リサーチ 大阪ロジスティクス マーケットダイナミクス 2025年第3四半期
大阪 主要指標 • 新規物件の高稼働と既存物件の空室消化により空室率低下 • 新規物件がけん引する賃料上昇 • 国内投資家の堅調な投資需要
874,298 ㎡ 1,043,611 ㎡ 4.6% 月額坪当たり4,245円 +3.71% 賃料上昇の加速
純需要 新規供給 空室率 平均賃料 賃料変動率（前年同期比） 賃料サイクルのフェーズ
注釈：大阪圏に所在する賃貸の大型物流施設が対象。面積は貸床 面積を参照する。
堅調な需要と大量の新規供給によって2025年第3四半期の純需 要は236,000㎡となった。Eコマース企業や3PL企業、小売業な ど様々な需要が見られる。
られる。両物件とも国内投資家が出資しており、国内投資家の 物流施設に対する堅調な投資需要が見て取れる。
需給の推移
見通し
1,200
6%
1,000
5%
800
4%
600
3%
400
2%
200
1%
2025年第3四半期は3棟合計345,000㎡の新規供給があり、総ス トック面積は 8,069,000㎡で前期比4.5%増加した。既存物件で空 室消化が進み、新規供給物件も概ね高稼働で竣工したため大阪 圏全体の空室率は前期比37bps低下し4.6%となった。前年同期 比では153bps上昇している。
賃貸市場では2025年第4四半期以降にも複数の新規供給が予定 されているが、予約契約が多数締結されており高稼働で竣工す ると予想される。25年年末にかけて空室率は低下し、2026年、 2027年と低い空室率が続くと見込まれる。
大阪圏の月額坪当たり賃料は4,245円と、前期比0.9%上昇、前 年比2.4%の上昇となった。新規供給物件の高い賃料によって全 体平均が上昇している。
建築コストの高騰によって新築物件は賃料上昇が続いている。 既存物件も新築物件にけん引され賃料上昇が見込まれる。テナ ントの賃料負担力が懸念されるが、Eコマース関連の需要拡大 と既存物件に空室がほぼない状況から大阪圏全体の賃料上昇が 続くと予想される。
横ばいで推移する投資利回りと賃料上昇を反映し、大阪圏の物 流施設の価格(専有単価)は上昇傾向が続いている。代表的な取 引としてはESR尼崎DCの持分50%やESR藤井寺DCの取引が挙げ
単位: 1,000㎡
0
0% 2020年
2021年
2022年
2023年
2024年
2025年 1-3四半期
純需要
新規供給
空室率
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