves, but a responsibility towards the people who’ll live and work in those spaces.

What projects do you currently have underway or in the pipeline?

We’ve got an active, varied pipeline running the length of the country. In Porto, we’re launching Carmim — a building that will give the city a park of over 12,500 m², along with a range of top-notch amenities. In Aveiro, VITASAL is due to launch shortly — a project with a very distinct identity, built on land with a history tied to salt production, with a unique relationship to the landscape and the channels of the Ria de Aveiro. In Lisbon, we’re pressing on at pace with the construction of Vieira da Silva and Bonsant, and we’re working on a new scheme in Laranjeiras that will play a significant part in the urban regeneration of Quinta Bensáude, near Estrada da Luz. In Coimbra, we’re gearing up to strengthen our presence with a new project that will

Há três pilares por trás de cada empreendimento: o que acrescentamos à cidade, ao produto e à comunidade. There are three pillars behind every development: what we add to the city, to the product and to the community.”

give the city a new focal point. Those are just a few highlights — we’re working in plenty of other locations too, north and south. Different geographies and markets, but with one thing running through them all: quality, and a positive impact on the city and the market.

How does property today compare with 35 years ago?

Thirty-five years ago, property was a sector full of opportunity in a country going through huge change — there was a great deal still to build, little qualified competition, and a market hungry for housing. It was a time driven by instinct and energy. Today it’s a far more demanding sector: more regulated, more attuned to users’ expectations and to environmental and social considerations. The complexity has grown — which is no bad thing, as it raises standards. But the essence hasn’t changed: it’s still about creating spaces where people want to be.

Looking 35 years ahead, I think the projects that will have stood the test of time are the ones built today with that mindset: not to impress the market, but to serve the people who’ll live in them.

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A 3ª Edição da Conferência Real Estate Shapers da Magazine Imobiliário decorreu no dia 26 de Maio, no MACAM – Museu de Arte Contemporânea Armando Martins, em Lisboa. Contou com a participação de ilustres oradores que antevêm que os próximos anos serão marcados por maiores exigências.

The 3rd edition of the Real Estate Shapers conference organised by Magazine Imobiliário took place on May 26 at MACAM - Armando Martins Museum of Contemporary Art in Lisbon. Featured renowned speakers who predict that the coming years will be marked by greater demands.

Miguel Marques dos Santos

Evolução para melhor, mas com excepções relevantes

Progress for the better, but with relevant exceptions

Miguel Marques dos Santos

Sócio da VdA I Sócio Responsável da Área de Imobiliário & Urbanismo

Partner at VdA I Partner in charge of the Real Estate & Urban Planning practice

No quadro do SIMPLEX, o Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de Janeiro, procedeu a uma revisão profunda do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), que foi considerada, em geral, muito positiva (contendo alterações significativas no caminho certo e preconizando um novo mindset das entidades licenciadoras), mas que acabou por se confrontar com dificuldades práticas relevantes, incluindo constrangimentos de exequibilidade, dificuldades de aplicação pelas entidades intervenientes e problemas de coerência e sistemática.

O Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de Maio, recentemente publicado, que constitui mais uma peça do programa “Construir Portugal” (do actual Governo), veio, mais uma vez, rever o RJUE, e foi apresentado como mais um pas-

so no caminho da simplificação e da clarificação procedimental, dando continuidade ao esforço que já vinha do Simplex e procurando ultrapassar as dificuldades práticas decorrentes da revisão anterior.

As alterações introduzidas por estes dois diplomas são de saudar, seja porque, em geral vão no sentido certo, seja porque mantêm uma perspectiva de continuidade, sempre de valorizar, sobretudo em situações de mudança de Governo, como foi o caso.

Dito isto, há naturalmente excepções (nenhuma reforma é perfeita), às quais o Governo deve prestar atenção, sobretudo quando elas têm impacto significativo no sentimento de confiança dos investidores, como é o caso da que hoje vou tratar aqui.

Refiro-me ao regime de controlo prévio (licenciamento ou comunicação prévia) das obras de construção, alteração, ampliação ou demolição em lotes inseridos em loteamentos urbanos.

Vale a pena explicar o que está em causa, porque o tema é técnico, mas as suas consequências são bem concretas e com um impacto potencialmente destrutivo na confiança dos investidores

Desde 2014 — com o Decreto-Lei n.º 136/2014, de 9 de Setembro — que o RJUE considera sujeitas a comunicação prévia as obras de construção, alteração ou ampliação realizadas em área abrangida por uma operação de loteamento, sem exigir, para esse efeito, que o loteamento contenha um elenco fechado de especificações urbanísticas.

A lógica é simples: se o terreno já foi loteado, já houve um momento de controlo prévio mais detalhado e profundo (o licenciamento), não havendo razão para sujeitar a construção subsequente (os edifícios a contruir nos lotes) ao

procedimento mais pesado do licenciamento. Ora, o novo regime vem alterar precisamente isto. Passa a exigir que, para que as obras de construção dos edifícios nos lotes possam seguir o procedimento simplificado da comunicação prévia, o loteamento tem que definir um elenco extenso de elementos: os alinhamentos, os polígonos de base para a implantação das edificações, a altura total das edificações ou a altura das fachadas, o número de pisos e o número máximo de fogos, a área de construção e respectivos usos. Faltando qualquer um destes elementos, a obra deixa de poder seguir a via da comunicação prévia e passa a ter que seguir a via do licenciamento. À primeira vista, poderia parecer uma exigência de rigor. Mas não é. É um retrocesso de mais de dez anos. E por uma razão simples: uma parte relevante dos loteamentos não dispõe — nem tinha de dispôr — destes elementos (pelo menos nos documentos que titulam a licença). Recorde-se que, Desde 1991, a lei define as especificações obrigatórias do alvará de loteamento — primeiro no artigo 29.º do Decreto-Lei n.º 448/91 e, depois, no artigo 77.º do RJUE (entretanto revogado). Ora, vários dos parâmetros de que o novo regime faz depender a sujeição das obras construção de edifícios em lotes a comunicação prévia não correspondem a essas especificações obrigatórias. Em particular, os alinhamentos, o polígono de base para implantação das edificações, a altura total das edificações ou das fachadas, não fazem parte, como tais, do elenco obrigatório do alvará de loteamento. Bem sei que a lei fala em operação de loteamento e não em alvará, podendo os elementos em causa decorrer de outros dados do processo de loteamento (que não do alvará), mas ainda assim será enorme a incerteza gerada no

momento da verificação desses elementos no processo.

A conclusão é inevitável: uma parte relevante dos lotes atualmente existentes deixará de reunir as condições para que as obras de construção dos respectivos edifícios sigam o procedimento da comunicação prévia, passando a estar sujeitas a licenciamento.

E aqui chegamos ao que verdadeiramente importa. Esta medida vai aumentar de forma significativa o universo das operações urbanísticas sujeitas a licença, com o inevitável agravamento dos custos e dos prazos. Pior do que isso: frustra as expectativas legítimas de quem, ao longo dos últimos anos, adquiriu lotes no pressuposto de que os edifícios a construir nos mesmos estariam sujeitos a comunicação prévia, e não a licenciamento. São investidores, nacionais e estrangeiros, que fizeram contas, estimaram prazos e assumiram compromissos com base nas regras que vigoravam — e que agora veem essas regras mudar, com um impacto dramático nos seus investimentos. Num momento em que tanto se fala da imagem de Portugal perante o investimento e da urgência de pôr habitação no mercado, é difícil imaginar um sinal mais contraditório.

Este erro não prejudica a qualidade global do diploma, que é boa, mas é mortífero para o investimento. O Governo ainda vai a tempo de o corrigir. Basta querer.

Within the framework of SIMPLEX, DecreeLaw No. 10/2024 of 8 January carried out a farreaching revision of the Legal Framework for Urban Development and Construction (RJUE), which was generally regarded as very positive, introducing significant changes in the right direction and promoting a new mindset among licensing authorities. However, it ultimately faced relevant practical difficulties, including implementation constraints, difficulties in application by the entities involved, and issues of coherence and systematisation.

The recently published Decree-Law No. 108/2026 of 29 May, which is one of the components of the current Government’s “Construir Portugal” programme, has once again revised the RJUE. It was presented as a further step towards procedural simplification and clarification, continuing the effort already initiated by SIMPLEX and seeking to overcome the practical difficulties arising from the previous revision.

The amendments introduced by these two statutes should be welcomed, both because, in general, they move in the right direction and because they maintain a perspective of continuity, which should always be valued, particularly in situations involving a change of Government, as was the case.

That said, there are naturally exceptions — no reform is perfect — to which the Government should pay attention, especially where they have a significant impact on investors’ sense of confidence, as is the case with the issue I will address here.

I am referring to the prior control regime — licensing or prior communication — applicable to construction, alteration, extension or demolition works on plots within urban allotments.

It is worth explaining what is at stake, because the issue is technical, but its consequences are very concrete and may have a potentially destructive impact on investor confidence.

Since 2014 — with Decree-Law No. 136/2014 of 9 September — the RJUE has treated construction, alteration or extension works carried out in an area covered by an allotment operation as being subject to prior communication, without requiring, for that purpose, that the allotment contain a closed list of urban-planning specifications.

The logic is simple: if the land has already been allotted, there has already been a more detailed and in-depth prior control stage — licensing — and there is therefore no reason to subject the subsequent construction, namely the buildings to be built on the plots, to the heavier licensing procedure.

The new regime changes precisely this. It now requires that, for construction works of buildings on plots to follow the simplified prior communication procedure, the allotment must define an extensive list of elements: alignments, base polygons for the implantation of buildings, the total height of the buildings or the height of the façades, the number of floors and the maximum number of dwellings, the construction area and the respective uses. If any of these elements is missing, the works may no longer follow the prior communication route and must instead follow the licensing route.

At first glance, this might appear to be a requirement of rigor. But it is not. It is a setback of more than ten years. And for a simple reason: a significant portion of allotments do not

include — and were not required to include — these elements, at least in the documents formalising the licence. It should be recalled that, since 1991, the law has defined the mandatory specifications of the allotment permit title (the alvará) — first in Article 29 of Decree-Law No. 448/91 and, then, in Article 77 of the RJUE (meanwhile revoked). Yet several of the parameters on which the new regime makes the submission of building works on plots to prior communication depend do not correspond to those mandatory specifications. In particular, alignments, the base polygon for the implantation of buildings, and the total height of buildings or façades do not form part, as such, of the mandatory list of specifications of the allotment permit. I am well aware that the law refers to the allotment operation and not to the permit, and that the elements in question may derive from other elements of the allotment file rather than from the permit itself. Even so, the uncertainty generated when verifying those elements in the file will be enormous.

The conclusion is unavoidable: a significant portion of currently existing plots will no longer meet the conditions for the construction works of their respective buildings to follow the prior communication procedure and will instead become subject to licensing.

And here we come to what truly matters. This measure will significantly increase the universe of urban development operations subject to licensing, with the inevitable increase in costs and delays. Worse still, it frustrates the legitimate expectations of those who, over recent years, acquired plots on the assumption that the buildings to be constructed on them would be subject to prior communication, and not to licensing. These are national and foreign investors who made their calculations, estimated timelines and assumed commitments based on the rules then in force — and who now see those rules change for the worse, with a dramatic impact on their investments. At a time when so much is said about Portugal’s image before investors and the urgent need to bring housing to the market, it is difficult to imagine a more contradictory signal.

This mistake does not undermine the overall quality of the statute, which is good, but it is lethal for investment. The Government is still in time to correct it. It just needs to want to.

Execução Action!

Manuel Maria Gonçalves CEO

O Governo deu passos importantes com a aprovação deste pacote legislativo. A redução do IVA para 6% nas empreitadas de construção, as alterações ao licenciamento, os incentivos ao arrendamento — são medidas que a APPII reconhece e valoriza. São conquistas de anos de trabalho do sector. Infelizmente, ainda não resolvem o problema de forma estrutural. Sabemos que Portugal precisa de escala para responder ao défice habitacional, aumentando, assim, a oferta — pelo menos seis dezenas de milhares de fogos, de forma consistente, ano após ano, nos próximos cinco anos.

Para isso, o sector privado tem de poder planear. E planear exige previsibilidade: saber de antemão quanto tempo demora um processo de licenciamento, a começar no loteamento. Sem isso, é impossível quantificar o risco. E sem quantificar o risco, não há investidor que invista em escala.

A celeridade só deve entrar em cena depois de garantida a previsibilidade. É como tentar pintar as paredes antes de terminar a estrutura. Por isso, é fundamental reunir a legislação num Código da Construção e avançar com a Plataforma Urbanística Única, e garantir que os deferimentos tácitos produzem efeitos reais — com consequências efetivas sempre que um prazo é ultrapassado.

Tudo isto tem consequências directas na viabilidade dos projectos. Nos últimos três anos, 59 mil fogos pré-certificados ficaram por construir. São números que têm um custo concreto: a burocracia representa cerca de 500 euros por metro quadrado (m2) por cada ano de atraso, o que faz com que um atraso de dois anos num licenciamento acrescente 75 mil euros ao custo de um

apartamento de 75m². Custos que decidem se um projecto avança ou não.

Sem previsibilidade e sem celeridade, não haverá investimento na escala de que o país precisa — construir mil, duas mil, três mil casas por projecto. E sem viabilidade económica, também não. Sem investimento, não há oferta. E o défice de 300 mil casas continuará a agravar-se.

Sabemos que o Governo está a trabalhar no sentido de avançar com o Código da Construção e com a Plataforma Urbanística (que irá uniformizar as plataformas dos 308 municípios), além de avançar também com a reforma do arrendamento urbano e a inclusão de inteligência artificial de forma sistemática nos processos de licenciamento. Isto são excelentes notícias que, a concretizarem-se, podem, em conjunto com tudo o que já foi feito até aqui, significar a mudança estrutural de que o país precisa.

2026 tem de ser, pois, o ano da execução. O sector está pronto. Portugal não pode mais esperar.

The government has taken important steps by passing this legislative package on housing and construction.

Slashing VAT to 6% on building firms, changes to licensing, incentives to build rental housing are all measures that the Portuguese Association of Real Estate Developers and Investors (APPII) recognises and applauds. These are the conquests resulting from years of work by the sector. Unfortunately, they have not solved the problem in a structural way. We know that Portugal needs scale to meet the lack of housing, thereby increasing supply - at least

tens of thousands of homes built consistently year-on-year over the next five years. And to do this the private sector has to be able to plan. And planning requires predictability: knowing beforehand how long planning permission will take, starting with the division and allocation of allotments.

Without this it is impossible to quantify the risks. And without calculating the risk, no investor is going to invest in scale.

Speed should only come into the picture after predictability has been guaranteed. It’s like trying to paint walls before completing the structure.

Indeed, it is vital to bring all the legislation together in a Construction Code and advance with a Single Urban Web Platform covering all municipal councils and ensure that the tacit approvals produce real effects - with effective consequences whenever a deadline is exceeded.

All this has direct consequences on the viability of projects. Over the past three years, 59,000 pre-certified homes (meaning with planning permission) had not been built.

These figures carry a specific cost: bureaucracy represents approximately 500 euros

per square meter (m2) for each year of delay, meaning that a two-year delay in licensing adds 75,000 euros to the cost of a 75m² apartment - costs that decide if a project goes ahead or not.

Without predictability and speed there will not be the investment in scale that is required to build two or three thousand houses per project.

And if it’s not economically viable, that won’t work either. Without investment there’s no supply. And the 300,000 deficit in homes will continue to get worse.

We know that the government is working towards advancing with the Construction Code and the Urban Planning Platform (which will standardise the platforms of the 308 municipalities), as well as moving forward with the reform of urban leasing and the systematic inclusion of artificial intelligence in licensing processes.

This is excellent news which, if they materialise, could, if taken together with everything achieved to date, mean the structural change that the country needs.

2026 needs to be the year of action. The sector is ready. Portugal can’t wait any longer.

20 anos SABRAB

20 Years of SABRAB

Arquitectura que perdura no tempo

Architecture that endures

Celebrar duas décadas de actividade é, para a SABRAB, assinalar um percurso de crescimento sustentado e de afirmação de uma arquitectura profundamente ligada ao território.

Celebrating two decades in business for SABRAB is mile-stoning a journey of sustained growth and making a statement with architecture deeply linked to the region in which it is placed.

Fundada com o objectivo de integrar arquitectura e engenharia num único processo de trabalho, a empresa procurou desde o início desenvolver uma arquitectura intemporal, enraizada no lugar e nas pessoas. Como refere Miguel Barbas, fundador da SABRAB, “o objectivo era simples: criar uma empresa que prestasse um serviço integrado de arquitectura e engenharia”.

Ao longo dos últimos 20 anos, a SABRAB construiu um percurso marcado pela diversidade de projectos e escalas de intervenção, que vai da reabilitação patrimonial à habitação contemporânea. Entre os projectos mais emblemáticos destacam-se a reabilitação do Elevador de Santa Justa, em Lisboa, o Forte da Graça e o Museu de Arqueologia e Etnografia de Elvas, intervenções que traduzem a responsabilidade de trabalhar sobre património de elevado valor histórico e cultural, onde a intervenção arquitectónica exige rigor, sensibilidade e continuidade.

Um dos capítulos mais determinantes desta trajectória foi a aposta na Comporta. A SABRAB foi uma das primeiras estruturas a reconhecer o potencial deste território, desenvolvendo uma linguagem arquitectónica marcada pela relacção directa com a paisagem, com as dunas e com os pinhais. A primeira casa concluída na aldeia da Comporta data de 2009 e, desde então, foram desenvolvidos mais de cinquenta projectos distribuídos entre Tróia, Comporta, Carvalhal e Melides. “A Comporta representou um marco fundamental”, sublinha Miguel Barbas, des-

tacando o papel transformador deste território no percurso da empresa.

Este trabalho consolidou uma abordagem muito própria, hoje associada à identidade da SABRAB, e que contribuiu para afirmar a presença do atelier numa das zonas mais dinâmicas do país do ponto de vista arquitectónico e paisagístico.

Paralelamente, a SABRAB reforçou a sua presença na linha de Cascais e Estoril, com projectos de moradias na Quinta da Marinha e edifícios multifamiliares no Estoril. Estes projectos evidenciam a capacidade da empresa para responder a contextos urbanos e residenciais de elevada exigência, conciliando sofisticação, rigor construtivo e integração no tecido envolvente.

Miguel Barbas não deixa esquecer que, apesar do crescimento e da diversidade de projectos, o ADN da empresa continua a assentar em três princípios fundamentais: respeito pelo lugar, intemporalidade e autenticidade.

“Acreditamos que a arquitectura deve integrar-se na paisagem e não competir com ela”, refere. Cada projecto nasce de uma leitura cuidada do território, da luz, da topografia e da cultura local, procurando estabelecer uma relacção directa com o contexto.

A utilização de materiais naturais e duradouros, como a pedra, a madeira, a cal, a argila ou a cortiça, reforça essa intenção de criar edifícios capazes de envelhecer com dignidade e manter a sua relevância ao longo do tempo.

Inspirada pela arquitectura mediterrânica e

pela arquitectura vernacular portuguesa, em particular pela tradição construtiva do Alentejo, a SABRAB desenvolve uma linguagem assente na simplicidade formal e na relação entre interior e exterior, onde a luz natural desempenha um papel central na definição dos espaços.

Olhando para o futuro, a empresa pretende reforçar a sua presença internacional e aprofundar o compromisso com a sustentabilidade, através de soluções cada vez mais eficientes e integradas na natureza. Vinte anos depois da sua fundação, a ambição mantém-se inalterada: criar arquitectura que perdure no tempo, respeite os lugares onde se insere e melhore a experiência de quem a habita.

Founded with the aim of integrating architecture and engineering in a unique working process, the company has from the start sought to develop a timeless architecture, rooted in both place and people.

As Miguel Barbas, founder of SABRAB confirms, “the goal was simple: create a company that would provide an integrated architecture and engineering service.”

Throughout the past 20 years, SABRAB has built a company standing out for the diversity and scale of its projects that range from her-

itage restoration and refurbishment to contemporary housing.

From among the more iconic projects, the refurbishment of the Santa Justa Elevator in Lisbon, the Fort of Graça and the Elvas Archaeology and Ethnographic Museum all stand out; projects that reflect the responsibility of working on heritage buildings which have a high cultural and historic value, demanding accuracy, sensitivity, and continuity.

One of the studio’s more decisive chapters in its history was its involvement in Comporta. SABRAB was one of the first architects to recognise the potential of this region, developing an architectural language marked by a direct relationship with the landscape, with the sand dunes and pine woods.

The first house completed in the village of Comporta dates from 2009, and since then more than 50 projects have been developed, spread out between Tróia, Comporta, Carvalhal and Melides.

“Comporta represented a fundamental milestone,” stresses Miguel Barbas, highlighting the transformational role of this region on the company’s development.

This work consolidated a very singular approach which today is associated with the

A arquitectura deve integrar-se na paisagem e não competir com ela. Architecture should be integrated into the landscape and not compete with it.”

identity of SABRAB, and which contributed to affirm the studio’s presence in one of the most dynamic areas of the country from an architectural and landscaping point of view.

At the same time, SABRAB has reinforced its presence along the Cascais and Estoril line with town house residential projects at Quinta da Marinha and multi-family buildings in Estoril.

local culture, seeking to establish a direct relationship with the context.

The use of natural and durable materials such as stone, wood, limestone, clay, and cork enhances this intention to create buildings that can age with dignity and retain their relevance over time.

Mais do que criar edifícios, procuramos desenvolver uma arquitectura intemporal, profundamente ligada ao lugar e às pessoas.

More than creating buildings, we seek to develop a timeless architecture that is deeply rooted to the place and people.”

These projects show the company’s capacity to respond to highly demanding urban and residential contexts, bridging sophistication, building precision and integration within the surroundings.

Miguel Barbas stresses that despite the growth and diversity of projects, the company’s DNA continues to be based on three core principles: respect for the location, timelessness, and authenticity.

“We believe that architecture should be integrated into the landscape and not compete with it,” he mentions.

Each project arises from a careful study of the land around it; the light, the topography, and

Inspired by Mediterranean and Portuguese vernacular architecture, in particular the traditional building methods of the Alentejo, SABRAB has developed a language rooted in formal simplicity and the relationship between the inside and outdoors, where natural light fulfils a leading role in defining the spaces.

Looking to the future, the company intends to bolster its international presence and deepen its commitment to sustainability through solutions that are increasingly more efficient and integrated in nature.

Twenty years after its founding, the ambition remains the same: to create architecture that endures through time, respecting the places in which it has been placed, and improving the experience of those who live within.

Caos na mobilidade no

A descoordenação de políticas intermunicipais está a provocar o caos, sobretudo em termos de acessibilidades.

Uncoordinated policies between councils are causing chaos, particularly in terms of accessibility.

Porto, Vila Nova de Gaia, Matosinhos e Maia apresentam, nos últimos dois a três anos, um crescimento exponencial na construção imobiliária, em especial na promoção residencial.

Contudo, a falta de planeamento entre os diferentes concelhos que integram a Área

Metropolitana do Porto (AMP), sobretudo em termos de redes de transportes, faz com que o dia-a-dia dos seus habitantes se tenha tornado caótico, sobretudo para quem diariamente precisa de atravessar um concelho ou vários concelhos para trabalhar ou levar os filhos à escola.

Mais grave é o facto de esta situação tender a agravar-se ainda mais, sobretudo no Porto e em Gaia, tendo em conta que os dois concelhos bateram recordes, em 2024 e 2025, no registo de mais pedidos para o licenciamento de novas habitações, superando mesmo os concelhos da Grande Lisboa.

“A ausência de planeamento intermunicipal é uma falha grave”, considera José Rio Fernandes, geógrafo e professor, que nos últimos anos tem alertado para as consequências actuais do desordenamento urbano e para o seu agravamento no futuro.

E mais grave é o facto de, apesar de reconhecerem a situação, os diversos concelhos continuarem a não se articular para estudar as soluções em conjunto.

Na opinião de Rio Fernandes, as políticas continuam a ser “pensadas à escala dos municípios, que não resolvem nada (ou muito pouco) e por vezes têm objectivos contraditórios”.

No caso da habitação, verifica-se, na sua opinião, que uns concelhos “constroem muito e outros preferem ver os preços encarecer; uns enfrentam os espaços devolutos e outros não; uns têm taxas de construção elevadas e outros não; e assim sucessivamente”. De referir que, no caso do Porto, a actuação do actual presidente da autarquia, Pedro Duarte, é a de colocar um travão na “densificação enorme de novas construções”, avançando para a “moderação do ímpeto” de construção de novas casas e de edifícios em altura, apostando prioritariamente na reabilitação e no ordenamento do edificado existente. Os projectos com edifícios em altura previstos para a nova Avenida Nuno Álvares, próximo da Foz, e no interior da freguesia de Aldoar estão a ser revistos, bem como as cérceas (altura) de outros empreendimentos tipo moradia, localizados na Avenida da Boavista e na Foz, depois da polémica em torno da construção do edifício Emporium Park, contestado por grupos de cidadãos.

Já em Vila Nova de Gaia, um concelho que em certas zonas apresenta já uma densidade de construção muito elevada, está prevista a construção de um número significativo de novos projectos — sobretudo próximos das novas linhas do Metro —, sendo que a maioria aposta na construção em altura.

Estratégias desconcertadas

“Hoje a dinâmica das pessoas é verdadeiramente metropolitana”, destaca Gustavo Soares, director executivo da consultora

Engel & Völkers. Isto porque muitas famílias repartem as suas vidas diárias por diferentes concelhos, nas diferentes vertentes da sua vida, ao nível da residência, local de trabalho e escolas. Contudo, “ao nível da política de transporte e habitação, a gestão da AMP esbarra muitas vezes nas fronteiras dos seus 17 concelhos”, considera.

Na opinião de Gustavo Soares, um exemplo claro desta estratégia desconcertada, ao nível dos transportes, foi a medida aprovada recentemente pela autarquia do Porto de tornar gratuitos os transportes para os residentes da cidade — uma medida claramente positiva, mas que não teve adesão noutros concelhos vizinhos —, o que faz com que não exista um impacto pleno nas populações que cruzam diariamente os concelhos através das diversas redes de transportes existentes.

Rui Loza, arquitecto que teve um papel importante no projecto de reabilitação do Centro Histórico do Porto, considera que será crucial uma estratégia territorial que favoreça a localização de investimentos em habitação de grande escala na proximidade das estações de comboio e de metro.

“Essa aposta implica a flexibilização das cérceas (em sede de PDM), de modo que as cidades aproveitem a mobilidade colectiva, não só por razões ambientais, mas também por razões económicas das famílias, das cidades e do país”, frisa.

Importa, por isso — na sua opinião —, que em

torno de cada estação seja eleito um território onde a vida possa concentrar o máximo de actividades, reduzindo os percursos pendulares diários (casa-trabalho e casa-estudo).

Porto, Vila Nova de Gaia, Matosinhos and Maia have seen exponential growth in real estate construction over the past two to three years, especially in residential development.

However, the lack of planning between the different municipalities that make up the Porto Metropolitan Area (AMP), especially in terms of transport networks, has made the daily lives of its inhabitants chaotic, particularly for those who need to cross one or more municipalities daily to work or take their children to school.

More serious is the fact that this situation tends to get even worse, especially in Porto and Gaia, given that the two municipalities broke records in 2024 and 2025 for the number of applications for new housing planning permission licences, even surpassing the municipalities of Greater Lisbon.

“The absence of joined-up planning between councils is a serious headache,” says José Rio Fernandes, geographer, and professor, who in recent years has been warning about the current consequences of urban disorder and its potential to get worse in the future. Even more serious is the fact that, despite recognising the situation, the various municipal councils continue to fail to coordinate to

A ausência de planeamento intermunicipal é uma falha grave.

The absence of planning coordination between councils is a serious failing.”

study solutions together.

In Rio Fernandes’ opinion, policies continue to be “thought out at the municipal level, which solves nothing (or very little) and that sometimes the goals are contradictory.” In the case of housing, he believes that some municipalities “build a lot and others prefer to see prices rise; some address vacant spaces and others do not; some have high construction rates and others do not, etc.”

It should be noted that in the case of Porto, the current mayor, Pedro Duarte, is trying to put a brakes on the “enormous amount of densely-packed new building projects,” moving towards “moderating the pace” of new house construction and high-rise buildings, prioritising the renovation and planning of existing buildings.High-rise building projects planned for the new Avenida Nuno Álvares, near Foz, and within the parish of Aldoar are being revised, as well as the height of other residential developments located on Avenida da Boavista and in Foz, following the controversy surrounding the construction of the Emporium Park building, which citizen groups opposed.

In Vila Nova de Gaia, a municipality that already has a very high building density in certain areas, a considerable number of new projects are planned — especially near the new Metro lines — with most focusing on

firm Engel & Völkers. This is because many families divide the different aspects of their daily lives across different municipalities in terms of residence, workplace, and schools. However, “at the level of transport and housing policy, the management of the AMP often runs up against the boundaries of its 17 municipalities,” he thinks.

In Gustavo Soares’ opinion, a clear example of this disjointed strategy at the transport level, was the measure recently approved by the Porto municipality to make transport free for city residents — a clearly positive measure, but one that was not adopted in other neighbouring municipalities — which means that it doesn’t have the full impact on people who cross municipalities daily through the various existing transport networks.

Rui Loza, an architect who played an important role in the renovation project for Porto’s historic centre, believes that a territorial strategy that favours the location of largescale housing investments near train and metro stations will be crucial.

“This approach implies the flexibility of building heights (in the context of the Municipal Master Plan), so that cities can take advantage of collective mobility, not only for environmental reasons, but also for economic reasons for families, cities and the

Roberto Varandas

Unido United Kingdom

Do Espaço para a Terra – O Fim da Gravidade Zero

From Space to Earth: The End of Zero Gravity

Nos últimos tempos, os mercados de capitais têm estado dominados pelo tema aeroespacial. Decidi pegar nessa mesma metáfora e aplicá-la ao imobiliário. Para quem, como eu, construiu uma carreira de 25 anos nos investimentos imobiliários, este percurso assemelhou-se a uma lenta e progressiva viagem ao espaço. Mas aqui, em vez de ausência de massa, vivia-se num mundo de gravidade zero das taxas de juro, por vezes, até negativas. Este declínio estrutural do custo de capital permitiu a dilatação de prazos e os excessos da alavancagem ao mesmo tempo que os activos não paravam de valorizar.

A viagem espacial terminou em 2022. A inflação persistente - gerada pelas políticas fiscais e monetárias expansionistas - forçou os bancos centrais a puxar o travão de mão. O imobiliário deixou de ser uma classe de ativos que só se movia numa única direcção. De um dia para o outro, a engenharia financeira perdeu o protagonismo para o que realmente importa: a gestão rigorosa de cash-flows e a eficiência operacional.

O Caso Vonovia

A mudança é visível no sector residencial alemão, historicamente o porto seguro do capital institucional. A Vonovia é o caso paradigmático: focada na renda média e privatizada via private equity pela Terra Firma, a empresa passou de um modelo de venda a inquilinos para uma estratégia pura de buy-to-rent. O modelo de negócio inicial da Terra Firma parecia simples: adquirir grandes portfólios de apartamentos, racionalizar as estruturas e, posteriormente, vender as unidades aos próprios inquilinos, aproveitando o baixo

preço por metro quadrado pago na aquisição. Assisti e estive envolvido em várias transações similares na época, embora de menor escala.

No entanto, essa estratégia inicial chocou de frente com dois factores: a forte cultura de arrendamento dos alemães (que preferem arrendar a comprar) e a crise financeira global de 2008, que secou o crédito a potenciais compradores. Anos mais tarde, a empresa corrigiu a rota e focou-se numa estratégia pura de buy-to-rent (comprar para arrendar).

O custo de mover um planeta

Após o IPO em 2013, a Vonovia cresceu agressivamente com dívida barata. Contudo, em 2022, o cenário inverteu-se. Com cupões obrigacionistas a disparar 400 pontos base, o grupo foi forçado a vender activos e focar-se na desalavancagem. A Vonovia serve agora de aviso: na economia real, a gravidade dos juros acaba sempre por ditar as regras. O mercado já não perdoa a alavancagem cega. Numa altura em que os rumores no mercado apontam para dificuldades crescentes em colocar volumes tão elevados de dívida denominada em Euros, a Vonovia serve de aviso ao mercado: na economia da Terra, a gravidade dos juros acaba sempre por mandar.

Brasil: onde a gravidade sempre foi extrema

Enquanto o Ocidente se adapta, o Brasil sempre viveu sob gravidade extrema. Com a taxa Selic hoje nos 14,25%, os investidores locais enfrentam desafios brutais: o financiamento de casas compradas em plan -

ta em 2022 disparou mais de 10% acima do previsto no momento da entrega das chaves em 2025.

Este movimento pendular define o ciclo do imobiliário no Brasil. Já anteriormente, após o período de 2008 e anos seguintes, marcado por taxas de juro em queda e forte expansão, o país mergulhou numa profunda crise política e económica em 2016, que culminou com a subida das taxas para os dois dígitos.

Historicamente, o mercado brasileiro lidou com o risco do “distrato” — o direito de o comprador anular a compra antes da entrega. Na crise de 2016, a vaga de devoluções dizimou várias incorporadoras. Hoje, o mercado reajustou-se focando em dois extremos: o segmento de luxo (menos dependente de crédito) e o programa subsidiado “Minha Casa, Minha Vida”, esvaziando a oferta para a classe média. Recentemente reuni-me com uma conhecida incorporadora que me confidenciou que é precisamente a estratégia que estão a seguir.

A sobrevivência passou pela evolução financeira, com joint-ventures com fundos imobiliários (FIIs) para desalavancar balanços corporativos, num contexto de juros reais acima dos 5%.

O regresso dos operadores

A lição brasileira é universal: num mundo sem juros zero, o sucesso depende da competência dos operadores. Eficiência rigorosa, redução de custos e velocidade de execução são as novas métricas. A gravidade regressou, e o mercado volta a caminhar com os pés assentes na Terra.

Recent capital markets have been dominated by the aerospace theme, a metaphor I have chosen to apply to real estate. For someone like myself, with a 25-year career in real estate investment, this trajectory has resembled a slow, progressive journey into space. However, instead of weightlessness, we lived in a zero-gravity environment of interest rates, which were, at times, negative. This structural decline in the cost of capital allowed for the extension of maturities and excessive leverage, all while asset values continued to climb.

The space voyage ended in 2022. Persistent inflation—fuelled by expansionary fiscal and monetary policies—forced central

banks to pull the handbrake. Real estate is no longer an asset class that moves in only one direction. Overnight, financial engineering lost its prominence to what truly matters: rigorous cash-flow management and operational efficiency.

The Vonovia case: the fortress that felt gravity

This change is evident in the German residential sector, historically a safe haven for institutional capital. Vonovia is the paradigmatic case: focused on mid-market rentals and privatised via private equity by Terra Firma, the company shifted from a sell-totenant model to a pure buy-to-rent strategy. Terra Firma’s initial business model seemed straightforward: acquire large apartment portfolios, rationalise structures, and subsequently sell the units to the tenants themselves, capitalising on the low price per square metre paid at acquisition. I witnessed and was involved in several similar transactions at the time, albeit on a smaller scale.

However, this initial strategy collided with two factors: the strong German renting culture (where tenants prefer to rent rather than buy) and the 2008 global financial crisis, which dried up credit for potential buyers. Years later, the company corrected its course and focused on a pure buy-to-rent strategy.

The cost of moving a planet

Following its 2013 IPO, Vonovia grew aggressively using cheap debt. However, in 2022, the scenario inverted. With bond coupons soaring by 400 basis points, the group was forced to sell assets and focus on deleveraging. Vonovia now serves as a warning: in the real economy, the gravity of interest rates always dictates the rules. The market no longer forgives blind leverage. At a time when market rumours point to growing difficulties in placing such high volumes of Euro-denominated debt, Vonovia warns the market: in the Earth’s economy, the gravity of interest rates always commands.

Brazil: the planet of extreme gravity

While the West adapts, Brazil has always lived under extreme gravity. With the Selic rate currently at 14.25%, local investors

face brutal challenges: financing for offplan properties purchased in 2022 soared more than 10% above projections by the time keys were handed over in 2025. This pendulum movement defines the real estate cycle in Brazil. Previously, after the period following 2008—marked by falling interest rates and strong expansion—the country plunged into a deep political and economic crisis in 2016, which culminated in the same rise in interest rates to double digits.

Historically, the Brazilian market has dealt with the risk of ‘distrato’—the buyer’s right to cancel a purchase before delivery. In the 2016 crisis, the wave of cancellations decimated several developers. Today, the market has readjusted, focusing on two extremes: the luxury segment (less dependent on credit) and the subsidised “Minha Casa, Minha Vida” programme, emptying the supply for the middle class. I recently met with a well-known developer who confided that this is precisely the strategy they are following.

Survival has depended on financial evolution, with joint ventures with real estate investment funds (FIIs) used to deleverage corporate balance sheets, in a context of real interest rates above 5%.

The return of the operators

The Brazilian lesson is universal: in a world without zero interest rates, success depends on the competence of the operators. Rigorous efficiency, cost reduction, and execution speed are the new metrics. Gravity has returned, and the market is once again walking with its feet firmly planted on the Earth.

Já somos muitos mais

There are more of us now

Finalmente o INE - Instituto Nacional de Estatística actualizou os números referentes à população residente e à imigração: atingimos o recorde de 11.424.031 habitantes.

Já somos muitos mais, graças aos 800 mil residentes estrangeiros. São estes 14% da população total de Portugal - que vêm do Brasil, Angola, Índia, Cabo Verde, Nepal, São Tomé e Príncipe, Bangladeche, Paquistão - que permitem dinamizar sectores como a construção, o turismo e a agricultura. Os mesmos que contribuíram, nos últimos 10 anos, com 16,3 mil milhões de euros para a Segurança Social. E ainda os mesmos que estão a reforçar a taxa de natalidade e a travar o envelhecimento do nosso país.

Perante esta estatística, confesso que não compreendo as palavras do ministro da Presidência, António Leitão Amaro, quando disse que “a imigração hoje está controlada”. Sim, é preciso controlo sr. Ministro, mas lembre-se que uma política demasiado apertada provoca o êxodo da população, da mão-de-obra e do dinheiro. E, depois, onde vai buscar orçamento para o Estado?

Finally, the INE (National Institute of Statistics) has updated its figures regarding the resident population and immigration: we’ve reached a record 11,424,031 inhabitants. There are more of us now, thanks to the 800,000 overseas residents. It is these 14% of the total population of Portugal - who come from Brazil, Angola, India, Cape Verde, Nepal, São Tomé and Príncipe, Bangladesh, and Pakistan - which have provided much needed labour in sectors like construction, tourism, and agriculture. The same immigrants who over the past 10 years have contributed 16.3 thousand million euros to Social Security. And also, the same who are reinforcing the birth rate and stemming the ageing of our country.

Looking at these statistics, I admit to not understanding the words from the Minister of the Presidency, António Leitão Amaro when he says that “today immigration is under control.”

Yes, control is needed Mr. Minister but remember that a policy that is too tight causes an exodus of the population, labour, and money. And then where will we find the money for the State Budget?

Construir as cidades do futuro é uma arte.

ao seu lado faz toda a diferença

VICTORIA - Seguros, S.A. (NIPC 506 333 027) e VICTORIA - Seguros de Vida, S.A. (NIPC 502 821 060) En�dades legalmente autorizadas para a exploração de seguros dos Ramos «Não Vida» e «Vida» em Portugal, registadas junto da Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões de Portugal, sob os códigos 1160 e 1096, respe�vamente. Capital Social EUR 34.850.000 e EUR 8.500.000, respe�vamente. Av. da Liberdade, 200 - 1250 -147 Lisboa - Portugal Telf. 21 313 41 00 (Custo de uma chamada para a