リサーチ 東京オフィス マーケットダイナミクス 2025年第3四半期
東京 主要指標 •
従業員数の増加と事業拡張によりテナントの動きが活発化し、大きな需要増加を記録
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空室率が0.9%まで大幅に低下
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賃料は2.4%上昇し月額坪あたり37,042円となり、7四半期連続の上昇を記録
純需要 新規供給 空室率 平均賃料 賃料変動率（前年同期比） 賃料サイクルのフェーズ
595,700 ㎡ 395,800 ㎡ 0.9% 月額坪当たり37,042円 +7.5% 賃料上昇
注釈：需給と賃料は東京のAグレードオフィスを参照。需給は年初か ら当期の累計、面積は貸床面積を参照。
9月の日銀短観によると、大企業製造業の業況判断DI（景況感 指数）は自動車部門の回復により1ポイント上昇して14となり、 2四半期連続の上昇となった。大企業非製造業の指数は34で変 わらずだった。従業員数の増加による移転需要や、良質物件へ の強い需要が見られている。2025年第3四半期の純需要は +205,000㎡であった。業種別では、情報サービス業、製造業、 医療業が牽引した。 第3四半期に新築のグレードAオフィスビル1棟が竣工した。今 期の東京グレードAオフィス市場の平均空室率は0.9%となり、 前期比1.6ポイント、前年同期比で2.3ポイント低下した。大手 町・丸の内サブマーケットではほぼ空室がなくなり、赤坂・六 本木サブマーケットでは1.4ポイントの低下となった。
2025年第3四半期の価格は、キャップレートが横ばいで推移す る中、賃料上昇を反映して四半期比で4.2%上昇、前年同期比 で12.9%上昇した。今四半期に発表された取引として、ゴール ドマンサックスのSPCによるグラントウキョウサウスタワー （区分所有）の一部持分売却があった。
見通し 2025年9月時点のオックスフォード・エコノミクスの予測によ ると、2025年末のGDP成長率は1.0%、消費者物価指数は3.2% となっている。リスクには関税の影響、サナエノミクスによる インフレ高進、海外経済の低迷などがある。新規供給がやや減 少するため来年のリーシング取引量は鈍化すると予想されるが、 オフィス需要は非常に堅調である。来年はさらなる賃料上昇を 受けて価格も上昇を続けると予測される。
賃料は第3四半期末時点で坪当たり月額平均37,042円となり、 前期比で2.4%上昇、前年同期比で7.5%上昇した。需給のひっ 迫により貸主有利な市場環境が継続しているため、赤坂・六本 木および大手町・丸の内のサブマーケットで賃料が上昇した。 大東 雄人 | Yuto.Ohigashi@jll.com 所在 東京Aグレードオフィスの定義
東京23区の千代田区、港区、 中央区、新宿区、渋谷区でJLLが指定したエリア
需給の推移 1,000㎡ 800
8%
600
6%
400
4%
200
2%
0
0%
-200 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年
純需要 延床面積
30,000㎡（9,075坪）以上
基準階面積
新規供給
1,000㎡（302坪）以上
空室率 竣工年
1990年以降
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