Keytrends
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世界全体で投資拡大 世界の不動産投資額は、金利低下と融資 環境の改善で拡大が続いている。投資家 の意欲が回復し、投資資金調達が4年ぶり に増加した。賃貸需要の回復と新規開発 の減少で高グレードのオフィスを中心に
賃料上昇は加速、世界的にオフィス投資 が回復している。
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市況の変化が不動産取引を後押し オフィスを中心に需給が逼迫、賃料上昇 が加速していることが、投資家の意欲を 促している。金融機関も引き続き積極的 な融資姿勢を示しており、不動産投資市 場の活況を支えている。
世界の投資額の前年比 +13%
日本の投資額の前年比
2位
東京の世界都市別投資額ランキング
2
国内投資額におけるオフィスの投資額割合 日本:
日本の投資額は6兆円超と過去最高
第4四半期にも事業会社による大型オフィ スおよび物流施設の売却が見られ、投資 額は高水準で推移。2025年通年の投資額 は過去最高の6兆2,180億円を記録した。
世界都市別ランキングでは東京は第2位と なった。
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見通し
世界的に不動産投資が拡大する中、国内 外の投資家からの日本の不動産に対する
投資意欲も依然として高い。投資家の ポートフォリオ再構築に伴う売却や、企 業による保有不動産の売却が進んでおり 好立地物件の投資機会も増加している。
2026年の不動産投資額は2025年を上回り、 6兆円台半ばに達すると予想される。
34%
国内投資額における海外投資家の投資額割合
43%
世界の投資額推移
（10億ドル）
世界の投資額
• 2025年通年の世界の不動産投資額は米ドル建て で前年同期比19%増の8,426億ドルとなった。世 界的な金利低下と融資環境の改善で、投資額は 前年に続いて拡大した。
• アメリカ大陸の取引は米国を中心に前年比20% 増加、EMEA（欧州、アフリカ、中東）も同20% 増加、アジア太平洋は同12%増加となった。
• オフィス回帰にともなう賃貸需要の回復と新規 開発の減少の影響で、世界的にオフィス投資が 再び活発化している。2025年の投資額は前年比 31%増となり、アジア太平洋地域でも第4四半期 にインドや香港で大型取引が見られたほか、日 本や韓国、シンガポールでは海外投資家による 好立地・高グレードのオフィスへの投資が増加 している。
世界の都市別投資額ランキング
• 世界の都市別ランキングでは、東京は2025年通 年の投資額が283億ドルで2位となり、2024年と 同順位となった。円安にもかかわらず東京の投 資額は主要都市の中でもトップに並ぶ水準と なっている。
日本:
日本の投資額
• 2025年通年の日本の不動産投資額は前年比13% 増の6兆2,180億円となった。
• 2025年第4四半期の日本の不動産投資額は前年 同期比8%減の1兆5,080億円となった。前年の第 4四半期に大型案件が集中し、過去2番目の高水 準となったことが当期減少の主因。
• とはいえ2025年第4四半期にも日産自動車グ ローバル本社のほか江東区の大規模物流施設な どの大型取引が見られ、通年の投資額は2007年 の集計開始以来で最大の金額となった。
日本の投資額推移
（10億円）
日本: インベストメントマーケットダイナミクス
海外投資家の投資額
• 海外投資家による投資額は、 2025年通年では2 兆1,440億円となり、前年の9,400億円の2.3倍に 増加した。
• 2025年通年の国内不動産投資額に占めるインバ ウンド投資額の割合は34%で、2007年や2021年 と並び過去最高の水準となった。
• 2025年下半期から、グローバル投資家が日本特 化のファンド組成を進めているなど、海外投資 家による日本への関心は一層高まりつつある。
海外投資家の投資額推移
出所：JLL
日本: インベストメントマーケットダイナミクス
セクター別投資額割合の推移
セクター別投資額割合
• セクター別では、オフィスが引き続き最大の投 資割合を占めた。2025年通年の投資額は 2兆 6,920億円で全体の43％を占め、2024年通年の 36％から大きく増加した。中心部におけるオ フィス賃料の上昇が顕著となるなか、投資家か らの関心がさらに高まっている。
• リテールは、銀座の大型商業施設や郊外の ショッピングセンターなどの複数の取引を中心 に、投資割合は前年の7％から11％に上昇した。
• 物流施設では、東京都内の大型施設をはじめと する大型取引が複数見られた。一方で、J-REIT によるスポンサーからのポートフォリオ取得が 減少したことを受け、投資割合は16％と、2年連 続で低下した。
• ホテルは投資需要自体は旺盛であるものの、売 却案件が限られているため、投資割合は10％に 減少した。
• 賃貸住宅は、国内外の投資家による10〜20物件 のポートフォリオ取得が増加し、投資割合は 16％へ増加している。
出所：JLL
日本: インベストメントマーケットダイナミクス
地域別投資額割合の推移
地域別投資額割合
• 地域別では、東京都心5区が2025年通年で42％ を占め、2022年以来の40％超となった。大型オ フィスビルや賃貸住宅ポートフォリオなどの取 引が見られたことが、割合増加の要因となった。
• 一方、大阪圏の割合は13％にとどまり、2024年 通年の22％から縮小した。昨年と比べて大型物 件の売却が少なかったことが主因。
出所：JLL 注釈：東京都心５区は千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区を、東京圏は東京都、千葉県、埼玉県、神奈川県を、名古屋圏は愛知県、岐阜県、三重県を、大阪圏は大阪府、兵庫県、京都府、奈良県を、福岡圏は福岡県、佐賀県、長 崎県、熊本県、大分県、宮崎県、鹿児島県、沖縄県を指す。
日本: インベストメントマーケットダイナミクス
不動産キャップレート
不動産キャップレート
• 不動産の想定キャップレートはオフィス、物流 施設ともに2009年をピークとして低下傾向が続 いていたが、国債利回りの上昇を受けて、2025 年はわずかに上昇した。
• オックスフォード・エコノミクスによれば、今 後も金利の上昇が予想されており、両セクター でキャップレートの上昇が見込まれる。ただし、 国内外投資家の投資意欲は引き続き堅調とみら れるため、上昇幅は限定的にとどまると予想さ れる。
• 価格については、キャップレート上昇による下 押し圧力を賃料上昇が上回り、上昇基調が継続 すると考えられる。もっとも、賃料上昇率はセ クター、エリア、物件によって異なるため、投 資家にとって対象の選別がより重要になると考 えられる。
出所：JLL
注釈：東京グレードAオフィス利回りは東京都心５区のAグレードオフィス、東京圏物流施設利回りは東京圏に所在する大型賃貸物流施設のそれぞれの平均的な推定NOIキャップレート(賃料は市場賃料を想定)を指す。
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