Nový občanský zákoník | Vlastnictví a věcná práva
Pro správu domu se použijí primárně pravidla, stanovená v prohlášení vlastníka budovy při rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám. K tomu dochází primárně při vzniku samostatných jednotek v domě rozhodnutím jeho vlastníka. V tomto prohlášení musí být mimo jiné uvedena právě pravidla, vztahující se ke správě domu. Pro konkrétní rozhodování o správě domu je možné vycházet z úpravy shromáždění, která platí v případech existence společenství vlastníků jednotek. V těchto případech však setkání svolává správce.
Správce Osoba správce může být určena čtyřmi způsoby. Prvním je, že je správce uveden přímo v prohlášení vlastníka. Pokud se tak nestane, osobou správce se automaticky stává vlastník jednotky, který má nadpoloviční vlastnický podíl na společných částech domu. Pokud žádný takový vlastník neexistuje, volí osobu správce vlastníci jednotek. Rozhoduje se prostou většinou hlasů. Správcem se může stát jak fyzická, tak i právnická osoba, přičemž může jít o vlastníka jednotky nebo nezávislý subjekt. Správce může být na návrh některého z vlastníků jednotek odvolán soudem, a to v případech, pokud pro to existuje takzvaný důležitý důvod. V tom případě poté jmenuje nového správce, což je čtvrtý způsob jeho ustavení do funkce. Co bude možno přesně rozumět pod souslovím důležitý důvod, asi ukáže až soudní praxe. Lze však předpokládat, že půjde především o případy, kdy správce při své činnosti nedodržuje pravidla dobré správy nebo poškozuje ostatní vlastníky. V případech domů s méně než pěti jednotkami dochází k omezení hlasovacího práva správce při rozhodování vlastníků. V těchto případech se nepřihlíží k hlasům správce, převyšujícím součet hlasů všech ostatních vlastníků. To znamená, že počet hlasů, kterými správce disponuje, nesmí být vyšší, než počet hlasů všech ostatních vlastníků. To je důležité proto, aby majoritní vlastník nemohl ostatní vlastníky jednoduše přehlasovat. Správce je oprávněn v rámci provádění správy konat vše potřebné k zachování majetku svěřeného mu do správy. Z tohoto oprávnění jsou pochopitelně vyňaty záležitosti, které spadají do působnosti shromáždění vlastníků jednotek. Reálně je správce oprávněn především k běžnému, dalo by se říct „každodennímu“, spravování. Lze si představit například zajištění úklidu v domě, zajištění potřebných revizí nebo například výměna poškozených dveří. Spadá sem ale také právo k určitým modernizacím a například příprava nástavby, přístavby a přestavby určitých částí domu. Správce tak může v rámci správy realizovat také určitá technická zhodnocení domu a inovace. Rozhodně však nedisponuje takzvanou plnou správou.
Správa domu společenstvím vlastníků jednotek V případě, že společenství vlastníků jednotek (dále jen „SVJ“) vznikne a existuje, vykonává správu domu ono samo. Žádný správce v tomto případě neexistuje. SVJ má právní osobnost, 98 Ukázka elektronické knihy, UID: KOS193909
Byty a jejich spoluvlastnictví /
může proto nabývat práva a povinnosti. Přesto existuje určité omezení, protože SVJ nesmí podnikat ani se na podnikání žádným způsobem podílet. To zahrnuje i zákaz být členem nebo společníkem jiných právnických osob. Další omezení spočívá v zákazu SVJ poskytovat zajištění dluhu jiné osobě. Tato ujednání jsou relativně neplatná. To znamená, že jejich neplatnosti je nutné se dovolat, resp. namítnout ji. Určité omezení je možné spatřovat také v zákazu SVJ nabývat majetek a nakládat s ním pro jiné účely než pro účely správy daného domu a pozemku. Běžně bude nabývaný majetek SVJ tvořit zejména příjem z příspěvků vlastníků, výnosy z majetku SVJ nebo případné plnění ze smluvních pokut vůči třetím osobám. Co se týká jednání SVJ, je oprávněno jednat v mezích svého účelu. Tím se rozumí v rámci zajišťování správy domu a pozemku. Právní jednání není omezené vůči konkrétním subjektům. SVJ tak může jednat jak vůči jednotlivým vlastníkům, tak i vůči třetím osobám. SVJ je oprávněno také zastupovat vlastníky např. při případných sporech vzniklých z uplatnění práva za vady jednotky. SVJ je rovněž zapovězeno podílet se na ztrátě jiné osoby či zavázat se ke splacení jejich dluhů nebo je zajišťovat. To platí i v případě spolupráce s jiným SVJ nebo členství v právnické osobě, působící v oblasti bydlení. Členem SVJ může být pouze vlastník jednotky. Proto při převodu vlastnictví jednotky automaticky zaniká také členství původního vlastníka v SVJ. Co se týká odpovědnosti SVJ za závazky, je částečně přenesena na jednotlivé vlastníky jednotek, a to dle poměru velikosti vlastnického podílu ke společným částem domu.
Založení a fungování společenství vlastníků jednotek Velkou změnou, kterou nový občanský zákoník přináší, je založení SVJ vlastníky jednotek. Dle původní úpravy v zákoně o vlastnictví bytů vznikala ze zákona. To vedlo k tomu, že vlastníci jednotek si často ani jeho existence nebyli vědomi. Zároveň je potřeba si uvědomit, že případů, kdy bude docházet k založení SVJ vlastníky bude naprosté minimum. K většině založení dojde prohlášením vlastníka na základě smlouvy o výstavbě. Počet zbylých případů je tak výrazně redukován. Pokud však dojde k situaci, že například v bytovém domě nebude SVJ výše zmíněnými případy ani jinak založeno, zákon vlastníky de facto nutí, aby jej co nejdříve založili. V případě neexistence SVJ totiž dochází k omezení možnosti převodu vlastnického práva k jednotlivým jednotkám až do doby vzniku SVJ. To neplatí v domech s méně než pěti jednotkami, kde SVJ nemusí být založeno a k jeho založení může dojít, jen pokud souhlasí všichni vlastníci jednotek. K samotnému založení SVJ dochází schválením stanov, pro které zákon uvádí povinné náležitosti. Těmi jsou: a) název obsahující slovo „společenství vlastníků“ a označení domu, pro který společenství vlastníků vzniklo, 99 Ukázka elektronické knihy, UID: KOS193909
Nový občanský zákoník | Vlastnictví a věcná práva
b) sídlo určené v domě, pro který společenství vlastníků vzniklo; není-li to možné, na jiném vhodném místě, c) členská práva a povinnosti vlastníků jednotek, jakož i způsob jejich uplatňování, d) určení orgánů, jejich působnosti, počtu členů volených orgánů a jejich funkčního období, jakož i způsobu svolávání, jednání a usnášení, e) určení prvních členů statutárního orgánu, f) pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, g) pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek. Stanovy musí být vydány ve formě veřejné listiny, to znamená typicky formu notářského zápisu. V případě založení SVJ prohlášením vlastníka nebo smlouvou o výstavbě se forma veřejné listiny pro ně nepožaduje. Pokud by v těchto případech došlo ke změně stanov před vznikem samotného SVJ, nepřihlíží se k ní. Pro případy developerských projektů, kdy je správcem domu developerská společnost, uvádí občanský zákoník ustanovení, které zakazuje zbavit se odpovědnosti za správu domu před tím, než dojde k převedení většiny hlasů zakladatele SVJ na jiné subjekty. Podstatné je, že pro tyto případy se hledí na strany smlouvy o výstavbě jako na jednu osobu. To znamená, že developer je v těchto případech správcem domu až do chvíle, kdy většinu jednotek získají noví vlastníci. Ve chvíli, kdy ztratí většinu hlasů, má správce šedesát dnů na podání návrhu na zápis společenství vlastníků do veřejného rejstříku. Zároveň je povinen do devadesáti dnů svolat shromáždění. V případě, že tak neučiní správce, může svolat shromáždění a podat návrh na zápis kterýkoliv z vlastníků jednotek. SVJ vzniká okamžikem jeho zápisu do veřejného seznamu.
Orgány společenství vlastníků jednotek, hlasování v nich Společenství vlastníků má ze zákona dva hlavní orgány. Jeho nejvyšším orgánem je shromáždění, statutárním orgánem, pověřeným jednat za SVJ, je výbor. Stanovy mohou určit, že funkci statutárního orgánu vykonává předseda SVJ. Členem jakéhokoliv orgánu SVJ nebo jeho zástupcem může být jen plně svéprávná osoba, která je bezúhonná ve smyslu předpisu o živnostenském podnikání. Shromáždění, coby nejvyšší orgán SVJ, je tvořeno všemi vlastníky jednotek. Počet hlasů, kterým každý z nich disponuje, odpovídá velikosti jeho podílu na společných částech domu. Je tedy možné předpokládat, že celkový počet všech hlasů je roven největšímu jmenovateli, jenž se objevuje ve vyjádření podílů vlastníků. Pro získání počtu hlasů konkrétního vlastníka je pak potřeba vynásobit toto číslo velikostí jeho podílu. To neplatí v případě, že vlastníkem jednotky je SVJ, které nemá hlasovací právo a k jehož podílu se při hlasování nepřihlíží.
100 Ukázka elektronické knihy, UID: KOS193909