リサーチ 福岡オフィス マーケットダイナミクス 2026年第1四半期
福岡 主要指標 •
人材確保を意識した立地や環境改善、新たなワークプレイスの構築を目的とする移転需要が活発
•
西日本シティビルが竣工、順調にリーシングが進展し空室率は4.4％と前期に引き続き低い水準を維持
•
月額賃料は23,276円で前期比3.4%、前年同期比9.5％上昇。新築、築浅ビルが上昇を牽引
純需要 新規供給 空室率 平均賃料 賃料変動率（前年同期比） 賃料サイクルのフェーズ
5,000 坪 5,600 坪 4.4 % 月額坪当たり23,276 円 +9.5 % 賃料上昇
注釈：需給と賃料は福岡グレードAオフィスを参照。需給は年初から 当期の累計、面積は貸床面積を参照する。 福岡グレードAオフィス市場における新規需要(*)は2026年第1四半期に5,000坪となった。人材を意識した立地や環境改善、そして新たなワーク プレイス構築を目的とした移転需要はあるものの、一部のテナントではコスト負担の増える移転に対して慎重になる、断念するといったケース も見受けられ、需要の勢いがやや鈍化する兆しもみられる。
需給の推移 (1,000坪)
第1四半期は、既存ビルでの動きが限定的であったことと、新築ビルが若干の空室を残したことから、空室率は前期比0.2ポイント上昇、前年同 期比では1.6ポイント低下の4.4％となった。当期、賃貸市場では西日本シティビル（博多区、地上14階建て、延床面積約22,900坪)が竣工した。 2025年のグレードAオフィスビルの新規供給は全てが天神エリアで、当該ビルは2024年3月以来、約2年ぶりの博多駅周辺エリアの新規供給だっ た。テナント誘致は順調に進み、フレキシブルオフィス事業の大手WeWorkが福岡3拠点目として2フロアに入居することを発表している。
20
第1四半期の賃料は月額坪あたり23,276円となり、前期比3.4％の上昇、前年同期比9.5％の上昇となった。新規供給ビルの高額賃料での成約が 市場平均を押し上げた。投資市場では、利回りが判明している今期の福岡市内のオフィスビルの取引として、ジャパンリアルエステイト投資法 人によるJRE天神クリスタルビルの66億3,000万円での売却取引があげられる。譲渡価格と鑑定NOIから計算される利回りは2.6％になる。
10
8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0%
見通し 2026年3月時点のオックスフォード・エコノミクス予測によると、福岡市の実質GDP成長率は2026年に＋0.9%と見込まれている。オフィス賃 貸市場では2026年のグレードAオフィスの新規供給は残り1棟で（天神ビジネスセンターⅡ：中央区、延床面積約19,000坪、6月竣工）第2四半 期に予定されている。当初2026年12月に竣工予定であった天神1-7計画は、2027年竣工へと後ろ倒しになった。それでも2026年の新規供給の 総貸床面積は約16,000坪と、近年における最大水準であり、空室率は2026年末までに一時的に6.7％まで上昇すると見込む。しかし、賃料につ いてはグレードAの中でも競争力の高い高額賃料の新築ビルの供給によって押し上げられることに加え、インフレによる賃料上昇圧力の高まり によって通年で5.0％前後の上昇を見込む。 福岡グレードAオフィスの定義
所在
福岡市の中央区、博多区内でJLLが指定したエリア
延床面積
15,000㎡（4,538坪）以上
0 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 2026年 (第1四半期)
純需要 基準階面積
新規供給
600㎡（181坪）以上
竣工年
空室率 1990年以降
© Jones Lang Lasalle IP, Inc. 2026