リサーチ 福岡オフィス マーケットダイナミクス 2025年第3四半期
福岡 主要指標 •
月額賃料は坪あたり21,835 円で前期比＋1.2％も 、2025年以降上昇ペースが鈍化
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業容拡大に伴う拡張移転が目立つ
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空室率は新築ビルの空室消化が進展し、前期比-2.1ポイントの6.6％と大幅低下
純需要 新規供給 空室率 平均賃料 賃料変動率（前年同期比） 賃料サイクルのフェーズ
39,000 ㎡ 40,000 ㎡ 6.6 % 月額坪当たり21,835 円 +8.0% 賃料上昇
注釈：需給と賃料は福岡のAグレードオフィスを参照。需給は年初か ら当期の累計、面積は貸床面積を参照する。 9月の九州・沖縄短観によると、大企業製造業の業況判断は31ポイン ト（前回25ポイント）、非製造業は27ポイント（前回30ポイント） となった。
見通し
第3四半期に新規供給はなく、2次空室の発生も少ない中、業容拡大に 伴う拡張移転が目立ち、第3四半期の純需要は＋11,000㎡となった。
賃貸市場では、2025年の新規供給は出尽くした。2次空室の発生も限 定的にとどまるとみられ2025年末（来期）の空室率は小幅に低下と なるだろう。賃料は近年の新規供給ビルが相場全体を押し上げる形で 上昇が続いてきた。しかし、2026年は3棟の新規供給（総貸床面積 75,000㎡）が予定されており再び空室率が上昇に転じることは避けら れない。こうした中、これまでのように新規供給ビルがけん引となっ て賃料が大幅上昇することは考えにくい。新築と既存ビル間で賃料の トレンドが変わってくる可能性が高い。投資市場では、投資家の投資 意欲の高い状況が継続していることから利回りは横ばいで推移するだ ろう。
第3四半期末時点の空室率は6.6％となり、前期比2.1ポイント低下、 前年同期比では1.4ポイント上昇した。2021年以降、天神ビッグバン による新規供給が断続的に続く中、前期竣工の天神住友生命FJビジネ スセンターでまとまった面積のテナント誘致が進展し、空室率低下に 大きく寄与した。足もとでは新規供給の影響を色濃く受ける天神エリ アでは300,000㎡以上の空室がある一方、博多駅エリアは空室がほと んどないという二極化が鮮明となっている。
需給の推移
Oxford Economicsの10月予測によると、福岡市の実質経済成長率は 2025年に1.2%、2026年に0.5%と見込まれる。
第3四半期末時点での賃料は月額坪あたり21,835円となり、前期比 1.2％上昇、前年同期比8.0％上昇した。
(1,000㎡) 70
8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1%
60 50 40 30 20
10 0 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年
新規供給ビルがけん引する賃料上昇の加速が一巡。2025年以降、上 昇ペースは明らかに鈍化している。 福岡Aグレードオフィスの定義
所在
福岡市の中央区、博多区内でJLLが指定したエリア
純需要 延床面積
15,000㎡（4,538坪）以上
基準階面積
新規供給
600㎡（181坪）以上
竣工年
空室率 1990年以降
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