リサーチ 東京ロジスティクス マーケットダイナミクス 2025年第3四半期
東京 主要指標 1,616,121㎡ 1,685,053㎡ 9.1% 月額坪当たり4,724円 +0.4% 賃料上昇の減速
純需要 新規供給 空室率 平均賃料 賃料変動率（前年同期比） 賃料サイクルのフェーズ
• Eコマースの売上拡大を背景とした需要拡大は続く • 空室率は9.1%と大幅に低下 • 濃淡は見られるものの全体的には賃料上昇続く
注釈：東京圏に所在する賃貸の大型物流施設が対象。面積は貸床 面積を参照する。
堅調な需要が続き2025年第3四半期の純需要は696,000㎡と なった。賃料を下げることで新たな需要が喚起され、新規供給 を上回る需要が生まれた。輸送費の上昇によって都心に近い立 地の物件は需要が強まる一方で、輸送距離が長くなる周辺部の 物件は需要が弱まり満床になるまでに2年近くかかるものも見 られる。
2025年第3四半期は4棟合計472,000㎡の新規供給があり、2棟 がベイエリア、残り2棟が内陸エリアで供給された。東京圏全 体の空室率は9.1%となり、前期比で116bps低下、前年同期比 79bps低下している。ベイエリアの空室率は16bps低下し8.3% となり、内陸エリアの空室率は155bps低下し9.4%である。 東京圏の月額坪当たり賃料は4,724円で前期比0.4%上昇、前年 同期比0.8%上昇となった。建築コストの上昇が新築物件の賃 料を上昇させ、その後周辺物件の賃料を押し上げる動きが続い ている。
東京圏の物流施設の価格(専有単価)は前期比0.5%上昇、前年同 期比0.6%上昇となった。賃料上昇を反映して価格も上昇して いる。今期の代表的な取引としては三井不動産の物流リートが ウォーバーグ・ピンカスに2物件売却した取引がある。
需給の推移 単位: 1,000㎡ 3,000
12%
見通し Eコマース等による堅調な需要拡大と建築コストの上昇が続き、 賃料上昇が続くと予想される。ただし好立地の物件は顕著に賃 料が上昇する一方で、空室率が高く輸送コストが増加している 周辺部の物件は賃料下落すると考えられる。 金利は今後さらに上昇すると考えられるが、既に多くの投資家 が金利上昇に備えていることや、保険会社に代表されるコア投 資家の堅調な投資需要が続くことから、利回りは横ばいで推移 すると予想される。結果として賃料成長が見られるエリア・物 件では不動産価格も上昇が続くと予想される。
10% 2,000
8% 6%
1,000
4% 2%
0
0% 2020年
2021年
2022年
2023年
2024年
2025年 1-3四半期
純需要
新規供給
空室率
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