リサーチ 東京オフィス マーケットダイナミクス 2025年第1四半期
東京 主要指標 •
既存ビルの空室率の低さと新築ビル5棟の竣工が堅調な純需要増に寄与
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5四半期連続の賃料上昇
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記録的な新規供給の竣工にも関わらず、空室率は２%台半ばまで低下
368,900 ㎡ 342,800 ㎡ 2.5% 月額坪当たり35,520円 4.9% 賃料上昇の加速
純需要 新規供給 空室率 平均賃料 賃料変動率（前年同期比） 賃料サイクルのフェーズ
注釈：需給と賃料は東京のAグレードオフィスを参照。需給は年初か ら当期の累計、面積は貸床面積を参照。
3月の日銀短観によると、大企業製造業の業況判断は前回から 2ポイント悪化の12ポイントとなった。大企業非製造業の業況 判断は2ポイント改善し35ポイントとなった。リーシング取引 は前四半期から若干減少したものの、依然として堅調な需要と なった。東京グレードAオフィス市場の純需要は今期368,900 ㎡へ急増。サービス業、情報通信業と製造業が牽引した。
今期の東京Aグレードオフィスの竣工は5件。空室率は2.5％と、 前期から0.3ポイント、前年同期比1.7ポイント低下した。サブ マーケット別では、特に赤坂・六本木の空室の減少が著しく、 また丸の内・大手町においても空室が消化された。 平均賃料は前期比1.4％、前年同期比4.9％上昇し月額坪当たり 35,520円、5四半期連続の上昇となった。賃料は大手町・丸の 内と赤坂・六本木の双方において上昇し、特に大手町・丸の内 の賃料上昇が目立った。
キャップレートによって下支えられた。今期の代表的な取引と しては、日本生命保険相互会社のSPCによるOTEMACHI ONE タワーの部分取得が含まれる。
見通し 2025年3月時点でのオックスフォード・エコノミクス予測では、 2025年の実質GDP成長率は1.0%、CPIは年率2.7%を見込むと している。今後のリスクとしては、関税が企業活動やオフィス 需要に与える影響、世界的なインフレの上昇、海外経済の低迷 や７月の参議院選挙による政治的不確実性が挙げられる。旺盛 な新規供給により、リーシング取引は前年を上回ると予想され る。需給バランスは引き続きひっ迫しており、賃料上昇に歯止 めがかかる兆しは見受けられない。賃料は緩やかに上昇し、日 銀政策金利の変更は今年も限定的か、ほぼないと予想されるこ とから、資本価値の上昇は続くとみられる。
価格は前期比3.0％、前年比で8.3％で、賃料上昇と安定的な 大東 雄人 | Yuto.Ohigashi@jll.com 所在 東京Aグレードオフィスの定義
東京23区の千代田区、港区、 中央区、新宿区、渋谷区でJLLが指定したエリア
需給の推移 1,000㎡ 700 600 500 400 300 200 100 0 -100
8% 6% 4% 2% 0% 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年
純需要 延床面積
30,000㎡（9,075坪）以上
基準階面積
新規供給
1,000㎡（302坪）以上
空室率 竣工年
1990年以降
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