リサーチ 大阪オフィス マーケットダイナミクス 2025年第4四半期
大阪 主要指標 •
グループ企業のオフィス拠点集約に伴う移転需要が活発で、特に梅田や御堂筋沿いの新築ビルへの移転が目立つ
•
淀屋橋ゲートタワーが竣工、大阪グレードAオフィスの空室率は3.1％に上昇するが一時的とみられる
•
大阪グレードAオフィスの賃料は月額坪あたり26,313円、2四半期連続で2003年の観測開始以来の最高記録を更新
新規需要 新規供給 空室率 平均賃料 賃料変動率（前年同期比） 賃料サイクルのフェーズ
118,200 ㎡ 86,700 ㎡ 3.1 % 月額坪当たり26,313 円 +12.4% 賃料上昇
注釈：需給と賃料は大阪グレードAオフィスを参照。需給は年初から 当期の累計、面積は貸床面積を参照する。 大阪グレードAオフィス市場は2025年を好調に締めくくり、新規需要(*)は2025年第４四半期に34,000㎡となった。グループ企業や支店・営業 所のオフィスを好立地に集約し、業務効率化や人材確保を図った移転が目立ち、既存ビルにおいての空室消化が進んだ。 今期は淀屋橋ゲートタワー（中央区、地上29階建て、延床面積132,000㎡)が竣工した。テナント誘致は進んだものの、空室を残して竣工し、こ れを主因として第4四半期末時点の空室率は前期比0.6ポイント上昇、前年同期比では1.3ポイント低下の3.1％となった。
第4四半期末時点での賃料は月額坪あたり26,313円となり、前期比3.5％上昇、前年同期比12.4％の上昇となった。前期に2003年の観測開始以来 のこれまでのピークであった2020年第2四半期の24,647円を超えたが、2期連続で過去最高を更新した。2024年に梅田エリアで竣工した新築ビ ルにおいて高額賃料でのリースアップが2025年通年での賃料上昇に寄与した。 投資市場では、長期金利の上昇を受け、想定キャップレートは僅かに上昇となったものの、賃料上昇が著しいことからJLL想定価格については 前年比3.1％増、前年同期比16.0％増となった。今期の取引は日本プライムリアルティ投資法人によるグランフロント大阪のうめきた広場南館 と北館の準共有持ち分4.6％を、東京建物からそれぞれ92億、80億円、NOI利回り4.0％、4.1％での取得があげられる。
見通し 2025年12月時点のオックスフォード・エコノミクス予測によると、大阪市の実質GDP成長率は2026年＋0.3%、2027年＋0.2％と見込まれてい る。オフィス賃貸市場では、2026年第3四半期に竣工する1棟（本町4丁目プロジェクト：中央区、延床面積45,000㎡）以外は、向こう5年間、 新規供給の予定は無い。2026年は新規供給ビルの好調なリース状況を踏まえ、第4四半期末の空室率は2.8％まで低下すると見込む。賃料は、需 給のひっ迫を受けて今後も過去最高額の記録更新が見込まれる。投資市場では、賃料上昇を織り込み、想定価格もさらに上昇するだろう。その ため大阪での物件取得に対する投資家意欲は今後も高い状況が続くと予想される。 大阪Aグレードオフィスの定義
所在
大阪市の北区、中央区、浪速区、西区、淀川区内でJLLが指定したエリア
(*)当四半期における新規需要から退去による空室発生を差し引いた実質的な需要の増減。
延床面積
15,000㎡（4,538坪）以上
需給の推移 (1,000㎡) 300 4%
250 200
3%
150
2%
100
1%
50 0
0%
-50
-1% 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年
純需要 基準階面積
新規供給
600㎡（181坪）以上
空室率 竣工年
1990年以降
© Jones Lang Lasalle IP, Inc. 2026