リサーチ 東京ロジスティクス マーケットダイナミクス 2025年第1四半期
東京 主要指標 •
大量供給で空室率は再び10%台へ上昇
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需要拡大は続くが立地による差が強まる
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コスト上昇を反映した賃料上昇続く
2025年第1四半期の純需要 2025年第1四半期の新規供給 空室率 平均賃料 賃料変動率（前年同期比） 賃料サイクルのフェーズ
587,981㎡ 854,586㎡ 10.3% 月額坪当たり4,677円 0.9% 賃料上昇の減速
注釈：東京圏に所在する賃貸の大型物流施設が対象。面積は貸床 面積を参照する。
Eコマースの売上拡大等による堅調な需要と大量の新規供給に よって2025年第1四半期の純需要は588,000㎡となった。輸送 費の上昇によって都心に近い立地の物件は需要が強まる一方で、 輸送距離が長くなる周辺部の物件は需要が弱まりリーシングに 苦戦する物件も見られる。立地によるテナント需要の差が強 まっている。
高い賃料が周辺物件の賃料を押し上げる動きは続いており、賃 料上昇トレンドに変化はない。
需給の推移
東京圏の物流施設の価格(専有単価)は前期比0.2%下落となった。 金利は上昇しているが、旺盛な投資家の需要を背景に投資利回 りは横ばいで推移している。
3,000
2025年第1四半期は7棟合計855,000㎡の新規供給があり、総ス トック面積は前期比3.7%、前年比10.1%の増加している。神奈 川ベイエリアで3物件、圏央道エリアで3物件が供給された。 東京圏全体の空室率は10.3%となり、前期比78bps上昇、前年 同期比27bps上昇している。好立地の物件は竣工時に満床にな るが、苦戦する立地の物件では1年以上空室が目立つ物件も見 られる。
見通し
2,000
東京圏の月額坪あたり賃料は4,677円で前期比0.2%下落、前年 同期比0.9%上昇となった。竣工後の空室期間が長期化してい る既存物件での賃料下落が反映されている。ただし新築物件の
Eコマース拡大等による需要拡大と建築コストの上昇が続き、 賃料上昇が続くと予想される。金利上昇や物件管理コスト上昇 によって投資家が保有物件の賃料を増額させる動きが強まると 考えられる。しかし一部のエリアでは空室物件が増えているた め賃料下落の可能性がある。 米国の関税上昇については、長期的には景気変動を通じて影響 を及ぼすと考えられるが、短期的には物流施設のテナントの多 くが日本国内を対象とした荷物を扱っていることから需要に対 する影響は限定的と考えられる。
単位: 1,000㎡ 12% 10% 8% 6% 1,000
4% 2%
0
0% 2020年
2021年
2022年
2023年
2024年
2025年 1四半期
純需要
新規供給
空室率
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