Immobilienstrategie
Hochbauamt Kanton Schaffhausen
Vom Regierungsrat beschlossen am 17. März 2026
Ausgangslage
Die vorliegende Immobilienstrategie erläutert das Portfolio des Kantons Schaffhausen, zeigt den Bedarf und die Potenziale der Liegenschaften im Bestand und jener in Planung auf, entwickelt daraus strategische Ziele und hält in Handlungsfeldern konkrete Umsetzungsmassnahmen fest.
Die Immobilienstrategie wurde mit Regierungsratsbeschluss vom 17. März 2026 festgesetzt, tritt am 1. April 2026 in Kraft und wird damit behördenverbindlich. Die Wirksamkeit der Umsetzungen wird nach intern festgelegten Kriterien monitoriert, um allfällige Fehlentwicklungen zu erkennen und korrigieren zu können. Eine Überprüfung und etwaige Anpassungen erfolgen alle vier Jahre (einmal pro Legislatur). Die Anpassungen bedürfen der Genehmigung der Regierung.
Die Immobilienstrategie umfasst das Portfolio des Kantons Schaffhausen als Liegenschaftenbesitzer in den Bereichen des Hochbaus. Die Liegenschaften sind unterteilt in diejenigen des Verwaltungsvermögens zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben und jene des Finanzvermögens zur Verfolgung finanzieller Ziele. Von den insgesamt 205 Liegenschaften werden die 103 strukturell relevanten Objekte mit einem Neuwert von knapp 500 Mio. Franken und die für die Verwaltung angemieteten Liegenschaften in die strategischen Betrachtungen miteinbezogen.
Der aufgewendete Betrag für den Unterhalt (Instandhaltung) der relevanten Liegenschaften lag in den letzten Jahren bei jährlich 4,5 Mio. Franken und einem Anteil von 0,86 Prozent des Gebäudeversicherungswerts – gegenüber dem Benchmark zu IP Bau (Indikatoren und Prozentsätze Bau) also eher im tiefen Bereich. Das hat auch damit zu tun, dass in Arealen wie zum Beispiel dem Zeughaus und dem Klosterviertel in den letzten Jahren bewusst auf grössere Unterhaltsarbeiten verzichtet wurde.
In der Folge steigt in nächster Zukunft bei gleichbleibendem Liegenschaftenportfolio der Instandhaltungsbedarf auf jährlich 6 Mio. Franken.
Bei der Wiederherstellung der Gebrauchstauglichkeit (Instandsetzung) der Liegenschaften werden nur Investitionen in bestehende Bauten, ohne die zwei grossen Neubauten Polizei- und Sicherheitszentrum sowie Strassenverkehrs- und Schifffahrtsamt, berücksichtigt. Der aufgewendete Betrag für die Instandsetzung der letzten Jahre ist mit jährlich 4,4 Mio. Franken deutlich zu tief, so dass für die nächsten 20 Jahre mit jährlich 12 Mio. Franken gerechnet werden muss, um den Wert der relevanten Liegenschaften auf längere Sicht erhalten zu können.
Die Analyse des kantonalen Portfolios zeigte auf, dass ein hoher Anteil von Anmieten vorhanden ist. Aktuell liegen die Ausgaben für Anmieten knapp unter 2,5 Mio. Franken. Die verwaltungsrelevanten Liegenschaften sind zudem über das Stadtgebiet verstreut. Ein Teil der Liegenschaften weisen wegen ineffizienter oder ungeeigneter Raumnutzung ein grosses Potenzial für Veränderungen, Rochaden und Weiterentwicklungen auf. Auch wurde festgestellt, dass die Dienststellen der Departemente über verschiedene Liegenschaften verteilt sind. Zudem ergab die Analyse, dass mehrere baulich spezifische Gebäude wie zum Beispiel im Charlottenfels, in der Breitenau, im Zeughausareal oder die Wohnhäuser am Krebsbachweg eine gesonderte Betrachtung benötigen.
Bedarf und Potenzial
Mittels Analyse der verfügbaren Grundlagen und Gesprächen der Immobilienverantwortlichen wurden der Bedarf und das Potenzial des Portfolios eruiert, welche nachfolgend festgehalten werden:
Partizipative Raumentwicklung
Die derzeitigen Arbeitsplatzstandards sind weder zeitgemäss noch ausreichend konkret. Durch die Ermittlung der Anforderungen an Nutzung und Betrieb könnten erweiterte Standards für moderne Arbeitsplätze in Betriebskonzepten festgelegt werden. Zeitgemässe Arbeitsmodelle und Arbeitsplatzkonzepte reduzieren den Flächenbedarf und fördern die Effizienz der Flächennutzung. 01 02 03 04
Die Bevölkerung und die Wirtschaft des Kantons Schaffhausen zeigen Bedürfnisse im Umgang mit den kantonalen Arealen und wollen bei der aktiven Raumentwicklung frühzeitig miteinbezogen werden.
Transparente Vergabekriterien
Um Liegenschaften im Baurecht abzugeben oder Tauschgeschäfte durchzuführen, sind klar definierte Kriterien erforderlich.
Wachsender Flächenbedarf der Verwaltung
Das erwartete Bevölkerungswachstum, die Zunahme an Verwaltungsaufgaben und die Zusammenführung kommunaler Aufgaben auf kantonaler Ebene (zum Beispiel Kindes- und Erwachsenenschutzbehörde [ KESB ], Friedensrichteramt, Steuerverwaltung, Betreibungsamt etc.) erfordern eine vielfältige Leistungspalette mit mehr Verwaltungsressourcen und erzeugen einen höheren, veränderten Flächenbedarf.
Modernisierung der Arbeitsplatzstandards
Potenzialanalyse des Immobilienbestands
Untersuchungen in den Altstadtliegenschaften haben strukturelle Potenziale und Nutzungsvorteile aufgezeigt, beispielsweise welche Nutzungen an Entwicklungsstandorten gebündelt werden könnten. Durch eine flächendeckende Anwendung und in Zusammenarbeit mit den Stakeholdern könnten möglicherweise auch in weiteren Liegenschaften Potenziale identifiziert werden.
Investitionsbedarf für Instandsetzung
Ein erheblicher Teil der kantonalen Immobilien ist zwar wertstabil und weist einen geringen Unterhaltsaufwand auf, jedoch sind bald hohe Investitionen in die Instandsetzung erforderlich, da einige Liegenschaften den heutigen gesetzlichen und betrieblichen Anforderungen nicht mehr entsprechen.
Langfristige Sanierungsplanung
Würde der von Stratus prognostizierte Sanierungsstau auf Stufe Objekt identifiziert und verifiziert, könnten die Ziele der Bewirtschaftung (optimaler Betrieb für alle Stakeholder ermöglichen, Werterhaltung, angemessenes Erscheinungsbild gewährleisten, wenn möglich energetische Optimierung) langfristig eingeplant, realistisch eingepreist und erreicht werden. 05 06 07 08
Optimierung des Immobilienportfolios
Durch eine mögliche Umnutzung und Optimierung der Flächen im Eigenbestand könnten Fremdmieten reduziert werden, was insgesamt die Entwicklung des Portfolios positiv beeinflussen und es gegebenenfalls strategisch neu ausrichten könnte.
Unter Berücksichtigung des nutzungs- und bestandesgetriebenen Bedarfs sowie externer und politischer Faktoren werden von der Regierung die nachfolgenden strategischen Ziele für das kantonale Liegenschaftenportfolio definiert.
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Strategische Ziele
Aktive Raumentwicklung
Der Kanton betreibt eine aktive Raumentwicklung, welche die Bedürfnisse seiner Bevölkerung und der Wirtschaft einbindet und vorteilhafte räumliche Ausgangslagen für alle Beteiligten schafft.
Standortkonzentration
Die kantonale Verwaltung wird schwerpunktmässig und soweit möglich an wenigen Standorten konzentriert.
Nutzungsoptimierung
Liegenschaften und Anlagen sollen zwecks geringerer Bewirtschaftungskosten und aus Effizienzgründen ihre strukturellen und nutzungskonformen Potenziale ausspielen können. Der Kanton betreibt eine aktive Nutzungsoptimierung der durch die kantonale Verwaltung genutzten Liegenschaften und deren Anlagen. Er arbeitet dabei mit in der Verwaltung und im Dienstleistungsbereich der Privatindustrie üblichen Flächenstandards pro Arbeitsplatz. Gleichzeitig werden Anforderungen an den Betrieb in Betriebskonzepten festgehalten, um verbindliche Richtlinien für ein Optimum bei Planung, Betrieb und Nutzung gewährleisten zu können.
Nachhaltigkeit (Ökonomie, Ökologie, Soziales)
Die Immobilienbewirtschaftung stellt mit der langfristigen Planung der Instandhaltungs- und Instandsetzungsmassnahmen mit entsprechender Kostenwahrheit eine nachhaltige Substanz-/Werterhaltung der sich im kantonalen Eigentum befindenden Liegenschaften sicher. Bei Instandsetzungen und Neubauten sollen sowohl grundsätzliche Aspekte der Nachhaltigkeit (Ökonomie, Ökologie, Soziales) als auch die konkreten klimatischen und energetischen Massnahmen gemäss Klimastrategie verfolgt werden. Die Massnahmen sollen so gestaltet werden, dass offene und transparente Räume entstehen, die Begegnungen und das Miteinander fördern. Damit soll der Kanton Schaffhausen auch künftig für eine vielfältige Bevölkerung attraktiv bleiben
Eigentum vor Miete
Bei der Belegung von Liegenschaften durch kantonale Stellen wird aus Kostengründen grundsätzlich eigenen Liegenschaften der Vorzug vor dem Eingehen von Mietverhältnissen gegeben.
Kontinuierliche Bereinigung des Portfolios
Für Liegenschaften, bei denen sich Standortkonzentration, Nutzungsoptimierung und nachhaltige Bewirtschaftung gemäss den Punkten 2 bis 5 ungünstig verhalten, sind alternative Objektstrategien zu prüfen. Primär Zukauf/Abgabe im Baurecht oder Realersatz durch Abtausch, sekundär Verkauf. Die Vermietung von Liegenschaften und das Erzielen von Renditen stehen nicht im Vordergrund.
Massnahmenplanung
Aus den strategischen Zielen wurden die nachfolgenden Handlungsfelder abgeleitet. In den Handlungsfeldern werden die strategischen Ziele organisatorisch zugeordnet und als Massnahmen konkretisiert. In der erweiterten Immobilienstrategie werden zudem die detaillierten Umsetzungsmassnahmen und deren Monitoring beschrieben.
Handlungsfeld
Raumentwicklung
Das Handlungsfeld behandelt das Ziel der aktiven Raumentwicklung und bezieht sich einerseits auf den kantonalen Richtplan, zu dessen Ergänzung und Konkretisierung inhaltliche Leitideen erarbeitet werden sollen. Anderseits soll der Kanton in der Rolle der Eigentümervertretung in die kommunale Planung eingebunden werden. Die Perspektive zeigt insbesondere die Chancen ausserhalb, aber auch innerhalb des Portfolios auf. Dieses Handlungsfeld tangiert damit das strategische Ziel der Standortkonzentration kantonaler Liegenschaften.
Weil nicht alle Ziele auf einmal umgesetzt werden können, sollen prioritäre Schwerpunkte und Gebiete definiert werden, in denen besonders viele aktuelle Projekte, vielfältige Bedürfnisse und Herausforderungen sowie Themen zur Raumentwicklung zusammenkommen. Die Entwicklung soll in enger Zusammenarbeit unter anderem mit den kantonalen Stellen, der Stadtplanung und weiteren involvierten Stakeholdern erfolgen. Vordringlicher Schritt ist ein regelmässiger Informationsaustausch mit beziehungsweise zwischen den relevanten Stakeholdern.
Handlungsfeld
Bedarfsermittlung Portfolio
Die Erreichung der strategischen Ziele 2 bis 5 setzt bei der Bedarfsermittlung des Portfolios an. Einerseits kann mit einer flächendeckenden Liegenschaftsanalyse der bestandesgetriebene Bedarf der Objekte und Anlagen zwecks nachhaltiger Substanz-/Werterhaltung, geringerer Bewirtschaftungskosten und Effizienz ermittelt werden. Diese Untersuchung geht aber über die reine Bauteilanalyse von Stratus hinaus, indem auch das inhärente Potenzial einer Liegenschaft offengelegt wird. Des Weiteren sollen konsequent die definierten klimatischen und energetischen Möglichkeiten ausgelotet werden, die gemäss den Massnahmen der Klimastrategie angewendet werden könnten. Die klimatischen Aspekte betreffen im Besonderen die Anlagen der Liegenschaften.
Anderseits soll eine nutzungsgetriebene Bedarfsermittlung durchgeführt werden. Dabei werden Anforderungen der Nutzenden und des Betriebs aufgenommen und in Betriebskonzepten pro Dienststelle/Abteilung festgehalten. Daraus können die Standards für ein Optimum bei Planung, Betrieb und Nutzung von Arbeits-
plätzen generiert und in den kantonalen Richtlinien überarbeitet werden. Möglicherweise lassen sich daraus deutlichere Portfolios bzw. Portfoliostrategien ableiten.
Aus den sowohl bestandes- wie auch nutzungsgetriebenen Bedarfsermittlungen sollten Objektstrategien, aber auch Portfoliostrategien resultieren, anhand derer die Eigentümervertretung die mittel- und langfristigen planerischen und finanziellen Massnahmen und Entscheide ableiten kann. Die Umsetzung dieses Handlungsfeldes verlangt aufgrund des grossen Aufwandes ein priorisiertes Vorgehen. Das Ziel sollte denn auch kein einmaliges Durchführen oben beschriebener Analysen sein, sondern der Aufbau eines wiederkehrenden Prozesses innerhalb der Steuerungsaufgaben eines Portfoliomanagers.
Handlungsfeld
Portfoliobereinigung
Die bereits erfolgte Objektanalyse am Standort Altstadt, Klosterviertel, zeigte auf, dass einige Liegenschaften bezüglich Nutzungsoptimierung, nachhaltiger Bewirtschaftung und Standortkonzentration Verbesserungspotenziale auf-
weisen. Die oben genannten Handlungsfelder werden denn auch zu sukzessiven Veränderungen des Portfolios führen.
Im Handlungsfeld der Portfoliobereinigung wird die aktuelle Situation mit den Vorgaben aus der Portfoliostrategie oder dem Nutzungskonzept verglichen. Dabei werden die verschiedenen Nutzungen analysiert und Möglichkeiten zur Verbesserung der Flächeneffizienz aufgezeigt, wie zum Beispiel die Zusammenlegung mehrerer Abteilungen in einer gemeinsamen Immobilie. Auch Neubauten für die Verwaltung sollen nicht ausgeschlossen werden. Demgegenüber sollen nicht mehr benötigte Immobilien verwertet werden. Dies kann durch Vermietung, Vergabe im Baurecht, Verkauf oder Tausch gegen andere Immobilien im Realersatz geschehen. Aus dem Handlungsfeld Raumentwicklung wiederum können Entwicklungen angestossen werden, die einen Zukauf von Liegenschaften sinnvoll machen. Auch dies ist kein einmaliger Prozess, sondern als langfristige, nachhaltige Entwicklung zu verstehen.
Impressum
Kontakt:
Kanton Schaffhausen
Baudepartement
Beckenstube 7
8200 Schaffhausen
Telefon 052 632 73 67
Autoren:
Martin Kessler, Baudirektor
Christian Werner, Leiter Hochbauamt
Flavio Schnelli, Kantonsarchitekt
Matthias Wanner, Ressortleiter
Grafik & Illustration:
Schlegel Design