Financování vlastního bydlení
• Jestliže dokážeme spořit s vyšším výnosem, než kolik činí efektivní úrok z hypotečního úvěru, dosáhneme zisku. Při zhodnocení 6 % p.a.34 bude náš zisk za 5 let činit 4 734 Kč. Ideální pro zhodnocování peněz je stavební spoření. Splňuje potřebný časový horizont 5 let a spořená částka je nižší než 1 666 Kč měsíčně. Dosáhneme tak zajímavého výnosu kolem 6 %. Když použijeme naspořené peníze na splacení úvěru po 5 letech, budeme ve stejné situaci jako při splatnosti 10 let. Možná něco málo proděláme nebo vyděláme. Rozdíly nejsou nijak výrazné. Máme ještě jednu možnost – naspořené peníze po 5 letech použít na cokoli jiného. Můžeme se rozhodnout, co s nimi uděláme. Když bude výhodné použít je jinak, uděláme to. Když bude výhodné splatit úvěr, splatíme ho. Při volbě krátké doby splatnosti tuto volbu nemáme. Volba delší doby splatnosti s sebou nese daleko více volnosti a možností rozhodování. Vždy existuje „cesta zpět“ a máme možnost dostat se do stejné situace jako při krátké době splatnosti. Jedině v případě, kdy nedokážeme spořené prostředky dostatečně dobře zhodnotit, zaplatíme pár korun navíc. Delší doba splatnosti neznamená, že opravdu budeme hypoteční úvěr splácet déle. Máme pouze právo splácet ho déle a na konci doby fixace rozhodneme, co s ním uděláme.
6.7 Jakou volit dobu fixace Při sjednávání hypotečního úvěru je velice důležité ujasnit si, jakou budeme chtít dobu fixace. Dlouhá doba fixace pro nás znamená delší jistotu, že banka nezmění úrokové sazby. Máme tak jistotu, že se naše výše splátky nezmění. Na druhou stranu jsme omezeni v možnostech splacení hypotečního úvěru. Kratší doba fixace má výhodu především v nižší úrokové sazbě. Úrokové sazby bank jsou v následující tabulce 6.6.
34
Tento výnos je snad možno očekávat u balancovaného fondu s malým podílem akcií v portfoliu. V pětiletém horizontu není riziko příliš vysoké. I zde je nutno poznamenat, že výnos není dopředu nijak garantován.
100 Ukázka elektronické knihy, UID: KOS180004
Vlastnosti úvěrů
Tabulka 6.6 Nabídka úrokových sazeb bank k srpnu 2004. Sazba „již od“ je minimální sazba za jakou lze úvěr získat. Sazba bude pro konečného klienta pravděpodobně navýšena. Sazba „pro každého“ bude nabídnuta každému klientovi. Doba fixace úrokové sazby 1 rok
3 roky
5 let
10 let
15 let
Nabídka „již od“
4,2 %
4,3 %
4,8 %
5,55 %
5,7 %
Nabídka „pro každého“
3,69 %
4,99 %
5,69 %
6,49 %
6,99 %
S kratší dobou fixace je spojeno vyšší riziko změny sazby, a tím pádem nám hrozí nárůst splátky. Která sazba pro nás bude lepší? Rozhodování je podobné jako při rozhodování o investicích. Tam míváme možnost volby: buď pravděpodobně výnosnější ale rizikovější anebo nižší výnos, ale větší jistotu. U rozhodování o době fixace je to podobné. Buď zvolíme větší jistotu, ale naše řešení bude pravděpodobně dražší nebo přistoupíme na větší riziko, zvolíme kratší fixaci a dosáhneme úspor. V tabulce je uvedena úroková sazba pro 10letou fixaci („pro každého“) 6,49 %. Pro 5letou fixaci je uvedena sazba 5,69 %. Rozdíl je 0,8 %. Co by se muselo stát, abychom na 5leté fixaci prodělali? Za 5 let, až nám skončí doba fixace, by nám musela být nabídnuta úroková sazba 7,29 % a vyšší. Při této sazbě bychom měli úrok mezi 5. a 10. rokem splácení o 0,8 % vyšší než při 10leté fixaci. V prvních pěti letech jsme měli sazbu o 0,8 % nižší, v druhých pěti letech máme sazbu o 0,8 % vyšší. Celkově je to stejně drahé. Jestli je růst sazeb na 7,29 % za 5 let reálný nebo ne, se dnes neví. To se bude vědět až za 5 let. Dnes se mluví o tom, že sazby pomalu rostou, ale kde budou sazby za 5 let si netroufá říci nikdo. Nicméně růst z dnešních 5,69 % na 7,29 % je poměrně velký a snad méně pravděpodobný. Kdo chce zkusit ušetřit, bude volit kratší fixaci. Kdo se bojí rizika nebo je přesvědčen o výrazném růstu sazeb, bude volit fixaci nižší. Podobný postup při rozhodování můžeme uplatnit i u kratších dob fixace. Třeba při porovnávání 5leté a 3leté sazby. 5letá je 5,69 %, 3letá je 4,99 %. Máme jisté, že první 3 roky ušetříme 0,7 % každý rok. Jaká bude situace za 3 roky nevíme. Aby pro nás bylo rozhodnutí prodělečné, musely by 101 Ukázka elektronické knihy, UID: KOS180004
Financování vlastního bydlení
sazby vzrůst nad 6 % pro 3letý fix. Bude-li nárůst menší nebo dojde-li dokonce k poklesu sazeb, bude pro nás rozhodnutí výdělečné.
6.8 Obava z rizik – pojištění Jak již bylo řečeno několikrát, úvěrový vztah je velice dlouhodobý závazek. Musíme splácet úvěry po dlouhou dobu a po celou tuto dobu musíme mít na splátky dostatek prostředků. Stát poskytuje svým občanům určité sociální jistoty v případě, že přijdou o příjem. Např. v době nemoci jim poskytuje sociální dávky, které stačí na živobytí. Jenže v případě splácení úvěru, kdy splátka často činí i přes 10 000 Kč měsíčně, jsou tyto dávky nedostatečné. Výše dávky nestačí ani na pokrytí splátek, natož aby něco zbylo na živobytí. Příjmy se dají ztratit z různých důvodů. Např.: • • • •
ztráta zaměstnání, úmrtí živitele rodiny, trvalá invalidita nebo dlouhodobá nemoc.
Pokrýt výpadek příjmů je v principu možné dvěma způsoby: 1. komerčním pojištěním nebo 2. dostatečnou rezervou ve vlastním majetku.
6.8.1 Ztráta zaměstnání Ztráta zaměstnání se většinou nedá pojistit nebo toto pojištění není na trhu běžné. Proto potřebujeme mít dostatečně velkou finanční rezervu po dobu, po kterou budeme hledat práci. Zároveň potřebujeme mít jistotu nebo alespoň velkou naději, že rychle získáme práci, která bude přibližně stejně ohodnocena. Většímu riziku jsme vystaveni v situaci, kdy bychom velice těžko hledali stejně dobře placenou práci. Proto je lepší na počátku při žádosti o hypoteční úvěr mít nějakou rezervu v příjmech a neplánovat hypotéku s „napnutým“ rodinným rozpočtem. Výše splátky, která odebere skoro všechen volný příjem, je velice riziková.
102 Ukázka elektronické knihy, UID: KOS180004