Abschlussbericht raum+ Schaffhausen Nachführung 2025
raum+
Baudepartement Planungs- und Naturschutzamt
Impressum Herausgeberin ETH Zürich Institut für Raum- und Landschaftsentwicklung (IRL) Professur für Planung von Landschaft und Urbanen Systemen (PLUS) Prof. Dr. Adrienne Grêt-Regamey Stefano-Franscini-Platz 5 8093 Zürich Autoren Andreas Farner Michal Switalski Auftraggeber Kanton Schaffhausen Planungs- und Naturschutzamt Beckenstube 11 8200 Schaffhausen Projektbearbeitung ETH Zürich Institut für Raum- und Landschaftsentwicklung (IRL) Professur für Planung von Landschaft und Urbanen Systemen (PLUS) Andreas Farner, Michal Switalski Projektleitung Andreas Farner Projektbegleitung seitens des Auftraggebers Rolf Sonderegger Layout Andreas Farner Michal Switalski Fotos Titelbild, Ergebnisse, Zentrale Erkenntnisse und Empfehlungen, Glossar: Stephan Trösch Einleitung: Michael Kessler Zitiervorschlag A. Farner und M. Switalski (2025): Abschlussbericht raum+ Schaffhausen, Nachführung 2025. Zürich: Professur für Planung von Landschaft und Urbanen Systemen, ETH Zürich. Bezug über folgende Webseiten www.raumplus.ethz.ch/de/sh/ https://rp.sh.ch/raumplus Zürich, Dezember 2025
Inhalt Einleitung 1 Ergebnisse 5 2.1 Gesamtsiedlungsreserven 2025
6
2.2 Fokus: Zeitliche Änderung
8
2.3 Fokus: Arbeitszonen
11
2.4 Fokus: Mobilisierung
12
2.5 Fokus: Raumtypen
13
2.6 Fokus: Kantonsvergleich
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Zentrale Erkenntnisse und Empfehlungen
17
3.1 Zentrale Erkenntnisse
17
3.2 Empfehlungen
18
Glossar 21 Merkmale Datenmodelle
23
V
Einleitung
1
Hintergrund Seit der Einführung des revidierten Raumplanungsgesetzes (RPG 1) im Mai 2014 wird von der Raumplanung neben der Koordination verschiedener Interessen im Raum ein haushälterischer Umgang mit dem Boden verlangt. Dieses Prinzip erfordert die gezielte «Siedlungsentwicklung nach innen». Die von der Professur für Raumentwicklung der ETH Zürich entwickelte Methodik raum+ wird seit über zehn Jahren erfolgreich in verschiedenen Kantonen und Regionen der Schweiz angewandt. Sie hat sich als praxiserprobtes Instrument zur qualitativen und quantitativen Erfassung von Bauzonenreserven etabliert. Regelmässige Nachführungen ermöglichen ein Monitoring der tatsächlichen räumlichen Veränderungen. Die Methodik raum+ dient somit als bewährtes Werkzeug des Siedlungsflächenmanagements zur Umsetzung der Ziele des RPG. Dabei werden in Zusammenarbeit mit kommunalen Vertreterinnen und Vertretern Informationen über Reserveflächen gesammelt, analysiert und auf einer internetbasierten Plattform dokumentiert. Diese Plattform ermöglicht eine flexible, zeitunabhängige Erhebung und Aktualisierung der Daten und schafft eine fundierte Grundlage für weiterführende Planungen. Der Kanton Schaffhausen hat erstmals 2013 die Gesamtsiedlungsreserven nach der raum+ Methodik erhoben und die Daten seither im 4-Jahres-Rhythmus nachgeführt. Innenentwicklung ist eine Daueraufgabe und die regelmässigen Übersichten zu den Reserven unterstützen den Kanton und die Gemeinden bei der Formulierung von Strategien sowie bei der täglichen raumplanerischen Interessenabwägung.
1
Nachführung 2025 Die Federführung für raum+ im Kanton sowie für die Nachführung 2025 oblag dem Planungsund Naturschutzamt. Die Datenvorbereitung und Gespräche sowie die Qualitätssicherung und das Verfassen des Abschlussberichts wurden von der Fachstelle raum+ an der ETH Zürich durchgeführt. Die Gespräche fanden in den Monaten Juni und Juli 2025 vor Ort bei der jeweiligen Gemeinde statt. Bei allen Gesprächen waren die Fachstelle raum+, Mitarbeiter/-innen des Planungs- und Naturschutzamtes sowie Vertreter/-innen der Gemeinde anwesend. Die folgenden Datenmodelle und Themen wurden erhoben bzw. besprochen:
Gesamtsiedlungsreserven Mit der Methodik raum+ werden Reserven in rechtskräftigen Bauzonen ab 200 m² erfasst. Eine vollständige Übersicht der Merkmale und Kategorien ist im raum+ Datenmodell verfügbar (siehe: www.raumplus.ethz.ch). In der Datenvorbereitung wurden die Reserven systematisch identifiziert und in einer Luftbildanalyse individuell betrachtet. Flächen, die noch nicht in der Übersicht enthalten waren, wurden neu hinzugefügt und im Gespräch mit der Gemeinde beurteilt. Kapitel 2 zeigt die Ergebnisse.
raum+ bietet einen Mehrwert für die Gemeinde • Eine überall verfügbare Übersicht zu den Bauzonenreserven im Gemeindegebiet. Der Zugang wird über den Kanton bewirtschaftet. • Die Analyseansicht erlaubt das Filtern von Daten und schnelle Auswertung über verschiedene Attribute und Zeitstände. • Daten können zur Weiterverwendung exportiert werden. Auch Planungsbüros können im Auftrag der Gemeinde Zugang anfragen.
2
Porträt des Kantons Tab. 1 listet einige raumrelevante Kennziffern des Kantons im Laufe der Zeit auf. Sie zeigt ein stetiges Bevölkerungswachstum und mit einer Ausnahme zwischen 2012–2016 auch ein stetiges Beschäftigtenwachstum.
Anzahl Gemeinden
Stand Ende 2012
Stand Ende 2016
Stand Ende 2020
Stand Ende 2024
2020–2024
27
26
26
26
-
Differenz
Tab. 1
Kennziffern des Kantons 2012–2024
Ständige Wohnbevölkerung
77‘955
80‘769
83‘107
88‘667
+6.7 %
Beschäftigte Vollzeitäquivalente (VZÄ)
35‘299
35‘155
36‘288
37‘577
+3.5 %
Raumnutzer/-innen (Bevölkerung + VZÄ)
113‘254
115‘884
119‘395
126‘244
+5.7 %
1
453
435
437
424
-3.0 %
Bei Fragen im Zusammenhang mit
-
der Siedlungsentwicklung ist es
VZÄ pro 1‘000 Einwohner/-innen Fläche ganzer Kanton Bauzonenfläche
29‘842 ha 2‘435 ha
2‘441 ha
2‘444 ha
2‘433 ha
-0.5 %
wichtig, diese in Bezug auf die einzelnen Ortsteile zu beantworten. Entsprechend werden diese Ortsteile im vorliegenden Bericht und auch
Der Kanton Schaffhausen ist durch seine Lage in der hügeligen Region des Randen sowie durch den Rhein geprägt. Seine Ortschaften weisen sich durch historische Ortskerne aus. Der kantonale Richtplan definiert dabei drei Raumtypen, welche im Hinblick auf die Raumentwicklung auf die Gemeinden und Ortsteile1 des Kantons angewandt werden. Abb. 1 zeigt die Zuweisung der Ortsteile zu den kantonalen Raumtypen.
generell in der kantonalen Raumbeobachtung separat ausgewiesen. Vgl. Geoportal des Kantons Schaffhausen: https://rp.sh.ch/karte-shortsteile.
Abb. 1
Raumtypen der Gemeinden und Ortsteile gemäss kantonalem Richtplan
Das im Jahr 2019 genehmigte Richtplankapitel «Siedlung» sieht die Erarbeitung von kommunalen Siedlungentwicklungsstrategien durch die Gemeinden vor. Die Gemeinden sollen darin insbesondere aufzeigen, «wie sie eine hochwertige Siedlungentwicklung nach innen in der Gemeinde und in den einzelnen Quartieren erreichen» (Planungsgrundsätze, 2-3-1, S.106). Die Erarbeitung dieser Strategien ist in den meisten Gemeinden abgeschlossen oder weit fortgeschritten. Darauf aufbauend werden in den kommenden Jahren die Bau- und Zonenordnungen bzw. Rahmennutzungspläne überarbeitet.
3
4
Ergebnisse
2
Im Folgenden werden die Ergebnisse der Erhebung 2025 dargestellt. Nach einer Übersicht zum Stand der Gesamtsiedlungsreserven folgen kurze Fokuskapitel, welche verschiedene relevante Aspekte der Reserven beleuchten:
Fokus: Zeitliche Veränderung Mit dem mittlerweile vierten Datenstand lassen sich Entwicklungen beobachten und interessante Sachverhalte beschreiben.
Fokus: Arbeitszonen Die Industrie- und Gewerbezonen sind von besonderer Bedeutung für die Entwicklung des Kantons. Dieser Fokus beleuchtet den aktuellen Stand der Bebauung/Nutzung sowie Flächengrössen in den Arbeitszonen.
Fokus: Mobilisierung Erschweren planerische Hindernisse die Entwicklung von geeigneten Flächen oder sind es die Eigentümerschaften, welche einer Entwicklung ablehnend gegenüberstehen? Ein Blick auf die Tragweite der Mobilisierungshindernisse gibt einen Anhaltspunkt.
Fokus: Raumtypen Der räumliche Kontext spielt eine wesentliche Rolle in der kantonalen Entwicklung. Hier werden Gemeinsamkeiten und Unterschiede zwischen den verschiedenen Raumtypen beleuchtet.
Fokus: Kantonsvergleich Ein Blick über die Kantonsgrenzen hinaus offenbart interessante Gegebenheiten im Kanton Schaffhausen. Diese können sowohl Handlungsbedarf wie auch Chancen zugleich aufzeigen.
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2.1 Gesamtsiedlungsreserven 2025 Verschiedene Sachverhalte werden in den nachfolgenden Fokuskapiteln auf Kantonsebene beleuchtet. In der Übersicht zu den Gesamtsiedlungsreserven werden anhand zweier relativer Kenngrössen die Gemeinden und Ortsteile des Kantons präsentiert.
Reserveanteil an der Bauzone 2 Betrachtet werden die Wohn-, Misch-, Zentrums-, Kern- und Arbeitszonen sowie die Zone für öf fentliche Nutzung.
Der «Reserveanteil an der Bauzone» setzt die Grösse der Reserven mit der Grösse der Bauzone ins Verhältnis2. Siedlungen mit urbanem Charakter haben üblicherweise aufgrund ihrer Entwicklungsdynamik, ihrer Zentralität und der hohen baulichen Dichte einen kleineren Reserveanteil. Diesem Bild entspricht der Kanton Schaffhausen aber gemäss Abb. 2 nicht. Viel eher scheinen die Gemeinden und Ortsteile in ihren jeweiligen lokalen räumlichen Kontext eingebunden zu sein. Der Anteil schwankt dabei stark zwischen 4 % in Neuhausen bis zu knapp 22 % in Hemmental. Der Ortsteil Hofen in der Gemeinde Thayngen weist keine unbebauten Reserveflächen auf.
Abb. 2
Anteil der unbebauten Gesamtsiedlungsreserve an der Bauzone nach Ortsteil und Raumtyp
Gesamtkanton 10%
6
Reserve pro Raumnutzer/-in Ähnlich dem Reserveanteil an der Bauzone ermöglicht die Kenngrösse «Reserve pro Raumnutzer/-in» einen Vergleich der Gemeinden unabhängig von ihrer Grösse. Als Raumnutzerin oder Raumnutzer (RN) werden dabei sowohl die ständige Wohnbevölkerung wie auch die Beschäftigten in Vollzeitäquivalenten (VZÄ) gezählt3.
3 Diese Daten stammen aus den Statistiken S TAT P OP (2024) resp.
Auch hier schwankt der Wert gemäss Abb. 3 stark zwischen den Gemeinden und Ortsteilen, von 5 m2 in Neuhausen am Rheinfall bis über 80 m2 in Opfertshofen. Betrachtet man den gesamtkantonalen Wert, liegt dieser bei 20 m2, was auf die bevölkerungsreichen Gemeinden bzw. Ortsteile Schaffhausen und Neuhausen zurückzuführen ist. Zusammen machen sie beinahe 57 % der Bevölkerung und über 70 % der Beschäftigten VZÄ aus.
STATENT (2023) des BFS, welche jeweils um 1–2 Jahre verzöger t erscheinen.
Abb. 3
Reserve pro Raumnutzer/in der unbebauten Gesamtsiedlungsreserve nach Ortsteil und Raumtyp
Gesamtkanton 20 m2
7
2.2 Fokus: Zeitliche Änderung Mit dem vierten, regelmässig und systematisch erhobenen Datenstand können verschiedene Sachverhalte über die Zeit betrachtet werden. In Abb. 4 wird die Entwicklung der Reserve pro RN in den verschiedenen Erhebungsständen gezeigt. Die Abbildung weist darauf hin, dass die Reserve pro Raumnutzer/-in seit der ersten Erhebung im Jahr 2013 in fast allen Gemeinden abgenommen hat. Dies hängt einerseits mit dem Bevölkerungswachstum zusammen. Andererseits hat aber auch die Reserve real abgenommen, wie Abb. 5 zeigt. Auch zu sehen sind die tiefen Werte in den Gemeinden und Ortsteilen des Agglomerationskernraumes und der umliegenden Gemeinden. Abb. 4
Reserve pro Raumnutzer/-in in Kategorien pro Ortsteil und nach Erhebungsstand
Legende Reserve pro Raumnutzer/-in
8
Abb. 5 zeigt die stetige Abnahme der unbebauten Reserven über die vier Datenstände hinweg. Zuletzt war die Abnahme zwischen 2021–2025 mit 11 % (-32 ha) wieder grösser als zwischen 2017–2021 mit nur 5 % (-15 ha). Am stärksten haben dabei mit -16 ha (-18 %) die Arbeitszonenreserven abgenommen, gefolgt von den Reserven in Wohnzonen mit -10 % und der Zone für öffentliche Nutzung mit -9 %. In den Misch-, Zentrums- und Kernzonen hat sich summarisch fast nichts verändert.
22 ha 27 ha
Abb. 5
Flächensumme der unbebauten Gesamtsiedlungsreserve in Erhebungsstand nach Potenzialtyp
Abb. 6
Relative Verteilung der Flächensumme der unbebauten Gesamtsiedlungsreserve in Erhebungsstand nach Stand der Planung
369 ha 306 ha
15 22 ha 16 24 ha
291 ha
13 25 ha
259 ha
13
369 ha
18 ha
306 ha
21 ha
291 ha
12
259 ha
Der Stand der Planung4 auf den Reserveflächen gemäss der Einschätzung bzw. Kenntnis der Gemeinden hat sich gemäss Abb. 6 nur geringfügig geändert. Es scheinen vor allem Reserven aus der Phase «Herstellung der Baureife» in das Baubewilligungsverfahren (11 ha, 4 %) überführt worden zu sein. In Abb. 7 ist die relative Entwicklung der Eigentümerinteressen sichtbar. Es sticht hervor, dass der Anteil interessierter Eigentümerschaften insbesondere in der letzten Periode von 2021–2025 um 8 % abgenommen hat. Viele als zuvor interessiert eingestufte Eigentümerschaften wurden neu als neutral eingeschätzt. In gewissen Gemeinden ist dies auf laufende Revisionen der Bau- und Zonenordnungen zurückzuführen. Ob sich dieser Trend bestätigt oder umkehrt, wird sich spätestens mit der nächsten Erhebung zeigen.
4 Das Attribut Stand der Planung wird nur bei Flächen über 2000m2 systematisch erfasst. Der Wert «------» drückt dabei das Fehlen einer Einschätzung aus.
Abb. 7
369 ha 306 ha
Relative Verteilung der Flächensumme der unbebauten Gesamtsiedlungsreserve in Erhebungsstand nach Eigentümerinteresse
291 ha 259 ha
9
Aufschlüsselung der Abnahme von Reserven Die Summe der Reserven kann sich aus verschiedenen Gründen ändern. Abb. 8 schlüsselt die Abnahme von 32 ha unbebauter Reserve zwischen 2021 (292 ha) und 2025 (259 ha) auf. Im Folgenden werden diese Sachverhalte kurz erläutert:
Abb. 8
Flächensumme der unbebauten Reserven im Datenstand 2021 und 2025 mit Aufschlüsselung der Differenz
Überbaut
-33 ha Wurden Reserven mit Gebäuden überbaut oder befinden sie sich zum Zeitpunkt des Erhebungsgesprächs im Bau, werden sie in der Plattform als überbaut markiert und verschwinden aus der Übersicht. Sie können über die Plattform jederzeit angezeigt werden.
Reduziert
-11 ha Werden grosse Reserveflächen abparzelliert oder teilweise überbaut und die Restflächen sind weiterhin überbaubar, so wird die Geometrie der Reservefläche angepasst. Hier ist davon auszugehen, dass eine überwiegende Mehrheit der Reduktionen auf Überbauung zurückzuführen sind.
Umklassifiziert
-3 ha Wird eine Reservefläche neu genutzt, aber es bestehen keine Hochbauten (bspw. bei einem Parkplatz oder einer Lagerfläche), so wird sie umklassifiziert und neu als «zu gering genutzt» eingeschätzt. Diese Flächen werden im neuen Datenstand nicht mehr als unbebaute Reserven gelistet und verschwinden deshalb aus der Übersicht.
Neu
+12 ha In der Vorbereitung auf die Erhebung werden alle Parzellen automatisiert überprüft und mit den bestehenden Flächen in der Plattform verglichen. Falls Gebäude abgerissen, kleinere Parzellenteile abparzelliert wurden oder Umzonungen stattgefunden haben, werden diese neu unbebauten Parzellen als neue Reserveflächen aufgenommen.
Vergrössert
+2 ha Vergleichbar zu den reduzierten Flächen kann es passieren, dass zuvor bebaute Teile von Parzellen neu unbebaut sind oder Umzonungen von Parzellenteilen stattfinden. In diesen Fällen wird die bestehende Reservefläche vergrössert und fliesst indirekt in die Statistik ein. Überbaut
2021
Umklassifiziert
Neu
Vergrössert
291 ha -11 ha -3 ha +12 ha +2 ha
-33 ha
259 ha
2025 0 ha
10
Reduziert
50 ha
100 ha
150 ha
200 ha
250 ha
300 ha
2.3 Fokus: Arbeitszonen Die raum+ Methodik erhebt nicht nur unbebaute Flächen, sondern kann im Gespräch mit den Gemeinden auch «zu gering genutzte» Flächen erfassen. Dies ist insbesondere bei Industriebrachen relevant, aber auch bei Nutzungen, welche nicht zwingend eine Überbauung mit Gebäuden verhindern. Darunter fallen vor allem Lagerflächen und Parkplätze. Abb. 9 zeigt, dass knapp 70 % der Reservefläche in Arbeitszonen wirklich unbebaut und ungenutzt ist. Auf 33 ha Arbeitszonenfläche sind demnach Bauten und Anlagen, welche (in naher Zukunft) nicht mehr genutzt, zu gering genutzt oder nicht im Sinne des Planungsrechts genutzt werden. Das Bild wird durch die Betrachtung der «Präzisierung zur Nutzung»5 in Abb. 10 vervollständigt: Knapp 22 ha Lagerflächen und 7 ha Parkplatzflächen können als zu gering genutzte Arbeitszonenreserve betrachtet werden. Mit 29 ha Reservefläche werden Parzellen(-teile) erfasst, welche durch die Eigentümerschaft (meist Unternehmen) strategisch freigehalten werden.
5 Der Wert «------» beim Attribut «Präzisierung zur Nutzung» drückt aus, dass keine Präzisierung erfasst wurde, die Parzelle also entweder überbaut ist oder die unbebaute Fläche im Hinblick auf den Zonenzweck ungenutzt ist.
Abb. 9
Relative Verteilung der Reserven in Arbeitszonen in Anzahl und Fläche nach Stand der Überbauung/ Nutzung
Abb. 10
Relative Verteilung der Reserven in Arbeitszonen in Anzahl und Fläche nach Präzisierung zur Nutzung
Abb. 11
Relative Flächensumme der unbebauten Reserven in Arbeitszonen in Raumtypen nach Flächengrösse
171 107 ha
171 107 ha
Interessant ist auch die Betrachtung der Flächengrösse in den Arbeitszonen, da diese die Eignung für bestimmte Unternehmen beeinflusst. In Abb. 11 wird nach den Raumtypen der Gemeinden und Ortsteile unterschieden. Man sieht beispielsweise am Anteil der Flächen über 5000 m2 (oder 0.5 ha), dass Reserveflächen im ländlichen Raum (~50 %) kleiner sind als im Agglomerationskernraum (~75 %). Hier können aber bereits wenige Parzellen einen grossen Unterschied ausmachen, da die Menge an Arbeitszone insgesamt mit 48 ha im Agglomerationskernraum deutlich grösser ist als bei den anderen Raumtypen.
0.1–0.2 ha
0.2–0.5 ha
0.5–1 ha 48 ha 9 ha
Ländlicher Raum
17 ha
11
2.4 Fokus: Mobilisierung Als Mobilisierung werden Prozesse und Massnahmen beschrieben, welche eine Parzelle in eine Entwicklung oder Bebauung überführen. Als Mobilisierungshindernisse gelten dementsprechend die planerische Ausgangslage (bspw. Baureife, Altlasten, Naturgefahren, etc.) oder der Parzelle zugrunde liegende Eigenschaften (insb. das Eigentümerinteresse), welche diesen Prozess verzögern oder verunmöglichen. Mobilisierbarkeit und Tragweite der Mobilisierungshindernisse der unbebauten Reserven nach Eigentümerinteressen
einfache Mobilisierung
6 Die maximale Ausprägung aus den Attributen: Tragweite der Baureife, Tragweite der Altlasten, Tragweite der Naturgefahren, Tragweite der Mobilisierungshindernisse.
Mobilisierbarkeit geringe Hindernisse
erhebliche Hindernisse
neutral / k. A.
ablehnend / nicht entscheidungsfähig
keine
42 ha
60 ha
108 ha
11 ha
18 ha
15 ha
<1 ha
4 ha
1 ha
erheblich erschwerend
interessiert
erschwerend
Eigentümerinteresse
Tragweite der Mobilisierungshindernisse
Abb. 12
Abb. 12 zeigt eine Gegenüberstellung der Eigentümerinteressen und der Tragweite aller in raum+ erfassten Mobilisierungshindernisse6, also wie stark diese in der Einschätzung der Gemeinde eine Entwicklung erschweren. Der Anteil an Flächen mit erheblichen Erschwernissen (6 ha, 2 %), aber auch mit nur leichten Erschwernissen (43 ha, 17 %) fällt relativ gering aus. Die grosse Mehrheit der Flächen (210 ha, 80 %) hat keine nennenswerte planerische Mobilisierungshindernisse und kann damit entwickelt werden. Auffallend ist, dass der grösste Anteil ablehnender Eigentümerschaften mit 108 ha (42 %) auch auf diese Kategorie fällt. Trotz fehlender Hindernisse gibt es also weiterhin viele Eigentümerschaften, welche aus anderen Gründen keine Entwicklung anstreben. In Fällen, wo dies über Jahre bis Jahrzehnte anhält, spricht man von «Baulandhortung». Die Kategorisierung in «Mobilisierbarkeit» gründet in der Annahme, dass planerische Hindernisse und Eigentümerinteressen gemeinsam betrachtet werden müssen, um ein ganzheitliches Bild zu den Hindernissen zu erhalten. In dieser Sichtweise sind 113 ha Reserve einfach zu mobilisieren, da sie trotz leichter Erschwernisse interessierte Eigentümerschaften haben oder keine Hindernisse aufweisen bei grundsätzlich neutralen Eigentümerschaften. Weitere 127 ha sind mit vergleichsweise geringen Hindernissen ausgestattet und nur bei 20 ha Reservefläche gibt es erhebliche Hindernisse für eine Mobilisierung. Wichtig ist hier anzumerken, dass die Mobilisierbarkeit nur einen Aspekt der planerischen Interessenabwägung abdeckt. Ihr müssen die Auswirkungen der Entwicklung gegenübergestellt werden.
12
2.5 Fokus: Raumtypen In der folgenden Betrachtung wurden nur Flächen der Wohn-, Misch- und Zentrumszonen (WMZ) berücksichtigt.
3 ha 1 ha
Ländlicher Raum
Abb. 13
Relative Flächensumme der unbebauten Reserven in Wohn-, Misch- und Zentrumszonen nach Raumtypen und Hauptnutzung
Abb. 14
Relative Flächensumme der unbebauten Reserven in Wohn-, Misch- und Zentrumszonen nach Raumtypen und ÖV-Güteklasse
Abb. 15
Relative Flächensumme der unbebauten Reserven in Wohn-, Misch- und Zentrumszonen nach Raumtypen und Stand der Baureife
42 ha 22 ha 65 ha
Abb. 13 zeigt, dass in den Gemeinden und Ortsteilen des ländlichen Raums der Anteil der Zentrumszonen an den Reserven am höchsten ist, da in den historischen Dorfkernen noch unbebaute Flächen vorhanden sind. In den bereits dicht bebauten Zentren des Agglomerationskernraumes hingegen liegen die Reserven grossmehrheitlich in den Wohnzonen.
42 ha 2 ha
22 ha
Ländlicher Raum
65 ha
Die Betrachtung nach ÖV-Güteklasse in Abb. 14 bestätigt, dass die Erreichbarkeit der Reserven im ländlichen Raum mit fast 70 % zwar immer noch mehrheitlich gewährleistet ist, aber die Qualität des ÖV aufgrund des Taktes und der Verkehrsmittel generell tiefer ist. Auffallend ist, dass fast 20 % der Reserve in WMZ-Zonen im Agglomerationskernraum und in den regionalen Zentren keine Güteklasse und damit eine fehlende ÖV-Erschliessung aufweisen.
42 ha 22 ha
Ländlicher Raum
4 ha
65 ha
Letztlich fällt auf, dass gemäss Abb. 15 im ländlichen Raum mit fast 90 % (56 ha) anteilsmässig mehr Reserve baureif ist als in den anderen zwei Raumtypen.
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2.6 Fokus: Kantonsvergleich Die Methodik raum+ wird in verschiedenen Kantonen angewendet. Im folgenden Fokuskapitel werden einige interessante Vergleiche zu anderen Kantonen präsentiert. Abb. 16
Relative Flächensumme der unbebauten Reserven in Kantonen nach Hauptnutzung
Abb. 17
Relative Verteilung der unbebauten Gesamtsiedlungsreserve im Kanton SH in Anzahl und Fläche nach voraussichtlicher Nutzung der Fläche
88 57 ha
Auffallend in der Verteilung der Reserve nach Hauptnutzung ist der in Abb. 16 gezeigte hohe Anteil an Zone für öffentliche Nutzung (22 %) im Kanton Schaffhausen. Das Attribut «(OeBa) Voraussichtliche Nutzung der Fläche» in Abb. 17 erfasst den Zeithorizont, in dem die Flächen einer Nutzung oder Entwicklung zugeführt werden sollen. Mit 30 ha wird bei über der Hälfte der Reservefläche angegeben, dass dies erst nach einem Planungshorizont von 15 Jahren geschehen soll. Auch der tiefe Anteil an Mischzone (5 %) ist auffallend. Dieser wird teilweise durch einen höheren Anteil an Zentrumszone ausgeglichen, welche generell auch Mischnutzungen anstrebt und zulässt. Die ÖV-Güteklassen wurden bereits im vorangehenden Fokus Raumtypen kurz beleuchtet. Hier ist der Anteil von knapp 25 % ohne Güteklasse eher im tiefen Bereich und der Anteil an gut bis sehr gut erschlossener Fläche (Klassen A+B) tendenziell hoch. Abb. 18
14
Relative Flächensumme der unbebauten Reserven in Kantonen nach ÖVGüteklasse
Im Hinblick auf die Eigentümerschaften zeigt sich ein interessantes Bild. Mit über 25 % der unbebauten Reservefläche in öffentlicher Hand haben gemäss Abb. 19 Gemeinden und Kanton eine gute Ausgangslage, um Entwicklungen zu steuern. Dieser Wert ist sicherlich verbunden mit dem zuvor gezeigten hohen Anteil an Zone für öffentliche Nutzungen. Gleichzeitig liegt mit knapp über 25 % vergleichsweise wenig Eigentum in der Hand juristischer Personen. Komplementiert wird dieses Bild von Abb. 20. Im Kanton Glarus wurden aufgrund der Ersterhebung nicht alle Eigentümerinteressen eingetragen. Vor diesem Hintergrund ist der Anteil interessierter Eigentümerschaften im Kanton Schaffhausen mit 20 % signifikant tiefer als in den verglichenen Kantonen.
Abb. 19
Relative Flächensumme der unbebauten Reserven in Kantonen nach Eigentümerkategorie
Abb. 20
Relative Flächensumme der unbebauten Reserven in Kantonen nach Eigentümerinteresse
Abb. 21
Relative Flächensumme der unbebauten Reserven in Kantonen nach Stand der Baureife
Nicht zuletzt zeigt der Stand der Baureife in Abb. 21, dass der Anteil baureifer Zone ähnlich wie im Kanton Thurgau mit leicht über 70 % am tiefsten ausfällt. Der Anteil an Reserve, welche langfristig, also nach dem vorgesehenen Planungshorizont von 15 Jahren, genutzt werden soll, ist mit fast 10 % gleichzeitig am höchsten.
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Zentrale Erkenntnisse und Empfehlungen
3
3.1 Zentrale Erkenntnisse Stetige Abnahme der Reservefläche Seit 2013 haben die Reserven stetig abgenommen, in der letzten Periode seit 2021 kantonsweit um 11 % auf 259 ha unbebaute Gesamtsiedlungsreserve in Wohn-, Misch-, Zentrumsund Arbeitszonen sowie den Zonen für öffentliche Nutzung. Der Reserveanteil an der Bauzone beträgt damit 10.6 %. Diese Werte sind leicht höher als in vergleichbaren Kantonen, wenn auch nicht auffallend. Gleichzeitig bestehen grosse Unterschiede in der Grösse der Reserven je Gemeinde und Ortsteil. Die Reserve pro Raumnutzer/-in in den verschiedenen Ortsteilen bewegt sich zwischen 5 m2 und über 80 m2 bei einem kantonalen Wert von knapp 20 m2.
Eigentümerinteressen als hauptsächliches Mobilisierungshindernis In der vergangenen Periode zwischen 2021–2025 ist es zu einer starken Abnahme des Anteils an interessiert eingeschätzter Eigentümerschaften gekommen, auf den tiefsten Wert seit der ersten Erhebung im Jahr 2013. Mit knapp über 20 % ist das auch im Vergleich mit anderen Kantonen der tiefste Wert. Gleichzeitig ist die Tragweite der Mobilisierungshindernisse auf den Reserven sehr gering, das heisst, auf über 80 % der Fläche sind keine planerischen Erschwernisse aufgrund Baureife, Naturgefahren oder bspw. Altlasten vorhanden. Ein Grund für das tiefe Eigentümerinteresse mögen laufende Revisionen der kommunalen Bau- und Zonenordnungen sein. Weitere Gründe und mögliche Massnahmen müssten aber vertieft untersucht werden.
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3.2 Empfehlungen Siedlungsentwicklungsstrategie gezielt anwenden Mit der im kantonalen Richtplan geforderten Erarbeitung der Siedlungsentwicklungsstrategie schaffen sich die Gemeinden eine wichtige Grundlage für ihre zukünftigen Planungen. Der kantonale Richtplan hält fest, dass darauf basierend «Qualitätsansprüche formuliert und gegenüber den Eigentümern und Investoren kundgetan werden können» (2-3-1). Der Gemeinde stehen dabei verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung. Mit einer aktiven Bodenpolitik (2-2-1/4) kann sie strategisch wichtige Flächen gemäss den Zielen der Siedlungsentwicklungsstrategie erwerben. Weiterhin bzw. sogar zunehmend wichtig wird aber der Einbezug der Eigentümerschaften in der Mobilisierung von Flächen. Mit gemeinsamen, insbesondere parzellenübergreifenden Planungen lassen sich die «angestrebten Qualitäten» (2-2-2/1) realisieren und mit dem Einbezug der relevanten Akteure und Fachstellen in einem frühen Stadium die Kosten und Hürden minimieren. 2-2-1/3 «Erfassung und Mobilisierung der inneren Nutzungsreserven» 2-2-2/1 «Angestrebte Qualitäten» 2-2-1/4 «Aktive Bodenpolitik»
Flächen freihalten und Entwicklung in den Bestand lenken Siedlungsentwicklungsstrategien können auch helfen, räumliche Qualitäten zu sichern. Mit zunehmender Verdichtung werden insbesondere die Grün- und Freiflächen im Siedlungsraum wichtig. Diese sind nicht nur Aufenthalts- und Erholungsorte, sondern leisten auch wichtige ökologische Funktionen und mindern die Hitze. Geeignete unbebaute Flächen an relevanten Lagen sollten daher planerisch gesichert und freigehalten werden. Insbesondere die bestehenden Zonen für öffentliche Nutzung können hier einen grossen Beitrag leisten. Auch kleinteiligere Freihaltezonen sind ein geeignetes Instrument, um die Siedlungsqualität langfristig zu erhalten. Werden diese Gedanken in der Siedlungsentwicklungsstrategie berücksichtigt, kann die Akzeptanz für eine darauf aufbauende Revision der Nutzungsplanung erhöht werden. 2-3-2/7 «Erhöhte Wohn-, Grün- und Freiraumqualität»
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Glossar
Unter der Gesamtsiedlungsreserve wird die Summe der im Rahmen der raum+ Erhebungen erfassten, für die Siedlungszwecke zur Verfügung stehenden Reserven verstanden. Zu einer Siedlung werden neben Gebäuden und Anlagen für Wohnen und Arbeiten auch öffentliche Einrichtungen gezählt.
Gesamtsiedlungsreserve
Die Gesamtsiedlungsreserve ergibt sich aus dem Total der Baulücken, der Innenentwicklungspotenziale und der Aussenreserven aller Nutzungszonen. Bauzonen, die nicht oder nur in einem äusserst geringen Umfang bebaut werden dürfen, sind nicht Teil der Gesamtsiedlungsreserve. Die Ausführungen dieses Berichts beziehen sich hauptsächlich auf die kumulierte Flächenreserve in Hektaren (ha). Im Text wird dafür der Begriff «Reserve» in der Einzahl verwendet, wie «Reservefläche» oder «Gesamtsiedlungsreserve».
Reserve
In der Regel sind zahlreiche kleine Potenziale (Baulücken) vorhanden, die flächenmässig aber wenig ins Gewicht fallen. Die Anzahl Potenziale ist deshalb meist nur bedingt aussagekräftig. Der Fokus der Aussagen wird deshalb auf die Reservefläche gelegt. Teilweise ist die Aussage zur Anzahl der Flächen relevant – insbesondere bei Angaben zu den Eigentumsverhältnissen (Eigentümertyp und Eigentümerinteresse). Beziehen sich Aussagen auf die Anzahl Flächen, so ist im Text von «Potenzialen» (Mehrzahl) die Rede.
Potenziale
Unter der Mobilisierung von Potenzialen werden Strategien, Instrumente und Massnahmen verstanden, die zum Ziel haben, die Flächen verfügbar und bebaubar zu machen. Die Gründe für die Nichtverfügbarkeit von Flächen können unterschiedlichster Natur sein und werden im Rahmen von raum+ unter den Mobilisierungshindernissen genauer betrachtet.
Mobilisierung von Potenzialen
Die Mobilisierung von Potenzialen innerhalb des weitgehend überbauten Gebiets hilft, die Zielsetzung einer flächensparenden Siedlungsentwicklung nach innen zu realisieren. Um die Mobilisierungshindernisse abzubauen, sind massgeschneiderte Ansätze zu wählen. Die Sanierung von Altlasten erfordert beispielsweise andere Massnahmen, als die Eigentümerinnen und Eigentümer für die Entwicklung eines Grundstücks zu gewinnen. Unter Raumnutzerinnen und Raumnutzer wird die Summe aller Einwohner und Einwohnerinnen und Vollzeitäquivalente in einem Raum verstanden. Diese Einheit eignet sich für den räumlichen Vergleich der Gesamtsiedlungsreserve, weil dem Umstand Rechnung getragen wird, dass sowohl Einwohner und Einwohnerinnen als auch Arbeitnehmer und Arbeitnehmerinnen Raum beanspruchen.
Raumnutzerinnen und Raumnutzer (RN)
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Weitgehend überbautes Gebiet (wüG)
Der in der Raumplanungsverordnung verwendete Begriff des weitgehend überbauten Gebiets ist gemäss Rechtsprechung des Bundesgerichts in Anlehnung an Art. 36 Abs. 3 RPG eng zu verstehen und «umfasst im Wesentlichen den geschlossenen Siedlungsbereich mit eigentlichen Baulücken» (BGE 132 || 218 S.222 f). Das weitgehend überbaute Gebiet kann nur anhand der gesamten bestehenden Siedlungsstruktur nach planerischem Ermessen beurteilt werden.
WMZ-Zonen
Die WMZ-Zonen umfassen Zonen, welche insbesondere für das Wohnen vorgesehen sind. Es handelt sich hierbei um Wohnzonen, Mischzonen (Wohn- und Gewerbezonen) sowie Zentrumsbzw. Kernzonen.
Arbeitszonen
Unter Arbeitszonen werden die Gewerbe- und Industriezonen zusammengefasst.
Merkmale Datenmodelle 7
Gesamtsiedlungsreserve Im Folgenden werden die wichtigsten zu den Flächen erhobenen Merkmale und ihre Ausprägungen erläutert.7 Die Erläuterungen sollen die Verständlichkeit des vorliegenden Berichts erleichtern.
Lage Die Lage gibt an, ob ein Potenzial innerhalb oder ausserhalb des weitgehend überbauten Gebiets liegt. Der in der Raumplanungsverordnung verwendete Begriff des weitgehend überbauten Gebiets kann nur anhand der gesamten bestehenden Siedlungsstruktur nach planerischem Ermessen beurteilt werden (vgl. Begriff «weitgehend überbautes Gebiet» im Glossar).
Die vollständige Erläuterung aller Merkmale und Ausprägungen erfolgt im Datenmodell raum+ und kann von der Webs eite her unter gel aden werden: (https://www.raumplus.ethz.ch/de/ downloads-links/).
Allgemeine Informationen
Parzellenstruktur Die Parzellenstruktur zeigt auf, ob sich ein Potenzial über einen Teil einer Parzelle (Teilparzelle), eine ganze Parzelle (Einzelparzelle) oder über mehrere Parzellen erstreckt. Bei Reserven an Bauzonengrenzen werden die Bauzonengrenzen wie Parzellengrenzen behandelt und folglich als Einzelparzellen (nicht Teilparzellen) bestimmt.
Flächengrössen Beispiele: < 0,1 ha
Klassische Baulücken. Erfahrungswerte für Grundstücke mit einem Einfamilienhaus liegen bei 500–1000 m2
0,1–0,2 ha
Haus mit grossem Umschwung möglich. Potenzial für ein Mehrfamilienhaus
0,2–0,5 ha
Halbes Fussballfeld; kleinere Überbauungsprojekte
0,5–1 ha
Fussballfeld; Überbauungsprojekte (evtl. mit Planungsmassnahmen)
1–5 ha
Grosse Überbauungsprojekte häufig mit Quartierplanpflicht
ÖV-Güteklasse Das Attribut gibt die durch das Bundesamt für Raumentwicklung ermittelte relative ÖVErschliessungsgüte der Fläche wieder. Die Güteklassen sind durch die Distanz zur nächsten Haltestelle sowie der Haltestellenkategorie ermittelt. Letztere wird ihrerseits durch den Kursintervall sowie die Verkehrsmittel bestimmt. Die genaue Berechnungsmethodik findet sich auf der Webseite des Bundesamtes unter Mobilität > Verkehrserschliessung. Die Klassen bewegen sich zwischen «A» (sehr gute Erschliessung) und «D» (geringe Erschliessung) und «Keine Güteklasse», wo die Distanz zur entsprechenden Haltestellenkategorie zu gross ist.
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Nutzungen
Nutzungszonen nach raum+ Die kommunalen Bauzonen8 werden für die Auswertungen zu folgenden Nutzungstypen zusammengefasst:
8 Ausgeschlossen bleiben Bauzonen, die nicht oder nur in einem äusserst geringen Mass überbaut werden dürfen.
• Wohnzonen (reine Wohnzonen) • Mischzonen (Wohn-/Gewerbezonen) • Zentrumszonen (Altstadt-, Dorf-, Kern-, Zentrumszonen) • Arbeitszonen (Industrie-, Gewerbezonen) • Zonen für öffentliche Nutzung Somit können Aussagen darüber gemacht werden, wie viel Fläche gesamthaft für Wohnen und Arbeiten zur Verfügung steht.
Stand der Überbauung/Nutzung Für den Erfolg einer ressourceneffizienten Raumentwicklung ist es entscheidend, dass anstelle von Einzonungen vermehrt Potenziale im Bestand mobilisiert werden. Dazu gehört unter anderem die Weiterentwicklung von zu gering genutzten oder nicht im Sinne des Planungsrechts genutzten Flächen. Mittels raum+ werden daher neben unbebauten Potenzialen auch Brachen oder bebaute, absehbar brachfallende Flächen erfasst. Der Bebauungsstand zeigt an, ob es sich beim jeweiligen Potenzial um eine bisher unbebaute Fläche handelt oder ob diese bereits genutzt oder bebaut ist.
Präzisierung zur Nutzung Unbebaute Flächen sind nicht zwingend ungenutzt, denn nicht jede Nutzung setzt die Erstellung einer Baute oder Anlage voraus. Gleichzeitig besteht bei gewissen Nutzungen, insbesondere Parkplätzen oder Lagerflächen, kein Nutzungskonflikt mit einer allfälligen Überbauung der Fläche. Eine unbebaute, aber genutzte Fläche kann deshalb als Potenzial erfasst werden. Das Attribut «Präzisierung zur Nutzung» erlaubt, präzisierende Angaben zur aktuellen Nutzung aufzunehmen.
Erschliessung und Baureife
Erschliessungsstand Die Erstellung der Übersicht über den Stand der Erschliessung ist Aufgabe des Gemeinwesens (Art. 31 RPV). Diesem Auftrag kommt raum+ nach. Die Erschliessung basiert auf Art. 19 Abs. 1 RPG. Eine Reserve gilt als erschlossen, wenn die Erschliessung (Strasse, Wasser, Abwasser, Energie) so nahe an die Reserve heranführt, dass die Anlagen der Gebäudeerschliessung (Hauszufahrt und Hausanschlussleitungen) ohne grossen finanziellen Aufwand angeschlossen werden können. Bei grösseren Reserven muss jedoch davon ausgegangen werden, dass je nach zukünftiger Nutzung die Feinerschliessung noch zu bewerkstelligen ist.
Baureifestand Ein Potenzial gilt als baureif, wenn es vollständig erschlossen ist und keine weiteren Massnahmen zur Erlangung der Baureife (z.B. Lärmschutz, Landumlegung etc.) notwendig sind. Beim Stand der Baureife werden folgende Kategorien unterschieden: • baureife Zone • baureife Zone in 5 Jahren • baureife Zone in 5 bis 15 Jahren • baureife Zone längerfristig
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Stand der Planung
Planungsstand Der Planungsstand gibt eine ungefähre Übersicht über den aktuellen Stand der Planung auf den Potenzialen. Folgende Planungsstände werden unterschieden:9 • Nicht Gegenstand von Abklärungen und Überlegungen (Es sind keine Vorstellungen und Ideen über die zukünftige Nutzung vorhanden.) • Erkundung (Erste Abklärungen für eine mögliche Entwicklung laufen.) • Konzeptphase (Konkrete Vorstellungen über die Entwicklung der Fläche sind vorhanden oder bereits in Bearbeitung.) • Herstellung der Baureife (Die notwendigen Massnahmen zur Erlangung der Baureife für das geplante Projekt wurden ergriffen.) • Baubewilligungsverfahren (Das Baubewilligungsverfahren steht bevor oder läuft bereits.) • Baubewilligung erteilt (Die Baubewilligung ist erteilt, i.d.R. wird in naher Zukunft mit dem Bau begonnen.) • Nachnutzer gesucht (Nur für Brachen, bei denen die Gebäude weiter genutzt und nicht abgebrochen werden.)
9 Normalerweise werden in raum+ Flächen mit bereits vorhandener Baubewilligung als Reserven mit der Ausprägung
«Baubewilligung»
erfasst, es sei denn, die Bebauung der Fläche hat bereits begonnen.
Erwünschte zukünftige Nutzung Die erwünschte zukünftige Nutzung gibt Auskunft darüber, ob die Gemeinde für die jeweilige Fläche eine Änderung der Nutzungszone (Um- oder Auszonung) plant bzw. ernsthaft in Betracht zieht.
Eigentümertypen Die Besitzverhältnisse liefern erste grundsätzliche Hinweise für die Mobilisierung der Flächen. Beispielsweise ist die Mobilisierung von Flächen in privatem Eigentum aufgrund der individuellen Interessen oft mit grösseren Anstrengungen verbunden als etwa bei gemeindeeigenen Flächen, bei denen die Gemeinden über mehr Spielraum verfügen. Im Zusammenhang mit den Eigentumsverhältnissen ist vor allem die Eigentumskategorie wichtig. Unterschieden werden die folgende Kategorien, welche weiter präzisiert werden können:
Eigentumsverhältnisse und Nachfragesituation
• Privatperson • öffentliche Hand • juristische Person • öffentlich-rechtliche Körperschaft • mehrere Eigentümer
Eigentümerinteresse Für jedes Potenzial wird eine Einschätzung zum Interesse der Eigentümerschaft an einer Veräusserung oder einer Eigenbebauung vorgenommen. Dabei wird unterschieden zwischen: interessiert
Die Eigentümerschaft ist an der Veräusserung oder Entwicklung der Fläche interessiert und arbeitet aktiv daran. Das heisst, die Fläche wird zu marktgerechten Preisvorstellungen auf dem Markt angeboten.
neutral
Die Eigentümerschaft ist nicht gegen eine Veräusserung oder Entwicklung, arbeitet jedoch nicht aktiv daran.
ablehnend
Die Eigentümerschaft ist an einer Veräusserung oder Entwicklung nicht interessiert.
nicht entscheidungsfähig
z.B. zerstrittene Erbengemeinschaften
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Nachfrage Für die Entwicklung einer Fläche ist letztlich die Nachfrage entscheidend. Gründe für eine geringe Nachfrage sind unter anderem eine schlechte Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr (ÖV) und/oder dem motorisierten Individualverkehr (MIV) (Makrolage) oder auch der Zuschnitt einer Liegenschaft oder deren Verschattung (Mikrolage). Folgende drei Ausprägungen sind möglich:
Mobilisierungshindernisse
vorhanden
Gemeinde erhält häufig Anfragen, anhaltende Bautätigkeit in den letzten Jahren
gering
Gemeinde erhält selten Anfragen
keine
Gemeinde erhält keine Anfragen
Mobilisierung bedeutet, eine Fläche einer zonenkonformen Nutzung zuzuführen. Mobilisierungshindernisse können sein: • Eigentümerinteresse • Altlasten (gemäss Altlastenkataster) • Naturgefahren (gemäss Naturgefahrenkarte) • Abstände (zu Stromleitung, Gewässer, Wald, Strasse, Eisenbahn etc.) • Immissionen (Lärm von Strassen, Bahnlinien oder Geruchsbelästigungen etc.) • Unterschutzstellungen (Ortsbildschutz, Denkmalschutz etc.) • Dienstbarkeiten • Schwierige Topografie oder ungünstiger Zuschnitt eines Grundstücks • Erschwerter Zugang (betrifft v.a. Teilparzellen) • Schon vorhandene Bauten oder Anlagen (betrifft v.a. Teilparzellen) Falls diese Punkte zutreffen und die Aktivierung einer Fläche erschweren, werden sie als Mobilisierungshindernisse bezeichnet und entsprechend erfasst. Ferner können sich die Erschliessung und/oder die Herstellung der Baureife gewisser Potenziale als schwierig erweisen und dadurch die Mobilisierung der Fläche ebenfalls erschweren.
Zeitliche Verfügbarkeit
Die zeitliche Verfügbarkeit wird automatisch aus den Ausprägungen unterschiedlicher Merkmale berechnet. Sie gibt an, bis zu welchem Zeitpunkt eine Fläche nach derzeitigem Kenntnisstand frühestens mobilisiert werden kann. Folgende Merkmale bzw. mögliche Mobilisierungshindernisse werden berücksichtigt: • Erschliessungsstand bzw. Erschliessungsplanung und Stand der Baureife • Planungshorizonte von Altlasten, Naturgefahren und weiteren Mobilisierungshindernissen • Eigentümerinteresse (Beim Merkmal Eigentümerinteresse führt die Auswahl von «k. A.», «ablehnend» oder «nicht entscheidungsfähig» automatisch zur zeitlichen Verfügbarkeit «ungewiss».) • Stand der Überbauung/Nutzung (Falls es sich bei diesem Merkmal um eine «mögliche Brache in naher Zukunft» handelt, so wird angenommen, dass das Areal frühestens innert fünf Jahren [und nicht sofort] verfügbar sein wird.)
Gesamtbeurteilung
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Dieses Merkmal zeigt auf, ob für die Weiterentwicklung der Gesamtsiedlungsreserve – aufgrund der Komplexität und der Ziele für die Reserve – unterstützende Aktivitäten der Gemeinde und/oder des Landes notwendig sind. Dabei wird unterschieden zwischen «Selbstläufer» (keine unterstützenden Aktivitäten notwendig), «unterstützende Aktivitäten erforderlich» (z.B. Beratung oder Gespräche mit den Eigentümern durch die Gemeinde) und «Problemfall» (wenn die Problemlösung sehr komplex ist und Dritte, z.B. der Kanton, oder spezielle Verfahren gefragt sind).
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Abbildungen Abb. 1 Abb. 2 Abb. 3 Abb. 4 Abb. 5 Abb. 6 Abb. 7 Abb. 8 Abb. 9 Abb. 10 Abb. 11 Abb. 12 Abb. 13 Abb. 14 Abb. 15 Abb. 16 Abb. 17 Abb. 18 Abb. 19 Abb. 20 Abb. 21
Raumtypen der Gemeinden und Ortsteile gemäss kantonalem Richtplan........................3 Anteil der unbebauten Gesamtsiedlungsreserve an der Bauzone nach Ortsteil und Raumtyp........................................................................................................................................6 Reserve pro Raumnutzer/-in der unbebauten Gesamtsiedlungsreserve nach Ortsteil und Raumtyp................................................................................................................................7 Reserve pro Raumnutzer/-in in Kategorien pro Ortsteil und nach Erhebungsstand..........8 Flächensumme der unbebauten Gesamtsiedlungsreserve in Erhebungsstand nach Potenzialtyp.................................................................................................................................9 Relative Verteilung der Flächensumme der unbebauten Gesamtsiedlungsreserve in Erhebungsstand nach Stand der Planung..............................................................................9 Relative Verteilung der Flächensumme der unbebauten Gesamtsiedlungsreserve in Erhebungsstand nach Eigentümerinteresse..........................................................................9 Flächensumme der unbebauten Reserven im Datenstand 2021 und 2025 mit Aufschlüsselung der Differenz...............................................................................................10 Relative Verteilung der Reserven in Arbeitszonen in Anzahl und Fläche nach Stand der Überbauung/Nutzung........................................................................................................11 Relative Verteilung der Reserven in Arbeitszonen in Anzahl und Fläche nach Präzisierung zur Nutzung........................................................................................................11 Relative Flächensumme der unbebauten Reserven in Arbeitszonen in Raumtypen nach Flächengrösse..................................................................................................................11 Mobilisierbarkeit und Tragweite der Mobilisierungshindernisse der unbe-bauten Reserven nach Eigentümerinteressen..................................................................................12 Relative Flächensumme der unbebauten Reserven in Wohn-, Misch- und Zentrumszonen nach Raum-typen und Hauptnutzung.........................................................13 Relative Flächensumme der unbebauten Reserven in Wohn-, Misch- und Zentrumszonen nach Raum-typen und ÖV-Güteklasse........................................................13 Relative Flächensumme der unbebauten Reserven in Wohn-, Misch- und Zentrumszonen nach Raum-typen und Stand der Baureife.................................................13 Relative Flächensumme der unbebauten Reserven in Kantonen nach Hauptnutzung....14 Relative Verteilung der unbebauten Gesamtsiedlungsreserve im Kanton SH in Anzahl und Fläche nach voraussichtlicher Nutzung der Fläche....................................................14 Relative Flächensumme der unbebauten Reserven in Kantonen nach ÖV-Güteklasse............................................................................................................................14 Relative Flächensumme der unbebauten Reserven in Kantonen nach Eigentümerkategorie................................................................................................................15 Relative Flächensumme der unbebauten Reserven in Kantonen nach Eigentümerinteresse................................................................................................................15 Relative Flächensumme der unbebauten Reserven in Kantonen nach Stand der Baureife......................................................................................................................................15
Tabellen Tab. 1
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Kennziffern des Kantons 2012–2024......................................................................................3
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