リサーチ 東京ロジスティクス マーケットダイナミクス 2025年第4四半期
東京 主要指標 • 堅調な需要に対して供給が限定的であったことから空室率は8.8%に低下 • 建築コスト上昇を織り込み、賃料は引き続き上昇 • 投資需要も底堅く、価格上昇も継続
1,758,300㎡ 1,769,800㎡ 8.8% 月額坪当たり4,780円 +2.0% 賃料上昇の減速
新規需要 新規供給 空室率 平均賃料 賃料変動率（前年同期比） 賃料サイクルのフェーズ
注釈：東京圏に所在する賃貸の大型物流施設が対象。面積は貸床 面積を参照する。 Eコマース企業や3PL企業による需要は引き続き堅調で、2025年第4四半期の新規需要(*)は221,000㎡となった。今期は周辺部での需要回復の 兆しが見られ始めている。輸送距離が長い周辺部では、ドライバー不足等に起因する輸送費の上昇によって需要が弱まっていたものの、他の エリアに比べて低廉な賃料が評価されたようだ。
需給の推移
当期の新規供給は、2017年第4四半期以来8年ぶりに1棟のみとなった(85,000㎡)。需要が供給を上回ったことで、東京圏全体の空室率は8.8%へ と2四半期連続で低下。前期比では0.3ポイント、前年同期比では0.7ポイントの低下となった。
3,000
東京圏の月額坪当たり賃料は4,780円で前期比1.2%、前年同期比2.0%の上昇となった。建築コストの上昇の影響で新築物件の賃料が高騰し、そ れが周辺の既存物件の賃料も押し上げている。 東京圏の物流施設のJLL想定価格は前期比0.2%の上昇、前年同期比0.8%の上昇となった。長期金利の上昇を受けて想定キャップレートは僅かに 上昇したが、賃料上昇を反映して価格は上昇している。今期の金額ベースで最大の取引はブラックストーンが江東区の大型物流施設を取得し た取引である。 見通し Eコマース企業および3PL企業による需要が安定していることに加え、建築コストの上昇で新規開発が抑制気味であることから、東京圏全体の 賃料上昇は継続すると見込まれる。ただし、空室率が高く、輸送コストが増加している周辺部の物件では、緩やかな賃料上昇にとどまると考 えられる。 オックスフォード・エコノミクスによるとさらに金利上昇が予想されるものの、国内外投資家の意欲は引き続き堅調とみられることから、 キャップレートの上昇は限定的とみられる。そのため、今後も賃料上昇が期待されるエリア・物件を中心に、価格も上昇が続くと予想される。
単位: 1,000㎡ 12% 10% 2,000
8% 6%
1,000
4% 2%
0
0% 2020年
2021年
新規需要
2022年
2023年
2024年
新規供給
2025年
空室率
© Jones Lang Lasalle IP, Inc. 2026 (*)当四半期における新規需要から退去による空室発生を差し引いた実質的な需要の増減。