98
JAK BYDLET A PODNIKAT V NÁJMU
mohl užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu, udržovat věc v takovém stavu, aby mohla sloužit tomu užívání, pro které byla pronajata, a zajistit nájemci nerušené užívání věci po dobu nájmu. Poruší‑li pronajímatel některé ze svých povinností nikoliv běžným způsobem, ale současně také nikoliv zvlášť závažným způsobem, pro které by nájemce mohl ukončit nájem tzv. okamžitou výpovědí, pak se bude jednat o výpovědní důvod naplňující obsah tohoto ustanovení. Není nutné, aby k hrubému porušení povinností docházelo opakovaně nebo aby pronajímatel porušil více svých povinností, postačí i jediné porušení povinností v intenzitě porušení „hrubého“. Výpovědní důvod nemusí trvat v době doručení výpovědi, stačí, že pronajímatel porušil hrubě svoji povinnost před doručením výpovědi. Lze doporučit smluvním stranám, aby si v nájemní smlouvě samy sjednaly, co bude v jejich smluvním vztahu považováno za hrubé porušení povinností pronajímatele. V případě sporu by o věci musel rozhodnout soud, a to s ohledem na všechny okolnosti, za jakých byla výpověď dána, výsledek takového soudního řízení bude mnohdy těžko předvídatelný. Pronajímatel je oprávněn nájem na dobu určitou vypovědět před skončením výpovědní doby, má‑li být nemovitá věc, v níž se prostor sloužící podnikání nachází, odstraněna, anebo přestavována tak, že to brání dalšímu užívání prostoru, a pronajímatel to při uzavření smlouvy nemusel ani nemohl předvídat (§ 2309 písm. a). Výpovědní důvod musí trvat v době doručení smlouvy. Konkrétně se bude jednat o případy, kdy k odstranění stavby či její přestavbě bude docházet z důvodu rozhodnutí správního orgánu nebo soudu (např. nařízením o odstranění stavby podle stavebního zákona). Jestliže by však pronajímatel o rozhodnutí správního orgánu věděl již při uzavření smlouvy, nájem by vypovědět nemohl. Dalším výpovědním důvodem dle ust. § 2309 písm. b) ze strany pronajímatele je případ, kdy nájemce porušuje hrubě své povinnosti vůči pronajímateli, zejména tím, že přestože jej pronajímatel vyzval k nápravě, chová se nájemce v rozporu s ustanovením § 2305. Konkrétně jde tedy o situaci, kdy nájemce opatřuje nemovitost znameními (tabulí, vývěsným štítem, světelným upozorněním) bez souhlasu pronajímatele a tato znamení neodstraní a neuvede věc do původního stavu i přes výzvu pronajímatele. Výpovědním důvodem podle téhož ustanovení je i situace, kdy je nájemce po dobu delší než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním prostoru sloužícího podnikání. Nezáleží tedy na tom, zda je nájemce v prodlení jen nájemného nebo jen služeb či obojího, a není také podstatná výše dluhu (ta by však byla podstatná pro posouzení, zda výpověď není neplatná s ohledem na dobré mravy, pokud nájemce dluží jen zanedbatelnou či nízkou částku nájemného nebo služeb). V obou shora uvedených případech je nezbytné, aby pronajímatel na závadné chování nájemce upozornil, vyzval ho k nápravě a stanovil mu k tomu přiměřenou lhůtu. Hrubého porušení svých povinností se nájemce dopustí i tím, že zřídí třetí osobě užívací právo k věci bez souhlasu pronajímatele (§ 2215 odst. 2). Nájemce může zřídit užívací právo třetí osobě (podnájem) pouze se souhlasem pronajímatele. Byla‑li nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, pak i souhlas pronajímatele musí být písemný.
Ukázka elektronické knihy, UID: KOS276680