不動産のエネルギー性能 理想と現実 vol.2
CASBEE-不動産取得の オフィスビル
CRREM Pathway との比較から見える
CASBEE-不動産取得物件の気候変動リスク
※本レポートは、JLL「サステナビリティマーケットダイナミクス 2025年第3四半期」に 収録した「【特別レポート】不動産のエネルギー性能 理想と現実」の続編です。
Keyinsights
1
国内グリーンビルディング認証を取得しても 投資家が懸念する気候変動リスク
サステナビリティ情報開示やGRESBの動きもあ り、CASBEE-不動産の取得が定着しつつある。
一方、気候変動リスクに敏感な投資家が活用す
るのはGHG排出原単位*1やエネルギー消費原単 位を評価するCRREM Pathway*2だ。
2
エネルギー評価基準の緩いグリーンビルディング 認証では気候変動リスクを把握できない
CASBEE-不動産においてエネルギー性能は評価 項目の一部にすぎず、評価基準も保守的（2017 年度以前のDECCデータ*3が基準*4）であるため、
エネルギー消費の大きい建物でも高ランク認証 の取得が容易な評価制度となっている。
3
エネルギー消費実績値の開示と実質的な消費削減 が評価される認証制度への移行に期待 現行のCASBEE-不動産を取得しているオフィス ビルの過半は2025年時点でCRREM Pathwayか ら逸脱している。不動産の脱炭素化を進めるに は、エネルギー消費量の削減と削減努力が正当 に評価される仕組みが必要だろう。
*1 GHG (Greenhouse Gas: 温室効果ガス) の単位面積当たりの排出量。建物規模が大きいほど排出量も大きくなるため、CRREMやCASBEE-不動産では排出原単位で評価する。
*2 CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor) では パリ協定の1.5℃目標に整合するGHG排出量等の「削減経路（Pathway）」を公開しており、Pathwayから「逸脱（Misalignment）」すると気候変動リスクが高いとみなされる。
*3 DECC (Data-base for Energy Consumption of Commercial Buildings) は、日本の非住宅建築物のエネルギー消費量・水消費量等データベース。収納件数は４万４千超、データ年度は2017年度まで。
*4 CASBEE-不動産では、DECCデータによる延床面積当たりの年間一次エネルギー消費量分布をベースに5段階でランク付けを行いエネルギー性能を評価している。
はじめに
不動産の総合的な環境性能を評価する制度とし て、グリーンビルディング認証がある。世界で 最も普及しているのはLEEDで、2025年末時点 で123,942件（日本は377件）の認証物件がある。
日本ではCASBEE-不動産が最も普及しており、
2025年末時点で2,933件（S 1,166件、A 1,685件、
B+ 76件、B 6件）が認証を取得している。
グリーンビルディング認証はエネルギー面の評 価項目をその一部として含むが、評価基準は制 度により差異がある。LEED O+M v4.1*5は世界 中の認証取得物件の実績値を参照しており一定 の基準以上の数値がベースとなるが、CASBEE不動産は新旧の一般的な建物を含むDECCデー タを参照しており厳格とは言えない。
サウジアラビア ブラジル インド カナダ 中国 アメリカ LEED認証取得件数ランキング （2025年末時点）
日本（18位）
(件数)
*5 LEEDのうち既存建物の運用・保守を対象とするO+M (Building Operations and Maintenance) の2018年運用開始バージョン。2024年に は、建物運用時の脱炭素化を一刻も早く実現すべく、v4 1のままエネル ギー基準のみ厳格化したv4.1 Energy Update版が運用開始となった。詳 細はJLL「サステナブル不動産への道：エネルギー編」。
評価項目
「エネルギーと大気」 を含む９項目
取得難易度 高
コンサルティング費用
「エネルギー」 を含む9項目
LEED BREEAM CASBEE 建築 CASBEE 不動産 DBJ Green Building
利用国 アメリカ → 世界各国 イギリス → 世界各国 日本 日本 日本 特徴 世界で最も普及。エネル ギー項目の評価が厳しめ。 欧州を中心に普及。
建築物の環境効率（品質 /負荷）を評価。 不動産取引での活用を想 定し比較的簡易。
「エネルギー 」 を含む６項目
認証件数 (2025年末時点) 世界：12万件超 日本：377件 世界：5万件超 日本：25件 526
「エネルギー・温暖化ガス」 を含む５項目
出所：各認証機関の公開データをもとにJLL作成 出所：USGBC 公開データをもとにJLL作成
自己申告と実査・インタ ビューで付与。
「エネルギーと資源」 を含む５項目
サステナビリティに関する情報開示の義務化が 進むなか、不動産関連事業会社は、自らが宣言 したESG情報開示に説得性を持たせるため、自 社が所有・賃貸する不動産の環境性能を示すエ ビデンスとしてグリーンビルディング認証等の 第三者認証を取得している。
不動産管理運用会社は、運用不動産の総資産価 値に占めるグリーンビルディング認証取得不動 産の資産価値の割合や認証取得からの経過年数 によって GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) *6の格付けが左右さ れることから、認証取得後の更新も必要となる。
一方、海外投資家を中心に投資判断の際の指標 としてよく使われるのは、不動産毎のGHG排出 原単位（床面積当たりの排出量）やエネルギー 消費原単位（床面積当たりの消費量）を評価す るCRREM Pathwayだ。グリーンビルディング 認証を取得していても同指標に基づいて気候変 動リスクが高いと判断される不動産は対応に迫 られることになるだろう。
*6 不動産・インフラ会社やファンドのESG取組みの実績と進捗を年次で 評価・ベンチマークするツール。詳細はJLL「欧米の環境規制が促す日 本不動産市場の変革」。
日本のグリーンビルディング認証で 評価しきれない気候変動リスクを
CRREM Pathway にあてはめて投資判断
CRREMではパリ協定の1.5℃目標に整合する
GHG排出量、エネルギー消費量の2050年までの 削減経路（Pathway）を国・セクター毎に公開 している*7 。CRREMのリスクアセスメントツー ルを用いて不動産毎のデータとPathwayを比較 することにより、Pathwayを逸脱する（ すなわ ち、GHG排出量目標を達成できない）場合に支 払う経済的負担や、Pathwayからの逸脱により 不動産価値が損なわれるリスクを回避するため に必要な改修工事等の時期や程度を確認するこ とができる。
*7 CRREM Pathwayの構築にあたり、日本の商業用不動産の基礎データ （エネルギー原単位 – 開始値 [kWh/m²・年]）として、日本サステナブ ル建築協会の DECC (Data-base for Energy Consumption of Commercial Buildings) が参照されている。DECCには、2007年度から 2018年度までに調査が行われた建物について、建物属性情報、エネル ギー消費量、水消費量等が公開されており、第三者による確認を経て登 録された国内唯一の運用エネルギー消費量データベースといえる。
CASBEE
不動産×
CRREMで
日本の現状 を知る
CRREM（v.2.05）によると、日本は、アメリカ、 ドイツ、韓国、中国、フランスといった国々よ りも大幅にGHG排出原単位を削減する必要があ る 。 オフィスセクターでは 、 2020 年に 91kg
CO2e/m²/yr だった GHG 排出量を 2030 年には 34kg CO2e/m²/yr 、 2040 年には 5kg
CO2e/m²/yr、2050年には1 kg CO2e/m²/yr ま で削減することが理想とされている。
Pathway 逸脱年を導き出すと
気候変動リスクが高まる“警告年”がわかる
CRREMPathways(v.2.05)― 日本
CASBEE-不動産は、一般財団法人住宅・建築 SDGs推進センター（IBECs）が運用する建築環 境総合性能評価システムである*8。竣工後１年 以上経過した建物を対象に、①エネルギー・温 暖化ガス、②水、③資源利用・安全、④生物多 様性・敷地、⑤屋内環境について評価する。設 計者等が評価を行う従来のCASBEE-建築に比べ、 評価項目を最小限の重要項目に絞っており、 オーナー、テナント、投資家、不動産会社など 不動産取引に関わる主体が扱うことを想定した ツールとなっている。
CASBEE-不動産を取得した物件は、IBECsの ウェブサイトに評価結果が公表されている。
DECCデータ（非住宅建築物のエネルギー消費 に関するデータベース）が2017年度から更新さ れず、それに代わるシステムも未だない状況に おいて、エネルギー消費実績値等が記載されて いるCASBEE-不動産の評価結果は有益なデータ である。同評価結果がCRREM Pathwayでどの ような評価になるのかを分析し、CASBEE-不動 産取得物件の気候変動リスクを紐解いてみた。
*8 詳細はJLL「サステナブル不動産への道：ビル認証編」、JLL「サス テナブル不動産への道：オフィスビル編」。 CASBEE記載のGHG排出量から
出所：CRREMをもとにJLL作成
2025年末時点で有効なCASBEE-不動産を有する オフィス（主用途がオフィスとして申請されて いる建物）は約1,000棟ある。そのうち、58%が S、40%がA、2%がB+を取得している。
CASBEE-不動産では、必須項目をすべてクリア
認証取得 物件の エネルギー 性能は
十分なのか
するとBランク（50点）、性能が高くなるにつ れてB+（60点以上）、A（66点以上）、S（78 点以上）とランクが上がるが、初期評価*9でAラ ンクに達しない場合、認証を取得しない事業者 も多いことから、認証取得物件のほとんどがA ランク以上となっている。
*9 認証申請を行う前段階として、CASBEE不動産評価員等が対象物件の 環境性能を簡易的にシミュレーション・診断するプロセス。
オフィスビルのCASBEE-不動産認証件数 （2025年12月末時点）
出所：IBECs公開データをもとにJLL作成
Aランク以上が98%を占めるも エネルギー消費実績に着目すると 異なる一面が見えてくる
JLLでは、左記のオフィスを対象に①～③の分析 を行い、気候変動リスクの実態を調査した。
① 一次エネルギー消費原単位実績値の得点分布 CASBEE-不動産を取得した物件について、認証 のランクと床面積当たりの消費エネルギー量に 基づく得点の関係を把握した。
② 一次エネルギー消費原単位実績値の頻度分布 CASBEE-不動産の評価結果に記載された一次エ ネルギー使用・排出原単位（実績値）をもとに、 一次エネルギー消費原単位の水準毎に該当物件 がどの程度存在するかを把握した。
③ CRREM Pathway からの逸脱年 CASBEE-不動産の評価結果に記載されたGHG排 出量をもとに 、 各物件について CRREM Pathwayからの逸脱年*10を算出し、CASBEE-不 動産のランクと逸脱年との関係を把握した。
*10 従来はCRREM Pathwayから外れることを「座礁（Stranding）」と 称していたが、財務用語としての座礁資産と混同しないよう、現在は 「逸脱（Misalignment）」という表現に変更されている。
CASBEE-不動産取得物件の得点分布（竣工年区分別）
竣工年区分
上図はCASBEE-不動産を取得した物件の得点分布で、竣工年区分毎に色分けしている。横軸は総得点、縦軸は一次エネルギー使用・排出単位（実測 値）の得点を表す。一次エネルギー消費原単位が小さいほど縦軸の得点は高くなる。認証ランクは総得点が60点以上でB+、66点以上でA、78点以上 でSとなる。
分析結果
➢ 一次エネルギー消費原単位の得点の多 寡と総得点の多寡に相関は見られず、
CASBEEランクはエネルギー性能の高 低を必ずしも反映していない。
➢ 築浅のビルほどエネルギー性能が高い とは限らない。築浅でSランクやAラ ンクを取得したオフィスでも一次エネ ルギー消費実績値の得点が1～2点と いう事例がある。
CASBEE-不動産におけるエネルギー・温暖化ガ スの配点は100点満点中35点で、一次エネルギー 消費原単位計算値が25点、同実績値が5点、自然 エネルギー利用率が5点となっている。計算値が ない建物は実績値による評価が可能であり、多 くのプロジェクトは実績値で評価をしている。
CASBEE-不動産は、改正建築物省エネ法に対応 すべくエネルギー評価の見直しを反映した2024 年版が発表されているが、エネルギー使用実績 については従来版から小幅な修正にとどまる*11 。 *11 詳細はJLL「サステナブル不動産への道：エネルギー 編」。エネルギー性能評価の厳格化が進む米国のLEED認証 についてはJLL「不動産の脱炭素化を推進するグローバル ツール」。 エネルギー性能は
上図はCASBEE-不動産を取得した物件について、一次エネルギー消費原単位の水準毎に該当物件がどの程度存在するかを示したもので、延床面積区 分毎に色分けしている。横軸は一次エネルギー消費原単位の階級、縦軸は各階級に含まれる物件数を表す。図中のレベル区分はDECCの建物群の建物 規模別一次エネルギー消費原単位頻度分布における位置をもとに（原単位が小さい上位25%未満のレベル５から原単位が大きい下位10%未満のレベル 1までの5段階で）設定された区分を示し、原単位が小さいほど高評価となる。
出所：IBECs公開データをもとにJLL作成
CASBEE-不動産の エネルギー性能は過大評価気味
分析結果
➢ CASBEE-不動産取得物件の84%はエ ネルギー消費原単位がDECCデータの レベル4以上の高評価である*12 。
➢ しかし、レベル4以上ならばCRREM Pathway (エネルギー消費原単位) を 逸脱しないというわけではない *13 。 レベル区分はDECCの建物群の一次エ ネルギー消費原単位に基づく相対評価 であるうえ、DECCは2017年度以前に 竣工した建物の2017年度以前のエネ ルギー消費量データであり、築年数の 古いエネルギー消費原単位の大きい建 物も多く含まれているためである。
➢ 実際 、 CASBEE- 不動産取得物件の GHG排出原単位をCRREM Pathway (GHG排出原単位) と比較すると、次 頁で示すように8割の物件が1～2年以 内に逸脱してしまう。
*12 CASBEE-不動産では一次エネルギー消費原単位をDECC データの原単位頻度分布における位置により評価する。
*13 DECCデータとCRREM Pathwayの比較についてはJLL 「【特別レポート】不動産のエネルギー性能 – 理想と現実」。
2026年にAランク取得物件の80%が逸脱する
2026年にSランク取得物件の60%が逸脱する
上図はCASBEE-不動産を取得した物件が、CRREM Pathway（GHG排出原単位）から何年に逸脱するかを示したもので、認証ランク毎に色分けして いる。横軸は逸脱年、左側縦軸（積み上げ縦棒グラフ）は各年に逸脱する物件数、右側縦軸（折れ線グラフ）は各年までに逸脱する物件の累積比率を 表す。
分析結果
➢ 2025年までに逸脱年を迎えているオ
フィスはCASBEE-不動産取得物件の 53% にのぼる。
➢ 何も対策がとられなければ、2026年 にはSランクの60%、Aランクの80% が逸脱する。
➢ Sランクでも2020年には逸脱が始まっ ており、Aランクと同水準の累積比率 に達するのが1～2年遅いだけである。
CASBEE-不動産のエネルギー性能評価は2017年度以前の DECCデータをもとにしているため評価結果が高くなりやす い。一方、CRREMは数年おきに新しいデータに更新される ため、CASBEE-不動産で高評価の物件でもCRREM Pathway を逸脱している場合が多い。
DECCの建物群をCRREM Pathwayで評価した結果、2025年 までに73%のオフィスが逸脱年を迎えており、2026年には逸 脱年を迎えるオフィスが80%にのぼることが判明している。 詳細はJLL「【特別レポート】不動産のエネルギー性能 – 理 想と現実」。
JLLがエネルギー診断を実施してきたオフィスも CRREM Pathwayをすでに逸脱していることが多い。ただし、エネル ギーが電気のみの物件で、ヒートポンプなどの省エネ機器が 導入されている場合、逸脱年は遅めとなっている。
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Conclusion
グリーンビルディング認証の取得が増え る一方 、認証取得物件が ESG 投資に見 合っているか、気候変動リスクを抱えて いないかを懸念する声は少なくない。実 際にCASBEE-不動産を取得したオフィス のGHG排出量がCRREM Pathwayでどの ような評価になるのかを分析したところ、 2025年には過半の物件がすでに逸脱年を迎 えており、2026年には逸脱年を迎える物 件がSランクの60%、Aランクの80%に達す ることが判明した。
CRREMの過度な理想論には調整も必要だ が、世界に後れを取る日本は、一刻も早い エネルギー性能向上が必要だ。そして、エ ネルギー消費量の削減努力を正当に評価 するためにも、エネルギー消費実績値を開 示するシステムを整えるとともに、現行の CASBEE-不動産を、その総合性や利便性 は維持しつつ、LEEDのようにより厳格な 評価基準に基づき評価する制度に昇華させ ることが期待される。
大久保 寛 リサーチ事業部 事業部長 hiroshi.okubo@jll.com
剣持 智美 リサーチ事業部 シニアマネージャー tomomi.kemmochi@jll.com
JLLリサーチについて
JLLリサーチは、世界のあらゆる市場、あらゆるセクターにおける最新の不動産動向並びに将来予測を提供 します。全世界550名超のリサーチエキスパートが、60ヵ国を超える国々の経済及び不動産のトレンドを 日々調査・分析し、世界のリアルタイム情報と革新的考察を発信しています。グローバル、リージョン、そ してローカルの不動産市場におけるエキスパートが集結する精鋭リサーチチームは、今日の課題、さらに将 来の好機をも特定し、競争上の優位性、成功のための戦略、不動産に関する最適な意思決定へとお客様を導 きます。
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