リサーチ 東京ロジスティクス マーケットダイナミクス 2025年第2四半期
東京 主要指標 2025年上半期の純需要 2025年上半期の新規供給 空室率 平均賃料 賃料変動率（前年同期比） 賃料サイクルのフェーズ
• Eコマースと3PLからの需要拡大は続く • 空室率は10.3%で変わらず • 賃料上昇続く
920,330㎡ 1,213,032㎡ 10.3% 月額坪当たり4,704円 +1.4% 賃料上昇の減速
注釈：東京圏に所在する賃貸の大型物流施設が対象。面積は貸床 面積を参照する。
堅調な需要が続き2025年第2四半期の純需要は332,000㎡と なった。新規供給が減少したため前期比では43%の減少となっ ている。輸送費の上昇によって都心に近い立地の物件は需要が 強まる一方で、輸送距離が長くなる周辺部の物件は需要が弱ま りリーシングに苦戦する物件も見られる。
東京圏の物流施設の価格(専有単価)は前期比0.4%上昇、前年同 期比1.1%上昇となった。賃料上昇を反映して価格も上昇して いる。今期の代表的な取引としてはGLP投資法人がフォートレ ス・インベストメント・グループに3物件売却した取引がある。
需給の推移 単位: 1,000㎡ 3,000
12%
見通し 2025年第2四半期は4棟合計358,000㎡の新規供給があり、総ス トック面積は前期比1.5%増加している。全4物件が内陸エリア の供給で、うち2物件が圏央道エリアで供給された。東京圏全 体の空室率は10.3%となり、前期比で変わらず、前年同期比 64bps上昇している。ベイエリアの空室率は18bps低下し8.4% となり、内陸エリアの空室率は前四半期と同じく11.0%である。 東京圏の月額坪当たり賃料は4,704円で前期比0.6%上昇、前年 同期比1.4%上昇となった。建築コストの上昇が新築物件の賃 料を上昇させ、その後周辺物件の賃料を押し上げる動きが続い ている。
Eコマース等による堅調な需要拡大と建築コストの上昇が続き、 賃料上昇が続くと予想される。ただし好立地の物件は顕著に賃 料が上昇する一方で、空室率が高く輸送コストが増加している 周辺部の物件は賃料下落の可能性もある。 金利は今後さらに上昇すると予想されているが、保険会社に代 表されるコア投資家の需要やバリューアッド投資家による旺盛 な投資需要は続き、利回りは横ばいで推移すると予想される。 結果として賃料成長が見られるエリア・物件では不動産価格も 上昇が続くと予想される。
10% 2,000
8% 6%
1,000
4% 2%
0
0% 2020年
2021年
2022年
2023年
2024年
2025年 上半期
純需要
新規供給
空室率
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