Nemovité věci v podnikání
V § 29 odst. 6 písm. a) zákona o daních z příjmů se stanoví, že při odpisování technického zhodnocení nájemcem nad rámec nájemného se u odpisovatele (pronajímatele) zvyšuje vstupní cena hmotného majetku v roce ukončení nájmu o částku nepeněžního příjmu stanoveného podle § 23 odst. 6 písm. b) zákona o daních z příjmů. V tomto ustanovení se ve stručnosti říká, že po ukončení nájmu se technické zhodnocení provedené nájemcem ocení zůstatkovou cenou, kterou by měl hmotný majetek při rovnoměrném odpisování nebo znaleckým posudkem. Volba ocenění záleží na rozhodnutí vlastníka. Pokud by bylo použito znaleckého posudku, šlo by o rozdíl v ocenění pronajatého hmotného majetku po provedení technického zhodnocení a před jeho provedením. Při ukončení nájmu je u nájemce podle § 24 odst. 2 písm. tb) zákona o daních z příjmů daňová zůstatková cena technického zhodnocení provedeného na najatém hmotném majetku, které nájemce v průběhu nájmu odpisoval, daňovým výdajem (nákladem) jen do výše náhrady výdajů uhrazené pronajímatelem. V případě, že nájemce vynaloží nad rámec nájemného výdaje na technické zhodnocení, které mu pronajímatel neuhradí, ale při uvedení technického zhodnocení do užívání zvýší pronajímatel o hodnotu technického zhodnocení vstupní cenu hmotného majetku, budou u nájemce náklady vynaložené na technické zhodnocení daňově neuznatelné, protože technické zhodnocení bylo provedeno nad rámec sjednaného nájemného a nebylo uhrazeno pronajímatelem. Za nepeněžní příjem pronajímatele se v tomto případě považuje plná výše nákladů vynaložených nájemcem na technické zhodnocení, a to ve zdaňovacím období, v němž bylo technické zhodnocení uvedeno do užívání. Co se rozumí odpisováním technického zhodnocení po uvedení do stavu způsobilého obvyklému užívání, stanoví § 26 odst. 5 zákona o daních z příjmů. Související právní předpisy: –– § 2 odst. 5 stavebního zákona –– § 23 odst. 6 písm. b) zákona o daních z příjmů –– § 24 odst. 2 písm. t) zákona o daních z příjmů –– § 26 odst. 5 zákona o daních z příjmů –– § 28 odst. 3 zákona o daních z příjmů –– § 29 odst. 6 písm. a) zákona o daních z příjmů –– § 33 zákona o daních z příjmů –– § 47 odst. 2 písm. a) vyhlášky č. 500/2002 Sb. –– § 56 odst. 8 vyhlášky č. 500/2002 Sb. –– ČÚS pro podnikatele č. 013
83 Kauce zaplacená pronajímateli nemovité věci ve výdajích nájemce Jsem fyzická osoba, neplátce DPH, vedu daňovou evidenci. Pro podnikání používám najaté nebytové prostory na základě smlouvy o nájmu nebytových prostor. Na základě této smlouvy jsem pronajímateli zaplatil kauci na nájemné a na zálohy na energii ve výši dvou měsíčních splátek. Nevím, zda si tuto kauci mohu uplatnit v daňových výdajích v roce, ve kterém jsem ji zaplatil či nikoliv. V nájemní smlouvě je uvedeno, že „nájemce zaplatí pronajímateli při podpisu smlouvy nájemné za dva měsíce, tj. 26 000 Kč a zálohy na energie za dva měsíce, tj. 4 000 Kč, celkem 30 000 Kč. Tato částka slouží jako složená kauce a bude zúčtována za poslední dva měsíce nájemního vztahu.“ Nevím tedy, kdy správně uplatnit daňové výdaje z této zaplacené kauce, zda v momentě zaplacení (v tom případě budu mít ve výdajích v daném roce o dva měsíční nájmy více), nebo zda až v momentě započtení na poslední dva měsíce nájmu (což ale může být také klidně až za pět deset let).
100 Ukázka elektronické knihy, UID: KOS202251
Používání cizích nemovitých věcí při podnikání
Odpověď: Pokud bylo v nájemní smlouvě dohodnuto, že kauce představuje předem zaplacené nájemné a zálohy na energii, je kauce na straně nájemce, který vede daňovou evidenci podle § 7b zákona o daních z příjmů, daňovým výdajem v okamžiku zaplacení sjednané částky. V daňové evidenci se zaznamenává pohyb peněžních prostředků, to znamená, že se příjmy a výdaje evidují pro účely daně z příjmů vždy v okamžiku přijetí či vydání platby. Daňový režim uhrazené kauce vychází vždy ze smluvních ujednání mezi pronajímatelem a nájemcem. Pokud by v nájemní smlouvě bylo dohodnuto, že nájemce složí kauci v určité výši a pronajímatel bude z této kauce hradit například nezaplacené nájemné nebo náklady na odstranění škody na pronajatém majetku zaviněné nájemcem a po ukončení nájmu pronajímatel tuto kauci vrátí nájemci (v plné výši nebo její zůstatek), pak by složená kauce byla na straně nájemce nedaňovým výdajem. Daňovým výdajem se kauce stane až v případě, kdy ji pronajímatel použije na úhradu škody nebo dlužného nájmu. Související právní předpisy: –– § 7b zákona o daních z příjmů –– § 24 zákona o daních z příjmů
84 Technické zhodnocení na najaté nemovité věci Právnická osoba s. r. o. provedla se souhlasem pronajímatele technické zhodnocení na najaté nemovité věci, které se souhlasem pronajímatele odepisuje. V roce 2014 bude nájem ukončen a společnost přefakturuje hodnotu technického zhodnocení na pronajímatele. Jak to bude s daňovou uznatelností zůstatkové ceny technického zhodnocení? Odpověď: Nájemce v souvislosti s ukončením nájmu doodepíše účetní zůstatkovou cenu provedeného technického zhodnocení a vyřadí hodnotu technického zhodnocení z majetku v pořizovací ceně. Účetní zůstatková cena je daňově neúčinným nákladem. Daňová zůstatková cena vyřazovaného technického zhodnocení je daňově účinná do výše výnosu, který nájemce získá od pronajímatele za poskytnuté technické zhodnocení. Příklad účetního postupu: • Pořizovací cena technického zhodnocení 400 000 Kč MD 021/ • Provedené účetní odpisy 280 000 Kč /D 081 • Doodepsání zůstatkové ceny 120 000 Kč MD 551/D 081 • Vyřazení technického zhodnocení 400 000 Kč MD 081/D 021 • Hodnota výnosu 100 000 Kč MD 378/D 648 • Daňová zůstatková cena k datu vyřazení technického zhodnocení činí např. 80 000 Kč. Daňové řešení je pak následující: Na řádku č. 40 přiznání k dani z příjmů právnických osob bude vyloučena část účetní zůstatkové ceny ve výši 40 000 Kč, která převyšuje daňovou zůstatkovou cenu. Hodnota daňové zůstatkové ceny je plně kryta tržbou vzniklou v souvislosti s ukončením nájemního vztahu a týkající se technického zhodnocení. Z hlediska daně z přidané hodnoty je částka vynaložená pronajímatelem ve prospěch nájemce, která je „satisfakcí“ čí částečnou či plnou náhradou za náklady vynaložené za provedené technické zhodnocení považována za převod práv. Toto plnění je tedy zdanitelné a podléhá základní sazbě daně a to bez ohledu, na jaké stavbě bylo technické zhodnocení provedeno. Daňová povinnost vzniká u nájemce, který také vystavuje pro pronajímatele daňový doklad.
101 Ukázka elektronické knihy, UID: KOS202251
Nemovité věci v podnikání Související právní předpisy: –– § 24 zákona o daních z příjmů
85 Účtování ukončení nájmu při technickém zhodnocení nemovité věci nájemcem Společnost s. r. o. pronajímala nemovitou věc jiné obchodní společnosti, která ji plně používala pro ekonomickou činnost. Ve smlouvě o nájmu je nájem vyčíslen s tím, že platby nájmu nebudou probíhat – nájem byl hrazen tím, že nájemce provedl na nemovité věci technické zhodnocení a toto technické zhodnocení daňově odpisoval. Faktury nebyly vystavovány, vše probíhalo na základě uzavřené smlouvy. Nájem byl ukončen po prvním roce, k 31. 12. 2013. Za dobu nájmu pronajímatel eviduje ve svém účetnictví pohledávky na nájmech ve výši 12 x 50 000 = 600 000 Kč, ze kterých odvedl daň z příjmů právnických osob. Pohledávky zaúčtoval na MD 315/D 602. Nájemce ve svém účetnictví eviduje závazky z nájmu ve výši 600 000 Kč, které účtoval na daňově uznatelné náklady MD 518/D 321. Zároveň nájemce provedl technické zhodnocení najaté nemovité věci ve výši 1 mil. Kč a do nákladů mu vstoupily rovnoměrné odpisy ve výši 14 000 Kč. Na jaké účty a v jakých částkách bude při ukončení nájmu účtovat nájemce i pronajímatel? Odpověď: Ke dni ukončení nájmu nemovité věci má podle dotazu nájemce 1 mil. Kč v účetnictví na účtu č. 021 jako technické zhodnocení najaté budovy a 14 000 Kč na účtu č. 081 jako souhrn vyúčtovaných odpisů k technickému zhodnocení, které podle smlouvy odpisuje. Dále má na účtu č. 321 závazek z nájmu ve výši 600 000 Kč. Pronajímatel má ve svém účetnictví 600 000 Kč jako pohledávku na účtu č. 311. Při ukončení nájmu účtuje nájemce zůstatkovou cenu technického zhodnocení do nákladů, popřípadě jako úhradu závazku z nájmu. V daném případě účtuje do nákladů 386 000 Kč a jako úhradu závazku 600 000 Kč souvztažně s účtem č. 081 (986 000 Kč) a technické zhodnocení vyřadí z majetku zápisem MD 081/ D 021 ve výši 1 mil. Kč. Pronajímatel zvýší o zůstatkovou cenu technického zhodnocení pořizovací cenu majetku, na němž bylo technické zhodnocení provedeno, se souvztažným zápisem do výnosů, popřípadě jako úhradu pohledávky z nájmu. V našem případě se účtuje na straně MD účtu č. 021 ve výši 986 000 Kč a souvztažně na straně D účtu č. 311 ve výši 600 000 Kč a účtu č. 648 ve výši 386 000 Kč. Související právní předpisy: –– ČÚS pro podnikatele č. 013
86 Odpisování věcného práva (služebnosti cesty) Společnost s. r. o. nabyla smlouvou od vlastníka pozemku právo jezdit vozidly společnosti přes tento pozemek, a to na dobu 15 let, přičemž za zřízení tohoto práva zaplatila společnost vlastníkovi pozemku jednorázově částku ve výši 300 000 Kč. Jak bude společnost tuto částku odpisovat? Odpověď: V daném případě jde podle mého názoru o dlouhodobý nehmotný majetek, přičemž doba jeho účetního odpisování by měla odpovídat době, na kterou bylo toto věcné právo
102 Ukázka elektronické knihy, UID: KOS202251