FONDO SPECIALE CONDOMINIALE : OBBLIGHI E FACOLTÀ
Come da art. 1135 del Codice civile, quando l’assemblea di condominio delibera opere di manutenzione straordinaria o innovazioni, ha l’obbligo di deliberare, contestualmente, anche la costituzione di un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori.
L’articolo intende chiarire se per la costituzione del fondo speciale condominiale di cui all’art. 1135 del Codice civile, la legge preveda o meno l’obbligo dell’apertura di un conto corrente bancario dedicato, ulteriore cioè a quello condominiale già esistente. Bisogna chiarire quindi se l’apertura di un
ulteriore conto corrente dedicato alla specifica gestione amministrativa dell’obbligatorio fondo speciale rientri, eventualmente, in una volontaria scelta dei condomini, da deliberare con maggioranze di legge.
L’art. 1135 del Codice civile, al numero 4, stabilisce effettivamente che l’assemblea dei con-
domini provvede “alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori”.
La norma precisa, inoltre, che “se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti”.
La giurisprudenza di legittimità ha chiarito inequivocabilmente che questo obbligo di costituzione del fondo speciale rappresenta una condizione di validità della delibera assembleare. Come affermato dalla Cassazione Civile nella sentenza n. 9388 del 2023, “imponendo l’allestimento anticipato del fondo speciale ‘di importo pari all’ammontare dei lavori’, ovvero la costituzione progressiva del medesimo fondo per i pagamenti man mano dovuti, ‘in base a un contratto’, correlati alla contabilizzazione dell’avanzamento dei lavori, configura, pertanto, una ulteriore condizione di validità della delibera di
approvazione delle opere indicate”.
Tuttavia, la normativa non specifica affatto le modalità concrete di costituzione e gestione di tale fondo speciale. In particolare, non esiste alcuna disposizione che imponga l’apertura di un conto corrente bancario dedicato e separato rispetto a quello condominiale già esistente. L’analisi della disciplina dell’amministratore condominiale contenuta nell’art. 1129 del Codice civile conferma questa interpretazione. Il settimo comma dell’articolo stabilisce che “l’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio”. La norma parla di “uno specifico conto corrente” al singolare, senza distinguere tra gestione ordinaria e fondi speciali. La giurisprudenza ha consolidato l’orientamento secondo cui l’amministratore condominiale ha il potere di aprire un conto corrente bancario per la gestione delle somme condo-
miniali senza necessità di specifica autorizzazione assembleare, purché ciò avvenga nell’ambito delle sue attribuzioni ordinarie. Come chiarito dalla Cassazione nella sentenza n. 7162 del 2012, “l’amministratore condominiale, nell’ambito dei poteri di cui all’art. 1130 c.c. e dell’ampia autonomia gestoria di cui gode, può aprire un conto corrente bancario per far affluire i contributi alle spese condominiali senza necessità di specifica autorizzazione assembleare”.
Tuttavia, la stessa giurisprudenza ha precisato che non esiste un diritto del condomino all’apertura di conti correnti aggiuntivi o dedicati. La Cassazione, con sentenza n. 10199 del 2012, ha stabilito che “la questione relativa all’apertura di un conto corrente intestato al condominio, anziché alla persona dell’amministratore, attiene all’opportunità e alla convenienza delle modalità di gestione delle spese relative alle cose e ai servizi comuni, ed esula pertanto dal profilo di legittimità dell’operato dell’assemblea condominiale”.
rente dedicato specificamente alla gestione del fondo speciale ex art. 1135 c.c. non costituisce un obbligo di legge, ma rientra nelle scelte organizzative e gestionali che l’assemblea condominiale può adottare nell’esercizio della propria autonomia decisionale.
Dalla combinazione di questi principi emerge chiaramente che l’apertura di un conto cor-
La costituzione del fondo speciale può quindi essere realizzata attraverso diverse modalità operative, tutte legittime purché garantiscano la separazione contabile e la tracciabilità delle somme destinate ai lavori straordinari. Tra queste modalità rientrano:
• L’utilizzo del conto corrente condominiale esistente con evidenziazione separata del fondo speciale nella contabilità condominiale
• L’apertura di un conto corrente dedicato esclusivamente al fondo speciale
• L’utilizzo di strumenti finanziari alternativi che garantiscano la disponibilità immediata delle somme
La scelta tra queste opzio-
>> LA NORMA << Art. 1135 del Codice civile
Oltre quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l’assemblea dei condomini provvede:
1) alla conferma dell’amministratore e all’eventuale sua retribuzione;
2) all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
3) all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione;
4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti;
L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.
L’assemblea può autorizzare l’amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato.
ni costituisce materia di opportunità gestionale rimessa alla valutazione discrezionale dell’assemblea condominiale, che dovrà deliberare con le maggioranze di legge previste per le deliberazioni relative alle opere di manutenzione straordinaria.
È importante sottolineare che, indipendentemente dalla modalità prescelta, deve essere sempre garantita la piena trasparenza nella gestione del fondo e la possibilità per i condomini di verificare l›utilizzo delle somme versate, in conformità ai principi generali che rego-
lano il rapporto di mandato tra condominio e amministratore.
In conclusione, la sua interpretazione è corretta: la legge non prevede l’obbligo di apertura di un conto corrente bancario dedicato per la gestione del fondo speciale ex art. 1135 c.c., e tale apertura, ove ritenuta opportuna, rientra nelle scelte volontarie dell’assemblea condominiale da deliberare con le maggioranze previste dalla normativa vigente per le materie di competenza assembleare.