リサーチ 東京ロジスティクス マーケットダイナミクス 2026年第1四半期
東京 主要指標 179,000坪 142,000坪 8.2% 月額坪当たり4,823円 +3.1% 賃料上昇
新規需要 新規供給 空室率 平均賃料 賃料変動率（前年同期比） 賃料サイクルのフェーズ
• Eコマース企業や3PL企業による需要は引き続き堅調 • 空室率は３四半期連続で低下し8.2%に • 建築コスト上昇と需給逼迫で賃料は引き続き上昇
注釈：東京圏に所在する賃貸の大型物流施設が対象。需給は年初 から当期の累計、面積は貸床面積を参照する。 Eコマース企業や3PL企業による需要は引き続き堅調で、2026年第1四半期の新規需要*は179,000坪となった。圏央道エリアなどの周辺部での 需要回復が続いていることに加えて、当期は外環道エリア等の賃料の高いエリアで強い需要が見られた。賃料が低廉な物件に対するニーズと、 賃料が高くても立地に優れる物件へのニーズともに堅調な状況がうかがえる。
需給の推移
当期の供給は6棟142,000坪と、前期の1棟26,000坪から大幅に増加したものの、過去5年平均の176,000坪は依然として下回っている。需要が供 給を上回ったことで、空室率は8.2%と3四半期連続で低下。前期比では0.6ポイントの低下、前年同期比では2.2ポイントの低下となった。
1,000
10%
800
8%
600
6%
400
4%
200
2%
東京圏の賃料は月額坪当たり4,823円で前期比0.9%、前年同期比3.1%の上昇となった。建築コストの上昇の影響で新築物件の賃料が高騰し、そ れが周辺の既存物件の賃料も押し上げている。好立地の物件の中には、既存テナントの退去に伴い、募集賃料が従前より1割以上高くなる物件 も見られた。 東京圏の物流施設の想定価格は前期比0.1%の上昇、前年同期比1.2%の上昇となった。長期金利の上昇を受けて想定キャップレートは僅かに上 昇したが、賃料上昇を反映して想定価格は上昇している。 見通し 需要が安定していることに加え、建築コストの上昇で新規開発が抑制気味かつ選別的であることから、東京圏全体の賃料上昇は継続すると見 込まれる。ただし周辺部では競合物件が多く低廉な賃料でテナントに訴求する必要があるため、賃料上昇は緩やかになると考えられる。 オックスフォード・エコノミクスによるとさらに金利上昇が予想されるものの、キャップレートの上昇は限定的とみられる。 CPI連動賃料の浸 透に見られるように賃料の期待成長率が高まっていることが要因である。そのため、今後も賃料上昇が期待される好立地・高グレードの物件 を中心に、価格も上昇が続くと予想される。 東京圏大型物流施設の定義
所在
東京都、千葉県、神奈川県、埼玉県および茨城県南西部
(*)当四半期における新規需要から退去による空室発生を差し引いた実質的な需要の増減。
延床面積
(1,000坪)
0
0% 2021年
2022年
新規需要 50,000㎡（15,125坪）以上
2023年
2024年
2025年
2026年 (第1四半期)
新規供給
空室率
竣工年
2000年以降