Jak žít šťastně na dluh
Jistina
Měsíc
Splátka
305 976
94
28 968
277 008
95
28 968
248 040
96
28 968
219 072
97
28 968
190 104
98
28 968
161 136
99
28 968
132 168
100
28 968
103 200
101
28 968
74 232
102
28 968
45 264
103
28 968
16 296
104
28 968
-12 672
105
28 968
-41 640
106
28 968
-70 608
107
28 968
-99 576
108
28 968
-128 544
109
28 968
-157 512
110
28 968
-186 480
111
28 968
-215 448
112
28 968
-244 416
113
28 968
-273 384
114
28 968
-302 352
115
28 968
-331 320
116
28 968
-360 288
117
28 968
-389 256
118
28 968
-418 224
119
28 968
-447 192
120
28 968
-476 160
Total
3 476 160 Výpočet autora; sumy jsou uvedené v českých korunách.
Z tabulky je patrné, že od 105. měsíce splácení dochází k záporné hodnotě v jistině úvěru. Takto to vypadá, když anuitní splácení převedeme do tabulky. Onen „mínus“ jsou zaplacené úroky.
98 Ukázka elektronické knihy, UID: KOS194386
Úvěry
• Příklad progresivního splácení Progresivní způsob splácení hypotečního úvěru znamená, že se během času zvyšují splátky jistiny. Případem, kdy je progresivní způsob splácení vhodnější, jsou mladé rodiny, které potřebují peníze, aby zvládly výpadek příjmů způsobený tím, že jeden z rodičů je na mateřské/rodičovské dovolené. Nevýhodou je, že nižší splátky úvěru způsobují pomalejší klesání celkového úvěru. Klient tak zaplatí více na úrocích. Progresivní splácení je pro banky nejrizikovější ze všech uvedených. Proto se v praxi používá nejméně. Výhody progresivního způsobu oceníte tehdy, když očekáváte růst vašich příjmů v závislosti na vývoji pracovní kariéry anebo potřebujete na začátku co nejnižší splátku hypotéky.
Odložené splácení Odložené splácení znamená, že se domluvíte s bankou a během daného období platíte pouze úroky z úvěru. Po ukončení tohoto odkladu se hypotéka začne splácet nejčastěji prostřednictvím anuity. Avšak díky tomu, že část trvání splatnosti úvěru byl splácen pouze úrok, naroste výše splátky ve zbývajícím období. Na vlastní úmor úvěru tak zbude v konečném součtu méně času, takže výše splátky bude vyšší. Příklad Pokud bychom u původního příkladu s desetiletou hypotékou umožnili dlužníkovi dvouletý odklad, zaplatí během prvních dvou let na úrocích částku 180 tisíc korun. Třímilionová hypotéka se mu pak rozpočítá do osmi let. Při anuitním splácení bude splátka úvěru činit 35 188 korun. Celkem tak na úrocích přeplatí 558 116 korun. Při osmileté anuitě zaplatí na úrocích 378 116 korun. K této sumě je nutné připočítat ještě úroky za dvouleté období, které byly využity pro odložené splácení. Odklad splácení je často využíván s hypotékami spojenými s investicemi, jako jsou kombinované hypotéky anebo investice do otevřených podílových fondů. Hypotéka je tak splácena z výnosů, které proudí z případných investic. Pokud se však investicím nedaří a výnosy jsou pod původním očekáváním, musí dlužník uhradit své závazky z jiných zdrojů. V tomto případě je nutno zvážit, jestli se dlužník chce vystavovat i investičnímu riziku, které jde s investicemi ruku v ruce. 99 Ukázka elektronické knihy, UID: KOS194386
Jak žít šťastně na dluh
Fixace hypotéky Fixace úrokové sazby je garance na neměnnou výši splátek po určité období. To může být dlouhé od jednoho roku až po třeba desetiletí. Často se fixace sjednávají na dobu tří nebo pěti let. Výhodou fixace je, že vám banka po dobu jejího trvání nemůže změnit úrokovou sazbu. Na fixaci získáváte tehdy, zvyšují-li se úrokové sazby oproti té vaší. Naopak prodělek realizujete v okamžiku, kdy úrokové sazby klesají. Jakmile se přiblíží konec fixačního období, navrhne vám banka novou úrokovou sazbu pro další fixační období. Důležitým bodem je i předčasné splacení zbytku hypotečního úvěru a úroků, které je bezplatné. Naopak předčasné splacení v trvání fixace je často zpoplatněno poplatky podle bankovního sazebníku. Fixace úrokové sazby je nejčastějším důvodem, proč lidé přecházejí při refinancování do jiné banky, jež jim nabídne výhodnější podmínky. Tento přechod funguje tak, že nově vybraná banka za vás celou hypotéku splatí (využije bezplatný institut předčasného splacení) a uzavře s vámi novou smlouvu o hypotečním úvěru.
Na jak dlouho fixovat? Jistě si kladete otázku, na jak dlouhou dobu fixovat úrokovou sazbu hypotéky. V tomto bodě se názory odborníků rozcházejí. Často se fixuje na tři až pět let. Delší doba se nemusí vyplatit kvůli tomu, že úrokové sazby mohou klesnout a vy tak zbytečně přeplácíte. Například před třemi až pěti lety byla obvyklá pětiprocentní úroková sazba. V reáliích roku 2013 lze dosáhnout na úrokovou sazbu tři procenta. Samotnou výši sazby ovlivňuje celá řada parametrů, jako je třeba vaše bonita apod. Pokud jste během splácení hypotéky neměli výraznější finanční potíže, můžete se dostat i na úrok pod tři procenta. Od léta 2013 se však úrokové sazby hypoték mírně zvyšují. Dá se tak očekávat, že sazby začínající dvojkou jsou již nenávratně za námi. Rozhodování za klienty tak činí banky tak, že při delších dobách splatnosti (10, 15, 20 let) nabízejí vyšší úrokové sazby, než které je nyní možné získat při fixacích na kratší období. Pro poskytovatele hypotečních úvěrů je to ochrana před budoucností, kdy by například úrokové sazby mohly vzrůst oproti dnešním očekáváním. Rozhodnete-li si sjednat desetiletou fixaci, bude se úroková sazba pohybovat okolo pěti procent. Čím delší bude fix, tím nižší úroková sazba bude. 100 Ukázka elektronické knihy, UID: KOS194386