Issuu

4. Politisk del

Indhold side 4.1

Den politiske udvikling

4.2

8 23

4.4

Lovforslag mv., den private udlejningssektor Lovforslag mv., den almene udlejningssektor Lovforslag vedr. byfornyelsen

4.5

Andre lovforslag vedr. boligomrĂĽdet

4.3

ÂŠ Kongres 2009, Politisk del, faneblad 4

4.1 Den politiske udvikling De seneste politiske meningsmålinger viser, at regeringen og dens støtteparti DF er i dødt løb med oppositionen. VK - Regeringen opnår sammen med sit støtteparti DF nu stort set samme tilslutning som RV, SD, SF og EL. Baggrunden er først og fremmest, at SF fastholder sin markante fremgang. Som det ses i tabellen nedenfor er SF vokset kraftigt, både i forhold til valget 2005 og valget 2007. Socialdemokraterne er lidt over niveauet fra 2005 valgresultatet, medens RV har tabt mange vælgere, et fald på 10 mandater, hvis der sammenlignes med 2005 valget. Politiske partier A – Socialdemokraterne

Valget Valget 17/02/08 20/04/08 17/08/08 26/10/08 28/02/09 16/08/09 2005 2007 47 45 45 25,8% 25,5% 24,8%

B - Det Radikale Venstre 17 9,2% C - Det Konservative Folkeparti

9 5,1%

11 6,0%

18 18 18 10,3% 10,4% 10,0%

38 21,0%

42 23,6%

44 24,4%

48 27,3

47 26,3

7 4,1%

10 5,6%

9 5,2%

4 2,4

7 3,8

16 9,1%

18 9,8%

20 10,9%

20 11,3

19 10,8

F - Socialistisk Folkeparti 11 6,0%

23 28 13,0% 15,7%

37 20,8%

28 15,6%

31 17,5%

33 18,3

28 16,1

K - Kristendemokraterne 0 1,7%

0 0,9%

0 0,8%

0 0,6

0 0,4

0 0,4%

O - Dansk Folkeparti

24 25 25 13,3% 13,9% 13,9%

24 13,6%

29 16,1%

25 14,0%

23 13,2

27 15,5

V - Venstre

52 46 48 29,0% 26,2% 26,9%

49 27,2%

44 24,5%

41 22,9%

43 24,5

42 23,6

Y - Liberal Alliance

5 2,8%

0 0,5%

0 1,2%

0 1,3%

0 1,0%

0 0,2

0 0,8

Ø - Enhedslisten

6 3,4%

4 2,2%

0 1,8%

4 2,1%

4 2,2%

4 2,1%

4 2,0

5 2,7

? - Øvrige*

0 0 0 0 0 0 0 0 1,3% 0,0% 0,0% 0,0% 0,5% 0,5% 0,2 0,0 Kilde: Catinéts politiske meningsmåling baserer sig på interview gennemført via telefon. Catinét afdækker i tabellen kun de personer der ved hvad de vil stemme hvis der var folketingsvalg i morgen. Usikkerheden på denne måling er på +/-2,6%.

Tilsyneladende har SF i dag vokset sig store og brede med en klar melding om, at man vil med i en regering med Helle Thorning-Schmidt som statsminister. Problemet er blot, at en stor del af SF’s vækst er sket på bekostning af Enhedslisten og det Radikale Venstre. Som altid gælder det nemlig i dansk politik, at der skal flyttes stemmer hen over midten, hvis flertallet for alvor skal rykke sig. Og hermed er vi ved det centrale dilemma for oppositionen.

Kan ”borgerlige” stemmer tiltrækkes med en markant rød/grøn profil. Lige nu afprøver SD og SF, hvor stærkt en række fælles udspil virker på vælgerne. Boligpolitikken er trukket i baggrunden. Hverken regeringen eller oppositionen ønsker pt. den ind i valgkampen. Folketingsvalget d. 13. november 2007 Den. 24. oktober 2007 udskrev Statsminister Anders Fogh Rasmussen folketingsvalg til afholdelse d. 13. november 2007. Der var hermed lagt op til tre ugers hektisk valgkamp. Straks valget blev udskrevet udsendte vi en pressemeddelelse med overskriften: ”Mere lighed eller mere ulighed?”. Det var vort forslag til tema for valgkampen. Vi citerede Socialminister Eva Kjer Hansen (V) for udsagnet ”Ulighed er godt” og pointerede, at det centrale for lejerne er hvilken vej en ny regering vil gå. Da redaktionen og layout af Vi Lejere var færdig kunne vi ikke nå at omdanne nummeret til et egentligt valgnummer. Der blev indkaldt til et ekstraordinært HB møde om indholdet af valgkampen, og vi gik i gang med at opdatere den i august måned 2007 udarbejdede oversigt over forslag til ændringer i lejelovgivningen mv.. Lejelovsforslagene var at finde i LLO’s principprogram. De følgende dage udsendte vi oplæg med en uddybning og forklaring af de enkelte punkter. Derudover opdaterede vi to plancheoplæg om lejeboligen i samfundsøkonomien, - et statistikoplæg om antallet af lejeboliger etc, - og et boligøkonomisk oplæg om fordeling, subsidier og skat. De blev sendt til HB og til de politikere og journalister, der ønskede en data afklaring af boligområdet. Vi erfarede at SD fredag d. 26 oktober 2007 havde besluttet, at manglen på nybyggeri af billige boliger a la Ritt skulle på dagsorden tidligt i valgkampen, og den 28. og 29 oktober figurerede SD’s forslag i aviserne. Det blev til et valgkampstema. Vi satte temaet Brl. 5.2 ind i vores baggrundsbriefing af journalisterne, og udsendte en pressemeddelelse herom d. 29 oktober om morgenen med overskriften: ”Umuligt at finde en billig bolig i storbyerne.” Tirsdag d. 30 oktober brugete DR TV os som sandhedsvidne i en strid mellem Socialministeren og Mette Frederiksen (SD) om antallet af og afgangen af billige boliger. Samme dag sonderede vi med Danmarks Lejerforening (DL), hvilke planer de havde for valgkampen. DL var indstillet på en fælles annoncekampagne, og vi besluttede at lægge DL’s krav frem på det kommende HB møde. Vi udarbejdede herefter artikelforslag til afdelingerne til indsættelse i dagspressen/gratisaviserne, således at vi kunne får sat boligtemaet på dagsorden. Allerede på dette tidspunkt havde de fleste partier garanteret, at boligejernes skatterabat ville blive fastholdt, men lejernes forhold havde overhovedet ikke været oppe til diskussion, undtaget dog debatten om Ritts billige nybyggeri af boliger. På vort fællesmøde mandag d. 5. november 2007 besluttede vi sammen med DL og LLOiH at indrykke to halvsides annoncer landsdækkende i Nyhedavisen, Metroexpress og 24 timer torsdag og fredag d. 8. og 9 november 2007 med følgende indhold:

Vi udsendte d. 6 november en anmodning til forretningsudvalget om at godkende vores disponering, herunder udgiften til annoncerne. Det blev godkendt. Den 7. november 2007 udsendte vi en pressemeddelelse med følgende overskrift: ”Valgkampen overser lejerne i 1.033.099 udlejede boliger i Danmark” Vi besluttede herefter sammen med LLOiH og DL, at vi skal rette en henvendelse til Fogh og Thorning om en huslejegaranti til lejerne. Vi fremsendte henvendelsen d. 8 november. Samtidig udsendte vi en pressemeddelelse herom. Fredag d. 9 om morgenen sendte vi en baggrundsinformation om LLO til de journalister, der sent om torsdagen havde udtryk interesse for lejergarantien. Vi havde endda samtidigt torsdag, da alle ser annoncerne, sikret finansiering til flere annoncer. Vi udarbejdede med følgende helsidesannonce til formiddagsaviserne mandag og til gratisaviserne. Kære Anders Fogh Rasmussen Hvor bliver den af – Huslejegarantien?

”Helle Thorning-Smith har givet lejerne huslejegarantien. Vi har skrevet til dig, Anders. Vi har annonceret. Men du har ikke svaret. Valget er i morgen, tirsdag. Vil du give os garantien inden? - Eller risikerer lejerne i Danmark, at deres husleje stiger kraftigt, hvis du bliver statsminister? Der var deadline kl. 15 fredag d. 9 november 2007 for aflevering af denne annonce. Imidlertid kunne vi ikke indgå aftale med aviserne om annoncen, førend vi fik vished om de to statsministerkandidaters svar. På grund af pressemeddelelsen om henvendelsen til statsministerkandidaterne fulgte en del journalister udviklingen. Vi fik hurtigt oplysning om, at Helle Thorning Schmidt havde givet lejerne den ønskede garanti. Vi rykkede nu Venstre og efter en del udveksling af meddelelser med Venstre’s organisationssekretær modtog vi følgende tilkendegivelse på mail:

-----Oprindelig meddelelse----Fra: Jens Skipper Rasmussen [mailto:jsr@venstre.dk] Sendt: 9. november 2007 14:17 Til: jesper@llodk.dk Emne: Vedr. henvendelse Til Klaus Hansen og Bodil Kjærum I kan citere Anders Fogh Rasmussen for følgende: Jeg kan sige det samme som jeg sagde i 2001 og i 2005: Vi har ingen planer om at huslejen skal stige. Venlig hilsen Jens Skipper Rasmussen

Vi meddelte, idet vi vedlagde formulering af garantien fra sidst følgende: Vi har her i huset drøftet jeres udtalelse. Den er for uklar. se vedlagte. Den viser, hvad I sagde sidst. Holder det stadig.

Vi modtog herefter følgende: -----Oprindelig meddelelse----Fra: Jens Skipper Rasmussen [mailto:jsr@venstre.dk] Sendt: 9. november 2007 15:47 Til: jesper@llodk.dk Emne: SV: Vedr. henvendelse Venstre har i de to sidste valgkampe givet en garanti for, at huslejereguleringen ikke sættes fri. Og den holder vi. - Denne garanti gælder stadig. Og den gælder også, hvis jeg som statsminister står i spidsen for en borgerlig regering efter valget på tirsdag den 13. november 2007, siger Anders Fogh Rasmussen. Venstres kurs er klippefast. Der bliver ikke tale om fri huslejeregulering. Vi ændrer ikke forholdene for landets lejere. Venlig hilsen Jens Skipper Rasmussen Partisekretær LLO’s formand Klaus Hansen sendte herefter en bekræftelse med følgende indhold: -----Oprindelig meddelelse----Fra: Klaus Hansen [mailto:klaus@llodk.dk] Sendt: 9. november 2007 16:01 Til: jsr@venstre.dk Emne: SV: Vedr. henvendelse

Jens Skipper Rasmussen Tak for det fremsendte svar. Det betyder vi ikke gør yderligere. Når vi bliver spurgt, svarer vi med citat og henvisning hertil. Undervejs havde Ritzau og DR nyhederne spurgt, hvordan det gik med lejergarantien, de havde rettet henvendelse herom til Venstre og blev derfor sideløbende informeret om, at reguleringsgarantien atter var i hus. Så kl. 17.00 var nyheden om lejergarantien ude over Ritzau og i DR nyhederne. Imidlertid var reaktionerne i pressen begrænsede, og da det ikke var interessant for nogen af politikerne at inddrage emnet i debatterne i radio og TV, udsendte vi lørdag d. 10. en pressemeddelelse med følgende overskrift. ”Lejerne har fået en reguleringsgaranti af de to statsministerkandidater.”

Vi skrev blandt andet: ”Sent i går eftermiddags faldt de sidste brikker på plads. Venstre fornyede sin garanti fra folketingsvalgene 2001 og 2005. Det er dermed lykkedes lejerbevægelsen at få bragt emnet op i valgkampen, samt at få sikret, at både Venstre og Socialdemokraterne ikke ændrer lovgivningen om regulering af huslejerne, således at der kommer lejestigninger, hverken for de bestående lejere eller ved genudlejning af en lejlighed. Klaus Hansen, formand for Lejernes Landsorganisation udtaler. ”Det har stor betydning både for lejerne i den private udlejningssektor og for lejerne i den almene udlejningssektor, at de politiske partier garanterer lejerne, at huslejereguleringen ikke ændres. Boligejerne har fået en skattegaranti, lejerne har fået garanti for, at der ikke bliver pillet ved huslejereguleringen.” Både vismændene, velfærdkommissionen og regeringens eget interne udvalg har foreslået, at huslejereguleringen afskaffes, for eksempel sådan, at lejen blev fri ved genudlejning. Hver gang har vi set, at regeringen har fastholdt den gældende regulering under henvisning til garantien ved valget. I de igangværende forhandlinger mellem lejerne og de private udlejere om forenkling af lejelovgivningen, har regeringen krævet, at der ikke blev rørt ved huslejerne. Selv da Boligselskabernes Landsforening foreslog intern udligning af huslejerne i den almene sektor, afviste regeringen, med henvisning til løftet om ikke at røre ved huslejereguleringen. Så lejerne kan ånde lettet op, der bliver ikke rørt ved huslejen, lovgivningen om regulering af huslejerne står fast. Der bliver ikke noget frimarked. Lejerorganisationernes arbejde vil herefter bestå i at få lukket hullerne i reguleringen, samt arbejde for, at lejerne på langt sigt har et huslejefastsættelsessystem, som ikke kræver en uendelig lang række af garantier.” Vi aflyste de store annoncer mandag. De sidste to dage af valgkampen indtil valget d. 13 november 2007 briefede og opdaterede vi alle om lejergarantien. Mandag den 12. november 2007 udkom Vi Lejere. Samme dag udsendte vi følgende pressemeddelelse, hvor vi redegjorde for de nye beregninger over skattereformens virkning for ejerne og lejerne. Som nævnt var redaktionen af bladet pga. tidsnød ikke koordineret med valget. Selv om vi således kunne dokumentere, at dette ikke var en valgkanin, idet artiklen og analysen var bestilt, lavet og sendt til layout før valget, ville aviserne ikke dække nyheden. For eksempel skrev Nyhedsavisen: Vi får desværre ikke plads til det i morgendagens avis. Men tak for henvendelsen Mads Jensen | Politisk redaktør

Ny statsminister Den 5. april 2009 anbefalede statsminister Anders Fogh Rasmussen Hendes Majestæt Dronningen, at det overdrages Lars Løkke Rasmussen at danne en regering bestående af repræsentanter for partierne Venstre og Konservative. Den 14. april 2009 holdt Regeringens nye leder, Statsminister Lars Løkke Rasmussen, sin åbningstale i Folketinget.

Vi kommenterede denne i en pressemeddelelse, hvor vi påpegede, at Statsministeren tog plads ved håndvasken, og vaskede hele ansvaret for Danmarks finanskrise og den voksende økonomiske krise af på den internationale udvikling. Vi skrev videre: ”Der var intet i talen om regeringens ulighedspolitik og at det var regeringen, der fik økonomien til at eksplodere, i stedet fremsagde Statsministeren fine ord om den sociale sammenhængskraft, frihed og tryghed for danskerne. Der var intet i talen om boligkrise, om det stigende antal tvangsauktioner, om et socialt boligbyggeri, der er gået helt i stå eller om den stigende utryghed, fordi udbudet af ledige lejeboliger siden 2001 markant er ændret til meget dyre privatejede lejeboliger, boliger som almindelige indkomster ikke har råd til. Der var heller ikke noget om den stigende utryghed hos lejerne, fordi finanskrisen efterlader lejerne i en urimelig usikker situation, når boligmarkedets lykkeriddere går fallit eller groft misbruger lejelovgivningen, eller når klemte boligejere sender sorteper videre til lejerne. Der var heller ikke noget om den stærkt øgede formueulighed i Danmark, og heller ikke noget om regeringens skæve skattereformer, som hver gang har stillet lejerne med det ringeste resultat, for mange endda røde tal. Statsministeren huskede flere gange lov og orden temaet, men glemte, at forudsætningen for sammenhængskraft og tryghed er en fair og lighedsorienteret politik styret igennem af en regering, der evner at samle et bredt flertal i folketinget.” Ny minister for boligområdet Ved regeringsrokaden efter statsministerskiftet blev Velfærdsministeriet nedlagt. Karen Jespersen valgte at træde ud af regeringen og boligområdet blev lagt over i et nyt Indenrigs og Socialministerium. Som ny minister udpegede statsministeren Karen Ellemann Jensen. Reguleringsgaranti gentaget I forbindelse med skattereformdebatten i Folketinget i 2009 genopstår reguleringsgarantien. Regeringens skattereformforslag medfører ifølge Skatteministeriets svar til Boligudvalget (spm. 90 af 2. april 2009) huslejestigninger, når der er ekstern administration. Venstre afviste, at moms var i strid med huslejegarantien. Venstre understregede, at huslejegarantien stadig gælder. Regeringens skattereformer er omtalt i den økonomiske beretning.

4.2 Lovforslag, den private udlejningssektor Forhandling om forenkling af lejelovgivningen Forhandlingerne om forenkling af lejelovgivningen startede med et formandsmøde med Socialminister Karen Jespersen d. 17. august 2005. Inviteret var de tre lejerorganisationer BOSAM, Danmarks Lejerforeninger og Lejernes Landsorganisation - og de to udlejerorganisationer - Ejendomsforeningen Danmark og Jyske Grundejerforeninger. Parterne nedsatte en arbejdsgruppe, der afholdt sit første møde d. 13. Oktober 2005. Mødet omhandlende forhandlingernes grundprincipper. Møde 2 til møde 10 i arbejdsgruppen blev holdt i perioden 2/11 2005 – 27/2 2006. Her gennemgik man gældende lov og temavis gennemgang af parternes forslag Møde 11 til møde 25 i arbejdsgruppen blev afholdt i perioden 27/3 2006 – 30/8 2007. Her blev forenklingsoplæg fra parterne og ministeriet gennemgået temavis. Herefter nåede lejelovsforhandlingerne en fase, hvor ministeriet lovede at fremlægge en skitse til forenkling af lejeloven byggende på parternes tilkendegivelser i den hidtidige periode. En Enighedsliste og en Mulighedsliste blev fremlagt august 2007. Herefter inviterede Socialminister Karen Jespersen til et formandsmøde den 16. november 2007, hvor den videre gang i lejelovsforhandlingerne skulle drøftes. Mødet blev aflyst på grund af udskrivelse af folketingsvalg. I stedet fandt mødet sted d. 18. december 2007. Her bekræftede parterne, at man fortsat ville forhandle, men i en periode uden ministeriets deltagelse, men med delvis inddragelse af formændene for organisationerne. Målet var på den måde at få flere åbninger frem i forhandlingerne. Herefter forløb 25 separate forhandlingsmøder mellem udlejer og lejerorganisationerne uden deltagelse af ministeriets embedsmænd. De 8 møder var forhandlingsmøder med deltagelse af formændene fra organisationerne. Forhandlingerne blev ved med at trække ud. Det var meget svært at få udlejerne til at give noget for de indrømmelser, som udlejerne ønskede af lejersiden. Den strategiske situation er stadig sådan, at udlejerne ved, at de har en udlejervenlig borgerlig VK regering i ryggen, og at Dansk Folkeparti også er rimeligt udlejervenlige. For eksempel er Dansk Folkepartiets boligordfører selv udlejer af en udlejningsejendom. Udlejerne havde derudover købt et såkaldt uafhængigt professoroplæg, et arbejde, hvor to professorer på flere hundrede sider har fremlagt et udkast til en ny lejelov. Dette oplæg, der er en ret så ensidig efterkommelse af udlejernes ønsker, lå som en skygge over forhandlingerne, og har hele tiden været udlejernes ønskedrøm og anbefaling, såfremt forhandlingerne bryder sammen. Partierne i Folketinget blev mere og mere utålmodige. De radikale rykkede flere gange, og flere af partierne fremlagde selv forslag til lejelovsændringer på enkelte områder.

Regeringen undgik at realitetsbehandle mange af disse forslag ved at henvise til de igangværende lejelovsforhandlinger mellem parterne. Så på den måde var forhandlingerne for regeringen og for udlejerne en belejlig syltekrykke for ubehagelige forslag. Lejelovsforhandlingerne blev afsluttet d. 29. oktober 2008 med en henvendelse til velfærdsminister Karen Jespersen, hvor organisationerne i enighed fremlagde 57 punkter til forenkling af lejeloven. Enighedslisten med 57 punkter er vist nedenfor:

Enighedsliste 29.10.2008

57 punkter, hvorom der er enighed mellem de fem organisationer.

Listens punkt-nummerering afspejler de numre som forskellige forslag løbende har fået i forhandlingerne. Derfor er der huller i nummereringen hvor forskellige forslag er blevet sammenlagt eller der ikke har kunnet opnås enighed. Henvisningerne i parentes i slutningen af hvert punkt, angiver dato for opnået enighed, samt evt. referencer til det udkast til ministerium - "enighedslisten" der fik betegnelsen bilag 182, samt til mulighedsnotatet af 6.9.2007. I mange tilfælde er der med enighedspunktet tale om væsentlige ændringer i forhold til de angivne referencer. A

Det fastsatte kommissorium for forhandlingerne er at nå frem til enighed om et forslag til forenkling af lejelovgivningen, uden at der med forslaget rykkes ved den økonomiske eller retsligt styrkemæssige balance imellem udlejerne og lejerne. (Enighed d. 14.2.2008)

De enkelte enighedspunkter forudsætter enighed om det samlede resultat, færdigformuleret i paragraf-form. (Enighed d. 14.2.2008)

På områder, hvor der ikke kan opnås enighed, faldes tilbage på den nuværende retsstilling. (Ministeriets bilag 182, pkt. 1. Enighed d. 14.2.2008)

Sammenskrivning af lejeloven og boligreguleringsloven. (Ministeriets bilag 182, pkt. 2. Enighed d. 14.2.2008)

Kommunale beslutninger om, hvorvidt reglerne om omkostningsbestemt leje skal gælde i kommunen, medtages i en sammenskrevet lejelov, med indholdsmæssigt uændrede bestemmelser. Boligreguleringslovens kap. VII om benyttelse af boliger overføres derimod ikke til en sammenskrevet lejelov, men samtlige bestemmelser i Boligreguleringsloven (BRL) kap. VII opretholdes i anden lovgivning. Dette kan f.eks. ske i form af at BRL bliver opretholdt, med disse bestemmelser som indhold. (Ministeriets bilag 182, pkt. 3. Enighed d. 14.2.2008)

Der medtages en henvisning til tvangsadministrationslovens bestemmelser i lejeloven. (Ministeriets bilag 182, pkt. 4. Enighed d. 14.2.2008)

Retten til at installere hjælpemidler efter servicelovens (§ 116 ?) udvides, så det fremgår, at også blandede lejemål er omfattet af ordningen. (Ministeriets bilag 182, pkt. 5. Enighed d. 14.2.2008)

Bekendtgørelsen om autoriserede blanketter lempes, så anvendelsen af blanketter, der udskrives af udlejeren, ikke begrænses af tekniske problemer med for eksempel ombrydning, når fremhævelseskrav og rækkefølge i den trykte, autoriserede blanket følges. Spørgsmålet om autorisation og blanketkrav tages op igen i en senere fase. (Ministeriets bilag 182, pkt. 6. Enighed d. 14.2.2008)

Bestemmelsen om forudbetalt leje præciseres, så det fremgår, at lejeren kan bo den forudbetalte leje op, men ikke depositum. (Ministeriets bilag 182, pkt. 7. Enighed d. 14.2.2008)

Lejelovens § 11, stk. 1, 2. pkt., medtages i den sammenskrevne lov, og det præciseres i overensstemmelse med retspraksis, at lejeren også ved fogedens hjælp kan afhjælpe forsyningsmangler som følge af, at udlejeren har afbrudt forsyningen. (Ministeriets bilag 182, pkt. 8. Enighed d. 14.2.2008)

Kommunens mulighed for at indfri restancer præciseres, så der skabes effektiv mulighed for, at forsyninger, som uberettiget er afbrudt, kan genetableres i alle tilfælde. (Ministeriets bilag 182, pkt. 9. Enighed d. 14.2.2008)

Reglerne om udarbejdelse af hhv. vand- og varmeregnskaber sammenskrives og harmoniseres således, at det samme sæt af lovbestemmelser anvendes for henholdsvis vand- og varme-regnskaber. Det er en forudsætning, at der også fremover kræves aflagt selvstændige regnskaber for vand og varme. (Ministeriets bilag 182, pkt. 10. Enighed d. 14.2.2008)

Der er behov for koordinering af energistyrelsens regler om ELO m.v. og lejelovens varmeregnskabsregler. (Ministeriets bilag 182, pkt. 11. Enighed d. 14.2.2008)

Et eventuelt kommende regelsæt om programforsyning m.v. skal både sikre udlejers økonomiske interesser i investeringen og gøre det muligt for lejerne at drage nytte af den teknologiske udvikling på området, herunder eventuelt at skifte til billigere løsninger. (Bilag 182, pkt. 12. Enighed d. 14.2.2008)

Erstatningsbolig ved ekspropriation og erstatning til erhvervsbeskyttede (blandede) lejemål. De gældende bestemmelser ønskes opretholdt, men flyttes til anden lov og i LL erstattes de med en henvisning hertil. (Ministeriets bilag 182, pkt. 13. Enighed d. 14.2.2008)

Opsigelsesreglerne for ejerlejligheder præciseres uden materielle ændringer. (Ministeriets bilag 182, pkt. 15. Enighed d. 14.2.2008)

Lejelovens § 82, litra d medtages ikke i en sammenskrevet lov. (Ministeriets bilag 182, pkt. 16. Enighed d. 14.2.2008)

Der medtages en henvisning til reglerne i tinglysningsloven for så vidt angår succession på udlejersiden. (Ministeriets bilag 182, pkt. 18. Enighed d. 14.2.2008)

Et alderskrav kan være hensigtsmæssigt ved nedsættelse af huslejenævn. (Ministeriets bilag 182, pkt. 19. Enighed d. 14.2.2008)

Nævnets vejledningspligt og bistand til skriftlige udtalelser tydeliggøres. (Ministeriets bilag 182, pkt. 20. Enighed d. 14.2.2008)

Med det formålet at sikre lettere adgangen til at få oplysninger om nævnspraksis, indføres der afrapporteringspligt for huslejenævnene til Velfærdministeriet én gang årligt. Ved anvendelse af IT må det sikres, at det bliver muligt at udtage et dækkende statistisk materiale vedr. nævnenes sagsbehandling fra den database, som Velfærdministeriet er i færd med at etablere. (Ministeriets bilag 182, pkt.21. Enighed d. 14.2.2008)

Beboerrepræsentanter kan vælges i op til 2 år. (Ministeriets bilag 182, pkt. 22. Enighed d. 14.2.2008)

I tilknytning til reglerne om varsling af skatte- og afgiftsforhøjelser bør indarbejdes, at stigninger hhv. fald i forskellige udgifter indenfor samme regnskabsår skal kunne udlignes. Samlede stigninger og fald år for år, i såvel takster som forbrug, skal udløse regulering. (Ministeriets bilag 182, pkt. 23. Enighed d. 14.2.2008)

Indførelse af pligt for kommunerne til at betale honorarer til huslejenævnsmedlemmerne. Minimums-betaling som den til enhver tid gældende betaling for lægdommere, men med mulighed for lokalt at fastsætte faste honorarer, indenfor nærmere angivne grænser. (Enighed d. 14.2.2008)

Det skal i lovteksten eksemplificeres, i hvilke tilfælde der skal kunne aftales tidsbegrænsning af lejeaftalen, dog således, at det fremgår, at opremsningen ikke er udtømmende. Dette i kombination med, at det af den kommende ny standard-kontraktblanket klart skal fremgå, at udgangspunktet er, at den almindelige opsigelsesret for begge parter er gældende. Hvis lejeaftalen skal være tidsbegrænset, skal det altså udtrykkeligt aftales under lejekontraktens særlige vilkår. Desuden enighed om, at hvis der ikke i lejeaftalen er taget forbehold herfor, så er der i tidsbegrænsningsperioden, i modsætning til den gældende retspraksis, normal adgang til opsigelse og til varsling af lejeforhøjelser. Er der imidlertid samtidig aftalt uopsigelighed i tidsbegrænsningsperioden, da følges retten til at varsle lejerforhøjelse med opsigelsesadgangen, så en uopsigelighedsperiode – med mindre andet er aftalt – er omfattet af de samme indskrænkninger i adgangen til at varsle lejeforhøjelser, som følger af den nugældende retspraksis. Der ønskes med andre ord på dette punkt en fastholdelse af den nuv. retstilstand med hensyn til sammenhæng mellem aftalt uopsigelighed og adgang til at gennemføre lejeforhøjelse. (Ministeriets bilag 182, Punkt 14. Mulighedsnotatets pkt. 2.2 Forhandlingslistens emne 1, første led. Enighed d. 27.8.2008).

39 Bilag

Vedrørende huslejerestancer, rykkergebyrer og udsættelse: Det tidligere formulerede løsningsforslag (”bilag 162”) rettes til så fristforlængelsen bliver til én uge. Forøgelsen af rykkergebyrets størrelse reduceres tilsvarende, altså så beløbet fastsættes til 300 kr. (De 300 kr. er kronebeløbet i lovteksten pr. 2007 – som udgangspunkt for indeksering). Justeret udgave af ”bilag 162” vedlægges enighedslisten som bilag til dette punkt. (Forhandlingslistens emne 2. Mulighedsnotatets pkt. 11.1. Enighed d. 24.9.2008)

40 Bilag

Vedr. varsling af omkomstningsbestemt leje (m.m.) i ejendomme med beboerrepræsentation: > Der opretholdes fulde tre måneders varsling overfor hver enkelt lejer. > Der indføres en ny 7-dages for-varsling overfor BR, formuleret som en pligt for udlejer til mindst 7 dage inden der gennemføres lejeforhøjelsesvarsling overfor lejerne, at afgive forvarsling overfor BR. Evt. BR-bemærkninger til varslingen, har udlejer så pligt til at sende med ud med varslingerne til hver enkelt lejer.> Der indføres en ret for BR til (forlods) at bede om, at standard-varslings-materialet overfor BR bliver sendt til alle tre beboerrepræsentanter.> Mht. vedligeholdelses-regnskaber indføres en lempelse, der går på, at i ejendomme med BR ændres gyldighedskravet fra at regnskaberne skal følge varslingen, til at det vedligeholdelsesregnskab der på varslingstidspunktet senest er aflagt overfor BR, højst må være 6 måneder gammelt. Kravene til selve vedligeholdelsesregnskaberne skal være identiske med de eksisterende krav i.f.m. varslinger. Hertil kommer den præcisering, at alle øvrige elementer af varslingsreglerne opretholdes som vi kender dem i dag, men med en mere klar og overskuelig formulering i lovteksten. Justeret udgave af skitsefremstilling vedlægges enighedslisten som bilag til dette punkt. (Forhandlingslistens emne 3. Mulighedsnotatets pkt. 4.3, 4.4. og 4.5. Enighed d. 19.6.2008)

Huslejenævnets kompetence i.f.m. tvister om vedligeholdelses-stand, udvides til også at omfatte oprindelige mangler; altså at nævnets kompetenceafgrænsning i nuv. LL § 106 (stk. 1 litra 3 og 4) udvides til også at omfatte LL kapitel III. Underkastet de generelle begrænsninger nævnet i øvrigt opererer under. Altså dels, at nævnet ikke har kompetence vedr. ophævelse af lejemål, ikke har kompetence vedr. spørgsmål om erstatning, og dels at der alene kan træffes nævnsafgørelse i delspørgsmål, hvis afklaring ikke nødvendiggør en egentlig bevisførelse. Der er hermed ikke tilsigtet nogen begrænsning i de materielle rettigheder, exempelvis efter nugældende LL § 11. (Forhandlingslistens emne 4. Mulighedsnotatets pkt. 3.1 + 7.1. Enighed d. 20.5..2008)

Enighed om, at problemet, med de bondefangende betalings-web-annonceringer af ikkeeksisterende lejlighedstilbud, kan søges løst gennem etablering af et gratis annonceringstilbud, der er så godt og seriøst, at det kan udkonkurrere de dubiøse websteder.Også enighed om at vi, før evt. videre drøftelser, afventer tilbagemelding på hvad der evt. kommer af resultater på drøftelserne i GI-sammenhæng. (Jfr. ref. 7.5.08, pkt. 1 B).(Forhandlingslistens emne 6. Mulighedsnotatet pkt. 2.7. Enighed d. 11.6.2008)

Vedr. de bestemmelser der i nugældende lovgivning er anført i BRL §§ 18 til og med 22g: Konstateret enighed om, at disse bestemmelser bør totalt genskrives/omskrives på forståelig og overskuelig måde. Dette uden materielle ændringer. (Forhandlingslistens emne 8. Mulighedsnotatet pkt. 7.4. Enighed d. 11.6..2008)

Enighed om, at der også i uregulerede kommuner skal gives GI mulighed for - jfr nuv. BRL § 60 – tvangsmæssigt at følge op på et ikke efterkommet vedligeholdelsespåbud fra huslejenævnet. (Forhandlingslistens emne 9. Mulighedsnotatet pkt. 7.6. Enighed d. 19.6..2008)

Enighed om, at ophæve nuv. LL § 63, om lejers aftalte forbedringer. (Mulighedsnotatet pkt. 9.10. Enighed d. 19.6.2008)

Enighed om, at "Overbefolkningsbestemmelserne" i nuv. LL § 69, stk. 2, § 70, stk. 3 og 73, stk. 5, overføres til en offentligretlig lov. (Mulighedsnotatet pkt. 12.2. Enighed d. 19.6.2008)

Enighed om, at ophæve bestemmelsen i nuv. LL § 74 a, om afståelsesret for rene erhvervslejemål. (Mulighedsnotatet pkt. 12.3. Enighed d. 19.6.2008)

Enighed om, at bestemmelsen i nuv. LL § 75, stk. 3 - om arvingers ret til at overtage erhvervsbeskyttede lejemål - overføres til Erhvervslejeloven. (Mulighedsnotatet pkt. 12.4. Enighed d. 19.6.2008)

Det er i fællesskab konstateret, at indenfor det udmeldte kommissorium for forhandlingerne, har det ikke været muligt at opnå enighed om ændringer i lejefastsættelsesreglerne. (Mulighedsnotatet pkt. 4.2.. Enighed d. 29.10.2008)

Enighed om, at reglerne (nuv. LL §§ 37, stk. 4 og 46j, stk. 3) om mulighed for opkrævning af forbedringsforhøjelse i tilknytning til udgifter til ændret varmefordeling, flyttes til lejelovens kapitel om forbedringer (nuv. LL kap. 9). (Mulighedsnotatet pkt. 6.3. Enighed d. 21.8.2008)

Enighed om, at reglerne i nuv. LL § 4a, overføres til byfornyelsesloven, men samtidig enighed om, at de hertil hørende bestemmelser i standardlejekontrakten opretholdes, og enighed om at huslejenævnene skal bevare deres nuværende kompetence på området. (Mulighedsnotatet pkt. 2.5. Enighed d. 27.8.2008)

Dusørreglen videreføres, suppleret med præcisering af, at Internetbaseret lejeboligformidling kan være omfattet. (Mulighedsnotatet pkt. 2.7. Enighed d. 27.8.2008)

Enighed om at ønske at lovteksten præciserer dels sondringen mellem indvendig og udvendig vedligeholdelse og dels "indvendig vedligeholdelse", således at lakering indgår i eksemplificeringen. (Mulighedsnotatet pkt. 7.2. Enighed d. 27.8.2008)

Enighed om at midler på kontoen for indvendig vedligeholdelse også skal kunne anvendes til blandede lejemål, under den forudsætning, at der også opkræves beløb til indvendig vedligeholdelse for de pågældende "ikke-beboelses"-m2. Fordrer desuden konsekvensrettelse af nuv. LL § 21. (Mulighedsnotatet pkt. 7.3. Enighed d. 27.8.2008)

Parterne enige om at fastholde den nuværende sammensætning med tre stemmeberettigede faste medlemmer af huslejenævnene. Der ønskes således ikke tilknyttet sagkyndige konsulenter med stemmeret, men gerne tilforordnede sagkyndige konsulenter. I denne forbindelse også noteret enighed om, at nævnet bør have kompetence til at vurdere udgiftsbeløb til håndværkerudgifter. (Mulighedsnotatet pkt. 15.3. Enighed d. 4.9.2008)

Parterne er enige om, at når der er tale om fælleskommunale nævn, da bør lovteksten (nuv. BRL § 36, stk. 3) indeholde en præcisering af, at de to organisations-repræsentanter i nævnet vælges af kommunalbestyrelsen efter indstilling af henholdsvis de større udlejerforeninger og større lejerforeninger i nævnets samlede dækningsområde. (Mulighedsnotatet pkt. 15.4. Enighed d. 4.9.2008)

Parterne er enige om, at der i lovteksten bør stilles krav om bedre og mere udførlige begrundelser for nævnenes afgørelser, især hvad angår skønsmæssigt fastsat huslejeniveau. (Parternes tilføjelse af nyt punkt til mulighedsnotatet "pkt. 15.5." Enighed d. 4.9.2008)

Enighed om, at inden et endeligt forhandlingsresultat afleveres til ministeren, da gennemgås det med henblik på at udskille områder, hvor parterne finder overgangsbestemmelser særligt påkrævede. I samme forbindelse formuleres forslag til disse overgangsbestemmelser.. (Parternes tilføjelse af nyt punkt til mulighedsnotatet "pkt. 18.1." Enighed d. 4.9.2008)

62 Bilag

Opnået enighed om forslag til nye regler for indgåelse af aftaler om lejers betaling for antenne og signalforsyning. Skitsen er opdelt i ét regelsæt for ”hardware-delen” og ét for signalforsyningen Hhv. ”§ NN1” og "§NN2" i vedlagte bilag. (Tilknytning til enighedslistens pkt. 12. Enighed d. 21.10.2008).

63 Bilag

Opnået enighed om hoved-struktur for en ny sammenskrevet lejelov. En "Vugge til grav"-disposition jfr. vedlagte bilag. Parterne er enige om, at der ikke - udover hvad der fremgår af enighedspunkterne - skal ske materielle ændringer ved sammenskrivningen af LL og BRL. For de bestemmelser i den ny sammenskrevede lejelov, der alene gælder i lejemål omfattet af boligregulerings-reglerne, skal dette klart fremgå i umiddelbar tilknytning til bestemmelserne. (Mulighedsnotatets side 1, indledningen, 2. afsnit. Enighed d. 29.10.2008.).

Enighed om, at nuv. LL § 7, om at en ejendomskøber indtræder i udlejerforpligtelser, overføres til ny LLs kap. 12 om succession. (Mulighedsnotatets pkt. 2.1. Enighed d. 21.10.2008.).

Enighed om, at nuv. LL § 53, stk 3 - 5, og BRL § 15 a, stk. 1 -3, indføjes i ny LL kap. 3, uden at der herved skal ske materielle ændringer. (Mulighedsnotatets pkt. 2.3. Enighed d. 21.10.2008. - Erstatter listens hidtidige pkt. 53).

Enighed om, at nuv. LL § 4, stk 6 og 7, kan udgå af lejeloven; men at det ikke ønskes, at der herved sker materielle ændringer for erhvervsdelen af blandede lejemål. Dette kan feks. ske gennem en præcisering i Erhvervslejeloven, der sikrer at tilsvarende bestemmelser i denne lov kommer til at omfatte erhvervsdelen af blandede lejemål når denne udgøres af lokaler, der udelukkende anvendes til andet end beboelse. (Mulighedsnotatets pkt. 2.4. Enighed d. 21.10.2008.).

Enighed om, at reglerne om lejefastsættelse og -regulering samles i samme kapitel i ny sammenskrevet lejelov. Jfr. Pkt. 63 sker dette i kap. 3, og der opdeles i de angivne underkategorier. Lejefastsættelsesreglerne og varslingsreglerne adskilles ikke, men holdes samlet for hver lejefastsættelseskategori. (Mulighedsnotatets pkt. 4.1. Enighed d. 21.10.2008.).

Enighed om, at den ny sammenskrevne lejelovs kap. 5 skal indeholde reglerne om mangler, hvad enten de er oprindelige eller senere opståede. (Mulighedsnotatets pkt. 7.1. Enighed d. 21.10.2008.).

Enighed om, at bestemmelserne i nuv.LL kap. XII A om lejerens overholdelse af god skik og orden skrives ind i den ny sammenskrevne lejelovs kap. 13. (Mulighedsnotatets pkt. 8.2. Enighed d. 21.10.2008.).

Enighed om at bidraget til beboerrepræsentationen gøres til pligtig ydelse i lejeforholdet, men med præcisering af, at det er uden nogen pligt for udlejer til at forfølge restancer. (Mulighedsnotatets pkt. 14.7. Enighed d. 21.10.2008.).

Enighed om i lovgivningen at præcisere, at lejers ret til at installere hjælpemidler (efter servicelovens § 116 ?) også omfatter ret til installation af hjælpemidler på ejendommens fællesarealer. (Tilknytning til enighedslistens pkt. 5. Enighed d. 21.10.2008.).

Enighed om, at det er ønskeligt at den kommende lovgivning bibringer afklaring mht. om udlejer til individuelt forbrug i beboelseslejligheder lovligt kan videre-sælge el til andet formål end opvarmning. Desuden enighed om, at såfremt den kommende lejelov åbner mulighed herfor; da ønskes denne form for betaling lagt ind under samme regelsæt som gælder betaling for varme og vand, idet det i givet fald bør være en forudsætning for sådan opkrævning, at der anvendes godkendte individuelle el-målere. (Mulighedsnotatet pkt. 6.5. Tilknytning til enighedslistens pkt. 10. Enighed d. 21.10.2008). Parterne tilkendegiver endvidere, at der kan være yderligere punkter, hvorom der evt. vil kunne opnås enighed i forbindelse med forhandlingen om konkrete § -formuleringer til ny LL. - Eksempelvis på området energibesparende arbejder på ejendomme, eller på området udleje til fysiske og juridiske personer med henblik på videreudlejning som fremlejemål.

Den 14. november 2008 takker ministeren for resultatet og meddeler, at hun vil vende tilbage, når embedsmændene har studeret det nærmere. Den 14. januar 2009 indbyder ministeren til møde d. 20. februar 2009 om det videre forløb. Ministeren meddeler samtidigt, at hun finder forhandlingsresultatet for tyndt, og at det bør suppleres med yderligere punkter. Den 20. februar 2009 afholdes mødet med ministeren og herefter meddeler organisationerne ministeren følgende: ”De tre boliglejerorganisationer - BOSAM, Danmarks Lejerforeninger og Lejernes Landsorganisation - og de to udlejerorganisationer - Ejendomsforeningen Danmark og

Jydske Grundejerforeninger - har som bekendt i dag deltaget i det møde, du som minister havde indbudt til. De fem organisationer kan bekræfte, at vi under nedenstående forudsætninger, agter at gå positivt ind i det foreslåede fortsatte forhandlingsforløb: • •

• •

Det nye forhandlingsforløb omfatter alene de fire på mødet omtalte hovedpunkter: ”Stråmandsudlejning”, Energiarbejder på udlejningsejendomme, Forenkling af varslingsregler, samt Udvendig vedligeholdelse. Det nye forhandlingsforløb foregår med ministeriets embedsfolk som mødeleder og aktivt sekretariat, der på alle de omtalte områder fremlægger konkrete gennemarbejdede forslag. Endvidere er vi enige med ministeren i, at disse forhandlinger bør omfatte enighedslistens punkter, omsat til ”paragraf-tekst”. Det nye forhandlingsforløb er aftalt til at være relativt kortvarigt, og vi forventer der aftales en deadline. Den enighed der ved deadline er opnået de fem organisationer imellem, medtages, sammen med enighedslistens 57 punkter, i et samlet lovforslag.

Organisationerne har fortsat som fælles forudsætning for alle opnåede enighedspunkter, at der blandt de fem organisationer også vil kunne konstateres enighed om det endelige lovforslag, færdigformuleret i paragraf-form. Ligeledes er de fem organisationer fortsat enige om, at vedtager Folketinget et sådant lovforslag, så vil organisationerne naturligvis bakke lovgivningen op.” Efterfølgende meddeler ministeren, at hun ikke vil garantere at forliget med de 57 punkter omarbejdes til lov, såfremt der ikke kan blive enighed om de nye punkter, hun ønsker med i forhandlingerne. På den baggrund beslutter lejerorganisationer, at der ikke er grund til at forhandle videre. Herefter meddeler ministeren, at hun selv vil fremlægge forslag til forenkling af lejeloven. Vi kritiserede ministerens beslutning med følgende presseudtalelse: ”Fem måneder før sin afgang fik Velfærdsminister Karen Jespersen overdraget et resultat af de forhandlinger, hendes forgænger bad lejer – og udlejerorganisationerne om at føre for at forenkle den private lejelov og boligreguleringsloven. Det blev til i alt 57 punkter, heriblandt en sammenskrivning af de to love. Ministeren har i de tre år, forhandlingerne mellem Ejendomsforeningen Danmark og boligorganisationerne har stået på, ikke selv bidraget med noget som helst. Hun blev væk fra forhandlingerne. Hvad skete der i stedet? Efter at parterne i enighed og langt om længe afleverede sine 57 forslag til forbedringer modtog de et brev fra ministeriet, som ønsker mere med og ikke mener, at 57 forslag til forenklinger og en sammenskrivning er nok! LLO’s konklusion er, at ministeren aldrig har ønsket, at der kom noget ud af forhandlingerne.”

Kommunalreformen og boligreguleringen i de nye kommuner Kommunalreformen blev vedtaget af Venstre, Konservative, Dansk Folkeparti, Socialdemokraterne og Det Radikale Venstre den 16. juni 2005, og den trådte i kraft den 1. januar 2007. Kommunalreformen betød sammenlægning af mange kommuner, erstatning af 13 amter med 5 regioner og erstatning af 15 statsamter med 5 statsforvaltninger samt nedlæggelse af Hovedstadens Udviklingsråd (HUR) og Hovedstadens Sygehusfællesskab (H:S), Nær ved 60 tidligere uregulerede - primært landkommuner – blev fra den 1. januar 2007 dækket ind af boligreguleringen. Derfor står vi med ganske få undtagelser overfor, at boligreguleringen gælder overalt på nær i det vestligste Jylland. Kun knap 20 kommuner – heraf småøer som Læså, Samsø og Fanø – og ellers hovedsageligt vestjyske kommuner vil savne reguleringen. Herning vil stå som den by, der mest markant afviser at tilgodese lejerne. Vi har fulgt udviklingen nøje, og der blev gjort et stort arbejde, særligt i Jylland, for at holde fast ved reguleringen Reguleringens omfang er nærmere omtalt i den økonomiske beretning.

Høring og VK- lovforslag om ophævelse af lov om fremme af privat udlejningsbyggeri, L 79. Vi modtog den 8. november 2006 ovennævnte lovforslag i høring. Det oplystes i høringsskrivelsen med lovforslaget, at regeringen den 15. november 2006 ville fremsætte lovforslaget, og at bestemmelserne i loven efter forslaget stadig vil finde anvendelse på tilsagn om andel i investeringsrammen for 2003 og på tilsagn om andel i bevillingsrammen for 2004 eller 2005. Loven blev vedtaget i december 2002 af partierne Venstre, Det Konservative Folkeparti, Socialdemokraterne, Dansk Folkeparti og Det Radikale Venstre. Disse partier stod bag om aftalen af 15. oktober 2002 om ”Flere og bedre boliger”, hvis formål var at sikre, at der igen kom gang i byggeriet af private udlejningsboliger. Der var til forslagets fremsættelse givet tilsagn om støtte til byggeri, der omfatter opførelse af knap 2.350 private udlejningslejligheder, men samtidig havde investorerne i 2005 og 2006 givet afkald på tilsagn, der omfatter ca. 450 lejligheder. Netto var der givet tilsagn til byggerier med knap 1.900 lejligheder, hvoraf omkring ¼ var taget i brug på daværende tidspunkt. Der havde imidlertid ifølge ministeriet igennem det seneste år været en faldende interesse for ordningen. Ved ansøgningsrunden i 2005 indkom der kun ansøgninger vedrørende byggeri af 66 lejligheder. Henset til konjunktursituationen og det lavere træk på ordningen var regeringen, Socialdemokraterne, Dansk Folkeparti, Det Radikale Venstre og Socialistisk Folkeparti ifølge høringsskrivelsen som led i en flerårsaftale for politiet og anklagemyndighedens økonomi i perioden 2007-2010 blevet enige om at ophæve loven. Hermed frigjordes der mere end 500 mio. kr., som indgik i finansieringen af flerårsaftalen for politiet. Den 15. november 2006 fremsatte socialminister Eva Kjer Hansen forslaget som lovforslag nr. L 79. Forslaget blev vedtaget af et enigt den 15. december 2006.. Loven trådte i kraft den 23. december 2006.

VK - Lovforslag til lov om friplejeboliger, L 80. Den 15. november 2006 fremsatte Socialminister Eva Kjer Hansen forslag til lov om friplejeboliger. Forslaget havde følgende formål: - at skabe rammer for frit valg for borgeren mellem kommunale og private plejeboliger uden for den kommunale boligforsyning og - at give private adgang til at etablere og drive friplejeboliger i konkurrence med de kommunale plejeboligtilbud. Forslagsstiller understregede blandt andet følgende i forbindelse med fremsættelsen: ”Med forslaget udvidedes borgerens adgang til at vælge plejebolig. En borger, der er visiteret til en plejebolig, får ret til at vælge en friplejebolig uden for kommunens boligforsyning. Det gælder, uanset om friplejeboligen ligger i borgerens opholdskommune eller i en anden kommune. Målgruppen for forslaget er identisk med den, der i dag opfylder visitationskravene til en kommunal plejebolig eller lignende boliger med tilknyttet service og pleje. Forslaget åbner for, at fonde, herunder selvejende institutioner, eller andre private inden for en årlig ramme på 500 boliger kan levere service og udleje plejeboliger uden at have en driftsaftale med kommunen. Med forslaget oprettes i 2007 en årlig kvote på 225 friplejeboliger med statslig ydelsesstøtte etableret ved nybyggeri eller gennemgribende ombygning. Der indføres samtidig en årlig kvote på 275 friplejeboliger etableret enten ved nybyggeri og ombygning uden statslig ydelsesstøtte eller ved omdannelse af bestemte boligtyper bl.a. almene plejeboliger ejet af selvejende institutioner og plejehjem. For at sikre kvalitet i forhold til borgeren er det kun friplejeboligleverandører, der er certificerede af Styrelsen for Specialrådgivning og Social Service, der kan etablere og drive friplejeboliger. Med forslaget får beliggenhedskommunen ansvaret for at føre tilsyn med, at friplejeboligleverandøren leverer hjælpen i overensstemmelse med kommunens afgørelser og for at revisitere borgeren med henblik på en ny afgørelse om hjælp, hvis behovet ændrer sig over tid.” Lovforslaget var bestemt ikke vor kop te. Den 29. november 2006 fremsendte vi vor indsigelse til lovforslaget. Vi anførte blandt andet følgende: ”Lejernes LO kan ikke støtte, at der med dette lovforslag indføres en ny variant af boligtype i Danmark. Det er et lovforslag, som gør op med mange års offentlig engagement på plejeområdet. Lovforslaget er et markant skift i den danske velfærdsmodel, når det gælder omsorgen for de ældre. Det offentlige skal stadig varetage tilsynspligten, men efterhånden som den private model vinder frem, taber forvaltningen og de politisk ansvarlige deres faglige viden om driftsforholdene på dette område. Enkeltsager, frem for saglig analyse, vil i endnu højere grad end i dag blive de styrende dagsordener. Regeringen forudsætter, at konkurrence mellem friboliglevendørerne vil effektiviserer området til gavn for de ældre. Desværre bliver virkeligheden, at der ikke bliver konkurrence. Den største markedsandel vil efterhånden, ligesom på rengøringsområdet, vagtområdet og

andre serviceområder, blive overtaget af storkoncerner, der udbyder deres vare i oligopol lignende omstændigheder, og dermed er konkurrencen sat ud af kraft. Forslaget forbedrer markant mulighederne for at private udlejere på plejeboligområdet. Lejerne eller beboerne, derimod, bliver vanskeligere stillet. I bestående lejemål kan lejeren ikke modsætte sig omdannelse af lejligheden til fribolig, lejerne har ingen indflydelse på udskiftning af en friboligudlejer, og lejeren kan risikere, at friboligudlejeren, den såkaldte fríboligleverendør, moderniserer lejligheden med højere leje til følge, uanset om den ældre lejer ønsker dette eller ej. Ved genudlejning kan lejlighederne, uanset om der er moderniseret eller ej, genudlejes til en højere leje, og hermed forsvinder billige boliger til ældre.” Vi angav herefter en række forslag til ændring af lovforslaget. Samtidigt med fremsendelsen af vor indsigelse foranledigede vi gennem vore kontakter i Folketinget, at der blev stillet en række opklarende spørgsmål fra boligordførerne til ministeren. Embedsmændene kom på overarbejde. Vi bad Danmarks Lejerforening og Bosam om at deltage i et foretræde for bolig - og socialudvalget vedrørende forslaget. Vor aktivitet førte til, at lovforslaget ikke nåede at blive gennemført inden jul, med forventet ikraftræden 1. januar 2007. Den 9. januar 2007 fik vi foretræde, og det endte med at ministeren måtte svare på 126 spørgsmål vedrørende lovforslaget. Forslaget blev vedtaget af Folketinget ved 3. behandling den 25. januar 2007 med 66 stemmer (V, DF og KF), imod 49 (S, RV, SF og EL). Lovforslaget trådte i kraft den 1/1 2007. Vi havde udarbejdet en omfattende kritik af forslaget, som, vi sammen med konkrete ændringsforslag, havde forelagt for de boligpolitiske ordfører. Desværre var der kun lydhørhed hos S, RV, SF og EL, som også endte med at stemme imod forslaget. Af de ændringsforslag, LLO havde foreslået, blev kun følgende vedtaget, og det i en stærkt amputeret form: ”Socialministeren fastsætter et vejledende normtal (160 kr. pr. m2 i 2007) for de udgifter, der kan medtages i de nødvendige driftsudgifter som passende henlæggelser til ud - og indvendig vedligeholdelse”

VK forslag om byggeskadeforsikring m.v., L 177. Formålet med lovforslaget var at nedbringe antallet af fejl og mangler i det private boligbyggeri og styrke forbrugernes stilling i sager om udbedring af væsentlige byggeskader. Forslaget blev enstemmigt vedtaget den 1. juni 2007. Lovændringen medfører, at der skal tegnes en byggeskadeforsikring af professionelle bygherrer, der opfører nye private boliger. Forsikringen vil i en periode på 10 år dække væsentlige byggeskader, der har betydning for bygningens levetid og funktionalitet, herunder skadelig forekomst af skimmelsvampe. Ordningen indebærer, at der skal gennemføres 2 eftersyn af bygningen efter henholdsvis 1 og 5 år. Eftersynene skal afdække eventuelle fejl i byggeriet og give forbrugeren nærmere viden om bygningens generelle standard.

VK forslag om ændrede regler om bopælspligt i landbrugsejendomme, L 216. Lovforslaget, der blev fremsat d. 25. april 2007, indebar en tilpasning af bopælskravet i lov om landbrugsejendomme, således at dansk ret bringes i overensstemmelse med EFdomstolens afgørelse om bopælskravet for landbrugsejendomme under 30 ha. Vi afleverede et høringssvar med blandt andet følgende bemærkninger til lovforslaget: ”Lejernes LO forudser, at lovforslaget betyder, at en del landbrugsejendomme spekulativt opkøbes og udlejes på helt urimelige vilkår. Lovforslaget ændrer ikke i lejefastsættelsen for disse udlejede lejemål. Lejeren kan opsiges med 6 mdr. varsel. Dette varsel er 6 mdr. kortere end lejelovgivningens almindelige varsel, når ejer selv vil flytte ind, og det er helt urimeligt. Det giver lejeren en alt for kort tidshorisont til at finde ny bolig, få arrangeret skoleskift for børnene, evt. finde nyt arbejde etc. Lejernes LO anmoder derfor om, at varslet sættes op til et år.” Som opfølgning på vort høringssvar stillede SF ændringsforslag, hvorefter særreglen om 6 måneder skulle ophæves, således at lejelovens almindelige opsigelsesregler. Efter pres fra oppositionen ændrede regeringen lovforslaget, så SF’s forslag blev gældende for stuehuse på landbrugsejendomme. Herefter blev lovforslaget vedtaget ved 3. behandling den 1. juni 2007 med 91 stemmer (V, S, KF, RV, SF, EL og Leif Mikkelsen (UFG)); 14 (DF) stemte hverken for eller imod. Forslaget trådte i kraft d. 1. juli 2007.

S og SF forslag om lukning af hul i lejelovgivningen ved udlejning til andre end fysiske personer, L 184. Lovforslaget, der blev fremsat d. 30. april 2008, er en delvis uændret genfremsættelse af L 231 fra folketingssamlingen 2005-06. Efter forslaget skulle Boligreguleringslovens § 46, stk. 1, affattes således: ”Uden kommunalbestyrelsens samtykke er det ikke tilladt at nedlægge en bolig helt eller delvis. Dette gælder, hvad enten nedlæggelsen sker ved nedrivning, ved hel eller delvis sammenlægning af to eller flere boliger eller ved, at boligen helt eller delvis tages i brug til andet end beboelse eller lejes ud til andre end fysiske personer. Hvad der er fastsat i 1. og 2. pkt., gælder tilsvarende for enkeltværelser, der hidtil har været benyttet til beboelse, når værelserne ikke er en del af udlejerens beboelseslejlighed eller en del af et en - eller tofamilieshus, som udlejeren bebor.” Forslaget er udarbejdet i samarbejde med LLO. Forslaget blev ikke færdigbehandlet, da forslagsstiller ikke kunne finde flertal for forslaget.

Lejelovs - energiudspil fra LLO og DL Den 13. januar 2009 fremsendte Lejernes LO sammen med Danmarks Lejerforeninger et energioplæg til Velfærdsministeren, folketingets Boligudvalg og folketingets Energiudvalg.

Vi anførte at Ejendomsforeningen Danmark ensidigt havde udarbejdet og til Folketinget fremsendt et sæt forslag vedrørende fremme af energiforbedringer i privatejede udlejningsejendomme i Danmark. Vi påpegede, at det desværre under forenklingsforhandlingerne ikke var lykkedes at opnå enighed om et fælles forslag til reduktion af energiforbruget i den private udlejningssektor, men at parterne havde tilkendegivet, at man er indstillet på at tage emnet op igen, såfremt ministeren ønsker det. Samlet forslog lejerorganisationerne derefter ministeren i henvendelsen, at energiforbedringer af de private udlejningsejendomme fremmes ved følgende forslag: 1. Huslejenævnet gives kompetence til, efter anmodning fra en beboerrepræsentation (BR), at kunne pålægge udlejer at gennemføre et projekt med energiforbedrende arbejder, såfremt: a) at der er tale om et projekt, som af en autoriseret energikonsulent er kategoriseret som væsentligt energibesparende (energibesparelserne skal fx kunne tjene projektomkostningerne hjem på max. 10 år). b) at der på § 18 b kontoen henstår mindst 1 års hensættelser. c) at vedligeholdelses-andelen i projektet udgør mindre end 25 % . d) at BR har anvist finansieringsmulighed for projektet. (For eksempel parallelt til LL § 46 a, stk. 2 og/eller BRL § 18, stk. 4) e) at BR uden held har forsøgt at indgå aftale med udlejer omkring gennemførelse af et sådant projekt. Såfremt udlejer ikke efterkommer huslejenævnets påbud, registreres og straffes udlejer efter Lejelovens § 113 (klippekortsordningen). Alternativt kan der indføres adgang til GItvangsiværksættelse. 2. Huslejenævnet gives kompetence til, efter anmodning fra en beboerrepræsentation, at kunne pålægge udlejer at gennemføre et forarbejde til et projekt med energiforbedrende arbejder. Projektet kan finansieres af ejendommen vedligeholdelseskonto. 3. Boligreguleringsloven ændres, således at der ikke kan gennemføres udlejning efter Brl. § 5.2 førend ejendomme er i vel energimæssig stand. Forslaget var blandt andet motiveret med, at energiforbruget til opvarmning og ventilation af bygninger udgør næsten halvdelen af det samlede danske energiforbrug og koster over 50 mia. kr. årligt. I de eksisterende bygninger kan der spares mindst en tredjedel af varmeforbruget alene ved at udskifte vinduer og efterisolere de dårligste ydervægge, gulve og tage. Vi anførte, at det er lejerorganisationernes erfaring, at mange beboerrepræsentationer og lejere meget gerne vil have gennemført energiforbedrende og dermed energibesparende arbejder i ejendommen. Lejerne vil ligeledes gerne betale herfor, men desværre viser lejerorganisationernes erfaringer også, at mange private udlejere ikke er interesserede i energiforbedrende arbejder, uanset reglerne sikre, at lejer fuldt ud betaler den lejeforhøjelse, der finansierer forbedringsarbejderne. Vi anførte videre: ”Efter lejerorganisationernes opfattelse skyldes udlejers modstand især følgende tre forhold:

• • •

Udlejer taber ikke økonomisk på manglende energiforbedringer, idet varmeregningen betales fuldt ud af lejer. Udlejer bor ikke i ejendommen og har derfor ikke den samme interesse, som de familier, der til daglig lever med utætte vinduer og kolde vægge pga. manglende hulmursisolering. Modernisering ved genudlejning er en stopklods for energiarbejderne. Udlejer investerer hellere uanset behov i modernisering ved genudlejning. Udlejer erstatter hellere et ældre toilet og køkken med et nyt, frem for en bedre klimaskærm. Dette skyldes, at gennemgribende forbedringer giver udlejer ret til ekstraordinær høj leje, nemlig en leje efter det lejedes værdi, hvilket reelt i praksis er en markedsleje.

Sidstnævnte betyder, at det vil være hensigtsmæssigt, at lovgivningen ændres, således at der ikke kan gennemføres gennemgribende forbedringer af de enkelte lejemål ved genudlejning, førend ejendommen fremtræder i vel energimæssig stand. Efter de gældende regler i lejelovgivningen kan beboerrepræsentationen eller et flertal af lejerne kun i de særlige situationer, hvor varmeudgifterne udgør mere end halvdelen af huslejen (fx ved kakkelovn’s eller petroleum’s opvarmning) forlange, at der udføres alle eller en del af de arbejder vedrørende varme og varmt vand, der er angivet i en energiplan. Foreligger der ikke energimærkning med tilhørende energiplan, kan lejerne kræve, at udlejeren gennemfører en sådan energimærkning. Det er en betingelse, at beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne samtidig giver tilslutning til en lejeforhøjelse til dækning af samtlige de udgifter, der følger af arbejdernes gennemførelse. Antallet af lejemål, der er i ovennævnte situation, er begrænset. Forbedringsarbejder kan i almindelighed kun gennemføres af udlejer. Lejer har ingen vetoret. Imidlertid viser en undersøgelser fra Statens Byggeforskningsinstitut i 1994, at det ofte er lejerne og beboerrepræsentationerne, der initierer og opfordrer til moderniseringsarbejder i de privatejede udlejningsejendomme. Dette stemmer med lejerorganisationernes erfaringer. Desværre kommer beboerrepræsentationerne ingen vegne, hvis udlejer af den ene eller anden grund nævnt ovenfor ikke vil gennemføre energibesparende arbejder på ejendommen. Det vil også fremme energibesparende arbejder i de privatejede udlejningsejendomme, hvis beboerrepræsentationerne fik større indflydelse på igangsætning af energibesparende arbejder.” I henvendelsen til gennemgik vi herefter udlejernes oplæg.

SD forslag til energibesparelser i privat udlejning, udvidelse af huslejenævnets kompetence og ændring af boligreguleringsloven, B 168 Forslaget blev fremsat den 3. april 2009 af Socialdemokraterne. Efter forslaget opfordres regeringen til senest den 1. november 2009 at fremsætte lovforslag, der indeholder følgende ændringer i lejeloven og boligreguleringsloven: 1. Huslejenævnet skal efter nærmere betingelser på en beboerrepræsentations opfordring kunne pålægge udlejeren at gennemføre et projekt med energiforbedrende arbejder, såfremt 2. Huslejenævnet skal desuden have kompetence til at kunne pålægge udlejeren at gennemføre et forarbejde til et projekt med energiforbedrende arbejder. Forarbejdet til energirenoveringsprojektet kan finansieres af ejendommens vedligeholdelseskonto 3. Endelig skal boligreguleringsloven ændres således, at der ikke kan udlejes efter boligreguleringsloven § 5, stk. 2, førend ejendommen er i tidssvarende energimæssig stand. Forslaget følger op på vor henvendelse omtalt ovenfor. Desværre nåede forslaget efter førstebehandlingen ikke længere end til boligudvalget.

4.3 Lovforslag, den almene udlejningssektor VK – DF – RV fireårig boligaftale for den almene boligsektor Den 5. november 2006 indgik regeringen følgende fireårige boligaftale med Dansk Folkeparti og Det Radikale Venstre om den fremtidige anvendelse af den almene sektors midler. • •

• •

Byggeri af nye almene boliger. Det aftaltes, at Landsbyggefonden skal refundere 25 pct. af den samlede ydelsesstøtte til nybyggeriet. Renovering af eksisterende byggeri. Det aftaltes, at Landsbyggefonden kan øge investeringsrammen til renovering, så der i 2007-2012 Der afsættes således 2.400 mio. kr. årligt til renovering. Af disse skal mindst 150 mio. kr. årligt anvendes til at gøre de almene boliger mere handicapvenlige. En styrket indsats mod ghettoisering i boligområderne. Det aftaltes, at der er afsættes 400 mio. kr. årligt i perioden 2007-2010. Heraf kan op til 200 mio. kr. om året anvendes til målrettede huslejenedsættelser. Endelig blev det besluttet at starte et udvalgsarbejde, som skal se på mulighederne at ændre den almene boligsektors styreformer i retning af mere decentralisering.

Aftalen blev solgt med en række fine tillægsord, for eksempel ”endnu flere støttekroner” til lejerne. Vi udtalte blandt andet følgende i en pressemeddelelse ”Regeringen tager sig meget dyrt betalt for den statslige garanti for lån til renovering. Man tager 1,6 mia. kroner til nybyggeri og den almene sektor skal selv betale ghettoindsats og

huslejenedsættelser. Først siger man, at man vil tage 3,1 mia. kr. fra lejerne til at betale nybyggeriet. Så beslutter man at tage 1,6 mia. kr., hvorefter man beder lejerne om at være rigtig glade, for nu har man ikke taget så meget Mange tror, at det er en stor tjeneste, regeringen gør lejerne, ved at give Landsbyggefonden lov til at lånefinansiere en renoveringsindsats på 2,4 milliarder kroner om året de næste 6 år. Lejerne skal selv betale renoveringerne, og en bank kunne gøre det samme billigere, hvis lejerne fik lov. Det sker samtidigt med, at analyser, blandt andet omtalt her i bladet, klart viser, at regeringen aktivt med skattestop og favorable lånevilkår har bidraget væsentligt til prisstigningerne på ejerboligerne. Disse politikker forklarer mindst 30 % af boligejernes formuegevinster. Samtidigt tvinger regeringen den almene sektor til en gratis boligsocial anvisning og til selv at betale ghettoomkostningerne.”

VK forslag om anvendelsen af den almene sektors midler, sammenlægning af boligorganisationer og indberetning af data til en boligportal, L 81. Forslaget, der blev fremsat den 15. november 2006 af socialministeren Eva Kjer Hansen, udmøntede boligaftalen af 5. november 2006 mellem regeringen, Dansk Folkeparti og Det Radikale Venstre om anvendelse af den almene sektors midler og den fremtidige styring. Forslaget blev vedtaget af et flertal bestående af V, K, RV og DF ved 3. behandling den 15. december 2006. Imod stemte S, EL, SF. Loven indebar blandt andet • at der afsættes midler til en forstærket renovering af det almene byggeri, • at der afsættes midler til en udbygget social og forebyggende indsats over for de problemramte boligområder • at der afsættes midler til nybyggeriet • at der skal ske yderligere indbetalinger til Landsbyggefonden fra de sociale dispositionsfonde og at der skal nedsættes et udvalg om den fremtidige styring af den almene boligsektor. Vi forsøgte gennem læserbreve og pressemeddelelser at få regeringen til at undlade at inddrage lejernes opsparing i Landsbyggefonden, og vi arbejdede for en generel huslejenedsættelse for alle lejere, og ikke kun for de knap 7000 lejere i 22 almene boligafdelinger, der kunne få glæde af regeringens forslag om huslejenedsættelser. Boligselskabernes Landsforening gennemførte en meget omfattende kampagne mod lovforslaget, med annoncer i dagspressen, videoindslag på hjemmesiden, indsamling af underskrifter og lokale læserbreve. Den samlede kampagne har uden tvivl været årsagen til, at regeringens dræn i lejernes opsparing ikke blev af den størrelse, som oprindeligt planlagt.

Kommissoriet for udvalg, der skal se på de fremtidige styreformer i den almene boligsektor. Som led i boligaftalen af 5. november 2006 mellem Regeringen, Dansk Folkeparti og Det Radikale Venstre om anvendelsen af den almene boligsektors midler og den fremtidige styring aftalte de nævnte parter, at der skal gennemføres et udvalgsarbejde om en reform af styringen af den almene sektor. Udvalget skulle afdække mulighederne for, hensigtsmæssigheden i og konsekvenserne af en reform, der øger decentraliseringen og dereguleringen af den almene boligsektor indenfor rammerne af en øget mål - og aftalestyring og med kommunerne som omdrejningspunkt. Regeringen valgte at lade udvalget bestå af Socialministeriet, Finansministeriet, Økonomi- og Erhvervsministeriet, Indenrigs- og Sundhedsministeriet, Kommunernes Landsforening og Boligselskabernes Landsforening. Udvalget kunne efter behov inddrage relevante eksterne parter, f.eks. relevante interesseorganisationer og sagkyndige. Formandskab og sekretariat varetages af Socialministeriet. Udvalget skulle aflægge rapport inden den 1. april 2008. Som det ses, blev lejerorganisationerne forbigået som udvalgsdeltagere. Vi fik i stedet plads i et underudvalg, som skulle beskæftige sig med beboerdemokratiet.

VK forslag om opgørelse af Landsbyggefondens medfinansiering af nybyggeri m.v., L 193. Ovennævnte lovforslaget blev vedtaget ved 3. behandling den 29. maj 2007 med V, S DF, KF, RV og SF for, og imod 1 (EL). Loven betød, at opgørelsen af Landsbyggefondens medfinansiering af nybyggeriet i perioden 2006-2010 ændres, således at det bedst muligt sikredes, at bortfaldne tilsagn ikke indregnes i Landsbyggefondens bidrag. Loven giver endvidere Landsbyggefonden mulighed for at optage statslån til dækning af fondens lånebehov.

VK forslag om kommunal grundkapital i plejeboliger, maksimumsbeløb ved byggeri på lejet grund, bredere boligvalg for stærkt bevægelseshæmmede m.v., L 44. Lovforslaget, der blev fremsat d. 12. december 2007, udmøntede bl.a. aftalen af 10. juni 2007 mellem regeringen og KL om at nedsætte den kommunale grundkapital for plejeboliger til 7 pct. med virkning fra 1. januar 2008. Formålet med ændringen var at sikre kommunernes mulighed for at planlægge byggeaktiviteten i den resterende periode indtil plejeboliggarantiens ikrafttræden (1. januar 2009). Herudover foreslog man muligheden for at opføre alment byggeri på lejet grund reguleret i almenboligloven, således at den finansiering, der ellers ville blive brugt på erhvervelse af en grund, ikke i stedet anvendtes til byggeudgifter med heraf følgende risiko for højere huslejer. Lovforslaget indeholdt følgende hovedelementer: 1) Nedsættelse af den kommunale grundkapital ved byggeri af plejeboliger samt forhøjelse af maksimumsbeløb for almene ældreboliger og friplejeboliger 2) Maksimumsbeløb ved byggeri på lejet grund 3) Bredere boligvalg for stærkt bevægelseshæmmede 4) Dækning af statens udgifter som følge af Landsbyggefondens statslån 5) Forhøjelse af kvote B for godkendelser af etablering af friplejeboliger for 2008 6) Andre ændringer Lovforslaget blev vedtaget d. 11 marts 2008 med 66 stemmer (V, DF, KF, RV og NY) mod 2 (EL); 46 (S og SF) stemte hverken for eller imod

VK – forslag om forlængelse af forsøgsordningen med salg af almene familieboliger, L 176. Lovforslaget, der blev fremsat skriftligt d. 1. april 2008, forlængede den forsøgsordning med salg af almene familieboliger til lejerne, som Folketinget vedtog i 2004, og som udløb den 31. december 2007. Formålet med forsøgsordningen var ifølge regeringen at give de almene lejere et tilbud om at købe deres bolig som ejerbolig samt at skaffe midler til nybyggeri. Samtidig var forsøgsordningen et instrument i bestræbelserne på at blande ejerformerne og sikre en varieret beboersammensætning i de almene boligområder. Interessen fra kommuner og boligorganisationer til at deltage i forsøgsordningen med salg af almene familieboliger til lejerne var imidlertid begrænset. Først med Højesterets dom af 7. november 2007 om forsøgsordningens forhold til grundloven, blev der skabt afklaring af de juridiske rammer. Med forslaget forlængedes forsøgsordningen fra den 1. juli 2008 frem til og med den 31. december 2009 for ifølge regeringen at kunne vurdere forsøget på et rimeligt grundlag.

Lovforslaget skønnedes med en betydelig usikkerhed at medføre et salg i størrelsesordenen 50 boliger i 2008 og 250 boliger i 2009. Salget vil medføre beskedne mindreudgifter for staten og kommunerne. I vort høringssvar af 8. april 2008 anførte vi, at Lejerens LO ikke kunne tilslutte sig en forlængelse af ordningen. Salg af almene boliger er en politisk fejltagelse, som vil ramme hårdt ind i vitale dele af grundlaget for det danske velfærdssamfund. Vi konstaterede, at de principielle elementer i forslaget om salg af almene boliger ikke var ændret. Derfor må Lejernes LO fastholde de grundlæggende argumenter organisationen allerede har fremført mod forslaget om salg af almene boliger. Effekten bliver, at de bedste og billigste klumper af den almene boligmasse tages ud af den almene boligforsyning til skade for kommunernes mulighed for boligsocial anvisning og med den effekt, at boligghettoerne øges i de resterende almene boligområder. Forslaget blev vedtaget af Folketinget ved 3. behandling den 12. juni 2008. V, K og DF stemte for, imod stemte RV, S, SF og EL. Loven trådte i kraft den 1. juli 2008.

VK - forslag til lov finansiering af støttet boligbyggeri med særligt dækkede obligationer, L 62. Med lovforslaget, der blev fremsat d. 30. januar 2008, indføres hjemmel til at finansiere almene boliger og friplejeboliger med SDO - lån (finansiering med særligt dækkede obligationer). I forlængelse heraf foreslog regeringen en ændret værdiansættelse ifm. med nybyggeri, således at ejendommens markedsværdi lægges til grund ligesom den eksisterende adgang til at godkende realkreditinstitutternes gebyrer m.v. ifm. finansiering af støttet boligbyggeri udvides til også at omfatte pengeinstitutterne. Endelig foreslogs, at staten stillede supplerende garanti for lån omfattet af de gældende garantibestemmelser i forbindelse med overgang til SDO-lån. Oppositionen fandt , at forslaget ikke i tilstrækkelig grad ville give de fleksible muligheder for f.eks. længere løbetider på lån, som det private boligmarked havde fået med indførelsen af SDO-lån. De fordele, man altså har set ved indførelsen af disse lån på det private boligmarked, ville ikke på samme måde komme lejerne i det almene boligbyggeri til gode. Forslaget blev vedtaget med V, DF, KF og RV for; S, SF og EL stemte hverken for eller imod. Loven trådte i kraft den 7. april 2008.

Rapport fra regeringsudvalg svækker beboerdemokratiet Den 26. juni 2008 offentliggjorde Velfærdministeriet rapporten ”Den almene boligsektors styring”. Rapporten udgjorde første del af arbejdet fra det udvalg om den fremtidige styring af den almene boligsektor, som blev nedsat i forlængelse af boligaftalen for 2006.

Rapporten omhandler dels forslag til en overordnet styringsmodel med udgangspunkt i en mål - og aftalestyring dels forslag til modernisering og afbureaukratisering på en række forskellige reguleringsområder. Anden del af udvalgets arbejde vedr. finansiering af og de økonomiske rammer for nybyggeriet skulle rapporteres særskilt senere. LLO har deltaget i underudvalget, der specielt behandlede ændringerne i beboerdemokratiet. Vi udsendte følgende pressemeddelelse, da ministeriet offentliggjorde rapporten. ”Rapport fra regeringsudvalg svækker beboerdemokratiet. Lejernes LO beklager, at de forslag, som skulle forbedre demokrati og indflydelse, blev fjernet af flertallet i udvalget. I stedet får den almene sektor øget topstyring. Det er ærgerligt, at det endte med, at forslagene i den første delrapport fra regeringens udvalg om den fremtidige styring af den almene boligsektor, betyder, at beboerdemokratiet bliver svækket, siger Lejernes LO i en kommentar til rapporten, der blev offentliggjort i går. Ifølge rapportens forslag nr. 6.4 foreslås det, at øverste myndighed i boligorganisationen i helt særlige tilfælde får mulighed for at tage beslutning om gennemførelse af større renoveringsarbejder mv. Dette uanset flertallet af lejerne i den lokale boligafdeling på et afdelingsmøde massivt har stemt nej til arbejderne. Lejernes LO forudser, at forslaget vil blive en gummiparagraf, som vil føre til, at mange aktive afdelingsbestyrelsesmedlemmer og beboere ikke gider deltage i beboerdemokratiet. Det er alligevel topledelsen i de fremtidige kæmpe boligorganisationer med 30.000 til 70.000 lejere, som vil bestemme over det lokal beboerdemokrati. Dermed opnår velfærdministeren det stik modsatte af hendes ønske, nemlig at få flere ressourcestærke til at engagere sig i beboerdemokratiet og til at vælge at bo i den almene sektor. I modsætning til netop det, der er meningen med udvalgets forslag om tomme boliger. Samtidigt beklager Lejernes LO, at de forslag som skulle forbedre demokrati og indflydelse, er fjernet af udvalgets flertal. Udvalgets flertal bestående af velfærdministeriets embedsmænd, Boligselskabernes Landsforening og Kommunernes Landsforening har afvist, at give lejerne i de lokale afdelinger ret til selv at vælge administration eller ansætte/afskedige ejendomsfunktionærer. Ligeledes har man afvist, at give den enkelte beboer veto mod tvangsmoderniseringer. Man har afvist at hindre at en boligorganisations topledelse kan modsætte sig lejernes ønske om ekstern bistand fra en lejerforening og man har afvist at sikre den enkelte lejer øget indsigt med bilag og venteliste. Kun på få områder har man efterkommet Lejernes LO’s ønske. Det gælder de skærpede krav til gennemskuelighed og sammenlignelighed af de almene regnskaber og budgetter, krav om øget dialog og afrapportering overfor kommunerne og ret til for den enkelte lokale afdeling at vælge vedligeholdelsesordning for afdelingen (forslag 6.6).”

VK forslag til lov om styring og finansiering af den almene boligsektor, L 208 Lovforslaget blev fremsat af Indenrigs- og Socialminister Karen Ellemann d. 22. april 2009. Lovforslaget implementerer den aftale, der blev indgået mellem regeringen, Dansk Folkeparti og Det Radikale Venstre om den almene sektors styring og finansiering den 26. marts 2009 og indeholdt følgende elementer: - forslag til en ny styringsmodel, - forslag til nedsat husleje, - forøget maksimumsbeløb, - forslag vedr. grundkapitalen, - forslag som opfølgning på regeringens energiaftale samt - forslag til afbureaukratisering og forenkling af regelsættet. Den foreslåede styringsmodel baserede sig på en såkaldt model for mål - og aftalestyring. Omdrejningspunktet for styringen foresloges at blive dialog og samarbejde mellem kommunalbestyrelse og boligorganisation. Huslejen i det almene nybyggeri sættes ned, idet startniveauet for beboerbetalingen nedsættes fra 3,4 pct. af den samlede anskaffelsessum til 2,8 pct. Reguleringen af maksimumsbeløbet foresloges forhøjet med 6 pct. i en række kommuner. For at sikre plads til de nødvendige investeringer skulle der indføres et energitillæg til maksimumsbeløbet. Endvidere foresloges det, at der åbnes for kommende totaløkonomisk rentable merinvesteringer i alment nybyggeri, selvom det medfører en overskridelse af det gældende maksimumsbeløb. Lejerne skulle uden støtte betale overskridelsen over varmeregnskabet. Den kommunale grundkapital skulle nedsættes fra 14 pct. til 7 pct. af anskaffelsessummen for alment nybyggeri, som kommunerne meddeler tilsagn til i perioden fra den 1. juli 2009 til den 31. december 2010. Vi fremsendte sammen med Danmarks Lejerforeninger et omfattende høringssvar. Vi anførte blandt andet: ”Lejerorganisationerne opfordre ministeren til at udsætte dele af lovforslaget til næste folketingssamling. Lovudkastet, som omfatter 85 sider, er sendt i høring den 3. april med svarfrist den 17. april, dvs. en 14-dages periode, der inkluderer påsken. Dette er en alt for kort høringsfrist til et så stort og omfattende lovforslag. Lovforslaget skal fremsættes den 22. april, hvilket kun levner folketinget en måned til at behandle forslaget. Dette giver ikke Folketinget tid til en saglig behandling af forslaget. Den almene sektor omfatter 540.000 lejemål og bebos af 1 million lejere. Der er dermed tale om lovændringer af betydning for en meget stor del af den danske befolkning. Lejerorganisationerne finder ikke, at regeringen og partierne bag boligaftalen, oven i købet med snævert politisk flertal, på denne usaglige og hensynsløse måde i forhold til en demokratisk proces kan være bekendt at gennemtrumfe en så omfattende lovgivning og dermed ændre vilkårene for så mange mennesker. Det gælder også i lyset af, at lejerorganisationernes foreløbige gennemgang jævnfør nedenstående har vist, at mange af lovændringerne er dårligt gennemarbejdede og indbyrdes selvmodsigende.

Som følge af den korte høringsperiode vil vi kun kunne nå at knytte enkelte kommentarer til lovudkastet. Vi vil fremsætte yderligere synspunkter og spørgsmål direkte over for Folketingets boligudvalg. Lejerorganisationernes foreløbige kommentarer omfatter derfor foreløbigt: • • • • • •

Lejerorganisationerne udelukket fra væsentlige dele af forslagets tilblivelse Lovforslaget betyder en farlig deregulering og et svækket tilsyn. Lovforslaget kendetegnes ved dårlig bearbejdning og mange selvmodsigende forslag Lovforslagets styringsmodel åbner for misbrug og magtfordrejning Lovforslaget indeholder en helt utilstrækkelig reform af de almene boligers finansiering Lejerorganisationernes 19 forslag til forbedringer af beboerdemokratiet

I det følgende ses overskrifterne for de 19 forslag til forbedringer af beboerdemokratiet, som vi fremsendte; Forslag 1 Forslag 2 Forslag 3 Forslag 4 Forslag 5 Forslag 6 Forslag 7 Forslag 8 Forslag 9 Forslag 10 Forslag 11 Forslag 12 Forslag 13 Forslag 14 Forslag 15 Forslag 16 Forslag 17 Forslag 18 Forslag 19

Lejeren skal have vetoret mod moderniseringer Lejer skal have ret til forandringer uden retableringspligt Lejer skal sikres råderet med godtgørelse Lejer skal have ret til at låne til forbedringer til intern rente i stedet for markedsrente Udvidelse af beboerklagenævnets kompetence ved mangler Opkvalificering af nævnsmedlemmernes kompetence og støtte Lejer får ret til at se bilagsmateriale for afdeling og boligorganisation Mulighed for at medtage bisidder på afdelingsmødet Afdelingen får ret til at vælge sammenlægning / opdeling af afdelingen Ret til at vælge administrator Afdelingsbestyrelsen får ret til at medtage bisidder ved interne og eksterne møde Ret til medbestemmelse ved ansættelse af ledende ejendomsfunktionær Afdelingsbestyrelsen skal have forelagt 5 års regnskabstal, samt oversigt med sammenlignelige nøgletal Afdelingen skal have ret til indmeldelse i lejerforeninger Nye regler vedrørende overskudsbudgettering i afdelingen, samt opstramning af regler om henlæggelser. Minimumsgrænse for dispositionsfonden Lejetab pga. kommunens krav om ledige lejligheder skal dækkes af kommunen Positivliste for arbejdskapitalen Oprettelse af uafhængigt tilsyn med den almene sektor

Vi udsendte samtidigt en pressemeddelelse med følgende overskrift: ”Ingen fremskridt for beboerdemokrati og lejerindflydelse”, og det lykkedes at få DR nyhederne til at bringe flere indslag om forslagets indhold, når det gælder beboerdemokratiet. Den 29. maj 2009 vedtog Regeringen, Dansk Folkeparti og Det radikale Venstre lovforslaget. Socialdemokratiet, SF og Enhedslisten stemte imod.

Folketingsflertallet vedtog følgende bestemmelse i § 37: »Stk. 4. Kan afdelingsmødets godkendelse af gennemførelse af arbejder og aktiviteter ikke opnås, eller forkastes forslag herom ved urafstemning, kan boligorganisationens øverste myndighed uden afdelingens samtykke træffe beslutning om gennemførelse af 1) større renoveringsarbejder, 2) større energibesparende foranstaltninger, 3) boligsociale helhedsplaner og 4) fremtidssikring af bebyggelsen. Stk. 5. Det er en betingelse for øverste myndigheds adgang til at træffe beslutning efter stk. 4, at de pågældende arbejder og aktiviteter er nødvendige for at gøre boligerne og boligafdelingen tidssvarende og konkurrencedygtige over for en bred kreds af boligsøgende. Arbejder, der består i modernisering af køkkener eller badeværelser, kan ikke gennemføres uden afdelingens samtykke, medmindre disse arbejder er nødvendige for, at det samlede projekt kan gennemføres på en hensigtsmæssig måde. Stk. 6. Den øverste myndigheds beslutning om gennemførelse af arbejder efter stk. 4 skal indberettes til Indenrigs- og Socialministeriet. Indberetningen skal sendes til kommunalbestyrelsen, der videresender den til Indenrigs- og Socialministeriet. Indberetningen skal indeholde oplysning om arbejdernes og aktiviteternes art og om baggrunden for, at øverste myndighed har fundet det nødvendigt at bringe stk. 4 i anvendelse.« Vi har som nævnt i Lejernes LO kraftigt kæmpet imod denne bestemmelse. Det er lejerne i den enkelte afdeling, der suverænt skal bestemme om de vil have nyt bad eller køkken. Vi ønskede også en individuel vetomulighed for lejerne. På et tidspunkt troede vi, at Dansk Folkeparti bakkede os op. Men det glippede til sidst. Hermed kan pensionister og ”den lille mand på gulvet”, som partiet ofte kalder sig for fortalere for, se til, at de får højere husleje, fordi de får tvangsindlagt nyt bad og køkken, hvis ”disse arbejder er nødvendige for, at det samlede projekt kan gennemføres på en hensigtsmæssig måde”.

4.4

Lovforslag vedr. byfornyelsen

Folketingshøring om skimmelsvamp. Igennem flere år har Lejernes LO sat fokus på problemet med skimmelsvamp i boligen. Vi har foranlediget, at der er blevet sat fremsat forslag i folketinget til forbedring af lejernes retstilling, når der er mistanke om skimmelsvamp, og vi har afholdt en række møder herom. Det lykkedes med lobbyarbejde herfor at få folketinget til at afholde en høring om skimmelsvamp. Høringen fandt sted d. 31. januar 2007. Formålet med høringen var at: 1. Belyse konsekvenserne for de ramte lejere 2. Beskrive hvilke muligheder der er for at håndtere problemet med det foreliggende regelsæt og 3. Belyse hvad der kan gøres ved problemet, herunder behovet for evt. lovændringer.

En lang række eksperter, herunder LLO som organisation, deltog på høringen.

SD forslag om forbedring af lejeres retsstilling i forbindelse med usunde lejeboliger, f.eks. som følge af skimmelsvamp og lign., B 152 Ifølge beslutningsforslaget, der blev fremsat den 12. april 2007, skal lejerne sikres en hurtigere og mere sikker indsats og dermed en bedre beskyttelse, så de hurtigt kommer væk fra usunde boliger, der er uegnet til beboelse som følge af skimmelsvamp og lign. Efter forslaget opfordres Folketinget regeringen til senest den 1. januar 2008 at udarbejde forslag til regler, der skulle sikre: 1. at udlejer, såfremt en lejer har klaget til udlejer over en usund bolig/bygning, f.eks. som følge af skimmelsvamp el.lign., har en frist på 8 dage til at iværksætte foranstaltninger via en uafhængig teknisk analyse med henblik på at afklare, om der er skimmelsvamp el.lign. i boligen/bygningen, 2. at udlejer forpligtes til straks at inddrage kommunen/embedslægen ved en positiv teknisk analyse, der viser, at der er skimmelsvamp el.lign. i boligen med henblik på at få afklaret, hvorvidt boligen er usund og dermed uegnet til beboelse, 3. at en lejer, såfremt udlejer ikke har taget initiativ inden for 8 dage til denne afklaring, kan henvende sig til kommunen med henblik på at få problemet afklaret og løst, 4. at kommunen, såfremt den modtager en sådan henvendelse fra en lejer, straks skal rekvirere en uafhængig teknisk analyse, der afklarer, om boligen er usund, dvs. om der for eksempel er skimmelsvamp i lejeboligen, 5. at kommunen, såfremt der foreligger en positiv analyse, der viser, at der er skimmelsvamp el.lign. i boligen, herefter kontakter embedslægen, med henblik på at denne herefter afklarer, om boligen på baggrund af den tekniske analyse skal erklæres for usund og dermed uegnet til beboelse, 6. at kommunen, såfremt en bolig af embedslægen er erklæret for uegnet til beboelse, straks skal stille en midlertidig erstatningsbolig, hotel el.lign. til rådighed for lejeren, 7. at kommunen, såfremt en bolig er erklæret usund, påbyder udlejer at udarbejde en renoveringsplan og inden for en frist at udbedre boligen efter denne, og at kommunen efterfølgende kvalitetskontrollerer arbejdet, 8. at der ud af midlerne i Boligselskabernes Landsbyggefond og i Grundejernes Investeringsfond for henholdsvis den almene og den private udlejningssektor afsættes midler til støtte til udbedring af boligerne, 9. at Grundejernes Investeringsfond kan iværksætte arbejder efter § 60 i boligreguleringsloven, såfremt en kommune forgæves har påbudt udlejer at udbedre mangler, der medfører, at boligen er usund, f.eks. som følge af skimmelsvamp el.lign. og 10. at parterne i sagen, dvs. udlejer og lejer, at kommunen løbende informeres om ovennævnte tiltag og resultater af analyser m.v. Forslaget blev førstebehandlet d. 6. maj 2007, og herefter overgivet til videre behandling i boligudvalget.

Vi har været meget engageret i sager om skimmelsvamp, og vi har om nogen startet debatten herom. Det foreliggende forslag er uarbejdet i samarbejde med os, og vi støtter dette, om end vi gerne havde set, at forslaget var gået lidt længere, således at det fx også indeholdt en bestemmelse, der sikrede, at lejer i den almene sektor, som vi kender det fra den private udlejningssektor, kan opnå huslejenedsættelse for mangler via beboerklagenævnet. Beslutningsforslaget blev forkaste ved anden behandlingen d. 29 maj 2007 , idet S, SF og EL stemte for; V, DF, KF, RV og Leif Mikkelsen (UFG)) imod.

VK høring om indførelse af påbudsbestemmelse om afhjælpning kondemnable forhold, adgang til nedrivning af ejer - og andelsboliger m.v. Den 25. januar 2008 modtog vi nævnte forslag i høring, således at eventuelle bemærkninger skulle være ministeriet i hænde senest den 8. februar 2008. Ifølge velfærdsministeren var lovforslagets hovedformål er at forbedre kommunernes muligheder efter byfornyelsesloven for at gribe ind overfor de allerdårligste boliger i form af justeringer og indførelse af instrumenter af nye byfornyelsesinstrumenter. Lovforslaget skulle følge op på en række undersøgelser og på de kommentarer, der var til udkast til vejledning til kommunerne om mulighederne for at gribe ind over for skimmelsvamp. Vi foreslog blandt andet i vort høringssvar, at bevillingen til byfornyelse øges, således at de gode hensigter i lovforslaget havde en reel mulighed for at blive til virkelighed. Hvad nytter det, at en kommune med statsstøtte har mulighed for at spille en aktiv rolle i afklaring af fx skimmelsvamp og herefter støtte udbedring af skaderne, hvis bevillingerne hertil er utilstrækkelige. Vi støttede forslaget om, at Kommunalbestyrelsen kan foretage nødvendige indgreb i bygningens konstruktioner med henblik på at afgøre, om der er sundheds- eller brandfare. Men beklagede, at det ikke var tilstrækkeligt tydeligt, hvem der i sidste ende skal betale for de forskellige undersøgelser. Det drejer sig om undersøgelsen, der afklarer om der er skimmelsvamp, udtalelserne fra embedslægen, og omkostningerne til udbedring af skaderne. Især er det uklart, i hvilken grad lejeren ved et retsligt efterspil, der pålægger lejeren ansvaret for fx skimmelsvamp, risikerer at skulle betale udgifter til undersøgelser og udbedring af skader. En sådan risiko vil betyde, at nogle lejere vil være tilbageholdne med at bede kommunerne om at afklare forholdene om skimmelsvamp. Vi anførte, at det er Lejernes LO’s erfaring, at sager om skimmelsvamp ofte trækker i langdrag i kommunerne. Lejerne bor for længe med skimmelsvamp. Vi foreslog, at kommunernes ansvar i disse sager indskærpes. Det skal sikres, at kommunerne har tilstrækkelige midler (herunder støttemidler) til udgifterne til undersøgelser eller til midlertidigt akut hotelophold, samt at kommunerne har mulighed for midlertidige erstatningsboliger el. lign. i den almene sektor for familier, der bor i boliger, der bliver ramt af skimmelsvamp. Hvis kommunen ikke kan eller vil opfylde sine forpligtelser, bør der være en sanktion herfor.

VK - lovforslag om indførelse af påbudsbestemmelse om afhjælpning af kondemnable forhold m.v., L 110 Lovforslaget følger op på høringsforslaget omtalt ovenfor. Det blev fremsat d. 12. marts 2008, og indeholdt en række tiltag, der havde til formål at forbedre kommunernes muligheder for at gribe ind overfor de allerdårligste boliger, herunder boliger, som er ramt af skimmelsvamp og dårlige boliger i landets yderområder. Forslaget betød: • • • • •

at udgiftsrammen til områdefornyelse i mindre byer forhøjedes fra 20 til 25 pct. af den samlede ramme til områdefornyelse på 50 mio. kr. at mulighederne for at give støtte til nedrivning af boliger, når bygningernes tilstand er meget dårlig, udvidedes fra kun at omfatte udlejningsboliger til også at omfatte ejer og andelsboliger at kommunalbestyrelsernes mulighed for at forbyde beboelse udvides til at omfatte boliger, som står tomme. at kommunalbestyrelsen fik adgang til at foretage nødvendige indgreb i bygningens konstruktioner ved afgørelsen af, om der foreligger kondemnable forhold, f.eks. et skimmelsvampeangreb. at kommunalbestyrelsen fik mulighed for at give ejere påbud om at afhjælpe sundheds- og brandfarlige forhold i boliger, som alternativ til at nedlægge forbud mod beboelse.

Oppositionen valgte, da forslaget trods alt er en forbedring af de eksisterende forhold, at støtte forslaget. Herefter blev forslaget vedtaget af et enigt Folketing ved 3. behandling den 22. maj 2008. Loven trådte i kraft den 1. juli 2008. Oppositionens ændringsforslag om bestemmelser, der sikrede, at kommunalbestyrelsen også havde pligt til at føre tilsyn med tomme ejendomme i det øjeblik, der forelå en anmeldelse om, at ejendommen står tom, og at den ved dens beliggenhed, indretning eller andre forhold er sundhedsfarlig, brandfarlig eller på anden måde fremstod i dårlig tilstand, så den generer omgivelserne, blev forkastet af Regeringen og Dansk Folkeparti. Loven giver mulighed for at påbyde forbedringer, hvis det ud fra en samlet økonomisk og bebyggelses-, brand- og sundhedsmæssig vurdering vil være rimeligt, at der gennemføres sådanne foranstaltninger, som afhjælper sundhedsfare eller brandfare. Det er en god bestemmelse, og det bliver spændende at erfare, hvor bredt denne bestemmelse kan bruges af lejerne.

SD forslag om forbedring af lejeres retstilling i forbindelse med usunde lejeboliger, f.eks. som følge af skimmelsvamp og lign. ,B 162 Forslaget blev fremsat den 3. april 2009 af Socialdemokraterne. Efter forslaget pålægger Folketinget regeringen senest den 1. januar 2010 at udarbejde forslag til regler, der skal sikre,

1. at kommunen, såfremt den modtager en dokumenteret henvendelse fra en lejer om en usund bolig, inden 14 dage skal rekvirere en uafhængig teknisk analyse, der afklarer, om boligen er usund, 2. at kommunen, såfremt der foreligger en positiv analyse, der viser, at der er skimmelsvamp el.lign. i boligen, herefter kontakter embedslægen med henblik på, at denne afklarer, om boligen på baggrund af den tekniske analyse skal erklæres for usund og dermed uegnet til beboelse, 3. at kommunen, såfremt en bolig af embedslægen er erklæret for uegnet til beboelse, straks skal stille en midlertidig erstatningsbolig, et hotelværelse el.lign. til rådighed for lejeren, 4. at kommunen sikrer, at der udføres en uafhængig teknisk analyse, der afklarer, om årsagen er en mangel eller misligholdelse forårsaget af udlejer eller lejer, og at der ud af byfornyelsesmidlerne afsættes midler til støtte for den uafhængige tekniske analyse af forekomsten af skimmelsvamp og til analysen af årsagen til fremkomsten af skimmelsvamp el. lign. -udgifterne finansieres af stat og kommune, 5. at kommunen, såfremt en bolig er erklæret usund, påbyder udlejer at udarbejde en renoveringsplan og inden for en frist udbedre boligen efter denne, og at kommunen efterfølgende kvalitetskontrollerer arbejdet, 6. at der ud af midlerne i Boligselskabernes Landsbyggefond og i Grundejernes Investeringsfond for henholdsvis den almene og den private udlejningssektor afsættes midler til støtte til udbedring af boligerne, 7. at parterne i sagen, dvs. udlejer og lejer, af kommunen løbende informeres om ovennævnte tiltag og resultater af analyser m.v.

VK lovforslag om statstilskud til renoverings- og bygningsarbejder og energibesparende materialer i helårsboliger, L 166 Lovforslaget fulgte op på en aftale indgået mellem regeringen, Dansk Folkeparti og Liberal Alliance om tilskud til renoverings- og bygningsarbejde, herunder energirenovering i helårsbeboelse. Formålet med lovforslaget var ifølge regeringen at styrke beskæftigelsen i først og fremmest bygge- og anlægssektoren. Samtidig skulle forslaget bidrage til en generel modernisering af den eksisterende bygningsmasse, herunder særligt i forhold til at fremme energibesparelser. Lovforslaget indebar følgende: Der kan inden for en ramme på 1,5 mia. kr. ydes tilskud på 40 pct. til dækning af lønudgifter i forbindelse med renoverings- og bygningsarbejder. Tilskud hertil kan højst udgøre 15.000 kr. inkl. moms. Herudover er der mulighed for et yderligere tilskud på 20 pct. af materialeudgifter i forbindelse med visse energibesparende foranstaltninger på højst 10.000 kr. inkl. moms. Der udbetales minimum 2.000 kr. inkl. moms. Tilskud kan søges efter først til mølle princippet af boligejere, andelshavere og beboere i lejeboliger. Lovforslaget tog ikke hensyn til lejernes interesser. Vi kommenterede lovforslaget med blandt andet følgende bemærkninger i en pressemeddelelse: ”Regeringen, Dansk Folkeparti og Liberal Alliance svigter lejerne i det almene og private udlejningsbyggeri. Aftalen om en pulje på 1,5 mia. kr. til renoveringer og bygningsarbejder i

2009 kommer ikke lejerne til gode, den er et skrivebordsarbejde, der er designet sådan, at boligejerne vil løbe af med 9 tiendedele af tilskuddet. Vi anførte, at problemet er for det første, at lejere skal spørge udlejeren om lov, før de må gå i gang med moderniseringsarbejder for egne penge. Det kan nemt tage over seks uger at få en afklaring. Dermed er beslutningsproceduren lang og besværlig. Dernæst beskrev vi, at de private udlejere ikke vil være særligt samarbejdsvillige. Der er ingen fordele i det her for de private udlejere, tværtimod. Hvis udlejeren moderniserer en lejlighed, når den står tom, så kan han sætte huslejen op til det dobbelte, når den bliver lejet ud igen, men hvis en lejer selv moderniserer lejligheden, så begrænser det mulighederne for at udlejeren kan opnå en høj leje i forbindelse med en genudlejning. Lejerne i den private udlejningssektor kan kun modernisere med godtgørelse ved fraflytning op til et beløb på 40.991 kr. mens lejeren i den almene bolig kan modernisere op til 110.252 kr.. I den almene udlejningssektor vil de enkelte lejere risikere, at de har fået lavet køkken helt forgæves. Hvis et afdelingsmøde senere beslutter, at alle køkkener skal moderniseres, kan lejeren risikere, at lejerens køkken skal rives ned. Lejeren har ingen vetoret.” Vi pegede desuden på, at det ville være bedre, hvis politikerne ville genoplive en tidligere ordning i den private udlejningssektor, som hed "aftalt boligforbedring". I den almene udlejningssektor burde tilskuddet kunne søges og gives til de enkelte boligafdelinger, så de i fællesskab kunne få besluttet den bedst mulige anvendelse af midlerne. Vores protest i medierne, samt opfølgning med adskillige spørgsmål til ministeren, havde ingen virkning. Forligspartierne ville ikke ændre hovedprincipperne i forslaget. Lovforslaget blev vedtaget d. 2. april 2009 med V, S, DF, SF, KF, EL og LA for; 5 (RV) stemte hverken for eller imod. Den 12. juni 2009 kunne ministeren i svar til Boligudvalget meddele, at 3.234 lejere havde ansøgt, og 106.692 boligejere. Skævt, ganske som vi forudsagde.

4.5 Andre lovforslag vedr. boligområdet VK forslag om forhøjelse af den supplerende pensionsydelse og undtagelse heraf i beregningsgrundlaget for boligstøtte, L 78 . Forslaget blev fremsat den 15. november 2006 af Socialminister Eva Kjer Hansen og vedtaget med V, S, DF, KF, SF og EL for og imod RV den 15. december 2006 Loven indebar, at den supplerende pensionsydelse (ældrechecken) forhøjedes med 1.300 kr. til 7.600 kr. i 2007 og at den supplerende pensionsydelse ikke længere indgik i grundlaget for indkomstregulering af boligstøtten.

SD forslag om at give kommunerne mulighed for at gennemføre en aktiv boligpolitik, der kan sikre boliger til grupper med lav - og mellemindkomster, B 148. Formålet med beslutningsforslaget, der blev fremsat den 10. april 2007, var at give kommunerne mulighed for at gennemføre en aktiv boligpolitik, der kunne sikre billige boliger, og at give kommunerne ret til at sælge kommunale grunde til under markedsprisen til opførelse af almene boliger. Forslagsstiller påpegede, at udviklingen i boligpriserne i dag udgør et alvorligt problem i større byer, og at mange kommuner efterspørger muligheder for at gennemføre en aktiv boligpolitik, som sikrer den sociale mangfoldighed og skaber boligmuligheder til alle samfundsgrupper. Vi støttede forslaget. Forslaget blev førstebehandlet den 10. maj 2007, og det blev herefter henvist til behandling i Boligudvalget, hvor der ikke kunne samles flertal.

VK forslag om udbetaling af boligstøtte til nye støttemodtagere i private andelsboliger m.v. som lån, L 111. Forslaget blev fremsat d. 12. marts 2008. Forslaget indebar, at boligstøtte til personer i private andelsboliger m.v. fremover ydes fuldt ud som lån. Hidtil kunne boligstøtte til denne gruppe kun ydes delvist som lån, idet 40 pct. af boligstøtten ydedes som tilskud, og 60 pct. ydedes som lån. Den foreslåede ændring gjaldt kun for personer, der søger om boligstøtte efter lovens forventede ikrafttrædelse den 1. maj 2008. Opposition kunne ikke støtte forslaget, der blev kaldt en rent besparelsesforslag. Lovforslaget blev vedtaget med V, DF, KF, RV og Gitte Seeberg (UFG) for, imod S, SF og EL.

VK forslag til initiativer for at forhindre udsættelser af lejere som følge af manglende betaling af husleje m.v, L 92. Lovforslaget, der blev fremsat d. 11 december 2008, udmøntede en del af satspuljeaftalen for 2009 og var et led i regeringens samlede boligsociale indsats for at forhindre, at lejere sættes ud af boligen, fordi huslejen ikke er betalt. I lovforslaget foresloges flere konkrete initiativer for at forhindre udsættelser af lejere, som ikke har betalt deres husleje. Indsatsen omfattede følgende initiativer: 1. Almene boligorganisationer forpligtes til at underrette kommunen senest samtidig med, at en sag om huslejerestance oversendes til fogedretten. 2. En forlængelse af lejelovgivningens påkravsfrister fra 3 dage til 14 dage. Samtidig foreslås en ændret og forenklet beregningsmåde for påkravsgebyr, som foreslås sat til 250 kr. 3. Tidligere vurderingspligt for kommuner ved udsættelsessager.

4. Særlig forpligtelse for kommunerne til at overveje administration af visse grupper af udsættelsestruede lejeres økonomi. 5. Udvidelse af mulighederne for flyttehjælp, så der kan tildeles flyttehjælp til lejere, der flytter fra en dyr til en billigere bolig. 6. Nyt beboerindskudslån trods uafviklet tidligere beboerindskudslån. 7. Vejledning af kommunerne i diverse eksisterende og nye værktøjer, der kan hjælpe udsættelsestruede lejere. Initiativerne 1-6 indgik i lovforslaget, medens initiativ 7 om vejledning af kommunerne påtænkedes udmøntet i en særlig vejledningsindsats, som ville blive gennemført, når lovændringerne var vedtaget. Forslaget skønnedes at medføre merudgifter til kommunal administration, flyttehjælp, beboerindskudslån m.v. Af de samlede udgifter vurderedes ca. 10 mio. kr. årligt at skulle finansiere administrative merudgifter for kommunerne. Baggrunden for lovforslaget var, at der gennem de senere år var konstateret en stigning i antallet af lejere, der sættes ud af boligen. Dette fremgik dels af Domstolsstyrelsens årlige statistik, som bidrog til at belyse antallet af udsættelser, og dels af en rapport, som det daværende Socialministerium havde bedt Det Nationale Forskningscenter for Velfærd (SFI) om at udarbejde. SFI skulle undersøge årsager til, at lejere bliver sat ud af deres bolig, og hvilke konsekvenser udsættelsen efterfølgende har for lejerne. Lovforslaget blev enstemmigt vedtaget af Folketinget ved 3. behandling den 2. april 2009. Loven trådte i kraft den 1. juni 2009. Vi har kommenteret forslaget i pressen med blandt andet følgende: ”Lejernes Landsorganisation er tilfredse med, at lejerne nu får længere snor, men lovændringen løser ikke de fundamentale problemer. Lejerne får lidt ekstra tid til at få rettet op på eventuelle økonomiske problemer. Men det ændrer ikke på, at stigende arbejdsløshed og flere kontanthjælpsmodtagere vil bringe fortsat flere lejere i klemme og det ændre ikke, at hovedproblemet er, at alt for mange lejere bor til en for høj leje i forhold til deres indkomst. Skal problemet løses, skal de betalelige boliger bevares, der skal gang i det almene nybyggeri, og den individuelle boligstøtte skal forbedres.”

5. Økonomisk del Indhold 5.1 Den samfundsøkonomiske udvikling 5.2 Boligbyggeriet 5.3 Huslejen og huslejeudviklingen 5.4 Boligreguleringsloven § 5.2 5.5 Huslejereguleringen i privat udlejning 5.6 Normtal i privat udlejning 5.7 Ejerboligmarkedet 5.8 Boligomkostningerne i boligformerne 5.9 Boligbehovet 5.10 Ungdomsboligområdet 5.11 Udviklingen i formueskellet mellem ejere og lejere 5.12 Skattereformerne og lejerne 5.13 Boligbestanden

side 2 4 7 10 12 16 19 21 24 28 33 34 35

1 © Kongres 2009, Økonomisk del, faneblad 05

5.1

Den samfundsøkonomiske udvikling

”Dansk økonomi står nu midt i det største økonomiske tilbageslag i mange år. Økonomien skrumper i øjeblikket, forbrugslysten er forsvundet, og de store overskud på de offentlige budgetter er vendt til underskud. Aktiekurser, boligpriser og kreditter har været pumpet for hårdt op – boblen er bristet, og det trækker den indenlandske efterspørgsel ned. Samtidig fortsætter det internationale tilbageslag, og dermed har vi desværre hovedingredienserne til opskriften på et langvarigt økonomisk tilbageslag.” Sådan beskriver Vismændene dansk økonomi i en kronik i Berlingske Tidende den 8. juli 2009 Baggrunden er Vismændenes analyse af Dansk Økonomi offentliggjort i forårsrapporten ultimo maj 2009. Vismændene fremlægger følgende hovedtal og prognose for dansk Økonomi. 2007

2008

2009

2010

2011

BNP vækst (pct.)

1,6

-1,1

-2,9

0,1

1,1

Offentlig saldo (mia kr.)

-21

-51

-40

Betalingsbalance (mia. kr.)

Ledighed (1.000 personer)

141

163

Stigning i lønomk. (pct.)

3,9

4,2

3,2

2,4

2,1

Inflation (pct.)

1,8

3,1

1,2

1,7

1,9

Kilde: Det Økonomiske råd, (Vismændene), Dansk Økonomi, maj 2009, side 39 Dansk økonomi vendte i kongresperioden. Fra en positiv vækst i BNP i 2007 til et voldsomt fald i BNP på 2,9 procent i 2009. Det er et historisk lavpunkt og viser klart, at krisen er langt skrappere for dansk økonomi en hidtil antaget. Krisen betyder en belastning for den offentlige saldo. Overskud vender til underskud. Senest her i august har regeringen meddelt, at der nu forventes et underskud på 86 mia. i 2011. Forbrugerpriserne har i kongresperioden ligget på et lavt niveau. Vismændene forventer ikke stigende inflation. Til gengæld har timelønsomkostninger ligget højt, og her forventes en halvering. Men lønomkostningerne forventes fortsat at ligge over udlandets. Ledigheden nåede et historisk meget lavt niveau i 2008. Kun på grund af en massiv import af arbejdskraft til bygge - og anlægssektoren undgik vi, at den lave ledighed slog ud i en voldsom løninflation. Ledigheden vil stige voldsomt, til 163.000 i 2011. Vismændenes forudsigelse fra maj stemmer pænt med regeringens forudsigelse fra august. Nu forventes 150.000 ledige i 2011. I figuren nedenfor ses, at ledigheden hermed vil komme op på det samme niveau som i 2003.

2 © Kongres 2009, Økonomisk del, faneblad 05

Som følge af denne krise er den økonomiske politik ekspansiv, dvs. det offentlige (Folketinget) og de pengepolitiske myndigheder (Nationalbanken) forsøger at stimulerer efterspørgslen, så at ledigheden ikke stiger for voldsomt. Dette er sket gennem skattelettelser og et lavt renteniveau. Eksperterne og politikerne er imidlertid uenige om, hvordan og hvor meget økonomien skal stimuleres. Således mener Vismændene og Arbejderbevægelsens Erhvervsråd, at regeringen er for langsom og tilbageholdende, medens Nationalbanken i sin maj rapport 2009 anbefalede tilbageholdenhed med hensyn til beslutninger om yderligere finanspolitiske lempelser. Regeringen har lempet finanspolitikken. Den har gennemført en skattereform, en tilskudsordning til renoveringer og udbetaling af SP bidrag. Men regeringens politik har i høj grad været rettet mod at stimulere det private forbrug. Regeringens politik er imidlertid ikke en effektiv krisebekæmpelse. Vismændenes beregninger viser, at det er mere effektivt, når det gælder nedbringelse af arbejdsløsheden, at fremme de offentlige investeringer, for eksempel med øgede investeringer i boligbyggeri, skoler, infrastruktur, kloaker mv. Desværre har Regeringen ikke, som det fremgår nedenfor, ladet dette afspejle sig i Regeringens planer for investeringer i nyt alment boligbyggeri. Underskuddet på statsfinanserne vil i 2010 ifølge Finansministeriets august 2009 redegørelse ligge på 5 % af BNP. Dette er meget lavt sammenlignet med andre lande. For eksempel vil USA og UK have underskud på hhv. 11% og 14%. Samtidigt investerer de andre lande, ikke mindst USA, langt mere i krisebekæmpelsen. Så den danske regering lurepasser. I virkeligheden acceptere regeringen en kolossal vækst i arbejdsløsheden, selv om dansk økonomi er rustet til en lang mere effektiv indsats.

3 © Kongres 2009, Økonomisk del, faneblad 05

5.2 Boligbyggeriet Boliginvesteringer toppede i starten af kongresperioden til et meget højt niveau. Således udgjorde de i 2007 hele 7 pct. af BNP. Desværre knyttede stigningen sig først og fremmest til spekulation i ejerlejlighedsbyggeri.

Figuren nedenfor viser, at i 2007 og 2008 faldt det private byggeri voldsomt. I 2008 til kun 8000 påbegyndte boliger.

4 © Kongres 2009, Økonomisk del, faneblad 05

Det er boligboblen og den hermed følgende krise, der har forårsaget det store fald i påbegyndelser af privat byggeri. I stedet blev boligerne forsøgt udlejet. I nedenstående tabel er vist antallet af ejerlejligheder, der er beliggende i bygninger opført i perioden 1997-2007 fordelt efter udlejningsforhold. Opgørelsen er baseret på boligopgørelsen pr. 1. januar 2008 fra Danmarks Statistik og omfatter alene ejerlejligheder, der benyttes til beboelse.

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 I alt 1997-2007

Beboet af ejeren 113 129 305 352 383 651 774 911 1.582 1.879 233

Udlejet 1.340 1.340 1.143 1.175 1.268 1.738 1.913 2.126 2.594 2.938 3.567

Ikke benyttet 148 86 189 187 188 215 226 378 650 1.006 1.444

I alt 1.601 1.555 1.637 1.714 1.839 2.604 2.913 3.415 4.826 5.823 5.244

7.312

21.142

4.717

33.171

Kilde: Svar på Spm. 90 til boligudvalget, sep. 2008. Danmarks Statistiks Boligopgørelsen pr. 1. januar 2008 og Velfærdsministeriets specialkørsel herfra.

Det fremgår af tabellen, at antallet af ejerlejligheder i bygninger opført i perioden 1997-2007 udgør 33.171. Antallet af udlejede ejerlejligheder udgør heraf 21.142, svarende til knap 2/3 af ejerlejlighederne i alt. Tabellen viser, at ejerboligmarkedets krise har ført til, at flere og flere ejerlejligheder udlejes. Hvor 37,7 % af ejerlejlighederne var udlejet i 1998, er det 44,1 % i dag. I alt 116.258 af de 263.696 ejerlejligheder blev i 2008 beboet af en lejer, og ikke af ejer. Samlet bor der i dag relativt færre i egen bolig, end sammenlignet med tidligere. Regeringens ideologiske ønske om at fremme ejergenet, er dermed fuldstændigt ødelagt af den boligboble, som regeringen selv har bidraget aktivt til. Det faldende boligbyggeri fik ikke regeringen til at øge det støttede boligbyggeri, tværtimod. Som det ses nedenfor fik det støttede boligbyggeri den kolde skulder. Antallet af påbegyndte almene boliger er historisk lavt. Og det forventes ikke at blive væsentligt anderledes.

5 © Kongres 2009, Økonomisk del, faneblad 05

Forliget mellem Regeringen, DF og RV om refinansiering af det almene boligbyggeri i 2009 gav kun en formindskelse af lejen i nybyggeriet på 70 kr. pr kvm. årligt. En leje på 1.000 kr. pr kvm årligt er imidlertid stadig for høj for lavindkomsterne. Alt for mange lejere bliver afhængig af individuel boligstøtte, og det fører til en uheldig ghettoisering af de nybyggede almene boligområder. Der er heller ikke i ovennævnte boligpolitiske forlig om den almene sektor en sikring af, at kommunerne faktisk vil prioritere nyt alment boligbyggeri op. Kommunernes grundkapitaltilskud blev sat ned fra 14% til 7 %, men det er efter vor vurdering ikke nok til at sætte gang i det byggeri af almene boliger, der er behov for. Der mangler en sikring af tilstrækkelige kommunale lånerammer, og et egentligt kvotesystem, med skattebøder til kommuner, der ikke vil bære deres andel af behovet for betalelige boliger, ville have været en god ide.

6 © Kongres 2009, Økonomisk del, faneblad 05

5.3

Huslejen og huslejeudviklingen

Huslejen løber hurtigere end priserne på andre varer. Siden jan. 2000 er nettoprisindekset (dvs. prisudviklingen for erhvervenes produkter) steget med 24.8 %, huslejen er steget med 31,2 %. I kongresperioden 2006 til 2009 er stigningen i nettoprisindekset 7,9 procent, mens huslejen er steget med 9,9 procent i sammenlignelige måleperioder. Huslejeudviklingen er for identiske boliger og eksklusiv forbedringer. Merstigningen for huslejen skyldes formentlig, at huslejenævnene godkender stigninger i normtal, der overstiger prisudviklingen. Nedenfor belyses huslejen i år 2005 i almene og private boliger fordelt på opførelsesår og geografi. Herudover belyses driftsudgifternes betydning for huslejestrukturen i almene boliger. Desværre bygger huslejeoplysninger ikke som tidligere på en undersøgelse af et meget stort udsnit af bestanden. Opgørelserne over huslejerne, der er udarbejdet af Socialministeriet, er baseret på huslejeoplysningerne i boligstøtteregisteret primo 2005. Huslejen i almene boliger Gennemsnitslejen lå i 2005 på 595 kr. pr. m² for alle almene boliger under ét, med 10 pct.- og 90 pct.- fraktiler svarende til hhv. 447 og 764 kr. pr. m². (I Landsbyggefondens nyeste statistik, netop modtaget d. 28. sep. 2009, oplyses, at gennemsnitlejen i 2008 var 623 kr. pr. kvm. Stigningen i perioden 2004 – 2008 er 2,8 %). Den årlige husleje i almene boliger i 2005 ligger i gennemsnit på 44.400 kr. pr. bolig, svarende til en månedlig husleje på 3.700 kr. (ekskl. varme mv.). Med godt 540.000 almene boliger i alt udgør den samlede huslejebetaling i almene boliger omkring 24 mia. kr. i 2005. Antal almene boliger, genn. husleje samt spredning fordelt på opførelsesår, 2005 120.000

1200

110.000

Antal almene

Gns. leje

10%

1100

90%

1000

90.000

900

80.000

800

70.000

700

60.000

600

50.000

500

40.000

400

30.000

300

20.000

200

10.000

100

Kr./m²

Antal boliger

100.000

2000-

1995-1999

1990-1994

1985-1989

1980-1984

1975-1979

1970-1974

1965-1969

1960-1964

1950-1959

1940-1949

1920-1939

1900-1919

1880-1899

0 Før 1880

Anm.: Huslejespredning illustreret ved 10 pct.- og 90 pct.-fraktiler.

7 © Kongres 2009, Økonomisk del, faneblad 05

Socialministeriets undersøgelse i figuren ovenfor viser, at de årgangsfordelte huslejer har en klar ”hængekøjeform” med gennemsnitlejer på 600-700 kr. pr. m² i afdelinger, opført før 1920, faldende til 515 kr. pr. m² i afdelinger, opført i 1960-64, og herefter stigende til godt 750 kr. pr. m² i det nyeste byggeri. I nybyggeriet betales en leje, der er 46 pct. større end lejen i 1960’er-byggeriet. Huslejeforskellene mellem almene boliger, opført efter 1960, beror i alt væsentligt på forskelle i nettokapitaludgifterne, dvs. forskelle i anskaffelsesudgifter, finansieringsform, renteniveau på finansieringstidspunktet, offentlig støtte mv. Det bemærkes endvidere, at 90 pct. af de almene boliger har en m²-leje på 447 kr. eller mere. 80 pct. af boligerne har en m²-leje i intervallet 447-764 kr. pr. m², dvs. med en forskel på 317 kr. pr. m². Huslejen i private udlejningsboliger I private udlejningsboliger, som her tillige omfatter boliger ejet af offentlige bygherrer mv. (ekskl. ældreboliger), lå huslejen i januar 2005 på i gennemsnit 611 kr. pr. m². Som for almene boliger har 1950’ernes byggerier nogle af de laveste huslejer, men også byggeriet fra 1920’erne og 1930’erne har lav huslejeniveau (i gennemsnit på 555 kr. pr. m²). Huslejerne er højest i de nyeste boliger med i gennemsnit 826 kr. pr. m². De årgangsfordelte huslejer i figuren nedenfor har en såkaldt ”svanehalsform” med gennemsnitslejer på mellem 555 og 600 kr. pr. m² i boliger, opført før 1970, stigende til 826 kr. pr. m² i det nyeste byggeri, jf. figur 2. Antal private udlejningsboliger, gennemsnitlig husleje samt huslejespredning fordelt på opførelsesår, 2005 120.000

1.200

110.000

Antal private

Gns. leje

10%

1.100

90%

1.000

90.000

900

80.000

800

70.000

700

60.000

600

50.000

500

40.000

400

30.000

300

20.000

200

10.000

100

2000-

1995-1999

1990-1994

1985-1989

1980-1984

1975-1979

1970-1974

1965-1969

1960-1964

1950-1959

1940-1949

1920-1939

1900-1919

1880-1899

0 Før 1880

Kr./m²

Antal boliger

100.000

Anm.: Huslejespredning illustreret ved 10 pct.- og 90 pct.-fraktiler.

8 © Kongres 2009, Økonomisk del, faneblad 05

I nybyggeriet betales således en leje, der er 49 pct. større end lejen i det 60-80 år ældre byggeri, opført i perioden 1920-39. Det bemærkes endvidere, at 90 pct. af de private udlejningsboliger har en m²-leje på 415 kr. eller mere. 80 pct. af boligerne har en m²-leje i intervallet 415-838 kr. pr. m². Denne forskel på 423 kr. pr. m² er godt 100 kr. pr. m² større end for den tilsvarende forskel i almene boliger. Spredningen i private udlejningsboliger er således væsentligt større end i de almene boliger. Sammenligning af lejen i almene boliger og private udlejningsboliger I almene boliger lå huslejerne som nævnt gennemsnitligt på 595 kr. pr. m² primo 2005. I private udlejningsboliger lå huslejerne på 611 kr. pr. m². Forskellen i gennemsnitlejerne i de to boligtyper er således 16 kr. pr. m², svarende til knap 3 pct. Det ses af figuren nedenfor, at gennemsnitlejen i udlejningsboliger, opført før 1920 er højere i almene boliger end i de private boliger. For udlejningsboliger, opført efter 1950, ligger huslejen i almene boliger omvendt lavere end i private boliger. Huslejeforskellen for boligtyperne, opført før 1900, skyldes primært, at de få almene afdelinger i disse årgange er etableret i ombyggede og renoverede ejendomme. I det ældre byggeri er andelen af private udlejningsboliger med installationsmangler således større end i det almene byggeri. Den gennemsnitlige huslejeforskel mellem private og almene boliger opført i perioden 1960-1990 er omkring 50 kr. pr. m². Huslejeforskellen er størst for boliger opført i 1990’erne, hvor den er knap 90 kr. pr. m², mens den for boliger opført fra år 2000 udgør 73 kr. pr. m². Huslejen i almene boliger og private udlejningsboliger fordelt på opførelsesår, 2005 900

900 Almene boliger

Private boliger 800

700

600

500

400

300

200

100

1995-1999

1990-1994

1985-1989

1980-1984

1975-1979

1970-1974

1965-1969

1960-1964

1950-1959

1940-1949

1920-1939

1900-1919

1880-1899

Før 1880

200 0-

Kr./m² pr. år

800

9 © Kongres 2009, Økonomisk del, faneblad 05

5.4

Boligreguleringsloven § 5.2

Den 4. marts 2009 fremsendte Velfærdsministeren, efter gentagne udskydelser og efter pres fra boligudvalget, den endelige udgave af ministeriets undersøgelse af anvendelsen af § 5, stk. 2 i boligreguleringsloven. Siden 1. juli 1996 har der i regulerede kommuner været mulighed for, at private udlejningsboliger, som er gennemgribende forbedret, kan genudlejes til en husleje, der ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi, jf. § 5, stk. 2, i boligreguleringsloven. Bestemmelserne i boligreguleringslovens § 5, stk. 2, blev indført for at begrænse anvendelsen af en hidtidig retspraksis, der gav udlejerne mulighed for ved genudlejning at fastsætte huslejen efter det lejedes værdi i stedet for efter reglerne om omkostningsbestemt husleje, når en bolig var blevet gennemgribende moderniseret. Bestemmelserne i boligreguleringslovens § 5, stk. 2, blev som led i en lovpligtig revision ændret på visse punkter med vedtagelsen af lov nr. 406 af 2. juni 2000. Med ændringen blev bl.a. sondringen mellem forbedring og vedligeholdelse præciseret. Det blev samtidig pålagt udlejer at opretholde værdien af forbedringerne for fortsat at kunne oppebære lejefastsættelse efter § 5, stk. 2. Sker dette ikke, skal lejen fastsættes efter § 5, stk. 1, med et sædvanligt forbedringstillæg. Desuden blev ordningens beløbsgrænser reguleret til 2000-niveau, ligesom der blev fastsat regler for regulering af beløbsgrænserne efter nettoprisindekset. Yderligere blev der vedtaget regler om udlejerens pligt til at fremlægge dokumentation i sager om lejefastsættelse efter stk. 2. Ifølge boligreguleringslovens § 25 a har udlejer ret til at få huslejenævnets forhåndsgodkendelse af huslejens størrelse efter forbedringsarbejdernes gennemførelse. Det fremgår, at medio 2006 er mellem 17-20.000 boliger, udlejet efter § 5, stk. 2, i boligreguleringsloven (i det følgende benævnt 5.2-boliger). Siden 2000 er bestanden steget med 10-12.000 boliger i alt svarende til en årlig tilgang på omkring 2.000 boliger. Ministeriet skriver, at niveauerne kan synes lave, men vurderes bl.a. på baggrund af data om antallet af fraflyttede boliger ikke at være urealistiske (det er overvejende i forbindelse med fraflytning, at boligreguleringslovens § 5, stk. 2, anvendes). Vi har vurderet det dobbelte antal Anvendelsen af § 5, stk. 2, i boligreguleringsloven er mest udbredt i Århus, Odense og Aalborg kommuner, hvor knap 14 pct. af de private udlejningsboliger er 5.2-boliger. I Københavns og Frederiksberg kommuner drejer det sig om 8 pct. af bestanden af private udlejningsboliger i store ejendomme. Omkring 75 pct. af 5.2-boligerne i undersøgelsen er placeret i hovedstadsområdet samt Århus, Odense og Aalborg kommuner. De gennemsnitlige moderniseringsomkostninger udgør 4.080 kr. pr. m2. For en gennemsnitsbolig på omkring 81 m2 svarer det til 330.000 kr. pr. lejemål. Det fremgår desuden, at huslejeforskellen på boliger udlejet med omkostningsbestemt leje og leje fastsat efter § 5, stk. 2, i boligreguleringsloven i gennemsnit er på ca. 350 kr. pr. m2, hvilket svarer til en huslejeforskel på ca. 70 pct. Huslejeforskellen afspejler, at 5.2-boligerne har fået foretaget gennemgribende renoveringer, der ifølge regelsættet udgør mindst 1.820 kr. pr. m2 samt mindst 208.000 kr. (2006-prisniveau). 10 © Kongres 2009, Økonomisk del, faneblad 05

Gennemsnitlig årlig husleje fordelt efter kommunegrupper

Kommune-grupper København/Frederiksberg

Omkostnings-bestemt husleje

§ 5, stk. 2. husleje Gennemsnit (kr./m2)

Huslejeforskel

511

941

430

Resten af hovedstadsområdet

481

926

445

Århus

511

856

345

Odense

548

689

141

Aalborg

459

643

184

Under 100.000 indb.

505

593

Alle Kilde: Velfærdsministeriet

506

860

354

Det fremgår af tabellen ovenfor, at der er en klar tendens til, at huslejeforskellen stiger i takt med, at bymæssigheden stiger. I Københavns og Frederiksberg kommuner observeres således den største huslejeforskel, som er på 84 pct., mens den udgør 17 pct. i kommuner med under 100.000 indbyggere. Den 6. marts om morgenen udsendte vi via Ritzau følgende pressemeddelelse med blandt andet dette indhold: ”Danmark drænes for billige boliger, når udlejere laver overflødige moderniseringer for at fordoble huslejen, mener lejerorganisation og kræver politisk indgreb. Tusinder af lejelejligheder til overkommelige penge forsvinder årligt ud af boligmarkedet, mens politikerne har travlt med resultatløse diskussioner om byggeri af nye billige lejelejligheder. Det vurderer Lejernes Landsorganisation (LLO), som vil have politikerne til at ændre reglerne i lejeloven. Ifølge LLO kan udlejerne spekulere i dyre overflødige luksusmoderniseringer af lejligheder, som derefter helt lovligt kan stige til det dobbelte i husleje.” Pressemeddelelsen gav anledning til en lang debat, der endte med at SF og SD ønskede at Brl. § 5.2 blev fjernet fra lejelovgivningen. I de følgende dage fulgte vi analysen op med spørgsmål til boligudvalget via vore politiske forbindelser. Vi fik dokumentation for den gennemsnitlige årlige husleje for Århus, Odense og Aalborg (er sat ind i ovenstående tabel), og vi fik dokumenteret, at ministeriet ikke har tilstrækkelig data til at belyse moderniseringernes rentabilitet. Ministeriet oplyste, at man i forbindelse med undersøgelsen af Boligreguleringslovens § 5, stk. 2 ikke indhentede oplysninger om fordelingerne af investeringsudgifterne på forbedring og vedligeholdelse. Det er derfor ikke muligt at beregne rentabiliteten for de investeringer efter § 5, stk. 2, som undersøgelsen omfatter. Vi havde allerede inden ministeriets undersøgelse udarbejdet en analyse af rentabiliteten og afkast til folketingets politikere.

11 © Kongres 2009, Økonomisk del, faneblad 05

5.5

Huslejereguleringen i privat udlejning

Kommunalbestyrelsen i en kommune har mulighed for at beslutte, om boligreguleringslovens kapitel II-V og kapitel VII, som vedrører huslejeregulering og benyttelse af boliger, skal være gældende i kommunen. Velfærdsministeriet foretager en løbende registrering af hvilke kommuner, der har besluttet at lade kapitel II-V og kapitel VII være gældende. Kommuner, hvori kommunalbestyrelsen har besluttet, at huslejen skal fastsættes omkostningsbestemt, jf. boligreguleringslovens kapitel II-V, benævnes i det følgende som regulerede kommuner. Indtil 2000 kunne der kun nedsættes huslejenævn i regulerede kommuner, men fra 1. januar 2001 skulle der nedsættes huslejenævn i alle kommuner, regulerede såvel som uregulerede. Da nogle kommuner kun har et lille antal private udlejningsboliger og dermed et ringe antal nævnssager, er der mulighed for at nedsætte fælleskommunale huslejenævn. Tabellen nedenfor viser antallet af huslejenævn og antallet af regulerede kommuner fordelt på regioner. Kommunalreformen har betydet, at der nu er væsentligt færre huslejenævn end tidligere. Der var i undersøgelsesåret 2007 totalt 85 huslejenævn i Danmark. Heraf var der 13 huslejenævn, som dækkede to kommuner. I fem af disse var den ene kommune reguleret og den anden ikke.

Region

Hovedstaden Sjælland Syddanmark Midtjylland Nordjylland Hele landet

Antal kommuner

Antal regulerede kommuner

Antal huslejenævn

29 17 22 19 11 98

27 15 17 14 5 78

25 15 20 16 9 85

Antal huslejenævn i regulerede kommuner 24 14 17 13 5 73

Kilde: Velfærdsministeriets registreringer af huslejenævn.

Huslejenævnenes arbejdsfelt afgrænses af, at der er fri lejefastsættelse i beboelseslejligheder i byggeri, som er taget i brug efter 1991, og af at boligreguleringslovens kapitel II-V ikke gælder for lejeforhold i ejendomme, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder. I praksis følger lejefastsættelsen i lejligheder i småejendomme samme regler som lejligheder i store ejendomme. Det lejedes værdi i småejendomme findes ved sammenligning med lejen i sammenlignelige lejligheder i store ejendomme, hvor lejen senest er reguleret omkostningsbestemt. Hvis der ved afgørelse af sager om det lejedes værdi i småejendomme ikke findes sammenlignelige lejligheder i området, kan lejen fastsættes ved udarbejdelse af et ”skyggebudget”, der svarer til det budget, der skal udarbejdes i store ejendomme.

12 © Kongres 2009, Økonomisk del, faneblad 05

Region

Antal private udlejningsboliger opført før 1992 Total

Antal private udlejningsboliger med over 6 boliger og opført før 1992

Hovedstaden

153.002

Heraf i regulerede kommuner 151.105

Total

123.788

Heraf i regulerede kommuner 122.757

Sjælland

60.786

59.550

22.821

22.493

Syddanmark

115.286

102.930

42.452

39.594

Midtjylland

111.530

94.587

53.632

48.910

Nordjylland

58.773

40.780

22.279

18.515

Hele landet

499.377

448.952

264.972

252.269

Kilde: Udtræk fra BBR 2007. Opgørelsen er udarbejdet på grundlag af de i BBR registrerede lejligheder med eget køkken. Opgørelsen omfatter boliger, som ikke er benyttet af ejeren, og som ikke er almene boliger eller private andelsboliger.

Tabellen ovenfor viser antallet af private udlejningsboliger, som er opført før 1992, og som indeholder mere end 6 boliger, fordelt på regioner. Endvidere viser tabellen, hvor mange af udlejningsboligerne, der ligger i kommuner, hvor boligreguleringslovens kapitel II-V er gældende, det vil sige regulerede kommuner. Pr. 1. januar 2007 var der totalt 499.377 private udlejningsboliger i ejendomme, som er opført før 1992. I landets 78 regulerede kommuner var der 448.952 private udlejningsboliger, opført før 1992, hvilket svarer til 90 pct. af samtlige private udlejningsboliger, opført før 1992. Således befinder langt størstedelen af de private udlejningsboliger, som er opført før 1992, sig i regulerede kommuner. Til sammenligning kan det nævnes, at i 1994, hvor den foregående undersøgelse blev foretaget, befandt ca. 85 pct. af de private udlejningsboliger sig i regulerede kommuner. Af de 448.952 private udlejningsboliger i regulerede kommuner befinder de 252.269 boliger sig i ejendomme, som er opført før 1992, og som har mere end 6 boliger. Andelen af kommuner, som er regulerede, er vokset betragteligt, idet 52 pct. af kommunerne var regulerede i 1994 mod 80 pct. i 2007. Stigningen hænger formentlig sammen med gennemførelsen af kommunalreformen, som blandt andet medførte, at en del uregulerede kommuner kom til at indgå i større kommuner med omkostningsbestemt lejefastsættelse. Figuren nedenfor viser et oversigtskort over kommunernes anvendelse af boligreguleringslovens kapitel II-V, det vil sige regulerede og ikke-regulerede kommuner. Figuren viser, at hovedparten af landets større bysamfund er omfattet af boligregulering. De ikke-regulerede kommuner er primært beliggende i Nord- og Vestjylland.

13 © Kongres 2009, Økonomisk del, faneblad 05

Figur 1 Oversigtskort over regulerede og ikke-regulerede kommuner i 2007.

___________________ Reguleret Ikke reguleret Efter Brl. § 1 gælder reglerne i lovens kapitel II-V om omkostningsbestemt leje m.v. som udgangspunkt i de kommuner, hvor der var huslejeregulering ved udgangen af 1979, og hvor den daværende kommunes registerfolketal pr. 1. april 1979 oversteg 20.000 indbyggere. I disse kommuner kan kommunalbestyrelsen beslutte, at reglerne ikke skal gælde. I de kommuner, hvor reglerne ikke gælder, kan kommunalbestyrelsen under hensyn til boligforholdene beslutte, at reglerne skal gælde. Efter Brl. § 2 gælder reglerne i lovens kapitel VII om benyttelse af boliger i de kommuner, hvor reglerne i kapitel II-V om omkostningsbestemt leje m.v. gælder. De særlige regler i lovens §§ 52 a-c om beboermaksimum gælder dog kun, hvor kommunalbestyrelsen har truffet

14 © Kongres 2009, Økonomisk del, faneblad 05

beslutning om, at de skal gælde, og kun i de tilfælde, hvor en udlejer skriftligt har meddelt kommunalbestyrelsen, at reglerne skal gælde i udlejerens ejendomme. I kommuner, hvor reglerne i kapitel II-V ikke gælder, kan kommunalbestyrelsen efter lovens § 2, stk. 2, under hensyn til boligforholdene beslutte, at enkelte eller samtlige regler i kapitel VII skal gælde. § 52 a-c kan dog kun sættes i kraft samlet. Kommunalbestyrelsens beslutning kan træffes for højst 4 år ad gangen. Hvis bestemmelserne i boligreguleringslovens kapitel II-V ophører med at gælde i en kommune, ophører bestemmelserne i kapitel VII med at gælde efter 1 års forløb, medmindre kommunalbestyrelsen har truffet beslutning efter lovens § 2, stk. 2. Kommunalbestyrelsens beslutninger skal bekendtgøres i Statstidende og får virkning fra og med datoen på det nummer af Statstidende, hvori den er bekendtgjort, medmindre andet udtrykkeligt er fastsat i beslutningen. I tabellen nedenfor er vist den gennemsnitlige årlige husleje (kr. pr. m2) i 2008 for private udlejningsboliger uden installationsmangler opført før 1992 i ejendomme med 7 eller flere boliger i henholdsvis regulerede og uregulerede kommuner. 2008 Gns. årlig m²-leje (kr.) Antal boliger med huslejeoplysninger

Uregulerede kommuner 633

Regulerede kommuner 648

6.006

167.784

Anm.: Huslejeoplysningerne er baseret på huslejeoplysningerne i boligstøtteregistreret primo 2008, stratificeret på baggrund af oplysningerne i Bygnings- og Boligregisteret (BBR) i 2008. For ovenstående opgørelse er datagrundlaget huslejeoplysninger for i alt 75.313 boligstøttehusstande, der bor i beboelsesejendomme med i alt 173.790 boliger. Antallet af lejemål i beboelsesejendomme, der således foreligger huslejeoplysninger for, udgør knap 80 pct. af hele bestanden af de private udlejningsboliger, der opfylder ovennævnte kriterier, opgjort via BBR. Kilde: Indenrigs- og Socialministeriet

Som det ses, havde de private udlejningsboliger beliggende i uregulerede kommuner en årlig gennemsnitlig husleje på 633 kr. pr. m2 i 2008, mens huslejen for de tilsvarende boliger i regulerede kommuner udgjorde 648 kr. pr. m2. De private udlejningsboliger uden installationsmangler, beliggende i ejendomme med 7 eller flere boliger og opført før 1992 i uregulerede kommuner, havde således en godt 2 pct. lavere gennemsnitlig årlig husleje pr. m2 i 2008 sammenlignet med de private udlejningsboliger opgjort efter tilsvarende kriterier og beliggende i regulerede kommuner. Dette er ikke i overensstemmelse med de tidligere undersøgelser af forskellen mellem lejen i regulerede og uregulerede kommuner. Forklaringen er formentlig, at den gennemsnitlige leje i storhuse er steget voldsomt, fordi mange af lejlighederne er gennemgribende moderniseret ved genudlejning. Dette er ikke muligt at udsondre statistisk uden en særlig kostbar analyse.

15 © Kongres 2009, Økonomisk del, faneblad 05

5.6

Normtal i privat udlejning

Normtal anvendes, når huslejenævn i regulerede kommuner er blevet bedt om at afgøre sager, som er indbragt i medfør af boligreguleringslovens kapitel II - V. Der er ikke noget egentligt lovgrundlag for anvendelsen af normtal, idet normtallene fastsættes i medfør af praksis i huslejenævnene. Ejendommens nødvendige driftsudgifter, som danner grundlag for den omkostningsbestemte leje, omfatter ifølge boligreguleringslovens § 8, stk. 1, blandt andet udgifter til skatter, afgifter, renholdelse, administration og forsikring i det omfang, det er rimeligt under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter. Når et huslejenævn skal tage stilling til rimeligheden af en udgift, er det principielt et frit skøn, som skal foretages i alle sager. Et huslejenævns eventuelle anvendelse af normtal er begrundet i hensynet til at effektivisere huslejenævnets administrative sagsbehandling ved at holde konkrete budgetposter op mod normtal for budgetposternes størrelse. Huslejenævnene godkender typisk udgifter, som er mindre end normtallet, uden videre dokumentation, mens udgifter som er større end normtallet, kan godkendes, hvis udlejer kan dokumentere dem. Nogle huslejenævn synes at fastsætte normtallene som en absolut overgrænse for udgifterne. Huslejenævnene er ikke forpligtede til at anvende normtal, men en del af nævnene vælger at fastsætte normtal for en udgiftsart, når der jævnligt indbringes sager om den pågældende udgiftsart. Normtal er først og fremmest relevante for private udlejningsboliger, som er omfattet af omkostningsbestemt leje. Det vil som hovedregel sige private udlejningsboliger, som er opført før 1992, og som er beliggende i ejendomme med mere end 6 boliger. Der forekommer dog også situationer, hvor normtal anvendes i småejendomme med 6 eller færre boliger. Hvis der ved afgørelse af sager om det lejedes værdi ikke findes udlejningsboliger at sammenligne med i området, så kan huslejenævnet opstille et skyggebudget, hvori normtal kan indgå. I tabellen nedenfor er vist hvordan huslejenævnene anvender normtal pr. lejlighed. Det fremgår af tabellen, at nævnene i de fleste tilfælde anvender normtallene som udgangsskøn. De faktisk godkendte udgifter til formålet kan derfor meget vel ligge over normtallene. Anvendelse

Maksimal udgift *) Udgangsskøn **) Alle

Renholdelse og vicevært (antal nævn) Egen Fremmed 16 2 25 24 41 26

Administration (antal nævn) Egen 26 33 59

Fremmed 12 31 43

*)Med maksimal udgift menes, at normtallet er fastsat som en øvre grænse for udgifterne til det pågældende formål. **)Med udgangsskøn menes, at huslejenævnet uden nærmere dokumentation godkender beløb op til normtallet, og at udgifter, der overstiger normtallet, skal dokumenteres særligt, hvis de skal kunne godkendes. . Kilde: Indenrigs- og Socialministeriet

Normtal opgøres typisk pr. lejlighed, men kan også opgøres pr. m². I undersøgelsen fra 1994 blev beregnet gennemsnit såvel af normtal opgjort pr. m² som af normtal opgjort pr. lejlighed. I 2007 er de anvendte normtal i alt væsentligt fastsat pr. lejlighed. I den nye undersøgelse er

16 © Kongres 2009, Økonomisk del, faneblad 05

der derfor ikke mulighed for at beregne gennemsnit af normtal opgjort pr. m². En del nævn angiver normtal for både egen og for fremmed renholdelse og vicevært. Størstedelen af disse nævn anfører samme beløb pr. lejlighed for henholdsvis egen og fremmed renholdelse og vicevært. Det gennemsnitlige normtal for fremmed renholdelse og vicevært er jf tabellen nedenfor på 1.859 kr. pr. lejlighed er 1,1 pct. højere end det gennemsnitlige normtal for egen renholdelse og vicevært på 1.838 kr. pr. lejlighed. Forskellen på 1,1 pct. mellem de to 2007-gennemsnit for egen og fremmed renholdelse og vicevært kan særligt henføres til, at et enkelt nævn anvender et normtal, som er væsentligt højere for fremmed renholdelse og vicevært end for egen renholdelse og vicevært. Det fremgår endvidere, at 41 huslejenævn har fastsat normtal pr. lejlighed for ejerens vederlag for eget arbejde i forbindelse med ejendommens pasning og renholdelse. 26 nævn har fastsat

Egen Fremmed

Antal nævn med normtal 41 26

Mindste (kr.) 1.300 1.570

Normtal pr. lejlighed Gennemsnit Største (kr.) (kr.) 1.838 3.550 1.859 3.550

Standardafvigelse 347 395

. Kilde: Indenrigs- og Socialministeriet

normtal for udgifterne til fremmed assistance til disse formål. Spredningen i huslejenævnenes normtal for renholdelse og vicevært er meget stor, idet de varierer fra 1.300 kr. pr. lejlighed til 3.550 kr. pr. lejlighed. Sammenlignet med undersøgelsen fra 1994 er spredningen vokset, idet standardafvigelserne for både egen og fremmed renholdelse og vicevært er vokset relativt mere end gennemsnittene af normtallene. Kun nævnene i Frederiksberg og Guldborgsund kommuner har angivet normtal opgjort pr. m². Nævnet i Guldborgsund kommune foretager ikke en selvstændig vurdering, idet man følger nævnet i Frederiksberg kommune. Normtallet for såvel egen som fremmed renholdelse og vicevært udgør for disse to nævn 35 kr. pr. m². Omregnet ved hjælp af en standardlejlighed på 75 m² svarer dette til et normtal på 2.625 kr. pr. lejlighed. I 1994-undersøgelsen angav 33 huslejenævn et eller flere normtal for renholdelse og vicevært, svarende til 23 pct. af de daværende 143 huslejenævn. I 2007-undersøgelsen har 42 nævn angivet et eller flere normtal for renholdelse og vicevært, hvilket svarer til 58 pct. af de 73 nævn for regulerede kommuner i 2007. Anvendelsen af normtal for renholdelse og vicevært synes således at være blevet mere almindelig i 2007 end i 1994. Udlejer kan optage den faktiske rimelige udgift til fremmed assistance til administration i den omkostningsbestemte husleje. Hvis udlejeren selv helt eller delvist varetager opgaven, kan der i budgetlejen optages rimelige udgifter til lønninger, juridisk assistance, kontorleje, rengøring af og varme i kontoret, forsikring, telefon, tryksager, kontorartikler, porto og lignende udgifter, der er nødvendige for at bestride administrationen.

17 © Kongres 2009, Økonomisk del, faneblad 05

Tabellen nedenfor viser de gennemsnitlige normtal pr. lejlighed for udgifter til administration. For egen administration udgør det gennemsnitlige normtal 2.388 kr. pr. lejlighed. For fremmed administration udgør det gennemsnitlige normtal 2.386 kr. pr. lejlighed. Det fremgår endvidere, at 59 huslejenævn arbejder med normtal for egen administration. Det er dermed det mest udbredte normtal. 43 nævn fastsætter normtal for udgifter til fremmed administration. Også for normtal vedrørende administration gælder det, at størstedelen af de nævn, som angiver normtal for såvel egen som for fremmed administration, anfører det samme beløb pr. lejlighed. Sondringen mellem de gennemsnitlige normtal for egen og fremmed administration foretages i nærværende undersøgelse for at opretholde sammenligneligheden med 1994-undersøgelsens gennemsnit.

Egen Fremmed

Antal nævn med normtal 59 43

Mindste (kr.) 1.300 1.800

Normtal pr. lejlighed Gennemsnit Største (kr.) (kr.) 2.388 3.500 2.386 3.500

Standardafvigelse 236 227

. Kilde: Indenrigs- og Socialministeriet

Også normtal vedrørende administration har en meget stor spredning, idet tallene varierer fra 1.300 kr. til 3.500 kr. pr. lejlighed. Sammenlignet med undersøgelsen fra 1994 er spredningen for normtal vedrørende egen administration vokset. I 1994 angav 56 huslejenævn normtal for administration, hvilket svarer til 39 pct. af de daværende 143 nævn. I 2007 har 60 huslejenævn angivet et eller flere normtal for administration, hvilket svarer til 82 pct. af de 73 nævn for regulerede kommuner. Dermed synes også anvendelsen af normtal for administration at være blevet væsentligt mere almindelig i 2007 end i 1994. Tabellen nedenfor viser stigningen i de gennemsnitlige normtal pr. lejlighed i undersøgelserne fra 1994 og 2007 samt den gennemsnitlige stigning pr. år. Det fremgår, at normtallene i perioden er steget med i gennemsnit 3,4 - 3,8 pct. pr. år. Normtallene har i årene 1994 til 2007 udviklet sig mere end den almindelige prisudvikling, idet nettoprisindekset i samme periode kun er steget med i gennemsnit 2,1 pct. pr. år.

Normtal

Egen renholdelse og vicevært Fremmed renholdelse og vicevært Egen administration Fremmed administration

Gennemsnit af normtal (kr.) 1994 2007 1.149 1.838 1.148 1.859 1.538 2.388 1.536 2.386

Gennemsnitlig årlig stigning

3,7 pct. 3,8 pct. 3,4 pct. 3,4 pct.

. Kilde: Indenrigs- og Socialministeriet

18 © Kongres 2009, Økonomisk del, faneblad 05

5.7

Ejerboligmarkedet

Ejerboligmarkedet oplevede op til kongresperioden 2006 – 2009 voldsomme prisstigninger. Det ses i figur 3.12a nedenfor fra Finansministeriets Økonomiske redegørelse august 2009 at ejerboligerne i 2006 (på et år) steg 23 procent. Indekset for prisudviklingen viser, at fra midten af 90-erne har ejerboligen oplevet meget kraftige stigninger, langt mere end den øvrige prisudvikling. Regeringens økonomiske politik bremse ikke op for denne priseksplosion, tværtimod. Som vi flere gange har gjort offentligheden opmærksom på, valgte regeringen at presse priserne endnu mere i vejret, via skattestop for ejerbolig (ejendomsværdiskatten låses) og indførelse af nye låneformer (afdragsfrie lån og rentetilpasningslån), der yderligere pressede priserne i vejret..

Som det ses i figuren nedenfor fører dette til en prisboble. Denne brister i 2007, prisstigningen i 2007 falder drastisk, og i 2008 og 2009 kommer der store prisfald. Samtidigt stiger antallet af ejerboliger til salg voldsomt.

19 © Kongres 2009, Økonomisk del, faneblad 05

Ejerboligmarkedets krise medfører et stigende antal tvangsauktioner. Som det ses nedenfor er niveauet dog langtfra niveauet på 1600 om måneden i starten af 1990-erne.

Niveauet for tvangsauktioner har stor betydning for presset på lejelovgivningen. Netop i 1991 liberaliserede den daværende borgerlige regering midlertidigt reglerne for lejefastsættelsen ved tidsbegrænset udlejning af ejerlejligheder, fordi ejerboligmarkedet var kollapset.

20 © Kongres 2009, Økonomisk del, faneblad 05

5.8

Boligomkostningerne

I øjeblikket får alle boligformer et eller flere tilskud, som betyder, at der betales en boligudgift, der er lavere end markedsprisen. For at finde ud af, om de gældende regler favoriserer den ene boligform frem for den anden, analyserer økonomer typisk balancen mellem boligomkostningerne. Vi har derfor via vore politiske forbindelser bedt Velfærdsministeren belyse boligomkostninger via en model for udviklingen i formuen. Ministeren blev bedt om en redegørelse for formueudviklingen over 5, 10, 20 og 30 år for en mellemindkomstfamilie afhængig af om familien bor i almennyttigt ny byggeri eller i gennemsnitlig ejerbolig. Ministeriet svarede, at man i beregningen ville anvende samme modelgrundlag, som er anvendt til belysning af boligudgifter og boligomkostninger i kap. 8.3 i rapporten om den almene boligsektors finansiering fra vel (finansieringsrapporten, 2009). Ministeriet anførte, at det i den forbindelse bemærkes, at den anvendte model fokuserer på bolig-omkostningerne og f.eks. ikke tager højde for den investeringsrisiko, som boligejerne – til forskel fra lejerne – har. Modellen belyser dermed ikke alle aspekter af forholdet mellem ejernes og lejernes økonomi, hvilket naturligvis må influere på, hvor håndfast resultaterne kan fortolkes. Man kunne tilføje, at beregningen heller ikke inddrager forskellen i dispositionsret, herunder ret til at lade boligen gå i arv Der tages udgangspunkt i en husstand (mellemindkomstfamilie), der forudsættes at have økonomisk mulighed for at vælge mellem en ejerbolig og en almen bolig. Der er således tale om en husstand, der typisk ikke er berettiget til boligstøtte ved indflytning i den almene bolig. Regneeksemplet er dermed, som ministeriet rigtig fastslår, ikke relevant for store dele af det almene byggeris målgruppe. Til gengæld er beregningen god til at sige noget om resultatet af den økonomiske forskelsbehandling det offentlige præsterer, når det gælder de to boligformer. Det er endvidere forudsat, at ejerboligen og den almene bolig er lige store. I praksis er en nybygget ejerbolig væsentlig større end en nybygget almen bolig. Likviditetsbelastning og boligomkostninger ved en ejerbolig er derfor typisk betydeligt større end dem, der indgår i nedenstående beregninger af opsparingseffekten. I regneeksemplet ses der kun på de afledte konsekvenser af boligvalget for opsparing og formue. Der fokuseres dermed på de omkostningsmæssige sider af boligvalget og på de forskelle i opsparingsmuligheder, som dette giver anledning til, mens der ikke ses på, hvorvidt husstanden har råderum i økonomien til at foretage yderligere opsparing udover, hvad forskelle i boligomkostninger giver mulighed for. Det forudsættes således, at husstanden i den almene bolig faktisk sparer forskellen mellem nettoboligudgifterne i ejerboligen og den almene bolig op. I beregningerne er det det

21 © Kongres 2009, Økonomisk del, faneblad 05

gennemsnitlige likviditetsoverskud – oparbejdet over hele tidshorisonten på op til 30 år – i forhold til ejerboligen, lejeren i den almene bolig forudsættes at spare op. De beregnede boligomkostninger er et udtryk for, hvad det faktisk koster at bo i en bolig. For ejerboligen er der således indregnet værdistigninger (eller –tab), som følge af handel med boligen, i boligomkostningerne. Ejerboligen handles i de skæringsår, der nævnes i spørgsmålet. Herudover består ejerens opsparing af den løbende afdragsbetaling på optagne boliglån. Som i beregningerne i kap. 8.3 i den almene finansieringsrapport fra Indenrigs og Socialministeriet 2009 forudsættes inflationen at være 2 pct. pct. p.a. og anskaffelsessummen for en nybygget bolig 1,5 mio. kr. Det forudsættes i beregningerne, at de reale ejerboligpriser er uændret i perioden 2009-2038, henholdsvis at de stiger med 1 pct. p.a. Salgsomkostningerne udgør 7 pct. af ejendomsværdien og reducerer alt andet lige opsparingen i ejerboligen. For det almene byggeri vises resultaterne for den foreslåede nu gennemførte nye model, hvor beboerbetalingsprocenten nedsættes fra 3,4 til 2,8 pct., og hvor opreguleringen sker med den fulde inflation i de første 20 år. Lejerens opsparing forudsættes forrentet med 6 pct. p.a. - dvs. samme rente som på det fastforrentede realkreditlån, som er forudsat optaget til finansiering af ejerboligen. Der foretages sammenligninger på henholdsvis 5, 10, 20 og 30 års sigt. I tabellen nedenfor vises formuen for en husstand i henholdsvis en ejerbolig ved forskellige realprisstigninger og en almen bolig, hvor huslejen fastsættes efter henholdsvis de gældende regler og de nye regler. Der er tale om den akkumulerede reale opsparing opgjort ultimo år 5,10, 20 og 30. Tidshorisont (år)

Formue Ejerbolig real 0 pct. p.a.

Formue Almen bolig Nye regler

113.800

Formue Ejerbolig real 1 pct. p.a. 185.000

381.700

527.600

527.200

963.200

1.270.400

1.019.000

1.395.000

1.880.200

1.265.600

269.900

Kilde: Indenrigs- og Socialministeriet

Det ses, at den almene bolig efter de nye finansieringsregler har et opsparingsoverskud i forhold til en ejerbolig ved tidshorisonter på godt 20 år, hvis den reale prisstigning er 0 pct. om året. Hvis den reale prisstigning er 1 pct. er opsparingsoverskuddet væk allerede ved en tidshorisont på 10 år. Ved en tidshorisont på 30 år ses det, at der i ejerboligen i år 30 er en opsparing, der er 100.000 - 600.000 kr. større end i den almene bolig afhængig af ejendomsprisudviklingen.

22 © Kongres 2009, Økonomisk del, faneblad 05

For en husstand, der har økonomisk mulighed for at vælge mellem en ejerbolig og en almen bolig, viser beregningerne, at der overordnet set ikke er den store forskel med hensyn til mulighederne for at spare op mellem de to boligformer – men at det konkrete opsparingsoverskud, som den enkelte ejer eller lejer opnår, afhænger af en række parametre – så som prisudviklingen på ejerboliger – som ejeren og lejeren ikke nødvendigvis har indflydelse på. jf. nedenfor. Ministeriet anfører, ar regneeksemplets resultater som altid i denne type beregninger er følsomme overfor de benyttede forudsætninger. I tabellen ovenfor er følsomheden overfor ejerboligprisstigningstakten belyst. Resultaterne er imidlertid også følsomme overfor rente- og inflationsforudsætningerne. Eksempelvis vil højere inflation alt andet lige trække i retning af en større realværdi af opsparingen i ejerboliger som følge af en hurtigere udhuling af restgælden på belåningen. Ministeriets beregninger giver LLO anledning til tre væsentlige konklusioner. 1) På kort sigt, dvs. en boperiode under 5 år, er den almen bolig mest favorabel. 2) Hvis der er udsigt til, at huspriserne på længere sigt stiger mere end forbrugerpriserne, som i eksemplet ovenfor med bare 1 pct, så er ejerboligvalget mest fordelagtigt. Den historiske udvikling viser, at der har været real prisstigning på ejerboliger på over 1 % set over lang sigt. 3) Det offentliges økonomiske regelsæt (skatteregler, låneregler) medføre under alle omstændigheder, at der ikke er en oversubsidiering af den almene boligform. Det er ellers en sejlivet myte bland de politiske debattører. Vismændene er for længst blevet opmærksomme på subsidieringen af ejerboligen. Det skyldes blandt andet, at vi i forbindelse med forberedelserne til Vismandsrapporten 2001, og den efterfølgende OECD rapport, begge med boligmarkedet i centrum, bad om en økonomisk belysning af de indirekte subsidier til ejerboligen. I forårsrapporten maj 2009 påpegede vismændene, at skattepolitikken og her i sær skattereformerne fastholder ”en meget omfattende skattemæssig subsidiering af ejerboliger gennem lav ejendomsværdiskat”. Et pointe, som vi som organisation skal fastholde, når der tales om lejeboligens subsidier, enten det er murstenstilskud til nyt alment boligbyggeri, eller det er den fordel lejerne opnår, fordi de får en reguleringsgevinst (reguleringsgevinsten opstår, fordi lejelovene forhindre udlejer i at opkræve markedsleje). Det er dernæst vigtigt at være opmærksom på, at Vismændene i deres efterårsrapport 2008 på side 250ff sætter tal på, at netop ejerboliger har en meget lav beskatning. Opsparing i ejerbolig beskattes kun med 15,80 pct., mens renteindtægterne for en bundskatteyder beskattes med 61,71 pct.

23 © Kongres 2009, Økonomisk del, faneblad 05

5.9

Boligbehovet

Socialministeriet har til brug for en vurdering af det fremtidige behov for nyt boligbyggeri analyseret behovet for boliger og boligbyggeri i Danmark. Resultat fremgår af Socialministeriets rapport ”Den almene sektors fremtid”, Socialministeriet 2006. Vi har ajourfør beregninger med de ændringer i forudsætninger, der følger af den nyeste befolkningsprognose fra 2009. I 2005 fandtes ifølge Socialministeriet i Danmark 2.514.700 beboede boliger (op. cit. s 221). Socialministeriet oplyser samme sted, at skulle der være boliger nok til alle, skulle der være et PBE på 2.779.100 boliger. Det ses af ovenstående, at i 2005 manglede vi 264.400 boliger. Fra 1. jan. 2005 til 1. jan. 2008 er boligbestanden vokset med 76.411 boliger. Dvs. d. 1. jan. 2008 manglede vi 187.989 boliger. (Tallene stemmer ikke med ministeriets opgørelse af antal boliger jf. afsnit 5.11, Det skyldes at PBE sættes i forhold til antal beboede boliger.) PBE beregnes således, at man udregner, hvor mange boliger der er behov for, hvis alle enlige over 20 år og alle par over 18 år skal have deres egen bolig, og hvis man vælger at bo sammen og single, og flytte hjemmefra, som erfaringer viste, at man gjorde i en given historiske periode I perioden fra 2005 til 2040 fører demografiske ændringer på landsplan ifølge Socialministeriet til en stigning i PBE på i alt 309.600 boliger. Den demografiske ændring i befolkningen beregnes på baggrund af en række antagelser om fertilitet, levetid og vandringer. Hertil også nogle antagelser om ændringer i sambomønstret. Imidlertid er Socialministeriets beregninger forældede. Det skyldes, at der er kommet en 2009 befolkningsprognose fra Danmarks statistik. I tabellen nedenfor ses forskellen mellem de to prognoser. Det ses, at der i 2040 vil være 305.325 flere end antaget i 2005 prognosen. Antal+18 årige i Danmark År DS 2009 DS 2005 Forskel

2020 4.526.777 4.412.300 114.477

2040 4.718.925 4.413.600 305.325

I Socialministeriets rapport ”Den almene sektors fremtid” , 2006, anføres på side 252, at PBE stiger med 212.600 boliger fra 2005 til 2040. Datagrundlaget er 2005 befolkningsprognosen fra Danmarks Statistik. På side 252 sidst i rapportens befolkningsafsnit anføres, at ændringer i 2006 befolkningsprognosen for år 2040 på 115.000 personer gør PBE 97.000 større i 2040, dvs. til et PBE på 309.600. Tallet for PBE 2020 øges med 43.000 boliger til 204.000. Dette betyder, at rettes der til 2009 befolkningsprognosen må PBE 2040 øges med mindst 100.000 i forhold til 2006 prognosen og PBE 2020 må øges med 40.000.

24 © Kongres 2009, Økonomisk del, faneblad 05

Vi har herefter følgende hovedresultatet mht boligbehovet og behovet for nybyggeri fremgår af nedenstående tabel.

PBE Prognose 2006 Rettet PBE efter ny befolk. Prognose 09 Årligt byggebehov

2020 204.000 244.000

2040 309.600 409.600

16.592

16.425

Note:

Det årlige byggebehov opgøres på følgende måde. Frem til 2040 er der i forhold til 2005 35 år. En stigning i PBE på 409.600 betyder, at der skal bygges 11.703 boliger årligt. Men årligt er der ifølge Socialministeriet (op.cit. s. 250) behov for et erstatningsboligbyggeri på 4.400 boliger, fordi boliger nedlægges, sammenlægges mv. Så konklusionen er der, at der årligt fra 2005 med et sigtepunkt år 2040 skal bygges 11.703 boliger plus 4.400, dvs. 16.103 boliger. Hertil skal regnes en forventet stigning i boligdækningsgraden på 2 pct. (op. cit. 250), hvorefter behovet for boligbyggeri er 16.425 boliger årligt. Fra 1. jan. 2005 til 1. jan. 2008 voksede boligbestanden med 76.411 boliger. I 2008 er nettotilgangen ca. 8.000 boliger (12.000 som forventet nybyggeri minus nedlæggelser mv. på 4000). Krisen på boligmarkedet har betyder, at nybyggeriet er gået i stå, så selv om der i forhold til prognosens behov blev bygget voldsomt i 2005 – 2007, så gælder følgende hovedkonklusion om boligbehovet •

Pr. 1. jan. 2008 manglede der 187.989 boliger.

•

Boligbyggeriet er gået i stå. I 2008 er tilgangen til bestanden maksimalt 8000 boliger. Hvis boligbestanden kun øges med 8000 boliger årligt i de næste år, er hele mertilgangen i byggeriet 2005 – 2007 spist op.

Disse konklusioner bygger på vurdering af det samlede behov for boligbyggeri. Det er vigtigt at være opmærksom på, at Socialministeriet vurderede, at over halvdelen af det samlede byggeri fremover burde være alment boligbyggeri. Dette er langtfra opfyldt, jf. afsnit 5.2. Boligbehovet og lejernes betalingsevne I 2008 fremlagde Center for Alternativ Samfundsanalyse (CASA), Boligselskabet Domea og efterfølgende BL en analyse af forskellige familietypers betalingsevne. Casa’s sammenstælling af forbruget i familier kan ikke umiddelbart sammenlignes med de fleste familiers eget månedsbudget. Det skyldes, at CASA har anvendt forbrugerstyrelsens langtidsbudget, som indeholder udgifter til opsparing til genanskaffelse af ting såsom tøj, husholdningsmaskiner. Der er også i nedenstående tabel over hustandenes forbrug set bort fra boligudgifter, det vil sige udgifter til boligen (husleje/renteudgifter) samt udgifter til varme,

25 © Kongres 2009, Økonomisk del, faneblad 05

el, gas, forsikringer og vedligeholdelse af boligen. Derudover indeholder budgettet nedenfor heller ikke udgifter til ejendomsskatter, lån, forsikringer, afdrag og renter, fagforening, a-kasse, opsparing til pension o.l. samt tobak.

Husstandenes udgifter til forbrug. 2007. (eks. skat, fagforening, A kasse, forsikring bil, el, varme, vand, daginstitution) I alt til forbrug pr. måned

Enlig uden børn

Enlig med 2 børn (børnehave, fritidshjem)

Par med 2 børn (børnehave, fritidshjem)

7.850

13.170

22.070

Parhusstande har bil, enlig har ikke bil. Kilde: Finn Kenneth Hansen: Hvad koster det at leve? Standardbudget for familier. CASA. Marts 2002; Domea, 2007

Domea har herefter kortlagt prisen for alment nybyggeri i ”god og solid kvalitet”. Det kostede 21.500 kr. pr kvm. at bygge nyt. Prisen er incl. grundkøb. Boligerne udlejes, så en lejlighed koster 1100 kr. pr. kvm. om året eksl. varme og forbrug. Det var daværende københavnerpriser i nybyggeriet. Herefter har Domea tillagt udgifter til skat mv. og BL har bidraget med beregning af individuel boligstøtte, dvs. boligsikring. Beregninger for fire af familietyperne er i nedenstående tabel. Enlig

Lejlighedstype Lejlighedsstørrelse Familietype

2 værelser 80 kvm Pædagog

Pr måned: Indtægter i alt - Udgifter i alt (1) + Boligsikring = Reel rest til bolig Husleje pr. mdr. Underskud pr. mdr.

23.959 18.899 843 5.903 7.333 -1.430

Enlig med 2 børn - Par med 2 børn - Par med 2 børn børnehave og børnehave og børnehave og fritidshjem fritidshjem fritidshjem 3 værelser 80 kvm Sygeplejerske

32.450 27.626 1.062 5.886 7.333 -1.447

3 værelser 95 kvm Sosu-assist./ Chauffør 46.610 44.732 0 1.878 8.708 -6.830

3 værelser 95 kvm Lærer/ Sosu-assist. 51.963 47.136 0 4.827 8.708 -3.881

Note 1. Inklusiv udgifter til skat, fagforening, A kasse, forsikring bil, el, varme, vand, daginstitution. Enlige har ikke bil.

Beregninger viste, at i ingen af de ovennævnte erhvervstyper har råd til en toværelses lejlighed, heller ikke enlige med et børnehavebarn vil have råd hertil. Par uden børn godt vil have råd til en toværelses lejlighed. Skulle de får børn og have behov for en nybygget treværelses lejlighed, er der ikke råd til denne. Lovændringen 2009 for det almene byggeri sænkede ifølge regeringen huslejen med 70 kr. pr. kvm. Men det giver kun en familietypen enlig en besparelse på 446 kr. pr mdr, og 554 kr for par. Konklusionen er derfor stadig, at det nye almene byggeri er for dyrt. Beregninger er ikke alene relevante for det almene nybyggeri. Det ses hurtigt, at et højt lejeniveau i den private udlejningssektor har samme problem, og måske endda i endnu større

26 © Kongres 2009, Økonomisk del, faneblad 05

omfang. Lejen efter modernisering fastsættes i København og på Frederiksberg på ca. 950 kr. til 1050 kr. pr kvm. årligt (2008), og lejen i privat nybyggeri ligger lejen typisk endnu højere. (1200 – 1400 kr. pr. kvm. 2008). Konklusionen er herefter, at almindelige indkomster heller ikke har råd til moderniserede privatejede udlejningsboliger eller nybygget privat udlejningsbyggeri. Det betyder, at flere og flere lejere siksakker sig rundt på lejeboligmarkedet, indtil de kan finde en lejlighed, der giver et anstændigt rådighedsbeløb efter huslejen er betalt. Således er fraflytningshyppigheden i den private udlejningssektor steget fra knapt hver femte lejer for 15 år siden til at hver fjerde lejer nu flytter hvert år. Hjemløshed Et særlig afsnit af boligbehovet er behovet for boliger til hjemløse. Der er 5.000 hjemløse i Danmark. Antallet er uændret over de seneste år. Halvdelen af de hjemløse er i København og omegn. Kun 31 procent er skrevet op til en bolig eller et botilbud. Det viser en kortlægning foretaget af SFI – Det Nationale Forskningscenter for Velfærd. I 2007 foretog SFI for første gang nogensinde en kortlægning af de hjemløse i Danmark. Præcis to år senere i uge 6 i år blev undersøgelsen gentaget. Det giver nu mulighed for at se udviklingen på området. Det viser sig, at antallet af hjemløse ikke har ændret sig på de to år. Misbrugsproblemer og psykisk sygdom er meget udbredt blandt hjemløse. Det er ifølge undersøgelsen disse to faktorer, der er hovedårsagen til hjemløshed. Men også økonomiske problemer og udsmidning fra den tidligere bolig tæller med blandt årsagerne. De hjemløse sover på gaden, i natvarmestuer, på herberger, vandrehjem eller forsorgshjem eller overnatter hos venner og familie. Halvdelen af landets hjemløse er i København og omegn. Der er flest unge og midaldrende blandt de hjemløse, kun fem procent er over 60 år. Langt de fleste (78 procent) er mænd. Desuden har en femtedel en anden etnisk baggrund end dansk, og af dem er det især førstegenerationsindvandrere, der bliver ramt af hjemløshed. Kun 31 procent af de hjemløse er skrevet op til en bolig eller et botilbud.

27 © Kongres 2009, Økonomisk del, faneblad 05

5.10

Ungdomsboligområdet

Det er i kongresperioden lykkedes at få Ungdomsboligrådet til at behandle ungdomsboligsituationen mere bredt, således at rådet bekymrer sig om de unges boligsituation og ikke kun antallet af kollegiepladser. Det har ført til en række overvejelser fra ministeriet om de generelle tendenser på området, set i lyset af de rapporter, ministeriet har bestilt fra AKF. Ifølge AKF -undersøgelsen fordeler de udeboende 18-29-årige sig således på de forskellige boligejerformer (Danmarks Statistik, 2004): Antal/ Pct 1000 stk. Pct.

Ungdomsbolig 44 7,4

Almen

Andelsboliger

Ejerlejlighed

Øvrige ejerboliger

Private lejeboliger

Øvrige

Total

43.

134

192

596

16,6

10,1

7,4

22,5

32,3

3,7

100

Det ses, at den private udlejningssektor er den mest vigtige boligsektor for de unge. Den står for en tredjedel af boligerne. Generelt viser AKF/Kuben rapporten: • At de unge klarer sig inden for rammerne af det eksisterende boligmarked ved ”ukonventionelle” løsninger, f.eks. bofællesskaber, værelser, fremleje m.v. • At det er afgørende for de unge at benytte sig af deres netværk, når de skal etablere sig på boligmarkedet. • At unge uden et stærkt/relevant netværk kan have vanskeligt ved at komme ind på boligmarkedet. • At de boligsøgende unge giver udtryk for, at ønsket om en billigere bolig ikke er blandt de væsentlige årsager til, at de vil flytte bolig.” Ungdommens boligtænketank DSK (Danske elever og Studerendes Kollegieråd) offentliggjorde d. 28. september 2009 en rapport med de første resultater af 2009Boligundersøgelsen. Her har mere end 3.000 elever og studerende i Hovedstadsområdet og Århus svaret på spørgsmål om deres bolig, deres erfaringer fra boligmarkedet og deres oplevelse af, hvordan boligforhold påvirker deres indsats på uddannelsen. Vi har fulgt arbejdet og haft lejlighed til at rådgive om vore ønsker til undersøgelsen. Undersøgelsen viser, at unge med stærke personlige netværk har størst chance for at finde de gode, centralt beliggende boliger til SU-venlige priser på det private marked. Det giver dem klare fordele i konkurrencen om at finde en bolig, der kan betales uden for meget erhvervsarbejde og som opfylder kravene om plads og ro til at koncentrere sig om uddannelsen. De unge, der har svagere netværk eller kommer langvejs fra, risikerer til gengæld, at den ulige adgang til det private marked skader deres uddannelsesindsats. Koncentrationen om uddannelsen spoleres af stress fra påtvungne flytninger, for meget tid spildt på transport

28 © Kongres 2009, Økonomisk del, faneblad 05

mellem hjem og skole, kortvarige og usikre lejeaftaler og for meget erhvervsarbejde på grund af for høje boligudgifter. I værste fald kan det koste spildte eksamensforsøg og forsinkede studier. Som det kan ses af nedenstående tabel fra undersøgelsen har mange en overraskende høj boligudgift pr. kvm. En femtedel i 51 – 60 kvm boliger betaler mere en 1200 kr. pr kvm. Hvor mange kvadratmeter boligareal råder du over? Månedlig boligudgift i kroner 0-1999

Under 20 kvm.

21-30 kvm.

Over 60 kvm.

Ikke oplyst

Total

21,9 %

12,9 %

8,0 %

12,9 %

7,5 %

10,9 %

25,9 %

100,0 %

2000-2999 17,1 %

20,7 %

13,0 %

11,2 %

8,1 %

13,7 %

16,2 %

100,0 %

3000-3999 7,9 %

10,6 %

14,2 %

16,8 %

17,3 %

21,8 %

11,5 %

100,0 %

4000-4999 1,7 %

4,3 %

10,3 %

20,3 %

21,0 %

36,3 %

6,0 %

100,0 %

5000-5999 0,0 %

0,5 %

3,8 %

17,4 %

26,6 %

46,2 %

5,4 %

100,0 %

Min. 6000

0,8 %

2,3 %

7,0 %

20,2 %

64,6 %

4,3 %

100,0 %

9,9 %

5,9 %

4,0 %

8,9 %

12,9 %

31,7 %

26,7 %

100,0 %

251 10,0 %

285 11,3 %

263 10,5 %

349 13,9 %

373 14,8 %

670 26,6 %

325 12,9 %

2516 100,0 %

Total

31-40 kvm.

41-50 kvm.

51-60 kvm.

Kilde: Ungdommens boligtænketank DSK (Danske elever og Studerendes Kollegieråd)

Det ses nedenfor, at overraskende mange, over halvdelen (53,2%) regner med at bo i boligen i kort tid, dvs. under 2 år. Det er en indikation for, at mange er i kortidslejemål og hulter sig rundt på boligmarkedet i uortodokse boløsninger. Hvor længe endnu regner du med at blive boende i din nuværende bolig?

½ - 1 år

Antal 729

Pct. 29,0%

1-2 år

622

24,2%

2-3 år

470

18,7%

3-4 år

226

9,0%

4-5 år

141

5,6%

Over 5 år

117

4,7%

Ved ikke

211

8,4%

Hjemmeboende

185

Total

2701

100,0%

29 © Kongres 2009, Økonomisk del, faneblad 05

Kilde: Ungdommens boligtænketank DSK (Danske elever og Studerendes Kollegieråd)

For LLO er det interessant, at kun 7,1% har fået hjælp af LLO, men mange flere vil bruge LLO næste gang, de har et problem. Antal 305

Pct. 29,7 %

139

13,5 %

Ja, jeg fik hjælp fra en advokat

3,3 %

Ja, jeg fik hjælp fra rådgivning / vejledning på min uddannelse

,9 %

Ja, jeg fik hjælp fra den lokale retshjælp Ja, jeg fik hjælp fra Lejernes Landsorganisation

3,2 %

7,1 %

Ja, jeg fik hjælp af andre end de nævnte Nej, jeg fik ikke hjælp

2,8 %

595

58,8 %

Total

1026

100,0 %

Fik du hjælp til at løse dine Ja, jeg fik hjælp fra forældre problemer? eller familie Ja, jeg fik hjælp fra venner

Base: Unge under uddannelse, undtagen hjemmeboende (hos én eller begge forældre, der har oplevet problemer) Kilde: Ungdommens boligtænketank DSK (Danske elever og Studerendes Kollegieråd)

Bestanden af ungdomsboliger inkl. kollegier udgør knap 60.000 boliger. I nedenstående tabel vises derfor dels ændringer i bestanden af kollegieboliger fordelt på ejerforhold, samt ændringen af bestanden af offentligt støttede ungdomsboliger som følge af nybyggeri fordelt på almene ungdomsboliger og støttede private ungdomsboliger. Støttede ungdomsboliger kan være registreret under andre boligtyper end kollegieboliger. Endvidere kan almene ungdomsboliger være opført af andre end almene boligorganisationer, hvormed de ikke indgår i BBR kategorien ”ejet af almene boligselskaber”. Opgørelsen over ændringerne i bestanden af kollegieboliger i nedenstående tabel er en nettoopgørelse. Det betyder, at der i ændringen indgår tilgang som følge af primært nybyggeri og afgang som følge af nedlæggelser. Opgørelsen i samme tabel af ændringerne i de støttede ungdomsboliger viser derimod udelukkende tilgangen i årene som følge af nybyggeri, mens afgang som følge af nedlæggelse eller salg af ungdomsboliger ikke indgår. Endvidere indgår tilgang som følge af ommærkning af mindre almene familieboliger til almene ungdomsboliger heller ikke.

30 © Kongres 2009, Økonomisk del, faneblad 05

Nettoændring kollegieboliger

1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Årligt gns. 1993-2001 2002-2007

af Tilgang i bestanden af støttede ungdomsboliger Fuldførte almene Fuldførte støttede Årlig nettoændring i Årlig nettoændring ungdoms-boliger private bestanden af af bestanden af 1) ungdoms-boliger kollegieboliger i alt kollegieboliger ejet 2) af almene boligselskaber 353 118 1.015 550 205 1.184 233 1.190 843 326 54 833 610 364 1.330 279 230 1.126 344 181 772 340 131 646 377 -40 604 559 601 835 172 116 819 280 1.518 726 570 948 465 193 721 -85 677 195 497 29 426 617 379 467

bestanden

270 521

928 658

0 168

Inkl. støttede selvejende ungdomsboliger , 2) Opført i medfør af lov om støttede private ungdomsboliger Kilde: Velfærdsministeriets beregninger på baggrund af Danmarks Statistik, Statistikbanken:

Det ses, at bestanden af kollegieboliger er forøget med i gennemsnit 379 boliger årligt netto i perioden 1993-2001 og med i gennemsnit 467 boliger årligt i perioden 2002-2007. Det fremgår endvidere, at nettoforøgelsen i perioden 2002-2007 primært kan henføres til en forøgelse af almene boliger, ejet af almene boligselskaber. For de støttede ungdomsboliger ses det, at der i perioden 1993-2001 er sket en tilgang i bestanden som følge af nybyggeri af almene boliger på 928 boliger årligt, mens tilgangen som følge af nybyggeri af støttede almene ungdomsboliger og støttede private ungdomsboliger i gennemsnit i perioden 2002-2007 er forøget med i alt 828 boliger årligt. Tallene viser, det ideologiske skift, hvor Fogh regeringen begrænsede det almene nybyggeri af ungdomsboliger og opprioriterede det privatejede ungdomsboligbyggeri. Ifølge Danmarks Statistik vil der i 2020 være 797.000 unge i alderen 18 – 29 år, det er 100.000 flere unge end der er nu. Som det ses af nedenstående figur er der er har vi pt. en historisk lav ungdomsårgang, og der vil fremover være tale om en midlertidig forøgelse af antallet af personer i denne aldersgruppe.

31 © Kongres 2009, Økonomisk del, faneblad 05

Udviklingen i antal 18 – 29 årige. 1.000.000 950.000 900.000 850.000 800.000 750.000

2049

2045

2041

2037

2033

2029

2025

2021

2017

2013

2009

2005

2001

1997

1993

1989

1985

1981

700.000

Kilde: Amternes og Kommunernes Forskningsinstitut

Der er som nævnt ovenfor i indledningen til dette afsnit knap 60.000 kollegier og ungdomsboliger i alt. Desværre er ungdomsboligbyggeriet, som det ses i afsnit 2.5, nu sat på lavblus. Der planlægges kun omkring 500 boliger om året i 2009 og 400 i 2010. Dette omfang er i overensstemmelse med regeringsudvalget beregninger, idet udvalget på s. 249 i Socialministeriets rapport ”Den almene sektors fremtid”, Socialministeriet 2006 anfører, ”at samlet skaber de demografiske ændringer frem til 2040 kun en lille stigning i behovet for boliger målrettet unge”. Rapporten anbefaler herefter et nettobyggeri af almene ungdomsboliger på 300 boliger årligt i perioden 2005 til 2040. Der er imidlertid ingen tvivl om, at der vil komme et problem i 2020. Det har været diskuteret i Ungdomsboligrådet, om ”det øvrige boligmarked” (dvs. de private udlejningsboliger mv.) kan klare opgaven med at bosætte de unge, når vi rammer ungdomspuklen i år 2020. Vi har her forsøgt at sætte fokus ikke bare på det lave niveau for nybyggeriet af ungdomsboliger, men også på den store afgang fra bestanden af boliger, der er egnet til unge. Det drejer sig om de mange andelsboligforeninger, der er gået over til valuarvurdering, hvorefter boligerne ikke længere er økonomisk mulige for studerende, og det drejer sig om de mange private udlejningsboliger, der bliver topmoderniseret ved genudlejning, og som herefter er for dyre for studerende og andre unge. Søgetiden for en ungdomsbolig i København og Frederiksberg Kommune er forholdsvis lang, (nu 6,8 måneder mod 4,6 måneder i gennemsnit for landet som helhed). Alt i alt er der ingen tvivl om, at de unge i de kommende år vil opleve, at det bliver meget svært at finde en egnet bolig. Hermed vil de unge i endnu højere grad være henvist til de såkaldt uortodokse boligformer nævnt ovenfor.

32 © Kongres 2009, Økonomisk del, faneblad 05

5.11 Udviklingen i formueskellet mellem ejere og lejere. De store prisstigninger på fast ejendom har øget boligejernes boligformue voldsomt. Figuren nedenfor fra Danmarks Nationalbank viser, at husholdningernes boligformue den såkaldte ejerboligformue (eks værdien andelsboligforeningernes boliger og værdien af de almene boliger) i 2. kvt. 2008 opgøres til 3.064,3 milliarder kr.

Husholdningernes boligformue 3500,0 3000,0

mia. kroner

2500,0 2000,0 1500,0 1000,0 500,0

20 08 Q

20 07 Q

20 06 Q

20 05 Q

20 04 Q

20 03 Q

20 02 Q

20 01 Q

0,0

år Figuren viser, at værdien af Danmarks privatejede boliger er vokset fra 1.627, 5 mia. kr. i 2001 til 3.064,3 mia. kr. i 2008. Det er en stigning på 88 pct. på 8 år. En alternativ opgørelse, som desværre ikke opdateres mere af Danmark Statistik, men som viser fordelingen mellem ejere og lejere, er vist nedenfor. Det ses, at ejerne i 2005 havde en nettoformue, der var 11 gange større end lejernes. Ejer

Lejer

Nettoformue

897 184

81 054

Finansielle aktiver

339 269

133 056

Ejendomsvurdering

1 404 661

59 519

846 747

111 521

Gæld

33 © Kongres 2009, Økonomisk del, faneblad 05

5.12 Skattereformerne og lejerne VK - regeringen gennemførte lige inden udskrivelse af folketingsvalget november 2007 en skattereform. Loven herom udmøntede skatteelementerne i den aftale om "Lavere skat på arbejde", som regeringen indgik med Dansk Folkeparti den 3. september 2007. Vi bad Arbejderbevægelsens Erhvervsråd om på lovmodellens datagrundlag at beregne effekten for lejerne, boligejerne og andelshaverne. Figuren nedenfor viser den gennemsnitlige VKO årlige skattelettelse fordelt på boligform 2.5

1.000 kr.

2.0

1.5

1.0

0.5

0.0 Anden lejer

Ejer

Almen

Andel

Anm.: Det er forudsat, at 60 pct. af energiafgifterne betales af forbrugerne, og dette er fordelt på deciler ud fra fordelingen i ”Fordeling og Incitamenter 2002”. Kun personer over 17 år er medtaget. Kilde: AErådet

Det ses, at lejerne i den almene udlejningssektor og lejerne i den private udlejningssektor (”anden udlejning”) fik langt mindre ud af regeringens skattereform end andelshaverne og boligejerne. Den gennemsnitlige skattelettelse for boligejerne er efter modregning af stigende grønne afgifter 2.100 kr. om året, medens lejerne i den almene udlejningssektor får den mindste skattelettelse efter modregning af de grønne afgifter, nemlig 1.100 kr. om året. Den 1.marts 2009 indgik regeringen igen en aftale med Dansk Folkeparti om en skattereform. Mellemskatten afskaffes, Bundskatten sættes ned, Indkomstgrænsen for topskat øges, Der indføres en indtægtsbestemt "grøn check" og endvidere forhøjes pensionstillægget til pensionister med 2.000 kr. Denne ”reform” betød, at boligejere fik en gevinst på 5.800 kr., lejere en gevinst på 2.800 kr. Igen er kilden en beregning vi køber af AER. Dertil fik lejerne fik huslejeforhøjelse pga. moms på administration. Ifølge Skatteministeriets svar til boligudvalget (spm. 90 af 2. april 2009) huslejestigninger, når der er ekstern administration. Ifølge regnskabstal for de almene boligselskaber, er det ca. 42 pct. af den almene sektor, der har det. Disse beboere vil i gennemsnit få nettohuslejestigningen (inkl. øget boligstøtte) på ca. 250 kr. om året – eller ca. 20 kr. om måneden. Desuden er det forventningen, at ca. 80 pct. af beboerne i private boliger (lejelejligheder, ejerforeninger og andelsforeninger) vil få huslejestigninger på i gennemsnit ca. 300 kr. om året – svarende til ca. 25 kr. om måneden. Alle tallene er i 2009-niveau. Reglerne træder i kraft i 2011.

5.13

Boligbestanden

I nedenstående tabel er vist de årlige opgørelse for boligbestanden fordelt efter ejer - og udlejningsforhold. For opgørelserne fra 1. januar 1993 til 1. januar 2004 er datagrundlaget ”egentlige boliger” fra Danmarks Statistiks boligtællinger, mens opgørelserne fra 2005 til 2008 er de årlige boligopgørelser. For året 2005 er der i tabellen endvidere vist boligbestanden pr. 1. januar 2005 opgjort som ”egentlige boliger” dvs. ekskl. beboede sommerhuse og boliger i døgninstitutioner.

Primo året

Almene boligsels. 1)

Kommuner 2)

Private udlejede boliger mv. 3)

Ikke benyttet private Boliger boliger 5) i alt

Heraf. ejerlejlighe der

Heraf. udlejde ejerlejligheder

Andelsboliger

1993

443.523

65.866

463.400

122.917 1.210.467

96.377

2.402.550

184.810

83.030

1994

450.839

64.814

462.974

126.011 1.213.951

94.082

2.412.671

186.302

80.631

1995

459.453

63.621

453.881

128.879 1.224.316

96.353

2.426.503

187.851

73.354

1996

462.757

44.712

471.517

132.807 1.231.451

94.011

2.437.255

189.747

74.348

1997

467.805

43.286

466.980

138.089 1.238.147

92.660

2.446.967

191.917

75.012

1998

474.325

42.950

457.433

148.555 1.259.665

77.680

2.460.608

194.238

73.180

1999

478.764

43.059

448.897

155.762 1.270.566

78.539

2.475.587

196.907

72.694

2000

482.981

41.993

447.525

159.321 1.278.274

78.878

2.488.972

198.998

72.823

2001

487.359

44.244

448.130

162.927 1.282.545

83.334

2.508.539

203.265

75.542

2002

490.661

44.135

451.013

166.627 1.283.869

86.420

2.522.725

207.727

78.685

2003

496.381

45.587

453.009

171.186 1.285.440

89.305

2.540.908

215.541

85.400

2004

501.180

46.587

464.397

176.499 1.294.577

78.066

2.561.306

221.839

91.408

2005 6)

506.165

50.370

453.803

185.345 1.286.356

119.429

2.601.468

229.607

94.799

2005 7)

507.336

58.120

457.898

185.495 1.298.909

126.128

2.633.886

232.212

96.382

2006

518.541

58.807

466.173

191.022 1.304.268

119.018

2.657.829

241.873

104.629

2007

520.736

59.416

476.898

195.010 1.309.461

122.481

2.684.002

250.626

109.558

2008

521.684

59.590

470.024

200.141 1.316.232

142.626

2.710.297

263.696

116.258

Ejerboliger 4)

1) Inkl. boliger ejet af almene boligselskaber, der ikke er udlejet på tællingstidspunktet. 2) Inkl. boliger ejet af andre offentlige myndigheder og inkl. offentlige boliger, der ikke er udlejet på tællingstidspunktet. 3) Omfatter udlejede boliger der ikke er ejet af ”almene boligselskaber”, offentlige myndigheder eller private andelsboligforeninger. 4) Omfatter boliger der på tællingstidspunktet er benyttet af ejeren. 5) Inkl. restgruppen af ikke benyttet private boliger samt boliger med uoplyst ejer- og udlejningsforhold. 6) Omfatter udelukkende ”egentlige boliger og er dermed ekskl. beboede sommerhuse og døgninstitutioner. 7) Omfatter samtlige boliger dvs. inkl. beboede sommerhuse og døgninstitutioner Kilde: Velfærdsministeriets opgørelse på baggrund af tal fra Danmarks Statistik (Boligtællinger for årene 1. januar 1993 til januar 2004, samt Boligopgørelserne 1. januar 2005 til 1. januar 2008).

Det ses i tabellen, at der er 521.684 almene boliger. Antallet af boliger omfattet af de private lejelove udgør 529.614 boliger. Tallet er imidlertid 60 - 70.00 større, hvis man medregner de fremlejede bolig, der findes i de andelsboligsektor og den almene udlejningssektor. Så alt i alt er nær ved 600.000 boligers udlejningsregler styret af de private lejelove. I tabellen nedenfor er vist de årlige nettoændringer i boligbestanden fordelt efter ejer - og udlejningsforhold i perioden 1993-2007, samt den gennemsnitlige årlige nettoændring i boligbestanden for perioderne 1993-2001 og 2002-2007.

Årligt gns. 19932001 20022007

Kommuner

Private udlejede boliger Andels- Ejermv. boliger boliger

Ikke benyttet Heraf private Boliger ejerlejli boliger i alt gheder

Heraf. Udlejede ejerlejlighed.

5.238

-2.415

-1.376

4.857

8.156

-1.106

13.353

2.546

-483

4.975

1.284

2.486

5.561

3.302

8.251

25.859

8.894

5.998

Almene boligselsk aber

1) Beregnet som nettoændring mellem boligtælling 1.1 2004 og boligopgørelsen 1.1 2005 opgjort som ”egentlige boliger” Kilde: Velfærdsministeriets beregninger på baggrund at opgørelsen i tabel 1.

Det ses, at boliger registeret som ejet af ”almene boligselskaber” har haft en gennemsnitlig årlig ændring i perioden 1993-2001 på godt 5.200 boliger årligt mod knap 5.000 boliger årligt i perioden 2002-2007. Kategorien ”ejet af almene boligselskaber” indeholder imidlertid ikke samtlige almene boliger, idet almene boliger tillige kan være ejet af kommuner og selvejende institutioner. Ifølge Velfærdsministeriets informations- og forvaltningssystem for støttet boligbyggeri, BOSSINF-STB, blev der således i gennemsnit fuldført/ibrugtaget 7.100 almene boliger årligt i perioden 1993-2001 og godt 7.400 boliger årligt i perioden 2002-2007. De to perioder er valgt for at belyse, om regeringen Nyrup var bedre til almene boliger end regeringen Fogh.

6. Juridisk del

Indhold side 6.1 Afgørelser fra Højesteret 6.2 Afgørelser fra Landsretterne

2 3

6.3 Tendenser i praksis boligret og nævn

6.4 Sags – Info 6.5 Forbundets sagsbehandling

7 7

6.1 Afgørelser fra Højesteret Der har i 2009 til dato været usædvanligt mange lejeretlige sager i Højesteret. I det følgende har vor advokat, Lars Helms, opsummeret de væsentligste højesteretsdomme i kongresperioden. Dommene refereres løbende i Sagsinfo, og Lars Helms har også kommenteret dem i Vi Lejere. Følgende domme er været særligt bemærkelsesværdige: Højesteretsdom af 25. marts 2009 om lejerens ret til at gøre indsigelse mod den endelige moderniseringslejeforhøjelse, selv om man ikke har gjort indsigelse mod den foreløbige. Højesteret udtalte, at lejeren ikke er afskåret fra at gøre indsigelse mod den endelige lejeforhøjelse efter det endelige byggeregnskab, selv om man ikke har gjort indsigelse mod den foreløbige lejeforhøjelse, inden fristen udløb (U 2009.1448). To højesteretsdomme af 12. maj 2009 om lovligheden af reguleringsklausuler ved salg af andelslejligheder. Højesteret fandt ikke, at reguleringsklausuler stred mod lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber. To højesteretsdomme af 8. juni 2009 om oplysning om ejendommens lejeindtægter er et gyldighedskrav. Højesteret udtalte, at oplysninger om ejendommens lejeindtægter har betydning for vurderingen af om betingelserne efter § 7, stk. 1 for lejeforhøjelse er opfyldt, men vil i hvert fald i almindelighed ikke have betydning for selve beregningen af den omkostningsbestemte leje, idet denne beregning er baseret på udgiftsbudgettet. Højesteret fandt derfor ikke, at pligten til efter boligreguleringslovens § 12, stk. 1 i varslingsskrivelsen at oplyse om lejeforhøjelsens beregning tillige omfatter en pligt til at oplyse om ejendommens lejeindtægter. Højesterets kendelse af 26. juni 2009 om retten til i boligretten at fremlægge materiale, der ikke har været fremsendt til huslejenævnet. Højesteret udtalte, at det må følge af bestemmelserne i boligreguleringslovens § 40, stk. 2 og § 42, stk. 2, at en part, der ikke har efterkommet huslejenævnets nærmere specificerede krav om oplysninger og dokumentation, der er fornødne for afgørelsen af sagen, som udgangspunkt er afskåret fra at fremlægge sådanne oplysninger i boligretten, hvis modparten protesterer herimod. I den konkrete sag var der dog særlige omstændigheder, der gav anledning til at fravige dette udgangspunkt. Højesteretsdom af 30. juni 2009 om særskilt opkrævning af udgifter til vand. Højesteret fastslog, at lejelovgivningen ikke giver mulighed for som tillæg til lejebetalingen at lade lejeren dække udlejerens driftsudgifter ved refusion, medmindre der er særskilt hjemmel hertil. Reglerne fra 1994 om udgifter til vand giver en sådan ret, under forudsætning af at der er installeret individuelle forbrugsmålere. Se Vi Lejere 3/2009. Højesterets dom af 13. august 2009 om varsling af moderniseringsforhøjelse efter brl. § 27. Højesteret fastslog, at enhver lejeforhøjelse som følge af forbedring af det lejede i en reguleret ejendom med beboerrepræsentation skal varsles efter reglerne i boligreguleringslovens § 13. Højesteretsdom af 26. august 2009 om en erhvervslejers pligt til at betale istandsættelsesudgifter efter fraflytning, når udlejeren ikke har afholdt udgiften. Ejendommen 2 © Kongres 2009, Juridisk del, faneblad 6

blev solgt, og parterne var enige om, at prisen ikke var påvirket af manglende istandsættelse. Da udlejeren herefter ikke havde lidt noget tab, blev lejeren frifundet for betaling af ellers berettigede istandsættelsesudgifter på ca. 225.000 kr.

6.2 Afgørelser fra Landsretten Som bekendt er det jo ikke altid, at Vestre Landsret og Østre Landsret er enige. Som eksempel kan nævnes, at der har været meget forskellige domme i hver sin retning på moderniseringsområdet. Dertil spørgsmålet om blanketreglerne, om fremhævelseskrav, om regulering af lejen i gennemgribende moderniserede lejemål, om rækkevidden af spise op dommen etc.. Det vil føre for vidt her at gennemgå dommene fra landsretten. I Sagsinfo refererer vi løbende dommene, og på den årlige Lejeretskonference med fhv. Professor dr. Jur. Halfdan Krag Jespersen gennemgås Højesterets afgørelser, samt ikke mindst de mange afgørelser i Landsretterne.

6.3 Tendenser i praksis boligret og nævn Den lokale praksis i boligret og huslejenævnene har stor indflydelse på sagernes udfald. Loven er som bekendt ens i hele landet, men lokalt tolkes domme forskelligt, og nogle vælger helt at tolke både domme og lov på en særlig måde. Hvert andet år afholder DJØF en to dages konference for Nævnsformænd og Nævnssekretærer i hele landet. Vi har to gæster med som observatører, Jesper Larsen fra sekretariatet og Bente Kristensen fra LLOiH. På konferencen får vi et godt indblik i huslejenævnenes praksis. Der er forskelle og det er da også formålet med konferencen at udveksle synspunkter og få de ekstreme til at rette lidt ind. Derudover opsamler vi på kurser og egne konferencer erfaringerne hos vores nævnsmedlemmer, lægdommere og sagsbehandlere. Tvist eller ej Uanset hvor længe man har arbejdet med lejelovgivningen og sagerne i Huslejenævnet, kan der stadig opstå tvivlsspørgsmål. Der er kompetenceproblemer, problemer med uklar lovgivning og uklar retspraksis, der kan være bevistvivl om fakta, og om hvor langt officialmaksimen rækker. Nogle gange er nævnet i tvivl om der overhovedet en tvist. Det er her vigtigt at huske, at udgangspunktet må være lejelovens § 106 suppleret med bestemmelserne i boligreguleringsloven. Lejelovens § 106 er tænkt som en servicebestemmelse. Der er dog stadig tvivlsspørgsmål og uklarheder. Hvis man ikke er meget inde i bestemmelserne og sammenhængen mellem lejeloven og boligreguleringsloven, så kan det være svært at finde den rigtige paragrafhenvisning til en sag. På DJØF’s nævnskonference 2009 blev det fastslået, at hovedreglen må være, at hvis nævnet er i tvivl om kompetencen, så skal de tage den. Hvis der for at komme videre er brug for at tage stilling til noget præjudicielt, som ligger uden for nævnets kompetence, så råder Marianne Dons, oplægsholder på DJØF’s konference, og formand for Huslejenævnene i København, til at tag stilling til det – hvis muligt med en bemærkning om, at den endelige afgørelse af det præjudicielle spørgsmål hører under domstolene. Udsæt ikke sagen på, at 3 © Kongres 2009, Juridisk del, faneblad 6

Boligretten skal tage stilling til det præjudicielle spørgsmål. Hvis der fx i en sag om en lejeforhøjelse efter boligreguleringslovens § 13 er tvivl om, hvorvidt der er en lovligt valgt beboerrepræsentation i ejendommen eller ikke, så bør nævnet tage stilling præjudicielt for at komme videre i behandlingen af den egentlige sag om lejeforhøjelsen . Huslejenævnene kan behandle tvister efter lejelovens § 106, og spørgsmålet er herefter, om det altid er nødvendigt med en tvist, før nævnet kan behandle en sag. Skal lejer rette henvendelse til udlejer først/udlejer rette henvendelse til lejer først? Der er to Vestre Landsrets domme om spørgsmålet med hvert sit resultat. Normtal Mest kendt for lokal variation er (eller var) nævnenes fastsættelse af normtal for administration og tekniske henlæggelser. Men også brugen af normtal varierede. Efterhånden er den regionale forskel indsnævret, men vi har stadig nogle ekstreme satser, for eksempel i Vejle. Oprindelige mangler I praksis er der problemer i forholdet til lejelovens kapitel III, der vedrører oprindelige mangler. Hvornår overgår en oprindelig mangel til at være en mangel efter boligreguleringslovens § 22 ? Oprindelige mangler kan ikke behandles i huslejenævnet. Der er for tiden flere sager om nyere byggerier med mange oprindelige mangler. Vi er i lejelovsforhandlingerne blevet enige om, at vi skal have en nævnskompetence ind her., Lejen i småhuse Et område, der udviser stor variation, er niveauet for lejen i småhuse. Regelsættet blev her ændret 1.1.1995. Efter en del slinger i valsen omkring fortolkningen af reglerne synes det nu at være praksis i de fleste huslejenævn, at man, såfremt der ikke er et sammenligneligt lejemål i større ejendomme, der er reguleret efter de omkostningsbestemte regler, fastsætter lejen efter et beregnet skyggebudget. Alligevel ved vi, at enkelte huslejenævn korrigerer den beregnede leje opad, simpelthen fordi formanden mener, at den beregnede leje i skyggebudgettet er for lav, eller fordi nævnet fejlagtigt tillægger en herlighedsværdi (fx have) ved sammenligning med lejen i storhuse. Såfremt der er tale om småhuse, der udlejes fuldstændig nyrenoveret, burde man som bekendt ikke bruge boligreguleringslovens § 5, stk. 2 til at fastsætte lejen. Huslejenævnet bør fastsætter lejen efter et skyggebudget med en beregnet forbedringsforhøjelse, hvis der ikke er noget sammenligneligt i større ejendomme. Desværre er der en del nævn, der nu rask væk skønner lejen efter Brl. § 5 stk. 2 lejen i større lejemål. Vi mangler stadig en Højesteretsdom om denne praksis. Frist ved mangler i uregulerede lejemål Der er måske en slags hjemmel til at give frist i lejelovens § 113 a. Efter forarbejderne til bestemmelsen skal nævnet, når der gives et påbud, sætte en frist, men herudover er der ingen hjemmel. Gennemgribende forbedrede lejemål, BRL 5.2 Vi fik i år 2000 forhandlingerne om revideringen af BRL. § 5 stk. 2 præciseret i betænkningen til loven, at der ved opgørelse af den egentlige forbedring fremover skal korrigeres for 4 © Kongres 2009, Juridisk del, faneblad 6

brugsværdi. Mangelbegrebet blev opstrammet og loven opstammede kravet om dokumentation. Endelig blev beboerrepræsentationens rolle blev styrket. Praksis med disse opstramninger er ikke opløftende. Nævnene bruger ikke lovens intentioner, og hvert år på vor Lejeretskonference indskærpes det af oplægsholderen, at man skal bruge den opstramning, især afklaringen af brugsværdibegrebet. Nogle nævn fastholder stadig, at der ikke skal dokumentation for udgifterne på bordet. Et skøn ved en besigtigelse er nok. Det er vigtigt, at vi understreger, hvad der også præciseres i vejledningen, at det kun er i helt specielle særlige situationer, at sådan en metode kan accepteres. Vi fik dengang i 2000 igennem, at beboerrepræsentanterne fik bedre muligheder for at sikre, at ejendommen vedligeholdes i forbindelse med genudlejning af gennemgribende moderniserede lejligheder. Det har vist sig, at denne bestemmelse er overordentlig god til at ”vække” beboerrepræsentationen, og det er da også den bestemmelse, udlejerne i forenklingsforhandlinger har ønsket fjernet. Sammenligningslejemål Det er heldigvis praksis i de fleste huslejenævn, at lejen efter det lejedes værdi sættes efter nævnes almindelig kendskab til lejeniveauet. I boligret bruges derimod konkrete sammenligningslejemål. Desværre begynder flere og flere nævn at supplere afgørelsen med oplysninger om lejen for enkelte sammenligningslejemål. Det kan risikere at føre til et skred, der ender med samme metode som i boligretten, og hermed vil vi stå i det sædvanlige problem med fremskaffelse af egnede sammenligningslejemål. Lejenedsættelser Nogle af vore sagsbehandlere har oplevet det problem, at nævnet ikke ex officio tager stilling til det lejdes værdi i sager om varsling af lejeforhøjelser. Også her er der behov for en fælles indsats. Spise op dommene Den såkaldte spise op dom i Højesteret medførte, at adgang til lejeforhøjelse er betinget af, at den gældende leje i ejendommen ikke er tilstrækkelig til at dække ejendommens driftsudgifter. Desværre lykkedes det ikke at få Højesteret til at acceptere, at udlejer skulle oplyse lejeindtægten ved en varsling. I det hele taget skal man være klar over konsekvenserne ved at bruge spise op dommen. Ikke alle lejere er glade for at nævnet og viceværten banker på døren for at tjekke forbedringer i det lejede. Flytteopgør I fraflytningssager har vi stadigvæk problemer omkring tilbagebetaling af depositum. Efter boligreguleringslovens § 21, stk. 2 afgør nævnet en sådan uenighed, men mange nævn henviser straks til boligretten. Dette er ikke hensigtsmæssigt, og vi bør stramme op her. Til gengæld synes det nu accepteret, at digitalbilleder er anerkendt som dokumentation over lejemålets tilstand Fraflytningssagerne giver som hovedregel især problemer, når arbejderne er udført. Her skelnes i praksis mellem sager, hvor det drejer sig om selve fraflytningskravene, og sager, hvor det drejer sig om tilbagebetaling af depositum. Vi bør fastholde, at der er egentlig tale om to sider af samme sag. Hvis lejer ikke vil godkende nogle fraflytningskrav eller prisen på 5 © Kongres 2009, Juridisk del, faneblad 6

arbejderne, skal det sidestilles med, at der ønskes mere depositum retur. Alle flyttesager bør behandles af nævnet i første instans. En sag kan ikke afvises, allerede fordi arbejderne er udført. Det er muligt, at der opstår bevisproblemer under sagsbehandlingen, som gør, at nævnet ikke kan afgøre sagen, men der skal nås langt med udgangspunkt i lejeaftalen m.v. Der bør ikke være forskel på den lejer, der gør gældende, at han ikke vil hæfte for nogle arbejder, og den lejer, der gør gældende, at han skal have depositum retur. Spørgsmålet er, om nævnet også kan tage stilling i sager om tilbagebetaling af forudbetalt leje. Det bør nævnet kunne, dog forudsat, at udlejer og lejer er enige om, hvor længe der er betalt husleje, og hvad der indestår ved fraflytningen i forudbetalt leje. Skimmelsvamp I forbindelse med vor opprioritering af kampagnen for sunde boliger, hvor vi blandt andet har samarbejdet med Teknologisk Institut, har vi erfaret meget forskellig behandling af disse sager i nævn og boligret. Der var tvivl om, hvor meget nævnet kan forlange oplyst, fx i form af undersøgelser betalt af udlejer. Efter lovændringen i 2008 har ministeriet udarbejdet en vejledning. Desværre kender kommunerne ikke vejledningen. Afgørelserne i boligretten er stærkt varierende, nogle lejere kan få meget husleje retur, andre ikke. Spørgsmålet om erstatning for helbredsskader er pt. i Landsretten. Dissenser Vi har konstateret, at der er en meget forskellig politik fra vor egen side både i nævn og boligret, når det gælder dissenser i nævn og boligret. Nogle af vore repræsentanter i huslejenævnene og boligret har meget svært ved at afgive dissens. Her skal man huske, at først når højesteret har talt i en sag, ved vi hvad der egentlig er ret. Selv om formanden i nævnet eller dommeren i boligretten henviser til en landsretsafgørelse, behøver man ikke at smide håndklædet i ringen. Man har ret til at lægge organisationens tolkning af lejeloven på dette punkt på bordet. Da det har stor betydning for sagens videreførelse i boligretten, at der er afgivet dissens. Det er derfor ikke ligegyldigt, om man husker at afgive dissens, og at afgørelsen bliver 2-1. Dissensen kan både omfatte tolkningen af lejeloven eller opfattelsen af hvilket lejeniveau, der er rimeligt såfremt lejefastsættelsen sker efter det lejedes værdi. LL § 53.3 og Brl. § 15a leje (fri leje) Vi møder flere og flere sager, hvor det er meget svært at få lejen sat ned. Krisen på ejerboligmarkedet har øget antallet af udlejede nyopførte ejerlejligheder. Også udlejningen af ældre ejerlejligheder tager til i omfang. Det skyldes blandt andet at forældrekøb er blevet meget udbredt, og at finanskrisen har ført til at antallet af udlejede ejerlejligheder er vokset. For lejerne er denne udvikling et tveægget sværd. På den ene side betyder ejerboligmarkedets krise, at udbuddet af boliger til leje stiger. På den anden side er det ikke rimelige boligforhold, der tilbydes lejeren. Alt for ofte bliver ejerlejlighederne i den ældre ejendomssektor udlejet med ulovlige tidsbegrænsninger. Tidsbegrænsninger, der betyder, at lejeren bliver tilpas ”føjelig”, for alternativet er et siksak rundt på boligmarkedet efter en tryg bolig. Det er ofte heller ikke en rimelig husleje. De nybyggede ejerlejligheder udlejes til fri husleje, ofte en leje på over 10.000 kr. om måneden og med en ublu indeksregulering af lejen, medens de ældre ejerlejligheder udlejes efter devisen ”går den, så går den”. Heldigvis kan en lejer af

en ældre ejerlejlighed ofte få nedsat lejen til det niveau, andre lejere betaler for tilsvarende kvalitet mv., men mange tør ikke benytte den mulighed, fordi de har et tidsbegrænset lejemål. Sagsarkiv over boligretsdomme Landssekretariatet modtager løbende både fra vore tilsluttede advokater og fra vore lægdommere kopi af boligretsdomme. Vi opfordrer til, at dette fortsætter.

6.4 Sags – Info Al information om udviklingen indenfor retsområdet udsendes som bekendt i Sags-Info. Sags-Info har som kilde først og fremmest tidsskrift for Bygge og boligret. Derudover supplerer vi med domme fra afdelingerne og fra vore advokater, samt fra Ejendomsforeningen Danmarks Nyhedsbreve. Sags-Info udsendes til alle afdelinger og til nævnsmedlemmer og organisationens lægdommere i boligretten, hvis de har tilmeldt sig ordningen samt advokater tilknyttet afdelingerne. Især lægdommerne må meget gerne indsende domme til sekretariatet, som vi så kan offentliggøre i næste nummer af Sags-Info. Desværre er sekretariatet på grund af for lidt kapacitet alt for ofte bagud med udsendelse af Sags-info.

6.5 Landsforbundets sagsbehandling Landssekretariatet har i kongres perioden bistået afdelingerne med specialopgaver, som fx aftalt boligforbedring, byfornyelse, skimmelsvamp, større ombygningssager og med organisering af større almene boligafdelinger og beboerrepræsentationer. Derudover rådgiver vi akut i enkeltsager, der er hastende (fx ophævelse af lejemål, fogedsager etc), fungerer som hotline for sagsbehandlerne i mindre afdelinger og varetager sagsbehandling i tilfælde af, at afdelingen holder ferie eller er ramt af sygdom. På de enkelte områder, hvor vi politisk arbejder for lovændringer, har vi indsamlet og behandlet sager herom, fx skimmelsvamp, opsigelse ved ombygning, modernisering ved genudlejning, pludselig høj husleje, småhuslejen, fraflytningssager eller ulovlige internetsider. Sekretariatet arbejder her med at fremskaffe det nødvendige materiale og dokumentation, så folketingets politikere har konkrete eksempler fra praksis. Daglige modtager sekretariatet mellem 60 og 90 telefonopkald. Det er lejere, som står med et akut behov for hjælp, bare vil have svar på ”et principielt spørgsmål” eller lejere, der gerne vil meldes ind. Vi henviser til den lokale afdeling. Landssekretariatet behandler også henvendelser fra lejere, der ikke er tilfredse med den lokale afdelings sagsbehandling.

7. Organisatorisk del

Indhold

7.1 Medlemsudviklingen i kongresperioden 7.2 Organiseringen

side 2 3

7.3 Kursusaktiviteten 7.4 Informationsaktiviteten 7.5 Hvidbogssekretariatet 7.6 Den International Lejer Alliance, IUT 7.7 Opzoomerprojektet

4 5 6 6 7

Bilag 1. Fordeling af LLO afdelinger og de nye kommuner pĂĽ LLO regioner Bilag 2. RĂĽd, udvalg og kommissioner

9 11

1 ÂŠ Kongres 2009, Organisatorisk del, faneblad 7

7.1 Medlemsudviklingen i kongresperioden Nedenfor i tabel 1 ses medlemsudviklingen fordelt på regioner og opgjort efter antallet af medlemsenheder. Samlet set er der sket et fald på 5,9 procent, eller fra 25.757 enheder i 2005 til 24.185 enheder i 2008. I sidste kongresperiode voksede organisationen med 2,82 procent.

Tabel 1. Antal medlemsenheder 2006

2007

2008

Region Nordjylland Frederikshavn Hjørring Aalborg Ialt

57 0 0 57

0 0 31 31

50 0 610 660

Region Midtjylland Thisted

124

245

235

328 234 223 179

318 258 222 210

320 315 250 260

138

196

0 324 1584

0 324 1795

1308 354 3319

250 613 222 0 179 432

282 615 394 7 84 436

221 462 389 5 107 574

130

0 0 0 1696

214 75 80 2187

193 84 131 2296

12504 663 1185 201

14551 415 1219 199

13621 0 1169 173

Antal enheder

Holstebro Skive Viborg Silkeborg Herning Djursland Århus Skanderborg Ialt Region Sydjylland og Fyn Vejen Horsens Kolding Munkebo Kolding Fredericia Fyn Esbjerg Munkebo Fyn Aabenraa/Tønder Sønderborg Ialt Region Øst København Lyngby Brøndby Glostrup

Herlev Hvidovre Rødovre Køge Bugt Birkerød Frederikssund Frederiksværk Hillerød/Helsinge Ialt Region Vest- og Sydsjælland & Lolland/Falster Slagelse/Vestsj. Nykøbing F. Næstved I alt

1 573 0 0 1033 55 64 250 16529

0 177 435 0 886 174 63 177 18296

0 273 313 0 0 128 62 0 15739

1246 205 564 2015

1103 193 599 1895

1174 186 811 2171

Note: Medlemsenheder er opgjort som årets indbetalte kontingent divideret med årets kontingentsats for enkeltmedlemmer.

7.2 Organiseringen Op til sidste kongres var der udarbejdet et oplæg til regionsorganisering af lejernes LO, til erstatning for den hidtidige kredsopdeling. Der blev i kongresberetningen 2006 nævnt, at der var samarbejdsproblemer i Københavns amts området. Der var blandt andet personproblemer. Det resulterede i, at de aktive i Lyngby - Søllerød afdeling, trak sig ud af alt LLO arbejde, og Lyngby – Søllerød afdeling lukkede. Sekretariatet bidrog med afviklingsarbejdet, sammen med aktive fra afdelingen. Alle afdelingens aktiver blev overflyttet til regionen og medlemmerne fik tilbud om at blive nyt medlem i Hovedstadsafdelingen eller i Birkerød afdelingen. Regionsarbejdet blev reetableret igen, med en ny start hvor alle aktiverne fra de lukkede afdelinger - Køge og Lyngby - blev overflyttet til den nye regionsbestyrelse, sammen med aktiverne fra den tidligere kreds og region. Region Midtjylland ansøgte Hovedbestyrelsen om tilskud først til organisering af Århus og dernæst til støtte til regionsarbejdet i det midtjyske område. Til at følge, og være sparringspartner i arbejdet, besluttede Hovedbestyrelsen at nedsætte en bevillingsgruppe og til løsning af de særlige konflikterne, der opstod, valgte man FU medlem Poul Erik Jensen som opmand. Region Midt bredte sig geografisk udover området, så aktiviteterne efterhånden omfattede afdelinger i Nordjylland samt i det Sydjyske område. Desværre lykkedes samarbejdet ikke, ligesom de regnskabsmæssige forhold ikke var helt problemfrie. En ordning om central kontingentopkrævning kom desværre ikke til at fungere,

ligesom der ikke blandt afdelingerne i regionen kunne findes enighed om de økonomiske dispositioner, herunder antallet af ansatte sagsbehandlere. I stedet for at vinde nye medlemmer, tabte organisationen medlemmer. Sidste kongres besluttede, at hovedbestyrelsen skulle fastsætte mål for regionernes arbejde, herunder for sagsbehandlingen, telefonpasningen m.v. Dette arbejde tilbagestår stadig at blive drøftet. Et af de spørgsmål, der skal debatteres, er blandt andet afdelingernes åbningstider. På den organisatoriske front har der i den forgangne kongresperiode været for meget uro i organisationen. I den kommende kongresperiode må et af målene være at lære af erfaringerne og få de organisatoriske problemer afklaret, således at der kommer ro i organisationen.

7.3 Kursusaktiviteten Lejernes LO’s kursusaktivitet vedrørende den private udlejningssektor finansieres af tilskud fra oplysningsfonden. Organisationskurser og kurser vedrørende den almene sektor finansieres af organisationens medlemskontingent. I kongresperioden har vi hvert år holdt en velbesøgt lørdags lejeretskonference med fhv. professor dr. Jur. Halfdan Krag Jespersen. Konferencen samler sædvanligvis 50 – 70 deltagere, typisk sagsbehandlerer og tillidsfolk. Emnerne er som sædvanlig ny retspraksis, interessante domme, forkerte domme og spændende litteratur. Med Hans Henrik Edlund, formand for Huslejenævnet og Beboerklagenævnet i Århus, kendt oplægsholder for Den kommunale Højskole og ved DJØF’s huslejenævnskonference har vi i foråret holdt en lørdags nævnskonference. Her deltager ca. 25 – 30 personer. Konferencen omhandler nævns - og domspraksis, når det gælder flytteopgør, tilbagebetaling af depositum, flytterapporten, bevis, afgrænsning af misligholdelse, skimmelsvamp, aflevering af lejemålet, klage over håndværkerregninger etc. Er der forskel på huslejenævn og beboerklagenævn? Hvor har nævnene kompetence? Hvornår er det bedre at få bragt byggeloven og byfornyelsesloven i anvendelse? Husorden og individuelle kontraktbestemmelser. Nyere kompetencer for Huslejenævnene. Hvad siger retspraksis, når det gælder bytte? Hvem kan bo i/overtage lejemålet? Hvor længe kan man fremleje? Successiv fremleje? Hvad med lejenedsættelse for mangler. Hvordan tvinger man en udlejer til at vedligeholde? Lejer og beboerrepræsentationens muligheder i regulerede og uregulerede kommuner. Hvordan fungerer de forvaltningsretlige regler for nævnene. Skal nævnene bruge byggesagkyndige? Skal nævnene lave en statistik? Bruger nævnene officialprincippet? Skal nævnene opgive en begrundelse og skal nævnene vejlede parterne? Vi har også afholdt to lørdags beboerrepræsentationskurser hvert år. Underviser er Jesper Larsen, sekretariatet. Kurset har ca. 50 deltagere hver gang. Kurset har til formål at sætte deltagerne ind i bekendtgørelsen om beboerrepræsentation, samt vigtige områder af lejelovgivningen (huslejefastsættelse, vedligeholdelse/forbedringer, modernisering ved genudlejning, mangler i lejemålet/ejendom m.m.). Beboerrepræsentationens rettigheder og beboerrepræsentanternes rolle ved syn ved ind - og fraflytning samt i forhandlingerne/orienteringsmøder om budgetter og vedligeholdelses-

regnskaber m.m. bliver gennemgået. Som noget nyt har der også være en gennemgang af de nyeste love og domme med betydning for beboerrepræsentanternes arbejde. Vi har hvert år et lørdagskursus i Lejelov, privat udlejning, lejefastsættelsen i storhuse og småhuse. Kurset har ca. 20 deltagere, og henvender sig til sagsbehandlere, huslejenævnsmedlemmer og lægdommere. Underviser er Jesper Larsen fra sekretariatet, og Jørgen D. Jensen, Næstformand i LLO. Vi gennemgår reglerne for lejefastsættelsen og forbedringsforhøjelser i regulerede og uregulerede kommuner, både ved genudlejning og i bestående lejemål. Vi ser på huslejenævnets og boligrettens praksis i sager om omkostningsbestemt leje, trappeleje, varslingers lovlighed, det lejedes værdi, sammenligningslejemål, bevis og skyggebudget. Vi har desuden holdt et lørdagskursus i Lejelov, privat udlejning, lejers rettigheder, ex. lejefastsættelse, endagskursus. Dette kursus er med ca. 20 – 30 deltagere. Det afholdes af Jesper Larsen, sekretariatet, og henvender sig til beboerrepræsentanter, sagsbehandlere, huslejenævnsmedlemmer og lægdommere ved boligretten, som ønsker viden om den del af lejeloven, der ikke omhandler huslejefastsættelsen. Til alle kurser inviteres medlemmer af Danmarks Lejerforening, og sammen med DL har vi afholdt et par kurser om vilkårene i den almene udlejningssektor, herunder et kursus, for medlemmer af afdelingsbestyrelser, som vi desværre måtte aflyse på grund af manglende tilmelding.

7.4 Informationsaktiviteten I kongresperioden har vi hvert år udsendt fire numre af Intern Information med orientering om nye lovforslag, organisationens kommentarer, og information om nye rapporter om boligområdet og den overordnede økonomiske og politiske udvikling.. Derudover har vi udsendt 13 numre af Sagsinfo. I Sagsinfo refererer vi løbende dommene. Al information om udviklingen indenfor retsområdet udsendes i Sags-Info. Sags-Info har som kilde først og fremmest tidsskrift for Bygge og Boligret. Derudover supplerer vi med domme fra afdelingerne og fra vore advokater, samt fra Ejendomsforeningen Danmarks Nyhedsbreve. Oplysningsfonden største enkeltudgift er støtten til bladet ”Vi Lejere”. Bladet har et underskud på 600 – 700.000 kr. og det dækkes af oplysningsfonden (GI midlerne). Bladet, der er på 24 sider, trykkes i 75.000 eksemplarer og udkommer fire gange årligt. Vi har stadig de gamle opdaterede pjecer liggende på hjemmesiden I 2002 udarbejdede vi 8 nye pjecer, og opdaterede de gamle pjecer, således at vi havde i alt 16 pjecer om forskellige emner. De er blevet opdateret. A-Z blev gennemredigeret i 2006, og ligeledes sendt ud til afdelingerne. Afdelingerne efterlyser enkelte af de øvrige pjecer, blandt andet om indflytning og om den almene sektor. Da økonomien i Oplysningsfonden er stram, er der ikke plads til initiativer her.

I 2008 trykkede vi 5000 eksemplarer af en ny informationspjece om LLO på 8 sider. Pjecen har være meget efterspurgt, og vi håber at organisationens økonomi forbedres, så vi kan trykke flere eksemplarer af pjecen. Alle pjecer er udarbejdet af Jesper Larsen, sekretariatet, og med som bagstopper og kritikere har været Lars Helms, LLOiH’s jurister og Socialministeriets eksperter etc. De enkelte pjecer og hæfter kan ses på organisationens hjemmeside www.lejerneslo.dk, og de kan også fås i de enkelte afdelinger af Lejernes LO, idet internetudgaverne af pjecerne kan fotokopieres og trykkes til de enkelte afdelinger til enkeltbrug. Hæftet ”Lejervilkår” blev senest opdateret december 2004, og er siden sparet væk, både som trykt udgave og som webudgave. Organisationens hjemmeside opdateres løbende med pressemeddelelser og kommentarer til politiske begivenheder. Webmaster er næstformand Jørgen D. Jensen. I forbindelse med valgkampen 2007 lykkedes det at få hjemmesiden til at køre med aktuelle pressemeddelelser og links til særlige vigtige artikler af betydning for valgkampen. Vi får løbende en del henvendelser fra journalister, som gør brug af hjemmesidens pressemeddelelser og artikler.

7.5 Hvidbogssekretariatet Hvidbogsorganisationerne består af AER, BL, LO, 3F, BAT, Byfornyelsesselskabet/Kuben og LLO. Vi er repræsenteret med Jesper Larsen, sekretariatet. Det er især arbejdet med den almene sektor, der har domineret Hvidbogssekretariatets arbejde. Således har Boligselskaberne Landsforening købt analyser om konsekvenserne ved salg af almene boliger og om renoveringsbehovet for den almene sektor. Arbejderbevægelsens Erhvervsråd har derudover udført en række store analyser om indkomstog formueudviklingen, herunder tidligere analyser af fordelingen på ejere og lejere. Det gør AER ikke mere, og vi har derfor i forbindelse med fx skattereformerne købt særanalyser af AER. Det er diskuteret, om der skulle udarbejdes et fælles oplæg fra Hvidbogsorganisationerne til en fremtidig boligpolitik. Dette er tidligere ikke lykkedes at blive enige, og i stedet udarbejdede LO, BAT og 3F deres egne boligpolitiske oplæg. Heldigvis var vi med på sidelinien, og vi fik de værste tidsler om brugsværdileje og lignende ud af rapporterne.

7.6 Den International Lejer Alliance, IUT Der har i kongresperioden været en stigende aktivitet i den internationale lejerbevægelse. Lejernes LO i Danmark har været en meget aktiv deltager i denne udvikling.

På europæisk plan har det vist sig nødvendigt at etablere en repræsentation nær EUinstitutionerne i Brussels. Det skyldes at et stigende antal EU initiativer har betydning for boligområdet. Der er stærke spændingsfelter mellem hensynet til markedskræfter overfor sociale hensyn. Her er det f.eks. vigtigt for lejerorganisationerne, at man ikke lægger sig fast på en snæver opfattelse af sociale boliger som en snæver ghetto for det socialt udsatte. Sammen med bl.a. den svenske lejerbevægelse har vi en stærk interesse i at fastholde retten til en boligpolitik, der bl.a. i bred forstand indeholder begrebet almene lejeboliger – frem for at det bliver til sociale lejeboliger, samt sikre en leje, der er bundet til omkostningsudviklingen. På EU plan har det også betydning, hvordan bl.a. EU’s strukturelle fonde går ind på områder af betydning for boligstandard. Det gælder f.eks. der hvor miljøpolitik og strukturel udvikling gør indvirkning på boligstandard – f.eks. energiforbrug og betaling heraf. På internationalt niveau taler man i dag om de miljø- og energiudgifter, som lejerne pålægges, som ”the second rent” – udgifter der er stærkt stigende – hvor lejerbevægelsen skal forsvare forbrugerinteresser. Den internationale lejerbevægelse har også en stærk fokus på den grundlæggende beskyttelse af lejerrettigheder, som f.eks. en rimelig kontrol over huslejeudviklingen og en grundlæggende beskyttelse mod opsigelse – noget der desværre savnes mange steder, når vi kommer udover det nordvestlige Europa. I Europa har denne indsats særligt rettet sig mod forholdene i de cental- og østeuropæiske lande, hvor de tidligere trygge forhold for lejerne er afløst af voldsomme forringelser, huslejestigninger og udsættelser i kølvandet på omlægningerne af økonomierne, til forhold der nærmest må betegnes som et ”wild east” af retsløshed for lejerne. Det er her lykkes at får den europæiske menneskerettighedskommissær til at se nogle af problematikkerne som værende regulære menneskerettighedsproblemer. Lejernes LO i Danmarks har i IUT arbejdet været repræsenteret af næstformand Jørgen D. Jensen, der er organisationens formelle repræsentant i IUT og af formanden for Lejernes LO i hovedstanden, Helene Toxværd, der også har deltaget i IUT’s bestyrelsesarbejde. Jørgen D. Jensen har i IUT bl.a. varetaget ansvar for dele af lejerbevægelsens arbejde i de central- og østeuropæiske lande. Han har i den forbindelse i kongresperioden været udsendt på IUT’s vegne til Slovenien, Kroatien og Rumænien. Jørgen har også deltaget i et internt udviklingsarbejde med henblik på styrkelsen af bredden i IUT’s bestyrelsesarbejde. Helene Toxværd har deltaget i et IUT-udvalg, der understøtter repræsentationen i Brussels. Hun var i den forbindelse bl.a. med ved planlægningen af den første større internationale konference afholdt af IUT i Brussels i oktober 2008. Det vandt stor respekt, at det var muligt at få tidligere statsminister Poul Nyrup Rasmussen med som oplægsholder. Poul Nyrup gjorde en god indsats, finanskrisen var i sin begyndelse – og med hans store økonomiske indsigt var han i stand til at pege på den store positive betydning en stor non-profit lejeboligsektor har for stabilisering af finanspolitikken.

Helene var også sammen med Lejernes LO i Hovedstaden med til at faciliteter at IUT kunne afvikle et bestyrelsesmøde i København i april 2008.

7.7

Opzoomerprojektet

Opzoomers på dansk har eksisteret siden 1999 og støttes hovedsageligt af Københavns Kommunen. Projektet ledes af et sekretariat med en sekretariatsleder, Finn Christensen, en studentermedhjælp og en regnskabsmedarbejder. Formålet med Opzoomers på dansk er at forbedre den enkelte borgers forhold i sit helt eget nærområde, hvor gademiljøet præges af borgernes egne ønsker om forskønnelse, vedligeholdelse og forbedring af eksisterende forhold. Projektet har en Hollandsk græsrodsbevægelse som forbillede, deraf navnet. Konceptet bidrager til en selvjustits og samtidig opbygning af sociale relationer borgerne imellem. Opzoomers erfaringer på dette område har i den forløbne periode vist, at konceptet bærer sig selv. Større kendskab og integration i et nærområde forbedrer og udbygger en sameksistens med tilskyndelse til at gøre mere. Drivkraften er borgerinddragelse, og Opzoomer står årligt for 200 projekter i hele København. Opzoomers aktiviteter på gadeplan har været opsætning af blomsterkummer, espalierer, omkransende hække, belysning, julepynt og grantræer op til jul. Inden ovenstående fysiske tiltag ligger der også et arbejde internt i Opzoomer Sekretariatet med forberedelse af mødeindkaldelser, møder med aktive borgere med efterfølgende opsamling på møderesultat, udfærdigelse af forslag og endelige beslutninger samt bestilling af materialer, planlægning og tilrettelæggelse af forløb samt aktivitetens færdiggørelse osv. Opzoomerne har endvidere internt administrationsarbejde, telefonopringninger til Opzoomerne fra interesserede borgere, sponsorer, interesseorganisationer, med ønske om samarbejde og mulig deltagelse i forskellige arrangementer og dermed planlægning og tilrettelæggelse af samme. Hertil skal så lægges Opzoomernes opsøgning af aktuelle steder og pladser med inddragelse af bl.a. bestyrelser og boligforeninger. Derudover laves diverse forskellige pjecer til faste formål eller aktuelle nye emner til forbedring af bybilledet / gademiljøet, oprettelse af og løbende ajourføring af en hjemmeside, hvor man kan læse alt om Opzoomerne på Dansk, rådgivning og vejledning af borgere i eksisterende aktivitetsområder og/eller mulige fremtidige aktivitetsområder. Opzoomerne har udgivet ca. 4 Nyhedsbreve om året. Der udgives et nyhedsbrev, når der var reelle nyheder – ikke blot for at fortælle om de samme succeshistorier. .

Bilag 1. Fordeling af LLO afdelinger på de nye kommuner og på LLO regioner 1) Regionsnavn: Region Øst 1)

Afdelingens navn LLO i Hovedstaden

Hillerød/Helsinge

Frederiksværk Frederikssund Birkerød Brøndby Rødovre/Hvidovre

Vest-, Sydsjælland og Lolland - Falster

Glostrup Vestsjælland

Næstved

Lolland - Falster Sønderjylland

Aabenraa/Tønder Sønderborg

Kommune: København Frederiksberg Tårnby Dragør Gentofte Gladsaxe Vallensbæk Ishøj Høje Taastrup Roskilde Greve Lejre Køge Ballerup Albertslund (Egedal) (Rudersdal) (Herlev) Hillerød Fredensborg Helsingør Gribskov Frederiksværk Frederikssund Rudersdal Brøndby Rødovre Hvidovre Glostrup Odsherred Holbæk Kalundborg Slagelse Sorø Ringsted Næstved Haslev Faxe Stevns Vordingborg Lolland Guldborgsund Aabenraa Tønder Sønderborg

Vejen Esbjerg

Vejen Esbjerg Varde Fanø Kolding Kolding Haderslev Fredericia Fredericia Horsens Horsens Vejle Billund Hedensted Fyn Bogense Middelfart Assens Faaborg - Midtfyn Svendborg Nyborg Kerteminde Odense Nordjylland 1) Aalborg Aalborg Rebild Mariager Fjord Vesthimmerland Jammerbugt Brønderslev Hjørring Frederikshavn Frederikshavn Læsø Midtjylland 1) Skive Skive Morsø (Randers) Århus Århus Syddjurs Norddjurs Thisted Thisted Skanderborg Skanderborg Odder Samsø Viborg Viborg Silkeborg Silkeborg Faurskov Herning Herning Ikast - Brande Holstebro Holstebro Ringkjøbing- Skjern Lemvig Struer Note 1. Der tages forbehold for, at den interne fordeling af kommunerne på afdelinger kan være under forhandling

Bilag 3. Råd, udvalg og kommissioner Råd, udvalg og kommissioner

Medlem og suppleant

Periode

Administrator Akademiet

Erik Larsson, København

Ingen fast periode

Boligselskabernes Landsbyggefond

Kurt Andersen, Hillerød/Helsinge suppl. Bente Kristensen, Skanderborg Eric Røper Nielsen, LLOiH suppl. Ole Lagoni, LLOiH

1.4.2007 – 31.3.2011

Boligtrivsel i Centrum

Eva Damgaard suppl. Dorte Larsen, Brøndby

Ingen fast periode

Byfornyelsesselskabet Danmark

HB-medlem Stig Lindegaard Jensen

Ingen fast periode

Det Bygningskulturelle Råd

Hovedkasserer James Arbøl

ingen fast periode

Byggeskadefonden for byfornyelsesforanstaltninger

Formand Klaus Hansen suppl. FU-medlem Helene Toxværd

1.7.2006 – 30.6.2010

Forbrugerrådet

FU-medlem Lizzi Olsen suppl. FU-medlem Jørgen D. Jensen

Ingen fast periode

Forbrugerforum – start 2003

Thorkild Kjær, Astma & Allergiforbundet suppl. FU-medlem Helene Toxværd

Grundejernes Investeringsfond

Formand Klaus Hansen, suppl. Jesper Larsen, sekretariatet FU-medlem Helene Toxværd suppl. HB-medlem Hanne Stubman FU-medlem Sigrun Mønnike-Hald suppl. FU-medlem Jørgen D. Jensen

1.4.2007 – 31.3.2011

Hvidbogssekretariatet

Jesper Larsen, sekretariatet

Ingen fast periode

Det kriminalpræventive Miljøplanlægningsudvalg

Peter Andersen, LLOiH

Ingen fast periode

Det kriminalpræventionstaktiske Udvalg

Peter Andersen, LLOiH

Ingen fast periode

Sekretariatet for ELO

Er besat af en repræsentant fra LLO i Hovedstaden

Dansk Legepladsselskab

VVS-ankenævnet Ungdomsboligrådet

Jesper Larsen, sekretariatet

indtil 31.12.2009

Arbejdsudvalg vedr. forhandlinger om lejelovsforenklinger

Jesper Larsen, sekretariatet og Bente Kristensen, LLOiH

Fra 17.08.05,

IUT

Jørgen D. Jensen og Helene Toxværd

Ingen fast periode