リサーチ 大阪オフィス マーケットダイナミクス 2025年第2四半期
大阪 主要指標 •
大規模ビルの新規供給が行われるも、空室率上昇は小幅で3％台に留まる
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人材を意識した需要が旺盛、新築ビルへの移転が相次ぐ
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高額な賃料帯となる新築ビルが全体の賃料上昇をけん引
純需要 新規供給 空室率 平均賃料 賃料変動率（前年同期比） 賃料サイクルのフェーズ
62,000 ㎡ 35,000 ㎡ 3.3% 月額坪当たり24,623 円 +8.5% 賃料上昇
注釈：需給と賃料は大阪のAグレードオフィスを参照。需給は年初か ら当期の累計、面積は貸床面積を参照する。 7月の近畿短観によると、大企業製造業の業況判断は14ポイント、非 製造業は33ポイントで、それぞれ3月時点から4ポイント、3ポイント 改善した。第2四半期末時点の空室率は、前期比0.2％の上昇、前年同 期比では0.8％低下の3.3％となった。
オーナーの間に賃料設定を上方修正する動きが広がっており、大阪全 体の賃料を押し上げている。
見通し
オックスフォード・エコノミクスの6月予測によると、大阪市の実質 今期は大規模ビルで淀屋橋ステーションワン（中央区、地上31階建て、 経済成長率は2025年に0.4%、2026年は0.0%と見込まれる。賃貸市場 延床面積73,000㎡）が竣工した。テナント誘致は順調だが、空室を残 では、労働需給ひっ迫による企業の人材を意識した動きが活発な状況 して竣工したために今期の大阪全体の空室率押し上げ要因となった。 が続き需要は堅調に推移するとみられる。大量供給による賃料の先安 空室率は上昇したものの、第2四半期の純需要 は+28,000㎡となった。 感は払拭されており、オーナーは今後も賃料設定を上方修正する見込 労働需給のひっ迫を背景に、企業の人材を意識した動きが活発である。 み。テナントに人気のある梅田や淀屋橋、新大阪といった市内一等地 新たな人材確保を有利に進めたいと考える企業の立地改善やビルグ のビルはオーナー優位がより顕著となろう。2025年の年末には大規 レード向上を目的とする移転が目立った。大企業から中小企業に至る 模ビルの供給が予定されており、空室率はわずかに上昇する可能性が まで幅広い業種の需要が旺盛で、梅田の新築ビルが移転の受け皿とし ある。しかし、需要が堅調な状況は継続し、空室は短期間で消化され て人気を集めている。こうした動きは梅田から他のエリアにも波及し、 ることが見込まれることから、2026年以降の空室率は低下基調を予 これまでの大量供給はもはや空室率押し上げ要因とはならないだろう。 測する。 第2四半期末時点の賃料は月額坪あたり24,623円、前期比3.5%、前年 同期比8.5%の上昇となった。2024年竣工の新築ビルは市内一等地の 梅田エリアかつハイスペック、ハイグレードビルで高い賃料水準であ る。こうした新築ビルのテナント誘致が順調に進展しているため、 大阪Aグレードオフィスの定義
所在
需給の推移 (1,000㎡) 300
5%
250
4%
200
3%
150
2%
100
1%
50 0
0%
-50
-1% 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年
投資市場では、好調な賃貸市場を受けて投資家の大阪での物件取得に 対する意欲は強いものの、売却案件が乏しく、取得機会が限られる。 今後は企業のCRE活動の一環で売却物件の増加に期待がかかる。
大阪市の北区、中央区、浪速区、西区、淀川区内でJLLが指定したエリア
延床面積
15,000㎡（4,538坪）以上
純需要 基準階面積
新規供給
600㎡（181坪）以上
空室率 竣工年
1990年以降
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