QLT | ARTICOLO TECNICO
Valutazioni immobiliari
SURROGABILITÀ DEI COMPARABILI NELLE STIME
La costruzione dell’insieme di confronto rappresenta il fondamento metodologico essenziale per una stima realmente conforme agli International Valuation Standards. di Graziano Castello Architetto libero professionista con studi a Genova e Ventimiglia, autore di numerosi testi manualistici in tema di valutazione immobiliare, CTU, due diligence, condominio e urbanistica. Già libero docente in numerose istituzioni culturali, oggi segue la formazione professionale presso autorevoli istituzioni ed enti attraverso corsi frontali e in e-learning.
È in questa fase preliminare che si determina la qualità, la trasparenza e la riproducibilità dell’intero processo estimativo. Nella pratica professionale, tuttavia, la selezione dei comparabili avviene spesso senza un vero impianto scientifico: scelte intuitive, criteri impliciti o approcci fideistici finiscono per assimilarsi alle prassi di chi applica valori OMI in modo meccanico, ritenendo erroneamente di operare secondo standard internazionali. Questo contributo intende invece delineare, con metodo e rigore tecnico, le condizioni che rendono un immobile effettivamente idoneo
a far parte dell’insieme di confronto, così da fornire al valutatore strumenti operativi per costruire un paniere di comparabili solido, verificabile e coerente con i principi estimativi contemporanei. La domanda da cui prende avvio questo contributo è: “Quando il prezzo marginale di una caratteristica immobiliare diventa così irrilevante ai fini del valore complessivo del bene da poter essere trascurato?”; non è una questione secondaria né un dettaglio tecnico. È, al contrario, uno dei punti in cui si misura la differenza tra
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