동부, 특히 뉴욕주와 뉴저지주는 미국 내에서도 주택 가격이 높 고 시장 여건이 복합적인 지역입니다. 뉴욕시는 전통적으로 주택
공급 부족, 높은 땅값, 강한 수요 압력 등의 제약이 있으며, 추가
로 체계적으로 계속 오르는 주택세금이 또 하나의 문제 입니다.
뉴저지주는 원래 높은 주택세금이 있는 주 였기 때문에, 주택
공급이 제한적이면서도 주택 가격 상승 압력이 지속되는 상황입 니다. 이런 지역 여건이 모기지 금리 민감도, 수요 유인, 거래 속도
등에 강한 영향을 미치게 됩니다.
최근 몇 년간 전국적으로 주택 매물 수가 점차 증가 추세에 있 으며, 온라인 주택매물을 볼수있는 Zillow 등은 2025년 전반 주 택 가격 상승률을 매우 완만한 수준(예: 연간+0.8%)으로 전망 하기도 했습니다. 뉴저지의 경우 2025년 주택 가격은 연평균 약 +2~4% 내외 상승이 예상된다는 전망도 존재합니다.
뉴욕시 내 아파트/콘도 중심 주택의 평균 가치는 최근 1~3%대
의 증가세를 보이고 있으며, 뉴저지주 평균 주택 가치는 최근 연 간 3~5%대 상승을 기록 중입니다. 한편, 뉴저지에서는 주택 거래
수는 감소하고 매물 수는 증가하는 추세가 관측됩니다. 물론 뉴욕 과 가까운 거리에 있는 집들은 여전히 매물이 없어서 가격은 추가 로 오르고 있습니다.
이처럼 지역 주택시장 여건은 가격 수준이 높고 수요 대기층이 많으며, 매물 증가 추세 속에서 거래 강도는 다소 둔화 가능성이 있는 상태입니다. 이 배경 하에, 11월 모기지 금리 전망은 전국 평 균 추세 와 지역 민감 요인을 함께 고려해야 합니다.
1.기본 가정과 상관 요인
- 연방준비제도의 금리 정책 완화 가능성 - 10년 만기 국채 수익률 동향 - 인플레이션 흐름과 실질 금리 수준 - 지역별 신용 스프레드, 주택담보대출 시장 경쟁 상태 - 주택시장 수요 반응 및 거래
2. 기본 전망 및 범위
동부, 특히 NY·NJ 지역에서도
해 보다는 낮아진 6% 대의
현실적일 것으로 봅니다.
NY·NJ 지역에서는 가격 수준이 높고 수요 대비 부담이 크므 로, 낙관적 시나리오보다 기준 또는 경미한 높음 시나리오 쪽이 현 실 가능성이 클 수 있습니다.
뉴욕주 / 뉴욕시 - 뉴욕시는 주택 공급 부족이 오래된 구조적 문제입니다. 따라 서 금리 하락이 수요 회복을 촉진할 여지는 있으나 가격 자체가 낮게 조정되기는 어렵습니다. - 고가 주택 중심의 시장 특성상, 중·고신용자 수요가 중심이 될 가능성이 높습니다. - 금리가 하락할 경우, 교외 지역 및 위성 도시 수요가 먼저 반 응할 수 있습니다.
뉴저지주
- 뉴저지 주택 가격은 최근 연간 5~6%대 상승을 보이고 있 으며, 중간 가격대 주택의 거래 둔화 및 매물 증가 현상이 나타나 고 있습니다.
- 따라서 금리가 완만히 하락하더라도, 가격 상승 압력은 제 한될 수 있으며 거래 활성화가 더 중요한 변수가 될 수 있습니다.
- 수요자가 금리 변화에 민감하므로, 대출 조건 경쟁이 강화될 여지가 있습니다.
어느지역이든, 현 전쟁이 끝나고, 소비자 심리가 좀더 나아진 다면, 이자는 상대적으로 내려갑니다. 미국경제와 세계경제의 흐 름에 따라 소비 심리가 바뀌기 때문입니다. 현재 이자보다 더 높 은 이자를 가지고 있다면, 재융자를 고려해서 신청하기는 좋은 싯 점 입니다.
하지만, 재 융자로 이익이 없다면, 좀더 경기의 흐름을 지켜보 시는 것도 바람직 합니다.
앞으로의 주택구입을 원하신다면 아마도, 이자는 낮아질수 있 지만 가격은 좀더 오를것으로 예상 하고 있습니다.
간혹 리얼터와 통화를 하면 시중 은행이 까다로워 브
로커를 이용한다고 한다. 시중은행이 왜 까다롭게 여겨
질까? 그것은 융자 심사 기준에 고객이 못 맞추어지니 발
생하는 것이다. 물론 수입증빙 없이 융자를 해 주는 곳은
당연히 심사가 수월하다. 하지만 지금도 많이 오른 이자
인데 여기서 훨씬 더 높여 이자를 받아야 한다. 만약 수
입 증빙이 가능하다면 굳이 비싼 이자를 내지 않고 좋은
이자로 가능하다. 또 시중 은행들을 비교하며 ‘여긴 융
자가 잘 나오는데 이 은행은 까다워’ 이런 이야기도 별
로 설득력이 없다. 수입 증빙을 보여주는 시중은행은 대
부분 비슷한 심사기준을 가지고 있다. 여기서 여러 가지
문제로 까다로우면 그 고객의 융자는 다른 은행으로 가
져가도 비슷한 결과를 가져온다. 다만 은행이 문제라기
보다 융자 심사를 사람이 하다 보니 누구를 만나느냐에
따라 좀 더 까다롭게 볼 수도 있고 반대로 좀 쉬운 담당자
를 만나면 또 쉽게 융자 승인이 날 수도 있다. 이번 시간
은 수입 증빙으로 융자 신청을 했을 시 시중 은행들은 어
떤 기준으로 융자 심사를 하는지 알아보자.
페니매 그리고 프레디멕
일반적으로 현재 시중의 은행은 70~80%가 정부가
보증하는 융자 프로그램을 운용하고 있다. 정부 보증
프로그램은 페니매(Fannie Mae), 프레디멕(Freddie Mac), FHA(Federal Housing Administration), SONYMA(State of New York Mortgage Agency) 등 이 있다. 시중은행들은 직접 융자를 해주고 있지만, 그
Peter Kwak, Sr Loan Consultant
NMLS#525280
C/P-(917) 696-3727
e-mail : peterkwak@gmail.com
속을 들여다보면 큰 모기지 브로커에 불과하다. 정부가 보증하는 기관의 가이드라인을 두고 여기에 맞춰 융자 를 해준다. 이렇게 보증기관에서 검증된 융자는 은행에 서 언제든지 제2차 금융기관에 쉽게 넘길 수가 있다. 그 러니 시중은행의 융자 가이드라인이 거의 비슷하게 진행 된다고 보면 된다.
페니매 DU Approve/Eligible
페니매와 프레디멕은 최근 한인들이 융자하는 프로 그램의 대표적인 융자 보증기관이다. 이들은 독자적으로 융자 심사 프로그램을 갖추고 있다. 즉 고객의 융자 신청 서(Form 1003)를 프로그램에 넣고 돌려 페니매나 프 레디멕 융자 심사에 맞으면 승인이 난다. 가령 페니매에 서는 DU(Desktop Underwriting)라는 프로그램을 사용 한다. 페니매에서 승인이 되면 DU에서 승인(Approve/ Eligible)이란 신호가 나온다. 그리고 승인과 관련하여 각종 컨디션들이 요구된다. 이런 요구 사항들을 ‘DU Findings’이라고 하는데, 여기는 처음 융자 신청 시 입 력한 모든 정보에 맞춰 승인을 위해서 갖추어야 할 서류
들의 세부명세서가 열거된다. 즉 페니매에서 융자 승인이
나면 이것을 기준으로 심사관이 실제 고객 서류를 확인한
후 융자 승인서인 Commitment를 발행을 해주는 것이다. 예를 들어 설명해 보면 연 수입 7만 달러인 융자 신청자 가 40만 달러 주택을 20% 다운을 하고 80%를 융자한다
하면 이것을 기준으로 융자 신청 프로그램에 입력하
프로그램을 돌린다. 이로 인해 융자가 승인(Approve/
Eligible)되고, 프로그램에서 융자 심사관은 이런저런 사
항들을 확인하고 서류를 제출하라(DU Finding)는 지시
가 나온다. 그래서 각 은행의 융자 심사관은 이것을 기
준으로 고객들의 서류를 취합하고 검토하고 최종 승인
을 해준다. 그래서 어느 은행이든지 페니매에서 보증하
는 프로그램이라고 하면 모두 같은 조건들이 요구된다.
수입항목
페니매 심사에서 가장 중요한 요소 중 하나가 직업
과 수입에 관련한 것이다. 직업과 수입에 대해서 검증
은 여러 가지 방법으로 이루어진다. 은행은 고객의 급
여 명세서인 Pay stub이나 직접 직장으로 근무 관련 사
항을 조사하기도 한다. 이것이 ‘Verbal verification of employment’(VOE)이다. 참고로 직업을 갖고 있으면
페니매에서는 1년치 세금 보고를 보면 된다고 하나, 시중
은행들은 대부분 2년 치 W2를 요구한다. 그 이유는 융자
신청 시 직업이 2년 정도 꾸준한 수입원이 있어야 안정적
으로 융자금을 갚을 수 있다고 판단을 해서 그렇다. 2년
이상 직장을 다녔는지, 아니면 자영업을 하며 2년 동안
세금 보고를 했는지 확인하기 위해서 2년치를 기본으로
요구한다. 간혹 은행이 1년치 세금 보고만 보는 곳도 있
다. 또한 자영업의 경우 전년도의 수입이 2년 전보다 많
을 시는 유리하다. 참고로 직장을 다닐 경우 필요한 2년
의 예외가 있는데, 학교를 졸업했거나 군대를 제대한 경
우는 2년치 세금보고가 아니라도 가능하다.
물론 고객의 세금보고가 IRS에 보고된 것이 맞는지는
대부분 융자 신청을 하면 은행에서 4506C라는 양식으로
IRS에 세금보고 조회를 할 수도 있다. 행여나 세금 보고
를 시중에 나오는 세금 보고 프로그램으로 대충 만들어
제출했다가는 큰 낭패를 당하는 것이다.
4. 자산 항목
최근 들어 한인들이 수입 외에 힘들어하는 부분이 자
산이다. 기본적으로 DU Finding은 두 달치 정도 잔고 증
빙을 요청을 하는데, 한인들은 은행 잔고에 얼마가 들어
있는가를 보는 것으로 생각을 많이 하는데 물론 잔고가
얼마가 남아 있는가도 중요하지만, 잔고와 더불어 중요
위해 수천 달러 정도 입금이 된 것에 대해서 별 문제가 없었지만, 최근에는 수입의 절반 이상 입금된 내
역은 모든 출처를 밝혀야 되고 캐쉬로 입금된 것은 무조
건 문제로 삼고 있다. 만약 예를 들어 주택을 구입을 하
기 위해 10만 달러 정도 은행에 준비가 되어 있어야 되고
수입이 월 1만 달러 미만인데 은행 서류에 5천 달러 정도 가 입금된 기록이 있다면 이 기록은 출처를 밝혀야 한다. 필요한 증빙 서류로는 입금 사유와 입금된 수표의 사본
(Return Check Copy)이 필요하다. 간혹 이런 질문을 받
는다. 은행은 왜 은행에 자금만 있으면 되지 그 자금의 출 처를 요구할까? 그 이유는 집값이 저렴한 지역의 경우 10 만 달러 주택을 10% 다운하고 주택이 가능하다. 만약 이 경우 구입하는데 카드로 캐쉬 1만 달러를 대출 받았다고 하면 이 고객은 100% 융자가 되는 것이다. 이런 이유로 모든 고객들은 은행에 자산 증빙을 해야 되고, 큰 자금의 이동은 그 출처를 밝혀야 된다. 그러니 주택 구입을 염두에 두면 미리 은행 자금을 준비해둬야 한다. 또한 참고로 부모나 가족들에게 받는 Gift는 가능 하다. 하지만 Gift도 절대 현금이 되어서는 아니고 체크나 계좌 송금으로 받되, 관련 서류를 제출해야 한다. Gift 관 련 서류는 Gift 편지, 체크 카피와 입금된 후 잔고 확인이 다. 참고로 Gift는 꼭 혈연 관계에서만 가능하다. 교회 아
는 지인으로부터 Gift는 받아들여지지 않는다.
5. 기타
그다음에 DU Finding에서 확인을 요하는 것이 주택 감정과 고객 크레딧 관련 사항 몇 가지들이다. 이것은 고 객이 따로 준비하는 것은 없고, 은행에서 주택 감정서와 크레딧 보고서에 준해서 심사를 하게 된다.
대부분의 은행에서 같은 프로그램을 사용하기 때문에 거의 비슷한 기준으로 융자가 심사되는데, 간혹 같은 조 건의 심사 기준이라고 하더라도 애매한 사항들이 꼭 있 다. 이것은 각각의 심사관들이 어떻게 봐주는가에 따라 서도 일이 좀 쉬울 수도, 어려울 수도 있다. 그러니 융자 진행 전 전문가와 사전에 충분히 상의를 하면 불필요한 문제는 피할 수 있다.
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