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Real Estate Tax Newsletter 2. Ausgabe 2026

Inhalt

01 04 | Tax & Technology

02 10 | Update Grundsteuer

03 16 | Aktuelle Entwicklungen bei der Grunderwerbsteuer 2

04 20 | EuGH-Urteil „Nova Iberomoldes“ zur portugiesischen Grunderwerbsteuer bei Share Deals

05 26 | Entwurf einer „Tax Omnibus“-Richtlinie zur Überarbeitung wichtiger EU-Richtlinien im Bereich direkte Steuern

06 32 | Kaufpreisaufteilung bei Immobilien soll Gesetzesrang erhalten

RE Tax News – 2. Ausgabe 2026

© 2026 KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, eine Aktiengesellschaft nach deutschem Recht und ein Mitglied der globalen KPMG-Organisation unabhängiger Mitgliedsfirmen, die KPMG International Limited, einer Private English Company Limited by Guarantee, angeschlossen sind. Alle Rechte vorbehalten.

Liebe Leserinnen und Leser,

die Immobilienbranche steht weiterhin vor vielfältigen steuerlichen, regulatorischen und technologischen Herausforderungen. Mit unserer aktuellen Ausgabe des Real Estate Tax Newsletters möchten wir Ihnen hierzu ausgewählte Einblicke und praxisrelevante Impulse geben. Freuen Sie sich auf Beiträge zu aktuellen Entwicklungen bei der Grund- und Grunderwerbsteuer, zur Kaufpreisaufteilung sowie zu den Auswirkungen neuer europäischer Regelungen. Darüber hinaus beleuchten wir, wie moderne Datenprozesse und technologische Lösungen die Steuerfunktion in der Immobilienwirtschaft zunehmend verändern und neue Effizienzpotenziale eröffnen. Gleichzeitig blicken wir mit Vorfreude auf die EXPO REAL 2026. Dort stehen der persönliche Austausch und die Diskussion aktueller Markttrends im Mittelpunkt. Besuchen Sie uns gerne in Halle B3, Stand 121. Wir freuen uns darauf, mit Ihnen ins Gespräch zu kommen und gemeinsam über die Entwicklungen zu sprechen, die die Immobilienwirtschaft heute und morgen bewegen. Viel Freude bei der Lektüre. Herzliche Grüße Stefan Kunze Head of Real Estate Tax

RE Tax News – 2. Ausgabe 2026 © 2026 KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, eine Aktiengesellschaft nach deutschem Recht und ein Mitglied der globalen KPMG-Organisation unabhängiger Mitgliedsfirmen, die KPMG International Limited, einer Private English Company Limited by Guarantee, angeschlossen sind. Alle Rechte vorbehalten.

Tax & Technology

RE Tax News – 2. Ausgabe 2026

Datenprozesse im Immobiliensektor

Steigende regulatorische Anforderungen und die Digitalisierung steuerlicher Prozesse erhöhen den Druck auf revisionssichere, transparente Steuerprozesse. Gerade in der Immobiliensteuerfunktion stammen die Daten aus heterogenen Quellen: vom Property Manager bis zur Gesellschaftsebene. Ein integrierter, technologiegestützter Datenprozess bildet daher das Fundament einer effizienten und rechtssicheren Steuerfunktion.

Ausgangslage und Treiber: Die Digitalisierung der Steuerfunktion wird derzeit maßgeblich durch regulatorische Anforderungen vorangetrieben. Die Grundsteuerreform mit ihrer massenhaften, objektbezogenen Neubewertung des Grundbesitzes, die Einführung der obligatorischen elektronischen Rechnung (E-Invoicing) sowie die zunehmende Verlagerung der Betriebsprüfung auf digitale, GoBD-konforme Datenzugriffe zwingen Unternehmen zu einer grundlegenden Modernisierung ihrer steuerlichen Prozesse. Zugleich zeigt die Praxis, dass der tatsächliche Digitalisierungsgrad häufig hinter der Selbsteinschätzung zurückbleibt. Gerade grundbesitzende Gesellschaften stehen dabei vor der Herausforderung, eine Vielzahl objektund gesellschaftsbezogener Daten aus heterogenen Quellen konsistent zusammenzuführen.

Stammdatenmanagements sowie einer verlässlichen Datenextraktion aus ERP-Systemen wie SAP, wobei insbesondere die Überwindung von Medienbrüchen eine wiederkehrende Fehlerquelle bildet.

Herausforderungen bei den Datenprozessen: Die zentrale Herausforderung besteht darin, steuerrelevante Daten aus einer Vielzahl unterschiedlicher Systeme zusammenzuführen, konsistent aufzubereiten und den verschiedenen Stakeholdern zeitnah sowie compliance-konform bereitzustellen. Voraussetzung jeder Automatisierung ist dabei die Sicherstellung von Datenqualität und -konsistenz. Hinzu kommt der Bedarf eines belastbaren

Digital Gateway als Lösung für die Datenprozesse: Das KPMG Digital Gateway setzt genau an diesen Herausforderungen an. Der Zusammenführung steuerrelevanter Daten aus einer Vielzahl unterschiedlicher Systeme begegnet die Plattform mit ihrem Data Ecosystem: Über einen zentralen, skalierbaren Datenspeicher werden Daten aus SAP- wie Nicht-SAP-Quellen in einem einheitlichen Datenmodell zusammengeführt und für nachgelagerte Auswertungen nutzbar gemacht. Als Ihr ManagedService-Partner übernehmen wir dabei die Konsolidierung und Aufbereitung im Data Ecosystem und stellen Ihnen die fertig strukturierten Ergebnisse komfortabel über die Plattform bereit. Ein wesentlicher Grundsatz bleibt dabei erhalten: Mandantendaten müssen nur einmalig bereitgestellt werden und stehen anschließend sämtlichen Funktionen zur Verfügung. Die Sicherstellung von Datenqualität und -konsistenz als Voraussetzung jeder Automatisierung adressiert Digital Gateway über Data & Analytics, die strukturierte Transaktionsdatensätze anhand vordefinierter, jährlich überprüfter Regeln klassifiziert und zusammenstellt und so eine konsistente, korrekte Steueranwendung gewährleistet. Ergänzend sorgen Smart Questionnaires für eine regelkonforme, standardisierte Datenerhebung und reduzieren manuelle Eingriffe auf ein Minimum.

Aufbereitung der Property-Manager-Daten: Bevor die Daten steuerlich nutzbar werden, sind die vom Property Manager gelieferten Objektbuchhaltungsunterlagen systematisch aufzubereiten. Kernschritt ist das Kontenmapping, bei dem die vom Property Manager verwendeten Konten auf einen standardisierten Kontenrahmen überführt werden, um eine einheitliche und importfähige Datenbasis zu schaffen. Ergänzend erfolgt eine Plausibilisierung der übermittelten Daten, die Prüfung auf Vollständigkeit der Buchungsperioden sowie die Identifikation offensichtlicher Fehlbuchungen oder Dubletten. Erst diese standardisierte, mittels Alteryx automatisierte Vorverarbeitung gewährleistet die Datenqualität, auf der die weitere Verarbeitung in DATEV aufsetzt. Mehrwertleistungen und steuerliche Prüffelder: Der aufbereitete Datenbestand eröffnet über die reine Compliance hinaus erheblichen Zusatznutzen. So können wir dem Mandanten eine betriebswirtschaftliche Auswertung bereitstellen, welche die Rentabilität der einzelnen Vermietungseinheiten transparent abbildet. Darüber hinaus lässt sich auf Grundlage der Daten eine Betriebsprüfung simulieren, um typische Konfliktfelder frühzeitig zu identifizieren. Im Fokus stehen dabei die Vorsteuerberichtigung nach § 15a UStG mit ihrem zehnjährigen Berichtigungszeitraum bei Grundstücken, die Abgrenzung anschaffungsnaher Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG, die sachgerechte Kaufpreisaufteilung auf Grund und Boden sowie Gebäude und nicht zuletzt die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG.

RE Tax News – 2. Ausgabe 2026

Fazit/Key Facts: Ein durchgängiger, technologiegestützter Datenprozess ist das Fundament einer effizienten und rechtssicheren Immobiliensteuerfunktion. Vom Kontenmapping der Property-Manager-Daten über die Datenaufbereitung und -analyse bis zur fertigen Steuererklärung sichern standardisierte Abläufe Datenqualität und Revisionssicherheit. Plattformen wie KPMG Digital Gateway überwinden Medienbrüche – und legen den Grundstein für die Steuerfunktion der Zukunft.

Christian Amberg Partner, Tax Transformation

Johannes Able Assistant Manager, Real Estate Tax Services

Update Grundsteuer

RE Tax News – 2. Ausgabe 2026

Die Grundsteuerreform bleibt zentrales Thema im Immobilienbereich

Die Grundsteuerreform bleibt eines der zentralen steuerlichen Themen im Immobilienbereich. Nachdem der Bundesfinanzhof („BFH“) mit seinen Urteilen vom 12.11.2025 bereits die Verfassungskonformität des Bundesmodells für Wohnimmobilien im Ertragswertverfahren bestätigte, folgten nun auch entsprechende Entscheidungen zum Landesmodell BadenWürttemberg. Auch hier sah der BFH das Bodenwertmodell als formell und materiell verfassungsgemäß an. Auch für das Niedersächsische Landesgrundsteuergesetz erging mit Urteil vom 18.06.2026 das erste Finanzgerichtsurteil, bei welchem durch das FG Niedersachsen ebenfalls die Verfassungskonformität bestätigt wurde.

Baden-Württemberg: BFH bestätigt das Bodenwertmodell Für das Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg liegt inzwischen eine höchstrichterliche Entscheidung des BFH vor. Mit den Urteilen vom 22.04.2026 (II R 26/24 und II R 27/24) hat der BFH das baden-württembergische Bodenwertmodell sowohl formell als auch materiell als verfassungsgemäß bestätigt. Damit schafft der BFH erstmals Rechtssicherheit für eines der von den Ländern eingeführten eigenständigen Bewertungsmodellen. Im Mittelpunkt der Verfahren stand die Frage, ob der Landesgesetzgeber die Grundsteuer allein an den Grund und Boden anknüpfen darf, ohne die tatsächliche Bebauung des Grundstücks zu berücksichtigen. Der BFH bejahte dies. Der Gesetzgeber verfüge bei der Ausgestaltung der Grundsteuer über einen erheblichen Typisierungs- und

Gestaltungsspielraum. Es sei daher verfassungsrechtlich zulässig, ausschließlich den Bodenwert als Belastungsgrund heranzuziehen und auf eine gesonderte Berücksichtigung der Gebäude zu verzichten. Ebenso beanstandete der BFH nicht, dass innerhalb einer Bodenrichtwertzone grundsätzlich ein einheitlicher Bodenrichtwert angesetzt wird, obwohl die einzelnen Grundstücke in Lage, Zuschnitt oder Nutzbarkeit voneinander abweichen können. Solche Generalisierungen seien bei Massenverfahren unvermeidlich und verfassungsrechtlich hinzunehmen, solange sie sich innerhalb eines vertretbaren Rahmens bewegen.

Besondere Bedeutung kommt den Ausführungen des BFH zur Korrekturmöglichkeit nach § 38 Abs. 4 LGrStG BW zu. Danach können atypische Wertverhältnisse grundsätzlich über den Nachweis eines niedrigeren Grundstückswerts berücksichtigt werden. Im vom BFH entschiedenen Verfahren scheiterte dieser Nachweis jedoch, weil die festgestellte Wertabweichung die gesetzliche Erheblichkeitsschwelle nicht überschritt. Der BFH stellte damit klar, dass nicht jede individuelle Besonderheit zu einer Anpassung der Besteuerungsgrundlagen führen muss. Die Entscheidung dürfte wenig überraschend sein. Der BFH hatte bereits im Rahmen seiner Entscheidung zum Bundesmodell das Zonenwertkonzept als verfassungskonform erachtet. Eine Verfassungswidrigkeit für das baden-württembergische Modell festzustellen, wäre somit einer Verwerfung der bisherigen Auffassung gleichgekommen.

legitimerweise wohnungspolitische Ziele verfolgen und Wohnnutzungen steuerlich begünstigen dürfen. Vor diesem Hintergrund sah das Gericht keine Veranlassung für eine Vorlage an das Bundesverfassungsgericht. Die Revision zum BFH wurde zugelassen, sodass eine höchstrichterliche Entscheidung weiterhin aussteht. Nachdem bereits die Verfassungsmäßigkeit der Landesgrundsteuermodelle in Hamburg, Hessen und Bayern durch die jeweils zuständigen Finanzgerichte bestätigt worden ist, zeichnet sich derzeit eine weitgehend einheitliche finanzgerichtliche Linie zugunsten der Reformmodelle ab. Ob der BFH diese Einschätzung für sämtliche Landesmodelle bestätigt, wird sich in den noch anhängigen Revisionsverfahren zeigen. Hiervon ist unseres Erachtens auszugehen.

Niedersachsen: FG bestätigt Flächen-Lage-Modell Für Niedersachsen liegt seit dem 18.06.2026 eine erste Hauptsacheentscheidung zur Verfassungsmäßigkeit des Landesmodells vor (FG Niedersachsen, Urteil vom 18.06.2026 – 1 K 38/24). Das Gericht hat die Klage einer Eigentümerin einer Gewerbeimmobilie abgewiesen und das niedersächsische Flächen-Lage-Modell als verfassungsgemäß beurteilt. Auch hier sah das Gericht keine hinreichenden Anhaltspunkte für einen Verstoß gegen den allgemeinen Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG, da der Landesgesetzgeber bei der Ausgestaltung der Grundsteuer über einen erheblichen Gestaltungsspielraum verfüge. Er sei deshalb nicht verpflichtet, ein streng wertabhängiges Modell (wie das Bundesmodell oder das baden-württembergische Landesmodell) zu wählen. Das FG hält die Orientierung am sogenannten Äquivalenzprinzip für zulässig. Danach kann typisierend angenommen werden, dass größere Grundstücks- und Gebäudeflächen regelmäßig mit einer intensiveren Nutzung kommunaler Infrastruktur und öffentlicher Leistungen einhergehen. Ebenso begegnet die Berücksichtigung von Bodenrichtwerten über den Lagefaktor keinen verfassungsrechtlichen Bedenken. Nach Ansicht des Gerichts dürfen Lageunterschiede pauschal erfasst werden, ohne jede individuelle Grundstückssituation im Einzelfall abzubilden. Auch die unterschiedliche Behandlung von Wohnund Gewerbenutzung wurde als sachlich gerechtfertigt angesehen. Der Gesetzgeber habe 10

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Weitere Rechtsprechung in Einzelfragen Das FG Hessen (Beschluss vom 21.05.2026 – 3 V 1420/24) hat erstmals erhebliche verfassungsrechtliche Zweifel an Einzelaspekten des hessischen Flächen-Faktor-Modells geäußert. Streitgegenstand war ein großflächiges Golfplatzgrundstück im Außenbereich. Nach Ansicht des Gerichts könnte die pauschale Halbierung des Flächenfaktors für derartige Sonderfälle, bei denen Bodenrichtwerte im Außenbereich nicht festgestellt wurden, nicht ausreichend sein. Insbesondere fehle möglicherweise eine weitergehende Flächendegression oder Härtefallregelung für atypische Grundstücke. Deshalb gewährte das Gericht im Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes teilweise Aussetzung der Vollziehung.

Daneben entschied das FG Niedersachsen (Beschluss vom 27.02.2026 – 1 V 179/25), dass in einem ansonsten ausschließlich zu Wohnzwecken genutzten Gebäude vorhandene Nutzflächen unter den Voraussetzungen des NGrStG außer Ansatz bleiben können. Zudem stellte das Gericht klar, dass Bodenrichtwerte bei entsprechenden Anhaltspunkten in begrenztem Umfang gerichtlich überprüfbar sind. Für die Aussetzung der Vollziehung allein wegen behaupteter verfassungsrechtlicher Zweifel an einem Grundsteuergesetz seien allerdings besonders gewichtige Gründe erforderlich.

Fazit/Key Facts: Mit den Entscheidungen des BFH und des FG Niedersachsen verdichtet sich das Bild, dass die Reformmodelle insgesamt einer verfassungsrechtlichen Prüfung standhalten dürften. Gleichwohl stehen höchstrichterliche Rechtsprechungen noch aus. Mit Entscheidungen des BVerfG wird wohl erst in den nächsten Jahren zu rechnen sein. Gleichzeitig nimmt die Zahl der Einzelfallentscheidungen, insbesondere betreffend die Ländermodelle, zu. Die Grundsteuer bleibt damit ein dynamisches Feld, das weiterhin von gerichtlichen und auch gesetzgeberischen Entwicklungen geprägt sein wird.

Jürgen Lindauer Director, Real Estate Tax Services

Jan Tietje Manager, Real Estate Tax Services

RE Tax News – 2. Ausgabe 2026

Aktuelle Entwicklungen bei der Grunderwerbsteuer

RE Tax News – 2. Ausgabe 2026

Das Neunte Gesetz zur Änderung von Vorschriften im Steuerberatungsrecht sowie im Steuerrecht stellt die Systematik der Grunderwerbsteuer bei Share Deals grundlegend um. Zugleich schärfen aktuelle Verlautbarungen der Finanzverwaltung und Entscheidungen der Rechtsprechung – etwa zur Hive-Down-Gestaltung und zur Beteiligungskettenverkürzung – das Risikoprofil komplexer Strukturierungen mit Immobilienbezug.

GrESt-Reform: Paradigmenwechsel beim Besteuerungszeitpunkt Mit dem Neunten Gesetz zur Änderung von Vorschriften im Steuerberatungsrecht sowie im Steuerrecht wird der „Besteuerungsvorrang“ im Grunderwerbsteuerrecht neu geordnet. Künftig steht das Verpflichtungsgeschäft (Signing) im Mittelpunkt, während das Verfügungsgeschäft (Closing) nur nachrangig Bedeutung erlangt. Damit reagiert der Gesetzgeber auf die bisherige Doppelbelastungsgefahr in Fällen mit zeitlichem Auseinanderfallen von Signing und Closing. Grunderwerbsteuer entsteht zukünftig regelmäßig bereits mit Abschluss des schuldrechtlichen Vertrags über den Anteilserwerb. Das Closing rückt nur noch ins Blickfeld, wenn das Signing nicht steuerbar ist, etwa mangels hinreichender Beteiligungsquote. Praktisch bedeutet dies: Transaktionsparteien müssen die grunderwerbsteuerlichen Folgen frühzeitig – bereits bei Strukturierung und Vertragsgestaltung – durchdenken und ihre Liquiditätsplanung auf den früheren Steueranfall ausrichten. Erweiterte Steuerschuldnerschaft und Entfristung von Begünstigungen Ein weiterer zentraler Reformbaustein ist die Ausweitung der Steuerschuldnerschaft. Bei Anteilsvereinigungen oder -übertragungen an grundbesitzenden Gesellschaften tritt neben den Erwerber – und bei der Übertragung vereinigter Anteile dem veräußernden Gesellschafter – künftig auch die grundbesitzende Gesellschaft als Steuerschuldnerin

hinzu. Im Ergebnis könnten – abhängig vom Sachverhalt – bis zu drei Grunderwerbsteueranzeigen anfallen (Veräußerer, Erwerber und Gesellschaft). Damit sind Steuerklauseln in Anteilskaufverträgen entsprechend anzupassen. Ggf. muss die grundbesitzende Gesellschaft Vertragspartei werden. Ertragsteuerliche Implikationen im Hinblick auf mögliche verdeckte Gewinnausschüttungen sollten beachtet werden. Daneben entfristet der Gesetzgeber die bislang befristeten Begünstigungen für Personengesellschaften – insbesondere nach den §§ 5, 6 GrEStG. Die bisherige Dreijahresbefristung entfällt. Damit werden lange diskutierte Unsicherheiten für Umstrukturierungen im Personengesellschaftsbereich reduziert, und es entsteht größere Planbarkeit für langfristige Investitions- und Nachfolgestrategien. Die Reform bringt darüber hinaus Verfahrensänderungen: Die Anzeigefrist für steuerbare Vorgänge im Inlandsfall wird von zwei Wochen auf einen Monat verlängert. Zudem gilt die Bewertung nach den Verhältnissen zum Zeitpunkt der Baufertigstellung künftig auch bei Anteilsvereinigungen. Die Neuregelungen gelten für Vorgänge nach Verkündung des Gesetzes, also nach dem 2. Juli 2026. Bei bereits vor dem Stichtag abgeschlossenen Verträgen, deren Vollzug später erfolgt, ist ebenfalls das Signing maßgeblich.

Hive-Down-Gestaltungen unter verschärfter Beobachtung

Beteiligungskettenverkürzung und -verlängerung

Im Rahmen geänderter Ländererlasse aus Februar/ März 2026 konkretisiert die Finanzverwaltung u.a. ihre Sicht auf typische Strukturierungen, insbesondere die sogenannte Hive-Down-Gestaltung. Ausgangspunkt ist die grundstücksbezogene Anwendung des § 1 Abs. 2a GrEStG: Wird ein Grundstück zunächst in eine Personengesellschaft eingebracht und anschließend die Anteile an der Mutterkapitalgesellschaft mehrheitlich übertragen, behandelt die Finanzverwaltung die Muttergesellschaft als Neugesellschafterin der grundbesitzenden Personengesellschaft.

Auch bei der Verkürzung von Beteiligungsketten – etwa durch Aufwärtsverschmelzung von mittelbar beteiligten Zwischenholdings – verfolgt die Finanzverwaltung eine eigenständige Linie. Bei einer Verschmelzung innerhalb einer Beteiligungskette soll nach ihrer Auffassung die Obergesellschaft Altgesellschafterin bleiben, sofern auf jeder Stufe mindestens 90 % gehalten werden. Dies steht ebenfalls im Spannungsfeld zur strengen Ebenenbetrachtung. Das FG Hessen (v. 10.12.2025 – 5 K 1312/23, Revision beim BFH anhängig II R 2/26) legt das Ebenenkonzept noch weiter aus und hält das 90% Kriterium nicht für erforderlich.

Damit kann eine grunderwerbsteuerpflichtige Anteilsübertragung ausgelöst werden, obwohl sich die wirtschaftliche Zuordnung des Grundstücks im Konzern kaum verändert. Zugleich zeigt sich ein Spannungsverhältnis: Die Finanzverwaltung propagiert eine strenge Ebenenbetrachtung, durchbricht diese aber punktuell über die grundstücksbezogene Argumentation. Für die Praxis erhöht dies die Komplexität bei der Gestaltung von Konzernstrukturierungen mit Immobilien.

Für die bloße Verlängerung einer Beteiligungskette durch Einschaltung einer Personengesellschaft bei unveränderten Beteiligungsverhältnissen hat der BFH im Urteil II R 16/22 entschieden, dass weder ein grunderwerbsteuerbarer Vorgang noch ein „Zählerwerb“ vorliegt. Die Finanzverwaltung hat dazu einen Nicht-Anwendungserlass erlassen. Außerhalb des entschiedenen Einzelfalls hält sie an ihrer Auffassung fest, dass die Einfügung einer Personengesellschaft einen steuerbaren Vorgang nach § 1 Abs. 2a GrEStG und einen Zählerwerb auslösen kann. In der Praxis entstehen dadurch erhebliche Unsicherheiten.

RE Tax News – 2. Ausgabe 2026

Fazit/Key Facts: Die Reform der Grunderwerbsteuer mit Vorrang des Signing, erweiterter Steuerschuldnerschaft und entfristeten Begünstigungen für Personengesellschaften verändert die Rahmenbedingungen von Share Deals grundlegend. In Finanzverwaltungsauffassung und Rechtsprechung zeigt sich ein komplexes Bild: Hive-Down-Gestaltungen und Änderungen in Beteiligungsketten geraten stärker in den Fokus. Sorgfältige vorgelagerte Strukturplanung und enge Begleitung durch grunderwerbsteuerliche Expertise sind unverzichtbar.

Frank Wischott Partner, International Transaction Tax

Nico Westphal Senior Manager. Real Estate Tax Services

EuGH-Urteil „Nova Iberomoldes“ zur portugiesischen Grunderwerbsteuer bei Share Deals

RE Tax News – 2. Ausgabe 2026

Der EuGH hat mit Urteil vom 04. Juni 2026 in der Rechtssache „Nova Iberomoldes“ (Az. C-837/24) im Rahmen eines portugiesischen Vorabentscheidungsersuchens entschieden, dass die portugiesischen Vorschriften zur Grunderwerbsteuer bei Share Deals gegen die unionsrechtlichen Vorgaben der Kapitalansammlungsrichtlinie verstoßen, soweit sie die Sachgründung einer Kapitalgesellschaft im Wege der Einbringung von Anteilen an einer grundbesitzenden Gesellschaft im Tausch gegen neue Anteile an der hierdurch gegründeten Gesellschaft mit Grunderwerbsteuer belasten. Das EuGH-Urteil könnte auch Bedeutung für die deutschen Vorschriften zur Grunderwerbsteuer bei der Besteuerung von Share Deals haben, sofern die zugrunde liegende Anteilsübertragung eine Kapitalzuführung oder Umstrukturierung im Sinne der Kapitalansammlungsrichtlinie darstellt.

Die Kapitalansammlungsrichtlinie (2008/7/EG vom 12. Februar 2008; nachfolgend „Richtlinie“) verbietet den Mitgliedstaaten nach Art. 5 grundsätzlich, indirekte Steuern von Kapitalgesellschaften insb. auf Fälle von „Kapitalzuführungen“ (Art. 3) und „Umstrukturierungen“ (Art. 4) zu erheben. Lediglich ausnahmsweise dürfen die Mitgliedstaaten nach Art. 6 bestimmte indirekte Steuern auch bei Kapitalzuführungen und Umstrukturierungen erheben, z.B. Besitzwechselsteuern auf die Einbringung von Liegenschaften in eine Kapitalgesellschaft.

1 2

BFH, Urteil v. 05.04.1995, I R 156/93, BFH/NV 1995, 69; v. 21.10.2010, IV R 21/07, BStBl. II 2014, 481. BFH, Urteil v. 02.11.2022, I R 37/19, BStBl. II 2023, 409; v. 02.11.2022, I R 29/19, BStBl. II 2023, 405.

Sachverhalt Nach portugiesischem Grunderwerbsteuerrecht unterliegt – neben der entgeltlichen Übertragung des Eigentumsrechts an einer in Portugal belegenen Immobilie – auch der Erwerb von Beteiligungen an Immobiliengesellschaften der Grunderwerbsteuer, sofern infolge des Erwerbs einer der Gesellschafter Inhaber von mindestens 75% des Gesellschaftskapitals wird. Im Ausgangsrechtstreit wurde die Nova Iberomoldes im Streitjahr 2019 als Aktiengesellschaft nach portugiesischem Recht gegründet. Ihr Gesellschaftskapital wurde vollständig durch Sacheinlagen in Form von Beteiligungen eingezahlt, die ihre Alleinaktionärin an verschiedenen Gesellschaften, u.a. an einer grundbesitzenden Gesellschaft hielt. Die portugiesische Finanzverwaltung war der Auffassung, dass der Einbringungsvorgang der Grunderwerbsteuer unterliege. Nach Klageerhebung hat das portugiesische Schiedsgericht das Verfahren ausgesetzt und dem EuGH zur Vorabentscheidung vorgelegt. Die deutsche Generalanwältin Kokott kam in ihren Schlussanträgen vom 12. Februar 2026 zu dem Ergebnis, dass die portugiesischen Share-Deal-Vorschriften im Einklang mit dem Unionsrecht stünden. Entscheidung Der EuGH folgte den Schlussanträgen der Generalanwältin nicht. Nach Ansicht des EuGH verstoßen die portugiesischen Vorschriften über Grunderwerbsteuer bei Share Deals gegen die unionsrechtlichen Vorgaben der Kapitalansammlungsrichtlinie, soweit sie die Sachgründung einer Kapitalgesellschaft im Wege der Einbringung von Anteilen an einer grundbesitzenden Gesellschaft im Tausch gegen neue Anteile an der hierdurch gegründeten Gesellschaft mit Grunderwerbsteuer belasten. Zur Begründung führt der EuGH aus, dass der in Rede stehende portugiesische Gründungs- bzw. Einbringungsvorgang als „Umstrukturierung“ iSv Art. 4 der Richtlinie zu qualifizieren sei. Auch handele es sich bei der portugiesischen Grunderwerbsteuer um eine „indirekte Steuer“ iSv Art. 5 der Richtlinie. Eine Anwendung der Ausnahmeregelungen nach Art. 6 Abs. 1 Buchst. a bis c der Richtlinie lehnte der EuGH ab. Eine zulässige Besitzwechselsteuer liege schon deshalb nicht vor, weil die Immobilien weiterhin im Eigentum der Tochtergesellschaft geblieben sind, deren Anteile in die Nova Iberomoldes eingebracht wurden. Schließlich sei die Besteuerung mit portugiesischer Grunderwerbsteuer bei Share Deals (auch) nicht durch das Ziel gerechtfertigt, Steuerbetrug und -umgehung zu verhindern.

RE Tax News – 2. Ausgabe 2026

Bedeutung für die deutsche Grunderwerbsteuer bei Share Deals Im deutschen Grunderwerbsteuerrecht regeln die sog. Ergänzungstatbestände nach § 1 Abs. 2a bis Abs. 3a GrEStG die Besteuerung von Share Deals. Danach unterliegt der deutschen Grunderwerbsteuer die unmittelbare oder mittelbare Übertragung von Anteilen an einer grundbesitzenden Personen- oder Kapitalgesellschaft, wenn dadurch mindestens 90% der Anteile auf Neugesellschafter übergehen oder mindestens 90% der Anteile in der Hand eines Erwerbers vereinigt werden bzw. bereits vereinigte Anteile auf einen Erwerber übergehen. Unter bestimmten Voraussetzungen wird nach der sog. Konzernklausel des § 6a GrEStG die Grunderwerbsteuer in Fällen von inländischen Umwandlungen, Einbringungen und anderen Erwerbsvorgängen auf gesellschaftsvertraglicher Grundlage bzw. vergleichbaren Rechtsvorgängen aufgrund des Rechts eines EU-/EWR-Mitgliedstaates nicht erhoben. Bereits im Jahr 2007 hatte der BFH mit Urteil vom 19. Dezember 2007 (II R 65/06) zur Vorgängerrichtlinie (69/335/EWG vom 17. Juli 1969) entschieden, dass er „keinen Zweifel“ an der Vereinbarkeit von § 1 Abs. 3 Nr. 1 GrEStG mit Gemeinschaftsrecht habe und somit nicht verpflichtet sei, diese Rechtsfrage dem EuGH zur Vorabentscheidung vorzulegen. Im Jahr 2024 hatte sich der BFH dann mit Urteil vom 25. September 2024 (II R 36/21) zum ersten Mal mit der aktuellen Fassung der Richtlinie (2008/7/EG vom 12. Februar 2008) zu befassen. Auch in diesem Streitfall war der BFH davon überzeugt, dass § 1 Abs. 3 GrEStG nicht gegen die Richtlinie verstoße. Eine Vorlage an den EuGH im Rahmen eines Vorabentscheidungsersuchens sei somit (erneut) nicht erforderlich gewesen.

Grunderwerbsteuer nichts. Denn selbst wenn die EuGH-Entscheidung aus heutiger Sicht eine andere Einschätzung des BFH bezüglich der Vorlagepflicht erforderlich machen würde, könne sie gleichwohl nicht dazu führen, dass die damalige BFH-Entscheidung rückwirkend als willkürlich anzusehen wäre. Das EuGH-Urteil zur portugiesischen Grunderwerbsteuer könnte auch Bedeutung für die deutschen Grunderwerbsteuervorschriften zur Besteuerung von Share Deals haben, sofern die zugrunde liegende Anteilsübertragung eine Kapitalzuführung oder Umstrukturierung iSd Richtlinie darstellt. Denn die bisherige Argumentationslinie des BFH, die sich im Wesentlichen auch in der Erklärung der deutschen Regierung gegenüber dem EuGH wiederfindet, hat beim EuGH kein Gehör gefunden. Insbesondere der bislang vom BFH zugrunde gelegten wirtschaftlichen Betrachtungsweise bei der Beurteilung des Entstehungstatbestands des § 1 Abs. 3 GrEStG und dem Vorliegen einer zulässigen Besitzwechselsteuer folgt der EuGH im Rahmen der Beurteilung der portugiesischen Grunderwerbsteuervorschriften für die streitgegenständliche Umstrukturierung ausdrücklich nicht. Derzeit ist ein weiteres Revisionsverfahren zu dieser Problematik beim BFH unter dem Az. II R 8/23 anhängig. Es ist zu erwarten, dass der BFH eine erneute Prüfung der Vereinbarkeit des streitgegenständlichen § 1 Abs. 3 Nr. 4 GrEStG mit der Richtlinie – unter entsprechender Berücksichtigung des aktuellen EuGH-Urteils – vornehmen wird und bei unionsrechtlichenZweifelneineigenesdeutschesVorabentscheidungsersuchen durchführen wird/muss.

Gegen das zuletzt genannte BFH-Urteil II R 36/21 wurde vom Kläger zwar Verfassungsbeschwerde vor dem BVerfG eingelegt. Die Verfassungsbeschwerde wurde allerdings kürzlich durch Beschluss vom 25. Juni 2026 (Az. 1 BvR 574/25) nicht zur Entscheidung angenommen. Nach Auffassung des BVerfG habe der BFH nicht gegen das grundgesetzlich geschützte Recht auf den gesetzlichen Richter verstoßen, da seine im Jahr 2024 getroffene Entscheidung, den Fall nicht an den EuGH vorzulegen, der Sache nach (zumindest) nicht willkürlich gewesen sei. Daran ändere auch die jüngste Entscheidung des EuGH zur portugiesischen

Fazit/Key Facts: Der Fortgang des anhängigen BFH-Verfahrens II R 8/23 bleibt mit Spannung zu erwarten. Steuerpflichtige sollten prüfen, ob sie möglicherweise hinsichtlich mit Grunderwerbsteuer belasteter Vorgänge, insbesondere Umstrukturierungen, in den Anwendungsbereich der Richtlinie fallen. In diesen Fällen sollten unter Berücksichtigung der verfahrensrechtlichen Mehrstufigkeit im Grunderwerbsteuerverfahren die entsprechenden Bescheide, soweit möglich, unter Verweis auf das anhängige BFH-Verfahren II R 8/23 offengehalten werden. Ob die Finanzverwaltung zwischenzeitlich „vorauseilend“ reagieren könnte und z.B. von sich aus Vorläufigkeitsvermerke in Feststellungs- bzw. Grunderwerbsteuerbescheide aufnehmen wird, ist derzeit offen. Eine Reaktion der Finanzverwaltung gibt es, soweit ersichtlich, bislang nicht. Fraglich ist auch, wie schnell und in welcher Form der Gesetzgeber im Falle einer Unionsrechtswidrigkeit handeln würde. Denkbar wäre z.B. eine „Öffnung“ der Konzernklausel nach § 6a GrEStG für sämtliche Kapitalzuführungs- und Umstrukturierungsfälle iSd Richtlinie dahingehend, dass insoweit die fünfjährige Vorbehaltens- und Nachbehaltensfrist sowie die Mindestbeteiligungshöhe von 95% nicht zur Anwendung kommen. Für die Beurteilung, ob die konkrete Reorganisation als Kapitalzuführung oder Umstrukturierung im Sinne der Richtlinie zu qualifizieren ist, sollte eine sorgfältige Prüfung durch die involvierten Steuer- und Transaktionsberater in Erwägung gezogen werden. Das gilt insb. auch für die weiteren damit zusammenhängenden Zweifelsfragen, etwa die Frage, ob die Richtlinie auch globale Wirkungen entfaltet und somit auch Drittstaatenfälle erfassen könnte.

Dr. Cora Bickert Director, Tax DPP & Insights

Christian Selzer Senior Manager, Tax DPP & Insights

RE Tax News – 2. Ausgabe 2026

© 2025 KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, eine Aktiengesellschaft nach deutschem Recht und ein Mitglied der globalen KPMG-Organisation unabhängiger Mitgliedsfirmen, die KPMG International Limited, einer Private English Company Limited by Guarantee, angeschlossen sind. Alle Rechte vorbehalten.

Entwurf einer „Tax Omnibus“ – Richtlinie zur Überarbeitung wichtiger EU-Richtlinien im Bereich direkte Steuern 24

RE Tax News – 2. Ausgabe 2026

Geplante Änderung bei der sog. Zinsschranke

Die Europäische Kommission hat am 24. Juni 2026 mit dem sog. „Tax Omnibus“1 einen wichtigen Richtlinienvorschlag veröffentlicht. Mit der „Tax Omnibus“Richtlinie sollen insgesamt sechs steuerliche EU-Richtlinien überarbeitet werden, darunter auch die Anti Tax Avoidance Directive (ATAD)2, welche unter anderem die unionsrechtliche Grundlage für die sog. Zinsschranke (in Deutschland in § 4h EStG und § 8a KStG umgesetzt) darstellt. Ziele dieser Initiative sind insbesondere die Vereinfachung des EU-Steuerrahmens im Bereich der direkten Steuern, die Reduktion administrativer Belastungen, die Steigerung der Wettbewerbsfähigkeit der EU sowie die Verbesserung von Rechtssicherheit im Binnenmarkt.

Die Zinsschranke schränkt den steuerlichen Abzug von Zinsaufwendungen erheblich ein. Die durch „Tax Omnibus“ angestrebten Änderungen mildern die Wirkungen der Zinsschranke im Wesentlichen ab3 und sind daher für die kapitalintensive Immobilienbranche von hoher Praxisrelevanz.

1. 2.

Direct Tax Omnibus proposal, abrufbar auf der Seite der Europäischen Kommission. Richtlinie (EU) 2016/1164 des Rates vom 12.7.2016 (ATAD I), ABl. L 193 vom 19.7.2016, S. 1. Zudem führt der Richtlinienentwurf Änderung betreffend folgender Richtlinien auf: Richtlinie 2011/96/EU des Rates vom 30.11.2011 (Mutter-Tochter-Richtlinie), ABl. L 345 vom 29.12.2011, S. 8; Richtlinie 2003/49/EG des Rates vom 3.6.2003 (Zins- und Lizenzrichtlinie), ABl. L 157 vom 26.6.2003, S. 38; Richtlinie (EU) 2025/50 des Rates vom 10.12.2024 (FASTER-Richtlinie), ABl. L 2025/50 vom 10.1.2025, Art. 12 Abs. 2; Richtlinie 2009/133/EG des Rates vom 19.10.2009 (Fusionsrichtlinie), ABl. L 225 vom 20.8.1990, S. 1 und Richtlinie (EU) 2017/1852 des Rates vom 10.10.2017 (Streitbeilegungsrichtlinie), ABl. L 265 vom 14.10.2017, S. 1. Direct Tax Omnibus proposal, S. 24 ff.

Im Folgenden werden die Änderungen im Hinblick auf die Zinsschranke dargestellt, die in Deutschland zu Umsetzungsbedarf bzgl. der bestehenden Regelungen führen sollten: Einführung Freibetrag

Definition Zinsaufwand

Nettozinsaufwendungen bis zu einem Betrag von 3 Mio. Euro (Freibetrag) sollen stets abzugsfähig sein. Dieser Freibetrag gilt für die gesamte Unternehmensgruppe und soll (nach den ersten drei Jahren) zudem jährlichen Inflationsanpassungen unterliegen.

Zukünftig soll die Definition des Zinsbegriffes nicht mehr Zinsen für Darlehen von fremden Dritten (insbesondere Drittbankdarlehen) umfassen, sofern das Darlehen unmittelbar für den eigenen Geschäftsbetrieb des Steuerpflichtigen genutzt wird. Von dieser Erleichterung explizit ausgeschlossen ist jedoch das konzerninterne Weiterreichen von extern aufgenommenen Darlehen an verbundene Unternehmen, sodass für solche konzerninternen Finanzierungen weiterhin die Abzugsbeschränkungen der Zinsschranke greifen.

In Deutschland gilt aktuell eine starre Freigrenze von 3 Mio. Euro (§ 4h Abs. 2 Satz 1 Buchst. a) EStG). Sofern der Zinssaldo 3 Mio. Euro oder mehr beträgt, unterliegen demnach derzeit die gesamten Zinsaufwendungen der Zinsschranke. In diesem Zusammenhang wäre im nationalen Recht somit eine maßgebliche Anpassung erforderlich. Bei Einführung eines Freibetrags würde der derzeitige „Fallbeileffekt“ der Freigrenze entfallen.

Der Begriff der Zinsaufwendungen ist in § 4h Abs. 3 Satz 2 EStG definiert, und zwar als Vergütungen für Fremdkapital, wirtschaftlich gleichwertige Aufwendungen und sonstige Aufwendungen im Zusammenhang mit der Beschaffung von Fremdkapital. Diese weite Definition müsste verengt werden und dürfte nicht mehr Zinsen für Darlehen von fremden Dritten (z.B. Bankdarlehen) umfassen, sofern das Darlehen unmittelbar für den eigenen Geschäftsbetrieb des Steuerpflichtigen genutzt wird. Von dieser Erleichterung explizit auszunehmen wäre im Rahmen der nationalen Umsetzung jedoch das konzerninterne Weiterreichen von extern aufgenommenen Darlehen an verbundene Unternehmen. Stand-alone Gesellschaften Der Ausschluss von stand-alone Gesellschaften aus dem Anwendungsbereich der Zinsschranke soll wegfallen. Diese Ausnahme sei, ausweislich der Begründung, infolge der Neuregelungen zum Zinsbegriff und beim Freibetrag überflüssig. Von dem Anwendungsbereich der Zinsschranke ausgenommen sind aktuell Steuerpflichtige, denen keine Person i.S.d. § 1 Abs. 2 AStG nahesteht (insbesondere Beteiligungen i.H.v. mindestens 25 %) und die über keine Betriebsstätte außerhalb des Staates verfügen in dem sich ihr Wohnsitz, gewöhnlicher Aufenthalt, Sitz oder seine Geschäftsleitung befindet (Stand-alone-Klausel, § 4h Abs. 2 Satz 1 Buchst. b EStG). Die Einführung eines Freibetrags und die Verengung der Definition des Zinsbegriffs würden in Deutschland voraussichtlich mit der Streichung des in § 4h Abs. 2 Satz 1 Buchst. b) EStG geregelten Stand-alone-Klausel einhergehen.

RE Tax News – 2. Ausgabe 2026

Group escape rule und Zinsvortrag Regelungen zur „group escape rule“ (EigenkapitalEscape) und dem Zinsvortrag sollen verpflichtend werden. In Deutschland sind aktuell bereits Vortragsregelungen zu den Zinsaufwendungen und dem EBITDA (§ 4h Abs. 1 Satz 3 und 5 EStG) sowie der Eigenkapital-Escape (§ 4h Abs. 2 Satz 1 Buchst. c)) umgesetzt. Allerdings wird der Eigenkapital-Escape für Kapitalgesellschaften im Fall der in § 8a Abs. 3 KStG geregelten sog. schädlichen GesellschafterFremdfinanzierung ausgeschlossen. Es wäre aus Sicht der Praxis wünschenswert, wenn diese Einschränkung im Rahmen der „Tax Omnibus“-Umsetzung entfallen würde. Ausnahmeregelungen Als Ausnahmeregelung bei Krisen soll die Zinsschranke keine Anwendung finden, wenn sich das EBITDA eines Unternehmens im Vergleich zum Vorjahr um mindestens 50 % mindert. Ergänzend dazu sind weitere Ausnahmeregelungen möglich bzw. vorgesehen, z.B. keine Anwendung der Zinsschranke bei der Finanzierung langfristiger Projekte im öffentlichen Interesse (optional) und (für 5 Jahre) keine Anwendung bei Unternehmen im Verteidigungssektor. Nach § 4h Abs. 6 Satz 1 EStG stellen Zinsaufwendungen oder Zinserträge aus Darlehen, die zur Finanzierung langfristiger öffentlicher Infrastrukturprojekte verwendet und auf Grund von allgemeinen Förderbedingungen vergeben werden, keine Zinsaufwendungen oder Zinserträge im Sinne der Zinsschranke dar, sofern es sich um mittelbar oder unmittelbar aus öffentlichen Haushalten gewährte Mittel der Europäischen Union, von Bund, Ländern, Gemeinden oder Mittel anderer öffentlich-rechtlicher Körperschaften oder einer steuerbefreiten Einrichtung handelt. Die von „Tax Omnibus“ optional umzusetzende Ausnahmeregelung für die Finanzierung langfristiger Projekte im öffentlichen Interesse sollte daher – vorbehaltlich etwaigem Anpassungsbedarf im Detail (evtl. keine Einschränkung bzgl. der Herkunft der Finanzierungsmittel mehr) – bereits umgesetzt sein. Die anderen beiden geplanten Ausnahmen für Krisen und den Verteidigungssektor müssten hingegen mangels bestehender Regelung noch aufgenommen werden.

Fazit/Key Facts: Die angestrebten Änderungen im Hinblick auf die Zinsschranke sind zwar aus Praxissicht zu begrüßen. Nach einer Beratung im Europäischen Parlament ist allerdings eine Annahme des Richtlinienvorschlags durch einstimmigen Beschluss des Rates der Europäischen Union erforderlich. Die Gremien haben sich zum Ziel gesetzt, bis zum vierten Quartal 2027 eine Einigung über den „Tax Omnibus“-Vorschlag zu erzielen. Sofern einzelne Mitgliedstaaten den von der Europäischen Kommission vorgeschlagenen Maßnahmen kritisch gegenüberstehen, könnten sich die Beratungen über einen längeren Zeitraum hinziehen und gegebenenfalls noch Änderungen vorgenommen werden. Nach der Verabschiedung durch den Rat soll die Richtlinie am zwanzigsten Tag nach ihrer Veröffentlichung im Amtsblatt der Europäischen Union in Kraft treten. Sie gilt dann jedoch nicht unmittelbar, sondern muss durch die Mitgliedstaaten bis spätestens 31. Dezember 2028 in nationales Recht umgesetzt werden. Die nationalen Vorschriften sollen dann grds. ab dem 1. Januar 2029, teilweise jedoch erst später (verpflichtender Freibetrag im Rahmen der Zinsschranke bspw. erst ab dem 1. Januar 2032) anwendbar sein.

Michael Krimm Director, Real Estate Tax

Alexander Hahn Senior Manager, Tax DPP & Insights

RE Tax News – 2. Ausgabe 2026

Kaufpreisaufteilung bei Immobilien soll Gesetzesrang erhalten

RE Tax News – 2. Ausgabe 2026

Die steuerliche Kaufpreisaufteilung bei bebauten Grundstücken zählt zu den bedeutendsten Stellschrauben der Immobilienbesteuerung. Der geplante § 6f EStG soll erstmals gesetzlich festlegen, nach welchen Grundsätzen ein Gesamtkaufpreis auf Grund und Boden sowie Gebäude aufzuteilen ist. Auch wenn der Entwurf die bisherige Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs im Wesentlichen nachvollzieht, sind die praktischen Auswirkungen erheblich. Gerade bei hochwertigen Immobilien können unterschiedliche Wertansätze zu Steuerwirkungen in Millionenhöhe führen.

Der geplante § 6f EStG erhöht die Planungssicherheit, dürfte aber auch den Prüfungsdruck verstärken Die Ermittlung der Abschreibungsbasis für ein Gebäude hat enorme Auswirkungen auf die Steuerbelastung einer Immobilieninvestition. Je höher der Gebäudeanteil am Gesamtkaufpreis ausfällt, desto höher ist grundsätzlich die jährliche Abschreibung und desto geringer sind die laufenden steuerpflichtigen Vermietungseinkünfte. Bei einer im Privatvermögen gehaltenen Immobilie kann dieser Vorteil besonders weitreichend sein. Wird das Objekt nach Ablauf der zehnjährigen Veräußerungsfrist steuerfrei verkauft, kehrt sich die zuvor in Anspruch genommene Abschreibung bei der Veräußerung grundsätzlich nicht durch eine Besteuerung des Wertzuwachses um. Auch bei Immobilien im Betriebsvermögen, z. B. einer GmbH, ist die Kaufpreisaufteilung wirtschaftlich von Bedeutung. Bei einem langfristigen Investitionshorizont kann ein hoher Gebäudeanteil die laufende Körperschaftsteuerbelastung deutlich reduzieren. Nimmt eine grundstücksverwaltende

Kapitalgesellschaft für gewerbesteuerliche Zwecke die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG in Anspruch, kann die laufende Ertragsteuerbelastung deshalb sehr niedrig ausfallen. Dies gewinnt zusätzlich an Bedeutung, weil der Körperschaftsteuersatz ab 2028 stufenweise abgesenkt wird und ab dem Veranlagungszeitraum 2032 nur noch 10 Prozent beträgt. Vor diesem Hintergrund verdient eine im Entwurf des Jahressteuergesetzes 2026 enthaltene Regelung besondere Aufmerksamkeit. Mit dem neuen § 6f EStG soll erstmals gesetzlich geregelt werden, wie ein Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück auf Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits aufzuteilen ist. Bislang liegt mit Stand von Anfang September 2026 lediglich der vom Bundeskabinett am 12. August 2026 beschlossene Regierungsentwurf vor. Der Fortgang des Gesetzgebungsverfahrens bleibt daher abzuwarten.

Vertragliche Aufteilung bleibt der Ausgangspunkt Nach § 6f Abs. 1 EStG in der Entwurfsfassung soll eine im Kaufvertrag vorgenommene Aufteilung des Gesamtkaufpreises „auf den Grund und Boden einerseits sowie das Gebäude andererseits der Besteuerung zugrunde zu legen“ sein, sofern sie „die realen Wertverhältnisse nicht in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich haltbar erscheint“. Damit greift der Gesetzgeber die bisherige Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs zur Anerkennung vertraglicher Kaufpreisaufteilungen auf. Die Gesetzesbegründung führt hierzu aus, dass Vereinbarungen der Vertragsparteien grundsätzlich auch der Besteuerung zugrunde zu legen sind. Das gilt allerdings nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Kaufpreis nur zum Schein bestimmt wurde oder die Voraussetzungen eines Gestaltungsmissbrauchs im Sinne des § 42 AO vorliegen. Eine Korrektur soll zudem geboten sein, wenn die vereinbarte Aufteilung die realen Wertverhältnisse „in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint“. Der Entwurf schafft damit meines Erachtens materiell kein grundlegend neues Recht. Er kodifiziert vielmehr erstmals die bisherige Rechtsauffassung des Bundesfinanzhofs und der Finanzverwaltung. Neu ist vor allem der Gesetzesrang. Dies erhöht einerseits die Planungssicherheit für Käufer, Verkäufer und Berater. Andererseits dürfte die Finanzverwaltung der Kaufpreisaufteilung künftig noch größere Aufmerksamkeit widmen. Wird die Aufteilung ausdrücklich im Gesetz geregelt, werden sich auch Betriebsprüfungen systematisch mit der Angemessenheit des Gebäudeanteils auseinandersetzen müssen.

Verkehrswerte statt Restwertmethode Kann eine vertragliche Kaufpreisaufteilung der Besteuerung nicht zugrunde gelegt werden oder fehlt sie vollständig, schreibt § 6f Abs. 2 EStG-E eine verhältnismäßige Aufteilung vor. Der Bodenwert und der Gebäudewert sollen zunächst getrennt ermittelt werden. Anschließend ist der Gesamtkaufpreis im Verhältnis dieser beiden Werte auf Grund und Boden sowie Gebäude zu verteilen. Die sogenannte Restwertmethode, bei der der Bodenwert vom Kaufpreis abgezogen und der verbleibende Betrag vollständig dem Gebäude zugeordnet wird, ist danach nicht zulässig. Für die Wertermittlung soll grundsätzlich die Immobilienwertermittlungsverordnung herangezogen werden. Abhängig von der Art des Objekts und den verfügbaren Daten kommen Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren in Betracht. Nach der Gesetzesbegründung stehen diese Verfahren grundsätzlich gleichwertig nebeneinander. Das jeweils geeignete Verfahren ist anhand der tatsächlichen Gegebenheiten des Einzelfalls auszuwählen. Der Bodenwert soll dabei zunächst ausgehend von einem marktangepassten vorläufigen Verfahrenswert abgezogen werden. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale sind anschließend zu berücksichtigen. Ein negativer Gebäudewert wird durch eine Mindestwertregelung ausgeschlossen.

RE Tax News – 2. Ausgabe 2026

BMF-Arbeitshilfe bleibt widerlegbar Das Bundesfinanzministerium soll weiterhin im Einvernehmen mit den obersten Finanzbehörden der Länder eine Arbeitshilfe zur vereinfachten Aufteilung veröffentlichen. Deren Ergebnis kann nach dem Entwurf der Besteuerung zugrunde gelegt werden. Es handelt sich jedoch lediglich um eine qualifizierte Schätzung, die sachverständig begründet widerlegt werden kann. Besonders praxisrelevant sind die vorgesehenen Anforderungen an ein solches Gutachten. Der Nachweis einer abweichenden Kaufpreisaufteilung soll durch ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten sachverständigen Person geführt werden können. Der Entwurf verlangt ausdrücklich eine persönliche Vor-Ort-Besichtigung. Reine Desktop-Gutachten ohne Besichtigung des Objekts würden danach nicht ausreichen. Die Gesetzesbegründung verweist darauf, dass die persönliche Objektbesichtigung zu den Kernaufgaben eines Sachverständigen gehört und ein Verzicht hierauf weitgehend ausgeschlossen wird.

Millionenwirkung bei einem Münchner Praxisfall Welche Beträge auf dem Spiel stehen können, zeigt ein aktueller Praxisfall. Für eine Gewerbeimmobilie in bester Münchner Innenstadtlage wurde ein Kaufpreis von 25 Millionen Euro vereinbart, ohne dass der Kaufvertrag eine Aufteilung auf Grund und Boden sowie Gebäude enthielt. Aufgrund des sehr hohen Bodenrichtwerts ergab die BMF-Arbeitshilfe im Ertragswertverfahren rechnerisch einen Gebäudeanteil von 0 Prozent. Im Sachwertverfahren belief sich der Gebäudeanteil lediglich auf rund 10 Prozent. Ein sachverständiges Aufteilungsgutachten, das die besonderen Verhältnisse des Grundstücks berücksichtigte und zu einem sachgerecht gedämpften Bodenwert gelangte, ermittelte dagegen einen Gebäudeanteil von etwa 50 Prozent. Der Unterschied ist erheblich. Bei einer Immobilie im Privatvermögen und einem unterstellten Abschreibungssatz von 2 Prozent ergeben sich im Praxisfall folgende Auswirkungen: • Bei einem Gebäudeanteil von 10 Prozent beträgt die Abschreibungsbasis 2,5 Millionen Euro. Die jährliche AfA beläuft sich auf 50.000 Euro. Bei einem Grenzsteuersatz von 45 Prozent entspricht dies einer jährlichen Steuerentlastung von 22.500 Euro. • Bei einem Gebäudeanteil von 50 Prozent beträgt die Abschreibungsbasis 12,5 Millionen Euro. Die jährliche AfA steigt auf 250.000 Euro und die jährliche Steuerentlastung auf 112.500 Euro. • Die Differenz beträgt somit 90.000 Euro pro Jahr. Über einen Abschreibungszeitraum von 50 Jahren ergibt sich rechnerisch eine zusätzliche Steuerentlastung von 4,5 Millionen Euro. Auch bei einer betrieblich gehaltenen Immobilie ist die Wirkung erheblich. Bei einem unterstellten AfA-Satz von 3 Prozent und einer vereinfachend angenommenen Steuerbelastung von 30 Prozent beträgt die jährliche Steuerentlastung bei einem Gebäudeanteil von 10 Prozent 22.500 Euro. Bei einem Gebäudeanteil von 50 Prozent steigt sie auf 112.500 Euro. Auch hier ergibt sich eine Differenz von 90.000 Euro pro Jahr, über rund 33 Jahre mithin ein rechnerischer Vorteil von knapp 3 Millionen Euro. Zins- und Barwerteffekte sowie spätere Veräußerungsfolgen sind bei diesen vereinfachten Berechnungen noch nicht berücksichtigt.

Auch bestehende Aufteilungen überprüfen Nach der im Referentenentwurf vorgesehenen Anwendungsregelung soll § 6f EStG erstmals für bebaute Grundstücke gelten, die aufgrund eines nach dem Tag der Gesetzesverkündung abgeschlossenen obligatorischen Vertrags angeschafft werden. Die neue Vorschrift gilt daher nach derzeitigem Entwurfsstand nicht unmittelbar rückwirkend für ältere Erwerbe.

Unabhängig davon kann das Gesetzgebungsverfahren Anlass geben, auch bestehende Kaufpreisaufteilungen für noch offene Veranlagungszeiträume zu überprüfen. Einkommensteuer und Körperschaftsteuer sind Jahressteuern. Eine fachlich nicht tragfähige Aufteilung kann deshalb in verfahrensrechtlich noch änderbaren Jahren grundsätzlich korrigiert werden. Das kann zu Mehrsteuern führen, aber ebenso zugunsten des Steuerpflichtigen wirken. Voraussetzung ist stets, dass die Änderung verfahrensrechtlich noch möglich und die abweichende Aufteilung sachlich belastbar ist. Ein besonderer Prüfungsanlass kann bestehen, wenn bislang ein Gebäudeanteil von mehr als 90 Prozent oder von weniger als 40 Prozent angesetzt wurde. Solche Werte sind nicht automatisch unzutreffend, sollten bei bedeutenden Investitionen aber kritisch hinterfragt werden. Bei der Entscheidung über ein Gutachten sind die möglichen Abschreibungsvorteile, die verbleibende Nutzungsdauer, der persönliche oder unternehmerische Steuersatz, die Offenheit der betroffenen Veranlagungszeiträume und die Gutachterkosten gegeneinander abzuwägen. Der geplante § 6f EStG bringt damit vor allem zweierlei: mehr Rechtssicherheit und mehr Prüfungsrelevanz. Für künftige Erwerbe sollte die Kaufpreisaufteilung frühzeitig, idealerweise bereits vor Abschluss des Kaufvertrags, analysiert und dokumentiert werden. Bei hochwertigen Immobilien kann eine sachgerechte Aufteilung über die Haltedauer einen Steuervorteil in Millionenhöhe ausmachen. Die Aufteilung von Grund und Boden und Gebäude ist deshalb keine technische Nebenfrage des Immobilienerwerbs, sondern ein wesentlicher Bestandteil der Investitionsrechnung.

Jürgen Lindauer Director, Real Estate Tax Services

RE Tax News – 2. Ausgabe 2026

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