Giuliana Costa, Tommaso Frangioni - Si affitta a fuorisede

INDICE

Alice Paola Pomè, Marzia Morena 6 10 22 34

PREFAZIONE. “ABITARE” IN UNA “CITTÀ UNIVERSITARIA”

Michelangelo Savino

1. GLI STUDENTI NEL MERCATO DELL’AFFITTO PRIVATO: RICERCA E INTERVENTO SU UN TEMA NEGLETTO

Giuliana Costa

2. POLITICHE PER L’ABITARE STUDENTESCO: STATI, REGIONI, CITTÀ Tommaso Frangioni

3. GLI STUDENTI FUORISEDE NELLO SPAZIO

URBANO: DEFINIZIONI, SCELTE RESIDENZIALI E PATTERN DI MOBILITÀ A MILANO

Fabio Manfredini, Viviana Giavarini

4. GLI STUDENTI NEL MERCATO ABITATIVO MILANESE: UNO SGUARDO DI INSIEME

Andrea Parma

5. CARRIERE E STORIE ABITATIVE NEL MERCATO PRIVATO TRA INCIAMPI, CADUTE E STRATEGIE DI “SOPRAVVIVENZA”

Giuliana Costa

6. STUDENT HOUSING E ATTORI DEL MERCATO DEL REAL ESTATE

7. IL CIELO IN UNA STANZA. VERSO LA ROOMIFICATION DEL MERCATO PRIVATO

Giuliana Costa

8. CONTRATTI DI LOCAZIONE A CANONE CONCORDATO E CONTRATTI PER STUDENTI

Carmelo Benenti

9. CO-PROGETTARE L’ABITARE STUDENTESCO. POTENZIALITÀ E CONTRADDIZIONI

Nicole Sacchetti, Daniela Sangiorgi

10. UNO SGUARDO AGLI ALTROVE. STUDENTI E CITTÀ A TORINO E BOLOGNA

Erica Mangione, Alessandro Bozzetti

11. RELAZIONI E INTERCONNESSIONI. UNA MAPPA CONCETTUALE DEI PROBLEMI DELL’ABITARE STUDENTESCO

Tommaso Frangioni, Nicole Sacchetti

12. CONCLUSIONE. ALCUNE PISTE PER POLITICHE “VIVE” E INCLUSIVE Tommaso Frangioni

“ABITARE” IN UNA “CITTÀ UNIVERSITARIA”

Michelangelo Savino Università di Padova, DICEA

Nel momento in cui l’emergenza abitativa degli studenti delle università italiane ha conquistato l’attenzione pubblica, ed è riuscita anche ad assicurare alla questione debite risorse economiche, sono apparsi evidenti due aspetti della nuova emergenza, al di là dei limiti dell’impegno pubblico per il diritto allo studio: da un lato, la vetustà di tutti i criteri con i quali si è fino a oggi proceduto alla programmazione degli interventi e l’assoluta inadeguatezza delle soluzioni fino a quel momento utilizzate per affrontare un tema di accoglienza studentesca; dall’altro la sorprendente rivelazione di quanto poco si conoscesse del problema, e soprattutto come sotto la questione dell’alloggio si celino ben altri aspetti di complessità. Nell’economia di queste pagine, potremo accennare solo ad alcune di queste tematiche che invece il presente volume affronterà con maggior dettaglio, anche alla luce delle specifiche ricerche che sono state condotte.

Incominciamo con il fare presente come dalle ricerche qui presentate (e dalle proteste degli studenti) sia emerso il profondo cambiamento che ha interessato la categoria/tipologia dello “studente/studentessa universitario/a”, non solo dal punto di vista del significato che il termine assume rispetto a chi si iscrive all’università, ma soprattutto dal punto di vista delle pratiche, abitudini, esigenze che questa fascia di popolazione manifesta, in tutta l’ampiezza dei problemi che questo particolare periodo di crescita e di formazione dei giovani comporta. È un tema questo che sottende – come si vedrà nelle pagine che seguono – a molte delle questioni trattate.

Non diversamente bisognerà tenere conto del grande cambiamento che ha investito l’università nel suo complesso, che sia nel campo della ricerca, della didattica o del public engagement: una trasformazione profonda che ha implicato anche azioni e strategie del tutto diverse rispetto al passato, sia sul

fronte interno (nei confronti della stessa organizzazione, degli studenti) sia verso il “mondo esterno”, nelle relazioni con il territorio e con la compagine delle istituzioni e degli altri attori della scena locale e non solo.

Proprio in riferimento alla posizione assunta dall’università nelle sue relazioni con l’esterno del suo tradizionale campo di azione, più volte, nelle mie riflessioni sulle relazioni tra città e università, mi sono soffermato sulle differenze tra “città con università” e “città universitaria”. L’uso delle due locuzioni non vuole essere un calembour, quanto il tentativo di evidenziare alcuni aspetti che possono risultare dirimenti, allorquando si affrontino questioni relative agli studenti universitari, alla loro condizione abitativa, e di conseguenza, alle garanzie da assicurare del diritto allo studio: quest’ultimo un sillogismo la cui portata apparirà ben presto evidente nella preziosa raccolta di riflessioni che segue, curata da Giuliana Costa e Tommaso Frangioni, dopo un’operosa e interessante ricerca.

Nella differenza (non banale) tra una definizione e l’altra, infatti, risiede anche l’essenza di alcune questioni che si stanno rivelando di particolare rilievo in questi anni di discussioni, investimenti e interventi per migliorare l’offerta di alloggi per la popolazione studentesca dopo le prime “tendate” studentesche seguite all’ondata pandemica. In breve, una “città con università” è definizione che calza per il maggior numero delle realtà italiane (e non solo) in cui un’università – per quanto di antiche glorie, tradizione e storia – si sviluppi all’interno di una città in spazi chiusi e circoscritti (“recinti”), separati e privi di qualsiasi relazione o forma di integrazione con lo spazio urbano circostante… e non ci si lasci ingannare dalla ricorrente denominazione di “campus diffuso” con cui si tende spesso a rappresentare l’organizzazione spaziale delle università italiane, che va piuttosto intesa come una dispersione di sedi e attrezzature nel tessuto urbano (priva di qualsiasi logica localizzativa e funzionale, perché dettata più spesso da opportunità immobiliari) senza che questa produca un sistema integrato, coerente e soprattutto efficiente nel suo funzionamento. Le nostre città accolgono università sempre più articolate (ancor di più dopo la proliferazione di sedi e di nuove istituzioni degli ultimi anni) per ambiti comunque circoscritti e ben serrati al loro interno: una caratteristica che sembra distinguere anche altri servizi “universitari” che non avrebbero ragione alcuna di essere distinti e separati dal resto del tessuto urbano. Al contrario una “città universitaria” dovrebbe essere costituita da ambiti che per quanto funzionalmente distinti si relazionano, gli uni con gli altri: un sistema urbano in cui le strutture universitarie sviluppano forme di connessione fisica con il contesto urbano, incrementano la dotazione di servizi e attrezzature per le popolazioni urbane, costituiscono polarità urbane aperte e fruibili.

Ma le differenze tra “città con università” e “città universitaria” vanno colte soprattutto sulla dimensione politico-istituzionale, più che spaziale.

1. GLI STUDENTI

NEL

MERCATO

DELL’AFFITTO PRIVATO: RICERCA E INTERVENTO

SU UN TEMA NEGLETTO

APolitecnico di Milano, DAStU

partire dagli studi seminali di Chatterton (2010) inerenti al nesso tra politiche neoliberali, trasformazioni territoriali e ruolo delle università nello sviluppo urbano, le questioni dell’abitare nelle città universitarie hanno assunto un ruolo importante nella ricerca accademica. Negli ultimi anni hanno iniziato a guadagnare crescente centralità anche in Italia (Antonietti e Botton 2022; Carbone e Messina 2022; Cenere et al. 2023; Costarelli e Mugnano 2024; Frangioni e Costa 2025) per quanto ancora con una relativa scarsità di informazioni rispetto alla presenza degli studenti nel mercato privato degli affitti. Infatti, per quanto riguarda l’«alloggio degli studenti, colpisce la perdurante assenza di informazioni, dati e valutazioni al riguardo. Tra disattenzione al problema e opacità dell’offerta, non è nota l’entità del patrimonio immobiliare utilizzato per locazioni temporanee a studenti, tantomeno la popolazione complessiva degli studenti affittuari» (Annese e Savino 2025, p. 87). Più in generale mancano lavori sul versante dell’offerta e sui fenomeni che caratterizzano il mercato privato dell’affitto, anche in contesti nei quali le soluzioni abitative in studentato sono molto residuali, come nella maggior parte delle città italiane. A studiare come i mercati locali dell’affitto si modifichino in presenza di un alto numero di studenti sono per ora soprattutto le grandi società di ricerca nel campo del real estate, come mostrano i rapporti prodotti da Scenari immobiliari o Immobiliare.it, che però hanno innanzitutto l’obiettivo di indirizzare gli investimenti dei soggetti privati. Sul fronte della domanda sono relativamente scarse – anche a livello internazionale – ricerche empiriche tese a comprendere il punto di vista e la dimensione esperienziale degli studenti nel mercato dell’affitto nonché alle difficoltà ivi incontrate salvo alcune eccezioni (Hochstenbach e Boterman 2015; Reynolds 2022; Sotomayor et al. 2022; Kallin 2024). Alcuni autori hanno

centrato il loro focus sui processi di home making, indagando come gli studenti “fanno casa” (Holton e Riley 2016; Boccagni e Yapo 2022), senza però riuscire ad agganciare sempre gli aspetti di contesto. In Italia è inoltre, ancora carente la riflessione rispetto a come e in che misura i costi dell’alloggio e le difficoltà incontrate nel mercato dell’affitto privato possano condizionare la qualità di vita degli studenti, soprattutto quelli con meno risorse economiche e culturali (Frangioni e Costa 2024). È necessario, tra l’altro, ricordare a tal proposito come “gli studenti” non costituiscano un gruppo sociale omogeneo (Frangioni e Costa 2025) nonostante se ne dia molto spesso questa rappresentazione, specie nei media. Non lo è per differenze socioeconomiche e culturali delle famiglie di origine e dunque per il loro habitus, ma anche per la complessità e articolazione delle traiettorie dei corsi di vita soggettivi. Il che fa emergere una composizione sociale ben più articolata di quanto la retorica comune lasci intendere. Infatti, anche il loro percorso abitativo differisce molto in base a queste caratteristiche, il che rende difficile – ma allo stesso tempo stimolante – comprenderne le caratteristiche proprio in base alle condizioni di partenza.

Ma in che modo la condizione di studente universitario fuorisede dà vita a modelli abitativi specifici? Come si interfacciano le nuove generazioni con il mercato abitativo delle città universitarie? Che interazioni si danno fra diritto all’abitare e diritto allo studio? Che cosa sta succedendo nel mercato dell’affitto intercettato dagli studenti universitari a Milano? In questo libro si intende rispondere a queste domande a partire dai risultati del progetto di ricerca StudMIHome - Students Living in Milan1, realizzato da un gruppo di lavoro interdisciplinare del Politecnico di Milano, che coinvolge i dipartimenti di Architettura e Studi Urbani, Design e Architettura, ingegneria delle costruzioni e ambiente costruito.

Le problematiche legate all’abitare studentesco sono salite agli onori della cronaca nazionale nel 2023, quando la protesta delle “Tende in piazza” ha visibilizzato le difficili condizioni abitative degli studenti universitari nella città di Milano prima, e di molte altre città italiane poi. Essa si inserisce in un più ampio quadro internazionale di attenzione al tema, con molte città europee che hanno visto mobilitazioni analoghe negli ultimi anni. Nonostante l’attenzione data alla protesta nei suoi primi giorni, il tema è in seguito praticamente scomparso dall’agenda dei media, senza tuttavia uscire da quella di policy-maker e ricercatori, né, naturalmente, dalle preoccupazioni quotidiane degli studenti fuorisede o dei loro familiari. Le problematiche abitative per chi studia in città – e più in generale per i giovani – erano evidenti già da anni, soprattutto per quello che riguarda il costo di appartamenti e stanze, ma nel contesto italiano non erano temi ancora presenti in maniera diffusa nel dibattito scientifico. La protesta è stata anche un’occasione per collegare problematiche e gruppi con bisogni abitativi inevasi, come ben chiariscono

2.

POLITICHE PER L’ABITARE STUDENTESCO: STATI, REGIONI, CITTÀ

Politecnico di Milano, DAStU

La possibilità di accedere all’istruzione terziaria rappresenta un diritto fondamentale, garantito in Italia a partire dagli articoli 33 e 34 della Costituzione. Nel corso degli ultimi venti anni, l’enfasi sulla necessità di costruire strategie di rafforzamento dell’istruzione terziaria è al centro delle politiche comunitarie e internazionali, anche alla luce delle trasformazioni del sistema economico e sociale verso il cosiddetto “paradigma dell’economia della conoscenza” (Powell e Snellman 2004), tradotto e articolato nel modello sociale europeo del social investment (Garritzmann et al. 2022). Prima di addentrarci nelle questioni toccate più da vicino nel corso della ricerca – dall’ecosistema dei servizi universitari alle pratiche nel mercato abitativo – ci sembra utile offrire una prima ricognizione delle politiche dirette alla popolazione studentesca, indagando da un lato il sistema del diritto allo studio universitario e dall’altro le specifiche politiche abitative che possono sostenere gli studenti fuorisede. Per quanto il volume si incentri sulla relazione fra traiettorie universitarie e abitative, è infatti utile ricordare qualche elemento legato al più ampio sistema del diritto allo studio, anche per sottolineare l’importanza che questo ha nel ridurre le disuguaglianze di accesso all’istruzione terziaria (Barone e Ruggera 2015). Il titolo del capitolo traccia una direttrice di metodo: per quanto la nostra ricerca si concentri sul contesto milanese, ci pare utile offrire qualche cenno di inquadramento più ampio, che guardi sia al contesto nazionale sia ad altri casi europei, per sottolineare la dinamica trans-scalare dei soggetti che possono intervenire nella regolazione dell’accesso all’istruzione. La comparazione non è sistematica: piuttosto mira a offrire una linea di fuga allo sguardo, aiutando a mettere in prospettiva il contesto cittadino rispetto a una molteplicità di modelli e sistemi di regolazione presenti in Italia e altrove. In una certa misura, questo aiuta a

denaturalizzare la riflessione sull’organizzazione del sostegno all’istruzione terziaria, riconoscendo che le molteplici modalità di regolare il diritto allo studio sono sia radicate nei loro contesti istituzionali di riferimento, sia passibili di cambiamento.

Il diritto allo studio e le politiche dell’università in Italia

In questo contesto, mi interessa sottolineare soprattutto l’interazione fra diritto allo studio e diritto all’abitare, un aspetto finora poco riconosciuto anche dalle stesse politiche pubbliche. La possibilità di accedere a un alloggio dignitoso (di qualità, stabile, abbordabile, integrato con i legami sociali che sono significativi per l’abitante) è parte dell’infrastruttura fondamentale della cittadinanza e, come vedremo nei prossimi capitoli, rotture e inciampi nella traiettoria abitativa possono avere conseguenze molto rilevanti sulla salute e la condizione socioeconomica delle persone.

L’articolazione del diritto allo studio universitario nel contesto italiano prevede la definizione dei Livelli essenziali delle prestazioni da parte del Ministero dell’università e della ricerca (Mur) – tuttora non definiti (cfr. Corte dei conti 2020) – e la distribuzione di risorse alle regioni. Questo principio di devoluzione dovrebbe consentire di mantenere un certo grado di omogeneità nel servizio offerto, pur permettendo alle singole regioni di sviluppare anche strategie di investimento proprie. Queste, infatti, attraverso gli specifici enti gestori del Diritto allo studio universitario operativizzano il trasferimento delle risorse nazionali e hanno facoltà di conferirne di aggiuntive. In generale, si possono vedere delle variazioni fra regioni, in particolare rispetto alla determinazione delle soglie Isee che permettono l’accesso alla domanda di borsa di studio, rispetto all’entità dello stanziamento proprio (sia in relazione al trasferimento ministeriale ricevuto, sia in relazione alla domanda di borse di studio inevasa), ma anche rispetto alle modalità di erogazione dei benefici. Inoltre, gli atenei possono contribuire con ulteriori risorse proprie, e in generale stabiliscono i livelli delle rette ed eventuali esoneri ulteriori per determinate categorie. Alla frammentarietà del sistema va poi aggiunto il suo sottofinanziamento sia per quanto riguarda il sostegno alla componente studentesca sia per quanto riguarda il personale docente, di ricerca e amministrativo (Regini 2022). L’Italia ha infatti un investimento pubblico in istruzione terziaria significativamente inferiore alla media europea (0,87% del Pil, contro una media del 1,21%)1.

L’accesso all’università è gratuito per tutti gli studenti che hanno un Isee inferiore a 22.000 euro anche se i singoli atenei hanno facoltà di aumentare autonomamente la soglia di esenzione – anche parziale – fino ai 30.000 euro. Per tutti, indifferentemente dal livello reddituale, vale la detraibilità al 19% delle spese per tasse, iscrizioni e contributi, utilizzando dunque una leva fiscale per ridurre la spesa delle famiglie. Gli studenti fuorisede possono inoltre

nella zona circostante. Questa tecnica consente così di rilevare in modo preciso la vicinanza ai mezzi di trasporto pubblici. Si è scelto di prendere in considerazione la metropolitana e il passante, poiché essi garantiscono una facile connessione anche con le stazioni ferroviarie principali. In questo modo si può verificare e misurare l’accessibilità alle sedi universitarie, soprattutto per coloro che si muovono da più lontano utilizzando il trasporto pubblico.

Questo calcolo è stato rappresentato nella mappa 3.2 in cui le isocrone indicano in gradazione di colore la distanza a piedi rispettivamente in 5, 10 e 15 minuti. Dalla mappa si può osservare che, se tre università sono raggiungibili in metropolitana a soli cinque minuti a piedi, a una distanza di 10 minuti tutte risultano accessibili, con l’eccezione di Bocconi (cerchio rosso), che, anche a 15 minuti di distanza, non dispone di una fermata della metropolitana nelle vicinanze. Il presente approfondimento, se da un lato evidenzia come le università siano ben integrate in un ampio sistema di trasporti pubblici, sottolinea anche come il sistema stesso risulti notevolmente caricato dal flusso quotidiano di studenti e pendolari, che si somma a quello generato dalle altre dinamiche urbane e dalle diverse attività economiche e sociali.

Questo metodo di analisi può essere applicato anche ad altri servizi di mobilità, per determinare un livello di accessibilità complessivo delle singole

Sedi università

Sedi università con limitato accesso alla metropolitana

Distanza in minuti

5 min

10 min

15 min

Mappe 3.2 — A fronte e qui. Mappa dell’offerta universitaria e dell’accessibilità alle fermate della metropolitana.

Sedi università

Sedi università con limitato accesso alla metropolitana

Distanza in minuti

5 min 10 min 15 min

Sedi università

Sedi università con limitato accesso alla metropolitana

Distanza in minuti

5 min 10 min 15 min

Fonte: Elaborazione MAUD su dati Comune di Milano.

«Di solito tutti gli studenti di design provenienti dalla Cina si conoscono tra loro […] Ci piace vivere insieme perché abbiamo lo stesso background culturale, lo stesso cibo e tutto il resto; possiamo cucinare insieme, il che per noi è molto più facile, conveniente ed economico. Inoltre, è molto facile comunicare» (Int 3).

Più in generale, si può affermare che quanto più si riescono a mobilitare delle reti informali, tanto più si riescono a scegliere i propri coinquilini. Quando gli spazi sono molto ridotti, abitare con altri può essere soffocante, specie se non si ha una stanza singola e specie se l’altro vive in un modo molto diverso da sé come spiega questo studente:

«Condividere una stanza di 10 metri quadrati in due non è logico […] finisce per influenzarti emotivamente: da come ti siedi per studiare a come dormi, perché le persone vengono da paesi diversi, con abitudini e background diversi. È difficile avere quattro o cinque persone diverse in casa con un solo bagno […] è una follia condividere la propria stanza e avere poi altre quattro persone in casa: non c’è spazio per avere un minimo di vita quotidiana» (Int 4).

«Non si tratta solo del prezzo dell’alloggio, ma del condividere lo spazio con altre persone: può essere… davvero molto difficile. […] Non voglio condividere di nuovo con persone sconosciute, correndo questo rischio» (Int 10).

I problemi legati al coinquilinato portano con sé addirittura forme di «delusione spinta» (Costa 2024) e di mancato «appaesamento» (Rampazi 2011) come racconta questo intervistato a proposito del forte disagio di vivere a stretto contatto con altri:

«Il governo si dovrebbe inventare qualcosa, perché le persone che studiano [sono quelle che] costruiranno questo paese e se hanno dei problemi [con i coinquilini] in quel periodo come me… io non tornerò in Italia! Mi spiace» (Int4).

Per gli studenti italiani, soprattutto per coloro che vengono da località facilmente raggiungibili, condividere spazi anche ristretti comporta meno disagio perché come ebbe a dire uno di loro, «la casa a Milano non è la vera casa» e quindi non si hanno alte aspettative in termini di comfort o gradevolezza. Il maggiore vantaggio tattico poi è quello di coabitare con amici di lunga data il che minimizza rischi di conflitti gravi:

«È che tu con queste persone nella vita, per esempio, hai già fatto delle vacanze estive, e quindi hai già sperimentato, non lo so, delle settimane di convivenza e così via» (Ita5).

La maggior parte degli intervistati ha però espresso posizioni ambivalenti rispetto alla coabitazione. In linea di massima, avere una camera per sé aumenta le probabilità di poter “reggere” le difficoltà quotidiane che vivere insieme comporta. La coabitazione dà anche luogo a esperienze positive pur non scontate come quella che racconta questa studentessa colombiana in scambio internazionale:

«È difficile ed è divertente. Entrambe le cose. Cioè, la maggior parte di noi si trova nella stessa situazione di scambio, studiando più o meno nella stessa fascia d’età: diversi stanno facendo l’Erasmus, altri studiano qui da un periodo un po’ più lungo, e quindi andiamo d’accordo. Ovviamente è stato un po’ difficile, per via degli scontri culturali e delle diverse abitudini in tutto, ma in generale abbiamo avuto complicazioni minime nella convivenza» (Int16).

Nel contesto dell’abitare condiviso, pratiche di sfruttamento possono emergere anche tra studenti coinquilini o potenzialmente tali, riproducendo su scala micro le asimmetrie del mercato dell’affitto. Tali dinamiche si manifestano quando alcuni studenti occupano posizioni di vantaggio – ad esempio in quanto intestatari del contratto, come mediatori con il proprietario o semplicemente in quanto in grado di parlare l’italiano – imponendo ripartizioni inique dell’affitto o delle spese, assegnazioni asimmetriche degli spazi o forme di sublocazione informale. La scarsità abitativa, la temporaneità della convivenza e l’assenza di tutele favoriscono questo genere di malapratica da parte dei pari. Alcuni intervistati hanno riferito di essere stati sottoposti a dei veri e propri “interrogatori” (affatto amichevoli) per accedere a un appartamento già abitato da altri studenti: se da un lato questo risponde ad esigenze di autotutela del nucleo coabitante, dall’altro viene spesso vissuto come una pratica discriminatoria. Uno studente ha raccontato invece di come e quanto sia diffusa la pratica di accollare all’ultimo arrivato in un appartamento quanti più costi e oneri possibili come il pagare cifre superiori agli altri, comprare i mobili di chi se n’è andato, non ottenere contratti formali di subentro anche quando questi sarebbero consentiti o anche imponendo colui o colei con cui condividere una camera.

Fig. 9.1 — In alto. Planimetria dal titolo Stanza con-divisa. Fig. 9.2 — In basso. Planimetria dal titolo soluzionexstudentinonsorridenti.zip.

l’Italia, caratterizzata da redditi stagnanti, questa incomprimibilità spesso “spiazza” la spesa per altri beni e servizi (come le spese alimentari, energetiche, sanitarie), il cui consumo tende a ridursi a fronte dell’aumentare delle spese destinate direttamente o indirettamente all’abitare (Bricocoli e Peverini 2024). In questo capitolo ci concentreremo sull’affitto, ma vale la pena menzionare come anche l’accesso alla proprietà abitativa sia escludente per soggetti che non riescono a ottenere una remunerazione adeguata e regolamentata da contratti di lungo periodo all’interno di un contesto di crescente flessibilizzazione della manodopera e di aumento dei tassi di interesse per i mutui non commerciali (Filandri 2015; Filandri et al. 2024).

La casa è quindi un terreno privilegiato di investimento sia per quei soggetti che operano su scala globale, sia per gli attori locali a cui il mercato immobiliare italiano è saldamente ancorato. I primi operano all’interno di un perimetro legale e amministrativo flessibile, come quello della finanza internazionale e dell’asset management: fondi immobiliari (istituzionali o speculativi), soggetti che progettano e realizzano interventi urbanistici e architettonici, e società di intermediazione che regolano l’accesso agli alloggi (Aalbers 2012). I secondi continuano ad avere un ruolo nelle dinamiche locali di estrazione e accumulazione della ricchezza attraverso le strategie di valorizzazione del patrimonio immobiliare che decidono di perseguire. Un numero sempre più ridotto di soggetti situati all’interno di filiere famigliari di acquisizione e messa a rendita di immobili, spesso a partire da lasciti testamentari, è via via sempre più in grado di espandere il proprio parco alloggi (Gainsforth 2025), che diventa quindi inaccessibile alla restante parte della popolazione.

L’ampliarsi delle differenze sociali ed economiche fra soggetti transita, infatti, in maniera consistente dalle disuguaglianze abitative, che possono essere considerate un vero e proprio «motore della disuguaglianza» (Hochstenbach et al. 2025). In questi termini è possibile dire che il settore dell’housing sia al cuore del capitalismo, in quanto garantisce, attraverso strategie di conservazione e ampliamento della ricchezza immobiliare accumulata (Christophers 2018), la riproduzione degli attori che gli sono centrali, con effetti di ampio spettro sulla società contemporanea e le sue modalità di regolazione (Schwartz e Seabrooke 2008). Basti pensare al modo in cui la diffusione della proprietà abitativa può influenzare le preferenze in termini di offerta politica, scelte di istruzione, consumo, trasporti, e così via.

Mentre il prospetto della sopravvivenza urbana si fa sempre più difficile per le popolazioni maggiormente vulnerate dai meccanismi di mercato, è quindi inevitabile volgere lo sguardo ai soggetti che regolano l’accesso alla casa: proprietari di varie dimensioni, agenzie immobiliari e di property management, enti di investimento. Come ricorda il sociologo statunitense Matthew Desmond, indagare le relazioni sistemiche che generano e riproducono le condizioni di povertà abitativa non può prescindere dall’analisi dei soggetti

Schema 11.2 — Illustrazione semplificata del funzionamento “eccellente” del mercato immobiliare e delle sue ricadute sull’accessibilità abitativa delle fasce sociali più vulnerabili.

che traggono benefici da esse (Semi 2020) e dai meccanismi che istituzionalizzano questa capacità, attraverso forme di regolazione istituzionale. Se il primo di questi aspetti interroga soprattutto la relazione fra inquilini, proprietari e intermediari immobiliari, il secondo chiama in causa lo stato e le sue agenzie territoriali nel loro regolare – o meno – il campo dell’abitare. Chiaramente, non è compito di questo capitolo rispondere a queste domande: tuttavia è possibile far emergere qualche elemento caratteristico del caso italiano, per continuare nella nostra ricognizione.

Le disuguaglianze abitative in Italia (Schema 11.3)

Una delle chiavi centrali per comprendere la disuguaglianza abitativa in Italia è il processo trasformativo dei titoli di occupazione che ha interessato il paese a partire dal secondo dopoguerra, rendendola un “paese di proprietari” (Gainsforth 2025). Questo processo, interpretato da Tocci (2009) come una «insostenibile ascesa» della rendita fondiaria, ha visto una progressiva mutazione qualitativa dei processi di valorizzazione del suolo, passati dalla rendita del primo dopoguerra – principalmente legata al cambiamento d’uso dei terreni da agricoli a edificabili – a quella degli anni Ottanta – legata alla trasformazione d’uso degli immobili, liberatene le funzioni preesistenti. Questo processo, intercettato nella letteratura scientifica dal concetto di rent gap (Smith 1979), permette di illustrare una progressiva operazione di ristrutturazione dell’infrastruttura urbana, accompagnata da una ridefinizione dei portfoli di investimento (di imprese e di singoli attori), sempre più volti al residenziale. Questo processo storico porta oggi a quello che Wetzsenstein (2017) definisce come un «meccanismo di sincronizzazione»: la domanda di casa cresce nelle città principali, luogo in cui si concentrano molte