Urakoitsijan valinta taloyhtiön korjaushankkeeseen
VRF - Energiatehokas lämmitys ja jäähdytys
Vuoden taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja
| arkkitehti- ja insinööritoimisto
Suomen ensimmäinen ja ainoa 1900-luvun rakennuskannan ulkokuorirakenteisiin erikoistunut arkkitehti- ja insinööritoimisto.
Emme suunnittele, rakennuta taikka valvo putkiremontteja, salaojaremontteja, pihatöitä, IV-remontteja. Hoidamme vain ja ainoastaan rakennusten ulkokuorirakenteet.
Valmistautumista ja suunnitelmallisuutta tarvitaan enemmän kuin koskaan
Asunto-osakeyhtiöiden ympärillä ja sisällä tapahtuu juuri nyt paljon. Osakkaiden maksuhaasteet ovat yleistyneet, korjaushankkeita lykätään, lyhytvuokraus puhuttaa, kiinteistöverojen korotus uhkaa, isännöinnin sertifiointi uudistuu ja koko ala tuntuu olevan murroksessa. Lisäksi sääntelyä, rumasti sanottuna byrokratiaa, tulee koko ajan lisää. Eikä tämä lista ole läheskään tyhjentävä.
Taloyhtiöiden hallitukset ovat kaiken tämän keskellä yhdessä isännöitsijän kanssa ja tekevät parhaansa. Hyvin toimiva yhteistyö sekä hallituksen sisällä että isännöinnin kanssa on ratkaisevan tärkeää, kun arjen asioiden halutaan sujuvan.
Ylläpitoa ja korjauksia tulee tehdä systemaattisesti.
Kysyimme vuoden vaihteen ympärillä jäsenyhtiöidemme puheenjohtajilta, miten isännöinti on heidän mielestään suoriutunut. Kouluarvosanalla isännöinti kokonaisuutena arvioitiin 8- tasoon. Tulosta voi pitää ihan kohtalaisena, mutta kiitettävään on vielä matkaa. Onneksi vastauksista saatiin hyviä eväitä tason parantamiseen ja niistä kerrotaan myöhemmin eri yhteyksissä tarkemmin.
Syksyn 2025 korjausrakentamisbarometrin mukaan suunnitteilla olevista peruskorjaushankkeista yleisin on sähköautojen latauspisteiden rakentaminen. Seuraavien viiden vuoden aikana tätä suunnittelee 28 prosenttia kerrostalojäsenistämme. Lukitus, vesikatot, putkistot ja julkisivut olivat lähes 20 prosentin osuudella myös lähivuosien korjaustarpeiden listalla. Paljon työtä on siis edessä monilla taloyhtiöillä.
Taloyhtiön kunto on sekä teknistä että taloudellista. Rakennusosilla on elinkaarensa ja siksi ylläpitoa ja korjauksia tulee tehdä systemaattisesti. Tällä on suora
Lehti ilmestyy 4 kertaa vuodessa. 6. vuosikerta
Painopaikka: Printall AS
Aikakauslehtien Liiton Jäsen
Kannen kuva: Taira Sjöblom-Tallus
linkki myös talouteen. Jos korjauksia joudutaan tekemään yllättäen, se tarkoittaa aina haastetta talouden suunnitteluun. Siksi hyvän ja ennustettavan talouden kivijalka on teknisen kunnon seuranta ja todetun kunnon mukaan ammattimaisesti tehty kunnossapitosuunnitelma, PTS.
PTS:n ajallinen etunoja saisi olla vähintään 10 vuotta ja vielä mieluummin 20. Toki silloin ennustetarkkuus heikkenee vuosien myötä, mutta esimerkiksi suurimmat ja kalleimmat remontit, kuten linjasaneeraus, pystytään ajoittamaan melko tarkasti pitkälle tulevaisuuteen. Myös varautumistarve on kaikkein suurin juuri suurissa peruskorjaushankkeissa, jotka lähes aina rahoitetaan yhtiölainalla. Kukaan asunnonomistaja ei ilahdu yllättäen tulevasta korjaushankkeesta, joka äkkiä nostaa rahoitusvastikkeen myötä kokonaisvastikkeen kuukausisumman vaikkapa kaksinkertaiseksi.
Julkaisija Kiinteistöliitto Uusimaa
Kustantaja Kiinteistömedia Oy
Päätoimittaja Mika Heikkilä
Fiksusti ja ennakoiden varautumalla tällaisia vastikepiikkejä pystytään poistamaan ja myös osakkaat saavat aikaa varautua kohoaviin kustannuksiin. Apua suunnitelmiin löytyy jäsensivuiltamme ja soittamalla talous- tai tekniseen neuvontaan.
Mika Heikkilä toiminnanjohtaja
Tuottaja Otto Aalto, otto.aalto@kiinteistolehti.fi
Taitto Samuli Lahtinen
Ilmoitusmyynti Mediatoimisto Dorimedia, Timo Hyvönen, 050 468 2290, timo.hyvonen@dorimedia.fi ja Erja Joentausta, 050 374 9444, erja.joentausta@dorimedia.fi
Lehden suurin mahdollinen vastuu ilmoituksen julkaisemisessa sattuneesta virheestä tai ilmoituksen pois jäämisestä rajoittuu ilmoituksen hintaan.
Anna palautetta lehdestä osoitteessa: kiinteistolehti.fi/kiinteistolehti-uusimaa
Osoitelähde Suomen Kiinteistölehden tilaajarekisteri Tietosuojaseloste: www.kiinteistomedia.fi/tietosuojaseloste
ja kustannustehokasta
Ratkaisut myös patteriverkoston ongelmiin ja käyttöveden pistevuotojen ennaltaehkäisyyn.
Lisää käyttöikää patteriverkostolle, käyttövesiputkistolle ja kylpyhuoneille sekä vesikalusteille.
“Jukalta saamani uusi säästösuihkukahva on jopa parempi ja tehokkaampi kuin vanha puolet enemmän vettä kuluttanut suihkukahvani, suosittelen.”
- AsOy puolen isännöitsijä S.A.
Voimmeko tarjota myös teidän taloyhtiöllenne?
» 50 huoneiston taloyhtiössä tuottoa jopa 50 000€
» Vedensäästöä jopa 20%-30%
» Lämmönsäästöä jopa 10%-20%
Investoinnit maksavat itsensä takaisin yleensä 0,5-2 vuodessa. Useimmille taloyhtiöille asennukset siten, että heti 1. vuodesta alkaen jäisi enemmän rahaa kuin jos mitään ei tehtäisi.
12 Urakoitsijan valinta taloyhtiön korjaushankkeeseen
14 VRF-järjestelmät – ratkaisu energiatehokkuuteen
16 Kestävä kehitys korjaushankkeissa
18 Asuntorakentamisen laatu uudessa tarkastelussa
22 Kaupunki taloyhtiöiden kumppanina
24 Vuoden 2025 hallituksen puheenjohtaja
28 Onko taloyhtiösi valmis palvelemaan diginatiiveja?
AJANKOHTAINEN ILMIÖ
26 Digitaalinen arki asumisessa
KOLUMNI
30 Isännöinnin ISA-järjestelmä uudistuu
33 Lakipalsta: Isännöitsijän toimivallasta
NEUVONTA
34 Osakkeenomistajan vastuu ja Käyttövesiputket
37 Lyhytvuokrauskyselyn tulos selvä
38 Yhdistys tiedottaa
Ajassa
Vuoden odotetuin taloyhtiöille suunnattu teemapäivä, Taloyhtiö2026, järjestetään Helsingin Messukeskuksessa tiistaina 21. huhtikuuta. Suosittu taloyhtiöiden päättäjien ja asiantuntijoiden seminaari-, neuvontasekä näyttelytapahtuman ohjelma keskittyy kahdelle päälavalle.
Maksuton verkkokurssi taloyhtiön hallitukselle
Jäsentalojen hallitukselle suunnattu maksuton verkkokurssi Hyväksytty taloyhtiön hallituksen jäsen - HTHJ on saanut uudistetun ilmeen. Kurssin avulla saa hyvät perustiedot ja eväät hallituksessa toimimiseen. Kurssi sisältää viisi eri kokonaisuutta, aina laki ja hallintoaiheista, talouteen ja tekniikkaan. Kurssin voi opiskella omaan tahtiin jäsensivujen kautta.
Sisältöjen päivityksen lisäksi uudistuksessa on huomioitu myös oppimiseen liittyviä seikkoja. Kokonaisuus sisältää loppukokeen, jonka suoritettuaan voi tulostaa todistuksen.
Muita maksuttomia verkkokursseja:
Hallituksen puheenjohtajana taloyhtiössä – HTHJPLUS
Päivän ohjelmassa ovat aiheina muun muassa: millä keinoilla parempaa isännöintiä? - uusi isännöinnin sertifiointi ja taloyhtiökyselyt, urakoitsijan takuuvastuu ja takuuajan reklamaatiot sekä mikä muuttuu asunto-osakeyhtiölainsäädännössä? Pääpuhujana tällä kertaa näyttelijä, tietokirjailija Kari Ketonen
Opas Ikä- ja muistiystävälliseen asumiseen
Kiinteistöliiton jäsenyhdistysten ja Ympäristöministeriön rahoittama Ikä- ja muistiystävällinen taloyhtiö -hanke on päättynyt. Hankkeen avulla haluttiin edistää ikäihmisten ja muistisairaiden asumisen edellytyksiä omassa kodissaan. Hankkeen lopputuloksena on tuotettu monipuolisia työkaluja taloyhtiön ja osakkaan käyttöön. Näistä yhtenä on opas, joka löytyy sähköisenä hankkeen nettisivuilta. Oppaan tarkoitus on auttaa taloyhtiöitä ehkäisemään ja ratkaisemaan ikääntymiseen ja muistisairauksiin liittyviä asumisen haasteita.
Opas ja muut materiaalit löytyvät osoitteesta kiinteistoliitto.fi/taloyhtio/ ajassa/ikajamuisti/
Ikä- ja muistiystävällisen asumisen edistäminen taloyhtiössä
Opas taloyhtiöiden hallituksille, isännöitsijöille ja asukkaille
Ajassa
Kuunteletko Taloyhtiökuplaa?
Kiinteistöliiton podcast Taloyhtiökupla sukeltaa taloyhtiömaailman saloihin ja pohtii, millaista on hyvä elämä taloyhtiössä. Podcastissa käsitellään myös ajankohtaisia ongelmia napakalla, mutta kevyellä otteella. Taloyhtiökuplaa vetävät
Kiinteistöliiton Jonna Lå ng , Janne Salakka ja Pauliina Haapasaari. Löydät podcastin Spotifysta, Itunesista, sekä Acastista hakusanalla Taloyhtilkupla.
Osaathan hyödyntää taloyhtiön vuosikelloa?
Taloyhtiöiden käyttöön suunnitellun vuosikellon tarkoitus on auttaa hallitusta ja isännöitsijää taloyhtiön toiminnan suunnittelussa. Se on tarkoitettu ohjeelliseksi malliksi, jota taloyhtiö voi käyttää pohjana suunnitellessaan omaansa. Vuosikello tulee käydä säännöllisesti läpi ja tarvittaessa päivittää.
Valmis vuosikello on hyvä lähettää myös osakkaille tiedoksi. Vuosikello löytyy osoitteesta: kiinteistoliitto.fi/taloyhtionvuosi
Hyvin tehty remontti näkyväksi kilpailun kautta
Onnistunut linjasaneeraus on paljon enemmän kuin putkien uusimista. Se on osoitus hyvästä hallitustyöstä, suunnitelmallisesta kiinteistönpidosta ja vastuullisista yhtiön valinnoista – ja se ansaitsee tulla nähdyksi.
Onko taloyhtiössänne suoritettu onnistunut linjasaneeraus? Kiinteistöalan hallitusammattilaiset AKHA ry:n valtakunnallisen linjasaneerauskilpailun ilmoittautuminen on avoinna 1.2. - 30.5.2026. Taloyhtiö voi ilmoittaa kilpailuun linjasaneerauksen, joka on päättynyt 1.11.2022 – 30.11.2025 ja remontin takuuaika on alkanut. Ilmoittautumisohjeet ja kilpailun säännöt löytyvät osoitteesta akha.fi/vuoden-putkiremontti-linjasaneeraus/ Kilpailun tulokset julkistetaan syksyllä 2026. Voittajayhtiö saa julkisivuun kiinnitettävän kunniakilven tunnustukseksi onnistuneesta linjasaneerauksesta sekä medianäkyvyyttä. Kiinteistöliitto Uusimaa on yksi kilpailun järjestäjistä.
Kiinteistöliitto Uusimaa 2025
jäseniä yhteensä 13 432 + 311 uutta jäsentä
11 uutiskirjettä, joilla 33 751 vastaanottajaa
96 %
jäsenistä
suosittelee
jäsenyyttä
Kuva:AdobeStock
23 tilaisuutta, joista 10 webinaaria
9 livetapahtumaa 4 hybridi-tapahtumaa
osallistujia yhteensä 11 508 henkilöä yli 10 000 neuvontapuhelua 19 henkilöä, joista
Seuraa meitä Facebookissa, Instagramissa ja LinkedInissä
Kiinteistöliiton hankkeella kohti ikä- ja muistiystävällisempää asumista
Kiinteistöliiton jäsenyhdistysten ja Ympäristöministeriön yhteisessä Ikä- ja muistiystävällinen taloyhtiö -hankkeessa vuosina 2024–2025 oli tavoitteena tukea taloyhtiöitä ikääntyvän väestön asumiseen liittyvissä kysymyksissä. Hankkeen aikana kehitettiin toimintamalleja edistämään muistiystävällisiä, esteettömiä, turvallisia ja yhteisöllisiä asumisratkaisuja. Hanke sisälsi kyselytutkimuksia, tiedon levittämistä aiheesta, pilottikokeiluja, koulutuksia sekä yhteistyöverkostojen luomista.
Hankekyselyiden kautta saatiin laajasti tietoa taloyhtiöiden nykytilanteesta ja kehittämistarpeista ikä- ja muistiystävällisyyteen liittyen. Kolmeen, eri aikana toteutettuun kyselyyn vastasi yhteensä yli 3 500 henkilöä. Taloyhtiöt kertoivat vastauksissa haasteistaan, toiveistaan sekä jo toteuttamistaan parannuksista. Monia asioita voidaan toteuttaa pienilläkin toimenpiteillä.
Hankkeen aikana toteutettiin 17 taloyhtiöpilottia eri puolilla Suomea. Ne tarjosivat taloyhtiöille mahdollisuuden testata käytännössä erilaisia ikäystävällisyyttä vahvistavia toimintamalleja. Uudellamaalla toteutui yksi pilotti, jossa selvitettiin, miten helsinkiläisen taloyhtiön jälkiasennushissihanketta voi edistää yhteistyössä hissiasiamiehen kanssa.
Valtakunnallinen koulutuskiertue tavoitti laajasti taloyhtiöiden hallitusten jäseniä, isännöitsijöitä, asukkaita ja asiantuntijoita eri puolilla Suomea. Koulutuksia toteutettiin sekä lähi- että etätilaisuuksina. Uusimaan tilaisuudet järjestettiin Helsingissä, Porvoossa ja Hyvinkäällä. Osallistujamäärät ja palaute osoittivat sen, että taloyhtiöillä on selkeä tarve konkreettiselle ja ennakointiin kannustavalle tiedolle.
Hanke sai runsaasti näkyvyyttä eri medioissa artikkeleiden ja blogien muodossa sekä haastatteluina valtakunnallisissa ja alueellisissa medioissa. Median kiinnostus ja sidosryhmien yhteydenotot osoittivat aiheen ajankohtaisuuden ja yhteiskunnallisen merkityksen.
Hankkeen toimintaan osallistuneiden taloyhtiöiden mukaan koetut hyödyt liittyvät ensisijaisesti tiedon ja ymmärryksen lisääntymiseen. Seuraavassa vaiheessa tieto voi näkyä konkreettisina toimintatapojen muutoksina.
Kehittämistyö jatkuu
Hankkeen aikana syntyneet materiaalit ja verkostot muodostavat hyvän perustan jatkokehittämiselle.
Kaikille avoin Ikä- ja muistiystävällisen asumisen materiaalipankki jää pysyvästi Kiinteistöliiton verkkosivuille. Sinne on koottu mm. ohjeita ja tarkistuslistoja, ja sieltä voi ladata myös Ikä- ja muistiystävällinen taloyhtiö -oppaan, joka kokoaa yhteen hyviä käytäntöjä sekä kodin että taloyhtiön näkökulmista. Opas löytyy myös ruotsinkielisenä versiona. Oppaasta lisää lehdessä sivulla 5.
Taloyhtiöt voivat omalta osaltaan vaikuttaa hyvien käytäntöjen levittämiseen, esimerkiksi hyödyntämällä Salossa innovoitua viestikapulaa, jossa taloyhtiö oman pilotin to-
”Pihan puolelle tarvitaan oven eteen pieni ramppi, että rollaattorilla pääsee paremmin kynnyksen yli sisään.”
(Kysely 2024)
teutettuaan haastaa seuraavan yhtiön käynnistämään oman kokeilunsa.
Kiinteistöliittoyhteisön osaaminen asukkaiden ikään ja toimintakykyyn liittyvissä kysymyksissä vahvistui hankkeen aikana. Koulutuskiertueella syntyneet kumppanuudet mahdollistavat yhteistyön kiinteistöyhdistyksen, järjestöjen, kuntien ja hyvinvointialueiden välillä jatkossakin.
Kiinteistöliiton alueyhdistyksissä toimivat esteettömyysja hissityöryhmät, sekä hankkeen ja Valli Ry:n yhteistyössä käynnistämä valtakunnallinen Välittävät asumisyhteisöt -verkosto jatkavat toimintaansa myös tulevaisuudessa.
Ikääntyvien ja muistisairaiden asumisen tarpeisiin vastaamiseen tarvitaan myönteistä asennetta ja laajaa yhteistyötä. Jokaisella taholla on tässä oma tärkeä roolinsa.
KIRJOITTAJA Maura Tiuraniemi hanketyöntekijä 2024-2025
KUVAT Taira Sjöblom-Tallus
• 66 tilaisuutta, joissa yhteensä 4 258 osallistujaa
• 23 koulutuskiertuekaupunkia
• 3 889 vastausta hankkeen kyselyihin
• 130 yhteistyökumppania
• 2 opinnäytetyötä (YAMK)
• 17 taloyhtiöpilottia 160 hakemuksesta
Hanke lukuina
Linkki Kiinteistöliitto
Uusimaan sivuille.
Oletko sinä ajatellut, miten haluat asua seniorina? - Vuoden 2025 taloyhtiöteko yhteisöllisen asumisen pioneerille
Vuoden taloyhtiöteko 2025 myönnettiin 18.11.2025 As Oy Helsingin Kotisatamalle. Kotisatama on Kalasatamaan vuonna 2015 valmistunut kahden rapun kerrostalo, jossa on jo suunnittelusta asti huomioitu yhteisöllinen asuminen ja esteettömyys.
Vuoden taloyhtiöteko 2025 -kilpailun teemana oli ikä- ja muistiystävällinen taloyhtiö. Kilpailun avulla haluttiin nostaa esiin ikääntyvien asumisen erityispiirteitä ja samalla rohkaista taloyhtiöitä tekemään konkreettisia tekoja, jotta seniorit voisivat asua omissa kodeissaan mahdollisimman pitkään. As Oy Helsingin Kotisatamassa kaikki edellä mainittu on otettu huomioon jo talon suunnitteluvaiheessa. Talon on rakennuttanut Aktiiviset seniorit ry yhdessä Helsingin kaupungin asuntotuotannon (Att) kanssa. Yhdistyksen tarkoituksena on edistää ikääntyvän väestön hyvinvointia, terveyttä ja omatoimisuutta sekä mielekästä, tasapainoista elämää.
Toimintakartoituksella työvälineitä arkkitehdille Yhdistyksen ensimmäinen rakennushanke oli senioritalo Loppukiri. Loppukirin asunnot menivät kuin kuumille kiville ja yhdistys päätti rakennuttaa toisen senioritalon, Kotisataman.
Koottiin porukka, jonka johdolla hanketta alettiin toteuttaa. Aluksi tehtiin toimintojen kartoitus, johon kaikki osallistujat saivat kirjata omat toiveensa mielekkäästä asumisesta. Kaikista toiveista suodattuivat ajan mittaan ne, jotka koettiin tärkeiksi ja jotka olivat taloudellisesti järkeviä toteuttaa. Kokoontumisissa pohdittiin paitsi talossa
tarvittavia tiloja ja toimintoja, myös sitä, miten talossa halutaan elää ja olla.
Asuntojen koko vaihtelee 38-neliöisistä yksiöistä 77 neliöisiin kolmioihin. Keskimääräinen neliöhinta oli talon valmistuessa 4 370 €. Asuntoja on 63 ja asukkaita tällä hetkellä noin 80. Talo on toteutettu HITAS-järjestelmällä ja Helsingin kaupunki omistaa talosta yhden asunnon.
Kotisataman malli on kiinnostanut ulkomaita myöten Kotisataman suunnittelussa pohdittiin alusta asti perustavanlaatuisia kysymyksiä: Kuka minua hoitaa, kun olen vanha? Miten pärjään kotona? Voinhan itse päättää omista asioistani loppuun asti? Enhän jää yksin?
Yksi ikääntyvien suurimmista ongelmista on yksinäisyys. Tätä Kotisatamassa on taklattu suunnittelemalla monia yhteisiä tiloja, jotka ovat muunnettavissa eri käyttötarkoituksiin. Yhteisiä tiloja on noin 500 m2
Kotisataman toimintamalli on ollut mukana monessa eri tutkimushankkeessa, ja vieraita on käynyt monesta eri maasta. Yhteisöllinen asuminen ja sitä varten suunnitellut, esteettömät tilat auttavat pärjäämään kotona mahdollisimman pitkään ilman ulkopuolista apua. Koska kaikki naapurit ovat tuttuja, myös naapuriapua on helppo pyytää ja antaa. Kotisatama onkin erinomainen malli ikääntyvälle väestöllemme myös muualla Suomessa.
Teksti on lyhennelmä pitemmästä jutusta. Lue juttu verkkosivuiltamme ukl.fi
Ilmoita taloyhtiösi hallinnolliset tiedot huoneistotietojärjestelmään Maanmittauslaitoksen verkkopalvelussa
Maanmittauslaitoksen huoneistotietojärjestelmään ilmoitetaan nyt taloyhtiöiden hallinnollisia tietoja. Näitä tietoja ovat taloyhtiöiden ja osakkeenomistajien remontit, yhtiölainat ja -vastikkeet sekä kunnossapitotarveselvitys. Taloyhtiö voi ilmoittaa tietoja kahdella eri tavalla.
Ne taloyhtiöt, jotka käyttävät huoneistotietojärjestelmän kanssa yhteensopivaa isännöintijärjestelmää, voivat ilmoittaa tietoja huoneistotietojärjestelmään oman isännöintijärjestelmänsä kautta.
Jos taloyhtiöllä ei ole käytössään isännöintijärjestelmää, voi tiedot ilmoittaa Maanmittauslaitoksen maksuttoman verkkopalvelun kautta. Verkkopalvelua voi käyttää Patentti- ja rekisterihallitukselle ilmoitettu taloyhtiön edustaja tai taloyhtiön suomi.fi -palvelussa valtuuttama henkilö.
Taloyhtiön hallinnollisten tietojen pitää olla huoneistotietojärjestelmässä viimeistään 30.6.2026. Vastuu tietojen oikeellisuudesta on taloyhtiöllä. Huoneiston omistajan ei tarvitse ilmoittaa asuntonsa remonttitietoja huoneistotietojärjestelmään, vaan tuttuun tapaan taloyhtiölle.
Jatkossa taloyhtiöiden tulee päivittää tiedot säännöllisesti huoneistotietojärjestelmään. Kunnossapito- ja muutostyöt täytyy päivittää aina kuukauden sisällä varsinaisesta yhtiökokouksesta tai vähintään kerran vuodessa. Tietojen ajantasaisuus täytyy tarkistaa lisäksi aina, kun taloyhtiö antaa isännöitsijäntodistuksen.
Mitä tietoja taloyhtiön täytyy ilmoittaa?
• kunnossapito- ja muutostyöt eli taloyhtiön hankkeet ja huoneiston omistajien ilmoittamat remontit
• kunnossapitotarveselvitys
• hoito-, tontti-, kunnossapito- ja pääomavastikkeet
• huoneistokohtaiset lainaosuudet
Kunnossapito- ja muutostyö tarkoittaa sellaista remonttia, muutosta tai korjausta, joka kirjataan isännöitsijäntodistukseen. Huoneiston omistajan tekemä remontti ilmoitetaan huoneistotietojärjestelmään, jos se koskee taloyhtiön rakenteita. Taloyhtiön rakenteita koskeva remontti on esimerkiksi keittiö- tai kylpyhuoneremontti.
Valmistaudu tietojen ilmoittamiseen
Tietojen ilmoittamiseen kannattaa valmistautua etukäteen. Sopikaa, kuka vastaa tietojen ilmoittamisesta ja ylläpidosta (esimerkiksi hallituksen puheenjohtaja tai isännöitsijä). Taloyhtiöt ja isännöitsijät vastaavat tietojen oikeellisuudesta. Maanmittauslaitos ei tarkista tai korjaa ilmoitettuja tietoja.
Kerää seuraavat tiedot valmiiksi:
• taloyhtiössä tehdyt hankkeet (samat kuin isännöitsijäntodistuksessa)
• viimeisin kunnossapitotarveselvitys
• huoneiston omistajien 1.6.2023 jälkeen tehdyt remontit
• huoneistojen lainaosuudet ja vastiketiedot
Alle 6 huoneiston taloyhtiöt
Jos taloyhtiössä on alle 6 huoneistoa, taloyhtiön hallinnolliset tiedot täytyy ilmoittaa vain, jos taloyhtiöllä on yhtiölainaa tai tiedot pyydetään päivittämään huoneistotietojärjestelmään. Tietojen päivittämistä voi pyytää huoneiston omistaja, luotonantaja tai kiinteistönvälittäjä. Huoneisto tarkoittaa asuntoa, autopaikkaa tai muuta osakeomisteista tilaa. Pienenkin taloyhtiön kannattaa ilmoittaa taloyhtiön hallinnolliset tiedot huoneistotietojärjestelmään. Tiedoista on hyötyä esimerkiksi asuntokauppatilanteissa, jolloin tiedot ovat saatavilla digitaalisessa muodossa kaupanteon eri osapuolille.
Huoneistotietojärjestelmästä rakentuu uusi yhteiskunnallinen tietorekisteri, jota hyödyntävät useat eri tahot. Kiinteistönvälittäjät, isännöitsijät, luotonantajat sekä tutkijat ja tilastoijat saavat taloyhtiöiden hallinnolliset tiedot yhdestä paikasta. Myös viranomaiset ja yritykset tulevat tarvitsemaan huoneistotietojärjestelmän tietoja. Huoneistotietojärjestelmä avaa myös mahdollisuuden täysin uusien asumisen palvelujen tuottamiseen.
KUVA: JULIA HAUTOJÄRVI
Urakoitsijan valinta taloyhtiön korjaushankkeeseen
Taloyhtiön hallituksen tehtävä on asunto-osakeyhtiölain mukaan huolehtia yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten ylläpidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Hallinnon on huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua. Tämä edellyttää yhtiön hallintoa hankkimaan pätevät tekijät esimerkiksi käynnistettäviin korjaushankkeisiin.
Korjaushankkeen johtaminen
Taloyhtiön hallinnon onkin erityisen huolellisesti pohdittava, kenen kanssa urakkasopimus solmitaan ja mitä asioita sopimuksessa on hyvä ottaa huomioon. Käytännössä taloyhtiön hallinto hankkii kolmannen osapuolen, kuten projektinjohtajan, hoitamaan hankkeen rakennuttamistehtäviä. Vaikka hankkeen rakennuttamistehtäviä hoitaa projektinjohtaja, on taloyhtiön hallituksen valvottava projektinjohtajan toimintaa, jotta sopimuksenmukaiset tehtävät tulevat asianmukaisesti tehdyiksi.
Projektinjohtaja kartoittaa (esivalinta) hankkeeseen soveltuvat urakoitsijakandidaatit ja tekee niistä ehdotuksen taloyhtiön hallitukselle. Urakoitsijoiden esivalinnassa varmistetaan, että kandidaatit täyttävät vähintään tilaajavastuulain edellyttämät lakisääteiset velvoitteet. Ne voidaan tarkastaa esimerkiksi Vastuu Groupin tai Rakentamisen laatu RALA ry:n sivustoilta.
Urakoitsijan talous kunnossa
Urakoitsijan esivalinnassa varmistetaan myös, että valittavilla tahoilla on tekniset ja taloudelliset edellytykset urakan hoitamiseen. Teknisten edellytysten osalta varmistetaan, että urakoitsijan tekninen ja työturvallisuusosaaminen sekä resurssit ovat riittävät. Teknistä osaamista arvioidaan esimerkiksi relevanttien referenssien, aikaisempien tilaajien
haastatteluilla ja/tai projektipalautteiden avulla.
Taloudellisten edellytysten osalta varmistetaan, että urakoitsijan taloudelliset rahkeet ovat riittävät. Tyypillisesti katse kohdistuu urakoitsijan liikevaihtoon ja vakavaraisuuteen. Nyrkkisääntönä voidaan pitää, että urakoitsijan liikevaihdon olisi syytä olla vähintään kaksi kertaa suurempi kuin tarjolla olevan urakan ennakoitu arvo. Myös urakoitsijan vakavaraisuus ja muut oleelliset tunnusluvut on hyvä tarkistaa yrityksen tilinpäätöstiedoista tai erityyppisten luottoluokitusjärjestelmien avulla. Nämä tehtävät sisällytetään hankintatehtäviä hoitavan projektinjohtajan tehtäviin.
Tarjouspyynnön sisältö
Esivalinnan jälkeen projektinjohtaja tekee hallitukselle esityksen soveltuvista urakoitsijoista. Kun taloyhtiön hallitus on hyväksynyt projektinjohtajan laatimat tarjouspyyntöasiakirjat, ne lähetetään hallituksen valitsemille urakoitsijoille.
Tarjouspyyntöasiakirjat koostuvat pääasiassa tarjouspyynnöstä, vastauslomakkeesta sekä kaupallisista ja teknisistä asiakirjoista. Kaupallisissa asiakirjoissa määritetään hankkeen juridiskaupalliset ehdot ja teknisissä asiakirjoissa kuvataan urakan tekninen sisältö.
Tarjouspyynnön kaupallisissa asiakirjoissa huomio kannattaa kiinnittää erityisesti urakkaohjelmaan, josta nähdään millä ehdoilla taloyhtiön hanketta ollaan tarjoamassa ura-
Urakoitsija
voidaan hankkia
myös laadullisen kilpailutuksen avulla.
koitsijalle. Urakkaohjelmassa määritetään muun muassa urakoitsijalta vaadittavat vakuudet, mahdolliset sanktiot, urakoiden ketjuttamismahdollisuus ja niin edelleen.
Urakkaohjelman avulla tilaaja torjuu osaltaan mahdollisia ongelmia jo ennalta sekä osoittaa ne asiakohdat, joita pitää itselleen tärkeinä.
Urakoitsija hankitaan yleensä hintakilpailun perusteella, vaikka tiedetään, että korjauspalvelun laatua on mahdoton arvioida pelkän tarjoushinnan perusteella. Urakoitsija voidaan hankkia myös laadullisen kilpailutuksen avulla.
Korjauspalveluiden laadullinen hankinta tarkoittaa urakoitsijan valintaa, jossa pelkän alhaisimman hinnan sijaan painotetaan myös laatua, kokemusta, asiakaspalautetta ja hankkeen toteutussuunnitelmaa (aikataulu, työjärjestys, haitta-ajat). Rakentamisen Laatu RALA ry on julkaissut tähän liittyen ohjeen taloyhtiöille, joka auttaa valitsemaan parhaan toteuttajan, ei vain hinnan vaan myös kokonaisvaltaisen laadun perusteella.
Jari Virta rakennustekninen kehityspäällikkö
Kiinteistöliitto Uusimaa
KUVAT Bigstock
LAADUKKAAT ELEMENTTISAUMAUKSET
Uudenmaan ja Varsinais-Suomen alueella
Palvelumme koostuvat mm.
Elementtisaumaus uudis- ja saneerauspuolella Julkisivumaalaukset ja julkisivutyöt Betonityöt
luotettava kumppani
Tekniikka ja talous
VRF-järjestelmän keskusyksikkö asennetaan useimmiten katolle, jossa se ei haittaa julkisivua.
VRF-järjestelmät - ratkaisu
energiatehokkaaseen lämmitykseen ja jäähdytykseen
VRF-teknologia mahdollistaa tarkan lämpötilansäädön eri tiloissa, korkean hyötysuhteen sekä huomattavat säästöt energiankulutuksessa. Järjestelmä on tuttu toimitiloista ja hotelleista, mutta nyt se on löytänyt tiensä myös suomalaisiin asuinkiinteistöihin.
Rakennusten energiatehokkuuden ja käyttömukavuuden merkitys kasvaa jatkuvasti, kun ilmastonmuutoksen torjunta ja kestävä rakentaminen nousevat keskiöön. Yksi ilmastointiratkaisu on VRF (Variable Refrigerant Flow) -järjestelmä, joka tunnetaan myös nimellä muuttuvavirtausjärjestelmä.
Ilmaston lämmetessä ja hellejaksojen pidentyessä jäähdytyksestä on tulossa arkipäiväinen mukavuus, ei enää ylellisyyttä. VRF-järjestelmät tarjoavat siihen teknisesti verraten yksinkertaisen ratkaisun.
Vanha idea, uusi mahdollisuus
- Tekniikka on ollut olemassa jo pitkään, VRF on periaatteessa sama kuin ilmalämpöpumppu, mutta keskitettynä, selittää Kiinteistöliitto Uusimaan LVI-asiantuntija Janne Laksola.
- Siinä missä tavallisessa ilmalämpöpumpussa jokaisella sisäyksiköllä on oma ulkoyksikkönsä, VRF:ssä useat sisäyksiköt kytkeytyvät yhteen ulkoyksikköön. Tekniikka ei ole uusi, mutta sitä ei ole aiemmin juuri hyödynnetty Suomessa asumiskäytössä. Nyt tarvitaan vain, että jäähdytys opitaan näkemään mahdollisuutena, ei kustannuksena. Kun kesähelteellä sisällä on viileää, sen arvon ymmärtää jokainen.
Pitkään ilmalämpöpumppuja jopa vastustettiin, eikä niiden asentaminen esimerkiksi parvekkeille ollut sallittua. Nyt tilanne on toinen, ja yhä useampi taloyhtiö pohtii jäähdytysratkaisuja kesien lämmetessä.
- Kesäaikaisten sisälämpötilojen hallinta ei ole enää vain mukavuustekijä, se on terveysasia. Vanhemmat ihmiset kärsivät kuumuudesta, ja jäähdytysratkaisuista on tullut arjen turvallisuutta parantava tekijä, Laksola sanoo.
Turun pilottihanke näyttää tietä
Ensimmäisiin VRF-järjestelmiä hyödyntäviin asuinkohteisiin kuuluu Turun Runosmäessä toteutettu alueellinen korjaushanke, jossa useampi taloyhtiö lähti yhteisvoimin uudistamaan rakennuksiaan. Projektiin kuului julkisivusaneeraus, poistoilmalämpöpumppujen asennus ja aurinkosähköjärjestelmien käyttöönotto. Samalla päätettiin toteuttaa myös jäähdytysratkaisu VRF-teknologialla.
- Kyseessä on tyypillinen 60-luvun lähiökerrostalokokonaisuus, noin sata asuntoa kolmessa talossa, kertoo Kiinteistöliitto Varsinais-Suomen neuvontainsinööri Matts Almgrén
- Jäähdytyksen puute oli pitkään vaivannut erityisesti keskellä rakennuksia sijaitsevia yksiöitä, joihin ei ollut mahdollista asentaa ilmalämpöpumppua parvekkeelle. Nyt jäähdytys saatiin kaikille.
Almgrénin mukaan VRF-järjestelmä oli luonnollinen valinta, kun samaan aikaan tehtiin julkisivuremontti. Kylmäaineputket ja kondenssiveden poistot saatiin kulkemaan julkisivulevyjen alla, jolloin ratkaisu on sekä teknisesti toimiva että ulkonäöltään huomaamaton.
Keskitetty huolto ja parempi asumisviihtyvyys
Yksi VRF-järjestelmän suurimmista eduista on sen keskitetty hallinta ja huolto.
- Kun jäähdytysratkaisu on yhteinen, poistuvat monet yksittäisiin ilmalämpöpumppuihin liittyvät ongelmat – kuten kondenssiveden hallinta ja parvekkeiden ahtaus, Almgrén toteaa.
- Huolto- ja kunnossapitovastuu siirtyy yhtiölle, jolloin osakkaiden ei tarvitse itse miettiä, koska suodatin on vaihdettava tai kuka käy tarkistamassa laitteen kunnon.
Laksolan mukaan tämä tuo merkittäviä etuja etenkin taloyhtiöissä, joissa kaikki asunnot eivät ole samanlaisia.
- Jos osalla on parvekkeet ja osalla ei, VRF-järjestelmä mahdollistaa tasavertaisen ratkaisun kaikille. Järjestelmä voidaan asentaa myös kohteisiin, joissa perinteinen ilmalämpöpumppu ei olisi mahdollinen.
Kustannukset ja takaisinmaksu
Hinta on usein ensimmäinen kysymys.
- Tällainen järjestelmä maksaa arviolta kolmesta viiteen tuhanteen euroon per asunto. Se on noin kaksinkertainen kustannus verrattuna yksittäiseen ilmalämpöpumppuun, mutta ero ei ole lopulta suuri, kun huomioidaan laitteiden huollon keskittäminen ja yhteinen ylläpito, Almgrén kertoo.
VRF-järjestelmällä ei yleensä pyritä korvaamaan lämmitystä – kaukolämpö säilyy useimmissa taloyhtiöissä pääasiallisena lämmönlähteenä. Jäähdytyksen ohella järjestelmä kuitenkin nostaa asumisviihtyvyyttä ja saattaa myös vaikuttaa positiivisesti huoneistojen arvoon.
- En insinöörinä voi luvata, että arvo nousee, mutta aina-
kaan se ei laske, Laksola naurahtaa.
- Jos vertaa kahta samanlaista asuntoa, joista toisessa on jäähdytys ja toisessa ei, on aika selvää, kumman vuokralainen valitsee.
Tulevaisuuden jäähdytysratkaisu
Vaikka VRF-teknologia ei ole uusi, sen soveltaminen asuinrakennuksissa on Suomessa vielä harvinaista. Laksola ja Almgrén uskovat kuitenkin, että kiinnostus kasvaa nopeasti.
- Kun ihmiset näkevät, että ratkaisu toimii ja näyttää hyvältä, kiinnostus leviää, Laksola arvioi.
- Erityisesti vanhoissa kerrostaloissa, joissa ei ole parvekkeita eikä varauksia kaukokylmälle, VRF voi olla ainoa järkevä tapa toteuttaa jäähdytys kustannustehokkaasti.
Almgrén lisää, että järjestelmä sopii erinomaisesti myös ryhmäkorjaushankkeisiin, joissa useampi taloyhtiö toimii yhdessä.
TEKSTI Otto Aalto
KUVAT Matts Almgrén
w Kylmäaineputket ja kondenssiveden poistot saatiin kulkemaan julkisivulevyjen alla. Kuvassa levyt asentamatta.
Kestävä kehitys taloyhtiöissä
Kestävän kehityksen huomioiminen taloyhtiön korjaushankkeissa
Kolmiosaisen taloyhtiöiden kestävää kehitystä käsittelevän juttusarjan toisessa osassa käydään läpi taloyhtiön korjaushankkeiden valmistelua ja suunnittelua kestävän kehityksen näkökulmasta.
Kestävän kehityksen tavoitteena on, että ympäristö, ihminen ja talous otetaan tasavertaisesti huomioon kaikessa toiminnassa ja päätöksenteossa. Kestävän kehityksen tarkoituksena on sopeuttaa ihmisen toiminta pitkällä aikavälillä niin, ettei planeetan kestokykyä ylitetä.
Peruskorjausten keskeinen päämäärä on turvata nykyisten rakennusten käytettävyys pitkälle tulevaisuuteen. Kun yhteiskunta ja tilankäyttäjien tarpeet muuttuvat, korjausrakentaminen tarjoaa keinon muokata tiloja vastaamaan paremmin tämän päivän todellisia tarpeita. Taloyhtiön korjaushankkeilla tarkoitetaan tässä jutussa etenkin isompia
hankkeita kuten putkiremonttia, julkisivusaneerausta, vesikattoa, ikkunoita, parvekkeita, pihaa ja yleisten tilojen muutoksia.
Hyvällä valmistelulla saadaan järkevä korjauslaajuus oikea-aikaisesti Korjaamisen tulee perustua oikea-aikaisuuteen ja oikein mitoitettuun korjaustarpeeseen. Selvitysvaiheessa kannattaa tutkia eri vaihtoehdot, niiden keskinäiset vaikutukset ja mahdolliset synergiaedut. Monet energiatehokkuushankkeet esimerkiksi ovat huomattavasti kustannustehokkaampia toteuttaa vaikkapa putkiremontin yhteydessä. Toisaalta energiatehokkuushanke voi olla kannattava myös omana
hankkeenaan eli selvitysvaiheessa on syytä tehdä riittävät elinkaarilaskelmat.
Hankesuunnitteluvaiheella voidaan varmistua siitä, että riittävät esiselvitykset on tehty, tuleva korjaushanke huomioi korjaus- ja tilan käyttäjien tarpeet sekä tahtotilan. Riittävät lähtötiedot ovat elintärkeitä korjausrakentamisen suunnittelussa ja puutteelliset lähtötiedot voivat johtaa hukkaan ja lisäkustannuksiin myöhemmissä vaiheissa.
Harvalla taloyhtiöllä on olemassa varsinaista strategiaa, mutta kunnossapitosuunnitelmalla pääsee jo alkuun. Viiden vuoden kunnossapitotarveselvityksen vaatii jo laki, ja monella yhtiöllä on 10 vuoden kunnossapitosuunnitelma (PTS). Monien mielestä kunnossapidossa pitäisi katsoa pidemmällekin – jopa 20 vuoden päähän. Kunnossapidon suunnittelussa on tarpeen erottaa toisistaan pakolliset työt (esim. vuotavat putket) ja vapaaehtoiset tasonnostot (esim. yleisten tilojen muutokset paremmin palveleviksi) ja etenkin jälkimmäisten kartoittamisen apuna toimii asukkaiden osallistaminen kyselyin ja työpajoin.
Näkökulmia hankkeen suunnitteluun
Kun korjauslaajuus on oikea ja lähtötiedot kunnossa, voidaan suunnittelupöydällä vaikuttaa vielä moniin asioihin. Tässä korostuu suunnittelijoiden ammattitaito. Tilaratkaisuista on tehtävä tehokkaita ja muuntojoustavia sekä järjestelmistä ja rakenteista energiatehokkaita. Materiaalien osalta voidaan tutkia ovatko jotkin niistä uudelleenkäytettäviä ja uusien osalta valita vastuullisia vaihtoehtoja.
Ilmastonmuutoksen vaikutukset taloyhtiöihin tulevat lisääntymään. Rankkasateet yleistyvät samaan aikaan, kun hellekaudet ja kuivat ajanjaksot voimistuvat. Talvet ovat leutoja ja kosteita. Näillä on vaikutuksia rakenteisiin, etenkin rakennuksen ulkovaippaan. Asumismukavuuden kannalta jäähdytyksen tarve lisääntyy, joten esimerkiksi putkiremontissa on syytä varautua jäähdytyksen toteutukseen.
Pihasuunnittelu ja viherrakentaminen on aliarvostettu keino parantaa yhteisöllisyyttä, viihtyisyyttä, pihan toiminnallisuuksia ja käyttöastetta. Sen avulla voidaan vaikuttaa myös hulevesien hallintaan ja rakennuksen mikroilmastoon.
Korjaamisen hiilijalanjälki verrattuna uudisrakentamiseen
Eräässä Helsingin ydinkeskustan toimitilahankkeessa laskettiin jälkikäteen laajan peruskorjauksen hiilijalanjälki ja verrattiin sitä vastaavaan uudisrakennukseen. Tuloksia voi pitää suuntaa antavina myös vastaavankokoisen asuinkerrostalon osalta.
Tulokseksi saatiin, että peruskorjatun kohteen päästöt olivat noin 40 % vastaavan uudisrakennuksen päästöistä lyhyellä aikavälillä. Elinkaaritarkastelun (50 v.) aikana peruskorjatun kohteen kumulatiivinen hiilijalanjälki oli noin 15 % pienempi kuin se olisi ollut vastaavalla uudisrakennuksella. Edes 50 vuoden tarkastelu ei riitä kompensoimaan uudisrakennuksen aiheuttamaa hiilijalanjälkeä, vaikka sen
Tutustu Swecon taloyhtiöpalveluihin.
energiankäyttökin on tehokkaampaa kuin peruskorjatun kohteen.
Korjausrakentaminen on kestävän kehityksen ytimessä ja sillä on suuri merkitys rakentamisen hiilijalanjälkeen. Yhtä tärkeää on se, että pidämme huolta kiinteistöistämme ja tätä kautta myös kansallisomaisuudestamme.
Juttusarjan seuraavassa ja viimeisessä osassa lehdessä 2/2026 käsitellään korjaushankkeen urakkavaihetta kestävän kehityksen näkökulmasta. Edellinen osa ilmestyi lehdessä 4/2025.
TEKSTI JA KUVAT Dennis Murto toimii Swecon taloyhtiöpalveluiden suunnittelupäällikkönä ja on mukana taloyhtiöiden peruskorjaushankkeissa.
w
1950-luvun viisaus ja digiajan työkalut – asuntorakentamisen
laatu uudessa
tarkastelussa
1950-luvun asuntorakentaminen opetti, miten ihmisen mittakaava ja muunneltavuus luovat koteja, jotka kestävät aikaa. Nyt rakentamislain uudistus ja digitalisaatio avaavat mahdollisuuden nostaa laatu jälleen keskiöön – teknisesti ja arkkitehtonisesti. Rakennusvalvonnan ennakkoneuvotteluissa käydään läpi hankkeen teknistä ja toiminnallista laatua. Tätä tilaisuutta kannattaa lupavaiheessa hyödyntää, jotta toteutus olisi mahdollisimman laadukas.
1950-luvulla Helsingin kerrostalot suunniteltiin tarkasti ja tehokkaasti, ihmisen mittakaavaa vaalien. Esimerkiksi arkkitehti Eliel Muonionvaaran kohteissa perheasunnon 72 neliöön mahtuu neljä huonetta ja erillinen keittiö – silti jokainen asuinhuone on kalustettavissa monella tavalla. Sama talomalli monistettiin eri puolille kaupunkia: tornitaloina Pohjois-Haagaan tai hissittöminä nelikerroksisina, terastirapattuina sarjoina Länsi-Herttoniemeen. Ratkaisut olivat yksinkertaisia, mutta joustavia ja alueiden ominaispiirteet huomioivia. Näistä periaatteista – muunneltavuus, pitkä käyttöikä ja alueellisen identiteetin kunnioitus – voimme oppia paljon myös tänään. 1950-luvun kompaktissa suunnittelussa huoneiden mitoitus ja sijoittelu mahdollistivat erilaisia kalustusvaihtoehtoja, ja talomallit olivat muunneltavissa eri kaupunkialueille. Tämä niukkuuttakin ilmentävä ajattelu on arvokasta nyt, kun asumisen tarpeet monipuolistuvat ja ilmastotavoitteet ohjaavat kohti kestävää rakentamista.
Laatu tänään – mitä se tarkoittaa?
Rakentamislaki määrittelee minimitason, mutta todellinen laatu syntyy suunnittelussa, joka paneutuu ihmisen mittakaavaan ja ajalliseen kestävyyteen. Hyvä pohjaratkaisu mahdollistaa asuntojen yhdisteltävyyden, kalustettavuuden ja tilojen joustavuuden perheiden eri elämäntilanteisiin. Ilmastotavoitteet pakottavat suunnittelemaan pitkäikäisiä ja monikäyttöisiä ratkaisuja – purkava korjausrakenta-
minen ei ole enää ensisijainen vaihtoehto. Käyttötarkoituksen muutokset ja vanhojen rakennusten uusi elämä tuovat persoonallisempaa asuntotarjontaa ja ilmastoystävällisyyttä. Kun asuntoja sijoitetaan vanhoihin rakennuksiin, pohjaratkaisut ovat usein yksilöllisiä ja kiinnostavia. Tämä kehitys lisää monipuolisuutta ja tarjoaa vaihtoehtoja, joita nykyinen uudistuotanto harvoin tuottaa. Laatu ei ole vain teknistä laatua – se on asumisen joustavuutta, kestävyyttä ja arvon säilymistä.
Rakennusvalvonnan rooli ja lakiuudistus
Rakentamislain uudistus tehostaa ja yhdenmukaistaa lupakäsittelyä valtakunnallisesti: määräajat, sähköinen ajanvaraus ja digitaaliset tietomallit tekevät prosessista ennakoitavamman. Lupavaiheessa tarkastetaan vähintään säädösten vaatima minimitaso, mutta todellinen laatu ratkaistaan jo suunnitteluvaiheessa. Kun rakennusvalvontatyö tehostuu uusien toimintamallien ja työvälineiden myötä, on ennakkoneuvottelussa tulevaisuudessa mahdollisuus paneutua suunnitteluratkaisuiden laatuun. Uudistus tuo myös hiilijalanjälkilaskelmat ja ilmastoselvitykset lupavaiheeseen –ilmastoystävällisyys ja tekninen laatu kulkevat käsi kädessä.
Rakennusvalvonnan kaupunkikuvatyöryhmä arvioi arkkitehtuuria ja toimivuutta yhteistyöryhmänä – laajempana tavoitteena Helsinki korkeatasoisen arkkitehtuurin pääkaupunkina. Täydennysrakentamisessa pyritään alueiden identiteetti ja kaupunkikuva säilyttämään eheinä ja hallittuina.
Kuvissa eri aikakausille tyypillisiä taloja Helsingissä.
Helsingin kaupunki / Beatrice Bucht
Helsingin kaupunki / Beatrice Bucht
Helsingin rakennusvalvonnan vinkit lupahankkeille
Helsingin rakennusvalvonta kehittää toimintaansa jatkuvasti: ohjeet ja tulkinnat päivittyvät viikoittain. Ajantasaiset ohjeet löytyvät rakennusvalvonnan sivuilta www.hel.fi/ rakennusvalvonta-ohjeet. Uudet tulkinnat ja ajankohtaisen uutiset sivuilta www.hel.fi/rakennusvalvonta-ajankohtaistamolempia sivuja kannattaa luvan hakijan seurata.
Ajan rakennusvalvonnan ennakkoneuvotteluun voi nykyisin varata sähköisen ajanvarauksen kautta. Linkit asiantuntijoiden ajanvaraukseen löytyvät Helsingin karttapalvelusta. Tavoitettavuus on hankkeille taattu. Ohjesivuilta löytyy kullekin hanketyypille selkeä liiteohje, joka helpottaa rakentamislupahakemuksen liitteiden kokoamista. Vaatimus kunkin liitteen osalta on uuden lain edellyttämällä tavalla perusteltu; eikä perustelua liitteen pyytämiselle tarvitse enää miettiä hankkeessa. Lisäksi hakemuksen käsittelylle annetaan määräaika, jonka toteutuminen kirjataan jatkossa lupapäätökseen.
Kun lupavaihe sujuvoituu ja on ennakoitavampi, hankkeet voivat keskittyä suunnittelun laatuun. Tämä on yhteinen tavoitteemme – rakentajien, suunnittelijoiden ja rakennusvalvonnan yhteistyönä.
Viesti rakentajille
Laatu rakentamisessa ei ole pelkkä tekninen kysymys – se on myös toiminnallista arvoa, joustavuutta ja kestävyyttä. Kun suunnittelu tähtää monipuolisiin ja pitkäikäisiin ratkaisuihin, syntyy koteja, jotka palvelevat sukupolvia. 1950-luvun opit muistuttavat, että hyvä suunnittelu kestää aikaa, ja nyt digitalisaatio ja lakiuudistus antavat siihen erinomaiset edellytykset.
Rakennusvalvonta 2025
• 221 uudisrakentamisen lupahakemusta
• 639 korjausrakentamisen lupahakemusta
• 24 rakennuksen pääasiallisen käyttötarkoituksen muuttamista koskevaa lupahakemusta
Lähes kaikkiin hakemuksiin joudutaan pyytämään useampia täydennyksiä.
Hakemuksia hylätään vähän. Kaikista lupahakemuksista vain kolme sai kielteisen päätöksen tai jätettiin tutkimatta.
Käsittelyajat
2022:
• uudisrakentamisen hakemuksissa 143 päivää
• korjausrakentamisen hakemuksissa 82 päivää
2023:
• uudisrakentamisen hakemuksissa 158 päivää
• korjausrakentamisen hakemuksissa 96 päivää
2024:
• uudisrakentamisen hakemuksissa 156 päivää
• korjausrakentamisen hakemuksissa 86 päivää
Käsittelyajat laskettu saapumispäivästä päätöspäivään ilman katkoksia. Varsinainen lupakäsittelijän työskentelyaika vie käsittelyajasta keskimäärin kolmasosan, loppuaika menee asiakkaan täydentäessä hakemuksen tietoja ja liitteitä.
TEKSTI Leena Immonen, Helsingin rakennusvalvontapäällikkö
Sähköautojen latauspisteet tekevät taloyhtiöstä houkuttelevamman ja tuovat asukkaille arjen sujuvuutta. Ne tukevat ympäristötavoitteita ja lisäävät asumismukavuutta – samalla kiinteistön kiinnostavuus ja arvo kasvavat.
Valmiina tulevaisuuteen
Moderni latausinfrastruktuuri on kannattava investointi: kulutuksen mukaan laskutettavat lataukset voivat tuoda lisätuloja, ja kartoitus auttaa löytämään taloyhtiölle parhaan ratkaisun ilman sitoumuksia.
Ota yhteyttä ja pyydä tarjous! myynti@keravanenergia.fi
VAIN PARASTA KATOLLESI
Toteutamme kattoremontit vankalla kokemuksella ja nopealla aikataululla. Siksi sadat taloyhtiöt, kunnat ja julkiset rakennuttajat ovat valinneet meidät kumppanikseen.
Skannaa koodi ja tutustu videolta taloyhtiön kattoremonttiin!
Kattoasioissa apunasi paikalliset kattoasiantuntijamme Uudellamaalla:
Miiro Ylönen Anton Riihimäki Elmeri Rinta-Jaskari
kattokeskus.fi
Kaupunki taloyhtiöiden kumppanina
Helsingin kaupunkiympäristön apulaispormestari Johanna Laisaari avaa taloyhtiöitä puhuttavia teemoja kiinteistöverotuksesta täydennysrakentamiseen ja kaupungin pitkän aikavälin kehitykseen. Hänen mukaansa kaupunkia ei rakenneta kaupungin toimesta yksin, vaan arjen tieto on taloyhtiöissä ja asukkaissa.
Pääkaupungissa maata ei ole loputtomiin, ja kasvavan kaupungin on löydettävä tilaa järkevästi: tiivistämällä olemassa olevaa rakennetta, muuttamalla käyttötarkoituksia ja mahdollistamalla uusia ratkaisuja. Taloyhtiöiden osalta kiinnostus kohdistuu lähinnä lisä- ja täydennysrakentamiseen.
- Täydennysrakentaminen herättää tunteita ja näkemykset vaihtelevat, mutta tarve on todellinen, jos Helsinki haluaa kehittyä hallitusti, Laisaari toteaa suoraan.
Kaupungin rooli on Laisaaren mukaan ennen kaikkea mahdollistava ja vuoropuheluun perustuva. Helsingissä toteutetaan kumppanuusajattelua.
- Taloyhtiöiden kanssa käydään keskustelua ja etsitään malleja, joilla hankkeita saadaan liikkeelle. Osalla taloyhtiöistä on myös rakentamatonta maata, ja monessa yhtiössä lisärakentaminen nousee esiin erityisesti silloin, kun edessä ovat suuret peruskorjaukset.
Lisärakentaminen on monelle taloyhtiölle ainutkertainen, iso prosessi. Siksi Laisaari painottaa tiedon ja ymmär-
Laisaari kuvaa tulevaisuuden
Helsingin tavoitteeksi elinvoimaisen, viihtyisän ja turvallisen kaupungin.
ryksen lisäämistä. Kaupunki voisi hänen mukaansa tukea taloyhtiöitä esimerkiksi asukasiltojen ja infojen avulla, joissa avataan vaihtoehtoja ja prosessin vaiheita. Hän viittaa myös ajankohtaiseen keskusteluun keskustan mahdollisuuksista muuttaa liike- ja toimitiloja asunnoiksi sekä erilaisiksi ullakkorakentamisen kaltaisiksi ratkaisuiksi, joissa tieto mahdollisuuksista ratkaisee usein enemmän kuin asenne.
- Tämän vuoden aikana on tulossa maankäyttöpoliittisten linjausten päivitys nimenomaan tontin luovutuslinjausten osalta. Ratkaisuja etsitään, ja juuri nyt keskeistä on se, että taloyhtiöt tietävät, mitä voidaan tehdä, miten se tehdään ja mistä saa tukea. Kun peruspalikat ovat selkeitä, voidaan myöhemmin arvioida myös muita kannusteita, Laisaari toteaa maankäyttömaksuista.
Kiinteistöverossa ei muutoksia tällä valtuustokaudella
Kiinteistöverotus on jälleen pöydällä valtakunnallisesti, vaikka hallitus on lykännyt kiinteistöveron arvostamislain uudistusta. Laisaari muistuttaa kuitenkin, että Helsingissä suuntaa määrittää myös poliittinen yhteisymmärrys. Kaupunkistrategiaan vuosille 2025–2029 on kirjattu pidättäytyminen kunnallisveron ja kiinteistöveron korotuksista. Linjaus antaa ennakoitavuutta sekä asukkaille että taloyhtiöille.
Laisaari pitää tärkeänä, että kiinteistöverotuksen kohdentuminen olisi nykyistä oikeudenmukaisempaa. Hän näkee pitkään valmistellun uudistuksen mahdollisuutena, jos se parantaa järjestelmän reiluutta. Helsingin rahoituspohjan kannalta kiinteistövero on joka tapauksessa merkittävä. Laisaaren mukaan maapohjasta kerättävä kiinteistövero on kasvanut kaupungissa voimakkaasti viimeisen kymmenen vuoden aikana, ja vuonna 2024 nousu oli erityisen suuri.
- Tämä vahvistaa kaupungin kykyä rahoittaa palveluita ja investointeja, vaikka uusia korotuspäätöksiä veroihin ei ole kuluvalle valtuustokaudelle luvassa kaupungin toimesta.
Elinvoimaa ja segregaation ehkäisyä
Laisaari kuvaa tulevaisuuden Helsingin tavoitteeksi elinvoimaisen, viihtyisän ja turvallisen kaupungin, jota kehitetään hyvässä vuorovaikutuksessa asukkaiden kanssa. Hän korostaa, ettei paras paikallistieto asu poliitikkojen tai viranhaltijoiden päässä, vaan kaupunginosissa ja taloyhtiöissä. Siksi taloyhtiöiden hallitukset, alueaktiivit ja asukkaat ovat hänelle olennainen osa kaupunkikehityksen kumppaniverkostoa.
Keskeinen pitkän aikavälin kysymys on segregaation ehkäisy. Laisaari pitää kaavoitusta ja kaupunkisuunnittelua tässä ratkaisevina työkaluina.
- Alueiden eriytymistä torjutaan muun muassa sekoittamalla hallintamuotoja ja huolehtimalla siitä, että kaupunginosissa säilyy palveluita ja yhteisiä tiloja.
Hän varoittaa kehityksestä, jossa palvelut katoavat ja tilalle jää tyhjää. Tyhjät liiketilat ja autioituvat rakennukset heikentävät viihtyisyyttä ja voivat lisätä turvattomuuden kokemusta. Siksi kaavoituksessa on varmistettava, ettei kaupunki muodostu pelkiksi nukkumalähiöiksi, vaan että arjen palvelut ja kohtaamispaikat säilyvät joka puolella kaupunkia.
Lapsinäkökulma työkaluna taloyhtiöille
Laisaari palaa lopuksi ajatukseen, jonka hän haluaa nähdä taloyhtiöissä arjen tasolla. Hän haastaa taloyhtiöiden hallituksia katsomaan pihaa, kulkureittejä ja yhteisiä tiloja metrin mittaisen näkökulmasta.
- Kun ratkaisut tehdään lapsen näkökulmasta, huomio kiinnittyy luontevasti valaistukseen, turvallisuuteen, esteettömyyteen ja toimiviin reitteihin. Kyse ei ole siitä, että lasten huomioiminen olisi muilta pois, vaan siitä, että lapsinäkökulma tuottaa usein parasta myös aikuisille ja ikäihmisille. Taloyhtiö, jossa piha on kutsuva, leikki ja oleskelu mahtuvat samaan tilaan ja naapurit kohtaavat, on tyypillisesti myös taloyhtiö, jossa arki rullaa paremmin ja yhteisistä päätöksistä selvitään vahvemmalla luottamuksella.
TEKSTI JA KUVA Otto Aalto
Kirstilaxilaiset johtamisen ytimessä
Kiinteistöliitto Uusimaa myönsi Vuoden 2025 hallituksen puheenjohtaja -tittelin As Oy Kirstilaxin Pekka Killströmille. Kisaan oli ilmoitettu 82 kovatasoista hakemusta. Millä perusteella titteli myönnettiin?
As Oy Kirstilax on Espoon Olarissa sijaitseva, kahden kerrostalon muodostama taloyhtiö, jossa on 96 huoneistoa ja yli 130 asukasta. Mukaan mahtuu lapsiperheitä ja eläkeläisiä. Pekka Killström muutti yhtiöön vuonna 1991. Nykyisessä hallituksessa hän on toiminut vuodesta 2020.
Pekka Killström nousi kilpailussa esiin poikkeuksellisen hyvän hallitustyöskentelyn ansiosta. Killströmin aikana yhtiötä on johdettu osakkaiden yhteisen strategisen tahtotilan eli ohjausvoiman viitoittamana. Miten haluamme asua?
Killströmin mukaan taloyhtiöissä tartutaan toimeen usein vasta, kun jotain on pielessä. Laaja näkemys puuttuu. Toiminta on tulipalojen sammuttelua ja korjauslistoihin tuijottelua. Killström halusi asian olevan toisin.
- Kysyin hallitukselta, tiedämmekö, minne me haluamme mennä? No emme tienneet. Siitä alkoi osakkaiden kanssa määrätietoinen työ ohjausvoiman määrittämiseksi.
Kirstilaxin perustehtävä on: tuottaa palveluja kotien asumisviihtyvyyteen ja omaisuuden arvon vaalimiseen. Hallituksen tulee varmistaa, että tämä toteutuu käytännössä. Johtamisainekset ovat hänen mukaansa yksinkertaiset.
- Johdon tulee kerätä tiedot siitä, miten ympäristö elää ja mikä on taloyhtiön tila. Johto tekee linjapäätökset, tukee toimeenpanoa sekä valvoo toiminnan ja talouden onnistumista.
Yhtiön visio kertoo, millaiseksi yhtiö haluaa kehittyä. Näkemys elää ja muuttuu ajan kuluessa.
- Haluamme hoitaa asiat niin, että yhtiön asukkaat, osakkaat ja yhteistyökumppanit suosittelevat meitä ja kokevat roolinsa tärkeäksi, Killström toteaa.
Ohjausvoima kertoo myös, miten tavoitteita käytännössä tulkitaan. Esimerkiksi ”vakaa talous” tarkoittaa käytännössä, että lainat on hoidettu, korot ovat asianmukaiset ja että kassassa on 2–3 kuukauden puskuri.
Säännöllinen yhteydenpito avainasemassa
Yhteistyökumppaneihin pidetään yhteyttä 2–3 kuukauden välein. Silloin tarkastellaan, mitä on tulossa ja miten on mennyt. Esimerkiksi huoltomieheltä kysytään, mihin asioihin hän on työssään törmännyt. Näin molemmat osapuolet ymmärtävät paremmin toisiaan.
Ohjausvoiman toimivuutta mitataan osakas- ja asukaskyselyin. Niillä mitataan, miten hallitus ja yhteistyökumppanit onnistuvat työssään. Kyselyin kartoitetaan myös asukkaiden ja osakkaiden toiveita.
- Toiveita saa esittää ja ne ideat toteutetaan, jotka suinkin pystytään, Killström linjaa.
Hallituksessa on selkeä työnjako
Kirstilaxin hallituksen viiden jäsenen tehtävät on jaettu kunkin kiinnostuksen pohjalta. Yksi vastaa kierrätyksestä, yksi talon turvallisuudesta ja yksi taloudesta. Yhdelle kuuluu viestintä ja yksi vastaa pysäköinnistä.
– Liian monessa yhtiössä puheenjohtaja jää työnsä kanssa yksin, Killström summaa.
Hallitus kokoontuu noin 8–10 kertaa vuodessa ja kokoukset ovat tehokkaita. Esityslista tulee ajoissa ja se sisältää yleensä valmiit päätösehdotukset. Näin kokouksessa kirjataan vain päätös. Jo seuraavana päivänä saadaan isännöitsijältä pöytäkirjaluonnos, joka menee kommenttikierrokselle. Pöytäkirjat saadaan nopeasti ja niistä saa hyvän pohjan toimintakertomukselle.
Noin kuukausittain kirstilaxilaiset saavat tiedotteen, jossa kerrotaan talon tapahtumat nyt ja lähiaikoina sekä mitä kukin voi tehdä asumisviihtyvyyden edistämiseksi. Viestintä kehittää yhteisöä ja lisää asumisen mukavuutta. Viestintä osoittaa myös kirstilaxilaisille, että he ovat hallituksen työskentelyn keskiössä.
Kiinteistösaneerauksen jälkeen panostetaan yhteisöllisyyteen Kirstilaxissa on juuri saatu päätökseen erittäin mittava kiinteistösaneeraus. Sekin toteutettiin pieteetillä. Ennen hanketta tehtiin laaja riskianalyysi.
- Kokosimme remontin perustaksi asumisen trendejä, parhaita käytäntöjä sekä raportteja eri yliopistoista sekä yhteiskunnan ja rakentamisen tahoilta. Kyllähän se työllisti, mutta auttoi hurjasti urakassa. Tiesimme, millaisia päätöksiä tulee tehdä, Killström toteaa.
Saneeraushanke alkoi valitsemalla valvojan, joka toimi samalla projektin johtajana. Kun tiedettiin, mitä oltiin tekemässä, valittiin tahot, joilta pyydettiin tarjous. Varteenotettaviin urakoitsijaehdokkaisiin tutustuttiin erikseen työpajoissa. Niissä kartoitettiin, mitä kukin ehdokas piti tärkeimpinä tekijöinä urakan onnistumisessa, millainen on urakoitsijan työote sekä millainen on hallituksen, valvojan ja urakoitsijan keskinäinen ”kemia”.
Tarjoukset menivät vain valvojalle. Hallitus tutustui niihin vasta, kun ehdokkaat oli pisteytetty työpajassa. Tämä varmisti myöhemmin laadun ja asioiden sujumisen.
- Monet taloyhtiöt tuntuvat valitsevan urakoitsijan vain hinnan perusteella. Tämä voi kuitenkin merkitä, huonoa laatua, helposti rikkoutuvia osia tai heppoisia työratkaisuja, Killström varoittelee. Kiinteistösaneeraus on nyt valmistunut. Kokonaishinnaksi tuli 1 100 €/m2. Urakka rahoitettiin HYPOn 30 vuoden lainalla, jolloin vastike saatiin pidettyä kohtuullisena. Remontin jälkeen aletaan yhtiössä kehittää yhteisöllisyyttä.
TEKSTI JA KUVA Taira Sjöblom-Tallus
Ikkunoiden korjaamisen asiantuntija ja ammattilainen
Ikkunoiden korjaamisen asiantuntija ja ammattilainen
SELIK NOVA
Ikkunoiden korjaamisen asiantuntija ja ammattilainen
Ikkunoiden korjaamisen asiantuntija ja ammattilainen
SELIK NOVA
SELIK NOVA
Ikkunoiden korjaamisen asiantuntija ja ammattilainen
• Aukipitolaitteiden huolto, asennus ja muutostyöt
• Kittausten uusiminen
• Lasituslistojen vaihtaminen ja asentaminen
• Käyntien sovitus
• Aukipitolaitteiden huolto, asennus ja muutostyöt
• Lukkojen ja pitkäsulkijoiden huolto
• Lukkojen ja pitkäsulkijoiden huolto
• Kittausten uusiminen
• Lasituslistojen vaihtaminen ja asentaminen
• Pitkäsulkijoiden vaihto
• Aukipitolaitteiden huolto, asennus ja muutostyöt
• Kittausten uusiminen
• Pitkäsulkijoiden vaihto
• Lasituslistojen vaihtaminen ja asentaminen
• Lukkojen ja pitkäsulkijoiden huolto
• Raitisilmaventtiilien huolto ja asennus karmeihin
• Kittausten uusiminen
• Raitisilmaventtiilien huolto ja asennus karmeihin
• Pitkäsulkijoiden vaihto
• Lukkojen ja pitkäsulkijoiden huolto
• Karmien ja pokien maalaus
• Lukkojen ja pitkäsulkijoiden huolto
• Karmien ja pokien maalaus
• Raitisilmaventtiilien huolto ja asennus karmeihin
• Pitkäsulkijoiden vaihto
• Lahokorjaukset
• Pitkäsulkijoiden vaihto
• Lahokorjaukset
• Karmien ja pokien maalaus
• Raitisilmaventtiilien huolto ja asennus karmeihin
• Vesipeltien uusiminen
• Raitisilmaventtiilien huolto ja asennus karmeihin
• Vesipeltien uusiminen
• Lahokorjaukset
• Räätälöidyt ratkaisut
• Karmien ja pokien maalaus
• Karmien ja pokien maalaus
• Räätälöidyt ratkaisut
• Lahokorjaukset
• Lahokorjaukset
• Ikkunoiden ja ovien kuntokartoitukset
• Vesipeltien uusiminen
• Ikkunoiden ja ovien kuntokartoitukset
• Räätälöidyt ratkaisut
• Vesipeltien uusiminen
• Vesipeltien uusiminen
• Räätälöidyt ratkaisut
• Ikkunoiden ja ovien kuntokartoitukset
• Räätälöidyt ratkaisut
• Ikkunoiden ja ovien kuntokartoitukset
• Ikkunoiden ja ovien kuntokartoitukset
SELIK NOVA OY | Trappukorventie 8, 04220 Kerava info@seliknova.fi | 040 516 84 18 facebook.com/seliknova | linkedin.com/company/35684662
SELIK NOVA OY | Trappukorventie 8, 04220 Kerava info@seliknova.fi | 040 516 84 18 facebook.com/seliknova | linkedin.com/company/35684662
Digitaalinen arki on jo
täällä – asumisessa se
odottaa yhä läpimurtoa
TEKSTI Kirsi Suopelto OTM, MBA, Kiinteistöliitto Uusimaan hallituksen jäsen
Kuvitellaan taloyhtiö, jossa yksi digitaalinen palvelu tukee asumista kokonaisvaltaisesti. Saunavuorot, taloyhtiöpesulat ja muut yhteiset tilat varataan, ja kulku niihin hoituu älypuhelimella. Taloyhtiön tiedotteet, energiankulutuksen seuranta sekä ohjeet ja asiakirjat löytyvät samasta paikasta aina ajantasaisina ja helposti saatavilla.
Tulevaisuudessa tekoälypohjainen palvelu voisi vaikkapa optimoida yhteistilojen käyttöä, ehdottaa ratkaisuja havaitsemiinsa poikkeamiin energiankulutuksessa tai laatia hallitukselle päätösehdotuksia keräämänsä tiedon pohjalta.
Kyse ei ole kaukaisesta visiosta, sillä kuvattuja digitaalisia palveluja on jo olemassa. Ne eivät kuitenkaan ole vielä arkipäivää läheskään kaikissa suomalaissa taloyhtiöissä.
Sujuvampaa arkea ja parempaa päätöksentekoa
Asukkaalle digitaalisuus näkyy ennen kaikkea sujuvampana ja ennakoitavampana arkena, kun kiinteistön palvelut ovat käytettävissä ja viestintä hoituu yhdessä kanavassa. Tiedon liikkuminen myös asukkaiden välillä lisää uudenlaista yhteisöllisyyttä ja esimerkiksi naapuriapua on helpompi pyytää ja tarjota. Taloyhtiön hallitukselle digitaaliset palvelut antavat paremman kuvan yhtiön tilanteesta, tehostavat viestintää ja päätöksentekoa. Päätökset perustuvat ajantasaiseen tietoon, toimintavarmuus ja läpinäkyvyys lisääntyvät.
Tehokkuutta isännöintiin ja huoltoon
Isännöinnin ja huollon näkökulmasta suurimmat hyödyt syntyvät hallinnollisen työn kevenemisestä ja toiminnan tehostumisesta. Kun viestintä, varausjärjestelmät, kulunhallinta ja vikailmoitukset ovat yksi kokonaisuus, vähenevät manuaaliset työvaiheet, turhat kirjaamiset ja inhimilliset virheet. Tämä säästää aikaa ja rahaa.
Myös digitaaliset kulunohjaus- ja energiaseurantaratkaisut parantavat turvallisuutta ja tukevat kestävämpää asumista, kun poikkeamiin voidaan reagoida ajoissa ja energiankäyttöä ohjata todelliseen tarpeeseen perustuen.
Digitaalisuus voi lisätä osallisuutta
Huolia herättää toisinaan senioriasujien kyky käyttää digi-
taalisia palveluita. Hyvin suunniteltuina ne ovat selkeitä ja saavutettavia kaikille käyttäjille, ja tietoturva on myös huomioitu. Digitaaliset palvelut tukevat osallisuutta myös silloin, kun fyysinen toimintakyky heikkenee. Taloyhtiön asioita ja viestintää on helpompi seurata, ja tarvittaessa omaiset voidaan lisätä palvelun käyttäjiksi.
Mikä hidastaa kehitystä?
Digitaalisten asumispalvelujen yleistymistä hidastaa ennen kaikkea asumisen digiekosysteemin kehittymättömyys. Ratkaisut palvelevat usein vain rajattuja tarpeita, kuten isännöintiä, huoltoa tai yksittäisiä teknisiä järjestelmiä. Koko taloyhtiön arkea yhdistäviä kokonaisuuksia on toistaiseksi vähän.
Suhtautuminen uusiin toimintamalleihin on osin varovaista. Digipalvelut mielletään helposti kulueräksi, vaikka kyse on useimmiten investoinnista tehokkuuteen, turvallisuuteen ja asumisen laatuun. Takaisinmaksuaika voi olla yllättävänkin lyhyt.
Näin liikkeelle
Älypuhelimella pankkiasiat hoituvat hetkessä, terveyspalveluihin voi varata ajan ja kauppakassin saa kotiovelle muutamalla painalluksella. Silti asuminen – yksi elämämme keskeisimmistä peruspilareista – on digitaalisesti yllättävän alkutekijöissään.
Taloyhtiössä digitalisaation edistäminen ei yleensä vaadi suurta kertarysäystä, vaan harkittuja, vaiheittain eteneviä askeleita. Kun ratkaisuja tarkastellaan kokonaisuutena, asukkaiden, hallituksen, isännöinnin ja huollon näkökulmasta, palvelut muuttuvat ymmärrettäviksi välineiksi eikä hankalasti hahmotettaviksi kuluiksi.
Hyvä lähtökohta on tunnistaa oman taloyhtiöarjen kipupisteet ja etsiä niihin ratkaisuja: missä tieto ei kulje, mihin kuluu turhaa aikaa tai mikä aiheuttaa toistuvia haasteita. Vastauksia ja palvelun tarjoajia löytyy helposti verkosta tai kysymällä neuvoa vaikkapa isännöitsijältä. Pienikin ensiaskel voi käynnistää muutoksen kohti sujuvampaa arkea.
EIRAN ISÄNNÖITSIJÄTOIMISTO TARJOAA ISÄNNÖINTIÄ KOKO HELSINGIN ALUEELLA
Meiltä saat kaikki isännöintiin liittyvät palvelut ja vähän enemmänkin
Aika uusia elementtisaumat? Saumapartio hoitaa. Aika uusia elementtisaumat? Saumapartio hoitaa.
EIRAN
ISÄNNÖITSIJÄTOIMISTO OY
Elimäenkatu 20 A 5. krs
00510 Helsinki | www.2727350.fi
Puh. 0600 012 50 (0,98 €/min + pvm)
Saumapartio Oy tarjoaa laadukkaat julkisivu- ja uusintasaumaukset pk-seudulla ja Uudellamaalla.
Onko taloyhtiösi valmis palvelemaan myös diginatiiveja?
Miten hoidat pankkiasioinnin, varaat matka- ja tapahtumaliput tai pidät yhteyttä tuttuihin? Uskon, että moni hoitaa itseni tavoin asiointinsa mobiilisovelluksilla tai vähintään mobiilioptimoiduilla verkkosivuilla. Entä miten hoituvat taloyhtiön asiat?
Huoneistotietojärjestelmän vaatimukset ovat vauhdittaneet isännöinnin digitalisaatiota, mutta edelleen monet taloyhtiöiden asukkaiden asiat hoidetaan perinteisin tavoin. Etenkin mobiiliasioinnissa taloyhtiöt ovat jääneet jälkeen.
Tilanne on ymmärrettävä, sillä taloyhtiöiden on palveltava monimuotoista omistajien ja asukkaiden joukkoa diginatiiveista ikääntyneisiin.
Etenkin kaupungeissa vieraskieliset asukkaat tuovat oman lisänsä asiointiin. Keskeistä onkin miettiä, miten taloyhtiöiden digitaaliset ratkaisut voivat helpottaa arkea, mutta eivät sulje ketään ulkopuolelle. Mikään yksittäinen ratkaisu ei palvele kaikkia, ja monikanavaisuus onkin keskeinen tekijä onnistumisessa.
Onko digi kuitenkaan tärkeää?
Mobiiliasioinnin mahdollisuudet taloyhtiöissä
Taloyhtiön digitalisaatiota ei kannata jättää tekemättä.
Olen kuullut usein argumentin, ettei taloyhtiöiden asioiden hoitoa kannata digitalisoida, koska se sulkee osan asukkaista ulkopuolelle. Mutta eikö sekin sulje, jos asiat hoituvat vain puhelinsoitoilla virka-aikaan? Viimeistään uusi omistajien ja hallitusten jäsenten sukupolvi vaatii digitaalisia ratkaisuja. Ei kannata pyristellä vääjäämätöntä vastaan, vaan miettiä omalle taloyhtiölle sopivia ratkaisuja ajoissa. Erityisesti kannattaa selvittää mobiiliasioinnin mahdollisuuksia, sillä se aktivoi asukkaita itsenäiseen ja ajasta riippumattomaan asioiden hoitoon, lisää tiedon läpinäkyvyyttä ja tehostaa tiedottamista. Tämä voi kasvattaa laajemmin kiinnostusta ja sitoutumista oman taloyhtiön asioihin.
Kiinteistö- ja Isännöintiliiton tutkimuksessa (2025) alle 1 % vastaajista piti digiosaamista isännöitsijän osaamisen tärkeimpien ominaisuuksien joukossa, kun vastaajia pyydettiin valitsemaan kolme tärkeintä asiaa. Helppo tulkinta on, ettei digitaalisuus ole kovin tärkeää.
Digitaidot eivät ole itseisarvo, mutta digitaaliset ratkaisut tukevat onnistumista tärkeiksi koetuissa asioissa kuten asioiden loppuun saattamisessa sekä tiedottamisessa.
Vastaajajoukon rakenne vaikuttanee myös tuloksiin: alle 6 % vastaajista oli alle 40-vuotiaita ja 67 % yli 60-vuotiaita.
Lotta Elina Mäkisen vuonna 2024 tekemässä opinnäytetyössä selvitettiin, miten taloyhtiöiden asukkaat haluavat hoitaa asioitaan. Vastaajat valitsivat kaksi mieleisintä asiointitapaa, ja lähes puolet halusi hoitaa asioita mobiilisti. Seuraavaksi suosituimpia olivat kirjautuminen isännöintitoimiston verkkopalveluun ja verkkolomakkeen lähettäminen. Alle kolmasosa halusi hoitaa asioita soittamalla.
Toisin kuin edellisessä tutkimuksessa, vastaajista 42 % oli alle 40-vuotiaita ja vain noin kolmasosa yli 60-vuotiaita, mikä osaltaan selittää tulosten eroa.
Mobiiliasiointi vapauttaa myös isännöitsijöiden aikaa rutiinityöstä arvoa tuottavaan asiantuntijatyöhön. Yhä suuremmissa taloyhtiöissä voidaan myös pohtia omatoimi-isännöintiä vaihtoehtona, kun digitaaliset ratkaisut helpottavat työtä ja asukkaat hoitavat oman osuutensa asioista itse.
Taloyhtiön digitalisaatiota ei kannata jättää tekemättä siksi, että osa asukkaista ei käytä palveluita. Sen sijaan on syytä pohtia, kuinka paljon asiat tehostuvat, jos puoletkin asukkaista hoitaa asioitaan itsenäisesti. Mihin säästyvä aika ja resurssit käytetään teidän taloyhtiössänne?
TEKSTI
Susanna Lahtinen Tuotejohtaja, Mainder
Elisa Salomäki
asiakkaille koittaa vauhdikkaat ajat
Valokuitu taloyhtiöihin
DNA pistää tuulemaan ja rakentaa supernopean valokuituverkon kaikkiin nykyisiin kaapeliasiakastaloyhtiöihin seuraavan kolmen vuoden aikana. DNA päivittää omaa kaapeliverkkoaan ja korvaa sen valokuitutekniikalla. Taloyhtiöasukkaat voivat siis luottaa siihen, että DNA:lta saa varmat ja nopeat yhteydet joka kodin tarpeisiin tänään ja tulevaisuudessa.
Rakennamme valokuidun asuinalue kerrallaan ja näin vältämme turhaa kaivamista ja häiriöitä asukkaille. Kokonaisuus on taloyhtiöille vaivaton ja ekologisesti kestävä – siis kaikin puolin mutkaton. Valokuidun rakentaminen on DNA:n tarjoama etu taloyhtiölle. Kiinteistölle ei aiheudu valokuidun asentamisesta kuluja.
Nyt on hyvä hetki uudistaa taloyhtiönetin sopimus
Mietitkö, miten valokuituasia alueellasi etenee?
Lue lisää dna.fi/taloyhtiöt ja ota yhteyttä paikalliseen yhteyshenkilöön. Pääkaupunkiseudulla asiasta kertoo mielellään enemmän:
Kari Backman
Myyntipäällikkö 044 044 5004 kari.backman@dna.fi
Mika Vilkuna
Myyntipäällikkö
044 044 5009 mika.vilkuna@dna.fi
• Käytössämme on nykyaikainen kalusto ja osaava henkilökunta.
• Tavoitteenamme on molempia osapuolia tyydyttävä pitkäaikainen yhteistyö.
• Pyrimme selkeään laskutukseen. Huoltosopimukseen kuulumattomista töistä lähetetään erillinen lasku, josta selviää mitä tehty ja miksi.
• Annamme asiallisen tarjouksen kiinteistönne huollosta. Mitoitamme kohdemäärämme ja resurssimme niin, että kohteen työt tulevat hyvin hoidetuksi ja maineemme säilyy.
• Havaittuamme kiinteistönhoitoon liittyviä puutteita tai vikoja, ilmoitamme niistä aina isännöitsijälle tai muulle kohteen vastuuhenkilölle.
• Käytössämme on Avux-kiinteistöntietojärjestelmä, jonka avulla kohteen vikahistoriasta saadaan raportti ja tieto tehdyistä huoltotoimista säilyy
• Toimimme Pohjois-Helsingin, itäisen Vantaan ja eteläisen Keravan alueella.
Kaj Ohls
Myyntipäällikkö 044 044 3627 kaj.ohls@dna.fi
Kolumni
JUHA KANGASNIEMI
Varsinais-Suomen Isännöitsijät ry:n puheenjohtaja, Isännöintiliiton hallituksen jäsen
Isännöinnin ISA-järjestelmä uudistuu – löytyykö vihdoin todellinen arvo?
Isännöinnin ISA-järjestelmää on uudistettu vuosien varrella useampaan otteeseen. Silti siitä ei ole muodostunut niin laajasti tunnettua ja aidosti haluttua laatuleimaa kuin alun perin toivottiin. Nyt järjestelmä on jälleen uudistumassa.
Kysymys kuuluukin: onnistutaanko tällä kertaa, vai olemmeko hiekkalaatikolla kaivamassa kuoppaa järjestelmälle, joka lopulta päätetään haudata? Toivottavasti ei, sillä toimiva ja uskottava järjestelmä on tarpeellinen niin isännöintialan toimijoille kuin heidän asiakkailleen eli taloyhtiöille.
On syytä kysyä, onko ISA-järjestelmällä tähän asti tähdätty liikaa tasapaksuun, yhdellä muotilla tuotettuun isännöintiin. Todellisuus on kuitenkin toinen. Taloyhtiöt ovat erilaisia, kuten ihmisetkin. Liisa ja Anna menevät kampaajalle eri toiveiden kanssa ja haluavat hiuksiinsa eri sävyt. Jos lopputulos ei vastaa odotuksia, pettymys ilmaistaan herkästi ja joskus äänekkäästikin. Mutta jos väri on juuri oikea, tai jopa parempi kuin osattiin odottaa, tyytyväisyys suorastaan säteilee. Sama pätee isännöintiin. Taloyhtiöt tarvitsevat heidän tarpeisiinsa sopivan toimijan.
Hyötyä prosessista
tarvitsevat? Ja ennen kaikkea, tarjoaako järjestelmä tietoa, jonka avulla taloyhtiö pystyy valitsemaan juuri heidän tarpeisiinsa sopivan isännöintikumppanin?
Parhaimmillaan sertifiointi voisi auttaa tunnistamaan isännöintiyritysten vahvuudet ja heikkoudet sekä tekemään erot ja laadun näkyväksi. Taloyhtiöille pitäisi syntyä todellinen lisäarvo: väline arvioida, onko kyseinen palveluntarjoaja heidän tilanteeseensa, kokoonsa ja tarpeisiinsa sopiva.
Järjestelmän on palveltava kaikkia osapuolia: isännöintiyrityksiä, taloyhtiöitä ja koko alaa.
Järjestelmän tulee palvella
On myös syytä pohtia, miksi kaikki isännöintiyritykset eivät ole hakeneet auktorisointia ja miksi taloyhtiöt eivät systemaattisesti vaadi sitä omalta isännöinniltään. Jos järjestelmä koetaan raskaaksi, epäselväksi tai hyödyttömäksi, sen vetovoima jää väistämättä heikoksi.
Auktorisointiprosessi on jo nyt saanut monet isännöintiyritykset kiinnittämään huomiota oikeisiin asioihin: toimintamalleihin, prosesseihin ja laadunhallintaan. Tämä on tärkeää ja arvokasta. Mutta jotta järjestelmä olisi aidosti vaikuttava, tarvitaan näkyvää hyötyä myös asiakkaille.
Uudistuvan ISA-järjestelmän keskeinen kysymys onkin: saadaanko sertifioinnista sellainen, joka aidosti auttaa taloyhtiöitä pohtimaan, millaista isännöintiä ne
Järjestelmän on palveltava kaikkia osapuolia: isännöintiyrityksiä, taloyhtiöitä ja koko alaa. Muuten vaihtoehtona on kuopata se. Muistakaamme, että mikään järjestelmä, eikä mikään yritys, ole koskaan aukoton. Toiminta henkilöityy edelleen, vaikka suunta onkin hitaasti muuttumassa.
Lopulta ihminen on aina järjestelmän keskiössä.
Hän tuo mukanaan osaamisen, kokemuksen ja inhimilliset kyvyt, mutta myös virheet ja unohdukset. Hyvä järjestelmä ei poista inhimillisyyttä, vaan tukee sitä ja tekee laadusta näkyvää myös silloin, kun kaikki ei mene täydellisesti.
Skaalalta saa taloyhtiöön ikkunat, ulko- ja parvekeovet sekä kerrostaso-ovet.
Pyydä tarjous, saat hinta-arvion jopa tunnissa.
Tilaa ilmainen kohdekartoitus: soita 010 835 4700 tai skannaa QR-koodi
Yrityksenne kuuluu korkeimpaan luottoluokkaan
Elementtisaumojen uusinnat
Yhtenä Suomen luottokelpoisimmista yrityksistä teillä on oikeus käyttää AAA®-logoa 2022 markkinoinnissanne. Tunnusta voitte esimerkiksi käyttää yrityksenne kotisivuilla, kirjelomakkeissa, käyntikorteissa, ilmoituksissa, laskutuslomakkeissa, sosiaalisessa mediassa esim. Facebook, LinkedIn ja esitteissä jne.
Lisäksi muut julkisivujen korjaustyöt
Logot toimitetaan pakattuna zip-tiedostona, joka sisältää logot kuudessa eri tiedostomuodossa.
Asunto-osakeyhtiössä toimivalta on jaettu muista osakeyhtiöistä poiketen niin, että yhtiökokouksella on yleistoimivalta, kun taas hallituksen ja mahdollisen isännöitsijän toimivalta on rajoitetumpaa. Toimivallanjako taloyhtiössä on periaatteessa selkeä: ylintä päätösvaltaa käyttää yhtiökokous, hierarkiassa seuraavana on hallitus ja tämän jälkeen isännöitsijä.
Vaikka toimivallanjako on periaatteessa selkeä, törmäämme silti aina aika ajoin käytännön tilanteisiin, joissa ei olekaan niin yksinkertaista sanoa, mistä asioista hallitus tai isännöitsijä tarkalleen saavat päättää itsenäisesti. Toimivaltaa koskevat säännökset ovat yleisluontoisia ja jättävät siten tilaa tulkinnalle, eikä myöskään sovi unohtaa, että taloyhtiöitä on monenlaisia, lähtien yhden omakotitalon miniyhtiöistä aina useamman sadan huoneiston jättiyhtiöihin. Näin esimerkiksi euromääräisiä, yleisesti sovellettavia raja-arvoja ei ole mahdollista määrittää hallituksen tai isännöitsijän päätöksenteko-oikeuden raameiksi. Lain mukaan Yhtiön koko ja toiminta on otettava huomioon kussakin yksittäistapauksessa, kun arvioidaan, riittääkö hallituksen tai isännöitsijän toimivalta tietyn päätöksen tekemiseen. Isännöitsijän tehtävänä on lain mukaan huolehtia kiinteistön ja rakennusten pidosta sekä hoitaa yhtiön muuta päivittäistä hallintoa hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti. Käytännössä isännöitsijän tehtävistä on yleensä määrätty tarkemmin isännöintisopimuksessa, johon on syytä tutustua arvioitaessa, onko isännöitsijä mahdollisesti ylittänyt päätöksentekovaltansa. Lähtökohtana on pidettävä, että isännöitsijä voi päättää itsenäisesti vain sellaisista pienehköistä asioista, jotka kuuluvat kiinteistön ja rakennuksen pitoon tai muuhun yhtiön päivittäiseen hallintoon. Hyvin kiireellisissä tapauksissa, kuten esimerkiksi äkillisen vesivahingon tai tulipalon sattuessa, isännöitsijä saa ja hänen tuleekin, tehdä yhtiön edun kannalta tarpeellisia päätöksiä vahingon
rajoittamiseksi, mutta silloinkin hallitusta tulee informoida asiasta mahdollisimman pian.
Oikea tapa toimia on hallituksen ohjeiden ja määräysten mukaisesti, eli laissa säädettyä marssijärjestystä noudattaen.
Isännöitsijän päätösvallassa ei yleensä ole enempää kuin isännöitsijän tehtävien hoitamisen kannalta tarpeelliset asiat, eivätkä yhtiötä koskevat, selvästi harkinnanvaraiset päätökset yleensä kuulu isännöitsijälle. Asioiden valmistelu ja esitteleminen hallituksen kokouksissa sen sijaan on isännöitsijän tyypillinen tehtävä, kuten myös päätösten täytäntöönpano, eikä tarvittavien päätösten hakemista hallitukselta sovi unohtaa. Isännöitsijän toimivaltaan ei voida yleensä katsoa kuuluvan se, mitä palveluntarjoajaa taloyhtiö käyttää palveluiden tai hyödykkeiden hankkimiseen. Näin ollen tietyn sähkömyyjän valitseminen, eikä etenkään taloyhtiön sitouttaminen pitkään määräaikaiseen sähkönmyyntisopimukseen, lain mukaan kuulu isännöitsijän päätösvaltaan. Tällaisiin toimenpiteisiin isännöitsijä tarvitsee hallituksen tai yhtiökokouksen valtuutuksen, jonka puuttuessa isännöitsijä voi joutua korvausvastuuseen, mikäli yhtiölle aiheutuu vahinkoa.
Myös yhtiön vakuutusyhtiön tai vakuutusmeklaripalvelujen vaihtaminen on päätös, jota isännöitsijä ei saa tehdä ilman hallituksen tai yhtiökokouksen valtuutusta, riippumatta siitä, onko päätöksellä kustannusvaikutuksia, tai ei. Oikea tapa toimia tällaisissa tilanteissa on, että isännöitsijä vie asian hallitukselle päätettäväksi, minkä jälkeen isännöitsijä hoitaa jatkotoimenpiteet hallituksen ohjeiden ja määräysten mukaisesti, eli laissa säädettyä marssijärjestystä noudattaen.
Uuden osakkeenomistajan vastuu edellisen osakkaan rästeistä
Osakkeenomistajan maksuvaikeudet ovat lisääntyneet, ja yhä useampi taloyhtiö on tilanteessa, jossa yhtiöllä on useampia erilaisia saatavia perittävänään osakkaalta. Maksamatta saattaa olla varsinaisten vastikkeiden lisäksi esimerkiksi käyttökorvauksia tai saatavien perinnästä syntyneitä kuluja. Mistä yhtiön saatavista osakkeen uusi omistaja on vastuussa?
Kukin osakkeenomistaja vastaa vastikkeiden maksamisesta lähtökohtaisesti vain omistusajaltaan. Asunto-osakeyhtiölain säännösten perusteella osakkeen uusi omistaja on kuitenkin edellisen ohella vastuussa ennen omistusoikeuden siirtymistä syntyneistä vastikerästeistä määrällisesti kuuden kuukauden ajalta. Tämä edellyttää lisäksi, että erääntyneet vastikerästit on merkitty isännöitsijäntodistukseen. Jos yhtiöjärjestys sisältää määräyksen ns. käyttökorvausten rinnastamisesta vastikkeisiin, koskee uu-
MIA PUJALS lakiasiainjohtaja Kiiinteistöliitto Uusimaa
den omistajan vastuu samoin edellytyksin myös maksamattomia käyttökorvauksia.
Sen sijaan uusi omistaja ei vastaa taloyhtiölle syntyneistä muista saatavien perintään liittyvistä kuluista. Jos kuitenkin huoneisto on otettu yhtiön hallintaan, saa uusi omistaja huoneiston hallintaansa vain maksamalla kaikki yhtiön sellaiset saatavat, jotka voitaisiin kattaa huoneistosta perittävällä vuokralla.
Neuvonta
Neuvonnassamme kysytään toisinaan ohjeistusta tilanteeseen, jossa osakkeenomistaja haluaa asentaa muutostyössään käyttövesiputket rakenteisiin vastoin yhtiön linjausta. Onko osakkeenomistajalla oikeus tällaiseen muutokseen ja jos on, niin kuka vastaa käyttövesiputkien kunnossapidosta jatkossa?
Asunto-osakeyhtiölain nojalla osakkeenomistajalla on varsin laaja muutostyöoikeus hallitsemassaan huoneistossa. Yhtiöllä on oikeus kieltää muutostyö vain silloin, jos työstä aiheutuu kohtuutonta haittaa. Koska käyttövesiputket voidaan hyvän rakennustavan mukaisesti asentaa rakenteisiin, kunhan mm. huolehditaan siitä, että mahdollinen vuotovesi tuodaan esille ja putket eristetään niin, että ne eivät voi jäätyä, ei yhtiö voi kieltää osakkeenomistajaa sijoittamasta käyttövesiputkia rakenteisiin. Lähtökohtaisesti vastuu käyttövesiputkien kunnossapidosta kuuluu asunto-osakeyhtiölain perusteella yhtiölle.
Kiinteistöliitto Uusimaa
Yhtiö vastaa myös sellaisesta osakkeenomistajan asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön asennukseen ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa. Näkemyksemme mukaan rakenteisiin asennettuja käyttövesiputkia voidaan pitää pinta-asennettuihin putkiin rinnastuvina ja siten jatkossakin yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvina. Kuitenkin jos yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan korjaustyön yhteydessä osakasmuutoksena siirretyistä käyttövesiputkista aiheutuisi merkittäviä ylimääräisiä kustannuksia, kuuluvat tällaiset kustannukset mielestämme osakkeenomistajan maksettavaksi.
ASFALTTIHUOLTO OY
Asfalttihuolto AH Oy on Helsingissä vuonna 1974 perustettu perheyritys. Suoritamme kaikenkokoisia asfalttitöitä sekä maanrakennusta piha-alueilla ja kaduilla. Jos pihasi on vailla kunnostajaa, niin otathan yhteyttä.
Arto Hujanen 0400 857 974
Tomi Hujanen 040 532 4848
Paavo Mörk 040 668 1666
asfalttihuolto@kolumbus.fi www.asfalttihuolto.fi
MARIA FORSBLOM lakimies
Lyhytvuokrauskyselyn tulos selvä
Selvä enemmistö jäsenistä haluaa lyhytaikaisen vuokrauksen sallimisen tai kieltämisen yhtiökokouksen päätettäväksi.
Kiinteistöliitto Uusimaa teki marraskuussa jäsenistölleen kyselyn lyhytaikaisesta vuokraustoiminnasta. Sen tarkoituksena oli selvittää, miten lyhytaikaisen vuokrauksen eli arkikielellä Airbnb-toiminnan vaikutukset näkyvät taloyhtiökentässä ja miten siihen suhtaudutaan. Kyselyyn saatiin lähes 3 000 vastausta.
Lähes 80 prosenttia vastaajista katsoo, että taloyhtiön osakkeenomistajien tulisi voida päättää yhtiökokouksen 2/3 määräenemmistöllä, salliiko yhtiöjärjestys Airbnb-vuokrauksen vai ei. Nykytilanteessa kieltoa ei saada voimaan, mikäli yksikin osakas vastustaa sitä. Kiinteistöliitto on esittänyt tätä muutosta parhaillaan käynnissä olevan asunto-osakeyhtiölain uudistuksen yhteydessä, ja sille näyttää olevan hyvin vahva jäsenistön tuki.
on tullut yhteydenottoja myös jäsenneuvontaan.
Korvausvastuut ja vakuuttaminen kaipaavat selkiyttämistä
Vastaajista 88 prosenttia katsoi, että lyhytvuokrauksen harjoittajalla pitäisi olla vakuutus majoittujan kiinteistölle aiheuttamien vahinkojen varalle. Yli 60 prosenttia vastaajista koki, että lyhytvuokrauksen tulisi olla luvanvaraista toimintaa, joka edellyttäisi toiminnanharjoittajan rekisteröitymistä.
Lyhytvuokrauksen sääntely on juuri nyt ajankohtainen kahden vireillä
olevan lainsäädäntöhankkeen vuoksi.
Ongelmia oli havaittu paljon
Noin 28 prosenttia vastaajista, eli pääkaupunkiseudun taloyhtiöiden vastuuhenkilöistä, oli kohdannut lyhytvuokrauksen aiheuttamia ongelmia omassa taloyhtiössään. Näistä merkittävimmiksi nostettiin melu ja häiritsevä käyttäytyminen, roskaaminen sekä yhteisten tilojen sotkeminen. Airbnb-vuokralaisten todettiin myös aiheuttaneen turvattomuutta, kuten ovikoodien ja avainten leviämistä talon ulkopuolisille henkilöille ja levottomuutta rappukäytävässä. Vastaajista 43 prosenttia ei ollut kokenut häiriöitä.
Taloyhtiöillä ei nykylainsäädännön puitteissa ole riittäviä keinoja puuttua näihin ongelmiin ja mahdolliset vahingot jäävät yhtiön maksettaviksi. Lyhytvuokrauksen ongelmista
Puhelinneuvonnassa kysytään erityisesti sitä, kuka vastaa kiinteistön vahingoista. Lähtökohtaisesti vahingon aiheuttaja vastaa, mutta ulkomaisia majoittujia on käytännössä vaikea saattaa edesvastuuseen.
Taloyhtiön ei pitäisi joutua vahinkojen maksumieheksi. Lähes kaikki vastaajat (95 %) näkivät, että joko lyhytvuokranantajan yksin tai hänen ja majoittujan yhteisvastuullisesti tulisi vastata vahingoista. Vain 5 prosenttia oli tyytyväisiä nykytilanteeseen, jossa lakisääteinen korvausvastuu on majoittujalla.
Asunto-osakeyhtiölain uudistus ja rakentamislain päivitys vireillä
Lyhytvuokrauksen sääntely on juuri nyt ajankohtainen kahden vireillä olevan lainsäädäntöhankkeen vuoksi. Oikeusministeriön asettama työryhmä valmistelee muutoksia asunto-osakeyhtiölakiin ja Ympäristöministeriön työryhmä puolestaan muutoksia rakentamislakiin. Kumpaankin lakiin on tulossa täsmentäviä säännöksiä lyhytvuokrauksen osalta.
TEKSTI Mika Heikkilä KUVA Bigstock
Yhdistys tiedottaa
Minkälaisia ovat vuonna 2025 liittyneet jäsenemme?
Uusista jäsentaloyhtiöistä suurin osa, noin 70 prosenttia on Helsingistä, Espoosta tai Vantaalta. Uusia jäseniä on tullut kuitenkin jopa 15 eri paikkakunnalta.
70 prosentilla uusista jäsenistä on ammatti-isännöitsijän hoidossa. OTO-isännöitsijä on noin 12 prosentilla ja noin 20 prosentilla ei ole isännöitsijää lainkaan. Asiat hoituvat silloin hallituksen jäsenten kesken.
Kevätkauden tapahtumat ja webinaarit
3.3. Reklamaation tarkoitus ja tekeminen
11.3. Hyvin valmisteltu ja sujuva yhtiökokous
17.3. Sähköautojen latauspisteiden kartoitus ja suunnittelu
25.3. Varsinainen yhdistyksen kokous Ostrobotnia, Helsinki
25.3. Energiaselvitys ja taloyhtiön energiaremontin hankesuunnitelma
13.4. Kylpyhuoneen kunnossapito- ja korjausvastuu
21.4. Taloyhtiö 2026 -tapahtuma, Messukeskus, Helsinki
11.5. Lyhytvuokraus taloyhtiössä
Seuraa somekanaviamme
Taloyhtiön jäsenmaksu perustuu kuutiotilavuuteen. Uusista taloyhtiöistä noin 71 prosenttia on alle 7 500 kuutioisia eli jäsenmaksu osuu haarukkaan 164 € - 227 €.
Kiteytettynä: keskimäärin vuona 2025 liittynyt jäsenemme on Helsingissä sijaitseva pieni, alle 2 500 kuution rivi- ja/tai paritaloyhtiö, jolla ei ole ammattimaista isännöintiä.
Olethan lukenut asiantuntijablogejamme?
Verkkosivuillemme ilmestyy noin kahden viikon välein uusi asiantuntijamme kirjoittama blogi. Aiheet koskettavat aina kulloinkin pinnalla olevia, ajankohtaisia aiheita. Usein blogit käsittelevät juuri neuvonnassa kysyttyjä kysymyksiä.
• Kolme luetuinta blogia olivat viime vuonna
Mitä oikeuksia osakkaalla on taloyhtiössä?
Asunto-osakeyhtiölain mukaiset hyvitykset – mikä voi mennä pieleen?
Hallituksen rooli yhtiön korjaushankkeessa. Löydät blogit etusivultamme osoitteesta ukl.fi .
Kiinteistöliitto Uusimaa nostaa esiin ajankohtaisia aiheita Facebookissa, Instagramissa ja LinkedInissä. Ota kanavat seurantaan!
Kaikki vastuunjaosta
Kenelle kuuluu liesituulettimen uusiminen?
Mitä huoneistopihalle saa rakentaa?
Kuka vastaa osakkaan asentamasta hanasta?
Näihin ja muihin vastuunjaon kysymyksiin löydät vastaukset VASTUUNJAKO®-tuotteistamme.
Omat tuotteet isännöitsijälle, taloyhtiön hallitukselle ja asukkaille.
Tutustu ja tilaa:
kiinteistomedia.fi/vastuunjako
Kuuntelemme, välitämme ja palvelemme
Tarjoamme isännöintipalvelua taloyhtiöille, jotka haluavat pitkäjänteistä, asiantuntevaa ja suunnitelmallista isännöintiä.
