リサーチ 大阪ロジスティクス マーケットダイナミクス 2025年第4四半期
大阪 主要指標 • 新規物件は満室稼働、既存物件の空室も減少で空室率低下 • キャップレートは上昇するも賃料成長を背景に価格は上昇 • 2026年は供給が減少することから、3%前後の空室率と賃料上昇が続く見込み
1,293,000 ㎡ 1,349,700 ㎡ 3.0% 月額坪当たり4,291円 +3.2% 賃料上昇の加速
新規需要 新規供給 空室率 平均賃料 賃料変動率（前年同期比） 賃料サイクルのフェーズ
注釈：大阪圏に所在する賃貸の大型物流施設が対象。面積は貸床 面積を参照する。 旺盛な需要が新規大型物件と既存物件の空室を吸収し、2025年第4四半期の新規需要(*)は377,000㎡と、四半期ベースでは過去8年で最大となっ た。Eコマース企業や3PL企業、小売業など多様な需要が見られた。 新規供給は兵庫ベイエリアで2棟(合計306,000㎡)が竣工した。いずれも竣工時点で満床となり、好立地・高スペックの物流施設に対する強い需 要を裏付ける結果となった。既存物件でも空室の消化が進み、大阪圏全体の空室率は前期比1.5ポイント低下の3.0%となった。なお、大量供給 の影響で空室率は2025年に入って上昇し、第2四半期には4.9％まで上昇したものの、それ以降は低下。第4四半期末時点ではまだ前年同期を0.2 ポイント上回っているが、ほぼ2024年末の水準まで低下した。
大阪圏の月額坪当たり賃料は4,291円で、前期比1.1%、前年同期比3.2%の上昇となった。新規供給物件の高額賃料が周辺既存物件の賃料を押し 上げ、市場全体の賃料上昇が継続している。 長期金利の上昇を反映して、想定キャップレートもわずかに上昇したものの、賃料の上昇により想定価格は上昇基調を維持している。将来的な 賃料上昇を織り込む価格形成が進んでいるため、現在は市場平均を下回る賃料の物件も依然として低い利回りで取引されている。 見通し 賃貸市場では、2025年の新規供給物件へのテナント移転に伴う二次空室が一部で発生することが懸念される。しかし、2026年の新規供給は前 年に比べて大きく減少する見通しであるため、後継テナントの決定は比較的早く進み空室率は3%前後の低水準で推移する見込みである。 また、建築コストの上昇を織り込んで新築物件の賃料はさらに上昇し、既存物件への波及も続くと予想される。賃料負担力についての懸念が一 部のテナントでみられるものの、全般的に需要は堅調に拡大している。既存物件が高稼働であることも踏まえると、オーナー優位の市場環境が 継続し、大阪圏全体の賃料上昇トレンドも持続すると見込まれる。
需給の推移 単位: 1,000㎡ 1,600 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200 0
6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 2020年
2021年
新規需要
2022年
2023年
新規供給
2024年
2025年
空室率
© Jones Lang Lasalle IP, Inc. 2026 (*)当四半期における新規需要から退去による空室発生を差し引いた実質的な需要の増減。