98
JAK BYDLET A PODNIKAT V NÁJMU
mohl užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu, udržovat věc v takovém stavu, aby mohla sloužit tomu užívání, pro které byla pronajata, a zajistit nájemci nerušené užívání věci po dobu nájmu. Poruší‑li pronajímatel některé ze svých povinností nikoliv běžným způsobem, ale současně také nikoliv zvlášť závažným způsobem, pro které by nájemce mohl ukončit nájem tzv. okamžitou výpovědí, pak se bude jednat o výpovědní důvod naplňující obsah tohoto ustanovení. Není nutné, aby k hrubému porušení povinností docházelo opakovaně nebo aby pronajímatel porušil více svých povinností, postačí i jediné porušení povinností v intenzitě porušení „hrubého“. Výpovědní důvod nemusí trvat v době doručení výpovědi, stačí, že pronajímatel porušil hrubě svoji povinnost před doručením výpovědi. Lze doporučit smluvním stranám, aby si v nájemní smlouvě samy sjednaly, co bude v jejich smluvním vztahu považováno za hrubé porušení povinností pronajímatele. V případě sporu by o věci musel rozhodnout soud, a to s ohledem na všechny okolnosti, za jakých byla výpověď dána, výsledek takového soudního řízení bude mnohdy těžko předvídatelný. Pronajímatel je oprávněn nájem na dobu určitou vypovědět před skončením výpovědní doby, má‑li být nemovitá věc, v níž se prostor sloužící podnikání nachází, odstraněna, anebo přestavována tak, že to brání dalšímu užívání prostoru, a pronajímatel to při uzavření smlouvy nemusel ani nemohl předvídat (§ 2309 písm. a). Výpovědní důvod musí trvat v době doručení smlouvy. Konkrétně se bude jednat o případy, kdy k odstranění stavby či její přestavbě bude docházet z důvodu rozhodnutí správního orgánu nebo soudu (např. nařízením o odstranění stavby podle stavebního zákona). Jestliže by však pronajímatel o rozhodnutí správního orgánu věděl již při uzavření smlouvy, nájem by vypovědět nemohl. Dalším výpovědním důvodem dle ust. § 2309 písm. b) ze strany pronajímatele je případ, kdy nájemce porušuje hrubě své povinnosti vůči pronajímateli, zejména tím, že přestože jej pronajímatel vyzval k nápravě, chová se nájemce v rozporu s ustanovením § 2305. Konkrétně jde tedy o situaci, kdy nájemce opatřuje nemovitost znameními (tabulí, vývěsným štítem, světelným upozorněním) bez souhlasu pronajímatele a tato znamení neodstraní a neuvede věc do původního stavu i přes výzvu pronajímatele. Výpovědním důvodem podle téhož ustanovení je i situace, kdy je nájemce po dobu delší než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním prostoru sloužícího podnikání. Nezáleží tedy na tom, zda je nájemce v prodlení jen nájemného nebo jen služeb či obojího, a není také podstatná výše dluhu (ta by však byla podstatná pro posouzení, zda výpověď není neplatná s ohledem na dobré mravy, pokud nájemce dluží jen zanedbatelnou či nízkou částku nájemného nebo služeb). V obou shora uvedených případech je nezbytné, aby pronajímatel na závadné chování nájemce upozornil, vyzval ho k nápravě a stanovil mu k tomu přiměřenou lhůtu. Hrubého porušení svých povinností se nájemce dopustí i tím, že zřídí třetí osobě užívací právo k věci bez souhlasu pronajímatele (§ 2215 odst. 2). Nájemce může zřídit užívací právo třetí osobě (podnájem) pouze se souhlasem pronajímatele. Byla‑li nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, pak i souhlas pronajímatele musí být písemný.
Ukázka elektronické knihy, UID: KOS276680
NÁJEM PROSTORU SLOUŽÍCÍHO K PODNIKÁNÍ…
99
Vypoví‑li nájemce nebo pronajímatel nájemní smlouvu ze shora uvedených zákonných důvodů, je výpovědní doba tříměsíční. Smluvní strany si však mohou sjednat i jiné výpovědní důvody a odchýlit se tak od ustanovení zákona. V tomto případě je ale nezbytné, aby si také sjednaly délku výpovědní doby, což vyplývá z ustanovení § 2229 občanského zákoníku. Výpovědní doba může být kratší či delší než zákonná nebo také žádná. Nesjednají‑li si strany jiný běh výpovědní doby, pak běží ode dne, ve které byla doručena druhé straně. Byla‑li výpověď doručena 10. března, je posledním dnem výpovědní doby 10. červen, a to bez ohledu na svátky a dny pracovního klidu. Neujednají‑li si strany dobu trvání nebo den skončení nájmu, platí, že se jedná o nájem na dobu neurčitou. Ujednají‑li strany nájem na dobu určitou delší než padesát let, má se za to, že byl nájem ujednán na dobu neurčitou s tím, že v prvních padesáti letech lze nájem vypovědět jen z ujednaných výpovědních důvodů a v ujednané výpovědní době (§ 2204 odst. 2). Nájem sjednaný na dobu neurčitou může jak nájemce, tak pronajímatel vypovědět kdykoliv a bez uvedení důvodu. Zákonná výpovědní doba činí šest měsíců; má‑li však strana k výpovědi vážný důvod, je výpovědní doba tříměsíční; trvá‑li nájem po dobu delší než pět let a vzhledem k okolnostem strana nemohla předpokládat, že druhá strana nájem vypoví, je výpovědní doba vždy šestiměsíční (§ 2312). Je‑li tedy výpověď dávána z vážného důvodu, musí být řádně zdůvodněna (nestačí odkaz na ustanovení zákona), musí být popsáno konkrétní jednání smluvní strany, pro které je nájem jednostranně ukončován. Co je považováno za „vážný důvod“ není nikde v občanském zákoníku definováno, nicméně lze dovodit, že za vážné důvody budou považovány situace, za kterých je nájemce nebo pronajímatel oprávněn předčasně ukončit nájem na dobu určitou (tj. výpovědní důvody v ust. § 2308 a § 2309 obč. z.), nebo situace, kdy jedna ze smluvních stran hrubě poruší své povinnosti. Vážným důvodem mohou být i další důvody. O jaké konkrétní důvody se bude jednat, nám v budoucnu vymezí judikatura soudů. Smluvní strany se však mohou od uvedeného ustanovení odchýlit a sjednat si výpovědní dobu jinak, lze to jedině doporučit. Dohodnout se lze také na tom, že nájem na dobu neurčitou může být jednostranně ukončen bez výpovědní doby. Občanský zákoník dále upravuje situace, za kterých mohou smluvní strany ukončit nájem tzv. „okamžitou výpovědí“ (výpovědí bez výpovědní doby). Nájem v tomto případě zaniká dnem doručení výpovědi druhé smluvní straně. Nájemce může dát pronajímateli okamžitou výpověď z důvodu, kdy vada na pronajatém prostoru (kterou měl odstranit pronajímatel) ztěžuje zásadním způsobem jeho užívání nebo ho zcela znemožňuje (§ 2208 odst. 1), dále kdy pronajímatel musí provést v pronajatém prostoru nezbytnou opravu, kdy v době jejího provádění není možné prostory vůbec užívat (§ 2210 odst. 3), neposkytuje‑li pronajímatel nájemci dostatečnou ochranu před právy třetích osob (§ 2212 odst. 2), zanikne‑li zčásti předmět nájmu (§ 2226 odst. 2) nebo porušuje‑li pronajímatel zvlášť závažným způsobem své povinnosti a tím působí nájemci značnou újmu (§ 2232). Naproti tomu pronajímatel může ukončit nájem výpovědí bez výpovědní doby, provede‑li nájemce změnu na pronajaté věci bez jeho souhlasu a ani přes výzvu neuvede věc do původního stavu (§ 2220 odst. 2), dále užívá‑li nájemce pronajatou věc takovým způsobem, že se
Ukázka elektronické knihy, UID: KOS276680
100
JAK BYDLET A PODNIKAT V NÁJMU
opotřebovává nad míru přiměřenou okolnostem nebo že hrozí zničení věci, a to i přes výzvu pronajímatele k řádnému užívání věci (hrozí‑li však naléhavě vážné nebezpečí z prodlení, má pronajímatel právo nájem vypovědět bez výpovědní doby, aniž nájemce k nápravě vyzval)( § 2228 odst. 1 až odst. 3), nebo porušuje‑li nájemce zvlášť závažným způsobem své povinnosti a tím působí pronajímateli značnou újmu (§ 2232). Obrana smluvní strany proti výpovědi je obsahem ustanovení § 2314 občanského zákoníku. Jestliže vypovídaná strana s výpovědí nesouhlasí, má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést u druhé strany proti výpovědi námitky. Námitky musí být vzneseny v písemné formě. Pokud by námitky nebyly vzneseny včas, nemohla by se pak vypovídaná strana obrátit k příslušnému soudu, aby oprávněnost výpovědi přezkoumal. Námitky může vznést nájemce i pronajímatel proti výpovědi z nájmu sjednaného na dobu určitou i neurčitou. Vznese‑li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi (§ 2314 obč. z.). Poslední den lhůty musí být žaloba podána u soudu, jinak právo na přezkum oprávněnosti výpovědi zanikne. Vyklidí‑li však nájemce prostor sloužící podnikání v souladu s výpovědí, považuje se výpověď za platnou a přijatou nájemcem bez námitek (§ 2313 obč. zákoníku). Zákon v tomto ustanovení konstruuje určitou fikci pro případ, kdy nájemce výpověď přijme a pronajatý prostor bez dalšího vyklidí. Pak se výpověď považuje se za platnou, i kdyby trpěla vadami, pro které by byla jinak neplatná. Posledním ustanovením celého pododdílu upravujícího nájem prostoru sloužícího podnikaní je ust. § 2315 obsahující podmínky, za nichž má nájemce nárok na náhradu za převzetí zákaznické základny. Mezi tyto podmínky patří jednak to, že nájem skončí výpovědí ze strany pronajímatele, a to z jiného důvodu, než je hrubé porušení nájemcových povinností, dále skutečnost, že došlo k převzetí zákaznické základny (zákazníků, klientely původního nájemce) a pronajímatel nebo nový nájemce získali tímto převzetím výhodu (nemusejí např. vyvíjet k aktivitu k získání nových klientů). Nárok na náhradu však vždy bude směřovat jen vůči pronajímateli. Cílem tohoto ustanovení je ochrana původního nájemce, který v důsledku své kvalitní práce vybudoval fungující podnik (oblíbenou restauraci), provozovnu či ordinaci a z této jeho činnosti v důsledku výpovědi ze strany pronajímatele bude nakonec těžit nový nájemce či pronajímatel sám. Od uvedeného ustanovení se lze dohodou odchýlit a upravit si věc jinak nebo aplikaci ustanovení rovnou smluvně vyloučit. Bez ohledu na to, jakým způsobem či z jakého důvodu nájem skončil, je nájemce poté, co nájem zanikl, povinen předat pronajaté prostory zpět pronajímateli (§ 2225). Nájemce by měl pronajaté prostory předat v poslední den trvání nájmu (např. v poslední den výpovědní doby), a to vyklizené, ve stavu, v jakém si je převzal s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při řádném užívání. Byl‑li při předání najatého prostoru sepsán předávacího protokol, přihlédne se i k němu. Při odevzdání pronajaté věci je nájemce oprávněn si z ní oddělit a vzít vše, co do ní vložil nebo na ni vnesl vlastním nákladem, je‑li to možné
Ukázka elektronické knihy