Vznik nájmu bytu plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výši. Nájemní smlouva musí mít písemnou formu. Z uvedených ustanovení vyplývá, že smlouva o budoucí smlouvě nájemní musí obsahovat všechny podstatné náležitosti smlouvy o nájmu bytu stanovené zákonem; chybí-li byť jediná z nich, má to za následek neplatnost takovéto smlouvy (§ 50a ve spojení s § 39 obč. zák.). Podle ustanovení § 51 obč. zák. účastníci mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště upravena; smlouva však nesmí odporovat obsahu nebo účelu tohoto zákona. Součástí skutkových zjištění soudu prvního stupně, z nichž vycházel i soud odvolací, bylo též zjištění o obsahu listiny datované dne 22. 5. 1995. Z obsahu této listiny mimo jiné vyplývá, že žalobkyně se zavazuje, že pronajme nájemci byt (čl. I.), že nájemce provede ve stanoveném termínu úpravy bytu (čl. II. a III.), že v čl. IV. se žalobkyně zavazuje po provedení úprav a případné kolaudaci dát pokyn k uzavření nájemní smlouvy na dobu určitou – 2 roky, a tuto nájemní smlouvu pravidelně každé dva roky obnovovat do celkové doby 10 let, a že nájemné bude hrazeno ode dne podpisu této smlouvy (čl. V.). Odvolací soud nepochybil, posoudil-li uvedenou smlouvu – s přihlédnutím k jejímu obsahu – jako smlouvu o budoucí smlouvě nájemní (§ 50a, § 685 odst. 1 obč. zák.). Z obsahu předmětné smlouvy se podává, že za užívání bytu bude placeno nájemné, avšak jeho výše, resp. výše úhrady za plnění spojená s užíváním bytu ani způsob jejich výpočtu, dohodnuta nebyla. Nedostatek uvedené náležitosti již sám o sobě způsobuje neplatnost předmětné smlouvy jako smlouvy o budoucí smlouvě nájemní; odvolacímu soudu lze proto přisvědčit, dospěl-li k závěru, že je absolutně neplatná.
Okolnost, že svůj závěr opřel ještě o nedostatek další požadované náležitosti (označení bytu, jeho příslušenství a rozsah jejich užívání), je z hlediska právního posouzení již nerozhodná (nadbytečná). Námitka dovolatele, že podstatné náležitosti nájemní smlouvy měly být obsaženy v tzv. evidenčním listu, který měl být nedílnou součástí předmětné smlouvy, a že v jeho nevyhotovení lze spatřovat šikanózní výkon práva žalobkyně, je nepřípadná, neboť existenci takovéto listiny předmětná smlouva (jak vyplývá z jejího obsahu) nepředpokládala. Rovněž tak nelze přisvědčit námitce dovolatele, že předmětná smlouva měla být – co do závazku žalobkyně uzavírat se žalovaným nájemní smlouvy na předmětný byt – posouzena jako tzv. nepojmenovaná (výslovně v zákoně neupravená) smlouva ve smyslu ustanovení § 51 obč. zák. Ujednání o uvedeném závazku žalobkyně je totiž z hlediska obsahového neoddělitelnou (k témuž cíli směřující) součástí předmětné smlouvy jako smlouvy o budoucí smlouvě (v ustanovení § 50a obč. zák. upravené), a důvod její neplatnosti se proto týká i tohoto ujednání. Namítá-li pak dovolatel, že neplatnost předmětné smlouvy způsobila žalobkyně, je třeba poukázat na to, že podle ustálené soudní praxe (srov. odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 26. 4. 2001, sp. zn. 20 Cdo 1270/99, uveřejněného pod č. 13 ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, ročník 2002, dále např. jeho rozsudek ze dne 9. 9. 2004, sp. zn. 26 Cdo 2477/2003) důsledky absolutní neplatnosti smlouvy o nájmu nejsou závislé na tom, kdo neplatnost zavinil (platí toliko, že vznikne-li pro neplatnost právního úkonu škoda, odpovídá se za ni podle ustanovení občanského zákoníku o odpovědnosti za škodu – § 42 obč. zák.). Uvedený závěr lze podle názoru dovolacího soudu vztáhnout i na případ absolutní neplatnosti smlouvy o budoucí smlouvě nájemní.
98 Ukázka elektronické knihy, UID: KOS186764
Smlouva o nájmu bytu
57. Smlouva o nájmu služebního bytu § 685 odst. 1 a 4 obč. zák. § 7 odst. 2 zák. č. 102/1992 Sb. závazek nájemce služebního bytu zajišťovat pro pronajímatele práci, na niž je nájem bytu vázán (§ 7 odst. 2 zák. č. 102/1992 Sb.), nemusí být obsažen přímo v textu smlouvy o nájmu služebního bytu. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 2. 2. 2006, sp. zn. 26 Cdo 828/20051) R 18/07 Uvedený rozsudek byl uveřejněn pod R 18/07 s touto právní větou: Pro závěr, že v konkrétním případě jde o nájem služebního bytu, postačí, že nájemce se zavázal pro pronajímatele zajišťovat práce, na něž je nájem služebního bytu vázán; takový závazek však nemusí být obsažen v nájemní smlouvě. z odůvodnění: Ustálené judikatuře neodporuje právní názor odvolacího soudu, podle kterého žalované nájemní právo ke garáži nikdy nevzniklo, neboť (při nezpochybnitelnosti skutkového zjištění, že samostatná nájemní smlouva ohledně garáže uzavřena nebyla) garáž za příslušenství předmětného bytu považovat nelze. V této souvislosti lze odkázat na závěr, k němuž dospěl Nejvyšší soud např. ve svém rozhodnutí ze dne 4. 4. 2001, sp. zn. 26 Cdo 2340/99, uveřejněném v Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu, svazek 4, pod C 995, a v rozhodnutí ze dne 17. 1. 2002, sp. zn. 26 Cdo 2975/2000, uveřejněném v Přehledu judikatury ve věcech nájmu bytu, ASPI Publishing, s. r. o., Praha 2003, str. 10, po-
dle kterého příslušenstvím bytu ve smyslu ustanovení § 121 odst. 2 obč. zák. není garáž, i když je umístěna ve stejném domě jako byt a je spolu s bytem užívána, neboť neslouží k uspokojování potřeby bydlení. Naproti tomu dovolací soud dovodil, že napadený rozsudek má zásadní právní význam pro řešení právní otázky povahy předmětného bytu jako bytu služebního, neboť soudní praxi nelze prozatím považovat za ustálenou v názoru, zda nutným předpokladem pro posouzení bytu jako bytu služebního dle § 7 odst. 1 písm. b) zák. č. 102/1992 Sb. je, aby závazek nájemce zajišťovat pro pronajímatele práce, na které je nájem bytu vázán, byl obsažen přímo v nájemní smlouvě. Pokud jde o vymezení služebního bytu a stanovení podmínek, za nichž může být uzavřena smlouva o nájmu těchto bytů, ustanovení § 685 odst. 3 obč. zák. odkazuje na zvláštní zákon. V době, kdy na základě nájemní smlouvy ze dne 30. 9. 1998 žalobkyně předmětný byt jako jeho vlastník přenechala T. K. do užívání, byl účinný zák. č. 102/1992 Sb., který v ustanovení § 7 odst. 1 služební byty pozitivně definoval. Jsou jimi mimo jiné byty ve vlastnictví nebo v nájmu právnických a fyzických osob, které slouží k ubytování jejich pracovníků, a rovněž byty v domech ve vlastnictví nebo v nájmu právnických a fyzických osob, které slouží k ubytování jejich pracovníků [písm. b)]. Z citovaného ustanovení vyplývá, že charakter uvedených bytů jako bytů služebních je dán jednak existencí vlastnického nebo nájemního vztahu právnické či fyzické osoby k bytu nebo k domu, v němž se byt nachází, jednak účelovým určením takovýchto bytů pro ubytování pracovníků právnické nebo fyzické osoby; obě podmínky přitom musí být splněny současně (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 11. 2004, sp. zn. 26 Cdo 1653/2003). Podle ustanovení § 7 odst. 2 zák. č. 102/1992 Sb. lze smlouvu
99 Ukázka elektronické knihy, UID: KOS186764
Vznik nájmu bytu o nájmu služebního bytu uvedeného v odstavci 1 uzavřít, jestliže se nájemce zavázal zajišťovat práce, na které je nájem tohoto bytu vázán. Pro závěr, že v konkrétním případě jde o nájem služebního bytu, postačí, že nájemce se zavázal pro pronajímatele zajišťovat práce, na něž je nájem bytu vázán, takový závazek však nemusí být obsažen v nájemní smlouvě. Požadavek, aby závazek byl obsažen přímo v nájemní smlouvě, nevyplývá z vý-
slovného znění zákona a nelze jej dovodit ani výkladem. Vycházeje z uvedených závěrů, Nejvyšší soud podle § 243b odst. 2 části věty před středníkem a odst. 6 o. s. ř. dovolání jako nedůvodné zamítl. 1)
Ústavní stížnost proti tomuto rozhodnutí byla odmítnuta usnesením Ústavního soudu ze dne 13. 7. 2006, sp. zn. I. ÚS 146/06.
100 Ukázka elektronické knihy, UID: KOS186764