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OPERACIÓN DE EDIFICIOS E INSTALACIONES MODERNAS

Vol. 9 Nº3, 2013 www.gerenciadeedificios.com

Iluminación natural se abre

espacio Centro de datos bien conservados Prevención de incendios, tema de responsabilidad Beneficio inesperado de la certificación ISO 14001 PUBLICACIÓN OFICIAL

ASOCIACIÓN de GESTORES de EDIFICIOS MODERNOS

ISSN 2011 - 24 59

SOLUCIONES SOSTENIBLES EN AIRE ACONDICIONADO PARA EDIFICIOS

TECNOLOGĂ?AS AMIGABLES CON EL MEDIO AMBIENTE PRODUCTOS DE ALTA EFICIENCIA CONTROLES INTEGRADOS DISEĂ‘O DE EDIFICIOS VERDES SISTEMAS DE AUTOMATIZACIĂ“N DE EDIFICIOS

Carrier, los expertos en aire acondicionado, ofrecen soluciones novedosas para todo tipo de aplicaciones que satisfacen las necesidades de los usuarios mĂĄs exigentes del mundo actual. Ejemplos de algunas obras: *UDQ 0HOLĂˆ 5HSÄ›EOLFD 'RPLQLFDQD Ĺ&#x; +RWHO -: 0DUULRWW &DUDFDV 9HQH]XHOD Ĺ&#x; +RWHO (FRSHWUR &RORPELD Ĺ&#x; ,QGXVWULDO %DUULFN *ROG 5HS 'RPLQLFDQD Ĺ&#x; ,QGXVWULDO 7HDWUR 6DQFKH] $JXLODU 3HUÄ› Ĺ&#x;7HDWUR /DERUDWRULRV 3RQFH 9HQH]XHOD Ĺ&#x; )DUPDFĂœXWLFD

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Evergreenâ„˘ 23XR Chiller de compresor tornillo de tres rotores con velocidad variable Con tecnologĂa de compresiĂłn Firefox, es el chiller tipo tornillo lĂder en eficiencia, un 44% mejor que los estĂĄndares de la industria. ĹĄ 'HVGH D WRQHODGDV ĹĄ $OWD HÄąFLHQFLD EDMR FRVWR GH RSHUDFLÄ‚Q ĹĄ )ĂˆFLO GH PDQWHQHU ĹĄ 2SHUDFLÄ‚Q 6LOHQFLRVD ĹĄ 5HIULJHUDQWH QR GDĂžLQR D OD FDSD GH R]RQR Ĺ&#x; +)&

AquasnapÂŽ 30RB Chiller enfriado por aire

Aeroâ„˘ 39M Manejadoras de Aire

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i-Vu- Sistema de Control integrado a la Web &RPSDFWR (ILFD] ,QWXLWLYR 6RQ DOJXQDV SDODEUDV TXH GHVFULEHQ HO SURGXFWR L 9X GH &DUULHU &RQ XQ VLQ ILQ GH IXQFLRQHV HVWĂˆQGDU HO L 9X OH RIUHFH XQ FRQWURO WRWDO GH VX VLVWHPD &DUULHU GHVGH FXDOTXLHU SDUWH GHO PXQGR D WUDYĂœV GH OD :HE &RQ HO L 9X GH &DUULHU HV VLPSOH FRRUGLQDU WRGDV ODV IXQFLRQHV EĂˆVLFDV GH XQ VLVWHPD GH PDQHMR GH HGLILFLRV \ HQHUJĂŹD

En Carrier mejoramos el mundo que nos rodea asĂ como la vida de las personas. Nuestros productos y servicios mejoran el rendimiento de los edificios. AsĂ mismo, nuestra cultura de mejoramiento nos impulsa a tener un enfoque continuo en el medio ambiente.

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Carta de la Editora

Capacitación, nuestro compromiso

GERENCIA DE

EDIFICIOS

Publicación bimestral propiedad de Latin Press, Inc.

Año 9 / Nº 3 / 2013 DIRECCIÓN GENERAL

Max Jaramillo / Manuela Jaramillo EDITORA

Alejandra García agarcia@gerenciadeedificios.com SUBEDITOR

Informar es por lo general el primer objetivo de los medios de comunicación. Sin embargo, GERENCIA DE EDIFICOS ha tenido desde su concepción la intención de ir más allá, de crear un espacio de encuentro, un puente entre las realidades de la industria y los profesionales que día a día la construyen.

Santiago Jaramillo Hincapié sjaramillo@gerenciadeedificios.com GERENTE DE PROYECTO

Fabio Giraldo fgiraldo@gerenciadeedificios.com GERENTES DE CUENTA

Como nueva editora de la publicación y coordinadora de la Asociación de Gestores de Edificios Modernos – AGEM – apuntaré a que cada uno de los artículos de esta revista se convierta en una herramienta de consulta para los gestores, administradores y demás profesionales que tienen a su cargo la operación de una edificación.

COLOMBIA

Verónica Estrada vestrada@gerenciadeedificios.com ESTADOS UNIDOS

Viviane Torres vtorres@gerenciadeedificios.com MÉXICO

Nuestra misión es consolidarnos como la publicación de referencia para los Facility Managers de América Latina, por lo tanto nos incluímos en ese proceso de mutuo aprendizaje. Hoy empieza una etapa nueva que esperamos esté acompañada por todos ustedes. No solo en el rol de lectores fieles como lo han sido hasta ahora, sino como participantes activos de la revista con sus sugerencias, aportes y consultas. Ustedes están allí, en el edificio, cada día. Ustedes ven las realidades y las necesidades de este gremio de cerca. Es por esto que queremos escuchar sus voces, conocer sus experiencias, resolver sus inquietudes. Hoy más que nunca este es un espacio abierto a la comunicación para que juntos construyamos una industria mejor.

Sandra Camacho scamacho@gerenciadeedificios.com JEFE DE CIRCULACIÓN

Albeiro Cortés López acortes@gerenciadeedificios.com JEFE DE DISEÑO Y PRODUCCIÓN

Fabio David Franco ffranco@gerenciadeedificios.com DIAGRAMACIÓN

Lucy Bustamante C. lbustamante@gerenciadeedificios.com PORTADA GERENCIA DE EDIFICIOS

Cortesía: www.sxc.hu/ TELÉFONO OFICINAS

Además, los invitamos a participar activamente de AGEM. Seguimos realizando nuestros encuentros académicos bimestrales en diferentes ciudades con el fin de ofrecerles un espacio más para el intercambio de conocimientos. Este escenario también es suyo, y crecerá en la medida que cada vez más personas se comprometan a trabajar junto a nosotros. En el correo agarcia@gerenciadeedificios.com siempre encontrará una persona dispuesta a trabajar de la mano con ustedes para ofrecerles el mejor contenido y apoyo en todas las iniciativas que nos lleven a tener edificaciones más eficientes.

Latin Press USA Miami, USA Tel +1 [305] 285 3133 Latin Press México México DF Tel +52 [55] 4170 8330 Latin Press Colombia Medellín, Colombia Tel +57 [4] 448 88 64 Bogotá, Colombia Tel +57 [1] 381 9215 Buenos Aires, Argentina Tel +54 [11] 5917 5403 COLABORAN EN ESTA EDICIÓN

• Alfredo Lamadrid • Glenn Withiam • • Germán Cortés • Duván Chaverra • CIRCULACIÓN AUDITADA

Alejandra García Vélez Editora agarcia@gerenciadeedificios.com

las opiniones expresadas por los autores de los artículos en esta revista no comprometen a LA CASA EDITORA ISSN 2011 - 2459

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GERENCIA DE EDIFICIOS VOLUMEN 9 Nº3

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Contenido Tendencias en diseño

Iluminación natural se abre espacio La iluminación natural es la estrategia ecológica primordial que se usa para reducir los requerimientos de consumo energético. Además le entrega a las edificaciones un toque de buen gusto e imaginación a sus diseños.

Tecnología en edificios

Centro de datos bien conservado Un proyecto para climatizar un centro de datos debe tener ciertas características que lo hacen óptimo. Analizamos los detalles que llevan a este tipo de instalaciones hacia el éxito o el fracaso.

Prevención de incendios, tema de responsabilidad Una regulación más exigente por parte de las autoridades de cada país en la región latinoamericana hace falta para lograr una mayor utilización de sistemas contra incendios en las edificaciones de la región.

Hoteleras

Conduciendo tráfico y lealtad a la marca Imagine poder recibir a un huésped enviando un mensaje perfectamente personalizado y directo a su teléfono móvil en el momento de llegar al hotel o imagine al huésped recibiendo una oferta de texto promocional de su restaurante o spa cuando ha entrado a un perímetro cercano a su centro de consumo.

Playa y ciudad, complemento perfecto El Panamá Marriott y el JW Marriott Panamá Golf & Beach Resort ofrecen dos posibilidades diferentes de explorar este país centroamericano.

Un beneficio inesperado de la certificación ISO 14001 Actualmente los propietarios y operadores de edificios en muchos lugares del mundo obtienen certificaciones ambientales para sus construcciones.

Gestión de inmueble

Commissioning para Seguridad Electrónica El servicio de comisionamiento puede darse a varios niveles: cuando se requiere una supervisión y acompañamiento para lograr una certificación LEED en un proyecto verde, cuando se requiere un servicio más completo y detallado para redes y sistemas de ingeniería.

Caso de éxito

Sistemas VRF de Mitsubishi Electric para hotel LEED Un nuevo caso de estudio revela el aporte que han hecho los sistemas VRF en un hotel de Los Ángeles que busca la Certificación LEED Plata.

Eventos y Asociaciones

Socios AGEM tendrán descuento para TecnoEdificios Como una manera de integrar las iniciativas de formación que viene adelantado la Asociación de Gestores de Edificios Modernos, AGEM, sus miembros recibirán un descuento especial en su inscripción.

Secciones

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Carta de la editora

Noticias

Nuevos productos

Índice de anunciantes www.gerenciadeedificios.com

Noticias Empresas y Mercados ‘Vidrieras en edificaciones son poco eficientes en uso de energía’

Las edificaciones, especialmente los más recientes, consumen energía en forma ineficiente, esta afirmación fue hecha recientemente por expertos que participaron en un seminario organizado por el Grupo de Diseño Sostenible de la Facultad de Arquitectura de la Universidad de Chile (UC) y el Senado de ese país. Los edificios gastan entre 20% y 25% de la energía que utiliza un país como Chile. Y lo más preocupante es que su diseño y construcción no contempla la reducción del gasto energético. “Algunas estructuras tienen certificación internacional, pero eso no significa necesariamente que sean eficientes energéticamente”, señaló Waldo Bustamante, académico de Arquitectura de la UC y de su Centro de Desarrollo Urbano Sustentable. Los edificios vidriados tienen una alta demanda de energía para refrigeración y aire acondicionado. “Y si el aire acondicionado deja de funcionar, tienen que desocupar el edificio porque como el espejo deja pasar mucha luz del sol, la temperatura puede llegar hasta 40 grados”. Además, por el exceso de luz, la gente no solo experimenta una falta de confort térmico, sino también lumínico. Una solución dice, sería emplear esas fachadas para obtener energía eléctrica con paneles fotovoltaicos. También se podría utilizar para generar agua caliente, pero sería necesario almacenarla, porque probablemente se generaría en exceso.

ASHRAE presenta conferencia sobre “Edificios de Alto Rendimiento Energético”

ASHRAE ha indicado que su próxima conferencia sobre Edificios de Alto Rendimiento (HPB High Performance Building) se llevará a cabo del 7 al 8 de abril de 2014 en San Francisco, California. Basándose en las pasada Conferencia sobre Edificios de Alto Rendimiento del 2012 y en la Conferencia “Net-Zero Energy del 2009, la conferencia que se celebrará este próximo 2014 persigue profundizar en los esfuerzos de la industria para lograr un verdadero ambiente de alto rendimiento en los entornos construidos. Según ha comentado el Presidente de la Conferencia Kent Peterson, esta Conferencia de 2014 sobre HPB es una oportunidad única para intercambiar opiniones entre los asistentes, de forma que se pueda facilitar una mejor comprensión de la actual calidad ambiental interior y de los esfuerzos de ahorro de energía, compartiendo las mejores prácticas para lograr edificios de alto rendimiento”. Los temas de la conferencia proporcionarán una clara y completa visión del diseño de edificios de alto rendimiento con un enfoque sobre estrategias en varias áreas, dijo Peterson. Las nuevas áreas incluyen: eficiencia del agua, comportamiento de los ocupantes del edificio, nuevas tecnologías en edificios nuevos y calidad ambiental interior. Además, habrá un mayor énfasis en la iluminación/luz del día y la envolvente del edificio. Se presentará una sesión con el estudio de un caso sobre “Medición de rendimiento” y “Modelo de rendimiento”. La conferencia incluirá ponentes invitados, así como la participación de los ponentes y agendas que se anunciarán en otoño de este año. Peterson afirmó que, en esta conferencia, los asistentes podrán analizar la sinergia necesaria entre la calidad ambiental interior y el ahorro de energía a través del diseño avanzado HPB, así como contactar con otros profesionales de la HPB.

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GERENCIA DE EDIFICIOS VOLUMEN 9 Nº3

Calendario 2013 Septiembre HD Americas Miami, USA Fecha: 24 al 25 www.hdamericasexpo.com/hdb

Octubre Eficiencia + Seguridad 2013

Bogotá, Colombia Fecha: 9 al 11 www.securityfaircolombia.com

Excon 2013 Lima, Perú Fecha: 1 al 5 www.excon.com.pe

Piscina 2013 BCN Barcelona, España Fecha: 15 al 19 www.salonpiscina.com

Remodeling Show Chicago, USA Fecha: 16 al 18 www.remodelingshow.com

II CIMA Bogotá, Colombia Fecha: 23 al 25 www.ciima.net/CIIMA2013

Noviembre TecnoEdificios Medellín, Colombia Fecha: 7 y 8 www.tecnoedificios.com

Mueble Deco Guayaquil Guayaquil, Ecuador Fecha: 18 al 24 www.expoplaza.ec/ferias/mueble

Calendario 2014 Marzo Home Design Remodeling: diseño y vivienda Miami, USA Fecha: 21 al 24 www.homeshows.net/

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Noticias Empresas y Mercados Administradores de edificios vs. empresas de limpieza Por causa del costo que acarrea contar con un administrador de edificio que se encarga además de la limpieza y el mantenimiento de la edificación, unos 2.000 edificios de Buenos Aires han desistido de tener un encargado permanente y cambiar esta figura por empresas de limpieza o por encargados part-time. Esta tendencia viene creciendo a un ritmo de entre el 10 y el 15% anual. Para 2013 el salario del portero de un consorcio tuvo un ajuste del 33%, un sueldo que representa entre el 60 y el 70% de las expensas administrativas del edificio. Las empresas de limpieza garantizan que, en pocas horas, el edificio esté reluciente; sin embargo, algunas personas afirman

para limpiar. Es una profesión, que se actualiza y especializa cada vez más”.

que la figura del administrador es irremplazable en casos de urgencias.

Según la ley vigente en el Código de Edificación, en su punto 4.8.8.0 toda construcción nueva, que conste de 15 o más unidades o supere los 800 metros cuadrados o tenga cuatro o más pisos, deberá destinar una vivienda al encargado del edificio. Este Código supone el carácter imprescindible del administrador del edificio.

Según Leadro Cardinale, secretario adjunto del Sindicato de Obreros de Maestranza (SOM), esta tendencia “es una realidad que se genera a partir de la intención de los consorcios de bajar sus costos. La maestranza dejó de lado la vieja metodología de la escoba y un trapo de piso

Para muchos dueños de edificios esta es una condición de la que podrían sacar ventaja: contratando una empresa de limpieza esta unidad quedaría libre para generar una renta adicional o para ser transformada en un salor de usos múltiples.

Grupo Klépierre reduce su consumo de energía

En un 4% fue reducido el gasto energético en los centros comerciales del Grupo Klépierre entre el 2010 y el 2012, así lo informaron voceros de la compañía.

baja de un 1% en el mismo perídodo.

Asimimso la empresa indicó que el consumo de agua tambié fue reducido en la operación de sus establecimientos en un 1% entre el 2011 y el 2012 y las emisiones de gases de efecto invernadero también tuvieron una

De este modo, un comunicado emitido por el Grupo empresarial manifiesta que estos objetivos, que están consignados en su programa de Desarrollo Sostenible para el período 2010 – 2015, cumplen un nivel superior al esperado en materia de reducción del impacto ambiental en su actividad comercial. Así, los establecimientos de la compañía a nivel global consumieron un total de 356.752.144 kWh a lo largo de este periodo, de los cuales los centros comerciales de la Península Ibérica han empleado 32.601.116 kWh. Algunas de las acciones que destaca la empresa que han sido importantes en estos resultados son el aislamiento de edificios, la automatización de las instalaciones y la utilización de energías renovables. Así como las campañas de control y sensibilización entre los empleados y los clientes del Grupo. www.gerenciadeedificios.com

Redacción del Grupo Corripio se renovó

La sala de redacción del Grupo de Comuniaciones Corripio, de República Dominicana y que aloja a los profesionales de la trilogía de medio impresos Hoy, El Nacional y El Día, fue sometida a una reestructuración completa a fin de reunir en un solo espacio sano y confortable a todo el recurso humano de la redacción. Con el nuevo diseño se logró armonía, modernidad, confort y sensacion de calma. Según Eduardo Lora Bermúdez, arquitecto responsable del diseño, se incluyeron tecnologías modernas que permitieran lograr un edificio antisísmico y, al tiempo, aprovechara racionalmente la energía. “Tenemos una fachada ventilada, es decir, una cámara de aire entre las paredes viejas y el nuevo edificio”, se trata de una área alrededor de la edificación existente que contiene una estrucura metálica revestida de aluminio, con lo que se permite crear una cámara que impide que el calor llegue al edificio nuevo, explica el arquitecto. Asimismo, la fachada exterior está revestida de un material de aluminio compuesto que no permite que se le adhieran elementos contaminantes ni suciedad. Ese material reacciona con la atmósfera y se limpia automáticamente con la lluvia. Con esta nueva instalación, el experto asegura que, han logrado ahorros que oscilan entre el 40 y el 60% de energía, ya que como el sol no pega directamente en los muros no es necesario utilizar equipos de climatización. Complementando esto, se aplicó un techo de alucín, que tiene cuatro publgadas de aíslante térmico. El diseño interior es abierto e iluminado, con luminarias de bajo voltaje para disminuir el consumo de energía. Los cubículos de los empleados están divididos por cristales con aislamiento acústico, que permiten dar la sensación de unidad de trabajo y comprartir el mismo espacio respetando la privacidad. GERENCIA DE EDIFICIOS

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Noticias Empresas y Mercados Schneider Electric lanza nuevo software

Fue lanzado recientemente al mercado chileno la última innovación de la compañía especialista en gestión de energía Schneider Electric. Se trata de un nuevo software para gestionar centros de datos, denominado StruxureWare, una suite integrada de software. Este novedoso sistema logra ofrecer alta disponibilidad y máxima eficiencia durante todo el ciclo de vida del data center, está diseñado para adaptar el rendimiento del centro de datos a los objetivos del negocio, y ofrece mejores niveles de información a los ejecutivos encargados de dirigir la compañía. Entre sus funciones se incluyen las aplicaciones adicionales especializadas para mejorar el seguimiento y el apoyo a la gestión de los administradores de instalaciones, capacidades de nivelación de energía para un mayor control del consumo a nivel de servidor, mejorando la gestión de TI, y un nuevo Portal StruxureWare para una mayor visibilidad de los negocios y centros de datos de indicadores clave de rendimiento (KPI) con vistas personalizables a través de las diversas partes interesadas de la empresa. “Los entornos de centros de datos tradicionales se basan en herramientas de gestión de instalaciones alineadas del equipo ejecutivo, y hacen que sea difícil optimizar la infraestructura física y equilibrar la eficiencia económica y las demandas de TI,” dijo Soeren Brogaard Jensen, Vicepresidente de Software Solution de Schneider Electric, en entrevista para la revista CIO América Latina. StruxureWare para data centers cuenta con: • Asesor de recursos para el seguimiento y la gestión de los costos de energía y emisiones de carbono de la empresa. • Operación del centro de datos para la gestión de los activos, los costos operativos y de capital, incorporando múltiples usuarios, módulos de gestión y facturación integrada. • Centro de datos de expertos para el seguimiento y control de las bases de datos, la información de energía, refrigeración y seguridad. • Monitoreo de energía para el seguimiento, el análisis y la calidad de la energía avanzada. • Análisis de refrigeración. Supervisión de la refrigeración y automatización de la misma.

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Remodelan Club 12 de Octubre

Con el objetivo de ofrecer un edificio en condiciones de óptima calidad para el desarrollo de las actividades deportivas y sociales que allí se llevan a cabo, actualmente se adelanta la remodelación del Club Social y Deportivo 12 de Octubre del Municipio de Quilmes, Argentina. Según explicó el subsecretario de Relaciones con la Comunidad de esa municipalidad, Sebastián Raspa, se está recuperando el funcionamiento de todos los gimnasios y los equipos para la actividad física, de musculación, pilates y boxeo y están por terminarse las obras de la piscina, en donde se instaló una nueva caldera para su climatización y cerámicas sanitarias completas, con puertas y luminarias nuevas en los baños de la planta baja; además, se impermeabilizaron las lozas de los cielorrasos. Tal y como lo aseguró Raspa, las obras se encuentran ahora en la última fase, ya se cuenta con instalaciones eléctricas nuevas, instalación de agua, restauración de baños y vestuarios completa en la planta baja. El funcionario indicó que queda por reacondicionar los vestuarios de la cancha de fútbol, pintar la cancha de fútbol y restaurar los vestuarios de la planta alta. Un último detalle es la restauración de la fachada para darle identidad al Club.

M-TEC solucionará las necesidades de Metrovacesa

Un nuevo proyecto tecnológico denominado M-TEC fue puesto en marcha por la empresa Metrovacesa, con el cual busca mejorar los sistemas de gestión de activos de la empresa y la comunicación de la compañía con sus clientes. M-TEC, a través del programa “Conectados contigo”, modificará el actual sistema de gestión de los activos de Metrovacesa para desarrollar un nuevo concepto de relación empresarial basada en la tecnología. El grupo Metrovacesa cuenta con edificios de oficinas, parques empresariales y centros comerciales con necesidades importantes de comunicación. Por ello se desarrolló esta herramienta que permitirá estar conectados mediante aplicaciones para telefonía móvil, redes sociales y soportes digitales. Con ello se espera mejorar la eficiencia del servicio y la velocidad de respuesta por parte de la compañía. Esta iniciativa cuenta con distintos beneficios que aportarán mejoras al servicio que le ofrece la compañía al usuario final. La plataforma mejora el acceso a toda la información relacionada con los servicios que ofrecen las empresas del grupo empresarial, posibilitará compartir dicha información con terceros y agilizará la comunicación y la respuesta gracias a la comunicación directa con la empresa mediante redes sociales como Facebook, Twitter, Pinterest y Linkedin. En concreto, los clientes podrán acceder a servicios como: gestión de espacios comunes,(salas de reuniones, almacenes, archivos), facility management (mantenimiento, limpieza, etc.), gestión de implantación (estudios, mudanzas, ampliación de espacios) y mejore servicios para sus empleados (restauración, parking, guarderías y seguridad 24 horas).

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Noticias Empresas y Mercados Torre Eiffel tiene problemas administrativos Los inconvenientes administrativos de una instalación turística, incluso de una tan representativa e importante como la Torre Eiffel, muestran sus resultados en la inconformidad de los empleados y, en consecuencia, en la pérdida de ingresos.

Por problemas administrativos fue cerrada este martes 25 de junio la Torre Eiffel. El hecho se dio en medio de una huelga declarada este el mismo día por el sindicato CGT, mayoritario entre los cerca de 300 trabajadores de ese monumento. El comunicado difundido por la CGT apunta como principales puntos del conflicto la necesidad de un refuerzo de

las medidas de seguridad o la obtención por parte del Ayuntamiento de París de una garantía para renegociar el programa de inversiones durante los próximos diez años. “La Torre Eiffel tiene la particularidad de depender de sus medios de ascensión. En 2008, se decidió renovar el ascensor Oeste. Las obras debían durar dos años y costar cinco millones de euros. Después de cinco años, sigue fuera de servicio y el monto de las obras se acerca ya a los 40 millones de euros”, señala ese texto. El sindicato denuncia que la falta de ese ascensor repercute en el estado de

los otros ascensores de subida, reduce las posibilidades de acoger a gente, alarga las filas de espera y degrada las condiciones de trabajo. La última huelga en ese monumento se remonta a 2010, y duró dos días.

Noticias Hoteleras Sabre aumentó su portafolio de hoteles

Sabre aumentó su portafolio de hoteles Sabre, compañía global de tecnología para la industria de viajes, expandió su inventario de hoteles internacionales mediante la firma de un convenio a largo plazo con Destinations of the World (DOTW), firma propietaria de uno de los principales sistemas agregadores de contenido hotelero en el mundo. Las propiedades ya se encuentran listadas en TotalTrip, la plataforma e-commerce de Sabre utilizada por miles de agentes en América Latina para consultar, reservar y pagar anticipadamente hoteles y servicios extras de viajes. Mediante este acuerdo con DOTW TotalTrip brinda a los agentes de viajes acceso directo a más de 80.000 propiedades alrededor del mundo, con opciones destacadas en destinos de África, Oriente Medio y Asia. Parte del mercado Sabre de opciones para viajes, TotalTrip permite que las agencias aumenten sus oportunidades de ingresos mediante la comercialización de hoteles en destinos internacionales. “Ante el incremento del turismo emisivo en toda Latinoamérica notamos una mayor demanda de propiedades de calidad y particularmente servicios de hospedaje en destinos exóticos”, comenta Roberto Rosales Santiago, gerente general de TotalTrip, marca comercial de Sabre Travel Network. “Nuestro nuevo acuerdo con DOTW aumenta considerablemente nuestro listado de hoteles en África, Oriente Medio y Asia, permitiendo que los agentes atiendan aún mejor las expectativas y presupuestos de los viajeros. TotalTrip es la única solución para reserva de hoteles que les permite consultar disponibilidad y acceder a miles de ofertas de hospedaje alrededor del mundo, al tiempo que controlan sus comisiones y aseguran ganancias por cada reserva”, afirma Rosales. Para la distribución global de 80.000 hoteles DOTW tiene conexión segura y dinámica a 44 cadenas hoteleras internacionales y más de 100 marcas. www.gerenciadeedificios.com

Primer Wyndham de Ecuador

El primer hotel de la firma Wyndham Hotel Group en Ecuador, ha anunciado recientemente su apertura en la ciudad de Guayaquil, con lo que marca un nuevo hito en su meta de expansión en América Latina. Este establecimiento, ubicado en una de las ciudades más turísticas del país, cuenta con 179 habitaciones y está localizado a pocos metros del centro histórico de Santa Ana y del Malecón 2000. También está cerca del Centro de Convenciones Simón Bolívar, del World Trade Center de Guayaquil y del Aeropuerto Internacional José Joaquín de Olmedo. Wyndham Hotel Group tiene planeado abrir ocho propiedades más en ese país bajo la modalidad de franquicia en los próximos diez años. La compañía pretende extender su marca a lo largo del mercado latinoamericano, ejemplo de ello son los dos primeros hoteles de la firma en Costa Rica que tuvieron apertura en diciembre de 2012 y los establecimientos próximos a inaugurarse en Colombia y Nicaragua, previstos para abrir sus puertas en 2014. La cadena tiene en su portfolio 7.380 hoteles y a finales de marzo de 2013 tenía 13.600 habitaciones en 107 hoteles distribuidos por México, Centroamérica, Sudamérica y el Caribe bajo diversas marcas. GERENCIA DE EDIFICIOS

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Noticias Hoteleras Confortel Hoteles es 100% accesible Con la consecución del certificado de accesibilidad universal UNE 170001-2 por parte del hotel Confortel Menorca, la Cadena hotelera Confortel, perteneciente a la Corporación Empresarial ONCE, se ha convertido en la única firma del segmento de la hospitalidad en certificar todos sus establecimientos como 100% accesibles.

El certificado es entregado por AENOR y acredita que el establecimiento ha implementado un Sistema de Gestión de la Accesibilidad, lo cual garantiza que cualquier persona, bien sea que tenga o no alguna discapacidad, tiene las mismas

posibilidades de acceso y disfrute de las instalaciones del hotel. Las obras de accesibilidad realizadas en los últimos meses se centraron en la adaptación de cuatro apartamentos (dos de una habitación y otros dos de dos), y dotación de plazas de aparcamiento para personas con movilidad reducida. Además, se cumplieron labores de mejoramiento de accesos en la entrada principal del hotel y en las zonas de recreación. Por ejemplo, en la piscina se instaló una grúa que facilita el disfrute de la misma a las personas con movilidad reducida,

asimismo, se adaptó una ducha para el mismo fin. Restaurantes, cafeterías y baños fueron adaptados también, lo mismo que las zonas comunes.

Noticias Tecnología Venezuela lanza guía hotelera

La agremiación de hoteles y posadas de Venezuela lanzó recientemente una guía hotelera que les permitirá mejorar sus servicios y la eficiencia en sus operaciones. Según el ministro de Turismo de ese país, Andrés Izarra, el documento denominado Guía Básica de Autoevaluación en Buenas Prácticas para la Gestión Ambiental y Organizacional de los Establecimientos de Alojamientos Turísticos, contiene una serie de medidas técnicas y organizativas destinadas a incrementar la operatividad de los prestadores de servicio. La guía también contiene una serie de acciones encaminadas a la protección del ambiente y dispone orientaciones para que los operadores hoteleros puedan adecuarse a la nueva normativa que fue anunciada a principios de agosto de este año y que servirá para la categorización por estrellas de los hoteles venezolanos. Orientaciones respectivas al manejo del agua y los residuos, el consumo de energía, el control de la contaminación, la administración de la información, el tema de la educación ambiental, la conservación de la flora y la fauna y el respeto por la cultura local, son elementos que se incluyen en el documento. En la ceremonia de lanzamiento el ministro informó sobre la activación de un incentivo financiero para las empresas hoteleras en materia de responsabilidad social, con el fin de fomentar una operación amigable con el medio ambiente.

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Uso de cámaras IP para mejorar la seguridad en obras en construcción y el monitoreo

El uso de cámaras IP para mejorar la seguridad en obras en construcción y el monitoreo remoto de las mismas ha crecido en Sudamérica y representa una oportunidad para reducir pérdidas y ofrecer una rendición de cuentas continua a los clientes. Desde el punto de vista de una constructora, es una oportunidad para evitar problemas comunes como robos de materiales. Para eso, basta con dirigir una cámara para el depósito y, con una inversión relativamente baja, garantizar la preservación de los materiales valiosos para las obras en construcción. Por el lado de los futuros habitantes de un edificio residencial, por ejemplo, la instalación de una cámara permite seguir el progreso de la construcción, un beneficio muy valorado por los clientes. Las cámaras de video en red, o las cámaras IP, permiten el monitoreo remoto con calidad de imagen HD o Full HD. Esto significa que es posible acompañar el progreso de una obra con una única cámara bien posicionada, dependiendo del proyecto, y acceder a las imágenes en alta calidad desde pantallas fijas o dispositivos móviles en cualquier lugar del mundo, en vivo. Las imágenes se pueden ver desde múltiples accesos, ya que las cámaras cuentan con un procesador interno que alivia la congestión de la red. Como la calidad de imagen es de alta definición, con unas pocas cámaras se puede cubrir un área extensa, además es posible grabar las imágenes en la propia cámara a través de una tarjeta SD de 64 GB. Otras instalaciones incluyen el software gratuito Axis Camera Companion para la visualización y gestión de las imágenes de hasta 16 cámaras, tecnología de instalación Plug&Play para una instalación rápida, y el uso de switch PoE para que el propio cable de red alimente a la cámara, sin necesidad de usar más cables. “Hemos observado un crecimiento en la demanda de soluciones simples por parte de constructoras, muchas veces con menos de cinco cámaras, pero que significan una diferencia para los involucrados en el proyecto”, afirma Andrei Junqueira, gerente de desarrollo de nuevos negocios de Axis Sudamérica. www.gerenciadeedificios.com

EL CONGRESO PARA LA OPERACIÓN DE EDIFICIOS MODERNOS Inntu Hotel: un edificio verde que se une a las visitas guiadas

TecnoEdificios confirmó una nueva visita guiada para los asistentes al Programa Académico del congreso para la operación de edificios comerciales e industriales. Se trata del Inntu Hotel, un nuevo y moderno establecimiento ubicado en la ciudad de Medellín que podrá ser visitado el día 6 de noviembre a las 10:00 a.m. por un grupo de asistentes que confirmen con anterioridad su asistencia al Congreso. El Inntu Hotel es un ecohotel inteligente 5 estrellas con nominación al Premio a la Mejor Performance en Lujo Sustentable en Latinoamérica categoría “mejor compañía de turismo de lujo sustentable (incluyendo hoteles)”. El establecimiento posee características verdes en su diseño y construcción, impactando positivamente en la edificación, el paisajismo y la comunidad en general. El hotel emplea menos energía que los edificios tradicionales gracias al uso de agua que se calienta a través de energía solar. Adicionalmente, su iluminación es generada mediante energía eólica y páneles solares; cuenta con ventanas de alto rendimiento, iluminación con leds de bajo consumo, así como sistemas de administración y ahorro de energía como son los sensores de encendido y apagado de la luz.

NOVIEMBRE 7 y 8 de 2013 PLAZA MAYOR MEDELLÍN, COLOMBIA

La Expo que congrega a Proveedores y Gestores alrededor del Mejoramiento de Edificaciones Modernas. Más de 30 expositores en 675 m² de exhibición. Conferencias magistrales dictadas por expertos. Páneles en Seguridad, Sustentabilidad, Climatización, Integración y Gestión Visitas guiadas a empresas del sector. Transmisión via WebCast en vivo y en directo. Para más información, Ingrese ya a

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Tendencias en diseño

Iluminación

por Grady O’Rear*

or energía primaria se entiende la energía consumida durante la generación en la central eléctrica, la energía utilizada para lograr su transmisión a un sitio determinado, la energía consumida in situ. La iluminación natural, que consiste en iluminar espacios interiores mediante luz natural proveniente del sol, es la estrategia ecológica primordial que se usa para reducir los requerimientos de consumo energético. Al acceder a

la luz gratuita del sol, se logran ahorros de energía con la iluminación natural mediante la reducción de iluminación artificial y gracias a la calefacción o el enfriamiento solar pasivo. Los beneficios son tanto para las construcciones residenciales como para las comerciales. Por ejemplo, los costos energéticos totales en construcciones institucionales y comerciales pueden reducirse en un tercio si hay una integración óptima de las estrategias de

Según la Administración de Información sobre Recursos Energéticos, la iluminación física es responsable de más de 11% del consumo de energía primaria en los hogares y de más de 25% de la de los edificios comerciales de Estados Unidos. 14 •

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Consumo energético, prioridad en las edificaciones

n natural se abre espacio iluminación natural. En oficinas, la iluminación natural con reguladores de luz ha demostrado reducir en una cuarta parte las necesidades energéticas. Además de las considerables oportunidades para el ahorro de energía, la iluminación tiene una profunda influencia en el disfrute y la salubridad del espacio interior. Puede afectar el estado de ánimo, la comodidad y los niveles de estrés. En tiendas de venta al menudeo, la luz natural no solamente ilumina el entorno de compra, sino que, además, la investigación ha mostrado que aumenta las ventas por metro cuadrado. Y en las escuelas, los estudios indican que mejora las tasas de aprendizaje y los resultados en los exámenes. En las oficinas, la iluminación natural ha sido correlacionada con aumentos significativos en la productividad, superando, algunas veces los ahorros de energía logrados. Los seres humanos responden de forma positiva a la luz natural. Ésta ayuda a nuestros cuerpos a producir vitamina D, influye en nuestros patrones de sueño y vigilia, promueve la producción de hormonas y ajusta los ritmos circadianos.

del edificio como el dispositivo primario de calefacción, enfriamiento e iluminación. Se ocupa de “diseñar y construir con la naturaleza” a fin de minimizar la necesidad de componentes mecánicos y eléctricos. En el diseño bioclimático, la luz natural es la fuente de iluminación más importante, mientras que la luz artificial es un respaldo de la luz de día. Al ubicar, orientar y construir el cerramiento, las aberturas de puertas y ventanas, las estrategias de distribución de la luz y otras características físicas del edificio en armonía con el sol, el viento, el agua y la tierra, se mejora la comodidad de los ocupantes, al tiempo que se pueden obtener más plenamente recursos energéticos sin costo.

Luz artificial: respaldo de la luz natural A continuación se describen algunas de las opciones saludables y energéticamente eficientes para distintos tipos de iluminación artificial y de reguladores de iluminación.

Por el contrario, la falta de exposición a la luz natural se asocia a una forma de depresión conocida como Trastorno Afectivo Estacional (SAD, por sus siglas en inglés). Se estima que este trastorno afecta, en algún grado, a cerca del 10% de los estadounidenses. La enfermedad, a veces denominada “depresión de invierno”, implica un mayor riesgo para quienes viven lejos del Ecuador, debido a la duración más corta de los días al final del otoño, en invierno y a principios de la primavera. El principal tratamiento para el SAD es, como se lo imaginará, la terapia de luz. Luz natural: una característica fundamental de la arquitectura y el diseño bioclimáticos El diseño de bioclimático es un enfoque integrado del diseño y la construcción de edificios que considera el cerramiento www.gerenciadeedificios.com

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Iluminación LED (diodo emisor de luz) En el pasado, la mayoría de los LED se hallaban únicamente en forma de luces indicadoras en dispositivos electrónicos como televisores y equipos de sonido. Actualmente, las hay en el mercado para satisfacer muchos requerimientos de iluminación estándar.

Es importante tener en cuenta que el propósito de la iluminación esté acorde con la bombilla o dispositivo de regulación adecuado. Para cerciorarse de esta información fíjese en la etiqueta de las bombillas: * La luminosidad de los bombillos se mide en lumens * El aspecto de la luz se describe en una escala que va de más frío a más cálido * Las luces de espectro completo están diseñadas para emular la luz natural del sol * Los dispositivos de luz artificial energéticamente eficientes cuentan con la certificación Energy Star.

Lámparas tubulares Las lámparas fluorescentes T-12 (1½” de diámetro) ahora pueden ser reemplazadas por lámparas T8 (1” de diámetro) y T5 (5/8” de diámetro) más delgadas. Estas lámparas proporcionan más eficiencia, mayor intensidad y una vida útil potencialmente más larga. También son útiles en distintas aplicaciones en iluminación selectiva para áreas de trabajo y en iluminación de detalle, así como en iluminación general de espacios de gran extensión. Las lámparas tubulares contienen mercurio, por lo que se recomienda desecharlas en instalaciones de reciclaje local.

Lámparas fluorescentes compactas No es difícil reemplazar los bombillos incandescentes por lámparas compactas fluorescentes. Éstas cuestan más, pero reemplazar un bombillo incandescente estándar de 100 vatios por una lámpara fluorescente compacta de 32 vatios puede significar un ahorro de US$30 o más en costos de energía. Este tipo de lámparas no solamente permiten ahorrar en el consumo de energía, sino que además, proporcionan una iluminación de alta calidad sin el exceso de calor de una bombilla incandescente, y, además, duran hasta diez veces más. Las lámparas fluorescentes compactas también contienen mercurio, así que, una vez más, es importante usar las instalaciones de reciclaje local para su desecho.

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Estos dispositivos altamente eficientes no solamente duran hasta 25 veces más que una bombilla incandescente, sino que además pueden enfocar la luz con más precisión que una bombilla fluorescente. Pueden proporcionar el color óptimo en una amplia variedad de usos, desde parqueaderos hasta ferias comerciales de alta gama. Y no contienen el peligroso mercurio.

Balastros electrónicos Si usted tiene la oportunidad de participar en el proceso de especificación, pida siempre balastros electrónicos y no magnéticos. Los balastros electrónicos usan hasta 30% menos de energía y permiten un funcionamiento sin centelleos.

Reguladores de iluminación Minimizar el uso de la luz artificial es la medida más eficiente. Los reguladores de iluminación maximizan la flexibilidad de nuestro sistema, al tiempo que permiten prescindir del uso innecesario de luz artificial. Los siguientes son algunos reguladores comunes:

Graduadores de intensidad de la luz (dimmers)

Se pueden usar con sistemas fluorescentes e incandescentes. Los graduadores de luz natural usan sensores para ajustar automáticamente la luz de la habitación según la cantidad de luz natural disponible. Su uso es común en aulas de clase, salas de conferencia, bibliotecas y restaurantes.

Sensores de ocupación Son detectores de movimiento que encienden las luces cuando se detecta movimiento y que las mantienen apagadas cuando los salones no se están usando. Algunos de los usos más comunes para estos sensores son en aulas de clase, bodegas, baños y closets.

Interruptores de dos niveles Permiten a los usuarios controlar grupos de lámparas. Así, dependiendo de las necesidades de los usuarios, se puede activar una parte de las luces de una habitación en vez de activar todo el sistema. Su uso también es común en aulas de clase, oficinas y bodegas. *Grady O’Rear es presidente/ director general de Green Advantage, una entidad encargada de la certificación nacional de constructores – www.greenadvantage.org Para contactarlo, escriba a gorear@greenadvantage.org www.gerenciadeedificios.com

Tecnología en edificios

En una buena intervención y equipamiento está la clave

Centro de datos bien conservado por Duván Chaverra Agudelo

on el avance constante en el tema tecnológico, las posibilidades para el sector de climatización se amplían. Uno de los tantos casos que existen para confirmar el anterior enunciado es que los aparatos electrónicos que se encuentran en las diferentes industrias necesitan de un sistema de redes que les permita procesar toda la información. Generalmente un centro de datos (data center) es implementado dentro de sus edificaciones en organizaciones medianas o grandes con el fin de permitir el funcionamiento adecuado de las redes informáticas de una empresa y a la vez almacenar todas las operaciones electrónicas. Pero estos equipos son especiales y costosos, por lo que requieren de una ubicación especial donde se les pueda proteger y permitir su funcionamiento sin que sufran ningún

Un proyecto para climatizar un centro de datos debe tener ciertas características que lo hacen óptimo. Analizamos los detalles que llevan a este tipo de instalaciones hacia el éxito o el fracaso. www.gerenciadeedificios.com

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tipo de daños por causa del calentamiento. Por esa razón, se conocen diferentes diseños de climatización que garantizan la vida útil de los equipos. Existen distintos aspectos que un profesional de la ingeniería y especializado en refrigeración de data centers debe tener en cuenta para ejecutar una correcta instalación. Una de las medidas más básicas es que el diseño de los sistemas cumplan con las condiciones de temperatura y humedad relativa en el área, para permitir un óptimo intercambio de calor entre los equipos que allí se encuentran y el ambiente.

Novedoso método de refrigeración en data centers El Laboratorio Nacional de Energía Renovable (Nrel - siglas en inglés) que hace parte del Ministerio de Energía Estados Unidos, está implementando una nueva tecnología para enfriar servidores con agua caliente. Según reveló el portal Datacenterdynamics.es, para la instalación en su clúster computacional de alto rendimiento, esta modernización tendrá el sistema de refrigeración por agua caliente directa al chip RackCDU de Asetek, que utiliza agua caliente a 75ºF (23,88ºC) para operar los servidores. Asetek afirma que su RackCDU puede lograr un ahorro de energía de refrigeración de hasta un 80% y la densidad puede crecer 2,5 veces por encima de los data centers actuales refrigerados por aire. “RackCDU elimina el calor de CPUs, GPUs, módulos de memoria y otros puntos calientes dentro de los servidores y se lo lleva fuera del centro de datos utilizando líquido donde puede ser enfriado con aire exterior de forma gratuita o reciclado para generar calor y agua caliente para el edificio”, añadieron en Asetek.

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Como en todo diseño de climatización, el cálculo de la carga térmica para la zona donde está ubicado el data center, es otro aspecto que no se puede dejar de lado. Además de los materiales de construcción según la región donde estarán ubicados. “Se debe especificar una unidad de precisión que pueda llevar estas cargas generadas por los equipos electrónicos. Cuando se habla de una unidad de acondicionamiento de aire de precisión, se especifica un equipo que tiene la capacidad de mantener las condiciones de temperatura y humedad relativa dentro de un rango de ± 1°C y ± 3%, respectivamente. Es fundamental tener muy claro que el caudal de aire requerido dependerá de las cargas sensibles al interior y con base en este valor se deberá también seleccionar la unidad de precisión. Por lo tanto se hace la claridad que son dos los factores a tener en cuenta en la selección de la unidad de precisión y se debe prestar especial cuidado al cálculo de carga térmica de la zona”, resaltó Camilo Botero, ingeniero consultor y presidente de Camilo Botero Ingeniería . El ingeniero, quien nos compartió su conocimiento relacionado con la experiencia que ha tenido desarrollando diseños de climatización para centros de datos, también recomienda que en la primera etapa del diseño se debe pensar en sistemas de respaldo para sobrellevar contingencias de daños en los equipos de precisión, por ejemplo, una especie de back up con otra unidad de precisión o con equipos convencionales de capacidad similar. Otro de los temas a tener en cuenta es el de la temperatura del cuarto, en cuanto a la variación (22° C +/- 1 °C), la humedad relativa (ejemplo 45% + 3%), el nivel de filtración (ejemplo MERV 15) y los recuperadores de calor. Camilo Botero también resalta la importancia de definir el tipo de tecnología que se utilizará para acceder a la solución: pisos falsos, pasillos fríos y calientes, enfriamiento interno en los módulos, entre otros.

Errores y consecuencias Si no se tienen en cuenta las anteriores recomendaciones el diseño de un sistema de refrigeración para centros de www.gerenciadeedificios.com

datos podría sufrir errores que significan altas pérdidas económicas y de información valiosa para la compañía. A continuación, el ingeniero Botero reseña algunos de los problemas que se cometen en este tipo de instalaciones. • Cálculos de carga térmica errados y por tanto selección de equipos incorrectos. • Configuraciones equivocadas de la disposición de los muebles al interior del data center. • Creer que si se logran las condiciones en el salón, los módulos están bien climatizados. Debe recordarse que lo que importa es enfriar las tarjetas electrónicas donde se genera el calor y mantener la humedad relativa que especifica el fabricante también en las tarjetas. • Existe un gran mito en este tipo de instalaciones, se piensa que mientras más “frío” el data center es mejor, haciendo, a veces, sitios totalmente poco confortables para las personas que allí trabajan y consumiendo más energía de la necesaria. • Incorrecta distribución y suministro de aire acondicionado a los muebles y al salón. • Filtración deficiente. • Exceso de consumo de energía • Falta de control adecuado. Estos errores generan consecuencias que incluso pueden ser irreparables; por ejemplo, si no se cumple con la evacuación de la energía térmica en los circuitos electrónicos, se pueden producir fallas catastróficas y paradas en el data center. “En caso de no controlar la humedad relativa, se generarán cargas estáticas que afectan la información si la humedad relativa es inferior a 45%, o habrá condensación con el correspondiente perjuicio si la humedad relativa sube del 60% (depende, obviamente, del punto de rocío del cuarto)”, comentó Camilo Botero. Otro aspecto tiene que ver con instalar la filtración adecuada, ya que el polvo que viene con el aire exterior puede deteriorar también los circuitos.

Mantenimiento a toda causa

que capturen la carga térmica de los circuitos electrónicos en el sitio donde se genera y que además no permitan que se sobrepasen los valores determinados de temperatura, humedad relativa y limpieza del aire. Finalmente, el ingeniero resalta algunas recomendaciones que permitirán una eficiencia en la operación de los equipos: “Para poder operar los sistemas de manera eficiente, cada unidad de precisión debe ser gobernada por un controlador digital incluido dentro del equipo, logrando las condiciones requeridas y minimizando el consumo de energía. Este controlador debe tener la posibilidad de una entrada binaria externa para el prendido o apagado en caso de emergencia por detección de humo al interior (señal recibida desde controlador contra incendios). Así mismo, debe permitir una salida digital externa para la operación de dampers de aislamiento tanto en el suministro como el retorno de los dampers (los dámpers de aislamiento serán instalados en el sistema de ductos). Cuando la unidad manejadora está prendida, los dampers deben estar abiertos y cuando la unidad está apagada éstos deben estar cerrados”, concluyó el ingeniero.

Nuestro consultor invitado destaca que, como toda instalación, el mantenimiento debe ser preventivo, predictivo y bajo condiciones, además es fundamental cumplir con las recomendaciones que hacen los fabricantes de los equipos. “Es importante hacer la limpieza de los filtros, por lo tanto se recomienda consultar las condiciones del aire exterior en lo referente a su contaminación; las unidades manejadoras deben tener manómetros diferenciales para supervisar las condiciones de limpieza de los filtros. También se debe garantizar que el caudal de aire sea siempre el de diseño, esto se puede hacer por medio de un sistema de control y monitoreo en tiempo real”, indicó el ingeniero.

Los equipos Botero recomienda que, sobre la amplia variedad de equipos disponibles para este fin, se tengan presentes aquellos www.gerenciadeedificios.com

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Tecnología en edificios

Prevención d tema de resp por Santiago Jaramillo Hincapié

temporal es más probable que se tengan fallas por maltrato, obstrucción o incluso vandalismo, según explicó Salvador Gómez, reconocido asesor internacional en la materia y vicepresidente de NFPA Capítulo México.

i bien es cierto que los sistemas de detección de incendios tienen los mismos componentes sin importar el inmueble en donde sean instalados, en las edificaciones actuales, como es el caso de oficinas, hoteles, centros comerciales, entre otros, se debe tener especial cuidado en el diseño, instalación, mantenimiento y operatividad de los detectores, ya que por tener una población

Otro factor a tener en cuenta en este tipo de propiedades, es el hecho de que se cuenta con una población heterogénea, que puede contemplar grupos más vulnerables como niños, personas de la tercera edad o discapacitados, así como grupos de alto riesgo que son más difíciles de manejar en un siniestro.

Consideraciones Existen otros factores que determinan el tipo de sistema a instalar, por un lado, si esta clase de predios son nuevos el primer paso es que el constructor o inversionista se convenza de la necesidad de contar con una instalación de este tipo, mientras que si la construcción pertenece a alguna cadena, empresa reconocida o constructora con trayectoria estas por lo general cuentan con políticas propias en ese sentido a las cuales el instalador debe adecuarse. En ese sentido, la ingeniería contra incendios debe involucrarse desde la concepción del proyecto arquitectónico de manera integral. Los sistemas no se deben concebir en forma aislada, al contrario, se debe tener en cuenta su interacción con elementos como el diseño de interiores, rutas

Una regulación más exigente por parte de las autoridades de cada país en la región latinoamericana hace falta para lograr una mayor utilización de sistemas contra incendios en las edificaciones de la región. 20 •

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Cumplimiento de normativas eleva estándares de calidad

de incendios, sponsabilidad de evacuación, compartimentación de áreas para confinar los humos en espacios adecuados, coordinación con los sistemas de HVAC y extracción de humos. Asimismo, es necesario pensar en la adecuada alimentación eléctrica del panel de control y los dispositivos, desde una fuente de energía confiable que cuente con respaldo en cuanto a variaciones de voltaje, interrupciones del servicio eléctrico, ruido y distorsión en las líneas. Finalmente, Gómez explica que considera fundamental que la infraestructura del predio considere el sistema contraincendios como un sistema prioritario sobre cualquier concepto arquitectónico o de acabados. De igual forma, juega un rol importante la capacitación del personal encargado de supervisar y operar el sistema. “El personal debe saber qué acciones tomar, qué puntos debe vigilar periódicamente y conocer a fondo las funciones del panel de control; muchas veces se tiene a los guardias o a conserjes a cargo de este sistema, sin la debida capacitación”, explicó Gómez. En cuanto a los equipos, los más recomendados para una instalación de este tipo son los detectores de humo inteligentes y direccionados, los cuales indican en el panel de control la ubicación exacta donde está ocurriendo la presencia de humo. Es importante, según manifiesta Gómez, utilizar solamente aquellas marcas cuyos productos estén listados por UL (Underwriters Laboratories) y aprobados por FM (Factory Mutual), que tengan en la región, incluyendo Colombia, varios distribuidores, además de contar con un buen stock de refacciones, soporte técnico para atender fallas de manera inmediata para evitar que quede fuera de operación el sistema y contar en lo posible con mano de obra para su www.gerenciadeedificios.com

instalación o mantenimiento certificada por el fabricante. “De ninguna manera recomiendo marcas “hechizas” o copias de marcas prestigiosas, que no tengan sellos UL/ FM, y nunca los dispositivos stand alone que funcionan con baterías, y que no tienen un panel de control central”, afirmó Gómez. Por su parte, Manuel Hernández, vicepresidente para Suramérica de LAR (Latin America Repgroup), recomienda la utilización de cableado clase A o clase prioritaria que tenga redundancia en la señal, o en el peor escenario recomienda utilizar luces piloto por cada uno de los recintos o espacios de la edificación, para poder detectar más fácilmente el origen del fuego en caso de emergencia. Asimismo, precisa que en el caso de construcciones verticales el proceso de cableado es fácil de ejecutar y mantener, por lo que lo importante es tomar la precaución de que GERENCIA DE EDIFICIOS

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utilidades, pero sobre todo, mientras la autoridad no haga exigible este tipo de sistemas preventivos en cualquier edificación de uso común, seguiremos teniendo incidentes desafortunados en los que sin duda habrá pérdidas de vidas humanas y daños materiales cuantiosos”. A pesar de lo anterior, hay una nota positiva en cuanto a la evolución de la región hacia una mayor presencia de estos sistemas. Por un lado, el incremento sostenido en los niveles de exigencia y flujo de presupuestos que le están dando a las propiedades de este tipo mayores posibilidades de inversión, lo que se refleja en una mayor demanda de mejoras tecnologías por parte de ellos. exista una tubería que permita llegar a todas las habitaciones, aunque ésta por lo general ya existe y es incluida desde el proceso de construcción de la propiedad. Manuel Hernández, agrega además “el principal problema es que muchos de los inversionistas y algunas veces los mismos constructores ven los sistemas de detección de incendios como un gasto y no como una inversión”. Y agregó que “las normas para los sistemas de detección de incendio están definidos por dos variables, la primera es el país y la segunda las directrices propias de la empresa constructora o el mismo dueño del predio. En el caso que el país tenga regulaciones, por lo general se contratan empresas que hagan la instalación de la forma más económica posible dentro de la norma del país”, explicó. A pesar de lo anterior, hay una nota positiva en cuanto a la evolución de la región hacia una mayor presencia de estos sistemas. Por un lado, el incremento sostenido en los niveles de exigencia y flujo de presupuestos que le están dando a las propiedades de este tipo mayores posibilidades de inversión, lo que se refleja en una mayor demanda de mejoras tecnologías por parte de ellos. De igual manera, un ambiente de mayor competitividad entre los constructores y un incremento en la exigencia por parte de los usuarios ha llevado a los dueños de predios a buscar ofrecer instalaciones más modernas y con todas las garantías de seguridad. Hernández comentó que lo anterior ha llevado a que en América Latina, y en especial Colombia, crezca la adopción de los sistemas de detección de incendio incluso en países en los que este mercado tradicionalmente no se movía tanto; además, en los que no existe normativa al respecto también han aumentado su nivel de implementación de este tipo de soluciones porque ven una necesidad real más allá de la reglamentación. Finalmente, Gómez concluyó que “mientras no exista una verdadera cultura de la seguridad y la prevención, mientras los inversionistas no aquilaten el verdadero valor de la vida humana y la conservación de los bienes materiales, ni perciban que minimizando los riesgos se maximizan las

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Asimismo, un ambiente de mayor competitividad entre los constructores y un incremento en la exigencia por parte de los usuarios ha llevado a los dueños de predios a buscar ofrecer instalaciones más modernas y con todas las garantías de seguridad. Hernández comentó que lo anterior ha llevado a que en América Latina, y en especial Colombia, crezca la adopción de los sistemas de detección de incendio incluso en países en los que este mercado tradicionalmente no se movía tanto; además, en los que no existe normativa al respecto también han aumentado su nivel de implementación de este tipo de soluciones porque ven una necesidad real más allá de la reglamentación. Finalmente, Gómez concluyó que “mientras no exista una verdadera cultura de la seguridad y la prevención, mientras los inversionistas no aquilaten el verdadero valor de la vida humana y la conservación de los bienes materiales, ni perciban que minimizando los riesgos se maximizan las utilidades, pero sobre todo, mientras la autoridad no haga exigible este tipo de sistemas preventivos en cualquier edificación de uso común, seguiremos teniendo incidentes desafortunados en los que sin duda habrá pérdidas de vidas humanas y daños materiales cuantiosos”. Hernández comentó que lo anterior ha llevado a que en América Latina, y en especial Colombia, crezca la adopción de los sistemas de detección de incendio incluso en países en los que este mercado tradicionalmente no se movía tanto; además, en los que no existe normativa al respecto también han aumentado su nivel de implementación de este tipo de soluciones porque ven una necesidad real más allá de la reglamentación. Finalmente, Gómez concluyó que “mientras no exista una verdadera cultura de la seguridad y la prevención, mientras los inversionistas no aquilaten el verdadero valor de la vida humana y la conservación de los bienes materiales, ni perciban que minimizando los riesgos se maximizan las utilidades, pero sobre todo, mientras la autoridad no haga exigible este tipo de sistemas preventivos en cualquier edificación de uso común, seguiremos teniendo incidentes desafortunados en los que sin duda habrá pérdidas de vidas humanas y daños materiales cuantiosos”. www.gerenciadeedificios.com

Hoteleras Nuevas tecnologías son una herramienta efectiva

Conduciendo tráfico y lealtad a la marca por Alfredo Lamadrid*

os servicios basados en localización están redefiniendo la conversación del hotel al huésped, y tener la gran oportunidad de profundizar la relación con el cliente. Definitivamente el equipo de ventas y marketing se están dando cuenta de la importancia de incluir el móvil en una combinación más grande y de variedad e innovación de marketing & ventas. Primer Paso: hay que conocer la amplitud y complejidad de opciones de marketing móviles para realizar y generar plenamente una estrategia y entender cómo pasan y encajan todas las piezas del rompecabezas completo, se tiene que trabajar en equipo con la gente de tecnología asumiendo ellos su rol de facilitadores en todo el proceso con el fin de poder entregar una real y diferente experiencia al huésped Muchas marcas hoteleras han comenzado a mejorar su

Imagina poder recibir a un huésped enviando un mensaje perfectamente personalizado y directo a su teléfono móvil en el momento de llegar al hotel o imagina a tu huésped recibiendo una oferta de texto promocional de tu restaurante o spa cuando ha entrado a un perímetro cercano a tu centro de consumo. www.gerenciadeedificios.com

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Hoteleras midor, esto aumenta altamente la eficacia de la campaña y la intención de compra. Los Servicios basados en localización tales como marketing de proximidad pueden utilizar tecnologías como Bluetooth y WiFi para transmitir contenido sólo en cercanías de la ubicación especificada y Geofencing “barrera virtual de límite de zona”, que permite establecer a una marca en un área virtual personalizable que si es cruzada por los consumidores, envía mensajes de marketing a dispositivos móviles, pueden ser fácilmente integradas en las ofertas móviles actuales de un hotel y ayudan a recolectar más información del cliente en sistemas existentes de gestión de relación del huésped hacia programas de lealtad, generando más detalles del que ya pertenezca o enrolando nuevos. Conectar con los huéspedes con el mensaje correcto en el momento adecuado es fundamental y el objetivo principal de esta estrategia, que definitivamente deberá reflejar un incremento de ventas. Los mensajes pueden ir desde la bienvenida o invitar a pasar a concierge y recibir ofertas o cortesías en cualquier centro de consumo del hotel, con todo el ruido abrumador de marketing existente, los consumidores están dispuestos a proporcionar información adicional si esto significa que sólo recibirán información de ofertas que de verdad les interese. experiencia de movilidad, que probablemente incluye una aplicación para smarphone y la oferta de web de movilidad. Esto solo es un comienzo ¿Cuántas aplicaciones de lealtad tienes instaladas en tu Móvil? Y si es así, cuántas veces recuerdas tenerla y que tanto uso le das, lo más probable es, no mucho. El gran reto de los hoteles es evitar que esto suceda. Sin embargo usando un “push” mensaje de texto o un e-mail donde no se requiere una aplicación, el equipo de ventas y marketing del hotel pueden controlar la conversación del huésped, colocando marcas y servicios enfrente del consu-

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De hecho, un estudio reciente encontró que el 70% de los encuestados estaban felices de compartir su ubicación a cambio de cortesías, descuentos y mejor servicio. De todos los encuestados, 84% les gustaría que los prestadores de servicios puedan utilizar estos datos para mejorar su experiencia de cliente. La tendencia de estos servicios es clara y en una explosión de crecimiento universal, se espera que los ingresos del mercado global de servicios basados en localización alcance US$10B para 2016. Aprovechar al máximo los datos y detalles de los huéspedes bajo la perspectiva de todos los puntos posibles, se volverá cada vez más importante especialmente para hoteles y

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resorts, comienza un cambio de su estrategia en la diferenciación hacia la competencia afectando positivamente la tarifa promedio.

un cliente fiel que se resiste a competidores, sin importar la oferta.

En resumen los servicios basados en localización pueden dar una gran y variada concentración de información a los hoteles en comportamiento, necesidades y lo que sus huéspedes esperan, detalles que no puede ser rastreados por los medios tradicionales, con esta información, el equipo de ventas, marketing y la operación en general son capaces de mejorar la experiencia del huésped y tener conversaciones significativas uno a uno, y en última instancia crear a

*Presidente ejecutivo de PDT, Positive Disruptive Thinking Hospitality Guest. Consultor en el tema de tecnología y social media para Hoteles y Hospitalidad. Trabajó como CIO para el área México en Starwood Hotels & Resort Worldwide Inc., líder de aperturas de St. Regis Punta Mita, St. Regis Mexico City & W Mexico City. alfredo@pdt-hospitality.org

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Hoteleras

Playa y ciuda compleme por Alejandra García Vélez

ara los viajeros de negocios la eficiencia, cercanía a lugares de interés como el aeropuerto y las zonas comerciales, acceso a salas de reuniones son algunos de los factores fundamentales para elegir un hotel. En cambio, cuando es por placer lo que casi siempre busca el viajero es un lugar para relajarse y desconectarse del mundo. Con estas dos propiedades Marriot encontramos precisamente ese contraste. El Panamá Marriott ofrece la modernidad de la ciudad a unos pocos pasos, mientras que el JW Marriott Panamá Golf & Beach Resort es perfecto para disfrutar cerca a la playa de actividades vacacionales.

El Panamá Marriott y el JW Marriott Panamá Golf & Beach Resort ofrecen dos posibilidades diferentes de explorar este país centroamericano. Ubicado a orillas del Océano Pacífico, a unos 90 minutos de Ciudad de Panamá, el JW Marriott Panamá Golf & Beach ofrece magníficas playas, spa, campo de golf, cinco restaurantes y gimnasio.

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Marriott tiene en Panamá propiedades para todos los gustos

ad, mento perfecto

Con fácil acceso a los principales atractivos turísticos de la ciudad, un total de 287 habitaciones estándar dotadas con escritorios, sillas ergonómicas e internet de alta velocidad hacen del Panamá Marriott Hotel el lugar ideal para los viajeros de negocios.

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Hoteleras

Beneficio ine la certificaci por Glenn Withiam*

n Estados Unidos, las construcciones buscan obtener la certificación del Liderazgo en Energía y Diseño Ambiental otorgada por el Consejo de la Construcción Ecológica de Estados Unidos (LEED). En el ámbito global, un estándar de certificación frecuente es la ISO 14001, el cual, en efecto, incluye estándares adicionales a los de las normas de calidad del ISO 9001 existentes. En distintos países, diversas organizaciones nacionales y asociaciones comerciales tienen otros programas de certificación y normativas. Hay muchas razones por las que el propietario u operador de un edificio desea obtener la certificación. En muchas jurisdicciones, las políticas gubernamentales exigen la construcción y operación sostenibles. Adicionalmente, hay una tendencia cada vez mayor a que los inquilinos (o huéspedes) insistan en la certificación ambiental como condición para firmar un contrato de arrendamiento. Los hoteles, por ejemplo, se están dando cuenta de que los organizadores de reuniones y eventos exigen cláusulas sobre sostenibilidad y huellas de carbón antes de tomar la decisión de hacer una reservación en alguna instalación. A pesar de que la certificación es muy frecuente en el ámbito de la propiedad raíz comercial, sigue teniendo un aspecto

negativo. Tanto la aplicación a la certificación en sí como la implementación de las normas puede resultar costoso, ya se trate de un edificio nuevo o de una remodelación. Sin embargo, investigaciones realizadas aquí en la Universidad Cornell han arrojado un beneficio inesperado de la ISO 14001: un mejor desempeño de las organizaciones hoteleras. En una columna anterior hice una breve mención a este

Actualmente los propietarios y operadores de edificios en el mundo obtienen certificaciones ambientales para sus construcciones. 28 •

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Sector hotelero, el gran ganador

nesperado de ión ISO 14001 beneficio, pero quisiera explicar dicho estudio de forma más detallada, el cual está disponible, sin ningún costo, en el sitio web del Centro Cornell para la Investigación de la Industria Hotelera, bajo el título Environmental Management Certification and Performance in the Hospitality Industry: A Comparative Analysis of ISO14001 Hotels in Spain (Certificación en gestión ambiental y desempeño en la industria hotelera: un análisis comparativo de hoteles con certificación ISO14001 en España) de María-del-Val Segarra-Oña, Ángel Peiró-Signes, y Rohit Verma. Segarra-Oña y Peiró-Signes hacen parte del cuerpo de profesores de la Universitat Politècnica de València, mientras que Verma es profesor aquí, en la Escuela de Administración Hotelera de Cornell. Como se deduce del título del estudio, los investigadores compararon los resultados financieros de más de 2.000 hoteles de España. Estos hoteles son independientes, es decir, que no son administrados por ninguna cadena hotelera. Los investigadores hallaron que, en conjunto, los hoteles certificados registraron ventas y ganancias, antes de impuestos y amortizaciones, mayores a las de aquellos que no estaban certificados. Adicionalmente, los hoteles certificados de España mostraron una tendencia a ser más grandes que las propiedades no certificadas. Por consiguiente, el tamaño puede haber influido en el resultado del estudio. Hay muchas razones que pueden explicar este resultado, una de ellas es la situación que mencioné anteriormente, en la que los inquilinos y los huéspedes buscan instalaciones certificadas y, por lo tanto, este tipo de hoteles pueden presentar un mejor nivel de ventas. Pero hay mucho más. Los autores del estudio sugieren que los requisitos de la certificación imponen una disciplina a los operadores de edificios, la cual tiene como resultado una operación más efectiva. Este es un factor particularmente importante en una construcción de www.gerenciadeedificios.com

mayor tamaño que conlleva más complicaciones en su operación. Adicionalmente, aunque puede costar un poco más construir o remodelar un edificio para que cumpla con la norma ISO 14001 (o LEED), la propiedad resultante tendrá una operación más eficiente. Por lo tanto, aunque las reglamentaciones locales aún no exijan la certificación, ni los potenciales inquilinos la demanden, puede ser sensato que los operadores de edificios investiguen las normas ISO, aun cuando la certificación no sea el objetivo. En ese sentido, los autores encontraron que muchos hoteles eran operados según las normas, pero no aplicaron a la certificación, debido al elevado costo del proceso. Aunque la certificación tiene sus propios beneficios, operar un edificio según las normas, sin la certificación, puede ser una estrategia que vale la pena implementar. *Director de publicaciones para el Centro Cornell de Investigación sobre Hospitalidad. GERENCIA DE EDIFICIOS

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Gestión de inmuebles

Commissio seguridad por Germán Alexis Cortés H.*

n el marco del evento compartimos ideas y concluimos que el servicio de Comisionamiento puede darse a varios niveles: a) cuando se requiere una supervisión y acompañamiento para lograr una certificación LEED en un proyecto verde, o b) cuando se requiere un servicio más completo y detallado para redes y sistemas de Ingeniería. En esta ocasión, me voy a referir a este último nivel, por ser un poco más completo y detallado, pero sobre todo porque tiene en cuenta todas las redes electrónicas de una edificación moderna y eficiente; en donde obviamente las redes de seguridad y control, ocupan una parte significativa. Para aclarar y cerrar el tema de LEED, recordemos que allí se supervisan seis (6) áreas que involucran profesionales multidisciplinarios, como arquitectos, urbanistas, bioclimáticos, ingenieros mecánicos, civiles, hidráulicos, eléctricos entre muchos otros; y que su principal objetivo es ahorrar energía y ser amable con nuestro medio ambiente, para que pueda seguir siendo sostenible nuestro planeta. Las actividades

Hace unos meses, tuve la oportunidad de participar como panelista en TecnoEdificios (evento internacional, organizado por Latin Press), en donde se tocaba el tema de Comisionamiento o Commissioning para Ingeniería y para certificación LEED (por sus siglas en inglés de Leadership in Energy and Environmental Design). 30 •

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Asesoría, plus en grandes proyectos

oning para electrónica de inspección verifican los parámetros y características, enfocados a ganar puntos en la certificación. Es una etapa obligatoria para lograr la certificación LEED. Por lo tanto es importante precisar que el servicio de comisionamiento del que vamos a hablar involucra solamente la parte eléctrica y electrónica, en donde el número de disciplinas profesionales son menores, sin embargo el nivel de detalle y complejidad es mucho mayor. No es obligatorio, pero es altamente recomendable para lograr resultados asombrosos con poco dinero.

¿Qué es Comisionamiento? Es un servicio cuyo objetivo es garantizar calidad, eficiencia y evitar que el dinero invertido en tecnología, se desperdicie. Involucra las actividades de Supervisión, Acompañamiento, Inspección, Verificación, Ajuste, Calibración detallada y Aceptación de algún sistema.

¿En qué consiste? Normalmente debe empezar junto con la etapa de planeación y diseño del recurso tecnológico. Se revisa con detalle si las soluciones planeadas y diseñadas, cumplen con las reales necesidades (y capacidades) de los propietarios del proyecto, de acuerdo a la normatividad local e internacional vigente. Durante las etapas de adquisición, instalación, montaje, puesta en marcha, configuración y parametrización, se realiza un acompañamiento técnico y mediante inspecciones rutinarias se verifica que todas las actividades se hacen como se han planeado y contratado. El servicio de comisionamiento aporta mucho al proceso, indicando y controlando con claridad el alcance, costo, tiempo y nivel de calidad que se espera de un sistema. Como está presente en todas las etapas del proyecto, se supone que implícitamente se están controlando las variables necesarias www.gerenciadeedificios.com

para que el proyecto llegue a su fin adecuadamente, sin sorpresas operativas, sobrecostos y a tiempo. En la etapa final, -como se explicará más adelante-, se realizan pruebas que deben hacerse en los escenarios de situación normal, alarma, emergencia y falla. Si hay múltiples sistemas, se deben hacer estas mismas pruebas de funcionamiento para cada subsistema en forma autónoma y posteriormente junto con todos los sub sistemas involucrados, operando en forma integrada. Una vez se detecten aspectos por mejorar, es parte fundamental del servicio sugerir y supervisar los ajustes (muchas veces los hace el integrador o contratista, pero en otras GERENCIA DE EDIFICIOS

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ocasiones los hace la misma empresa que hace el commissioning), para garantizar que el desempeño de los sistemas es eficiente. De esta calibración fina y minuciosa, logrando que operen a la perfección, surge el verdadero valor de los sistemas adquiridos.

es especializada aporta realmente al proyecto.

Una vez se logran pasar todas las pruebas técnicas y funcionales, se supervisa la documentación profesional del proyecto y la capacitación adecuada a las personas responsables a nivel operativo y administrativo.

En Latinoamérica, el supervisor tiene fama de ser “el malo de la película” y a veces no aporta con sus comentarios anticipándose a los hechos como debería ser, sino que se limita a castigar o servir de “piedra en el zapato” de muchos contratos. El interventor casi siempre entrega informes de avance y estado del contrato de manera semanal o mensual. Las actas de entrega y los informes de comités, así como sus comunicados y autorizaciones, son sus documentos entregables.

Cuando el proyecto de tecnología, está operando sin inconvenientes y ya se han aclarado los temas de soporte técnico, suministro de repuestos, garantías y mantenimiento, entonces se da la aceptación técnica del sistema y se procede a la liquidación administrativa y legal del proyecto.

Si el supervisor del contrato estuviera de principio a fin, e hiciera un papel excepcionalmente bueno, podría acercarse mucho a las labores de Commissioning; al fin y al cabo el supervisor, es el representante directo del propietario del proyecto.

Diferenciemos con otros Servicios en las Instalaciones

Auditoría: Es un servicio que revisa todo un sistema YA instalado y funcionando. Se hace una inspección general y se usan protocolos de pruebas simples. Determina si el sistema instalado y su funcionamiento, es el adecuado para cada caso.

Interventoría, Supervisión o Inspección de un contrato. Es un servicio parecido, pero con una complejidad y alcance mucho menor, porque normalmente se contrata solo para la etapa de instalación y se limita a verificar que los términos del contrato a nivel legal y económico, se respeten. Aunque se supone que el profesional supervisor debe ser conocedor del tema, muchas veces no es experto en la materia (sobre todo en las redes electrónicas) y entonces su aporte queda limitado a revisar cronogramas, cantidades y recibir de manera parcial o total, mediante actas que llevan su firma. Muchas veces se hace una Inspección continua, lo que requiere un profesional de tiempo completo en obra que normalmente se le llama el “ingeniero residente supervisor o de Interventoría”. En ocasiones la supervisión puede ser parcial y solo cuando

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Puede hacerse una auditoría a un sistema nuevo o a uno antiguo. Se acostumbra a contratar una auditoría técnica (puede haber administrativa, legal, contable), cuando hay inconformidad entre el propietario del sistema y el integrador que suministró e instaló. O también por parte del propietario o gerente de un proyecto, cuando hay dudas sobre el funcionamiento deseado y se requiere una opinión imparcial de un tercero. Los documentos entregables son los informes de su gestión, avance y el informe final, en donde casi siempre se incluye un inventario físico y funcional de lo encontrado. El informe también plantea posibles soluciones para los prowww.gerenciadeedificios.com

blemas encontrados, aunque no está dentro de su alcance solucionarlos, ni realizar ajustes u optimizar los sistemas y su configuración. Acompañamiento: Es un servicio que algunos diseñadores ofrecen de manera adicional, para evitar que el proyecto quede “huérfano” durante la fase de construcción. Consiste en asistir ocasionalmente a la obra para Verificar que el integrador contratado está haciendo las labores sugeridas en el diseño. Su labor está simplemente en advertir cuando se pierde el rumbo y asesorar al propietario y/o contratista para que vuelva a encausarse en lo diseñado. Se hacen visitas programadas al finalizar las fases importantes y se deja abierto el “canal de asesoría técnica” para solucionar dudas del contratista o aprobar cambios significativos. Se convierte entonces en una especie de asesor de la Interventoría y de la gerencia general del proyecto, cubriendo los vacíos de información especializada y disminuyendo los costos del proyecto en general. Sin embargo no tiene responsabilidad en las decisiones de compra, instalado o entregado y mucho menos en el funcionamiento final de los sistemas.

¿Cuándo se necesita un servicio de Commissioning? En todo proyecto grande o pequeño, debería existir la labor de supervisión por parte de un tercero, ajeno al diseño, a la venta de equipos y a su instalación. En principio, la actividad la puede hacer el propietario del sistema, siempre y cuando tenga el tiempo, la disposición y el conocimiento especializado del proyecto. Sin embargo para ser objetivos y realistas, solo en los proyectos grandes e importantes, donde se requiere la integración de varios subsistemas, es vital que haya comisionamiento. El momento oportuno para contratar es desde el mismo inicio del proyecto. Se hace necesario en la fase de instalación e imprescindible en la fase de recibo de los sistemas. No obstante, la gran mayoría de veces solo se contrata el servicio de comisionamiento, al finalizar las instalaciones para que se ayude a revisar los sistemas y recibirlos contractualmente. Pero muchas veces en esa fase, ya no hay forma de solucionar errores y los sistemas aun calibrados detalladamente, no logran pasar todas las pruebas.

Protocolos de Prueba Uno de los pasos más importantes en las labores de comisionamiento consiste en examinar su funcionamiento, una vez se haya finalizado la instalación y configuración. Se utilizan una serie de protocolos de prueba para cada subsistema, que aplican dependiendo de las condiciones de cada instalación. Esta inmensa y detallada lista de chequeo se debe crear para cada instalación y se debe ajustar pensando en cada elemento (pasivo o activo) del sistema. Se deben probar todos los elementos y seguir las rutinas que el protocolo de prueba indique. Esta fase www.gerenciadeedificios.com

puede durar varias semanas, de acuerdo a la cantidad de puntos probados. Se ensayan los sistemas en cuatro (4) escenarios de operación diferentes: a) En situación normal, buscando establecer los parámetros tradicionales de operación y verificando las tolerancias máximas permitidas. b) En condición de alarma, cuando otros dispositivos del mismo subsistema se encuentren en situación anormal. c) En presencia de una falla: que puede ser 1. En el propio dispositivo, 2. En los dispositivos cercanos y relacionados al que se está probando y 3. En dispositivos diferentes del mismo subsistema. d) En ambiente de emergencia, es decir, cuando otros subsistemas o el mismo probado se encuentre dentro del contexto de evacuación o emergencia verificada. Se ensayan los sistemas en dos (2) maneras de interactuar diferentes: a) Operando de manera autónoma, es decir cada subsistema es independiente y soberano en sus acciones. b) Operando de forma integrada a los demás subsistemas existentes, es decir, cuando de manera sincronizada y automática las acciones de un subsistema dependen de las de otro. Esto nos genera ocho (8) situaciones diferentes para cada dispositivo, que deben ser probadas y verificadas en varios sitios: a) En cada dispositivo remoto. b) En el controlador o equipo intermedio que recibe la señal del dispositivo. c) En el equipo que centralice la información para administración y monitoreo, dentro del cuarto de control principal. Muchas veces es el software de Integración PSIM o BMS/BAS. El objetivo es lograr que el desempeño de cada elemento, dentro de cada subsistema, sea el mejor posible operando en cualquier escenario. GERENCIA DE EDIFICIOS

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Como referencia, cuando se contrata un servicio completo –iniciando en la fase de planeación y finalizando en la etapa de mantenimiento–; se estima que su valor promedio puede aproximarse al 5%, del valor total del proyecto electrónico. Si se contrata solo la fase de pruebas el valor puede bajar a la mitad.

Perfil del profesional para commissioning

Le recomiendo que asista a diferentes cursos de capacitación certificados (www.alas-la.org), donde podrá aprender detalles de cada dispositivo y realizar su propio protocolo de pruebas, una herramienta útil para mejorar el desempeño de los sistemas.

¿A qué sistemas se le puede hacer comisionamiento? Básicamente a cualquier sistema, sin embargo hablando de redes electrónicas modernas, los podemos dividir en algunas redes electrónicas con más de 30 subsistemas: 1. Seguridad Electrónica: Alarmas para detección de intrusión, señales ambientales e Incendio - Control de Acceso de personas, vehículos y objetos - Circuito Cerrado de Televisión. 2. Comunicaciones e Informática: Redes pasivas para datos alambrados e inalámbricos - redes de voz analogas y digitales - enlaces exteriores de datos - equipos activos para networking – estaciones de trabajo y periféricos – data center. 3. Audio y Video: Redes de sonido ambiental - redes de evacuación - digital signature - televisión comunal - automatización de salas de reuniones - multimedia profesional 4. Control y Automatización: redes de iluminación - redes de aire acondicionado, refrigeración y manejo ambiental redes de equipos electromecánicos para servicios básicos - control de fluidos - ahorro energético - calidad del aire 5. Subsistemas especiales: Llamado de enfermeras supervisión de redes hidraulicas contra incendio - acceso hotelero - redes HD de imagenología - Scada para proceso industriales - sistemas aeroportuarios - software administrativos y de uso dedicado. 6. Integración total de todos los subsistemas bajo el concepto de PSIM ó BMS/BAS

Inversión económica Depende de la cantidad de recurso humano calificado que se necesite. Muchas veces un solo profesional no es experto en todas las redes electrónicas, por lo tanto se requiere de un equipo de trabajo. El valor del servicio, va en relación directa con el tiempo del proyecto y con la complejidad y extensión del mismo.

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Debe ser un equipo de Ingenieros (eléctrico, electrónico o similar) certificados, acreditados, con al menos 10 años de experiencia específica en los sistemas a supervisar. Preferiblemente quien dirija el servicio, debe usar alguna metodología de gerencia de proyectos (PMI, Prince2 o similar), para orientar un proceso planificado que tenga en cuenta todas las variables técnicas, administrativas, legales y económicas. Debe ser un profesional integro, competente, dinámico, organizado, con una ética intachable y sobre todo imparcial, para evitar que sus sugerencias se contaminen por el aspecto comercial. * Debe ser un excelente comunicador, que logre de manera amable pero inflexible, que las cosas pasen. Debe lograr que el desempeño del sistema contratado se mejore continuamente (incluso logrando funciones que no fueron diseñadas o contratadas). * El comisionamiento lo debe contratar directamente el propietario del proyecto. * El grupo de profesionales que intervienen en esta etapa, deben tener las herramientas, equipos de prueba, medición, verificación y registro necesarios para cada subsistema.

Excelencia en la calidad Cuando un sistema ha sido comisionado y ha pasado todas las pruebas necesarias, está calibrado para evitar al máximo las fallas en la operación esperada. Por lo tanto se convierte en un proceso de calidad, para que los sistemas electrónicos actuales sean una verdadera herramienta de administración eficiente y buena gestión en seguridad. * Germán Alexis Cortés H. es Ingeniero Electrónico colombiano, con postgrado en Sistemas Gerenciales de Ingeniería. Consultor del National Institute of Standards and Technology – NIST, en Seguridad electrónica y automatización de edificios. CCP de ASIS, y CISSP de ISC2. Tiene más de 20 años de experiencia en la industria de seguridad electrónica. Reconocido conferencista y docente universitario en temas de alta tecnología a nivel latino. Ha sido directivo de varias empresas del sector y actualmente es socio y dirige Insetrón Ltda, compañía de ingeniería y consultoría técnica en proyectos de redes electrónicas para seguridad, comunicaciones y automatización. Ha participado exitosamente en más de 150 proyectos a nivel latino.

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Caso de Estudio

Sustentabilidad y ahorro, dos puntos importantes

Sistemas VRF de Mitsubishi Electric para hotel LEED por Mitsubishi Electric

bicado en el área de Miracle Mile, entre Beverly Hills y Hollywood, el Wilshire es un lujoso hotel boutique de 74 habitaciones creado a partir de un edificio de consultorios médicos de los años 50. Menos de 12 meses después de su inauguración, en septiembre de 2011, el hotel fue distinguido con 4 diamantes por la AAA; fue incluido en la lista de los 10 mejores nuevos hoteles de Fox News; recibió reconocimientos de Redbook y Harper’s Bazaar, y entró a formar parte de la lista de los “50 hoteles mejor diseñados” de la revista California Home + Design.

Un nuevo caso de estudio revela el aporte que han hecho los sistemas VRF en un hotel de Los Ángeles que busca la Certificación LEED Plata. www.gerenciadeedificios.com

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Un elegante hotel boutique Michael Orwitz y Spence Mitchum, socios en el negocio de propiedad raíz de Los Ángeles, han desarrollado, en asocio con OSM Investment Company, apartamentos residenciales, proyectos comerciales de ventas al detal y hoteles boutique en toda la ciudad. Estos desarrolladores tienen el talento para encontrar gemas ocultas y oportunidades ignoradas por otros en vecindarios prometedores. En 2008, la pareja de socios ubicó un desvencijado edificio médico de seis pisos, localizado entre Beverly Hills y Miracle Mile. Allí donde otros solo veían una estructura obsoleta, Orwitz y Mitchum reconocieron la oportunidad de hacer una buena inversión en una magnífica ubicación. La zona de Miracle Mile, densamente poblada, es el mercado ideal para un hotel boutique. A fin de hacer de esta visión una realidad, reunieron a un grupo de experimentados profesionales de la industria hotelera: Killefer Flammang Architects, por la pasión que esta firma ha demostrado por la reutilización adaptativa y el diseño sostenible de sus edificios históricos de Los Ángeles, que han sido merecedores de distintos reconocimientos. KNA Design, por su experiencia en el diseño de elementos únicos para centros vacacionales de lujo y hoteles boutique. RD Olson Construction, ubicada cerca de Irvine, debido a su trayectoria en la industria hotelera. La ciudad de Los Ángeles consideró al hotel Wilshire como una construcción nueva, de manera que buscar la certificación LEED® era una de las principales prioridades del desarrollador. El equipo de diseño se fijó como meta viable la obtención de la certificación LEED Plata. La comodidad de los huéspedes y la calidad del aire de espacios interiores eran logros que también se ajustaban perfectamente a los requerimientos de la certificación LEED Plata. Mitchum tuvo la tarea de encontrar la tecnología HVAC óptima y más avanzada del mercado.

La llegada de los VRF En la casa Kappa Kappa Gamma del campus de la Universidad de Southern California (USC), Mitchum conoció una nueva tecnología HVAC denominada zonificación de Flujo de Regriferante Variable (VRF, por sus siglas en inglés) de la división Mitsubishi Electric US Cooling & Heating (Suwanee, Georgia). Quedó impresionado con el éxito de esta instalación y se puso en contacto con Randy Scholnick, gerente de ventas de Sirius Mechanical (Moreno Valley, California), quienes habían instalado el sistema en la fraternidad.

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Después de otra exitosa retroinstalación, para el hotel boutique de OSM en Los Ángeles, Mitchum acudió a Sirius Mechanical para que asesorara al equipo de diseño sobre la viabilidad de instalar los sistemas de zonificación VRF de Mitsubishi Electric en el hotel Wilshire. Asesorado por el equipo de diseño, Mitchum contrató a Creative Engineering Group (Canoga Park, California) para que diseñara el sistema HVAC y el sistema de extracción. Olson Construction empezó por reducir el edificio de consultorios médicos a su armazón de concreto original: derribando muros, reforzando la estructura del edificio, agregando una terraza con piscina y convirtiendo el armazón en 55 habitaciones, 19 suites (incluyendo una suite penthouse) y áreas comunes.

Certificación LEED Plata Allison Massett, de Killefer Flammang, fue la arquitecta designada para el proyecto. “Al deshacernos de todos los viejos muros, teníamos la libertad de crear una imagen renovada para la fachada con vista a al bulevar Wilshire”, aseguró. Agregó que “queríamos crear una serie de marcos rectangulares contemporáneos y geométricos con ventanas desde el piso hasta el techo. Diseñamos lujosos baños con muros de vidrio esmerilado que separan la bañera de la habitación. Instalamos una atractiva piscina en el techo para el entretenimiento de los huéspedes, así como un penthouse privado y elegante con una terraza de 500 pies cuadrados con vista al bulevar Wilshire. Queríamos que este nuevo hotel ecológico fuera un reflejo de la onda relajada y contemporánea de L.A., un nuevo y lujoso hotel boutique para las personas que viajan por negocio o por placer que hace eco de los ritmos de la ciudad”. Christine Cho, miembro de la AIA (Instituto Estadounidense de Arquitectura), y profesional con acreditación LEED AP BD+C (en LEED, diseño y construcción de edificios), es la arquitecta jefe, de Killefer Flammang Architects, encargada de la certificación LEED y el diseño sostenible. “Debido a que teníamos la meta de obtener la certificación LEED Plata para el hotel Wilshire, deseábamos tener el mayor número posible de puntos LEED EAc1 [créditos por Optimización del Rendimiento Energético]. Mitchum investigó un gran número de sistemas y opciones. Consideramos que la selección del sistema de zonificación VRF de Mitsubishi Electric era una buena manera de lograr ahorros energéticos y ganar importantes créditos LEED, especialmente en la sección de Energía y Atmósfera”. Cho aseguró que, con base en una modelización energética reali-

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La implementación de este tipo de sistema le ayuda a la edificación a sumar importantes puntos de cara a la certificación LEED.

zada, se proyecta que el edificio consuma 17% menos de energía y logre un ahorro energético de 19%, en comparación con un hotel que cumple con los requerimientos mínimos del apartado 24, definidos por el Concejo Estadounidense de Construcción Sostenible (USGBC, por sus siglas en inglés). “Ya presentamos al USGBC nuestra solicitud para obtener la certificación LEED Plata y esperamos tener noticias de ellos pronto”, afirmó Cho.

Control de confort térmico Walter Jukes es el gerente de proyecto de Creative Engineering Group (Canoga Park, California). “Cuando Killefer Flammang nos pidió que nos incorporáramos al equipo de diseño del hotel Wilshire, la oferta de trabajar con este sistema de zonificación VRF Mitsubishi Electric despertó mi interés, en parte, porque seguía siendo una tecnología novedosa aquí en California”, afirmó. “Lo que descubrimos fue contundente”, prosiguió Jukes. “Varios aspectos saltaron a la vista. Debido a que teníamos muy poca área en el techo, las unidades para exteriores de Mitsubishi [Electric] eran ideales, por su tamaño compacto. Adicionalmente, la ingeniería de Mitsubishi [Electric] nos permitía combinar condensadores, ahorrando aún más espacio. Con un sistema split (dividido) tradicional, habríamos requerido de un área enorme en el techo, lo que nos habría dejado sin espacio para la piscina”. Jukes también señaló que la zonificación VRF de Mitsubishi Electric representaba otras importantes ventajas. Es el único sistema de dos tuberías de la industria que permite simultáneamente refrigeración y calefacción: Esto significa que menos material penetra la membrana del techo. “Esto también es significativo”, aseguró Jukes, “porque el control de confort térmico es un requisito fundamental para la certificación LEED y las unidades para exteriores y el sistema de control de Mitsubishi [Electric] proporcionan controles de confort individuales para cada habitación. Y, por ultimo, los niveles de ruido, producidos tanto por los condensadores de techo, como por los radiadores ventiladores individuales de las habitaciones son tan bajos que nadie se entera de que están en funcionamiento”. www.gerenciadeedificios.com

Compresores para exteriores Scholnick afirmó que “Walter Jukes está en lo cierto cuando señala por qué este sistema VRF es tan conveniente para instalaciones hoteleras, especialmente las unidades para exteriores. Hay, en efecto, siete sistemas de bombas de calor ubicadas en el techo en un espacio muy reducido del hotel Wilshire”. Scholnick explicó que debido a que los trece condensadores (siete sistemas en total) que se encuentran en todo el hotel funcionan en su mayor parte a carga parcial, la eficiencia es inigualable, en comparación con otras tecnologías. Además, los trece condensadores ubicados en el techo del hotel, al lado del restaurante y de la piscina, producen un máximo de 63 decibeles cuando funcionan en su máxima capacidad, de modo que prácticamente tampoco producen ruido”.

La experiencia La gerente general del hotel, Debra Matsumoto, describe su sistema HVAC como “perfectamente eficiente y silencioso”. Al respecto manifestó: “como todos sabemos, una de las quejas más frecuentes en los hoteles es el ruido y la incomodidad que genera el sistema HVAC, el cual se apaga y enciende continuamente en las habitaciones. Por el contrario, las unidades de interiores del hotel Wilshire son tan silenciosas y la habitación es tan cómoda que la experiencia de descanso que nuestros huéspedes tienen en nuestro hotel es única”. Orwitz manifestó que “OSM [Investment Company] ahora tiene dos hoteles boutique en Los Ángeles, cuyo éxito se debe, en parte, a los sistemas de confort proporcionados por los sistemas de zonificación VRF de Mitsubishi Electric. Nuestros huéspedes siempre regresan porque sienten que nuestras habitaciones y los servicios que les brindamos les brindan confort. Spence [Mitchum] y yo no podemos estar más complacidos con esta tecnología para los hoteles. Es una fusión perfecta…y eso que ni siquiera he mencionado los ahorros energéticos que hemos obtenido gracias a esta tecnología”. GERENCIA DE EDIFICIOS

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Eventos y Asociaciones

Socios AGEM ten descuento para por Alejandra García Vélez

odas las personas vinculadas a AGEM, Asociación de Gestores de Edificios Modernos, a través del registro existente en su sitio web, www.edificiosmodernos.org, podrán acceder a un descuento del 16% en el valor del Programa Académico de TecnoEdificios. TecnoEdificios, el congreso para la operación de edificios modernos, se realizará en el Centro de Convenciones Plaza Mayor de la ciudad de Medellín los días 7 y 8 de noviembre de 2013. En su cuarta versión, el congreso contará con cuatro ejes temáticos principales: Seguridad, Gestión, Sustentabilidad y Ahorro de Energía. Conferencias relacionadas con los recubrimientos para edificios, sistemas de control de acceso, análisis de riesgos, mantenimiento, entre otras, serán presentadas por un grupo de expertos en este escenario. Para más información sobre el congreso puede dirigirse a www.tecnoedificios.com De otro lado, cabe también destacar diversas iniciativas académicas orientadas a la formación y actualización que viene adelantando durante este año AGEM en la región.

Exitoso encuentro de AGEM en Bogotá Más de 100 personas asistieron el 12 de abril a la conferencia sobre control de iluminación en edificaciones, ofrecida en la ciudad de Bogotá. El encuentro, realizado en las instalaciones de la Universidad

Como una manera de integrar las iniciativas de formación que viene adelantado la Asociación de Gestores de Edificios Modernos, AGEM, sus miembros recibirán un descuento especial en su inscripción. 38 •

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endrán ra TecnoEdificios Militar Nueva Granada, se enfocó principalmente en dar a conocer las diferentes tecnologías de control de iluminación actuales, protocolos, domótica e inmótica, así como las tendencias de la construcción en Colombia, ahorro de energía y certificación LEED. De igual manera, Alejandro Amaya, ingeniero de controles de Philips Colombia y quien fue el conferencista durante la jornada, dedicó un amplio espacio a resolver las dudas e inquietudes de los asistentes, ofreciendo algunas soluciones para casos específicos expuestos por los gestores de edificios presentes.

Primer encuentro internacional La Asociación de Gestores de Edificios Modernos (AGEM) realizó por primera vez un encuentro internacional de capacitación, el cual se llevó a cabo en Ciudad de Panamá, en el mes de junio. En el Hotel Hard Rock Panamá Megapolis, los asistentes participaron, sin ningún costo, de un desayuno de capacitación en el cual se presentaron tres interesantes charlas relacionadas con la operación y mantenimiento de edificios. Los temas fueron creación e implementación de una estrategia de operación sostenible, presentada por Emilio Espino, de Milepost Consulting; Medición de las plantas eléctricas de emergencia, ofrecida por Ensa; y Alta eficiencia energética para cualquier tipo de edificios – Solar panel, Iluminación LED y Aires acondicionados, presentada por Fernando Chu y Jose Barsallo, de LG Electronics.

Normatividad en incendios El 18 de julio pasado, la Asociación de Gestores de Edificios Modernos (AGEM) realizó en Medellín la octava reunión y capacitación denominada “Los sistemas contra incendios: una herramienta para salvar vidas”. El encuentro se llevó a cabo en el Auditorio de la Facultad de Derecho (Bloque 12) de la Universidad Pontificia Bolivariana (UPB). La charla buscó presentar un panorama www.gerenciadeedificios.com

general sobre los principios que sigue la normatividad de los sistemas contra incendio, para sensibilizar a los asistentes en cuanto a la importancia de implementarlos y mantenerlos operando adecuadamente. Diego Andrés Flórez, director de la Facultad de Ingeniería Mecánica de la UPB, fue el encargado de impartir la charla.

Qué es AGEM

AGEM - la Asociación de Gestores de Edificios Modernos tiene como propósito la agremiación y formación continua de aquellos profesionales que gestionan, administran, operan o se encargan del mantenimiento de la nueva generación de edificios en la Región Andina. Para cumplir con su misión, el carácter de AGEM es de trabajo voluntario, entre los diferentes actores del sector, empezando con los gestores, pero también incluyendo a los proveedores y los medios de comunicación. Si desea proponer charlas de capacitación o apoyar el que hacer de la Asociación pueden comunicarse al correo agarcia@ edificiosmodernos.org

Calendario 2013

Charlas gratuitas Miércoles 9 de octubre, 2013 Normatividad para edificaciones en Colombia Lugar: Universidad Militar Nueva Granada Bogotá, Colombia Jueves 7 de noviembre, 2013 Tema: Gestión de mantenimiento: Preventivo o correctivo Lugar: Congreso TecnoEdificios Centro de Convenciones Plaza Mayor Medellín, Colombia

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Detector Sísmico Es la solución definitiva para protección 24/7 de bóvedas, cajas fuertes, cajeros electrónicos (ATM), paredes de concreto reforzado, cámaras acorazadas, gabinetes blindados de acero, máquinas expendedoras y puertas. Impulsado por las avanzadas tecnologías de RISCO, el detector monitorea la vibración y la temperatura de la superficie protegida y detectará todos los tipos de ataques de intrusión conocidos, como golpes con mazas, taladros punta diamante, explosivos, presión hidráulica y herramientas térmicas. Es extremadamente fácil de instalar, en Bus sistemas de RISCO, permitiendo ajuste de parámetros y diagnósticos remotamente, o detector convencional de relés con resistencias de fin de línea incorporadas. Para información GRaTIS SOBRE ESTE PRODUCTO marque el nº 14

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