リサーチ 大阪オフィス マーケットダイナミクス 2025年第1四半期
大阪 主要指標 •
需要は堅調、ストック更新の進展する梅田エリアへの企業集積が目立つ
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空室率が前期比で低下、前年同期と同値の3.1%
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空室率の低下を受け、賃料目線を引き上げる動きが広がる
純需要 新規供給 空室率 平均賃料 賃料変動率（前年同期比） 賃料サイクルのフェーズ
33,000 ㎡ 0㎡ 3.1% 月額坪当たり23,799 円 +5.2% 上昇
注釈：需給と賃料は大阪のAグレードオフィスを参照。需給は年初か ら当期の累計、面積は貸床面積を参照する。
2025年3月の近畿短観によると、大企業製造業の業況判断は10ポイン トとなり、前回12月時点から3ポイント悪化した。大企業非製造業は 30ポイントとなり、同2ポイント改善した。
見通し
需給の推移
オックスフォード・エコノミクスの3月予測によると、大阪市の実質 経済成長率は2025年に0.2%、2026年に0.1%と見込まれる。
(1,000㎡)
純需要は第1四半期で+33,000㎡となった。業容拡大に伴う拡張のほ か、優秀な人材の採用と定着を促すワークプレイス戦略の一環として の立地改善やビルスペックの改善、組織間連携の促進を目的とする集 約などの移転需要が引き続き強い。ソフトウェアの受託開発を行う情 報サービス業やBPOサービスを提供する事業サービス業 などでの移 転が散見された。第1四半期末時点の空室率は3.1%となり、前期比1.3 ポイントの低下、前年同期比では同値となった。梅田エリアにおいて 新築ビルと既存ビルの両方で大型テナントが流入したことにより、ま とまった空室が消化された。その他の地域においても全般的に空室消 化が進んだ。第1四半期において新規供給はみられなかった。
賃貸市場では、人手不足を背景としたオフィス設備の改善に対する需 要は底堅く推移するとみられる。大型物件2棟の供給が年内に予定さ れることから、空室率は再び上昇に転じるとみられるものの、需要が 堅調な状況は継続すると見込まれ、空室消化は短期で進展するとみら れる。投資市場では、セクターを問わず大阪での物件取得に対する投 資家の意欲は強いものの、オフィスビルの売却案件が乏しく、取得機 会が限られるという状況が継続している。 上場企業によるCRE（企 業不動産）の売却の動きが拡大することへの期待がかかるものの、オ フィスの集積地からの距離や立地、築年数、物件規模、個別性の強い レイアウトなどが足かせとなり、マルチテナント型のオフィスビルへ のコンバージョンを見据えるような取引は限定的にとどまるだろう。 2025年の大阪におけるオフィス投資は、賃貸市場の好転によって投 資家の投資意欲はさらに高まるであろうが、投資額は昨年比で減少を 見込む。
300
5%
250
4%
第1四半期末時点での賃料は月額坪あたり23,799円となり、前期比 1.7%の上昇、前年同期比5.2%の上昇となった。大量供給のあった 2024年に竣工したビルの空室は順調に減少しており、新築ビル、既 存ビルのいずれにおいても募集賃料を引き上げる動きが散見された。 大阪Aグレードオフィスの定義
所在
大阪市の北区、中央区、浪速区、西区、淀川区内でJLLが指定したエリア
延床面積
15,000㎡（4,538坪）以上
200
3%
150
2%
100
1%
50 0
0%
-50
-1% 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年
純需要 基準階面積
新規供給
600㎡（181坪）以上
空室率 竣工年
1990年以降