Quaderni di Legislazione Tecnica 3/2026

QLT

di LEGISLAZIONE TECNICA

3|2026

Bimestrale per il Professionista tecnico e l’Amministrazione

REVISIONE PREZZI NEI LAVORI PUBBLICI

TOL - TIPOLOGIE OMOGENEE

DI LAVORAZIONI

PRATICA PROFESSIONALE

> PIANO CASA 2026: ERP, EDILIZIA INTEGRATA E SEMPLIFICAZIONI

> VARIANTI ANTE 1977 E SANZIONI: QUANTIFICAZIONE DEL VALORE VENALE

> ACCESSO AGLI ATTI DELLA PA PER LA TRASPARENZA AMMINISTRATIVA

OSSERVATORIO PREZZI

> COME SI FA E QUANTO COSTA? COPERTURE PIANE CON TETTO VERDE: ASPETTI TECNICI E NORMATIVI

ARTICOLO TECNICO

> Valutazioni immobiliari surrogabilità dei comparabili nelle stime

AZIENDE, COMUNICATI, EVENTI

> Blumatica

> Allplan

> Isolkappa

> Stacec

> Riwega

FOCUS AMMINISTRAZIONI

> Incarichi pubblici: nuovi schemi ANAC

>Trasparenza e privacy nei concorsi pubblici

> Guida all’applicazione degli obblighi di pubblicazione

A cura di Rosalisa Lancia - Legislazione Tecnica Area Consulenza Incarichi pubblici:

Trasparenza e privacy nei concorsi pubblici: pubblicazione, accesso, diffusione e indicazioni

Trasparenza: Guida all’applicazione degli obblighi di pubblicazione tra norma, schemi

• Tabelle millesimali e gestione del condominio: il calcolo professionale con blumatica millesimi (Blumatica)

• L’intelligenza artificiale al servizio dell’architettura (Allplan)

• I GREY ECO FLOOR: isolamento termoacustico per sotto massetti in EPS T grafite (Isolkappa)

• Degrado next: simulazione avanzata della corrosione nelle strutture in calcestruzzo armato (Stacec)

• Tetti piani e verdi: tecnologia e sostenibilità (Riwega)

Quaderni di Legislazione Tecnica Pubblicazione bimestrale registrata al Tribunale di Roma, il 15.03.2012, al N. 70/2012

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CONTROCORRENTE

a cura di Roberto Gallia

Sembra che, con la primavera inoltrata, le iniziative per cercare di affrontare le problematiche inerenti al governo del territorio e al settore delle costruzioni siano emerse dal letargo invernale e abbiano cominciato a prendere corpo.

Il disegno di legge di iniziativa governativa «Delega al Governo per l’adozione del Codice dell›edilizia e delle costruzioni», approdato in Parlamento il 27 febbraio 2026 (AC 2826), ha avviato l’esame con una significativa attenzione, proseguendo e inglobando i precedenti provvedimenti di iniziativa parlamentare, ad iniziativa della maggioranza (AC 2332) e della minoranza (AC 535).

La proposta di un Piano Casa a sostegno del patrimonio pubblico (ERP) e dell’accesso agevolato all’edilizia sociale (ERS) è stata ufficializzata con la pubblicazione del decreto-legge 7 maggio 2026, n. 66; che «contiene misure straordinarie, necessarie e urgenti per favorire la realizzazione e la valorizzazione di interventi di edilizia residenziale pubblica, sociale e integrata, destinati alla vendita o alla locazione a prezzo calmierato, anche tramite interventi di sostituzione edilizia, di recupero e riconversione di immobili del patrimonio immobiliare pubblico non redditizi e non in uso e progetti di contrasto al degrado urbanistico, edilizio, ambientale e sociale o di rigenerazione urbana, con l’obiettivo di incrementare l’offerta sostenibile di alloggi a prezzi accessibili».

Rimane ancora al palo la proposta di legge in materia di rigenerazione urbana, predisposta a febbraio 2024 (AS 1028), il cui esame ha unificato una pluralità di proposte, che non riescono ancora ad individuare un comune denominatore.

Tutto bene? Purtroppo, no.

Nel corso delle audizioni per la definizione di un nuovo Codice dell’edilizia sono emerse molte critiche e perplessità; oltre quelle che di seguito richiamiamo sommariamente.

La Conferenza Unificata, oltre a reclamare la salvaguardia delle competenze regionali e comunali, ha chiesto lo stralcio delle norme urbanistiche, individuate in maniera maldestra.

L’Istituto nazionale di urbanistica (INU) ha giustamente ricordato che il governo del territorio è materia costituzionalmente condivisa fra Stato e Regioni, e che la Corte costituzionale ha già avuto modo di ricordare che sia l’edilizia sia l’urbanistica ne fanno parte in maniera inscindibile. Per cui sarebbe necessario che il Parlamento emanasse una legge di principi sul governo del territorio, in base alla quale regolamentare sia gli interventi di pianificazione urbanistica sia la disciplina delle costruzioni.

L’Associazione nazionale dei costruttori edili (ANCE) non è andata per il sottile, dimenticando forse gli obblighi di utilità sociale dell’iniziativa economica (articolo 41 Costituzione), e ha rivendicato l’attribuzione di natura di LEP agli aspetti procedurali dell’edilizia, l’esclusione (di fatto) dei cambi di destinazione d’uso e degli standard urbanistici sia dalla regolamentazione urbanistica sia dalle discipline di settore con incidenza sull’attività edilizia, per concludere con la richiesta di «una normativa che cerchi di superare eventuali indirizzi della giurisprudenza piuttosto che consolidarli».

La Rete Nazionale delle Professioni dell’Area Tecnica e Scientifica (RPT), con un documento che non comprende anche il Consiglio Nazionale degli Architetti, ha sottolineato «La necessità di un corpo normativo

CONTROCORRENTE

unitario nel governo del territorio, capace di armonizzare legislazione urbanistica, edilizia, ambientale e paesaggistica»; senza, tuttavia, evidenziare l’assenza di un corretto orientamento alla determinazione della qualità prestazionale del costruito, che dovrebbe costituire la competenza primaria dei professionisti, che dovrebbero essere chiamati ad asseverare questi requisiti, piuttosto che gli aspetti procedurali non di loro competenza.

Analoga discussione ha provocato il DL sul Piano Casa.

Il provvedimento è qui illustrato, nella rubrica «Pratica professionale».

Mi preme ricordare i motivi per i quali, a mio avviso, il provvedimento ripropone modalità e procedimenti obsoleti (finanziamento pubblico, bonus volumetrici, canoni d’affitto calmierati, ripartizione dei valori immobiliari, ecc.), richiamando quanto già illustrato sul precedente numero di questi Quaderni, in merito alla possibilità di procedere immediatamente, a legislazione vigente e senza necessità di nuove e diverse norme, al recupero e riuso degli oltre 60 mila alloggi pubblici non utilizzabili, attivando un partenariato a tre (stazione appaltante, impresa di costruzione e gestione, istituto di credito) fondato non solo sulla ripartizione dei rischi (come prevede il Codice dei contratti pubblici) ma anche delle specifiche competenze.

Perché il mondo delle costruzioni (professionisti e imprese) appare distratto e silente, su questo ultimo come sui precedenti aspetti?

Non è una domanda retorica.

Su questo numero trovate due importanti interventi, sugli aspetti che determinano la definizione delle stime per la valutazione immobiliare e sulle modalità di accesso agli atti della Pubblica amministrazione.

A seguire, il «Focus Amministrazioni» fa il punto sulla dichiarazione di insussistenza di cause di inconferibilità o incompatibilità nel conferimento degli incarichi, sulle garanzie di trasparenza e privacy nei concorsi pubblici, sull’applicazione degli obblighi di pubblicazione nei contratti pubblici con riferimento alla Guida pubblicata dall’ANAC.

La rubrica «Osservatorio prezzi» fornisce informazioni e considerazioni sulle coperture piane con tetto verde.

Infine, la rubrica «Pratica professionale» si dilunga sulle tipologie omogenee di lavorazioni (TOL) per la revisione prezzi nei lavori pubblici, sulla nuova ipotesi di Piano casa, nonché sulla quantificazione del valore venale delle varianti ante legge Bucalossi (1977) ai fini dell’applicazione delle relative sanzioni. Buona lettura.

Roberto Gallia (1951), architetto, docente, saggista. info@robertogallia.it

TOL

- Tipologie omogenee di lavorazioni

PER LA REVISIONE PREZZI

NEI LAVORI PUBBLICI

Il D.M. 30/03/2026, n. 743 adotta gli indici ISTAT di costo delle lavorazioni riferiti alle TOL dell’Allegato II.2-bis al Codice appalti. Il decreto rileva per le nuove procedure e disciplina anche l’uso convenzionale degli indici nei rapporti pregressi.

Il D.M. 30/03/2026, n. 743, adottato dal Ministero delle infrastrutture e dei trasporti, dà attuazione all’art. 60, comma 4, del D. Leg.vo 31/03/2023, n. 36, come modificato dal D. Leg.vo 31/12/2024, n. 209, disponendo l’adozione dei singoli indici di costo delle lavorazioni individuati dall’ISTAT sulla base delle tipologie omogenee di lavorazioni (TOL) di cui alla tabella A dell’Allegato II.2-bis al Codice. Gli indici costituiscono il riferimento necessario per la determinazione degli indici sintetici revisionali relativi ai contratti di lavori. Il decreto precisa inoltre il proprio ambito temporale di applicazione e detta una disciplina transitoria per le procedure già avviate e per i contratti in corso.

REVISIONE PREZZI E FUNZIONE DEGLI INDICI

L’art. 60 del D. Leg.vo 36/2023 impone l’inserimento, nei documenti di gara iniziali delle procedure di affidamento, delle clausole di revisione prezzi. Tali clausole non comportano una rinegoziazione del contratto, ma operano al ricorrere di particolari condizioni di natura oggettiva, connesse a variazioni del costo dell’opera, della fornitura o del servizio. Per i lavori, la clausola si attiva quando la variazione del costo dell’opera, in aumento o in diminuzione, supera il 3% dell’importo complessivo. La revisione è riconosciuta nella misura del 90% del valore eccedente tale soglia e trova applicazione alle prestazioni da eseguire. Il sistema delineato dal Codice distingue, sul piano metodologico, tra contratti di lavori e contratti di servizi e forniture. Per i lavori, l’Allegato II.2-bis prevede la costruzione di un indice sintetico revisionale riferito allo specifico progetto, calcolato sulla base delle TOL, tipologie omogenee di lavorazioni, e dei relativi pesi. Per servizi e forniture operano invece gli indici revisionali individuati secondo i criteri della sezione III dell’Allegato.

TIPOLOGIE OMOGENEE DI LAVORAZIONI E INDICE SINTETICO

Le TOL hanno la funzione di ricondurre le lavorazioni oggetto dell’appalto a categorie omogenee, così da consentire la costruzione dell’indice sintetico revisionale del progetto. La tabella A dell’Allegato II.2-bis individua 20 tipologie, relative, tra l’altro, a opere edili, scavi, pavimentazioni, strutture, gallerie, acquedotti, opere marittime, impianti, armamento ferroviario, opere di fondazione e conferimento a impianto di smaltimento o recupero. In sede di progettazione e di predisposizione degli atti di gara, la stazione appaltante deve quindi ricondurre le lavorazioni alle TOL pertinenti e attribuire i relativi pesi percentuali, con riferimento all’importo complessivo dei lavori. L’indice sintetico del progetto è dato dalla combinazione ponderata degli indici delle singole TOL considerate. Il D.M. 743/2026 adotta gli indici di costo delle lavorazioni elaborati dall’ISTAT per ciascuna TOL, rendendo operativo il meccanismo previsto dall’art. 60 del D. Leg.vo 36/2023, comma 4, e dall’Allegato II.2-bis per la revisione prezzi nei contratti di lavori. Di seguito l’elenco delle TOL definite dal Codice dei contratti pubblici.

TOL.1 Opere edili su edifici e manufatti non soggetti a tutela dei beni culturali

TOL.2 Opere edili su edifici e manufatti soggetti a tutela dei beni culturali

TOL.3 Scavi archeologici, restauri specialistici di beni del patrimonio culturale e di interesse storico

TOL.4 Lavori di movimento terra, demolizioni, opere di protezione ambientale, ingegneria naturalistica e opere a verde

TOL.5 Pavimentazioni in conglomerato bituminoso

TOL.6 Strutture, opere di ingegneria e manufatti in acciaio

TOL.7 Strutture, opere di ingegneria e manufatti in calcestruzzo armato, anche prefabbricato

TOL.8 Strutture, opere di ingegneria e manufatti in legno

TOL.9 Gallerie e opere d’arte nel sottosuolo realizzate con metodo tradizionale

TOL.10 Gallerie e opere d’arte nel sottosuolo realizzate con metodo meccanizzato

TOL.11 Acquedotti, gasdotti, opere di irrigazione e fognature

TOL.12 Opere marittime e lavori di dragaggio, opere fluviali e di difesa del suolo

TOL.13 Impianti per la produzione, trasformazione e distribuzione di energia elettrica in alta e media tensione per la trazione elettrica e l’illuminazione pubblica

Segue tabella >>

TOL.14 Impianti elettrici, tecnologici, radiotelefonici e antintrusione

TOL.15 Impianti meccanici, termici, di condizionamento, idrico sanitari e trasportatori

TOL.16 Impianti di potabilizzazione e depurazione

TOL.17 Impianti di segnalamento, sicurezza del traffico e telecomunicazioni

TOL.18 Armamento ferroviario

TOL.19 Opere di fondazione speciale, indagini geologiche e geotecniche

TOL.20 Conferimento rifiuti a impianto di smaltimento o recupero

EFFICACIA DEL DECRETO E PROCEDURE SOGGETTE ALLE NUOVE TOL

L’art. 2 del D.M. 743/2026, comma 1, stabilisce che le disposizioni recate dal decreto medesimo si applicano alle procedure di affidamento avviate a decorrere dalla data di acquisto di efficacia del decreto. Il decreto acquista efficacia il giorno stesso della sua pubblicazione sul sito istituzionale del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti, ai sensi dell’art. 32 della L. 18/06/2009, n. 69, comma 1. Considerando che il decreto è stato pubblicato in data 27/04/2026, ne consegue che il nuovo sistema basato sugli indici ISTAT delle TOL opera per le procedure avviate da tale data.

Ai fini dell’individuazione del momento di avvio, il decreto considera rilevante, alternativamente:

Atto rilevante

Pubblicazione di un bando o avviso di indizione di gara

Trasmissione di un invito

Adozione di una determina a contrarre

Effetto ai fini dell’applicazione

del D.M. 743/2026

La procedura è soggetta al nuovo sistema se la pubblicazione avviene dalla data di efficacia del decreto

Per le procedure senza bando, rileva l’invio dell’invito dalla data di efficacia del decreto

Rileva quando la procedura è avviata mediante tale atto dalla data di efficacia del decreto

Per tali procedure, le stazioni appaltanti devono dunque impostare la disciplina revisionale dei lavori utilizzando le TOL e gli indici adottati dal decreto. Da tale momento, inoltre, secondo quanto previsto dall’Allegato II.2-bis, gli indici di costo precedentemente pubblicati sul portale ISTAT ai sensi dell’art. 60, nel testo vigente alla data del 01/07/2023, possono essere utilizzati solo a fini statistici.

PROCEDURE PREGRESSE E CONTRATTI IN CORSO

Per le procedure non rientranti nell’ambito applicativo ordinario del D.M. 743/2026, il decreto non impone un’applicazione automatica generalizzata del nuovo sistema. Tuttavia, l’art. 2 del D.M. 743/2026, comma 2, introduce una disciplina transitoria che consente alle stazioni appaltanti, nei limiti del quadro economico dell’opera e sulla base dell’art. 5, comma 1, lett. e), n. 6, dell’Allegato I.7 al Codice, di applicare convenzionalmente gli indici ISTAT delle TOL anche a rapporti anteriori

1) La prima ipotesi riguarda le procedure di affidamento relative a contratti non ancora stipulati. In questo caso, gli indici possono essere applicati anche se il bando o l’avviso sono stati pubblicati prima dell’efficacia del decreto. Per le procedure senza pubblicazione di bando o avviso, la stessa possibilità opera quando, alla data di efficacia del decreto, siano già stati inviati gli avvisi a

presentare offerte. L’applicazione può avvenire anche in deroga alle clausole di revisione prezzi previste negli atti di gara.

2) La seconda ipotesi riguarda i contratti in corso di esecuzione. Anche in tal caso, la stazione appaltante può applicare convenzionalmente gli indici ISTAT delle TOL, ma con un limite oggettivo: il riferimento è agli stati di avanzamento dei lavori relativi a lavorazioni eseguite e contabilizzate dal direttore dei lavori, ovvero annotate sotto la sua responsabilità nel libretto delle misure, a far data dall’entrata in efficacia del decreto. Anche qui è ammessa la deroga alle clausole di revisione prezzi già inserite nei contratti in essere.

Ne deriva il seguente assetto:

• per le nuove procedure avviate dalla data di efficacia del D.M. 743/2026, il sistema delle TOL e degli indici ISTAT adottati con il decreto costituisce il riferimento ordinario;

• per le procedure pregresse e per i contratti in corso, invece, il ricorso ai nuovi indici è possibile solo nei termini convenzionali e nei limiti espressamente indicati dalla disciplina transitoria, restando fermo il necessario coordinamento con il quadro economico dell’intervento e con le clausole contrattuali applicabili.

Clicca per scaricare la scheda tematica aggiornata sulla revisione prezzi e la tabella completa aggiornata degli indici mensili per ciascuna TOL.

Scarica la locandina con il programma completo del corso

Piano Casa 2026: ERP, EDILIZIA INTEGRATA E SEMPLIFICAZIONI

Il D.L. 66/2026 avvia il nuovo Piano Casa: recupero ERP e sociale, riscatto alloggi, fondo morosità, semplificazioni procedurali e programmi di edilizia integrata.

Il D.L. 7 maggio 2026, n. 66, pubblicato nella G.U. 07/05/2026, n. 104, è in vigore dall’08/05/2026 e contiene le disposizioni urgenti per il c.d. Piano Casa. Il testo va letto come quadro non definitivo: il Parlamento potrà modificarlo in conversione e, in mancanza di conversione entro sessanta giorni dalla pubblicazione, il decreto perderà efficacia sin dall’inizio. Il provvedimento non è un “piano casa” generalizzato per l’edilizia privata. Le misure riguardano edilizia residenziale pubblica (ERP), edilizia sociale, recupero del patrimonio pubblico inutilizzato, alloggi a canone o prezzo calmierato e programmi di edilizia integrata. Il

tema centrale è pertanto sugli immobili da recuperare, nonché su procedure, convenzioni, vincoli e requisiti dei beneficiari.

PROGRAMMA STRAORDINARIO PER ERP ED EDILIZIA SOCIALE

L’art. 2 del D.L. 66/2026 istituisce un programma straordinario nazionale di recupero e manutenzione del patrimonio ERP e sociale. La misura mira a rimettere in circolo gli alloggi ERP non assegnabili per carenze manutentive e a recuperare immobili da destinare all’edilizia sociale. Il MIT eroga contributi ai soggetti attuatori, ossia enti territoriali o enti da questi costituiti o partecipati, compresi gli ex IACP. La gestione passa da Invitalia S.p.A., che selezionerà le proposte tramite avvisi pubblici. Gli avvisi riguarderanno manutenzione straordinaria degli alloggi ERP e recupero di immobili per edilizia sociale, anche con partenariato pubblico-privato e attuazione per fasi o lotti funzionali.

Per la componente sociale contano riduzione del canone calmierato, recupero di immobili pubblici non redditizi e non in uso, inserimento in programmi di rigenerazione urbana o contrasto al degrado. La dotazione principale è di 970 milioni di euro per il periodo 2026-2030. L’art. 3 del D.L. 66/2026 prevede un Commissario straordinario, nominato con D.P.C.M. e in carica fino al 31/12/2027. Entro trenta giorni dalla nomina, il Commissario avvia la ricognizione degli immobili pubblici, o di società a partecipazione pubblica non quotate, non redditizi e non in uso, da destinare a edilizia sociale. Sono previsti schemi-tipo di convenzione, con diritti di superficie o altri diritti reali di godimento di durata non inferiore a venticinque anni.

MOROSITÀ, RISCATTO E STRUMENTI FINANZIARI

L’art. 4 del D.L. 66/2026 istituisce un Fondo di garanzia per la morosità incolpevole nei contratti ERP, con 22 milioni di euro per il 2026 e 2 milioni per il 2027. Criteri, condizioni di accesso, erogazione e surrogazione sono rinviati a un decreto MIT-MEF da adottare entro sessanta giorni dall’entrata in vigore del D.L. 66/2026.

L’art. 5 del D.L. 66/2026 disciplina il riscatto degli alloggi ERP esistenti: entro sessanta giorni dovranno essere approvate le procedure di alienazione, con diritto di opzione per l’assegnatario non moroso e non proprietario di altra abitazione. L’art. 6 consente progetti di locazione di lunga durata con riscatto progressivo; l’art. 7 istituisce il Fondo housing coesione presso INVIMIT SGR

S.p.A., con sottoscrizione iniziale per 100 milioni di euro nel 2026.

LE SEMPLIFICAZIONI DELL’ART. 8 - L’art. 8 del D.L. 66/2026 è la norma più rilevante sul piano procedurale. Per ristrutturazione urbanistica, ristrutturazione edilizia o demolizione e ricostruzione del capo II, si richiama l’art. 10 del D.L. 76/2020, comma 7-ter (conv. L. 11 settembre 2020, n. 120): SCIA, possibile incremento fino al 20% di volumetria o superficie lorda esistente e salvezza delle tutele paesaggistiche e culturali Più in particolare, si ricorda che Il comma 7-ter, art. 10 del D.L. 76/2020, dispone che - fermo restando quanto previsto dall’art. 7 del D.P.R. 380/2001 (che esclude l’applicabilità del Testo unico dell’edilizia ad una serie di opere e interventi delle amministrazioni pubbliche) - le opere edilizie finalizzate a realizzare o qualificare edifici esistenti da destinare ad infrastrutture sociali, strutture scolastiche e universitarie, residenze per studenti, strutture e residenze sanitarie o assistenziali, ostelli, strutture sportive di quartiere ed edilizia residenziale sociale comunque denominata, realizzate da pubbliche amministrazioni, da società controllate o partecipate o enti pubblici ovvero da “investitori istituzionali”:

• sono sempre consentite con SCIA, purché realizzate, sotto controllo pubblico, mediante interventi di ristrutturazione urbanistica, edilizia ovvero demolizione e ricostruzione;

• possono prevedere un incremento fino a un massimo del 20% della volumetria o della superficie lorda esistente

La disposizione in esame prevede, inoltre:

• l’intrasferibilità dei diritti edificatori ivi disciplinati su aree diverse da quella di intervento;

• che i predetti interventi sono sempre consentiti sugli edifici che rientrano nelle categorie funzionali di cui all’art. 23-ter del D.P.R. 380/2001, comma 1, lettere a), a-bis), b) e c).

Il soggetto attuatore convoca una conferenza di servizi semplificata ai sensi dell’art. 14-bis, L. 7 agosto 1990, n. 241 (vedi @@AR1289@@). La conferenza si chiude in 30 giorni, elevati a quaranta in presenza di amministrazioni preposte a interessi sensibili. Silenzio, assenza o dissenso non motivato equivalgono ad assenso; la determinazione conclusiva, entro i 5 giorni successivi, approva il progetto e abilita tutte le opere e attività previste.

Per i mutamenti di destinazione d’uso funzionali al Piano Casa si applica l’art. 23-ter, D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (vedi @@NW4116@@), per le singole unità immobiliari, salve le condizioni comunali e le discipline più incentivanti. È previsto un vincolo trentennale di destinazione d’uso. L’approvazione di interventi ERP o sociali inseriti in programmi di contrasto al degrado o rigenerazione urbana comporta dichiarazione di pubblica utilità.

EDILIZIA INTEGRATA

Gli artt. 9 e 10 del D.L. 66/2026 disciplinano i programmi infrastrutturali di edilizia integrata, rivolti a soggetti che non accedono all’ERP ma per i quali il mercato libero resta non sostenibile, nonché a studenti fuori sede e lavoratori del settore privato, inclusi stagionali. I programmi integrano edilizia convenzionata ed edilizia libera, ma almeno il 70% dell’investimento deve riguardare la componente convenzionata.

Prezzi e canoni calmierati sono definiti in convenzione con il comune e devono garantire una riduzione di almeno il 33% rispetto ai valori di mercato. La destinazione convenzionata dura almeno trent’anni, con controlli sui requisiti, nullità dei contratti privi dei presupposti, limiti alla rivendita e divieto di utilizzi incompatibili. Per grandi programmi con investimento estero diretto almeno pari a un miliardo di euro è prevista la possibile dichiarazione di preminente interesse strategico nazionale. 

Varianti ante 1977 e sanzioni: QUANTIFICAZIONE DEL VALORE

VENALE

La sanatoria delle varianti ante 1977 ai sensi dell’art. 34ter de. D.P.R. 380/2001 passa dalla SCIA e da un’oblazione parametrata all’aumento del valore venale: ma il massimo edittale richiede criteri e motivazione.

L’art. 34-ter del D.P.R. 380/2001, introdotto dal D.L. 69/2024 (conv. L. 105/2024), disciplina un’ipotesi speciale di regolarizzazione delle varianti in corso d’opera che costituiscono parziale difformità dal titolo edilizio, quando il titolo sia stato rilasciato prima dell’entrata in vigore della L. 10/1977. La ratio è evidente: prima della legge Bucalossi non esisteva una disciplina compiuta delle varianti in corso d’opera, sicché molte difformità esecutive storiche sono rimaste prive di un chiaro inquadramento amministrativo. Il MIT ha ricondotto l’art. 34-ter tra le nuove procedure di regolarizzazione delle difformità edi-

lizie parziali, precisando che le norme del Salva casa sono auto-applicative, ferma la possibilità delle Regioni di adottare norme di dettaglio coerenti con la ratio statale.

Focus linee guida MIT

Consulta Scheda tematica completa in tema di Linee guida MIT sul Decreto Salva Casa

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L’ambito applicativo riguarda difformità che siano, al tempo stesso, parziali e non riconducibili alle tolleranze di cui all’art. 34-bis. È quindi necessario che vi sia un titolo edilizio originario, che la variante sia riferibile all’esecuzione di quel titolo e che non si tratti di totale difformità o di intervento autonomo privo di titolo. La casistica può riguardare, ad esempio, una diversa distribuzione interna, la diversa collocazione di aperture, l’annessione di locali accessori o pertinenziali, oppure la trasformazione di seminterrati, cantine o pertinenze in spazi stabilmente funzionali all’unità immobiliare principale. In tali casi, l’assenza di aumento della sagoma o del volume dell’edificio non è di per sé decisiva: ciò che rileva, al fine di quantificare la sanzione, è se la difformità abbia generato un incremento del valore venale dell’immobile

Focus sanatoria abusi edilizi

Consulta Scheda tematica completa in tema di Sanatoria degli abusi edilizi

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REGOLARIZZAZIONE E QUANTIFICAZIONE DELLE SANZIONI

Sul piano nazionale, la regolarizzazione avviene mediante SCIA e pagamento di un’oblazione determinata ai sensi dell’art. 36-bism del D.P.R. 380/2001, comma 5, lett. b). La sanzione è pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile, valutato dai competenti uffici dell’Agenzia delle entrate, in misura determinata dal responsabile del procedimento e comunque compresa tra 1.032 e 10.328 euro.

La quantificazione non è dunque rimessa al privato. Il privato potrà certamente produrre una stima a supporto della pratica o delle proprie osservazioni, ma la determinazione rilevante è amministrativa. Secondo il MIT, il Comune può seguire le prassi già formatesi sul previgente art.

37 del D.P.R. 380/2001, richiedendo all’Agenzia delle entrate la quantificazione dell’incremento del valore venale e determinando poi la sanzione secondo criteri di proporzionalità rispetto alla variazione percentuale stimata.

Ne discende una conseguenza pratica rilevante: l’applicazione del massimo edittale non può essere automatica. Se l’intervento ha determinato un incremento di valore, occorre stimarlo e motivare perché da tale incremento discenda l’importo richiesto. Viceversa, quando il Comune ritenga che non vi sia stato aumento del valore venale, il MIT ammette l’applicazione del minimo senza necessità di coinvolgere l’Agenzia delle entrate. Sul piano economico, il privato potrà certamente allegare una stima tecnica dell’eventuale incremento di valore, pur sapendo che la quantificazione resta in capo all’amministrazione. In caso di sanzione elevata o massima, potrà inoltrechiedere l’esplicitazione dei criteri di calcolo e, ove non già acquisita, la valutazione dell’Agenzia delle entrate o dell’ufficio competente indicato dalla disciplina regionale.

DISCIPLINE REGIONALI

Le discipline regionali seguono percorsi simili ma non identici. Ad esempio la Toscana, con la L.R. Toscana 51/2025, ha sostituito l’art. 206-bis L.R. 65/2014, dedicato proprio alla regolarizzazione degli interventi in parziale difformità da titoli anteriori al 30/01/1977. La disposizione si pone come declinazione regionale del Salva casa, ma utilizza una formula peculiare: il valore venale è valutato dall’ufficio tecnico comunale, con possibilità di avvalersi, ove necessario, dei competenti uffici statali.

L’Emilia-Romagna ha introdotto l’art. 17-bis L.R. Emilia Romagna 23/2004, prevedendo che non si proceda alla demolizione delle opere eseguite in parziale difformità durante lavori attuativi di titoli ante L. 10/1977, regolarizzabili con SCIA e pagamento delle oblazioni previste dalla legge regionale. Successivamente, la L.R. 11/2025 Emilia Romagna ha adeguato il citato art. 17, sostituendo il riferimento all’aumento di valore con quello al doppio dell’aumento di valore venale dell’immobile, in linea con il parametro nazionale.

La Sardegna, con la L.R. Sardegna 18/2025, ha scelto una tecnica di rinvio: per le opere eseguite in parziale difformità si applicano gli artt. 34 e 34-ter del D.P.R. 380/2001, e per l’accertamento di conformità nelle parziali difformità e variazioni essenziali si applica l’art. 36-bis. 

Diritto amministrativo e pratica professionale: L’ISTITUTO DELL’ACCESSO AGLI ATTI DELLA PUBBLICA AMMINISTRAZIONE PER LA TRASPARENZA AMMINISTRATIVA

Prosegue la trattazione della trasparenza amministrativa, con riferimento specifico al procedimento di accesso agli atti emanati dalla Pubblica Amministrazione (PA), articolati in vari contributi, intesi a fornire “pillole” riassuntive in ordine ai profili normativi, procedurali e contenziosi con riferimento anche a specifici settori di attività in ambito pubblico.

di Francesco Guzzo

Ingegnere civile, esperto di catasto e di estimo immobiliare, pianificazione territoriale e governo del territorio, mobilità sostenibile e sicurezza stradale, autore di manualistica ed articoli tecnico-scientifici nel settore della consulenza tecnica d’ufficio e di parte nel processo civile, penale e tributario, del catasto e della pubblicità immobiliare e dell’infortunistica stradale

Il “respiro” della trattazione è, necessariamente, di compendio semplificato, attesa la vastità e complessità degli aspetti tratteggiati, dai nu

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merosi riflessi giuridici, giurisprudenziali, procedurali e di ricomposizione di conflitti, per forma di esercizio e di diniego, e di connessi rimedi previsti dalla legge.

1. DEFINIZIONI FONDAMENTALI E

AMBITO DI APPLICAZIONE:

GLI ARTICOLI 22 E 23 DELLA LEGGE

N. 241/1990

Articolo 22. (Definizioni e princípi in materia di accesso)

1. Ai fini del presente capo si intende:

a) per “diritto di accesso”, il diritto degli interessati di prendere visione e di estrarre copia di documenti amministrativi;

b) per “interessati”, tutti i soggetti privati, compresi quelli portatori di interessi pubblici o diffusi, che abbiano un interesse diretto, concreto e attuale, corrispondente ad una situazione giuridicamente tutelata e collegata al documento al quale è chiesto l’accesso;

c) per “controinteressati”, tutti i soggetti, individuati o facilmente individuabili in base alla natura del documento richiesto, che dall’esercizio dell’accesso vedrebbero compromesso il loro diritto alla riservatezza;

d) per “documento amministrativo”, ogni rappresentazione grafica, fotocinematografica, elettromagnetica o di qualunque altra specie del contenuto di atti, anche interni o non relativi ad uno specifico procedimento, detenuti da una pubblica amministrazione e concernenti attività di pubblico interesse, indipendentemente dalla natura pubblicistica o privatistica della loro disciplina sostanziale;

e) per “pubblica amministrazione”, tutti i soggetti di diritto pubblico e i soggetti di diritto privato limitatamente alla loro attività di pubblico interesse disciplinata dal diritto nazionale o comunitario.

2. L’accesso ai documenti amministrativi, attese le sue rilevanti finalità di pubblico interesse, costituisce principio generale dell’attività amministrativa al fine di favorire la partecipazione e di assicurarne l’imparzialità e la trasparenza.

3. Tutti i documenti amministrativi sono accessibili, ad eccezione di quelli indicati all’articolo 24, commi 1, 2, 3, 5 e 6.

4. Non sono accessibili le informazioni in possesso di una pubblica amministrazione che non abbiano forma di documento amministrativo, salvo quanto previsto dal decreto legislativo 30 giugno 2003, n. 196, in materia di accesso a dati personali da parte della persona cui i dati si riferiscono.

5. L’acquisizione di documenti amministrativi da parte di soggetti pubblici, ove non rientrante nella previsione dell’articolo 43, comma 2, del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di documentazione amministrativa, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, si informa al principio di leale cooperazione istituzionale.

6. Il diritto di accesso è esercitabile fino a quando la pubblica amministrazione ha l’obbligo di detenere i documenti amministrativi ai quali si chiede di accedere.

Articolo 23. (Ambito di applicazione del diritto di accesso)

1. Il diritto di accesso di cui all’articolo 22 si esercita nei confronti delle pubbliche amministrazioni, delle aziende autonome e speciali, degli enti pubblici e dei gestori di pubblici servizi. Il diritto di accesso nei confronti delle Autorità di garanzia e di vigilanza si esercita nell’ambito dei rispettivi ordinamenti, secondo quanto previsto dall’articolo 24.

2. L’ESCLUSIONE DALL’ESERCIZIO DEL DIRITTO: L’ARTICOLO 24 DELLA LEGGE N. 241/1990

Articolo 24. (Esclusione dal diritto di accesso)

1. Il diritto di accesso è escluso: a) per i documenti coperti da segreto di Stato ai sensi della legge 24 ottobre 1977, n. 801, e successive modificazioni, e nei casi di segreto o di divieto di divulgazione espressamente previsti dalla legge, dal regolamento governativo di cui al comma 6 e dalle pubbliche amministrazioni ai sensi del comma 2 del presente articolo; b) nei procedimenti tributari, per i quali restano

ferme le particolari norme che li regolano; c) nei confronti dell’attività della pubblica amministrazione diretta all’emanazione di atti normativi, amministrativi generali, di pianificazione e di programmazione, per i quali restano ferme le particolari norme che ne regolano la formazione; d) nei procedimenti selettivi, nei confronti dei documenti amministrativi contenenti informazioni di carattere psico-attitudinale relativi a terzi.

2. Le singole pubbliche amministrazioni individuano le categorie di documenti da esse formati o comunque rientranti nella loro disponibilità sottratti all’accesso ai sensi del comma 1.

3. Non sono ammissibili istanze di accesso preordinate ad un controllo generalizzato dell’operato delle pubbliche amministrazioni.

4. L’accesso ai documenti amministrativi non può essere negato ove sia sufficiente fare ricorso al potere di differimento.

5. I documenti contenenti informazioni connesse agli interessi di cui al comma 1 sono considerati segreti solo nell’ambito e nei limiti di tale connessione. A tale fine le pubbliche amministrazioni fissano, per ogni categoria di documenti, anche l’eventuale periodo di tempo per il quale essi sono sottratti all’accesso.

6. Con regolamento, adottato ai sensi dell’articolo 17, comma 2, della legge 23 agosto 1988, n. 400, il Governo può prevedere casi di sottrazione all’accesso di documenti amministrativi:

a) quando, al di fuori delle ipotesi disciplinate dall’articolo 12 della legge 24 ottobre 1977, n. 801, dalla loro divulgazione possa derivare una lesione, specifica e individuata, alla sicurezza e alla difesa nazionale, all’esercizio della sovranità nazionale e alla continuità e alla correttezza delle relazioni internazionali, con particolare riferimento alle ipotesi previste dai trattati e dalle relative leggi di attuazione;

b) quando l’accesso possa arrecare pregiudizio ai processi di formazione, di determinazione e di attuazione della politica monetaria e valutaria;

c) quando i documenti riguardino le strutture, i mezzi, le dotazioni, il personale e le azioni strettamente strumentali alla tutela dell’ordine pubblico, alla prevenzione e alla repressione della criminalità con particolare riferimento alle tecniche investigative, alla identità delle fonti di informazione e alla sicurezza dei beni e delle persone coinvolte, all’attività di polizia giudiziaria e di conduzione delle indagini;

d) quando i documenti riguardino la vita privata o la riservatezza di persone fisiche, persone giuridiche, gruppi, imprese e associazioni, con particolare riferimento agli interessi epistolare, sanitario, professionale, finanziario, industriale e commerciale di cui siano in concreto titolari, ancorché i relativi dati siano forniti all’amministrazione dagli stessi soggetti cui si riferiscono;

e) quando i documenti riguardino l’attività in corso di contrattazione collettiva nazionale di lavoro e gli atti interni connessi all’espletamento del relativo mandato.

7. Deve comunque essere garantito ai richiedenti l’accesso ai documenti amministrativi la cui conoscenza sia necessaria per curare o per difendere i propri interessi giuridici. Nel caso di documenti contenenti dati sensibili e giudiziari, l’accesso è consentito nei limiti in cui sia strettamente indispensabile e nei termini previsti dall’articolo 60 del decreto legislativo 30 giugno 2003, n. 196, in caso di dati idonei a rivelare lo stato di salute e la vita sessuale.

3. LE MODALITÀ GENERALI DI

ESERCIZIO DEL DIRITTO E DI RICORSO: L’ARTICOLO 25 DELLA LEGGE N. 241/1990

Articolo 25. (Modalità di esercizio del diritto di accesso e ricorsi)

1. Il diritto di accesso si esercita mediante esame ed estrazione di copia dei documenti amministrativi, nei modi e con i limiti indicati dalla presente legge. L’esame dei documenti è gratuito. Il rilascio di copia è subordinato soltanto al rimborso

del costo di riproduzione, salve le disposizioni vigenti in materia di bollo, nonché i diritti di ricerca e di visura.

2. La richiesta di accesso ai documenti deve essere motivata. Essa deve essere rivolta all’amministrazione che ha formato il documento o che lo detiene stabilmente.

3. Il rifiuto, il differimento e la limitazione dell’accesso sono ammessi nei casi e nei limiti stabiliti dall’articolo 24 e debbono essere motivati.

4. Decorsi inutilmente trenta giorni dalla richiesta, questa si intende respinta. In caso di diniego dell’accesso, espresso o tacito, o di differimento dello stesso ai sensi dell’articolo 24, comma 4, il richiedente può presentare ricorso al tribunale amministrativo regionale ai sensi del comma 5, ovvero chiedere, nello stesso termine e nei confronti degli atti delle amministrazioni comunali, provinciali e regionali, al difensore civico competente per ambito territoriale, ove costituito, che sia riesaminata la suddetta determinazione. Qualora tale organo non sia stato istituito, la competenza è attribuita al difensore civico competente per l’ambito territoriale immediatamente superiore. Nei confronti degli atti delle amministrazioni centrali e periferiche dello Stato tale richiesta è inoltrata presso la Commissione per l’accesso di cui all’articolo 27 nonché presso l’amministrazione resistente. Il difensore civico o la Commissione per l’accesso si pronunciano entro trenta giorni dalla presentazione dell’istanza. Scaduto infruttuosamente tale termine, il ricorso si intende respinto. Se il difensore civico o la Commissione per l’accesso ritengono illegittimo il diniego o il differimento, ne informano il richiedente e lo comunicano all’autorità disponente. Se questa non emana il provvedimento confermativo motivato entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione del difensore civico o della Commissione, l’accesso è consentito. Qualora il richiedente l’accesso si sia rivolto al difensore civico o alla Commissione, il termine di cui al comma 5 decorre dalla data di ricevimento, da

parte del richiedente, dell’esito della sua istanza al difensore civico o alla Commissione stessa. Se l’accesso è negato o differito per motivi inerenti ai dati personali che si riferiscono a soggetti terzi, la Commissione provvede, sentito il Garante per la protezione dei dati personali1, il quale si pronuncia entro il termine di dieci giorni dalla richiesta, decorso inutilmente il quale il parere si intende reso. Qualora un procedimento di cui alla sezione III del capo I del titolo I della parte III del decreto legislativo 30 giugno 2003, n. 196, o di cui agli articoli 154, 157, 158, 159 e 160 del medesimo decreto legislativo n. 196 del 2003, relativo al trattamento pubblico di dati personali da parte di una pubblica amministrazione, interessi l’accesso ai documenti amministrativi, il Garante per la protezione dei dati personali chiede il parere, obbligatorio e non vincolante, della Commissione per l’accesso ai documenti amministrativi. La richiesta di parere sospende il termine per la pronuncia del Garante sino all’acquisizione del parere, e comunque per non oltre quindici giorni. Decorso inutilmente detto termine, il Garante adotta la propria decisione.

5. Le controversie relative all’accesso ai documenti amministrativi sono disciplinate dal codice del processo amministrativo.

Si evidenzia, peraltro, che in forza delle disposizioni contenute nell’articolo 4, comma 1 n. 14) del decreto legislativo 2 luglio 2010, n. 104 recante “Attuazione dell’articolo 44 della legge 18 giugno 2009, n. 69, recante delega al governo per il riordino del processo amministrativo”, dal 16 settembre 2010 sono stati abrogati i seguenti ulteriori commi, fino ad allora presenti: “5-bis. Nei giudizi in materia di accesso, le parti possono stare in giudizio personalmente senza l’assistenza del difensore. L’amministrazione può essere rappresentata e difesa da un proprio dipendente, purché in possesso della qualifica di dirigente, autorizzato dal rappresentante legale dell’ente.

6. Il giudice amministrativo, sussistendone i pre-

1 Autorità amministrativa indipendente, istituita originariamente dalla legge 31 dicembre 1996, n. 675 recante “Tutela delle persone e di altri soggetti rispetto al trattamento dei dati personali”, entrata in vigore l’8 maggio 1997.

supposti, ordina l’esibizione dei documenti richiesti.”

4. GLI ISTITUTI SPECIFICI DI ESERCIZIO DEL DIRITTO DI ACCESSO, PREVISTI A LIVELLO NORMATIVO E REGOLAMENTARE

Per effetto del combinato disposto evolutivo, peraltro indentato con altre norme concorrenti e pronunciamenti e deliberati di autorità competenti in ordine a specifici aspetti dell’attività amministrativa della PA, sovviene, infra fra le sintesi orientate disponibili, il Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate 4 agosto 2020, prot. 280693 recante “Disposizioni in materia di accesso documentale, accesso civico semplice e accesso civico generalizzato”.

Il Provvedimento citato offre, ai fini dell’assunto definitorio consolidato dei distinti istituti pur se provenienti da alvei di natura pubblicistica e privatistica distinti, un significativo apporto di compendio ricognitorio in riferimento alle attuali modalità di esercizio di accesso agli atti amministrativi in ragione delle distinte finalità ed esigenze dell’istante/possibile appellante.

Il Titolo I – Disposizioni generali reca, in particolare, all’articolo 2 l’elencazione dei distinti strumenti per l’esercizio del diritto d’accesso.

1. Il presente provvedimento disciplina i criteri e le modalità per l’esercizio, presso l’Agenzia, dei seguenti diritti:

a) accesso documentale;

b) accesso civico semplice;

c) accesso civico generalizzato.

2. L’accesso si esercita con riguardo ai dati e ai documenti formati o detenuti dall’Agenzia al momento della richiesta.

3. L’Agenzia non è tenuta ad elaborare dati in proprio possesso al fine di soddisfare le richieste di accesso.

Il Provvedimento, dopo aver distintamente elencato i distinti strumenti disponibili per l’istante, provvede, all’interno de proprio articolato, a fornire le puntuali definizioni rias-

suntive e dirimenti, di cui è necessario, in via istruttoria preventiva ai fini del concreto esercizio del diritto spettante, essere opportunamente edotti, anche in ragione delle possibili risposte che la PA potrebbe opporre in sede di autorizzazione all’accesso stesso.

Il successivo Titolo II – Accesso documentale all’articolo 4 definisce, infatti:

a. “accesso documentale”: l’accesso disciplinato dal capo V della legge n. 241 del 1990, ossia il diritto, riconosciuto agli interessati, di prendere visione e di estrarre copia di documenti amministrativi detenuti dall’Agenzia;

L’articolo 8, comma 2, stabilisce, poi che Il diritto di accesso documentale si esercita mediante esame ed estrazione di copia dei documenti amministrativi, alla presenza del Responsabile del procedimento di accesso o di persona dallo stesso incaricata.

L’articolo 10 si preoccupa di individuare, al suo interno, l’accesso informale:

1. Qualora, in base alla natura del documento richiesto, non risulti l’esistenza di controinteressati, il diritto di accesso può essere esercitato, in via informale, mediante presentazione di domanda, anche verbale, all’ufficio competente a formare l’atto conclusivo del procedimento o a detenerlo stabilmente.

mentre, esistendo soggetti controinteressati, dovrà essere esercitato l’accesso formale, disciplinato dal successivo articolo 11 e successivi.

Il Titolo III – Accesso civico semplice e accesso civico generalizzato è, invece, dedicato agli istituti richiamati alle lettere b) e c) dell’articolo 2 del Titolo I.

Illuminante, a tal proposito, l’articolo 18, a preambolo, così rubricato:

18. Finalità e ambito di applicazione

1. Il presente Titolo disciplina le modalità di esercizio del diritto di accesso civico semplice e di accesso civico generalizzato, conformemente a

quanto disposto dagli articoli 5 e 5-bis del decreto legislativo 14 marzo 2013, n. 33.

2. Queste forme di accessibilità si basano sul principio di trasparenza come definito nel decreto legislativo 14 marzo 2013, n. 33, per effetto del quale va garantita accessibilità totale dei dati e dei documenti detenuti dalle pubbliche amministrazioni, allo scopo di tutelare i diritti dei cittadini, promuovere la partecipazione degli interessati all’attività amministrativa e favorire forme diffuse di controllo sul perseguimento delle funzioni istituzionali e sull’utilizzo delle risorse pubbliche.

19. Definizioni

a) “accesso civico semplice”2: l’accesso di cui all’articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 14 marzo 2013, n. 33, ossia il diritto di chiunque di richiedere i documenti, le informazioni o i dati che l’Agenzia delle Entrate abbia omesso di pubblicare pur avendone l’obbligo ai sensi del predetto decreto legislativo;

b) “accesso civico generalizzato”3: l’accesso di cui all’articolo 5, comma 2, del decreto legislativo 14 marzo 2013, n. 33, ossia il diritto di chiunque di accedere a dati e documenti detenuti dall’Agenzia, ulteriori rispetto a quelli oggetto di pubblicazione, nel rispetto dei limiti relativi alla tutela di interessi giuridicamente rilevanti secondo quanto previsto dall’articolo 5-bis del decreto legislativo 14 marzo 2013, n. 33;

c) “controinteressati”: i soggetti individuati in base alla richiesta di “accesso civico generalizzato”, che dall’esercizio dell’accesso stesso vedrebbero compromessi i loro interessi privati, quali la protezione dei dati personali, la libertà e la segretezza della corrispondenza, gli interessi economici e commerciali, ivi compresi la proprietà intellettuale, il diritto d’autore e i segreti commerciali (articolo 5-bis, comma 2, del decreto legislativo 14 marzo 2013, n. 33);

d) “interessi pubblici”: la sicurezza pubblica e l’ordine pubblico; la sicurezza nazionale; la difesa e le questioni militari; le relazioni internazionali;

la politica e la stabilità finanziaria ed economica dello Stato; la conduzione di indagini sui reati e il loro perseguimento; il regolare svolgimento di attività ispettive (articolo 5-bis, comma 1, del decreto legislativo 14 marzo 2013, n. 33);

e) “interessi privati”: la protezione dei dati personali, la libertà e la segretezza della corrispondenza, gli interessi economici e commerciali, ivi compresi la proprietà intellettuale, il diritto d’autore e i segreti commerciali (articolo 5-bis, comma 2, del decreto legislativo 14 marzo 2013, 33);

f) “RPCT”: il Responsabile della prevenzione della corruzione e della trasparenza.

(Omissis)

Capo I – Accesso civico semplice

20. Natura e ambito oggettivo di applicazione

1. L’accesso civico semplice è il diritto di richiedere documenti, informazioni e dati oggetto di pubblicazione obbligatoria ai sensi della normativa vigente, qualora la stessa non sia stata rinvenuta sul sito internet dell’Agenzia (www.agenziaentrate.gov.it).

21.Soggetti legittimati a presentare la richiesta di accesso

1. Chiunque può chiedere dati, documenti e informazioni oggetto di pubblicazione obbligatoria, ove la stessa sia stata omessa.

(Omissis)

Capo II - Accesso civico generalizzato

26.Natura e ambito oggettivo di applicazione

1. L’accesso civico generalizzato è riconosciuto allo scopo di favorire forme diffuse di controllo sul perseguimento delle funzioni istituzionali e sull’utilizzo delle risorse pubbliche e di promuovere la partecipazione al dibattito pubblico e attribuisce a chiunque il diritto di accedere ai dati

2 lettera b) dell’articolo 2 del Titolo I del Provvedimento.

3 lettera c) dell’articolo 2 del Titolo I del Provvedimento.

e ai documenti detenuti dall’Agenzia, ulteriori rispetto a quelli di cui al Capo I del presente Titolo, nel rispetto dei limiti relativi alla tutela di interessi pubblici e privati giuridicamente rilevanti, secondo quanto indicato dall’articolo 5-bis, commi 1, 2 e 3, del decreto trasparenza.

27. Soggetti legittimati a presentare richiesta

1. La richiesta può essere presentata da chiunque, indipendentemente dalla cittadinanza o dalla residenza nel territorio dello Stato.

(Omissis)

29. Richieste massive o manifestamente irragionevoli

1. Non può essere accolta una richiesta che:

a) abbia ad oggetto l’acquisizione di un numero manifestatamente irragionevole di dati o documenti;

b) abbia ad oggetto dati o documenti che possono essere resi disponibili solo previa attività di elaborazione. Sono, pertanto, esclusi dall’accesso i dati e i documenti che, in quanto non direttamente disponibili, siano suscettibili di lavorazioni intermedie automatizzate o di tipo meccanico;

c) comporti la necessità di effettuare oscura-

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menti testuali o estrapolazioni, ove l’attività risulti eccessivamente gravosa, ossia tale da ridurre la capacità operativa della Struttura interessata;

d) comporti la necessità di utilizzare un numero di ore lavoro tale da ridurre la capacità operativa della Struttura interessata.

(Omissis)

(Fine Parte Seconda – continua) 

Per leggere la prima parte dell’articolo

Valutazioni immobiliari SURROGABILITÀ DEI COMPARABILI

NELLE STIME

La costruzione dell’insieme di confronto rappresenta il fondamento metodologico essenziale per una stima realmente conforme agli International Valuation Standards.

di Graziano Castello Architetto libero professionista con studi a Genova e Ventimiglia, autore di numerosi testi manualistici in tema di valutazione immobiliare, CTU, due diligence, condominio e urbanistica. Già libero docente in numerose istituzioni culturali, oggi segue la formazione professionale presso autorevoli istituzioni ed enti attraverso corsi frontali e in e-learning.

È in questa fase preliminare che si determina la qualità, la trasparenza e la riproducibilità dell’intero processo estimativo.

Nella pratica professionale, tuttavia, la selezione dei comparabili avviene spesso senza un vero impianto scientifico: scelte intuitive, criteri impliciti o approcci fideistici finiscono per assimilarsi alle prassi di chi applica valori OMI in modo meccanico, ritenendo erroneamente di operare secondo standard internazionali. Questo contributo intende invece delineare, con metodo e rigore tecnico, le condizioni che rendono un immobile effettivamente idoneo

a far parte dell’insieme di confronto, così da fornire al valutatore strumenti operativi per costruire un paniere di comparabili solido, verificabile e coerente con i principi estimativi contemporanei.

La domanda da cui prende avvio questo contributo è: “Quando il prezzo marginale di una caratteristica immobiliare diventa così irrilevante ai fini del valore complessivo del bene da poter essere trascurato?”; non è una questione secondaria né un dettaglio tecnico. È, al contrario, uno dei punti in cui si misura la differenza tra

una valutazione che si limita a sommare attributi e una valutazione che si fonda su un impianto scientifico.

La pratica corrente tende spesso a confondere la piccolezza di un contributo con la sua irrilevanza, come se l’entità numerica fosse di per sé un criterio sufficiente per decidere se una variabile debba essere considerata o meno. Ma la valutazione immobiliare, quando vuole essere rigorosa, non può affidarsi a impressioni intuitive o a soglie arbitrarie. La rilevanza di una caratteristica non dipende dalla sua dimensione assoluta, bensì dalla sua capacità di produrre informazione distinguibile dal rumore statistico del modello.

Per comprendere questo punto occorre abbandonare la logica della contabilità delle caratteristiche, che considera ogni attributo come un elemento da aggiungere o sottrarre, e adottare una prospettiva inferenziale. In un modello di valutazione, infatti, una caratteristica non è rilevante perché “vale molto”, ma perché il suo contributo marginale è distinguibile dal rumore. Se il modello non è in grado di separare il segnale dal rumore, la caratteristica diventa irrilevante non in senso economico, ma in senso epistemologico. È questo il discrimine che separa la scienza della valutazione dall’approccio “a prezzario”, che si limita a moltiplicare valori unitari per superfici o a sommare coefficienti senza interrogarsi sulla loro significatività.

Il criterio scientifico ci informa, dunque, che l’irrilevanza si ha quando il contributo dato dalla caratteristica non è più distinguibile dal rumore

Una caratteristica immobiliare può essere trascurata quando:

– Il suo coefficiente marginale non è statisticamente distinguibile da zero

– In un modello inferenziale (regressione, hedonic, ecc.), questo significa che:

– l’intervallo di confidenza del coefficiente include lo zero;

– il pvalue è superiore alla soglia di significatività scelta;

– la potenza del test è insufficiente per rilevare un effetto realistico.

In altre ed elementari parole: non possiamo affermare, con sufficiente evidenza, che quella caratteristica influenzi il valore.

- La sua elasticità rispetto al valore è trascurabile:

Una caratteristica è irrilevante quando:

Cioè quando anche una variazione “realistica” della caratteristica produce un impatto percentuale sul valore inferiore alla soglia di rilevanza operativa (che può essere 0.5%, 1%, 2% a seconda del contesto).

- La sua varianza nella popolazione è troppo bassa

Se quasi tutti gli immobili hanno quella caratteristica in forma identica (es. altezza interna standard), il modello non può stimarne l’effetto. In questo caso la caratteristica è non informativa, non perché inutile, ma perché non discriminante

- Il costo di misurazione supera il beneficio informativo

Questo è un criterio operativo, non statistico, ma perfettamente legittimo nella prassi scientifica:

Una caratteristica è trascurabile quando:

Costo di rilevazione > Valore informativo marginale

Esempio: misurare con precisione millimetrica la profondità dei balconi quando il mercato non capitalizza differenze così fini.

Una caratteristica è trascurabile quando il suo contributo marginale stimato è inferiore all’errore standard del modello di valutazione.

Perché?

Perché significa che non possiamo distinguere il suo effetto dal rumore di fondo

La questione si complica ulteriormente quando si considera che la rilevanza di una caratteristica non è una proprietà intrinseca dell’attributo, ma una relazione tra la sua varianza

e la varianza spiegata dal modello. Una caratteristica può essere economicamente importante. ma statisticamente irrilevante, oppure economicamente marginale ma statisticamente significativa. La sua rilevanza dipende dalla capacità del modello di stimarne l’effetto, e questa capacità dipende dalla distribuzione della caratteristica nella popolazione, dalla qualità dei dati, dal livello di rumore del mercato e dalla specificazione del modello. Per questo motivo, la domanda iniziale non può essere affrontata con criteri intuitivi. Occorre definire una soglia di rilevanza inferenziale, e questa soglia è rappresentata dall’errore standard del modello. L’errore standard non è un numero magico né un parametro fisso: è la misura dell’incertezza con cui il modello stima il valore. È la deviazione standard dei residui, cioè la misura di quanto, mediamente, il modello sbaglia nel predire il valore. Non è un errore dell’immobile, ma un errore del modello. È ciò che separa ciò che il modello può distinguere da ciò che non può distinguere. Quando il contributo marginale di una caratteristica è inferiore all’errore standard, il modello non è in grado di distinguere il suo effetto dal rumore. In questo caso, la caratteristica è irrilevante in senso inferenziale. Non possiamo affermare che influenzi il valore, non perché non lo faccia, ma perché non disponiamo di evidenza sufficiente per sostenerlo. Questo criterio è elegante, difendibile e coerente con l’approccio inferenziale. Consente di superare definitivamente l’approccio prezzario statistico, che considera ogni differenza come rilevante per definizione.

Una definizione istituzionale per quanto detto sino ad ora potrebbe, dunque, essere:

“Una caratteristica immobiliare può essere trascurata quando il suo contributo marginale stimato risulta non distinguibile dal rumore statistico del modello, in altre parole: quando la sua variazione realistica produce un impatto sul valore inferiore alla soglia di rilevanza inferenziale e operativa stabilita.”

La questione diventa ancora più interessante quando si passa dalla rilevanza delle caratteristiche alla surrogazione dei comparabili. La pratica corrente tende a considerare tre comparabili1 come sufficienti per una stima, purché “simili”. Ma la similitudine non è un criterio scientifico. La surrogabilità non è un’opinione, ma una proprietà inferenziale verificabile. Per stabilire se tre comparabili siano surrogabili occorre confrontare la deviazione standard dei valori trasposti con l’errore standard del modello. Se la dispersione interna dei valori trasposti è inferiore o pari al rumore del modello, i comparabili appartengono allo stesso segmento e la trasposizione è legittima. Se la dispersione è superiore, la surrogazione non è difendibile.

Questo criterio consente di trasformare la surrogazione da pratica intuitiva a procedura scientifica. Non è più sufficiente selezionare tre comparabili e applicare aggiustamenti intuitivi. Occorre verificare la coerenza inferenziale del campione. Questo approccio consente di distinguere tra comparabili realmente appartenenti allo stesso segmento e osservazioni che, pur simili in apparenza, appartengono a

1 Nella prassi valutativa si afferma spesso che per una stima siano necessari almeno tre comparabili. Questa indicazione, tuttavia, non nasce da una consuetudine operativa né da un criterio empirico, ma da un’esigenza inferenziale. Con un solo comparabile non è possibile effettuare alcuna verifica, poiché si dispone di un unico valore trasposto. Con due comparabili si ottiene soltanto una differenza, che non consente di distinguere se lo scostamento sia attribuibile al rumore del mercato, a un errore di trasposizione o a una reale divergenza di segmento. Solo con tre comparabili si può calcolare una dispersione interna del campione, cioè una deviazione standard dei valori trasposti, e confrontarla con l’errore standard del modello. Questo confronto permette di stabilire se i comparabili appartengono allo stesso segmento e se la surrogazione è inferenzialmente legittima. La necessità dei tre comparabili, dunque, non è un requisito formale, ma la condizione minima affinché la stima possa poggiare su una verifica statistica della coerenza del campione.

popolazioni diverse. La surrogazione diventa così una procedura scientifica, non un esercizio di analogia.

Quando si affronta il tema della surrogabilità dei comparabili, emerge con chiarezza quanto sia fragile l’idea, ancora molto diffusa, che basti individuare tre immobili “simili” per poter procedere a una stima. La similitudine, nella percezione comune, è un concetto intuitivo, quasi visivo: immobili che appaiono simili vengono considerati automaticamente comparabili. Ma la valutazione immobiliare non può fondarsi su percezioni intuitive, perché la somiglianza apparente non garantisce l’appartenenza allo stesso segmento di mercato. Due immobili possono sembrare simili e tuttavia appartenere a popolazioni statistiche diverse, con dinamiche di domanda differenti, con livelli di capitalizzazione non confrontabili. La surrogabilità non è un fatto estetico, ma un fatto inferenziale.

Per questo motivo, la procedura di surrogazione richiede un passaggio preliminare fondamentale: la trasposizione dei prezzi osservati. Il prezzo osservato di un comparabile non è mai direttamente trasferibile al bene subject, perché ogni immobile possiede caratteristiche proprie che ne determinano il valore. Occorre quindi riportare ciascun prezzo alle caratteristiche del bene oggetto di stima, attraverso aggiustamenti sistematici che tengano conto delle differenze tra subject comparabile secondo le caratteristiche più significative, generalmente di: superficie, data del contratto del comparabile, stato manutentivo, dotazioni e stato degli

impianti, livello di piano, esposizione, e micro-posizione. Solo dopo aver effettuato questi aggiustamenti si ottengono valori trasposti2 che rappresentano, per ciascun comparabile, una stima del valore del bene subject. È solo su questi valori trasposti che si può misurare la coerenza del campione.

Una volta ottenuti i valori trasposti, la questione centrale diventa la loro dispersione. La dispersione interna del campione non è un dettaglio statistico, ma il cuore della surrogabilità.

Se i valori trasposti sono molto distanti tra loro, significa che i comparabili non appartengono allo stesso segmento, oppure che gli aggiustamenti non sono stati adeguati, oppure ancora che il mercato è segmentato e si stanno mescolando popolazioni diverse. Se invece la dispersione è contenuta, significa che i comparabili sono coerenti e che la trasposizione è legittima. Ma la dispersione non può essere valutata in modo intuitivo: occorre confrontarla con il rumore del modello, cioè con l’errore standard dei residui.

L’errore standard del modello di valutazione non è un numero magico, né un parametro fisso. È la misura quantitativa dell’incertezza con cui il modello stima il valore. In pratica: indica quanto “rumore” c’è nella valutazione.

E qui viene il punto cruciale: non è un errore dell’immobile, ma un errore standard del modello.

In un modello inferenziale l’errore standard del modello è:

La deviazione standard dei residui, cioè:

2 Nella stima per comparazione il prezzo osservato di un immobile non può essere utilizzato direttamente, perché ogni bene presenta caratteristiche proprie che lo rendono non confrontabile in modo immediato con il bene oggetto di valutazione. Per questo motivo si ricorre al valore trasposto, detto anche – con eccesso di semplificazione – valore corretto, che rappresenta il prezzo che il comparabile avrebbe se possedesse esattamente le stesse caratteristiche del subject. Il valore trasposto non è, quindi, una semplice modifica del prezzo osservato, ma il risultato di una trasformazione sistematica che riporta il comparabile nello spazio delle caratteristiche del subject, eliminando le differenze di superficie, data del contratto del comparabile, stato manutentivo, dotazioni e stato degli impianti, livello di piano, esposizione, e micro-posizione. Solo attraverso questa normalizzazione è possibile ottenere valori omogenei e confrontabili, sui quali misurare la dispersione interna del campione e verificare la surrogabilità dei comparabili. Il valore trasposto costituisce dunque l’unità di misura comune che consente di confrontare immobili diversi come se fossero identici al soggetto, rendendo la stima non un esercizio di analogia, ma un processo inferenziale fondato sulla coerenza statistica del campione.

Graziano Castello

Manuale operativo del Valutatore immobiliare

METODO E PRATICA DEGLI IVS PER VALUTATORE BASE E AVANZATO

• Elementi di base e standard per la valutazione

• Valutazioni orientate al costo

• (Approccio al costo; Aree fabbricabili; Deprezzamenti)

• Valutazioni orientate al mercato

• (Market Comparison Approach; Sistema generale di valutazione)

• Valutazioni orientate al reddito

• (Tasso di capitalizzazione e tasso di interesse; Capitalizzazione diretta)

• Valutazioni orientate al rischio (Valutatore avanzato)

• (Investimenti immobiliari; Yield Capitalization; Discounted Cash Flow Analysis; Fondi immobiliari e SIIQ)

Valutazione immobili residenziali secondo i metodi MCA, SAD e Capitalizzazione diretta.

euro 68,00

Dove:

n = numero di osservazioni, k = numero di parametri stimati, Vosservato = prezzo reale, Vstimato = prezzo previsto dal modello.

L’errore standard del modello, indicato con , è la deviazione standard dei residui e misura la distanza media tra i valori osservati e quelli stimati. Esso rappresenta il rumore statistico fisiologico del modello e costituisce la soglia inferenziale per valutare la rilevanza delle caratteristiche e la surrogabilità dei comparabili È la misura di quanto, mediamente, il modello sbaglia nel predire il valore.

È fondamentale perché definisce la soglia di rilevanza inferenziale.

Una caratteristica immobiliare è trascurabile quando il suo contributo marginale è più piccolo del rumore del modello.

In quel caso: – non è distinguibile statisticamente, – non è difendibile tecnicamente, – non è rilevante operativamente.

È esattamente il criterio che serve per separare la “scienza” dal prezzario OMI (o altro).

L’errore standard è quello che serve per decidere se un coefficiente è significativo.

Se il modello, ad esempio, ha un errore standard di ±8.000 €: – una caratteristica che incide 3.000 € è irrilevante e definibile come rumore – una caratteristica che incide 12.000 € è rilevante e definibile come segnale

L’errore standard del modello di valutazione rappresenta la deviazione standard dei residui e quantifica l’incertezza della stima. Una caratteristica è considerata trascurabile quando il suo contributo marginale è inferiore all’errore standard del modello, risultando non distinguibile dal rumore statistico.

L’errore standard dei residui rappresenta il livello fisiologico di rumore del sistema di stima. Ogni modello, anche il più accurato, produce errori: la realtà è sempre più complessa della sua rappresentazione. La deviazione standard

dei residui misura proprio questa distanza tra realtà e modello. Quando la dispersione dei valori trasposti è inferiore o pari all’errore standard, significa che le differenze tra i comparabili rientrano nel rumore fisiologico del modello. In altre parole, il modello non è in grado di distinguere quelle differenze dal rumore. Questo è il criterio che rende la surrogazione scientificamente legittima.

Se invece la dispersione dei valori trasposti supera l’errore standard, significa che le differenze tra i comparabili non possono essere attribuite al rumore del modello. In questo caso, i comparabili non sono surrogabili. La surrogazione non è difendibile, perché il modello sarebbe costretto a ignorare differenze che, statisticamente, non possono essere considerate rumore. Questo criterio consente di evitare errori gravi, come utilizzare comparabili appartenenti a segmenti diversi o applicare aggiustamenti insufficienti.

La forza di questo approccio risiede nella sua natura inferenziale. Non si tratta di un criterio arbitrario, ma di una proprietà statistica verificabile. La surrogabilità non è più un giudizio soggettivo, ma una condizione che può essere verificata attraverso un confronto tra due grandezze: la deviazione standard dei valori trasposti e l’errore standard del modello. Questo confronto consente di stabilire se i comparabili appartengono allo stesso segmento e se la trasposizione è legittima. È un criterio contestabile, riproducibile e difendibile, perfettamente coerente con l’approccio scientifico alla valutazione.

Questo modo di procedere ha implicazioni profonde per la pratica professionale. Significa che non è più sufficiente selezionare comparabili sulla base della loro apparente somiglianza. Occorre verificare la loro coerenza inferenziale. Significa che gli aggiustamenti non possono essere applicati in modo meccanico, ma devono essere calibrati in modo da riportare i comparabili alle caratteristiche del bene subject. Significa che la stima non può essere il risultato di una media aritmetica, ma deve es-

sere il risultato di una procedura inferenziale che verifica la coerenza del campione. Questo approccio consente anche di superare definitivamente l’idea che la stima sia un esercizio di analogia. La stima non è un confronto tra immobili simili, ma una procedura inferenziale che utilizza i comparabili come strumenti per stimare il valore del bene subject. I comparabili non sono esempi, ma osservazioni statistiche. La loro funzione non è quella di assomigliare al bene subject, ma quella di appartenere allo stesso segmento di mercato. La surrogabilità non è una questione di somiglianza, ma di coerenza inferenziale. Questo modo di intendere la valutazione consente di affrontare in modo scientifico anche la questione della rilevanza delle caratteristiche. Una caratteristica non è rilevante perché appare importante, ma perché il suo contributo marginale è distinguibile dal rumore. Una caratteristica non è irrilevante perché il suo contributo è piccolo, ma perché il modello non è in grado di stimarne l’effetto. La rilevanza non è una proprietà dell’attributo, ma una relazione tra la sua varianza e la varianza spiegata dal modello. Questo approccio consente di evitare errori comuni, come attribuire importanza a caratteristiche che non producono informazione o trascurare caratteristiche che, pur avendo un contributo marginale modesto, sono statisticamente significative.

L’adozione di un criterio inferenziale per la selezione dei comparabili e per la valutazione della rilevanza delle caratteristiche non rappresenta soltanto un avanzamento metodologico, ma un vero cambio di paradigma nella pratica estimativa. Significa riconoscere che il mercato non è un insieme di prezzi da osservare, ma una distribuzione di fenomeni da interpretare. Significa accettare che la valutazione non è un esercizio di aritmetica, ma un processo di inferenza. Significa, soprattutto, che il valutatore non è un compilatore di tabelle, ma un interprete di segnali immersi nel rumore. Questo cambio di prospettiva ha conseguenze profonde. La prima riguarda il ruolo dei dati.

In un approccio “prezzario”, i dati sono considerati elementi da sommare o da mediare. In un approccio inferenziale, i dati sono osservazioni di un processo stocastico. Non sono numeri da manipolare, ma evidenze da interpretare. La loro funzione non è quella di fornire un valore, ma quella di alimentare un modello che, a sua volta, produce una stima. Questo significa che la qualità dei dati non può essere valutata sulla base della loro quantità o della loro apparente coerenza, ma sulla base della loro capacità di ridurre l’incertezza del modello. Un dato non è utile perché è “simile”, ma perché è informativo. Non è utile perché conferma un’intuizione, ma perché contribuisce a ridurre il rumore.

La seconda conseguenza riguarda il ruolo del modello. In un approccio “prezzario”, il modello è implicito: è una somma di coefficienti, una sequenza di aggiustamenti, una serie di moltiplicazioni. In un approccio inferenziale, il modello è esplicito: è una rappresentazione formale del processo che genera i prezzi. Non è un insieme di regole, ma una struttura statistica. La sua funzione non è quella di fornire un valore, ma quella di stimare la relazione tra le caratteristiche e il prezzo. Questo significa che il modello non è un accessorio della stima, ma il suo fondamento. Non è un supporto, ma un criterio. Non è un mezzo, ma un metodo. La terza conseguenza riguarda il ruolo del valutatore. In un approccio “prezzario”, il valutatore è un esecutore: applica regole, compila tabelle, calcola medie. In un approccio inferenziale, il valutatore è un analista: interpreta dati, valuta modelli, verifica coerenze. La sua funzione non è quella di riprodurre un valore, ma di giustificarlo. Non è quella di applicare un metodo, ma di dimostrarne la validità. Non è quella di seguire una procedura, ma di garantire la sua correttezza. Questo significa che la valutazione non è un atto meccanico, ma un atto critico.

La quarta conseguenza riguarda la natura stessa della stima. In un approccio “prezzario”, la stima è un numero. In un approccio inferen-

ziale, la stima è una distribuzione. Non è un valore puntuale, ma un intervallo. Non è una certezza, ma una probabilità. Non è un risultato, ma una conclusione. Questo significa che la stima non può essere considerata un valore assoluto, ma un valore condizionato. Non può essere considerata una misura, ma una previsione. Non può essere considerata un dato, ma un’inferenza. La stima non è ciò che il mercato è, ma ciò che il modello ritiene che il mercato produca, dato ciò che sappiamo.

Questa trasformazione della stima da valore puntuale a valore inferenziale ha implicazioni importanti anche per la comunicazione del risultato. Il valutatore non può limitarsi a fornire un numero, ma deve fornire una giustificazione. Non può limitarsi a presentare un valore, ma deve presentare un margine di incertezza. Non può limitarsi a mostrare un risultato, ma deve mostrare un processo. Questo significa che la relazione estimativa non è più un documento che riporta un valore, ma un documento che dimostra la validità di un metodo. Non è più un certificato, ma un’argomentazione. Non è più un prodotto, ma un percorso.

La quinta conseguenza riguarda la responsabilità professionale. In un approccio “prezzario”, la responsabilità del valutatore è limitata: si tratta di applicare regole condivise. In un approccio inferenziale, la responsabilità è più ampia: si tratta di giustificare scelte metodologiche. Il valutatore non può più nascondersi dietro un prezzario o dietro una prassi. Deve assumersi la responsabilità delle sue decisioni. Deve dimostrare che i comparabili sono surrogabili. Deve dimostrare che gli aggiustamenti sono coerenti. Deve dimostrare che la stima è inferenzialmente legittima. Questo significa che la valutazione non è più un atto amministrativo, ma un atto scientifico.

La sesta conseguenza riguarda la formazione. Un approccio “prezzario” richiede banali competenze operative. Un approccio inferenziale richiede competenze analitiche. Il valutatore deve conoscere la statistica, deve comprendere la logica dei modelli, deve saper interpretare

i residui, deve saper valutare la significatività delle variabili. Non può più limitarsi a conoscere le prassi, ma deve conoscere i principi. Non può più limitarsi a seguire procedure, ma deve comprendere la loro logica. Questo significa che la formazione del valutatore non può più essere centrata sulla tecnica, ma deve essere centrata sul metodo.

La settima conseguenza riguarda l’evoluzione della disciplina. La valutazione immobiliare, se vuole essere riconosciuta come disciplina scientifica, deve adottare un impianto inferenziale. Non può continuare a fondarsi su prassi intuitive o su prezzari statistici. Deve fondarsi su modelli, su dati, su verifiche. Deve essere contestabile, riproducibile, difendibile. Deve essere in grado di dimostrare la validità delle sue conclusioni. Questo significa che la disciplina deve evolvere, deve abbandonare le sue radici artigianali e deve assumere una struttura scientifica. Non può più essere una tecnica, ma deve diventare una scienza.

L’adozione del criterio secondo cui la surrogabilità è verificata quando la dispersione dei valori trasposti è inferiore o pari all’errore standard del modello rappresenta un passo decisivo in questa direzione. È un criterio semplice, ma potente. È un criterio che consente di distinguere tra comparabili realmente appartenenti allo stesso segmento e comparabili che, pur simili in apparenza, non lo sono. È un criterio che consente di verificare la coerenza degli aggiustamenti. È un criterio che consente di garantire la legittimità della stima. È un criterio che consente di trasformare la surrogazione da pratica intuitiva a procedura scientifica. Questo criterio, inoltre, consente di affrontare in modo rigoroso la questione della rilevanza delle caratteristiche. Una caratteristica è rilevante quando il suo contributo marginale è distinguibile dal rumore. È irrilevante quando il suo contributo è immerso nel rumore. Questo significa che la rilevanza non è una proprietà dell’attributo, ma una relazione tra il suo contributo e l’incertezza del modello. Questo significa che la rilevanza non può essere valutata

intuitivamente, ma deve essere valutata inferenzialmente. Questo significa che la valutazione non può essere un esercizio di percezione, ma deve essere un esercizio di inferenza. In conclusione, la domanda iniziale – quando una caratteristica diventa irrilevante – trova risposta solo all’interno di un impianto inferenziale. Una caratteristica è irrilevante quando il suo contributo marginale è inferiore al rumore del modello. La surrogazione è legittima quando la dispersione dei valori trasposti è inferiore o pari all’errore standard dei residui. Questi criteri consentono di superare definitivamente l’approccio prezzario statistico e di ancorare la valutazione immobiliare a un fondamento scientifico, contestabile e riproducibile. È esattamente la direzione che la disciplina deve assumere se vuole essere riconosciuta come scienza e non come tecnica.

Facciamo ora un esempio pratico-operativo per il valutatore scientifico.

1. Scenario di stima

Si deve stimare il valore di un appartamento detto subject S con queste caratteristiche:

superficie: 100 mq

data del contratto di riferimento: oggi

stato manutentivo: buono – dotazioni e stato degli impianti: adeguati e funzionanti – livello di piano: 3° con ascensore – esposizione: doppia, buona – microposizione: via interna tranquilla, contesto decoroso

Sono stati selezionati tre comparabili3, con contratti recenti e allineati al mercato reale.

2. Dati dei comparabili e prezzi osservati

- Comparabile 1 (C1) superficie 95 mq, stato buono, dotazioni e impianti adeguati, 2° piano con ascensore, esposizione buona, microposi-

zione leggermente meno favorevole (via più trafficata). Prezzo osservato: 290.000 €.

- Comparabile 2 (C2) superficie 105 mq, stato buono, dotazioni e impianti adeguati, 3° piano con ascensore, esposizione buona, microposizione simile al soggetto. Prezzo osservato: 315.000 €.

- Comparabile 3 (C3) superficie 100 mq, stato discreto, dotazioni e impianti da aggiornare, 3° piano con ascensore, esposizione buona, microposizione simile al soggetto. Prezzo osservato: 280.000 €.

Si assumono, sulla base di analisi di mercato o modello edonico, i seguenti aggiustamenti unitari (semplificati per l’esempio): – superficie: 3.000 €/mq

– passaggio da discreto a buono (stato manutentivo e dotazioni/impianti): 15.000 €

– differenza di piano (da 2° a 3° con ascensore): 5.000 €

– microposizione (leggermente peggiore): −5.000 € rispetto al subject

3. Calcolo dei valori trasposti

Comparabile 1

– superficie: da 95 a 100 mq ➝ +5 mq

⇒+5•3.000 = +15.000 €

– piano: da 2° a 3° ➝ +5.000 €

– microposizione: leggermente peggiore del soggetto ➝ −5.000 €

– stato e impianti: già allineati al soggetto ➝ nessun aggiustamento

Prezzo trasposto:

P1 trasposto = 290.000 +15.000 +5.000 −5.000 = 305.000 €

Comparabile 2

– superficie: da 105 a 100 mq ➝ −5 mq

⇒

− 5•3.000=−15.000 €

– piano: già 3° ➝ nessun aggiustamento

– microposizione: simile al soggetto ➝ nessun aggiustamento

3 Le modalità operative di selezione dei dati relativi ai tre comparabili — dalla costruzione del segmento di mercato alla verifica preliminare delle condizioni di trasponibilità — richiedono un approfondimento dedicato. Esse saranno oggetto di un prossimo contributo specifico in corso di pubblicazione sui Quaderni di Legislazione Tecnica, nel quale verranno illustrate le procedure pratiche e gli strumenti inferenziali necessari per una scelta scientificamente fondata.

– stato e impianti: allineati ➝ nessun aggiustamento

– P2 trasposto = 315.000 −15.000 = 300.000 €

Comparabile 3 – superficie: già 100 mq ➝ nessun aggiustamento

– piano: già 3° ➝ nessun aggiustamento

– stato manutentivo + dotazioni/impianti: da discreto a buono ➝ +15.000 € – microposizione: simile ➝ nessun aggiustamento

P3 trasposto = 280.000 +15.000 = 295.000 €

Otteniamo quindi tre valori trasposti: P1 trasposto = 305.000 €, P2 trasposto = 300.000 €, P3 trasposto = 295.000 €

4. Valore medio e dispersione interna del campione

La media dei valori trasposti è:

Pˉ= 305.000 +300.000 +295.0003 = 300.000 €

Calcoliamo ora la deviazione standard dei valori trasposti σ trasposti:

σ trasposti = (305.000−300.000)2 + (300.000−300.000)2 + (295.000−300.000)23−1 = (5.000)2 +02 + (−5.000) 22 = 25.000.000 + 0 + 25.000.0002 = 25.000.000 = 5.000 €

Quindi la dispersione interna del campione dei valori trasposti è pari a 5.000 €.

5. Confronto con l’errore standard del modello

Supponiamo che, dal modello inferenziale utilizzato sullo stesso segmento di mercato, risulti un errore standard dei residui:

σε = 8.000 €

Applichiamo il criterio di surrogabilità:

σ trasposti ≤ σε ⇒5.000 ≤ 8.000 La condizione è soddisfatta.

Interpretazione:

– la dispersione tra i valori trasposti dei tre comparabili è inferiore al rumore fisiologico del modello; – le differenze tra i comparabili rientrano nel livello di incertezza che il modello considera normale;

– i comparabili possono essere considerati

surrogabili; – la media dei valori trasposti, pari a 300.000 €, costituisce una stima inferenzialmente difendibile del valore del bene soggetto.

6. Un passo in più: irrilevanza di una caratteristica

Supponiamo ora che, nel modello, la caratteristica “livello di piano” abbia un coefficiente marginale tale che, per una variazione di un piano, il contributo medio sul valore sia di 2.000 €.

Confrontiamo questo contributo con l’errore standard del modello: |ΔVpiano|= 2.000 €, σε=8.000 €

Poiché:

2.000<8.000 il contributo marginale del piano è inferiore al rumore del modello. In questo contesto, la caratteristica “livello di piano” risulta inferenzialmente irrilevante: il modello non è in grado di distinguere il suo effetto dal rumore statistico.

In termini di elasticità, se il valore medio è 300.000 € e la variazione di piano incide 2.000 €, l’elasticità è:

∂V∂xpiano•xpianoV≈2.000300.000≈0,0067 cioè meno dell’1%. Se la soglia di rilevanza operativa è, ad esempio, l’1%, questa caratteristica può essere considerata trascurabile

7. Cosa mostra questo esempio, in sintesi

1. Come si passa dai prezzi osservati ai valori trasposti, correggendo sistematicamente per: superficie, data del contratto del comparabile (qui allineata), stato manutentivo, dotazioni e stato degli impianti, livello di piano, esposizione, microposizione.

2. Come si calcola la dispersione interna dei valori trasposti e la si confronta con l’errore standard del modello per verificare la surrogabilità.

3. Come si usa l’errore standard per decidere se una caratteristica è rilevante o irrilevante in senso inferenziale. 

Come si fa e quanto costa?

COPERTURE PIANE CON TETTO VERDE:

ASPETTI TECNICI E NORMATIVI

Dal 1° febbraio 2026 il D.M. 24 novembre 2025 è pienamente operativo: per tutte le coperture piane degli edifici pubblici con pendenza inferiore o uguale al 15%, il nuovo decreto CAM impone un SRI minimo di 76 oppure, in alternativa, un tetto verde: non più una scelta progettuale, ma un obbligo di legge. Dopo aver analizzato nel numero di marzo 2026 le strategie di mitigazione delle isole di calore urbane — dai cool materials alle infrastrutture verdi — questo numero entra nel merito operativo: come si progetta e realizza concretamente un tetto verde estensivo conforme alla UNI 11235:2015 e ai nuovi CAM, e quanto costa?

I CODICI DEI PRODOTTI

E DELLE OPERE COMPIUTE FANNO

RIFERIMENTO AI PREZZARI NAZIONALI EDITI DA LEGISLAZIONE TECNICA

Si tratta di coperture edilizie parzialmente o totalmente ricoperte da vegetazione, realizzate con membrane impermeabilizzanti resistenti alle radici, sistemi di drenaggio e substrati specifici che consentono la crescita delle piante senza danneggiare la struttura dell’edificio.. Esistono diversi tipi di coperture verdi che favoriscono la crescita di diversi tipi di piante secondo le preferenze del committente e del progettista. Per le varie differenze della tipologia di piantumazione cam-

biano anche le caratteristiche dei vari prodotti della stratigrafia che devono essere adatte alla scelta di piante, tipologia di tetto verde, zona climatica e altri parametri importanti che garantiscono la funzionalità e durabilità nel tempo del tetto verde. Tutti questi parametri e caratteristiche dei prodotti vengono regolati dalla norma italiana UNI 11235:2015 Il sistema è composto da una membrana impermeabilizzante antiradice, strati di protezione e drenaggio, elemento filtrante, substrato di crescita a bassa densità e copertura vegetale costituita prevalentemente da specie xerofile, quali Sedum spp Grazie al peso contenuto, allo spessore ridotto e alla limitata necessità di irrigazione e manutenzione, il tetto verde estensivo è particolarmente indicato sia per nuove costruzioni sia per interventi di riqualificazione. I benefici principali includono la riduzione del deflusso delle acque meteoriche, il miglioramento dell’isolamento termico e acustico, l’aumento della durabilità della copertura, la mitigazione dell’effetto “isola di calore” e il contributo alla biodiversità urbana. Il sistema si configura come una soluzione efficiente e sostenibile, in grado di coniugare prestazioni tecniche, vantaggi ambientali e integrazione architettonica.

INTRODUZIONE

Le coperture piane verdi, note anche come tetti verdi o giardini pensili, rappresentano una soluzione costruttiva sempre più diffusa nell’edilizia contemporanea. Queste strutture combinano funzionalità tecniche con benefici ambientali, contribuendo alla sostenibilità degli edifici e al miglioramento del microclima urbano.

TIPOLOGIE DI COPERTURE VERDI

Le coperture verdi si classificano principalmente in tre categorie, in base allo spessore del substrato e all’intensità di manutenzione richiesta:

- Il tetto verde estensivo: Gli spazi verdi estensivi sono spazi verdi che richiedono poca manutenzione e sono convenienti, con forme di vegetazione in gran parte autosufficienti e in grado di svilupparsi autonomamente. La vegetazione è composta principalmente da piante succulente (Sedum), ma anche da erbe e graminacee. Il concetto di questo tipo di rinverdimento richiede una struttura sottile e leggera. La struttura standard prevede una struttura multistrato con strato di protezione in TNT da 300 g, elemento di accumulo e drenaggio da 25 mm, telo filtrante, substrato adatto e vegetazione.

- Il tetto verde intensivo: L’inverdimento intensivo comprende la piantumazione di piante perenni e arbusti, ma anche di prati e alberi. Possono essere piatte, con altezze differenziate o puntiformi. Il tipo di inverdimento è paragonabile agli spazi aperti a terra. Questo tipo di inverdimento può essere mantenuto in modo permanente solo con una manutenzione periodica e, in particolare, con un apporto idrico regolare (irrigazione automatica). Soprattutto la scelta delle piante determina l’entità delle misure di manutenzione. Ad esempio, un rinverdimento intensivo con piante tappezzanti richiede meno manutenzione di un prato. Questa forma di inverdimento richiede requisiti più elevati per la struttura a strati: strato di protezione in TNT da 500 g, elemento di accumulo e drenaggio da 40 mm, telo filtrante, substrato adatto e vegetazione.

- Coperture semi-intensive: presentano uno spessore di substrato tra 12 e 25 cm, con un peso di 120-200 kg/m². Consentono una maggiore varietà di specie vegetali, incluse piante perenni, graminacee ornamentali e piccoli arbusti. Richiedono manutenzione periodica e un sistema di irrigazione.

- Il tetto verde inclinato: per i tetti inclinati con una pendenza pari o superiore a 5° richie-

dono una soluzione più complessa. A seconda della forma della struttura del tetto e della sua inclinazione è necessario trovare soluzioni idonee per impedire lo scivolamento dei materiali del tetto verde:

- elementi di drenaggio con funzione anti-taglio; strati di protezione dall’erosione (ad esempio juta) per pendenze di 15° o più; per pendenze superiori a 20° è necessario installare barriere antitaglio aggiuntive; lo strato filtrante non viene utilizzato sui tetti inclinati.

STRATIGRAFIA E COMPONENTI TECNICI

Una copertura verde è costituita da diversi strati funzionali sovrapposti, ciascuno con specifiche caratteristiche prestazionali. La progettazione della stratigrafia rappresenta un momento cruciale nella realizzazione di un tetto verde, poiché ogni strato deve svolgere funzioni precise e interagire correttamente con gli altri per garantire il corretto funzionamento dell’intero sistema nel lungo periodo.

Ogni fase richiede verifiche intermedie per assicurare la corretta esecuzione prima di procedere con lo strato successivo.

Di seguito viene presentata la stratigrafia dettagliata di un sistema completo di tetto verde estensivo, con l’indicazione precisa di tutti i componenti, delle loro caratteristiche tecniche e delle funzioni svolte all’interno del sistema.

Stratigrafia dettagliata del tetto verde estensivo.

1 Stuoia di protezione in poliestere coesionato mediante agugliatura meccanica e calandratura, spessore ca. 1,4 mm, peso 300 g/m², multicolore…

2 Elemento di drenaggio e accumulo idrico in HDPE (High Density Polyethylen) con fori per l’areazione e diffusione radicale, sistema di canali per il drenaggio…

3 Stuoia filtrante tra strato di drenaggio e substrato, materiale in 100% polipropilene agugliato e calandrato, peso 105 g/m²…

4 Substrato per tetti verdi, per verde pensile estensivo, stabilizzato, composto da lapillo, pomice, compost e humus di corteccia. Granulometria 0-10 mm…

5 Piantine Sedum in zolla, composto da minimo 5-8 varietà, piantato direttamente sul substrato estensivo, in ragione di 12-15 pz/m²…

6 Pozzetti di ispezione, in alluminio resistente alla frammentazione, colore grigio alluminio, completi di coperchio con aperture per il drenaggio…

7

Profili di separazione paraghiaia, con aperture sul lato verticale, come elemento di separazione della stratigrafia, posati a secco, inclusi connettori in alluminio. Lunghezza 3,00 m, altezza/larghezza 80/120 mm, spessore 1,50 mm…

8 Ghiaia tonda di fiume granulometria 16/32, posata secondo progetto indicato, con larghezza minima 30 cm e spessore minimo 5 cm…

1. Vegetazione Sedum

2. RF Substrato estensivo di tipo Estensivo, spessore 10 cm

3. RF telo filtrante tipo 105 g/m²

4. RF elemento drenante e accumulo idrico tipo FKD 25

5. RF Stuoia protettiva e di accumulo tipo 300

6. Membrana in poliolefine a base PE con rinforzo in rete di velo vetro

7. Struttura portante

Dettaglio Stratigrafia tetto verde estensivo.

1. Vegetazione Sedum

2. RF Substrato estensivo di tipo Estensivo, spessore 10 cm

3. RF telo filtrante tipo 105 g/m²

4. RF elemento drenante e accumulo idrico tipo FKD 25

5. RF Stuoia protettiva e di accumulo tipo TNT 300

6. Membrana in poliolefine a base PE con rinforzo in rete di velo vetro

7. Struttura portante

8. profili di separazione in alluminio, profilo paraghiaia

9. Ghiaia lavata 16/32 grammatura, larghezza 30-50 cm

10. Scossalina profilo coprimuro

Stratigrafia tetto verde estensivo - Dettaglio Raccordo laterale.

1. Vegetazione Sedum

2. RF Substrato estensivo di tipo Estensivo, spessore 10 cm

3. RF telo filtrante tipo 105 g/m²

4. RF elemento drenante e accumulo idrico tipo FKD 25

5. RF Stuoia protettiva e di accumulo tipo TNT 300

6. Membrana in poliolefine a base PE con rinforzo in rete di velo vetro

7. Struttura portante

9 Ghiaia lavata 16/32 grammatura- larghezza

8 Profili di separazione in alluminio, profilo paraghiaia

11 Scarico adatto per membrana di impermeabilizzazione antiradice

12 Pozzetto d’ispezione in alluminio, profilo paraghiaia

Stratigrafia tetto verde estensivo - Dettaglio scarico.

I benefici di questa tecnologia sono molteplici. Dal punto di vista ambientale, i tetti verdi contribuiscono a ridurre l’effetto “isola di calore urbano”, abbassando la temperatura media delle città e migliorando la qualità dell’aria grazie alla capacità delle piante di assorbire anidride carbonica e polveri sottili. Inoltre, favoriscono la biodiversità, creando microhabitat per insetti, uccelli e

piccoli organismi spesso assenti negli spazi urbani densamente edificati.

Anche sul piano energetico i vantaggi sono significativi: l’isolamento naturale fornito dal substrato vegetale permette di ridurre la dispersione termica in inverno e di limitare il surriscaldamento degli ambienti in estate, con conseguente diminuzione dei consumi di energia per riscaldamento e condizionamento. Dal punto di vista idrologico, i tetti verdi trattengono parte delle acque piovane, riducendo il rischio di sovraccarico delle reti fognarie e contribuendo a una gestione più efficiente delle risorse idriche.

Oltre alle funzioni pratiche, i tetti verdi hanno anche un valore estetico e sociale: offrono spazi verdi aggiuntivi in contesti urbani spesso carenti di aree naturali, migliorano la qualità della vita dei cittadini e possono trasformarsi in giardini pensili, orti urbani o luoghi di aggregazione. Naturalmente, la realizzazione di un tetto verde richiede investimenti iniziali e competenze tecniche specifiche, ma i costi vengono spesso ripagati nel lungo periodo grazie al risparmio energetico, all’aumento del valore immobiliare e alla maggiore durata della copertura protetta dagli agenti atmosferici.

In conclusione, i tetti verdi rappresentano una delle soluzioni più promettenti per affrontare le sfide ambientali delle metropoli contemporanee. Integrare la natura nell’architettura non significa solo migliorare l’estetica urbana, ma vuol dire soprattutto costruire città più resilienti, sostenibili e a misura d’uomo.

NORMATIVA TECNICA DI RIFERIMENTO

In Italia, la progettazione e realizzazione delle coperture verdi deve rispettare diverse normative tecniche. Le Norme Tecniche per le Costruzioni (NTC 2018) e la relativa Circolare esplicativa definiscono i carichi permanenti e variabili da considerare nel dimensionamento strutturale, includendo il peso proprio degli strati, il peso del substrato saturo d’acqua e i sovraccarichi di esercizio.

La norma UNI 11235:2015 “Istruzioni per la progettazione, l’esecuzione, il controllo e la manutenzione di coperture a verde” costituisce il riferimento principale per gli aspetti tecnici specifici. Questa norma definisce i requisiti prestazionali degli strati funzionali, le caratteristiche del substrato colturale, i criteri di scelta delle specie vegetali e le modalità di manutenzione.

Per quanto riguarda l’impermeabilizzazione, si applicano le norme UNI 8178 per le membrane bituminose e le norme UNI 8898 per le membrane sintetiche. La resistenza alla penetrazione radicale deve essere verificata secondo la norma UNI EN 13948. IL DM 24/11/2025 (decreto applicazione CAM - Criteri Ambientali Minimi) ll PANGPP (Piano di Azione Nazionale sul Green Public Procurement, ovvero i cd. “acquisti pubblici verdi”) è lo strumento di politica ambientale, introdotto in ambito comunitario, che intende favorire lo sviluppo di un mercato di prodotti e servizi a ridotto impatto ambientale attraverso la leva della domanda pubblica, contribuendo, in modo determinante, al raggiungimento degli obiettivi delle principali strategie europee come quella sull’uso efficiente delle risorse o quella sull’Economia Circolare. Questo strumento, regolato e coordinato in Italia dal Ministero dell’Ambiente e della Sicurezza Energetica, viene applicato in diversi ambiti tramite l’introduzione dei cosiddetti Criteri Ambientali Minimi, meglio noti con l’acronimo CAM.

I Criteri Ambientali Minimi (CAM) sono i requisiti ambientali definiti per le varie fasi del processo di acquisto, volti a individuare la soluzione progettuale, il prodotto o il servizio migliore sotto il profilo ambientale lungo il ciclo di vita, e sono obbligatori (ove disciplinati) per tutte le Pubbliche Amministrazioni.

In ambito di edilizia pubblica trova applicazione obbligatoria il D.M. 24 novembre 2025 “Ado-

Dino de Paolis

Conto Termico 3.0

Quadro normativo, interventi incentivabili, requisiti tecnici, spese ammissibili, calcolo dell’incentivo, procedure GSE e casi studio completi con verifiche tecniche e applicazione operativa.

Con il supporto tecnico di

zione dei criteri ambientali minimi per l’affidamento di servizi di progettazione e affidamento di lavori per interventi edilizi” che dal 1° febbraio 2026 sostituisce integralmente il precedente D.M. 23 giugno 2022. Il nuovo Decreto CAM è articolato in quattro sezioni principali. Oltre la premessa e gli aspetti generali, nelle sezioni 2, 3 e 4 sono regolamentati i criteri per l’affidamento del servizio di progettazione di interventi edilizi, i criteri per l’affidamento dei lavori e i criteri per l’affidamento congiunto di progettazione e lavori.

Per la progettazione e realizzazione dell’involucro edilizio nella sezione due del Decreto sono riportate le specifiche tecniche progettuali (sia di livello territoriale-urbanistico che di dettaglio per gli edifici) e le specifiche tecniche per i prodotti da costruzione, articolate in diversi criteri. Questi criteri sono obbligatori in base a quanto previsto dall’art. 34 del decreto legislativo 18 aprile 2016 n. 50. La verifica dei criteri di progettazione avviene tramite la Relazione CAM che deve illustrare in che modo il progetto ha tenuto conto dei diversi criteri progettuali; per i criteri sui materiali e prodotti da costruzione devono invece essere riportate le specifiche tecniche e i relativi mezzi di prova all’interno del capitolato speciale di appalto del progetto esecutivo.

A titolo esemplificativo e non esaustivo, riportiamo nel seguito alcuni criteri (sia di progettazione che per prodotti da costruzione) di particolare interesse per l’involucro edilizio (tetto-parete, tetto piano …) e per alcuni materiali quali, ad esempio, gli SMT (Schermi Membrane Traspiranti come definitivi dalla UNI 11470:2015), i vari materiali accessori di posa degli SMT (nastri, sigillanti, guarnizioni, ecc.), i prodotti di legno o a base di legno e i materiali isolanti. Sono stati selezionati i seguenti criteri:

- Criterio 2.2.2 - Adattamento ai cambiamenti climatici

- Criterio 2.3.2 - Prestazione energetica in fase estiva

- Criterio 2.3.3 - Benessere termico

- Criterio 2.3.9 - Tenuta all’aria

- Criterio 2.3.10 - Prestazione e benessere (comfort) acustico

- Criterio 2.3.12 - Giunti di raccordo tra serramenti esterni ed interni con l’involucro opaco

- Criterio 2.3.16 - Piano di manutenzione dell’opera

- Criterio 2.3.17 - Piano di decostruzione e demolizione selettiva a fine vita

- Criterio 2.4.1 - Emissioni in ambienti interni (inquinamento indoor)

- Criterio 2.4.6 - Prodotti di legno o a base di legno

- Criterio 2.4.7 - Isolanti termici ed acustici

- Criterio 3.2.10 - Capacità tecnica dei posatori

ADATTAMENTO

AI CAMBIAMENTI CLIMATICI: RIDUZIONE DELL’EFFETTO “ISOLA DI CALORE ESTIVA” E DELL’INQUINAMENTO ATMOSFERICO

L’approccio progettuale deve tenere in conto l’impatto della costruzione rispetto anche a dinamiche di scala urbanistica e territoriale. In ambito urbano il contenimento del cd. effetto “isola di calore estiva” diventa quindi azione di mitigazione e adattamento al cambia- mento climatico. Il criterio CAM 2.2.2, per quanto di interesse per la presente trattazione, riporta quanto segue: “per tutte le tipologie di interventi edilizi … <omissis> …ai fini della riduzione degli effetti negativi dell’isola di calore urbana, inoltre, il progetto prevede soluzioni tali che: … <omissis> sulle coperture degli edifici (ad esclusione delle superfici utilizzate per installare attrezzature, volumi tecnici, pannelli fotovoltaici, collettori solari e altri dispositivi), siano previste sistemazioni a verde, oppure tetti ventilati o materiali di copertura che garantiscano un indice SRI di almeno 29 nei casi di pendenza maggiore del 15%, e di almeno 76 per le coperture con pendenza minore o uguale al 15%. La Relazione CAM, di cui al criterio “2.2.1-Relazione CAM di progetto”, illustra in

che modo il progetto ha tenuto conto di questo criterio progettuale potendo anche far riferimento alle indicazioni contenute nel Vademecum DNSH di IFEL all’Allegato 2, indicazioni di supporto per l’analisi del rischio climatico e le soluzioni di adattamento dei progetti PNRR.

Prestazione energetica in fase estiva

In applicazione di quanto proposto nella revisione alla direttiva del Parlamento europeo e del Consiglio sulla prestazione energetica nell’edilizia (EPDB), il criterio CAM 2.3.2 riguarda la prestazione in fase estiva e adotta un metodo di calcolo e verifica dinamico orario che permette una valutazione di maggior precisione e in coerenza con gli altri criteri. L’applicazione di questo criterio, relativamente alla fase estiva, comporta vantaggi prestazionali e ambientali aggiuntivi rispetto a quanto previsto dal decreto interministeriale 26 giugno 2015 “Applicazione delle metodologie di calcolo delle prestazioni energetiche e definizione delle prescrizioni e dei requisiti minimi degli edifici”. Sono fatte salve le norme o regolamenti locali qualora più restrittivi. Il progetto di intervento di nuova costruzione, di demolizione e ricostruzione o di ristrutturazione importante di primo livello, deve garantire la prestazione energetica in fase estiva e le relative adeguate condizioni di benessere termico negli ambienti interni tramite la verifica, per ciascun ambiente dell’edificio destinato alla permanenza delle persone, che il numero di ore di occupazione del locale in cui la differenza in valore assoluto tra la temperatura operativa (in assenza di impianto di raffrescamento) e la temperatura di riferimento è inferiore a 4°C, risulti superiore all’85% delle ore di occupazione del locale nel periodo compreso tra il 20 giugno e il 21 settembre.

Benessere Termico

Il criterio CAM 2.3.3 rimanda alla definizione e verifica di benessere termico e termo-igrometrico collegandosi agli indici PMV (Predicted Mean Vote) e PPD (Predicted Percentage of Dissatisfied). Il progetto di nuova costruzione, di demolizione e ricostruzione o di ristrutturazione importante di primo livello, deve garantire che negli ambienti occupati da persone: i valori degli indici PMV e PPD e quelli relativi ai criteri di insoddisfazione termica locale soddisfino la categoria B di benessere termico secondo la norma UNI EN ISO 7730:2006; per edifici non dotati di impianto di raffrescamento, sia valutata e dichiarata la categoria di intervallo della temperatura operativa interna (secondo il criterio chiamato “adattivo”) conformemente alla norma UNI EN 16798-1:2019.

La Relazione CAM, di cui al criterio “2.2.1-Relazione CAM di progetto”, illustra in che modo il progetto ha tenuto conto di questo criterio progettuale calcolando gli indici PMV e PPD e quelli relativi ai criteri di insoddisfazione termica locale secondo le procedure di cui alla UNI EN ISO 7730:2006.

Tenuta all’aria (e al vento)

Al fine di promuovere un’edilizia efficiente dal punto di vista energetico e di qualità, viene esplicitato il criterio di tenuta all’aria dell’involucro edilizio. Si assume, convenzionalmente, che l’involucro edilizio debba quindi garantire un adeguato livello di tenuta all’aria dall’interno verso l’esterno (“tenuta all’aria”) e dall’esterno verso l’interno (“tenuta al vento”). Il criterio CAM 2.3.9 prevede che “in tutte le unità immobiliari riscaldate è garantito un livello di tenuta all’aria dell’involucro che garantisca: - il mantenimento dell’efficienza energetica dei pacchetti coibenti preservandoli da fughe di calore;

- l’assenza di rischio di formazione di condensa interstiziale nei pacchetti coibenti, nodi di giunzione tra sistema serramento e struttura, tra sistema impiantistico e struttura e nelle connessioni delle strutture stesse; - il mantenimento della salute e durabilità delle strutture evitando la formazione di condensa interstiziale con conseguente ristagno di umidità nelle connessioni delle strutture stesse; - il corretto funzionamento della ventilazione meccanica controllata, ove prevista, mantenendo inalterato il volume interno per una corretta azione di mandata e di ripresa dell’aria. I valori n50 (espresso dalla norma come rapporto tra la perdita d’aria in m³/h) ed il volume in m³ da rispettare, verificati secondo norma UNI EN ISO 9972:2015, sono i seguenti:

- per le nuove costruzioni: n50: < 2/h-1

- per gli interventi di ristrutturazione importante di primo livello: n50: < 3,5/h-1

La Relazione CAM, di cui al criterio “2.2.1-Relazione CAM di progetto”, illustra in che modo il progetto ha tenuto conto di questo criterio progettuale e prevede una relazione che illustri i dettagli esecutivi relativi alla tenuta all’aria. In fase di verifica finale della conformità deve essere prodotta una relazione di collaudo basata su misure in opera (BDT) eseguite da un tecnico competente secondo le relative norme tecniche.

Prestazioni e benessere (comfort) acustico

Il criterio CAM 2.3.10 definisce che il progetto (per tutte le tipologie di intervento edilizio) deve prevedere che i valori prestazionali dei requisiti acustici passivi degli elementi tecnici dell’edificio quali partizioni orizzontali e verticali, facciate, impianti tecnici, definiti dalla norma UNI 11367, corrispondano almeno a quelli della classe II del prospetto 1 e del prospetto 2 di tale norma (sono fatti salvi i requisiti di legge di cui al decreto del Presidente del Consiglio dei ministri 5 dicembre 1997 “Determinazione dei requisiti acustici degli edifici”). Nel caso in cui il presente criterio ed il citato decreto prevedano il raggiungimento di prestazioni differenti per lo stesso indicatore, devono essere considerati, quali valori da conseguire, quelli che prevedono le prestazioni più restrittive tra i due.

LA PROGETTAZIONE, LA POSA, IL CONTROLLO E LA MANUTENZIONE

DI COPERTURE VERDI - UNI 11235:2015.

Istruzioni per la progettazione, l’esecuzione, il controllo e la manutenzione di coperture a verde

La norma definisce i criteri di progettazione, esecuzione, controllo e manutenzione di coperture continue a verde, in funzione delle particolari situazioni di contesto climatico, di contesto edilizio e di destinazione d’impiego.

Negli ultimi anni si è riscontrato un continuo e progressivo interesse nella realizzazione di coperture continue a verde, poiché risultano uno strumento valido per gli obiettivi di miglioramento ambientale, sia a livello puntuale, sia territoriale e aumentano il valore degli edifici.

Basi per la pianificazione e l’esecuzione - La stratigrafia del tetto verde

1. L’elemento di protezione all’azione delle radici: Lo strato impermeabilizzante sotto una copertura verde deve essere eseguito con un prodotto certificato alla resistenza alle radici.

2. Lo strato di protezione meccanica del manto impermeabile: Il manto di impermeabilizzazione deve essere protetto dai danni meccanici. Come materiali di protezione idonei si possono citare il tessuto non tessuto protettivo imputrescibile con una grammatura di almeno 300

g/m², nonché tappetini in gomma, tappetini in polietilene, ecc. Il materiale deve essere posato con una sovrapposizione di almeno 5 cm, compresi gli accessi laterali. Per le membrane impermeabilizzanti sintetiche la norma UNI 11235:2015, n. 9.2.2.3, prevede una sovrapposizione di almeno 6–8 cm.

3. L’elemento drenante: Gli strati di drenaggio devono avere una durata prolungata, devono essere progettati per risultare resistenti alla pressione e al gelo, devo- no essere chimicamente neutri, innocui per le piante e a prova di marciume. Si distinguono tra i due prodotti più comunemente utilizzati:

- elementi di drenaggio prefabbricati (ad esempio in polietilene, ESP, ecc.) con un’altezza di almeno 2,5 cm fino a 6 cm e oltre;

- strati drenanti (ad esempio argilla espansa, lapillo, ardesia espansa, scaglie di laterizio, ecc.) con altezza di almeno 4 cm. Entrambi i prodotti hanno all’incirca le stesse funzioni e possono essere testati utilizzando il catalogo di prova.

4. L’elemento filtrante: Le proprietà filtranti dei filtri devono essere garantite a lungo termine. Come filtri vengono utilizzati principalmente tessuti in pile resi- stenti alla putrefazione e strutturalmente stabili. Sono adatti i tessuti filtranti con una larghezza delle maglie O90 di 0,06-0,20 mm. I materassini filtranti più comuni sono realizzati in polipropilene, agugliati e hanno un peso di 100-150 g/m². Si consiglia di installare il materassino filtrante con una sovrapposizione di 20 cm, poiché appesantirlo potrebbe causare lo spostamento del materiale.

5. Lo strato colturale e le sue caratteristiche: I substrati per i tetti verdi sono miscele di materiali minerali sfusi di origine naturale (argilla espansa, lava, ardesia espansa, scaglie di mattoni, ecc.) con piccole quantità di materia organica. I substrati devono consentire la crescita a lungo termine delle piante e quindi essere strutturalmente stabili. Devono avere una sufficiente capacità di assorbimento dell’acqua, un volume sufficiente dei pori dell’aria ed essere prodotti privi di semi di erbe infestanti. Anche la granulometria gioca un ruolo importante; la frazione granulometrica fino a 0,064 mm non deve superare il 20%. Ciò contribuisce a un basso fattore di compattazione della miscela. Tutte le proprietà devono essere verificate secondo il catalogo delle prove. La certificazione non deve essere più datata di sei mesi. La struttura minima del substrato per tetti verdi, compreso il fattore di compattazione, viene calcolata in base alla selezione della vegetazione.

6. La vegetazione: Per un inverdimento estensivo è particolarmente importante una biodiversità di facile manutenzione, possibilmente di origine autoctona, in modo da creare aree compensative ecologicamente preziose. La qualità dell’inverdimento viene valutata principalmente in base al grado di copertura dopo circa un anno. Per ottenere questo grado di copertura è necessario installare substrati di qualità adeguata, utilizzare spessori di strato adeguati e curare la finitura. La manutenzione durante il primo anno dovrebbe essere sempre effettuata da un’azienda specializzata in tetti verdi.

7. Fasce di zavorramento in ghiaia: Le strisce di ghiaia perimetrali vengono installate principalmente in ampi spazi verdi per aumentare la funzione di drenaggio presso gli ingressi laterali e attorno ai pozzetti d’ispezione. Il bordo in ghiaia impedisce inoltre che il substrato schizzi sul parapetto o sulle facciate adiacenti quando piove. In ogni caso, la vegetazione non può svilupparsi sufficientemente vicino alle facciate o ai muri. I bordi di ghiaia possono essere installati anche come protezione dal vento sui tetti verdi molto esposti al vento. Secondo la norma UNI 11235:2015 n. 5.4.13.3 il bordo in ghiaia deve essere realizzato con ghiaia tonda lavata da 15/30–16/32 e larga 50 cm. Nella pratica si sono dimostrate efficaci le dimensioni da 30 a 50 cm. In caso di rinverdimento intensivo vengono installati tappeti

protettivi e drenanti in corrispondenza degli ingressi verticali e si consiglia un bordo di taglio. Tra il bordo della ghiaia e il sub- strato può essere prevista una separazione mediante strisce di contenimento della ghiaia, ma non è obbligatorio. Queste strisce sono realizzate in alluminio o acciaio inossidabile e garantiscono la separazione a lungo termine dei due strati. Aumentano anche il valore estetico del tetto verde.

8. Sistema di raccolta delle acque meteoriche: Gli scarichi dei tetti verdi devono essere dotati di apposite camere d’ispezione per proteggerli dallo sporco. Secondo la norma UNI 11235:2015, i pozzetti di ispezione devono essere dotati di aperture laterali e di aperture sul coperchio per consentire il corretto deflusso dell’acqua in eccesso. Inoltre, il coperchio deve potere essere bloccato.

Controlli e manutenzione di coperture piane

La manutenzione del tetto verde deve essere regolamentata da un contratto di manutenzione o di monitoraggio al momento dell’ordine. La manutenzione finale (manutenzione nel primo anno dopo l’installazione) semplifica l’accettazione dell’edificio: l’appaltatore è ritenuto responsabile e il proprietario dell’edificio riceve quindi una sicurezza aggiuntiva. Anche la successiva assistenza annuale potrà essere rinnovata in modo continuativo. Un piano di manutenzione adeguato è essenziale per garantire la durabilità e le prestazioni nel tempo. Le operazioni includono il controllo periodico del sistema di drenaggio, la rimozione di vegetazione infestante, l’integrazione del substrato dove necessario, la concimazione programmata e l’irrigazione durante periodi di siccità prolungata. La frequenza degli interventi varia in funzione della tipologia di copertura verde realizzata.

Bilancio idrico, ritardo di deflusso e coefficiente di deflusso Da un lato, un tetto verde dovrebbe fornire la quantità d’acqua di cui le piante hanno bisogno. D’altra parte, però, è necessario garantire la massima capacità possibile di assorbimento dell’acqua, per assicurare il ritardo del deflusso nel caso di più eventi di precipitazione che si verificano in rapida successione, nonché in caso di forti precipitazioni. Questi criteri di qualità sono notevolmente influenzati dalla dinamica di ritenzione e dallo spessore del tetto verde. Prove pluriennali hanno dimostrato che, se vengono rispettati i requisiti specificati nella norma UNI 11235:2015, le piante hanno a disposizione acqua a sufficienza e si ottiene la desiderata capacità di assorbimento flessibile, con un favorevole ritardo del deflusso. Il ritardo del deflusso corrisponde al tempo che intercorre tra il picco delle precipitazioni e quello del deflusso sui tetti verdi. Il coefficiente di deflusso definisce il deflusso dell’acqua piovana dai tetti verdi dopo gli eventi piovosi ed è un parametro determinante per il dimensionamento del drenaggio degli edifici e delle proprietà.

La tabella seguente contiene informazioni sul coefficiente di deflusso dei diversi tipi di inverdimento, a seconda della rispettiva altezza di installazione. I coefficienti di deflusso sono delle linee guida: ad esempio, la maggior parte dei tetti verdi ha una pendenza compresa tra 1° e 4°; pertanto, il coefficiente di deflusso è maggiore di 0,45, ad esempio nei classici tetti verdi estensivi (altezza del substrato di 10 cm).

Conclusioni

Le coperture piane verdi rappresentano una tecnologia costruttiva matura e normata, capace di coniugare prestazioni tecniche elevate con significativi benefici ambientali. La corretta progettazione, esecuzione e manutenzione, nel rispetto della normativa vigente, garantisce soluzioni

durature che contribuiscono alla sostenibilità del patrimonio edilizio e alla qualità dell’ambiente urbano.

DALL’APPROCCIO TEORICO ALL’APPLICAZIONE PRATICA: INTRODUZIONE AL CASO STUDIO

Le considerazioni tecniche e normative fin qui illustrate costituiscono il quadro di riferimento necessario per affrontare con competenza la progettazione e realizzazione di coperture verdi. Tuttavia, il passaggio dalla teoria alla pratica richiede una comprensione approfondita di come i diversi aspetti – normativi, tecnici, economici e manutentivi – si integrino concretamente in un intervento reale.

Obiettivi del Caso Studio

Il progetto di seguito analizzato rappresenta un esempio significativo di applicazione della tecnologia del tetto verde estensivo in ambito urbano consolidato. L’intervento, realizzato su un edificio residenziale esistente nel centro storico di Roma, è stato selezionato per la sua capacità di illustrare:

• L’applicazione della normativa UNI 11235:2015 in tutte le sue componenti: dalla scelta della stratigrafia alla selezione delle specie vegetali, dal dimensionamento del sistema di drenaggio alla pianificazione della manutenzione;

• Il rispetto dei Criteri Ambientali Minimi (CAM) previsti dal D.M. 24 novembre 2025, con particolare riferimento al criterio 2.2.2 sull’adattamento ai cambiamenti climatici e alla riduzione dell’effetto “isola di calore urbana”;

• Le verifiche tecniche essenziali, sia di natura termica (trasmittanza U conforme ai requisiti della zona climatica D) sia strutturale (compatibilità dei carichi con la struttura esistente);

• La fattibilità economica dell’intervento, attraverso un’analisi prezzi dettagliata e un computo metrico estimativo completo, elementi fondamentali per valutare la sostenibilità dell’investimento;

• Gli aspetti gestionali, spesso trascurati in fase progettuale ma determinanti per il successo a lungo termine della copertura verde.

Caratteristiche Distintive dell’Intervento

Il caso studio presenta alcune peculiarità che lo rendono particolarmente interessante dal punto di vista tecnico e didattico:

• Intervento su edificio esistente: a differenza di una nuova costruzione, la riqualificazione di un edificio esistente pone vincoli strutturali più stringenti e richiede un’attenta valutazione della capacità portante della copertura. Il peso contenuto del sistema estensivo (circa 150-170 kg/m² a saturazione) si rivela in questo contesto un fattore determinante per la fattibilità dell’opera.

• Contesto urbano centrale: la localizzazione in centro storico comporta limitazioni logistiche nell’esecuzione dei lavori e particolare attenzione agli aspetti estetici e di integrazione architettonica con il tessuto edilizio circostante.

• Sistema certificato completo: l’utilizzo del sistema Planus RF, certificato e conforme alla UNI 11235:2015, garantisce la tracciabilità delle prestazioni e la coerenza tra i diversi componenti della stratigrafia, aspetto cruciale per la durabilità dell’intervento.

• Approccio multidisciplinare: il progetto integra competenze di tipo impiantistico (gestione delle acque meteoriche), termotecnico (isolamento e prestazioni energetiche), strutturale

(verifica dei carichi) e botanico (scelta e manutenzione delle specie vegetali).

Mentre la trattazione teorica precedente ha fornito un quadro generale delle tipologie di coperture verdi, delle loro prestazioni e del contesto normativo di riferimento, il caso studio che segue permette di:

• Verificare concretamente come i principi generali si traducano in scelte progettuali specifiche e quantificabili;

• Comprendere le interdipendenze tra i diversi strati funzionali della stratigrafia e l’importanza della loro corretta sequenza e caratterizzazione;

• Valutare l’impatto economico di ogni singola componente del sistema, dalla protezione meccanica alla vegetazione, dall’elemento drenante al substrato di coltivazione;

• Apprezzare la complessità della fase esecutiva e l’importanza di una corretta pianificazione delle operazioni di posa;

• Programmare realisticamente le attività di manutenzione necessarie a garantire le prestazioni nel tempo.

Metodologia di Analisi

Il progetto esecutivo Planus RF viene presentato seguendo una struttura logica che rispecchia l’iter progettuale reale:

- Inquadramento generale: dati di progetto, localizzazione, vincoli normativi e climatici

- Descrizione del sistema: caratteristiche tecniche e certificazioni

- Analisi della stratigrafia: dettaglio di tutti gli strati funzionali con relative prestazioni

- Verifiche prestazionali: calcoli termici e strutturali conformi alle NTC 2018

- Aspetti botanici: scelta delle specie, substrato, densità di piantumazione

- Gestione delle acque: sistema di drenaggio, accumulo e smaltimento

- Analisi economica: prezzi unitari e computo metrico estimativo totale

- Piano di manutenzione: programmazione degli interventi ordinari e straordinari Questa strutturazione permette al lettore di seguire il processo decisionale che porta dalla definizione degli obiettivi alla soluzione tecnica finale, evidenziando le scelte critiche e le loro motivazioni.

Rilevanza per la Pratica Professionale

L’analisi dettagliata di questo caso studio fornisce agli operatori del settore – progettisti, direttori lavori, imprese esecutrici e committenti – uno strumento operativo concreto per:

- Comprendere le specifiche tecniche necessarie in un capitolato d’appalto

- Valutare preventivamente la compatibilità di un sistema di tetto verde con una struttura esistente

- Stimare correttamente i costi di realizzazione e manutenzione

- Identificare le criticità più frequenti in fase esecutiva

- Pianificare adeguatamente le risorse necessarie (materiali, manodopera, attrezzature)

In definitiva, il caso studio rappresenta un esempio concreto di come i principi teorici del tetto verde estensivo, le prescrizioni normative della UNI 11235:2015 e i requisiti dei CAM si traducano in un progetto esecutivo completo, economicamente sostenibile e tecnicamente verificato, pronto per essere realizzato in cantiere.

PROGETTO ESECUTIVO TETTO VERDE ESTENSIVO

Sistema Planus RF - Edificio Residenziale – Roma

L’intervento analizzato riguarda la realizzazione di una copertura piana a tetto verde estensivo su edificio esistente nel centro storico di Roma, in zona climatica D ai sensi del D.P.R. 412/1993. La soluzione progettuale è finalizzata al miglioramento delle prestazioni ambientali ed energetiche dell’edificio, nonché alla mitigazione degli effetti microclimatici urbani.

Dati di Progetto: Edificio esistente in muratura – centro storico

Superficie copertura: 250 m²

Pendenza: 2%

Destinazione d’uso: Copertura calpestabile

Tipologia: Copertura verde estensiva conforme a UNI 11235_2015

Zona D: Valori di trasmittanza massimi consentiti 0,22 W/m² K per Comuni con gradi-giorno 1401GG≤2100

Clicca per scaricare il progetto esecutivo

TETTO VERDE ESTENSIVO Sistema Planus RF

Realizzazione di sistema completo per tetto verde estensivo, comprensivo di tutti gli strati funzionali necessari per la corretta realizzazione di una copertura a verde estensivo conforme alla normativa UNI 11235. Il sistema è costituito da una stratificazione di materiali tecnici progettati per garantire protezione meccanica dell’impermeabilizzazione, drenaggio e accumulo idrico, filtrazione, substrato di coltivazione e vegetazione. La stratificazione, dal piano di posa verso l’estradosso, comprende: la fornitura e posa in opera di stuoia di protezione Planus RF tipo 300 sul manto impermeabile esistente, con sovrapposizione di circa 10 cm tra i teli, inclusi risvolti verticali. Materiale in poliestere coesionato mediante agugliatura meccanica e calandratura, spessore ca. 1,4 mm, peso 300 g/m², multicolore; la fornitura e posa in opera di elemento di drenaggio e accumulo idrico Planus RF tipo FKD 25, in HDPE (High Density Polyethylen) con fori per l’areazione e diffusione radicale, sistema di canali per il drenaggio, resistenza alla compressione 200 kN/m², capacità drenante (EN ISO 12958 con pendenza 2%) 1,41 l/m*s, capacità di stoccaggio 14,50 l/m², capacità di accumulo idrico 5,0 l/m², funzione anticalpestio (EN ISO 10140), spessore ca. 25 mm, peso 1,35 kg/m²; la fornitura e posa in opera di stuoia filtrante Planus RF tipo 105 tra strato di drenaggio e substrato, con sovrapposizione di circa 20 cm. Materiale in 100% polipropilene agugliato e calandrato, peso 105 g/m², resistenza alla trazione longitudinale/trasversale 8 kN/m (EN ISO 10319), resistenza al punzonamento statico 1300 N (EN ISO 12236), apertura di filtrazione O90 90 μm (EN ISO 12956), spessore ca. 0,8 mm, con certificato CE e conforme alla normativa UNI 11235; la fornitura e posizionamento di pozzetti di ispezione Planus RF tipo ALU, in alluminio resistente alla frammentazione, colore grigio alluminio, completi di coperchio con aperture per il drenaggio, altezza 100 mm, altamente resistenti al calpestio e ai raggi UV, con lati verticali dotati di aperture per garantire il veloce smaltimento dell’acqua. Posizionamento sopra gli scarichi secondo indicazioni del produttore, inclusa possibilità di abbinamento con rialzi; la fornitura e posa in opera di profili di separazione Planus RF tipo Alu in alluminio, con aperture sul lato verticale, come elemento di separazione della stratigrafia, posati a secco, inclusi connettori in alluminio. Lunghezza 3,00 m, altezza/larghezza 80/120 mm, spessore 1,50 mm; la fornitura e posa in opera di substrato per tetti verdi Planus RF tipo E, per verde pensile estensivo, stabilizzato, idoneo per ampio spettro di piante, per uno spessore medio finito di circa 9-11 cm. Composizione: lapillo, pomice, compost e humus di corteccia. Granulometria 0-10 mm, pH ca. 8,10, volume d’acqua pF1 >30,00% v/v, porosità totale 79,00% v/v, densità apparente ca. 700 kg/m³, peso saturo d’acqua ca. 1.200 kg/m³, sostanza organica ca. 15% s.s. v/v, acqua disponibile >16 l/m². Conforme alla normativa UNI 11235 con attestazione dati tecnici da istituto di certificazione indipendente; la fornitura e posa in opera di ghiaia tonda di fiume Planus RF granulometria 16/32, posata secondo progetto indicato, con larghezza minima 30 cm e spessore minimo 5 cm; la fornitura e messa a dimora di Sedum in zolla Planus RF tipo E, composto da minimo 5-8 varietà, piantato direttamente sul substrato estensivo tipo E, in ragione di 12-15 pz/m², inclusa prima concimazione con 30 g/m² di concime speciale. Posa con punto d’acqua presente in copertura per il primo annaffiamento. Sono compresi inoltre tutti gli sfridi e le sovrapposizioni necessarie per la corretta posa in opera di tutti i materiali costituenti il sistema e la manodopera specializzata per la posa in opera di tutti i componenti del sistema, comprensiva di ogni onere e magistero per la corretta esecuzione dell’opera secondo le indicazioni del produttore e nel rispetto della normativa vigente. Sono esclusi dal prezzo, il manto impermeabile di copertura e relativa preparazione del supporto, opere di lattoneria e scossaline, eventuali barriere al vapore e/o strati di isolamento termico, impianto di irrigazione automatica o manuale, punto di approvvigionamento idrico in copertura (richiesto solo per primo annaffiamento), parapetti e sistemi anticaduta, ponteggi trabattelli e mezzi di sollevamento, smaltimento di materiali di risulta, opere provvisionali e di protezione del cantiere, manutenzioni successive alla posa (esclusa eventuale manutenzione a garanzia), oneri di urbanizzazione contributi e permessi, direzione lavori e coordinamento della sicurezza, eventuali indagini preliminari sulla capacità portante della struttura, progettazione strutturale e verifica statica della copertura esistente, modifiche o adeguamenti della struttura portante, pulizia finale e smaltimento imballi. Tutti i materiali forniti sono conformi alle normative vigenti, la posa in opera dovrà essere eseguita da personale specializzato secondo le istruzioni del produttore. Prima dell’esecuzione dei lavori dovrà essere verificata la capacità portante della struttura esistente, inoltre è richiesta la presenza di un punto d’acqua in copertura per il primo annaffiamento della vegetazione.

NOLI E ATTREZZATURE (AT)

CODICE

AT.N500.001.001 Trasporto materiale al piano copertura t/km

€

€

AT.N500.002.009 Trasporto con qualunque mezzo a discarica autorizzata m³ 0,15 € 10,00 € 1,46 €

€ Totale Noli E Attrezzature (AT) 1,66 €

CODICE

1

2

PRODOTTI DA COSTRUZIONE (PR)

Stuoia di protezione Planus RF tipo 300 sul manto impermeabile esistente, con sovrapposizione di circa 10 cm tra i teli, inclusi risvolti verticali. Materiale in poliestere coesionato mediante agugliatura meccanica e calandratura, spessore ca. 1,4 mm, peso 300 g/m², multicolore

Elemento di drenaggio e accumulo idrico in HDPE (High Density Polyethylen) con fori per l’areazione e diffusione radicale, sistema di canali per il drenaggio, resistenza alla compressione 200 kN/m², capacità drenante (EN ISO 12958 con pendenza 2%)

1,41 l/ms, capacità di stoccaggio 14,50 l/ m², capacità di accumulo idrico 5,0 l/m², funzione anticalpestio (EN ISO 10140), spessore ca. 25 mm, peso 1,35 kg/m²

3 Stuoia filtrante tra strato di drenaggio e substrato, con sovrapposizione di circa 20 cm. Materiale in 100% polipropilene agugliato e calandrato, peso 105 g/m², resistenza alla trazione longitudinale/trasversale 8 kN/m (EN ISO 10319), resistenza al punzonamento statico 1300 N (EN ISO 12236), apertura di filtrazione O90 90 μm (EN ISO 12956), spessore ca. 0,8 mm, con certificato CE e conforme alla normativa UNI 11235

4

5

Substrato per tetti verdi, per verde pensile estensivo, stabilizzato, idoneo per ampio spettro di piante, per uno spessore medio finito di circa 9-11 cm. Composizione: lapillo, pomice, compost e humus di corteccia. Granulometria 0-10 mm, pH ca. 8,10, volume d’acqua pF1 >30,00% v/v, porosità totale 79,00% v/v, densità apparente ca. 700 kg/m³, peso saturo d’acqua ca. 1.200 kg/m³, sostanza organica ca. 15% s.s. v/v, acqua disponibile >16 l/m². Conforme alla normativa UNI 11235 con attestazione dati tecnici da istituto di certificazione indipendente

Piantine Sedum in zolla, composto da minimo 5-8 varietà, piantato direttamente sul substrato estensivo, in ragione di 12-15 pz/m², inclusa prima concimazione con 30 g/m² di concime speciale. Posa con punto d’acqua presente in copertura per il primo annaffiamento

6

Pozzetti di ispezione, in alluminio resistente alla frammentazione, colore grigio alluminio, completi di coperchio con aperture per il drenaggio, altezza 100 mm, altamente resistenti al calpestio e ai raggi UV, con lati verticali dotati di aperture per garantire il veloce smaltimento dell’acqua. Posizionamento sopra gli scarichi secondo indicazioni del produttore, inclusa possibilità di abbinamento con rialzi

7

8

Profili di separazione para ghiaia, con aperture sul lato verticale, come elemento di separazione della stratigrafia, posati a secco, inclusi connettori in alluminio. Lunghezza 3,00 m, altezza/larghezza 80/120 mm, spessore 1,50 mm

Ghiaia tonda di fiume granulometria 16/32, posata secondo progetto indicato, con larghezza minima 30 cm e spessore minimo 5 cm

Prodotti Da Costruzione (PR)

RISORSE UMANE (RU)

Posa del tessuto di protezione da 300 g con 10-20 cm di sormonto

- Tabelle ministeriali -

Posa delle lastre di accumulo e drenaggio FKD 24

RU.M01.A04.002 Operaio edile - Tabelle ministeriali - III livello

Posa del telo filtrante 105 con 10-20 cm di sormonto

RU.M01.A04.002 Operaio edile - Tabelle ministeriali - III livello

Posa di substrato di vegetazione per coltivazione estensiva (spessore compattato pari a circa 80 mm)

RU.M01.A04.002 Operaio edile - Tabelle ministeriali - III livello

Inverdimento pensile con piantumazione di piantine di Sedum - consumo circa 12-15 pz/m²

RU.M01.A04.002 Operaio edile - Tabelle ministeriali - III livello

Installazione pozzetti d’ispezione in alluminio (dimensioni 250 x 250 x 100 mm), incluso coperchio, piastra di base con prolunghe adatte

RU.M01.A04.002 Operaio edile - Tabelle ministeriali - III livello h 0,08

Rastrellatura, concimazione e primo annaffiamento (10 lt/m²)

RU.M01.A04.003 Operaio edile - Tabelle ministeriali- II livello h 0,03 29,41 € 0,88 €

Pulizia finale con asporto di detriti

RU.M01.A04.004 Operaio edile - Tabelle ministeriali - I livello h 0,018939 26,40 € 0,50 €

Inverdimento pensile con piantumazione di piantine di Sedum - consumo circa 12-15 pz/m²

RU.M01.A04.002 Operaio edile - Tabelle ministeriali - III livello h 0,01 31,72 €

€ Totale Risorse Umane (RU)

RIEPILOGO

Totale Parziale (AT + PR + RU) (A)

Generali (0.15 di A) (B)

d’impresa (0.1 di A+B) (C)

Lavorazione (A+B+C) m²

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Incarichi pubblici: NUOVI SCHEMI ANAC PER RENDERE LE DICHIARAZIONI

SU INCOMPATIBILITÀ

E

INCONFERIBILITÀ

A cura di Rosalisa Lancia, Direttore Area Formazione e Consulenza di Legislazione Tecnica

Con la delibera n. 92 dell’11 marzo 2026, ANAC ha approvato dieci schemi di pubblicazione relativi alle dichiarazioni ex art. 20 del d.lgs. 39/2013, introducendo un quadro di riferimento più ordinato per la gestione degli obblighi dichiarativi in materia di inconferibilità e incompatibilità. L’intervento si collega direttamente al PNA 2025, che aveva già annunciato, tra le linee di azione dell’Autorità, la predisposizione di modelli stan-

dardizzati destinati a orientare amministrazioni ed enti obbligati. Il dato di maggiore interesse non risiede, tuttavia, nella sola adozione della modulistica, ma nel diverso approccio che essa esprime: la dichiarazione ex art. 20 non viene più percepita come un passaggio meramente burocratico, bensì come uno snodo essenziale del sistema di prevenzione, trasparenza e verifica preventiva della legittimità degli incarichi.

1. L’OGGETTO DELLA DELIBERA

N. 92/2026

La delibera ANAC n. 92 dell’11 marzo 2026 ha per oggetto l’adozione di dieci schemi di pubblicazione, ai sensi dell’art. 48 del d.lgs. 33/2013, concernenti le dichiarazioni previste dall’art. 20 del d.lgs. 39/2013 in materia di inconferibilità e incompatibilità degli incarichi. Si tratta, in particolare, di modelli destinati a disciplinare in modo più uniforme sia la dichiarazione resa al momento del conferimento dell’incarico, relativa all’assenza di cause di inconferibilità, sia la dichiarazione periodica annuale concernente l’assenza di cause di incompatibilità. Pur restando ferma la natura volontaria dell’adozione dei modelli predisposti dall’Autorità, la delibera assume un evidente rilievo sistematico, perché offre alle amministrazioni una traccia comune per ricondurre a criteri omogenei la raccolta, la pubblicazione e la successiva valutazione delle dichiarazioni.

2. IL COLLEGAMENTO CON IL PNA 2025

La delibera n. 92/2026 si inserisce in piena continuità con il PNA 2025, approvato con delibera n. 19 del 28 gennaio 2026, nel quale ANAC aveva già collocato la materia degli incarichi pubblici e delle relative verifiche tra gli assi strategici del nuovo disegno di prevenzione della corruzione. In quel contesto, l’Autorità aveva espressamente individuato, tra i propri obiettivi, quello di predisporre e fornire schemi dichiarativi standardizzati per agevolare le pubbliche amministrazioni e gli enti tenuti

nell’applicazione dell’art. 20 del d.lgs. 39/2013. La delibera n. 92 rappresenta, dunque, la traduzione concreta di un obiettivo programmatorio già chiaramente delineato e conferma una tendenza sempre più marcata di ANAC a coniugare funzione regolatoria, indirizzo interpretativo e supporto operativo. In questa prospettiva, la standardizzazione dei modelli non costituisce un intervento accessorio, ma uno strumento funzionale a rendere più effettiva e controllabile l’attuazione della disciplina.

3. LA RATIO DELLA DICHIARAZIONE:

DA ADEMPIMENTO FORMALE A PRESIDIO PREVENTIVO

L’obbligo dichiarativo previsto dall’art. 20 del d.lgs. 39/2013 non può essere letto come una mera formalità documentale. La sua ragione giustificativa va piuttosto individuata nell’esigenza di far emergere, prima del conferimento o nel corso dello svolgimento dell’incarico, elementi suscettibili di incidere sulla sua legittimità. La sua funzione è, quindi, quella di consentire all’amministrazione di conoscere anticipatamente eventuali situazioni ostative al conferimento o alla permanenza nell’incarico, rendendo possibile una verifica preventiva di legalità sostanziale. La dichiarazione diventa così uno strumento di emersione del rischio, di responsabilizzazione del dichiarante e di supporto alla decisione dell’organo conferente. Sotto questo profilo, la standardizzazione dei modelli svolge una funzione di chiarificazione: delimita con maggiore precisione l’area delle circostanze rilevanti, riduce le ambiguità interpretative e rende più agevole sia per il dichiarante sia per l’amministrazione comprendere l’esatto contenuto dell’obbligo dichiarativo.

4. L’IMPORTANZA DELL’ACQUISIZIONE E DELLA VERIFICA: IL RICHIAMO ALLA

DELIBERA N. 464/2025

L’efficacia del sistema dipende, però, non soltanto dalla resa della dichiarazione, ma anche dalla capacità dell’amministrazione di acquisirla correttamente e di verificarne il contenu-

to. Su questo punto assume rilievo decisivo la delibera ANAC n. 464 del 26 novembre 2025, che disciplina in via generale l’esercizio del potere di vigilanza e accertamento, da parte del RPCT e di ANAC, in materia di inconferibilità e incompatibilità. Quel provvedimento ha il merito di ricondurre la dichiarazione ex art. 20 all’interno di un processo amministrativo più ampio, nel quale l’acquisizione del documento costituisce solo il primo segmento di un’attività di presidio che deve proseguire con verifiche adeguate e coerenti con la natura dell’incarico conferito. Tale delibera dedica un’apposita attenzione all’attività di acquisizione e verifica delle dichiarazioni rese ai sensi dell’art. 20, chiarendo che il RPCT è chiamato a presidiare il processo interno di controllo, mentre l’amministrazione conferente resta responsabile della verifica delle condizioni ostative ai fini del legittimo conferimento dell’incarico. Il punto, dunque, è centrale: non basta ricevere la dichiarazione; occorre inserirla in un procedimento di controllo effettivo, fondato su verifiche documentali, controlli a campione e riscontri istruttori adeguati. Solo in questo modo la dichiarazione assolve realmente alla propria funzione di presidio preventivo e non si riduce a un atto meramente acquisito agli atti.

5. I DESTINATARI E LA FUNZIONE

ORDINATRICE DEGLI SCHEMI

Gli schemi riguardano i soggetti titolari di incarichi ricompresi nell’ambito applicativo del d.lgs. 39/2013: incarichi amministrativi di vertice, incarichi dirigenziali interni ed esterni, incarichi di amministratore presso enti pubblici ed enti di diritto privato in controllo pubblico, nonché direttori generali, direttori sanitari e direttori amministrativi del servizio sanitario. Le dichiarazioni sono quindi costruite in relazione alle fattispecie di inconferibilità e incompatibilità disciplinate, a seconda dei casi, dagli artt. 3, 4, 7, 9, 10, 11, 12, 13 e 14 del decreto. L’utilità degli schemi risiede, in particolare, nella loro capacità di collegare la posizione soggettiva del dichiarante, la natura dell’in-

carico e la specifica fattispecie ostativa potenzialmente rilevante, offrendo così una mappa applicativa più chiara rispetto alla modulistica genericamente utilizzata in passato.

Sotto questo profilo, la delibera n. 92/2026 svolge una chiara funzione ordinatrice: offre alle amministrazioni una griglia più leggibile per collegare la tipologia di incarico alle possibili cause ostative, superando modelli generici o eccessivamente indistinti che, in passato, hanno spesso indebolito la qualità del controllo.

6. UNA LETTURA SINTETICA DEGLI SCHEMI

Anche in una lettura necessariamente rapida, gli schemi predisposti da ANAC appaiono costruiti secondo una logica sistematica e progressiva.

Essi prendono in considerazione, in forma distinta, le principali aree problematiche del decreto: le condanne per reati contro la pubblica amministrazione; gli incarichi o le cariche presso enti di diritto privato regolati o finanziati; le attività professionali regolate o finanziate; le situazioni connesse alla titolarità di cariche politiche regionali o locali; gli incarichi presso enti pubblici e soggetti in controllo pubblico; le fattispecie concernenti dirigenti, amministratori e vertici sanitari. Il pregio dell’impostazione è nella sua funzione pratica: gli schemi non aspirano a sostituire l’interpretazione giuridica della disciplina, ma a renderne più agevole l’applicazione concreta nei passaggi in cui l’amministrazione deve acquisire informazioni, inquadrarle correttamente e decidere se l’incarico possa essere conferito o mantenuto. In questo senso, la modulistica elaborata da ANAC si presenta come uno strumento di semplificazione ragionata, perché non banalizza la complessità normativa, ma la organizza in forme più gestibili sul piano amministrativo.

7. IL VALORE DELLA DELIBERA: NON SOLO MODULISTICA

Il valore della delibera n. 92/2026, in definitiva, non risiede soltanto nella predisposi-

zione di nuovi modelli, ma nel metodo che essa esprime. Standardizzare le dichiarazioni significa rendere più comprensibile la disciplina, più omogenee le prassi, più seria la raccolta delle informazioni e più credibile la successiva verifica. In questa prospettiva, la delibera si affianca coerentemente sia agli schemi esplicativi allegati al PNA 2025, sia alla costante attività consultiva che ANAC svolge in materia di inconferibilità e incompatibilità, offrendo alle amministrazioni e agli enti un quadro sempre più integrato di orientamento, supporto operativo e vigilanza. La portata del provvedimento, pertanto, va colta soprattutto nella sua capacità di incidere sul modo in cui le amministrazioni si rapportano alla materia: non più attraverso formule standard utilizzate in chiave difensiva, ma mediante un percorso più consapevole di qualificazione dell’incarico, acquisizione delle informazioni rilevanti e verifica della loro attendibilità. Il risultato è un rafforzamento dell’intero sistema preventivo: la dichiarazione ex art. 20 cessa di essere un documento marginale e diventa, a pieno titolo, uno degli snodi attraverso i quali passa la legalità del conferimento degli incarichi pubblici.

8. CONCLUSIONI

La delibera n. 92/2026 merita attenzione non tanto perché introduce un nuovo adempimen-

to, quanto perché contribuisce a ridefinire il significato operativo di un obbligo già esistente. La dichiarazione ex art. 20 viene infatti ricollocata nel suo contesto naturale: quello di uno strumento funzionale a prevenire errori nel conferimento degli incarichi, a rendere trasparente il procedimento e a rafforzare la responsabilità dei soggetti coinvolti.

In questa chiave, il vero salto di qualità richiesto alle amministrazioni non consiste semplicemente nell’adottare i modelli ANAC, ma nel farne un uso sostanziale, inserendoli in procedure interne capaci di distinguere i casi, attivare controlli proporzionati e valorizzare il ruolo del RPCT e degli uffici competenti. La standardizzazione, da sola, non basta; ma può diventare un fattore decisivo se accompagnata da una cultura amministrativa meno difensiva e più orientata alla correttezza del conferimento.

Per questa ragione, la delibera n. 92/2026 può essere letta come un tassello importante di un processo più ampio: quello che tende a trasformare la disciplina delle inconferibilità e incompatibilità da terreno di incertezza applicativa a presidio ordinario di buona amministrazione. Ed è proprio in questa direzione che il raccordo tra delibera n. 92/2026, delibera n. 464/2025 e PNA 2025 mostra la sua coerenza più profonda. 

Trasparenza e privacy nei concorsi pubblici: PUBBLICAZIONE,

ACCESSO, DIFFUSIONE E INDICAZIONI

OPERATIVE

La gestione dei dati personali nelle procedure concorsuali impone un equilibrio tra pubblicità legale e tutela della riservatezza.

Le FAQ del Garante e i più recenti orientamenti giurisprudenziali delineano un modello di trasparenza differenziata, fondato sul principio di mi-

nimizzazione e sulla distinzione tra diffusione e accesso selettivo.

Su questa base, il contributo propone anche indicazioni operative per aiutare le amministrazioni a gestire correttamente la pubblicazione e l’accesso ai dati concorsuali.

PERIMETRO NORMATIVO E INDICAZIONI

DEL GARANTE PRIVACY

Le procedure concorsuali costituiscono uno degli ambiti in cui più frequentemente si confrontano due esigenze di pari rilievo costituzionale: da un lato la trasparenza e il controllo sull’azione amministrativa, dall’altro la tutela della dignità e della riservatezza dei candidati. Il principio di buon andamento e imparzialità sancito dall’art. 97 Cost., declinato nella disciplina anticorruzione (l. 190/2012) e negli obblighi di pubblicità previsti dal d.lgs. 33/2013, impone che le procedure di reclutamento siano conoscibili e verificabili.

Al tempo stesso, il Regolamento (UE) 2016/679 (GDPR) e il Codice in materia di protezione dei dati personali impongono che ogni trattamento sia lecito, proporzionato e limitato a quanto necessario rispetto alle finalità perseguite. Non si tratta, dunque, di scegliere tra trasparenza e privacy. Si tratta di governarne l’equilibrio.

A tale scopo vengono in rilievo le FAQ adottate dal Garante per la protezione dei dati personali, d’intesa con il Dipartimento della Funzione Pubblica, che intervengono proprio in questo spazio di tensione, offrendo un quadro sistematico di riferimento per la gestione e, soprattutto, per la pubblicazione dei dati personali nelle diverse fasi delle procedure selettive. Le FAQ non introducono nuovi obblighi, ma svolgono una funzione interpretativa e di indirizzo: chiariscono l’ambito oggettivo degli obblighi di pubblicazione, precisano la distinzione tra diffusione e comunicazione dei dati, individuano le basi giuridiche del trattamento e richiamano le amministrazioni al rispetto dei principi di responsabilizzazione e minimizzazione.

L’obiettivo non è comprimere la trasparenza, ma ricondurla entro limiti coerenti con la disciplina europea e nazionale in materia di protezione dei dati, chiarendo che la pubblicazione online rappresenta una forma di diffusione particolarmente incisiva, non assimilabile alle tradizionali modalità di pubblicità legale.

La tesi che emerge dalle FAQ – e che la giuri-

sprudenza recente conferma – è chiara: la trasparenza concorsuale non è monolitica, ma articolata su più livelli distinti, ciascuno con presupposti, finalità e limiti propri.

PUBBLICAZIONE ONLINE E PUBBLICITÀ

LEGALE: UN EQUIVOCO DA SUPERARE

Uno degli equivoci più diffusi riguarda la trasposizione automatica sul sito istituzionale di documenti che, in passato, venivano affissi all’albo o depositati presso gli uffici.

Le FAQ ricordano che la pubblicazione sul web ha caratteristiche radicalmente diverse: i dati diventano indicizzabili dai motori di ricerca, potenzialmente permanenti, riutilizzabili e aggregabili con altre informazioni disponibili in rete.

Ciò che in passato era conoscibile solo da chi si recava fisicamente presso l’amministrazione diventa così accessibile a chiunque, senza limiti territoriali o temporali. Questa trasformazione incide sulla natura stessa del trattamento: la “diffusione” online, nel lessico del GDPR, è una modalità particolarmente invasiva e richiede una base giuridica chiara e un rigoroso rispetto del principio di minimizzazione (art. 5 GDPR).

La trasparenza amministrativa, del resto, non è un diritto alla curiosità pubblica. È uno strumento funzionale al controllo sull’esercizio del potere. Quando la pubblicazione eccede tale funzione, si trasforma in esposizione indebita. Si pensi, ad esempio, alla pubblicazione integrale di una graduatoria con l’indicazione di tutti i candidati, dei punteggi conseguiti e delle eventuali annotazioni relative a riserve o preferenze. Una volta online, tali dati possono essere acquisiti da terzi, conservati in archivi privati, utilizzati per profilazioni o valutazioni professionali del tutto estranee alla finalità del concorso.

È proprio per evitare questa deriva che il Garante richiama con forza il principio di minimizzazione: pubblicare solo ciò che è strettamente necessario rispetto alla finalità di trasparenza.

DATI DI CUI È CONSENTITA LA PUBBLICAZIONE

Il punto di equilibrio individuato dalla disciplina vigente – in particolare dall’art. 19 del d.lgs. 33/2013, coordinato con la normativa concorsuale (d.lgs. 165/2001 e d.P.R. 487/1994) – è chiaro: la pubblicazione online deve riguardare esclusivamente la graduatoria finale recante i dati dei soli candidati risultati vincitori.

Devono comparire il nome e il cognome del vincitore, la posizione in graduatoria e, se necessario per evitare omonimie, la data di nascita. L’indicazione del punteggio complessivo è rimessa alla discrezionalità dell’amministrazione.

Le FAQ chiariscono che tale pubblicazione trova la propria base giuridica nell’art. 6, par. 1, lett. c) ed e) del GDPR, in quanto trattamento necessario per adempiere a un obbligo legale e per l’esecuzione di un compito di interesse pubblico connesso all’esercizio di pubblici poteri.

La scelta legislativa è coerente con la finalità perseguita. La pubblicazione consente ai partecipanti di verificare l’esito della procedura e di valutare l’eventuale proposizione di ricorsi; consente altresì il controllo diffuso sulla correttezza dell’azione amministrativa, in linea con la funzione anticorruzione della trasparenza. Non è invece funzionale alla trasparenza ren-

dere pubblica la posizione di tutti gli altri candidati.

Un esempio chiarisce il punto. Se un concorso prevede dieci posti, la pubblicazione dei nominativi dei dieci vincitori soddisfa integralmente l’esigenza di trasparenza. Rendere pubblici i nomi dei cento idonei non vincitori, con i rispettivi punteggi, non aggiunge nulla al controllo sulla legittimità della procedura, ma espone tali soggetti a un’indebita diffusione di informazioni sulla loro carriera e sulle loro performance.

GRADUATORIE INTERMEDIE E AREA

RISERVATA: IL RUOLO DEL PORTALE INPA

La riforma del reclutamento e l’introduzione del Portale InPA hanno consolidato una distinzione strutturale tra pubblicazione e messa a disposizione.

Il Portale unico del reclutamento, previsto dall’art. 35-ter del d.lgs. 165/2001 e sviluppato anche nell’ambito delle riforme collegate al PNRR, rappresenta oggi l’infrastruttura digitale centrale per la gestione delle procedure concorsuali.

La normativa prevede espressamente che la graduatoria di merito, quella risultante dall’applicazione dei titoli e quella finale sulla quale si applicano le riserve previste dal bando siano pubblicate sul Portale unico del reclutamento e sul sito dell’amministrazione procedente, anche tramite collegamento ipertestuale, ma in un’area ad accesso riservato ai partecipanti. Le graduatorie di merito, quelle risultanti dall’applicazione dei titoli e quelle su cui incidono riserve e preferenze non devono dunque essere pubblicate in area pubblica, ma rese disponibili ai soli partecipanti attraverso il Portale InPA e un’area del sito istituzionale ad accesso riservato.

In questa sede possono essere comunicati ai candidati i dati essenziali – nome, cognome, posizione, punteggi – limitatamente ai soggetti che hanno superato le prove, dando conto dell’eventuale applicazione di riserve o titoli di

preferenza senza specificarne la natura. Le FAQ valorizzano proprio questa distinzione, chiarendo che la “messa a disposizione” in area riservata non equivale a “diffusione” indiscriminata, ma costituisce una forma di comunicazione selettiva coerente con il principio di proporzionalità.

La distinzione tra spazio pubblico e area riservata non è un tecnicismo organizzativo: è l’espressione concreta del principio di proporzionalità, che impone di graduare la conoscibilità in funzione della finalità perseguita.

DATI DI CUI NON È CONSENTITA LA DIFFUSIONE

Le FAQ dedicano particolare attenzione ai dati che possono rivelare informazioni delicate sulla persona.

L’indicazione del titolo di preferenza – ad esempio l’appartenenza alle categorie protette o la fruizione di benefici connessi alla disabilità – può indirettamente rivelare condizioni di salute del candidato o dei suoi familiari. La pubblicazione di tali informazioni online è vietata, anche quando avvenga in forma abbreviata o mediante il richiamo a specifiche norme di legge.

Analogamente, non possono essere pubblicate annotazioni relative a esclusioni, ammissioni con riserva o verifiche connesse al casellario giudiziario.

La Cassazione civile, Sez. II, con ordinanza n. 33257 dell’11 novembre 2022, ha ribadito che la diffusione di dati personali è consentita unicamente quando prevista da una norma di legge o di regolamento e che non è ammissibile la pubblicazione di dati identificativi idonei a rivelare situazioni di disagio economico-sociale o altre condizioni personali non strettamente necessarie rispetto alla finalità di pubblicità. Si pensi, ad esempio, alla pubblicazione dell’annotazione “ammesso con riserva per pendenza di giudizio”. Un’informazione di questo tipo, pur legittimamente trattata dall’amministrazione nell’ambito del procedimento, non è necessaria ai fini della pubblicità legale dell’e-

sito del concorso. La sua diffusione online può invece generare un effetto stigmatizzante, esponendo il candidato a valutazioni negative o fraintendimenti sulla propria posizione personale o professionale.

GLI ESITI DELLE PROVE ORALI E GLI ATTI ENDOPROCEDIMENTALI

Un’ulteriore prassi diffusa riguarda la pubblicazione online degli esiti delle prove orali o dei verbali delle commissioni. Anche in questo caso le FAQ sono nette. L’art. 12 del d.P.R. 487/1994 prevede che, al termine di ciascuna seduta dedicata alle prove orali, la commissione formi l’elenco dei candidati esaminati con l’indicazione del voto riportato e lo affigga nella sede di svolgimento dell’esame. Si tratta dunque di una forma di pubblicità legale tipizzata, locale e temporanea, che non equivale alla pubblicazione sul sito istituzionale. La diffusione online, in assenza di una specifica previsione normativa, eccederebbe tale base giuridica e si tradurrebbe in una diffusione generalizzata dei dati non richiesta dalla legge. Lo stesso vale per gli atti endoprocedimentali, quali verbali, elaborati scritti e schede di valutazione. L’art. 19 del d.lgs. 33/2013 non prevede la loro pubblicazione obbligatoria, mentre l’art. 2-ter del Codice Privacy consente la diffusione di dati personali da parte delle pubbliche amministrazioni solo quando espressamente prevista da una norma di legge o di regolamento. In assenza di tale base giuridica, la pubblicazione generalizzata di atti contenenti valutazioni individuali eccederebbe la normativa di settore e si porrebbe in contrasto con i principi di minimizzazione e proporzionalità sanciti dal GDPR.

BANDO DI CONCORSO E AMPLIAMENTO DEGLI OBBLIGHI DI PUBBLICAZIONE

Particolarmente significativo è il chiarimento secondo cui un bando di concorso o un regolamento interno non possono introdurre obblighi di pubblicazione ulteriori rispetto a quelli previsti dalla legge.

La base giuridica del trattamento dei dati personali deve essere individuata in una norma di rango primario. Le FAQ ribadiscono che il consenso dell’interessato non costituisce base giuridica idonea a legittimare la diffusione online in ambito concorsuale, trattandosi di trattamento connesso all’esercizio di pubblici poteri.

Ammettere che ciascuna amministrazione possa ampliare autonomamente l’ambito della diffusione online significherebbe introdurre livelli differenziati di tutela della privacy sul territorio nazionale, in contrasto con il quadro costituzionale ed europeo e con l’esigenza di uniformità nella protezione dei diritti fondamentali.

ORIENTAMENTI GIURISPRUDENZIALI

La giurisprudenza degli ultimi anni si allinea con le indicazioni del Garante: le completa e le rafforza, distinguendo con nettezza tra pubblicazione, diffusione e accesso.

La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 30030 del 21 novembre 2024, ha affermato che la pubblicazione dei nominativi dei vincitori con il punteggio complessivo non integra di per sé diffusione di dati sensibili, anche quando, in via meramente ipotetica, qualcuno potrebbe tentare di dedurre informazioni personali non esplicitamente indicate confrontando il punteggio con i criteri del bando. La trasparenza dell’esito costituisce un presidio essenziale del controllo sulla legittimità della procedura.

Di segno complementare è l’ordinanza n. 19951 del 19 luglio 2024, con cui la Cassazione ha chiarito che la motivazione individuale dell’esclusione non può essere resa indiscriminatamente accessibile online. L’esito può essere pubblicato; la valutazione analitica dei requisiti no.

Sul versante sanzionatorio, l’ordinanza n. 29049 del 6 ottobre 2022 ha confermato la legittimità della sanzione irrogata dal Garante per la diffusione online di dati sensibili, escludendo che l’amministrazione possa invocare con leggerezza l’errore scusabile.

Diverso è il piano dell’accesso documentale.

Il Consiglio di Stato, con sentenza n. 3835 del 2019, ha affermato che il candidato non vincitore ha diritto di accedere ai titoli e alle valutazioni degli altri concorrenti.

Il TAR Lombardia – Milano, con sentenza n. 1650 del 2025, ha ulteriormente precisato che, quando l’accesso sia strumentale all’esercizio del diritto di difesa, esso può estendersi anche a dati sensibili, se la loro conoscenza è strettamente indispensabile.

Ancora diverso è il regime dell’accesso civico generalizzato, come chiarito dal TAR Lazio –Roma (sentenza n. 14930 del 2025), che ha sottolineato la necessità di tutelare i controinteressati e di evitare richieste massive o abusive. Infine, un ulteriore filone giurisprudenziale riguarda il principio dell’anonimato nelle prove concorsuali. Il Consiglio di Stato, con sentenza n. 7685 del 2024, ha ribadito che la violazione dell’anonimato, quando imputabile all’amministrazione, è idonea di per sé a inficiare la legittimità dell’intera procedura. Con la sentenza n. 4926 del 2024, lo stesso Consiglio di Stato ha chiarito che, nelle procedure informatizzate, il principio dell’anonimato si declina in termini di sicurezza e affidabilità dei sistemi digitali: non più solo anonimato materiale, ma garanzia tecnica dell’imparzialità del procedimento valutativo.

REGOLE OPERATIVE PER PREVENIRE

VIOLAZIONI PRIVACY NEI CONCORSI PUBBLICI

L’equilibrio tra trasparenza e protezione dei dati richiede scelte organizzative consapevoli e procedure correttamente strutturate. Le indicazioni del Garante, integrate dagli orientamenti giurisprudenziali e dalla disciplina del Portale InPA, consentono di tradurre i principi di base giuridica, minimizzazione e proporzionalità in comportamenti amministrativi verificabili.

In concreto, prevenire violazioni significa interrogarsi prima di pubblicare, distinguere prima di diffondere, progettare prima di rendere accessibili i dati.

Le seguenti indicazioni costituiscono un quadro operativo di riferimento per gli uffici del personale e per le commissioni esaminatrici.

1. Verificare sempre la base giuridica della pubblicazione

Prima di pubblicare qualsiasi dato personale sul sito istituzionale occorre accertare l’esistenza di una norma di legge o di regolamento che imponga quella specifica pubblicazione. Ai sensi dell’art. 2-ter del Codice Privacy, la diffusione di dati personali da parte delle pubbliche amministrazioni è consentita solo se prevista da una disposizione normativa. In ambito concorsuale, il consenso del candidato non costituisce una base giuridica idonea.

2. Applicare rigorosamente il principio di minimizzazione

La pubblicazione deve limitarsi ai soli dati strettamente necessari alla finalità di pubblicità legale.

In particolare:

• pubblicare esclusivamente i nominativi dei vincitori;

• evitare la pubblicazione di punteggi parziali o dettagli valutativi non indispensabili;

• non indicare la natura delle riserve o dei titoli di preferenza.

Ogni informazione ulteriore aumenta il rischio di trattamento eccedente rispetto alla finalità.

3. Distinguere tra “pubblicazione” e “messa a disposizione”

La pubblicazione in area pubblica del sito comporta una diffusione indiscriminata dei dati. Le graduatorie intermedie, i punteggi dettagliati e le informazioni relative a titoli e preferenze devono essere rese disponibili esclusivamente:

• tramite il Portale InPA,

• o in un’area del sito ad accesso riservato ai soli candidati.

InPA rappresenta oggi lo strumento strutturale per realizzare questa distinzione in modo conforme alla normativa, garantendo una comunicazione selettiva e non una diffusione generalizzata.

4. Non pubblicare atti endoprocedimentali

Verbali nominativi, elaborati scritti, schede individuali di valutazione e documentazione istruttoria non rientrano tra gli obblighi di pubblicazione previsti dall’art. 19 del d.lgs. 33/2013.

Tali atti possono essere conosciuti attraverso l’accesso documentale o difensivo, ma non devono essere oggetto di pubblicazione generalizzata online.

5. Gestire correttamente gli esiti delle prove orali

Gli esiti devono essere affissi nei luoghi di svolgimento dell’esame, secondo quanto previsto dal d.P.R. 487/1994. L’affissione costituisce una forma di pubblicità legale locale e temporanea e non equivale alla pubblicazione sul sito istituzionale.

6. Progettare le procedure digitali secondo il principio di privacy by design

In coerenza con l’art. 25 GDPR, le amministrazioni devono configurare piattaforme e strumenti digitali in modo da limitare automaticamente la visibilità dei dati ai soli soggetti legittimati.

Ciò implica, ad esempio:

• prevedere accessi autenticati per le graduatorie intermedie;

• impostare tempi di pubblicazione proporzionati;

• evitare l’indicizzazione dei documenti non destinati alla diffusione generalizzata;

• garantire adeguati standard di sicurezza nelle procedure informatizzate.

7. Coinvolgere il Responsabile della protezione dei dati

Il RPD/DPO dovrebbe essere coinvolto non solo in fase successiva, ma sin dalla predisposizione del bando e nella definizione delle modalità di gestione e pubblicazione degli esiti.

Un confronto preventivo riduce il rischio di errori strutturali e di successive contestazioni.

8. Standardizzare le prassi interne e formare il personale coinvolto

Molte violazioni derivano da automatismi organizzativi o da prassi consolidate non aggiornate alla disciplina vigente. È opportuno che

l’amministrazione:

• adotti linee guida interne sulla gestione dei dati nei concorsi;

• definisca procedure standard per la pubblicazione e per l’uso di InPA;

• formi periodicamente il personale degli uffici del personale e i componenti delle commissioni esaminatrici sui limiti della diffusione online e sulla distinzione tra pubblicazione e accesso.

Una corretta standardizzazione delle prassi riduce in modo significativo il rischio di errori e di responsabilità sanzionatorie.

CONCLUDENDO

Un concorso pubblico conforme alla normativa privacy non è meno trasparente: è semplicemente più rigoroso nel distinguere tra controllo dell’azione amministrativa e diffusione indiscriminata di dati personali.

La chiave non è pubblicare di meno, ma pubblicare meglio, utilizzando correttamente gli strumenti normativi e digitali oggi a disposizione delle amministrazioni. 

Vuoi contribuire ai nostri “Quaderni”?

Invia il titolo della tua proposta di contributo con un breve abstract, gli obiettivi e i destinatari, insieme al tuo CV, a: redazione@legislazionetecnica.it

Trasparenza: GUIDA ALL’APPLICAZIONE DEGLI OBBLIGHI DI PUBBLICAZIONE TRA NORMA, SCHEMI ANAC E VUOTI REGOLATORI

Il contributo analizza l’applicazione dell’art. 14 del d.lgs. 33/2013 alla luce della delibera ANAC n. 497/2025, ricostruendo il perimetro attuale degli obblighi di pubblicazione, i profili sanzionatori e i principali nodi interpretativi ancora aperti.

L’ART. 14 DEL DECRETO TRASPARENZA: FUNZIONE, PORTATA E CRITICITÀ STRUTTURALI

L’art. 14 del d.lgs. 14 marzo 2013, n. 33 disciplina gli obblighi di pubblicazione concernenti

i titolari di incarichi politici, i titolari di incarichi o cariche di amministrazione, direzione o governo e i titolari di incarichi dirigenziali. Si tratta di una delle disposizioni più rilevanti dell’intero impianto della trasparenza amministrativa, poiché incide direttamente:

– sulla conoscibilità dei soggetti che esercitano funzioni di indirizzo politico o politico-amministrativo;

– sulla trasparenza nell’utilizzo delle risorse pubbliche connesse all’esercizio degli incarichi;

– sul bilanciamento tra obblighi di pubblicità e tutela dei dati personali, in particolare con riferimento ai dati patrimoniali e reddituali.

A distanza di oltre dieci anni dalla sua introduzione, l’art. 14 continua tuttavia a presentare criticità strutturali, riconducibili principalmente a:

un ambito soggettivo particolarmente ampio e disomogeneo; – la stratificazione di fonti interpretative (delibere ANAC, interventi del Garante privacy, giurisprudenza costituzionale);

– la mancata adozione del regolamento attuativo previsto dall’art. 1, comma 7, del d.l. 30 dicembre 2019, n. 162, che avrebbe dovuto graduare in modo definitivo gli obblighi di pubblicazione per la dirigenza. In questo contesto si inserisce la delibera ANAC n. 497 del 3 dicembre 2025, che non introduce nuovi obblighi di legge, ma fornisce schemi di pubblicazione standardizzati volti a orientare l’applicazione concreta dell’art. 14, innestandosi sui dubbi interpretativi e sui vuoti applicativi già emersi a seguito della delibera n. 241/2017.

AMBITO SOGGETTIVO DELL’ART. 14: LA DISTINZIONE DECISIVA TRA COMMA 1 E COMMA 1-BIS

La corretta applicazione dell’art. 14 presuppone una qualificazione rigorosa dei soggetti obbligati, distinguendo nettamente tra le categorie individuate dalla norma.

Titolari di incarichi politici (art. 14, comma 1) Il comma 1 si riferisce ai titolari di incarichi politici, anche se non di carattere elettivo, di livello statale, regionale e locale. Rientrano in questa categoria:

– i componenti degli organi di indirizzo politico;

– gli incarichi politici nei comuni;

– gli incarichi ricoperti nelle forme associative degli enti locali previste dal Capo V del d.lgs. 267/2000 (unioni di comuni, comunità montane, consorzi).

Per tali soggetti:

– l’applicazione dell’art. 14 è integrale (tutte le informazioni di cui alle lettere da a) a f));

– la gratuità dell’incarico è irrilevante;

– per i comuni con popolazione inferiore a 15.000 abitanti (e per gli enti associativi composti da piccoli comuni) ANAC ha previsto specifiche semplificazioni, in particolare l’esclusione delle dichiarazioni patrimoniali e reddituali, come chiarito dalla delibera n. 241/2017, dalla delibera n. 537/2020 e dalle FAQ dell’Autorità.

Titolari di incarichi o cariche di amministrazione, direzione o governo (art. 14, comma 1-bis)

Il comma 1-bis introduce una categoria distin-

ta e non sovrapponibile rispetto ai titolari di incarichi politici.

Secondo la delibera ANAC n. 241/2017 (§ 2.2), rientrano in questa fattispecie i soggetti che: – non sono espressione di rappresentanza politica; – ma esercitano poteri di indirizzo politico-amministrativo generale, quali, in particolare approvazione di statuti e regolamenti, definizione di programmi, piani e obiettivi strategici, approvazione dei bilanci.

Per tali soggetti: – se l’incarico non è a titolo gratuito, si applicano tutti gli obblighi dell’art. 14;

se l’incarico è a titolo gratuito, l’art. 14 non trova applicazione, a condizione che la gratuità sia strutturale (prevista da norma, statuto o atto generale) e non derivi da una rinuncia individuale al compenso.

DIRIGENTI, DL 162/2019 E VUOTO REGOLATORIO

L’estensione degli obblighi dell’art. 14 alla dirigenza, operata dal d.lgs. 97/2016, ha rappresen-

tato il profilo più problematico della riforma. A seguito della sentenza della Corte costituzionale n. 20/2019, il legislatore è intervenuto con l’art. 1, comma 7, del DL 30 dicembre 2019, n. 162, prevedendo: – l’adozione di un regolamento governativo volto a graduare gli obblighi di pubblicazione per i dirigenti; – nelle more, la non applicazione degli articoli 46 e 47 del d.lgs. 33/2013, relativi alla responsabilità dirigenziale e alle sanzioni amministrative.

Il regolamento non è mai stato adottato. Ne deriva un vuoto regolatorio e sanzionatorio che continua a condizionare l’effettività dell’art. 14 per ampie categorie di soggetti.

IL PERIMETRO APPLICATIVO “ATTUALE” DELL’ART. 14

Alla luce della normativa vigente, delle delibere ANAC e del mancato regolamento ex d.l. 162/2019, il perimetro applicativo reale dell’art. 14 oggi può essere così sintetizzato e schematizzato (vedi Tabella 1).

Questa Tabella individua il perimetro operatiCategoria

Titolari di incarichi politici (art. 14, co. 1) Applicazione integrale

Titolari di incarichi o cariche di amministrazione, direzione o governo non gratuiti (co. 1-bis)

Titolari di incarichi o cariche di amministrazione, direzione o governo a titolo gratuito

Dirigenti ex art. 19, co. 3 e 4, d.lgs. 165/2001

Dirigenti diversi da art. 19, co. 3 e 4

Elevate qualificazioni con deleghe o funzioni dirigenziali

Elevate qualificazioni senza deleghe (art. 14, co. 1-quinquies)

Applicazione integrale

Non applicabile

Applicazione integrale

Applicazione sospesa, salvo co. 1-ter

Applicazione sospesa

Applicazione limitata al CV, ma di fatto sospesa

Tabella 1.

Inclusi incarichi non elettivi, comuni e forme associative ex TUEL; semplificazioni per piccoli comuni (esclusione lett. f).

Soggetti non politici con poteri di indirizzo generale (delibera 241/2017).

Gratuità strutturale; va pubblicato l’atto che fonda la gratuità.

Confermata dalla Corte cost. n. 20/2019.

Restano dovuti solo gli emolumenti complessivi.

Equiparazione funzionale ai dirigenti.

In attesa del regolamento ex d.l. 162/2019.

vo effettivo dell’art. 14 allo stato attuale, chiarendo perché l’applicazione non possa essere automatica ma debba essere qualificata e motivata.

QUANDO PUBBLICARE E TEMPI

DI CONSERVAZIONE DELLA

PUBBLICAZIONE: LA BASE

GIURIDICA

L’art. 14 disciplina anche in modo puntuale i termini temporali della pubblicazione, che assumono rilievo decisivo anche sotto il profilo della protezione dei dati personali.

In particolare:

– i dati devono essere pubblicati entro tre mesi dalla elezione, nomina o conferimento dell’incarico; – le dichiarazioni patrimoniali e reddituali seguono le cadenze annuali previste dalla legge n. 441/1982;

– i dati restano pubblicati per i tre anni successivi alla cessazione dell’incarico, ad eccezione delle dichiarazioni patrimoniali e reddituali, che sono pubblicate fino alla cessazione e che successivamente devono essere rimosse, ferma restando l’accessibilità tramite accesso civico generalizzato. Tali disposizioni non hanno natura meramente organizzativa, ma costituiscono la base giuridica della pubblicazione ai sensi dell’art. 6, par. 1, lett. c), del GDPR (adempimento di un obbligo legale).

Ne consegue che: – la pubblicazione di dati ulteriori rispetto a quelli previsti; – la pubblicazione per periodi più lunghi rispetto a quelli stabiliti dall’art. 14; – il mantenimento online di dati divenuti privi di base normativa, integrano una violazione dei principi di liceità, minimizzazione e limitazione della conservazione di cui all’art. 5 del GDPR, con conseguente illegittimità del trattamento.

LA DELIBERA ANAC N. 497/2025 E LO

SCHEMA 1 COME GUIDA APPLICATIVA

In questo quadro normativo incompleto, la

delibera ANAC n. 497/2025 assume un ruolo centrale.

Lo Schema 1 relativo all’art. 14: fornisce indicazioni operative su come pubblicare (atto di nomina, CV, compensi, missioni, cariche, incarichi, inconferibilità/incompatibilità, dati patrimoniali e reddituali, cessazioni); richiede alle amministrazioni di indicare espressamente se sono tenute, parzialmente tenute o non tenute agli obblighi.

Lo Schema 1 non innova la disciplina, ma si configura come strumento di standardizzazione applicativa, particolarmente rilevante in un contesto privo di un presidio sanzionatorio generalizzato.

Si raccomanda l’utilizzo pedissequo della struttura prevista da ANAC, anche al fine di agevolare l’omogeneità dei dati e le verifiche.

IL PROFILO SANZIONATORIO DELL’ART. 14: CHI È OGGI ESCLUSO DALLE SANZIONI

Un elemento decisivo per comprendere l’attuale assetto dell’art. 14 riguarda il regime sanzionatorio.

L’art. 1, comma 7, del d.l. 162/2019 ha previsto che, nelle more dell’adozione del regolamento di graduazione, non trovino applicazione: – l’art. 46 del d.lgs. 33/2013 (responsabilità dirigenziale);

– l’art. 47 del d.lgs. 33/2013 (sanzioni amministrative pecuniarie).

Poiché il regolamento non è mai stato adottato, il presidio sanzionatorio risulta oggi inoperante per una parte significativa dei soggetti destinatari dell’art. 14.

Soggetti che oggi non possono essere sanzionati

Alla luce del quadro vigente, non sono assoggettabili alle sanzioni degli artt. 46 e 47: – i dirigenti diversi da quelli di cui all’art. 19, commi 3 e 4, del d.lgs. 165/2001; – i titolari di incarichi di Elevata Qualificazione, con o senza deleghe;

– i titolari di incarichi o cariche di amministrazione, direzione o governo per i quali

l’applicazione dell’art. 14 risulti sospesa o limitata nelle more del regolamento.

Per tali soggetti:

– l’obbligo di pubblicazione permane sul piano formale e organizzativo; – ma non è assistito da un presidio sanzionatorio diretto.

Soggetti per i quali il regime sanzionatorio resta applicabile

Restano invece pienamente assoggettati al regime sanzionatorio: – i titolari di incarichi politici (art. 14, co. 1); – i titolari di incarichi o cariche di ammini-

strazione, direzione o governo non a titolo gratuito (art. 14, co. 1-bis);

– i dirigenti ex art. 19, commi 3 e 4, del d.lgs. 165/2001, come confermato dalla sentenza della Corte costituzionale n. 20/2019.

CONCLUSIONI

L’art. 14 del d.lgs. 33/2013 si colloca oggi in una condizione di tensione permanente tra obbligo normativo, tutela dei diritti fondamentali e sostenibilità amministrativa. Non a caso, esso è oggetto di costante attenzione da parte del regolatore, come dimostrano le ripetute delibere ANAC anche di carattere interpretativo, le FAQ dell’Autorità e il continuo dialogo con la giurisprudenza costituzionale e con il diritto europeo della protezione dei dati.

In assenza di un regolamento attuativo, la trasparenza ex art. 14 non può essere intesa come un adempimento meccanico, né come una pubblicazione difensiva e indiscriminata. Essa richiede, piuttosto, un governo consapevole dell’obbligo, fondato su corretta qualificazione dei soggetti e una conoscenza degli obblighi di pubblicazione, rispetto rigoroso della base giuridica e dei limiti temporali e, da ora, utilizzo degli schemi ANAC come standard di diligenza amministrativa.

ROSALISA LANCIA

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TABELLE MILLESIMALI E GESTIONE DEL CONDOMINIO: IL CALCOLO PROFESSIONALE CON BLUMATICA MILLESIMI

Il software supporta il tecnico nella redazione delle tabelle millesimali, automatizzando calcoli, gestione dei coefficienti e produzione della documentazione tecnica.

La redazione delle tabelle millesimali rappresenta una delle attività più importanti nella gestione tecnica e amministrativa del condominio. Non si tratta soltanto di attribuire quote proporzionali alle singole unità immobiliari, ma di definire in maniera rigorosa il rapporto tra proprietà esclusive e beni comuni, così da garantire una corretta ripartizione delle spese e il corretto funzionamento della vita condominiale.

Secondo quanto previsto dall’art. 68 delle di-

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sposizioni di attuazione del Codice Civile, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare deve essere espresso in millesimi attraverso apposite tabelle allegate al regolamento di condominio. Le tabelle millesimali diventano quindi uno strumento essenziale sia per la ripartizione delle spese previste dagli articoli 1123, 1124 e 1126 del Codice Civile, sia per il calcolo delle maggioranze assembleari. In questo contesto operativo, Blumatica Millesimi nasce come soluzione specifica per ac-

compagnare il professionista durante tutte le fasi di redazione delle tabelle, integrando rilievo geometrico, gestione dei coefficienti, calcolo automatico e produzione della documentazione tecnica in un unico ambiente di lavoro.

LA

DETERMINAZIONE DEI MILLESIMI

TRA

CRITERI TECNICI, VALUTAZIONI E STIME

Il calcolo dei millesimi richiede un’attenta valutazione delle caratteristiche delle singole unità immobiliari. Il tecnico parte dall’analisi delle superfici o dei volumi reali per arrivare alla determinazione di superfici e volumi virtuali ottenuti attraverso l’applicazione di specifici coefficienti di riduzione.

La valutazione tiene conto sia delle caratteristiche intrinseche dell’unità immobiliare, sia delle condizioni esterne che possono influenzarne il valore relativo all’interno del fabbricato. Elementi come destinazione d’uso, altezza di piano, orientamento, esposizione, luminosità e funzionalità distributiva incidono infatti sulla determinazione finale dei millesimi. Il processo di trasformazione delle superfici reali in superfici virtuali rappresenta uno dei passaggi più delicati dell’intera attività tecnica. Proprio per questo, Blumatica Millesimi mette a disposizione strumenti dedicati all’acquisizione e alla gestione dei dati geometrici, consentendo al professionista di lavorare in maniera più rapida e controllata. Il software integra, infatti, funzionalità CAD e sistemi di rilievo che permettono di individuare superfici, vani e caratteristiche delle unità immobiliari direttamente dagli elaborati grafici, semplificando notevolmente il processo operativo.

COEFFICIENTI DI

RIDUZIONE E CONTROLLO DEL VALORE DELLE UNITÀ IMMOBILIARI

Uno degli aspetti più complessi nella redazione delle tabelle millesimali riguar-

da la scelta e l’applicazione dei coefficienti di riduzione. Sebbene la prassi tecnica faccia generalmente riferimento ai criteri introdotti dalla Circolare Ministeriale n. 12480 del 26 marzo 1966, la definizione dei coefficienti resta strettamente legata alle caratteristiche specifiche del fabbricato e all’esperienza del professionista.

Alcuni coefficienti vengono applicati all’intera unità immobiliare, come nel caso della destinazione, del piano o della funzionalità complessiva dell’appartamento. Altri, invece, incidono sui singoli vani e tengono conto dell’utilizzazione degli ambienti, della luminosità, dell’orientamento, dell’esposizione o dell’eventuale presenza di servitù. La corretta gestione di questi parametri è fondamentale per ottenere tabelle coerenti e tecnicamente attendibili. Blumatica Millesimi consente di gestire in modo flessibile i coefficienti di riduzione, offrendo al tecnico la possibilità di personalizzare criteri e parametri di calcolo in funzione delle caratteristiche del condominio oggetto di studio. Questo approccio permette di mantenere elevato il livello di controllo sul procedimento estimativo, riducendo al tempo stesso il rischio di errori manuali.

DALLE TABELLE GENERALI ALLE RIPARTIZIONI SPECIFICHE

La tabella dei millesimi generali rappresenta il riferimento principale per la ripartizione delle spese necessarie alla conservazione e al

godimento delle parti comuni dell’edificio. Tuttavia, nella gestione condominiale è spesso necessario predisporre ulteriori tabelle dedicate a specifici servizi o elementi dell’edificio. È il caso delle tabelle scale e ascensore, che devono essere elaborate secondo quanto previsto dall’art. 1124 del Codice Civile, considerando sia il valore proporzionale delle unità immobiliari sia l’altezza dei piani rispetto al suolo. Analogamente, le tabelle relative ai lastrici solari ad uso esclusivo richiedono l’applicazione dei criteri stabiliti dall’art. 1126 c.c., distinguendo la quota di spesa a carico dell’utilizzatore esclusivo da quella spettante agli altri condomini interessati.

Anche la gestione delle tabelle per il riscaldamento centralizzato richiede particolare attenzione, soprattutto nei casi in cui occorra operare secondo i criteri previsti dalla UNI 10200, distinguendo tra fabbisogni energetici e potenze installate in funzione della tipologia impiantistica presente.

Blumatica Millesimi supporta il professionista nella generazione automatica delle diverse tipologie di tabelle, organizzando le unità immobiliari in funzione delle scale, degli impianti o delle porzioni di fabbricato servite. Il software consente quindi di affrontare anche configurazioni condominiali complesse mantenendo coerenza nei criteri di calcolo e continuità operativa.

GESTIONE INTEGRATA

DEL CONDOMINIO E PRODUZIONE DELLA DOCUMENTAZIONE

TECNICA

Nel lavoro professionale, il calcolo rappresenta soltanto una parte dell’attività. La qualità della documentazione prodotta assume infatti un ruolo centrale, sia nei confronti dell’amministratore di condominio sia nei confronti dei condomini stessi.

Relazioni tecniche, prospetti di ripartizione, schede delle unità immobiliari e documenti allegati devono essere chiari, coerenti e facilmente verificabili. Per questo motivo, Blumatica Millesimi integra strumenti dedicati alla produzione automatica della documentazione

tecnica, consentendo al professionista di ottenere elaborati completi e immediatamente utilizzabili. La gestione integrata delle informazioni consente inoltre di aggiornare rapidamente le tabelle in caso di modifiche delle unità immobiliari, variazioni distributive o revisioni dei criteri di ripartizione, evitando la duplicazione dei dati e semplificando le attività di revisione.

UN SOFTWARE PENSATO PER IL

PROFESSIONISTA DEL SETTORE CONDOMINIALE

La redazione delle tabelle millesimali richiede competenze tecniche, precisione estimativa e capacità di gestione di numerosi parametri tra loro interconnessi. Errori nella determinazione dei valori o nella ripartizione delle quote possono infatti generare contestazioni e criticità nella gestione del condominio.

In questo scenario, Blumatica Millesimi si propone come uno strumento progettato per semplificare il lavoro del tecnico mantenendo elevato il rigore metodologico. L’integrazione tra rilievo geometrico, gestione dei coefficienti, automatismi di calcolo e produzione documentale consente di affrontare l’intero processo in maniera più fluida, organizzata e controllata.

Il risultato è un flusso operativo capace di coniugare rapidità di elaborazione, precisione tecnica e conformità normativa, supportando il professionista nella gestione di tutte le principali casistiche condominiali. 

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Perché isolare il pavimento?

L’isolamento termoacustico a pavimento è fondamentale in ogni progetto edilizio contemporaneo, sia in nuove costruzioni che in ristrutturazioni. Permette di aumentare il comfort quotidiano, riducendo sensibilmente i rumori strutturali (come passi, oggetti trascinati o urti), e contribuisce a migliorare l’efficienza energetica dell’edificio, limitando le dispersioni termiche verso il basso.

so le strutture solide dell’edificio, come solai e pareti. Tra le cause più frequenti c’è il rumore da calpestio, spesso percepito come un suono sordo e costante, particolarmente fastidioso negli ambienti sottostanti.

L’inquinamento acustico strutturale, infatti, si verifica quando i suoni si propagano attraver-

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I GREY ECO FLOOR è un pannello isolante in polistirene espanso sinterizzato (EPS T) addi-

tivato con grafite Neopor® di BASF, elasticizzato per aumentare le performance acustiche e ridurre la rigidità dinamica, secondo norma EN 29052 1. Il materiale, marcato CE secondo EN 13163, è progettato per resistere al carico del massetto e garantire nel tempo le sue prestazioni termiche e acustiche.

Grazie alla struttura a celle chiuse e all’elasticizzazione, i pannelli riducono la trasmissione dei rumori strutturali, creando una barriera efficace tra il pavimento e i solai sottostanti.

Elasticizzazione: la tecnologia che potenzia le prestazioni acustiche dell’EPS

L’elasticizzazione è un processo avanzato sviluppato da Isolkappa per migliorare le prestazioni meccaniche e acustiche dei pannelli in EPS. Attraverso cicli di pressatura controllata, la struttura delle celle dell’EPS viene trasformata, passando da forme tondeggianti a lenticolari, riducendo la rigidità dinamica del materiale. Il risultato sono lastre leggere e planari che conservano le caratteristiche di isolamento termico tipiche dell’EPS, offrendo allo stesso tempo prestazioni acustiche superiori, ideali per smorzare vibrazioni e attenuare la propagazione del suono in pareti, pavimenti e intercapedini. La tecnologia di elasticizzazione permette quindi di ottenere un pannello che combina elevate prestazioni termoacustiche (0,030 W/mK) con stabilità dimensionale e facilità di posa.

Sistema completo e dettagli di posa

Per ottenere un isolamento continuo ed eliminare i ponti acustici, I GREY ECO FLOOR può essere integrato con IK-BAND SILENCE G, bandella adesiva per la sigillatura dei giunti, e con IK-BAND SILENCE GP100 (disponibile anche con larghezza 150 mm), versione specifica per la riduzione dei ponti acustici perimetrali che si propagano per via strutturale. Questa combinazione permette un’applicazione rapida ed efficace, riducendo tempi di posa e costi di manodopera.

Il sistema è ideale per:

• Pavimenti in edifici residenziali, commer-

ciali o scolastici.

• Ristrutturazioni leggere in cui non è possibile intervenire sulle strutture portanti.

• Nuove costruzioni ad alta efficienza energetica.

I pannelli I GREY ECO FLOOR sono a spigolo vivo, facilmente adattabili alle specifiche esigenze del cantiere, e disponibili nei seguenti formati:

• Dimensioni: 1000×500 mm (altri formati su richiesta)

• Spessori EPS: 22 mm, 33 mm, 43 mm, 53 mm

I vantaggi di I GREY ECO FLOOR

Facile da posare e altamente performante, il sistema garantisce:

1. Isolamento termico e acustico in un’unica soluzione.

2. Abbattimento dei tempi di esecuzione grazie alla posa rapida sotto massetto.

3. Maggiore comfort abitativo e riduzione dei consumi energetici.

4. Compatibilità con solai in legno, calcestruzzo e laterocemento.

5. Certificazioni tecniche per isolamento termoacustico..

Manuale Isolkappa - ANIT: isolamento acustico dall’interno con EPS elasticizzato

Per agevolare progettisti e tecnici di cantiere nel valutare la prestazione fonoisolante dei solai che prevedono al loro interno una soluzione in polistirene espanso elasticizzato come I-GREY ECO FLOOR, Isolkappa ha realizzato, in collaborazione con ANIT – Associazione Nazionale per l’Isolamento Termico e acustico -, un manuale operativo con riferimenti normativi, esempi di calcolo e indicazioni di posa, al fine di garantire l’efficacia e la durabilità nel tempo delle soluzioni adottate. 

Scarica il manuale in PDF

DEGRADO NEXT : SIMULAZIONE AVANZATA DELLA CORROSIONE NELLE STRUTTURE IN CALCESTRUZZO ARMATO

Il software della Stacec simula la corrosione nel c.a. da CO2 e cloruri, valutando degrado e sicurezza nel tempo

Il software Degrado Next consente di analizzare i fenomeni di degrado – per le strutture in calcestruzzo armato - riconducibili alla corrosione delle barre di armatura. Corrosione promossa dall’azione dell’anidride carbonica e dai cloruri.

In questo contesto, Degrado Next diventa uno strumento essenziale per simulare – numericamente – l’azione di questi agenti aggressivi in sezioni in calcestruzzo armato e a breve in calcestruzzo armato precompresso.

In particolare, il software, attraverso opportuni modelli di degrado, consente di analizzare le seguenti tipologie di corrosione:

• Corrosione uniforme per azione dell’anidride carbonica, per le classi di esposizione XC;

• Corrosione localizzata (o da pitting) per azione dei cloruri provenienti dall’acqua di mare o dai sali disgelanti, per le classi di esposizione XS e XD, rispettivamente. Per tale scopo, sono stati implementati tre modelli di degrado:

• Modello per corrosione uniforme;

• Modello di Rodriguez-Vidal per corrosione localizzata;

• Modello di Val Melchers-Vidal per corrosione localizzata.

Come è noto, tali modelli consentono di verificare la sezione in condizioni integre e in condizioni degradate modificando – in quest’ultimo caso – resistenza e duttilità nelle armature metalliche e resistenza a compressione nel calcestruzzo in prossimità delle armature.

Tale studio viene effettuato dal software in un determinato intervallo temporale dove è possibile personalizzare il passo di analisi e gli anni di vita dell’opera.

ANALISI

Il software elabora due diverse tipologie di analisi: diffusiva e meccanica. La prima, relativa alla diffusione dell’anidride carbonica e dei cloruri, in accordo alle leggi di Fick, consente di stabilire il grado di diffusione degli agenti degradanti all’interno della sezione. La seconda consente di effettuare le verifiche, allo Stato Limite Ultimo, considerando la sezione degradata allo step temporale prescelto.

OUTPUT

I risultati delle varie elaborazioni possono essere visualizzati sia nell’ambiente grafico, sia lette in forma di relazione di calcolo e sono rappresentati mediante tabelle e mappe a colori, scegliendo tra numerose opzioni utili atte ad approfondire il comportamento delle varie zone della sezione esaminata. La relazione di calcolo (esportabile nel nuovo formato docx) può essere personalizzata componendo i documenti secondo le più diverse esigenze.

CASO STUDIO

In questo primo caso studio (ne seguiranno altri due sullo stesso tema), viene riportato un esempio di come il software Degrado Next affronta una analisi di propagazione dei cloruri su una struttura di fondazione (analisi sezionale) a contatto con terreni contaminati. In tale contesto, viene applicato il modello di degrado per corrosione localizzata alla Rodriguez-Vidal. Per semplicità e per esigenze di spazio, di seguito si riportano alcune immagini, commentate in didascalia per meglio descrivere l’analisi. Nella Figura 1 è riportato un “cratere” corrosivo prodotto dall’azione dei cloruri e la schematizzazione del fenomeno elettrochimico alla base del processo corrosivo con la formazione di una differenza di potenziale (zona anodica e catodica) e conseguente passaggio di corrente. Tale danno localizzato sulla barra è appunto

tipico dell’azione dei cloruri.

Dal punto di vista matematico, l’equazione, che regola il problema della diffusione dei cloruri, è una equazione differenziale alle derivate parziali di tipo parabolico:

La cui soluzione attualmente riconosciuta dalla letteratura scientifica è la seguente:

Figura 1. “Cratere” corrosivo su una barra per c.a. prodotto dall’azione dei cloruri. In basso le curve equipotenziale in millivolt in corrispondenza delle zone anodiche (pit) e catodiche (Rif. Pietro Pedeferri modificata dall’autore)

Figura 2. A destra i dati di input, a sinistra la geometria in sezione dell’elemento oggetto di analisi

Dove:

• C (x = a,T) è il contenuto di cloruri al livello dell’armatura al tempo t (% in peso/ cemento);

• a è lo spessore di copriferro (mm);

• CS, Δx è il contenuto di cloruri alla profondità dopo un tempo t (% in peso/cemento);

• Δx è la profondità della superficie di sostituzione (mm);

• Co è il contenuto iniziale di cloruri nel calcestruzzo (% in peso/cemento);

• Dapp,c(t) è il coefficiente di diffusione apparente dei cloruri attraverso il calcestruzzo (m2/s):

• DRCM,0 rappresenta il coefficiente di migrazione rapida a 28 gg;

• ke, kt sono i parametri di trasferimento ambientali;

• è il tempo in anni.

Input:

- Tipologia di struttura: FONDAZIONE

- a= 25 mm

- C0 = 0

- DRCM,0 = 10X10-12 (m2/s) = 315,36 mm2/ anni

- ke, kt = 1

- A(t) = (t0/t)α

- alfa = 0,3

- t0 = 28 gg = 0,0767 anni

4. Mappa delle concentrazioni a 12 anni in corrispondenza del lato della sezione impattante con gli ioni cloruro (si nota la discretizzazione FEM).

Figura 6. Mappa delle concentrazioni dei cloruri a 50 (a sinistra) e 60 anni (a destra). - si nota la discretizzazione a FIBRE -

Figura 7. Profilo di penetrazione dei cloruri partendo da una concentrazione superficiale pari a 1,5%. Da notare, inoltre, l’intersezione –a 57 mm dal bordo esterno > del valore di copriferro - tra la curva blu del profilo e la curva viola relativa alla isocritica allo 0,5% (a sinistra) e mappa delle concentrazioni a 50 anni con indicazione (vedi retta gialla) della sezione di riferimento (a destra).

Figura 8. Andamento della profondità di corrosione nel tempo (a sinistra) e indicazione della Xcorr pari a 0,61 mm a 50 anni (a destra nel rettangolo rosso). Il cerchio rosso, invece, indica la barra di cui alla curva riportata nel grafico a sinistra

Fig. 9 – Fessurazioni indotte dalla corrosione delle barre di armatura: a sinistra, allo step temporale di 20 anni, si possono notare le fibre intorno alle barre di colore verde chiaro per indicare lo splitting e a destra, allo step temporale di 30 anni, in rosso, lo spalling del calcestruzzo

- Ccrit = 0,5%

- Cs = 1,5%

- Δx = 0

- C25/30

- FeB44K (fi 20)

- Staffe fi 8/15”

Output:

Una volta inseriti gli opportuni dati di input, il software, in automatico, su un potente modello di trave a fibre, attiva la diffusione dei cloruri impattando sulla sezione e riconoscendo lo strato di ricoprimento di calce-

struzzo e le armature presenti. Sulla base del modello di degrado prescelto in fase di input, al variare del tempo “t”, stima i tempi di innesco, traccia le isocritiche allo 0,5%, la mappa delle concentrazioni, la penetrazione della corrosione e stima la variazione dei parametri quali, ad esempio, la resistenza e la duttilità delle barre di armatura, la resistenza a compressione del calcestruzzo intorno alla barra. Per quest’ultimo, individua i tempi in cui si verificano lo splitting (microfessurazioni radiali attorno alla barra) e lo spalling (espulsione del copriferro). 

TETTI PIANI E VERDI: TECNOLOGIA E SOSTENIBILITÀ

Nel 2011 l’azienda altoatesina Riwega, specializzata nei sistemi per il tetto a falda con copertura, ha ampliato il proprio raggio d’azione dando vita alla divisione Riwega I planus, dedicata all’impermeabilizzazione delle coperture tramite membrane sintetiche in EVA, TPE e TPO, in grado di rispondere alle esigenze di impermeabilizzazione di tetti piani, tetti poco pendenti, tetti verdi e tetti curvi.

Il tetto piano, sempre più diffuso nell’architettura contemporanea, si distingue dal tetto a falda non solo per la ridotta inclinazione, ma soprattutto per il tipo di manto di copertura.

RIWEGA srl

A differenza delle coperture discontinue tipiche dei tetti inclinati, il tetto piano richiede un manto continuo – bituminoso, sintetico o liquido – capace di garantire una protezione

Via Isola di sopra, 28 I-39044-Egna - Tel. +39 0471 827500 info@riwega.com - riwega@legalmail.it

uniforme e senza interruzioni contro l’acqua. Questa caratteristica ne fa una soluzione estremamente versatile, apprezzata anche per la libertà progettuale che offre.

Negli ultimi decenni, la crescente attenzione verso la sostenibilità ha ulteriormente rafforzato il ruolo del tetto piano. Su queste superfici trovano spazio impianti fotovoltaici, sistemi di raccolta delle acque piovane e, sempre più spesso, coperture verdi. Oltre a migliorare l’efficienza energetica degli edifici, queste soluzioni contribuiscono alla riduzione dell’impatto ambientale e al contrasto delle isole di calore urbane, offrendo al contempo nuove aree verdi in contesti densamente edificati.

Dietro l’apparente semplicità del tetto piano si cela però un pacchetto tecnologico complesso, che deve essere progettato e realizzato a regola d’arte. Un aspetto centrale è la gestione del vapore acqueo, inevitabilmente prodotto dalle attività quotidiane all’interno degli edifici. Se non correttamente controllata, l’umidità può causare condense, muffe, perdita di prestazioni isolanti e danni strutturali.

Tra le applicazioni più evolute del tetto piano spiccano i tetti verdi, che stanno riscuotendo sempre più interesse. Si tratta di sistemi complessi, composti da strati impermeabilizzanti resistenti alle radici, drenaggi, accumuli d’acqua e substrati di coltivazione, progettati in

funzione della tipologia di vegetazione e delle condizioni climatiche. I benefici sono molteplici: miglioramento della qualità dell’aria, incremento della biodiversità, riduzione dei consumi energetici e gestione più efficiente delle acque meteoriche. A questi si aggiungono vantaggi estetici e sociali, con la creazione di giardini pensili, orti urbani e spazi di aggregazione, capaci di valorizzare il patrimonio edilizio. Elemento cruciale di ogni tetto verde resta l’impermeabilizzazione. Le membrane devono garantire nel tempo una resistenza efficace alla penetrazione delle radici, soprattutto nei punti di giunzione, che rappresentano le aree più sensibili del sistema. Le soluzioni più performanti sono le membrane sintetiche omogenee a singolo strato, che permettono saldature perfettamente continue e prive di punti deboli. Quando il manto non è certificato antiradice secondo la norma EN 13948, è possibile integrare membrane aggiuntive in PE, posate sopra l’impermeabilizzazione esistente. In un contesto urbano sempre più orientato alla sostenibilità e alla resilienza climatica, il tetto piano – e in particolare il tetto verde – si conferma così non solo come una soluzione tecnica, ma come un elemento strategico per costruire edifici più efficienti, durevoli e capaci di migliorare concretamente la qualità della vita. 

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