Tendances émergentes dans l´évaluation immobilière
MASS IMPACT: INFLUENCES, TRANSITIONS, AND CANDIDATE OPPORTUNITIES
IN MASS APPRAISAL
Impact de masse : influences, transitions et opportunités pour les stagiaires en évaluation de masse
VALUE RECONCILIATIONS: THE BEATING HEART OF APPRAISAL
Rapprochements de valeurs : le cœur de l’évaluation
EXTRAORDINARY OR NOT?
UNRAVELLING THE USE OF SPECIAL EXCLUSIONS AND LIMITATIONS IN APPRAISAL REPORTS
Extraordinaires ou non ?
Démystifier l’utilisation des exclusions et limitations spéciales dans les rapports d’évaluation
NAVIGATING THE AACI APPLIED EXPERIENCE EXAM: A FIELD-TESTED APPROACH
Naviguer à travers l’examen d’expérience pratique pour AACI : une approche éprouvée sur le terrain
Quantifying the impact of climate risks and sustainability factors
Quanti er l’impact des risques climatiques et des facteurs de durabilité
Recruiting top talent
The Avison Young Valuation and Advisory Services Team is growing and we are looking for individuals, teams and companies across Canada seeking an opportunity to grow with us. Competitive compensation package
Contact
Director
Leverage technology to service clients High performance, people-first culture
COLUMNS
6 From the desk of the CEO
Ensuring that Members are recognized and rewarded
10 Executive Corner
President Dowle focuses on helping Members meet today’s challenges
68 Legal Matters
Case Comment: Cowichan Tribes v. Canada (Attorney General)
76 Education
What’s new at UBC? First Principles and First Nations: Reframing Canada’s Real Estate through an Indigenous Lens
81 News
• 2025 AIC National Conference recap
• Parliament Hill Day 2025: Amplifying the Voices of Appraisers in Ottawa
• 2026 calendar features amazing AIC photo contest images
• Important Dates
• In Memoriam
96 Designations, Candidates, students
ARTICLES
19 How to quantify the impact of climate risks and sustainability factors in commercial real estate valuations
23 Comment quantifier l’impact des risques climatiques et des facteurs de durabilité dans les évaluations immobilières commerciales
28 Emerging trends in real estate valuation
32 Tendances émergentes dans l´évaluation immobilière
36 Mass impact: influences, transitions, and Candidate opportunities in mass appraisal
38 Impact de masse : influences, transitions et opportunités pour les stagiaires en évaluation de masse
40 Value reconciliations: the beating heart of appraisal
45 Rapprochements de valeurs : le cœur de l’évaluation
50 Extraordinary or not? Unravelling the use of special exclusions and limitations in appraisal reports
57 Extraordinaires ou non ? Démystifier l’utilisation des exclusions et limitations spéciales dans les rapports d’évaluation
64 Navigating the AACI Applied Experience Exam: a field-tested approach
66 Naviguer à travers l’examen d’expérience pratique pour AACI : une approche éprouvée sur le terrain
CHRONIQUES
8 Du bureau de la présidente-directrice générale
Veiller à ce que les membres soient reconnus et récompensés
14 Le coin de l’éxecutif
La président Dowle axe ses efforts à aider les membres à relever les défis actuels
72 Questions juridiques
Commentaire sur l’affaire Cowichan Tribes c. Canada (Procureur général)
78 Formation
Quoi de neuf à l’UBC ? Les premiers principes et les Premières Nations : repenser l’immobilier canadien dans une optique autochtone
81 Nouvelles
• Résumé du Congrès national de l’ICE 2025
• Journée sur la Colline du Parlement 2025 : amplifi er la voix des évaluateurs à Ottawa
• Le calendrier 2026 présente les images splendides du concours de photo de l’ICE
• Dates importantes
• En mémoire
96 Désignations, stagiaires, étudiants
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** The publisher and the Appraisal Institute of Canada cannot be held liable for any material used or claims made in advertising included in this publication.Indexed in the Canadian Business. Index and available on-line in the Canadian Business & Current Affairs database. ISSN 0827-2697
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Director, Public Affairs and Communications: Sophie Lamontagne Manager, Public Affairs: Brandyn Hayes
Canada’s housing system is facing unprecedented pressures. Household debt now exceeds $3 trillion, with mortgages accounting for nearly two-thirds.1
At the same time, housing aff ordability challenges and rising economic pressures are straining household budgets, with nearly 60% of borrowers set to face higher mortgage payments by 2026. 2
In this environment, the need for professional, independent, and expert appraisers has never been greater. The Appraisal Institute of Canada (AIC)'s advocacy eff orts are focused squarely on ensuring that appraisers remain central to Canada’s housing system – protecting both consumers and the profession. Our task now is to ensure governments, regulators, and the public continue to recognize and rely on the expertise of our Members.
The need for professional, independent, and expert appraisers has never been greater.
AIC’s annual Parliament Hill Day remains one of the most eff ective ways we carry this message directly to decision-makers and deliver value for Members. Building on last year’s momentum, AIC delegates advanced two key recommendations this year that reinforce how Professional Appraisers underpin confi dence in Canada’s real estate market and fi nancial systems.
First, we called for the creation of a permanent Stakeholder Advisory Committee within the Offi ce of the Superintendent of Financial Institutions (OSFI). While OSFI regulates more than 400 federally regulated institutions and 1,200 pension plans, it currently lacks a structured mechanism for external stakeholder input.
By meeting with decision-makers, engaging with stakeholders and regulatory bodies, and sharing the unique value of independent, professional appraisal, we are ensuring our profession remains visible, respected, and indispensable.
Establishing such a committee would align Canada with international best practices, providing a formal venue to address systemic risks such as mortgage stress testing, Automated Valuation Model (AVM) oversight, mortgage fraud, and other emerging fi nancial vulnerabilities.
Public opinion strongly supports this recommendation. A recent AIC-commissioned poll of 2,100 Canadians found that four in fi ve support the establishment of such a committee, and 74% want regulators to oversee AVMs.
Second, we called for targeted amendments to the Bank Act as part of its overdue review. These changes would formally recognize the role of Professional Appraisers in mortgage lending and embed oversight of AVMs, ensuring they are independently tested, benchmarked, and held accountable. Canadians agree: 90% believe appraisers deliver the most reliable valuations, while only 14% trust AVMs more than appraisers.
These advocacy priorities are not abstract. They are practical, evidence-based, and grounded in public support. Every appraisal conducted by a Professional Appraiser safeguards consumers, strengthens lender decision-making, and reinforces stability in Canada’s housing system. By advocating for these reforms, AIC is ensuring that professional judgment cannot be replaced by unchecked automation or sidelined by outdated legislation.
AIC’s advocacy priorities and planning will keep Member voices front and centre. This plan will be practical, forward-looking, and responsive to what you have told us matters most: strong advocacy that keeps Professional Appraisers at the centre of housing policy and fi nancial regulation, fair compensation for the expertise and professionalism you bring to every assignment, and professional development that equips appraisers with the skills and tools needed to thrive in a rapidly changing environment.
With housing policy and fi nancial regulation under intense scrutiny, governments are seeking credible partners who can
provide solutions. Professional Appraisers are exactly that. By leaning into this moment, AIC can secure a future where we are not just participants, but leaders in shaping Canada’s real estate and fi nancial ecosystem.
Canadians overwhelmingly trust Professional Appraisers, and that trust remains one of our greatest strengths. Together, we must amplify it. By meeting with decision-makers, engaging with stakeholders and regulatory bodies, and sharing the unique value of independent, professional appraisal, we are ensuring our profession remains visible, respected, and indispensable.
Your voice matters. By sharing your expertise on professional platforms, engaging with local industry groups, educating clients about the value of independent appraisals, or simply speaking up in everyday conversations about housing and fi nancial stability, you help raise the profi le of Professional Appraisers. Memberled advocacy – rooted in credibility, professionalism, and lived experience – multiplies the impact of our collective eff orts and ensures that decision-makers hear directly from those at the centre of Canada’s real estate market.
There are challenges before us – housing aff ordability, regulatory reform, and technological disruption among them. But they are also opportunities to demonstrate that professional judgment, grounded in independence and integrity, is more essential than ever.
The AIC will continue to build on our momentum, protect the public, and ensure that Members are recognized and rewarded for the vital role they play in Canada’s housing system.
AIC will continue to build on our momentum, protect the public, and ensure that Members are recognized and rewarded for the vital role they play in Canada’s housing system.
Veiller à ce que les membres soient reconnus et récompensés
DONNA DEWAR, MBA, PMP LA PRÉSIDENTE-DIRECTRICE GÉNÉRALE
Le système immobilier canadien est confronté à des pressions sans précédent. La dette des ménages dépasse désormais les 3 000 milliards de dollars, dont près des deux tiers sont des prêts hypothécaires.1 Du coup, les diffi cultés d’accès à la propriété et les pressions économiques croissantes pèsent sur le budget des ménages, près de 60 % des emprunteurs devant faire face à une augmentation de leurs mensualités hypothécaires d’ici 2026. 2
Dans ce contexte, le besoin d’évaluateurs professionnels, indépendants et experts n’a jamais été aussi grand. Les efforts de défense des intérêts de l’Institut canadien des évaluateurs (ICE) visent clairement à garantir que les évaluateurs restent au cœur du système immobilier canadien, protégeant à la fois les consommateurs et la profession. Notre tâche consiste désormais à faire en sorte que les gouvernements, les organismes de réglementation et le public continuent de reconnaître et de s’appuyer sur l’expertise de nos membres.
Le besoin d’évaluateurs professionnels, indépendants et experts n’a jamais été aussi grand.
La journée annuelle de l’ICE sur la Colline reste l’un des moyens les plus efficaces de transmettre ce message directement aux décideurs et d’apporter de la valeur ajoutée à nos membres. Poursuivant l’élan donné l’an dernier, les délégués de l’ICE ont présenté cette année deux recommandations clés qui renforcent le rôle des évaluateurs professionnels dans la confiance accordée au marché immobilier et aux systèmes financiers canadiens.
Tout d’abord, nous avons demandé la création d’un comité consultatif permanent des parties prenantes au sein du Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF). Bien que le BSIF réglemente plus de 400 institutions sous réglementation fédérale et 1 200 régimes de retraite, il ne dispose actuellement d’aucun mécanisme structuré pour recueillir les commentaires des parties prenantes externes. La création d’un tel comité permettrait au Canada de s’aligner sur les meilleures pratiques internationales et offrirait un cadre officiel pour traiter les risques systémiques tels que les tests de résistance hypothécaire, la surveillance
En rencontrant les décideurs, en dialoguant avec les parties prenantes et les organismes de réglementation, et en partageant la valeur unique de l’évaluation indépendante et professionnelle, nous veillons à ce que notre profession demeure visible, respectée et indispensable.
des modèles d’évaluation automatisés (MEA), la fraude hypothécaire et d’autres vulnérabilités financières émergentes.
L’opinion publique soutient fortement cette recommandation. Un récent sondage commandé par l’ICE auprès de 2 100 Canadiens a révélé que quatre personnes sur cinq sont favorables à la création d’un tel comité et que 74 % souhaitent que les régulateurs supervisent les MEA.
Deuxièmement, nous avons demandé des modifi cations ciblées à la Loi sur les banques dans le cadre de sa révision attendue depuis longtemps. Ces modifi cations reconnaîtraient offi ciellement le rôle des évaluateurs professionnels dans le domaine des prêts hypothécaires et intégreraient la surveillance des MEA, garantissant ainsi qu’ils soient testés de manière indépendante, comparés à des références et tenus responsables. Les Canadiens sont d’accord : 90 % d’entre eux estiment que les évaluateurs fournissent les évaluations les plus fi ables, tandis que seulement 14 % font davantage confi ance aux MEA qu’aux évaluateurs.
Ces priorités en matière de défense des intérêts ne sont pas abstraites. Elles sont pratiques, fondées sur des preuves et soutenues par l’opinion publique. Chaque évaluation effectuée par un évaluateur professionnel protège les consommateurs, renforce la prise de décision des prêteurs et consolide la stabilité du système immobilier canadien. En plaidant en faveur de ces réformes, l’ICE veille à ce que le jugement professionnel ne puisse être remplacé par une automatisation incontrôlée ou mis de côté par une législation obsolète.
Les priorités et la planification de l’ICE en matière de défense des intérêts permettront de mettre en évidence les voix des membres. Ce plan sera pratique, tourné vers l’avenir et répondra à ce qui, selon vous, est le plus important : une défense forte des intérêts qui maintient les évaluateurs professionnels au centre de la politique du logement et de la réglementation financière, une rémunération équitable pour l’expertise et le professionnalisme que vous apportez à chaque contrat de service, et un développement professionnel qui dote les évaluateurs des compétences et des outils nécessaires pour prospérer dans un environnement en rapide évolution.
La politique du logement et la réglementation financière faisant l’objet d’une surveillance étroite, les gouvernements recherchent des partenaires crédibles capables d’apporter des solutions. Les évaluateurs
professionnels sont exactement cela. En tirant parti de cette situation, l’ICE peut assurer un avenir où nous ne serons pas seulement des participants, mais des leaders dans l’élaboration de l’écosystème immobilier et financier du Canada.
Les Canadiens font largement confiance aux évaluateurs professionnels, et cette confiance reste l’une de nos plus grandes forces. Ensemble, nous devons la cultiver. En rencontrant les décideurs, en dialoguant avec les parties prenantes et les organismes de réglementation, et en partageant la valeur unique de l’évaluation indépendante et professionnelle, nous veillons à ce que notre profession reste visible, respectée et indispensable.
Votre voix compte. En partageant votre expertise sur des plateformes professionnelles, en dialoguant avec des groupes industriels locaux, en sensibilisant vos clients à la valeur des évaluations indépendantes, ou simplement en vous exprimant dans vos conversations quotidiennes sur le logement et la stabilité financière, vous contribuez à rehausser le profil des évaluateurs professionnels. La défense des intérêts menée par les membres – fondée sur la crédibilité, le professionnalisme et l’expérience vécue – multiplie l’impact de nos efforts collectifs et garantit que les décideurs entendent directement ceux qui sont au cœur du marché immobilier canadien. Des défis nous attendent, notamment l’accessibilité au logement, la réforme réglementaire et les bouleversements technologiques. Mais ils constituent également des occasions de démontrer que le jugement professionnel, fondé sur l’indépendance et l’intégrité, est plus essentiel que jamais.
L’ICE continuera à tirer parti de notre élan, à protéger le public et à veiller à ce que les membres soient reconnus et récompensés pour le rôle essentiel qu’ils jouent dans le système immobilier canadien.
L’ICE continuera à tirer parti de notre élan, à protéger le public et à veiller à ce que les membres soient reconnus et récompensés pour le rôle essentiel qu’ils jouent dans le système immobilier canadien.
AIC President Terry Dowle, P. App., AACI focuses on helping Members meet today’s challenges
friendships.
The AIC has given me a career, allowed me to provide for my family, and given me lifelong back to an organization that has been so good to me.
Q.You have over 30 years of real estate valuation experience. Can you elaborate on the career path that led to your current position?
I defi nitely ‘fell’ into this profession. In 1985, I graduated high school and a friend was taking the Real Estate Appraisal Program at Langara College in Vancouver. I decided to go along. Here we are 37 years later and I am fortunate enough to be representing the Members of the Appraisal Institute of Canada (AIC) as President.
Q.What would you say have been your career highlights?
Over the years, I have had many highlights, from interesting assignments and travel to engaging with unique and wonderful people. My personal highlights most often relate to some of the more unique experiences. For example, as Vancouver Chapter Chair, I had the chance to engage with a lot of very active and knowledgeable Members. In 2020, as President of the AIC-BC Board, I had to navigate the challenges our Members were facing related to the global pandemic. Now, as National President, I am aff orded the opportunity to see the bigger picture and how Members from across the country have similar needs and desires, while facing the same diffi culties as our businesses evolve. It has been and continues to be a wonderful journey.
Q.You are currently involved in an interesting array of business ventures based out of Burnaby, BC. You are Vice-President of Niemi LaPorte & Dowle Appraisals; President of Niemi LaPorte & Dowle Whistler Appraisal Group; a founding partner in NLD Consulting (a firm completing depreciation reports and reserve studies in BC, Saskatchewan and Manitoba); and you manage the Peace Region under Nearhood Commercial Appraisals,
Our Members are facing a variety of challenges in a rapidly changing world, and we are working diligently to find solutions to those challenges.
a division of Niemi, LaPorte & Dowle. Can you tell us about this network of business interests and your specific areas of practice and responsibilities?
Our business has evolved a great deal over the years. Originally, we were a residential and commercial appraisal company, focused on point-in-time appraisals.
Over the years, we have seen the need to expand our repertoire into other areas of consulting and valuation. We fi rst looked to expand into geographical areas where we had local expertise and where there was a lack of representation. While this was successful, we recognized that there are many other areas of consulting and valuation that our Members can impact. We have become a go-to fi rm for depreciation reports and reserve fund studies, and are extending our expertise through Business to Business (B2B) opportunities with other independent appraisal members across the country. We are very excited about the future of these opportunities, both for my partners and for AIC Members.
Q.After earning your P. App., AACI designation in November 1995, you began volunteering with the AIC in 2001. You have been a Chapter Chair and a Past President of AIC-BC, and you have served on a wide variety of committees and Board positions with AIC National. You obviously made a decision at some point in your career to become engaged in volunteer activities. How would you sum up your experiences as a volunteer and what it has meant to you personally and professionally? Being a volunteer has opened many doors for me both personally and professionally. The contacts that you make in any volunteer role signifi cantly enhance your experience and knowledge. As a volunteer, you get a better understanding of the community you serve. You also have the ability to help that community and to build a stronger future. I am energized by the interactions with my colleagues and allied organizations, as well as the new opportunities that continually present themselves. Although the commitment can seem daunting at times,
the reward of working with passionate people toward a better future is extremely fulfi lling. The AIC has given me a career, allowed me to provide for my family, and given me lifelong friendships. I believe in giving back to an organization that has been so good to me.
Q.As AIC’s new President, what do you see as your main areas of focus?
I believe that our Members are the key stakeholders in our organization. Everything that the AIC, the staff and the volunteers do is for the betterment of the Members. Our Members are facing a variety of challenges in a rapidly changing world, and we are working diligently to fi nd solutions to those challenges.
AIC Members are extremely well recognized in the world of valuation spaces. Our place in the global valuation community creates value for our Members and, in turn, off ers us more business opportunities. We will continue to build strong relationships with The European Group of Valuers’ Associations (TEGOVA), the International Association of Assessing Offi cers (IAAO), the International Valuation Standards Council (IVSC), the American Society of Appraisers (ASA), the Appraisal Institute (AI) and other like-minded organizations.
On another front, the AIC is continuing its outreach to lenders, delving into Artifi cial Intelligence and how it impacts our fee Members, addressing the changes in our governance and policies, and reaching out to provincial affi liates to build stronger relationships and a greater understanding of local issues. With the increased presence of LLMs (large language models) and
With the increased presence of LLMs and Artificial Intelligence, we are working to find a pathway to enhance our Members’ services involving these technologies.
Artifi cial Intelligence, we are working to fi nd a pathway to enhance our Members’ services involving these technologies.
The AIC is moving forward into a new and exciting era. Our Members are struggling with challenges of the changing market, new disruptors, and continuing and
New Candidates are the lifeblood of the AIC and we want to ensure their journey is positive and successful.
advancing education. We want to engage with them to gather feedback on their concerns and needs. To this end, we are counting on our provincial affi liate leaders to continue engaging with Members and to provide additional coordinated initiatives to assist them.
Finally, a number of AIC committees have been putting in a great deal of work to streamline the education and pathway to designation. We have been listening to Member feedback on things such as education, work product review, Applied Experience Program (AEP) Exams, and international pathways. New Candidates are the lifeblood of the AIC and
I want to build bridges and create an organization that provides a great experience for all Members, regardless of where they practice or in what asset class they specialize. Our goal is to have an appraiser be the first person thought of when someone is involved in a real estate transaction or decision.
we want to ensure their journey is positive and successful.
Q.What do you see as the biggest challenges in the year ahead for you as an individual, the AIC and appraisers in general, and the real property industry overall?
For me personally, it will be balancing the needs of the AIC, the Members, the affi liate associations and allied organizations. For the AIC, it will be continuing to build transparent and meaningful communication between our Members and our affi liate associations. For appraisers in general, it will be gaining access to reliable and aff ordable data. Appraisers need good quality data in order to complete their assignments. Data has become more diffi cult and expensive to obtain. And for the real property industry, the challenge will be dealing with Artifi cial Intelligence and the impact it has on the traditional methods of valuation.
Q.A year from now, when you reflect back on your term as President, what do you hope will have been the Institute’s most significant accomplishments in that time period? There are so many things to accomplish. I would hope to have advanced the profession for all Members. I want to build bridges and create an organization that provides a great experience for all Members, regardless of where they practice or in what asset class they specialize. Our goal is to have an appraiser be the fi rst person thought of when someone is involved in a real estate transaction or decision.
Q.What advice would you give to new Members entering the profession and to existing Members going forward?
Make it a priority to build relationships with people in the industry and to do it early in their career. We are all part of the same ‘club.’ Connect with your peers and get involved with the organization. These activities will bring you more satisfaction and open opportunities for your career.
Q.With the demands on your time from a business and volunteer perspective, how do you spend your personal time?
I try to spend quality time with my wife and daughter. They are both busy, but we always fi nd time for a dinner together. My wife and I like to go hiking, so we do that as often as we can. On Sundays, I get to coach my daughter’s adult women’s soccer team, an activity that I enjoy very much.
Suite 101, 24 Inglewood Drive, St. Albert, AB T8N 6K4
Terry Dowle, É. Pro., AACI, président de l’ICE, axe ses efforts à aider les membres à relever les défis actuels
L’ICE m’a donné une carrière, m’a permis de subvenir aux besoins de ma famille et m’a offert des amitiés pour la vie. Je crois qu’il est important de redonner à une organisation qui a été si bonne envers moi.
Q.Vous avez plus de 30 ans d’expérience dans l’évaluation immobilière. Pouvez-vous nous en dire plus sur le parcours professionnel qui vous a mené à votre poste actuel ?
Je suis vraiment « tombé » dans cette profession. En 1985, j’ai obtenu mon diplôme d’études secondaires et un ami suivait le programme d’évaluation immobilière au Langara College de Vancouver. J’ai décidé de l’accompagner.
Nous voici 37 ans plus tard et j’ai la chance de représenter les membres de l’Institut canadien des évaluateurs (ICE) en tant que président.
Q.Quels sont les moments forts que vous dégagez de votre carrière ?
Au fi l des ans, j’ai connu de nombreux moments forts, qu’il s’agisse de mandats d’évaluation intéressants, de voyages ou de rencontres avec des personnes uniques et formidables. Mes moments forts personnels sont le plus souvent liés à des expériences plus particulières. Par exemple, en tant que président de la section de Vancouver, j’ai eu la chance de côtoyer de nombreux membres très actifs et compétents. En 2020, en tant que président du conseil d’administration de l'ICE-C.-B., j’ai dû relever les défi s auxquels nos membres étaient confrontés en raison de la pandémie mondiale. Aujourd’hui, en tant que président national, j’ai l’occasion d’avoir une vue d’ensemble et de constater que les membres de tout le pays ont des besoins et des désirs similaires, tout en étant confrontés aux mêmes diffi cultés à mesure que nos entreprises évoluent. Ce fut et c’est toujours une aventure merveilleuse.
Q.Vous êtes actuellement impliqué dans toute une série de projets commerciaux intéressants basés à Burnaby, en Colombie-Britannique. Vous êtes vice-président de Niemi LaPorte & Dowle
Nos membres sont confrontés à divers défis dans un monde en rapide évolution, et nous travaillons avec diligence pour trouver des solutions à ces défis.
Appraisals, président de Niemi LaPorte & Dowle Whistler Appraisal Group ; associé fondateur de NLD Consulting (une société qui réalise des rapports de dépréciation et des études de réserve en Colombie-Britannique, en Saskatchewan et au Manitoba) ; et vous gérez la région de Peace sous Nearhood Commercial Appraisals, une division de Niemi, Laporte & Dowle. Pouvez-vous nous parler de ce réseau d’intérêts commerciaux et de vos domaines d’activité et responsabilités spécifi ques ?
Q.Après avoir obtenu votre titre É. Pro., et votre désignation AACI en novembre 1995, vous avez commencé à faire du bénévolat auprès de l’ICE en 2001. Vous avez été président de section et ancien président de l’ICE-BC, et vous avez occupé divers postes au sein de
Notre entreprise a beaucoup évolué au fi l des ans. À l’origine, nous étions une société d’évaluation résidentielle et commerciale, spécialisée dans les évaluations ponctuelles. Avec le temps, nous avons constaté la nécessité d’étendre notre répertoire à d’autres domaines de consultation et d’évaluation. Nous avons d’abord cherché à nous développer dans des zones géographiques où nous disposions d’une expertise locale et où il y avait un manque de représentation. Bien que cela ait été couronné de succès, nous avons reconnu qu’il existe de nombreux autres domaines de consultation et d’évaluation dans lesquels nos membres peuvent avoir un impact. Nous sommes devenus une société de référence pour les rapports d’amortissement et les études sur les fonds de prévoyance, et nous étendons notre expertise grâce à des collaborations interentreprises (B2B) avec d’autres membres évaluateurs indépendants à travers le pays. Nous sommes très enthousiastes quant à l’avenir de ces collaborations, tant pour mes partenaires que pour les membres de l’ICE.
LE COIN DE L’EXÉCUTIF
comités et du conseil d’administration de l’ICE national. Vous avez manifestement pris la décision, à un moment donné de votre carrière, de vous engager dans des activités bénévoles. Comment résumeriezvous votre expérience en tant que bénévole et ce qu’elle a signifié pour vous sur le plan personnel et professionnel ?
Le bénévolat m’a ouvert de nombreuses portes, tant sur le plan personnel que professionnel. Les contacts que l’on noue dans le cadre d’une engagement bénévole enrichissent considérablement notre expérience et nos connaissances. En tant que bénévole, on acquiert une meilleure compréhension de la communauté que l’on sert. On a également la possibilité d’aider cette communauté et de bâtir un avenir plus solide. Les interactions avec mes collègues et les organisations partenaires, ainsi que les nouvelles opportunités qui se présentent continuellement, me donnent de l’énergie. Même si l’engagement peut parfois sembler intimidant, la récompense de travailler avec des personnes passionnées pour un avenir meilleur est extrêmement enrichissante. L’ICE m’a donné une carrière, m’a permis de subvenir aux besoins de ma famille et m’a off ert des amitiés pour la vie. Je crois qu’il est important de redonner à une organisation qui a été si bonne envers moi.
Q.En tant que nouveau président de l’ICE, quels sont selon vous vos principaux domaines d’intérêt ? Je crois que nos membres sont les principales parties prenantes de notre organisation. Tout ce que font l’ICE, le personnel et les bénévoles
Avec la présence croissante des grands modèles de langage (GML) et de l’intelligence artificielle, nous nous efforçons de trouver un moyen d’améliorer les services de nos membres grâce à ces technologies.
vise à améliorer la situation des membres. Nos membres sont confrontés à divers défis dans un monde en rapide évolution, et nous travaillons avec diligence pour trouver des solutions à ces défis.
Les nouveaux stagiaires sont la force vive de l’ICE et nous voulons nous assurer que leur parcours soit positif et couronné de succès.
Les membres de l’ICE sont extrêmement reconnus dans le monde de l’évaluation. Notre place au sein de la communauté mondiale de l’évaluation crée de la valeur pour nos membres et, en retour, nous off re davantage d’opportunités commerciales. Nous continuerons à établir des relations solides avec le Groupe européen des associations d’évaluateurs (TEGOVA), l’Association internationale des évaluateurs fonciers (IAAO), le Conseil international des normes d’évaluation
Je souhaite établir des ponts et créer une organisation qui offre une expérience enrichissante à tous les membres, quel que soit leur champ de pratique ou leur domaine de spécialisation. Notre objectif est que l’évaluateur soit la première personne à laquelle on pense lorsqu’on est impliqué dans une transaction ou une décision immobilière.
(IVSC), l’American Society of Appraisers (ASA), l’Appraisal Institute (AI) et d’autres organisations partageant les mêmes idées.
Sur un autre front, l’ICE poursuit ses eff orts de sensibilisation auprès des prêteurs, se penche sur l’intelligence artifi cielle et son impact sur nos membres à honoraires, aborde les changements dans notre gouvernance et nos politiques, et tend la main aux affi liés provinciaux afi n de renforcer nos relations et de mieux comprendre les enjeux locaux. Avec la présence croissante des grands modèles de langage (GML) et de l’intelligence artifi cielle, nous nous eff orçons de trouver un moyen d’améliorer les services de nos membres grâce à ces technologies. L’ICE entre dans une nouvelle ère passionnante. Nos membres sont confrontés aux défi s d’un marché en mutation, à de nouveaux perturbateurs et à la formation continue et avancée. Nous voulons dialoguer avec eux afi n de recueillir leurs commentaires sur leurs préoccupations et leurs besoins. À cette fi n, nous comptons sur les dirigeants de nos affi liés provinciaux pour continuer à dialoguer avec leurs membres et leur proposer des initiatives coordonnées supplémentaires afi n de les aider.
Enfi n, plusieurs comités de l’ICE ont travaillé d’arrache-pied pour simplifi er et améliorer la formation et le parcours menant à l’obtention d’une désignation. Nous avons écouté les commentaires des membres sur des sujets tels que la formation, l’examen des travaux, les
examens du programme d’expérience pratique (PEP) et les parcours internationaux. Les nouveaux stagiaires sont la force vive de l’ICE et nous voulons nous assurer que leur parcours soit positif et couronné de succès.
Q.Selon vous, quels seront les principaux défi s à relever au cours de l’année à venir pour vous personnellement, pour l’ICE et les évaluateurs en général, ainsi que pour le secteur immobilier dans son ensemble ? Pour moi personnellement, il s’agira de trouver un équilibre entre les besoins de l’ICE, des membres, des associations affi liées et des organisations partenaires. Pour l’ICE, il s’agira de continuer à établir une communication transparente et constructive entre nos membres et nos associations affi liées. Pour les évaluateurs en général, il s’agira d’avoir accès à des données fi ables et abordables. Les évaluateurs ont besoin de données de bonne qualité pour mener à bien leurs mandats d’évaluation. Or, il est devenu plus diffi cile et plus coûteux d’obtenir ces données. Quant au secteur immobilier, il devra relever le défi de l’intelligence artifi cielle et de son impact sur les méthodes d’évaluation traditionnelles.
Q.Dans un an, lorsque vous repenserez à votre mandat de président, quelles seront, selon vous, les réalisations les plus importantes de l’Institut pendant cette période ? Il y a tant de choses à accomplir. J’espère avoir
fait progresser la profession pour tous les membres. Je souhaite établir des ponts et créer une organisation qui off re une expérience enrichissante à tous les membres, quel que soit leur champ de pratique ou leur domaine de spécialisation. Notre objectif est que l’évaluateur soit la première personne à laquelle on pense lorsqu’on est impliqué dans une transaction ou une décision immobilière.
Q.Quels conseils pour l’avenir donneriez-vous aux nouveaux membres qui entrent dans la profession et aux membres actuels ?
Donnez la priorité à l’établissement de relations avec les acteurs du secteur et faites-le dès le début de votre carrière. Nous faisons tous partie du même « club ». Entrez en contact avec vos pairs et impliquez-vous dans l’organisation.
Ces activités vous apporteront davantage de satisfaction et vous ouvriront de nouvelles perspectives pour votre carrière.
Q.Compte tenu de vos obligations professionnelles et bénévoles, comment occupez-vous vos temps libres ?
J’essaie de passer du temps de qualité avec ma femme et ma fi lle. Elles sont toutes les deux très occupées, mais nous trouvons toujours le temps de dîner ensemble. Ma femme et moi aimons faire de la randonnée, nous en profi tons le plus souvent possible. Le dimanche, j’entraîne l’équipe féminine adulte de football de ma fi lle, une activité que j’apprécie beaucoup.
How to quantify the impact of climate risks and sustainability factors in commercial real estate valuations
BACKGROUND AND CONTEXT
BY PHILIP SMITH, FRICS, P. APP., AACI, PLE, MANAGING DIRECTOR, VALUATION AND ADVISORY SERVICES, ONTARIO, COLLIERS
At the recent Appraisal Institute of Canada (AIC) National Conference in Montreal, there was signifi cant discussion around the topic of the impacts of climate change, net zero carbon targets for commercial buildings, and how to quantify the impact of sustainable features in valuations. While these issues are not new to the appraisal community, there is now a signifi cant impetus to understand and address them in our appraisals.
I recently co-authored a study entitled Impact of Climate Risks and Sustainability Factors on Commercial Real Estate Values with my colleague Rob Purdy, P. App., AACI, MRICS, Senior Vice President, Valuation and Advisory Services, Colliers, who had recently addressed this issue in valuations performed for institutional clients, and Alexandra Faciu, MRICS, President, Alexandra Capital, who champions identifying and managing climate, sustainability and green risks and opportunities in asset management and portfolio strategies. Together, we aimed to provide asset owners and professionals involved in sustainable investment, asset management and fi nancing with additional information to support their portfolio and asset strategies.
In 2004, I conducted another research study on valuation of sustainable features titled Green Value: Green Buildings, Growing Assets. This study was the building block for the subsequent research on this topic and had included both a literature review and extensive analysis of case studies from around the world.
The study is available to download here: www.collierscanada.com/en-ca/news/ green-premium-or-brown-discount-tl. This article highlights some of the key fi ndings of that study and their relevance for AIC Members.
While the study focused primarily on Canada and the US, it also drew on information, research papers and publications from Europe.
The investigations covered climate- and sustainability-related elements that aff ect value. A simple example is the impact on net operating income, increase in insurance premiums and lack of insurance options brought about by acute and chronic physical climate risks. The central thesis of the research was to derive specifi c valuation parameters for buildings before and after ‘greening.’ Can the ‘green premium’ or ‘brown discount’ be quantifi ed, and if so, which elements exactly, and how?
The key aspects of the work plan were:
1. Review existing research and literature on the subject.
2. Identify key sustainability drivers of value and risks that impact it.
SUMMARY OF RESEARCH
3. Identify assets that have been developed, retrofi tted or transacted in the past three to fi ve years to correlate the key sustainability drivers and risks to the pricing achieved.
While the first two objectives were relatively straightforward to achieve, despite requiring time to gather and process the information at hand, the research revealed that the financial information needed for comparable transaction evidence essential to establishing open market values is still generally not available to the market as a whole. This issue can be attributed to two main factors: first, high interest rates have significantly reduced the volume of transactions in the North American markets over the past few years, and second, it is difficult to isolate these specific elements from the traditional risks and drivers of value.
As sustainability-related risks and disclosures become embedded in investment decisions and regulatory frameworks, our research suggests that North American professionals will need to stay in step with, if not ahead of, global trends. Tools like the book written by Tim Rundle and Stacey Thoyre, The Valuation of Green Commercial Real Estate, or standards and guidance notes issued by organizations like ISSB, IVS and RICS, remain invaluable, helping appraisers make sense of complex sustainability features in a market that increasingly demands accountability, transparency and environmental responsibility.
Sustainability-focused real estate certifications and rating systems have become essential in qualifying an asset as ‘sustainable’ and the degree of sustainability. They evaluate the environmental, social and governance matters of assets, offering a standardized way to measure and promote sustainability practices. The most relevant
for the North American markets are LEED, BREEAM, GRESB and Energy Star, which are detailed in our full report.
To guide appraisers, it is important to dive into some technical aspects of valuing green assets, especially in a context where comparable evidence is scarce. The most effective method for assessing the impact of climate risks and sustainability factors on real estate values is the income approach, primarily using direct capitalization and discounted cash flow (DCF) methods. The main distinction between these two approaches is that the DCF method is dynamic, enabling the appraiser to consider the treatment of each individual tenant in a multi-tenant property. This includes projected renewal probability, projected market rent, treatment of percentage rent (in a retail property) and renewal costs (i.e., leasing commissions and leasehold improvement allowances, etc.), as well as treatment of vacant space in terms of how long individual units will take to lease, and costs of leaseup (i.e., free rent, leasehold improvement allowances, leasing commissions, etc.).
This is particularly relevant for buildings with sustainable attributes when assessing rent premiums, operating cost reductions, reduced lease-up costs and potentially reduced marketing periods for new tenants. The analysis of the market will determine if there is any evidence to support a rent premium, reduction in operating costs or reduction in lease-up time periods for a green building versus a conventional building. This would typically be accomplished through the implementation of a conventional paired comparable analysis. While this theoretical model appears sound, in practice, it is not easy to isolate the variables due to the scarcity of real-world data. Asset owners with larger portfolios or with more tenants have an advantage, as most of the comparable data can be extracted from their own assets.
With regards to cap rates, deriving market evidence from transactions to demonstrate any clear advantage for green buildings is even more difficult. For these buildings, valuation considers rent premiums, operating cost reductions and lower lease-up costs. However, in many situations, the study
observed that sustainability factors get diluted, even overlooked, by purchasers and tenants when traditional property fundamentals are weak (i.e., a sustainable building in a poor location would perform generally worse than a well-located building without green features).
Legislation pertaining to decarbonization is increasing, and buildings with robust sustainability programs may be viewed as lower risk due to reduced near-term capital requirements. This can be reflected in adjustments to terminal cap rates. For instance, a property implementing a decarbonization strategy over a 10-year holding period may face lower leasing and expenditure risks compared to one that is not, which could justify valuation adjustments. However, data supporting this remains limited in North America – as well as in Europe, as a matter of fact.
Additionally, ‘brown’ properties – those lacking sustainability features – may face higher cap rates due to reduced tenant demand and investor interest. Some tenants and institutional investors prioritize green buildings, leading to lower liquidity and increased risk for properties that do not meet evolving sustainability standards.
The overall conclusion acknowledged that ‘brown discounts’ are more easily identifiable than ‘green premiums’ in several metrics, but more pronounced in rental growth, renewal probabilities and stabilization rates.
SPECIFIC GUIDANCE
FROM STANDARD SETTERS
There is specifi c guidance available to appraisers to assist them in identifying and valuing sustainable elements of a property. This is provided in the form of a checklist from the Appraisal Institute in the US and more general guidance from the RICS in their global valuation standards or Red Book These are summarized as follows:
The Appraisal Institute (US) now provides their appraisers with a checklist to assist them in addressing the impact of sustainable features when completing appraisals. There are separate checklists for both residential and commercial buildings. The following are the 10 items the client is recommended to provide to the real estate appraiser for analysis:
1. LEED checklist (if appropriate) or other checklist if certifi ed by another organization
2. Contact information or details of green experts (i.e., LEED consultant, architect(s), builder, and engineer)
3. Energy modeling results (or third-party energy ratings for residential)
4. Plans and specifi cations
5. Intended goals of construction or retrofit
6. Commissioning report (for highperformance building systems and/or solar photovoltaic systems)
7. Tenant leases
8. Incentives (such as property tax rebates, utility rebates or incentives: public sector, private sector or utility)
9. Financing benefi ts/burdens
10. Operating expenses
The objective of the checklist is to standardize the communication of green and/or high-performing features of commercial properties. Identifying the features provides a basis for comparable selection and analysis of the features. The checklist will assist the client in extracting the documents necessary to expedite the appraisal process by having a better understanding of the special property features. This will assist the client in securing an appraiser with knowledge and experience in the property type.
The RICS Red Book provides guidance to the valuer to consider the impact of any signifi cant sustainability factor:
1. The terms of engagement must include any requirements in relation to the consideration of signifi cant sustainability factors.
2. Requirements may include sustainability matters that relate to the activities of the valuer, such as the incorporation of sustainability considerations into inspection and investigation. They may also include resources such as sustainability performance data, sustainability risk assessment and relevant cost information that may be required from the client and/ or additional experts commissioned in accordance with PS 2 paragraph 2.4. Such resources must be considered in the same way as referred to in VPS 1 paragraph 3.2(j); in each case, the valuer must judge the
extent to which the information to be provided is likely to be reliable, being mindful to recognize, and not exceed the limitations of, their qualification and expertise in this respect. Where the valuer does not have the qualification and expertise to judge the reliability of sustainability resources provided that may be relevant to the valuation (such as, in some cases, cost information), this must be considered as part of the limitations referred to in VPS 1 paragraph 3.2(i), with appropriate limits on liability as referred to in VPS 1 paragraph 3.2(r).
3. The valuation must consider the potential impact of significant sustainability factors on value, to the extent that such factors are reasonably identifiable and quantifiable. The level of sustainability consideration will be commensurate with the type of asset or liability, location and purpose of the valuation. Upon consideration, there may not be any significant sustainability factors that impact the valuation, in which case, this must be stated, along with appropriate justification.
4. Relevant limitations on sustainability considerations must also be clarifi ed at this stage, such as, but not limited to, clarifying that the valuation does not constitute a sustainability risk assessment or sustainability rating.
5. Any client requirement to consider sustainability matters, including specifi c measurements and strategies that are applicable and/or relevant only to the client, must be identifi ed and agreed upon in the terms of engagement or as a separate instruction. These requirements must be considered in a way that is appropriate to the basis of value and any special assumptions.
6. Examples of sustainability factors are included in IVS 104 Data and Inputs: Appendix. The relevance of these will diff er depending on the valuation task being undertaken.
CONCLUSIONS AND RECOMMENDATIONS
The process of revising the initial study, which began in 2004, has been exhaustive, and ultimately benefi cial for both the appraisers and the asset managers on the
research team. Over the past 21 years, there have been significant advancements in this subject, as evidenced by the interviews conducted, which clearly indicate a strong conviction that the built environment needs to decarbonize at an accelerated pace, despite current challenges. It was evident in all conversations with stakeholders and in all reviewed literature that there is a need to understand how to best capture sustainability elements and climate risks in year-end valuations.
The fi rst fi nding of the research indicates that all market participants must collaborate to expedite eff orts to decarbonize the built environment:
It is recommended that market participants share their achievements and ndings with the wider market as a general business practice.”
Asset owners, fund managers, GPs and LPs, tenants and lenders
Appraisers
Standard setters and pathway developers
Policy makers
Certifi cations and ratings providers
The research generally found that all market participants either already contribute or are keen to contribute to the decarbonization of the built environment. It is particularly notable that real estate owners, tenants and lenders are pivotal in driving the market and accelerating the transition. Despite the diversity of opinions surrounding decarbonization and the current challenges in certain jurisdictions, the research indicates that many Canadian and US jurisdictions are committed to their sustainable real estate initiatives and, in many cases, are accelerating their eff orts.
It is interesting to note that the research found that significantly more resources and attention are allocated to underwriting climate risks and sustainability factors at the time of investment purchase than to clearly defining the framework for capturing these same elements in year-end valuations. One of the explanations is the calculation methodology of
target rates of return (discount rates), which can use data from other capital markets in the absence of comparable evidence in the real estate market. This is encouraging, as it demonstrates the commitment of asset owners and lenders to the business case for sustainable investment, asset management and financing.
The second conclusion concerns the level of proficiency of appraisers and professionals involved in valuing commercial property. While there is a significant amount of thought leadership, standards, guidance notes, courses and books available on the subject, the recommendation is that appraisers collaborate with sustainability experts when analyzing the subject property and the comparable evidence, in the same way they would engage or refer to an environmental consultant or a lawyer to provide specific expertise in their respective fields. The research demonstrated that sustainability has evolved into an intricate domain of expertise, accompanied by inherent risks associated with climate and sustainability. Consequently, it is advisable to seek the counsel of relevant experts to provide an accurate assessment of value, particularly in a market that remains somewhat opaque regarding these matters.
The third and significant conclusion concerns the lack of comparable transaction evidence. In view of the likelihood of interest rates falling within the next 12 to 18 months, albeit at a more moderate pace than over the last 12 months, it is reasonable to predict an increase in transaction volume and there is some evidence that the level of transaction activity is already picking up since the first
quarter of 2025. This will result in more assets with sustainable features or climate risks being transacted. Transparency will be pivotal in capturing these elements as values. Some of the political uncertainty that characterized the first quarter of the year in Canada has also been addressed with the election of a new leader and a new term for the governing federal Liberal party, the re-election of a majority Conservative government in Ontario, and the introduction of some major clean energy programs by the new Federal government led by Prime Minister Mark Carney. A renewed focus on eliminating interprovincial trade barriers and prioritizing major infrastructure projects deemed to be in the national interest is also helping to mitigate some of the negative impacts of tariffs in Canada. It is recommended that market participants share their achievements and findings with the wider market as a general business practice. In the event of greater transparency, it is probable that ‘green premiums’ will be more straightforward to evaluate. This would constitute a more suitable incentive than the current approach of discounting building projects due to ‘brown’ features.
The fi nal conclusion of this study is that research on this subject should continue from stakeholders across all fi ve categories mentioned above. Whether a standard setter, a professional association, a large asset owner or an international organization takes the leadership, the research shows that a continuous improvement approach is needed in order to constantly refi ne the methodology used and help appraisers in their eff orts.
Whether a standard setter, a professional association, a large asset owner or an international organization takes the leadership, the research shows that a continuous improvement approach is needed in order to constantly re ne the methodology used and help appraisers in their e orts.”
Comment quanti er l’impact des risques climatiques et des facteurs de durabilité dans les évaluations immobilières commerciales
PAR PHILIP SMITH, FRICS, É. PRO., AACI, PLE, DIRECTEUR GÉNÉRAL, SERVICES D’ÉVALUATION ET DE CONSEIL, ONTARIO, COLLIERS
PAYSAGE ET CONTEXTE
Lors du récent congrès national de l’Institut canadien des évaluateurs (ICE) à Montréal, des discussions importantes ont eu lieu sur les impacts du changement climatique, les objectifs de zéro émission nette pour les bâtiments commerciaux et la manière de quantifi er les eff ets des caractéristiques durables dans les évaluations. Bien que ces questions ne soient pas nouvelles pour la communauté des évaluateurs, il existe aujourd’hui une forte motivation pour les comprendre et les prendre en compte dans nos évaluations.
J’ai récemment coécrit une étude intitulée « Impact des risques climatiques et des facteurs de durabilité sur la valeur des biens immobiliers commerciaux » avec mon collègue Rob Purdy, É. Pro., AACI, MRICS, vice-président principal, Services d’évaluation et de conseil, Colliers, qui avait récemment abordé cette question dans des évaluations réalisées pour des clients institutionnels, et Alexandra Faciu, MRICS, présidente, Alexandra Capital, qui se fait la championne de l’identification et de la gestion des risques et des opportunités liés au climat, à la durabilité et à l’environnement
dans la gestion d’actifs et les stratégies de portefeuille. Ensemble, nous avons cherché à fournir aux propriétaires d’actifs et aux professionnels impliqués dans l’investissement durable, la gestion d’actifs et le financement des informations supplémentaires pour soutenir leurs stratégies d’actifs et de portefeuille.
En 2004, j’ai mené une autre étude sur l’évaluation des caractéristiques durables intitulée Green Value: Green Buildings, Growing Assets (Valeur verte : bâtiments verts, actifs en croissance). Cette étude a servi de base aux recherches ultérieures
sur ce sujet et comprenait à la fois une revue de la littérature et une analyse approfondie d’études de cas provenant du monde entier.
L’étude peut être téléchargée ici : https://www.collierscanada.com/en-ca/ news/green-premium-or-brown-discount-tl. Cet article met en évidence certaines des principales conclusions de cette étude et leur pertinence pour les membres de l’ICE.
Bien que l’étude se soit principalement concentrée sur le Canada et les États-Unis, elle s’est également appuyée sur des informations, des rapports de recherche et des publications provenant d’Europe.
Les recherches ont porté sur les éléments liés au climat et à la durabilité qui ont une incidence sur la valeur. Un exemple simple est l’impact sur le revenu net d’exploitation, l’augmentation des primes d’assurance et le manque
d’options d’assurance causés par des risques climatiques physiques aigus et chroniques. La thèse centrale de la recherche consistait à dériver des paramètres d’évaluation spécifi ques pour les bâtiments avant et après leur « verdissement ». Ainsi, la « prime verte » ou la « décote brune » peuvent-elles être quantifi ées, et si oui, quels éléments peuvent l’être et comment ?
de durabilité et les risques avec les prix obtenus.
Les aspects clés du plan de travail étaient les suivants :
1. Passer en revue les recherches et la littérature existantes sur le sujet.
2. Identifi er les principaux facteurs de durabilité qui infl uencent la valeur et les risques qui l’aff ectent.
3. Identifi er les actifs qui ont été développés, rénovés ou négociés au cours des trois à cinq dernières années afi n de corréler les principaux facteurs
Si les deux premiers objectifs ont été relativement faciles à atteindre, malgré le temps nécessaire pour rassembler et traiter les informations disponibles, la recherche a révélé que les informations fi nancières nécessaires pour établir des preuves de transactions comparables, essentielles à la détermination des valeurs du marché libre, ne sont généralement pas toujours disponibles pour l’ensemble du marché. Ce problème peut être attribué à deux facteurs principaux : premièrement, les taux d’intérêt élevés ont considérablement réduit le volume des transactions sur les marchés nordaméricains au cours des dernières années, et deuxièmement, il est diffi cile d’isoler ces éléments spécifi ques des risques et des facteurs de valeur traditionnels.
RÉSUMÉ DE LA RECHERCHE
À mesure que les risques et les informations liés à la durabilité s’intègrent dans les décisions d’investissement et les cadres réglementaires, notre recherche suggère que les professionnels nord-américains devront suivre, voire devancer, les tendances mondiales. Des outils tels que l’ouvrage de Tim Rundle et Stacey Thoyre, The Valuation of Green Commercial Real Estate, ou les normes et notes d’orientation publiées par des organisations telles que l’ISSB, l’IVS et la RICS, restent précieux et aident les évaluateurs à comprendre les caractéristiques complexes de la durabilité dans un marché qui exige de plus en plus d'imputabilité, de transparence et de responsabilité environnementale.
Les certifi cations et les systèmes de notation immobiliers axés sur la durabilité sont devenus essentiels pour qualifi er un actif de « durable » et déterminer son degré de durabilité. Ces systèmes évaluent les aspects environnementaux, sociaux et de gouvernance des actifs, off rant ainsi un moyen standardisé de mesurer et de promouvoir les pratiques de durabilité.
Les plus pertinents pour les marchés nord-américains sont LEED, BREEAM, GRESB et Energy Star, qui sont détaillés dans notre rapport complet.
Pour guider les évaluateurs, il est important de se plonger dans certains aspects techniques de l’évaluation des actifs verts, en particulier dans un contexte où les données comparables sont rares. La méthode la plus effi cace pour évaluer l’impact des risques climatiques et des facteurs de durabilité sur la valeur des biens immobiliers est la méthode du revenu, qui utilise principalement les méthodes de capitalisation directe et d’actualisation des fl ux de trésorerie (DCF). La principale diff érence entre ces deux approches est que la méthode DCF est dynamique, ce qui permet à l’évaluateur de prendre en compte le traitement de chaque locataire individuel dans un immeuble à locataires multiples. Cela inclut la probabilité de renouvellement, le loyer prévisionnel du marché, le traitement du loyer proportionnel (dans un immeuble commercial) et les coûts de renouvellement (c’est-à-dire les commissions de location et les indemnités d’amélioration locative, etc.), ainsi que le traitement des espaces vacants en termes de durée nécessaire pour louer chaque unité et de coûts de location (c’est-à-dire loyer gratuit, indemnités d’amélioration locative, commissions de location, etc.).
Cela est particulièrement pertinent pour les bâtiments présentant des caractéristiques durables lors de l’évaluation des primes de loyer, des réductions des coûts d’exploitation, des coûts de location réduits et des périodes de marketing potentiellement réduites pour les nouveaux locataires. L’analyse du marché permettra de déterminer s’il existe des éléments permettant de justifi er une prime de loyer, une réduction des coûts d’exploitation ou une réduction des délais de location pour un bâtiment écologique par rapport à un bâtiment conventionnel. Cela se fait généralement par la mise en œuvre d’une analyse comparative conventionnelle par paires. Si ce modèle
théorique semble solide, dans la pratique, il n’est pas facile d’isoler les variables en raison de la rareté des données réelles.
Les propriétaires d’actifs disposant de portefeuilles plus importants ou d’un plus grand nombre de locataires ont un avantage, car la plupart des données comparables peuvent être extraites de leurs propres actifs.
En ce qui concerne les taux de capitalisation, il est encore plus diffi cile de tirer des preuves du marché à partir des transactions pour démontrer un avantage clair pour les bâtiments écologiques. Pour ces bâtiments, l’évaluation tient compte des primes de loyer, des réductions des coûts d’exploitation et des coûts de location moins élevés. Cependant, dans de nombreux cas, l’étude a observé que les facteurs de durabilité sont dilués, voire négligés, par les acheteurs et les locataires lorsque les fondamentaux traditionnels de l’immobilier sont faibles (c’est-à-dire qu’un bâtiment durable mal situé aura généralement de moins bons résultats qu’un bâtiment bien situé sans caractéristiques écologiques).
demande des locataires et de l’intérêt des investisseurs. Certains locataires et investisseurs institutionnels privilégient les bâtiments écologiques, ce qui entraîne une baisse de la liquidité et une augmentation du risque pour les propriétés qui ne répondent pas aux normes de durabilité en constante évolution.
La législation relative à la décarbonisation se renforce, et les bâtiments dotés de programmes de durabilité solides peuvent être considérés comme présentant un risque moindre en raison de la réduction des besoins en capitaux à court terme. Cela peut se traduire par des ajustements des taux de capitalisation terminaux. Par exemple, un bien immobilier mettant en œuvre une stratégie de décarbonisation sur une période de détention de 10 ans peut être confronté à des risques de location et de dépenses moins élevés qu’un bien qui ne le fait pas, ce qui pourrait justifi er des ajustements d’évaluation. Toutefois, les données à l’appui de cette hypothèse restent limitées en Amérique du Nord, ainsi qu’en Europe, d’ailleurs.
De plus, les propriétés dites « brunes » (celles qui ne présentent pas de caractéristiques durables) peuvent être confrontées à des taux de capitalisation plus élevés en raison de la baisse de la
La conclusion générale reconnaît que les « décotes brunes » sont plus faciles à identifi er que les « primes vertes » pour plusieurs indicateurs, mais qu’elles sont plus prononcées dans la croissance des loyers, les probabilités de renouvellement et les taux de stabilisation.
RECOMMANDATIONS SPÉCIFIQUES
DES ORGANISMES DE NORMALISATION
Des recommandations spécifi ques sont à la disposition des évaluateurs pour les aider à identifi er et à évaluer les éléments durables d’un bien immobilier. Elles sont fournies sous la forme d’une liste de contrôle par l’Appraisal Institute (États-Unis) et de recommandations plus générales par la RICS dans ses normes d’évaluation mondiales ou son Red Book . Elles peuvent être résumées comme suit : L’Appraisal Institute (États-Unis) fournit désormais à ses évaluateurs une liste de contrôle pour les aider à prendre en compte l’impact des caractéristiques durables lorsqu’ils réalisent des évaluations. Il existe des listes de contrôle distinctes pour les bâtiments résidentiels et commerciaux. Voici les 10 éléments que le client est invité à fournir à l’évaluateur immobilier pour analyse :
1. Liste de contrôle LEED (le cas échéant) ou autre liste de contrôle si certifiée par un autre organisme
2. Coordonnées ou détails des experts en environnement (c’est-à-dire consultant LEED, architecte(s), constructeur et ingénieur)
3. Résultats de la modélisation énergétique (ou évaluations énergétiques par un tiers pour les bâtiments résidentiels)
4. Plans et devis
5. Objectifs visés pour la construction ou la rénovation
6. Rapport de mise en service (pour les systèmes de construction à haute performance et/ou les systèmes solaires photovoltaïques)
7. Baux des locataires
8. Incitatifs (telles que les remises sur les taxes foncières, les remises sur les services publics ou les incitatifs : secteur public, secteur privé ou services publics)
9. Avantages/fardeaux financiers
10. Dépenses d’exploitation
La liste de contrôle a pour objectif de normaliser la communication des caractéristiques écologiques et/ou hautement performantes des propriétés commerciales. L’identifi cation de ces caractéristiques fournit une base pour la sélection et l’analyse comparative des caractéristiques. La liste de contrôle aidera le client à extraire les documents nécessaires pour accélérer le processus d’évaluation en lui permettant de mieux comprendre les caractéristiques particulières du bien immobilier. Cela aidera le client à trouver un évaluateur ayant des connaissances et de l’expérience dans le type de bien immobilier concerné. Le Red Book de la RICS fournit des conseils aux évaluateurs pour qu’ils tiennent compte de l’impact de tout facteur de durabilité signifi catif :
1. Les conditions d’engagement doivent inclure toute exigence relative à la prise en compte des facteurs de durabilité signifi catifs.
2. Les exigences peuvent inclure des questions de durabilité liées aux activités de l’évaluateur, telles que l’intégration de considérations de durabilité dans l’inspection et l’enquête. Elles peuvent également inclure des ressources telles
que des données sur les performances en matière de durabilité, une évaluation des risques liés à la durabilité et des informations pertinentes sur les coûts qui peuvent être demandées au client et/ou à des experts supplémentaires mandatés conformément au paragraphe 2.4 du PS 2. Ces ressources doivent être considérées de la même manière que celles mentionnées au paragraphe 3.2(j) de la norme VPS 1 ; dans chaque cas, l’évaluateur doit juger dans quelle mesure les informations à fournir sont susceptibles d’être fi ables, en veillant à reconnaître et à ne pas dépasser les limites de ses qualifications et de son expertise à cet égard. Lorsque l’évaluateur ne dispose pas des qualifications et de l’expertise nécessaires pour juger de la fiabilité des ressources en matière de durabilité fournies qui peuvent être pertinentes pour l’évaluation (telles que, dans certains cas, les informations sur les coûts), cela doit être considéré comme faisant partie des limites visées au paragraphe 3.2(i) du VPS 1, avec des limites de responsabilité appropriées telles que visées au paragraphe 3.2(r) du VPS 1.
3. L’évaluation doit tenir compte de l’impact potentiel des facteurs de durabilité signifi catifs sur la valeur, dans la mesure où ces facteurs sont raisonnablement identifi ables et quantifi ables. Le niveau de prise en compte de la durabilité sera proportionnel au type d’actif ou de passif, à l’emplacement et à l’objectif de l’évaluation. Après examen, il se peut qu’aucun facteur de durabilité signifi catif n’ait d’incidence sur l’évaluation, auquel cas cela doit être indiqué, accompagné d’une justifi cation appropriée.
4. Les limites pertinentes en matière de considérations de durabilité doivent également être clarifi ées à ce stade, par exemple, mais sans s’y limiter, en précisant que l’évaluation ne constitue pas une évaluation des risques liés à la durabilité ou une notation de durabilité.
5. Toute exigence du client concernant la prise en compte de questions de durabilité, y compris les mesures et stratégies spécifi ques qui ne s’appliquent et/ou ne concernent que le client, doit être identifi ée et convenue dans les termes du contrat de service ou dans une instruction séparée. Ces exigences doivent être prises en compte d’une manière appropriée à la base de la valeur et à toute hypothèse particulière.
6. Des exemples de facteurs de durabilité sont inclus dans l’ IVS 104 Data and Inputs: Appendix. La pertinence de ces facteurs variera en fonction de la tâche d’évaluation entreprise.
CONCLUSIONS ET RECOMMANDATIONS
Le processus de révision de l’étude initiale, qui a débuté en 2004, a été exhaustif et s’est fi nalement avéré bénéfi que tant pour les évaluateurs que pour les gestionnaires d’actifs de l’équipe de recherche. Au cours des 21 dernières années, des progrès signifi catifs ont été réalisés dans ce domaine, comme en témoignent les entrevues menées, qui indiquent clairement une forte conviction que l’environnement bâti doit se décarboniser à un rythme accéléré, malgré les défi s actuels. Il est ressorti clairement de toutes les conversations avec les parties prenantes et de toute la littérature examinée qu’il est nécessaire de comprendre comment intégrer au mieux les éléments de
Que l’initiative soit lancée par un organisme de normalisation, une association professionnelle, un grand propriétaire d’actifs ou une organisation internationale, les recherches montrent qu’une approche d’amélioration continue est nécessaire a n d’a ner constamment la méthodologie utilisée et d’aider les évaluateurs dans leurs e orts. »
durabilité et les risques climatiques dans les évaluations de fi n d’année.
La première conclusion de la recherche indique que tous les acteurs du marché doivent collaborer pour accélérer les eff orts de décarbonisation de l’environnement bâti.
Propriétaires d’actifs, gestionnaires de fonds, GP et LP, locataires et prêteurs
Évaluateurs
Organismes de normalisation et développeurs de parcours
Fournisseurs de certifi cations et de notations
Décideurs politiques
Dans l’ensemble, la recherche a révélé que tous les acteurs du marché contribuent déjà ou sont désireux de contribuer à la décarbonisation de l’environnement bâti.
Il est particulièrement intéressant de noter que les propriétaires immobiliers, les locataires et les prêteurs jouent un rôle essentiel dans la dynamique du marché et l’accélération de la transition. Malgré la diversité des opinions sur la décarbonisation et les défis actuels dans certaines juridictions, la recherche indique que de nombreuses juridictions canadiennes et américaines sont engagées dans des initiatives immobilières durables et, dans de nombreux cas, accélèrent leurs efforts.
Il est intéressant de noter que la recherche a révélé que beaucoup plus de ressources et d’attention sont consacrées à la souscription des risques climatiques et des facteurs de durabilité au moment de l’achat d’un investissement qu’à la défi nition claire du cadre permettant de saisir ces mêmes éléments dans les évaluations de fi n d’année. L’une des explications est la méthode de calcul des taux de rendement cibles (taux d’actualisation), qui peut utiliser des données provenant d’autres marchés fi nanciers en l’absence de données comparables sur le marché immobilier. Cela est encourageant, car cela démontre l’engagement des propriétaires d’actifs et des prêteurs en faveur de l’analyse de rentabilité des investissements, de la gestion d’actifs et du fi nancement durables.
Il est recommandé aux acteurs du marché de partager leurs réalisations et leurs conclusions avec l’ensemble du marché dans le cadre de leurs pratiques commerciales générales. »
La deuxième conclusion concerne le niveau de compétence des évaluateurs et des professionnels impliqués dans l’évaluation des biens immobiliers commerciaux. Bien qu’il existe un nombre important de réfl exions d’experts, de normes, de notes d’orientation, de cours et d’ouvrages sur le sujet, il est recommandé aux évaluateurs de collaborer avec des experts en développement durable lorsqu’ils analysent le bien immobilier concerné et les données comparables, de la même manière qu’ils feraient appel à un consultant en environnement ou à un avocat pour bénéfi cier d’une expertise spécifi que dans leurs domaines respectifs. La recherche a démontré que la durabilité est devenue un domaine d’expertise complexe, accompagné de risques inhérents liés au climat et à la durabilité. Par conséquent, il est conseillé de solliciter l’avis d’experts compétents afi n d’obtenir une évaluation précise de la valeur, en particulier sur un marché qui reste quelque peu opaque à cet égard. La troisième conclusion importante concerne le manque de données comparables sur les transactions. Compte tenu de la probabilité d’une baisse des taux d’intérêt au cours des 12 à 18 prochains mois, bien qu’à un rythme plus modéré qu’au cours des 12 derniers mois, il est raisonnable de prévoir une augmentation du volume des transactions et certains éléments indiquent que le niveau d’activité transactionnelle est déjà en hausse depuis le premier trimestre 2025. Cela se traduira par une augmentation du nombre d’actifs présentant des caractéristiques durables ou des risques climatiques qui feront l’objet de transactions. La transparence sera essentielle pour saisir
ces éléments en tant que valeurs. Une partie de l’incertitude politique qui a caractérisé le premier trimestre de l’année au Canada a également été levée avec l’élection d’un nouveau chef et un nouveau mandat pour le parti Libéral fédéral au pouvoir, la réélection d’un gouvernement conservateur majoritaire en Ontario et l’introduction de plusieurs programmes majeurs en matière d’énergie propre par le nouveau gouvernement fédéral dirigé par le Premier ministre Mark Carney. L’accent renouvelé mis sur l’élimination des barrières commerciales interprovinciales et la priorité accordée aux grands projets d’infrastructure jugés d’intérêt national contribuent également à atténuer certains des eff ets négatifs des droits de douane au Canada. Il est recommandé aux acteurs du marché de partager leurs réalisations et leurs conclusions avec l’ensemble du marché dans le cadre de leurs pratiques commerciales générales. En cas de plus grande transparence, il est probable que les « primes vertes » seront plus faciles à évaluer. Cela constituerait un incitatif plus approprié que l’approche actuelle qui consiste à réduire la valeur des projets de construction en raison de leurs caractéristiques « brunes ».
La conclusion fi nale de cette étude est que les recherches sur ce sujet doivent se poursuivre auprès des parties prenantes des cinq catégories mentionnées ci-dessus.Que l’initiative soit lancée par un organisme de normalisation, une association professionnelle, un grand propriétaire d’actifs ou une organisation internationale, les recherches montrent qu’une approche d’amélioration continue est nécessaire afi n d’affi ner constamment la méthodologie utilisée et d’aider les évaluateurs dans leurs eff orts.
EMERGING TRENDS in real estate valuation
BY AYDA CHAMCHAM, MSC, FRICS, P. APP., AACI
INTRODUCTION
Between 2020 and 2022, the real estate industry found itself captivated by the meteoric rise of the metaverse. Virtual parcels of land in platforms like Decentraland and The Sandbox were selling for millions, sparking intense debate about the future of property ownership and value in digital environments. During that period, at the Edmonton virtual annual industry conference, my presentation explored the seismic/radical shift toward digital assets and the implications for valuation professionals. The central question was clear: how do we appraise assets that exist entirely in virtual environments, where traditional metrics – like location, physical condition, and comparable sales – no longer apply? It was a moment of both excitement and uncertainty, as
the profession began to reimagine its foundational principles in response to a rapidly evolving digital frontier.
By 2025, although the metaverse remains a marginal investment – almost relegated to the background, if not forgotten – the real estate sector has largely refocused its attention on tangible, physical assets. These are now more complex, data-driven, and shaped by technological transformation, climate uncertainty, and economic turbulence.
In this shifting landscape, real estate valuation is undergoing a profound transformation. The challenge is clear: balancing and maintaining precision and accuracy while remaining adaptable in a market that has become more volatile and unpredictable than ever. From AI-powered appraisal models to climate risk scoring analysis tools, the methods and philosophies
guiding valuation are being fundamentally redefined. This article explores the emerging trends shaping the field, the forces driving market instability, and the best practices for navigating this new terrain.
EMERGING TRENDS OVERVIEW
Indeed, real estate valuation has now evolved far beyond the traditional criteria of location, square footage, and comparable sales. It is now a multidimensional discipline shaped by data science, sustainability/ESG imperatives, and shifting consumer behaviour. As markets become more volatile and assets more complex, valuation professionals are embracing a dynamic, interdisciplinary approach that blends traditional expertise with advanced technology and global awareness. At the heart of this transformation is the adoption of artifi cial
As markets become more volatile and assets more complex, valuation professionals are embracing a dynamic, interdisciplinary approach that blends traditional expertise with advanced technology and global awareness.”
intelligence and the evolution of Automated Valuation Models (AVMs)/Systems (AVSs), which are redefi ning how property value is assessed, forecasted,
Modern AVMs/AVSs are far more sophisticated than their early predecessors. Today, AVMs/ AVSs leverage machine learning algorithms to process thousands of variables in real time – from transaction histories and demographic shifts to neighbourhood sentiment on ‘social media’ and mobility data. This shift enables faster, more consistent, and scalable valuations, reducing human bias and off ering broader coverage across diverse markets. Predictive analytics further enhance these capabilities by forecasting future property values based on macroeconomic indicators, climate risk, and consumer behaviour. For investors, lenders, and policymakers, these tools off er a more nuanced and timely understanding of market dynamics, helping to inform decisions with greater confi dence and precision.
However, the rise of AI-driven valuation systems brings new challenges. The complexity of these models often results in opaque outputs – commonly referred to as “black-box” algorithms –that can be diffi cult to interpret, explain, and justify. This lack of transparency raises legitimate concerns around accountability, especially in regulated environments where valuation must be defensible and auditable. Consequently, human oversight remains indispensable and essential. Local expertise and professional judgment are still critical, particularly in emerging or atypical markets where qualitative factors play a signifi cant role. Consumer-facing platforms like Zillow’s Zestimate and Redfi n’s Estimate illustrate both the promise and limitations of AVMs. Redfi n’s integration with MLS data tends to yield more accurate valuations for listed properties, while Zillow’s broader coverage –based on public and user-submitted data –can vary in reliability. These examples underscore the importance of calibration, context, and critical evaluation when deploying automated tools.
Human oversight remains indispensable and essential. Local expertise and professional judgment are still critical, particularly in emerging or atypical markets where qualitative factors play a significant role.”
EMERGING TRENDS in real estate valuation
The convergence of AI, big data, and blockchain is reshaping the very foundation of property valuation. Professionals must now assess not only the physical attributes of real estate, but also the digital mechanisms that govern its ownership, exchange, and market behaviour.”
BLOCKCHAIN AND VALUATION INNOVATION
Alongside AI, blockchain technology is emerging as a powerful force in reshaping real estate valuation. Blockchain is a decentralized, secure, and transparent ledger system that records transactions without the need for intermediaries, ensuring trust and effi ciency. As the real estate industry undergoes a digital transformation, blockchain is also reshaping how property data is recorded, assessed, and transacted.
By securing records in tamper-proof digital ledgers, blockchain reduces the risk of errors, unauthorized changes, and ownership disputes. It enables instant access to transaction histories, enhancing transparency and reducing fraud. Smart contracts (self-executing digital agreements triggered by predefi ned conditions) automate key processes such as lease execution, title transfers, and valuations. These tools streamline operations, minimize reliance on paper documentation, and improve speed and reliability.
Once associated primarily with cryptocurrencies, blockchain has matured into a foundational technology capable of revolutionizing industries, and real estate is among the most promising.
Canada is positioning itself as a signifi cant player in this evolution. Indeed, market projections estimate that the Canadian blockchain sector will grow from USD 557.2 million in 2022 to USD 81.6 billion by 2030, refl ecting an extraordinary
compound annual growth rate of 88.2%. This momentum is driven by rising demand for secure, effi cient, and tamper-resistant systems across industries – including real estate, where blockchain is being leveraged to create immutable property records and automate valuation processes.
Canada’s commitment to blockchain innovation is refl ected not only in market forecasts but also in policy direction.
A landmark 2023 report from the House of Commons recommended a national blockchain strategy and the creation of regulatory sandboxes – controlled environments for testing blockchain applications in valuation and property transactions. This institutional support signals a clear intent to foster innovation while maintaining regulatory oversight and public trust. The Canadian Mortgage and Housing Corporation (CMHC) is also exploring blockchain for its housing fi nance ecosystem, while provincial and federal regulators address cryptocurrency-related aspects of the technology.
Industry momentum is also accelerating, with the Toronto and Region Real Estate Board (TRREB) launching the REALM platform – now widely used across Ontario. Companies like PropTx are integrating blockchain into REALM to enhance property valuation, while Mavennet is advancing decentralized identity standards. These efforts are supported by advocacy groups such as the Canadian Blockchain Consortium, which highlights blockchain’s potential in smart contracts, land-title
transfers, and secure identity verification, signaling a broader shift toward digital innovation in the industry.
So how does this apply to the valuation profession? For valuation professionals, the implications are profound. Blockchain off ers a secure infrastructure for managing property data, ensuring that historical valuation records remain tamper-proof and accessible. Smart contracts can automate key aspects of the valuation process by pulling data from verifi ed sources – such as market trends, comparable sales, and property characteristics – and executing predefi ned rules to generate real-time valuations. This reduces reliance on intermediaries, minimizes human error, and accelerates transaction timelines. Several platforms are already integrating blockchain-based valuation models, marking a shift toward more transparent, effi cient, and accountable ecosystems.
TOKENISATION
Another emerging trend is tokenisation , which involves converting ownership of real estate assets into digital tokens on a blockchain, allowing investors to buy and sell small shares – similar to trading stocks. This makes real estate more accessible, increases liquidity, and enables peer-to-peer transactions without traditional intermediaries.
For appraisers, tokenisation introduces new layers of complexity. Valuation must now consider how easily those shares can be traded, how ownership is structured, and how market sentiment aff ects value. While the underlying asset remains physical, its tradable nature and digital infrastructure shift the valuation framework toward a hybrid model.
Without going into further details, a recent example illustrates the trend and shows how this is already happening. In March 2025, Polymesh and Ocree Capital tokenised a $51.9 million commercial property in Winnipeg, giving
accredited investors fractional ownership through a regulated blockchain platform. This marks a signifi cant milestone in the integration of digital fi nance and real estate investment.
As Canada continues to advance its digital strategy, the valuation profession stands at the threshold of a new era –one that demands a fundamental shift in methodology. The convergence of AI, big data, and blockchain is reshaping the very foundation of property valuation.
Professionals must now assess not only the physical attributes of real estate, but also the digital mechanisms that govern its ownership, exchange, and market behaviour. This calls for a hybrid skill set that blends traditional appraisal expertise with fl uency in blockchain economics, digital asset valuation, and data-driven analytics. The future lies in models that leverage the speed and objectivity of technology while preserving the insight and discernment of seasoned professionals – especially as these elements must be transparently disclosed and responsibly interpreted in valuation reports. In an environment marked by economic uncertainty, climate disruption, and rapid technological acceleration, the ability to balance innovation with sound judgment is no longer optional.
ESG INTEGRATION
As artifi cial intelligence, blockchain, and tokenisation continue to reshape the mechanics of real estate valuation –bringing speed, transparency, and liquidity – another force is redefi ning its purpose: ESG. Environmental, Social, and Governance criteria are no longer peripheral considerations. They are now central to how properties are assessed, financed, and regulated. Valuation is no longer just about determining what a property is worth today; it is about anticipating what it could be worth tomorrow, and understanding the forces –technological, environmental, and societal –
that will shape that trajectory to meet the evolving demands of investors, lenders, and policymakers.
As governments and regulatory bodies push for greater transparency, sustainability, and long-term resilience in the built environment, valuation practices must evolve to refl ect these priorities. ESG integration means accounting for climate risk exposure, energy effi ciency, social impact, and governance structures –aligning financial value with broader societal goals. The International Valuation Standards Council (IVSC) has begun formalizing ESG within its global standards, encouraging valuers to consider both qualitative and quantitative ESG impacts where relevant. This shift is not just technical. It redefi nes value as a function of responsibility, resilience, and relevance.
While both Canada and Europe recognize the strategic importance of ESG, their approaches refl ect distinct regulatory environments and market maturity. In Canada, ESG adoption is largely market-driven and not mandated, with increasing use of green certifi cations like LEED and BOMA, and growing attention to climate resilience and social equity. However, standardized ESG reporting and valuation methodologies remain limited, leaving room for interpretation and inconsistency. Europe, by contrast, is regulation-led. The EU Taxonomy and Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) mandate ESG disclosures, while energy performance standards restrict leasing of ineffi cient buildings. Appraisers in Europe use structured frameworks to embed sustainability into fi nancial models, making ESG a core part of asset value rather than an optional enhancement.
This evolving emphasis on ESG marks a natural progression in the broader transformation of valuation – where technology meets responsibility, and data-driven precision is paired with ethical foresight.
CONCLUSION:
NAVIGATING THE NEW NORMAL
Overall, in today’s rapidly evolving landscape, real estate valuation is no longer a static snapshot – it is a dynamic, multidimensional discipline shaped by technology, ethics, and global forces. The convergence of AI, blockchain, and tokenisation is transforming how value is measured, exchanged, and understood, while ESG integration ensures that valuation refl ects not only fi nancial performance, but also long-term resilience and societal impact. As we stand in 2025, the metaverse may have sparked the conversation, but it is the real-world challenges – climate change, economic instability, and digital acceleration – that are defi ning the future of valuation.
In this new paradigm, valuation professionals are no longer just market analysts – they are strategic advisors navigating complexity with clarity. Balancing accuracy with volatility requires more than better tools; it demands a mindset shift: from rigid formulas to fl exible frameworks, from isolated expertise to collaborative intelligence. The profession now calls for hybrid skill sets that blend data science with human insight, capable of anticipating tomorrow’s worth through the lens of transparency, ethics, and adaptability. Whether you are an investor, developer, or valuer, the message is clear: embrace the tools, respect the risks, and never stop learning.
Whether you are an investor, developer, or valuer, the message is clear: embrace the tools, respect the risks, and never stop learning.”
TENDANCES ÉMERGENTES dans l´évaluation immobilière
PAR AYDA CHAMCHAM, MSC, FRICS, É. PRO., AACI
INTRODUCTION
Entre 2020 et 2022, le secteur immobilier a été captivé par l’essor fulgurant du métavers. Des parcelles virtuelles de terrain sur des plateformes comme Decentraland et The Sandbox se vendaient à des millions de dollars, suscitant un débat intense sur l’avenir de la propriété et de la valeur dans les environnements numériques. Lors de la conférence annuelle virtuelle de l’industrie à Edmonton, une présentation a exploré ce virage radical vers les actifs digitaux et les implications pour les professionnels de l’évaluation. Une question centrale s’est imposée : comment évaluer des biens qui existent entièrement dans des environnements virtuels, où les critères traditionnels – tels que l’emplacement, l’état physique ou les ventes comparables – ne s’appliquent plus ? C’était un moment à la fois captivant et incertain, où la profession a commencé à réimaginer ses principes
fondamentaux face à un monde numérique en pleine mutation.
En 2025, bien que le métavers demeure un investissement marginal, presque relégué au second plan pour ne pas dire oublié, l’attention du secteur immobilier s’est largement recentrée sur les actifs tangibles/physiques – désormais plus complexes, pilotés par l’analyse de données, et façonnés par les transformations technologiques, les incertitudes climatiques et les turbulences économiques.
Dans ce contexte en pleine mutation, l’évaluation immobilière connaît une profonde transformation. Le défi est clair : maintenir la précision et la rigueur tout en faisant preuve d’adaptabilité dans un marché devenu plus volatile et imprévisible que jamais. Des modèles d’évaluation alimentés par l’intelligence artificielle aux outils d’analyse des risques climatiques, les méthodes et les philosophies qui guident
l’évaluation sont en pleine redéfinition.
Cet article explore les tendances émergentes qui façonnent le domaine, les facteurs qui alimentent l’instabilité du marché, ainsi que les meilleures pratiques pour naviguer dans ce nouvel environnement.
APERÇU DES TENDANCES ÉMERGENTES
L’évaluation immobilière a désormais largement dépassé les critères traditionnels tels que la localisation, la superficie et les ventes comparables. Elle est devenue une discipline multidimensionnelle, façonnée par la science des données, les impératifs de durabilité/ESG et l’évolution du comportement des consommateurs. Face à des marchés plus volatils et des actifs plus complexes, les professionnels de l’évaluation adoptent une approche dynamique et interdisciplinaire, combinant expertise traditionnelle, technologies avancées et conscience globale. Au cœur de cette
Face à des marchés plus volatils et des actifs plus complexes, les professionnels de l’évaluation adoptent une approche dynamique et interdisciplinaire, combinant expertise traditionnelle, technologies avancées et conscience globale. »
transformation se trouvent l’intelligence artificielle et l’évolution des modèles/ systèmes d’évaluation automatisée (AVM/AVS), qui redéfinissent la manière dont la valeur des biens est analysée, anticipée et communiquée. Les AVM/AVS modernes sont bien plus sophistiqués que leurs prédécesseurs. Aujourd’hui, ils exploitent des algorithmes d’apprentissage automatique pour traiter des milliers de variables en temps réel – allant des historiques de transactions aux tendances démographiques, en passant par le ressenti des quartiers sur les réseaux sociaux et les données de mobilité. Cette évolution permet des évaluations plus rapides, cohérentes et évolutives, réduisant les erreurs humaines et couvrant une plus grande diversité de marchés. L’analyse prédictive renforce encore ces capacités en anticipant les valeurs futures des biens selon des indicateurs macroéconomiques, les risques climatiques et les comportements des consommateurs. Pour les investisseurs, prêteurs et décideurs publics, ces outils offrent une compréhension plus fine et plus réactive des dynamiques du marché. Cependant, l’essor des systèmes d’évaluation basés sur l’Intelligence Artifi cielle soulève de nouveaux défi s. La complexité de ces modèles génère
souvent des résultats opaques – appelés « algorithmes boîtes noires » – difficiles à interpréter, expliquer et justifier. Ce manque de transparence suscite des préoccupations légitimes en matière de responsabilité, notamment dans les environnements réglementés où l’évaluation doit être défendable et vérifiable. Ainsi, la supervision humaine reste indispensable. L’expertise locale et le jugement professionnel demeurent essentiels, en particulier dans les marchés émergents ou atypiques où les facteurs qualitatifs jouent un rôle majeur. Des plateformes grand public comme Zillow (Zestimate) et Redfin (Estimate) illustrent à la fois le potentiel et les limites des AVM. L’intégration de Redfin aux données MLS tend à produire des évaluations plus précises pour les biens listés, tandis que la couverture plus large de Zillow – basée sur des données publiques et soumises par les utilisateurs –peut varier en fiabilité. Ces exemples soulignent l’importance de la calibration, du contexte et de l’évaluation critique lors du déploiement d’outils automatisés.
BLOCKCHAIN ETINNOVATION DANS L’ÉVALUATION
Aux côtés de l’IA, la technologie blockchain s’impose comme une force majeure dans la transformation de l’évaluation immobilière. Système décentralisé, sécurisé et transparent, la blockchain enregistre les transactions sans intermédiaires, garantissant confi ance et effi cacité.
La supervision humaine reste indispensable. L’expertise locale et le jugement professionnel demeurent essentiels, en particulier dans les marchés émergents ou atypiques où les facteurs qualitatifs jouent un rôle majeur. »
TENDANCES ÉMERGENTES dans l´évaluation immobilière
La convergence de l’IA, des mégadonnées et de la blockchain redéfinit les fondements mêmes de l’évaluation immobilière. Les professionnels doivent désormais évaluer non seulement les attributs physiques des biens, mais aussi les mécanismes numériques qui régissent leur propriété, leur échange et leur comportement sur le marché. »
Alors que le secteur immobilier se numérise, la blockchain redéfi nit la manière dont les données foncières sont enregistrées, analysées et échangées. En sécurisant les registres dans des registres numériques infalsifiables, la blockchain réduit les risques d’erreurs, de modifications non autorisées et de litiges de propriété. Elle permet un accès instantané aux historiques de transactions, renforçant la transparence et limitant la fraude. Les contrats intelligents (accords numériques auto-exécutables selon des conditions prédéfinies) automatisent des processus clés tels que la signature de baux, les transferts de titres et les évaluations. Ces outils rationalisent les opérations, réduisent la dépendance à la documentation papier et améliorent la rapidité et la fiabilité.
Autrefois associée principalement aux cryptomonnaies, la blockchain est devenue une technologie fondamentale capable de révolutionner de nombreux secteurs – et l’immobilier figure parmi les plus prometteurs. Le Canada se positionne comme un acteur majeur de cette évolution. Les projections estiment que le secteur canadien de la blockchain passera de 557,2 millions USD en 2022 à 81,6 milliards USD en 2030, avec un taux de croissance annuel composé de 88,2 %. Cette dynamique est portée par une demande croissante de systèmes sécurisés, efficaces et infalsifiables dans divers secteurs, y compris l’immobilier, où la blockchain est utilisée pour créer des registres de propriété immuables et automatiser les processus d’évaluation.
L’engagement du Canada en faveur de l’innovation blockchain se reflète non seulement dans les prévisions de marché, mais aussi dans ses orientations politiques. Un rapport marquant de la Chambre
des communes en 2023 a recommandé l’élaboration d’une stratégie nationale sur la blockchain et la création de « bacs à sable réglementaires » – nm des environnements contrôlés pour tester les applications blockchain dans l’évaluation et les transactions immobilières. Ce soutien institutionnel témoigne d’une volonté claire de favoriser l’innovation tout en assurant la supervision réglementaire et la confiance du public. La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) explore également l’utilisation de la blockchain dans son écosystème de financement du logement, tandis que les autorités provinciales et fédérales s’attaquent aux aspects liés aux cryptomonnaies.
L’élan digital s’accélère également, avec le Toronto and Region Real Estate Board (TRREB) qui a lancé la plateforme REALM – désormais largement utilisée en Ontario. Des entreprises comme PropTx intègrent la blockchain à REALM pour améliorer l’évaluation immobilière, tandis que Mavennet développe des standards d’identité décentralisée. Ces initiatives sont soutenues par des groupes de défense tels que le Canadian Blockchain Consortium, qui mettent en avant le potentiel de la blockchain dans les contrats intelligents, les transferts de titres fonciers et la vérification sécurisée de l’identité, signalant un virage plus large vers l’innovation numérique dans le secteur. Alors, qu’est-ce que cela signifi e pour la profession d’évaluateur ? Les implications sont profondes. La blockchain off re une infrastructure sécurisée pour la gestion des données immobilières, garantissant que les historiques d’évaluation restent infalsifi ables et accessibles. Les contrats intelligents peuvent automatiser des aspects clés du processus d’évaluation en
extrayant des données de sources vérifi ées –telles que les tendances du marché, les ventes comparables et les caractéristiques des biens –et en exécutant des règles prédéfinies pour générer des évaluations en temps réel. Cela réduit la dépendance aux intermédiaires, minimise les erreurs humaines et accélère les délais de transaction. Plusieurs plateformes intègrent déjà des modèles d’évaluation basés sur la blockchain, marquant une transition vers des écosystèmes plus transparents, efficaces et responsables.
TOKENISATION
Une autre tendance émergente est la tokenisation, qui consiste à convertir la propriété d’actifs immobiliers en jetons numériques sur une blockchain, permettant aux investisseurs d’acheter et de vendre de petites parts – comme des actions. Cela rend l’investissement immobilier plus accessible, augmente la liquidité et facilite les transactions entre pairs sans intermédiaires traditionnels. Pour les évaluateurs, la tokenisation introduit de nouvelles couches de complexité. L’évaluation doit désormais prendre en compte la facilité de négociation des jetons, la structure de propriété et l’impact du sentiment du marché. Bien que l’actif sous-jacent reste physique, sa nature négociable et son infrastructure numérique modifient le cadre d’évaluation vers un modèle hybride. Sans entrer dans les détails techniques, un exemple récent illustre cette tendance : en mars 2025, Polymesh et Ocree Capital ont tokenisé un bien commercial de 51,9 millions de dollars à Winnipeg, offrant aux investisseurs accrédités une propriété fractionnée via une plateforme blockchain réglementée. Cela représente une étape importante dans l’intégration de la finance numérique et de l’investissement immobilier.
Alors que le Canada poursuit sa stratégie numérique, la profession d’évaluateur se trouve à l’aube d’une nouvelle ère – une ère qui exige un changement fondamental de méthodologie. La convergence de l’IA, des mégadonnées et de la blockchain redéfi nit les fondements mêmes de l’évaluation immobilière.
Les professionnels doivent désormais évaluer non seulement les attributs physiques des biens, mais aussi les mécanismes numériques qui régissent leur propriété, leur échange et leur comportement sur le marché. Cela nécessite un ensemble de compétences hybrides, combinant expertise traditionnelle en évaluation, maîtrise de l’économie de la blockchain, évaluation des actifs numériques et analyse des données. L’avenir repose sur des modèles qui allient la rapidité et l’objectivité de la technologie à la perspicacité et au discernement des professionnels expérimentés – surtout lorsque ces éléments doivent être divulgués de manière transparente et interprétés de façon responsable dans les rapports d’évaluation. Dans un contexte marqué par l’incertitude économique, les perturbations climatiques et l’accélération technologique, la capacité à équilibrer innovation et jugement éclairé n’est plus une option.
INTÉGRATION ESG
Alors que l’intelligence artificielle, la blockchain et la tokenisation continuent de transformer les mécanismes de l’évaluation immobilière – en apportant rapidité, transparence et liquidité – une autre force redéfinit son objectif : l’ESG. Les critères environnementaux, sociaux et de gouvernance ne sont plus des considérations périphériques. Ils sont désormais au cœur de l’évaluation, du financement et de la régulation des biens immobiliers. L’évaluation ne consiste plus seulement à déterminer la valeur actuelle d’un bien, mais à anticiper sa valeur future et à comprendre les forces –technologiques, environnementales et
sociétales – qui façonneront cette trajectoire pour répondre aux attentes des investisseurs, des prêteurs et des décideurs publics.
À mesure que les gouvernements et les régulateurs exigent plus de transparence, de durabilité et de résilience à long terme dans l’environnement bâti, les pratiques d’évaluation doivent évoluer pour refléter ces priorités. L’intégration ESG implique de prendre en compte les risques climatiques, l’efficacité énergétique, l’impact social et les structures de gouvernance – alignant la valeur financière sur des objectifs sociétaux plus larges. Le Conseil international des normes d’évaluation (IVSC) a commencé à formaliser l’ESG dans ses normes mondiales, encourageant les évaluateurs à considérer les impacts ESG qualitatifs et quantitatifs lorsque cela est pertinent. Ce changement n’est pas seulement technique. Il redéfinit la valeur comme une fonction de responsabilité, de résilience et de pertinence.
Bien que le Canada et l’Europe reconnaissent tous deux l’importance stratégique de l’ESG, leurs approches refl ètent des environnements réglementaires et des maturités de marché distincts. Au Canada, l’adoption de l’ESG est principalement guidée par le marché et non imposée, avec une utilisation croissante de certifi cations vertes comme LEED et BOMA, et une attention accrue à la résilience climatique et à l’équité sociale. Toutefois, les méthodes de reporting ESG et les méthodologies d’évaluation standardisées restent limitées, laissant place à l’interprétation et à l’incohérence. L’Europe, en revanche, adopte une approche réglementaire. La taxonomie de l’UE et la directive sur la publication d’informations en matière de durabilité (CSRD) imposent des divulgations ESG, tandis que les normes de performance énergétique restreignent la location de bâtiments ineffi caces. Les évaluateurs européens utilisent des cadres structurés pour intégrer la durabilité dans les modèles
fi nanciers, faisant de l’ESG une composante essentielle de la valeur des actifs plutôt qu’un simple complément.
Cette évolution de l’ESG s’inscrit dans une transformation plus large de l’évaluation - où la technologie rencontre la responsabilité, et où la précision des données s’allie à la prévoyance éthique.
CONCLUSION : NAVIGUER
DANS LA NOUVELLE NORMALITÉ
Dans le paysage actuel en constante évolution, l’évaluation immobilière n’est plus une photographie figée – c’est une discipline dynamique et multidimensionnelle, façonnée par la technologie, l’éthique et les forces mondiales. La convergence de l’IA, de la blockchain et de la tokenisation transforme la manière dont la valeur est mesurée, échangée et comprise, tandis que l’intégration de l’ESG garantit que l’évaluation reflète non seulement la performance financière, mais aussi la résilience à long terme et l’impact sociétal. En 2025, si le métavers a lancé la conversation, ce sont les défis bien réels – changement climatique, instabilité économique et accélération numérique – qui définissent l’avenir de l’évaluation. Dans ce nouveau paradigme, les professionnels de l’évaluation ne sont plus de simples analystes du marché – ce sont des conseillers stratégiques capables de naviguer dans la complexité avec clarté. Équilibrer précision et volatilité exige plus que de meilleurs outils ; cela nécessite un changement de mentalité : passer de formules rigides à des cadres flexibles, d’une expertise isolée à une intelligence collaborative. La profession exige désormais des compétences hybrides qui allient science des données et intuition humaine, capables d’anticiper la valeur de demain à travers le prisme de la transparence, de l’éthique et de l’adaptabilité. Que vous soyez investisseur, promoteur ou évaluateur, le message est clair : adoptez les outils, respectez les risques et ne cessez jamais d’apprendre.
Que vous soyez investisseur, promoteur ou évaluateur, le message est clair : adoptez les outils, respectez les risques et ne cessez jamais d’apprendre. »
Mass impact:
influences, transitions, and Candidate opportunities in mass appraisal
BY HASSAAN USMANI, AIC CANDIDATE MEMBER
INTRODUCTION
Real estate is undeniably one of the world’s most impactful asset classes, yet its true value often gets obscured amidst fragmented data and varied interpretations. Mass appraisal addresses this challenge head-on, producing reliable, consistent valuations across vast property portfolios and diverse communities. As markets grow and regulatory requirements become more complex, skilled professionals in mass appraisal have become more vital than ever.
THE MASS APPRAISAL MINDSET
Unlike single-property assessments, mass appraisal involves handling extensive datasets, from building permits to detailed market transactions. Assessors in this field leverage advanced statistical models like multiple regression analysis and machine learning, while maintaining stringent quality controls and adhering to intricate legal frameworks. This comprehensive approach ensures efficient, scalable valuations that support fair taxation, municipal financing, and overall community development.
MY PERSONAL TRANSITION TO MASS APPRAISAL
I began my appraisal career at a singleproperty valuation fi rm. While rewarding, I quickly realized I was seeking more. I wanted to stretch myself professionally and personally – to grow beyond traditional boundaries. Mass appraisal off ered precisely that challenge. I was drawn by the promise of rigorous statistical analysis, the intricacy of sophisticated legal
Entering mass appraisal is more than a career choice, it is a commitment to continuous personal and professional evolution.”
arguments in assessment appeals, and the responsibility of making nuanced decisions about property values within a broad urban context. This multifaceted role allowed me to push my analytical skills, engage deeply with policy and data science, and refi ne my decision-making abilities in ways a conventional appraisal role could not.
CAREER DIVERSITY AND GROWTH
One of the most appealing aspects of mass appraisal is the professional variety it provides. Candidate Members regularly interact with cutting-edge geospatial analytics, statistical modeling, public policy, and stakeholder engagement. From residential and commercial appraisal to policy analysis, appeals management, and specialized assessments (e.g., agricultural or commercial strata units), mass appraisal positions offer continuous professional growth and diverse experiences.
MENTORSHIP AND PROFESSIONAL SUPPORT
Much like traditional appraisal pathways, mentorship in mass appraisal plays a crucial role. However, in a mass appraisal environment, one is not only receiving mentorship from seasoned AACI Members, but also designated members from IAAO (International Association of Assessing Officers), and province-specific bodies like SAAA (Saskatchewan Assessment Appraisers Association). Designated Members generously share their expertise, guiding Candidates through complex model-building, validation procedures, and anomaly detection in data. The supportive and collaborative culture within the
It is a dynamic field that challenges, engages, and fulfills those passionate about fairness, innovation, and growth on a scale.”
mass appraisal environment encourages knowledge-sharing, peer feedback, and ongoing professional development, all of which build credibility and confidence among aspiring mass appraisal professionals.
INDUSTRY DEMAND AND OPPORTUNITIES
With ongoing advancements in automated valuation models, public availability of mapping data, and increased scrutiny over equitable property taxation, the demand for skilled mass appraisal professionals continues to grow. However, there remains a noticeable shortage of designated appraisers capable of seamlessly blending technical expertise with policy acumen. This gap creates signifi cant career opportunities for Candidate Members, such as municipal leadership roles, advisory positions, system implementation leads, and infl uential roles within AIC committees.
CONTRIBUTING TO THE PROFESSION
Mass appraisal professionals are increasingly shaping the appraisal profession beyond merely managing datasets. Opportunities abound to serve on municipal assessment boards, contribute to the development of national valuation standards, mentor upcoming appraisers, and drive innovations toward transparent, automated, and equitable mass valuation methodologies.
FINAL REFLECTIONS
Entering mass appraisal is more than a career choice – it is a commitment to continuous personal and professional evolution. It calls for precision, adaptability, and exceptional interpersonal skills. For me, the move into mass appraisal has not only sharpened my analytical and policy-oriented abilities, but has also allowed me to make a tangible impact on my community. It is a dynamic field that challenges, engages, and fulfills those passionate about fairness, innovation, and growth on a scale.
Impact de masse : influences, transitions
et opportunités
pour les stagiaires en évaluation de masse
PAR HASSAAN USMANI, MEMBRE STAGIAIRE DE L’ICE
INTRODUCTION
L’immobilier est indéniablement l’une des classes d’actifs les plus influentes au monde, mais sa valeur réelle est souvent occultée par des données fragmentées et des interprétations variées. L’évaluation de masse relève ce défi de front, en produisant des évaluations fiables et cohérentes pour de vastes portefeuilles immobiliers et des communautés diverses. À mesure que les marchés se développent et que les exigences réglementaires deviennent plus complexes, les professionnels qualifiés en évaluation de masse sont devenus plus indispensables que jamais.
LA FAÇON DE PENSER EN ÉVALUATION DE MASSE
Contrairement aux évaluations de biens immobiliers individuels, l’évaluation de masse implique le traitement de vastes ensembles de données, allant des permis de construire aux transactions détaillées sur le marché.
Les évaluateurs dans ce domaine exploitent des modèles statistiques avancés tels que l’analyse de régression multiple et l’apprentissage automatique, tout en maintenant des contrôles de qualité rigoureux et en respectant des cadres juridiques complexes. Cette approche globale garantit des évaluations efficaces et évolutives qui favorisent une fiscalité équitable, le financement municipal et le développement global de la communauté.
MA TRANSITION PERSONNELLE VERS L’ÉVALUATION DE MASSE
J’ai commencé ma carrière d’évaluateur dans un cabinet d’évaluation de biens immobiliers individuels. Bien que gratifiant, je me suis rapidement rendu compte que je cherchais autre chose. Je voulais me dépasser sur le plan professionnel et personnel, afin de dépasser les frontières traditionnelles. L’évaluation de masse m’offrait précisément ce défi. J’ai été attiré par la promesse d’une analyse statistique rigoureuse, la complexité des arguments
Se lancer dans l’évaluation de masse est plus qu’un choix de carrière, c’est un engagement envers une évolution personnelle et professionnelle continue. »
juridiques sophistiqués dans les recours en matière d’évaluation et la responsabilité de prendre des décisions nuancées sur la valeur des biens immobiliers dans un contexte urbain élargi. Ce rôle polyvalent m’a permis de développer mes compétences analytiques, de m’impliquer profondément dans la politique et la science des données, et d’affiner mes capacités de prise de décision d’une manière que le rôle d’évaluateur conventionnel ne pouvait pas offrir.
DIVERSITÉ ET ÉVOLUTION DE CARRIÈRE
L’un des aspects les plus attrayants de l’évaluation de masse est la diversité professionnelle qu’elle offre. Les membres stagiaires sont régulièrement amenés à recourir à des outils d’analyse géospatiale de pointe, à utiliser des modèles statistiques, à intégrer des politiques publiques et à dialoguer avec les parties prenantes. De l’évaluation résidentielle et commerciale à l’analyse des politiques, en passant par la gestion des recours et les évaluations spécialisées (par exemple, les unités agricoles ou commerciales en copropriété), les postes dans le domaine de l’évaluation de masse offrent des possibilités de croissance professionnelle continue et des expériences variées.
MENTORAT ET SOUTIEN PROFESSIONNEL
Tout comme dans les parcours d’évaluation traditionnels, le mentorat joue un rôle crucial dans l’évaluation de masse. Cependant, dans un environnement d’évaluation de masse, on bénéficie non seulement du mentorat de membres AACI chevronnés, mais aussi de membres désignés de l’International Association of Assessing Officers (IAAO et d’organismes provinciaux tels que la Saskatchewan Assessment Appraisers Association (SAAA ). Les membres désignés partagent généreusement leur expertise et guident les stagiaires à travers la création de modèles complexes, les procédures de validation et la détection d’anomalies dans les données. La culture de soutien et de collaboration qui règne dans le domaine de
C’est un domaine dynamique qui stimule, engage et comble ceux qui sont passionnés par l’équité, l’innovation et la croissance à grande échelle. »
l’évaluation de masse encourage le partage des connaissances, les commentaires entre pairs et le perfectionnement professionnel continu, autant d’éléments qui renforcent la crédibilité et la confiance des futurs professionnels de l’évaluation de masse.
DEMANDE ET OPPORTUNITÉS
DANS L’INDUSTRIE
Avec les progrès constants des modèles d’évaluation automatisés, la mise à disposition publique des données cartographiques et le contrôle accru de l’équité fiscale foncière, la demande de professionnels qualifiés dans le domaine de l’évaluation de masse continue de croître. Cependant, il existe toujours une pénurie notable d’évaluateurs désignés capables de combiner de manière transparente leur expertise technique et leur perspicacité en matière de politiques. Cette pénurie crée d’importantes opportunités de carrière pour les membres stagiaires, telles que des postes de direction municipale, des postes de conseil, des postes de responsable de la mise en œuvre de systèmes et des postes influents au sein des comités de l’ICE.
CONTRIBUER À LA PROFESSION
Les professionnels de l’évaluation de masse façonnent de plus en plus la profession d’évaluateur au-delà de la simple gestion de bases de données. Les opportunités abondent pour siéger à des commissions municipales d’évaluation, contribuer à l’élaboration de normes nationales d’évaluation, encadrer les futurs évaluateurs et stimuler les innovations vers des méthodologies d’évaluation de masse transparentes, automatisées et équitables.
RÉFLEXIONS FINALES
Se lancer dans l’évaluation de masse est plus qu’un choix de carrière, c’est un engagement envers une évolution personnelle et professionnelle continue. Cela exige de la précision, de l’adaptabilité et des compétences interpersonnelles exceptionnelles. Pour moi, le passage à l’évaluation de masse a non seulement affiné mes capacités à analyser et à m’appuyer sur des politiques, mais m’a également permis d’avoir un impact tangible sur ma communauté. C’est un domaine dynamique qui stimule, engage et comble ceux qui sont passionnés par l’équité, l’innovation et la croissance à grande échelle.
Value reconciliations: the beating heart of appraisal
BY JAY WALKER, P. APP., AACI, SENIOR PARTNER WITH APPRAISALCOACHES.COM
Despite the number of highly skilled professionals in our field, reconciliations of data such as rents, capitalization rates, unit rates, and even sometimes final reconciliations, are often lacking in narrative ICI/CRE appraisal reports. Over the past dozen years, I have been a volunteer with the Appraisal Institute of Canada (AIC) with the Work Product Review program, reviewing reports for Canadian Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (CUSPAP) compliance from both new Candidates and seasoned accredited Members. This includes reports from major national firms as well as those from smaller regional and local firms. My opening statement applies across all swaths of our Members’ profiles: Candidate Members, seasoned veterans, large firms, and small firms. What you read here today, however, can immediately strengthen your appraisal reports, starting tomorrow.
CUSPAP tells us, at 8.2.9., we must “ detail the reasoning supporting the analyses, opinions, and conclusions of each valuation approach. ” 1 This is the beating heart – a process of reconciling diff ering indicators – of every appraisal.
Despite this, there’s limited information on how to effectively apply this and persuasively convey that to the reader. In the Appraisal Institute’s (US) book, The Appraisal of Real Estate,2 just seven of the 700+ pages are devoted to reconciliation, and most of it does not provide the framework that we, as appraisers, need to effectively think through reconciliations, and then to communicate it. In the practical 74-page Eff ective Report Writing: A Guide for Appraisers and Reviewers, 3 just a single page is devoted to Persuasive Writing for Reconciliation. No Continuing Professional Development (CPD) courses are available on this through the University of British Columbia (UBC)/AIC collaboration. The book, Thinking Better, explains this general lack of thinking instruction in many situations thusly:
“Most of the [thinking] programs we use were acquired in a haphazard manner. We were never taught how to think, only what to think. We were never told how best to make decisions, only given decisions to make.”4
These poor resources and limited training lead to reconciliations like the ones shown on the following page, which are quite commonplace.
Reconciliation #1: This is an almost verbatim rental rate reconciliation of an industrial building in Ontario; a table of a dozen rents is shown with a range of $14 to $35 per sq.ft. No average is given. The reconciliation begins and ends as follows:
“These are spaces located throughout [general location]. Those at the upper end are in good locations in higher-end buildings, while those at the lower end are in inferior locations and/or are only average quality spaces.
The subject is a modern building, located in a popular industrial park in [specifi c location], with a site having ample yard space. It is therefore my opinion that the rental value of the subject is $21.”
Reconciliation #2: This is an amalgam of very common reconciliations seen:
“Index #1 is [list of some positive/negative attributes] and so is inferior to the subject. The subject should have a lower cap rate.
Index #2 is [list of some attributes] and is thus superior to the subject. The subject should have a higher cap rate.”
This process goes on, in numerical order for the remaining six comparables, and then a conclusion is reached something like this:
“Given these indicators, the subject should lie within a cap rate range of 4.5% to 5.5%, and a rate of 5.0% is believed warranted in this circumstance.”
Either of these two types of reconciliations, whether in sectional areas (rent, cap rates, sq. ft. rates, etc.) or in the final reconciliation, are very common. The appraiser has not truly ‘detailed the reasoning,’ at least not to the extent that the report user can easily follow, or be persuaded to, the final choice. To do better, we must know and apply a bit of how the human brain processes information, its limitations, and classical persuasive argumentation techniques. Following these processes will help the appraiser become much clearer in thinking through their choices, and they will then be able to communicate that clearly to the report user.
Here are the following crucial topics:
1. The importance of providing an overview to facilitate an appropriate thinking framework;
2. Short-term memory and working memory limitations;
3. Logical thinking and persuasive writing.
PROVIDING AN OVERVIEW
An essential step in effectively processing information is providing a general overview of the most compelling characteristics of both your subject property, and the data discussion to come. Giving an overview before analyzing detailed data is key, as it encourages the appraiser to think about the most compelling characteristics of the subject in relation to this set of market data. Critically, it also provides the mental framework that the report user needs to understand and follow the analysis.
The overview should:
1. Set the purpose and direction: An overview explains why the data is being presented. It tells the reader what question is being answered, so they can interpret each piece of data in context rather than in isolation.
2. Prepare the reader’s expectations: It outlines what kind of information or discussion will follow so the reader isn’t surprised or confused when they encounter tables, calculations, or narrative analysis.
3. Focus attention on what matters: With a roadmap in mind, the reader knows which details are important and which are background. This reduces cognitive load and keeps the reader oriented throughout the explanation.
4. Improve clarity and persuasion: Starting with a clear overview provides logical structure and transparency. It builds trust, showing that your conclusion is based on a process, not just opinion.
In summary, an overview acts like a signpost. I tells the reader where they are going, why it matters, and how they will get there. It makes the data easier to digest, and conclusions easier to accept.
WORKING MEMORY
Next, we must understand how we process and work with new information as we have a limited capacity for short-term memory and working with that information. According to cognitive psychologist George A. Miller’s famous 1956 paper,5 people can typically hold about 7 (±2) items in their short-term memory. This includes discrete pieces of information such as digits, words, or other chunks. Later research6 has refined this estimate, suggesting that 4±1 items may be a more accurate limit, particularly when items are not meaningfully grouped
When it comes to mentally sorting, manipulating, or working with information –known as working memory7 – the capacity is different. Working memory not only stores, but also processes information. Studies show that people can generally manipulate just three to five chunks of information at once, depending on complexity and familiarity. This limitation affects tasks such as mental arithmetic, problem solving, or reasoning. Importantly, the concept of ‘chunking’ or ‘grouping’ can expand both memory and manipulation limits. The more demanding the task, however, the fewer chunks the brain can effectively manage.
Overall, while the human brain has extraordinary capacity for long-term memory, its short-term and working memory are quite constrained, influencing everything from daily multitasking to how we learn new information.
This means that simply going through all six, seven, eight, (twelve, etc.) comparables in lockstep fashion – without grouping them in some meaningful fashion – is likely to lose your reader and does not help you, the appraiser, focus on the bigger picture. It is extremely helpful to begin to group your comparables into sets of two, three, or even four (depending upon number of comparables) of combined data that exhibit enough similar characteristics to have some joint meaning. Within those groupings, trends should emerge by looking at the averages (or ranges) that those produce. This helps get the number of chunks of information down to a workable capacity both for you, the appraiser, and the report user.
LOGICAL THINKING AND PERSUASIVE WRITING
Finally, the narrative analysis itself must be based on logical thinking, and persuasively communicated to the reader. Proceeding through the comparables in straitjacket order does not help you, nor the report user, understand or effectively process the data.
Instead, follow classic Greek and Roman rhetorical process of starting with (and then dispensing) the weaker data, moving steadily towards the best data (single data pieces or several grouped data). Building an argument from weaker to stronger evidence makes the conclusion easier to follow and thus feels earned, not imposed. It mirrors natural reasoning: consider all options, then steadily narrow towards the best.
This same process is also used in teaching and training, wherein there is a progression from less relevant or more general examples to highly relevant or specifi c ones. This helps learners build context before reaching conclusions. Students may be taught to start with broader comparisons before focusing in on the most relevant or eff ective model.
Similarly, in scientific and statistical reporting, when evaluating multiple variables or experimental groups, reports often arrange findings by strength of correlation or relevance. For example, meta-analyses in medicine may list studies by increasing methodological quality or effect size.
In summary, this ‘worst to best’ method draws from ancient logic and communication strategies. It is used widely because it aligns with how people process evidence: show the range, rule out the weaker, and end on the strongest – making your conclusion both reasoned and compelling.
CONCLUSION
What has been explained here is a relatively straightforward three-step process:
1. Provide an overview of the most important characteristics of the subject, relative to the particular comparable data set;
2. Where there are more than three or four data pieces, group them into similar/related sets so that the appraiser’s and the report user’s working memory doesn’t become swamped by too much data and is able to think through (or understand) them more eff ectively;
3. Use classical rhetorical techniques of eliminating (or minimizing) the weakest data fi rst, reconciling steadily towards the best, most compelling, data and conclusions.
HYPOTHETICAL RECONCILIATION
Now that we have reviewed the framework, how might this look like in both a ‘comprehensive’ and ‘concise’ narrative appraisal of the same property, for a capitalization rate selection.
As a reminder, there are two approved formats for narrative reports, Comprehensive and Concise (CUSPAP at 7.5.3).8 Concise reports are generally suitable for frequent appraisal users, such as lenders, mortgage brokers, REIT’s, etc., while Comprehensive reports are required for most other users and uses. For the Income Approach analysis, CUSPAP Practice Notes9 at 3.23.8 state a Comprehensive report must “Identify, describe and analyze … with detailed rationale”, whereas a Concise report must only “Identify and summarize … [with] supporting rationale …”
The hypothetical subject property is a 35-year-old 33,000 sq.ft. industrial building with useful surplus land resulting in a site coverage of 20%. In addition to 2,000 sq.ft. of standard main floor office, it also has 2,000 sq.ft. of good quality mezzanine office completed five years ago. It also has, somewhat unusually for this age, a 23-foot clear span ceiling. It is of average quality concrete construction and in average condition.
COMPREHENSIVE REPORT
The following sales have been identifi ed as most relevant of those surveyed:
These sales have a cap rate range from 4.13% to 5.98%, and an average of 5.01%.
SUMMARY OF IMPORTANT FACTORS
The subject property has several advantages over what is typical in this sector and local market. Compared to typical properties in this market, the subject has considerable useful surplus land (typical site coverages are 30-45%, versus the subject’s more spacious 20%). This component has often proven – in addition to raising rental rates as discussed in the rent section – to lower capitalization rates, as buyers favour the flexibility for a variety of industrial operations as well as, importantly, the ease of re-leasing the property to a wider range of users should it turn vacant.
The capitalization rate is also likely to be compressed for the relatively over-height clear span ceiling (23 feet), since a less desirable 18-20 feet is more usual in this age bracket. Additionally, to a more limited extent, the modestly higher percentage of (good quality) office finish compared to market norms will also tend to modestly compress the cap rate.
Against those positive features, the subject building is older (35 years old) than typical in this general location (10-25 years is more usual), and the 33,000 sq.ft. size is larger than the 15,00025,000 sq.ft. range frequently seen in this area. These two factors will tend to push the cap rate of the subject somewhat upwards.
REVIEW AND GROUPING OF COMPARABLE SALES
This analysis groups comparable sales to identify the most relevant indicators.
Group 1: Sales 1, 3, and 6
These comparables have cap rates ranging from 5.23% to 5.98%, with an average of 5.57%.
These buildings are generally less comparable to the subject; while similar in age and somewhat smaller (average 27,462 sq.ft.), they lack the surplus land and over-height clear span of the subject and generally are of lower-quality metal frames. Notably, Sale 6, with a cap rate of 5.23% and low site coverage of 26%, shows how surplus land can compress cap rates. Overall, the subject’s cap rate should be below both this group’s average and below Sale 6’s 5.23%.
Group 2: Sales 2 and 4
Sales 2 and 4 have an average cap rate of 4.45%, within a range of 4.13% to 4.77%. These are newer, smaller properties (average 17,314 sq.ft.) with more marketable sizes and lower sale prices, which can signifi cantly lower cap rates. Their clear spans, though slightly below the subject’s, are competitive, but they have less surplus land. The subject’s cap rate is therefore expected to be above this group’s average of 4.45%.
Group 3: Sales 5, 7, and 8
Sales 5, 7, and 8 are the most comparable to the subject. Their average cap rate is 4.97%, ranging from 4.64% to 5.31%.
• Sale 8 (5.31%): Larger and older than the subject, with lower clear span and higher site coverage. These qualities suggest the subject should not have as high a cap rate.
• Sale 5 (4.64%): Smaller and newer, with similar clear span and offi ce fi nish, and site coverage of 22% (but not as low as the subject). This sets a lower bound for the subject’s cap rate.
• Sale 7 (4.95%): Slightly smaller, similar in age, with the lowest site coverage (18%), but lower clear span and less offi ce fi nish. These diff erences mostly off set, indicating a cap rate close to the subject’s likely value.
CONCLUSION AND CAP RATE SELECTION
Group 1 comparables (#1, #3, and #6) indicates that the subject’s cap rate should be below their average (5.57%) and below Sale 6’s 5.23%. Group 2 comparables (#2 and #4) suggests it should be above 4.45%. Considering these fi ndings, a general cap rate range of approximately 4.5% to 5.2% is supported.
The most relevant comparables (Group 3) further narrow the expected range to between roughly 4.7% and 5.1%. The subject is better than Sale 8, but not as good as Sale 5, inferring that somewhere in the middle of this range is appropriate. Giving the greatest weight to the most comparable sale, Sale 7, the fi nal selected capitalization rate for the subject property is 4.9%.
FINAL CONCLUSION
Use the three-step method to strengthen your analysis, and compellingly convey your conclusions:
1. Provide an overview;
2. Group your data;
3. Follow classical rhetorical principles to both understand your data better and to convey your conclusions convincingly.
END NOTES
1 Appraisal Institute of Canada (2024). CANADIAN UNIFORM STANDARDS OF PROFESSIONAL APPRAISAL PRACTICE (CUSPAP). Effective January 1, 2024, 8.2.9, page 38.
2 Appraisal Institute (2020). The Appraisal of Real Estate. 15th Edition.
3 Appraisal Institute (2023), Effective Report Writing: A Guide for Appraisers and Reviewers.
4 Lewis, David & Greene, James (1982). Thinking Better, McClelland and Stewart Ltd., page 27.
5 Miller, G. A. (1956). The Magical Number Seven, Plus or Minus Two: Some Limits on Our Capacity for Processing Information. Psychological Review, 63(2), 81–97.
6 Cowan, N. (2001). The magical number 4 in short-term memory: A reconsideration of mental storage capacity. Behavioral and Brain Sciences, 24(1), 87–114.
7 Baddeley, A. D. (1992). Working memory. Science, 255(5044), 556–559.
8 Appraisal Institute of Canada (2024). CANADIAN UNIFORM STANDARDS OF PROFESSIONAL APPRAISAL PRACTICE (CUSPAP). Effective January 1, 2024, 7.5.3, page 31
9 Appraisal Institute of Canada (2024). APPRAISAL INSTITUTE OF CANADA PRACTICE NOTES 2024, Eff ective July 1, 2024, 3.23.8, page 46, https://www.aicanada.ca/wpcontent/uploads/2024-PRACTICE-NOTES-1.pdf
Rapprochements de valeurs : le cœur de l’évaluation
PAR JAY WALKER, É. PRO., AACI, ASSOCIÉ PRINCIPAL CHEZ APPRAISALCOACHES.COM
Malgré le grand nombre de professionnels hautement qualifiés dans notre domaine, les rapprochements de données telles que les loyers, les taux de capitalisation, les taux unitaires et même parfois les rapprochements finaux font souvent défaut dans les rapports d’évaluation ICI/CRE narratifs. Au cours des douze dernières années, j’ai été bénévole auprès de l’Institut canadien des évaluateurs (ICE) dans le cadre du programme d’examen des produits du travail, où j’ai examiné les rapports de nouveaux stagiaires et de membres accrédités chevronnés afin de vérifier leur conformité aux Normes uniformes de pratique professionnelle en matière d’évaluation au Canada (NUPPEC). Cela comprend les rapports de grandes sociétés nationales ainsi que ceux de petites sociétés régionales et locales. Ma déclaration d’ouverture s’applique à tous les profils de nos membres : stagiaires, vétérans chevronnés, grands cabinets et petits cabinets. Cependant, ce que vous lirez ici aujourd’hui peut immédiatement renforcer vos rapports d’évaluation, dès demain.
Les NUPPEC nous indiquent, au paragraphe 8.2.9, que nous devons « Préciser le raisonnement sur lequel sont fondées les analyses, opinions et conclusions tirées de chaque méthode d’évaluation ».1 Il s’agit là du cœur même de toute évaluation, à savoir le processus de rapprochement des diff érents indicateurs.
Malgré cela, il existe peu d’informations sur la manière d’appliquer efficacement ce principe et de le transmettre de manière convaincante au lecteur. Dans l’ouvrage de l’Appraisal Institute (États-Unis) intitulé The Appraisal of Real Estate, 2 seules sept des plus de 700 pages sont consacrées au rapprochement, et la plupart d’entre elles ne fournissent pas le cadre dont nous, en tant qu’évaluateurs, avons besoin pour réfléchir efficacement aux rapprochements et ensuite savoir comment les communiquer. Dans l’ouvrage pratique de 74 pages intitulé « Effective Report Writing: A Guide for Appraisers and Reviewers »,3 une seule page est consacrée à la rédaction persuasive en matière de rapprochement. Aucun cours de perfectionnement professionnel continu (PPC) n’est disponible à ce sujet dans le cadre de la collaboration entre l’University of British Columbia (UBC) et l’ICE. Le livre « Thinking Better » explique ainsi ce manque général d’enseignement de la réflexion dans de nombreuses situations : « La plupart des programmes [de réflexion] que nous utilisons ont été acquis de manière aléatoire. On ne nous a jamais enseigné comment réfléchir, seulement sur quoi réfléchir. On ne nous a jamais dit comment prendre les meilleures décisions, on nous a seulement donné des décisions à prendre. » 4
Ces ressources insuffi santes et cette formation limitée conduisent à des rapprochements comme ceux présentés ci-dessous, qui sont assez courants.
Rapprochement n° 1 : Il s’agit d’un rapprochement presque mot pour mot des loyers d’un bâtiment industriel en Ontario ; un tableau présentant une douzaine de loyers est affiché, avec une fourchette allant de 14 à 35 dollars le pied carré. Aucune moyenne n’est indiquée. Le rapprochement commence et se termine comme suit :
« Il s’agit d’espaces situés partout [emplacement général]. Ceux situés dans la fourchette supérieure sont bien situés dans des immeubles haut de gamme, tandis que ceux situés dans la fourchette inférieure sont moins bien situés et/ou sont des espaces de qualité moyenne.
Le bien en question est un immeuble moderne, situé dans un parc industriel populaire à [emplacement spécifique], avec un terrain offrant un vaste espace extérieur. Je suis donc d’avis que la valeur locative du bien en question est de 21 $. »
Rapprochement n° 2 : Il s’agit d’un amalgame de rapprochements très courants :
« L’indicateur n° 1 est [liste de certains attributs positifs/négatifs] et est donc inférieur au bien en objet. Le bien en objet devrait avoir un taux de capitalisation inférieur.
L’indicateur n° 2 est [liste de certains attributs] et est donc supérieur au bien en objet.
Le bien en objet devrait avoir un taux de capitalisation supérieur. »
Ce processus se poursuit, dans l’ordre numérique, pour les six autres biens comparables, puis une conclusion est tirée, comme suit :
« Compte tenu de ces indicateurs, le bien en question devrait se situer dans une fourchette de taux de capitalisation comprise entre 4,5 % et 5,5 %, et un taux de 5,0 % semble justifié dans ce cas. »
Ces deux types de rapprochements, qu’ils concernent des domaines spécifiques (loyer, taux de capitalisation, taux au pied carré, etc.) ou le rapprochement final, sont très courants. L’évaluateur n’a pas vraiment « précisé son raisonnement », du moins pas dans une mesure suffisante pour que l’utilisateur autorisé du rapport puisse facilement suivre ou être convaincu par le choix final. Pour faire mieux, nous devons connaître et appliquer un peu la manière dont le cerveau humain traite l’information, ses limites et les techniques classiques d’argumentation persuasive. Le fait de suivre ces processus aidera l’évaluateur à clarifier ses choix et lui permettra ensuite de les communiquer clairement à l’utilisateur autorisé du rapport.
Voici les sujets essentiels à aborder :
1. L’importance de fournir une vue d’ensemble pour faciliter un cadre de réflexion approprié ; 2. Les limites de la mémoire à court terme et de la mémoire de travail ; 3. La pensée logique et la rédaction persuasive.
FOURNIR UNE VUE D’ENSEMBLE
Une étape essentielle pour traiter efficacement les informations consiste à fournir une vue d’ensemble des caractéristiques les plus convaincantes du bien en objet et de la discussion des données à venir. Il est essentiel de donner une vue d’ensemble avant d’analyser les données détaillées, car cela encourage l’évaluateur à réfléchir aux caractéristiques les plus convaincantes du bien par rapport à cet ensemble de données de marché. Il fournit également le cadre mental dont l’utilisateur du rapport aura besoin pour comprendre et suivre l’analyse.
La vue d’ensemble devrait :
1. Défi nir l’objectif et l’orientation : une vue d’ensemble explique pourquoi les données sont présentées. Elle indique au lecteur à quelle question elle répond, afi n qu’il puisse interpréter chaque donnée dans son contexte plutôt que de manière isolée.
2. Préparer les attentes du lecteur : une vue d’ensemble décrit le type d’informations ou de discussions qui suivront afi n que le lecteur ne soit pas surpris ou confus lorsqu’il rencontrera des tableaux, des calculs ou des analyses narratives.
3. Concentrer l’attention sur ce qui importe : avec une feuille de route à l’esprit, le lecteur sait quels détails sont importants et lesquels constituent des informations générales. Cela réduit la charge cognitive et permet au lecteur de rester orienté tout au long de l’explication.
4. Améliorer la clarté et la persuasion : commencer par une vue d’ensemble claire apporte une structure logique et de la transparence. Cela renforce la confi ance, en montrant que votre conclusion est basée sur un processus et non sur une simple opinion. En résumé, une vue d’ensemble agit comme un panneau indicateur. Elle indique au lecteur où il va, pourquoi c’est important et comment il va y arriver. Elle rend les données plus faciles à digérer et les conclusions plus faciles à accepter.
MÉMOIRE DE TRAVAIL
Ensuite, nous devons comprendre comment nous traitons et utilisons les nouvelles informations, car notre capacité de mémoire à court terme et notre capacité à travailler avec ces informations sont limitées. Selon le célèbre article5 publié en 1956 par le psychologue cognitif George A. Miller, les gens peuvent généralement retenir environ 7 (±2) éléments dans leur mémoire à court terme. Cela inclut des informations distinctes telles
que des chiffres, des mots ou d’autres éléments. Des recherches ultérieures6 ont affiné cette estimation, suggérant que 4±1 éléments pourraient être une limite plus précise, en particulier lorsque les éléments ne sont pas regroupés de manière significative.
Lorsqu’il s’agit de trier, de manipuler ou de traiter mentalement des informations – ce que l’on appelle la mémoire de travail7 – la capacité est différente. La mémoire de travail ne se contente pas de stocker, elle traite également les informations. Des études montrent que les personnes peuvent généralement manipuler seulement trois à cinq blocs d’informations à la fois, en fonction de leur complexité et de leur familiarité. Cette limitation affecte des tâches telles que le calcul mental, la résolution de problèmes ou le raisonnement. Il est important de noter que le concept de « regroupement » ou de « fractionnement » peut élargir les limites de la mémoire et de la manipulation. Cependant, plus la tâche est exigeante, moins le cerveau peut gérer de blocs efficacement.
Dans l’ensemble, si le cerveau humain dispose d’une capacité extraordinaire pour la mémoire à long terme, sa mémoire à court terme et sa mémoire de travail sont assez limitées, ce qui influence tout, du multitâche quotidien à la manière dont nous apprenons de nouvelles informations.
Cela signifie que le simple fait de passer en revue les six, sept, huit (douze, etc.) ventes comparables de manière rigide, sans les regrouper de manière significative, risque de perdre votre lecteur et ne vous aide pas, en tant qu’évaluateur, à vous concentrer sur la situation dans son ensemble. Il est extrêmement utile de commencer à regrouper vos comparables en ensembles de deux, trois ou même quatre (selon le nombre de comparables) de données combinées qui présentent suffisamment de caractéristiques similaires pour avoir une signification commune. Au sein de ces groupes, des tendances devraient émerger en examinant les moyennes (ou les fourchettes) qu’ils produisent. Cela permet de réduire le nombre d’informations à une capacité gérable tant pour vous, l’évaluateur, que pour l’utilisateur du rapport.
PENSÉE LOGIQUE ET RÉDACTION PERSUASIVE
Enfi n, l’analyse narrative elle-même doit être basée sur une pensée logique et communiquée de manière persuasive au lecteur. Passer en revue les comparables dans un ordre rigide ne vous aide pas, ni vous, ni l’utilisateur du rapport, à comprendre ou à traiter effi cacement les données.
Suivez plutôt le processus rhétorique classique grec et romain qui consiste à commencer par les données les plus faibles (puis à les écarter), pour progresser régulièrement vers les meilleures données (données individuelles ou plusieurs données regroupées). Construire une argumentation à partir des preuves les plus faibles vers les plus solides rend la conclusion plus facile à suivre et donne ainsi l’impression qu’elle est méritée, et non imposée. Cela refl ète le raisonnement naturel qui consiste à examiner toutes les options et à se rapprocher progressivement de la meilleure.
Ce même processus est également utilisé dans l’enseignement et la formation, où l’on passe d’exemples moins pertinents ou plus généraux à des exemples très pertinents ou spécifi ques. Cela aide les apprenants à construire un contexte avant de parvenir à des conclusions. On peut enseigner aux étudiants à commencer par des comparaisons plus larges avant de se concentrer sur le modèle le plus pertinent ou le plus effi cace.
De même, dans les rapports scientifi ques et statistiques, lorsqu’il s’agit d’évaluer plusieurs variables ou groupes expérimentaux, les rapports classent souvent les résultats en fonction de la force de la corrélation ou de la pertinence. Par exemple, les méta-analyses en médecine peuvent classer les études par ordre croissant de qualité méthodologique ou d’ampleur de l’eff et.
En résumé, cette méthode « du pire au meilleur » s’inspire de la logique et des stratégies de communication anciennes. Elle est largement utilisée car elle correspond à la manière dont les gens traitent les preuves : montrer l’éventail, éliminer les plus faibles et terminer par les plus fortes, ce qui rend votre conclusion à la fois raisonnée et convaincante.
CONCLUSION
Ce que nous avons expliqué ici est un processus en trois étapes relativement simple :
1. Donner un aperçu des caractéristiques les plus importantes du sujet, par rapport à l’ensemble de données comparables particulier ;
2. Lorsqu’il y a plus de trois ou quatre données, les regrouper en ensembles similaires/connexes afin que la mémoire de travail de l’évaluateur et de l’utilisateur du rapport ne soit pas submergée par trop de données et puisse les analyser (ou les comprendre) plus efficacement ;
3. Utiliser des techniques rhétoriques classiques pour éliminer (ou minimiser) les données les plus faibles en premier lieu, en se rapprochant progressivement des données et des conclusions les meilleures et les plus convaincantes.
RAPPROCHEMENT HYPOTHÉTIQUE
Maintenant que nous avons passé en revue le cadre, à quoi cela pourrait-il ressembler dans une évaluation narrative « complète » et « concise » du même bien immobilier, pour la sélection d’un taux de capitalisation ? Rappelons-nous qu’il existe deux formats approuvés pour les rapports narratifs, exhaustif et concis (NUPPEC 7.5.3). 8 Les rapports concis conviennent généralement aux utilisateurs fréquents d’évaluations, tels que les prêteurs, les courtiers hypothécaires, les FPI, etc., tandis que les rapports exhaustifs sont requis pour la plupart des autres utilisateurs et utilisations. Pour l’analyse selon la méthode du revenu, les notes pratiques des NUPPEC9 à la section 3.23.8 stipulent qu’un rapport complet doit « identifi er, décrire et analyser [...] avec une justifi cation détaillée », tandis qu’un rapport concis doit seulement « identifi er et résumer [...] [avec] une justifi cation à l’appui [...] ».
Le bien immobilier hypothétique est un bâtiment industriel de 33 000 pieds carrés, vieux de 35 ans, avec un terrain excédentaire utile, ce qui donne une couverture du site de 20 %. En plus des 2 000 pieds carrés de bureaux standard au rez-de-chaussée, il dispose également de 2 000 pieds carrés de bureaux en mezzanine de bonne qualité, achevés il y a cinq ans. Il dispose également, ce qui est assez inhabituel pour un bâtiment de cet âge, d’une hauteur sous plafond de 23 pieds. Il s’agit d’une construction en béton de qualité moyenne et en état moyen.
RAPPORT COMPLET
Les ventes suivantes ont été identifi ées comme les plus pertinentes parmi celles étudiées :
Type de construction Par relèvement Métal Par relèvement Métal Par relèvement Métal Par relèvement Métal Par relèvement
Ces ventes ont un taux de capitalisation compris entre 4,13 % et 5,98 %, avec une moyenne de 5,01 %.
RÉSUMÉ DES FACTEURS IMPORTANTS
Le bien immobilier en objet présente plusieurs avantages par rapport à ce qui est habituel dans ce secteur et sur le marché local. Comparé aux biens immobiliers habituels sur ce marché, le bien en objet dispose d’un surplus de terrain utile considérable (la couverture habituelle des sites est de 30 à 45 %, contre 20 % pour le bien en objet, qui est plus spacieux). Cet élément a souvent pour effet, en plus d’augmenter les loyers comme indiqué dans la section consacrée aux loyers, de réduire les taux de capitalisation, car les acheteurs apprécient la flexibilité qu’il offre pour diverses activités industrielles et, surtout, la facilité avec laquelle le bien peut être reloué à un plus large éventail d’utilisateurs s’il venait à être vacant.
Le taux de capitalisation est également susceptible d’être comprimé en raison de la hauteur relativement excessive du plafond (23 pieds), car une hauteur moins souhaitable de 18 à 20 pieds est plus courante dans les bâtiment de cette tranche d’âge. En outre, dans une mesure plus limitée, le pourcentage légèrement plus élevé de finitions de bureaux (de bonne qualité) par rapport aux normes du marché aura également tendance à comprimer modestement le taux de capitalisation.
En contrepartie de ces caractéristiques positives, le bâtiment en objet est plus ancien (35 ans) que la moyenne dans cette zone (10 à 25 ans étant plus courant), et sa superficie de 33 000 pieds carrés est supérieure à la fourchette de 15 000 à 25 000 pieds carrés fréquemment observée dans cette zone. Ces deux facteurs auront tendance à faire augmenter légèrement le taux de capitalisation du bâtiment en objet.
EXAMEN ET REGROUPEMENT DES VENTES COMPARABLES
Cette analyse regroupe les ventes comparables afin d’identifier les indicateurs les plus pertinents.
Groupe 1 : Ventes 1, 3 et 6
Ces comparables ont des taux de capitalisation compris entre 5,23 % et 5,98 %, avec une moyenne de 5,57 %. Ces bâtiments sont généralement moins comparables à l’objet ; bien que similaires en termes d’âge et légèrement plus petits (27 462 pieds carrés en moyenne), ils ne disposent pas du surplus de terrain et de la hauteur libre supérieure à la moyenne de l’objet et sont généralement dotés de charpentes métalliques de moindre qualité. Il convient de noter que la vente 6, avec un taux de capitalisation de 5,23 % et une faible
couverture du site de 26 %, montre comment le surplus de terrain peut comprimer les taux de capitalisation. Dans l’ensemble, le taux de capitalisation du bien concerné devrait être inférieur à la moyenne de ce groupe et inférieur au taux de 5,23 % de la vente 6.
Groupe 2 : Ventes 2 et 4
Les ventes 2 et 4 ont un taux de capitalisation moyen de 4,45 %, compris entre 4,13 % et 4,77 %. Il s’agit de propriétés plus récentes et plus petites (17 314 pieds carrés en moyenne) avec des tailles plus commercialisables et des prix de vente plus bas, ce qui peut réduire considérablement les taux de capitalisation. Leurs portées libres, bien que légèrement inférieures à celles du sujet, sont compétitives, mais elles ont moins de terrain excédentaire. Le taux de capitalisation du sujet devrait donc être supérieur à la moyenne de 4,45 % de ce groupe.
Groupe 3 : Ventes 5, 7 et 8
Les ventes 5, 7 et 8 sont les plus comparables au bien en objet. Leur taux de capitalisation moyen est de 4,97 %, variant entre 4,64 % et 5,31 %.
• Vente 8 (5,31 %) : ce bien est plus grand et plus ancien que le bien en objet, avec une portée libre plus faible et une couverture du site plus élevée. Ces caractéristiques suggèrent que le bien en objet ne devrait pas avoir un taux de capitalisation aussi élevé.
• Vente 5 (4,64 %) : ce bien est plus petit et plus récent, avec une portée libre et une finition des bureaux similaires, et une couverture du site de 22 % (mais pas aussi faible que celle du sujet). Cela fixe une limite inférieure pour le taux de capitalisation de l’objet.
• Vente 7 (4,95 %) : légèrement plus petit, d’âge similaire, avec la couverture du site la plus faible (18 %), mais une portée libre plus faible et une finition des bureaux moins bonne. Ces différences se compensent en grande partie, indiquant un taux de capitalisation proche de la valeur probable de l’objet.
CONCLUSION ET SÉLECTION DU TAUX DE CAPITALISATION
Les comparables du groupe 1 (n° 1, n° 3 et n° 6) indiquent que le taux de capitalisation du bien concerné devrait être inférieur à leur moyenne (5,57 %) et inférieur au taux de 5,23 % de la vente 6. Les comparables du groupe 2 (n° 2 et n° 4) suggèrent qu’il devrait être supérieur à 4,45 %. Compte tenu de ces résultats, une fourchette générale de taux de capitalisation d’environ 4,5 % à 5,2 % est retenue.
Les comparables les plus pertinents (groupe 3) réduisent encore la fourchette prévue à environ 4,7 % et 5,1 %. Le bien en objet est meilleur que la vente 8, mais moins bon que la vente 5, ce qui laisse supposer qu’un taux situé au milieu de cette fourchette est approprié. En accordant le plus de poids à la vente la plus comparable, la vente 7, le taux de capitalisation final retenu pour le bien en question est de 4,9 %.
CONCLUSION FINALE
Utilisez la méthode en trois étapes pour renforcer votre analyse et présenter vos conclusions de manière convaincante :
1. Présentez une vue d’ensemble ;
2. Regroupez les données ;
3. Suivez les principes rhétoriques classiques pour mieux comprendre vos données et présenter vos conclusions de manière convaincante.
NOTES DE FIN
1 Institut canadien des évaluateurs (2024). NORMES UNIFORMES DE PRATIQUE PROFESSIONNELLE EN MATIÈRE D’ÉVALUATION AU CANADA (NUPPEC). En vigueur le 1er janvier 2024, 8.2.9, page 42.
2 Appraisal Institute (2020). The Appraisal of Real Estate. 15e édition.
3 Appraisal Institute (2023), Effective Report Writing: A Guide for Appraisers and Reviewers.
4 Lewis, David & Greene, James (1982). Thinking Better, McClelland and Stewart Ltd., page 27.
5 Miller, G. A. (1956). The Magical Number Seven, Plus or Minus Two: Some Limits on Our Capacity for Processing Information. Psychological Review, 63(2), 81–97.
6 Cowan, N. (2001). The magical number 4 in short-term memory: A reconsideration of mental storage capacity. Behavioral and Brain Sciences, 24(1), 87–114.
7 Baddeley, A. D. (1992). Working memory. Science, 255(5044), 556–559.
8 Institut canadien des évaluateurs (2024). NORMES UNIFORMES DE PRATIQUE PROFESSIONNELLE EN MATIÈRE D’ÉVALUATION AU CANADA (NUPPEC). En vigueur le 1er janvier 2024, 7.5.3, page 35
9 Institut canadien des évaluateurs (2024). INSTITUT CANADIEN DES ÉVALUATEURS NOTES RELATIVES À LA PRATIQUE 2024 En vigueur le 1er juillet 2024, 3.23.8, page 50, https://www.aicanada.ca/wp-content/ uploads/2024-Notes-relatives-a-la-pratique.pdf
TExtraordinary or not?
BY JAMES ROKEBY, P. APP., AACI
he use of Extraordinary Assumptions, Extraordinary Limiting Conditions, Hypothetical Conditions and Jurisdictional Exceptions in our appraisal reports has long been, in my view, an under-taught, under-utilized and often misapplied part of our practice as appraisers. This is a serious problem as their correct use can literally make or break your appraisal report, impact its eff ectiveness, and determine success or failure in the defence of your report should it be challenged.
Over my 3½ decades of writing and reviewing appraisal reports, this is a noted area of weakness in many appraisal reports. The Canadian Uniform
Standards of Professional Appraisal Practice (CUSPAP) is where these tools are introduced and explained. However, CUSPAP can be confusing, unclear, and, at times, seemingly contradictory in its advice around the use of these critical statements. For this article, ‘Extraordinary Assumptions, Extraordinary Limiting Conditions, Hypothetical Conditions and Jurisdictional Exceptions’ will collectively be referred to as ‘ELCs+.’
This article aims to identify the defi nitions and examples of each of these four exclusions and highlight areas to help demystify their correct use. To be clear, this is solely an introduction and not an all-encompassing review of all
Unravelling the use of special exclusions and limitations in appraisal reports
possible scenarios that may require use of one or more of these ELCs+, thereby reducing liability (for both individual Members and AIC).
INITIAL CONSIDERATIONS WHEN DETERMINING WHAT TO INCLUDE IN APPRAISAL REPORTS
Think about the authorized use of the report. Does the report truly align with and support the client’s use of the report? Does the report make sense for the authorized use? Does it pass the ‘sniff’ test? Are the assumptions reasonable based on the use of the report? Are they extraordinary? Could there be anything potentially misleading about the report for the authorized use?
HUMBLING BACKGROUND
The very fi rst statement in the CUSPAP 2024 document reads:
Compliance with CUSPAP Compliance with the requirements of all components of CUSPAP is mandatory for all types of Professional Services Assignments.
Professional Services Assignments include the following: Real Property Appraisal, Review, Consulting, Reserve Fund Study, Machinery and Equipment Appraisal, and Mass Appraisal.
That is seriously unambiguous — a sobering thought when considering that you can be denied liability insurance coverage if your report is found to be non-compliant with CUSPAP.
There are associated ‘Standards’ sections in CUSPAP for each of these professional services, plus one other: the Reporting Standard. This means that, if you are preparing an appraisal or a consulting assignment, there are at least two Standards to which you must comply (Reporting and Appraisal Standards or Reporting and Consulting Standards in this example). The Ethics Standard contained within CUSPAP also applies to everything we do, not just preparing reports.
Another statement in CUSPAP 2024 reads:
Legislation and/or Regulations Members are required to comply with the applicable legislative and/or licensing requirements for all types of Professional Services Assignments.
Legislation supersedes CUSPAP.
It is evident that strict compliance with CUSPAP and legislation is essential. Avoiding common mistakes and risks — particularly those related to CUSPAP compliance, such as ELCs+ — is a critical part of meeting these requirements.
BREAKING DOWN THE MEANING AND INTENT OF ELCS+
Digging into the specifi cs for each type of limitation, exclusion or assumption
included in the global ELCs+, and providing defi nitions, explanations and examples of each type, we can look to CUSPAP for some initial guidance on the appropriate (or inappropriate) use of these special statements in our reports:
5.2.1 It is unethical for a Member to develop, use or permit others to use, for any purpose, any report which the Member knows, or ought to know, is defective, erroneous, and/or misleading.
7.9.4 Before invoking an Extraordinary Limiting Condition, the Member must determine that the Scope of Work applied will result in analyses, opinions and conclusions that are credible and will not be misleading.
7.10.8 An analysis based on a Hypothetical Condition must result in a credible analysis and must not result in a report that is misleading.
Although not specifi cally stated in CUSPAP, these qualifi cations apply equally to all special statements within the ELCs+ sphere. ‘Misleading’ is the common theme. Members must never produce a report that we know, or ought to know, is misleading.
Most often, the issuance of a potentially misleading report is not intentional. To help avoid this, step back and consider objectively the ‘initial considerations’ in this article and apply them when considering an assignment and its content.
EXTRAORDINARY LIMITING CONDITIONS
The CUSPAP defi nition of Extraordinary Limiting Conditions reads:
3.29 A necessary modifi cation or exclusion of a Standard Rule which may diminish the reliability of the report.
This sounds simple enough. In preparing a report, if Members do anything outside the specifi c requirements of any of the eight Standards in CUSPAP, then they must invoke an Extraordinary Limiting Condition. Why might one ignore or modify a Standards rule?
Some examples include lacking an interior inspection of the subject improvements, excluding an approach to value that the Reasonable Appraiser would typically undertake, ignoring the scheme in an expropriation appraisal, not completing a title search, or lacking liability insurance if the property is outside of Canada.
CUSPAP further states:
7.9.5 The Member must include an explanation and justifi cation of Extraordinary Limiting Conditions in the Report.
9.3.2 A Member must personally inspect the subject property or identify an Extraordinary Limiting Condition if they did not.
EXCLUSION OF AN APPROACH TO VALUE: (IS IT EXTRAORDINARY?)
There are two issues here (and for other potential ELCs); is it in fact ‘extraordinary’; and if so, what is the correct and compliant application and explanation of the ELC.
CUSPAP states:
Excluding an approach to value that is relevant under the ‘Reasonable Appraiser’ test requires:
An Extraordinary Limiting Condition, and supporting reasons.
Excluding an approach to value that is not relevant under the ‘Reasonable Appraiser’ test requires: Supporting reasons only.
In other words, excluding an approach to value that the Reasonable Appraiser would not complete (i.e., an Income Approach in a typical single-family dwelling report) is not extraordinary as far as CUSPAP is concerned. To be fully compliant with CUSPAP, the appraiser simply needs to explain that it is an approach not relevant to the assignment, and why.
Alternately, not completing an Income Approach on a rental apartment building does indeed require an ELC because the Reasonable Appraiser would complete it.
You need to very carefully consider excluding an approach to value that would typically be considered relevant to the assignment before invoking such an ELC. Consider if there is a valid reason to not complete the approach and if it will impair the ability to value the property based on market expectations. Is there a lack of data or of property details? Is quick turnaround time impacting the decision? Does the client not want to pay for the inclusion of this approach? Be very careful about these. A few examples follow:
EXAMPLE 1:
Excluding the Cost Approach (an ELC)
The subject property includes a newly constructed building. However, the Cost Approach has not been included at the request of the client. As this is an approach normally considered relevant to the valuation of new or newer improvements, an Extraordinary Limiting Condition has been invoked.
Real Property Appraisal Standard 8.2.8 requires an appraiser to ‘describe and apply the appraisal procedures relevant to the Assignment.’
As a result, reliance on this report may be diminished by the exclusion of the Cost Approach. Were the property to include a 70-year-old industrial building nearing the end of its useful life, then excluding the Cost Approach would not require an ELC, as neither the market nor the Reasonable Appraiser would consider this methodology to determine price/value.
EXAMPLE 2:
No inspection of the subject property
Although attempts were made, the subject property was not inspected because of a dispute between the client and the property owner. An Extraordinary Limiting Condition has been invoked as a result.
Reporting Standard Rule 7.5.1.i requires inspection of the subject property and
Real Property Appraisal Standard Rule 8.2.3 requires the appraiser to ‘identify the property and describe its location and characteristics.’ As such, it is acknowledged that reliance on the results of this report may be diminished by the lack of an inspection. This clearly constitutes an Extraordinary Limiting Condition and should be treated and discussed in the report as such. Further, because no inspection of the property was completed, this will also result in the need for further ELCs+ (Extraordinary Assumptions at minimum). The report will need to lay out what assumptions were made with respect to the subject property, for example, its quality, condition, layout, etc., and how such assumptions might impact the report. The report should also provide support for the content of your assumptions (data sources) to be valid and not misleading.
Let’s now look at Extraordinary Assumptions and how to invoke them in compliance with CUSPAP.
EXTRAORDINARY ASSUMPTIONS
CUSPAP defi nition:
3.28 An assumption, directly related to a specifi c assignment, which, if found to be false, could materially alter the opinions or conclusions.
Extraordinary Assumptions presume as fact otherwise uncertain information about or anticipated changes in the physical, legal or economic characteristics of the subject property, or about conditions external to the subject property such as market conditions or trends, or the integrity of data used in an analysis.
Examining the diff erence between this and a Hypothetical Condition can be subtle and easily mischaracterized, and the Standards must be kept front of mind.
Some examples of Extraordinary Assumptions include the absence of contamination where contamination is possible, the inspection of the property taking place after the eff ective date (retrospective valuations), a portion of the property not being available for inspection, municipal sanitary service availability when timing is uncertain, if the in-process zone change approval will be successful, and a prospective appraisal. Further rules from the Reporting Standard (CUSPAP 2024) state:
7.9.1 If an Extraordinary Assumption is invoked, wherever an opinion or conclusion is stated within a Report, the Extraordinary Assumption must be stated in its entirety or a reference to its exact location in the report must be provided.
7.9.2 When referencing the subject matter of an Extraordinary Assumption in a report, it must be clearly indicated that the opinions or conclusions are based on the Extraordinary Assumption.
7.9.3 Wherever an Extraordinary Assumption is referenced in a report, it must be clearly identifi ed as an Extraordinary Assumption.
Professional assistance from non-member:
7.12.5 An Extraordinary Assumption and/or a Limiting Condition regarding the Designated Member’s reliance upon Professional Assistance provided by a non-member must be included in the Certifi cation of a report.
EXAMPLE 3:
Condition of the property (retrospective)
The subject property was inspected on May 10, 2025, and the eff ective date of the report was July 1, 2023. It is assumed that no signifi cant changes have happened to the property between the eff ective date
and the inspection date unless otherwise confi rmed and detailed in the Report. If this assumption is found to be incorrect, it could impact the fi ndings of market value as reported.
This is a fairly common EA in appraisal reports (particularly for those doing retrospective valuations). The key is to be clear about any changes to the property between effective and inspection dates that can be confirmed and to have that be reflected in the valuation. Rarely are properties exactly the same from one date to another, so be clear and concise in the description in the Report (as referenced in your EA).
EXAMPLE 4:
Land use amendments
The subject property is currently zoned MR-2. As of the eff ective date of the valuation, the property owner has submitted a zone change application seeking increased density with MR-3 zoning (such approval is considered probable). The report and its fi ndings are based on the assumption that the MR-3 zoning will be approved (see ‘Land Use Controls’ starting on Page 43 for further discussion). Without this assumption, the fi ndings of market value within the report could be diff erent. Breaking this down, when invoking such an assumption, it must be clear that the anticipated change to the zoning of the property and the resulting increase in development density is indeed probable (think Highest and Best Use – probable versus possible). Further, dealing with this assumption from a valuation perspective is as important as the EA itself. How do you refl ect the potential increase in density in the current valuation? A prospective valuation could be an option, but this will result in a diff erent value than examining the current value of the potential. It can be subtle, but very important to get right. Again, what is the objective of the client? It must all align and be consistent.
EXAMPLE 5:
Absence of contamination
The subject property is located in the vicinity of known environmental contamination sources and may be impacted. An environmental impact survey has not been completed on the property as of the eff ective date of the report. For the authorized use of the report, it is assumed that the subject property is not negatively impacted by contamination detrimental to its value.
If this assumption is found to be incorrect, it could impact the fi ndings of market value as reported. Any liability for the impact of potential contamination of the subject property is expressly denied by the appraiser.
In this scenario, it would be ideal (and strongly advisable) that this Extraordinary Assumption was as mandated by the client in writing and should be referenced as such in the EA. This leaves no doubt as to the reasons for the appraiser making the assumption. If, however, the authorized use is for a purpose where possible contamination should indeed be considered (think valuation of assets for a divorce proceeding for instance), the client’s urging to ignore it may not be suffi cient and could lead to the issuance of a misleading report.
EXAMPLE 6:
Municipal sanitary service
Development of the subject property for residential subdivision purposes is dependent upon the availability of municipal sanitary service. As of the eff ective date of the valuation, it is uncertain when sanitary service will be available to the property. Through consultation with the local municipality and the developer (refer to ‘Servicing’ discussion, Page 54), it has been assumed for reasonable analysis purposes that sanitary sewer services will be available in approximately fi ve years
(from the eff ective date). Without this assumption, the fi ndings of market value within the report could be diff erent.
For those valuing development land, the timing and availability of services is key to value in most instances. For analysis purposes, we need to make a reasonable assumption about these services in consultation with local municipalities, engineers, developers and other sources of support for these estimates.
To convey to your client and users of the report that there is a reasonable range of potential outcomes (servicing availability) leading to a range of potential current values depending on the overall consensus of concerned parties on this critical timing, a sensitivity analysis within the report could be considered. Again, consistency and clarity in terms of the research, assumptions, and their potential impact to the valuation is key in minimizing the potential liability from such a report.
HYPOTHETICAL CONDITIONS
There is significant potential cross-over between Extraordinary Assumptions and Hypothetical Conditions and they can often be confused. Examining the critical difference between them and reviewing some examples aims to bring some further clarity.
CUSPAP defi nition:
3.3.6 Hypothetical Conditions are a specifi c type of Extraordinary Assumption that presumes, as fact, simulated but untrue information about physical, legal or economic characteristics of the subject property or external conditions, and are imposed for purposes of reasonable analysis.
Reading this and the EA defi nition again, the key when making an EA versus a HC, is the distinction of the assumption being
presumed but uncertain versus presumed but untrue.
CUSPAP Section 7.10 of the Reporting Standard provides some further clarifi cation and requirements when invoking Hypothetical Conditions. It is strongly recommended to review this section of CUSPAP whenever invoking an HC is a consideration. In summary, Hypothetical Conditions may be used when they are required for legal purposes, for purposes of reasonable analysis or for purposes of comparison. It must be clear to the reader that the property condition does not, in fact, exist as at the date of appraisal, and the analysis performed to develop the opinion of value is based on a hypothesis. For certain valid and appropriate Hypothetical Conditions, some of the 7.10 requirements do not apply. For instance, for an expropriation report, it may be necessary to completely ignore the reality of the scheme (reason for the expropriation) to correctly value the property in law. This would make iii and iv in 7.10.5 not applicable as such cannot happen in reality. It would be good to highlight this in such a report to avoid any potential CUSPAP compliance concerns.
Further CUSPAP guidance states:
7.10.6 Reports for expropriation can require Hypothetical Conditions and may require the Member to invoke a Jurisdictional Exception.
7.10.7 The Hypothetical Condition must be clearly disclosed in the report, with a description of the hypothesis, the rationale for its use, and its eff ect on the result of the Assignment.
7.10.8 An analysis based on a Hypothetical Condition must result in a credible analysis and must not result in a report that is misleading.
9.10.1.i If a lease is to be disregarded and the Assignment is of the fee simple interest and not the leased fee, an Extraordinary Assumption (Hypothetical Condition) is required.
Some examples of potential Hypothetical Conditions include the absence of contamination where such contamination exists, municipal sanitary sewer when none is available, assumed residential zoning where agricultural zoning is in place, rezoning has been achieved when it has not, assumed renovated condition when renovation remains incomplete, repairs or improvements 100% complete when untrue, ignoring a lease in place and an expropriation scheme is disregarded.
EXAMPLE 7:
Absence of contamination
The subject property is known to have environmental contamination due to its proximity to a previous landfi ll operation in this location. Remediation of the environmental contamination from the site would likely require complete demolition of the improvements and excavation and fi ll of the site to allow for redevelopment of the property. Remediation costs remain unknown.
The report is completed under the hypothetical condition that there is no environmental contamination aff ecting the subject property for reasonable analysis purposes and for the authorized use of the report (litigation with respect to the potential contamination). The values reported herein would be different in absence of this hypothesis. An Extraordinary Assumption has been invoked as a result (may not be required).
This or similar scenarios are not uncommon and require some careful consideration before undertaking. The key
is often ensuring that the objective of your client and the authorized use of the report align without question. With many of these potential hypotheticals, they may be quite appropriate in some circumstances and entirely inappropriate and misleading in others.
EXAMPLE 8:
Municipal highway expansion
The subject property (a rural residential dwelling) is the subject of an expropriation of a portion of the site wherein the re-alignment of Highway 1 will bring the roadway very close to the dwelling. It is the hypothetical assumption for the report, for reasonable analysis purposes according to a required Jurisdictional Exception (refer to Page 23), that the re-alignment of the highway is not taking place, thereby not impacting the subject property nor its market value. Without this assumption, the fi ndings of market value within the report could be diff erent. An Extraordinary Assumption has been invoked as a result (may not be required).
There are many expropriation matters that legitimately require one or more Hypothetical Conditions. To ignore the law with respect to municipal takings and reporting requirements for compensation is folly. Be sure to fully understand what is required for these reports and ensure CUSPAP compliance with the use of these exclusions.
EXAMPLE 9:
Building is 100% complete
As of the effective date of the report, the subject property remains under construction and is not ready for occupancy. The analysis in the report is completed under the hypothetical condition that the subject building is 100% complete as of the effective date, at the request of the mortgagee. It is expected that the subject building will be completed within six months of the effective date based on current projections from the developer.
The values reported herein would be different in absence of this hypothesis. An Extraordinary Assumption has been invoked as a result (may not be required).
Another common scenario; a current value of the property ‘as-if complete.’ It is critical that any report makes very clear from the outset that the property is, in fact, not complete as of the effective date and that the value conclusions in the report are based on the hypothesis that the building is complete.
EXAMPLE 10:
House and five acres for mortgage financing
As of the eff ective date of the report, the subject property, as legally described, includes 100 acres of land and various agricultural outbuildings, along with a single-family dwelling. As per the request of the client (lending institution), the report values the existing dwelling on a hypothetical fi ve acres of separately conveyable land (as described in the report) without any value contribution of the agricultural outbuildings nor any consideration of the highest and best use of the larger parcel.
The hypothetical entity as valued does not exist and cannot be created through severance as it is not currently allowed within the zoning by-law. A valuation of the entire legal entity would result in a different value conclusion and may be greater or lesser than the hypothetical entity. An Extraordinary Assumption has been invoked as a result (may not be required).
This common scenario can be a bit of a mine fi eld and one that appraisers face on a regular basis. Although it is unlikely that the larger parcel would be valued lower than the hypothetical house and fi ve acres, it is not impossible (think contamination in a portion of the larger parcel). It is advisable to remind the client overtly that the appraiser takes no responsibility for any positive or negative infl uence of consideration of the entire legal parcel.
Keep in mind also that, although the property’s hog barn may be outside the hypothetical fi ve-acre parcel, any analysis should nonetheless consider the impact of its proximity to such a potential negative infl uence.
As with all special exclusions, be very clear about the assumptions made and the impact of those assumptions. Be sure, equally, that this type of request aligns with the client’s use of the report (i.e., this may be entirely appropriate for a mortgage fi nancing report, but entirely inappropriate and misleading for a divorce or partnership dispute valuation).
JURISDICTIONAL EXCEPTIONS
CUSPAP defi nition
3.4.3 An assignment condition that permits the Member to disregard a part or parts of these Standards that are determined to be contrary to law or public policy in a given jurisdiction; only that part shall be disregarded and of no force or eff ect in that jurisdiction.
Jurisdiction relates to the legal authority to legislate, apply, or interpret law at either the federal, provincial, or local levels of government.
A Jurisdictional Exception must fl ow from legislation (Acts, Bylaws, Procedures authorized and developed from Bylaws, or case law). [see 19.8]
In a report, the Member must identify the part or parts of CUSPAP disregarded as well as provide a reference to the law, regulation or legal authority that precludes compliance and supports the Jurisdictional Exception.
It is the responsibility of the Member, not the Authorized Client or other Authorized User(s), to determine whether the use of a Jurisdictional Exception is appropriate.
Three examples of potential Jurisdictional Exceptions involve the Expropriation Act –Ignoring the Scheme; the Excise Tax Act –Self-supply for Federal GST/HST purposes; and the municipal assessment valuation – fairness.
EXAMPLE 11:
Ignoring the Scheme
As of the eff ective date of the report, the subject property (a rural residential dwelling) is the subject of an expropriation of a portion of the site wherein the re-alignment of Highway 1 will bring the roadway very close to the dwelling.
The Expropriation Act R.S.O. 1990, c. E.26 often requires valuations for expropriation to ignore the impact of the reason for the expropriation itself (i.e., ‘ignore the scheme’) when valuing assets to determine appropriate compensation; this is one such circumstance.
As a result, certain parts of CUSPAP Section 8 (Real Property Appraisal Standard) have been ignored or modifi ed, including parts 8.2.3, 8.2.4, 8.2.5, 8.2.6 and 8.2.12.
The values reported herein could be diff erent in absence of this Jurisdictional Exception. Associated Extraordinary Limiting Conditions and Hypothetical Conditions have been invoked as a result (refer to Pages 10 & 11).
The results of the valuation are invalid for any purpose other than for determination of compensation as a result of expropriation of the subject property.
This is an example of the detail required in a Jurisdictional Exception (JE) when legislation or policy requires us to complete an analysis or valuation diff erently than would normally be done. As outlined in CUSPAP, the JE must reference the legislation or policy that leads to the need to ignore or modify the Standard(s) and it must reference the Standard(s) that were ignored or modifi ed for reasonable
analysis purposes. Best practice would be to include a statement specifi cally excluding the use of the report for any other purpose. Further, there will almost certainly be other ELCs+ required in the report associated with the JE that has been invoked.
Although CUSPAP is very clear that it is a Member’s responsibility to determine the appropriateness of a Jurisdictional Exception, it is also critical to discuss this with the client in detail prior to completion of a report under such a limitation.
SCENARIOS FOR CONSIDERATION
The following are some potential situations common to AIC Members that should lead to consideration of the appropriateness of a request and which ELCs+ may need to be invoked to appropriately value a property. Talk about these with colleagues and develop appropriate verbiage (including detailed ELCs+ for the scenarios being seen on a regular basis):
• A CRA being asked to value a house on a commercially zoned site for bank financing
• Expropriation valuation for development land where no services currently exist
• Being asked to complete an appraisal absent an inspection
• A lawyer asking a CRA to appraise a 50-acre farm property for divorce settlement (Can just the house and five acres be valued if the lawyer agrees?)
• Being asked to appraise a house where a murder recently took place
• A lawyer requesting an appraisal of a contaminated industrial property
• Being requested to complete an appraisal outside of Canada
• Cosigning a report for a Candidate where the Cosigner did not inspect the property (hint: 9.3.2)
• An AACI inspecting four apartment units in a 100-unit building for mortgage fi nancing
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SUMMARY
There is a myriad of circumstances where the use of one or some combination of ELCs+ is critical to a valuation report. Equally, there are many circumstances where their use is inappropriate and can lead to the issuance of a potentially misleading report, exposing the appraiser and AIC to significant liability. Understanding this difference in reports and in practice is step one in keeping reports on track and in compliance.
Importantly, ELCs+ are not a carte blanche for AIC Members to make any manner of wild assumptions or hypotheticals that clients may request in order to encourage an outcome in their favour. There must always be rational, supportable, and defensible reasons for invoking any ELCs+ as provided for within CUSPAP
Be sure to reference the invocation of any ELCs+ wherever a value conclusion is stated and where other critical conclusions are drawn within a report (i.e., highest and best use analysis, land use controls discussion). It is not sufficient for ELCs+ to be correct and appropriate; they must also be made very clear and obvious to the readers or users of the report.
When using these critical tools, be clear, be careful, be critical and ultimately be confident that the resulting valuation is not potentially misleading and aligns with client’s use of the findings of the report. Be a devil’s advocate for any personal or company report assumptions – step back and assess the use of ELCs+ coldly and objectively. Consistently employing these steps contributes ultimately to maintaining credibility as a professional; such is invaluable.
It is one (unfortunate) thing to breeze over ordinary Assumptions and Limiting Conditions in reports; it is an even more serious risk to employ ELCs+ randomly or carelessly without truly understanding the impact of their invocation on both the value conclusions and the effective and appropriate use of reports.
L’Extraordinaires ou non ?
Démysti er l’utilisation des exclusions et limitations spéciales dans les rapports d’évaluation
PAR JAMES ROKEBY, É. PRO., AACI
utilisation d’hypothèses extraordinaires, de conditions limitatives exceptionnelles, de conditions hypothétiques et d’exceptions juridictionnelles dans nos rapports d’évaluation a longtemps été, à mon avis, une partie sous-enseignée, sousutilisée et souvent mal appliquée de notre pratique en tant qu’évaluateurs. Il s’agit là d’un problème grave, car leur utilisation correcte peut littéralement faire réussir ou échouer votre rapport d’évaluation, avoir une incidence sur son effi cacité et déterminer le succès ou l’échec de la défense de votre rapport s’il est contesté.
Au cours de mes 35 ans passées à rédiger et à réviser des rapports d’évaluation, j’ai constaté qu’il s’agissait là d’un point faible notable dans de nombreux rapports d’évaluation. Les Normes uniformes de pratiques professionnelles en matière d’évaluation au Canada (NUPPEC) sont le document dans lequel ces outils sont présentés et expliqués. Cependant, les NUPPEC peuvent être source de confusion, manquer de clarté et, parfois, sembler contradictoires dans leurs
conseils concernant l’utilisation de ces éléments critiques. Aux fins du présent article, les hypothèses extraordinaires, les conditions limitatives exceptionnelles, les conditions hypothétiques et les exceptions juridictionnelles seront collectivement désignées par l’acronyme « CLE+ ».
Cet article vise à identifi er les défi nitions et les exemples de chacune de ces quatre exclusions et à mettre en évidence les domaines afi n de démystifi er leur utilisation correcte. Pour être clair, il s’agit uniquement d’une introduction et non d’un examen exhaustif de tous les scénarios possibles qui pourraient nécessiter l’utilisation d’une ou plusieurs de ces CLE+, réduisant ainsi la responsabilité (tant pour les membres individuels que pour l’ICE).
CONSIDÉRATIONS INITIALES
POUR DÉTERMINER CE QU’IL
CONVIENT D’INCLURE DANS
LES RAPPORTS D’ÉVALUATION
Pensez à l’utilisation autorisée du rapport. Le rapport correspond-il vraiment à l’utilisation que le client en fait et la soutient-il ? Le rapport est-il pertinent pour
l’utilisation autorisée ? Passe-t-il le test « au pif » ? Les hypothèses sont-elles raisonnables compte tenu de l’utilisation du rapport ? Sont-elles extraordinaires ?
Le rapport pourrait-il contenir des éléments susceptibles d’induire en erreur pour l’utilisation autorisée ?
MISE EN CONTEXTE
La toute première déclaration des NUPPEC 2024 est la suivante :
Conformité au NUPPEC
La conformité aux exigences de toutes les composantes des NUPPEC est obligatoire pour tous les types de contrats de services professionnels. Les contrats de services professionnels comprennent : évaluation immobilière, examen, consultation, étude des fonds de prévoyance, évaluation de machinerie et équipement, et évaluation de masse.
Cela ne laisse aucune ambiguïté, ce qui donne à réfl échir quand on sait que vous pouvez vous voir refuser une couverture
d’assurance responsabilité civile si votre rapport n’est pas conforme aux NUPPEC
Les NUPPEC comportent des sections « Normes » associées à chacun de ces services professionnels, plus une autre : la Norme relative à la rédaction de rapports. Cela signifi e que si vous préparez un contrat de service d’évaluation ou de consultation, vous devez vous conformer à au moins deux normes (les normes relatives à la rédaction de rapports et à l’évaluation et les normes relatives à la rédaction de rapports et de consultation dans cet exemple). La Norme relative aux questions d’éthique contenue dans les NUPPEC s’applique également à tout ce que nous faisons, et pas seulement à la préparation de rapports.
Une autre déclaration des NUPPEC 2024 stipule :
Législation et/ou réglementation
Les membres sont tenus de se conformer aux exigences législatives et/ou de licence applicables pour tous les types de contrats de services professionnels.
La législation a préséance sur les NUPPEC.
Il est évident qu’il est essentiel de se conformer strictement aux NUPPEC et à la législation. Éviter les erreurs et les risques courants, en particulier ceux liés à la conformité aux NUPPEC, tels que les CLE+ (limitations, exclusions ou hypothèses), est essentiel pour satisfaire à ces exigences.
DÉCOMPOSER LA SIGNIFICATION ET
L’INTENTION DES CLE+
En examinant en profondeur les spécifi cités de chaque type de limitation, d’exclusion ou d’hypothèse inclus dans les CLE+ globales, et en fournissant des défi nitions, des explications et des exemples pour chaque type, nous pouvons nous référer aux NUPPEC pour obtenir des conseils initiaux sur l’utilisation appropriée (ou inappropriée) de ces déclarations spéciales dans nos rapports :
5.2.1 Il est contraire à l’éthique professionnelle pour un membre de produire, d’utiliser ou de permettre à d’autres personnes d’utiliser, à n’importe quelle fi n, un rapport que le membre sait (ou devrait savoir) être fautif, erroné et/ou trompeur.
7.9.4 Avant d’invoquer une condition limitative exceptionnelle, le membre doit déterminer que l’envergure du travail appliquée permettra d’élaborer des analyses, des opinions et des conclusions crédibles et non trompeuses.
7.10.8 Une analyse fondée sur une condition hypothétique doit donner une analyse crédible et ne doit pas rendre le rapport d’évaluation trompeur.
Bien que cela ne soit pas spécifi quement mentionné dans les NUPPEC, ces qualifi cations s’appliquent de la même manière à toutes les déclarations spéciales dans le domaine des CLE+. Le thème commun est celui de la « tromperie ». Les membres ne doivent jamais produire un rapport dont ils savent ou devraient savoir qu’il est trompeur.
Le plus souvent, la publication d’un rapport potentiellement trompeur n’est pas intentionnelle. Pour éviter cela, prenez du recul et examinez objectivement les « considérations initiales » de cet article et appliquez-les lorsque vous examinez un contrat de service et son contenu.
CONDITIONS LIMITATIVES EXCEPTIONNELLES
La défi nition des conditions limitatives exceptionnelles dans les NUPPEC se lit comme suit :
3.29 Modifi cation ou dérogation nécessaire à une règle qui peut rendre le rapport moins fi able.
Cela semble assez simple. Lors de la préparation d’un rapport, si les membres font quoi que ce soit qui ne respecte pas les exigences spécifiques de l’une des huit
normes des NUPPEC, ils doivent invoquer une condition limitative exceptionnelle. Pourquoi ignorer ou modifier une règle apparaissant dans les Normes ?
Voici quelques exemples : absence d’inspection intérieure des améliorations apportées au bien, exclusion d’une approche de l’évaluation qu’un évaluateur raisonnable adopterait normalement, ignorance du régime d’expropriation, absence de recherche de titre ou absence d’assurance responsabilité civile si le bien est situé à l’extérieur du Canada.
Les NUPPEC précisent en outre :
7.9.5 Le membre doit inclure une explication et une justifi cation des conditions limitatives exceptionnelles contenues dans le rapport.
9.3.2 Un membre doit inspecter personnellement le bien visé ou identifi er une condition limitative extraordinaire s’il ne l’a pas fait.
Deux questions se posent ici (et pour d’autres CLE potentielles) : s’agit-il réellement d’une situation « extraordinaire » et, si oui, quelle est l’application et l’explication correctes et conformes de la CLE ?
Les NUPPEC stipulent :
L’exclusion d’une méthode d’évaluation pertinente en vertu du test de l’« évaluateur raisonnable » exige : une condition limitative exceptionnelle et un raisonnement à l’appui.
En d’autres termes, exclure une méthode d’évaluation qu’un évaluateur raisonnable ne réaliserait pas (c’est-à-dire la méthode du revenu dans un rapport type sur une maison individuelle) n’est pas extraordinaire au regard des NUPPEC. Pour être en totale conformité avec les NUPPEC, l’évaluateur doit simplement expliquer qu’il s’agit d’une
méthode non pertinente pour le contrat de service et en donner les raisons.
En revanche, le fait de ne pas utiliser la méthode du revenu pour un immeuble locatif nécessite effectivement une CLE, car un évaluateur raisonnable l’utiliserait. Vous devez examiner très attentivement l’exclusion d’une méthode d’évaluation qui serait généralement considérée comme pertinente pour le contrat de service avant d’invoquer une telle CLE. Demandez-vous s’il existe une raison valable de ne pas réaliser cette méthode et si cela nuira à la capacité d’évaluer le bien en fonction des attentes du marché. Y a-t-il un manque de données ou d’informations sur le bien ? Le délai d’exécution rapide a-t-il une incidence sur la décision ? Le client ne souhaite-t-il pas payer pour l’inclusion de cette méthode ? Soyez très prudent à ce sujet. Voici quelques exemples :
EXEMPLE 1 :
Exclusion de la méthode de coût (une CLE)
Le bien en objet comprend un bâtiment nouvellement construit. Cependant, la méthode de coût n’a pas été incluse à la demande du client. Comme il s’agit d’une méthode normalement considérée comme pertinente pour l’évaluation des améliorations nouvelles ou récentes, une condition limitative exceptionnelle a été invoquée.
La Norme relative aux activités d’évaluation de biens immobiliers 8.2.8 stipule que l’évaluateur doit « décrire et appliquer les procédures d’évaluation pertinentes au contrat de service ».
Par conséquent, l’exclusion de la méthode du coût peut réduire la fiabilité du présent rapport. Si le bien comprenait un bâtiment industriel vieux de 70 ans arrivant à la fin de sa durée de vie utile, l’exclusion de la méthode du coût ne nécessiterait pas de condition limitative exceptionnelle, car ni le marché ni un évaluateur raisonnable ne considéreraient cette méthodologie pour déterminer le prix/la valeur.
EXEMPLE 2 :
Pas d’inspection du bien en objet
Malgré les eff orts déployés, le bien en objet n’a pas été inspecté en raison d’un diff érend
entre le client et le propriétaire. Une condition limitative exceptionnelle a donc été invoquée.
La règle 7.5.1.i de la Norme relative à la rédaction de rapports exige que l’évaluateur ait soin de « préciser l’emplacement et (de) décrire les caractéristiques du bien immobilier ». À ce titre, il est reconnu que l’absence d’inspection peut réduire la fi abilité des résultats du présent rapport. Cela constitue clairement une condition limitative exceptionnelle et doit être traité et discuté comme tel dans le rapport.
De plus, comme aucune inspection du bien n’a été eff ectuée, cela entraînera également la nécessité d’ajouter d’autres
CLE+ (hypothèses extraordinaires au minimum). Le rapport devra exposer les hypothèses qui ont été formulées concernant le bien en question, par exemple sa qualité, son état, sa disposition, etc., et la manière dont ces hypothèses pourraient avoir une incidence sur le rapport. Pour être valide et non trompeur, le rapport devrait également fournir des éléments du contenu de vos hypothèses (sources de données).
Examinons maintenant les hypothèses extraordinaires et la manière de les invoquer conformément aux NUPPEC
HYPOTHÈSES EXTRAORDINAIRES
Défi nition dans les NUPPEC :
3.28 Une hypothèse, directement liée à un contrat de service spécifi que, qui, si elle n’était pas supposée être vraie, pourrait modifi er considérablement les opinions ou les conclusions.
Les hypothèses extraordinaires présument comme étant des faits des informations incertaines ou des changements prévus dans les caractéristiques physiques, juridiques ou économiques du bien concerné, ou dans des conditions externes au bien concerné, telles que les conditions ou les tendances du marché, ou l’intégrité des données utilisées dans une analyse.
L’examen de la diff érence entre ces hypothèses et les conditions hypothétiques peut être subtile et facilement mal interprétée, et il est important de garder les normes à l’esprit.
Voici quelques exemples d’hypothèses extraordinaires : l’absence de contamination alors qu’une contamination est possible, l’inspection du bien après la date réelle (évaluations rétrospectives), une partie du bien non disponible pour inspection, la disponibilité des services sanitaires municipaux lorsque le calendrier est incertain, la réussite de l’approbation du changement de zonage en cours, et une évaluation prospective. D’autres règles de la Norme relative à la rédaction de rapports (NUPPEC 2024) stipulent :
7.9.1 Si une hypothèse extraordinaire est invoquée, chaque fois qu’une opinion ou une conclusion est énoncée dans un rapport, l’hypothèse extraordinaire doit être mentionnée dans son intégralité ou une référence à son emplacement exact dans le rapport doit être fournie.
7.9.2 Quand référence est faite au contenu de l’hypothèse extraordinaire dans le rapport, il doit être indiqué clairement que les opinions ou conclusions se fondent sur l’hypothèse extraordinaire.
7.9.3 Quand référence est faite à une hypothèse extraordinaire dans un rapport, il doit être indiqué clairement qu’il s’agit d’une hypothèse extraordinaire.
Aide professionnelle fournie par un non-membre :
7.12.5 Une hypothèse extraordinaire et/ou une condition limitative concernant l’utilisation par le membre désigné de l’aide professionnelle fournie par un non-membre doit être incluse dans la certifi cation d’un rapport.
EXEMPLE 3 :
État du bien immobilier (rétrospectif)
Le bien immobilier en objet a été inspecté le 10 mai 2025 et la date réelle du rapport était le 1er juillet 2023. On suppose qu’aucun changement significatif n’est survenu dans le bien immobilier entre la date réelle et la date d’inspection, sauf confirmation contraire et détails dans le rapport. Si cette hypothèse s’avère incorrecte, cela pourrait avoir une incidence sur les conclusions relatives à la valeur marchande telles que rapportées. Il s’agit d’une hypothèse assez courante dans les rapports d’évaluation (en particulier pour ceux qui eff ectuent des évaluations rétrospectives). L’essentiel est d’être clair sur tout changement apporté au bien immobilier entre la date réelle et la date d’inspection qui peut être confi rmé et de le refl éter dans l’évaluation. Il est rare que les biens immobiliers soient exactement les mêmes d’une date à l’autre, il faut donc être clair et concis dans la description du rapport (comme indiqué dans votre hypothèse).
EXEMPLE 4 :
Modifi cations de l’utilisation des sols Le bien immobilier en objet est actuellement zoné MR-2. À la date réelle de l’évaluation, le propriétaire a déposé une demande de changement de zonage afi n d’augmenter la densité avec un zonage MR-3 (cette approbation est considérée comme probable). Le rapport et ses conclusions sont basés sur l’hypothèse extraordinaire que le zonage MR-3 sera approuvé (voir « Contrôles de l’utilisation des sols » à partir de la page 43 pour plus de détails). Sans cette hypothèse extraordinaire, les conclusions du rapport concernant la valeur marchande pourraient être diff érentes.
En résumé, lorsque l’on invoque une telle hypothèse, il doit être clair que le changement prévu du zonage de la propriété et l’augmentation de la densité de développement qui en résulte sont eff ectivement probables (pensez à l’utilisation optimale – probable par
opposition à possible). De plus, traiter cette hypothèse du point de vue de l’évaluation est aussi important que l’hypothèse extraordinaire elle-même. Comment refl éter l’augmentation potentielle de la densité dans l’évaluation actuelle ? Une évaluation prospective pourrait être une option, mais cela donnerait une valeur diff érente de celle obtenue en examinant la valeur actuelle du potentiel. Cela peut être subtil, mais il est très important de bien faire les choses. Encore une fois, quel est l’objectif du client ? Tout doit être aligné et cohérent.
EXEMPLE 5 :
Absence de contamination Le bien immobilier en objet est situé à proximité de sources de contamination environnementale connues et peut être aff ecté. Une étude d’impact environnemental n’a pas été réalisée sur le bien immobilier à la date réelle du rapport. Pour l’utilisation autorisée du rapport, on suppose que le bien immobilier concerné n’est pas aff ecté négativement par une contamination préjudiciable à sa valeur.
Si cette hypothèse s’avère incorrecte, cela pourrait avoir une incidence sur les conclusions relatives à la valeur marchande telles que rapportées. L’évaluateur décline expressément toute responsabilité quant à l’impact d’une contamination potentielle du bien en objet.
Dans ce scénario, il serait idéal (et fortement recommandé) que cette hypothèse extraordinaire soit mandatée par écrit par le client et qu’elle soit mentionnée comme telle. Cela ne laisse aucun doute quant aux raisons pour lesquelles l’évaluateur a fait cette hypothèse. Toutefois, si l’utilisation autorisée est destinée à un usage pour lequel une éventuelle contamination doit eff ectivement être prise en compte (par exemple, l’évaluation d’actifs dans le cadre d’une procédure de divorce), la demande du client d’ignorer cet élément peut ne pas être suffi sante et pourrait conduire à la publication d’un rapport trompeur.
EXEMPLE 6 :
Services sanitaires municipaux
Le développement du bien immobilier en objet à des fi ns de lotissement résidentiel dépend de la disponibilité des services sanitaires municipaux. À la date réelle de l’évaluation, il n’est pas certain que les services sanitaires seront disponibles pour le bien en objet. Après consultation des autorités de la municipalité locale et du promoteur (voir la section « Services » à la page 54), il a été supposé, à des fi ns d’analyse raisonnable, que les services d’égouts seront disponibles dans environ cinq ans (à compter de la date réelle).
Sans cette hypothèse, les conclusions du rapport concernant la valeur marchande pourraient être diff érentes.
Pour ceux qui évaluent des terrains à bâtir, le calendrier et la disponibilité des services sont, dans la plupart des cas, des éléments clés pour déterminer la valeur. À des fi ns d’analyse, nous devons formuler une hypothèse raisonnable concernant ces services en consultation avec les municipalités locales, les ingénieurs, les promoteurs et d’autres sources d’appui pour ces estimations.
Afi n de faire comprendre à votre client et aux utilisateurs du rapport qu’il existe une fourchette raisonnable de résultats potentiels (disponibilité des services) conduisant à une fourchette de valeurs actuelles potentielles en fonction du consensus global des parties concernées sur ce calendrier critique, une analyse de sensibilité dans le rapport pourrait être envisagée. Une fois encore, la cohérence et la clarté en termes de recherche, d’hypothèses et de leur impact potentiel sur l’évaluation sont essentielles pour minimiser la responsabilité potentielle découlant d’un tel rapport.
CONDITIONS HYPOTHÉTIQUES
Il existe un chevauchement important entre les hypothèses extraordinaires et les conditions hypothétiques, qui peuvent souvent être confondues. L’examen de la diff érence fondamentale entre les deux et
l’analyse de quelques exemples visent à apporter ici davantage de clarté.
Défi nition des NUPPEC :
3.3.6 Les hypothèses extraordinaires (conditions hypothétiques) présument des renseignements simulés mais faux au sujet des caractéristiques physiques, juridiques ou économiques de la propriété visée ou des conditions externes. Une condition qui est contraire à ce qui existe, mais qui est supposée exister aux fi ns de l’analyse.
En relisant cette défi nition et celle des hypothèses extraordinaires, on constate que la clé pour distinguer une hypothèse extraordinaire d’une condition hypothétique réside dans la distinction entre une hypothèse présumée mais incertaine et une hypothèse présumée mais fausse
Le paragraphe 7.10 de la Norme relative à la rédaction de rapports des NUPPEC donne des précisions et des exigences supplémentaires concernant l’utilisation des conditions hypothétiques. Il est fortement recommandé de consulter ce paragraphe des NUPPEC chaque fois que l’utilisation d’une condition hypothétique est envisagée. En résumé, les conditions hypothétiques peuvent être utilisées lorsqu’elles sont nécessaires à des fi ns juridiques, à des fi ns d’analyse raisonnable ou à des fi ns de comparaison. Il doit être clair pour le lecteur que l’état du bien immobilier n’existe pas en réalité à la date de l’évaluation et que l’analyse eff ectuée pour établir l’opinion de valeur est basée sur une hypothèse.
Pour certaines conditions hypothétiques valables et appropriées, certaines des exigences du paragraphe 7.10 ne s’appliquent pas. Par exemple, pour un rapport d’expropriation, il peut être nécessaire d’ignorer complètement la réalité du projet (raison de l’expropriation) afi n d’évaluer correctement la propriété
en droit. Cela rendrait les points iii et iv du paragraphe 7.10.5 inapplicables, car ils ne peuvent se produire dans la réalité. Il serait bon de le souligner dans un tel rapport afi n d’éviter tout problème potentiel de conformité avec les NUPPEC
Les directives supplémentaires des NUPPEC stipulent :
7.10.6 Les évaluations réalisées à des fi ns d’expropriation peuvent comprendre des conditions hypothétiques et peuvent exiger que le membre invoque le protocole d’exception juridictionnelle.
7.10.7 La condition hypothétique doit être clairement divulguée dans le rapport, cette divulgation comprenant une description de l’hypothèse, les raisons de son utilisation et ses répercussions sur le résultat du contrat de service.
7.10.8 Une analyse fondée sur une condition hypothétique doit donner une analyse crédible et ne doit pas rendre le rapport d’évaluation trompeur.
9.10.1.i Si un bail doit être ignoré et que le contrat de service porte sur le droit de tenure à bail et non sur le droit de location, une hypothèse extraordinaire (condition hypothétique) est requise.
Voici quelques exemples de conditions hypothétiques possibles :
• absence de contamination alors qu’il y en a
• égouts municipaux alors qu’il n’y en a pas
• zonage résidentiel supposé alors qu’il y a un zonage agricole
• rezonage réalisé alors qu’il ne l’est pas, état rénové supposé alors que la rénovation est incomplète
• réparations ou améliorations terminées à 100 % alors que ce n’est pas vrai
• non-prise en compte d’un bail en vigueur et non-prise en compte d’un projet d’expropriation
EXEMPLE 7 :
Absence de contamination
Le bien en objet est connu pour être contaminé sur le plan environnemental en raison de sa proximité avec une ancienne décharge située à cet endroit. L’assainissement de la contamination environnementale du site nécessiterait probablement la démolition complète des améliorations, ainsi que l’excavation et le remblayage du site afi n de permettre le réaménagement de la propriété. Les coûts d’assainissement restent inconnus.
Le rapport est établi dans l’hypothèse où il n’y a pas de contamination environnementale aff ectant le bien immobilier en objet, à des fi ns d’analyse raisonnable et pour l’utilisation autorisée du rapport (litige concernant la contamination potentielle). Les valeurs indiquées dans le présent rapport seraient diff érentes en l’absence de cette hypothèse. Une hypothèse extraordinaire a donc été invoquée, même si cela n’est pas strictement obligatoire.
Ce scénario ou des scénarios similaires ne sont pas rares et nécessitent une réfl exion approfondie avant d’être mis en œuvre. Il est souvent essentiel de s’assurer que l’objectif de votre client et l’utilisation autorisée du rapport correspondent incontestablement. Bon nombre de ces hypothèses potentielles peuvent être tout à fait appropriées dans certaines circonstances et totalement inappropriées et trompeuses dans d’autres.
EXEMPLE 8 :
Extension d’une route municipale Le bien en objet (une habitation rurale) fait l’objet d’une expropriation d’une partie du site, le réaménagement de la route 1 rapprochant la chaussée très près de l’habitation. L’hypothèse retenue pour le rapport, à des fi ns d’analyse raisonnable conformément à une exception juridictionnelle requise (voir page 23), est que le réalignement
de l’autoroute n’aura pas lieu, n’ayant donc aucun impact sur la propriété en question ni sur sa valeur marchande. Sans cette hypothèse, les conclusions du rapport concernant la valeur marchande pourraient être diff érentes. Une hypothèse extraordinaire a donc été invoquée (ce qui n’est pas obligatoire).
De nombreuses questions d’expropriation nécessitent légitimement une ou plusieurs conditions hypothétiques. Il serait insensé d’ignorer la loi relative aux expropriations municipales et aux obligations de déclaration en matière d’indemnisation. Veillez à bien comprendre ce qui est requis pour ces rapports et assurez-vous que votre utilisation de ces exclusions est conforme aux NUPPEC.
EXEMPLE
9 :
Le bâtiment est achevé à 100 % À la date réelle du rapport, le bien immobilier en objet est toujours en construction et n’est pas prêt à être occupé. L’analyse contenue dans le rapport est réalisée dans l’hypothèse que le bâtiment concerné est achevé à 100 % à la date réelle, à la demande du créancier hypothécaire. Selon les projections actuelles du promoteur, le bâtiment concerné devrait être achevé dans les six mois suivant la date réelle.
Les valeurs indiquées dans le présent rapport seraient diff érentes en l’absence de cette hypothèse. Une hypothèse extraordinaire a donc été invoquée (ce qui n’est pas toujours nécessaire).
Autre scénario courant : la valeur actuelle du bien « comme si achevé ». Il est essentiel que tout rapport indique très clairement dès le départ que le bien n’est en fait pas achevé à la date réelle et que les conclusions du rapport en matière de valeur sont basées sur l’hypothèse que le bâtiment est achevé.
EXEMPLE 10 :
Maison et cinq acres pour fi nancement hypothécaire À la date réelle du rapport, le bien en objet, tel que décrit légalement, comprend 100 acres de terrain et diverses
dépendances agricoles, ainsi qu’une maison individuelle. À la demande du client (établissement de crédit), le rapport évalue la maison existante sur un terrain hypothétique de cinq acres pouvant être cédé séparément (tel que décrit dans le rapport), sans tenir compte de la valeur des dépendances agricoles ni de l’utilisation optimale de la parcelle plus grande.
L’entité hypothétique telle qu’évaluée n’existe pas et ne peut être créée par séparation, car cela n’est actuellement pas autorisé par le règlement de zonage. Une évaluation de l’ensemble de l’entité juridique aboutirait à une conclusion différente en matière de valeur, qui pourrait être supérieure ou inférieure à celle de l’entité hypothétique. Une hypothèse extraordinaire a donc été invoquée (ce qui n’est pas nécessairement obligatoire).
Ce scénario courant peut s’avérer problématique et les évaluateurs y sont régulièrement confrontés. Bien qu’il soit peu probable que la parcelle plus grande soit évaluée à un prix inférieur à celui de la maison hypothétique et des cinq acres, cela n’est pas impossible (pensez à la contamination d’une partie de la parcelle plus grande). Il est conseillé de rappeler ouvertement au client que l’évaluateur n’assume aucune responsabilité quant à l’infl uence positive ou négative de la prise en compte de l’ensemble de la parcelle légale.
Gardez également à l’esprit que, même si la porcherie sur la propriété se trouve en dehors de la parcelle hypothétique de cinq acres, toute analyse doit néanmoins tenir compte de l’impact de sa proximité avec une telle infl uence négative potentielle.
Comme pour toutes les exclusions spéciales, soyez très clair sur les hypothèses formulées et leur impact. Assurez-vous également que ce type de demande correspond à l’utilisation que le client fera du rapport (c’est-à-dire que cela peut être tout à fait approprié pour un rapport de fi nancement hypothécaire, mais tout à fait inapproprié et trompeur
pour une évaluation dans le cadre d’un divorce ou d’un litige entre associés).
EXCEPTIONS JURIDICTIONNELLES
Défi nition des NUPPEC :
3.43 Une condition dans un contrat de service qui permet au membre de ne pas tenir compte d’une ou de plusieurs parties des présentes normes qui sont jugées contraires à la loi ou à l’ordre public dans un territoire donné; seule cette ou ces parties ne seront pas prises en compte et seront sans effet dans ce territoire.
La question de juridiction est liée à la base juridique permettant de légiférer, d’appliquer ou d’interpréter les lois fédérales, provinciales ou municipales. Une exception juridictionnelle doit découler de la législation (lois, règlements administratifs, procédures autorisées et élaborées à partir des règlements administratifs ou de la jurisprudence). [v. 19.8].
Dans son rapport, le membre doit préciser la ou les parties des NUPPEC dont il n’a pas tenu compte et fournir une référence à la loi, au règlement ou à l’autorité légale qui empêche la conformité et appuie l’exception juridictionnelle. [v. 19.8.3]
Il incombe ultimement au membre et non au client autorisé ou à tout autre utilisateur autorisé de déterminer si l’utilisation d’une exception juridictionnelle est appropriée.
Trois exemples d’exceptions juridictionnelles potentielles concernent la Loi sur l’expropriation – Ignorer le régime ; la Loi sur la taxe d’accise –Auto-approvisionnement aux fins de la TPS/TVH fédérale, et ; l’évaluation municipale – équité.
EXEMPLE 11 :
Ignorer le régime
À la date réelle du rapport, le bien immobilier en objet (une habitation rurale)
fait l’objet d’une expropriation d’une partie du site, le réalignement de l’autoroute 1 rapprochant la chaussée très près de l’habitation.
La Loi sur l’expropriation, L.R.O. 1990, chap. E.26, exige souvent que les évaluations aux fi ns d’expropriation ignorent l’incidence de la raison de l’expropriation elle-même (c’est-à-dire « ignorer le projet ») lors de l’évaluation des biens afi n de déterminer l’indemnisation appropriée ; c’est le cas ici.
En conséquence, certaines parties de la section 8 des NUPPEC (Norme relative aux activités d’évaluation de biens immobiliers) ont été ignorées ou modifi ées, notamment les parties 8.2.3, 8.2.4, 8.2.5, 8.2.6 et 8.2.12.
Les valeurs indiquées dans le présent document pourraient être diff érentes en l’absence de cette exception juridictionnelle. Des conditions limitatives exceptionnelles et des conditions hypothétiques associées ont été invoquées en conséquence (voir pages 10 et 11).
Les résultats de l’évaluation ne sont valables qu’aux fi ns de la détermination de l’indemnisation résultant de l’expropriation du bien immobilier en objet. Il s’agit d’un exemple des détails requis dans une exception juridictionnelle (EJ) lorsque la législation ou la politique nous oblige à eff ectuer une analyse ou une évaluation diff éremment de ce qui serait normalement fait. Comme indiqué dans les NUPPEC, une EJ doit faire référence à la législation ou à la politique qui conduit à la nécessité d’ignorer ou de modifi er la ou les normes, et elle doit faire référence à la ou aux normes qui ont été ignorées ou modifi ées à des fi ns d’analyse raisonnable. La meilleure pratique consisterait à inclure une déclaration excluant spécifi quement l’utilisation du rapport à toute autre fi n.
En outre, il y aura presque certainement d’autres CLE+ requises dans le rapport associé à l’EJ qui a été invoquée.
Bien que les NUPPEC indiquent très clairement qu’il incombe au membre de déterminer la pertinence d’une exception juridictionnelle, il est également essentiel
d’en discuter en détail avec le client avant de rédiger un rapport dans le cadre d’une telle limitation.
SCÉNARIOS À PRENDRE EN CONSIDÉRATION
Voici quelques situations courantes auxquelles les membres de l’ICE peuvent être confrontés et qui devraient les amener à se demander si une demande est appropriée et quelles CLE+ pourraient être invoquées pour évaluer correctement un bien. Discutez-en avec vos collègues et élaborez des formulations appropriées (y compris des CLE+ détaillées pour les scénarios courants) :
• Un CRA à qui l’on demande d’évaluer une maison située sur un terrain à vocation commerciale pour un financement bancaire
• Évaluation d’expropriation pour un terrain à développer où il n’existe actuellement aucun service
• Demande d’évaluation sans inspection
• Un avocat demande à un CRA d’évaluer une propriété agricole de 50 acres dans le cadre d’un règlement de divorce (peut-on évaluer uniquement la maison et cinq acres si l’avocat est d’accord ?)
• Demande d’évaluation d’une maison où un meurtre a eu lieu récemment
• Un avocat demande l’évaluation d’une propriété industrielle contaminée
• Demande d’effectuer une évaluation à l’extérieur du Canada
• Cosignature d’un rapport pour un stagiaire alors que le cosignataire n’a pas inspecté le bien (indice : 9.3.2)
• Un AACI inspecte quatre appartements dans un immeuble de 100 unités pour un financement hypothécaire
RÉSUMÉ
Il existe une multitude de circonstances dans lesquelles l’utilisation d’un ou de plusieurs CLE+ est essentielle à un rapport d’évaluation. De même, il existe de nombreuses circonstances dans lesquelles leur utilisation est inappropriée et peut conduire à la publication d’un rapport potentiellement trompeur, exposant
l’évaluateur et l’ICE à une responsabilité importante. Comprendre cette diff érence dans les rapports et dans la pratique est la première étape pour garantir la conformité des rapports.
Il est important de noter que les CLE+ ne donnent pas carte blanche aux membres de l’ICE pour faire des suppositions ou des hypothèses farfelues que les clients pourraient demander afi n d’encourager un résultat en leur faveur. Il doit toujours y avoir des raisons rationnelles, justifi ables et défendables pour invoquer des CLE+ comme prévu dans les NUPPEC
Veillez à mentionner le recours à toute CLE+ chaque fois qu’une conclusion sur la valeur est énoncée et que d’autres conclusions critiques sont tirées dans un rapport (c’est-à-dire analyse de l’utilisation optimale, discussion sur les contrôles d’utilisation des sols). Il ne suffi t pas que les CLE+ soient correctes et appropriées ; elles doivent également être très claires et évidentes pour les lecteurs ou les utilisateurs du rapport.
Lorsque vous utilisez ces outils essentiels, soyez clair, prudent, critique et, en fi n de compte, assurez-vous que l’évaluation qui en résulte n’est pas susceptible d’induire en erreur et qu’elle correspond à l’utilisation que le client fera des conclusions du rapport. Jouez le rôle d’avocat du diable pour toutes les hypothèses personnelles ou d’entreprise contenues dans le rapport : prenez du recul et évaluez l’utilisation des CLE+ de manière froide et objective. Le fait d’appliquer systématiquement ces étapes contribue en fi n de compte à maintenir votre crédibilité en tant que professionnel, ce qui est inestimable. Il est regrettable de passer rapidement sur les hypothèses et les conditions restrictives ordinaires dans les rapports, mais il est encore plus risqué d’utiliser les CLE+ de manière aléatoire ou imprudente sans vraiment comprendre leur impact sur les conclusions en matière de valeur et sur l’utilisation efficace et appropriée des rapports.
Navigating the AACI Applied Experience Exam: a
field-tested approach
TBY JIM HUANG, P. APP., AACI
he AACI Applied Experience (AE) Exam is one of the most pivotal milestones on the path to earning the P. App., AACI designation. Having failed it on the first attempt and recently completed it with a high score, I am delighted to share insights that may help other Candidates navigate this demanding but rewarding process.
UNDERSTANDING THE EXAM FORMAT
The AE Exam is an experiential assessment designed to evaluate a Candidate’s practical application of the First Principles of Value (FPV) and overall professional competence. The exam comprises two main components: a case study and three questions based on applied work experience. Achieving success requires more than technical expertise and practical knowledge; it also demands a thorough understanding of how responses are assessed and presented in alignment with the established grading criteria.
The case study question accounts for 40% of the total marks, while the three work-experience questions together make up the remaining 60%. In the case study section, the exam presents four options, of which Candidates are required to select one to answer in detail. For the work experience component, seven questions are provided, of which three must be selected to showcase Candidate’s breadth of experience and problem-solving skills.
AE EXAM EXPECTATIONS
Although the AE Exam measures experiential knowledge, there are many accounts of seasoned appraisers failing on their fi rst attempt.
This reminds me of my father, who, despite having over 25 years of experience driving complex manual vehicles in our home country, failed his fi rst road test after arriving in Canada.
The lesson is clear: experience alone may not be enough to succeed in this Exam. Strategic preparation and deliberate practice are essential.
Approaching the AE Exam as one would prepare for a driver’s license road test – by studying the rules, understanding expectations, and rehearsing under realistic conditions – can signifi cantly improve the chances of success.
FINE TUNE THE TECHNICAL SETUP –FAMILIARIZE WITH THE ‘ROAD TEST VEHICLE’
Just as a road test candidate may prepare and practice using a basic no-tech sedan similar to the road test vehicle, it is essential to familiarize yourself with the University of British Columbia (UBC) Canvas Exam Platform and optimize the technical setup before exam day.
• Canvas Exam Platform: UBC provides access to a Sample Format of the Applied Experience Exam on Canvas, which can be accessed by an Exam Candidate repeatedly to gain familiarity with the interface of the actual Exam.
• Internet Connection: Prepare to minimize bandwidth usage from other devices on your network to ensure a stable, uninterrupted connection during the Exam. Keep in mind that live camera streaming during the Exam can impact the overall connection stability.
• Screen Setup: Since the case study response can range from 1,000 to 2,000 words, a small laptop screen may slow a Candidate’s progress with excessive scrolling. A large monitor –ideally rotated vertically – off ers a more effi cient and familiar letter-sized workspace, making it easier to navigate and edit your work.
UNDERSTAND THE GRADING RUBRIC –
GIVE THE EXAMINER WHAT THEY EXPECT TO SEE
In a road test, the examiner expects visible mirror checks and shoulder checks for every lane change or turn. As a result, even if the road is 100% clear, a full 180-degree head-turn shoulder check is still expected for a lane change to demonstrate competence.
The same principle applies to the AE Exam: present the answers in a clear and structured format that graders are trained to look for.
• Case Study: Structure the response around the First Principles of Value (FPV), systematically addressing every single element within the FPV. Keep in mind that Highest and Best Use, Research, and Economic Approaches to Value together account for half of the marks in the Case Study, so these require particular emphasis and thorough analysis. The response to the Case Study should be written from the standpoint that you have just been given this assignment and not that you have already completed it.
• Work Experience Questions: Present answers in a clear, fi rst-person, past-tense narrative that guides the reader through the context, rising action, challenges, and outcome. Consistently using past tense is critical, as it reinforces to the grader that these are real-world examples drawn from your professional experience. For clarity, I recommend applying the SACP framework (Smart Appraiser Conquers Problem), which I used successfully in the Exam. An infographic accompanying this article provides further detail on how to apply this method eff ectively.
By aligning answers with the grading expectations, examiners can more readily recognize and credit professional judgment and applied knowledge exhibited on the Exam.
ENGAGE THE SIMULATION – PRACTICE ON THE REAL TEST ROUTE
Road tests become easier with repeated practice along the actual test route. If the route includes parallel parking on a steep slope, rehearsing that scenario repeatedly builds a driver’s confi dence and consistency.
The same principle applies when preparing for the AE Exam. There is no official practice exam published by the AIC. To bridge that gap, I created my own simulation by first selecting several challenging appraisals I had completed in the past. I then role-played the scenario, imagining I was assigned with the same appraisal again, but needed to coach a junior appraiser through the process. At a high level, using a first-person, future-tense format, I outlined how the assignment would be addressed by me step-by-step using the First Principles of Value.
To rehearse eff ectively, I opened the UBC Canvas Pre-Exam System Test Module, selected ‘Take the Quiz,’ and drafted answers under real-time conditions, while strictly adhering to my time management plan. For example, I allocated 90 minutes to the case study: 30 minutes dedicated to the First Principles of Value sections leading up to the Highest and Best Use analysis, and
another 60 minutes focused on Highest and Best Use, Research, and Economic analysis. I approached each practice session with these time constraints to accurately mirror the demands of the actual exam.
By understanding graders’ expectations, rehearsing under realistic conditions, and presenting well-reasoned answers, Candidates can confidently showcase their competence and readiness to earn the AACI designation.” with This
The Canvas system test module automatically closes when the time limit expires, erasing all entered responses. To preserve my work, I copied my answers into a separate document before time ran out. Unlike the actual Exam, which disables copy-and-paste functions, the practice module permits it. This allows subsequent review feedback with study partners, mentors, or large language models, helping to identify gaps and refi ne future answers.
CONCLUSION
Success on the AACI Applied Experience Exam rests on practical knowledge, focused preparation, and clear communication. Much like a road test, experience alone may not be enough. By understanding graders’ expectations, rehearsing under realistic conditions, and presenting well-reasoned answers, Candidates can confidently showcase their competence and readiness to earn the AACI designation.
Naviguer à
l’examen
travers
d’expérience pratique pour AACI : une approche éprouvée sur le terrain
L’ examen d’expérience pratique (EP) pour AACI est l’une des étapes les plus importantes pour obtenir la désignation É. Pro., AACI. Après avoir échoué à ma première tentative et récemment réussi l’examen avec une note élevée, je suis ravi de partager des informations qui pourraient aider d’autres stagiaires à naviguer dans ce processus exigeant mais gratifi ant.
COMPRENDRE LE FORMAT DE L’EXAMEN
L’examen d’EP est une évaluation expérientielle conçue pour évaluer l’application pratique des Principes de base de la valeur (PBV)et la compétence professionnelle globale d’un stagiaire. L’examen comprend deux volets principaux : une étude de cas et trois questions basées sur l’expérience professionnelle appliquée. Pour réussir, il ne suffit pas d’avoir des compétences techniques et des connaissances pratiques, il faut également bien comprendre comment les réponses sont évaluées et présentées conformément aux critères de notation établis. La question de l’étude de cas représente 40 % de la note totale, tandis que les trois questions sur l’expérience professionnelle représentent les 60 % restants. Dans la section étude de cas, l’examen présente quatre options. Les stagiaires doivent choisir une de ces options et y répondre en détail. Pour la partie expérience professionnelle, sept questions sont proposées, parmi lesquelles trois doivent être sélectionnées afin de mettre en valeur l’étendue de l’expérience et les compétences en matière de résolution de problèmes du stagiaire.
ATTENTES DE L’EXAMEN D’EP
Bien que l’examen d’EP porte sur des compétences issues de la pratique, de nombreux évaluateurs chevronnés échouent à leur première tentative. Cela me rappelle mon père qui, malgré plus de 25 ans d’expérience dans la conduite de véhicules manuels complexes dans notre pays d’origine, a échoué à son premier examen de conduite après son arrivée au Canada.
La leçon est claire : l’expérience seule ne suffit pas pour réussir cet examen. Une préparation stratégique et une pratique délibérée sont essentielles.
Aborder l’examen d’EP comme on se préparerait à l’examen pratique du permis de conduire – en étudiant les règles, en comprenant les attentes et en s’entraînant dans des conditions réalistes – peut considérablement améliorer les chances de réussite.
AFFINEZ LA CONFIGURATION TECHNIQUE –FAMILIARISEZ-VOUS AVEC LE « VÉHICULE D’EXAMEN PRATIQUE »
Tout comme un stagiaire à l’examen pratique peut se préparer et s’entraîner à l’aide d’une bagnole de base sans technologie similaire à celle du véhicule utilisé lors de l’examen pratique, il est essentiel de se familiariser avec la plateforme d’examen Canvas de l’University of British Columbia (UBC) et d’optimiser la configuration technique avant le jour de l’examen.
• Plateforme d’examen Canvas : l’UBC donne accès à un exemple de format d’examen pratique sur Canvas, auquel les stagiaires peuvent accéder à plusieurs reprises afi n de se familiariser avec l’interface de l’examen réel.
• Connexion Internet : Préparez-vous à réduire au minimum l’utilisation de la bande passante par les autres appareils de votre réseau interne afi n de garantir une connexion stable et ininterrompue pendant l’examen. N’oubliez pas que la diff usion en direct par caméra pendant l’examen peut avoir un impact sur la stabilité globale de la connexion.
• Confi guration de l’écran : comme la réponse à l’étude de cas peut compter entre 1 000 et 2 000 mots, un petit écran d’ordinateur portable peut ralentir la progression du stagiaire en raison d’un défi lement excessif. Un grand écran, idéalement orienté verticalement, off re un espace de travail plus effi cace et plus familier, de la taille d’une feuille de papier, ce qui facilite la navigation et la modifi cation de votre travail.
COMPRENEZ LA GRILLE D’ÉVALUATION :
DONNEZ À L’EXAMINATEUR CE QU’IL ATTEND DE VOUS
Lors d’un examen pratique, l’examinateur s’attend à ce que vous vérifi iez vos rétroviseurs et regardiez par-dessus votre épaule à chaque changement de voie ou virage. Par conséquent, même si la
PAR JIM HUANG, É. PRO., AACI
route est 100 % dégagée, vous devez tout de même tourner la tête à 180 degrés et regarder par-dessus votre épaule avant de changer de voie afi n de démontrer votre compétence.
Le même principe s’applique à l’examen d’EP : présentez les réponses dans un format clair et structuré que les évaluateurs sont formés à rechercher.
• Étude de cas : structurez votre réponse autour des Principes de base de la valeur ((PBV)), en abordant systématiquement chaque élément selon les PBV. N’oubliez pas que l’utilisation optimale, la recherche et les méthodes d’évaluation fondées sur l’économie représentent ensemble la moitié des points de l’étude de cas. Ces aspects doivent donc faire l’objet d’une attention particulière et d’une analyse approfondie. La réponse à l’étude de cas doit être rédigée en partant du principe que vous venez de recevoir ce contrat de service et que vous ne l’avez pas encore terminé.
• Questions sur l’expérience professionnelle : présentez vos réponses sous forme de récit clair, à la première personne et au passé, qui guide le lecteur à travers le contexte, l’évolution de l’action, les défis et le résultat. Il est essentiel d’utiliser systématiquement le passé, car cela renforce auprès de l’évaluateur le fait qu’il s’agit d’exemples concrets tirés de votre expérience professionnelle. Pour plus de clarté, je recommande d’appliquer le cadre SACP (Smart Appraiser Conquers Problem), que j’ai utilisé avec succès lors de l’examen. Une infographie accompagnant cet article fournit plus de détails sur la manière d’appliquer efficacement cette méthode.
En alignant les réponses sur les attentes en matière de notation, les examinateurs peuvent plus facilement reconnaître et valoriser le jugement professionnel et les connaissances appliquées démontrés lors de l’examen.
PARTICIPEZ À LA SIMULATION –ENTRAÎNEZ-VOUS SUR LE PARCOURS RÉEL DE L’EXAMEN
Les examens sur route deviennent plus faciles grâce à des entraînements répétés sur le parcours réel de l’examen. Si le parcours comprend un stationnement en parallèle sur une pente raide, répéter ce scénario à plusieurs reprises permet au conducteur de gagner en confi ance et en cohérence.
Le même principe s’applique à la préparation de l’examen d’EP. Il n’existe pas d’examen blanc officiel publié par l’ICE. Pour combler cette lacune, j’ai créé ma propre simulation en sélectionnant d’abord plusieurs évaluations difficiles que j’avais réalisées dans le passé. J’ai ensuite joué le scénario, en imaginant que l’on m’avait de nouveau confié la même évaluation, mais que je devais encadrer un évaluateur novice tout au long du processus. De manière générale, en utilisant la première personne et le futur, j’ai décrit comment j’aborderais le contrat de service étape par étape en utilisant les principes fondamentaux de la valeur.
Pour m’entraîner efficacement, j’ai ouvert le module de test du système pré-examen UBC Canvas, j’ai sélectionné « Take the Quiz » (Passer le quiz) et j’ai rédigé des réponses en temps réel, tout en respectant strictement mon plan de gestion du temps. Par exemple, j’ai alloué 90 minutes à l’étude de cas : 30 minutes consacrées aux sections des principes fondamentaux de la valeur menant à l’analyse de l’utilisation optimale, et 60 minutes supplémentaires consacrées à l’utilisation optimale, à la recherche et à l’analyse économique. J’ai abordé chaque session d’entraînement avec ces contraintes de temps afin de refléter fidèlement les exigences de l’examen réel.
EXAMEN ÉCRIT SUR L'EXPÉRIENCE PRATIQUE DE L'ICE EXPÉRIENCE PROFESSIONNELLE
LES ÉVALUATEURS AVISÉS RELEVENT LES DÉFIS
Pertinence P
Fournissez le contexte et expliquez pourquoi l'exemple est pertinent pour répondre à la question.
D
A C Action / Ressources
Qu'avez-vous fait ? Qui avez-vous consulté ? Quelles ressources avez-vous utilisées ?
Défis
Discutez à la fois des obstacles et des réussites, en particulier ceux qui se rapport à la question posée.
Croissance professionnelle
Partagez ce que vous avez appris et comment cette expérience a façonné votre pratique.
En comprenant les attentes des évaluateurs, en s’entraînant dans des conditions réalistes et en présentant des réponses bien argumentées, les stagiaires peuvent démontrer avec confi ance leurs compétences et leur aptitude à obtenir la désignation AACI. »
CONCLUSION
Le module de test du système Canvas se ferme automatiquement lorsque le temps imparti est écoulé, eff açant toutes les réponses saisies. Afi n de conserver mon travail, j’ai copié mes réponses dans un document séparé avant la fi n du temps imparti. Contrairement à l’examen réel, qui désactive les fonctions de copier-coller, le module d’entraînement les autorise. Cela permet de revoir ensuite les commentaires avec des partenaires d’étude, des mentors ou de grands modèles linguistiques, ce qui aide à identifi er les lacunes et à affi ner les réponses futures.
temps écoulé, j’ai d’étude, préparation ciblée
La réussite à l’examen d’expérience appliquée de l’AACI repose sur des connaissances pratiques, une préparation ciblée et une communication claire. Tout comme pour un examen pratique, l’expérience seule peut ne pas suffi re. En comprenant les attentes des évaluateurs, en s’entraînant dans des conditions réalistes et en présentant des réponses bien argumentées, les stagiaires peuvent démontrer avec confi ance leurs compétences et leur aptitude à obtenir la désignation AACI.
Case Comment: Cowichan Tribes v. Canada (Attorney General)
BY JOHN SHEVCHUK BARRISTER & SOLICITOR, C.ARB, AACI(HON), R.I.(B.C.)
Th is is to be my last contribution to this venerable periodical – time to hand off the torch. I thank the Appraisal Institute of Canada and the appraisal community for the opportunity over the years to ponder “out loud” legal developments that impact the appraisal community. It has been a most interesting journey.
A theme in some of my past articles is the evolving jurisprudence around Aboriginal title and rights in Canada. For this last of my contributions, the British Columbia Supreme Court (BCSC) very recently provided another compelling chapter that is certain to generate debate, further appeals, no small measure of concern among the property-owning public, and challenges for the appraisal community.
In March 2014, Cowichan Nation fi led a Notice of Civil Claim in BCSC asserting Aboriginal title to approximately 1,846 acres of land on the south shore of Lulu Island in Richmond, British Columbia (the “Claimed Land”). On September 9, 2019, the trial of the action commenced. After some 513 days of trial and additional passage of time for the court’s deliberation, Cowichan Tribes v. Canada (Attorney General), 2025 BCSC 1490 [Cowichan] was released on August 7, 2025. The court made several declarations including one that acknowledged Aboriginal title within the Claimed Lands and one that declared certain fee simple titles and interests within the Claimed Lands to be defective and invalid.
Not surprisingly, BCSC’s decision in Cowichan is but the fi rst stage of litigation in this matter. One of the defendants, the Province of British Columbia, has already announced an intention to appeal the decision. Other defendants cannot be far behind. The case is being widely reported in the media raising the spectre of Aboriginal title overtaking fee simple title.
A reading of the actual Cowichan decision would allow one to assess the accuracy of the concerns expressed in the media publications, but it is likely that few will undertake a review of the Reasons for Judgment. Cowichan is a long read – 673 pages according to my printer. The court’s review of the evidence is exhaustive, the arguments presented by the parties are fully canvassed and the court’s analysis is extensive.
In the space of these paragraphs, there is no way I can do justice to all the evidence, arguments and court analysis that is set out in Cowichan. My purpose in bringing this case to the attention of the appraisal community is to highlight the potential impact the decision may have on appraising the fee simple interest. Cowichan portends a more difficult appraisal future.
The Claimed Land
The Claimed Land is depicted in Schedules A and B of the court’s Reasons for Judgment. In the Executive Summary provided in Cowichan, the court writes that Cowichan Nation:1
• “… occupied several winter villages on the east coast of Vancouver Island from what is now Cowichan Bay to the south as far north as Chemainus …” as well as winter villages in other locations. Every summer, they travelled en masse to their permanent village located on the south arm of the Fraser River.
• “In 1853, Governor James Douglas told the Cowichan that the Queen had given him a special charge to treat them with justice and humanity, so long as they remained at peace with the settlements. This was a solemn promise that engaged the honour of the Crown, which is a constitutional principle that requires the Crown to act honourably in its dealings with Indigenous peoples …” 2
• Further, in 1859 and 1860, Douglas set apart Indian settlements from the Crown’s land disposition processes for the purpose of eventual Indian reserve creation.
• Reservations entailing the Claimed Land were never created. Instead, over the years, the lands were surveyed and there were numerous Crown grants of fee simple interest. By 2014, when the Cowichan Nation commenced their lawsuit, the Claimed Land was held by the provincial and federal Crown, the City of Richmond, and Vancouver Fraser Port Authority, all of whom were defendants in the lawsuit. There are also third-party private persons and entities that hold fee simple interests in parts of the Claimed Land but the Cowichan Nation did not sue the third parties.3
Selected points discussed in Cowichan
To provide context to the court’s declarations in Cowichan, it is useful to highlight some of the more salient points relied upon by the court:
• “Aboriginal title is a sui generis interest [i.e., of its own kind, not explainable by reference to common law], grounded in the regular and exclusive use of land. If proved, the claimant group retains the right to use and control the land and to reap any benefi ts fl owing from it. Incursion by the Crown can only occur with the group’s consent, or if its activities are justifi ed by a compelling and substantial public purpose and are not inconsistent with its fi duciary duty to the group …”4
• Aboriginal rights and interests are enshrined in section 35 of the Constitution Act, 1982 ; 5
• Proof of Aboriginal title requires proof of occupation at the time the Crown fi rst asserted sovereignty. 6 The court determined that there was the requisite suffi ciency of occupation, exclusivity of occupation and duration of occupation to found the claim of Aboriginal title;7
• The law regarding the eff ect of fee simple interest on Aboriginal title land is ambiguous and unsettled; neither Aboriginal title nor fee simple title are absolute. Aboriginal title burdens land upon which fee simple estates have been granted. The exercise or application of Aboriginal title and fee simple title rights require reconciliation; 8
• Aboriginal title and fee simple interests are not unqualifi ed interests; 9
• “Aboriginal title … arises from possession before the assertion of British sovereignty, whereas estates such as fee simple are derived from Crown title and arise afterward. Aboriginal title predates colonization by the British and survives British claims of sovereignty …” 10
• “British Columbia took its underlying title in land in the province subject to Aboriginal title … Provincial ownership of land is qualifi ed by Aboriginal title …” 11
• “Aboriginal title confers a right to the land itself.” 12
• Aboriginal title means the land cannot be alienated except to the Crown, it cannot be encumbered so as to prevent succeeding generations from use and enjoyment, nor can it be developed so as to deprive future generations of its benefi t.13
• While the jurisprudence around section 35 of the Constitution Act, 1982 allows for the possibility of “justifi able infringement” of Aboriginal title and rights, the test for such infringement was not made out by any of the defendants.
The declarations made by the court Cowichan Nation sought and received from the court relief in the form of the following declarations:14
• Cowichan Nation has Aboriginal title within the Claimed Lands;
• Previous Crown grants of fee simple interest in the Claimed Lands unjustifi ably infringe the Aboriginal title;
• Fee simple interest held by Canada and Richmond in the Claimed Lands is defective and invalid;
• Canada owes a duty to Cowichan Nation to negotiate in good faith;
• British Columbia owes a duty to negotiate in good faith to reconcile the Crown granted fee simple interests held by third parties and the Crown vesting of soil and freehold interest to Richmond;
A properly handled claim can make a large di erence in the outcome of the claim
e approach of Verity Claims Management to every claim will be to provide “Fundamental True Value.” Our claims handling services are grounded in the following principles:
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There was also a declaration of an Aboriginal right to fi sh the south arm of the Fraser River that involved a consideration of the law around Aboriginal rights (as opposed to Aboriginal title) that is not discussed herein.
It is important to note that Cowichan Nation did not claim monetary relief. It is unclear what would have been the result had such a claim been made.
Basis for relief
Fundamental to the court’s declarations was its view of the evidence that in exchange for Cowichan Nation agreeing to keep the peace with settlers, Governor Douglas, on behalf of the British Crown, promised to set aside, and eff ectively did set aside, land for Cowichan Nation15 and that there was nothing in the events following the Douglas commitment that evidenced a resiling from this intention although formal reservation creation did not occur. In the court’s opinion, the evidence of words and conduct of government offi cials supported the view that land had been, or was to be, set aside for Cowichan Nation and the sequence of legislation and constitutional documents served to give expression to this intention and to solidify the claim to Aboriginal title to the Claimed Land.
Prior to British Columbia becoming a part of Canada, the legislation in place dealing with land issues was found by the court to be supportive of the view that land had been or was intended to be “appropriated” (i.e., set aside) for Cowichan Nation. There was never any express statement to countermand what Douglas had initiated.
The court found that when British Columbia became part of Canada, its jurisdiction to deal with land set aside for Indigenous peoples was transferred to the federal Crown with the result that any provincial attempt to grant fee simple interest in the Claimed Lands was without a constitutional foundation. Further, with the entry of British Columbia into the Confederation, the federal Crown assumed the obligations British Columbia had incurred in relation to Indigenous peoples including Cowichan Nation.
The court found that Cowichan Nation’s Aboriginal title burdens the land over which the Crown grants of fee simple interest were issued. Change in the fee simple ownership over the years has not displaced Aboriginal title. “ … where Aboriginal title and fee simple interests exist in the same land, the respective interests must be addressed within the broader framework of reconciliation …” Aboriginal title is a limit on private ownership; it is a prior and senior right to land.16
For the court, the correct question to pose is “what remains of fee simple title after Aboriginal title is recognized in the same lands?” 17
Network Management for Valuations
The right appraiser on every order, every time.
It was argued by the City of Richmond that the Torrens system for land titles implemented in the Land Title Act of British Columbia (in particular sections 23 and 25) created indefeasible title for the registered owner of the fee simple interest and, therefore, the City argued, the current fee simple interests prevailed over the Cowichan Nation claims. The court made short order of this argument. It held that the Legislature did not intend that section 23 would be a bar to a claim of Aboriginal title. The court held that Aboriginal title does not derive from Crown title. It was the court’s view that the Land Title Act is aimed at a system of registration only.
Closing: what does this mean for appraisers?
For an appraiser, there are immediate consequences fl owing from Cowichan. Does the possibility of a claim of Aboriginal title require an appraiser to add to the list of extraordinary assumptions in an appraisal report? If a client asks an appraiser to incorporate into an opinion of value the possibility of a successful claim of Aboriginal title, how would the appraiser go about doing this?
How will an appraiser even go about identifying who might have an Aboriginal title claim, what the boundaries of the land claim might be, what form of relief might be sought (e.g., declarations of entitlement, monetary claims, etc.) and whether there are competing or overlapping claims? The land title system provides no assistance. As the court notes in Cowichan, “No caveats, lis pendens, or certifi cates of pending litigation can be registered to alert purchasers to the existence of an unproven claim to the land by Aboriginal people.” 18
In Cowichan, the court did not provide precise boundaries over which Cowichan Nation has Aboriginal title.19 Presumably, this has been left by the court in the ardent hope that the parties will negotiate the boundaries. This points to the fact that in every claim of Aboriginal title, if the claim is proven, there remains the need of a fact-fi nding exercise to determine boundaries that will either result from negotiation or litigation, both of which are very likely to be protracted.
We will not know for quite some time whether the Cowichan decision will be upheld on appeal. The process will not be quick. In the interim, there will be uncertainty. Risks associated with land purchasing, development and use have been exacerbated.
End notes
1 Cowichan, para. 6
2 Cowichan, paras. 1657-2081 for the evidence and analysis leading to this fi nding of the Douglas promise and appropriation including post-Douglas events
3 Cowichan, para. 44
4 Cowichan, para. 525
5 Cowichan, para. 527
6 Cowichan, para. 530
7 Cowichan, paras. 525-1656
8 Cowichan, para. 2141
9 Cowichan, paras. 2176-2181
10 Cowichan, para. 2183
11 Cowichan, para. 2186
12 Cowichan, para. 2308
13 Cowichan, para. 2310
14 Cowichan, paras. 7, 75, 3724
15 Cowichan, paras. 1811-1838
16 Cowichan, paras. 2188-2194
17 Cowichan, para. 2193
18 Cowichan, para. 2252
19 Cowichan, para. 31
This article is provided for the purposes of generating discussion and to make practitioners aware of certain challenges presented in the law. It is not to be taken as legal advice. Any questions relating to the applicability of cases referred to in the article in particular circumstances should be put to qualifi ed legal and appraisal practitioners.
Commentaire sur l’affaire Cowichan Tribes c. Canada (Procureur général)
PAR JOHN SHEVCHUK AVOCAT ET PROCUREUR, C. ARB, É. PRO., AACI, R.I. (B.C.)
Cet article sera ma dernière contribution à ce vénérable périodique – il est temps de passer le fl ambeau. Je remercie l’Institut canadien des évaluateurs (ICE) et la communauté des évaluateurs de m’avoir donné l’occasion, au fi l des ans, de réfl échir « à haute voix » sur les développements juridiques qui ont une incidence sur la communauté des évaluateurs. Ce fut un parcours des plus intéressants.
L’un des thèmes récurrents de mes articles passés est l’évolution de la jurisprudence relative aux titres et aux droits ancestraux des Autochtones au Canada. Pour cette dernière contribution, la Cour suprême de la Colombie-Britannique (BCSC) a très récemment ajouté un nouveau chapitre passionnant qui ne manquera pas de susciter des débats, de nouveaux appels, une inquiétude non négligeable parmi les propriétaires fonciers et des défi s pour la communauté des évaluateurs.
En mars 2014, la nation Cowichan a déposé une demande civile devant la BCSC pour faire valoir son titre aborigène sur environ 1 846 acres de terres situées sur la rive sud de l’île Lulu, à Richmond, en Colombie-Britannique (les « terres revendiquées »).
Le 9 septembre 2019, le procès a commencé. Après quelque 513 jours de procès et un délai supplémentaire pour la délibération de la cour, l’aff aire Cowichan Tribes c. Canada (Procureur général), 2025 BCSC 1490 [Cowichan] a été rendue publique le 7 août 2025. La cour a rendu plusieurs déclarations, dont une reconnaissant le titre autochtone sur les terres revendiquées et une autre déclarant que certains titres en fi ef simple et intérêts sur les terres revendiquées étaient viciés et invalides.
On ne s’étonnera pas que la décision de la BCSC dans l’affaire Cowichan constitue que la première étape du litige dans cette affaire.
L’un des défendeurs, la province de la Colombie-Britannique, a déjà annoncé son intention de faire appel de la décision. Les autres défendeurs ne devraient pas tarder à faire de même. L’affaire est largement relayée par les médias, qui évoquent le spectre d’un titre aborigène ayant préséance sur le titre en fief simple.
La lecture de la décision Cowichan permettrait d’évaluer la justesse des préoccupations exprimées dans les publications médiatiques, mais il est probable que peu de personnes se donneront la peine d’examiner les motifs du jugement. Cowichan est un document volumineux – 673 pages selon mon imprimante. L’examen des preuves par le tribunal est exhaustif, les arguments présentés par les parties sont examinés en détail et l’analyse du tribunal est approfondie.
Dans les quelques paragraphes d’espace dont je dispose ici, il m’est impossible de rendre justice à toutes les preuves, arguments et analyses du tribunal présentés dans Cowichan
Mon objectif en portant cette aff aire à l’attention de la communauté des évaluateurs est de souligner l’impact potentiel que cette décision pourrait avoir sur l’évaluation des droits en fi ef simple. Cowichan laisse présager un avenir plus diffi cile pour les évaluations.
Les terres revendiquées
Les terres revendiquées sont décrites dans les annexes A et B des motifs du jugement rendu par le tribunal. Dans le résumé fourni dans Cowichan, le tribunal écrit que la nation Cowichan :1 • « ... occupait plusieurs villages d’hiver sur la côte est de l’île de Vancouver, depuis l’actuelle baie de Cowichan au sud jusqu’à Chemainus au nord... » ainsi que des villages d’hiver dans d’autres endroits. Chaque été, ils se rendaient en masse dans leur village permanent situé sur le bras sud du fl euve Fraser.
• « En 1853, le gouverneur James Douglas a déclaré aux Cowichan que la reine lui avait confi é la mission spéciale de les traiter avec justice et humanité, tant qu’ils restaient en paix avec les colonies. Il s’agissait d’une promesse solennelle qui engageait l’honneur de la Couronne, principe constitutionnel qui exige que la Couronne agisse de manière honorable dans ses relations avec les peuples autochtones... » 2
• De plus, en 1859 et 1860, Douglas a exclu les établissements indiens des processus de cession des terres de la Couronne dans le but de créer à terme des réserves indiennes.
• Les réserves correspondant aux terres revendiquées n’ont jamais été créées. Au lieu de cela, au fi l des ans, les terres ont été arpentées et de nombreuses concessions domaniales ont été accordées en pleine propriété. En 2014, lorsque la nation Cowichan a intenté son procès, les terres revendiquées étaient détenues par la Couronne provinciale et fédérale, la ville de Richmond et l’autorité portuaire de Vancouver Fraser, qui étaient toutes parties défenderesses dans le procès. Il existe également des tiers, personnes physiques et morales, qui détiennent des droits de propriété en fi ef simple sur certaines parties des terres revendiquées, mais la nation Cowichan n’a pas poursuivi ces tiers. 3
Points sélectionnés abordés dans l’affaire Cowichan
Afi n de replacer dans leur contexte les déclarations de la cour dans l’aff aire Cowichan, il est utile de souligner certains des points les plus saillants sur lesquels s’est appuyée la cour :
• « Le titre aborigène est un droit sui generis [c’est-à-dire unique en son genre, qui ne peut s’expliquer par référence au droit commun], fondé sur l’utilisation régulière et exclusive des terres. S’il est prouvé, le groupe demandeur conserve le droit d’utiliser et de contrôler les terres et d’en tirer tous les
avantages qui en découlent. L’intrusion de la Couronne ne peut se produire qu’avec le consentement du groupe, ou si ses activités sont justifi ées par un objectif public impérieux et important et ne sont pas incompatibles avec son obligation fi duciaire envers le groupe… »; 4
• Les droits et intérêts aborigènes sont consacrés à l’article 35 de la Loi constitutionnelle de 1982 ; 5
• La preuve du titre aborigène nécessite la preuve de l’occupation au moment où la Couronne a revendiqué pour la première fois sa souveraineté. 6 Le tribunal a déterminé qu’il y avait suffi samment d’éléments pour établir l’occupation, l’exclusivité de l’occupation et la durée de l’occupation nécessaires pour fonder la revendication du titre aborigène ; 7
• La loi concernant l’eff et des droits en fi ef simple sur les terres visées par le titre autochtone est ambiguë et incertaine ; ni le titre aborigène ni le titre en fi ef simple ne sont absolus.
Le titre aborigène grève les terres sur lesquelles des domaines en fi ef simple ont été concédés. L’exercice ou l’application des droits liés au titre aborigène et au titre en fi ef simple nécessite une conciliation ; 8
• Le titre aborigène et les droits en fi ef simple ne sont pas des droits sans réserve ; 9
• « Le titre aborigène [...] découle de la possession avant l’affi rmation de la souveraineté britannique, tandis que les domaines tels que le domaine en fi ef simple découlent du titre de la Couronne et apparaissent après coup. Le titre aborigène est antérieur à la colonisation britannique et survit aux revendications de souveraineté britanniques [...] » 10
• « La Colombie-Britannique a acquis son titre sous-jacent sur les terres de la province soumises au titre aborigène [...] La propriété provinciale des terres est conditionnée par le titre aborigène [...] » 11
QUESTIONS JURIDIQUES
• « Le titre aborigène confère un droit sur la terre elle-même. » 12
• Le titre aborigène signifi e que la terre ne peut être aliénée sauf à la Couronne, qu’elle ne peut être grevée de manière à empêcher les générations futures de l’utiliser et d’en jouir, ni être aménagée de manière à priver les générations futures de ses avantages; 13
• Bien que la jurisprudence relative à l’article 35 de la Loi constitutionnelle de 1982 permette la possibilité d’une « atteinte justifi able » au titre et aux droits ancestraux, aucun des défendeurs n’a réussi à établir l’existence d’une telle atteinte.
Les déclarations faites par le tribunal
La nation Cowichan a demandé et obtenu du tribunal une réparation sous la forme des déclarations suivantes : 14
• La nation Cowichan détient un titre aborigène sur les terres revendiquées ;
• Les concessions antérieures de la Couronne concernant les droits en fi ef simple sur les terres revendiquées constituent une atteinte injustifi ée au titre aborigène ;
• Les droits en fi ef simple détenus par le Canada et Richmond sur les terres revendiquées sont viciés et invalides ;
• Le Canada a l’obligation de négocier de bonne foi avec la nation Cowichan ;
• La Colombie-Britannique a le devoir de négocier de bonne foi afi n de concilier les droits de propriété en fi ef simple accordés par la Couronne et détenus par des tiers et les droits fonciers et de propriété libre accordés par la Couronne à Richmond ; Il y a également eu une déclaration du droit aborigène de pêcher dans le bras sud du fl euve Fraser, qui impliquait un examen de la législation relative aux droits aborigènes (par opposition au titre aborigène), qui n’est pas abordé dans le présent document. Il importe de noter que la nation Cowichan n’a pas réclamé de compensation fi nancière. On ne sait pas quel aurait été le résultat si une telle demande avait été présentée.
Fondement de la réparation
La déclaration de la cour reposait essentiellement sur son interprétation des preuves selon lesquelles, en échange de l’accord de la nation Cowichan de maintenir la paix avec les colons, le gouverneur Douglas, au nom de la Couronne britannique, avait promis de réserver, et avait eff ectivement réservé, des terres pour la nation Cowichan15 et que rien dans les événements qui ont suivi l’engagement de Douglas ne prouvait un renoncement à cette intention, même si la création offi cielle de la réserve n’avait pas eu lieu. De l’avis de la cour, les preuves fournies par les paroles et le comportement des représentants du gouvernement confi rmaient l’opinion selon laquelle des terres avaient été ou devaient être mises de côté pour la nation Cowichan, et la succession de lois et de documents constitutionnels servait à exprimer cette intention et à consolider la revendication du titre aborigène sur les terres revendiquées.
Avant que la Colombie-Britannique ne fasse partie du Canada, la Cour a estimé que la législation en vigueur en matière foncière appuyait l’idée que les terres avaient été ou devaient être « appropriées » (c’est-à-dire réservées) pour la nation Cowichan. Il n’y a jamais eu de déclaration expresse contredisant ce que Douglas avait initié.
La cour a estimé que lorsque la Colombie-Britannique a rejoint le Canada, sa compétence en matière de terres mises de côté pour les peuples autochtones a été transférée à la Couronne fédérale, de sorte que toute tentative provinciale d’accorder un droit de propriété en fi ef simple sur les terres revendiquées était dépourvue de fondement constitutionnel. En outre, avec l’entrée de la Colombie-Britannique dans la Confédération, la Couronne fédérale a assumé les obligations que la Colombie-Britannique avait contractées à l’égard des peuples autochtones, y compris la nation Cowichan.
La Cour a conclu que le titre aborigène de la nation Cowichan grève les terres sur lesquelles la Couronne a accordé des droits en fi ef simple. Les changements intervenus au fi l des ans dans la propriété en fi ef simple n’ont pas supplanté le titre aborigène. Par conséquent, « ... lorsque le titre aborigène et les droits en fi ef simple coexistent sur une même terre, les intérêts respectifs doivent être traités dans le cadre plus large de la réconciliation... » Le titre aborigène limite la propriété privée ; il s’agit d’un droit antérieur et supérieur sur la terre.16
Pour la Cour, la question qu’il convient de poser est la suivante : « Que reste-t-il du titre en fi ef simple après la reconnaissance du titre aborigène sur les mêmes terres ?17
La ville de Richmond a fait valoir que le système Torrens pour les titres fonciers mis en œuvre dans la Land Title Act de la Colombie-Britannique (en particulier les articles 23 et 25) créait un titre inaliénable pour le propriétaire enregistré du droit de propriété en fief simple et, par conséquent, la ville a fait valoir que les droits de propriété en fief simple actuels prévalaient sur les revendications de la nation Cowichan. La cour a rapidement rejeté cet argument. Elle a estimé que le législateur n’avait pas l’intention de faire de l’article 23 un obstacle à une revendication de titre aborigène. La cour a estimé que le titre aborigène ne découle pas du titre de la Couronne. Elle a estimé que la Land Title Act vise uniquement à mettre en place un système d’enregistrement.
Conclusion : qu’est-ce que cela signifie pour les évaluateurs ? Pour un évaluateur, l’affaire Cowichan entraîne des conséquences immédiates. La possibilité d’une revendication du titre aborigène oblige-t-elle l’évaluateur à en faire l’ajout sur la liste des hypothèses extraordinaires dans un rapport d’évaluation ? Si un client demande à un évaluateur d’intégrer dans son opinion sur la valeur la possibilité d’une revendication réussie du titre aborigène, comment l’évaluateur doit-il s’y prendre ?
Comment un évaluateur pourrait-il même identifi er qui pourrait revendiquer un titre aborigène, quelles pourraient
être les limites de la revendication foncière, quelle forme de réparation pourrait être demandée (par exemple, des déclarations de droit, des réclamations pécuniaires, etc.) et s’il existe des revendications concurrentes ou qui se chevauchent ? Le système d’enregistrement des titres fonciers n’apporte aucune aide. Comme le souligne la Cour dans l’aff aire Cowichan, « aucune mise en garde, litispendance ou attestation de litige en cours ne peut être enregistrée pour avertir les acheteurs de l’existence d’une revendication territoriale non prouvée par les peuples autochtones ».18
Dans l’aff aire Cowichan, la Cour n’a pas fourni de limites précises quant au territoire sur lequel la nation Cowichan détient un titre aborigène.19 On peut supposer que la cour a laissé cette question en suspens dans l’espoir ardent que les parties négocient les limites. Cela souligne le fait que dans chaque revendication de titre aborigène, si la revendication est prouvée, il reste nécessaire de mener une enquête pour déterminer les limites qui résulteront soit de négociations, soit d’un litige, deux processus qui risquent fort d’être longs.
Nous ne saurons pas avant un certain temps si la décision Cowichan sera confirmée en appel. Le processus ne sera pas rapide.
Dans l’intervalle, l’incertitude règnera. Les risques liés à l’achat, à l’aménagement et à l’utilisation des terres ont été exacerbés.
Notes en fin de texte
1 Cowichan, paragraphe 6
2 Cowichan, paragraphes 1657-2081 pour les preuves et l’analyse ayant conduit à cette conclusion concernant la promesse
Interactive Edition
QUESTIONS JURIDIQUES
et l’appropriation de Douglas, y compris les événements postérieurs à Douglas
3 Cowichan, paragraphe 44
4 Cowichan, paragraphe 525
5 Cowichan, paragraphe 527
6 Cowichan, paragraphe 530
7 Cowichan, paragraphes 525-1656
8 Cowichan, paragraphe 2141
9 Cowichan, paragraphes 2176-2181
10 Cowichan, paragraphe 2183
11 Cowichan, paragraphe 2186
12 Cowichan, paragraphe 2308
13 Cowichan, paragraphe 2310
14 Cowichan, paragraphes 7, 75, 3724
15 Cowichan, paragraphes 1811-1838
16 Cowichan, paragraphes 2188-2194
17 Cowichan, paragraphe 2193
18 Cowichan, paragraphe 2252
19 Cowichan, paragraphe 31
Cet article a pour but de susciter la discussion et d’amener les praticiens à prendre conscience des enjeux dans le domaine du droit . Il ne doit pas être considéré comme un conseil juridique. Toute question relative à cet article dans des circonstances particulières devrait être posée à des praticiens qualifi és du droit et de l'évaluation.
What’s new at UBC? First Principles and First Nations: Reframing Canada’s Real Estate through an Indigenous Lens
BY MAGEE WALKER ASSOCIATE DIRECTOR - PROGRAM DEVELOPMENT, UBC SAUDER SCHOOL OF BUSINESS, REAL
ESTATE DIVISION
From Indigenous assessment and taxation, to Treaty negotiations, to valuing leasehold interests and Reserve and Treaty settlement lands, there are countless opportunities for Canadian real estate valuation experts to work alongside First Nations, Métis, and Inuit communities. Maybe you have the technical know-how needed to work on these assignments – but do you have a foundational understanding of how to build meaningful relationships with Indigenous Peoples?
This latter skill was the focus we had in mind when we set out to develop UBC’s newest CPD course, CPD 165 – First Principles and First Nations: Reframing Canada’s Real Estate through an Indigenous Lens. First, we invited a panel of experts – a mix of Indigenous/non-Indigenous and AIC Members/non-Members – to host a webinar discussing how Indigenous perspectives on land and language impact the Canadian valuation profession. Next, a team of Indigenous real estate professionals, along with real estate professionals who work closely with Indigenous groups in a variety of contexts, helped build out a written lesson to accompany the webinar. In September 2025, we proudly launched CPD 165 in its entirety (including the archived webinar), worth 4 CPD credits for AIC Members.
This course begins by clarifying its purpose: to consider the valuation professional’s role in reconciliation and in creating mutually respectful relationships between Aboriginal and non-Aboriginal peoples.
Is it possible to abide by Western legal systems while honouring Indigenous perspectives?
As Courtnee Helem, a contributing author to the course and member of the Nlaka’pamux Nation, states, “Building eff ective relationships requires an approach rooted in respect and openness to learning. Collaboration starts with dialogue based on mutual respect and recognition of rights. It’s about fi nding common ground and shared values.”
Using AIC’s First Principles of Value as a framework, CPD 165 examines the perspectives of First Nations and Indigenous peoples with respect to real estate in Canada. Here’s a look at how the course is structured:
Problem identifi cation: Just as all valuation assignments begin by establishing the context of the work to be completed, this course begins by clarifying its purpose: to consider the valuation professional’s role in reconciliation and in creating mutually respectful relationships between Aboriginal and non-Aboriginal peoples. The pursuit of reconciliation is the key driver behind UBC’s Indigenous Strategic Plan (ISP), which highlights the importance of intercultural understanding, empathy, and respect for the rights of all peoples. This CPD course is our way of fostering important conversations within the valuation profession.
Property content: This course compares and contrasts Indigenous and Western perspectives on various aspects of real estate, from ownership to land use and management. Broadening your understanding of these viewpoints can help identify potential areas of challenge or confl ict, while working towards fi nding ways to bridge gaps.
Legal considerations: Canadian real estate is built on a legal framework that is steeped in colonization – but what happens when you flip the script and re-examine legal concepts using an Indigenous framework? Is it possible to abide by Western legal systems while honouring Indigenous perspectives? This course may not have all the answers, but it invites you to reconsider concepts and frameworks that are rarely questioned.
Highest and Best Use: The HBU analysis is the heart of most valuation assignments –and it takes on a whole new meaning when the land is viewed not just as a commodity or resource, but as the foundation of identity, culture, and community.
Research: Every valuation professional knows the importance of being wellprepared and well-researched when approaching a new assignment. Building a
relationship with an Indigenous group is no different. This section of the course will help you develop your knowledge base so that you come to the table informed and prepared.
Economic analysis: Applying the Seventh Generation Principle – the idea that today’s choices should consider impacts for seven generations to come – CPD 165 students are invited to reconsider how the economic value of land is measured.
To be perfectly transparent, this course will not teach you the technical skills needed to work on valuation assignments, nor will it tell you everything you need to know about the Indigenous communities near you – after all, there are over 630 First Nations across Canada.
It will, however, help you understand how Indigenous perspectives can impact your day-to-day work and equip you with the knowledge needed to interact respectfully. This course encourages reflection on your own perspectives and experiences, building cultural awareness that benefits both professional and personal contexts.
In the future, we hope to develop additional CPD courses that focus on specific valuation assignments related to Indigenous communities. If you have experience in these areas and are willing to share with your AIC Members, please do not hesitate to reach out at magee.walker@sauder.ubc.ca. This course is intended to be the first of many, as AIC Members continue to exploring the opportunities that come with working alongside Indigenous peoples.
To register for CPD 165, please visit realestate.ubc.ca/cpd and search ‘CPD 165.’
This course will help you understand how Indigenous perspectives can impact your day-to-day work and equip you with the knowledge needed to interact respectfully. This course encourages reflection on your own perspectives and experiences, building cultural awareness that benefits both professional and personal contexts.
Quoi de neuf à l’UBC ?
Les premiers principes et les Premières Nations : repenser l’immobilier canadien dans une optique autochtone
PAR MAGEE WALKER DIRECTRICE ADJOINTE - DÉVELOPPEMENT DES PROGRAMMES, UNIVERSITY OF BRITISH COLUMBIA SAUDER SCHOOL OF BUSINESS, DIVISION
DE L’IMMOBILIER
De l’évaluation et de la taxation autochtones aux négociations de traités, en passant par l’évaluation des droits de bail et des terres de réserve et des terres visées par un traité, les experts canadiens en évaluation immobilière ont d’innombrables occasions de travailler aux côtés des communautés des Premières Nations, des Métis et des Inuits. Vous disposez peut-être du savoir-faire technique nécessaire pour mener à bien ces contrats de service, mais avez-vous une compréhension fondamentale de la manière d’établir des relations significatives avec les peuples autochtones ?
C’est cette dernière compétence qui était au centre de nos préoccupations lorsque nous avons décidé de créer le tout nouveau cours de formation continue de l’University of British Columbia (UBC), PPC 165 – First Principles and First Nations: Reframing Canada’s Real Estate through an Indigenous Lens (Premiers principes et Premières Nations : repenser l’immobilier canadien dans une optique autochtone).
Tout d’abord, nous avons invité un panel d’experts – composé de membres autochtones et non autochtones, membres et non membres de l’ICE – à animer un webinaire sur l’impact que les perspectives autochtones sur la terre et la langue exercent sur la profession d’évaluateur au Canada.
Ce cours commence par clarifier son objectif qui consiste à examiner le rôle des professionnels de l’évaluation dans la réconciliation et dans la création de relations mutuellement respectueuses entre les peuples autochtones et non autochtones.
Ensuite, une équipe de professionnels immobiliers autochtones, ainsi que des professionnels immobiliers qui travaillent en étroite collaboration avec des groupes autochtones dans divers contextes, ont contribué à l’élaboration d’un cours écrit pour accompagner le webinaire. En septembre 2025, nous avons fièrement lancé le cours PPC 165 dans son intégralité (y compris
le webinaire archivé), qui vaut 4 crédits de formation continue pour les membres de l’ICE. Selon Courtnee Helem, coauteure du cours et membre de la nation Nlaka’pamux, « l’établissement de relations efficaces nécessite une approche fondée sur le respect et l’ouverture à l’apprentissage. La collaboration commence par un dialogue basé sur le respect mutuel et la reconnaissance des
Est-il possible de respecter les systèmes juridiques occidentaux tout en honorant les perspectives autochtones ?
droits. Il s’agit de trouver un terrain d’entente et des valeurs communes ».
En s’appuyant sur les premiers principes de l’ICE, le cours PPC 165 examine les perspectives des Premières Nations et des peuples autochtones en matière d’immobilier au Canada. Voici un aperçu de la structure du cours :
Identification du problème : Tout contrat de service d’évaluation commence par la définition du contexte du travail à accomplir, ce cours commence aussi par clarifier son objectif qui consiste à examiner le rôle des professionnels de l’évaluation dans la réconciliation et dans la création de relations mutuellement respectueuses entre les peuples autochtones et non autochtones. La recherche de la réconciliation est le principal moteur du plan stratégique autochtone (PSA)de l’UBC, qui souligne l’importance de la compréhension interculturelle, de l’empathie et du respect des droits de tous les peuples. Ce cours de formation continue est notre façon de favoriser des conversations importantes au sein de la profession d’évaluateur.
Contenu immobilier : Ce cours compare et oppose les perspectives autochtones et occidentales sur divers aspects de l’immobilier, du droit de propriété à l’utilisation et à la gestion des terres. Élargir votre compréhension de ces points de vue peut vous aider à identifier les domaines potentiels de difficulté ou de conflit, tout en cherchant des moyens de combler les écarts.
Considérations juridiques : L’immobilier canadien repose sur un cadre juridique imprégné de colonisation, mais que se passe-t-il lorsque l’on renverse le scénario et que l’on réexamine les concepts juridiques à l’aide d’un cadre autochtone ? Est-il possible de respecter les systèmes juridiques occidentaux tout en honorant les perspectives autochtones ? Ce cours n’apporte peut-être pas toutes les réponses, mais il vous invite à reconsidérer des concepts et des cadres qui sont rarement remis en question.
Utilisation optimale : L’analyse de l’utilisation optimale est au cœur de la plupart des contrats de service d’évaluation, et elle prend un tout nouveau sens lorsque la terre est considérée non seulement comme une marchandise ou une ressource, mais aussi comme le fondement de l’identité, de la culture et de la communauté.
Recherche : Tous les professionnels de l’évaluation savent qu’il est important d’être bien préparé et d’avoir effectué des recherches approfondies avant d’aborder un nouveau contrat de service. Il en va de même pour l’établissement de relations avec un groupe autochtone. Cette partie du cours vous aidera à développer vos connaissances afin que vous puissiez vous présenter à la table des négociations bien informé et bien préparé.
Analyse économique : En appliquant le principe de la septième génération, selon lequel les choix d’aujourd’hui doivent tenir compte de leur impact sur les sept générations à venir, les étudiants du cours PPC 165 sont invités à reconsidérer la manière dont la valeur économique des terres est mesurée.
En toute transparence, ce cours ne vous enseignera pas les compétences techniques nécessaires pour travailler sur des contrats de service d’évaluation, ni ne vous dira tout ce que vous devez savoir sur les communautés autochtones près de chez vous – après tout, il existe plus de 630 Premières Nations à travers le Canada. Il vous aidera toutefois à comprendre comment les perspectives autochtones peuvent influencer votre travail quotidien et vous fournira les connaissances nécessaires pour interagir de manière respectueuse. Ce cours vous encourage à réfléchir à vos propres perspectives et expériences, en développant une conscience culturelle qui vous sera utile tant sur le plan professionnel que personnel. À l’avenir, nous espérons développer d’autres cours de PPC axés sur des contrats de service d’évaluation spécifiques liés aux communautés autochtones. Si vous avez de l’expérience dans ces domaines et que vous êtes prêt à la partager avec les membres de l’ICE, n’hésitez pas à nous contacter à l’adresse magee.walker@sauder.ubc.ca. Ce cours est le premier d’une longue série, car les membres de l’ICE continuent d’explorer les possibilités offertes par la collaboration avec les peuples autochtones. Pour vous inscrire au PPC 165, consultez le site realestate.ubc.ca/cpd et cherchez « CPD 165».
Ce cours vous aidera à comprendre comment les perspectives autochtones peuvent influencer votre travail quotidien et vous fournira les connaissances nécessaires pour interagir de manière respectueuse. Il vous encourage à réfléchir à vos propres perspectives et expériences, en développant une conscience culturelle qui vous sera utile tant sur le plan professionnel que personnel.
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AIC 2025 National Conference Recap
The AIC 2025 National Conference, held from May 22-25 in Montreal, brought together AIC Members for an impactful experience of learning, networking, and collaboration.
The event featured 18 educational sessions led by AIC Professional Appraisers (P. App.), four plenary sessions and panels, a keynote address by Dr. Samantha Nutt, and a range of networking opportunities. The program offered valuable insights and discussions on the evolving trends within the valuation profession.
The Conference showcased the continued growth and transformation of Canada’s valuation sector, addressing emerging developments and the opportunities that come with an ever-changing market. We extend our thanks to the Members,
volunteers, sponsors, and speakers whose contributions were key to the success of this event.
Looking ahead, we are excited to welcome you to Canada’s largest valuation Conference again next year in Toronto, Ontario, from May 27-30, 2026 . This is your opportunity to inspire peers, share diverse perspectives, and showcase innovative approaches that will help strengthen our profession and communities.
We are still welcoming conference presentation proposals and sponsorship support. To submit your ideas and explore sponsorship opportunities, please visit aicanada.ca. The deadline for presentation submissions is Friday, December 5, 2025, at 5:00 p.m. ET. Visit the website regularly for the latest updates to the Conference program.
Volunteer Recognition Awards
A major highlight of the AIC National Conference each year is the celebration of excellence in professional appraisal, marked by the presentation of the following awards.
2025 Tyler Beatty Award for Rising Stars Recipients
Since 2016, the Tyler Beatty Award for Rising Stars has recognized exceptional Professional Appraisers who have achieved signifi cant accomplishments in their career and who have made noteworthy contributions to the appraisal profession. In 2022, the award was renamed in honour of Tyler Beatty, P. App., AACI, who passed away in March of that year. Tyler was an exemplary volunteer with the AIC and a very successful appraisal professional. This year’s recipients are:
NICHOLAS JANG, P. APP., AACI
Nicholas started his career at LW Property Advisors and later moved to Garnett Wilson Realty Advisors. Both are respected boutique appraisal fi rms in Vancouver known for handling complex valuation work. During this time, he worked on a wide range of IC&I appraisals, focusing especially on expropriation cases involving partial and full takings. He now works on the Acquisitions team at BC Housing. In this role, he fi nds and acquires properties to help the organization provide aff ordable housing across the province. Nicholas is also an active volunteer with AIC-BC. He served two years on the Board of Directors and has been involved in several provincial committees. Most recently, he served as Secretary for the AIC Vancouver Chapter.
JONATHAN HYNES, B.COMM, P. APP., AACI, MAI, MRICS
Jonathan began his real estate career in 2015 while attending university, joining Altus Group as a Junior Analyst. After graduating with a Bachelor of Commerce degree in 2016, he continued to grow his expertise, earning his AACI designation in 2019. Jonathan now manages a crossborder team within Altus Group’s Valuation Advisory practice, focusing on commercial real estate valuation management services across Canada and the U.S.
In 2024, Jonathan earned both the MAI designation from the Appraisal Institute (U.S.) and the MRICS designation from the Royal Institution of Chartered Surveyors. He is among the very few valuation professionals to hold both the AACI and MAI designations. Jonathan actively mentors several AIC Candidates and also serves as a Candidate Advisor with the Appraisal Institute (U.S.). He has been an active member of his provincial AIC Board of Directors since 2019, serving in various positions, including President from 2023 to 2024.
Fellowship Recipients
The title of Fellow is granted to Designated Members who have distinguished themselves by their exemplary contributions to the appraisal profession. This is demonstrated by a high degree of excellence and achievement which contributes to the profession’s advancement. This year’s recipient is:
DENA KNOPP, P. APP., CRA, FELLOW
Dena began her professional career as a legal assistant, working primarily in real estate and foreclosures. Seeking further opportunities, she joined the Appraisal Institute of Canada in 2003 and earned her CRA designation in 2007. She continues to practice as a fee appraiser in the Calgary region and manages her fi rm, Advantage Valuation, completing a broad range of assignments for both fi nancing and non-fi nancing purposes.
Always looking for ways to contribute to the appraisal profession, Dena received a Presidential Citation from the Alberta Association of the AIC in 2012 in recognition of her eff orts. Her service includes the Calgary MLC (2009–2016), the Alberta Board of Directors (since 2012), the National Board (since 2019), numerous National Committees, and serving as National President for the 2024–2025 term. She has also volunteered with her Community Association’s Planning & Development Committee.
Prior to entering the appraisal profession, Dena worked as a Legal Assistant for 10 years, in the areas of real estate, foreclosures and litigation. She is Alberta-born, raised on a farm in rural Alberta, and has called Calgary home since 1989.
President’s Citation
The President’s Citation is one of most prestigious awards that is granted to volunteers of the AIC. The award is granted at the discretion of the outgoing President to long-standing committee volunteers who have demonstrated leadership and commitment. This year’s recipient is:
50-Year Members
TERRY BROOKE, P. APP., AACI
Managing Partner (Calgary) of Bourgeois Brooke Chin Associates, Terry has 47 years of real estate valuation experience. He began his career with CMHC in early 1978 and has been a commercial fee appraiser since 1979, completing commercial advisory and appraisal assignments in Alberta, British Columbia and Manitoba. A member of the Appraisal Institute of Canada (AIC) since 1977, Terry has volunteer experience as a Director of AIC-Alberta since 2012. He was President of AIC-Alberta from 2019 to 2021. He is currently Vice President and Treasurer. Terry was an AIC Professional Competency Interviewer (PCI) from 2011 to 2024. At the National level, he is currently Chair of the Investigating Working Group. In November 2016, he was awarded an MSc in Real Estate Investment and Finance from Heriot-Watt University, Edinburgh, Scotland.
This year, 12 AIC Professional Appraisers celebrated their 50-year anniversary as Members of the AIC! Their longevity as Members is a testament to their dedication to the appraisal profession. Congratulations to:
• Brian Flood, P. App., AACI
• Daryl Genereux, P. App., AACI
• Edward Gorski, P. App., AACI
• Graydon Butt, P. App., AACI
• Jerome Kirkland, P. App., AACI, Fellow
• Leonard Carty, P. App., AACI
• Robert Carruthers, P. App., AACI
• Sam Butkovich, P. App., AACI
• Stephen Rayner, P. App., AACI
• Victor Sweett, P. App., AACI
• William Brunsdon, P. App., AACI
• William Spackman, P. App., CRA
Thank you, sponsors
The AIC extends its sincere thanks to the following sponsors for their exceptional support, which makes the AIC National Conference possible. Thank you for your incredible generosity. Canada’s premier event for real estate valuation professionals is only possible with your ongoing support.
Merci à nos commanditaires
L’ICE remercie sincèrement les commanditaires suivants pour leur soutien exceptionnel, qui rend possible le Congrès national de l’ICE. Nous vous remercions de votre incroyable générosité. L’événement le plus important au Canada pour les professionnels de l’évaluation immobilière n’est possible que grâce à votre soutien continu.
HVI Appraisal Order Tracking System
Bilan du Congrès national 2025 de l’ICE
Le Congrès national 2025 de l’ICE, qui s’est tenu du 22 au 25 mai à Montréal, a réuni les membres de l’ICE pour une expérience enrichissante d’apprentissage, de réseautage et de collaboration. L’événement comprenait 18 séances éducatives animées par des évaluateurs professionnels de l’ICE (É. Pro.), quatre séances plénières et panneaux, un discours liminaire de la Dre Samantha Nutt et de nombreuses occasions de réseautage. Le programme off rait des perspectives et des discussions enrichissantes sur les tendances en évolution dans le domaine de l’évaluation.
Le Congrès a mis en évidence la croissance et la transformation continues du secteur de l’évaluation au Canada, en abordant les développements émergents et les opportunités d’un marché en constante évolution. Nous remercions les membres, les bénévoles, les commanditaires et les
conférenciers dont la contribution a été essentielle au succès de cet événement.
Nous sommes ravis de vous accueillir à nouveau l’année prochaine à Toronto, en Ontario, du 27 au 30 mai 2026 , pour la plus grande conférence sur l’évaluation au Canada. Ce sera l’occasion d’inspirer vos pairs, de partager des points de vue diversifi és et de présenter des approches innovantes qui contribueront à renforcer notre profession et nos communautés.
Nous acceptons toujours les propositions de présentations pour le Congrès et les demandes de commandites. Pour soumettre vos idées et explorer les possibilités de commandite, veuillez consulter le site aicanada.ca La date limite pour soumettre vos présentations est le vendredi 5 décembre 2025 à 17 h (heure de l’Est). Consultez régulièrement le site web pour connaître les dernières mises à jour du programme du Congrès.
Prix de reconnaissance des bénévoles
Chaque année, l’un des points marquants du Congrès national de l’ICE est la célébration de l’excellence dans l’évaluation professionnelle, marquée par la remise des prix suivants.
Le Prix étoiles montantes Tyler Beatty
Depuis 2016, le Prix étoiles montantes Tyler Beatty reconnaît les Évaluateurs Professionnels (É. Pro.) exceptionnels qui ont accompli des réalisations importantes au cours de leur carrière et qui ont apporté des contributions notables à la profession d’évaluateur. En 2022, le prix a été renommé en l’honneur de Tyler Beatty, É. Pro., AACI, qui est décédé en mars de cette année-là. Tyler était un bénévole exemplaire de l’ICE et un professionnel de l’évaluation très performant. Les récipiendaires de cette année sont :
NICHOLAS JANG, É. PRO., AACI
Nicholas a commencé sa carrière chez LW Property Advisors, puis a rejoint Garnett Wilson Realty Advisors. Ces deux sociétés sont des cabinets d’évaluation réputés à Vancouver, connus pour traiter des travaux d’évaluation complexes. Au cours de cette période, il a travaillé sur un large éventail d’évaluations industrielles, commerciales et institutionnelles, en se concentrant particulièrement sur les cas d’expropriation impliquant des acquisitions partielles et totales. Il travaille maintenant au sein de l’équipe Acquisitions de BC Housing. À ce titre, il recherche et acquiert des propriétés afi n d’aider l’organisation à fournir des logements abordables dans toute la province. Nicholas est également un bénévole actif au sein de l’ICE-BC. Il a siégé pendant deux ans au conseil d’administration et a participé à plusieurs comités provinciaux. Plus récemment, il a occupé le poste de secrétaire de la section de Vancouver de l’ICE.
JONATHAN HYNES, B. COMM, É. PRO., AACI, MAI, MRICS
Jonathan a commencé sa carrière dans l’immobilier en 2015, alors qu’il était encore à l’université, en rejoignant Altus Group en tant qu’analyste junior. Après avoir obtenu son baccalauréat en commerce en 2016, il a continué à développer son expertise et a obtenu la désignation AACI en 2019. Jonathan dirige aujourd’hui une équipe transfrontalière au sein du service de conseil en évaluation d’Altus Group, où il se concentre sur les services de gestion de l’évaluation immobilière commerciale au Canada et aux États-Unis.
En 2024, Jonathan a obtenu à la fois le titre de MAI de l’Appraisal Institute (États-Unis) et celui de MRICS de la Royal Institution of Chartered Surveyors. Il fait partie des rares professionnels de l’évaluation à détenir à la fois les titres d’AACI et de MAI. Jonathan encadre activement plusieurs stagiaires à l’ICE et occupe également le poste de conseiller des stagiaires auprès de l’Appraisal Institute (États-Unis). Il est un membre actif du conseil d’administration provincial de l’ICE depuis 2019, où il a occupé divers postes, dont celui de président de 2023 à 2024.
Nouveaux Fellows
Le titre de Fellow est décerné aux membres désignés qui se sont distingués par leur contribution exemplaire à la profession d’évaluateur.
Cela se traduit par un haut degré d’excellence et de réussite qui contribue à l’avancement de la profession. Le récipiendaire de cette année est :
DENA KNOPP, É. PRO., CRA, FELLOW
Dena a commencé sa carrière professionnelle en tant qu’assistante juridique, travaillant principalement dans l’immobilier et les saisies immobilières. À la recherche de nouvelles opportunités, elle a rejoint l’Institut canadien des évaluateurs en 2003 et a obtenu la désignation CRA en 2007. Elle continue d’exercer en tant qu’évaluatrice à honoraires dans la région de Calgary et gère son cabinet, Advantage Valuation, où elle réalise un large éventail de contrats de service à des fins de financement et autres fins.
Toujours à la recherche de moyens de contribuer à la profession d’évaluateur, Dena a reçu une mention présidentielle de l’Association de l’Alberta de l’ICE en 2012 en reconnaissance de ses eff orts. Elle a notamment siégé au MLC de Calgary (2009-2016), au conseil d’administration de l’Alberta (depuis 2012), au conseil national (depuis 2019) et à de nombreux comités nationaux, et elle occupe le poste de présidente nationale pour le mandat 2024-2025. Elle a également fait du bénévolat au sein du comité de planifi cation et de développement de son association communautaire.
Avant de se lancer dans la profession d’évaluatrice, Dena a travaillé pendant 10 ans comme assistante juridique dans les domaines de l’immobilier, des saisies immobilières et des litiges. Elle est née en Alberta, a grandi sur une ferme rurale de la province et vit à Calgary depuis 1989.
Citation du Président
La Citation du Président est l’un des prix les plus prestigieux décernés aux bénévoles de l’ICE. Elle est décernée, à la discrétion du président sortant, à des bénévoles de longue date qui ont fait preuve de leadership et d’engagement. Le récipiendaire de cette année est :
TERRY BROOKE, É. PRO., AACI
Associé directeur (Calgary) de Bourgeois Brooke Chin Associates, Terry a 47 ans d’expérience dans l’évaluation immobilière. Il a commencé sa carrière à la SCHL au début de 1978 et est évaluateur commercial depuis 1979, réalisant des contrats de consultation et d’évaluation commerciale en Alberta, en Colombie-Britannique et au Manitoba. Membre de l’Institut canadien des évaluateurs (ICE) depuis 1977, Terry est bénévole en tant que directeur de l’ICE-Alberta depuis 2012. Il a été président de l’ICE-Alberta de 2019 à 2021. Il est actuellement vice-président et trésorier. Terry a été intervieweur en compétences professionnelles (ICP) de l’ICE de 2011 à 2024. Au niveau national, il est actuellement président du groupe de travail sur les enquêtes. En novembre 2016, il a obtenu une maîtrise en investissement immobilier et fi nance à l’université Heriot-Watt d’Édimbourg, en Écosse.
Membres du club des 50 ans
Cette année, 12 évaluateurs professionnels de l’ICE ont fêté leur 50e anniversaire en tant que membres de l’ICE ! Leur longévité en tant que membres témoigne de leur dévouement à la profession d’évaluateur. Félicitations à :
• Brian Flood, É. Pro., AACI
• Daryl Genereux, É. Pro., AACI
• Edward Gorski, É. Pro., AACI
• Graydon Butt, É. Pro., AACI
• Jerome Kirkland, É. Pro., AACI, Fellow
• Leonard Carty, É. Pro., AACI
• Robert Carruthers, É. Pro., AACI
• Sam Butkovich, É. Pro., AACI
• Stephen Rayner, É. Pro., AACI
• Victor Sweett, É. Pro., AACI
• William Brunsdon, É. Pro., AACI
• William Spackman, É. Pro., CRA
Colleagues & Friends
Collègues et ami•e•s
Colleagues & Friends
Collègues et ami•e•s
Parliament Hill Day 2025:
Amplifying
the
Voices
of Appraisers in Ottawa
Parliament Hill Day 2025 brought AIC Members and leadership face-to-face with federal Ministers, MPs, and senior staff to reinforce appraisers’ central role as a trusted resource for Canada’s housing and fi nancial sectors.
This year’s impactful campaign not only reaffi rmed AIC’s commitment to advocacy, innovation, and the longterm success of Canada’s Professional Appraisers –it also moved the ball forward in a meaningful way, laying the groundwork for even greater momentum in the months and years ahead. We’re energized by our progress and excited about what’s to come.
Journée sur la Colline du Parlement 2025 : amplifier la voix des évaluateurs à Ottawa
La Journée sur la Colline du Parlement 2025 a permis aux membres et à la direction de l’ICE de rencontrer directement des ministres fédéraux, des députés et des hauts fonctionnaires afi n de réaffi rmer le rôle central des évaluateurs comme source fi able pour les secteurs du logement et des fi nances au Canada.
La campagne percutante de cette année a non seulement réaffi rmé l’engagement de l’ICE envers la défense des intérêts, l’innovation et la réussite à long terme des évaluateurs professionnels du Canada, mais elle a également fait progresser le dossier de manière signifi cative, jetant les bases d’un élan encore plus fort dans les mois et les années à venir. Nous sommes stimulés par nos progrès et enthousiastes face à ce qui s’en vient.
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Many commercial real estate appraisers struggle with analysis paralysis, revisions, and fuzzy data reconciliations that their clients can’t follow.
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2026 calendar features amazing AIC photo contest images
Accompanying this issue of CPV magazine is our striking new 2025 AIC calendar. Once again, the calendar features some of the outstanding AIC photo contest entries from Members across the country. Included in these amazing images are the photo contest winning entries submitted by Chelsea Zarft , P. App., AACI (1st Place); Daniel Gerein , P. App., CRA (2nd Place); and Sanjit Singh, P. App., AACI (3rd Place). Thank you to all AIC Members who took this opportunity to showcase the built and natural beauty of Canada.
Le calendrier 2026 présente les images splendides du concours de photo
de l’ICE
Comme encart à ce numéro de la revue EIC, vous trouverez le remarquable nouveau calendrier 2025 de l’ICE. Encore une fois, le calendrier met en vedette certaines des plus belles photos du concours de l’ICE, prises par les membres un peu partout au pays. Entre autres, vous verrez les photos gagnantes de Chelsea Zarft , É. Pro., AACI (1ère place); Daniel Gerein , É. Pro., CRA (2e place); and Sanjit Singh , É. Pro., AACI (3e place). Nous remercions tous et toutes les membres de l’ICE qui ont profi té de l’occasion pour faire valoir le patrimoine et la beauté naturelle du Canada.
Important Dates
• November 1, 2025 – Financial Literacy Month
• November 2, 2025 – Daylight Saving Time Ends
• November 11, 2025 – Remembrance Day
• December 14, 2025 – Hanukkah starts (Judaism)
• December 21, 2025 – Winter solstice
• December 24, 2025 – Christmas Eve
• December 25, 2025 – Christmas Day
• December 26, 2025 – Boxing Day
• December 31, 2025 – Professional Liability Insurance Deadline
• January 1, 2026 – New Year’s Day
• January 27, 2026 – Holocaust Memorial Day
• February 1, 2026 – Black History Month
• February 14, 2026 – Valentine’s Day
• February 16, 2026 – Family Day (AB, BC, NB, ON, SK), Islander Day (PEI), Louis Riel Day (MB), Nova Scotia Heritage Day
• February 17, 2026 – Chinese Lunar New Year
• February 17, 2026 – Ramadan begins
• March 1, 2026 – Fraud Prevention Month
• March 3, 2026 – Purim (Judaism)
• March 4, 2026 – Holi (Hinduism)
• March 8, 2026 – International Women’s Day
• March 8, 2026 – Daylight savings begins
• March 17, 2026 – St Patricks Day
• March 20, 2026 – Spring Equinox
• March 20, 2026 – International Francophonie Day
• March 20, 2026 – Eid al-Fitr (Islam)
• April 1, 2026 – Sikh Heritage Month
• April 1, 2026 – Passover (Judaism)
• April 5, 2026 – Easter
• April 6, 2026 – Easter Monday
• April 22, 2026 – Earth Day
• May 1, 2026 – Asian Heritage Month
• May 1, 2026 – Jewish Heritage Month
• May 10, 2026 – Mothers Day
• May 18, 2026 – Victoria Day
• May 24, 2026 – National Access Ability Week begins
• May 27, 2026 – Eid al-Adha (Islam)
• May 27-30, 2026 – AIC National Conference in Toronto
• May 29, 2026 – Annual Meeting of Members
Dates importantes
• 1 novembre 2025 – Mois de la littératie fi nancière
• 2 novembre 2025 – Heure normale débute
• 11 novembre 2025 – Jour du Souvenir
• 14 décembre 2025 – Hanukkah commence (Judaïsme)
• 21 décembre 2025 – Solstice d’hiver
• 24 décembre 2025 – Veille de Noël
• 25 décembre 2025 – Noël
• 26 décembre 2025 – L’Après Noël
• 31 décembre 2025 – Date limite pour l’assurance responsabilité professionnelle
• 1 janvier 2026 – Jour de l’An
• 27 janvier 2026 – Jour de l’Holocauste
• 1 février 2026 – Mois de l’histoire des Noirs
• 14 février 2026 – Saint-Valentin
• 16 février 2026 – Journée de la famille (AB, BC, NB, ON, SK), Jour de L'Île en fête (PEI), Journée Louis Riel (MB), Jour du patrimoine de la Nouvelle-Écosse
• 17 février 2026 – Nouvel an chinois (lunaire)
• 17 février 2026 – Ramandan débute (Islam)
• 1 mars 2026 – Mois de la prévention de la fraude
• 3 mars 2026 – Pourim (Judaïsme)
• 4 mars 2026 – Holi (Hindouisme)
• 8 mars 2026 – Journée internationale des femmes
• 8 mars 2026 – Heure avancée débute
• 17 mars 2026 – Saint-Patrick
• 20 mars 2026 – Équinoxe de printemps
• 20 mars 2026 – Journée internationale de la Francophonie
• 20 mars 2026 – Eid al-Fitr (Islam)
• 1 avril 2026 – Mois du patrimoine sikh
• 1 avril 2026 – Pessah (Judaïsme)
• 5 avril 2026 – Pâques
• 6 avril 2026 – Lundi de Pâques
• 22 avril 2026 – Journée de la Terre
• 1 mai 2026 – Mois du patrimoine asiatique
• 1 mai 2026 – Mois du patrimoine juif
• 10 mai 2026 – Fête des Mères
• 18 mai 2026 – Journée nationale des patriotes
• 24 mai 2026 – Semaine nationale de l’accessibilité débute
• 27 mai 2026 – Eid al-Adha (Islam)
• 27-30 mai 2026 – Congrès national de l’ICE 2026 à Toronto
• 29 mai 2026 – Assemblées annuelles des membres
In Memoriam / En mémoire
These AIC Members have passed away. On behalf of everyone connected with the AIC and the profession, we extend our sincerest sympathies to their families, friends and associates.
Bruce Simpson, P. App., AACI Edmonton, AB
Larry Brewer, P. App., AACI Barrie, ON
George Maurice, P. App., AACI Oshawa, ON Ces membres de l'ICE sontdécédés.Au nomdetousceuxquioeuvrent deprèsoudeloinauseindel'ICEetdelaprofession,nousexprimons nosplussincèrescondoléancesàleursfamilles,amisetassociés.
DESIGNATIONS CANDIDATES STUDENTS / DÉSIGNATIONS STAGIAIRES ÉTUDIANTS
AIC designations granted / Désignations obtenues de l’ICE
The Appraisal Institute of Canada (AIC), together with the provincial associations and the provincial bodies affiliated with the AIC, commend the following Members who completed the rigorous requirements for accreditation as a Designated Member of the AIC during the period March 26, 2025 to October 7, 2025:
L’Institut canadien des évaluateurs (ICE), en collaboration avec les associations provinciales et les organismes provinciaux affiliés à l’ICE, félicitent les membres suivants qui ont complété le programme rigoureux d’accréditation à titre de membre désigné de l’ICE durant la période du 26 mars 2025 au 7 octobre 2025 :
P. App. / É. Pro., AACI
Accredited Appraiser Canadian Institute Évaluateur accrédité de l’Institut canadien
Alberta
Jonathan Adam
Paul Christensen
Samson Ejeta
Sahar Gasman
Devin Gerstenbuhler
Vincent Kenneth Gervais
Dale Grandbois
Byron Halbersma
Vincent H. K. Kim
Sumeet Mundi
Gavin Joshua Valeny
Jessi Visscher Zimmer
British Columbia/ Colombie-Britannique
Thomas Harrison Abrahams
Andrew Colin David Baldwin
Gavin Crandall
Kulbir Singh Dhaliwal
Bradley Elliott
Timothy Holzhauer
Jim Huang
Rachel Lambert
Trevor James Leong
Shi Bo Liu
Ishaan Mohan
Simone B. Simpson
Bronwen Smith
Callista Stavnitzky
Ashish Verma
Alice Chih-Yun Wang
Manitoba
Carson John Horsburgh
Alexander Ruta
New Brunswick/ Nouveau-Brunswick
Christopher Connors
Adam Robert Thorne
Nova Scotia/ Nouvelle-Écosse
Megan Atwell
Geoff Coderre
Jordan Flemming
Patrick Kenneth Mitchell
Chenxin Zhao
Ontario
Baraq Balanovsky
Michael Campanella
Aayush Chouhan
Meagan DeGernier
Ryan Donovan
Lori L. Elliott
Robert Rankin Gardiner
Ken Glasier
Rob Harrison
Richard (Quang) Ho
Aaron Hornick
Fung Hui
Faissal Hussain
Lindsay Jarvis
Conrad Kim
P. App. / É. Pro., CRA
Austin Drew Lennard
Xiang Lin
Taylor Little
Audrey Litwiller
Andrea Low
Carson Lui
Reid Masters
Coleman McDonald
Chun Fung Tony Ng
Niven Pannu
Hao Ren
James Rowan
Adeyemi Salami
Adam Schoones
Mahek Shah
Jungho Shon
Moninder Singh-Virk
Jashen So
Ektor Stroutzas
Mercedes Weber
Jing (Jamie) Zhang
Lucas Zomparelli
Quebec/Québec
Steve Cesar
Anthony Di Lorenzo
Zeth Oakes-Bryden
Mathieu Pariseault
Saskatchewan
Adebolanle Adelakun
Jeff rey Bueckert
Brad Hollman
Canadian Residential Appraiser / Évaluateur résidentiel canadien
Alberta
Benjamin Kaczmarek
Steven Aaro Kanerva
Andrea McKen
Mark J. Slobodan
Lixing Wu
British Columbia/ Colombie-Britannique
Hyun Woo (Rick) Cho
Lisa Clarke
Jan Lynn Egge
Shannon L. Howlett
Thomas James Ker
Sean Moon Suk Kim
Christopher Norman Lynch
Jeremy Claudius Amelius
McCrea
Baoting Nie
Reece Pollock
Arash Pouran
Austin Sager
Holly Saxton
Adrian Tiberiu Stanese
Sam (Shunxing) Su
Anderson Wai Fung Wong
Liang (Lisa) Zou
Darren Zovko
Manitoba
Gurjinder Aulakh
Brendan Derksen
Candidates / Stagiaires
AIC welcomed the following new Candidate Members during the period March 26, 2025 to October 7, 2025:
L’ICE souhaite la bienvenue aux personnes suivantes qui ont joint les rangs des membres stagiaires durant la période du26 mars 2025 au 7 octobre 2025 :
Alberta
Rajasekar Balakrishnan
Lukasz Chelminiak
Hui Wen Chen
Ethan D. Doak
Jung Woo Kim
Ting Fung Lee
Chelsea MacMillan
Monika Miljanovic
Peter Omorogbe
Hermina Paull
Max Salpeter
Reinaldo Viccini Gutierrez
Wenjing Wang
James Douglas Welstead
British Columbia/ Colombie-Britannique
Maryum Yasmeen Ahmed
Brennan Markus Bates
Maximus Berkeley
Kevin Lee Bian
Brandon Nicholas Paul Borgo
Andrew Cann
Levina Yen Chew
Jonghyun Choi
Emily Crooks
Amanda H. Davison
Kate Alexandra Dee
Brent Stefan Grohme
Divyam Gupta
Cal James Haddow
Tobias Hanzl
Rachel ReAnne Hicks
Brady Hiemstra
Francois Joubert
Raheleh Karimzadeh Araghi
Patricia A. Kempster
Wesley Anthony Koroluk
Niccolo Laguerta
Ka Shing Lukas Lam
Sunny Siu Fung Leung
Lovepreet Litt
Ishgun Matta
Cohen McCormack
Mehrdad Mirhosseini
Bryan A. Murao
Parham Nazemzomorodi
Aiden Ross Poehnell
Jason Richard Schwagele
Matthew Sherlaw
Ron So
Dylan Wells
Manitoba
Danielle Demetrioff
Ju Suk Han
Eric N. Janzen Roth
Nova Scotia/ Nouvelle-Écosse
Andrew James Patrick Anthony
Peter F. Laureijs
Ann Nancy Lindanger
Donald Colton MacAdam
Marcela Pereira De França Paiva
Samuel Joseph Curtis Thompson
Ontario
David Adeyemi
Soonyoung Chae
Lucas Chow
Gabriel Daoud
Mehran Dehghan-Banadaki
Xinxin Deng
Stefano Di Blasio
Saman Esmaeili
Salman Feroz
Paul Fulham
Gurjodh Singh Ghag
Patrick Justin Godin
Parthrajsinh Gohil
Justin Greaves
Leena Grotra
Students / Étudiants
Ihor Mazur
Newfoundland and Labrador/
Terre-Neuve-et-Labrador
Carol Kean
Nova Scotia/ Nouvelle-Écosse
Darcy MacDonald
Michael Joseph Tubrett
Jonathan Wetmore
Ontario
Ronak Amirnia
Sahana Ballal
Alison Bond
Alexandra Bremner
Daljeet Singh Chahal
Tyler Chan
Dheeraj Chawla
Sheena Christie
Shawna Cleary
Sherry Davidson
Adam B. French
Alireza Ghaff ary-Hagh
Jessica Hooper
Zishan Huang
Bilal Hussain
Arun Khanna
Lillian Koby
Susan Korol
Joseph Macaluso
Nipan Neil Macwan
Jarrett Mohns
Svetlana Patel
Bridget Postuma
Jacalyn Ridley
Christopher Rober
Tarang Shah
Brenda Sheppard
Rory J. Siu
Brooke Skinner
Robert Theodosiou
Lyndon Thorne
Lisa E. Vincent
Brett R. Walker
Jessica Williamson
Yuanyuan Zhang
Prince Edward Island/ Île-du-Prince-Édouard
Hannah M. Steele
Quebec/Québec
Yves Gaudette
Yukon
Nicole McAllister
Ju Hee Han
Thomas Handrigan
Riaz Hasan
Dwayne Kerr
Arsalan Khaki
Kayden Kujansuu
On Ki (Angel) Lai
Pierre Lego
Reese Lester
Ho Long Liu
Cody Alphonse MacEachern
Dante Macri
Bettina Mannhardt
Wendy Mckee
David Ongeri
Tanmaya Patel
Laurin Paterson
Alexander Pavlyk
Kyle Petterson
Zaid Rahman
Danyal Rennie
Vanessa Robinson
Anas Muhammad Saleh
Reuven Shem-Tov
Adrian Solivan
Panagiota Stroutzas
Nilan Thurairajasingam
Dylan Kristian Tomljanovich
Tugba Turedi
Mai Anh Vu
Charles Samuel Walls
Cliff Wang
Yuzhou Xie
Klim Yastrebov
Xiangrong Zhou
Quebec/Québec
Noémie Drolet
Tom West
Saskatchewan
Darrin Sych
This category of membership serves as the first step on the path to designation for those completing their requirements for Candidate membership. Students considering the appraisal profession as a career option are also welcomed to this category of membership.
Cette catégorie d’adhésion constitue la première étape sur la voie de la désignation pour ceux qui s’affairent à compléter les exigences de la catégorie de membres stagiaire.
Les étudiants qui contemplent une carrière comme évaluateur professionnel sont accueillis dans cette catégorie de membres.
Manitoba
Alberta
Olubunmi Afolabi
Tolulope Atoyebi
Jazer Buan
Cindy Chiasson
Tushar Vitthal Dhokale
Michael Iatridis
Ethan Mackie
Jane Mercier
Diana Nabeta
Padraic O’Neill
Kirk Pasatiempo
Taeho Ro
Cory Sanders
Jon Sookocheff
Waylan W. Watson
British Columbia/ Colombie-Britannique
Meghan L. Adams
Sandeep Singh Bawa
Michelle Xiaojuan Chen
Stephanie Chiu
Murray Elliott
Owens Emma-Okah
Natalie (Natty) CJ Fox
Charles Benjamin Glassman
Andrew Gowman
Jiajian Ken Liu
Tyler Sean Lowey
Marjan Mahmoudi
Christos Panagiotis Mavroidis
Jiwon Michelle Park
Melina Rousselle
Hyun Woo David Si
Misagh Atef Zafarmand
Qihang Zhang
Michael B. Adams
New Brunswick/ Nouveau-Brunswick
Miguel Girouard
Cory A. Keith
Babineau
Nova Scotia/ Nouvelle-Écosse
Kristopher B. Campbell
Jonathon Blake Gallagher
Mitchell R. Griffi ths
Andrew James Russell
Fan Yang
Ontario
Andrew Akpoguma
Mahir Ahmed Chaudhry
Maureen Chon Rumantir
Christopher Chung
Jody Catheline Collins
Kevin Donald Davis
Yuefang Deng
Samanth Reddy
Gaggenapally
Anish Gupta
Tyler Hampel
Mason L. Hewitt
Alexis Johansen
Linda Joseph
Adam Kapteyn
Jesse Leshtsinski
Jennie Lim
Emma Lo
Zarmand Malik
Abtin Meschian
Jake Mondrow
Cole James Murray
Kamran Omar
Joseph Onuoha
Shefali Patel
Mohini Persaud
Theresa Pigeon
Ensieh Rahmani
Rony Ramiah
Baba Sal Satar
Bhumika Shah
Joravar Singh
Gursimrat Sond
Jan Sooriyakumar
Afshin Soroudi
Murugaseelan Thambiappah
Yatin Vij
Priscilla Anne Marie Vogl
Lijunteng Wang
Zhi Zhou
Prince Edward Island/ Île-du-Prince-Édouard
Kimberly H. Reid
Micah Thomas
Quebec/Québec
Joseph Gerace
Aria Khaksar
Noeline McCarthy
Robitsher Simon
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