Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi – Kiinteistöliitto Meri-Lappi
2–2026
Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi
Jäsenlehti
POHJOIS-SUOMEN
TALOYHTIÖPÄIVÄ Oulussa 6.10.2026
Asunto Oy Pökkösaari 1600. jäsen Uusi kolumni – asuntopolitiikan suunta kunnissa
Paikallinen hissialan ammattilainen
Hissien huollot ja korjaukset Hissien, liukuportaiden ja nosto-ovien huolto ja korjaukset Hissien modernisointi ja peruskorjaus Hissien kuntokartoitukset Varaosat nopealla toimituksella Oulun paikallisvarastolta
HISSI SERVICE Marko Lausmaa • 044 077 9168 marko.lausmaa@hissiservice.fi
2
Vikapäivystys 24h – 010 200 1600 tai 050 371 2938
www.hissiservice.fi Rami Sippala • 045 110 4700 rami.sippala@hissiservice.fi
Kiinteistöliitto Pohjois-suomi KIINTEISTÖLIITTO Meri-Lappi
Jäsenlehti 2-2026 Pääkirjoitus …………………………………………………………………. 4 Blogi: Uusia tuulia Kiinteistöliitossa ............................................... 5
Kansi: Oulun kaupungintalo. Kuva: Johanna Laitala
Lakimuutosten loppu- ja alkuvuosi .................................................. 8 Tervetuloa Pohjois-Suomen Taloyhtiöpäivään - taloyhtiöiden ikiomaan teemapäivään ..........................……..... 12 Kolumni: Oulu tarjoaa koteja kaikkiin elämäntilanteisiin ........ 14 Taloyhtiöiden ajankohtaisia riita-asioita .........……...................... 15 Järjestösihteerin terveiset ................................................................. 18 Isännöitsijän toimivallasta asunto-osakeyhtiössä ..................... 19 Osakkaan tekemä märkätilaremontti – kuka vastaa virheistä ja vahingoista? .......................................... 22 Asunto-Oy Pökkösaari on yhdistyksen 1600. jäsen – historiaa ja yhteisöllisyyttä ............................................................... 24 Suojat ja suunnitelmat kuntoon ..................................................... 26 Korjaus vai purkava uusrakentaminen? ……………...................... 28 Mitä tilintarkastajan raportit kertovat asunto-osakeyhtiölle? ………………………...................................... 30 Uudet hallitusten jäsenet esittäytyvät .......................................... 32 Kysy – me vastaamme ........................................................................ 33
ta
PunaM us AUDITOITU
CO2 NEUTRAALI TUOTE
Päätoimittaja Johanna Laitala 040 149 8398 johanna.laitala@kiinteistoliitto.fi Toimitussihteeri Merja Kokko 040 485 4311 merja.kokko@kiinteistoliitto.fi Julkaisija Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi Kiinteistöliitto Meri-Lappi Kirkkokatu 53, 90100 OULU 040 485 4311 pohjois-suomi@kiinteistoliitto.fi ISSN 2323-6485
Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 2-2026
Tunnetko jäsenpalvelumme?……………………………………….... 34 Palveluhakemisto ……………………………………………………….. 35 Kannatusjäsenet ……………………………......................................... 35
Kustantaja PSKY Palvelu Oy Kirkkokatu 53, 90100 Oulu Taitto, ilmoitusaineistot GST Graafinen Studio 0400 514 540 info@graafinenstudio.com Ilmoitusmarkkinointi Mediatoimisto Dorimedia Oy Inkeri Valtonen 040 717 8614 inkeri.valtonen@dorimedia.fi Ilmestymisviikot 7, 38 Aineistoviikot 3, 35 Painopaikka PunaMusta Oy
Osoitelähde Kiinteistöliitto Pohjois-Suomen jäsen- ja sidosryhmärekisteri Kiinteistöliitto Meri-Lapin jäsenrekisteri Jakelu Kiinteistöliitto Pohjois-Suomen jäsenyhtiöiden hallituksen jäsenet ja isännöitsijät sekä sidosryhmät Kiinteistöliitto Meri-Lapin jäsenyhtiöiden hallituksen puheenjohtajat ja isännöitsijät Osoitteenmuutokset 040 485 4311 pohjois-suomi@kiinteistoliitto.fi
3
Pääkirjoitus
Syksy saapuu – huokailetko vai innostutko?
T
aloyhtiöissä arki vilkastuu kesän jälkeen. Kokoukset käynnistyvät, hankkeita valmistellaan ja päätöksiä tehdään. Samalla on hyvä palata kevään yhtiökokouksen linjauksiin ja tarkistaa, millaisia evästyksiä hallitus tuolloin sai. Tänä syksynä pöydälle tulee myös paljon uutta opittavaa, sillä lakimuutokset vaikuttavat monin tavoin taloyhtiöiden toimintaan ja päätöksentekoon. Muutosten keskellä tieto on paras työkalu. Siksi kannustan taloyhtiöpäättäjiä tarttumaan rohkeasti koulutus- ja tapahtumatarjontaan. Ajantasainen osaaminen helpottaa päätöksentekoa ja auttaa ennakoimaan tulevaa. Jäsenlehdessämme käynnistyy uusi kolumnipalsta Asuntopolitiikan suunta kunnissa. Kuntajohtajat pääsevät kirjoituksissaan kertomaan, miten heidän kunnassaan nähdään asumisen, kaavoituksen ja elinympäristön tulevaisuus. Sarjan avaa Oulun kaupunginjohtaja Ari Alatossava. Jään mielenkiinnolla odottamaan, kuka tarttuu kynään seuraavassa numerossa. Kaikissa taloyhtiöissä ei tänä syksynä eletä remonttitohinan keskellä. Silloin kannattaa käyttää aikaa taloyhtiön sopimusten sisällön tarkistamiseen. Monet sopimukset jatkuvat vuodesta toiseen ilman, että niiden sisältöä, ajantasaisuutta tai kilpailukykyä pysähdytään arvioimaan. Taloyhtiön hallituksen jäsenen kannattaa perehtyä heti toimikautensa alussa huolellisesti yhtiön tilanteeseen ja keskeisiin asiakirjoihin. Muistathan myös, että Kiinteistöliiton verkkosivuilta löytyy hyödyllinen hallituksen jäsenen tarkistuslista.
4
Asumismenojen kasvu kiihtyy jälleen tänä vuonna, kertoo Kiinteistöliiton ja Omakotiliiton Pellervon Taloustutkimus PTT:llä teettämä selvitys. Kiinteistöliiton Indeksitalo-selvitys julkaistaan pian. Tulokset eivät ehtineet tähän lehteen, mutta kerromme niistä syyskuun aikana verkkosivuillamme sekä sosiaalisen median kanavissamme Facebookissa, Instagramissa ja LinkedInissä. Kannattaa ottaa ainakin yksi niistä seurantaan. Lempiaiheestani, viestinnästä, on pakko sanoa jälleen muutama sana. Surkeaa taloyhtiöviestintää näkee edelleen aivan liian paljon. Kun viestintä puuttuu, seurauksena ovat usein luottamuksen heikkeneminen ja väärinkäsitysten lisääntyminen. Ilman selkeää tiedonkulkua alamme täyttää hiljaisuutta omilla oletuksillamme, eikä siitä yleensä seuraa mitään hyvää. Jos teidän taloyhtiössänne viestitään oikea-aikaisesti, riittävästi ja selkeästi, kerrothan siitä minulle. Hyvä käytäntö tai onnistunut esimerkki voi olla lehtiartikkelin arvoinen. Tapahtumakalenteri on käytössäsi, poimi sieltä juuri sinulle parhaat palat. Jos yhtä tilaisuutta pitää suositella, niin ilman muuta merkitse 6.10. järjestettävä Taloyhtiöpäivä kalenteriisi. Kannattaa toimia nopeasti, sillä tapahtuma näyttää nyt kiinnostavan. Tulitko keväällä valituksi taloyhtiösi hallitukseen? Onnittelut! Jos tehtävä on sinulle uusi, saatat kaivata neuvoja sen huolelliseen hoitamiseen.
Johanna Laitala, toiminnanjohtaja, Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi Taloyhtiön hallitus huolehtii osakkaiden yhteisestä omaisuudesta. Hallituksen jäsenten on hyvä ottaa tehtävänsä vakavasti ja perehtyä aluksi kaikkiin hallitustyöskentelyn kannalta oleellisiin asioihin. Pelätä ei kuitenkaan tarvitse, sillä normaali huolellisuus riittää, ja asiantuntijaapuakin on meiltä näppärästi saatavilla. Ihanaa syksyä sinulle!
Puhelin 040 149 8398 johanna.laitala@kiinteistoliitto.fi https://fi.linkedin.com/in/johanna-laitala-519647b7/ https://www.facebook.com/kiinteistoliittopohjoissuomi https://www.instagram.com/kiinteistoliitto_ps/
Blogi:
Uusia tuulia Kiinteistöliitossa
Mia Koro-Kanerva, toimitusjohtaja, Suomen Kiinteistöliitto ry Kuva: Pekka Rousi
E
n olisi edes villeimmissä unelmissani voinut arvata kaksikymmentäkaksi vuotta sitten, mitä tuleman pitää, kun astuin keltaisissa kumisaappaissani Kiinteistöliiton toimistoon ensi kerran. Tulin silloin taloon neuvontalakimieheksi. Tie kulki sen jälkeen kasvavan Suomen Vuokranantajien toiminnanjohtajan ja myrskyssä seilaavan Isännöintiliiton toimitusjohtajan pestien kautta tähän, Kiinteistöliiton toimitusjohtajaksi. Pestejä ei ole ollut montaa, mutta mullistuksia, myrskyjä ja upeiden uudistusten rakentamista sitäkin enemmän. Kunnianhimoisena tavoitteenani on kaiken aikaa ollut rakkaudellisesti ravistella ja uudistaa kiinteistöalaa ja viedä
Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 2-2026
suomalaisen kansallisvarallisuuden hoitoa uudelle tasolle. Järjestöissä ja yhdistyksissä kaikki kietoutuu jäsenten ympärille. Vaikka Kiinteistöliitto on pitkän historiansa aikana saanut hyvin jäseniä ja jäsenkasvu jatkuu edelleen, potentiaaliakin edelleen on. Kasvu ei ole itsetarkoitus, mutta mahdollistaa vahvan mandaatin vaikuttamiselle ja resursseja kaikelle tekemiselle vaikuttamisesta jäsenpalveluihin. Kun jäsenpalveluita kehitetään ja parannetaan aktiivisesti, varmistetaan myös jäsentyytyväisyys ja sitoutuminen. Tähän kaikkeen meillä pitää olla parhaat mahdolliset osaajat. Kaikki tehdään siis nyt ja jatkossa jäsenten vuoksi ja hyväksi. Toinen minulle tärkeä asia on järjestön sisäinen yhteistyö. Uskon, että alueellisten yhdistysten kanssa yhteistyötä lisäämällä saamme entistä enemmän aikaan ja lisäarvoa jäsenille. Tällä saralla on vielä paljon hyödyntämätöntä potentiaalia. Yhdistyksissä lymyää upeaa osaamista ja
intoa kehittää ja toteuttaa. Kun yhdistetään voimat, vaikutukset kantavat paljon omaa aluetta laajemmalle. Uskottava vaikuttajajärjestö ei vain kommentoi muiden esittämiä ajatuksia ja avauksia, vaan luo ja esittää niitä itse. Proaktiivisuus, näkyvä läsnäolo mediassa, rohkeus ottaa kantaa ja ehdottaa ratkaisuja tukevat vaikuttavuutta, vahvistavat jäsentyytyväisyyttä ja parhaimmillaan parantavat maailmaa ja taloyhtiöiden toimintaympäristöä. Uudistaminen tässä suhteessa vaatii kuitenkin aikaa ja kärsivällisyyttä. Eteenpäin mennään reippaasti, mutta lempeästi ja ihmiset edellä.
55
RAKENNUSTERVEYDEN PUOLESTA Kosteusmittaukset Kuntotutkimukset Korjaussuunnittelu Valvonta
TALOTUKI
Energiaille t taloyhtiö todistukse 70 €. alkaen 2 alennus 2026 jäsen 10 %.
OTA YHTEYTTÄ!
Saariselkä Rovaniemi Tornio
Raahe
kodinisannointi.fi OP KOTI POHJOISEN omistama! 6
Kalajoki Kokkola
Oulu
Sotkamo
Oulainen Kajaani Ylivieska Kuhmo Nivala Haapavesi Haapajärvi
Kärsämäki
Suomen paras netti taloyhtiöön SUOMEN PARAS KOTINETTI – OPENSIGNAL 2026
kk
Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 2-2026
7
Lakimuutosten loppu- ja alkuvuosi Teksti: Jesse Niemi, juristi, Kiinteistöliitto Pirkanmaa ry
Merkittäviä muutoksia jo lokakuussa
Loppuvuosi 2026 ja alkuvuosi 2027 ovat tuomassa mukanaan huomattavia muutoksia asumisen juridiikkaan, kun usea merkittävä laki on saamassa uudistuksia. Niistä ensimmäisinä 1.10.2026 voimaan astuvat niin asunto-osakeyhtiölain kuin huoneenvuokralain muutokset.
8
Asunto-osakeyhtiölain muutoksella helpotetaan erityisesti asumishäiriöihin puuttumista mm. lisäämällä hallintaanottoperusteita ja sujuvoittamalla hallintaanottoprosessia. Tämän lisäksi lunastussääntely tarkentuu ja yhtiökokoussääntely saatetaan vastaamaan huoneistotietojärjestelmään liittyviä käytänteitä. Kunnossapitovastuun osalta ikkunat kokonaisuudessaan siirtyvät yhtiön vastuulle. Osakkeenomistajien tiedonsaantioikeus kasvaa kattamaan jäljennökset yhtiöllä olevista huoneistoaan koskevista asiakirjoista, joilla on merkitystä huoneiston käytön ja kunnossapidon tai niistä aiheutuvien kustannusten arvioinnin taikka osakkaan oikeuksien ja velvollisuuksien toteuttamisen kannalta. Taloyhtiöiden hallittua alasajoa helpotetaan täsmentämällä selvitystilaa ja konkurssia koskevaa sääntelyä, ja erityistä tarkastusta koskeva sääntely tarkentuu. Huoneenvuokralain muutoksessa vuokrasuhteisiin liittyvien ilmoitusten tiedoksiannot ovat helpottumassa. Laki mahdollistaa jatkossa tietyin edellytyksin irtisanomis- ja purkamisilmoitusten sekä varoitusten toi-
mittamisen sähköisesti. Vuokranantajan irtisanomisaika lyhenee, se on lainvoimaantulon jälkeen tehtävissä vuokrasopimuksissa 3 kuukautta ja pitenee 4 kuukauteen silloin, kun vuokrasuhde on kestänyt kaksi vuotta. Tupakoinnista huoneistossa tulee lähtökohtaisesti kiellettyä, ja kielto tulee voimaan takautuvasti jo tehtyihin vuokrasopimuksiinkin. Jatkossa laki tunnistaa myös sellaiset vuokrasopimukset, jotka ovat voimassa ensin määräajan ja sen jälkeen toistaiseksi. Uudistus sisältää myös muita merkittäviä muutoksia, kuten vuokranantajan purkamisoikeuden laajentumisen sekä tiettyjen edellytysten täyttyessä mahdollisuuden huoneiston tyhjentämiseen vuokralaisen jättämistä tavaroista. Lisäksi muutoksia tulee esimerkiksi muuttopäivään ja vuokralaisen ilmoitusvelvollisuuteen.
Laajoja muutoksia odotettavissa myös 2027 Asunto-osakeyhtiölain ja huoneenvuokralain jo varmistuneiden muutosten lisäksi eduskuntakäsittelyssä on asumiseen vaikuttavia lakimuutoksia myös tupakkalain, rakentamislain ja asuntokauppalain muodossa. Näitä on tämänhetkisen tie-
Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 2-2026
don mukaan tarkoitus käsitellä syksyn 2026 aikana ja lakien voimaantulot ajoittuisivat vuoden 2027 alkuun. Muutoksia voidaan tässä vaiheessa kommentoida vain hallituksen esitysten perusteella: Jatkossa taloyhtiö voisi itse päättää parveke- ja käyttöpihatupakointikielloista sekä asuntoihin määrättävästä tupakointikiellosta, ilman kunnan viranomaisen päätöstä. Tupakointikieltoon ei enää tarvittaisi kaikkien osakkaiden suostumusta, jos kieltojen määräämisen edellytykset täyttyvät. Päätös voitaisiin yhtiössä tehdä 2/3 määräenemmistöllä. Ennen tupakointikiellosta päättämistä huoneistojen haltijoita olisi kuitenkin kuultava kuten nykyisinkin. Tupakkalain uudistus helpottaisi ainakin parveke- ja pihatupakoinnin kieltämistä. Asuntojen sisäisen tupakoinnin osalta on kuitenkin riskinä, että oikeudenkäynnit lisääntyvät ja niiden kustannukset kohoavat, koska yhtiöt joutuvat jatkossa itse hankkimaan riittävän näytön kiellon tueksi, kun aiemmin kunnan viranomainen on jo ennen asiasta päättämistä selvittänyt ja arvioinut onko kiellolle perusteita. Rakentamislainuudistuksessa eniten taloyhtiökentällä kiinnostusta herättänee se, että lakiin on tulossa määritelmä lyhytvuokraukselle ja sen ajalliselle ulottuvuudelle.
Ehdotuksen mukaan alle 28 päivää kestävä vuokrasuhde katsottaisiin lyhytvuokraukseksi ja tällaisia vuokrasuhteita saisi asemakaavaalueella olla maksimissaan 90 vuorokautta vuodessa, ellei kaupunki/ kunta omissa määräyksissään pidennä aikaa 180 vuorokauteen. Asuntokauppalain osalta erityisesti uudiskohteiden kauppaan vaikuttavia muutoksia on tulossa mm. sen osalta, että rakennustyön tarkkailija on tulossa pakolliseksi, minkä lisäksi muutoksia on tulossa vuositarkastuksiin, vakuuksien vapautumiseen ja perustajaosakkaan vastuun päättymiseen. Tupakka-, rakentamis- ja asuntokauppalain muutoksiin palataan Kiinteistöliiton puoleltakin tarkemmin siinä vaiheessa, kun lait ovat lopullisesti eduskunnassa hyväksytty. Lakiuudistukset vastaavat monelta osin sellaisiin nykyajan ilmiöihin, joita ei vielä kyseisten lakien alkuperäisessä säätämisvaiheessa osattu ottaa huomioon. Sitä, miten suuri käytännön vaikutus näillä muutoksilla lopulta on, täytyy kuitenkin jäädä seuraamaan. Oikeuskäytännön muodostuminen vie oman aikansa ja edellyttää aina sitä, että joku rohkeaa asiansa tuomioistuimeen asti viedä.
9
EI
kutsumattomia vieraita katoavia polkupyöriä avainhässäkkää
Loihde on Suomen suurin kokonaisturvallisuuden toimittaja. Mikäli taloyhtiön turvallisuus mietityttää, ota yhteyttä lähimpään toimipisteeseemme, joita on ympäri Suomen.
loihde.com
029 001 3000
Ota käyttöön asiakaskanavamme Voit tarkastella kätevästi mm: • liittymä- ja käyttöpaikkatietoja • kulutustietoja • laskuja
Tutustu tarkemmin: oulunenergia.fi/oe-digipalvelu
OE_Digipalvelu_Kiinteistoliitto_183x127mm_1_2026.indd 1
10
15.1.2026 10.15.42
DNA:n asiakkaille koittaa vauhdikkaat ajat
Valokuitu taloyhtiöihin DNA pistää tuulemaan ja rakentaa supernopean valokuituverkon kaikkiin nykyisiin kaapeliasiakastaloyhtiöihin vuoden 2028 loppuun mennessä. DNA päivittää omaa kaapeliverkkoaan ja korvaa sen valokuitutekniikalla. Taloyhtiöasukkaat voivat siis luottaa siihen, että DNA:lta saa varmat ja nopeat yhteydet joka kodin tarpeisiin tänään ja tulevaisuudessa. Rakennamme valokuidun asuinalue kerrallaan ja näin vältämme turhaa kaivamista ja häiriöitä asukkaille. Kokonaisuus on taloyhtiöille vaivaton ja ekologisesti kestävä – siis kaikin puolin mutkaton. Valokuidun rakentaminen on DNA:n tarjoama etu taloyhtiölle. Kiinteistölle ei aiheudu valokuidun asentamisesta kuluja.
Nyt on hyvä hetki uudistaa taloyhtiönetin sopimus Mietitkö, miten valokuituasia alueellasi etenee? Lue lisää dna.fi/valokuiturakentaminen ja ota yhteyttä paikalliseen yhteyshenkilöön. Oulun alueella asiasta kertoo mielellään enemmän:
Lauri Junes Myyntipäällikkö 044 044 5690 lauri.junes@dna.fi
Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 2-2026
11
Tervetuloa Pohjois-Suomen Taloyhtiöpäivään - taloyhtiöiden ikiomaan teemapäivään POHJOIS-SUOMEN
TALOYHTIÖPÄIVÄ
Oulussa 6.10.2026
Kiinteistöliitto Pohjois-Suomen 120 –vuotisjuhlavuoden tapahtumat jatkuvat. Syyskausi on täynnä lähikoulutuksia ja webinaareja, puheenjohtajaklubeja sekä lokakuun alussa oma Taloyhtiöpäivämme.
Suosittu, inspiroiva ja tiedon täytteinen vuosittainen taloyhtiöpäättäjien ja asiantuntijoiden luento-, neuvonta- sekä näyttelytapahtuma järjestetään jälleen, nyt jo seitsemännen kerran, tiistaina 6.10., Oulussa. • Herkullinen kahvitori on avoinna koko tapahtuman ajan • Näytteilleasettajia 40 • Pop up –lakineuvontaa (ei ajanvarausta), Satu Kauppila ja Kalle Pyrhönen • Julkistetaan Pohjois-Pohjanmaan / Kainuun vuoden 2026 taloyhtiö Luennoitsijavieraina meillä ovat Juuso Kollin, Suomen Vuokranantajat ry, Tuomas Viljamaa, Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto, Tiia Kallio, Sovun vauhdittajat sekä Mia Koro-Kanerva, toimitusjohtaja, Suomen Kiinteistöliitto. Mistä aiheista tällä hetkellä keskustellaan? Seuraavassa pieniä avauksia puhujiltamme, kaikki ajankohtaisia taloyhtiöpäättäjiä koskevia aiheita.
“Olen koonnut tiiviiseen pakettiin tämän syksyn tärkeimmät tärpit taloyhtiöiden hallituksille ja osakkaille. Millaiset muutosvoimat vaikuttavat taloyhtiön talouteen ja ensi vuoden budjetointiin ja miten niitä voimia kesytetään? Miten ajankohtaiset lakimuutokset vaikuttavat taloyhtiön hoitoon ja hallintoon? Mitä kuuluu isännöinnin ja muiden taloyhtiön palveluntarjoajien kentälle – tuoko isännöinnin sertifiointi taloyhtiöille jotain uutta?” - Mia Koro-Kanerva
12
Näytteilleasettajat:
”Huoneenvuokralain merkittävin päivitys yli 30 vuoteen astuu voimaan 1.10.2026. Tule kuulemaan, mitä uusi laki pitää sisällään ja mitä vaikutuksia sillä on vuokrasuhteisiin.” - Juuso Kollin “Ristiriita alkaa usein asiasta, mutta voi nopeasti muuttua ihmisten väliseksi. Miten tällainen katkaistaan ajoissa? Taloyhtiössä ei tarvitse olla kaikesta samaa mieltä – mutta vaikeistakin asioista pitäisi pystyä puhumaan rakentavasti. Tule kuulemaan, miten tunnistat keskustelun kärjistymisen ja muutat sen suuntaa. Saat mukaasi muutaman tehokkaan ja konkreetisen työkalun, jotka voit ottaa heti käyttöön.” - Tiia Kallio
”Nykyisessä markkinatilanteessa asuntojen oikea hinnoittelu on kriittisen tärkeää. Tule kuuntelemaan, mitkä asiat voivat vaikuttaa asuntojen hintaan ja tulevaan hintakehitykseen erityisen paljon.” - Tuomas Viljamaa
Tapahtumaan saavutaan totuttuun tapaan kahdessa erässä. Olet lämpimästi tervetullut! Lisätiedot ja ilmoittautuminen: https://pohjois-suomi.kiinteistoliitto.fi/taloyhtiopaiva/ Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 2-2026
Abloy Oy, Balkonser, Bauer Solutions Oy, Carmenia Oy, Danske Bank, DNA, Howden Finland Oy, Huoltia, iLOQ Oy, Invera Oy, Isännöinti Vuorma Oy, Isännöintipalvelu Terwa Oy, Kattokeskus Oy, Karelia Ikkuna Oy, Kiinteistöliitto, Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi, Kiinteistötahkola, Kiertokaari Oy, Kiwa Tarkastus Oy, Kodin Isännöinti Oy, KONE Hissit Oy, Kotikatu Oy, LVI-Pitkälä, Maanmittauslaitos Huoneistotietojärjestelmä, Meranti Siivouspalvelut Oy, Molok Oy, OIT Isännöinti Oulu Oy, Oiva Isännöinti Oulu Oy, Optimate Group Oy, Oulun Energia Oy, Oulun Lasipalvelu Oy, Pihla Group Oy, Pipemodul Oy, Pohjois-Suomen pelastusliitto, Pohjolan OP, Rehti maalaus Oy, REIM Oulu Oy, Retta Isännöinti Oy, Skaala IFN Oy, TaloTuki
13
Kolumni: Asuntopolitiikan suunta kunnissa ”Kuntajohtajien kirjoituksia kodeista, asumisesta ja kaavoituksesta.”
Oulu tarjoaa koteja kaikkiin elämäntilanteisiin
A
Ari Alatossava, kaupunginjohtaja, Oulu Kuva: Oulun kaupunki / Harri Tarvainen.
14
suminen on yksi kaupungin tärkeimmistä vetovoimatekijöistä. Kunnan tehtävänä on varmistaa, että asuntotarjonta vastaa ihmisten erilaisiin elämäntilanteisiin. Oulussa tämä tarkoittaa sekä tiivistä kaupunkiasumista että mahdollisuuksia pientaloasumiseen, jota oululaiset edelleen arvostavat. Oulun keskusta-alueille rakennettujen pienten asuntojen määrä on kasvanut nopeammin kuin niiden kysyntä. Erityisesti sijoittajavetoisesti rakennetuilla yksiöillä ja pienillä kaksioilla on ollut menekkivaikeuksia. Sen sijaan suuremmista perheasunnoista on jatkuvasti pulaa niin vuokra- kuin omistusasuntomarkkinoilla, sillä työperäinen maahanmuutto tuo kaupunkiin yhä enemmän kokonaisia perheitä. Oulun asuntopolitiikan keskeinen tavoite onkin ohjata tuotantoa nykyistä paremmin kysyntää vastaavaksi. Vaikka Oulu on Suomen nuorimpia kaupunkeja, väestö ikääntyy täälläkin. Tulevaisuudessa tarvitaan erilaisia asumisratkaisuja. Kaupunki onkin käynnistämässä yhteisöllisen asumisen pilottia, jonka tavoitteena on edistää markkinaehtoisia uusia asumismuotoja ja vahvistaa yhteisöllisyyttä. Yksi kestävän kaupunkikehityksen onnistumisista on vanhojen omakotitaloalueiden täydennysrakentaminen. Oulussa suuret omakotitontit ovat alkaneet täydentyä useammilla pientaloilla. Täydennysrakentaminen vahvistaa olemassa olevien alueiden elinvoimaa, tukee palveluiden säilymistä, vähentää infrastruktuurin rakentamistarvetta ja auttaa
hillitsemään päästöjä. Samalla se voi nostaa alueiden kiinteistöjen arvoa ja tarjota uusia asumismahdollisuuksia jo valmiiksi toimivien palvelujen äärellä. Kaupungin vastuulla on myös ehkäistä asuinalueiden eriytymistä. Siksi kaupunki huolehtii siitä, että eri asumismuodot sijoittuvat samoille alueille. Asuntopolitiikka ja kaavoitus kulkevat käsi kädessä. Oulussa kaavoituksen painopiste on puhtaan siirtymän investoinneissa, kuten uusiutuvassa energiassa, vetytaloudessa ja datakeskuksissa. Samalla keskusta uudistuu voimakkaasti. Raksilan alueelle suunniteltava elämysareena ja sen ympärille rakentuva uusi kaupunginosa tuovat keskustaan asuntoja, työpaikkoja, palveluja ja tapahtumia. Kaupungin kasvun ja luonnon monimuotoisuuden yhteensovittaminen on yksi tulevien vuosien suurista haasteista. Oulussa yhteensovittamista tehdään muun muassa ekologisen kompensaation keinoin. Kaavoituksessa joudutaan sovittamaan yhteen yhä useampia tavoitteita, ja lisääntyneet valitukset voivat hidastaa uusien asuntojen rakentamista. Oulun vahvuus on kuitenkin edelleen kohtuuhintainen asuminen. Asuntojen hinnat ja vuokrat ovat suurten kaupunkien vertailussa maltillisia, ja hintakehitys on ollut vakaata. Tästä kilpailuedusta kannattaa pitää kiinni. Hyvä asuntopolitiikka ei ole vain rakentamista, vaan kaupunkipolitiikkaa, jolla varmistetaan, että Oulu säilyy vetovoimaisena, elinvoimaisena ja hyvänä kotikaupunkina kaikenikäisille myös tulevaisuudessa.
Teksti: Satu Kauppila, asianajaja, varatuomari
Taloyhtiöiden ajankohtaisia riita-asioita
Taloyhtiöissä riidellään edelleen samoista peruskysymyksistä kuin ennenkin, mutta niiden rinnalle on noussut yhä enemmän myös taloudellisiin menetyksiin liittyviä riitoja.
toisena siitä, ettei pysty vastikkeita maksamaan? Jossain tilanteissa taloyhtiöt ovat voineet riitauttaa kaupan pätevyyden saadakseen myyjän vastuuseen vastikkeista.
aloyhtiöitä koskevat riidat liittyvät useimmiten erimielisyyksiin siitä, miten korjauskulut tulisi osakkeenomistajan ja taloyhtiön välillä jakaa, epäselvän yhtiöjärjestysmääräyksen tulkintaan tai taloyhtiön avustamiseen osakehuoneiston hallintaanotossa. Voidaan siis sanoa, että riidat keskittyvät edelleen pääosin taloyhtiön tavanomaiseen toimintaan. Entistä useammin vastaan tulee kuitenkin tapauksia, joissa taloyhtiö ja/tai osakkeenomistaja kärsivät taloudellista vahinkoa ja asianajajan avulla mietitään, mitä asialle voidaan tehdä.
T
Taloyhtiöissä on tullut ilmi tapauksia, joissa niiltä on laskutettu korjaustoimenpiteistä useampaan kertaan tai laskutettu toimenpiteistä, joiden tekeminen ei ole ollut tarpeellista. On myös myyty korjauksia ja palveluita, joita ei ole suoritettu tai niitä on suoritettu puutteellisesti. Perusteettomien maksujen takaisinperintä on ollut vaikeaa tapauksissa, joissa ei esim. ole tehty selkeitä sopimuksia tai vastapuoli ei ole vakiintunut toimija alallaan. Joskus yritys on ehtinyt mennä jo konkurssiin, ennen kuin vahinko on huomattu.
Epäselvät kaupat
Vaikutusvallan väärinkäyttö
Maksuvaikeudet ovat johtaneet ilmiöön, jossa huoneistoja myydään eurolla tahoille, joilla ei ole maksukykyä. Näissä tilanteissa asianajajan ja poliisin avulla on selvitetty mm. sitä, että onko ostaja syyllistynyt velallisen epärehellisyyteen ostaessaan huoneistoja velkaantuneena ja tie-
Harvinaisempia riidan aiheita ovat esim. tilanteet, joissa osakkeenomistaja käyttää vaikutusvaltaansa väärin niin, että hänen myötävaikutuksellaan taloyhtiössä tehdään toistuvasti toimia, jotka ovat yhdenvertaisuusperiaatteen, asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen vastaisia, ja täs-
Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 2-2026
Perusteettomat laskut
tä aiheutuu osakkeenomistajille vahinkoa. Vaikutusvallan väärinkäyttöä voi olla esim. vastikkeiden määrääminen perusteettoman korkeiksi, jolloin osakkeenomistaja ei saa osakkeitaan myydyksi asianmukaiseen hintaan kenellekään ulkopuoliselle ja ainoa ostajataho on määräysvaltaa käyttävä osakkeenomistaja. Määräysvaltaa väärin käyttävä tietää ja tähtää toiminnallaan siihen, ettei ulkopuolista ostajaa löydy eikä tarjoudu maksamaan osakkeista käypää hintaa. Lunastuskanteen myötä osakkeenomistajalla on mahdollisuus saada tuomio, jolla vaikutusvaltaa väärinkäyttävä osakkeenomistaja velvoitetaan lunastamaan osakkeet käypään hintaan eli siitä arvosta, mikä huoneistolla olisi, jos vastikkeet eivät olisi vaikutusvallan väärinkäytön johdosta perusteettoman ylisuuria. Usein vaikutusvallan väärinkäyttöä esiintyy yhtiöissä, joissa yksi osakkeen omistajataho omistaa itse tai lähipiirinsä kanssa määräenemmistön osakkeista ja pystyy enemmistön äänin valitsemaan esimerkiksi mieleisensä hallituksen ja vaikuttamaan kaikkeen päätöksentekoon, kuten vastikkeiden suuruuteen.
15
Tilaa jätehuollon vinkit ja uutiset sähköpostiin Kiertokaaren taloyhtiöiden uutiskirje ilmestyy neljä kertaa vuodessa. Kun tilaat uutiskirjeen, saat aina viimeisimmän tiedon Kiertokaaren jätehuoltopalveluista sekä ajankohtaisia lajitteluvinkkejä.
Tilaa uutiskirje sähköpostiisi skannaamalla QR-koodi tai osoitteessa uutiskirje.kiertokaari.fi
Ruskonniityntie 10, Oulu toimisto@kiertokaari.fi p. 08 5584 0020 ma-pe 8-16 Hailuoto - Ii - Kempele - Lumijoki - Oulu - Pudasjärvi - Raahe - Siikajoki R
Tehdäänkö markkinoiden mutkattomin ikkunaremontti? Skaalalta saa taloyhtiöön ikkunat, ulko- ja parvekeovet sekä kerrostaso-ovet.
OVATKO TALOSI ELEMENTTI- JA IKKUNASAUMAUKSET KUNNOSSA? Ammattitaidolla uusitut ja käsityönä viimeistellyt saumat pidentävät rakennuksen elinkaarta, parantavat energiatehokkuutta ja nostavat rakennuksen arvoa. Saumaset toteuttaa elementtien uusintasaumauksia kaikkiin rakennuskohteisiin. Korjausprosessin aikana tarkistamme elementtien kunnon, niiden väliset villoitukset ja teemme tarvittaessa lisävilloituksen. Oikeaoppinen betonirakenteiden korjaaminen on oleellinen osa saumaustyötä. PYYDÄ TARJOUS KUNTOKARTOITUKSESTA / KORJAUSTOIMENPITEESTÄ
040 188 2925 saumaset@saumaset.fi www.saumaset.fi Pyydä tarjous tai tilaa ilmainen kohdekartoitus: Skaalan myyntipalvelu Puh. 010 835 4700 tai info@skaala.com tai skannaa QR-koodi ja jätä yhteystiedot
16
Aika uudistaa taloyhtiön lukitus?
5
Hyödynnä tarjous!
3
Pidennetty takuu vuotta
TAI avainta yhden hinnalla
p. 040 3170 204 | myynti@iloq.com Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 2-2026
17
Järjestösihteerin terveiset
K
evään yhtiökokousten jälkeen on hyvä tarkistaa jäsensivujen omat tiedot-osion kautta, ovatko taloyhtiösi hallituksen ja isännöitsijän tiedot ajan tasalla jäsenrekisterissämme. Tietojen oikeellisuus on erittäin tärkeää, koska jäsenpalvelumme ovat jäsenrekisteriin merkityn hallituksen, isännöitsijän sekä tilin- ja toiminnantarkastajien käytettävissä. Neuvontapalveluihimme on soitettu tänä vuonna jo yli 500 kertaa ja olemme tarjonneet jäsenistölle yli 30 koulutusta lähitapahtumana tai webinaarina. Jäsenpalveluihimme on mahdollista tutustua kotisivujen ja mobiilijäsenkortin lisäksi myös toiminnanjohtaja Johanna Laitalan pitämässä hallitusperehdytyksessä.
Syyskauden lähitapahtumat: 28.9. 6.10. 26.10. 27.10. 10.11. 25.11. 30.11. 1.12. 8.12.
Puheenjohtajaklubi Oulu 5/2026 Pohjois-Suomen Taloyhtiöpäivä (Oulu) - KAIKILLE AVOIN Puheenjohtajaklubi Oulu 6/2026 Puheenjohtajaklubi Ylivieska 2/2026 Mistä rahoitus korjauksiin? (Kemi) Korjausrakentamisilta (Oulu) Puheenjohtajaklubi Oulu 7/2026 Puheenjohtajaklubi Ylivieska 3/2026 Jouluetkot jäsenistölle ja yhteistyökumppaneille (Oulu)
Työaikana pidettävässä noin tunnin etätapaamisessa käydään läpi jäsenpalveluiden lisäksi mm. hyvää hallintotapaa, isännöinnin eettisiä ohjeita sekä taloyhtiön hallitustyöskentelyä. Ota yhteys Johannaan, mikäli haluatte sopia perehdytyksen teidänkin taloyhtiönne hallitukselle. Kiinteistöliitto Pohjois-Suomen 120 v. juhlavuosi jatkuu vilkkaana ja monipuolisena. Tiistaina lokakuun 6. päivänä järjestämme jälleen Radisson Blu- hotellissa Oulussa Pohjois-Suomen Taloyhtiöpäivän. Aikaisempien vuosien kokemusten perusteella luvassa on energinen ja aktiivinen päivä täynnä ajankohtaisia tietoiskuja, mielenkiintoisia näytteilleasettajapisteitä ja kivoja kohtaamisia. Ilmoittaudu sinäkin mukaan! Taloyhtiöpäivä on avoin ja maksuton kaikille taloyhtiöasioista kiinnostuneille. Jos jokin askarruttaa tai haluat kuulla palveluistamme lisää, ota yhteyttä matalalla kynnyksellä. Tule myös nykäisemään hihasta tapahtumissa, tunnistat minut kuvassa näkyvästä hupparista. Järjestösihteeri Merja Kokko
Järjestösihteeri Merja Kokko merja.kokko@kiinteistoliitto.fi 040 485 4311
Kiinteistöliitto Meri-Lapin lähitapahtumat löydät jatkossa ainoastaan kotisivuilta ja mobiilijäsenkortista. Tämän lehden toimittaminen Meri-Lapin jäsentaloyhtiöiden puheenjohtajille päättyy vuoden 2026 loppuun.
Alkusyksyn webinaarit: 23.9. Puheenjohtajan rooli ja hallituksen hyvä toiminta taloyhtiössä 28.9. Asunto-osakeyhtiölain muutos – erityistilanteet (isännöitsijöille) 1.10. Lakineuvonnan kysytyimmät kysymykset - KAIKILLE AVOIN 8.10. Energiatehokas ylläpito ja kulutusseuranta taloyhtiössä 20.10. Sähkö- ja tietojärjestelmien kunnossapito ja peruskorjaukset 28.10. Talousarvion laadinta ja talousarvio-ohje 2027 Lisätiedot ja ilmoittautuminen: https://pohjois-suomi.kiinteistoliitto.fi/tapahtumat/ https://meri-lappi.kiinteistoliitto.fi/tapahtumat/
18
Isännöitsijän toimivallasta asunto-osakeyhtiössä
A
Teksti: Niklas Lindberg, lakimies, varatuomari, Kiinteistöliitto Uusimaa ry Kuva: Pinjas Photography
Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 2-2026
sunto-osakeyhtiössä toimivalta on jaettu muista osakeyhtiöistä poiketen niin, että yhtiökokouksella on yleistoimivalta, kun taas hallituksen ja mahdollisen isännöitsijän toimivalta on rajoitetumpaa. Toimivallanjako taloyhtiössä on periaatteessa selkeä: ylintä päätösvaltaa käyttää yhtiökokous, hierarkiassa seuraavana on hallitus ja tämän jälkeen isännöitsijä. Vaikka toimivallanjako on periaatteessa selkeä, törmäämme silti aina aika ajoin käytännön tilanteisiin, joissa ei olekaan niin yksinkertaista sanoa, mistä asioista hallitus tai isännöitsijä tarkalleen saavat päättää itsenäisesti. Toimivaltaa koskevat säännökset ovat yleisluontoisia ja jättävät siten tilaa tulkinnalle, eikä myöskään sovi unohtaa, että taloyhtiöitä on monenlaisia, lähtien yhden omakotitalon miniyhtiöistä aina useamman sadan huoneiston jättiyhtiöihin. Näin esimerkiksi euromääräisiä, yleisesti sovellettavia raja-arvoja ei ole mahdollista määrittää hallituksen tai isännöitsijän päätöksenteko-oikeuden raameiksi. Lain mukaan yhtiön koko ja toiminta on otettava huomioon kussakin yksittäistapauksessa, kun arvioidaan, riittääkö hallituksen tai isännöitsijän toimivalta tietyn päätöksen tekemiseen. Isännöitsijän tehtävänä on lain mukaan huolehtia kiinteistön ja rakennusten pidosta sekä hoitaa yhtiön muuta päivittäistä hallintoa hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti. Käytännössä isännöitsijän tehtävistä on yleensä määrätty tarkemmin isännöintisopimuksessa, johon on syytä tutustua arvioitaessa, onko isännöitsijä mahdollisesti ylittänyt päätöksentekovaltansa. Lähtökohtana on pidettävä, että isännöitsijä voi päättää itsenäisesti vain sellaisista pienehköistä asioista, jotka kuuluvat kiinteistön ja raken-
nuksen pitoon tai muuhun yhtiön päivittäiseen hallintoon. Hyvin kiireellisissä tapauksissa, kuten esim. äkillinen vesivahinko tai tulipalo, isännöitsijä saa ja hänen tuleekin tehdä yhtiön edun kannalta tarpeellisia päätöksiä vahingon rajoittamiseksi, mutta silloinkin hallitusta tulee informoida asiasta mahdollisimman pian. Isännöitsijän päätösvallassa ei yleensä ole enempää kuin isännöitsijän tehtävien hoitamisen kannalta tarpeelliset asiat, eivätkä yhtiötä koskevat, selvästi harkinnanvaraiset päätökset yleensä kuulu isännöitsijälle. Asioiden valmistelu ja esitteleminen hallituksen kokouksissa sen sijaan on isännöitsijän tyypillinen tehtävä, kuten myös päätösten täytäntöönpano, eikä tarvittavien päätösten hakemista hallitukselta sovi unohtaa. Isännöitsijän toimivaltaan ei voida yleensä katsoa kuuluvan se, mitä palveluntarjoajaa taloyhtiö käyttää palveluiden tai hyödykkeiden hankkimiseen. Näin ollen tietyn sähkömyyjän valitseminen, eikä etenkään taloyhtiön sitouttaminen pitkään määräaikaiseen sähkönmyyntisopimukseen, lain mukaan kuulu isännöitsijän päätösvaltaan. Tällaisiin toimenpiteisiin isännöitsijän tarvitsee hallituksen tai yhtiökokouksen valtuutuksen, jonka puuttuessa isännöitsijä voi joutua korvausvastuuseen, mikäli yhtiölle aiheutuu vahinkoa. Myös yhtiön vakuutusyhtiön tai vakuutusmeklaripalvelujen vaihtaminen on päätös, jota isännöitsijä ei saa tehdä ilman hallituksen tai yhtiökokouksen valtuutusta, riippumatta siitä, onko päätöksellä kustannusvaikutuksia, tai ei. Oikea tapa toimia tällaisissa tilanteissa on, että isännöitsijä vie asian hallitukselle päätettäväksi, minkä jälkeen isännöitsijä hoitaa jatkotoimenpiteet hallituksen ohjeiden ja määräysten mukaisesti, eli laissa säädettyä marssijärjestystä noudattaen.
19
Asunto- ja kiinteistöalan ammattilainen Avustamme rakentajia, vuokranantajia, taloyhtiöitä ja yksityishenkilöitä erilaisissa asumiseen ja rakentamiseen liittyvissä kysymyksissä päivittäin.
Palveluihimme kuuluvat esimerkiksi: • asunto- ja kiinteistökauppariidat • vuokrasuhteisiin liittyvät riidat • asunto-osakeyhtiöiden konsultointi, sopimukset, yhtiöjärjestysmuutokset, yhtiökokoukset • urakkasopimukset ja -riidat
Asianajotoimisto Pro Juridica Oy 020 755 1480 oulu@projuridica.fi projuridica.fi KAIKKI KAIVO-, VIEMÄRI JA PUMPPAAMOPALVELUT
SAMAN KATON ALTA
SALAOJAT JA VIEMÄRIT
KUVAUS Myös viemärin avaukset
PESU
HUOLTO SANEER AUS
24/7
PARASTA SUOMALAISTA LAATUA KODILLESI Puu-alumiini Ikkunat | Ulko-ovet, parvekeovet Kerrostaso-ovet | Asennettuna
KARELIA IKKUNA OY:LLE VALTAKUNNALLINEN YRITTÄJÄPALKINTO 2024 Peitsa Juujärvi Puh. 040 903 0781 peitsa.juujarvi@kareliaikkuna.fi
KOTIMAISET NOSTO-OVET Doorway Finland Oy
PUMPPAAMO
24h
AUTOTALLINOVIEN VAIHDOT HUOLLOT JA KORJAUKSET
päivystys 020 741 8970
myös sulatukset
IMUPAINEAUTO Pohjois-Suomi 020 741 8976 Uusimaa 020 741 8970 Varsinais-Suomi 020 741 8972
Palolantie 11 a 90630 Oulu • toimisto.oulu@capse.fi
20
Suositut Karelia Ikkunat ja ovet nyt myös Pohjois-Suomessa!
040 773 0021
doorway.fi
www.kukkohovipalvelut.fi www.kukkohovipalvelut.fi info@kukkohovipalvelut.fi kukkohovipal vel ut .info@kukkohovipalvelut.fi fi Korkein luottoluokitus ©Soliditet 2012
Korkein luottoluokitus ©Soliditet 2012
2021
KONEURAKOINTI KIINTEISTÖHUOLTOPALVELUT
Kukkohovi Palvelut Oy
• Traktoreilla ja kiinteistönhuoltokoneilla • tapahtuva K i i nkoneurakointi te i stö h u o l to • Lumen aurausta ja liukkauden torjuntaa •• Harjausta Kon e ura ko i nti
•
Pi e n re m o nti t
SSIIVOUS I I VO U S PA LV E L U T • Siivous
•• Ruoanlaitto Kot i si i vou k s et • Kaupassakäynti
•
Re m on t t i / m u u tto s i i vo u k s et
•
K i i n te i stö - ja l i i ke t i l a s i i vo u k s et
Siivous- ja Kiinteistö- ja kotipalvelut koneurakointipalvelut KIINTEISTÖHUOLTO 045 113 7929 ✆ 040 588 7850 Remonttipalvelut info@kukkohovipalvelut ✆ 0400 685 302
SIIVOUS 040 588 7850 Toimisto ✆ 045 113 7929 siivous@kukkohovipalvelut PÄIVYSTYS 24 H/VRK ✆ 0400 685 302 PÄIVYSTYS 24 H/VRK ✆ 0400 685 302
KATTOREMONTIT SADEVESIJÄRJESTELMÄT KATTOTURVATUOTTEET
LAADUKKAAT KATTOREMONTIT TALOYHTIÖIHIN 010 371 9230 info@lumorakennus.fi
www.lumorakennus.fi
Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 2-2026
21
Osakkaan tekemä märkätilaremontti – kuka vastaa virheistä ja vahingoista?
Teksti: Emilia Asikainen, asianajaja, varatuomari
A
sunto-osakeyhtiölain mukaan osakkaalla on oikeus tehdä muutostöitä huoneistossaan, mutta muutostyöoikeus ei ole rajoittamaton, sillä muutostyö ei saa vahingoittaa rakennusta eikä aiheuttaa haittaa muille osakkaille tai taloyhtiölle. Märkätilaremontit ovat erityisen riskialttiita, sillä esimerkiksi puutteellinen vedeneristys tai virheellinen putkityö voivat aiheuttaa vakavia vaurioita rakennuksen rakenteisiin, joiden kunnossapidosta vastaa taloyhtiö.
Muutostyöilmoitus ja valvonnan merkitys Ennen muutostyön aloittamista osakkaan on asunto-osakeyhtiölain
22
5 luvun 2 §:n mukaan ilmoitettava kirjallisesti taloyhtiölle suunnitellusta muutostyöstä. Ilmoituksen tulee sisältää riittävät tiedot työn laajuudesta ja toteutustavasta. Taloyhtiöllä on oikeus asettaa muutostyölle ehtoja sekä nimetä työlle valvoja. Märkätilaremontin yhteydessä valvojan nimeäminen on usein suositeltavaa. Valvojan nimeäminen ei kuitenkaan siirrä vastuuta taloyhtiölle, vaan valvontavastuu kuuluu edelleen osakkaalle. Valvonnan laatu ja kattavuus voivat silti vaikuttaa vastuunjakoon, jos asiasta syntyy riita. Jos taloyhtiön valvoja on hyväksynyt työn etenemisen eikä ole puuttunut virheisiin, voi tällä olla vaikutusta arvioitaessa osakkaan huolimattomuutta mahdollisessa virhetilantees-
sa. Oikeuskäytännössä on kuitenkin katsottu, ettei pelkästään yhtiön suorittama remontin valvonta poista osakkaan vastuuta virheellisestä muutostyöstä.
Ilmoitusvelvollisuus myös remontin jälkeen Osakkaan ilmoitusvelvollisuus ei pääty työn valmistumiseen. Osakas on velvollinen ilmoittamaan taloyhtiölle viivytyksettä kaikista havaitsemistaan vaurioista tai poikkeamista, jotka saattavat liittyä tehtyihin muutostöihin. Velvollisuus koskee myös tilanteita, joissa osakas ei ole varma vaurion syystä – epäilykin riittää käynnistämään ilmoitusvelvollisuuden. Laiminlyönti voi johtaa osakkaalle vahingonkorvausvastuuseen niistä vahingoista, jotka oikea-aikainen ilmoitus olisi estänyt.
Taloyhtiön kunnossapitovastuu ja virheellisen työn vaikutus Taloyhtiö vastaa edelleen rakennuksen kunnossapidosta rakenteiden
osalta, eikä osakkaan muutostyö siirrä tätä perusvastuuta osakkaalle. Käytännössä tilanne on kuitenkin monimutkaisempi silloin, kun osakas on teettänyt työn, joka myöhemmin osoittautuisi virheelliseksi.
Vahingonkorvausvastuun edellytykset Vaikka osakkaan märkätilaremontista aiheutuisi vahinkoa taloyhtiölle, osakas ei ole kuitenkaan suoraan tässä tilanteessa vahingonkorvausvelvollinen taloyhtiölle. Taloyhtiöllä on näyttötaakka muutostyön virheellisyydestä, sen syy-yhteydestä vahinkoon sekä vahingon määrästä. Lisäksi vastuun syntyminen edellyttää osakkaan tahallisuutta tai tuottamusta.
Osakkaan näyttövelvollisuus huolellisesta menettelystä Näyttötaakka siitä, että osakas on menetellyt huolellisesti märkätilaremontin yhteydessä, on kuitenkin osakkaalla. Käytännössä osakkaan tulee pystyä osoittamaan, että hän on
tehnyt asianmukaisen muutostyöilmoituksen, valinnut ammattitaitoisen urakoitsijan sekä huolehtinut remontin riittävästä valvonnasta. Myös mahdollista virhettä tai puutetta koskevan ilmoitusvelvollisuuden näyttötaakka on osakkaalla: jos taloyhtiö väittää kyseisen ilmoituksen viivästyneen, osakkaan on näytettävä toimineensa asiassa viipymättä.
Huolellinen dokumentointi ehkäisee riitoja Vastuukysymykset märkätilaremonteissa ovat harvoin yksiselitteisiä ja vastuukysymyksien arviointiin vaikuttaa muun muassa se, miten ilmoitusmenettely on hoidettu, miten urakoitsija on valittu, miten työtä on valvottu ja kuinka nopeasti havaittuihin vaurioihin on reagoitu. Jotta mahdollisilta riitatilanteilta vältytään, on suositeltavaa dokumentoida märkätilaremontin vaiheet kirjallisesti sekä reagoida viipymättä mahdollisiin virhe- tai ongelmantilanteisiin.
Aktiivista ja asiantuntevaa suunnittelu- ja valvontapalvelua!
Meranti Siivouspalvelut – Puhtaus on taitolaji Meranti on oululainen, siivousalan tunnettu ammattilainen. Palveluihimme kuuluvat kattavat siivouspalvelut yrityksille, kotitalouksille ja taloyhtiöille. Meranti tekee myös rakennussiivousta, erilaisia puhtaanapidon erikoispalveluita sekä tarjoaa asiantuntija-apua puhtausalan haasteisiin.
Insta 800 Haaransuonkuja 10, 90240 Oulu, p. 020 833 3150, www.meranti.fi
Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 2-2026
SUUNNITTELU JA VALVONTA ULKOSEINIEN KENGITYSKORJAUKSEN SUUNNITTELU, KUNTOTARKASTUKSET, ENERGIATODISTUKSET JA KOPIOINTIPALVELU
Muurarinkatu 2, 92120 Raahe Puhelin 050 529 0012 www.svapa.fi
RAIKAS RATKAISU Siivouspalvelut kiinteistöille Tupla-Luuta Oy Gneissitie 22, 90620 Oulu 050 518 2408 | info@tuplaluuta.fi www.tuplaluuta.fi
23
Teksti: Johanna Laitala
Asunto-Oy Pökkösaari on yhdistyksen 1600. jäsen – historiaa ja yhteisöllisyyttä
A
sunto Oy Pökkösaari on Kiinteistöliitto Pohjois-Suomen 1600. jäsen. Taloyhtiö liittyi yhdistyksen jäseneksi keväällä 2026 yhdistyksen täyttäessä 120 vuotta. Taloyhtiössä oli keskusteltu Kiinteistöliiton jäsenyydestä useaan otteeseen vuosien varrella, ja myös isännöitsijä oli jäsenyyttä suositellut. – Kiinteistöliittoon liittymisestä oli taloyhtiössä keskusteltu vuosien saatossa useaan otteeseen, ja isännöitsijä suositteli sitä pitkän aikaa. Kuluneena keväänä aika liittymiselle oli otollinen, ja pääsimme heti hyödyntämään liiton tarjoamia lakipalveluita. Kiinteistöliiton palvelut ja tiedottaminen helpottavat jatkuvasti muuttuvan toimintaympäristön seuraamista, ja lakipalveluista saa nopeasti apua juridisiin kysymyksiin, jotka voivat maallikoille olla haastavia. Voimme ehdottomasti suositella jäsenyyttä, toteavat puheenjohtaja Matti Myllylä ja hallituksen jäsen Laura Ainali-Karjalainen.
Historiallinen sijainti Oulujoen suistossa Asunto-Oy Pökkösaari sijaitsee Oulun Toivoniemessä Oulujoen ja meren yhtymäkohdassa. Alue on historiallisesti merkittävä, sillä Toivoniemen pistetalot on toteutettu Alvar Aallon suunnitteleman asemakaavan mukaisesti. Nykyisen Toivoniemen paikalla sijaitsi aikanaan pieni Pökkösaari keskellä Oulujokea. Sotien jälkeen joki padottiin ja valjastettiin sähköntuotantoon. Samalla saarta laajennettiin niemeksi ja sen viereen rakennettiin uusi patouoma. Näin Toivoniemi syntyi vanhan jokiuoman ja patouoman väliin. Toivoniemi tunnetaan rauhallisena, vehreänä ja viihtyisänä asuinalu-
24
eena. Onkin tavallista, että alueelle muuttaneet viihtyvät siellä pitkään. Taloyhtiössä asuu useita asukkaita, jotka ovat asuneet talossa vuosikymmeniä, osa jopa koko elämänsä. – Taloyhtiössä tervehditään kaikkia ja usein jäädään vaihtamaan myös muutama sana. Talon pitkäaikaiset asukkaat ovat tulleet pikkuhiljaa tutuksi. Siitä tulee kotoisa olo, kertoo Laura Ainali-Karjalainen. – Asukasprofiili Pökkösaaressa ja koko Toivoniemen alueella on hyvin monipuolinen, ja siinä näkyy elämän kiertokulku. Noin 20 vuotta sitten, kun muutimme perheeni kanssa taloon, poikamme oli ainoa lapsi talossa. Silloin vanhat asukkaat kertoivat, kuinka menneinä vuosikymmeninä Toivoniemi oli ollut täynnä lapsia. Tänä päivänä alakerran vaunuvarasto on taas aktiivisessa käytössä ja sukupolvet vaihtuvat, Matti Myllylä kertoo.
Sitoutunut hallitus katsoo tulevaisuuteen – Olen ollut mukana hallituksessa noin kahdeksan vuoden ajan. Hallituksessa on ollut hyvin sitoutuneita jäseniä. Tämä on mahdollistanut pitkäjänteisen ja suunnitelmallisen työskentelyn taloyhtiön hyväksi, toteaa Laura Ainali-Karjalainen. Myös puheenjohtaja kiittelee hallituksen toimintaa. – En edes muista, kuinka kauan olen ollut mukana hallitustyöskentelyssä, mutta se lienee jo lähellä 15
vuotta. Olen mukana vaihtelevasti kolmen tai neljän taloyhtiön hallituksessa, ja voin sanoa, että Pökkösaaren hallitustyöskentely on koko historian ajan ollut hyvää. Se on leppoisaa, mutta samalla tehokasta ja huolellista. Talossa on tehty paljon merkittäviä remontteja viimeisen 20 vuoden aikana, ja myös tuleville vuosille on olemassa kohtuullisen hyvät suunnitelmat. Ennakoinnilla pyritään säilyttämään tasapaino omaisuuden arvon säilymisen ja kohtuullisina pysyvien asumiskustannusten välillä, toteaa Myllylä.
Pitkäjänteistä kiinteistönpitoa Asunto-Oy Pökkösaari valmistui vuonna 1956. Talon on suunnitellut Uki Heikkinen, ja sen alkuperäinen nimi oli Toivonnokka. Kahdeksankerroksisessa talossa on 48 asuntoa. Ylimmässä kerroksessa sijaitsevat näköalasaunat, joista maisemat avautuvat jokisuistoon ja merelle. Taloyhtiötä on hoidettu vuosien saatossa hyvin, ja suuret remontit on toteutettu ajallaan. Piha-alue peruskorjattiin noin 20 vuotta sitten, linjasaneeraus tehtiin 15 vuotta sitten ja pian sen jälkeen uusittiin myös ikkunat. Vesikattoa kunnostettiin ja hissi uudistettiin noin kahdeksan vuotta sitten. Vanhassa talossa korjaustarpeita riittää jatkuvasti. Tänä kesänä valmistuvat parvekelaattojen kunnostus- ja pinnoitustyöt. Julkisivujen korjauksen suunnittelu käynnistyy ensi vuoden aikana, ja toteutuksen arvioidaan olevan ajankohtainen noin viiden vuoden kuluttua.
Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 2-2026
Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi muisti 1600:tta jäsentaloyhtiötään alppiruusulla, joka istutettiin Asunto-Oy Pökkösaaren pihaan. Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi toivoo, että alppiruusu kasvaa vuosien saatossa komeaksi osaksi taloyhtiön pihaa ja ilahduttaa asukkaita pitkään. Kuvassa Laura Ainali-Karjalainen ja Matti Myllylä.
25
Vasemmalla Mikko Kivelä ja oikealla Urho Karppinen.
Teksti: Pirkko Koivu
Suojat ja suunnitelmat kuntoon Taloyhtiöitä herätellään tarkistamaan väestönsuojiaan ja laatimaan pelastussuunnitelmat. Monissa taloyhtiöissä nämä ovat puutteellisia.
L
ain mukaan taloyhtiöllä tulisi olla pelastussuunnitelma, johon kirjataan muun muassa toimet vaaratilanteissa ja ohjeet tapaturmien ja onnettomuuksien ehkäisemiseksi. Väestönsuojat tulee huoltaa ja pitää kunnossa, ja suojien kunto ja tiiveys tulisi tarkastaa vähintään 10 vuoden välein. Pohjois-Pohjanmaalla ja Kainuussa läheskään kaikissa taloyhtiöissä asiat eivät ole olleet lain edellyttämällä tolalla: pelastussuunnitelmia
26
on puuttunut ja kaikki väestönsuojat eivät ole asianmukaisessa kunnossa. Vuonna 2024 Pohjois-Pohjanmaan pelastuslaitos lähetti 4000 taloyhtiöön verkkopohjaisen itsearviointikyselyn kartoittamaan yhtiöiden paloturvallisuutta, pelastussuunnitelmia ja erityisesti väestönsuojien kuntoa. Kyselyyn vastanneista 2700 yhtiöstä kaikissa ei ole väestönsuojaa, mutta niissä missä se on, suoja oli asianmukaisessa kunnossa vain noin 60 prosentissa. Lähes kolmannes väestönsuojista oli tarkistamatta, ja tiiveyskoekaan ei ollut kaikissa mennyt tarkastuksessa läpi. Viranomaisten hämmästykseksi pelastussuunnitelma puuttui noin 400 taloyhtiöstä, vaikka laki on edellyttänyt sellaista jo pitkään. – Meille oli selviö, että tästä ongelmasta pitää ottaa kiinni, sanoo
paloinsinööri Urho Karppinen Pohjois-Pohjanmaan pelastuslaitokselta. Laitos on ollut yhteydessä vastaamatta jättäneisiin noin 1500 taloyhtiöön ja myös niihin, joiden pelastussuunnitelmassa tai väestönsuojassa oli korjattavaa. Usein toimenpiteeksi riitti suunnitelman laatiminen ja väestönsuojan tarkistus, mutta joissakin yhtiöissä väestönsuoja tarvitsee kalliimman ja aikaa vievän korjauksen. Karppinen kertoo, että taloyhtiöitä on herätelty toimimaan lievintä mahdollista keinoa käyttäen. Selvityspyynnöstä edetään tarvittaessa kehotukseen ja korjausmääräykseen. Viimeinen keino on velvoittava päätös, mikä käytännössä tarkoittaa uhkasakkoa.
Kainuussa kiertää palotarkastaja Kainuun pelastuslaitoksen johtava palotarkastaja Pekka Heikkinen kertoo, että Kainuussa taloyhtiöt eivät ole itsearvioinnin piirissä, vaan palotarkastaja tekee tarkastukset 10 vuoden välein. Suureen osaan suojia on tehty tiiveyskokeita ja tarkastuksia viime vuosina. – Yleisesti puutteita on pelastussuunnitelmissa sekä väestönsuojissa. Yksittäisissä tapauksissa väestönsuojaa ei voida enää saattaa suojauskuntoon. Syynä voivat esimerkiksi olla rakenteelliset muutokset, joita ei voi enää korjata. – Puutteiden korjaaminen saattaa olla kallista. Taloyhtiöissä valta on hallituksella, ja usein ei ymmärretä, että väestönsuojan kuntoon saattaminen on pakollinen lakisääteinen asia. Heikkinen lisää, että väestönsuojan käyttöönoton ja käytön aikainen suunnittelu on useimmiten tekemättä. – Usein myös väestönsuojasta vastaavaksi on nimetty henkilöitä, joilla ei ole tosiasiallisesti mahdollisuutta saati osaamista saattaa väestönsuojaa kuntoon poikkeusolojen aikana. Vastuualuejohtaja Timo Rantala Lapin pelastuslaitokselta kertoo, että Lapissa väestönsuojia koskevaa ohjausta ja neuvontaa kysytään entistä
enemmän. Parhaillaan on käynnissä omakotitalojenpaloturvallisuudenitsearviointi. Tarkoitus on laajentaa arviointia tulevaisuudessa taloyhtiöihinkin, mutta tästä ei ole vielä päätetty.
Milloin väestönsuojaa tarvitaan? Sisäministeriö on julkaissut uusia yleisoppaita, jotka sisältävät käytännönläheiset ohjeet väestönsuojan käytöstä, kunnossapidosta ja pelastussuunnitelman laadinnasta. Pelastusliiton turvallisuuskouluttaja Mikko Kivelä kertoo, että aiempaan oppaaseen verrattuna on tehty muutamia tarkennuksia. Jo ennestään laki on edellyttänyt, että väestönsuojat on saatettava käyttökuntoon 72 tunnin kuluessa siitä kun viranomaiset päättävät niiden käyttöönotosta. Nyt jokaiselle suojalle tulee lisäksi laatia suojakohtainen käyttöönottosuunnitelma. Myös väestönsuojien kunnossapito- ja huoltovaatimuksia on selkeytetty. Väestönsuojien käyttöönotto kuuluu tilanteisiin, joissa on aseellisen hyökkäyksen uhka. Usein väestönsuoja toimii varastona, joka on ensin tyhjennettävä. – Paikallinen drooniuhka tai kemikaalionnettomuus eivät vaadi väestönsuojan käyttöä, vaan silloin riittää, kun suojaudutaan pysymällä si-
Hyödyllisiä linkkejä: Suomen Pelastusalan keskusjärjestö https://www.spek.fi/
sätiloissa, Urho Karppinen sanoo. Sisällä opastetaan pysymään myös silloin, jos taloyhtiössä ei ole väestönsuojaa. Pohjois-Suomen pelastusliitto kouluttaa taloyhtiöihin väestönsuojanhoitajia neljän tunnin iltakurssilla. Pohjois-Pohjanmaan ja Kainuun alueella kurssille on vuodesta 2019 lähtien osallistunut toistasataa henkilöä. Juridinen vastuu väestönsuojauksesta ja pelastussuunnitelmista on taloyhtiön hallituksella, mutta käytännön järjestelyt hoituvat kriisitilanteessa sujuvimmin, jos niitä hoitamaan on nimetty henkilö. Väestönsuojanhoitaja voi ottaa tehdäkseen kevyitä huoltoja ja tarkistuksia, ja mahdollisessa kriisitilanteessa hän organisoi väestönsuojan käyttöönoton. Mikko Kivelä sanoo, että väestönsuojan hoitaminen onnistuu tavalliselta kansalaiselta. – Koulutuksien tarkoitus on rohkaista siihen että suojat ovat ihmisiä varten. Käyttöönoton pitäisi onnistua keneltä vain, jos ohjeistus on kunnossa. Kivelä muistuttaa, että taloyhtiön kannattaa pitää väestönsuoja kunnossa. Tositilanteen tullen tarkastuksia ja huoltoja ei nopealla aikataululla ole saatavissa alan yrityksiltä.
Sisäministeriö, Väestönsuojan käyttöönotto ja käyttö: https://urn.fi/URN:ISBN:978-952-324-647-8
KAIKKI TALOYHTIÖN LVI - JA KYLMÄPALVELUT LAADUKKAASTI
Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 2-2026
27
Teksti: Jenni Hupli, lakiasiainjohtaja, Kiinteistöliitto
Korjaus vai purkava uusrakentaminen?
Kuva Katri Lehtola Keksi
Laajamittaisen korjaamisen tarve haastaa merkittävää osaa rakennuskannastamme lähitulevaisuudessa. Moni taloyhtiö harkitsee korjatako vai purkaa ja uusrakentaa. Käytännössä päätöksentekoon vaikuttaa vaihtoehtojen kustannukset ja lisärakennusoikeuden potentiaali.
28
Velvollisuus kiinteistönpitoon Taloyhtiön toimialaan kuuluu kiinteistönpito. Yhtiö vastaa huoneiston ulkopuolisten rakennusosien kunnossapidosta ja huoneiston sisälläkin perustasoisista rakenteista, eristeistä ja perusjärjestelmistä, jos yhtiöjärjestys ei muuta määrää. Yhtiö voi enemmistöllä päättää korjaamisesta samaan tekniseen tasoon. Korjaushankkeen kustannukset niiden määrästä riippumatta katetaan osakkailta perittävillä vastikkeilla. Taloyhtiön ei tarvitse jäädä teknisesti toteutusvaiheensa vangiksi. Yh-
tiö voi päättää toteuttaa perusparannuksia eli uudistamista. Enemmistöpäätöksellä ja vastikerahoituksella voidaan toteuttaa mm. uudisrakentamisessa tavanomaisia tasonparannuksia. Lisäedellytyksenä on maksurasituksen kohtuullisuus, johon voidaan vaikuttaa mm. lainarahoituksin.
Purkaminen ja uusrakentaminen vaihtoehto Rakennuksen purkaminen merkitsee käytännössä huoneistojen hallintaoikeuteen puuttumista. Yhtiö ei voi vain purkaa yhtiön rakennusta ja jättää osakkaita tyhjän päälle. Jotta
Kuva Ilpo Koskela purkaminen olisi mahdollista, tulee sen liittyä esimerkiksi purkavaan uusrakentamiseen, yhtiön kiinteistön luovuttamiseen taikka taloyhtiön hallittuun alasajoon. Purkava uusrakentaminen tarjoaa vaihtoehdon etenkin kasvukeskuksissa sijaitseville taloyhtiöille, joilla on laajamittaiset korjaustarpeet edessä. Käytännössä hankkeisiin kannustaa laajemman lisärakentamisen potentiaali, jota ei pystytä hyödyntämään maltillisemmilla lisärakentamisen hankkeilla.
Purkavan uusrakentamisen sääntely Asunto-osakeyhtiölakiin lisättiin säännökset purkamisesta ja uusrakentamisesta 2019. Tavoitteena oli keventää päätöksentekoa ja säätää samalla kevyemmän päätöksenteon edellytyksistä. Purkavasta uusrakentamisesta voidaan lain 6:39 §:n mukaan päättää 4/5 määräenemmistöpäätöksin, jos tiukat edellytykset täyttyvät. Kaikkien suostumusta ei siten vaadita. Purkavassa uusrakentamisessa yhtiön osakkaat saavat valita, ottavatko uudesta kohteesta aiempaa huoneistoa vastaavan huoneiston vai vaativatko osakkeidensa lunastusta käypähintaisesti. Purkava uusrakentaminen edellyttää laaja-alaisia selvitysvelvoitteiKiinteistöliitto Pohjois-Suomi 2-2026
ta, joilla turvataan paitsi osakkaiden ja yhtiön, myös näiden velkojien asemaa. Selvitystarpeen keskiössä on purkamista ja uudelleenrakentamista koskeva suunnitelma ja sitä koskeva, yhden tai useamman riippumattoman asiantuntijan lausunto. Valmisteluvaiheessa on huomioitava korjaushankevaihtoehto. Kunnossapitotarveselvityksen aikaikkuna pitenee viidestä vuodesta 10 vuoteen ja tarvittaessa tarkastelujakso voi olla pidempikin. Suunnitelmaan on sisällytettävä kunnossapitotarpeiden lisäksi arvio kunnossapitokuluista.
Perinteinen malli Laissa säädetty purkavan uusrakentamisen malli on koettu haastavaksi. Jos taloyhtiön osakaskunta on yksimielinen hankkeeseen ryhtymisestä voi taloyhtiö mahdollistaa purkavaa uusrakentamista käytännössä helpomminkin. Osakkaat voivat esimerkiksi myydä osakeryhmänsä rakennusliikkeelle, joka toteuttaa osakekannan 100 % omistajana haluamansa purkavan uusrakentamisen hankkeen. Tätä suosittua mallia on 2019 lakimuutoksella vahvistettu säätämällä vähemmistöosakkeiden lunastusmenettelystä. Osakas, joka saa omistukseensa enemmän kuin 9/10 yh-
tiön osakekannasta voi käynnistää vähemmistöosakkeiden lunastusmenettelyn. Vastaava oikeus vaatia menettelyn käynnistämistä on vähemmistöosakkaalla.
Käytännön vinkkejä Taloyhtiötä tai sen rakennusta ei välttämättä ole tehty ikuiseksi. Viisautta onkin kartoittaa elinkaaren aikaisia korjaamisen vaihtoehtoja avoimin mielin. Lisärakentamista hyödyntävän purkavan uusrakentamisen hankkeen kannattavuus on kilpajuoksua aikaa vastaan. Jokainen selvitysvaiheessa tai hankkeen aikana toteutettu korjaustoimi nakertaa hankkeen kannattavuutta. Hankevalmistelu kannattaakin käynnistää ajoissa. Huolelliseen valmisteluun ja viestintään on panostettava. Taloyhtiön etuja on vaalittava ja riskejä hallittava panostamalla tekniset, taloudelliset ja juridiset riskit huomioiviin konsulttipalveluihin. Sopimuskumppanin kuten rakennusliikkeen juristi ei riitä. Osakaskunnan sitouttaminen hankkeeseen on kaiken keskiössä ja tämä vie aikaa. Parhain etenemismahdollisuus on hankkeilla, joiden takana osakaskunta vahvasti seisoo.
29
Teksti: Janne Seppänen, tilintarkastaja, HT
Mitä tilintarkastajan raportit kertovat asunto-osakeyhtiölle?
T
ilintarkastus on riippumattoman asiantuntijan suorittama asunto-osakeyhtiön kirjanpidon, tilinpäätöksen ja hallinnon tarkastus. Tilintarkastuksen tarkoituksena on varmistaa, että tilinpäätös antaa oikeat ja riittävät tiedot asunto-osakeyhtiön taloudellisesta tilanteesta ja että hallituksen ja isännöitsijän toiminta on ollut lainmukaista. Tilintarkastaja voi nostaa esille epäkohtia, mikä voi osaltaan ehkäistä tulevia riitoja tai taloudellisia menetyksiä.
30
”Tilintarkastaja ei huomauttanut mistään, joten kaikki on kunnossa.” Tällainen ajattelutapa voi osittain johtaa harhaan. Tilintarkastuskertomuksen tehtävänä ei ole luetella kaikkia havaittuja puutteita tai kehittämiskohteita, vaan raportoida olennaisista seikoista lain edellyttämällä tavalla. Siksi hallituksen ja isännöitsijän kannattaa kiinnittää huomiota myös muuhun tilintarkastajan raportointiin. Juuri niissä havainnoissa voi olla tietoa, jonka perusteella hallituksen odotetaan ryhtyvän korjaaviin toimenpiteisiin.
Tilintarkastuskertomus Tilintarkastuskertomus on tilintarkastuksesta laadittava julkinen asiakirja, joka osoitetaan yhtiökokoukselle. Tilintarkastaja antaa suorittamastaan tarkastuksesta tilintarkastuskertomuksen, joka on joko vakiomuotoinen tai mukautettu. Jos tilintarkastaja antaa varauman sisältävän kertomuksen, hän on havainnut olennaisen virheen tai puutteen. Kielteisten lausuntojen voidaan sanoa olevan harvinaisia.
ole julkinen asiakirja. Hallituksen on käsiteltävä tilintarkastuspöytäkirja viipymättä kokouksessaan ja se tulee säilyttää luotettavalla tavalla. Tyypillisiä tilintarkastuspöytäkirjoihin johtavia seikkoja voivat olla esimerkiksi seuraavat seikat - kokouspöytäkirjojen puutteet - lainsäädännön tai yhtiöjärjestyksen vähäiset ja epäolennaiset noudattamatta jättämiset - yksittäiset tilinpäätöksen ja kirjanpitoaineiston puutteet ja virheellisyydet - verotukseen liittyvät virheet - sopimusten puutteellisuus - kaupparekisteritietojen puutteet tai vanhentuneet tiedot Mikäli tilintarkastuspöytäkirjan johdosta ei ole ryhdytty asianmukaisiin toimenpiteisiin, voi tilintarkastaja joutua huomauttamaan tästä seuraavassa tilintarkastuskertomuksessaan.
Muu raportointi
Tilintarkastaja voi kertomuksessaan myös esittää huomautuksen tai antaa lisätietoja. Tilintarkastaja voi huomauttaa tilintarkastuskertomuksessa esimerkiksi seuraavista seikoista - hallituksen jäsenen tai isännöitsijän esteellisyys - huolellisuusvelvoitteen laiminlyönti - hallitus tai isännöitsijä on syyllistynyt tekoon tai laiminlyöntiin, josta saattaa seurata vahingonkorvausvelvollisuus asunto-osakeyhtiötä kohtaan - yhtiöjärjestyksen määräysten tai asunto-osakeyhtiölain olennainen rikkominen Tilintarkastuskertomuksessa annetulla lisätiedolla tilintarkastaja taas haluaa kiinnittää tilinpäätöksen lukijan huomion tiettyyn tilinpäätöksessä esitettyyn asiaan tai seikkoihin.
Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 2-2026
Hyvä tilintarkastustapa edellyttää, että tilintarkastuksessa keskitytään olennaisiin virheisiin. Vähäpätöisistä virheistä ei lähtökohtaisesti mainita tilintarkastuskertomuksessa. Tilintarkastuskertomuksen lisäksi asunto-osakeyhtiön tilintarkastaja tekee tilinpäätöksen tilinpäätösmerkinnän, josta saadaan tieto, että tilintarkastus on tehty ja tilintarkastuskertomus asiasta on annettu.
Tilintarkastuspöytäkirja Kaikki tilintarkastuksessa havaitut virheet eivät ole sellaisia, että niistä tulisi raportoida tilintarkastuskertomuksessa. Vähäisemmistä virheistä tai puutteista tilintarkastaja voi laatia tilintarkastuspöytäkirjan. Tilintarkastuspöytäkirja on laissa säädetty asiakirja ja tilintarkastuskertomuksesta poiketen, tilintarkastuspöytäkirja osoitetaan hallitukselle, eikä se
Tilintarkastaja voi laatia tarkastuksestaan myös muistion. Muistio on vapaamuotoinen ja osoitetaan isännöitsijälle. Muistiossa tilintarkastaja voi esittää huomioita vähäisistä virheistä tai tuoda tietoon kehittämistarpeita isännöitsijälle. Hyvän tavan mukaisena voidaan pitää muistion esittämien asioiden tuomista hallituksen tietoon.
Miten toimia väärinkäytösepäilyissä? Jos osakkaalla tai hallituksen jäsenellä herää perusteltu epäily asunto-osakeyhtiön varojen väärinkäytöstä tai muista taloudenhoitoon liittyvistä epäselvyyksistä, asia kannattaa ensisijaisesti ottaa esille hallituksessa tai yhtiökokouksessa. Myös tilintarkastajalle voi kertoa havainnoista tai epäilyistä suoraan. Tilintarkastaja arvioi saamansa tiedot osana riippumatonta tarkastustaan ja päättää, edellyttävätkö ne tarkempia selvityksiä.
31
Kiinteistöliitto Meri-Lappi ry:n hallituksen uusi jäsen
Olen Etelä-Suomesta Keminmaahan muuttanut ja tänne pysyvästi asettunut. Vuosien varrella olen toiminut aktiivisesti erilaisissa luottamustehtävissä, muun muassa kunnan, taloyhtiöiden ja yrittäjäjärjestöjen hallituksissa. Kokemusta taloyhtiöiden hallitustyöskentelystä minulla on sekä Helsingistä että Keminmaalta, minkä lisäksi olen toiminut myös toiminnantarkastajana. Työskentelen teollisuudessa kaivoslaitteiden huollon parissa. Minulle on tärkeää edistää yhteisiä asioita vastuullisesti ja pitkäjänteisesti. Arvostan avointa ja selkeää viestintää sekä suunnitelmallista toimintatapaa, jossa huomioidaan niin tämän päivän tarpeet kuin tulevaisuuden kehittäminen. Olen luonteeltani jatkuva oppija ja kehitän osaamistani määrätietoisesti. Uskon, että kokemukseni, yhteistyökykyni ja haluni tehdä yhteisten asioiden eteen antavat minulle hyvät valmiudet toimia myös tässä luottamustehtävässä.
Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi ry:n hallituksen uudet jäsenet Reijo Niemi Olen paljasjalkainen oululainen. Nykyään yhden taloyhtiön osakkeenomistajien ja siinä asuvien hyvinvointiin sekä avoimeen ja tasapuoliseen päätöksentekoon, motivoitunut ja sitoutunut puheenjohtaja sekä toimija. Pyrin toiminnassani panostamaan avoimeen kanssakäymiseen ja osakkeenomistajien tasapuoliseen edunvalvontaan. Omakotiyhdistyksen entisenä puheenjohtajana koti, asuminen, viihtyisä ja toimiva taloyhtiö ovat minulle tärkeitä arvoja. Vapaaehtoissovittelijan taustani auttaa
32
Kuva Roosa-Maria Kauppila
Maria Ravea
löytämään ratkaisuja haastavissakin tilanteissa, yleensä asiat ratkeavat rakentavalla keskustelulla. Vahvistusta näkemykselleni tuo muun muassa aktiivisuus Kiinteistöliitto Pohjois-Suomen toiminnassa.
Keijo Kauppila Juristin päivätöissä toimin mm. asuntoyhtiöihin, kiinteistöihin ja rakentamiseen liittyvän juridiikan ja sopimusten parissa. Työssäni autan usein myös taloyhtiöitä ja niiden hallituksia oikeudellisissa kysymyksissä ja konflikteissa. Yli 30-vuotisen työurani aikana olen toiminut useissa ja erilaissa hallitustehtävissä. Hallituksen jäsenenä tuon yhdistyksen ja sen jäsenten käyttöön pitkän kokemukseni, vahvan osaamiseni sekä inhimillisen otteen ja näkemyksen. Mielestäni koti on meille yksi tärkeimmistä paikoista ja merkittävä omaisuuserä. Siten kiinteistöjen ja huoneistojen pitäminen teknisesti, toiminnallisesta ja taloudellisesti hyvässä kunnossa sekä viihtyisinä on erityisen tärkeää. Haluan osana tätä hallitustyötä olla mukana edistämässä ja tukemassa näiden seikkojen toteutumista ihmisten asumisessa ja kotien ylläpitämisessä.
Kalle Pyrhönen, asianajaja, varatuomari
Meillä on taloyhtiössä parvekkeet, ilmeisesti juuri sellaiset mediassa puheena olleet kevytrakenteiset parvekkeet. Miten meidän tulee hallituksessa nyt toimia, jotta teemme kaiken tarvittavan? Kuka vastaa ja mistä? Asunto-osakeyhtiölain vastuunjaon perusteella taloyhtiö vastaa parvekkeiden kantavista rakenteista, julkisivuista sekä kiinteistä kaiteista. Hallituksella on velvollisuus huolehtia taloyhtiön vastuulle kuuluvien rakenteiden turvallisuudesta asukkaille ja muille kävijöille. Mikäli teillä on epäilys siitä, että taloyhtiönne parvekkeissa on puutteita, hallituksen tulee viipymättä tilata ammattilainen tekemään parvekkeiden ja kaiteiden tarkastus. Asiasta on myös syytä tiedottaa välittömästi asukkaille, ja ohjeistaa heitä välttämään kaiteiden kuormittamista ja niihin nojaamista. Jos teillä on epäilys välittömästä vaarasta parvekkeiden käytön osalta, hallituksen tulee rajoittaa tai kieltää parvekkeiden käyttö väliaikaisesti. Jos ammattilaisen tekemissä tutkimuksissa sitten havaitaan vakavia puutteita, parvekkeet on määrättävä käyttökieltoon siihen saakka, kunnes turvallisuus pystytään varmistamaan.
Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 2-2026
KL Keksi
Kysy – me vastaamme
Juho Järvinen, johtava asiantuntija (talous- ja veroasiat), Kiinteistöliitto
Onko osakkaalla oikeus osallistua tilintarkastukseen? Entä hallituksen jäsenellä? Tilintarkastaja suorittaa tilintarkastuksen lähtökohtaisesti itsenäisesti. Toki tilintarkastaja tekee yhteistyötä hallituksen ja isännöitsijän kanssa aineiston ja informaation saatavuuden osalta sekä koko prosessin aikataulutuksen kanssa. Lisäksi tilintarkastaja voi raportoida hallitukselle havainnoistaan varsinaisen tilintarkastuskertomuksen lisäksi muutoinkin. Hallitus siis avustaa tilintarkastajaa tiedon saannin osalta ja saa tietoa tarkastajan havainnoista, mutta ei osallistu itse tarkastukseen. Osakas ei osallistu tilintarkastukseen. Osakkaan osalta tiedonsaantioikeus, mahdollisuus kysellä ja vaikuttaa tapahtuu taloyhtiön yhtiökokouksen kautta. Yhtiökokouksessa käsitellään myös tilintarkastajan antama tilintarkastuskertomus osana tilinpäätöksen käsittelyä, jolloin osakkaalla on mahdollisuus kysyä asioista.
33
Silikoni-n saumoje n uusimine Kylpyhuoneen silikonisaumojen vaihtoikä on noin 5 vuotta. Ovatko sinun saumasi kunnossa?
Tutustu lisää osoitteessa: www.uspsaumaus.fi fb.com/USPsaumaa instagram.com/USPsaumaa
Tunnetko jäsenpalvelumme? Jo yli 1600 taloyhtiötä Pohjois-Pohjanmaalla ja Kainuussa on liittynyt Kiinteistöliitto Pohjois-Suomen jäseneksi ja hyödyntää monipuolisia palveluitamme. Jäsenpalvelut ovat taloyhtiön hallituksen, isännöitsijän sekä tilin- ja toiminnantarkastajien käytettävissä. Jäsenmaksuesimerkkejä: As Oy Taloyhtiö 1 As Oy Taloyhtiö 2
2 500 m3 200 € 9 900 m3 300 €
Monta hyvää syytä olla jäsen — olemme taloyhtiösi asialla Neuvonta
Jäsenedut
Jäsenlehti
Sovittelu
Uutiskirje
Puheenjohtajaklubit
Jäsensivut
Tutkimus ja kehitys
Koulutus
Verkostoituminen
Edunvalvonta
Ota yhteyttä!
pohjois-suomi@kiinteistoliitto.fi Voit myös varata keskusteluajan toimistolle (Kirkkokatu 53, 90100 Oulu) tai sopia etätapaamisen. JOHANNA LAITALA toiminnanjohtaja puh. 040 149 8398 johanna.laitala@kiinteistoliitto.fi
Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi
34
kiinteistoliitto_ps
MERJA KOKKO järjestösihteeri puh. 040 485 4311 merja.kokko@kiinteistoliitto.fi
Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi
pohjois-suomi.kiinteistoliitto.fi
Kiinteistöliitto
Taloyhtiökupla
Palveluhakemisto a s ia n ajotoimi s toja
Kiinteistöjuridiikan asiantuntija!
Asianajaja Juha Ryynänen
Urakkasopimukset ja -riidat
www.ppvlex.fi
www.ryynanen.fi
I S Ä NN Ö I N T I Ä
S U U NN I T T E L U P A L V E L U J A
Meiltä löytyy kokeneita isännöinnin ammattilaisia taloyhtiösi käyttöön. Pyydä tarjous! Ari Räisänen puh. 040 614 6819, tarjoukset@retta.fi puh. 0207 441 700 • www.reim.fi
Asiakaslähtöistä isännöintija tilitoimistopalvelua! Puh. 010 292 2830 • www.talep.fi
rettaisannointi.fi | omaretta.fi
Paikallinen perheyritys vuodesta 1985
www.hlahti.fi ISA-auktorisoitu isännöintiyritys
Kannatusjäsenet
kaikissa hissiasioissa Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 2-2026
7551 (vaihde) 15063 (päivystyspalvelu 24 h)
35
Varoitus, luet Isännöinti Vuorman markkinointiviestintää. Tämä on M A I N O S.
ISÄNNÖINNIN OIREKYSELY Oletko hallituksen jäsen taloyhtiössä, jossa isännöinti oireilee? Tämä oirekysely auttaa sinua arvioimaan, tarvitseeko oireilu jonkinlaista hoitoa vai parantuuko se itsekseen, ajan kanssa.
KYLLÄ
EI
Tiedätkö, kuka on taloyhtiönne isännöitsijä? Soitat isännöitsijälle ja hän ei pääse vastaamaan puhelimeen. Soittaako hän sinulle takaisin? Hoituuko asiat muistuttamatta sovittuun määräaikaan mennessä? Sujuuko isännöitsijällä urakoiden ja yhteistyökumppaneiden palveluiden kilpailutukset? Onko isännöintitoimiston laskutus läpinäkyvää? Onko isännöitsijä käynyt taloyhtiössänne viimeisen vuoden aikana? Ottaako isännöitsijänne vuosittain aktiivisesti puheeksi, miten yhteistyö huollon kumppaneiden kanssa toimii? Tuoko isännöitsijä hallitukselle ongelmat esiin niin, että niihin on valmiina myös ratkaisuehdotukset? Jos EI-vastauksia on vähemmän kuin kolme, arvioisimme, että kyse on ohimenevästä “kausiflunssasta”. Mikäli EI-vastauksia on 4 (tai enemmän), suosittelemme pikaisesti ottamaan yhteyttä asiantuntijaamme.
J uh o Vu or ma JUHO VUORMA toim it usjoht aja 0 50 46 1 8 359 j u h o.vuorm a@vuorm a.f i
Tutustu asiakaslupauksiimme: https://vuorma.fi/taloyhtioille/#miten-toimimme Oulu