Kongresberetning 2018

4. Politisk del

4.1

Den politiske udvikling

4.2

Lovforslag vedrørende den privatejede Udlejningssektor

4.3

Lovforslag vedrørende den almene udlejningssektor

4.4

Andre lovforslag i Folketinget

1 Š Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

4.1.

Den politiske udvikling.

Kongresperioden november 2015 til november 2018 påbegyndes med en periode. Hvor regeringen alene består af Venstre (Lars Løkke II). Denne regering blev dannet d. 28. juni 2015, efter Venstre havde genvundet regeringsmagten fra SR-regeringen ledet af Helle Thorning-Schmidt ved folketingsvalget d. 18. juni 2018. I denne forbindelse blev det tidligere ministerium for By- Bolig- og landdistrikter nedlagt. Boligministeriet blev lagt sammen med det nyoprettede Udlændinge- Integration og Boligministerium, men Inger Støjberg som minister. Dette ministerium overtog ressortansvaret for sager vedrørende almene boliger, studie- og ungdomsboliger, friplejeboliger, privat udlejning og byfornyelse med de til området hørende institutioner m.v. Andelsboliger og erhvervsudlejning blev flyttet fra det tidligere boligministerium til Erhvervsog Vækstministeriet, med Troels Lund Poulsen som minister. Dertil kom en række mindre ændringer blev registre som BBR og OIS flyttet til Skatteministeriet. Danmarks Adresseregister og lov om registrering af ledningsejere er flyttet til Energi-, Forsynings- og Klimaministeriet. Efter en række politiske spændinger imellem regeringspartiet Venstre og regerings støttepartier, Dansk Folkeparti, Liberal Alliance og Det Konservative Folkeparti, vælger Lars Løkke at lave en ny sammensætning af regeringen. Liberal Alliance og Det Konservative Folkeparti indtræder i regeringen d. 28. november 2016. I forbindelse med den nye regeringssammensætning flyttes boligområdet igen. Denne gang fra Udlændinge- Integration- og Boligministeriet til Transport- og Bygningsministeriet, således at det nye ministerium hedder Transport-, Bygnings- og Boligministeriet. Ministeren blev Ole Birk Olesen fra Liberal Alliance. Dette ministerium overtog ressortansvaret for sager vedrørende ældreboliger, almene boliger, studie- og ungdomsboliger, friplejeboliger, privat udlejning og byfornyelse, inklusive de til områderne hørende institutioner m.v. Efter Liberal Alliance og Det Konservative Folkepartis indtræden i regeringen, blev de i overensstemmelse med den parlamentariske sædvane en del af de forlig, som de ikke tidligere har været en del af, herunder forliget om den nye lejelov fra 2015. Der er ikke udskrevet nyvalg til Folketinget i kongresperioden.

Nedenfor ses udviklingen i valgresultat i perioden 2001 til 2015. 2 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

EL

ALT

SF

S

R

K

KD

V

29,1

5,2

9,1

2,3

31,2

25,8

9,2

10,3

1,7

29,0

25,5

5,1

10,4

0,9

26,2

20/11 2001

2,4

-

6,4

Valg 2005

08/02 2005

3,4

-

6,0

Valg 2007

13/01 2007

2,2

-

13,0

Valg 2011

15/09 2011

6,7

-

9,2

24,8

9,5

4,9

0,8

26,7

Valg 2015

18/06 – 2015

7,8

4,2

26,3

4,6

3,4

0,8

19,5

Valg 2001

4,8

DF

LA

12,0

13,3

13,9

Øv.

0,4 -

1,3

2,8

0,0

12,3

5,0

0,1

21,1

7,5

0,1

4.2. Lovforslag vedrørende den privatejede udlejningssektor Det følgende er en gennemgang de landspolitiske tiltag, der vedrører privat udlejning, som LLO har gennemgået i løbet af kongresperioden 2015-2018. 2.1 LLO høringssvar vedr. forslag til bekendtgørelse og vejledning om tilskud til energirenovering og klimatilpasning af privat udlejningsbyggeri Den 2. oktober 2015, fremsendte vi høringssvar til ovennævnte til Udlændinge, Integrations- og Boligministeriet Vi anførte følgende: ”Der findes nu mange forskellige ordninger for energifremme i privat udlejning. Grøn Byfornyelse, Den total økonomiske model, lejelovsmodellen, byfornyelseslovgivningen etc. For at fremme gennemsigtigheden forslår LLO, at denne ordning kaldes ” Orange Byfornyelse” (OB). Organisationen har med succes brugt denne betegnelse, idet det bliver nemmere for brugerne at finde rundt i regelsættet. Grundlæggende er OB en succes. Ordningen er langt mere effektiv og populær, end de øvrige energifremmende foranstaltninger. Både udlejer og lejer opnår et økonomisk tilskud, som gør energiarbejderne billigere. Ordningen fremmer ikke bare grøn energi, men også parternes samarbejde i de enkelte ejendomme. Og endelig er ordningen sammenlignet med boligjobordningen en for det offentlige billig måde at få fremmet, energiarbejder i de privatejede udlejningsejendomme.

3 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

Lejernes LO oplever, at enkelte udlejere, når de gennem dialog med organisationen har fået fuldt kendskab til den rene lejelovsmodel for lejeforhøjelser, hopper af forhandlingerne om Orange Byfornyelse (OB), fordi en almindelig tvangsmodernisering via lejeloven på lang sigt kan være bedre forrentet. Lejernes LO skal derfor forslå, at OB’s levedygtighed, dynamik og konkurrenceevne forbedres, for eksempel ved at lovgivningen ændredes således: 1. at følgearbejder blev støtteberettigede. 2. at tilskuddet øges til at kunne udgøre 30 % af de aftalte arbejder. 3. at parterne i forbindelse med OB kan aftale, at henlæggelserne til vedligeholdelse kan forøges i maksimalt 5 år med indtil 10 kr. pr. m2 årligt. 4. at lejelovgivningen ændres, således at en almindelig moderniseringsforhøjelse til større energiarbejder ikke kan opnås, førend det er afklaret, om arbejderne kan støttes via OB.”

2.2 LLO høringssvar til forslag til frit valg af TV – Distributør og distribution af digital radio mv. Den 24. november modtog vi kulturminister Bertel Geismar Haarders forslag til frit valg af TV – distributør, distribution af digital radio mv. Med forslaget foreslås det at indføre: • En forpligtelse til at sikre, at husstande med de i lovforslaget nærmere beskrevne undtagelser får mulighed for at blive fritaget fra tilslutning til fælles programforsyning i fællesantenneanlægget og betaling hertil. • En hjemmel til, at en såkaldt ”gatekeeper” kan distribuere digital radio ved hjælp af jordbaserede signaler • En forpligtelse til at opbevare programmer i 6 måneder i overensstemmelse med medieansvarsloven samt en ændring af bemyndigelsen til at fastsætte regler om regnskab og revision. Den 4. januar 2016 fremsendte vi følgende høringssvar til ”LLO mener at beboerne bør have indflydelse på spørgsmål af væsentlig betydning for den ejendom man bor i, herunder antenneanlæg etc. Ikke desto mindre har den teknologiske udvikling gradvist overflødiggjort større fysiske installationer på ejendommen, og gjort det muligt at for lejerne at foretage individuelt valg af elektroniske kommunikationstjenester. Som følge af dette, synes det rimeligt at lade spørgsmålet om programforsyning være den enkelte lejers valg og give den enkelte lejer mulighed for at udtræde af en sådan aftale med passende varsel jf. lovforslagets § 6 a, stk. 6. Vi opfatter lovforslaget således at huslejenævnet vil kunne bedømme en tvist herom jf. LL 106, stk. 1, nr. 7, LL § 46 e og lovforslagets bemærkninger s. 35-36. For så vidt angår beboerklagenævnet kan Lov om Leje af Almene Boliger § 62, stk. 4 muligvis tolkes på samme vis, som anført i lovforslagets bemærkninger s. 38, men det vil være hensigtsmæssigt med en præcisering, særligt henset til at § 62, stk. 4 alene nævner muligheden 4 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

for frigørelse fra programforsyningen ved udlejers grove tilsidesættelse af sine forpligtelser vedrørende administration af anlægget og henset til at der er tale om en kompetencebestemmelse, som bør have tydelig hjemmel. Vi bemærker at lovændringen for så vidt angår Lov om Leje og Lov om leje af almene boliger ikke har betydning for anlæg hvor det ikke er muligt at frakoble enkelte husstande jf. lovforslagets § 6 a, stk. 3. Vi kan på den baggrund støtte forslaget.”

2.3 Lejelovsevaluering af lejeloven af 2015 og sammenskrivning af boligreguleringsloven og lejeloven. I slutningen af 2015 havde lovændringerne har endnu ikke påvirket retspraksis synderligt, da ændringerne først trådte i kraft d. 01.07.2015. og sagerne var på daværende tidspunkt stort set ikke nået at blive behandlet sager ved domstole og nævn. På daværende tidspunkt forudså LLO, at der ville komme konflikter med udlejer på følgende 6 områder: 1. Obligatorisk indflytningsrapport /obligatorisk syn ved fraflytning. Vi kommer formentligt til at se sager hvor der er uenighed om udstrækningen af lejers forpligtelser ved aflevering af lejemålet, hvis udlejer ikke har foretaget det obligatoriske flyttesyn. Vi har allerede set eksempler på at udlejer forsøger at sætte lejen op som følge af at de nu vil afholde flere indflytningssyn, og dermed har større udgifter. Endeligt er de frister, som ikke er angivet præcist (eksempelvis ”i forbindelse med indflytningen” jf. § 9, stk. 2) anledning til uklarhed, som må afgøres i retspraksis. Lejer skal stadigvæk huske sin 14-dages frist for at påtale indflytningsmangler, der gælder uanset de nye regler om udlejers indflytningsrapport. Vi ønsker klare og faste regler på området. 2. Nyistandsættelse afløses af normal istandsættelse. Nu skal udlejers fraflytningskrav relatere sig lejers vedligeholdelsespligt og hvornår vedligeholdelse er påkrævet, og det skal ikke længere males uanset stand, da man ikke længere har mulighed for at aftale ”nysistandsættelse” i kontrakten. Det er forventeligt at udlejer vil mene at lejemålet trænger til vedligeholdelse oftere end lejer, ved lejers fraflytning. Der kommer endvidere til at komme et slagsmål om hvad begrebet ”normalistandsættelse” kommer til at betyde. 3. Rullende 10-års Vedligeholdelsesplaner: Vi forventer at der er stor forskel på hvor detaljeret udlejerne vil gå til værks, men det må dog antages at udlejer inden lovændringen også havde et begreb om, at deres ejendom skulle vedligeholdes i de næste 10 år, da udlejer ellers kunne risikere at ejendommen blev mindre værd på grund af dårlig vedligeholdelse. Visse udlejere har formentligt derfor allerede lavet en plan, som de nu forlanger lejeforhøjelse for. Vi forventer at udlejer vil forsøge at ”presse citronen” ved indførelsen af disse planer i forhold til omkostninger. Det er vores forventning, at det forhold, at lejer ikke kan stille nogen kvalitetskrav til planen, kan medføre at udlejer i visse tilfælde vil foretage nogle yderst sparsomme vedligeholdelsesplaner, som ikke lever op til lovens intention. Vi vil kæmpe for faste skemaer fremfor frihåndstegning af vedligeholdelsesplanerne.

5 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

4. Nye varslingsregler (nettoprisindeksering). Det er helt grundlæggende ikke de samme faste regler og sanktioner forbundet med nettoprisindeksstigningen som ved almindelige omkostningsbestemte lejestigninger. Det kan meget vel vise sig, at der er behov for sanktioner, hvis ikke nævnet skal få uforholdsmæssigt mange sager, fordi lejer er nødsaget til at indbringe spørgsmål om lejens størrelse. Vi vil kæmpe for at reglerne i højere grad kommer til at svare til reglerne for omkostningsbestemte lejevarslinger. 5. Udvidet opsigelsesadgang i visse tilfælde. Det er vores frygt, at bestemmelsen vil blive brugt i situationer, hvor udlejer ikke egentligt har til hensigt at flytte tilbage i lejemålet, men i stedet blot angiver at han vil flytte tilbage. Hvis lejer har en mistanke om at dette vil ske, skal han vurdere om han vil løbe den risiko at gøre indsigelse, da han skal påstå at udlejer ikke har til hensigt at flytte ind i lejemålet, selvom dette kræver at lejer skal kunne læse udlejers tanker. Dertil kommer at de nuværende regler for kompensation i disse tilfælde er meget begrænsede og kræver at lejer skal starte en retssag, efter at han er flyttet ud. Vi vil kæmpe for en rimelig kontrol, og nogle strengere straffe til udlejer der misbruger ordningen. LLO i Hovedstaden foretager en undersøgelse af omfanget af bestemmelsens brug. 6. Nye reglers påvirkning af gamle kontrakter. Der er endvidere en række uafklarede spørgsmål vedrørende lovændringernes påvirkning af allerede indgåede kontrakter som vi har opfordret ministeriet om at lave et notat i den anledning. Men vi har desværre ikke været muligt at få lavet et sådan. D. 20. december 2017 kom ministeriets evaluering af 2015-lejeloven: 2015 lejeloven medfører, at der skal udarbejdes lovforslag om følgende ændringer: • • • • • • • • • • • •

Obligatorisk ind- og fraflytningssyn. Normalistandsættelse ved fraflytning. Vedligeholdelsesreglerne forenkles og moderniseres. Reglerne om varsling af omkostningsbestemte lejeforhøjelser og beboerrepræsentationens kompetence forenkles og moderniseres. Stærkere sanktioner ved overtrædelse af dusørregler. Billigere adgang til forhåndsgodkendelse af huslejen for udlejere af enkelte ejer- og andelsboliger. Nye muligheder for nettoprisindeksregulering af lejen. Nettoprisindeksregulering af den omkostningsbestemte leje. Trappeleje erstattes af mulighed for nettoprisindeksregulering af lejen. Adgang for udlejere af ejer- eller andelsbolig til at opsige lejer med 1 års varsel, hvis udlejer selv skal benytte boligen. Enslydende bestemmelser i de to love sammenskrives, så de kun fremgår af én lov. Sommerhuse undtages fra lejelovgivningen.

Det er desuden aftalt at der skal foretages en evaluering af følgende punkter: 1. Indførelse af obligatoriske ind- og fraflytningssyn. Det skal vurderes, om ordningen har medført et fald i antallet af sager om istandsættelse ved fraflytning. 6 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

2. Begrænsning af aftaler om nyistandsættelse ved fraflytning. Det skal undersøges, om begrænsningen af mulighederne for at aftale nyistandsættelse har begrænset de store flytteregninger, som ses i dag. Det skal endvidere vurderes, om begrænsningen har medført en forringelse af vedligeholdelsesstandarden. 3. Ophævelse af ordningen med afsætning til forbedring i uregulerede kommuner. Det skal undersøges, hvorledes afviklingen af ordningen forløber, herunder i hvilken takt der udføres forbedringer i ejendommene, som er en betingelse for udbetaling. 4. Initiativer med henblik på at øge gennemsigtigheden i huslejenævnenes afgørelser. Det skal undersøges, om de initiativer, som iværksættes med henblik på at øge gennemsigtigheden omkring huslejenævnenes afgørelser, er tilstrækkelige, og om initiativerne med henblik på at styrke huslejenævnenes afgørelser, bruges af huslejenævnene. 5. Stærkere sanktioner ved overtrædelse af dusørregler. Ministeriet vil drøfte med Domstolsstyrelsen, hvilke muligheder der er for at belyse udviklingen i antallet af sager om overtrædelse af dusørreglen. 6. Billigere adgang til forhåndsgodkendelse af huslejen for udlejere af enkelte ejereller andelsboliger. Det skal undersøges, om ændringen medfører en øget anvendelse af muligheden for forhåndsgodkendelse og om ændringen har medført øget ventetid i sagsbehandlingen hos huslejenævnene. 7. Adgang for udlejere af en ejer- eller andelsbolig til at opsige lejer med 1 års varsel, hvis udlejer selv skal benytte boligen. Det skal undersøges, om ordningen fører til utilsigtet brug, herunder om udlejere, som ikke er omfattet af ordningen, forsøger at gøre brug af den med henblik på at spekulere i at frigøre ejerlejligheder for lejere for at sælge. 8. Vedligeholdelsesplaner for udlejede andelslejligheder. Det skal undersøges, om der opstår problemer i forbindelse med andelsboligforeningers overholdelse af kravet om vedligeholdelsesplan i forbindelse med udlejede boliger. 9. Undersøgelse af grundlaget for fastsættelse af kapitalafkastet for ejendomme, opført før 1973. Det skal undersøges, hvordan der kan skabes et bedre tilgængeligt grundlag for ejendomsvurderingerne ved 15. alm. vurdering, og i givet fald vil Ministeriet for By-, Bolig- og Landdistrikter være indstillet på at skabe bedre oplysning herom. 10. Undersøgelse af omfanget af hoteludlejning.

7 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

Der gennemføres en undersøgelse af omfanget af problemer med udlejning af helårsboliger som hotellejligheder i de kommuner, hvor reglerne i boligreguleringslovens kapitel VII finder anvendelse. Resultatet af denne ministerielle evaluering var, at der ikke lægges op til ændringer af loven som den foreligger nu, bortset fra en teknisk sammenskrivning af Lejeloven og Boligreguleringsloven. Forligskredsen har tilsyneladende ikke haft en anden vurdering end ministeriet. 2.4 V- Regeringens forslag til målretning af byfornyelsesinstrumenter til at forbedre boliger og igangsætte udvikling af byer uden for vækstområder, L 154. Den 30. marts 2016 fremsatte Udlændinge-, Integrations- og Boligminister, Inger Støjberg, (V) forslag til en række tiltag, der havde til formål at styrke de byfornyelsesredskaber, som er mest relevante for de mindre byer og provinsbyer uden for vækstområderne. Samtidig foreslog ministeren en omprioritering af de statslige midler til byfornyelse til disse områder. Med lovforslaget får kommunerne således en række yderligere redskaber til at understøtte omdannelsesprocessen i mindre byer. Ved udløbet af høringsfristen d. 29. marts 2016 fremsendte vi følgende høringssvar vedrørende lovforslaget. Vi anførte: ”Med forslaget ønsker regeringen at styrke de byfornyelsesredskaber, som er mest relevante for de mindre byer og provinsbyer uden for vækstområderne, og samtidig foreslår regeringen en omprioritering af de statslige midler til byfornyelse i disse områder. Med lovforslagets ændres de objektive kriterier, hvorefter de statslige midler til kommunernes udgifter til bygningsfornyelsesindsatsen (f.eks. istandsættelse eller nedrivning) fordeles. Midlerne målrettes i højere grad kommunerne uden for vækstområderne. Der bliver afsat 70 mio. kr. af den eksisterende ramme til områdefornyelse til 4 kategorier af byer og områder, hvor der er en flerhed af væsentlige problemer, som skal håndteres gennem en helhedsorienteret indsats. Det foreslås mulighed for at opnå støtte til at ombygge tomme, offentlige bevaringsværdige bygninger til udlejningsboliger og at der kan gives støtte til at indrette nye byrum, hvor der eksempelvis er opstået et hul i husrække efter en nedrivning. Forslaget skal blandt andet understøtte tilpasning af de skrumpende bymidter i mange mindre byer. Det foreslås endelig at forhøje den statslige refusion til istandsættelse, nedrivning m.v. i de mindre byer til 70 pct. i en 3-årig periode, og at den forhøjede refusion skal omfatte istandsættelse, nedrivning m.v. af bygninger, som ligger i byer med under 5.000 indbyggere. Lejernes LO har forståelse for regeringens intentioner, men finder omprioriteringen fuldstændig forkert. Statens udgifter til byfornyelse blev i finansloven for 2016 og frem reduceret med 75 mio. kr. årligt. Regeringen sparer og omlægger statens udgifter til byfornyelse, så der fokuseres mere på områder uden for de store byer. Besparelsen på byfornyelsesmidlerne svarer til en reducering med 25 %, således at staten nu kan nøjes med at give 207 millioner kroner om året til byfornyelse. I 90-erne støttede staten udgifterne ved byfornyelse for både ejere og lejere og bevillingerne var væsentlig højere. Besparelsen kommer især til at ramme Københavns Kommune. Kommunen oplyser, at den stadig har omkring 4.000 boliger med toilet på bagtrappen og omkring 23.000 boliger, hvor der ikke er bad i lejligheden. 8 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

Moderniseres en privatejet udlejningsejendom med en bedre klimaskærm, for eksempel isolering, eller ved indbygning af toilet kan udgiften til moderniseringen efter gældende lejelov fuldt ud lægges på lejernes husleje. I det omfang, at arbejderne indeholder både vedligeholdelsesarbejder og moderniseringsarbejder kan udlejer forhøje huslejen, således at den dækker moderniseringsarbejderne. Moderniseres en ejendom med nye vinduer med 3 lag termoglas indeholder arbejdet efter lejeloven både en moderniseringsudgift og en vedligeholdelsesudgift. Moderniseringsudgiften giver lejeforhøjelse, medens vedligeholdelsesudgiften skal dækkes af lejernes lovpligtige betaling over huslejen til den løbende vedligeholdelse. Ellers ville lejerne komme til at betale for vedligeholdelsesarbejderne to gange. Grundlæggende skal ejeren af en udlejningsejendom selv fuldt ud afholde udgifterne til genopretning af et vedligeholdelsesefterslæb i en privat udlejningsejendom. Et vedligeholdelsesefterslæb opstår, når udlejeren igennem længere tid har undladt at vedligeholde ejendommen. Ejerens udgift til løbende vedligeholdelse kan og skal finansieres af lejernes henlæggelser til vedligeholdelse. Lejerne skal ikke betale vedligeholdelsesefterslæbet. Udlejeren har som rationel investor fået et afslag i købsprisen af en udlejningsejendom, som modsvarer et eventuelt vedligeholdelsesefterslæb på ejendommen. Dette er sædvane ved handel med private udlejningsejendomme. Men ofte lader udlejeren som om denne sammenhæng ikke eksisterer. Derfor er der på en del udlejningsejendomme stadigt et væsentligt vedligeholdelsesefterslæb. For at fremme udlejerens lyst til at udbedre vedligeholdelsesefterslæbet er den offentlige støttede byfornyelse indrettet sådan, at kommunen kan give tilsagn om økonomisk støtte til udlejeren i det omfang, hvor udlejeren ikke selv har mulighed for at egenfinansiere udgifterne til genopretning af ejendommen. Staten refunderer halvdelen af den kommunale støtteudgift. Lejerne får ikke nogen støtte, de skal efter byfornyelsesloven fuldt ud betale for alle forbedringer. Når regeringen skærer ned på de byfornyelsesmidler, der skal gå til at klare de tunge byfornyelsesopgaver, betyder det, at flere private udlejere ikke kan magte byfornyelsesopgaven. Det rammer lejerne, og derfor vil en beskæring af byfornyelsesmidlerne i storbyerne forsinke tidsvarende klimaskærme, og tidsvarende installationer i form af toilet og bad i lejlighederne. De private udlejere kender denne problemstilling. Desværre er de private udlejere ikke voldsomt interesserede i at bruge vedligeholdelsesmidler på vedligeholdelsesdelen af en energiforbedrende investering, for eksempel nye bedre vinduer, de vil hellere bruge vedligeholdelsesmidlerne på den vedligeholdelsesudgift, der opstår, hver gang de moderniserer en lejlighed ved genudlejning. De private udlejeres organisationer har nogle gange påpeget, at det er gennem reglerne om en friere lejefastsættelse ved modernisering ved genudlejning (en såkaldt Brl. § 5 stk. 2 modernisering), at vi har fået en forbedring af boligstandarden i lejlighederne i byen. Kort sagt, udlejerne vil gerne påpege, at de friere huslejeregler betyder, at mange lejligheder moderniseres, og at det er ved disse moderniseringer ved genudlejning, at der laves rumforandringer, der giver mulighed for bad og et større køkken, således at standarden i boligmassen løftes.

9 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

Lejernes LO efterlyser evidens for denne påstand. Efter vores erfaring omfatter langt de fleste Brl. § 5 stk. 2 moderniseringer ikke installation af bad og toilet, men typisk udskiftning af eksisterende badeværelser og køkkener med badeværelser og køkkener i mere fancy udformning, og med flere moderniteter. Derfor svigter regeringens omprioritering af byfornyelsesmidlerne lejerne i de dårlige ejendomme i storbyerne. I stedet for at skære i midlerne til byfornyelse i storbyen, burde regeringen have en ambition om at reducere antallet af boliger uden eget bad og antallet af boliger uden eget toilet. Byfornyelseslovgivningen burde ændres, således at kommunen, såfremt et flertal af lejerne i en ejendom ønsker det og såfremt ejendommens økonomi tillader det, kunne pålægge en udlejer at byforny ejendommen med tidsvarende toilet og badefaciliteter og/eller en tidsvarende energiskærm. Udlejer ville efter de gældende regler kunne få et væsentligt tilskud til den vedligeholdelsesmæssige udbedring. Lejerne kunne, såfremt det drejer sig om energimæssige forbedringer, efter de gældende regler også opnå et tilskud, der nedsætter huslejeforhøjelsen.” I forbindelse med Folketingets forhandlinger om L 154 stillede ordføren fra EL en række opklarende spørgsmål. Resultatet ses i nedenstående tabel 1 og 2.

10 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

Det ses af tabellerne, at der fx i 2015 blev byfornyet 205 boliger uden bad og 45 boliger uden toilet. Ca. 39.000 boliger er uden bad og ca. 12.000 boliger er uden toilet. Den største del heraf er uden tvivl privat udlejede boliger. I betænkningen til lovforslaget fik Enhedslistens indført: at det af svaret på spørgsmål 4 fremgår det, at der stadig er 40.000 lejligheder uden eget bad og toilet i de 5 største kommuner. Derfor mener EL, at der er brug for at fortsætte den nuværende byfornyelse. Sidste finanslovsaftale skærer i den statslige medfinansiering af byfornyelsen, hvorved det bliver sværere at gennemføre de planlagte og nødvendige projekter. Lovforslaget åbner op for anden anvendelse til udvikling af byer af de beskårne midler. EL anerkender, at der kan være behov for statslig støtte også i mindre byer til byfornyelse, men så bør den samlede ramme øges for at finansiere de nye tiltag. Loven trådte i kraft den 1. juli 2016. Det blev vedtaget, at der gennemføres en evaluering 3 år efter lovens ikrafttræden. Lovforslaget blev d. 2. juni 2016 vedtaget af S, DF, V, ALT, RV, SF, KF. Imod forslaget stemte EL og LA. Der var 0 stemmer hverken for eller imod forslaget. 2.5 V –regeringens forslag til tidsbegrænsning af erhvervslejeaftaler og vurdering af markedslejen. Lovforslaget, der blev fremsat af Erhvervs- og vækstminister Troels Lund Poulsen (V) d. 5. oktober 2016 fjernede lejerens mulighed for at tilsidesætte et vilkår om tidsbegrænsning og indførte dermed en videre adgang til at tidsbegrænse erhvervslejeaftaler. Lovforslaget præciserede endvidere, hvilke oplysninger der skal fremgå i forbindelse med vurderingen af markedslejen i erhvervslejemål, når der anvendes sammenlignelige erhvervslejemål. 11 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

Formålet var at fjerne barrierer for konkurrence og vækst på detailhandelsmarkedet og at skabe øget transparens i sager om regulering af lejen i erhvervslejemål til markedslejen. Den 12. september 2016 fremsendte LLO følgende høringssvar til ministeren. ”Vedrørende høring om forslag til lov om ændring af lov om leje af erhvervslokaler m.v. (tidsbegrænsning af erhvervslejeaftaler og vurdering af markedslejen) sagsnummer 2016-3497. Erhvervsstyrelsen har udarbejdet et forslag til lov om ændring af erhvervslejeloven. Lovforslaget forventes fremsat i Folketinget i oktober 2016. Formålet med lovforslaget er at styrke konkurrencen i Danmark ved bl.a. at skabe mere gennemsigtighed i reglerne på området. Lovforslaget indeholder to hovedelementer. For det første et forslag om at indføre en videre mulighed for at tidsbegrænse erhvervslejeaftaler. Forslaget følger af Konkurrence- og Forbrugerstyrelsens analyse om fremtidens detailhandel fra foråret 2014. Der blev som opfølgning på analysen nedsat en arbejdsgruppe. På baggrund af arbejdsgruppens anbefalinger foreslås loven ændret, så der fremadrettet kan indgås tidsbegrænsede lejeaftaler i et videre omfang, end tilfældet er i dag. For det andet indeholder lovforslaget en præcisering af kravet til de oplysninger, der skal fremgå i forbindelse med vurdering af markedslejen i erhvervslejemål, når der anvendes sammenlignelige lejemål. Lejernes LO skal takke for at have fået ovennævnte udkast til lovforslag i høring. På grund af ferie og sygdom kan vi først fremsende høringssvar nu. Forslagets indhold fsva. angår fratagelse af lejerens ret til at få tilsidesat tidsbegrænsningen (med den begrundelse at begrænsningen ikke er tilstrækkelig begrundet i udlejers forhold jf. forlagets § 1 nr. 4) er for LLO at se stærkt problematisk. Såfremt udlejer ikke længere skal have en god grund til at tidsbegrænse lejen, medfører det reelt set en stærk begrænsning af lejers rettigheder, da lejer ved enhver henvendelse om lejenedslag, vedligeholdelse eller andet skal vurdere om dette vil få betydning for muligheden for at kontrakten bliver forlænget. Desuden bliver opsigelsesbestemmelsen og – beskyttelsen overflødig såfremt lejemålet tidsbegrænset. Med andre ord bliver enhver af lejers rettigheder uden relevans, hvis lejer alligevel er på en kort tidsbegrænset lejeaftale, som udlejer ikke har pligt til at forlænge. Det gør kun forholdet værre, at lejer fratages muligheden for at få prøvet lejens størrelse i perioden. På denne måde erstattes markedslejen (jf. ELL kap. 3), med fri leje som vi kender det fra Lejelovens § 53, stk. 3-6. Det må særligt antages at være lejere uden adgang eller ressourcer til advokater, der i første omgang vil lide under de nye reguleringer. På længere sigt må det forventes, at der i langt mindre grad benyttes tidsubegrænsede aftaler. Dette er typisk mindre virksomheder der vil blive berørt.

12 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

Den kundekreds og good-will lejer opbygger i den tidsbegrænsede lejeperiode, vil som oftest fortabes, hvis kontrakten ikke bliver forlænget, og lejers forhandlingsposition vil derfor blive væsentligt svagere. Da tidsbegrænsninger ikke uden videre vil kunne aftales med tilbagevirkende kraft, må det antages, at disse regler alene har betydning for kontrakter, der er indgået efter lovens ikrafttræden. Dette vil skabe en skævvridning i omkostninger imellem de virksomheder, der har oprindelige kontrakter (som har en leje fastsat efter markedslejen) og de virksomheder, der er underlagt de foreslåede regler (der ikke er begrænset til markedslejen, hvorfor lejen formentligt kan fastsættes højere). Samlet set er dette forsalg (med undtagelse af forslagets § 1, nr. 3, som er en fornuftig ændring), en urimelig foræring til udlejerne, som vil medføre, at særligt små erhvervslejere vil få større usikkerhed og højere huslejer (da lejen ikke længere kan reguleres efter markedsleje jf. ELL § 13). Det må antages, at disse højere huslejer medfører højere priser for forbrugerne. Lejernes LO ser gerne, at Erhvervslejeloven bliver forbedret med henblik på at øge gennemsigtigheden og trygheden for erhvervslejerne. Der er behov for at revidere loven, således at de mindre erhvervslejeres rettigheder sikres bedre. Erhvervslejeloven skal ændres, således at parterne i et erhvervslejeforhold får mulighed for hurtigt, trygt og billigt at få afgjort tvister om mangler og forbrugsregnskaber ved huslejenævnene. I 2000 gennemførte SR regeringen efter anbefaling fra udlejer - og lejerorganisationerne en revidering af erhvervslejelovgivningen, således at der indførtes markedsleje for erhvervslejemål og således at aftalemuligheder mellem parterne vedrørende lejevilkår og lejeændringer blev væsentligt udvidet. Erhvervslejemålene fik deres helt egen lovgivningen, og den hidtidige sammenskrivning med lejelovgivningen for beboelseslejemål blev ophævet. Erfaringerne med loven viser, at især de mindre erhvervsdrivende har vanskeligt ved at forstå og bruge bestemmelserne i erhvervslejeloven. Da huslejenævnene ikke som tidligere har kompetence på erhvervslejeområdet er den mindre erhvervsdrivende lejer ved en tvist med udlejer henvist til at føre sin sag i boligretten. Det betyder store udgifter til advokat, samt en lang sagsbehandling. Ofte en periode på et halvt år til et år. Sagen belaster dermed den erhvervsdrivende unødigt meget. Det er samfundsøkonomisk problem, at mindre danske erhvervsdrivende skal bruge uforholdsmæssige mange kræfter på at få sin ret i selv meget ”små” sager om vedligeholdelsesmangler eller tvister om forbrugsregnskaber. Lejernes LO forslår derfor, at huslejenævnet i sager, der vedrører mangler i lejemålet og tvister om forbrugsregnskaber, kan træffe afgørelser i tvister mellem mindre erhvervslejere og udlejer. Formålet er at give parterne i et erhvervslejeforhold mulighed for hurtigt, trygt og billigt at få afgjort tvister om mangler og forbrugsregnskaber ved huslejenævnene.

13 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

Sagsbehandlingstiden ved huslejenævnene er kort, nævnene er underlagt pligt til vejledning af parterne og officialmaksimen, og sagsomkostninger er lave. Udover den forenkling af konfliktbehandlingen, der følger af forslaget, forventes forslaget at lette presset på boligretterne. Mindre erhvervslejere kunne for eksempel afgrænses til erhvervslejere, med en omsætning på mindre end 5 mio. kr. om året, hvor det lejede er mindre end 500 m2 og hvor der er mindre end 5 ansatte i virksomheden.” LLO’s indvendinger gjorde indtryk. I betænkningen til lovforslaget indstillede boligudvalget forslaget til vedtagelse med den afgørende ændring, at den del af lovforslaget, der fjernede lejerens mulighed for at tilsidesætte tidsbestemte lejeaftaler efter lovens § 63, stk. 3, udgik af lovforslaget. Udvalget anførte, at under behandlingen af denne del af lovforslaget er det blevet anført, at det vil medføre en række uhensigtsmæssigheder for lejerne, hvis forslaget gennemføres, og der er derfor ikke opbakning til forslaget. Udvalget anførte videre: ”Det er fortsat vurderingen, at en bedre adgang til at indgå tidsbestemte erhvervslejeaftaler vil kunne have en positiv effekt på detailhandelsmarkedet. Det vurderes, at forslaget vil kunne bidrage til vækst og øget konkurrence, og at forslaget vil bidrage til at sikre flere investeringer i Danmark. Forslaget udgår derfor med henblik på at indgå i regeringens kommende 2025-plan/ vækstudspil. Socialdemokratiets, Enhedslistens, Alternativets, Radikale Venstres og Socialistisk Folkepartis medlemmer af udvalget noterer med tilfredshed, at erhvervsministeren i erkendelse af, at der ikke er opbakning til forslaget om at fjerne lejerens mulighed for tilsidesættelse af vilkåret om tidsbegrænsning har stillet ændringsforslag om, at dette element udgår af lovforslaget. Erhvervsministerens ændringsforslag har samme indhold som de ændringsforslag, som S, EL, ALT, RV og SF stillede den 11. november i 1. udkast til betænkning. Partierne har dog noteret sig, at henholdsvis erhvervsministerens og partiernes begrundelser for ændringsforslagene ikke er ens. Erhvervsministeren har i bemærkningerne til ændringsforslagene bl.a. oplyst, at der ikke er opbakning til forslaget, og at forslaget udgår med henblik på at indgå i regeringens kommende 2025-plan/vækstudspil. S, EL, ALT, RV og SF respekterer, at erhvervsministeren har ret til at fremsætte forslaget igen på et senere tidspunkt i håb om på dette tidspunkt at kunne opnå flertal herfor. S, EL, ALT, RV og SF kan dog ikke bakke op om et forslag om at fjerne lejerens mulighed for tilsidesættelse af vilkåret om tidsbegrænsning. S, EL, ALT, RV og SF finder, at en fjernelse af lejerens mulighed for at tilsidesætte vilkåret om tidsbegrænsning har en række uhensigtsmæssige konsekvenser. Det vil gør det lettere for udlejere at gennem tvinge krav om tidsbegrænsning med efterfølgende mulighed for at sætte lejerne ud eller hæve lejen med negative konsekvenser til følge for særlig små og mellemstore virksomheder, herunder små detailbutikker, håndværksvirksomheder, cafeer og lign. En gennemførelse af et sådant forslag vil føre til højere huslejer, mindre investeringer, mindre fleksibilitet og øget usikkerhed for lejerne og vil alene tjene til at forstærke udlejers position på et i forvejen vanskeligt lejemarked. Dansk Folkepartis medlemmer af udvalget noterer sig, at regeringens planer om at indføre en videre adgang til at tidsbestemme lejekontrakter på erhvervslejemål udgår af lovforslaget ved en vedtagelse af de stillede ændringsforslag. Dermed 14 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

udgår hovedændringen i lovforslaget om tidsbestemte lejekontrakter. Det, som regeringen havde foreslået i det fremsatte lovforslag om tidsbestemte lejekontrakter, ville DF ikke have kunnet tilslutte sig. Det ville efter DF’s opfattelse medføre en langt dårligere retsstilling for erhvervslejerne og dermed rigtig mange små og mellemstore virksomheder og butikker. DF anerkender den bekymring og modstand imod lovforslaget, som især Dansk Erhverv og Håndværksrådet har fremsat i forbindelse med høringen over lovforslaget. På den baggrund har DF valgt ikke at bakke op om forslaget om at indføre en videre adgang til tidsbestemte lejekontrakter. Den resterende del af lovforslaget kan DF tilslutte sig. ” Loven, der med ovennævnte ændringer blev vedtaget ved tredjebehandlingen d. 8. december 2016, trådte i kraft den 1. januar 2017. For forslaget stemte S, DF, V, EL, LA, ALT, RV, SF, KF, der var 0 stemmer imod forslaget og 0 stemmer hverken for eller imod forslaget. 2.6 Debat om Andelsboligen og tilbudspligten Regeringen har i svar på spm. 725 til Udlændinge-, integrations – og boligudvalget d. 4. juli 2016 oplyst, at regeringen efter sommerferien 2016 vil bede embedsmændene se på behovet for eventuelle reguleringer i regelsættet vedrørende lejelovens § 102 omhandlende tilbudspligt. Debatten er rejst som følge af nogle ejendomsejeres forsøg på at undgå tilbudspligt. Det førte til et samråd med ministeren, hvor Jan Johansen (S), bad ministeren redegøre for, om det er intentionen i lejeloven, at tilbudspligten til lejerne ved udlejers salg af udlejningsejendomme kan omgås ved at lave en minoritetsaktionær-model? Ministeren svarede: ”Det korte og hurtige svar er, at tilbudspligten ikke skal kunne omgås gennem en minoritetsaktionær-model. Men det er mere sammensat end som så. Lejeloven indeholder, som bekendt, regler om tilbuds- pligt. De indebærer, at ejeren af en udlejningsejendom skal tilbyde lejerne at overtage ejendommen på andelsbasis, hvis ejendommen påtænkes solgt. Reglerne gælder for udlejningsejendomme med mindst 6 beboelseslejligheder. Indeholder ejendommen erhvervs- lokaler, skal der være mindst 13 beboelseslejligheder. Ordningen med tilbudspligt, som vi kender den i dag, kom ind i lejeloven i 1979. Ordningen indeholdt ikke særlige regler om tilbudspligt ved salg af aktier og anparter i aktie- og anpartsselskaber, som ejer udlejningsejendomme. Reglerne herom kom ind i lejeloven i 1986. Efter en mindre præcisering i 1991 fastslår reglerne, at der er til- budspligt ved salg af aktier og anparter, [og jeg citerer] ”når erhververen herved opnår majoritet af stemmer i selskabet”. Det fremgår imidlertid ikke af forarbejderne til de to lovændringer, hvordan reglen skal forstås i tilfælde, hvor der er flere erhververe. Det fremgår således ikke, om tilbudspligt udløses, når erhververne tilsammen – og altså ikke hver for sig - opnår majoritet.

15 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

Østre Landsret har i 2004 taget stilling i en sådan sag. I sagen solgtes anparter i et ejendomsanpartsselskab til 3 forskellige købere, som derved ikke - hver for sig - opnåede majoritet i selskabet. Landsretten kom frem til, at der ikke var tilbudspligt i denne situation. Det må altså konstateres, at Landsretten ikke mener, at intentionen med bestemmelsen er, at der skal være tilbudspligt ved sådan et ejendomssalg. Man kan argumentere for, at det kan forekomme ulogisk, at der ikke udløses tilbudspligt i den pågældende situation, når det ville være tilfældet, hvis der kun var én erhverver. Jeg mener på denne baggrund, at der er tale om en problemstilling, som kræver nærmere overvejelse. Der er generelt en række problemstillinger i forbindelse med tilbudspligt, som trænger til afklaring og præcisering. Dette hænger især sammen med udviklingen henimod ejendomsdrift i selskabsform i stedet for den traditionelle form med personligt ejede ejendomme. Denne udvikling rejser spørgsmål, som de gældende regler ikke giver klare svar på.” Mediernes og Ministerens tilkendegivelse førte til, at Altinget startede en debat om andelsboligen og tilbudspligten. Nedenfor det første af to indlæg fra LLO’s økonom, herefter indlægget fra Ejendomsforeningen Danmark og fra Lektor, Jens Lunde, CBS. LLO’s økonom skrev: ”Tilbudspligten er den regel i lejeloven, som det efter mange års kamp lykkedes lejerbevægelsen at få sat ind i lejeloven. Reglen betyder, at udlejer, hvis han vil sælge sin udlejningsejendom, skal tilbyde lejerne, at en af lejerne stiftet andelsboligforening kan købe ejendommen til den samme pris, som en ekstern investor har tilbudt at købe ejendommen for. Ejendomsinvestorerne og bygherrerne kan ikke lide tilbudspligten. En investor har fundet en fordelagtig ejendomsinvestering. Efter analyser af ejendommens pris korrigeret for eventuelt vedligeholdelsesefterslæb ligger der et tilbud fra investor. Og vupti, så overtager lejerne den. Som de seneste sager har vist, udtænker ejendomsejerne derfor alle mulige krumspring for at undgå tilbudspligten. For eksempel matrikuleres privat nybyggeri til udlejning som ejerlejligheder, hermed undgås tilbudspligten, og bøvlet med lejerne ved et evt. fremtidigt salg undgås. For Lejernes LO var andelsboligen et politisk kompromis, der sikrede lejerne en boligform, hvor lejerne (man bor til leje hos andelsboligforeningen) havde demokratisk og maksimal indflydelse på ejendommens drift. Udlejerens diktatur var afskaffet. Men det politiske kompromis, der banede vejen for andelsboligen, betød, at andelsboligindehaveren fik ret til ligesom ejerboligen skattefrit at kapitalisere værdistigninger på ejendommen, foreningen blev fritaget for ejendomsværdiskat, foreningens venteliste blev reelt for insiderne og venners venner og foreningen undgik de boligsociale forpligtelser, som samfundet pålægger Danmarks anden kollektive boligform, den almene bolig. Til gengæld kunne man ikke i samme grad som lejeren få individuel boligstøtte. Lejeren i den almene bolig kan som bekendt ikke kapitalisere værdistigninger, og kan ikke som andelsboligindehaveren overdrage boretten til en lejlighed til børn, familie eller andre. 16 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

Dermed blev andelsboligen en hybrid sammensæt af det værste og det bedste fra andre boligformer. Det hører med til historien at økonomisk set har andelsboligen i mange år været det mest gunstige privatøkonomiske valg, når man måler boligomkostningerne. To forhold ændrede afgørende andelsboligforeningernes økonomi. Da Lejelovgivningen i 1996 ændres åbnes for en friere lejefastsættelse ved genudlejning af lejemål, som udlejer havde gennemgribende moderniseret. Hermed eksploderede værdien af de privatejede udlejningsejendomme. Sammen med et historisk rentefald betød det en voldsom stigning andelskronen. Dernæst, i 2003 liberaliserede folketinget muligheden for individuelt at belåne andelen. Hermed have man en giftig cocktail, der fik andelsboligforeninger til at styrte over i driftige valuarvurderinger, så andelshaveren kunne kapitalisere gevinsten. Og pludselig var andelsboligen ikke længere for almindelige indkomster. Dette er baggrunden for det fordelingspolitiske problem, der i dag kendetegner andelsboligen. Andelsboligen skal bevares, fordi den grundlæggende er bedre end den private udlejningsbolig. Andelsboligen sikrer beboeren indflydelse, engagement og boligtryghed. Men andelsboligen skal også reformeres, sådan at den boligøkonomiske balance opretholdes, at almindelige indkomster har råd og at fordelingen demokratiseres. Prisen skal forsat reguleres, men til enhvers priskontrol hører en ansvarlig fordelingsmekaniske. Den findes ikke i dag i andelsboligen.” Torben Christensen, Administrerende direktør i Ejendomsforeningen Danmark, skrev følgende indlæg: 
 ”Det var engang, godt latin, at jorden var universets centrum, og alt bevægede sig om den. Galileo Galilei blev idømt fængsel for at påstå, at solen er universets centrum. Den gældende holdning i samfundet viste sig dog at bygge mere på tro end på fakta. Uden i øvrigt at sammenligne mig med Galileo, og uden at forvente de samme konsekvenser af min holdning, vil jeg hævde, at det alene bygger på tro, når MF Jan Johansen (S) og direktør i ABF Jan Hansen, her i Altingets debatpanel den 16. august 2016 påstår, at tilbudspligten sikrer billige boliger i byerne og forbedrede muligheder for blandede byer. Debatten om tilbudspligten skyldes en helt konkret sag, hvor en samlet gruppe af ejendomme er blevet solgt fra en ejer til en gruppe af pensionsselskaber. I sommerens løb har flere medier omtalt sagen. Jeg håber, at politikerne lytter og ikke lader nogle få, men ressourcestærke, lejere løbe med den boligpolitiske dagsorden. Hvis man ser på tilbudspligten, giver den mulighed for, at lejerne, under nogle bestemte betingelser, kan købe den ejendom, de bor i og omdanne den til en andelsboligforening, når ejendommen handles fra en ejer til en anden. Tilbudspligten betyder, at der hvert år omdannes omkring 4.000 private lejeboliger. Når lejerne er interesserede i at købe den ejendom, de bor i, så er det ofte, fordi de får en mulighed for at opnå en skattefri, privatøkonomisk gevinst. Den lejer, der bor i boligen, når den omdannes til andelsbolig, får nemlig mulighed for at sælge sin andel på langt bedre vilkår end 17 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

de vilkår, som ejendommen er købt på. Det er altid billigere at købe en hel ejendom end at købe boligerne enkeltvis. Som så ofte tidligere reagerer nogle politikere og organisationer mere på den politiske rygmarvsfornemmelse end på reelle fakta. Jan Johansen har givet udtryk for, at tilbudspligten bør skærpes, så et salg af en boligudlejningsejendom altid udløser tilbudspligt. Men man glemmer, at en udvidelse af tilbudspligten vil betyde, at antallet af andelsboliger nok vil stige, men at antallet af lejeboliger samtidig vil falde. Vi har brug for andelsboliger, som er en god og fornuftig boligform. Men tilbudspligten skaber et uhensigtsmæssigt forløb, hvor en ejer, der ønsker at sælge sin ejendom, først skal finde en køber og derefter forhandle sig på plads. Køberen skal lave et stort forberedelsesarbejde for, sammen med sine rådgivere, at skaffe sig en indgående indsigt i ejendommens forhold forud for salget. Det kan koste millioner. Penge, der er spildt, hvis lejerne efterfølgende skal tilbydes ejendommen, og hvis de vælger at købe den på de betingelser, som sælger og den mulige køber allerede har forhandlet på plads. Samfundsmæssigt vil den bedste løsning være, at tilbudspligten afskaffes. Men det er ikke ensbetydende med, at lejerne ikke skal have mulighed for at købe ejendommen, og omdanne den til en andelsboligforening. På et hvilket som helst tidspunkt skal de kunne give ejeren et tilbud om at købe ejendommen, men på almindelige markedsvilkår og efter deres eget grundige forarbejde. Tilbudspligten er i dag kun til fordel for de få, der tilfældigvis er lejere i en ejendom på det rigtige tidspunkt. Tilbudspligten betyder, at der omfordeles op imod en milliard kroner årligt. Ikke fra udlejerne til lejerne, men fra nogle lejere til nogle andre lejere. Og samtidig reduceres udbuddet af lejeboliger for dem, der ikke kan eller vil købe en andelsbolig. Nu har man politisk meldt ud, at der skal ses på tilbudspligten. Vi har desværre tidligere kunnet konstatere, at lejeloven ofte er blevet ændret på en måde, hvor populære politiske ønsker fører til den ene lappeløsning efter den anden uden at tage hensyn til samfundets interesser. Jeg håber, at politikerne lytter og ikke lader nogle få, men ressourcestærke lejere løbe med den boligpolitiske dagsorden. Er det i samfundets interesse med en lov, der, i en lottolignende ordning sikrer nogle borgere skattefri milliongevinster – betalt af andre borgere?” Jens Lunde, Lektor emeritus ved institut for finansiering, Copenhagen Business School, skrev følgende indlæg: ”Andelsboligtanken blev oprindeligt genoplivet i 1976, hvor lejerne fik forkøbsret til en ejendom, hvis den skulle udstykkes i ejerlejligheder. Tilbudspligten i dens nuværende form, hvor udlejeren skal tilbyde lejerne ejendommen til overtagelse på andelsbasis, inden ejendommen overdrages til anden side, kom ind i lejeloven i 1979.

18 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

Siden har reglen givet anledning til tvister og veritable slagsmål om at kapre mest muligt af andelsboligfordelen. Min pointe er, at årsagen til dette i høj grad ligger i huslejereguleringen for private lejeboliger, der var udstrakt til størstedelen af det private lejeboligmarked i 1979. Huslejerne var kraftigt nedsat i forhold til, hvad de ellers ville have været. Det var selvfølgelig fordelagtigt for dem, der boede i lejlighederne, men som bekendt var det yderst svært at få adgang til en ”billig” lejebolig. Med huslejeregulering fik udlejerne selvfølgelig lavere lejeindtægter, end de ellers kunne have opnået. Deres ejendomsinvestering gav altså et langt lavere afkast. Det kunne kun føre til lavere priser end ellers for private udlejningsejendomme, en kapitalisering, der må vurderes fuldført i 1976. Dette prisfald ramte især de daværende udlejere, mens senere tilkomne udlejere allerede havde købt ejendommene til de lavere priser. Videre gjorde huslejereguleringen det klart ufordelagtigt at bygge private udlejningsejendomme, hvis andel af boligmasse derfor er faldet – og fortsat falder. Med stærkt nedsatte ejendomspriser blev det særdeles fordelagtigt for lejerne at overtage ejendommen igennem en nystiftet andelsboligforening. Og for andre at få adgang til at købe en andelsbolig, for eksempel sammenlignet med en ellers tilsvarende ejerlejlighed eller – senere – en lejebolig uden huslejeregulering. Andelsboligerne er samtidig ”skattefri” i den forstand, at de ikke som private udlejningsejendomme beskattes af nettolejeindtægterne eller som ejerboliger med en ejendomsværdiskat. Andelsboligens fordele overskygger ulemperne som eksempelvis dårlige vilkår ved finansiering af bolighandler og risici ved, at man ejer en forening sammen med andre personer, hvis økonomiske formåen og interesser er ukendte for én. Dette sidste kan få betydning ved andelsboligforeningens drift og hæftelser for gæld – de mange iagttagne ulykker herved behandles ikke i denne artikel. Efter årtusindskiftet steg priserne på udlejningsejendomme endnu voldsommere end for andre boligejendomme. Dette gav andelshaverne betydelige gevinster ved salg igennem stigningen i de tilladte maksimalpriser, der for det meste beregnes ud fra boligens handelsværdi som udlejningsejendom eller fra dens offentlige ejendomsværdi. Den højere andelsboligfordel syntes at have forstærket kampen om andelsboligfordelene, indtil bolig- og finanskriserne satte ind og også ramte andelsboligmarkedet. Det er ikke for stærk sprogbrug at hævde, at der er og har været slagsmål om andelsboligfordelen. Der skal her oplistes nogle eksempler på konfliktområder: •

Ventelister med fortrin for familiemedlemmer – og reelt uden adgang for andre. 19

© Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

•

”Penge under bordet” – klart ulovligt, men mødt – og mødes måske stadig, for eksempel som meget høje priser for overtagelse af indbo.

•

Kreditnota-metoden, hvor ejendommen sælges til lejerne til en opskruet pris, (kreditnotaen skrives til den, der har givet købstilbud på ejendommen, i det tilfælde, hvor lejerne ikke køber).

•

Pres på lejerne for overtagelse af ejendommen til opskruet pris under trussel om, at en ”kendt ejendomsspekulant” ellers køber.

•

”Portefølje”-modellen, hvor flere ejendomme sælges samlet til samme køber, og hvor prisen på ejendomme med lejer-forkøbsret sættes relativt højt og relativ lavt på ejendomme uden lejer-forkøbsret.

Min pointe er videre, at der ved lovgivning er lavet lappeløsninger på området, men herefter er problemet dukket op igen på anden måde. En permanent løsning kræver, at der etableres en markedskonform regulering af det private lejemarked – uden maksimalprisregler. Med et marked uden huslejebegrænsninger vil der igen komme flere private lejeboliger, hvor konkurrencen vil sikre, at lejere og ejere kan indgå rimelige huslejekontrakter.” 2.7 V - Regeringens udvalg vedrørende fremme af digitalisering i lejeforhold samt lovforslag L29 Regeringen havde i august 2016 nedsat et udvalg vedrørende fremme af digitalisering. Udvalget var underlagt følgende kommissorium. ”Kommissorium for en arbejdsgruppe om fremme af muligheden for at anvende digital kommunikation i private lejeforhold Baggrund Lejelovens § 4, stk. 2, regulerer parternes muligheder for udveksling af digitale dokumenter, hvor lejelovgivningen stiller krav om skriftlighed, eller hvor der i loven foreskrives en meddelelsespligt, der ikke hensigtsmæssigt lader sig udføre på anden måde end skriftligt. Bestemmelsen blev indsat ved L 399 af 28. maj 2003 (Brug af digitale dokumenter ved krav om skriftlighed i lejelovgivningen). Ved L 310 af 30. marts 2015 (Forenkling og modernisering af lejelovgivningen) er der indført nye regler i lejeloven om obligatoriske ind- og fraflytningssyn. Reglerne indebærer bl.a., at lejeren skal have udleveret en fysisk kopi af en synsrapport på synet, hvis lejeren møder op på synet. Det er et ønske fra både lejer- og udlejersiden, at processen omkring disse syn i højere grad kan gennemføres digitalt. Formål I forbindelse med Folketingets behandling af lovforslaget L 97 (Forenkling og modernisering af lejelovgivningen) oplyste den daværende boligminister, at ministeriet vil se nærmere på lejelovgivningens forhold til anvendelse af ny teknologi, herunder forbedrede muligheder for at gøre brug af digital kommunikation i leje- forhold. 20 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

Formålet er at vurdere, på hvilke områder lejelovgivningen bør tilpasses de mulig- heder, som ligger i en øget anvendelse af den digitale teknologi. Arbejdet skal munde ud i opstilling af en række forslag, som kan indgå i den forestående sammenskrivning af lejeloven og boligreguleringsloven. Opgaver Arbejdsgruppen skal: • • •

•

Redegøre for de eksisterende regler i lejelovgivningen, der giver mulighed for at anvende digital kommunikation i den private udlejningssektor. Undersøge i hvilket omfang de eksisterende muligheder anvendes i praksis. Vurdere, på hvilke områder lejelovgivningen bør tilpasses de muligheder, som ligger i en øget anvendelse af den digitale teknologi, fx i forhold til gennemførelsen af ind- og fraflytningssyn. Opstille forslag, som kan indgå i den forestående sammenskrivning af lejeloven og boligreguleringsloven.

Arbejdsgruppen skal inddrage hensynet til lejerne og udlejernes retssikkerhed i lejeforholdet, herunder: • • •

Udlejerens behov for at kunne bevise, at nødvendige processkridt er udført. Hensynet til lejere, der ikke har de fornødne digitale ressourcer. Hensynet til en betryggende proces, der sikrer, at elektroniske dokumenter ikke kan ændres efterfølgende m.v.

Arbejdsgruppen skal færdiggøre sit arbejde inden 31. december 2016. Arbejdsgruppen har følgende sammensætning: Universitetsjurist som formand, to repræsentanter fra hhv. lejer- og udlejersiden samt én repræsentant fra Digitaliseringsstyrelsen.” Fra lejersiden repræsenterer juridisk konsulent Anders Svendsen Lejernes LO, og Landssekretær Henrik Stougaard Danmarks lejerforening. Udlændinge- Integrations- og Boligministeriet varetager sekretariatsfunktionen for arbejdsgruppen. Udvalget holdt flere møder, men kunne desværre ikke komme frem til et samlet udtalelse. I stedet lavede hhv. Udvalgsformanden (professor Jakob Juul-Sanberg) sin egen udtalelse, ligesom udlejersiden og lejersiden lavede hver sin udtalelse. Lejersidens udtalelse lød: ”Lejernes Landsorganisation og Danmarks Lejerforeningers anbefaling Arbejdsgruppens repræsentanter fra lejerorganisationerne, Lejernes Landsorganisation og Danmarks Lejerforeninger, kan i den foreliggende form alene anbefale rapportens beskrevne model 1. Retstilstanden vil være uændret ved model 1D dog vil den være mere læsevenlig end den nuværende. Det bemærkes i øvrigt, at LL § 4, stk. 2, er nærmest identisk med almenlejelovens § 5, stk. 2, som der ikke er fremsat ønske om at ændre. 21 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

Vi finder som lejerorganisationerne ikke, at model 2 indeholder tilstrækkelige værnsbestemmelser til lejere (eller udlejere) uden de fornødne digitale ressourcer og derfor ikke giver den fornødne sikkerhed til parterne. Vi bemærker i den forbindelse, at vi er de eneste organisationer, som repræsenterer lejere, der kan tænkes at blive påvirket negativt ved en lovændring. Vores opbakning til den i rapporten omtalte model 2 ville forudsætte følgende seks ændringer og tilføjelser: 1. Overgangsordning Af hensyn til parterne i eksisterende kontraktforhold må det klart fremgå, at nye bestemmelser i en lovændring alene er gældende for: a) Nye lejeforhold der indgås efter ikrafttræden af de nye lovbestemmelser. b) Lejeforhold der ved lovens ikrafttræden allerede var omfattet af lovlig aftale om gensidig digital kommunikation, jf. nugældende LL § 4, stk. 2. Altså, at alt der følger af nugældende LL § 4, stk. 2, fortsat gælder fuldt ud for alle lejeforhold, hvor der på tidspunktet for ikrafttrædelse af nye lovbestemmelser ikke var indgået aftale om digital kommunikation. Dette beskytter de lejere, som det må antages, der er mest sårbare overfor den påtænkte ligestilling af digital kommunikation med papirkommunikation. 2. De to specifikke undtagelser bibeholdes. Særstatus og skriftlighedskrav i papirformat opretholdes i forbindelse med den særlige beskyttelse i forbindelse med påkrav ved betalingsmisligholdelse og udlejers opsigelse, jf. LL § 87 og LL § 93, stk. 2. 3. Generelt krav kvitteringssystem, alternativt e-Boks-løsning. Det skal være en gyldighedsforudsætning, for at en digital meddelelse i et lejeforhold er kommet frem, at der enten kvitteres for modtagelsen (evt. automatisk via et e-mail-program), eller at der alternativt anvendes e-Boks (eller evt. fremtidige systemer, der er tilsvarende certificeret). Dette begrundes i, at der tilsyneladende er omfattende tvivl om, hvornår en e-mail er kommet frem, jf. denne rapports afsnit 1.8.: Det anføres i rapportens afsnit 1.8, at der kan være tvivl om, hvornår en e-mail er kommet frem, men at »så længe afsenderen sørger for at gemme mailkorrespondancen og kan dokumentere, at meddelelsen ligger som sendt i »udbakken«. Dette vil tillige kunne være et tilstrækkeligt bevis for, at meddelelsen er kommet frem til modtagerens mailadresse […]«. Den juridiske litteratur lægger op til, at det er en konkret juridisk vurdering, hvem der bærer risikoen for, at en mail ikke kan læses af modtageren, eksempelvis hvis meddelelsen bliver fanget i et spam-filter1, når det gælder forholdet imellem retterne og borgerne. Det er nærliggende at antage, at det samme gør sig gældende imellem parterne, hvilket ED/DU også antager, jf. ED/DU’s bemærkninger nedenfor. Hvis en lejer bliver opsagt, men han aldrig ser e-mailen, fordi den ryger i hans spam-filter, kan det ikke udelukkes, at han alligevel kan opsiges. Det er vores opfattelse, at en sådan retstilling ikke er rimelig, og at netop lejeretten bør give en beskyttelse, som er bedre, end de generelle regler, der finder anvendelse ved afgørelse af tvister 22 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

om anvendelsen af digital kommunikation. Dette særlige beskyttelseshensyn begrundes i, at en manglende beskyttelse potentielt kan medføre, at en lejer mister sit hjem som følge af en teknisk fejl. 4. Én måneds gensidig opsigelsesmulighed Den i rapporten ovenfor beskrevne ret for hver part til ensidigt at meddele ophør af digital kommunikation, bør gælde med én måneds opsigelsesfrist i stedet for tre. 5. Manglende oplysning af mailadresse er ikke misligholdelse. Det bør fremgå direkte af en fremtidig lovtekst, at hvis en af parternes mail -adresse ophører med at fungere, uden at der meddeles modparten en ny mail -adresse som erstatning herfor, så er retsvirkningen heraf alene, at der er meddelt ophør af digital kommunikation (jf. pkt. 4 ovenfor). Hvis der i sådanne tilfælde uden reelt fungerende mail-modtageradresse, indenfor aftale-opsigelsesvarslet, er behov for formel kommunikation i lejeforholdet, må der benyttes papirbaseret post. 6. Skift af mailadresse skal meddeles den anden part Det bør direkte fremgå af bestemmelserne, at når en af parterne skifter mailadresse, skal dette meddeles den anden part, samt at skiftet gælder fra meddelelsestidspunktet.” Herefter var der politiske drøftelser af lovforslaget, hvor et kompromis blev nået, således at alle folketingets partier kunne acceptere et forslag, som lå meget tæt op ad lejersidens forslag. Forslaget blev vedtaget. S, DF, V, EL, LA, ALT, RV, SF, KF stemte for. Ingen stemte imod og ingen stemte hverken for eller imod forslaget. Vort synspunkt i udvalget vedrørende digital kommunikation er gennemgået i tidligere beretning til HB. 2.8 Åbent samråd med transport-, bygnings- og husleje

boligministeren om regulering af

Transport-, Bygnings- og Boligudvalget indkaldte transport-, bygnings- og boligminister Ole Birk Olesen i åbent samråd om ministerens holdning til loftet over husleje i lyset af hans tidligere udtalelser. Samrådet fandt sted torsdag den 26. januar 2017. Udvalget ønskede ministerens svar på, om ministeren fortsat mener, at boligreguleringsloven er ”tåbelig og forrykt”, at loftet over huslejestigninger bør afskaffes, og at ”lejernes nogle gange urimelige krav favoriseres på Christiansborg”, som ministeren har udtalt før sin ministertid. Samrådsspørgsmålene blev stillet efter ønske fra Kaare Dybvad (S). 2.9 Minister igangsætter analyse af bopælspligt Transport-, bygnings- og boligminister Ole Birk Olesen oplyste d. 10. februar 2017, at ministeren vil igangsætte en analyse, der skal afdække, om der er behov for en justering af reglerne for bopælspligt. Der har i den seneste tid været debat om antallet af boliger uden bopælspligt i Københavns Kommune. Transport-, bygnings- og boligminister Ole Birk Olesen har på baggrund af debatten aftalt med Dansk Folkepartis boligordfører Merete Dea Larsen, at der skal gennemføres en analyse af problemets omfang og behovet for eventuelle justeringer af reglerne for bopælspligt. 23 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

Boligreguleringsloven varetager hensynet til boligforsyningen og regulerer boliger, der er taget i brug til helårsbeboelse. Det fremgår af boligreguleringslovens § 50, stk. 1, at en bolig, som inden for de sidste fem år har været anvendt til helårsbeboelse, ikke uden kommunens samtykke må tages i brug til sommerbolig eller anden midlertidig benyttelse, der er til hinder for, at boligen fortsat benyttes til helårsbeboelse. Når boligen er omfattet af denne bestemmelse, tales der om bopælspligt i boligen. Pligten består i at man skal sørge for at bebo boligen selv eller leje den ud. Der er desuden bestemmelser i planloven, hvormed kommunen kan udlægge et område til helårsbeboelse fremadrettet. Ifølge Bygnings- og Boligregister er der i Københavns Kommunen knap 294.000 boliger, som er beboet af ejer eller lejer og hertil kommer knap 14.000 boliger, som ikke er benyttet. 6.537 af de knap 14.000 tomme boliger har ikke bopælspligt. De 6537 boliger uden bopælspligt svarer til ca. 2,1 pct. af det samlede antal boliger i Københavns Kommune. På baggrund af dette foreslås det, at der igangsættes en analyse af omfanget af problemet med boliger uden bopælspligt. Der lægges op til at der i analysen belyses følgende: 1) Omfanget af boliger uden bopælspligt i de 3 største byer i Danmark. 2) En kortlægning af, hvad boliger uden bopælspligt anvendes til fx ferieudlejning, anden bopæl m.v. 3) En kortlægning af kommunernes brug af planlovens muligheder for at udlægge områder til helårsbeboelse. 4) En undersøgelse af, hvordan kommunerne gør brug af sanktionsmulighederne i hhv. planloven og boligreguleringsloven ved håndhævelse af bopælspligten. 5) En vurdering af behovet for eventuelle justeringer af gældende regler. Ministeren anfører, at analysens indhold i høj grad vil afhænge af data fra og dialog med de berørte kommuner. Erhvervsministeriet vil blive inddraget i arbejdet. Analysens resultater vil blive præsenteret for boligordførerne fra DF, V, LA og K med henblik på en politisk drøftelse inden sommerferien 2017. 2.10 Oversigt over udsættelser af udlejningsboliger 2016 Transport-, Bygnings- og Boligudvalget har i brev af 2. januar 2017 stillet ministeren følgende spørgsmål. Spørgsmålet er stillet efter ønske fra Roger Matthisen (ALT). Ministeren bedes fremlægge en oversigt over udsættelser fra udlejningsboliger i perioden fra. 1. oktober 2016 til og med 31. december 2016, opgjort pr. måned og pr. kommune. Vil ministeren derudover orientere udvalget om udviklingen i hvert kvartal? Ministeren svarede, at antallet af udsættelser af lejere registreres i Domstolsstyrelsens administrative it-system over fogedsager. Domstolsstyrelsen offentliggør halvårligt en statistik over antallet af udsættelser.

24 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

Domstolsstyrelsen har oplyst følgende: "Domstolsstyrelsen kan oplyse, at Danmarks Domstole ikke registrerer udsættelser pr. kommune. Registreringerne er derfor opdelt efter byretter. Domstolsstyrelsen har forstået spørgsmålet sådan, at der spørges til effektive udsættelser, hvorved forstås, at sagen er registreret som ”gennemført” samtidig med, at fogedretten faktisk har bistået med udsættelse af lejemålet. Trækkene har ført til følgende resultat, som vist i tabellerne nedenfor:

Hertil kan tilføjes, at Domstolsstyrelsens tal viser, at der i hele 2016 var 2.115 effektive udsættelser. Antallet af effektive udsættelser er for femte år i træk faldet i forhold til året forinden. Siden toppunktet i 2011, hvor der var 4.405 sager med effektiv udsættelse er antallet af udsættelser faldet med i gennemsnit 13,6 pct. om året. ” 2.11 Forslag til lov om ændring af lov om byfornyelse og udvikling af byer, L 65 Regeringen har fremsat lovforslag om at ændre byfornyelsesloven således at et større skøn overlades til kommunerne, i forhold til hvad de ønsker at byforny og hvem der er berettiget til støtten. Den særlige beskyttelse til sparsomt befolkede områder, tages bort. Pligten til at kondemnere brand- og sundhedsfarlige beboelsesejendomme, består dog.

25 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

Vi afgav i den anledning høringssvar d. 23. august 2017 Til Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen Edvard Thomsens Vej 14 2300 København S Sendt pr. e-mail til: Boliglov@tbst.dk Høringssvar fra Lejernes Landsorganisation til ”forslag til lov om ændring af lov om byfornyelse og udvikling af byer”. Sagsnr.:BO0301-00003 Vi takker for at have fået lovforslaget i høring. Lovforslagets indhold: Ifølge Regeringen er lovforslagets overordnede formål at forenkle byfornyelseslovens anvendelses- og støttemuligheder, således at loven tilpasses de bevillingsmæssige muligheder. Endvidere vil lovforslaget bidrage til større valgfrihed for den enkelte kommune. Forenklingen vil dermed øge decentraliseringen og gøre kommunernes handlerum mere smidigt og fleksibelt i forhold til ændrede bevillingsniveauer. Forenkling af loven indebærer, at støttemuligheder og refusionsprocenter tilpasses, så der er lige muligheder for anvendelse af beslutningstyper og byfornyelsesinstrumenter uanset bystørrelse. Disse ændringer i byfornyelsesloven har til hensigt at bidrage til større valgfrihed, skabe lige valgmuligheder for alle kommuner og gøre reglerne enkle at anvende. Lovforslaget forenkler fordelingen af midler til byfornyelse i alle dele af landet, så der uddeles en ramme til hver kommune, som den enkelte kommune selv kan råde over. Dermed ophæves de tidligere delpuljer, der skulle ansøges separat om at få del i. Lejernes Landsorganisations (LLO) kommentarer: Vi har sympati for ønsket om regelforenkling, men vi mener, at det er uklart hvorledes man vil sørge for at imødekomme hensynene bag den nuværende regulering. Da det ikke findes i bemærkningerne til lovforslaget, må vi slutte at dette er af mindre betydning for Regeringen. Dette er uheldigt da hensigten bag mange af reglerne er at sikre at hele landet bliver tilgodeset, og i visse tilfælde at særlige tyndt befolkede områder har brug for en ekstra hjælpende hånd (ift. En øget refusionsgrad). Overlades dette til kommunernes skøn, kan man risikere at statens midler vil blive brugt uhensigtsmæssigt. Det er LLO’s holdning at bygningsfornyelsen, må anses for værende vigtigere end områdefornyelse etc. Det er vores frygt at man ved den påtænkte regulering kan forestille sig at kommunerne vil benytte midlerne på oprettelse af torve og pladser i stedet for at afhjælpe forfaldne boliger i kommunen. Vi ønsker derfor at afhjælpning af brand- og sundhedsfarlige boliger gives førsteprioritet. Det er vores erfaring som landsdækkende lejerorganisation, at der er store regionale forskelle på de problemer lejerne oplever i forskellige kommuner: I de største byer er der mange sager om lejens lovlighed, og i tyndere befolkede områder, er der store problemer med vedligeholdelsesefterslæb og skimmelsvamp. 26 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

Der er endvidere stor forskel på hvor tilbøjelige kommunerne er til at kondemnere sundhedsskadelige boliger. Desværre er der ofte et stort sammenfald imellem kommuner med mange kondemnable ejendomme, og en tilbageholdenhed med at kondemnere. Det betyder desværre at ens sager vurderes forskelligt, og dette er beklageligt. Der er formentligt en økonomisk årsag til disse forskellige vurderinger, og den foreslåede regulering, løser ikke dette problem. Da den foreslåede regulering ikke stiller lejerne bedre, og da den ikke løser de afgørende spørgsmål om sundhedsfarlige boliger, kan Lejernes LO ikke støtte forslaget. Med venlig hilsen Lejernes Landsorganisation i Danmark […]” Forslaget blev vedtaget. For stemte 86 (S, DF, V, LA, RV og KF), imod stemte 19 (EL, ALT og SF), hverken for eller imod stemte 0. 2.12 Forslag til lov om ændring af lov om leje (Friplejeboliger i lejede lokaler), L 25 Regeringen har sendt et lovforslag om ændring af lejeloven i høring hos os d. 22. juni. Forslaget indeholder en ændring af lejelovens anvendelsesområde, således at friplejeboliger ikke længere er omfattet af lejeloven ved lejede friplejeboliger. Det er således alene forholdet imellem boligens ejer og de der driver friplejeboligen (friplejeboligselskabet), der reguleres. Forholdet imellem friplejeboligtageren og friplejeboligselskabet påvirkes ikke. Vi afgav høringssvar d. 8. august 2017, og dette kan læses nedenfor: ”Høringssvar – Lejernes Landsorganisation i Danmark – friplejeboliger”. Vi takker for at have fået lovforslaget ” Udkast til forslag til lov om ændring af lov om leje (Friplejeboliger i lejede lokaler)” i høring. Lovudkastet indeholder en ændring af den retlige status for hovelejekontrakten ved drift af friplejeboliger i lejede lokaler, således at sådanne lejekontrakter fremover vil være omfattet af erhvervslejeloven. Vi noterer os, at forslaget alene har betydning for retsforholdet imellem bygningens ejer og indehaveren af friplejeboligvirksomheden. Beboerens retsstilling er derfor uændret, og de mange forringelser af lejerens almindelige retstilling (jf. friplejeboliglovens § 34), er uændrede. Det er beklageligt, at man ønsker at fastholde de mange undtagelser fra lejelovens udgangspunkt, uanset at denne lovændring ikke forringer dette. Den forventelige konsekvens ved en overgang fra en reguleret leje, til en der baseret på markedsleje efter erhvervslejeloven, må være at lejen må antages at blive højere. Udlejer har således en interesse i at leje ud til friplejeboliger fremfor direkte til beboelseslejere. Man kan frygte, at udlejer vil være mindre tilbøjelig til at leje beboelseslejemål ud til lejere, og at udbuddet af almindelige lejeboliger bliver mindre. 27 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

Samlet set ser forslaget ud til at medføre en højere leje i hovedlejeforholdet, samt en mulighed for at udlejer kan leje ud på mere gunstige vilkår til særlige lejere. Vi kan af disse årsager ikke støtte lovforslaget. Med venlig hilsen Lejernes Landsorganisation i Danmark Helene Toxværd Landsformand” Forslaget blev vedtaget Følgende parter stemte for S, DF, V, LA, ALT, RV, KF. EL og SF stemte imod forslaget. Ingen stemte hverken for eller imod forslaget. 2.13 Regeringens forslag til deleøkonomi (fx AirBnB). Regeringen har sendt lovforslag om deleøkonomi i forhøring d. 2. juli 2018. Regeringen (Venstre, Liberal Alliance og Det Konservative Folkeparti), Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti og Radikale Venstres indgik en Aftale om bedre vilkår for vækst og korrekt skattebetaling i dele- og platformsøkonomien, der vedrører nye og ændrede bundfradrag for deleøkonomiske indtægter. Udlejning via deleøkonomiske tjenester, får dels nogle skattemæssige fordele i fohold til nu, og får endvidere en lovbestemt ret til at leje ud i op til 70 dage via tjenester som f.eks. AirBnB (kommunerne kan dog sætte antallet af dage op til 100 dage). Skattefordelene er: - Bundfradraget for korttidsudlejning af fritidsboliger øges til 40.000 kr. årligt (2018-niveau), hvis der sker indberetning af udlejningsindtægterne. - Ved korttidsudlejning af helårsboliger indføres et bundfradrag på 28.000 kr. (2018-niveau), hvis der sker indberetning fra tredjepart. Alene 60 pct. af den lejeindtægt, der overstiger bundfradraget, medregnes til den skattepligtige indkomst. LLO har afgivet høringssvar d. 17. august 2018: Til Skatteministeriet Nicolai Eigtveds Gade 28 DK 1402 – København K Sendt til e-mail lovgivningogoekonomi@skm.dk og MCA@skm.dk Deres j.nr. J.nr. 2018 – 3007 Vi skal indledningsvist takke for at have fået lovforslaget i høring. Vi vil i det følgende alene fokusere på de dele af forslaget, som vi mener er relevante for boligforholdene i Danmark, nemlig den del, der handler om kortidsudlejning af boliger. Det er LLO’s helt overordnede opfattelse, at perioden for korttidsudlejning er for lang, at de nye regler ikke sikrer, at lejerne kan bruge deleøkonomiske boligtjenester, og at de nye regler ikke er tilpasset lejelovens regler.

28 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

Perioden er for lang. LLO finder det rimeligt at kunne leje en almindelig bolig ud til ferieformål i begrænset omfang, da det i modsat fald kan have negativ betydning for boligbenyttelsen. For os at se, bør ”begrænset omfang” svare til det antal ferieuger, som langt de fleste mennesker på arbejdsmarkedet har, nemlig ca. seks uger, svarende til 42 dage. I det udsendte forslag, er grænsen sat til ti uger, svarende til 70 dage, hvilket LLO finder er for meget, både set i relation til ferieperioden og set i relation til de øvrige beboeres vilkår og ejendommens generelle funktion og tryghed. Endvidere er det i bemærkningerne til lejeloven (Lov nr. 310 2015) antaget at udlejning til ferieformål maksimalt kan udgøre 6-8 uger. Det virker ikke hensigtsmæssigt eller logisk at arbejde med to forskellige perioder for ferieudlejning. Lejerne har (nok) ikke krav på at benytte deleboligtjenester. Flere teoretikere har påpeget at deleboligordninger som f.eks. AirBnB, ikke er noget som lejeren kan benytte uden udlejerens tilladelse jf. LL § 26. Dette er også antaget i en byretsdom (GD 2016.63). Selvom der muligvis kan stilles spørgsmål til hvorfor korte udlejningsforløb ikke skulle være dækket af den legale fremlejeret (som typisk er endnu længere), så er der et åbenlyst behov for en præcisering af loven, således at lejeren ikke risikerer ophæves af sit lejemål, fordi han eller hun har benyttet deleøkonomiske tiltag. Fordi lejeren i dag og i fremtiden ikke ønsker en trussel om ophævelse eller opsigelse hængende over hovedet, vil lejeren formentligt afstå fra at fremleje sin bolig via deleøkonomiske tjenester. Dermed forløses deleøkonomiens potentiale ikke for så vidt angår lejerne. Eksempelvis er det kun 22% af boligerne i København, der er ejerboliger, imens private og almene lejeboliger tilsammen udgør 48% Københavns boliger *1. På landsplan udgør antallet af private udlejningsboliger 570.408 og almene udlejningsboliger udgør 611.144. Svarende til ca. 42% af boligerne i Danmark *2. Hvis Folketinget ønsker at udbrede brugen af deleboliger, bør det være oplagt at give lejerne (og andelshaverne) de samme muligheder som ejerne. Dette kan opnås ved eksempelvis at give den samme ret til deleøkonomisk fremleje som man nu har til delvis fremleje af boligen jf. Lejelovens § 69. Såfremt en sådan mulighed ikke gives, forløses potentialet ved deleboliger ikke fuldt ud og lejerne (og andelshaverne) går glip af de mere lempelige skatteregler, der også er en del af dette forslag.

29 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

De nye regler bør tilpasses lejelovens regler. Ved vedtagelsen af lejelovsændringerne fra 2015 (lov nr. 310 2015), blev udlejning til ferie- og fritidsformål undtaget lejeloven jf. Lejelovens § 1, stk. 3. Når det skal vurderes, om et lejeforhold var til ferie og fritidsformål fremgik følgende af bemærkningerne: ”I vurderingen af, om der er tale om udlejning til ferie- og fritidsmæssige formål, indgår bl.a. lejeperiodens længde. I den forbindelse lægges til grund, at sædvanlig udlejning til sådanne formål ikke overstiger i størrelsesordenen 6-8 uger.” Det er som tidligere nævnt beklageligt, at lovgiver umiddelbart ikke har valgt at benytte den samme definition i begge love. Såfremt et lejeforhold via deleøkonomiske tjenester er længere end den tidligere nævnte periode, må lejeforholdet blive omfattet af lejelovens regler. I LLO frygter vi endvidere, at den lange periode kan føre til flere tidsbegrænsede lejeaftaler, fordi udlejer måske ønsker at bruge en bolig til ferieformål i højsæsonen, for at benytte den som almindelig lejlighed resten af året. For at undgå dette, vil LLO opfordre Folketinget til at indskærpe, at tidsbegrænset udleje af boliger (jf. Lejelovens § 80) ikke lovligt kan begrundes i udlejers ønske om at benytte deleøkonomisk boligudlejning. Konklusion Samlet set, mener LLO, at det er både fornuftigt og nødvendigt, at forsøge at sætte rammer om den korttidsudlejning, der allerede i dag finder sted. Men LLO kan ikke støtte det fremsendte forslag, såfremt lejer ikke gives de samme muligheder som ejer. Endvidere er det centralt at sikre, at undgå at disse deleøkonomiske tiltag kommer til at påvirke almindelige menneskers muligheder for at finde en bolig, og at nye regler ikke fører til yderligere tidsbegrænsninger af ganske almindelige boliglejemål. Og så ønsker LLO en ligestilling af boligformerne, således at lejerne også får mulighed for at bruge de deleøkonomiske tjenester, men i en kortere periode end det foreslåede. Med venlig hilsen Lejernes Landsorganisation i Danmark Helene Toxværd Landsformand. Forslaget er ved redaktionens afslutning endnu ikke fremsat.

30 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

3. Lovforslag vedrørende den almene udlejningssektor 3.1 V- Regeringens forslag om nedsættelse af grundkapital og kapitalindskud samt revision af reglerne for totaløkonomiske merinvesteringer m.v., L 110 Den 28. januar 2016 fremsatte Udlændinge-, integrations- og boligminister Inger Støjberg (V) forslag L 110 om nedsættelse af grundkapital og kapitalindskud for almene boliger samt revision af reglerne for totaløkonomiske merinvesteringer m.v., Forslaget blev 1. behandlet den 2. februar 2016, og er sat på dagsorden til 2. behandling d. 15. marts 2016 og 3. behandling den 17. marts 2016 Med forslaget udmøntes regeringens og KL’s aftale (kommunernes økonomi for 2016) om, at nedsættelsen af den kommunale grundkapital fra 14 pct. til 10 pct. skal forlænges med 2 år. Desuden foreslås det, at kravet til den energistandard, der skal opnås i forbindelse med totaløkonomiske merinvesteringer i alment nybyggeri, forhøjes, så byggeriet opfylder kravene for den frivillige energiklasse bygningsklasse 2020. Udlændinge-, integrations- og boligministeren udpeger i dag 8 medlemmer af bestyrelsen for Center for Boligsocial Udvikling. Med oprettelsen af Udlændinge-, Integrations- og Boligministeriet er integrations- og boligområdet lagt sammen. Det foreslås, at 1 af Udlændinge, Integrations- og Boligministeriets medlemmer i stedet udpeges efter indstilling fra Beskæftigelsesministeriet. Derudover indeholder lovforslaget forskellige mindre ændringer og præciseringer. Loven forventes at træde i kraft den 1. april 2016. Forslaget var forinden fremsendt i høring. Den 8. januar 2016 fremsendte vi høringssvar, hvor vi anførte, at vi kan støtte lovforslaget. Vi bemærkede dertil, at det er afgørende for en hensigtsmæssig realisering af nye almene boliger i storbyerne, at planloven ikke tilbagerulles og at den offentlige subsidiering øges, således at starthuslejen i nybyggede almene boliger for mellemindkomster, der ikke er berettiget til individuel boligstøtte, bliver konkurrencedygtig i forhold til boligomkostningerne i en ejerbolig.

31 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

Hele høringssvaret er gengivet herunder:

Nedsættelse af grundkapital og kapitalindskud Udlændinge-, Integrations- og Boligministeriet Slotsholmsgade 10 1216 København K Høringssvar skal sendes pr. mail til almenbolig@uibm.dk.

Høring over forslag til lov om ændring af lov om almene boliger m.v. og lov om friplejeboliger (Nedsættelse af grundkapital og kapitalindskud samt revision af reglerne for totaløkonomiske merinvesteringer m.v.) Ovennævnte lovforslag, der forventes fremsat for Folketinget den 13. januar 2016, er bl.a. en udmøntning af kommuneøkonomiaftalen for 2016 mellem regeringen og KL. Lovforslaget indebærer primært: 1. at reduktionen af hhv. grundkapitalen til almene boliger og kapitalindskuddet til friplejeboliger til 10 pct. forlænges med to år frem til udgangen af 2018 2. at alment nybyggeri fremover skal opfylde kravene i bygningsklasse 2020, for at kommunalbestyrelsen kan godkende totaløkonomiske merinvesteringer. Derudover vil beboerbetalingen på totaløkonomiske merinvesteringer fremadrettet blive fastsat løbende, så forudsætning om nulstøtte opfyldes Med henblik på fortsat at give kommunerne gode betingelser for at opføre nye almene boliger, har regeringen og KL som led i aftalen om kommunernes økonomi for 2016 aftalt, at regeringen skal søge Folketingets tilslutning til, at den midlertidige nedsættelse af den kommunale grundkapital fra 14 pct. til 10 pct. forlænges med to år fra udgangen af 2016 til udgangen af 2018. I forlængelse heraf foreslås tillige, at nedsættelsen af grundkapitalindskuddet i friplejeboliger forlænges tilsvarende. Det foreslås endvidere, at det fremadrettet fortsat skal være muligt at foretage totaløkonomiske merinvesteringer i alment nybyggeri, som går udover maksimumsbeløbet, når byggeriets energistandard er væsentlig bedre end det generelle niveau i byggeriet. Det medfører, at det fremover vil være en forudsætning for at kunne godkende totaløkonomiske merinvesteringer, at byggeriet lever op til kravene i bygningsklasse 2020, jf. bygningsreglementet. For at opfylde forudsætningen om nulstøtte i forbindelse med merinvesteringer, foreslår regeringen, at den særlige beboerbetalingsprocent ved totaløkonomiske merinvesteringer løbende kan reguleres, således at den tilpasses rente- og inflationsniveauet. Idet Lejernes LO beklager den sene fremsendelse af høringssvaret skal vi anføre, at organisationen kan støtte lovforslaget. Vi skal dog bemærke, at det er afgørende for en 32 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

hensigtsmæssig realisering af nye almene boliger i storbyerne, at planloven ikke tilbagerulles og at den offentlige subsidiering øges, således at starthuslejen i nybyggede almene boliger for mellemindkomster, der ikke er berettiget til individuel boligstøtte, bliver konkurrencedygtig i forhold til boligudgiften i en ejerbolig. Med venlig hilsen Helene Toxværd, Formand Lejernes LO Den 17. marts 2016 blev lovforslaget vedtaget med stemmer fra S, DF, V, EL, ALT, RV, SF, KF. LA stemte imod, og der var ingen stemmer ”hverken for eller imod” forslaget.

3.2 V- Regeringens forslag til inklusionsboliger, L 153 Den 30. marts 2016, fremsatte Udlændinge-, Integrations- og Boligminister, Inger Støjberg, (V) forslag til udmøntning af satspuljeaftalen for 2016, hvorefter der afsættes i alt 30 mio. kr. i årene 2017-2019 til etablering af inklusionsboliger for psykisk og socialt sårbare. Boligerne etableres i almene familieboliger efter aftale mellem kommunalbestyrelsen og boligorganisationen. Det vil være kommunalbestyrelsen, der har anvisningsretten til boligerne. I forlængelse heraf garanterer kommunen for lejetab ved uudlejede boliger og for boligorganisationens udgifter til istandsættelse ved fraflytning. Der vil til boligerne være knyttet sociale støttefunktioner, der ydes af en social vicevært. Der vil være tale om tidsbegrænsede tilbud, idet formålet med boligerne er, at psykisk og socialt sårbare personer i løbet af en periode, der som udgangspunkt kan være på højst 2 år, understøttes i at opnå en selvstændig tilværelse i egen bolig uden sociale støttefunktioner tilknyttet og herunder i at opnå en mere stabil tilknytning til arbejdsmarked og uddannelse. Boligerne etableres med statsstøtte. Det foreslås, at tilskud ydes for en 15-årig periode efter en konkret vurdering af de indkomne ansøgninger. Forslaget blev vedtaget d. 2. juni 2016. For forslaget stemte S, DF, V, EL, LA, ALT, RV, SF og KF, der var ingen stemmer imod forslaget og ingen stemte hverken for eller imod forslaget. Lovforslaget træder i kraft den 1. juli 2016. 3.3 Aftale mellem Regeringen, BL og KL Regeringen har d. 1. juli 2016 offentliggjort en aftale, som man har indgået med BL – Danmarks Almene Boliger og med kommunernes forening, KL. Aftalen indeholder en målsætning om effektivisering af den almene sektor på halvanden milliard i 2020 – set i forhold til regnskaberne for 2014. I en pressemeddelelse fra Udlændinge-, Integrations- og Boligministeriet hedder det blandt andet, at effektiviseringsmålet er ”et samlet mål for hele den almene boligsektor”. Det er altså 33 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

op til de enkelte boligorganisationer og afdelinger selv at beslutte, hvordan effektiviseringsgevinsterne bedst kan hentes hjem. Målet tvinger ikke den enkelte boligorganisation til at nå et bestemt delmål. Der er nemlig stor forskel på potentialet i de enkelte afdelinger. Afdelingerne har stadig kompetencen til at lægge deres egne budgetter, men regeringen og kommunerne vil hjælpe sektoren til at lave de mest fordelagtige besparelser og de mest lovende investeringer. BL’s er tilfredse med aftalen. BL’s formand siger, at vi er optimistiske med henblik på at indfri målet på halvanden milliard i 2020 på baggrund i de erfaringer, vi har gjort os i de senere år. Og BL ser det som noget positivt med et sådan måltal, for det er en måde, hvorpå BL kan synliggøre vores arbejde med at give vores beboere mest værdi for pengene i de almene boliger i Danmark. Han understreger, at BL og de almene boligorganisationer er parate til at gå konstruktivt ind i arbejdet sammen med ministerier og kommuner: ”Vi håber, at vi kan regne med, at det politiske niveau vil bidrage til processen med at forenkle reglerne og samtidig respektere det beboerdemokrati, som er en hjørnesten i de almene boliger i Danmark.” Den større effektivitet skal give lavere husleje i almene boliger. De 1,5 milliarder kroner er et samlet mål for hele den almene boligsektor. De enkelte boligorganisationer og afdelinger har fortsat deres frihed til selv at beslutte, hvordan effektiviseringsgevinsterne bedst kan hentes hjem. Parterne i aftalen forpligter sig på den måde til at bane vejen for boligorganisationerne: •

•

•

Regeringen vil sikre at de regler, som almene boligorganisationer er underlagt, understøtter gode rammer for en effektiv drift, herunder rammer for god økonomistyring og egenkontrol. Regeringen vil derfor etablere bedre redskaber i form af benchmarking, forenkling af nøgletal og udmelding af tilsynstemaer til brug for styringsdialogen. BL vil hjælpe boligorganisationerne med at etablere en tæt og systematisk styring af økonomien. Man vil også hjælpe dem med at samarbejde om driften og bruge flere digitale løsninger. KL vil understøtte, at kommunerne styrker deres fokus på produktivitet og effektivitet i den årlige styringsdialog med hver boligorganisation.

I forlængelse af boligaftalen 2014 blev der nedsat en arbejdsgruppe med henblik på at etablere et rimeligt og ambitiøst nationalt måltal for effektiviseringer i den almene sektor, der kan danne grundlag for en lavere husleje for beboerne. Måltallet er et ”makromåltal”, der gælder for hele sektoren, og ikke et måltal for hver enkelt boligorganisation- eller boligafdeling. Der er i fastsættelsen af måltallet taget højde for at boligorganisationerne ikke kan påvirke alle driftsudgifter. Fx indgår kapitaludgifter til støttede lån ikke. Konkret er der enighed om, at der fastsættes et mål for effektiviseringen af driften i den almene boligsektor på 1,5 mia. kr. svarende til 8 pct. i forhold til regnskaberne i 2014 (2014-priser). Måltallet skal være indfriet i regnskaberne for 2020. Dette skal ses i lyset af, at en del af effektiviseringerne bl.a. forudsættes realiseret gennem ændring af regler, forbedret benchmarking m.v. 34 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

3.4 V - Regeringens forslag til effektivisering af den almene boligsektors drift, forsøg med varmeregnskaber m.v., L 10 Lovforslaget, der blev fremsat af Udlændinge-, Integrations- og Boligminister Inger Støjberg (V) d. 10. oktober 2016, er en udmøntning af aftalen fra juni 2016 mellem regeringen, BL Danmarks Almene Boliger og KL om et nationalt måltal for effektiviseringer i den almene boligsektor. Denne aftale er omtalt i forrige beretning til HB. Lovforslaget indeholder en række initiativer, der skal medvirke til at opfylde det aftalte effektiviseringsmål og styrke fokus på en forbedring af driften, herunder bl.a. initiativer i forhold til boligorganisationernes arbejde, beboerdemokratiske beslutningsprocesser, det kommunale tilsyn samt ændringer vedrørende vedligeholdelse. Herudover indeholder forslaget også hjemmel til forsøg vedrørende varmeregnskaber med fordeling ved brug af indeklimamålere. Loven skal træde i kraft den 1. januar 2017. Den 12. september 2016 fremsendte LLO følgende høringssvar til ministeren. ”Lejernes LO har modtaget regeringens udkast til lovforslag til effektivisering af den almene boligsektors drift, forsøg med varmeregnskaber m.v i høring. Udkaste til lovforslag følger op på en aftale mellem regeringen, BL- Danmarks Almene Boliger, og KL om frem mod 2020 at effektivisere den almene boligsektor med 1,5 mia. kr. Udkastet indeholder en række initiativer, der kan styrke fokus på en forbedring af driften og som sammen med den indsats, der skal ydes af boligorganisationer og kommuner kan medvirke til, at det aftalte effektiviseringsmål kan opfyldes og således skabe grundlag for huslejereduktioner. Lejernes LO kan støtte parternes ønske om at effektivisere den almene sektor. Desværre bygger forslagene ikke på mere indseende og indflydelse til beboeren eller til de enkelte afdelinger, men på en øget vægt på en beslutnings kompetence i boligorganisationen. LLO frygter, at beboerdemokratiet dermed undergraves. Dette er til skade for den forståelse hos lejerne, som på længere sigt skal sikre den almene sektors overlevelse. Med henblik på at sikre fokus på en stadig forbedring af produktivitet og effektivitet i alle boligorganisationer er der indgået en aftale om et nationalt måltal for effektiviseringer i den almene sektor. Måltallet skal danne grundlag for en afdæmpet huslejeudvikling for beboerne. Udgangspunktet for måltallet er hele den almene boligsektor. Der fastsættes således ikke et måltal for hver enkelt boligorganisation- eller boligafdeling. Måltallet omfatter som udgangspunkt samtlige driftsudgiftsposter for den almene boligsektor, idet der dog ses bort fra en række udgiftsposter, som beboerdemokratiet generelt ingen indflydelse har på. Der ses således bort fra nettokapitaludgifter på ”nybyggerilån” med offentlig støtte, nettokapitaludgifter på renoveringslån med støtte fra Landsbyggefonden, henlæggelser til planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelse, ejendomsskatter og individuelle forsyningsudgifter. 35 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

Det undrer LLO, at ministeriet mener, at beboerne ingen indflydelse har på henlæggelser til planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelse. Det er netop et af de elementer i beboerdemokratiet, hvor den enkelte afdeling har mulighed for at tage ansvaret for egen boligstandard. Udgiftsbasen for måltallet i den almene boligsektor er under et opgjort til 18,4 mia. kr. i 2014 (2014-priser). Der er aftalt, at der fastsættes et mål for effektiviseringen af driften i den almene boligsektor på 1,5 mia. kr. af udgiftsbasen, jf. ovenfor. Der er endvidere enighed om, at måltallet skal være indfriet i regnskaberne for 2020. Som grundlag for opgørelse af den opnåede effektivisering er der desuden enighed om en model til neutral fremskrivning af udgiftsbasen På den baggrund er der i Udlændinge-, Integrations- og Boligministeriet etableret en effektiviseringsenhed, der skal fremme sektorens effektivitet. Enheden skal udvikle et benchmark setup for boligorganisationer og afdelinger og løbende indsamle oplysninger om bedste praksis i sektoren og analyser af status på effektiv drift. Lejernes LO kan støtte, at der etableres standarder for benchmark og sammenlignelige poster i budget og regnskab. Beboerne har i dag vanskeligt ved at gennemskue, om afdelingens udgifter er i det rette niveau, eller om de over en årrække har haft den rette udvikling. Efter gældende regler kan øverste myndighed uden afdelingens samtykke træffe beslutning om gennemførelse af større renoveringsarbejder, større energibesparende foranstaltninger, boligsociale helhedsplaner og fremtidssikring af bebyggelsen. Lejerens LO skal beklage, at ministeren ikke forslår denne såkaldte overrullings bestemmelse fjernet. Bestemmelsen betyder, at afdelingens indflydelse er beskåret, og at lejerne i afdelingen kan sættes uden for indflydelse. Bestemmelsen er en formynderisk tilsidesættelse af den nære indflydelse på egen boligforhold, og den behandler i realiteten lejerne som borgere uden ret og evne til at vurdere deres egne boligforhold. Det foreslås endda, at organisationsbestyrelsens ansvar for produktivitet og effektivitet præciseres, således at det klart fremgår af almenboligloven, at bestyrelsen har det overordnede ansvar for ledelsen af boligorganisationen og dens afdelinger, jf. lovforslaget § 1, nr. 2. Som en del af dette ansvar pålægges bestyrelsen handlepligt og krav om, at der fastsættes forbedringsmål, hvis analyser og produktivitetsnøgletal peger på forbedringsområder, jf. lovforslagets § 1, nr. 2. Såfremt en boligafdeling af beboerne drives uansvarligt, kan boligorganisationen inddrage tilsynsmyndigheden. Den foreslåede bestemmelse har derfor efter Lejernes LO’s opfattelse alene til formål at styrke boligorganisationens mulighed for at tilsidesætte afdelingsdemokratiet. Samtidig præciseres organisationsbestyrelsens kompetencer i forhold til afdelingerne, således at det klart fremgår, at det er organisationsbestyrelsens kompetence og ikke den enkelte afdelings kompetence at beslutte på hvilken måde, driften af boligorganisationen og dens afdelinger skal organiseres, samt at det er bestyrelsens ansvar, at det sker effektivt, jf. lovforslagets § 1, nr. 2.

36 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

Med henblik på at skabe større synlighed for beboerne, vil det i forlængelse heraf i en bekendtgørelse blive fastsat, • • •

at de beboerstyrede poster i budgetter og regnskaber (samt tilhørende opfølgninger) skal synliggøres gennem fx trafiklys, der signalerer udgiftsniveauets højde, at boligorganisationen skal udarbejde ydelsesbeskrivelser for afdelingerne, fx kerne- og tilvalgsydelser, så det synliggøres for beboerne, hvilke ydelser de enkelte udgiftsposter dækker, og at boligorganisationen ved udgiftskrævende forslag, herunder forslag som stilles af beboere, afdelingsbestyrelser m.v. skal sikre, at forslagene indeholder oplysninger om huslejekonsekvenserne.

Lejernes LO kan støtte ovennævnte forslag til fremme af gennemskueligheden af afdelingens drift. Det nuværende benchmarkingsystem i styringsdialogen styrkes med henblik på, at det bliver nemmere for den enkelte boligafdeling, boligorganisation og kommune at sammenholde produktivitet og effektivitet på tværs af sektoren. Benchmarking vil have øget fokus på effektivitet. Hvor den nuværende økonomiske benchmarking fokuserer på bygge- og renoveringsprojekter, boligorganisationers og afdelingers opsparing samt boligorganisationers administration, inddrages fremover afdelingers driftsudgifter/produktivitet i form af et nyt effektivitetstal baseret på benchmarking på tværs af sektoren. Herved sker en kraftig udvidelse af de økonomiske aktiviteter, der er omfattet af benchmarking. Herudover vil styringsrapporten og almenstyringsdialog.dk blive gennemgået i forhold til behovet for nye oplysninger, der kan understøtte fokus på produktivitet og effektivitet. Lejernes LO kan støtte ovennævnte forslag til styrkelse af styringsdialogen. LLO skal foreslå, at afrapporteringen af dialogen tydeligøres og standardiseres, således at sammenligneligheden styrkes og således at borgene i kommunen bedre kan forstå den almene boligsektors rolle i den lokale samfundsøkonomi. Det er hensigten i en bekendtgørelse at fastsætte, at organisationsbestyrelserne i forbindelse med den løbende gennemgang af udgiftsområderne, herunder især den langsigtede udgiftsplanlægning, jf. oven for under pkt. 2.2., skal foretage en vurdering af, om udlicitering af nogle eller alle delopgaver kan være hensigtsmæssig og omkostningsreducerende. Administrationsaftaler skal indgås skriftligt og have klare opsigelsesregler samt være offentligt tilgængelige. Der er hensigten i en bekendtgørelse at fastsætte, at kontrakter skal kunne opsiges med 1 års varsel til førstkommende månedsskifte. Lejernes LO ønsker, at de enkelte boligafdelinger sikres indflydelse og indseende med planer om udlicitering. Med henblik på at realisere stordriftsfordele ved samadministration og – drift foreslås at sammenlægning af afdelinger skal besluttes af øverste myndighed og godkendes af de involverede afdelinger. Forslaget kan støttes af LLO. 37 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

Med henblik på at sikre en mere optimal drift er det hensigten i en bekendtgørelse at fastsætte, at boligorganisationens øverste myndighed får pligt til at forholde sig til og kompetence til at beslutte, om små nyetablerede afdelinger skal lægges sammen med en eksisterende afdeling. Lejernes LO forslår, at der sættes en grænse for, hvad der opfattes som små afdelinger. Selvom der i de senere år er sket en positiv udvikling i vedligeholdelsesindsatsen, herunder i henlæggelsesniveauet, er det vigtigt, at der fortsat arbejdes med vedligeholdelsesplanerne, ligesom der i styringsdialogen fortsat skal være fokus på henlæggelsesniveauet Med henblik på at styrke vedligeholdelsesplanlægningen og sikre passende henlæggelser foreslås det præciseret, at det er boligorganisationens bestyrelse, der har ansvar for at sikre den nødvendige vedligeholdelse, samt at der henlægges de nødvendige midler hertil, jf. lovforslagets § 1, nr. 2. Såfremt en boligafdeling af beboerne drives uansvarligt, kan boligorganisationen inddrage tilsynsmyndigheden. Den foreslåede bestemmelse har derfor efter Lejernes LO’s opfattelse alene til formål at styrke boligorganisationens mulighed for at tilsidesætte afdelingsdemokratiet. Det er hensigten i en bekendtgørelse at begrænse boligorganisationernes mulighed for at lade hårde hvidevarer indgå i anskaffelsessummen for nyt alment boligbyggeri til de hårde hvidevarer, der er nødvendige for, at boligen kan anses for beboelig, dvs. komfur, emhætte og køleskab. Lejernes LO efterlyser en analyse af dette forslags betydning, når det gælder ønsket om at sikre den almene sektor beboere adgang til de samme tidssvarende installationer, som er en selvfølge for resten af befolkningen i andre boligformer, og som støttes over skattebilletten via rentefradrag og skatterabat. Forslaget blev vedtaget. For stemte 96 (S, DF, V, LA, RV, SF og KF), imod stemte 14 (EL og ALT), hverken for eller imod stemte 0. Loven trådte i kraft den 1. januar 2017.

3.5 Liste pr 1. dec. 2016 over udsatte boligområder Den 1. december 2016, offentliggjorde regeringen den årlige ghettoliste. Igen i år er der 25 almene boligområder på listen fordelt på 16 kommuner. Fire af de 25 områder på årets ghettoliste er nye, mens fire områder, som var med på sidste års liste, er udgået. De senere år har det primært været faldende kriminalitet, der har løftet boligområder væk fra listen, og den udvikling fortsætter på årets liste, hvor tre ud af fire områder udgår pga. faldende kriminalitet. Det er primært lavt uddannelsesniveau, der skubber de nye boligområder ind på ghettolisten. Der er 13 boligområder på årets liste, som har været på ghettolisten i alle år siden 2010. Boligområderne på listen i 2016 er især kendetegnet ved høj ledighed, relativt mange ikkevestlige indvandrere og beboere med lavt uddannelsesniveau. 38 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

Listen omfatter almene boligområder med mindst 1.000 beboere, der opfylder mindst 3 af følgende fem kriterier: 1. Andelen af 18-64 årige uden tilknytning til arbejdsmarkedet eller uddannelse overstiger 40 pct. (gennemsnit for de seneste 2 år). 2. Andelen af indvandrere og efterkommere fra ikke-vestlige lande overstiger 50 pct. 3. Antal dømte for overtrædelse af straffeloven, våbenloven eller lov om euforiserende stoffer overstiger 2,70 pct. af beboere på 18 år og derover (gennemsnit for de seneste 2 år). 4. Andelen af beboere i alderen 30-59 år, der alene har en grunduddannelse (inkl. uoplyst uddannelse), overstiger 50 pct. af samtlige beboere i samme aldersgruppe. 5. Den gennemsnitlige bruttoindkomst for skattepligtige i alderen 15-64 år i området eksklusive uddannelsessøgende er mindre end 55 pct. af den gennemsnitlige bruttoindkomst for samme gruppe i regionen. Faldet i antallet af områder på listen skyldes primært en nedgang i antallet af dømte. Modsat er det for to af fire boligområder lavt uddannelsesniveau, der er årsagen til at områderne kommer på listen. De øvrige to områder er kommet med på listen på grund af en stigning i andelen af beboere med ikke vestlig baggrund og faldende indkomst.

39 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

Områderne på den nye liste er vist i tabel 1 nedenfor. Tabellen viser kriterieværdierne for de enkelte områder samt, hvilke områder der er nye på listen i forhold til den foregående liste.

3.6 Liste pr 1. dec. 2016 over kombineret udlejning. I henhold til almenboligloven beregner og offentliggør udlændinge-, integrations- og boligministeren en liste over de almene boligområder, hvor reglerne om kombineret udlejning kan anvendes. Efter udlejningsbekendtgørelsen skal offentliggørelsen ske hvert år den 1. december. 40 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

Efter loven kan reglerne om kombineret udlejning anvendes i boligområder bestående af fysisk sammenhængende almene boligafdelinger med mindst 1.000 beboere, hvor mindst 40 pct. af beboerne mellem 18 – 64 år er uden for arbejdsmarkedet. Hvis området har mindst 5.000 beboere, er det tilstrækkeligt, at mindst 30 pct. af beboerne er uden for arbejdsmarkedet. Den nye liste pr. 1. december 2016 omfatter 56 boligområder mod 47 områder sidste år. Der er 11 nye områder på listen, mens 2 områder er udgået i forhold til sidste år. Listen med boligområderne pr. 1. december 2016 er vist i tabel 1 nedenfor. Tabellen viser antallet og andelen af beboere uden for arbejdsmarkedet i de enkelte områder. Det fremgår hvilke områder, der er nye på listen i forhold til sidste år.

41 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

42 Š Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

3.7 Oversigt over udsættelser af udlejningsboliger 2016 Transport-, Bygnings- og Boligudvalget har i brev af 2. januar 2017 stillet ministeren følgende spørgsmål. Spørgsmålet er stillet efter ønske fra Roger Matthisen (ALT). Ministeren bedes fremlægge en oversigt over udsættelser fra udlejningsboliger i perioden fra. 1. oktober 2016 til og med 31. december 2016, opgjort pr. måned og pr. kommune. Vil ministeren derudover orientere udvalget om udviklingen i hvert kvartal? Ministeren svarede, at antallet af udsættelser af lejere registreres i Domstolsstyrelsens administrative it-system over fogedsager. Domstolsstyrelsen offentliggør halvårligt en statistik over antallet af udsættelser. Domstolsstyrelsen har oplyst følgende: "Domstolsstyrelsen kan oplyse, at Danmarks Domstole ikke registrerer udsættelser pr. kommune. Registreringerne er derfor opdelt efter byretter. Domstolsstyrelsen har forstået spørgsmålet sådan, at der spørges til effektive udsættelser, hvorved forstås, at sagen er registreret som ”gennemført” samtidig med, at fogedretten faktisk har bistået med udsættelse af lejemålet. Trækkene har ført til følgende resultat, som vist i tabellerne nedenfor:

Hertil kan tilføjes, at Domstolsstyrelsens tal viser, at der i hele 2016 var 2.115 effektive udsættelser. Antallet af effektive udsættelser er for femte år i træk faldet i forhold til året forinden. Siden toppunktet i 2011, hvor der var 4.405 sager med effektiv udsættelse er antallet af udsættelser faldet med i gennemsnit 13,6 pct. om året.

43 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

3.8 Lov om ændring af lov om almene boliger m.v., (Fleksibel kommunal anvisningsret, etablering af udslusningsboliger i almene ældreboliger, forenkling af krav til indretning af nybyggeri, afhændelse og nedrivning af almene boliger m.v.) L 62 Den 4. juli 2017 fremsatte Transport-, bygnings- og boligminister, Ole Birk Olesen (LA), et lovforslag i indledende høring. Forslaget angår forskellige tiltag for at nedsætte omkostningerne i den almene boligsektor, herunder at nybyggeri skal leve op til færre bygningsmæssige krav og at udslusningsboliger skal kunne oprettes blandt ældreboliger. Dertil kommer der en kodificering af ministeriets praksis ved afhændelse og nedrivning af almene afdelinger. Vi afgav høringssvar d. 8. august 2017. Høringssvaret kan læses nedenfor: ”Høringssvar – Lejernes Landsorganisation i Danmark – billige boliger”. Lejernes Landsorganisation i Danmark takker for at have fået lovforslag ” Lov om ændring af lov om almene boliger m.v., (Fleksibel kommunal anvisningsret, etablering af udslusningsboliger i almene ældreboliger, forenkling af krav til indretning af nybyggeri, afhændelse og nedrivning af almene boliger m.v.)” i høring. Forslaget angår forskellige tiltag for at nedsætte omkostningerne i den almene boligsektor, herunder at nybyggeri skal leve op til færre bygningsmæssige krav og at udslusningsboliger skal kunne oprettes blandt ældreboliger. Dertil kommer der en kodificering af ministeriets praksis ved afhændelse og nedrivning af almene afdelinger. Vedrørende ændringer i krav til boligstandard. Lejernes Landsorganisation kan ikke støtte, at der slækkes på boligkravene. Lejerbevægelsen har historisk set kæmpet for at højne landets boligstandard, og erfaringen har været, at dette ikke sker som følge af ejerens gode hensigter, men i form af lovfæstede krav til byggeriet. Loven vil medføre at boliger fra før lovens gennemførelse vil have en højere standard end efter. Det er ikke en samfundsudvikling vi ønsker. Det er ofte mindst omkostningstungt i det lange løb at indtænke bygningsmæssige løsninger ved opførelsen fremfor senere at foretage arbejderne. Det er billigere kun at sætte et stillads op én gang. Det virker derfor mærkværdigt at man i ældreboliger vil slække på kravene til bygningens kørestolsvenlighed. I forhold til at ungdomsboliger ikke længere skal have selvstændigt toilet, bad og køkken, hvis kommunalbestyrelsen dispenserer, fremgår det af lovforslagets bemærkninger, at dette skyldes hensynet til boligudgifterne, og ikke hensynet til beboerne. Hensynet til beboerne bør tillægges vægt og vi bør ikke i det enogtyvende århundrede opføre ejendomme med toilet i gården eller længere ned af gangen. Vi har forståelse for at boligudgifterne (og som følge heraf huslejen) så høj at en stor del af lejerens SU (eller anden indkomst) går til boligudgifter, men løsningen herpå bør være at lade 44 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

boligstøtte og SU-satser harmonere med boligudgifterne fremfor at lade unge mennesker bo dårligere. Vedr. At kombinere udslusningsboliger med ældreboliger Udslusningsboliger og ældreboliger tjener to forskellige gruppers behov. LLO forudser, at en blanding af disse to grupper kan resultere i problematiske situationer: Udslusningsboliger bruges når stærke sociale behov tilsiger det, og det er uklart hvordan disse sociale behov imødeses i ældreboliger. Samtidigt er det vanskeligt at se hvordan de ældres behov til blandt andet tryghed tilgodeses ved at indføje beboere som ikke er ældre, og som har stærke sociale behov. Lovforslagets bemærkninger fokuserer alene på udlejningsvanskeligheder for ældreboligerne, men ikke beboernes behov, eller den forventelige påvirkning lovforslaget måtte medføre hos beboerne. Vedr. Nedrivning og afhændelse af almene boliger. LLO finder det positivt at den nuværende praksis kodificeres, ud fra retssikkerhedsmæssige hensyn. Vi er dog ikke tilfredse med, at både afhændelse og salg kan ske imod de berørte beboeres protester (et flertal af lejerne i boligafdelingen). De berørte beboere bør beslutte deres egen skæbne, og gives vetoret i disse sager. Der bør ligeledes stilles krav til at beboerne får klarhed over hvilke erstatningsboliger, der tilbydes, således at beslutningen er udtryk for en rationel afvejning af sin nuværende og eventuelt kommende boligsituation, og denne kan foretages på et så oplyst grundlag som muligt. Vi finder endvidere at begrundelsen for ”at give et socialt område et løft” (jf. den foreslåede § 27, stk. 3, og § 28 stk. 3) et upræcist kriterium, som man kan frygte, vil blive brugt vilkårligt. På den baggrund kan LLO ikke støtte de nævnte dele af lovforslaget i sin nuværende form.

Med venlig hilsen Lejernes Landsorganisation i Danmark Helene Toxværd Landsformand.

Forslaget blev tilbagetaget, og således ikke vedtaget af Folketinget.

45 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

3.9 Parallelsamfundspakken (1. udkast). Høring (Initiativer der modvirker parallelsamfund). Ministeren har fremsat forslag d. 2. marts 2018 Forslaget angår punkt 1 og 2 i Regeringens plan om at bekæmpe parallelsamfund, altså ”fysisk nedrivning og omdannelse af boligområder” og ”strammere regler for, hvem der kan bo i udsatte boligområder.” Der er flere kontroversielle forslag i denne omgang, herunder salg af almene afdelinger imod beboernes protester og forringelse af opsigelsesbeskyttelsen. LLO afgav følgende høringssvar: Høringssvar fra Lejernes Landsorganisation (LLO) til ”Forslag til lov om ændring af lov om almene boliger m.v., lov om leje af almene boliger og lov om leje (initiativer der modvirker parallelsamfund)”

København 30/03/2018 Tak for fremsendelse af ovennævnte lovforslag til høring, LLO skal hermed give sin vurdering af forslaget. LLO mener helt overordnet, at regeringens fokus på at bekæmpe problemerne i udsatte boligområder er både nødvendig og helt rigtig. Det er afgørende for LLO, at alle borgere kan føle sig trygge i deres hjem og boligområde, uanset hvor og under hvilke ejerformer de bor. Det er således godt, at der gøres noget for beboernes tryghed, fx ved at holde hårde kriminelle ude af områderne. Mange af de tiltag, der er en del af lovpakken, er efter vores vurdering næppe egnet til at opnå formålet med pakken, men vil alene gøre det mindre attraktiv at være lejer i landets almene boliger. Forslagets problemdefinition af den almene boligsektor som værende selve problemet, er efter LLOs vurdering helt forkert og endvidere meget svagt begrundet. Som et eksempel på dette, kan nævnes forslagets side 16, hvor der står: ”Det vurderes at en væsentlig årsag til, at et ghettoområde er opstået, er den ensidige boligsammensætning med et meget stort antal almene familieboliger i boligområdet”. LLO finder det ikke godtgjort, at det er selve ejerformen og/eller antallet af familieboliger der er et problem i sig selv. Vi vil i det følgende fokusere på de dele af forslaget, der specifikt og direkte har med boligpolitik at gøre, og henvise f.eks. spørgsmål vedrørende kriminalitetsbekæmpelse til høringssvar afgivet af andre høringsberettigede, f.eks. Det Kriminalpræventive Råd, eller spørgsmål om f.eks. de menneskeretlige aspekter til høringssvar fra Institut for Menneskerettigheder. 46 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

I LLO vil vi derfor i det følgende fokusere på fire punkter, der af os anses som væsentlige: 1. 2. 3. 4.

Salg af almene boliger til private Indskrænkning af beboerdemokratiet Finansiering af forslaget herunder forringelse af ydelsesstøtten Forringelse af beboernes tryghed og rettigheder som lejere.

1. Salg af almene boliger til private LLO er imod salg af almene boliger til private, også efter almenlovens nuværende regler. Der er for LLO at se ingen som helst fordel for beboerne ved at overgå fra at være almen lejer til lejer i privat udlejning, hvor beboerindflydelsen er langt mere begrænset, og hvor der udover drift og vedligeholdelse, også skal genereres et egentligt overskud (en profit) til ejer. Da der lægges op til, at lejer skal kunne opsiges som følge af salg (se også punkt 4 i dette høringssvar), vil lejemålene som udgangspunkt kunne moderniseres efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, og dermed væsentligt forhøje huslejen for de berørte boliger. At disse boliger derved bliver dyrere er alene til gavn for de private udlejere – ikke lejerne, og det vil ikke bidrage positivt på lav- og mellemindkomsters, eller singlers mulighed for at bosætte i de større byer i Danmark. 2. Indskrænkning af beboerdemokratiet Der lægges i lovforslaget op, at andre end boligafdelingen selv, skal kunne bestemme om afdelingen eller dele heraf skal sælges eller nedrives. Det er vores holdning, at beboerne skal kunne bestemme over deres bolig og hjem, og herunder over, hvilke projekter, der skal iværksættes for at gøre boligområdet mere attraktivt. LLO finder det særligt betænkeligt, at lovforslaget lægger op til at give ministeren, mulighed for at gennemføre vidtrækkende beslutninger hen over hovedet på lejerne, både i de konkrete afdelingsbestyrelser og organisationsbestyrelserne. Hvis beboerne ikke må bestemme, om de vil sælge eller renovere deres egen ejendom, så er der ikke meget tilbage af beboerdemokratiet, der så de facto sættes ude af spil. LLO er derfor imod denne bemyndigelse til ministeren og mener, at lejerne skal have det sidste ord i disse sager, og dermed indflydelse på så vigtige beslutninger, der vedrører eget hjem. LLO mener desuden, at boligorganisationerne og boligafdelingerne, der i sidste instans bør afgøre hvilke ventelistekriterier, der skal gælde for de enkelte afdelinger og boligområder.

3. Finansiering af forslaget herunder forringelse af ydelsesstøtten Grundlæggende mener LLO, at parallelsamfundsproblemerne er samfundsproblemer, der derfor må løftes af hele samfundet. 47 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

Regeringen har foreslået at ca. 12 mia. øremærkes til arbejder i de 57 boligområder, som regeringen kalder ”udsatte”. Dette gør at de øvrige projekter i fonden, må vente længere tid på at få gennemført nødvendige arbejder på boligen. Kan de ikke vente (f.eks. ved ejendomme angrebet af skimmelsvamp), så må lejerne betale en højere husleje, også selvom de allerede har betalt ind til Landsbyggefonden over huslejen. LLO henviser i denne forbindelse til Boligselskabers Landsforenings høringssvar herom. Det er ikke acceptabelt at udskyde nødvendige renoveringer på denne måde. Ønsker regeringen at der skal laves en større indsats for at gøre de berørte områder mere attraktive, må finansiering ske ved statens midler. Endvidere lægges der op til at inddrage 13 mia. kr. i perioden 2019-2045 ved at standse statens ydelsesstøtte til opførelse af nye almene boliger, endda med tilbagevirkende kraft for årene 2007-2014. Dette tiltag er dybt bekymrende og det kan ikke undgå at få store konsekvenser for både de almene boligers renoveringsstandard og muligheden for at fastholde en fornuftig og betalelig husleje i de almene boliger. LLO finder det svært at finde den saglige og faglige begrundelse for, at staten reducerer i ydelsesstøtten, bortset fra, at staten naturligvis på denne måde forbedrer sit råderum med ca. 500-900 mio. om året, en forbedring vi har yderst vanskeligt ved at forstå skal ske på lejernes bekostning. Dette er hverken rimeligt eller sagligt begrundet, når man påtænker at midlerne i Landsbyggefonden kommer fra lejernes egen opsparing og anvendes til at opretholde en fornuftig boligstandard for de almene lejere – også i de udsatte boligområder. Dette må endvidere anses som værende ekspropriation, og regeringens eneste begrundelse for at dette ikke er tilfældet, at Landsbyggefonden er en selvejende institution indenfor den offentlige forvaltning. Med den begrundelse kunne lovgivningsmagten tømme Landsbyggefonden i morgen, uden at dette skulle være et problem. Det er tvivlsomt om denne vurdering vil blive delt af domstolene. 4. Forringelse af beboernes tryghed og rettigheder I det følgende vil der blive fokuseret på udvidelsen af hhv. opsigelse og ophævelsesadgang. Opsigelse af lejer ved salg af ejendommen Regeringens forslag lægger op til, at lejerne skal kunne opsiges, hvis en privat investor ønsker at købe en almene boligafdeling. Dermed bryder forslaget med alt, hvad der er og hidtil har været bærende principper i dansk lejeret, nemlig tryghed, forankret i en stærk opsigelsesbeskyttelse for den enkelte lejer, og som et fundament for alle lejerens øvrige rettigheder. 48 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

Disse principper har været hårdt tilkæmpede, og en vedtagelse af dette forslag vil være et nederlag for lejerne i Danmark. Regeringen henviser som den eneste begrundelse til denne store ændring af dansk lejerbeskyttelse til, at ejendommen vil kunne sælges dyrere. Dette vil formentligt være tilfældet ved al privat udlejning, hvor salg af ejendom ikke er en gyldig opsigelsesgrund. Det bemærkes endvidere, at der er tale om en potentielt meget stor persongruppe, der kan risikere at blive ramt af disse opsigelser, nemlig næsten 120.000 beboere, dog vil de, der er i den største risikogruppe, være beboere uden for arbejdsmarkedet, og med begrænset uddannelse (jf. forslaget til ny § 27 c i almenboligloven og s. 52f), som er i den største fare for at blive smidt ud, og som desuden vil have sværest ved at finde en ny passende bolig. Vi antager, at forhold såsom (forældres) oprindelsesland ikke må indgå som grundlag for opsigelse eller tinglyste deklarationer på ejendomme jf. 27 c, stk. 1. Det antages endvidere, at det er forholdene på indgåelsestidspunktet, der er afgørende. Vi har spurgt vores internationale samarbejdspartner, International Union of Tenants (IUT) om de kender lignende eksempler på salg af almene boliger til private Investorer. De oplyser at de ikke kender til sådanne fortilfælde. Lovforslaget anfører, at det er de almindelige regler for permanent genhusning, der gælder, hvis ejendommen bliver solgt. Det betyder, at lejeren har krav på at få ét tilbud om en anden bolig i samme kommune, der enten har lige så mange værelser som den tidligere bolig eller et værelse mere, end der er personer i husstanden. Lejeren kan dog ikke stille krav til det, der normalt er det vigtigste parameter, nemlig husleje. Der er simpelthen ikke nogen regler herom. Hvad hjælper det beboere, der i dag ikke har råd til at flytte fra Mjølnerparken, at blive tilbudt en genhusningsbolig til 14.000 kroner om måneden et andet sted i byen? Såfremt der er et politisk ønske om at sprede beboerne, så mener LLO, at lejerne bør beboerne tilbydes frivillig genhusning til en bolig med samme husleje og forhold i stedet. Det ville nok hjælpe på udspillet, hvis der også kom gulerod og ikke kun pisk til beboerne. Om udvidet ophævelsesadgang. Lovforslaget indebærer, at udlejere skal kunne ophæve lejere, der modtager en ubetinget fængselsdom for kriminelle handlinger, der begås i en radius af én kilometer fra den ejendom lejemålet er beliggende i. Dette kommer oveni regeringens forslag om dobbelt straflængde for forbrydelser begået i visse områder. Denne regel skal ikke kun gælde i de udsatte boligområder, men for alle lejere i hele Danmark. Både lejerne der bor til privat udlejning og alment, det vil sige at ca. 41% af Danmarks befolkning bliver påvirket af forslaget. 49 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

Dette gælder også hvis et medlem af husstanden begår kriminalitet. Dette fremgår direkte af lovforslaget. Det er nemt at forudse nogle meget uheldige konsekvenser ved forslaget: Hvis en lejer bor på Østerbro, og begår dennes hjemmeboende søn kriminel handling (eksempelvis simpel vold) til en kamp i TeliaParken, så mister lejeren sin bolig. Dette sker dog ikke hvis han begår den samme handling til en udekamp i en anden by. Endvidere kan den voldsramte kvinde risikere at miste sit hjem, fordi partneren er voldelig. For hvis den voldelige partner er en del af husstanden, så ryger hele familien ud. Sådanne konsekvenser kan ikke være regeringens hensigt med lovforslaget, og vi håber derfor at denne del af lovforslaget ikke bliver en realitet. Det er desuden vanskeligt at se hvorfor det er nødvendigt i en parallelsamfundspakke, at omfatte alle landets lejere, som jo ikke alle sammen kan siges at bo i parallelsamfund. LLO mener, at kriminalitet skal straffes med en strafferetlig sanktion. At tildele gerningsmanden yderligere sanktioner i form af ophævelse af vedkommendes lejemål, straffer lejere hårdere end beboere af andre boligformer. Hvis de kriminelle handlinger har en direkte relation til ejendommen er der mulighed for at ophæve lejeren i forvejen, efter gældende ret. Det må desuden ikke anses at være realistisk at man i den yderst begrænsede bevisførelse, der tillades i fogedretten, vil kunne ske en tilstrækkelig prøvelse af, hvorvidt en ophævelse vil være i strid med en lejers menneskerettigheder. LLO’s samlede vurdering af parallelsamfundspakken I LLO mener vi, at det er godt, at regeringen tager problemerne i de udsatte boligområder alvorligt. Men mange af forslagene er noget, der allerede i dag adresseres i forskellige indsatser, projekter og omdannelsesbestræbelser med de almene lejere som vigtige og interesserede medspillere. Andre af forslagene vil medføre helt grundlæggende og alvorlige ændringer i lejernes rettigheder som vi kender dem i dag, både hvad angår opsigelsesbeskyttelsen og beboerdemokratiet. LLO finder disse ændringer uproportionale og (i bedste fald) uvirksomme i forhold til at bekæmpe parallelsamfund (i værste fald, direkte skadelige i forhold til den erklærede hensigt). I LLO anerkender vi, at der er problemer i mange, udsatte boligområder, men vi tror at problemerne i højere grad løses ved at have fokus på at skabe bedre liv og livskvalitet for de mennesker, der bor i områderne, for det er vel også det, det drejer sig om. En bekæmpelse af parallelsamfund, bør dog ikke være et angreb på den almene boligsektor, eller Landsbyggefonden, og det er denne pakke. Dette er bedst belyst ved, at regeringen regner med at kunne spare over 9 milliarder imellem 2018-2030. Regeringen kan ikke spare udsatte boligområder væk. Hvis boligstandarden på sigt forringes, bliver det endnu vanskeligere at tiltrække ressourcestærke beboere til de udsatte boligområder. 50 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

Med venlig hilsen Lejernes Landsorganisation i Danmark Helene Toxværd

/Anders Svendsen

Herefter var der politiske forhandlinger om parallelsamfundspakken og de forskellige dele heraf, som mundede ud i 2. udkast til parallelsamfundspakke gennemgået nedenfor: 3.10 Parallelsamfundspakken (2. udkast). Høring (Initiativer der modvirker parallelsamfund). D. 8. maj blev der aftalt en finansiering af parallelsamfundspakken, imellem regeringen og S, DF, RV og SF. Forringelserne af ydelsesstøtten blev taget af bordet, og dermed skulle lejerne ikke betale de 13 mia. frem til 2045, som regeringen havde lagt op til. Dette betyder at Landsbyggefonden, der fungerer som de almene lejeres opsparing, ikke bliver tømt og at de almene lejere dermed undgår en faldende boligstandard og højere huslejer. Der er blevet afsat 10 mia. til gennemførelse af parallelsamfundspakken, nogle af disse beløb er øremærket og andre skal der forhandles om i 2019. Aftalen betyder at Landsbyggefonden fortsat skal finansiere det, fonden normalt finansierer: renoveringer, boligsociale tiltag etc., men også at udgifter til nedrivning og salgsbestræbelser er medtaget som øremærkede udgifter. D. 9. maj indgik regeringen, S, DF og SF en aftale om udmøntning af boligdelen af regeringens såkaldte ”ghettoplan”. Den nye aftale ligner – desværre - på en lang række punkter regeringens oprindelige plan fra marts 2018, - bortset fra finansieringen. De vigtigste tiltag i planen er: 1. Beboerdemokratiet bliver i højere grad styret af boligministeren, kommunerne og boligorganisationen, fremfor beboerne selv. Beboerne har altså ikke det sidste ord, når det skal besluttes om deres boliger skal sælges eller rives ned. 2. De såkaldte ”ghettokriterier” ændres, så flere boligområder nu bliver omfattet. Med andre ord flytter man målstolperne igen. Fremover vil der alene kunne være tale om en ”ghetto”, hvis andelen af indvandrere og efterkommere fra ikkevestlige lande overstiger 50 pct. (ellers er man et udsat boligområde). 3. Det fastholdes at, de såkaldte ”hårde ghettoområder”, maksimalt må have 40 % almene familieboliger. Der kan dog gøres en undtagelse under særlige omstændigheder. 4. Salg af almene boliger fastholdes som et middel til at nå målet på de 40 %, som noget nyt skal salgsprovenuet kunne gå til at købe grunde til almene boliger i andre områder. 5. Rettighederne ved genhusning for de beboere, der får nedlagt eller solgt deres bolig, er stadigvæk uoverskuelige og uklare. Med den nye aftale, er det aftalt at lejerne skal 51 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

genhuses ”internt i boligområdet”. Det er uvist hvor disse boliger skulle komme fra, når nu deres bolig netop er revet ned eller solgt til andre. Der er heller ikke nævnt hvilken husleje de skal betale. 6. ”1-kilometers-reglen” gennemføres, det vil sige at udlejer kan ophæve lejeaftalen, hvis lejer bliver dømt for visse former for kriminalitet, der begås indenfor en radius af lejerens ejendom. Dette sker selvom nyere praksis fra Højesteret viser, at det er overflødigt. Dette vil have mange utilsigtede konsekvenser. Lejere kan eksempelvis risikere at blive sat på gaden, hvis de bliver udsat for vold af et andet medlem af husstanden. LLO har været imod disse forslag og indsendt høringssvar til regeringens udkast. Vi har desuden optrådt i flere medier med sagen. Den nye aftale blev udmøntet i et lovforslag, som LLO har fået i høring, og vi afgav høringssvar d. 22. august 2018, som kan læses nedenfor: Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen Edvard Thomsens Vej 14 2300 København S Ministeriets j.nr. BO100-00385 Sendt pr. e-mail til almenbolig@tbst.dk København 22/08/2018

Høringssvar fra Lejernes Landsorganisation (LLO) til ”Forslag til lov om ændring af lov om almene boliger m.v., lov om leje af almene boliger og lov om leje (initiativer der modvirker parallelsamfund)”. Tak for fremsendelse af ovennævnte lovforslag til høring, LLO skal hermed give sin vurdering af forslaget. LLO mener helt overordnet, at aftaleparternes fokus på at bekæmpe problemerne i udsatte boligområder er både nødvendig og helt rigtig. Det er afgørende for LLO, at alle borgere kan føle sig trygge i deres hjem og boligområde, uanset hvor og under hvilke ejerformer de bor. Det er således godt, at der gøres noget for beboernes tryghed, fx ved at holde hårde kriminelle ude af områderne. Det nuværende forslag ændrer på flere områder det første udkast til initiativer, der modvirker parallelsamfund. Det er LLO’s opfattelse at det nuværende forslag samlet set har været en forbedring i forhold til det første udkast. Vi vil særligt fremhæve, at det er positivt at forringelsen af ydelsesstøtten blev taget af bordet. Når dette er sagt, så er forslaget efter vores opfattelse stadigvæk en forringelse i forhold til loven som den ser ud nu.

52 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

Vi må derfor fastholde at mange af de tiltag, der er en del af lovpakken, efter vores vurdering næppe egnet til at opnå formålet med pakken, men vil alene gøre det mindre attraktiv at være lejer i landets almene boliger. Forslagets problemdefinition er ændret siden første udkast, da det blandt andet fremgår at: ”Ghettoområder bliver således en delmængde af de udsatte boligområder. Med afgrænsningen sættes der fokus på, at den helt centrale udfordring [vor fremhævning] i ghettoområderne er manglende integration af indvandrere og efterkommere fra ikkevestlige lande.”1 Dog er påstanden om, at den almene boligsektor er selve problemet ift. parallelsamfund gentaget. Denne vurdering er efter LLO’s mening helt forkert og endvidere meget svagt begrundet. Begrundelsen er uændret fra første udkast: Det vurderes at en væsentlig årsag til, at et ghettoområde er opstået, er den ensidige boligsammensætning med et meget stort antal almene familieboliger i boligområdet”.2 LLO finder det ikke godtgjort, at det er selve ejerformen og/eller antallet af familieboliger der er et problem i sig selv. BL har tidligere påpeget, at der er over 7000 almene afdelinger i Danmark, hvoraf kun denne meget begrænsede del, der synes at have problemer med parallelsamfund. At sige at det er de almene lejeres boliger, der gør at der er parallelsamfund i Danmark, er ikke korrekt, og er manglende respekt overfor landets almene lejere. LLO kan derfor ikke støtte lovforslaget. Vi vil i det følgende gennemgå lovforslaget i forslagets egen kronologi og afslutte med vores samlede kommentarer 1. Ny definition af udsatte boligområder og ghettoområder. Det er for LLO at se ikke fornuftigt, at der lægges op til at ændre de såkaldte ”ghettokriterier” for tredje gang siden 2010. Det er dog mere alvorligt at kriterierne nu kan føre til mere alvorlige konsekvenser end tidligere (herunder eksempelvis nedrivning eller salg uden beboernes samtykke). De skærpede konsekvenser indføres desuden reelt med tilbagevirkende kraft, da man ændrer kriterierne og derefter lægger boligafdelingernes forhold efter de nye kriterier og ikke de daværende til grund. Dette er ikke fordrende for at boligafdelingen vil kunne tilpasse sig (og dermed undgå nedrivning etc.) de nye kriterier. Såfremt der indføres nye kriterier, bør disse gælde for fremtiden. Selve definitionen også påregnes at give problemer for boligselskaberne og for beboerne: Det er for det første problematisk for beboerne imellem at naboens oprindelsesland har betydning for om området kan klassificeres som en ”ghetto” og dermed at lejeren kan blive boende i sin bolig. Man kan spørge hvordan vil det påvirke naboskabet, at en nabo fra et ikke vestligt land flytter ind, hvis et boligområde i forvejen er et udsat område? 1 2

Forslagets s. 16 Forslagets s. 17

53 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

Dette kan ikke undgå at give interne spændinger i afdelingen, og dette på trods af at vores eget eller vores forældres oprindelsesland er forhold udenfor vores egen kontrol. Det er ikke rimeligt, at der skal ses skævt til lejere med ikke vestlig baggrund, fordi deres blotte tilstedeværelse kan have store betydning for om afdelingen skal rives ned, sælges eller på anden måde omdannes. Dernæst vil definitionen være problematisk for boligorganisationerne, som har til opgave at ændre beboersammensætningen, da de ikke må diskriminere på baggrund af race og etnicitet. Samtidigt ved de, at såfremt beboersammensætningen ikke ændres, kan ejendommen i yderste konsekvens eksproprieres: Får en lejer med ikke vestlig baggrund boligen, hvis det dermed vil betyde at (dele af boligområdet) skal omdannes? Eller får han lov af blive boende efter et delvist salg af afdelingen til private investorer? Andre parametre end etnicitet kan der naturligvis tages højde for (tilknytning til arbejdsmarkedet etc.) ved udlejning af boligerne, men afdelingerne kan reelt risikere at blive revet ned som følge af kriterier, som de ikke selv må lægge vægt på. De stilles derfor i en umulig situation, hvis de ønsker at ændre på netop oprindelseslandskriteriet ift. beboersammensætningen. Endeligt vil vi igen opfordre til ikke at benytte ordvalget ”ghetto”. Udtrykket er nedsættende og det er er enestående i international sammenhæng, at omtale et boligområde på en sådan måde i officiel sammenhæng. Vi ønsker at ordvalget ændres og at der vises en større respekt for beboerne. 2. Initiativer til udvikling af ghettoområder Dette nye forslag, indeholder desværre den meget uheldige 40%-regel, om end denne regel gives en ”ventil”, således at der under særlige omstændigheder kan dispenseres fra reglen. Reglen medfører at afdelinger, der har været på ”ghettolisten” i 4 år skal lave en plan for hvordan man kommer ned på maksimalt 40% almene familieboliger inden 2030. I LLO mener vi ikke, at man løser integrationspolitiske udfordringer ved at omdanne almene boliger. Hvis de såkaldte ghettoområders ”helt centrale udfordring” er ”integration af indvandrere og efterkommere fra ikkevestlige lande”3, så virker det mærkværdigt at løse denne udfordring ved at rive boliger ned, sælge dem til private investorer eller på anden vis omdanne disse. Vi hæfter os endvidere ved, at det i forslaget antages at 11.000 familieboliger forsvinder, som følge af denne regel. Forslaget indeholder ikke forslag om at bygge 11.000 nye boliger i nærområderne til de lejere, der rammes af forslaget, det angives alene at boligselskabet kan anvende en del af 3

Forslagets s. 16

54 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

nettoprovenuet ved omdannelse af boligområdet til grundkøb andre steder. Det fremgår dog ikke hvor mange nye boliger det antages at dette tiltag vil medføre. Det må antages ikke at være i samme størrelsesorden som det antal boliger, der forsvinder. Det er vores opfattelse at ”ventilen”, de tre kumulative betingelser er for specifikke til at have andet end meget beskeden betydning for 40% reglen. 3. Afvikling af ghettoområder Forslaget fastholder muligheden for at en almen boligafdelingen kan gives et såkaldt ”Afviklingspåbud”4, såfremt boligselskaberne ikke kan eller vil gennemføre tiltag, der tager afdelingen af den såkaldte ”ghettoliste”. I LLO finder vi det meget ekstraordinært at ekspropriere, fordi man finder beboersammensætning uhensigtsmæssig. Tiltaget er i strid med den beboerdemokratiske tanke om, at beboerne har blot en grad af selvbestemmelse over deres egen bolig. Dette lovforslag henviser flere steder til at give organisationsbestyrelserne yderligere muligheder for at gennemføre de tiltag de selv finder nødvendige for at undgå at blive klassificeret som et ”udsat boligområde” eller en ”ghetto”. Det påpeges ved samme lejlighed, at lejerne i boligselskabet har bestemmende indflydelse i organisationsbestyrelsen, og lejerne derfor stadigvæk har det sidste ord. Reelt har lejerne dog ikke det sidste ord. Hvis Folketinget (reelt ministeriet) alligevel kan vride armen om på organisationsbestyrelsen, og organisationsbestyrelsen kan vride armen om på afdelingen, er det reelt ministeriet, der bestemmer. Hvis et boligområde skal afvikles, så sker det ved lov og med fuld kompensation. Staten overtager pligten til genhusning og dette er tænkt som ved Almenlejelovens § 86. Dette betyder reelt at lejerne skal tilbydes en anden bolig i kommunen, der enten har det samme antal beboelsesrum som den nuværende eller har et værelse mere end antallet af husstandsmedlemmer5. Lejerne skal derfor stadigvæk flytte, måske til et helt andet sted i kommunen, og kan få dækket sine flytteudgifter. Det er alene boligselskabet, der modtager den eventuelt økonomiske kompensation.

”Ved afvikling forstås, at området afvikles som alment boligområde f.eks. ved afhændelse af bygninger til private investorer, afhændelse af arealer, ombygning med henblik på afhændelse, afhændelse med henblik på anvendelse som ejerboliger eller private udlejningsboliger, nedrivning af boliger m.v.” 5 ALL § 86, stk. 2, 1.-4. pkt.: ”Har udlejeren efter stk. 1 besluttet, at genhusningen skal være permanent, skal udlejeren opsige lejeren. Udlejeren skal herefter uden unødigt ophold tilbyde lejeren at leje en anden bolig i kommunen. Boligen skal være af passende størrelse, beliggenhed og kvalitet og med passende udstyr. Boligen har en passende størrelse, når den enten har et værelse mere end antallet af husstandsmedlemmer eller samme værelsesantal som husstandens tidligere bolig” 4

55 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

Det er vores opfattelse, at det lejerne mister, når statens eksproprierer, er mere end en ret til at bo i en hvilken som helst almen bolig i kommunen og flyttehjælp. De mister et hjem, og det bør de få en rimelig økonomisk kompensation for. 4. Afkald på tillægskøbesum. Tillægskøbesummen6 er til at give et retvisende billede af markedsværdien. Det foreslås at kommunen kan se bort fra dette beløb ved salg til private og dermed sælge under markedsværdien. Det er ikke vores opfattelse at private udlejere behøver et sådan subsidium, og denne mulighed vil formentligt blive brugt til at få en kommune til at sælge billigere, til ugunst for kommunernes økonomi.

5. Udvidelse af boligorganisationernes mulighed for at gennemføre indsatser mod parallelsamfund uden afdelingens godkendelse. Det foreslås, at organisationsbestyrelsens muligheder for at overtrumfe afdelingen udvides til at omfatte indsatser imod parallelsamfund og ”forebyggende indsatser”. Ordningen medfører, at lejerne får mindre indflydelse på deres egne boligforhold. En stor del af afdelingens fremtid og selvbestemmelse er således ikke længere hos beboeren. Dette gælder også helt afgørende spørgsmål om omdannelse, nedrivning etc. Det er LLO’s holdning, at beboerne skal kunne bestemme over deres bolig og hjem, og herunder over, hvilke projekter, der skal iværksættes for at gøre boligområdet mere attraktivt. Hvis beboerne ikke må bestemme, om de vil sælge eller renovere deres egen ejendom, så er der ikke meget tilbage af beboerdemokratiet, der så de facto sættes ude af spil. LLO er derfor imod denne bemyndigelse til organisationsbestyrelserne og mener, at lejerne skal have det sidste ord også i disse sager, og dermed indflydelse på så vigtige beslutninger, der vedrører eget hjem. Vi finder det ligeledes kritisabelt at de ”forebyggende indsatser” ikke er defineret skarpere. Såfremt det antages, at en forebyggende indsats kan være ethvert tiltag, som organisationen skønner, vil gøre afdelingen mere attraktiv, vil en afdelingsbestyrelse reelt ikke kunne modsætte sig. Som nævnt i afsnit 3, kan en beboer på et afdelingsmøde reelt blive magtesløs. Hvis beboeren ved, at hun bliver overtrumfet af boligselskabet, hvis hun siger nej, og hun ved at, hvis

6

Tillægskøbesum er et beløb, som kommunen opkræver, hvis ejendommen udnyttes mere eller til et andet formål end forudsat ved den oprindelige afhændelse. Beløbet svarer til markedsprisen for den øgede anvendelse. 56 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

organisationsbestyrelsen siger nej, bliver de overtrumfet af ministeriet, hvorfor skulle hun så overhovedet stemme? 6. Skærpelse af anvisnings- og udlejningsregler Forslaget vil gøre det obligatorisk for boligselskaber i udsatte områder at benytte ”fleksibel udlejning” ved tildeling af boliger efter venteliste. Endvidere må kommunen ikke anvise nye lejere som ikke opfylder ”fleksibel udlejning” kriterierne. Som det blandt andet er påpeget af BL, benyttes disse muligheder allerede i samarbejde med boligorganisationerne og kommunerne, og det er ikke nødvendigt at vedtage ny lovgivning herom. Det er dog relevant at spørge, hvad der kommer til at ske med ventelisterne for landets almene lejere, hvis flere boligafdelinger bliver lukket land? Som følge af 40%-reglen må det påregnes at flere boligselskaber og kommuner vil forsøge at ændre beboersammensætningen ved at lave forebyggende indsatser, og i større grad benytte fleksibel udlejning. Jo flere afdelinger, der benytter fleksibel udlejning, jo vanskeligere bliver det for de lejere, der ikke opfylder kriterierne at kunne skrive sig op til en almen bolig. Disse lejere bliver henvist til at skrive sig op til andre boliger, der ikke har fleksibel udlejning, og disse afdelinger vil derfor opleve længere ventelister. I LLO finder vi, at det er den almene afdeling, selv der skal bestemme, men Folketinget bør under alle omstændigheder undersøge effekterne af yderligere brug af fleksibel udlejning for ventelisterne i den almene sektor. For LLO at se ville det være langt mere ønskværdigt at løse ventelisteproblemerne ved at bygge flere almene boliger og ved at åbne det private lejemarked op for lav- og mellemindkomstgrupperne (ved afskaffelse af muligheden for at fastsætte lejen efter det lejedes værdi, ved gennemgribende renoveringer7). Vi ønsker med andre ord, at lejerne får flere boliger at flytte ind i, fremfor at springe visse lejere over i køen. 7. Ophævelse af lejekontrakt på grund af kriminalitet Lovforslaget indebærer, at udlejere skal kunne ophæve lejere, der modtager en ubetinget fængselsdom8 for visse kriminelle handlinger, der begås i en radius af én kilometer fra den ejendom lejemålet er beliggende i. Dette kommer oveni regeringens forslag om dobbelt straflængde for forbrydelser begået i visse områder.

7 8

Afskaffelse af boligreguleringslovens § 5, stk. 2 Eller anden ubetinget frihedsstraf.

57 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

Denne regel skal ikke kun gælde i de udsatte boligområder, men for alle lejere i hele Danmark. Både lejerne der bor til privat udlejning og alment, det vil sige at ca. 41% af Danmarks befolkning bliver påvirket af forslaget. Dette gælder også hvis et medlem af husstanden begår kriminalitet. Dette fremgår direkte af lovforslaget. Det er nemt at forudse nogle meget uheldige konsekvenser ved forslaget: Hvis en lejer bor på Østerbro, og begår dennes hjemmeboende søn kriminel handling (eksempelvis simpel vold) til en kamp i TeliaParken, så mister lejeren sin bolig. Dette sker dog ikke hvis han begår den samme handling til en udekamp i en anden by. Endvidere kan den voldsramte kvinde risikere at miste sit hjem, fordi partneren er voldelig. For hvis den voldelige partner er en del af husstanden, så ryger hele familien ud. Sådanne konsekvenser kan ikke være aftaleparternes hensigt med lovforslaget, og vi håber derfor at denne del af lovforslaget ikke bliver en realitet. Det er desuden vanskeligt at se hvorfor det er nødvendigt i en parallelsamfundspakke, at omfatte alle landets lejere, som jo ikke alle sammen kan siges at bo i parallelsamfund. LLO mener, at kriminalitet skal straffes med en strafferetlig sanktion. At tildele gerningsmanden yderligere sanktioner i form af ophævelse af vedkommendes lejemål, straffer lejere hårdere end beboere af andre boligformer. Hvis de kriminelle handlinger har en direkte relation til ejendommen, er der mulighed for at ophæve lejeren i forvejen, efter gældende ret. Det må desuden ikke anses at være realistisk at man i den yderst begrænsede bevisførelse, der tillades i fogedretten, vil kunne ske en tilstrækkelig prøvelse af, hvorvidt en ophævelse vil være i strid med en lejers menneskerettigheder. Såfremt noget sådan skulle kunne lade sig gøre, må fogedretterne tilføjes yderligere træning og de nødvendige ressourcer, da menneskeretlige vurderinger adskiller sig fra fogedrettens normale arbejdsopgaver. 8. Videregivelse af oplysninger om kriminalitet LLO kan acceptere dette forslag i det omfang der er tale om kriminalitet, der udgør eller har udgjort en fare for ejendommens øvrige beboere. Ordningen må dog ikke misbruges, til at omfatte andre forhold der er uden indflydelse på lejeren eller de øvrige beboeres boligsituation, hvorfor spørgsmålet bør begrænses til netop ovennævnte forhold. 9. Afhændelse og nedrivning af ejendomme omfattende almene boliger LLO er imod at almene familieboliger skal sælges til private investorer, og at dette skulle udgøre en lovlig opsigelsesgrund. Der er tale om en total lejeretlig nyskabelse, som eksempelvis ikke findes i den private lejeret, hvor udlejers salg ikke kan retfærdiggøre salg af lejers bolig.

58 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

Forslaget om at lade almene lejere opsige for at opnå en højere salgspris (som nævnt i vores tidligere høringssvar) uden internationalt sidestykke. Der er for LLO at se ingen som helst fordel for beboerne ved at overgå fra at være almen lejer til lejer i privat udlejning, hvor beboerindflydelsen er mere begrænset, og hvor der udover drift og vedligeholdelse, også skal genereres et egentligt overskud (en profit) til ejer. Det må påregnes at dyre private lejemål afløser betalelige almene lejemål. Dette begrundes med, at udlejer vil kunne foretage en gennemgribende modernisering af de solgte lejemål lejen vil derefter fastsættes efter det lejedes værdi9. 10. Anvendelse af nettoprovenu til tilskud til grundkøb En ændring fra det forrige forslag, er at hvis en almen bolig bliver solgt, vil boligselskabet kunne bruge dette beløb til grundkøb, med henblik på at etablere nye almene boliger på steder, der har høje grundpriser. LLO finder i situationen, er en fornuftig brug af et nettoprovenu, idet vi dog understreger, at vi er imod salg af almene boliger (se afsnit 8). 11. Ommærkning af almene familieboliger til ungdomsboliger. LLO anerkender, at det kan være nødvendigt for boliger at skifte status, såfremt der i visse områder overskud af visse boligtyper og mangel på andre. eksempelvis ungdomsboliger. Ommærkning i tilfælde, hvor der ikke er overskud af en bestemt boligtype, f.eks. betalelige familieboliger, er dog ikke en acceptabel. Et sådan tiltag vil dog oftest kræve oprettelse af nye boliger. Dette gælder særligt, hvis der er tale om et geografisk område med bolignød, da familien fra familieboligen, stadigvæk har brug for et sted at bo. 12. Fastsættelse af udlejningskriterier i forbindelse med afhændelse af en almen boligorganisationsejendom. LLO er som nævnt imod salg af almene boliger til private (afsnit 8) og skal endvidere gøre opmærksom på at såfremt boligerne bliver solgt og derefter gennemgribende renoveret, så vil de beboergrupper, som man ønsker skal fraflytte området, alligevel ikke have råd til at leje boligerne.

LLO’s samlede vurdering af lovforslaget. I LLO mener vi, at det er godt, at aftaleparterne tager problemerne i de udsatte boligområder alvorligt. Men mange af forslagene er noget, der allerede i dag adresseres i forskellige indsatser,

9

jf. BRL § 5, stk.2.

59 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

projekter og omdannelsesbestræbelser med de almene lejere som vigtige og interesserede medspillere. Forslaget er ændret på flere områder siden det første udkast, og må ses som en forbedring i forhold til det oprindeligt fremlagte. Forslaget er dog fortsat en alvorlig forringelse af lejernes vilkår i forhold til den nuværende lovgivning. Der er stadigvæk lagt op til at gennemføre helt grundlæggende og alvorlige ændringer i lejernes rettigheder og i den almene boligform, herunder særligt beboerdemokratiet. Man prøver stadigvæk at rive (gode) boliger ned for at løse integrationspolitiske og sociale problemer. LLO finder derfor, at disse ændringer er uproportionale og (i bedste fald) uvirksomme i forhold til at bekæmpe parallelsamfund (i værste fald, direkte skadelige i forhold til den erklærede hensigt). Det er desuden stadigvæk ukendt hvilke konsekvenser forslagene vil have for den øvrige almene sektor, som formentligt vil opleve et endnu større pres. Dette pres skal fjernes ved at give beboerne mulighed for at flytte ind i andre nye almene boliger, eller ved at fjerne de regler, der gør det private udlejningsmarked for dyrt for lav- og mellemindkomstgrupperne, der hvor bolignøden er størst. I LLO anerkender vi, at der er problemer i mange udsatte boligområder, men vi tror at problemerne i højere grad løses ved at have fokus på at skabe bedre liv og livskvalitet for de mennesker, der bor i områderne.

Med venlig hilsen Lejernes Landsorganisation i Danmark Helene Toxværd

/Anders Svendsen

Det forventes at regeringen fremsætter lovforslaget tæt på Folketingets åbning i efteråret 2018. Det forventes, at der foretages ændringer fra lovforslaget, men vi ved (ved redaktionens afslutning) endnu ikke præcis hvilke ændringer, der bliver tale om.

3.11 L 206 Forslag til lov om ændring af lov om almene boliger m.v. Lovforslaget implementerer en ny model for finansiering af almene boliger, der gælder for såvel offentligt støttet nybyggeri som renoveringer med støtte fra Landsbyggefonden. Forslaget kombiner fordelene ved privat långivning til almene boliger baseret på det danske realkreditsystem med fordelene ved lave statslige finansieringsomkostninger. Det sker ved, at kreditinstitutterne får mulighed for at udbyde lån, hvor staten garanterer 100 pct. for såvel de enkelte lån som for obligationerne, som lånene er baserede på. 60 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

Ordningen vil gøre det muligt at opnå store statslige besparelser, men beboernes husleje ændres ikke. Besparelsen tilkommer ikke lejerne og det har vi været kritiske overfor i LLO, da vi mener at når der er færre udgifter forbundet med ejendommen, bør dette afspejle sig i lejen, og at Danmark har et akut behov for flere betalelige boliger. I lovforslaget anslås det at de statslige mindreudgifter vil udgøre i alt 616 mio. kr. i 2018, 581 mio. kr. i 2019, 781 mio. kr. i 2020 og 885 mio. kr. i 2021. Forslaget blev vedtaget d. 29. maj 2018. For stemte partierne (S, DF, V, LA, RV, SF og KF), imod stemte EL og ALT stemte imod, hverken for eller imod stemte 0. 3.12 Regeringens udkast til lov om ændring af lov om almene boliger m.v. og lov om friplejeboliger (Nedsættelse af grundkapital for almene boliger og kapitalindskud for friplejeboliger, differentieret grundkapital for almene familieboliger og udlejning af kommunalt ejede almene ældreboliger som almene ungdomsboliger)” Forslaget omhandler muligheden for nedsættelse af kommunal grundkapital til almene boliger og kapitalindskud til friplejeboliger samt differentiering af kommunal grundkapital til almene familieboliger. LLO afgav høringssvar d. 21. august. Vi støtter forslaget, da det efter vores opfattelse vil drage til at kommunerne tilskyndes at bygge flere almene boliger, herunder særligt mindre almene boliger, som der er mangel på i landets større byer. Se høringssvaret her: ”Høring over udkast til lov om ændring af lov om almene boliger m.v. og lov om friplejeboliger (Nedsættelse af grundkapital for almene boliger og kapitalindskud for friplejeboliger mm.) Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen Edvard Thomsens Vej 14 2300 København S Styrelsens j.nr. BO0102-00024 Sendt pr. e-mail til almenbolig@tbst.dk Forslaget omhandler muligheden for nedsættelse af kommunal grundkapital til almene boliger og kapitalindskud til friplejeboliger samt differentiering af kommunal grundkapital til almene familieboliger. Lejernes LO kan støtte forslaget, da det efter vores opfattelse vil bidrage til at kommunerne tilskyndes at bygge flere almene boliger, herunder særligt mindre almene boliger, som der er mangel på i landets større byer. 61 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

Lejernes LO finder det desuden glædeligt at den statslige ydelsesstøtte ikke ændres, således som der var lagt op til i det tidligere fremsendte lovforslag (Styrelsens j.nr. BO0102-00021), da en sådan ændring ville have påvirket den almene sektor i en meget negativ økonomisk retning. Med venlig hilsen Lejernes LO i Danmark Helene Toxværd Landsformand /Anders Svendsen

62 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

4.

Andre lovforslag i Folketinget.

4.1 V-Regeringens forslag til finanslov for finansåret 2016, L 1.Den 8. november 2012 fremsatte ministeren for by, bolig og landdistrikter Carsten Hansen (S) forslag til lov om ændrede fordelingsprincipper for områdefornyelse med særligt sigte på mindre byer og landdistrikter m.v. Den 6. oktober 2016 fremsatte Finansminister Claus Hjort Frederiksen (V) forslag til finanslov for finansåret 2016. Finanslovforslaget fastlægger størrelsen og fordelingen af de samlede statslige udgifter og indtægter for finansåret 2016. Lovforslaget indeholder endvidere overslag over statens udgifter for de efterfølgende 3 år. Venstre - regeringen indgik forlig med blå side, nærmere Dansk Folkeparti, Liberal Alliance og Det Konservative Folkeparti. Regeringen havde fået en klar aftale med Dansk Folkeparti, men på grund af protester fra en lang række organisationer, herunder ikke mindst Ældresagen og Lejernes LO, fik Dansk Folkeparti pludselig kolde fødder. De ældre og førtidspensionister i lejebolig fik megen pressedækning og et pusterum. Regeringen blev i 11. time tvunget til midlertidigt at udskyde besparelserne på boligydelsen. Imedens fik boligejerne en kæmpeskattelettelse i form af en fastfrysning af grundskylden. Finansloven 2016 betyder, at boligejerne sparer en stigning på 755 millioner kr. i grundskat. Men aftalen om en såkaldt "målrettet" fastfrysning af grundskylden kun for boligejerne næste år. Den gælder ikke for landets lejere i private og almene boliger samt i andelsboliger. Her stiger grundskylden og dermed huslejen med omkring 225 millioner kroner. Stigninger i grundskylden kan udlejeren med det samme sende videre som en huslejestigning. Lejerne blev også ramt af besparelsen på byfornyelsen. Statens udgifter til byfornyelse blev i finansloven for 2016 og frem reduceret med 75 mio. kr. årligt. Regeringen sparer og omlægger statens udgifter til byfornyelse, så der fokuseres mere på områder uden for de store byer. Byfornyelsen blev omprioriteret til områder med flere blå vælgere. Besparelsen kommer især til at ramme Københavns Kommune. Kommunen oplyser, at den stadig har omkring 4.000 boliger med toilet på bagtrappen og omkring 23.000 boliger, hvor der ikke er bad i lejligheden. Grundlæggende skal ejeren af en udlejningsejendom selv fuldt ud afholde udgifterne til genopretning af et vedligeholdelsesefterslæb i en privat udlejningsejendom. Ejerens udgift finansieres af lejernes henlæggelser til vedligeholdelse og et afslag i købsprisen, som modsvarer et eventuelt vedligeholdelsesefterslæb på ejendommen. For at fremme udlejerens lyst til at udbedre vedligeholdelsesefterslæbet er byfornyelsen indrettet sådan, at kommunen kan give tilsagn om økonomisk støtte til udlejeren i det omfang, hvor udlejeren ikke selv har mulighed for at egenfinansiere udgifterne til genopretning af ejendommen. Staten refunderer halvdelen af den kommunale støtteudgift. Lejerne får ikke nogen støtte, de skal betale fuldt ud for alle forbedringer.

63 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

Besparelsen på byfornyelsesmidlerne svarer til en reducering med 25 %, således at staten nu kan nøjes med at give 207 millioner kroner om året til byfornyelse. I 90-erne støttede staten udgifterne for både ejere og lejere og bevillingerne var væsentlig højere. Ikke alle partier fulgte traditionen om at stemme for Finansloven. For forslaget i sin helhed stemte den 17. december S, DF, V, LA, RV, KF, imod forslaget EL, ALT, og hverken for eller imod forslaget stemte SF og IA. 4.2 V- Regeringens forslag til Boligydelsespakke, L 67. Den 20. november 2015 fremsatte beskæftigelsesminister ovennævnte forslag. Forslaget blev d. 8. december henvist til udvalg, og efter en heftig mediedebat tilbagetrukket d. 16. december 2015. Lovforslaget indebar følgende ændringer af boligstøtteloven: – Ændret regulering af beløbsgrænser for boligydelse, således at den årlige regulering af beløbsgrænserne følger forbrugerpriserne, ligesom det er tilfældet for boligsikring og børne- og ungeydelse. – Gradvis afskaffelse af det beregningstekniske tillæg til huslejen, således at boligydelsen fremadrettet beregnes med udgangspunkt i den faktiske husleje. Det beregningstekniske tillæg afskaffes for pensionister, der ansøger om boligstøtte efter 30. juni 2016. – Indførelse af loft over den støtteberettigede husleje i ældreboliger svarende til loftet for huslejen i anden lejebolig. Loftet indføres alene for nyanviste personer til ældreboliger efter 2020. – Gradvis lempelse af kravet til egenbetaling fra 16.000 kr. (2015-niveau) til 14.500 kr. (2015niveau) årligt og en gradvis reduktion i kravet til egenbetaling fra 11 pct. til 10 pct. Lovforslaget blev fremsat på baggrund af en aftale om finansloven for 2016 indgået mellem regeringen (Venstre), Dansk Folkeparti, Liberal Alliance og Det Konservative Folkeparti. Vi førte, godt hjulpet af Ældresagen, en heftig kampagne imod dette lovforslag. Vi udsendte den 15. december 2015 en pressemeddelelse, hvor vi anførte følgende: Lejernes LO opfordrer forligspartierne til at tage forringelsen af boligydelsen ud af finanslovsforslaget. Det er ikke rimeligt at spare på lejerne, når man rundhåndet uddeler milliardskattelettelser og tilskud til boligejerne, og når man passivt ser på, at huslejeniveauet stiger langt mere end prisniveauet i øvrigt. Regeringen og Dansk Folkeparti, Liberal Alliance og Konservativ Folkeparti har indgået en aftale, hvor man sparer ca. 90 millioner kroner på boligydelsen næste år stigende til 480 millioner kroner i 2020.

64 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

Besparelserne opnås ved: – at reguleringen af beløbsgrænser for boligydelse forringes, således at den årlige regulering af beløbsgrænserne nedsættes, og det beregningstekniske tillæg til huslejen afskaffes gradvist. Begge disse tiltag betyder, at rådighedsbeløbet efter husleje og boligydelse for pensionisterne beskæres. – at der for nyanviste personer til ældreboliger efter 2020 indføres loft over den støtteberettigede husleje i ældreboliger. Loftet betyder, at det vil blive meget vanskeligt for pensionister med de lav indkomster og uden formue at bo i nyere ældreboliger – at kravet til egenbetaling gradvis lempes, for at sikre, at pensionister med de laveste indkomster kun i mindre omfang berøres af ovenstående, ændrede boligydelsesregler. Regeringen har beregnet, at boligydelsesmodtagerne i gennemsnit vil miste 2.376 kr. om året. Regeringen har oplyst, at de samlede udgifter til boligydelse realt er vokset med 13 procent siden 2001, og i samme periode er den gennemsnitlige udbetalte boligydelse vokset med 28 procent. Det er en stor stigning, men forklaringen på denne udvikling er flere og flere ældre og et kraftigt stigende huslejeniveau, først og fremmest på grund af mange moderniseringer og renoveringer, og et privat nybyggeri uden huslejekontrol. Samtidigt med forringelserne i boligydelsen gennemfører forligspartierne skattelettelser i milliardklassen. Det skyldes stop for stigninger i grundskylden for boligejerne og stop for stigninger i ejendomsværdiskatten. Vi anførte, at vi allerede d. 29. september 2015 sammen med Ældresagen havde advaret Regeringen og Dansk Folkeparti. Drop ønsket om nedskæring af boligydelsen. Altinget bragte d. 15. december 2015 under overskriften ”Million besparelser på lejerne, milliard tilskud til boligejerne” følgende artikel af Jesper Larsen, cheføkonom, Lejernes LO. ”Et flertal til højre i Folketingssalen vil spare på boligstøtten til lejerne, fordi der skal spares på de offentlige udgifter. Men er det rimeligt at spare nogle hundrede millioner ved at forringe vilkårene for de svageste lejere, når der med mild hånd uddeles offentlige skattekroner i milliardstørrelsen til boligejerne? Venstre -regeringen har med baggrund i en aftale om finansloven for 2016 med Dansk Folkeparti, Liberal Alliance og Det Konservative Folkeparti aftalt en sparepakke, som nedsætter det offentliges udgifter til boligydelse. Sparepakken vil efter regeringens oplysninger efter skat og tilbageløb medfører mindre udgifter på 90 mio. kr. i 2016, 200 mio. kr. i 2017, 300 mio. kr. i 2018 370 mio. kr. i 2019 og 480 mio. kr. i 2020 og frem. Sparepakken er målrettet boligydelsen til pensionister og førtidspensionister. Regeringen forringer den årlige regulering af beløbsgrænserne for boligydelse, afskaffer det beregningstekniske tillæg for pensionister og indfører for nyanviste personer til ældreboliger efter 2020 et loft over den støtteberettigede husleje i ældreboliger.

65 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

Den individuelle boligstøtte, boligsikring og boligydelse, har til formål at sikre, at lejere med lav indkomst kan opretholde et rimeligt boligforbrug. Det er en social velfærdsydelse, som kostede skatteyderne ca. 14 mia. kr i 2014. Udgifterne stiger, fordi der bliver flere ældre og fordi huslejeniveauet i Danmark er steget voldsomt. Huslejereguleringen, som styrer huslejen i de ældre privatejede boliger og i de almene lejeboliger, er også en social foranstaltning, men primært en ”fairness” regulering, der skal modsvare den indirekte støtte til ejerboligen i form af en kunstig og ikke økonomisk korrekt lav ejendomsværdibeskatning af ejerboligen, samt det forhold, at ejerboligen er fritaget for beskatning af kapitalgevinster. Boligydelsen, der gives til pensionister og førtidspensionister, gradures nidkært og detaljeret efter boligstørrelse, indkomst og formue. Ældre ejerboligindehavere kan også opnå en støtte til boligforbruget. De kan indefryse ejendomsskatten og dermed på sigt i praksis lade friværdien betale. I de senere år er ejerboligen blevet særligt begunstiget i skattepolitikken. Aktuelt ses regeringens beslutning med højresiden i Folketinget om at fastfryse grundskylden i 2016. Denne skattelettelse er tilrettelagt, så den alene gavner boligejerne. Beregninger fra Skatteministeriet viser, at det koster 755 millioner. (Det havde kostet 225 millioner kroner mere at inkludere lejere og andelshavere). De offentlige mindreindtægter som følge af ejendomsværdiskattestoppet og en generel nedsat ejendomsværdiskat i forhold til den af vismændene beregnede korrekte ejendomsværdiskat er af skatteministeriet beregnet til i 2015 at udgøre 20 mia. kr. i umiddelbar virkning, og 15 mia kr. efter tilbageløb. Det er mange penge, og langt mere end de tabte offentlige skatteindtægter som følge af huslejereguleringen. Der findes ingen aktuelle officielle beregninger over skatteprovnuetabet på lang sigt, som følge af skattefri kapitalgevinster på ejerboligen. På kort sigt er beregningen ikke interessant, da ejerboligpriserne svinger voldsomt, men på lang sigt vil der ifølge ældre beregninger være tale om skattefrie realle kapitalgevinster på ca. 0,9 %. Beskattes denne gevinst (på lang sigt) med 25 %, vil det svarer til et provenu på 5 mia. kr. årligt. Boligjobordningen, der skulle fremme beskæftigelsen og mindske sort arbejde, har ifølge Skatteministeriet kostet skatteyderne et mindreprovenue efter tilbageløb og adfærd på 1,3 mia. kr. i 2014 og 4,5 mia. kr. i perioden 2011 -2014. Den blev indrettet, så det var uhyre svært for lejerne at bruge den og skatteministeriet har da også oplyst, at kun 16 % af midlerne gik til en lejer. Den nye boligjobordning 2016 og 2017, forventes ifølge Skatteministeriet kun at koste skatteyderne 400 mio. kr. årligt. Den nye ordning indeholder samme barrierer for lejerne, dog er den suppleret med en særlig tilskudsordning til lejere og ejere i private udlejningsboliger på 50 mio. kr. årligt. Set i lyset af ovennævnte kan regeringen og dens støttepartier simpelt ikke være det bekendt. Det er ikke rimeligt, at de svageste lejeres boligforbrug begrænses, når man særdeles rundhåndet med skatteyderkroner støtter boligejernes boligforbrug.”

66 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

4.3 - Regeringens forslag om udvidelse af personkredsen for integrationsydelse m.v., L 111.N yt Den 28. januar 2016 fremsatte Udlændinge-, integrations- og boligminister Inger Støjberg (V) forslag om, at målgruppen for integrationsydelsen udvides til at omfatte alle personer, som ikke har opholdt sig i Danmark i mindst 7 ud af de seneste 8 år. Formålet med udvidelsen er at styrke målgruppens incitament til at komme i arbejde og blive selvforsørgende og blive integreret i det danske samfund. Folketinget indførte ved lov nr. 1000 af 30. august 2015 et opholdskrav for ret til uddannelseshjælp og kontanthjælp og en ny, lavere integrationsydelse for personer, der ikke opfylder dette opholdskrav. Loven omfatter ikke personer, som allerede havde opnået lovligt ophold og bopælsadresse inden den 1. september 2015. Med dette lovforslag udvides målgruppen, så både personer, der allerede i dag modtager uddannelses- eller kontanthjælp, og personer, der ansøger herom, fremover vil modtage integrationsydelse, hvis ikke de opfylder kravet om som minimum at have opholdt sig i Danmark i sammenlagt 7 ud af de seneste 8 år. Målgruppen omfatter både udlændinge og danske statsborgere. Loven blev vedtaget d. 17. marts 2016. For forslaget stemte DF, V, LA og KF. S, EL, ALT, RV, SF stemte imod. Der var 0 stemmer hverken for eller imod forslaget Loven træder i kraft den 1. april 2016 og får virkning for ret til uddannelseshjælp, kontanthjælp og integrationsydelse pr. 1. juli 2016. 4.4 V - Regeringens forslag til indførelse af kontanthjælpsloft mv., L 113. Den 3. februar 2016 fremsatte Beskæftigelsesminister Jørn Neergaard Larsen forslag om et nyt kontanthjælpsloft og en 225-timersregel for modtagere af kontanthjælp m.v. (integrationsydelse og uddannelses- og kontanthjælp). Formålet er, at det skal kunne betale sig at arbejde. Samtidig nedsættes retten til ferien fra 5 til 4 ugers ferie for uddannelses- og kontanthjælpsmodtagere for at øge deres rådighed for arbejdsmarkedet. Det nye kontanthjælpsloft gælder for den enkelte modtager af hjælp. Loftets størrelse afhænger af, hvilken ydelsessats personen modtager, og af, om personen er gift/samlevende, enlig eller forsørger. Loftet omfatter integrationsydelse, uddannelseshjælp og kontanthjælp (herunder aktivitets-, barsels-, og bidragstillæg), særlig støtte og boligstøtte. Hvis de samlede ydelser til personen overstiger loftet, reduceres særlig støtte og boligstøtte. Der indføres desuden et krav om, at en modtager af kontanthjælp m.v. – når personen har modtaget hjælp i sammenlagt 1 år – skal dokumentere mindst 225 timer i ordinær, ustøttet beskæftigelse inden for de seneste 12 måneder for at bevare retten til fuld hjælp. Kravet gælder både for ægtepar og ugifte og som udgangspunkt alle modtagere af integrationsydelse og uddannelses- og kontanthjælp. Ugifte personer, der modtager uddannelseshjælp på SU-niveau eller integrationsydelse, omfattes dog ikke af 225-timersreglen.

67 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

Personer med en så begrænset arbejdsevne, at kommunen ud fra et konkret skøn vurderer, at de pågældende ikke vil kunne arbejde 225 timer inden for 1 år på det ordinære arbejdsmarked, undtages. Når en person har arbejdet 225 timer svarende til 6 ugers arbejde, vil den pågældende igen være berettiget til fuld hjælp. Alle 225 timer skal ligge efter det tidspunkt, hvor hjælpen blev reduceret eller bortfaldt. For ægtepar skal begge ægtefæller have arbejdet 225 timer svarende til 6 ugers arbejde, for at ægteparret igen er berettiget til fuld hjælp. Kontanthjælpsmodtageres ret til ferie ændres, således at personer, der har modtaget uddannelses- eller kontanthjælp eller revalideringsydelse i sammenhængende 12 måneder, får ret til 4 ugers ferie i stedet for de nuværende 5 uger. Ferien skal aftales med jobcentret, og en ferieperiode må maksimalt vare 2 uger. Loven udmønter aftale om et kontanthjælpssystem, hvor det kan betale sig at arbejde – jobreform fase I – indgået den 18. november 2015 mellem regeringen (Venstre) og Dansk Folkeparti, Liberal Alliance og Det Konservative Folkeparti. Forslaget blev 1. behandlet den 9. februar 2016, og er sat på dagsorden til 2. behandling d. 15. marts 2016 og 3. behandling den 17. marts 2016 Vi rettede d. 18. februar 2016 en henvendelse til Beskæftigelsesministeren og Beskæftigelsesudvalget i Folketinget. Vi anførte, at Lejernes LO er alvorligt bekymret for følgende uheldige effekter af lovforslaget. 1) En væsentlig stigning i antallet af udsættelser af lejere 2) En urimelig behandling af boligsøgende på venteliste. Ad 1) En væsentlig stigning i antallet af udsættelser af lejere LLO har beregnet, hvorledes reducering i særlig støtte og boligstøtte påvirker levevilkårene for forskellige familietyper. Vi har ikke som Beskæftigelsesministeriet alene vurderet ændringen i rådighedsbeløbet efter boligudgift, men også undersøgt, om de forskellige familietyper kan få et familiebudget til at hænge sammen, hvis kontanthjælpen reduceres sådan som foreslået af ministeren. Vi har sammenlignet rådighedsbeløbet efter skat og nettoboligudgift med familiebudgetter, sådan som de af en ekstern ekspertgruppe (CASA) er blevet beregnet for Forbrugerstyrelsen. Oversigten er vedlagt som bilag. Vi har med udviklingen i forbrugerprisindekset ajourført det senest udarbejdet, nemlig Forbrugerstyrelsens husholdningsbudget 2001, til november 2015. Vi har af ressourcemæssige grunde ikke kunne gøre det for alle familietyper nævnt i ekspertgruppens rapport til Forbrugerstyrelsen, men vi anbefaler, at ministeriet sammenligner rådighedsbeløbet efter bolig og skat med standardbudgettet for alle de familietyper, hvor man allerede har beregnet tabet i rådighedsbeløb som følge af kontanthjælpsloftet.

68 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

Beskæftigelsesministeriet har beregnet konsekvenserne ved brug af gennemsnittal for lejeniveauet. Ministeriet har valgt at bosætte alle familietyper eksklusiv enlige uden børn i en 100 m2 lejeboliger og lejen er sat til 743 kr. pr. m2. Enlige uden børn i en 45 m2 bolig til 746 kr. pr. m2. Beregningerne fra ministeriet viser, at familierne kan miste op til 2.879 kr. pr. måned i samlet hjælp, hvis der indføres et kontanthjælpsloft. Hvor mange af de 152.900 fuldtidspersoner, der ifølge lovforslaget var i kontanthjælpssystemet i andet kvartal 2015, der tvinges ud af deres lejlighed, fordi husleje og leveomkostningerne ikke længere kan dækkes af kontanthjælpen, er ikke belyst i lovforslaget. Det kræver at man kobler husleje og kontanthjælp og standardtal for leveomkostninger for de enkelte familier. Et væsentligt element er risikoen for en stigning i udsættelser af lejere, som bor i højlejeboliger i den private udlejningssektor. Her bor familier, hvis økonomi kan være spændt til det yderste, og for hvem det vil være en katastrofe at skulle leve af kontanthjælp. Ministeriets beregningseksempler kan ikke bruges for disse familier, da familier i højlejeboliger bor til væsentlig højere leje, end den leje (740 kr. pr m2) og boligstørrelse, som ministeriet har anvendt i sin konsekvensanalyse. Således er den beregnede gennemsnitleje for de ca. 50.000 uregulerede privatejede udlejningsboliger opført efter 1991 864 kr. pr m2 årligt (en opregning af den gennemsnitlige leje på 810 kr. pr. m2 i undersøgelsen udført af Dreamgruppen). Lejeniveauet i de efter vores beregninger og analyse i dag ca. 45.000 (Boligministeriet mente ca. 36.000) Brl. § 5.2 moderniserede lejligheder var jf. Ministeriets 2006 undersøgelse 860 kr. pr m2 (alle) og 941 kr. pr m2 (Kbh.), dvs. i dag i 1000 og 1094 kr. pr m2 årligt (reguleret med nettoindeks). I dag sætter Nævn og Boligret rask væk lejen til 12 -1400 kr. pr m2. Det er boligmarkedets dyre lejeboliger. Det er boligmarkedets højlejeboliger. Mange lavindkomster og par på boligmarkedet bor der, fordi det er vanskeligt at låne til køb af en andelsbolig eller en ejerlejlighed. Det er disse familier, der, såfremt familien rammes af skilsmisse og arbejdsløshed, vil blive afhængige af kontanthjælp og det er disse familier, som får deres rådighedsbeløb yderligere beskåret af kontanthjælpsloftet. Kontanthjælpsloftet er ikke en sag om flygtninge og integration, men om almindelige danske familier i krise, med udsigt til dagpenge i kort tid eller slet ingen dagpenge, og som stoler på et offentligt skattebetalt servicenet, der giver familierne en rimelig tid til at tilrette sig de nye vilkår. Tre fjerdedel af kontanthjælpsmodtagerne er etniske danskere. Lejernes LO mener, at indførelse af kontanthjælpsloftet vil øge antallet af udsættelser af lejere, som rammes af skilsmisse/arbejdsløshed, og som bor i højlejeboliger. Efter en konstant stigning fra de første målinger i 2002 frem til 2011 faldt antallet af udsættelser for første gang i 2012. Da udsættelsestallet toppede i 2011, rykkede fogeden ud 4.405 gange. I alt er faldet i udsættelser fra 2011 til 2014 på 1.221. Dermed er udsættelsestallet faldet med 28 procent. De over tre tusinde udsættelser i 2014 er dog stadig mere end dobbelt så mange udsættelser, som de cirka 1.500 udsættelser, der blev foretaget i 2002, hvor Domstolsstyrelsen første gang lavede statistikken.

69 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

Det er uansvarligt at skabe grundlag for nye udsættelser. I det følgende fremlægger vi tre beregninger, der viser, hvorledes lejere i højlejeboliger vil blive ramt af kontanthjælpsloftet. En fraskilt enlig mor med et barn skulle efter forbrugerstyrelsens standardbudget på kort sigt i nov. 2015 have et beløb på 9.890 kr. pr mdr. til mad, beklædning, sundhed, fritid og kommunikation, og dagligvarer, men ikke varige forbrugsgoder og ikke til bil. Niveauet for kontanthjælp og kontanthjælpeloftet betyder, at hun efter en beskæring af boligstøtte og særlig støtte til en nyere lejlighed på 85 m2 til 1000 kr. pr m2 om året, skal spare 3.059 kr. på standardbudgettet om måneden. Bor hun i en dyrere bolig, fx en bolig til 1200 kr. pr. m2, skal hun skære 4.474 kr. i standardbudgettet. Det er klart, at ferien ryger, men herefter vil der skulle skæres i udgifterne til gaver, læsning og fritidsaktiviteter. En enlig mand, der kommer på kontanthjælp, og som bor i en nyere moderniseret privat lejebolig på 75 m2 til 1200 kr. pr. m2 om året skal ifølge forbrugerstyrelsens standardbudget på kort sigt have 8.077 kr. pr. mdr. til mad, beklædning, sundhed, fritid og kommunikation, og dagligvarer, men ikke varige forbrugsgoder og ikke til bil. Kontanthjælpsloftet betyder, at han mister 1.228 kr. om måneden, og han skal i alt spare 2.291 kr. om måneden på standardbudgettet. Bor han, da han kommer på kontanthjælp, i en helt nyopført lejelejlighed på 65 m2 til 1.400 kr. om måneden mister han 1.311 kr. om måneden i boligstøtte og han skal i forhold til standardbudgettet skære 5.869 kr. om måneden. Et par, der begge kommer på kontanthjælp, med et barn i nyere moderniseret privat lejebolig på 85 m2 til 1000 kr. pr. m2 om året skal ifølge forbrugerstyrelsens standardbudget på kort sigt have 18.283 kr. pr. mdr. til mad, beklædning, sundhed, fritid og kommunikation, og dagligvarer, men ikke varige forbrugsgoder og ikke til bil. Kontanthjælpsloftet betyder, at familien mister 4.868 kr. om måneden og familien skal på standardbudgettet spare i alt 5.247 kr. om måneden. Det se, at der ikke går lang tid, så hænger budgettet for disse famlietyper ikke sammen, huslejen kan ikke betales, og herefter udsættes familien. Lejernes LO opfordrer beskæftigelsesministeriet til kritisk at analyse vilkårene for lejere i de dyre lejligheder. LLO’s beregninger viser, at mange af disse familier vil blive ramt urimeligt af en hustandsbegivenhed. Selvfølgelig skal man ikke kunne bo varigt i en dyr lejlighed eller ejerbolig, hvis man kommer på kontanthjælp. Men målet må være, at familierne får en rimelig tid med en rimelig økonomi til at tilpasse sig de nye vilkår. 2). En urimelig behandling af boligsøgende på venteliste De almene boligorganisationer har ifølge svar på spm. 38 til By – og Boligudvalget 2013 – 2014 i 2012 modtaget ventelistegebyrer på i alt 122.300.983 kr., svarede til gennemsnitligt 230 kr. pr. lejemål. I disse år pålægger kommunerne i højere og højere grad den almene sektor at fremskaffe boliger til flygtninge. Kontanthjælpsloftet vil betyde, at kommunerne skal fremskaffe flere betalelige boliger i den almene sektor. Hertil vil kommunerne bruge den boligsociale anvisningsret i den almene udlejningssektor. 70 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

De opskrevne på venteliste kan ikke andet end føle sig urimeligt behandlet, når deres placering på ventelisten til bestemt boligområde ustandseligt rykkes ned, fordi boligorganisationen skal aflevere boliger til den boligsociale anvisning. Lejernes LO opfordrer derfor Folketinget til at sikre, at der bygges flere almene boliger, og at bestanden af betalelige boliger både i den almene og i den private udlejningssektor ikke udtyndes, fordi boligerne moderniseres unødigt indvendigt. I den almen sektor har beboerne en vis indflydelse på denne aktivitet, men i den private udlejningssektor er beboerne sat uden indflydelse. Her bestemmes moderniseringsaktiviteten af lejlighederne ved genudlejning af udlejers ønske om at hæve afkastet fra investering i private udlejningsejendomme. Standardbudgetter 2001 fra rapporten til ”Hvad koster det at leve”, marts 2002 udarbejdet for Forbrugerinformation, Forbrugerstyrelsen af Finn Kennet Hansen, Center for alternativ samfundsanalyse (CASA):

71 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

72 Š Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

Lovforslaget blev vedtaget d. 17. marts 2016 af DF, V, LA og KF. Imod stemte S, EL, ALT, RV og SF. Der var 0 stemmer hverken for eller imod forslaget.

73 Š Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

4.5 - Regeringens forslag om fastfrysning af grundskyld for ejerboliger i 2016, L 96. Den 16. december 2015, fremsatte Skatteminister Karsten Lauritzen (V) forslag om fastfrysning af grundskyld for ejerboliger i 2016. Forslaget blev 1. behandlet den 19. januar 2016, 2. behandlet 23. januar 2016 og 3. behandlet og vedtaget den 25. februar 2016. Forslaget blev vedtaget, idet DF, V, LA, KF stemte for og S, EL, ALT, RV, SF stemte imod. Lovforslaget udmønter en del af finanslovsaftalen for 2016 mellem regeringen, Dansk Folkeparti, Liberal Alliance og Det Konservative Folkeparti. Det foreslås at fastfryse grundskylden for ejerboliger i 2016. Det betyder, at ejerboligejerne skal betale det samme eller mindre i grundskyld i kroner og øre som året før. Hvis der sker væsentlige ændringer i ejendommens forhold eller grundskyldspromillen forhøjes, kan det dog betyde, at skattebetalingen samlet set stiger. Fastfrysningen er målrettet ejerboliger, dvs. parcelhuse, rækkehuse, ejerlejligheder, sommerhuse m.v. Afgrænsningen af ejerboliger vil ske på baggrund af den eksisterende sondring mellem ejerboliger og andre ejendomme i vurderingsloven, som også er afgørende for, om ejendommen skal vurderes i ulige år (ejerboliger) eller lige år (andre ejendomme). Fastfrysningen vil derfor ikke omfatte f.eks. udlejnings- eller andelsejendomme, medmindre ejendommene vurderes i ulige år. Disse ejendomme vil dog fortsat være omfattet af den almindelige stigningsbegrænsning, som indebærer, at den afgiftspligtige grundværdi højst kan stige med 6,6 pct. fra 2015 til 2016. Fastfrysningen kan af tidsmæssige årsager ikke nå at blive indregnet i betalingen af grundskyldens første rate i 2016, og det foreslås derfor, at fastfrysningen i stedet indregnes i forbindelse med opkrævningen af ejendomsskat i andet halvår 2016. Loven træder i kraft dagen efter bekendtgørelsen i Lovtidende. Den d. 8. januar 2016 fremsendte vi følgende høringssvar til Skatteministeriet. ”Lejernes LO skal hermed protestere mod denne ensidige lettelse i beskatningen af boligejerne. Ejere af udlejningsejendomme er undtaget lovforslaget, og dermed får lejerne ingen lettelse i grundbeskatningen. Mange er ikke klar over, at udlejer over huslejen fuldt lovligt opkræver de grundskatter, som kommunen pålægger grundejeren. Udlejeren tager kapitalgevinsten ved stigende vurderinger, lejerne betaler de heraf følgende stigende skatter. Det er også udlejeren, der suverænt bestemmer, om der skal klages over en vurdering. Skattelettelsen er tilrettelagt, så den alene gavner boligejerne. Beregningerne fra Skatteministeriet viser, at det koster 755 millioner. Det havde kun kostet 225 millioner kroner mere at inkludere lejere og andelshavere. 74 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

Den ensidige skattelettelse til boligejerne skal ses i lyset af, at de offentlige mindre indtægter som følge af ejendomsværdiskattestoppet, samt en generel nedsat ejendomsværdiskat i forhold til den af vismændene beregnede korrekte ejendomsværdiskat, udgør en væsentlig økonomisk støtte til ejerboligen. Skatteministeriet har beregnet støtten til i året 2015 at udgøre 20 mia. kr. i umiddelbar virkning, og 15 mia. kr. efter tilbageløb. Det er mange penge, og det er langt mere end de tabte offentlige skatteindtægter, som følge af, at huslejereguleringen betyder lavere lejeindtægter og dermed mindre skatteindtægter fra udlejerne. Skattefri kapitalgevinster er endnu en økonomisk lettelse til ejerboligen. Der findes ingen aktuelle officielle beregninger over skatteprovnue-tabet. På kort sigt er beregningen ikke interessant, da ejerboligpriserne svinger voldsomt. På lang sigt vil der ifølge ældre analyser være tale om skattefrie reale kapitalgevinster på årligt ca. 0,9 %. Beskattes denne gevinst med 22 % (selskabsskatten 2016), vil det svare til en provenugevinst på mellem 2 mia. kr. til 8 mia. kr. årligt, afhængigt af, hvorledes der korrigeres for forbedringen udført af ejeren. Boligjobordningen har kostet skatteyderne 1,4 mia. kr. i 2014. Den skulle fremme beskæftigelsen og mindske sort arbejde. Den blev indrettet, så det var uhyre svært for lejerne at bruge den. Skatteministeriet har da også oplyst, at kun 16 % af midlerne gik til en lejer. Den nye boligjobordning 2016 og 2017, forventes at koste skatteyderne 400 mio. kr. årligt. Den nye ordning indeholder samme barrierer for lejerne, dog er den suppleret med en efter Lejernes LO’s opfattelse ganske nyttig tilskudsordning til lejere og udlejere i den private udlejningsboliger, der desværre kun er på 50 mio. kr. årligt. Ofte fremføres det, at den individuelle boligstøtte, boligsikring og boligydelse, kompenserer lejerne for støtten til boligejerne. Det er ikke rimeligt, idet den individuelle boligstøtte har et socialpolitisk formål, der skal sikre, at lejere med lav indkomst kan opretholde et rimeligt boligforbrug. Det er en social velfærdsydelse, som kostede skatteyderne 14 mia. kr. i 2014. Udgifterne stiger, fordi der bliver flere ældre og fordi huslejeniveauet i Danmark er steget og fortsat stiger voldsomt. Huslejereguleringen, som styrer huslejen i de ældre privatejede boliger og i de almene lejeboliger, er ikke bare en social og en bypolitisk foranstaltning, der skal modvirke en ensidig beboersammensætning og en gentrificering, det er også en ”fairness” regulering, der skal modsvare den indirekte støtte til ejerboligen i form af en ikke økonomisk korrekt lav ejendomsværdibeskatning af ejerboligen, samt det forhold, at ejerboligen er fritaget for beskatning af kapitalgevinster. Samlet set må Lejernes LO beklage, at regeringen og dens støttepartier fører en meget skæv fordelingspolitik, der alt for ensidigt tilgodeser boligejerne.”

75 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

4.5 V- Regeringens forslag om Grøn boligjobordning i 2016 og 2017, L 95 Den 16. december 2015 fremsatte Skatteminister Karsten Lauritzen (V) forslag til en grøn boligjobordning. Forslaget blev 1. behandlet den 19. januar 2016, 2. behandlet 9. februar, og 3. behandlet og vedtaget den 11. februar 2016. For forslaget stemte DF, V, ALT, SF, KF, imod forslaget S, EL, LA, RV, og der var 0 stemmer hverken for eller imod forslaget Lovforslaget udmøntede "Aftale om en BoligJobordning i 2015-2017" fra den 29. juni 2015 og "Aftale om en Ny grøn BoligJobordning i 2016 og 2017" fra den 6. november 2015 mellem regeringen, Dansk Folkeparti, Alternativet, Socialistisk Folkeparti og Det Konservative Folkeparti. Aftalerne gik ud på at omlægge boligjobordningen fra 2016, så den understøtter den grønne omstilling, øget bæredygtighed og klimaindsatsen. Med lovforslaget indføres en grøn boligjobordning i 2016 og 2017, der giver fradrag for lønudgifter til hjælp og grøn istandsættelse i hjemmet eller en fritidsbolig samt tilslutning til bredbånd. Boligjobordningen fra 2016 udvides med en række nye grønne håndværksydelser. Samtidig fjernes fradragsretten for ikke grønne håndværksydelser. Der sker ingen ændringer for de hidtil omfattede serviceydelser i hjemmet. Den nye ordning vil fra 2016 give fradrag på op til 6.000 kr. pr. person for serviceydelser i hjemmet, mens der vil være et fradrag på op til 12.000 kr. pr. person til håndværksydelser med et grønt sigte. Loven trådte i kraft dagen efter bekendtgørelsen i Lovtidende og har virkning for arbejde, der udføres den 1. januar 2016 og senere. 4.7 V- Regeringens forligsaftale om ny planlov Regeringen indgik d. 9. juni 2016 under overskriften ”Et Danmark i bedre balance – Bedre rammer for kommuner” en aftale om en ny planlov med Socialdemokraterne, Dansk Folkeparti og Det Konservative Folkeparti. Aftalen indeholder initiativer inden for seks områder: 1. Nye udviklingsmuligheder med fortsat bevarelse af kystnærhedszonen og øget fleksibilitet inden for strandbeskyttelseslinjen. 2. Nye udviklingsmuligheder i landdistrikter og for produktion. 3. Bedre udviklingsmuligheder for detailhandel. 4. Friere rammer, investeringer og administrative lettelser. 5. Almene boliger og byudvikling mv. 6. Andre initiativer (luftfart, biobrændstof, landsbyer, turisme, produktion).

76 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

Kommunerne vil med aftalen få nye muligheder og langt større ansvar for den lokale planlægning og udvikling. Samtidig fastholdes offentlig adgang til strande, beskyttelse af natur og hensynet til omgivelserne prioriteres højt. Lovforslaget forventes fremsat i oktober 2016 med henblik på ikrafttrædelse i januar 2017. Med aftalen bevares kommunernes mulighed for at fastsætte i en lokalplan, at en vis del af boligmassen skal være almene boliger, op til 25 pct. Det var en stor gevinst for Socialdemokraterne, som har arbejdet hårdt for at sikre, at denne bestemmelse ikke blev fjernet. Med reformen af planloven vil staten fremadrettet komme med færre indsigelser imod byvækst i det åbne land. Det betyder, at det bliver kommunerne, der skal sikre, at der ikke udlægges for mange arealer til byvækst. For at give kommunerne klarere rammer for at varetage denne opgave, præciseres det i planlovgivningen, hvornår der kan udlægges nye arealer til byvækst: • Kommunerne kan omfordele allerede udlagte arealer til byvækst mellem kommunens byer. • Nye arealer til byvækst kan udlægges af kommunerne, hvis de med anvendelse af en standardiseret metode kan dokumentere, at der ikke er tilstrækkelige arealer til rådighed. • Byudviklingen skal ske i tilknytning til eksisterende byer for at begrænse behovet for offentlige følgeinvesteringer, jf. princippet om ”indefra-og-ud”. • Princippet om ”indefra-og-ud” moderniseres, således at der kan ske byudvikling, der ikke er en naturlig afrunding af byen, fx udvikling langs centrale veje. I kystnærhedszonen, bortset fra udviklingsområder, vil byudvikling normalt skulle ske bagved eksisterende bebyggelse, eller som ”hulopfyldning” mellem to områder i by- eller landzone. • Erhvervs- og vækstministeren kan i konkrete sager give tilladelse til byvækst, som ikke kan rummes inden for den standardiserede metode og et moderniseret princip om ”indefra-og-ud”, men kun hvis særlige forhold taler herfor. Brug af denne mulighed forelægges aftaleparterne. Planloven giver i dag ikke mulighed for at planlægge for midlertidig anvendelse. Ligeledes kan en kommune ikke give dispensation fra en lokalplan til opførelse af midlertidige studieboliger. Det foreslås at udvide kommunernes muligheder for at dispensere fra lokalplaner med henblik på at muliggøre en midlertidig anvendelse af ubenyttede arealer i op til 3 år med mulighed for forlængelse. Udvidelsen vil bl.a. gøre det muligt at give dispensation til etablering af midlertidige studieboliger i de perspektivområder, hvor der foreligger en endnu ikke realiseret lokalplan. Dispensationen må ikke stride mod uforenelige hensyn fx i forhold til støj eller nærhed til risikovirksomheder. Kommunen kan således give dispensation fra en planlagt fremtidig anvendelse i et område, der først forventes realiseret senere (”perspektivarealer”). Dispensationen kan fx være til midlertidige studieboliger, selvom det strider mod formåls- og anvendelsesbestemmelser i lokalplanen. For at give mere fleksible muligheder for udlejning og anvendelse af sommerhuse udvides den periode, hvor sommerhuse beliggende i sommerhusområder kan benyttes ubegrænset til overnatning, fra 26 til 34 uger om året (den såkaldte sommerperiode). Sommerhuse beliggende 77 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

uden for sommerhusområder kan bruges til overnatning hele året, men kan ikke bruges til helårsbeboelse. Endvidere får pensionister ret til, efter 1 års forudgående ejerskab, at bo i deres sommerhus hele året, uanset om sommerhuset ligger i et sommerhusområde eller i landzone. Især de private grundejere repræsenteret ved Ejendomsforeningen Danmark, fandt det samlede resultatet af forhandlingerne skuffende. ”Der er visse forbedringer af planloven i forliget. Det er positivt, at kommunerne fremover kan planlægge byggeri mere fleksibelt, og der er også nogle beskedne forbedringer på detailhandelsområdet. Omvendt er det skuffende, at man har valgt at fastholde den regel i planloven, der giver kommunerne ret til at beslutte, at op til 25 procent af et privat boligbyggeri skal udlægges til alment byggeri, og at den private ejendomsejer skal sælge en del af sin grund til et alment boligselskab. Og det endda ofte til priser, der er mindre end det private ejendomsselskab selv har købt grunden til”, sagde John R. Frederiksen, Formand for Ejendomsforeningen Danmark. Reglen om, at kommunerne kan beslutte, at en privat bygherre skal sælge op til 25 procent af sin byggeret, blev vedtaget af den tidligere SR-regering i sommeren 2015 med stemmer fra SF og Enhedslisten. Dengang stemte Venstre, Dansk Folkeparti og Det Konservative Folkeparti sammen med Liberal Alliance imod forslaget. ”Alle partierne gav klart udtryk for, at man ville rulle loven tilbage, hvis man fik et flertal efter valget. Derfor er det meget overraskende og skuffende, at Venstre, Dansk Folkeparti og Det Konservative Folkeparti nu er vendt på en tallerken”, sagde John R. Frederiksen. Vi havde advokeret for at udvide 25 % bestemmelsen. Vi har anført, at niveauet for alment nybyggeri er nede under 5.000 boliger årligt, og at tendensen vil fortsætte i de kommende år. Det er derfor nødvendigt, at storbyerne kommer op på 30 pct. af nybyggeriet som almene boliger, hvor det tidligere har været god tone, at 20 pct. af boligerne var almene. Dette er også begrundet i, at der på anden måde bliver færre og færre betalelige boliger i storbyen. Det planlagte byggeri i København og Aarhus er først og fremmest dyrt privatejet udlejningsbyggeri, der har været voldsomme prisstigninger på andelsboliger og næsten halvdelen af de ledige privatejede udlejningslejligheder moderniseres ved genudlejning.

4.8 - Regeringens finanslovsforslag 2017 Tirsdag d. 30. august 2016 blev regeringens finanslovsforlag for 2017 offentliggjort sammen med et udspil til en mere langsigtet plan for dansk økonomi, den såkaldte 2025-plan. Her er et kort overblik over finanslovsforslagets indhold: •

•

Kræftplan: Regeringen vil samlet set afsætte 1,5 milliarder kroner i perioden 2017-2020 til en ny kræftplan. Den fjerde nationale kræftplan skal blandt andet sikre en bedre patientinddragelse og sammenhæng i kræftbehandlingen, samt gå til indkøb af nyt udstyr, skannere og strålekanoner. Derudover skal der laves en bedre forebyggende indsats i forhold til rygning. Sundhedsområdet: Der afsættes 70 millioner til de resterende tiltag på sundhedsområdet. Blandt andet til personlig medicin, forbedring af nationale kliniske retningslinjer, frit 78

© Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

•

•

•

• • •

• •

valg af omsorgspleje og en styrkelse af rettigheder til forældre som har mistet et barn på grund af fejlbehandling. Plejehjem:180 millioner skal årligt være med til at øge livskvaliteten og give mere selvbestemmelse for de ældre som er på plejehjem. Beboerne på plejehjem skal blandt andet have et klippekort til ekstra hjælp, som de selv kan bestemme over, og der afsættes flere midler til at styrke de danske dagtilbud. Daginstitutioner: 580 millioner skal i perioden 2017-2020 gå til at fremme børns trivsel, udvikling og læring i dagtilbuddene samt til at styrke overgangen til skolesystemet. Nærmere detaljer om tiltaget kommer til at fremgå af regeringens dagtilbudsudspil, som kommer i starten af 2017. Sikkerhed: Der afsættes årligt 0,8 milliarder kroner til en ny sikkerhedspulje, som skal styrke den nationale sikkerhed. Fra 2019 vil aftalepartierne kunne kunne bruge puljen til at lave initiativer vedrørende forsvar, politi, terror og sikkerhed. Ungdomskriminalitet: 70 millioner skal gå til et udspil mod ungdomskriminalitet som præsenteres i efteråret 2017. Højere straffe: 90 millioner vil i perioden 2017-2020 gå til at skærpe straffene for kriminalitet. Skat: Regeringen vil afsætte 6,8 milliarder i perioden 2017-2020 til at styrke det skandaleramte skattevæsen. Pengene skal blandt andet gå til et nyt ejendomsvurderingssystem, genopretning af inddrivelsen og en styrkelse af den grundlæggende drift i SKAT. Allerede i 2017 vil regeringen tilføre 1,3 milliarder til Skat. Infrastruktur: 0,5 milliarder går til en udvidelse af motorvej E45 mellem Aarhus og Skanderborg. Veteraner: 20 millioner kroner afsættets i perioden frem til 2019 til at styrke indsatsen for danske veteraner.

4.9 V – Regeringens forslag til helhedsplan 2025 Tirsdag d. 30. august præsenterede statsminister Lars Løkke Rasmussen (V) regeringens 2025plan, som er blevet døbt Helhedsplanen – for et stærkere Danmark. Målet med den nye plan er ifølge regeringen at øge vækstgrundlaget, så Danmark frem mod 2025 bliver 65 milliarder kroner rigere end ellers. Velstanden skal frem mod 2025 øges med omkring 42 milliarder kroner. Regeringens 2025-plan har otte indsatsområder. 1. Det skal bedre betale sig at arbejde - Nyt jobfradrag, der er målrettet de lavest lønnede. - Nedsættelse af topskat for årsindkomster under en million kroner. Topskattesatsen reduceres for denne personkreds med fem procentpoint – fra femten til ti procent. - Jobpræmie til langtidsledige, der kommer i job, på op til 30.000 kroner. - Socialt frikort til hjemløse, så de får mulighed for at tjene et mindre beløb skattefrit.

79 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

Derudover lægger regeringen op til at justere overførsler og finansiering som følger: - Gradueret loft over børnechecken, så den aftrappes med antallet af børn. - Forlængelse af mindre regulering af de offentlige overførsler i 2024 og 2025, så overførslerne vokser i omtrent samme takt som forbrugerpriserne frem mod 2025. - En måneds dagpengekarens for alle dimittender. - Lønnen under seniorjobordningen harmoniseres med højeste dagpengesats for nye seniorjob. - Lavere rentefradrag indfases i 2021-2025. - Afskaffelse af den grønne check. 2. Konkurrencedygtige vilkår for virksomheder - Skattelempelse til nye iværksættere. - En nedsættelse af skatten på aktie- og kapitalindkomst. - Investorfradrag. - Strategi for deleøkonomi, som kommer i efteråret 2016. - Billigere el, vand og varme ved at modernisere reguleringen af forsyningssektoren, så effektiviteten i sektoren styrkes. - Afskaffelse af PSO-afgiften. - 27 milliarder kroner ekstra til investeringer i infrastruktur. - Justeret selskabsskattemodel, som skal fremme virksomhedernes investeringer i Danmark. - Ekstra fradrag for merinvesteringer i forskning og udvikling. 3. Senere pension - Folkepensionsalderen hæves med seks måneder 1. januar 2025 – fra 67 år til 67,5 år. - Efterlønsalderen forhøjes tilsvarende med seks måneder, så alle generationer opnår samme efterlønsperiode som under gældende regler. - Sigtet i velfærdsaftalen fra 2006 fastholdes, så en 60-årig skal kunne forvente en alderdom med 14,5 år på folkepension. Det betyder blandt andet, at efterlønsalderen hæves med seks måneder 1. januar 2021 – fra 63 til 63,5 år. 4. Bedre kernevelfærd og sikkerhed - Offentlige serviceudgifter kan stige med gennemsnitligt 0,5 procent om året. Det er 0,5 procent mere, end Venstre gik til valg på sidste sommer – dengang ønskede Venstre en offentlig nulvækst. - De 0,5 procent svarer til cirka 2,5 milliarder kroner ekstra hvert år. - Velfærdspulje på en milliard kroner til fx sundhed, ældrepleje og anden kernevelfærd. - Pulje til styrket national sikkerhed på 800 millioner kroner til for eksempel forsvar, politi og terrorindsats. - Kompetencepulje på en milliard kroner til et løft af danskernes kompetencer. - Rammen for de offentlige investeringer øges med i alt 27 milliarder kroner frem til 2025. - Skærpet fokus på at forny den offentlige sektor, så de offentlige midler prioriteres med omhu og anvendes der, hvor de gør størst gavn for borgerne. Arbejdsprogram for fornyelse af den offentlige sektor kommer i 2017. 5. Styr på flygtningestrøm - Nødbremse til afvisning af asylansøgere, der skal gøre det muligt at afvise asylansøgere på grænsen og sende dem tilbage, hvis en situation, som ligner den fra september 2015, opstår. - Stramninger vedrørende udsendelse, repatriering, permanent ophold og optjening. - Styrket indsats i nærområderne: Det danske bidrag øges med samlet en milliard kroner i 2016 og 2017, hvilket skal forebygge, at flygtninge og migranter søger mod Europa og Danmark. 80 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

- Ikke flere kvoteflygtninge i 2016, og sparede midler prioriteres i stedet nærområdeindsatsen. - Skærpede optjeningsprincipper for velfærdsydelser. - Regeringen nedjustererer forventningen til, hvor mange flygtninge der i 2016 kommer til Danmark, fra 25.000 til 10.000. 6. Nyt SU-system - Omlægning af SU'en: Regeringen ønsker at omlægge uddannelsesstøtten, så SU-stipendier og rentefrit SU-lån hver udgør halvdelen af det samlede beløb, de studerende får til rådighed fra staten. - SU-omlægningen skal have virkning for dem, der starter på en uddannelse fra medio 2019. - Pulje til et løft af danskernes kompetencer. - Udvalg om den fremtidige indretning af universitetsuddannelserne. - 8.000-10.000 flere praktikpladser (en del af trepartsaftalen). 7. Øget opsparing til alderdom - Gradvis indførelse af en obligatorisk pensionsopsparing for personer uden eller med meget begrænsede pensionsindbetalinger. - Personer med indkomst over 300.000 kroner får et ekstra jobfradrag, en såkaldt pensionsbonus, hvis de sparer op til deres alderdom. - Øget tilskyndelse til pensionsopsparing. 8. Reserve til boligejere Udover ovenstående syv indsatsområder afsætter regeringen to ekstra reserver. For det første afsættes 24 milliarder kroner til tryghed for boligejerne, og den pulje skal sikre boligejerne i forbindelse med overgangen til et nyt ejendomsvurderingssystem. For det andet afsættes 13,5 milliarder kroner til håndtering af usikker fremtid. De skal bruges som en buffer ved uforudsete udgifter efter 2020. Vismændenes har vurderet regeringen 2025 plan. De understreger, at regeringens 2025-plan med besparelser og højere pensionsalder ikke er en nødvendighed, men en politisk prioritering. Det er et politisk valg, at man vil dele skattelettelser ud på bekostning af investeringer i børn, uddannelse og det sociale sikkerhedsnet. Vismændene påpeger, at skattelettelserne er finansieret af nedskæringer i det offentlige forbrug og af lavere indkomstoverførsler. Vismændene pointerer desuden, at regeringens 2025-plan hviler på en række usikkerheder. Vi har været en hel del i pressen om den del af regeringens udspil, der omfatter et nyt vurderingssystem for grundværdierne. Vi har generel anført følgende: ”Regeringens udmeldinger for boligudspillet behandler alt overvejende skatterabatten til boligejerne. De fremtidige vilkår for de 40 procent af vælgerne, der lejer deres bolig er blot beskrevet i et appendiks til forslaget. Opbremsningen i grundskylden vil nedsætte huslejen også på lejeområdet - men fra 2021 og frem vil den skatterabat som sikrer lejerne gradvist aftrappes. Lejerne efterlyser, at trygheden på lejeområdet gives gennem en fastholdelse af huslejereguleringen. LLO arbejder hårdt for, at de garantier om bevaring af huslejereguleringen, 81 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

som de fleste af Folketingets partier har givet LLO, også bliver indfriet ved de kommende lejelovsforhandlinger. Huslejereguleringen gælder ikke for ejendomme bygget efter 1991. Her gælder markedslejen og den gives der ingen rabat. De 60.000 lejere, der bor i disse boliger med markedsleje savner en klar udmelding fra politikerne, der sikrer dem fremtidig tryghed i huslejen. Desuden er en lang række boligtilskudsordninger skåret kraftigt ned af regeringen, hvilket sammen med kontanthjælpsloftet nu sætter mange familier i en (bolig)økonomisk knibe. Regeringen har lovet tryghed for boligejerne, men LLO savner klare udmeldinger, garantier og handling på lejeområdet.” 4.10 V - Regeringens udvalg vedrørende fremme af ejerlejligheder Regeringen nedsatte d. 29. juni 2016 et udvalg, som skal se på mulighederne for at gøre ejerlejlighedsloven mere tidssvarende. Erhvervs- og vækstminister Troels Lund Poulsen har udpeget Professor Hans Henrik Edlund til at stå i spidsen for udvalget. Udover formand Hans Henrik Edlund og tre ekspertmedlemmer, består udvalget af 10 medlemmer, som er blevet indstillet af en række organisationer og myndigheder. Udvalget skal aflevere sine anbefalinger, herunder et udkast til en moderniseret ejerlejlighedslov, inden 1. oktober 2017. Udvalget har fået følgende oplæg og kommissorium af regeringen: ”Kommissoriets baggrund Danmark har i dag et boligmarked med et varieret boligudbud, og det er centralt med en tidssvarende og tilpasset regulering heraf. En modernisering af dele af boligmarkedet vil kunne give ejere af ejendomme øget valgmulighed for at omdanne deres boliger til ejerlejligheder, så reglerne ikke stiller sig i vejen for borgernes ønsker og behov. Ud af landets ca. 2,7 mio. boliger er ca. 50 pct. ejerboliger, ca. 22 pct. almene boliger, ca. 18 pct. private lejeboliger og ca. 8 pct. andelsboliger. Antallet af ejerlejligheder udgør ca. 267.000 svarende til knap 20 pct. af ejerboligerne, hvoraf ca.123.000 er beboet af ejeren, ca. 124.000 beboet af en lejer og ca. 20.000 ubeboet eller lign. (jf. Danmarks Statistik). Ejerlejlighedsloven Ejerlejlighedsloven regulerer, hvilke ejendomme der kan opdeles i ejerlejligheder og opstiller nogle grundlæggende regler for ejerforeninger. Loven indeholder bl.a. nogle forbud mod opdeling af ejendomme, herunder dels et forbud mod opdeling af ejendomme opført før 1. juli 1966, og dels et forbud mod opdeling af ejendomme tilhørende private andelsboligforeninger i ejerlejligheder. Loven er således med til at regulere, hvor stor en del af det danske boligmarked der potentielt kan bestå af ejerlejligheder, og har dermed betydning for fordelingen af boligformer i den danske boligmasse, der i dag er bred.

82 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

Ejerlejlighedsloven stammer fra 1966, og der er siden foretaget omkring 20 lovændringer. Der har typisk været tale om mindre ændringer, herunder justering af lovens anvendelsesområde og indsættelse af bestemmelser om opdeling af særlige bygningstyper i ejerlejligheder. De mange ændringer har medført, at ejerlejlighedsloven i dag er svær at forstå og anvende i praksis og på visse punkter er utidssvarende. Der vil med en modernisering af ejerlejlighedsloven kunne sikres en tidssvarende, enkel og sammenhængende lov, der er mere tilgængelig for brugerne. En eventuel ophævelse af forbuddene mod opdeling af ejendomme i ejerlejligheder vil formentlig få væsentlige konsekvenser for udbuddet af boliger. For lejeboligmarkedet vil en udvidet mulighed for at opdele de ældre private udlejningsejendomme kunne medføre en væsentlig reduktion i udbuddet af billige lejeboliger. For andelsboligmarkedet vil en opdeling af andelsboliger give andelshaverne mulighed for at realisere en større kapitalgevinst ved salg, end tilfældet er i dag. Dette vil formentlig få væsentlige konsekvenser for udbuddet af andelsboliger i fremtiden. Det bemærkes, at det – som led i modernisering af ejerlejlighedsloven – også vurderes hensigtsmæssigt at undersøge den statslige fastsatte normalvedtægt, der regulerer vedtægtsregler for ejerforeninger i de tilfælde, hvor der ikke er fastsat særlige individuelle vedtægtsregler. På baggrund af ovenstående nedsættes et udvalg, der skal vurdere muligheder og konsekvenser ved at modernisere dele af boligmarkedet. Udvalgets arbejde Udvalget vil få til opgave at komme med forslag til en moderniseret ejerlejlighedslov, herunder belyse og vurdere muligheder og konsekvenser ved at ændre den gældende regulering. Det overordnede formål med moderniseringen er at sikre, at ejerlejlighedsloven: 1. Er tidssvarende. 2. Understøtter brugernes behov. 3. Er mere enkel og overskuelig. Udvalget skal foretage en gennemgang af hele ejerlejlighedsloven med særligt fokus på følgende tre elementer: 1. Forbud mod opdeling af diverse ejendomme og bygninger Loven indeholder et forbud mod opdeling af beboelsesejendomme, der er påbegyndt opført før 1. juli 1966, og som indeholder mere end to beboelseslejligheder, idet beboelsesejendomme, der er påbegyndt opført efter 1. juli 1966, som udgangspunkt kan opdeles i ejerlejligheder. Loven indeholder også et forbud mod at opdele landbrugsejendomme og ejendomme tilhørende private andelsboligforeninger, selvom de er opført efter 1. juli 1966. Udvalget skal vurdere muligheder og konsekvenser ved ændringer eller ophævelse af de forskellige forbud mod opdeling af ejendomme og bygninger.

83 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

Udvalget skal i sin vurdering af muligheder og konsekvenser foretage analyser af, hvad det vil betyde for udbuddet på boligmarkedet, herunder prisdannelsen, hvis det bliver muligt at opdele hele eller dele af en ældre bygningsmasse bestående af lejeboliger i ejerlejligheder. Udvalget skal endvidere foretage økonomiske analyser af betydningen for bolig- og boligfinansieringsmarkedet, herunder udbuddet af de forskellige boligformer, hvis der bliver øget mulighed for at opdele flere ejendomme og bygninger i ejerlejligheder samt afdække fordelingspolitiske effekter. 2. Normalvedtægten Ved siden af reglerne i ejerlejlighedsloven reguleres en ejerforening af foreningens vedtægter. Ifølge loven har erhvervs- og vækstministeren hjemmel til at fastsætte en normalvedtægt for ejerforeninger. Den nuværende normalvedtægt er fra 2004 og finder anvendelse, hvis der ikke er vedtaget særlige individuelle vedtægtsregler i den enkelte ejerforening. Mange ejerforeninger har selv tilføjet en række vedtægtsbestemmelser i de individuelle vedtægter, som udspringer af etableret retspraksis eller et generelt behov. Udvalget skal vurdere muligheder og konsekvenser ved en statsligt udarbejdet normalvedtægt, herunder om normalvedtægten bør bevares og dermed opdateres, eller om det kan overlades til det private marked selv, herunder foreningerne og interessenterne på området, at fastsætte en form for normalvedtægt. 3. Overflødige eller unødigt komplicerede regler samt lovens struktur Udvalget skal foretage en systematisk gennemgang af lovens bestemmelser med henblik på at modernisere og tilpasse sproget, simplificere lovens strukturelle opbygning og vurdere, hvorvidt der er regler, som kun har ringe betydning i praksis og dermed er overflødige. Endvidere skal udvalget se på, om der kan skabes en mere hensigtsmæssig opdeling af bestemmelserne i § 10. Udvalgets sammensætning Udvalget sammensættes af i alt 14 medlemmer inkl. formanden: Formand Formanden udpeges af erhvervs- og vækstministeren Interessenter Syv medlemmer udpeges af erhvervs- og vækstministeren efter indstilling fra følgende interesseorganisationer: • Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation • Danske Advokater/Advokatrådet i fællesskab • Den Danske Landinspektørforening • Ejendomsforeningen Danmark, Ejerlejlighedernes Landsforening og Danske Udlejere i fællesskab • Kommunernes Landsforening • Lejernes Landsorganisation og Danmarks Lejerforening i fællesskab • Realkreditrådet, Realkreditforeningen og Finansrådet i fællesskab Eksperter Erhvervsministeren udpeger tre eksperter i boligøkonomi og/eller ejendomsret

84 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

Myndigheder Tre medlemmer udpeges af erhvervs- og vækstministeren efter indstilling fra Erhvervs- og Vækstministeriet, Finansministeriet og Udlændinge-, Integrations- og Boligministeriet. Øvrige relevante myndigheder vil blive inddraget i arbejdet efter behov. Udvalgets sekretariatsfunktion varetages af Erhvervs- og Vækstministeriet, herunder Erhvervsstyrelsen. Udlændinge-, Integrations- og Boligministeriet yder bistand med økonomiske og statistiske analyser og yder bidrag til diverse konsekvensvurderinger ved eventuelle forslag til ændringer af ejerlejlighedsloven. Udgifter forbundet med udvalgets arbejde samt opfølgning på udvalgets anbefalinger afholdes inden for Erhvervs- og Vækstministeriets eksisterende økonomiske rammer. Tidshorisont Udvalget skal aflevere sin rapport med anbefalinger, herunder et udkast til ny ejerlejlighedslov med bemærkninger eller udkast til ændringsforslag med bemærkninger til den gældende lov inden udgangen af tredje kvartal 2017. Ministeren udpegede følgende medlemmer af udvalget: • Hans Henrik Edlund (formand), professor ved Aarhus Universitet, Juridisk Institut • Mette Neville, professor ved Aarhus Universitet, Juridisk Institut • Morten Skak, lektor ved Syddansk Universitet, Institut for Virksomhedsledelse og Økonomi • Christian Bjørnskov, professor ved Aarhus Universitet, Institut for Økonomi • Jan Hansen, direktør i Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation • Iben Mai Winsløw, advokat, indstillet af Danske Advokater og Advokatrådet • Torben Juulsager, formand i Den Danske Landinspektørforening • Lars Brondt, direktør i Ejendomsforeningen Danmark • Erling Friis Poulsen, afdelingschef i Kommunernes Landsforening • Helene Toxværd, landsformand for Lejernes Landsorganisation • Lotte Pia Mollerup, afdelingschef i Realkreditrådet • Jesper Engbjerg, fuldmægtig i Finansministeriet • Pia Scott Hansen, chefkonsulent i Udlændinge-, Integration og Boligministeriet • Line Nørbæk, kontorchef i Erhvervs- og Vækstministeriet Landsorganisationens juridiske konsulent, Anders Svendsen deltager som suppleant for formanden Helene Toxværd. Udvalget har nedsat et økonom-underudvalg. Her deltager landsorganisationen cheføkonom, Jesper Larsen Ejerlejlighedsudvalget afgav en ca. 300 sider lang betænkning i marts 2018. Betænkningen har flere fingeraftryk fra LLO, herunder en række argumenter for at fastholde huslejeregulering. Betænkingen indeholdt derudover et nyt forslag til ejerlejlighedslov, samt et forslag til ny normalvedtægt. Erhvervsstyrelsen skrev efter rapporten blev offentliggjort: ”Erhvervsstyrelsens Rapport fra Udvalg om ejerlejlighedsloven indeholder forslag til, hvordan ejerlejlighedsloven kan moderniseres. I 2016 blev Udvalg om ejerlejlighedsloven nedsat og fik til opgave at komme med forslag til en moderniseret ejerlejlighedslov. På den baggrund har udvalget lavet en rapport, hvor hele 85 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

ejerlejlighedsloven er gennemgået med særlig fokus på muligheder og konsekvenser ved helt eller delvist at ophæve lovens opdelingsforbud for ældre private udlejningsejendomme og ejendomme med andelsboliger og på at gøre lovteksten lettere forståelig og anvendelig for ejerforeninger og administratorer. Rapporten indeholder udvalgets overvejelser og konklusioner om at ophæve forbuddene i loven mod at omdanne andelsboliger og lejeboliger til ejerlejligheder, et forslag til ny ejerlejlighedslov og ny normalvedtægt for ejerforeninger. Et enigt udvalg konkluderer, at: • • • •

der bør udarbejdes en helt ny ejerlejlighedslov, hvor lovens struktur gøres mere overskuelig der bør udstedes en ny og ajourført normalvedtægt, som er enkel, overskuelig og praktisk anvendelig opdelingsforbuddet for ældre private udlejningsejendomme med 2 beboelseslejligheder og erhverv bør ophæves opdelingsforbuddet for landbrugsejendomme bør opretholdes

Et flertal i udvalget konkluderer, at: •

opdelingsforbuddet for ejendomme med private andelsboligforeninger i bygninger opført efter 1966, bør ophæves

Da der ikke er flertal i udvalget for at ophæve opdelingsforbuddene for ældre private udlejningsejendomme og ejendomme med private andelsboligforeninger i bygninger opført i 1966 eller tidligere fastholdes forbuddene i udvalgets forslag til ny ejerlejlighedslov.” LLO fremsendte sin egen pressemeddelelse i forbindelse med offentliggørelsen af rapporten: ” Regeringen nedsatte i 2016 et udvalg, der skulle gennemgå Ejerlejlighedsloven. LLO har været med som repræsentant for lejerne. LLO’s holdning til forhandlingerne var, at vi ikke ønskede, at man kunne omdanne flere udlejnings- og andelsboliger til ejerboliger. Dels ville dette medføre dårligere rettigheder til lejerne (eksempelvis i form af ringere opsigelsesbeskyttelse), og dels ville man forvente at mange andelsboligerne ville forsvinde som boligform. Udvalget anbefalede, at loven skulle justeres således at boliger med to beboelsesenheder og erhverv kunne omdannes (svarende til ca. 6.700 boliger), og at andelsboliger, i ejendomme opført efter 1966 også skulle kunne blive ejerlejligheder (svarende til ca. 13.300 boliger). LLO støttede det første forslag, men var imod den andet. Udvalget har herefter fremlagt et lovforslag som en del af rapporten.

86 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

Regeringen ønsker dog at lade flere boliger omdanne til ejerboliger end det, der fremgår af lovforslaget, da man ønsker også ejendomme med 3-5 udlejningsboliger skal kunne omdannes til ejerboliger (svarende til ca. 60.000 boliger). Regeringen går dermed længere end sit eget udvalgs lovforslag, af ideologiske årsager. Bliver forslaget gennemført, påregnes det i rapporten (s. 193) at 29.000 boliger vil blive omdannet og i gennemsnit stige med 21.000 kr. i husleje om året. Dette betyder færre betalelige boliger, og øge presset på den almene sektor, der i forvejen har store udfordringer, blandt andet som følge af regeringens parallelsamfundsplan. LLO opfordrer til at man ikke forringer lejernes vilkår for de 60.000 boliger, og håber at dette ekstra forslag falder bort som led i de politiske drøftelser.” Siden rapportens offentliggørelse er der endnu ikke taget politisk stilling til om de nævnte forslag skal gennemføres eller ej. Der pågår stadigvæk politiske forhandlinger herom.

4.11 Forenkling af bygningsreglementet Transport-, bygnings- og boligminister Ole Birk Olesen (LA) har forenklet bygningsreglementet. Ifølge ministeren med det formål, at gøre det lettere for borgere og for erhvervslivet at bygge i Danmark. Fremover skal borgere ikke længere lægge vejen forbi kommunen, når de vil bygge en carport eller et drivhus på egen grund. Det er én af ændringerne i bygningsreglementet, som transport-, bygnings- og boligminister Ole Birk Olesen netop har godkendt. Med det nye bygningsreglement afskaffes de såkaldte anmeldelsessager, så kommunen ikke længere skal involveres ved byggeri af fx drivhuse og carporte på privat grund, så længe byggerierne overholder eksempelvis de størrelses- og afstandskrav, som i øvrigt er gældende. Ændringen betyder også, at der ikke længere skal være affaldsskakte i nyopført etagebyggeri, da det ifølge ministeren spiller dårligt sammen med den moderne tilgang til affaldssortering. Samtidig afskaffes kravet om elevator ved ombygning af eksisterende boliger, fordi det gør det dyrt og besværligt at bygge om og derfor kan afholde ejer- og boligforeninger fra at foretage fornuftige ombygninger, der kan give flere boliger i byerne, som f.eks. indretning af uudnyttede loftrum til beboelse. Der indføres desuden øget fleksibilitet for reglerne om opbevaringsrum og krav om WC, bad og køkken i nye kollegier, ungdomsboliger og institutionsboliger, så der for eksempel kan bygges boliger med fælles køkken- og badfaciliteter. I korthed er ændringer i bygningsreglementet følgende: • •

Afskaffelse af såkaldte anmeldelsessager, hvorved en tredjedel af alle byggesager (ca. 20.000 ud af i alt 60.000 årligt) fjernes. Afskaffelse af krav om affaldsskakte i etagebyggeri. 87

© Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

• • •

•

Afskaffelse af krav om elevator ved ombygning af eksisterende boligbyggeri, f.eks. ved indretning af uudnyttede loftrum til beboelse. Øget fleksibilitet for reglerne om opbevaringsrum og krav om WC, bad og køkken i nye kollegier, ungdomsboliger og institutionsboliger. Fjernelse af krav om teknisk byggesagsbehandling af alternative ferieboligformer, som fx trætophytter, hobbithuse og mobile homes, så de - ligesom campinghytter, sommerhuse og enfamilieshuse m.v., undtages fra krav om teknisk byggesagsbehandling. Lempelse af energikrav for campinghytter, trætophytter, hobbithuse, mobilhomes mv., så de sidestilles med sommerhuse, der i bygningsreglementet er underlagt lempeligere energikrav end andet nyt byggeri

3.12 Forslag til lov om ændring af lov om medfinansiering af Center for Boligsocial Udvikling, mulighed for afskæring af klageadgang og ejerlejlighedsopdeling, L 143. Den 22. februar 2017 fremsatte Transport-, bygnings- og boligminister, Ole Birk Olesen (LA), et lovforslag, der indeholdt tre elementer: 1) medfinansiering af Center for Boligsocial Udvikling, 2) etablering af mulighed for afskæring af klageadgang og 3) ophævelse af forbud mod videreopdeling af ejerlejligheder, der indeholder almene boliger og friplejeboliger m.v. For det første foreslogs det, at Landsbyggefonden yder et tilskud på 5,9 mio. kr. årligt i årene 2017-2020 til medfinansiering af Center for Boligsocial Udvikling. For det andet, at der etableres adgang til at fastsætte administrative regler om, at afgørelser, der efter bemyndigelse fra transport-, bygnings og boligministeren træffes af en styrelse under ministeriet ifølge lov om almene boliger m.v., lov om friplejeboliger, lov om leje af almene boliger, lov om tvungen administration af udlejningsejendomme og i medfør af heraf udstedte forskrifter, ikke kan indbringes for anden administrativ myndighed. Og for det tredje, at ejerlejlighedslovens forbud mod videreopdeling af ejerlejligheder, der indeholder almene boliger og friplejeboliger m.v., ophæves, da det kan udgøre en barriere for udviklingen af de almene boligområder, herunder forhindre, at salg af boliger indgår som led i en genopretning af et udsat boligområde. Vi havde ingen indvendinger imod forslaget. For forslaget stemte S, DF, V, EL, LA, ALT, RV, SF og KF. Der var 0 stemmer imod forslaget 0 stemmer hverken for eller imod forslaget. Loven trådte i kraft den 1. maj 2017. 3.13 Forslag til ny vurderingsankenævnsstruktur, regler om klagebehandling af vurderingssager og ændringer som følge af en ny ejendomsvurderingslov m.v., L 212. Den 3. maj 2017 fremsatte Skatteminister Karsten Lauritzen (V) forslag til indførelse af et nyt klagebehandlingssystem for vurderingssager. Det foreslås bl.a., at klager over vurderinger skal behandles i en række nye vurderingsankenævn, og der foreslås en række tiltag, der skal muliggøre en effektiv og forbedret klagebehandling. Desuden foreslås der en særlig deklarationsprocedure, der skal sikre, at ejendomsejere får bedre indsigt i grundlaget for ejendomsvurderingerne og mulighed for at supplere disse, før vurderingen foretages. 88 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

Lovforslaget skulle udmønte dele af forliget mellem regeringen (Venstre, Liberal Alliance og Det Konservative Folkeparti), Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti og Radikale Venstre om et nyt ejendomsvurderingssystem indgået den 18. november 2016. Lovforslaget skal ses i sammenhæng med lovforslag nr. L 211 (forslag til ejendomsvurderingslov). De to lovforslag blev sambehandlet. Forinden var sendt i høring forinden fremsættelsen i Folketinget. Den 18. april 2017 fremsendte vi høringssvar til ministerens høring over forslag til ny vurderingsankenævnsstruktur, regler om klage-sagsbehandling for vurderingssager og ændringer som følge af ny ejendomsvurderingslov m.v. Ifølge forslaget gøres der følgende overvejelser om retten til at klage over en vurdering: ”2.5. Klageberettigelse 2.5.1. Gældende ret Efter skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 2, 2. pkt., kan vurderingsklager indgives ”af ejeren af den faste ejendom og af andre, der har en væsentlig, direkte, retlig interesse i vurderingens resultat”. Det beror således i dag på en konkret vurdering, hvem der er berettiget til at klage over en ejendomsvurdering, og det skal derfor i forbindelse med en vurderingsklage konkret vurderes, om den, der har indgivet en klage, er klageberettiget. Det skal under klagesagsbehandlingen tillige vurderes, om det er nødvendigt at gennemføre partshøring m.v. i forhold til andre eventuelle parter vedrørende den påklagede vurdering. I relation til vurderingsklagesager opstår behovet for afgrænsning af de klageberettigede oftest i relation til lejere, for hvem den offentlige vurdering kan have visse mere eller mindre indirekte og økonomiske konsekvenser i de tilfælde, hvor f.eks. grundskylden er væltet over på lejerne via lejefastsættelsen i henhold til den indgåede lejekontrakt. Praksis for fastlæggelsen af kredsen af klageberettigede er ikke helt entydig. Det illustreres blandt andet af den beskrivelse af praksis, der er indarbejdet i Juridisk Vejledning, afsnit A.A.10.2.1. Det beror efter gældende ret på en konkret vurdering, om en lejer måtte være klageberettiget i forhold til ejendomsvurderingen. Imidlertid synes det efter gældende ret at forholde sig således, at en bruger eller lejer næppe kan anses for klageberettiget i andet end ganske ekstraordinære tilfælde. Det skyldes, at en bruger eller lejer som udgangspunkt ikke har en direkte og retlig interesse i vurderingen, men alene en indirekte og økonomisk interesse som følge af en aftale mellem ejer og lejer. F.eks. om, hvem der i deres indbyrdes forhold skal bære udgiften til f.eks. grundskyld, jf. herved også Københavns Byrets dom af 30. juni 2014 i sagen BS 38A5737/2012. Arvinger og aktionærer anses efter praksis heller ikke i sig selv for at være klageberettigede, da arvinger og aktionærer heller ikke har en væsentlig, direkte, retlig interesse i udfaldet af sagen. Dette fremgår af, fra skatteområdet, FOB 2003.345 vedrørende arvinger henholdsvis SKM 2007.289 LSR vedrørende aktionærer. 89 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

2.5.2. Lovforslaget Det foreslås, at kredsen af klageberettigede i forhold til konkrete vurderingssager fastlægges i skatteforvaltningsloven, således at der ikke hersker tvivl om, hvem der er berettiget til at klage over en ejendomsvurdering, og at kredsen af klageberettigede afgrænses til ”ejeren af den faste ejendom og andre, der i forhold til stat eller kommune hæfter for skatter, der opkræves på grundlag af den pågældende ejendomsvurdering”. Det kan under henvisning til den foreliggende praksis, der ikke er helt entydig, ikke udelukkes, at den foreslåede ændring af kredsen af klageberettigede i visse tilfælde vil kunne medføre, at fysiske eller juridiske personer der efter en konkret vurdering, vil være klageberettiget efter gældende ret, ikke vil blive anset som klageberettigede efter den foreslåede definition af kredsen af klageberettigede. Det vurderes imidlertid, at den foreslåede afgrænsning af kredsen af klageberettigede vil være forenelig med det offentligretlige partsbegreb, der er udviklet i praksis og bl.a. er beskrevet i punkt 49-55 i vejledning nr. 11.740 af 4. december 1986 om forvaltningsloven. Der henvises til bemærkningerne til lovforslagets § 1, nr. 37. Den foreslåede ændring af kredsen af klageberettigede i vurderingssager vil alene være gældende for afgrænsningen af kredsen af klageberettigede i forhold til klager over afgørelser efter den nye ejendomsvurderingslov. Den hidtil gældende afgrænsning af kredsen af klageberettigede i skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 2, og hidtil gældende praksis vil fortsat være gældende for afgrænsningen af kredsen af klageberettigede i forhold til klager over de videre-førte vurderinger. Der vil således ikke med den foreslåede ændring ske ændring af kredsen af klageberettigede i forhold til de videreførte vurderinger.” Vi anførte i høringssvaret, at Lejernes LO oplever, at den private udlejer ikke klager over en for høj grundvurdering, fordi det ikke er dennes interesse, idet ”regningen” - grundskatten – straks ifølge lovgivningen kan sendes videre til lejerne, jf. lejelovens §§ 50-51, endda med tilbagevirkende kraft, og fordi en højere vurdering giver en højere salgspris og forbedrer udlejers lånemuligheder. Udlejer har en økonomisk interesse i at lade en for høj vurdering være upåklaget. Udlejers ret til at lade lejerne betale for ændringer i skatter og afgifter, gælder uden aftale herom, da lejelovens §§ 50-51 er deklaratorisk. Kun i de meget sjældne tilfælde, hvor parterne har aftalt at der ikke kan foretages lejestigninger efter lejelovens §§ 50-51, er udlejer forhindret heri. På den baggrund er det klart, at det både er i lejernes økonomiske interesse og retlige interesse, at vurderingen bliver korrekt. LLO forslog derfor, at det præciseres, at lejerne og/eller deres repræsentanter – Beboerrepræsentationen – kan klage over en vurdering. Det lykkedes desværre ikke at vinde gehør for vore indvendinger. Den 2. juni 2017 blev forslaget vedtaget af et stort flertal bestående af S, DF, V, LA, ALT, RV, SF og KF. EL stemte imod. 90 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

4.14 Forslag til ejendomsvurderingsloven, L 211. Den 3. maj 2017 fremsatte Skatteminister Karsten Lauritzen (V) forslag til indførelse af en ny og moderniseret ejendomsvurderingslov for de grundlæggende vurderingsregler, med henblik på at der kan udsendes nye ejendomsvurderinger for ejerboliger i 2019 og for resterende ejendomme i 2020. Der foresloges bl.a. en ny vurderingsnorm på plus/minus 20 pct., der skal afspejle den usikkerhed, der er om vurderingerne. For landbrugs- og skovejendomme foreslås en videreførelse af de nuværende vurderinger efter den såkaldte bondegårdsregel i en ny fremskrivningsordning. Desuden foreslås det, at der etableres tilbagebetalingsordninger for ejerboliger og erhverv, der skal sikre, at ejendomsejere, der har betalt skat af en for høj vurdering, automatisk kan få tilbagebetalt skatterne. Lovforslaget skulle udmønte dele af forliget mellem regeringen (Venstre, Liberal Alliance og Det Konservative Folkeparti), Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti og Radikale Venstre om et nyt ejendomsvurderingssystem indgået den 18. november 2016. Lovforslaget skulle ses i sammenhæng med lovforslag nr. L 212 (ny vurderingsankenævnsstruktur, regler om klagesagsbehandling for vurderingssager og ændringer som følge af en ny ejendomsvurderingslov m.v.). De to lovforslag sambehandles. Forslaget blev vedtaget d. 2. juni 2017 af S, DF, V, LA, ALT, RV, SF, KF. EL stemte imod forslaget. 4.15 Forslag til fastfrysning af grundskylden i 2017 for alle ejendomme, L 104. Den 14. december 2016 fremsatte Skatteminister Karsten Lauritzen (V) forslag til forlængelse af fastfrysningen af grundskylden med 1 år, således at den afgiftspligtige grundværdi for alle ejendomme ikke skal stige fra 2016 til 2017. Fastfrysningen omfatter både ejerboliger og erhvervsejendomme m.v., herunder bl.a. beboelsesejendomme ejet af andelsboligforeninger, private udlejere og almene boligselskaber. Lovforslaget udmøntede en delaftale om finansloven for 2017 indgået den 18. november 2016 mellem Venstreregeringen, Dansk Folkeparti, Liberal Alliance og Det Konservative Folkeparti. Vi havde i pressen protesteret imod, at lejerne i første omgang var glemt i forslaget. I det fremsatte forslag var dette rettet, således at lejerne (erhvervsejendomme) blev omfattet i 2017. Forslaget blev vedtaget d. 2. juni 2017 af DF, V, LA, KF. EL, ALT, RV, SF stemte imod, og S stemte hverken for eller imod forslaget. 4.16 Forlig mellem Regeringen, Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti og Radikale Venstre om ”Tryghed om boligbeskatningen” Den 2. maj 20174 indgik regeringen (Venstre, Liberal Alliance og Det Konservative Folkeparti), forlig med Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti og Radikale Venstre om ”Tryghed om boligbeskatningen” 91 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

Forliget blev motiveret med følgende: ”For at skabe tryghed om boligskatten er det afgørende, at ejendomsvurderingerne er så præcise og gennemskuelige som muligt. Et bredt politisk flertal indgik derfor i efteråret 2016 et politisk forlig om et nyt og moderne ejendomsvurderingssystem, som skal sikre danskerne bedre og mere retvisende ejendomsvurderinger. Det nye ejendomsvurderingssystem skal første gang anvendes ved vurdering af ejerboliger i 2018 og ved vurdering af øvrige ejendomme, herunder boligudlejningsejendomme, i 2019. Med de nye vurderinger rettes op på de problemer, der var ved det tidligere system. For nogle vil den nye vurdering være lavere end den gamle, men for rigtig mange boligejere vil den nye vurdering være højere, blandt andet fordi boligpriserne er steget siden 2011. Regeringen (Venstre, Liberal Alliance og Det Konservative Folkeparti), Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti og Radikale Venstre er derfor enige om at indføre et nyt boligbeskatningssystem, der skal sikre, at de samlede boligskatter ikke stiger ved overgangen til og på grund af det nye ejendomsvurderingssystem. Det nye boligbeskatningssystem indføres med virkning fra 2021, når forliget om det nuværende boligskattestop udløber. Forligspartierne er samtidig enige om at sikre boligejernes tryghed på længere sigt ved at forbedre det nuværende boligskattestop fra 2001. Det skal sikre, at boligejernes økonomi kan følge med. Med det nye boligbeskatningssystem vil boligskatterne fra 2021 være låst fast som andel af boligens værdi. Der indføres en generel indefrysningsordning for stigninger i boligskatten. De indefrosne beløb skal først betales, når man sælger boligen og typisk realiserer en gevinst. For perioden frem til 2021 vil årlige stigninger i grundskylden automatisk blive indefrosset, og det vil ske uden forrentning. Fra 2021 vil stigninger i boligskatterne (ejendomsværdiskat og grundskyld under ét) automatisk blive indefrosset til en rente, der svarer til renten ved den eksisterende indefrysningsordning for pensionister (der pt. udgør 1,24 pct. i 2017). I 2018-2020 indefryses stigninger i grundskylden i en midlertidig kommunal indefrysningsordning. Fra 2021 indefryses stigninger i de samlede boligskatter i en permanent statslig ordning. De indefrosne beløb vil fremgå af årsopgørelsen, og indefrysningen kan fravælges. Forligspartierne er endvidere enige om, at den usikkerhed, der altid vil være ved en vurdering, skal komme boligejerne til gode ved, at beskatningsgrundlaget fastsættes lavere end selve vurderingen. Der indføres derfor et forsigtighedsprincip, som indebærer, at det beløb, boligejerne og øvrige ejendomsejere skal betale skat af, sættes 20 pct. lavere end ejendoms- og grundvurderingen Med forliget reduceres ejendomsværdiskattesatserne og den gennemsnitlige grundskyldspromille markant i 2021, så de nye og mere retvisende vurderinger ikke øger indtægterne fra ejendomsskatterne. Satserne for ejendomsværdiskatten og grundskylden fastsættes endeligt i 2020, når de ejendomsvurderinger, der danner grundlag for beskatningen i 2021, er kendte. Jo mere ejendoms- og grundværdierne stiger frem mod 2020, desto lavere satser og om-vendt. Derved bliver der størst mulig sikkerhed om skattebetalingen målt i kroner og øre. 92 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

Den almindelige ejendomsværdiskattesats fastsættes til forventet ca. 0,55 pct. af beskatningsgrundlaget over hele landet. Den progressive ejendomsværdiskattesats fastsættes til 1,4 pct. Progressionsgrænsen (beskatningsgrundlaget) fastsættes endeligt i 2020 til forventet ca. 6 mio. kr. (2017-niveau), så der for den samme andel af ejerboligerne betales progressiv ejendomsværdiskat ved overgangen fra 2020 til 2021. Fastsættelse af den almindelige ejendomsværdiskattesats til ca. 0,55 pct. af beskatningsgrundlaget er udtryk for en særskilt lempelse af ejendomsværdibeskatningen fra 2021 på skønnet ca. 0,5 mia. kr. i umiddelbar varig virkning. Den gennemsnitlige grundskyldspromille forventes at falde fra 26 promille til knap 16 promille. Samtidig reduceres loftet over grundskyldspromillen fra 34 til 30 promille, mens undergrænsen på 16 promille afskaffes. Promillerne vil blive fastsat kommunespecifikt, så de højere vurderinger ikke øger grundskyldsprovenuet i kommunen. Forligspartierne er desuden enige om at indføre en særlig skatterabat, der sikrer, at ingen nuværende boligejer skal betale højere samlet ejendomsskat i 2021 ved overgangen til de nye vurderinger, end de ellers ville have gjort. Omvendt vil de boligejere, som oplever et fald i de samlede ejendomsskatter ved overgangen til de nye skatteregler, få den fulde besparelse fra 2021. For erhvervsejendomme, herunder udlejningsejendomme og andelsboliger, indføres en tilsvarende skatterabat, der omfatter grundskylden, og endvidere indføres en moderniseret stigningsbegrænsningsregel, der indebærer, at skatterabatten typisk udfases over ca. 20 år. Denne stigningsbegrænsningsregel vil give lejerne tryghed om deres boligskat efter 2021. For almene boliger er der en vis usikkerhed om, hvor store konsekvenserne af de nye ejendomsvurderinger bliver. Derfor drøftes dette spørgsmål primo 2020, når konsekvenserne kan fastlægges med større sikkerhed med det formål at sikre en rimelig huslejeudvikling i den almene boligsektor. Fra 2021 bliver opkrævningen af boligejernes ejendomsskat forenklet, idet opkrævningen af grundskyld – ligesom opkrævningen af ejendomsværdiskat – herefter vil ske over årsopgørelsen. Dermed vil boligejerne have det samlede overblik over deres ejendomsskattebetaling på årsopgørelsen, ligesom evt. indefrosne ejendomsskatter også vil fremgå af årsopgørelsen. I efteråret 2017 fremsættes lovforslag, der udmønter den midlertidige indefrysningsordning, der gælder i 2018-2020. Lovforslaget skal vedtages hurtigst muligt herefter, så ordningen kan virke fra 2. halvår 2018 (typisk 2. grundskyldsrate). Forligspartierne forpligter sig til at stemme for lovforslaget. I folketingsåret 2017-2018 fremsættes lovforslag om et nyt boligbeskatningssystem, der skal vedtages inden sommerferien 2018, så udviklingen af it-systemer, der understøtter bl.a. den permanente indefrysningsordning, kan igangsættes. De endelige lovforslag, der udmønter denne del af forliget, drøftes med forligspartierne inden fremsættelse. Forligspartierne forpligter sig til at stemme for lovforslagene. De administrative merudgifter, herunder til udvikling og drift af den nødvendige itunderstøttelse, finansieres inden for rammerne af forliget. Forligspartierne forpligter sig til at stemme for udmøntningen, herunder via aktstykker samt ændringsforslag til FFL18, af de 93 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

administrative merudgifter, der – når de er konsoliderede – afsættes som en reserve på finansloven for 2018. I foråret 2019 hhv. foråret 2020 fremsættes lovforslag, der fastlægger dels de konkrete erhvervsdækningsafgiftssatser, der vil gælde fremover, dels de konkrete ejendomsværdiskattesatser, den konkrete progressionsgrænse for 2021 og frem samt de konkrete grundskyldspromiller i de enkelte kommuner for 2021-2025. Forligspartierne forpligter sig til at stemme for lovforslagene.” Det var for LLO meget svært at få indblik i forhandlingerne om forliget, som i første omgang i lang tid foregik internt i regeringen. Vi forsøgte via indlæg i Altinget at markerer lejernes interesser på skatteområdet. Da forliget forelå, viste det sig, at den almene sektor ved Boligselskabernes Landsforening havde fået reddet sig en særaftale for de almene lejere. Prisen herfor var formentlig tavshed om fx boligejernes store gevinst ved forliget. Vi kommenterede efterfølgende forliget i flere kritiske indlæg i pressen. I Altinget skrev LLO’s økonom Jesper Larsen følgende to artikler om forliget. ”Lejerne i over en million lejeboliger trynes af regeringens skattereform”. Boligejerne boligomkostninger lettes fortsat, lejernes ejendomsskatter stiger 2018 -2021, og rentefradraget beskæres. Samlet betaler samfundet hvert år langt mere til boligejernes boligforbrug end der betales til lejernes boligforbrug. Regeringens skattereform betyder en yderligere skævvridning af den økonomiske balance mellem ejere og lejere. Frem for at regulere rentefradraget burde regeringen hellere vælge en lidt højere ejendomsværdiskatteprocent, fx 0,75. Det ville gavne den boligøkonomiske balance over til lejerne, modvirke segregeringen og sikre en mere fair økonomisk behandling af lavindkomsterne. Dernæst burde regeringen øge til den individuelle boligstøtte, sådan at lavindkomsterne har råd til at bo i de dyrere og dyrere lejeboliger i byen. Og endelig burde regeringen lægge loft over den uregulerede frie markedsleje, som er gældende i privatejede lejeboliger opført efter 1991. 1) Lejere og boligejernes rentefradrag beskæres for at finansiere topskattelettelser. Det er skævt, for der er ikke mange topskatteindkomster blandt lejergruppen. Regeringen vil finde 13 af de 32 milliarder kroner, som regeringens boligskatteudspil koster, ved at sænke rentefradraget gradvist. Regeringen foreslår at skære rentefradraget med i alt 5 procentpoint. Der skal skæres 2 procentpoint i 2021 og derefter 1 procentpoint om året de følgende tre år. I gennemsnit skal der i årene 2018 til 2025 skaffes 4,1 mia. kr. årligt for at betale for regeringens udspil. Med udspillet kommer den største del af betalingen i de første år fra den fælles kasse. Mens boligejerne selv skal betale de 1,7 mia. kr. med et lavere rentefradrag. Hvor meget rentefradraget falder for lejerne er ikke oplyst. Med fuld effekt i 2025 vil beskæringen af rentefradraget give knap 5 mia. kr. Rentefradraget betyder relativt mere for lavindkomsterne end for højindkomsterne. Derfor rammes lejerne relativ hårdere af en beskæring af rentefradraget. Lejere bruger også rentefradrag. For eksempel når der skal finansieres bilkøb, sommerhus eller kolonihavehus. 94 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

Regeringen har garanteret, at ejendomsskatten vil blive fastfrosset for ejerboliger fra 2017 til 2021. Men den garanti har regeringen kun givet lejerne for 2017. Regeringen fastlåser ejendomsværdiskatten frem til 2020. Fra 2021 og frem sættes ejendomsværdiskatten ned til 0,6 % for boligejerne. Ejendomsværdiskatten i kroner og øre kan kun stige ved stigende vurderinger efter 2021. Ejendomsværdiskatten vil ifølge skatteministeriet i 2017 give et provenu på knap 14 mia. kr. En fjernelse af knækket vil kun ændre provenuet med kr. 100 mio. kr. Uden ejendomsværdiskattestop ville provenuet jf. et svar fra skatteministeren til skatteudvalget være ca. 7 mia. kr. højere. Boligejerne er blevet lovet, at de kan indefryse den stigning i ejendomsskatter og ejendomsværdiskatter, der overstiger lønudviklingen. Den samme garanti om ejendomsskatterne er ikke givet til lejerne. Her taler man om en optrapning over 20 år efter 2021. Det vil betyde huslejestigninger. Når regeringen sætter ejendomsværdiskatten til 0,6 procent, er det 0,6 under den neutrale ejendomsværdiskat på 1,2 procent. Den neutrale ejendomsværdiskat er beregnet af vismændene og Velfærdskommissionen. Den neutrale ejendomsværdiskat er den ejendomsværdiskat, som vil medføre, at boligejerne betaler samme skat af deres opsparing som lejerne. I det omfang lejerne fx havde råd til at spare op i banken eller investere i obligationer og aktier. Den neutrale ejendomsværdiskat, som balancerer med rentefradraget, skal være på 1,2 % , jf. skatteministerens svar til skatteudvalget på spm. 11 d. 13. november 2013. (Eller jf Velfærdskommissionen 2005 et niveau på 1,6 %) Da en ejendomsskatteværdiprocent på 0,6 giver 14 mia. kr. i provenu, må en neutral skatteværdiprocent på 1,2 % give 28 mia. kr. Regeringens forslag betyder dermed en rabat til boligejerne på knap 14 mia. kr. årligt Men hvad med lejerne. Lejere i de almene boliger og i de ældre privatejede udlejningsboliger er beskyttet af huslejereguleringen. Samfundet taber skatteværdien af, at udlejerne af almene og privatejede udlejningsboliger ikke må opkræve markedsleje og dermed ikke kan beskattes af en markedsleje. Markedsleje vil øge udlejernes lejeindtægter med 22 mia. kr. årligt. Skatten vil være ca. en tredjedel, så det svarer til et tabt skatteprovenu på 7 mia. kr. årligt. Men samfundet sparer også en øget udgift til individuel boligstøtte på mindst en tredjedel af forskellen mellem lejen i dag og markedslejen, og det er 7 mia. kr. årligt. Så nettoskatteprovenuet af markedsleje er nul kr. Regnestykket viser, at en ejendomsværdiskatteprocent på 0,6 giver boligejerne et langt større subsidier fra samfundet end lejerne. De 14 mia. kr. svarer til, at hver boligejer får et boligstilskud på ca. 12.000 kr. om året. Nu vil nogle mene, at man i regnestykket bør indregne de årlige udgifter på 16 mia. til individuel boligstøtte (gives til fortrinsvis til lejerne) og den årlige statsstøtte på ca. 1 mia. kr. årligt til drift af nyere almene boliger. Men disse tilskud gives af boligsociale årsager for at sikre, at lavindkomsterne kan have et rimeligt boligforbrug. Populært sagt, skattesubsidiet til ejerboligerne betyder, at boligejerne har råd til flere boligm2, uanset indkomst. Reguleringsgevinsten til lejerne betyder, at lejerne har råd til flere boligm2, uanset indkomst. 95 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

Den individuelle boligstøtte er en boligsocial støtte, som sikrer, at lavindkomster, enlige med børn og pensionister et ekstra økonomisk tilskud, sådan at de kan bo i en lidt større bolig end ellers. Velfærdskommissionen i 2005 konkluderede, at denne støtte bør man ikke indregne, når man evaluerer de samfundsmæssige subsidier til boligformer. Tværtimod var denne støtteform den ideelle for Velfærdskommissionen. ------------------------------------Note 1): 100.000 lejere, der bor i privatejede udlejningsboliger med aftalt leje (en slags markedsleje) eller en leje sat efter det lejedes værdi, får hverken gavn af regeringens skattelettelser til boligejerne eller den reguleringsgevinst, som kun tilfalder lejerne i de ældre udlejningsboliger og de almene boliger. ”Skatteaftalen koster mest for lejerne”. Boligskatteaftalen mellem Regeringen og Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti og Det Radikale Venstre koster statskassen milliarder af kroner. Meget mere end oplyst i ministeriets beregninger. Vismændene påpeger i deres netop offentliggjorte forårsrapport, at loftet i boligskatteaftalen over ejendomsværdiskatten er et væsentligt skattesubsidie til boligejerne. Desværre har vismændene ikke sat tal på, hvad dette subsidie årligt koster skatteyderne. Det ville ellers være interessant for lejerne, som betaler en del af subsidiet over skatten, og som ikke kan foretage en lige så skattebegunstiget opsparing som boligejerne, hvis de som lejere alternativt sparer op i aktier eller obligationer. En ubalance mellem ejere og lejere, som på urimelig vis fremmer segregeringen og som betyder, at de bedre stillede fortsat, vil stemme med fødderne, og forlade lejesektoren. For de kommende ændringer i ejendomsskatten (grundskylden) og grundværdierne er der delvist sat tal på skattestigningerne og skatterabatten. 40 % vil få stigninger og 60 % uændret eller fald. Alle, der får stigninger, vil i 2021 få en rabat, der neutraliserer stigningen. Efterhånden aftrappes rabatten for lejerne. De samlede skatterabatter fordeler sig (før tilbageløb) således, at boligejerne i 2021, når det nye system træder i kraft, får en rabat på 3,3 mia. kroner, lejerne en rabat på 2,1 mia. kr. Og sådan fortsætter det år for år, boligejernes samlede skatterabat koster skatteyderne mest, også når det opgøres pr. bolig kvadratmeter. Det er aftalt, at skatterabatten udfases for lejerne (for erhvervsejendomme med udlejningsboliger) i form af en såkaldt moderniseret stigningsbegrænsningsregel. Den betyder kort sagt, at den pligtige ejendomsskat i kroner og øre ikke kan stige mere end 5 % hvert år, uanset om stigningen skyldes aftrapning af rabatten eller løbske grundvurderinger efter år 2021. I 2020 skal der ifølge aftalen gøres status for lejernes forhold ved den kommende omlægning til det nye boligbeskatningssystem. For de almene udlejningsboliger betyder en særlig tryghedsaftale, at der på det tidspunkt ved særlig store grundværdistigninger kan aftales en anden (mindre) stigningstakt end 5 %. Skatterabatten har primært til formål at sikre boligejerne imod konsekvenserne af de nye og højere ejendomsvurderinger. Lejeboligsektoren grundvurderinger stiger samlet markant mere end ejerboligsektorens, pga. en høj andel af etageboliger. Her skønner regeringen en stigning på 330 pct. i gennemsnit. Ejerboligsektoren har en permanent skatterabat indtil boligens sælges (garanti til eksisterende ejere). Dette gælder ikke for lejerne, hvor rabatten aftrappes over 20 år. 96 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

Nye ejere vil kunne få et prisnedslag i købsprisen og dermed boligudgiften, som følge af de stigende grundvurderinger. Den mulighed har lejerne ikke. Både eksisterende og nye boligejere kan få indefrosset stigninger i boligskatten. Den mulighed har lejerne ikke. De private udlejere kan belåne vurderingsstigningerne, den mulighed har lejerne i den privatejede udlejningssektor ikke, uanset at grundskatter altid kan overvæltes på huslejen. De private udlejere kan klage over urimelige stigninger. Den mulighed har lejerne ikke. Lad os tage et regneeksempel. Vi har en privatejet ejendom med 20 lejere på Frederiksberg. Stigningen i grundværdien i 2021 er 450 %, og kommunen sætter grundskyldpromillen ned til en tredjedel af det nuværende. Hver lejer betaler over huslejen i 2020 330 kr. pr. mdr. i grundskyld. I 2021 stiger grundskylden for lejeren med 24 kr. pr. mdr. Forudsættes en forholdsvis rolig stigning i grundværdierne på 3 % årligt, stiger grundskylden igen med 25 kr. i 2022. Og sådan vil det køre videre. Stiger grundværdierne med 6 % pr. år, vil stigningen i 2022 være 27 kr. pr. mdr. osv. Er reguleringen af grundværdien ikke 450 %, men 550 %, så stiger skatten i 2021 med 29 kr. pr. mdr. Tallene viser, at selv om der er aftalt en procentvis overgrænse for stigningen, kan beløbet i kroner og øre variere. Derfor skal lejerne holde politikerne i kort snor, når det ifølge boligskatteaftalen i 2020 er aftalt ”at gøre status vedrørende lejernes forhold”. Som omtalt i afsnit 2 behandlede vismændene i deres forårsrapport offentliggjort d. 30 maj boligskatteaftalen. Overvismand Michael Svarer udtalte: ”Det er positivt, at den netop indgåede boligaftale ophæver nominalprincippet, der siden 2001 har medført, at ejendomsværdiskatten ikke har bidraget til at stabilisere boligprisudviklingen og endvidere har ført til en geografisk skæv effektiv ejendomsbeskatning. Boligaftalen medfører imidlertid, at den effektive ejendomsværdiskat fastlåses på et niveau omkring 0,45 pct. af ejendomsvurderingen, hvilket er et godt stykke under det niveau, der vil sikre en ensartet beskatningen i forhold til andre typer af kapitalindkomst. Det lave niveau giver dermed anledning til en fortsat skattesubsidiering af boligforbruget.” “Aftalen lægger op til at ophæve den fastfrysning af boligskatterne, der har været siden 2001. Det er positivt, men niveauet for ejendomsværdiskatten, der vil komme til at gælde fremover, er for lavt.” “En effektiv ejendomsværdiskat på 0,45 pct. indebærer, at investeringer i boliger fortsat vil blive favoriseret i forhold til investeringer i virksomheder.” 4.17 Ny LLO analyse af boligbehovet Boligdækningsgraden vil i de kommende 15 år falde, så der mangler flere og flere boliger. I dag mangler vi 243.000 boliger. I 2030 vil vi mangle 316.000 boliger, dvs. 73.000 flere end i dag. Og det endda med en forudsætning om, at der bygges 25.000 boliger om året. Det viser, hvor vigtigt det er, at der sættes mere gang i boligbyggeriet. Siden 2010 har vi kun bygget 12 – 14.000 boliger om året.

97 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

Ved brug af samme metode som Ølgård udvalget i 1988 og Boligministeriet 2006 har cheføkonom, i LLO, Jesper Larsen, beregnet, at der i 2017 mangler ca. 250.000 boliger. Beregningen bygger på, at der bør være en bolig til alle på 20 år og derover, når det forudsættes at befolkningen bor single og som par som man gjorde i 2006. Hvis dette skal opnås, skal der bygges mindst 25.000 boliger om året de næste mange år. Så vil målet nås engang på den anden side af 2050 Tabel 1 nedenfor opgør hovedresultatet af LLO’s beregning.

Tabel 1 Hovedresultat LLO beregning: PBE efterspørgsel efter boliger

Udbud af boliger Ønsket boligbyggeri i perioden Nedlæggelser i perioden Boligbestand ultimo 10 året

1 )

2 ) 3 ) 4 ) 5 )

2017 3.058. 501

2020 3.131. 049

2030 3.292. 356

2040 3.358. 030

2050 3.480. 742

2017

20172020 2.815. 045 100.00 0 17.600

20212030 2.897. 445 250.00 0 44.000

20312040 3.103. 445 250.00 0 44.000

20402050 3.309. 445 250.00 0 44.000

2.897. 445

3.103. 445

3.309. 445

3.515. 445

2.815. 045

Boligdækningsgrad

92,04

89,91

88,01

92,42

95,08

Boligunderskud

243.45 6

316.00 4

394.91 1

254.58 5

171.29 7

note 1) Boligefterspørgslen er den potentielle boligefterspørgsel PBE via DS befolkningsprognose PBE er beregnet med den forudsætning, at der er en bolig til alle på 20 og derover, hvis man bor sammen og parvis i aldersgrupperne som man gjorde i 2006 note 2) Udbuddet af boliger i 2017 omfatter beboede og ubeboede boliger eksklusiv fritidshuse kilde Danmarks Statistik. note 3) Ønsket boligbyggeri på 25.000 årligt , hvis boligdækningsgraden skal være tættere på 100 i 2050 note 4) Nedlæggelser og sammenlægninger af boliger ifølge Socialministeriets antagelser i analysen fra 2006 note 5) Boligbestanden er bestanden primo perioden plus behovet for byggeri jf note 3, minus nedlæggelser jf note 4 Befolkningstilvæksten betyder, at der er behov for flere boliger. Den ændrede aldersfordeling mod flere ældre betyder, at der bliver behov for flere lejeboliger, fordi lejeboligen nemmere er 98 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

til at overkomme for de ældre. Samtidigt er prisen på de ledige privatejede lejeboliger og andelsboliger steget voldsomt. Det rammer især lavindkomstgruppen blandt de boligsøgende. Sker der ikke nogen markant forøgelse af boligbyggeriet, vil flere og flere skulle dele en bolig, og flere og flere unge må vente længere på at kunne flytte hjemmefra. Budskabet er derfor, at der skal bygges flere boliger. Det kan lade sig gøre. Som det ses i nedenfor har vi i flere perioder haft et højt niveau for boligbyggeriet.

I 60-erne, i 80-erne og i midten af 0-erne lå det årlige boligbyggeri betydeligt højere end i dag. Vi har behov for, at Folketinget sikrer, at kommunerne bygger boliger, og særligt lejeboliger. LLO ønsker, at det almene udlejningsbyggeri fremmes, fordi det er billigere og fordi der her er indflydelse for lejerne og beboerdemokrati. I dag er det almene boligbyggeri helt i bund. I 2015 blev der kun påbegyndt 515 boliger. Tilbage i midten af 80-erne sikrede et Folketingsflertal en målsætning om 12.000 nye almene boliger årligt. Det har vi brug for igen. Boligbyggeriet i byerne bør i højere grad være mindre lejeboliger, fordi disse boliger er til at betale for lavindkomster og singler. Familieboliger i byerne bør fremmes med sammenlægning af små ældre lejligheder, idet der på denne måde tilvejebringes familieboliger, der kan betales af lavindkomster og mellemindkomster. Lejlighedssammenlægningerne skal bygge på et frivillighedsprincip, således at nabolejeren til en mindre ledig lejlighed får tilbudt at leje lejligheden, og selv forestår modernisering af lejligheden. 4.18 Forslag til ændring af byggeloven, (Henlæggelse af afgørelseskompetencer vedrørende brandmæssige forhold til § 60-selskaber, pristalsregulering af byggesagsgebyr, bemyndigelse til at fastsætte regler om straf for overtrædelse af byggevareforordningen m.v.), L 153. Forslaget giver kommunen mulighed for at lade beredskaberne træffe afgørelse om visse ulovlige forhold efter byggeloven vedrørende brandsikkerhed. Forslaget præciserer derudover muligheden for årligt at pristalsregulere byggesagsgebyr. Endelig kan ministeren efter forslaget fastsætte bestemmelser om straf for overtrædelse af byggevareforordningen. 99 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

Formålet med forslaget er at styrke sammenhængen mellem brandreguleringen i byggeloven og de kommunale beredskabers virke. Forslaget er forholdsvist ukontroversielt, og vurderes ikke at påvirke lejerne i Danmark i nævneværdig grad. Vi har derfor ikke anledning til at udfærdige høringssvar. Forslaget blev vedtaget d. 29. 5. For stemte 106 (S, DF, V, EL, LA, ALT, RV, SF og KF), imod stemte 0, hverken for eller imod stemte 0. 4.19 L 231 Forslag til lov om ændring af udlændingeloven Regeringen, S og DF har 7. februar 2018 indgået en aftale ”om stramme, afbalancerede og realistiske regler for ægtefællesammenføring, hvor integrationen er i centrum.” Der lægges op til, at lejere i visse ejendomme, på den såkaldte ”ghetto-liste” jf. Lov om almene boliger § 61 a, stk. 1., ikke skal have krav på ægtefællesammenføring. I LLO mener vi ikke, at borgernes adresser bør påvirke deres rettigheder, herunder retten til familieliv og retten til frit at bosætte sig, hvor man ønsker. LLO har derfor fremsendt et høringssvar om spørgsmålet, hvor vi er kritiske overfor denne del af forslaget, se nedenfor: Høringssvar fra Lejernes Landsorganisation i Danmark (LLO) til forslag til lov om ændring af udlændingeloven (Reform af reglerne om ægtefællesammenføring - nyt integrationskrav i stedet for tilknytningskravet, skærpet boligkrav mv.) Udlændinge- og Integrationsministeriet Slotsholmsgade 10 DK-1216 København K Deres j.nr. 2017-16507. Sendt pr. e-mail til sbt@uim.dk og uim@uim.dk Vi skal indledningsvist takke for at have fået lovforslaget i høring. Vi skal understrege, at LLO ikke har nogle generelle holdninger til dansk udlændingepolitik, men i stedet har fokus på boligpolitik. Derfor vil vi alene fokusere på den del af forslaget, der vedrører krav til bopæl. Der lægges op til, at lejere i visse ejendomme, på den såkaldte ”ghetto-liste” jf. Lov om almene boliger § 61 a, stk. 1., ikke skal have krav på ægtefællesammenføring. I LLO mener vi ikke, at borgernes adresser bør påvirke deres rettigheder, herunder retten til familieliv og retten til frit at bosætte sig, hvor man ønsker. Om virkningen af den påtænkte regulering henviser vi til lovforslagets s. 42:

100 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

”Der foreligger ikke entydig dokumentation for, at en udlændings boligs placering har betydning for vedkommendes vellykkede integration, og der er også undersøgelser, hvis resultater taler imod at indføre den her beskrevne ordning.” Vi noterer os dog, at begrænsningen i ægtefællesammenføring ikke er absolut jf. lovforslagets s. 49: ”Der må endvidere lægges vægt på, at der efter forslaget skal gives tilladelse til ægtefællesammenføring i tilfælde, hvor ganske særlige grunde, herunder hensynet til familiens enhed, taler derfor. Som nævnt ovenfor i pkt. 2.5.4.1 vil det f.eks. kunne være tilfældet, hvor det kan dokumenteres, at der ikke er tilstrækkelige muligheder for at finde en anden bolig i den kommune, hvor den herboende persons nuværende bolig ligger.” Det skal hertil bemærkes, at dette nok vil være tilfældet i landets større byer, hvor det i forvejen er meget vanskeligt at finde en betalelig bolig. Vi foreslår, at kommunen pålægges at give lejeren hjælp til at flytte til en anden bolig i nærområdet, der ikke er på ”ghetto-listen”, således at formålet med lovgivningen også kan nås af frivillighedens vej. Vi kan af ovennævnte årsager ikke støtte denne del af lovforslaget. Vi har ingen holdning til forslagets øvrige indhold.

Med venlig hilsen Lejernes LO i Danmark Helene Toxværd Landsformand /Anders Svendsen. Lovforslaget blev vedtaget d. 4. juni 2018. For stemte 76 (S, DF, V, LA og KF), imod stemte 18 (EL, ALT og RV), hverken for eller imod stemte 3 (SF). 4.20 Regeringens parallelsamfundspakke – Folkeskoleområdet D. 9. maj indgik regeringen S og DF en delaftale på undervisningsområdet om at bekæmpe parallelsamfund. Aftalen indeholder både elementer for børn og forældre, der bor i udsatte boligområder og for alle forældre og børn i den danske folkeskole.

101 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

Det er aftalt at der indføres sprogprøver i 0. klasse på grundskoler med mere end 30 pct. børn, der bor i et boligområde, der har været på infrastrukturlisten mindst én gang inden for de seneste 3 år. Alle elever i 0. klasse på de pågældende skoler vil blive omfattet af kravet om sprogprøve. Der er som udgangspunkt tre prøver i løbet af skoleåret, både i starten midten og slutningen af skoleåret, og såfremt eleven består en prøve, er der ikke yderligere sprogprøver. Sprogprøverne skal afdække barnets sproglige kompetencer i bred forstand, dvs. både ordforråd og sprogforståelse mv. Niveauet for afprøvningen vil svare til det, som eleven skal have for at kunne følge undervisningen i 1. klasse med fagligt udbytte og uden væsentlige sprogstimuleringsbehov. Barnet skal bestå denne sprogtest for at fortsætte i 1. klasse, dog kan man alene gå 0. klasse om, én gang. Aftalen vil først blive gennemført på den anden side af et nyvalg til folketinget, da der er forlig om spørgsmålet, og flere forligsparter ikke er med i aftalen (RV og SF). 4.21 Regeringens parallelsamfundspakke – forbud mod indflytning for ydelsesmodtagere. Regeringen og Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti og Socialistisk Folkeparti indgik d. 11. maj 2018 en delaftale om forbud mod indflytning i de hårdeste ghettoområder for ydelsesmodtagere i kontanthjælpssystemet. Aftalens hensigt er at ”mindske antallet af ydelsesmodtagere i kontanthjælpssystemet og øge antallet af personer i job og uddannelse i de hårdeste ghettoområder. Det skal på sigt bidrage til at opløse de hårdeste ghettoområder. ” Der indføres derfor et forbud mod indflytning i de udsatte boligområder ghettoområder for modtagere af kontanthjælp, uddannelseshjælp og integrationsydelse. Forbuddet betyder, at de almene boligorganisationer ikke må udleje boliger i de hårdeste ghettoområder til de pågældende ydelsesmodtagere, selv om den potentielle lejer står øverst på ventelisten til en ledig bolig i området. Oveni denne aftale er der desuden været krav om obligatorisk brug af ”fleksibel udlejning” i udsatte boligområder, der betyder at boligsøgende, der opfylder kriterier om f.eks. beskæftigelse eller uddannelse, skal forrest i køen til en ledig almen familiebolig. Der er således tale om at ventelistesystemet reelt sættes ud af kraft for de udsatte boligområder, og de folk der holdes ude, er nok de, der har det største behov for en billig bolig: nemlig folk med lave indkomster, er på kontanthjælp, integrationsydelse eller uddannelseshjælp. Der var dog i forvejen i vidt omfang brugt fleksibel udlejning i de udsatte boligområder, så den reelle effekt af forslaget vil nok ikke være så anderledes end i dag. LLO fastholder at adgangen til en almen bolig skal være ens for alle, og ikke være afhængigt af om man er på arbejdsmarkedet eller ej.

102 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

Desuden er det i forvejen vanskeligt at finde en bolig, med en husleje, der kan betales på en kontanthjælp i de fleste større byer i Danmark. Vi må nok påse at dette vil føre til at boligsøgende vil flytte til områder, hvor huslejen er billigere. Hvis kontanthjælpsmodtagerne i større stil flytter til fattigere kommuner, vil det betyde en yderligere skævhed i forhold til by og landkommuner. Det forventes at der fremsættes lovforslag efter sommerferien i 2018, og at loven træder i kraft pr. 1. juli 2019 jf. aftaleteksten. 4.22 Regeringens parallelsamfundspakke -daginstitutioner 28. maj 2018 indgik regeringen S, RV og SF en delaftale på Børne- og Socialministeriets område om bedre fordeling i daginstitutioner. Aftalen har til hensigt at undgå en for høj koncentration af børn fra udsatte boligområder (dvs. ca. 55 boligområder) i visse institutioner. Forslaget anfører at ”En høj koncentration af børn fra udsatte boligområder kan betyde, at børnene ikke opholder sig tilstrækkeligt i dansksproglige miljøer, at de har en marginal tilknytning til det danske samfund og kun i begrænset omfang stifter bekendtskab med de traditioner, normer og værdier, som vi lægger vægt på her i landet.” Aftalen medfører at der højst må nyoptages 30 pct. børn fra udsatte boligområder i hver daginstitution. Det vil gælde både kommunale, selvejende og udliciterede daginstitutioner samt privatinstitutioner. Selvejende og udliciterede daginstitutioner med optagelseskompetence samt privatinstitutioner, der nyoptager mere end 30 pct. børn fra udsatte boligområder om året, skal henholdsvis have opsagt deres driftsaftale eller tilbagekaldt deres godkendelse. I Kommuner, hvor 0-5 årige børn bosat i udsatte boligområder udgør over 20 pct. af alle 0-5årige børn i kommunen, får mulighed for at hæve loftet for nyoptag til 35 pct. Dette påvirker selvsagt institutionsvalget for lejere, der bor i udsatte boligområder, og dermed ikke har de samme valg som folk, der bor i andre områder, eller bor i andre boligformer. Aftalen er ikke blevet til et lovforslag endnu, men forventes at blive fremsat efter Folketingets sommerferie 2018. 4.23 Regeringens parallelsamfundspakke – obligatorisk vuggestue og læringstilbud. D. 28. maj 2018 indgik regeringen (Venstre, Liberal Alliance og Konservative), Socialdemokratiet og Dansk Folkeparti en ”delaftale på Børne- og Socialministeriets område om obligatorisk læringstilbud til 1-årige i udsatte boligområder og skærpet straf for pligtforsømmelse for ledere i offentlig tjeneste eller hverv.” Aftalen medfører at der indføres 25 timers obligatorisk læringstilbud til 1-årige børn i udsatte boligområder. Det vil sige at børnene i disse områder, dels skal gå i vuggestue i et bestemt tidsrum og at de skal gennemgå særlige læringsforløb i dette tidsrum, der har til hensigt at udvikle barnets sprog, generelle læringsparathed og introducere barnet til danske traditioner og højtider. 103 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

Det er muligt for forældre, der selv at varetage dette forløb, hvis de kan tale dansk på 9. klasses niveau. Hvis forældrene ikke sender deres børn i obligatorisk læringstilbud og ikke selv foretager dette, vil børneydelsen blive taget fra dem. DR.dk (28. maj 2018) anslår at ca. 700 1-årige, vil være omfattet af de nye regler. Aftalen påvirker selvsagt de lejere, der bor i udsatte boligområder. Disse lejere har ikke de samme valg i forhold til at tilrettelægge deres børns leveår i alderen 1-5 som andre borgere i Danmark. Aftalen er ikke blevet til et lovforslag endnu, men forventes at blive fremsat efter Folketingets sommerferie 2018. 4.24 Regeringens forslag til lov om Lov om ændring af lov om midlertidig regulering af boligforholdene (Kontrol og sanktion vedrørende bopælspligt) Regeringen har sendt forslag om kontrol og sanktion vedrørende bopælspligt i høring d. 2. juli 2018. Forslaget styrker kommunernes mulighed for at sikre overholdelsen af reglerne om bopælspligt ved at give indføre en udtrykkelig hjemmel til at samkøre CPR-registret med BBR-registret og Det Fælleskommunale Ejendomsstamregister (ESR), ved at give kommune mulighed for at opsøge udvalgte husstande på bopælen (dog ikke længere end døren til boligen) og mulighed for at indhente oplysninger fra forsyningsselskaber om en husstands forbrug. LLO afgav høringssvar d. 17. august 2018. Vi støtter forslaget, da det forfølger et nødvendigt og sagligt formål, nemlig en hensigtsmæssig benyttelse af boligmassen. Desuden giver lovforslaget ikke direkte adgang til at komme indenfor lejerens hjem, men kun at møde frem til dørtærsklen, hvilket synes at være en rimelig afvejning. 4.25 Lejernes LO’s høringssvar til ”Forslag til Lov om ændring af ligningsloven, ejendomsværdiskatteloven, personskatteloven, skatteindberetningsloven og lov om et indkomstregister (Bedre vilkår for vækst og korrekt skattebetaling i dele- og platformsøkonomien Til Skatteministeriet Nicolai Eigtveds Gade 28 DK 1402 – København K Sendt til e-mail lovgivningogoekonomi@skm.dk og MCA@skm.dk 104 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

Deres j.nr. J.nr. 2018 - 3007 Vi skal indledningsvist takke for at have fået lovforslaget i høring. Vi vil i det følgende alene fokusere på de dele af forslaget, som vi mener er relevante for boligforholdene i Danmark, nemlig den del, der handler om kortidsudlejning af boliger. Det er LLO’s helt overordnede opfattelse, at perioden for korttidsudlejning er for lang, at de nye regler ikke sikrer, at lejerne kan bruge deleøkonomiske boligtjenester, og at de nye regler ikke er tilpasset lejelovens regler. Perioden er for lang. LLO finder det rimeligt at kunne leje en almindelig bolig ud til ferieformål i begrænset omfang, da det i modsat fald kan have negativ betydning for boligbenyttelsen. For os at se, bør ”begrænset omfang” svare til det antal ferieuger, som langt de fleste mennesker på arbejdsmarkedet har, nemlig ca. seks uger, svarende til 42 dage. I det udsendte forslag, er grænsen sat til ti uger, svarende til 70 dage, hvilket LLO finder er for meget, både set i relation til ferieperioden og set i relation til de øvrige beboeres vilkår og ejendommens generelle funktion og tryghed. Endvidere er det i bemærkningerne til lejeloven (Lov nr. 310 2015) antaget at udlejning til ferieformål maksimalt kan udgøre 6-8 uger. Det virker ikke hensigtsmæssigt eller logisk at arbejde med to forskellige perioder for ferieudlejning. Lejerne har (nok) ikke krav på at benytte deleboligtjenester. Flere teoretikere har påpeget at deleboligordninger som f.eks. AirBnB, ikke er noget som lejeren kan benytte uden udlejerens tilladelse jf. LL § 26. Dette er også antaget i en byretsdom (GD 2016.63). Selvom der muligvis kan stilles spørgsmål til hvorfor korte udlejningsforløb ikke skulle være dækket af den legale fremlejeret (som typisk er endnu længere), så er der et åbenlyst behov for en præcisering af loven, således at lejeren ikke risikerer ophæves af sit lejemål, fordi han eller hun har benyttet deleøkonomiske tiltag. Fordi lejeren i dag og i fremtiden ikke ønsker en trussel om ophævelse eller opsigelse hængende over hovedet, vil lejeren formentligt afstå fra at fremleje sin bolig via deleøkonomiske tjenester. Dermed forløses deleøkonomiens potentiale ikke for så vidt angår lejerne. Eksempelvis er det kun 22% af boligerne i København, der er ejerboliger, imens private og almene lejeboliger tilsammen udgør 48% Københavns boliger 10

10

Rapport fra udvalg om ejerlejlighedsloven (2018) s. 52

105 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

På landsplan udgør antallet af private udlejningsboliger 570.408 og almene udlejningsboliger udgør 611.144. Svarende til ca. 42% af boligerne i Danmark 11 Hvis Folketinget ønsker at udbrede brugen af deleboliger, bør det være oplagt at give lejerne (og andelshaverne) de samme muligheder som ejerne. Dette kan opnås ved eksempelvis at give den samme ret til deleøkonomisk fremleje som man nu har til delvis fremleje af boligen jf. Lejelovens § 69. Såfremt en sådan mulighed ikke gives, forløses potentialet ved deleboliger ikke fuldt ud og lejerne (og andelshaverne) går glip af de mere lempelige skatteregler, der også er en del af dette forslag. De nye regler bør tilpasses lejelovens regler. Ved vedtagelsen af lejelovsændringerne fra 2015 (lov nr. 310 2015), blev udlejning til ferie- og fritidsformål undtaget lejeloven jf. Lejelovens § 1, stk. 3. Når det skal vurderes, om et lejeforhold var til ferie og fritidsformål fremgik følgende af bemærkningerne: ”I vurderingen af, om der er tale om udlejning til ferie- og fritidsmæssige formål, indgår bl.a. lejeperiodens længde. I den forbindelse lægges til grund, at sædvanlig udlejning til sådanne formål ikke overstiger i størrelsesordenen 6-8 uger.” 12 Det er som tidligere nævnt beklageligt, at lovgiver umiddelbart ikke har valgt at benytte den samme definition i begge love. Såfremt et lejeforhold via deleøkonomiske tjenester er længere end den tidligere nævnte periode, må lejeforholdet blive omfattet af lejelovens regler. I LLO frygter vi endvidere, at den lange periode kan føre til flere tidsbegrænsede lejeaftaler, fordi udlejer måske ønsker at bruge en bolig til ferieformål i højsæsonen, for at benytte den som almindelig lejlighed resten af året. For at undgå dette, vil LLO opfordre Folketinget til at indskærpe, at tidsbegrænset udleje af boliger (jf. Lejelovens § 80) ikke lovligt kan begrundes i udlejers ønske om at benytte deleøkonomisk boligudlejning. Konklusion Samlet set, mener LLO, at det er både fornuftigt og nødvendigt, at forsøge at sætte rammer om den korttidsudlejning, der allerede i dag finder sted. Men LLO kan ikke støtte det fremsendte forslag, såfremt lejer ikke gives de samme muligheder som ejer. Endvidere er det centralt at sikre, at undgå at disse deleøkonomiske tiltag kommer til at påvirke almindelige menneskers

11 12

Ibid. S. 47. Bemærkningerne til lov nr. 310 2015, s. 24

106 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04

muligheder for at finde en bolig, og at nye regler ikke fører til yderligere tidsbegrænsninger af ganske almindelige boliglejemål. Og så ønsker LLO en ligestilling af boligformerne, således at lejerne også får mulighed for at bruge de deleøkonomiske tjenester, men i en kortere periode end det foreslåede.

Med venlig hilsen Lejernes Landsorganisation i Danmark Helene Toxværd Landsformand /Anders Svendsen Der forventes at lovforslaget fremsættes i efteråret 2018, og at loven herefter træder i kraft d. den 1. januar 2019. Den del af lovforslaget, der vedrører indberetning, foreslås at træde i kraft den 1. januar 2021

107 © Kongres 2018, Politisk beretning, Faneblad 04