リサーチ 福岡オフィス マーケットダイナミクス 2025年第4四半期
福岡 主要指標 •
業容拡大に伴い、近年竣工したビルへの拡張移転が目立つ
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福岡最大規模のビルの空室消化を主因に、空室率は4.2％と前期比-2.4ポイントの大幅低下
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福岡グレードAオフィスは賃料上昇率が再び加速、月額賃料は坪あたり22,509 円で前期比+3.1%
新規需要 新規供給 空室率 平均賃料 賃料変動率（前年同期比） 賃料サイクルのフェーズ
52,800 ㎡ 40,000 ㎡ 4.2 % 月額坪当たり22,509 円 +7.9 % 賃料上昇
注釈：需給と賃料は福岡のグレードAオフィスを参照。需給は年初か ら当期の累計、面積は貸床面積を参照する。 福岡グレードAオフィス市場における2025年第4四半期の新規需要(*)は13,000㎡となった。第4四半期に新規供給はなく、2次空室の発生も少な い中、業容拡大に伴う拡張移転や館内増床が需要をけん引した。産業別では法律事務所やコンサルティングファーム等のプロフェッショナル サービス業や、IT関連企業の移転が散見された。
需給の推移 (1,000㎡)
今期は福岡において最大規模の基準階面積（約4,600㎡)を誇るONE FUKUOKA BLDG.においてテナント誘致が進展し、空室率低下に大きく寄 与した。第4四半期末時点の空室率は4.2％となり、前期比2.4ポイント低下、前年同期比では2.8ポイント低下した。天神ビッグバンや博多コネ クティッドによる新規供給が断続的に続く中、2023年以降は空室率は5％を上回る状況が継続していたが、今期約3年ぶりに5％を下回る空室率 となった。
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第4四半期での賃料は月額坪あたり22,509円となり、前期比3.1％上昇、前年同期比7.9％上昇した。2025年に入ってからは賃料の上昇ペースの 鈍化がみられていたものの、今期は既存ビルの賃料が軒並み上昇しており、再び上昇率が加速している。
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見通し
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2025年12月時点のオックスフォード・エコノミクス予測によると、福岡市の実質GDP成長率は2026年に＋0.7%、2027年に＋0.5%と見込まれ ている。オフィス賃貸市場では、来期2026年第1四半期に1棟の新規供給（西日本シティビル：博多区、延床面積76,000㎡、3月竣工）が予定さ れている。天神ビックバンや博多コネクティッドの新規供給も終盤を見据える時期になっていることから、賃貸条件はオーナーの意向がより盤 石になることが見込まれる。2026年は、3棟の新規供給（総貸床面積75,000㎡）が予定されていることに加え、新築ビルへの移転に伴って2次 空室が顕在化することが予想されるため、空室率は再び上昇することが見込まれる。
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福岡Aグレードオフィスの定義
所在
福岡市の中央区、博多区内でJLLが指定したエリア
(*)当四半期における新規需要から退去による空室発生を差し引いた実質的な需要の増減。
延床面積
15,000㎡（4,538坪）以上
8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1%
60 50 30
0 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 純需要 基準階面積
新規供給
600㎡（181坪）以上
竣工年
空室率 1990年以降
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