SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR
UNE NOUVELLE GÉNÉRATION DE PARCS INDUSTRIELS Marie-France Benoit, MBA Experte invitée
Marie-France Benoit est directrice principale, Altus Services-conseils, Groupe Altus. Elle se spécialise dans la recherche et la présentation d’information de marché et dans leur intégration à des plateformes destinées aux utilisateurs. Avec plus de 20 ans d’expérience dans le secteur de l’immobilier commercial, elle se concentre aujourd’hui sur le développement d’initiatives visant à valoriser l’information de marché issue des études et des rapports pour les clients de la division Évaluation et services-conseils.
Le marché immobilier industriel de Montréal est en plein bouillonnement. L’absorption reste positive, les loyers s’affichent à la hausse, et le marché transactionnel demeure actif. On associe souvent la vigueur récente de ce marché à l’essor du commerce électronique et aux besoins en entreposage et en distribution qu’il génère. Or, bien d’autres types d’activités économiques qui n’existaient pas lors de la création des premiers parcs industriels alimentent aujourd’hui la demande pour des espaces et des sites destinés à cette vocation : laboratoires et salles blanches, centres de données infonuagiques, méga-entrepôts entièrement robotisés, les usages évoluent à un rythme accéléré, propulsés par les avancées technologiques. En parallèle, des bâtisses et des zones industrielles d’une autre époque, ne répondant plus aux critères des entreprises de fabrication modernes, sont, dans le meilleur des scénarios, converties en vue d’un usage plus approprié ou, trop souvent, laissées à l’abandon et sousutilisées.
le voisinage les nuisances associées à l’activité manufacturière traditionnelle, tels la circulation de camions lourds, le bruit et la pollution. Conséquemment, ces zones sont aujourd’hui difficilement accessibles en transports en commun et se trouvent éloignées des services de proximité et d’autres fonctions urbaines.
LA REQUALIFICATION : UN POTENTIEL DE CRÉATION Cette situation n’est pas surprenante, étant donné le riche héritage industriel de Montréal et le déclin du poids économique du secteur manufacturier depuis un demi-siècle, au profit de celui des services. Plus récemment, avec les délocalisations d’activités manufacturières à faible valeur ajoutée vers les pays à moindres coûts de production et avec la création d’une nouvelle génération de pôles industriels près des axes autoroutiers en périphérie de Montréal, plusieurs zones industrielles de première génération sont aujourd’hui sous-exploitées et ont un grand besoin de requalification.
UN REPOSITIONNEMENT ET UN VIRAGE VERT Les centres de distribution tendent à s’éloigner de la ville principale pour se diriger vers les nouveaux pôles logistiques en périphérie comme Varennes / Contrecœur à l’est et Vaudreuil / Dorion à l’ouest, où les prix des terrains sont plus abordables et les accès routiers, plus fluides. Mais pour l’activité de fabrication axée sur l’économie du savoir et les avancées technologiques, la proximité d’un bassin de main-d’œuvre qualifiée est nettement plus importante que la fluidité du transport de marchandises. Une compagnie pharmaceutique qui produit des vaccins, par exemple, doit être accessible et attrayante pour les employés qualifiés : techniciens en laboratoire, chercheurs, personnel administratif. Pour offrir à ces employés un environnement de travail de qualité, des services et un accès convivial, les villes ont créé, dans les années 1990, des parcs scientifiques et technologiques, puisque le concept même du parc industriel traditionnel ne répondait pas aux exigences des centres de recherche et des entreprises manufacturières de l’économie du savoir (biotechnologie, agroalimentaire, optique-photonique, etc.).
La reconversion des sites désuets offre un énorme potentiel de création de valeur. Situés dans les secteurs plus matures où les terrains à développer sont de plus en plus rares, ces sites, une fois décontaminés, rezonés ou requalifiés, permettront de générer des environnements adaptés aux besoins des fabricants d’aujourd’hui. Cet effort de requalification n’est pas simple. À la base, le zonage des premiers parcs industriels visait à regrouper l’activité de fabrication et de distribution en un seul lieu pour l’isoler des autres fonctions urbaines, notamment résiden tielles et commerciales, afin de minimiser pour
Or aujourd’hui, il s’avère difficile de trouver une entreprise manufacturière en croissance qui n’a pas embrassé le virage technologique IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2019
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ou intégré la R et D et l’innovation dans son développement. Dans presque tous les domaines, les entreprises industrielles sont devenues de véritables vitrines du savoir-faire technologique. À l’instar d’autres employeurs, les occupants des parcs industriels sont de plus en plus soucieux d’offrir un environnement de travail de qualité à leurs employés. Les préoccupations en matière environnementale sont aussi devenues un enjeu pour ces parcs. Les principes qui ont guidé l’aménagement des parcs technologiques, des espaces verts, de la qualité de vie, de la synergie entre les occupants répondent aux besoins des entreprises manufacturières modernes. La plupart des parcs industriels pourraient être considérés comme zones d’innovations technologiques. Il est possible d’imaginer des concepts de parcs et de zones industrielles plus accessibles, permettant plus de mixité des usages, offrant à leurs occupants un environnement de qualité, un accès sécuritaire aux transports en commun et actifs, ainsi que
Un seul mot : Excellence. Nous bâtissons des stratégies solides qui nous placent au cœur des grands projets immobiliers du Québec.
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des services. Et, pourquoi pas, des bâtiments plus esthétiques et plus verts. Le projet d’Écoparc industriel de la Grande-Prairie / L’Assomption, piloté par la Ville de Montréal, s’inscrit dans cette mouvance. En dépit de son riche passé industriel, le secteur Assomption Sud – Longue-Pointe est marqué par la présence de vastes terrains vacants et sous-utilisés qui offrent des occasions de développement déter minantes pour l’avenir d’un secteur de la ville lourdement touché par l’effritement de l’activité manufacturière. Le projet de la Ville de Montréal vise à requalifier le secteur situé entre l’avenue Souligny, les installations du port de Montréal, la gare de triage Longue-Pointe (CN) et l’autoroute 25. Ce site fait partie de l’un des six secteurs de planification stratégique établis au Schéma d’aménagement et de développement, adopté en 2015 par la métropole. Les orientations de la Ville de Montréal pour le redéveloppement de sites se basent, entre autres, sur la qualité de vie des travailleurs, mais aussi des riverains, en limitant les nuisances sonores, visuelles et atmosphériques. L’accessibilité en transport actif et collectif ainsi que la gestion écologique du territoire sont également au cœur du concept de requalification préconisé par la Ville. Plusieurs municipalités du Québec sont en réflexion sur l’avenir de leurs parcs industriels, redéveloppés ou nouveaux. La création de zones d’innovation et de vitrines technologiques pour les entreprises de leur territoire représente une source de création de valeur qu’elles se doivent de soutenir au chapitre des infrastructures. Des zones industrielles plus vertes, plus accessibles et ouvertes au voisinage, qui maximisent l’utilisation du territoire et permettent d’établir des axes de développement économique structurants sont autant d’atouts pour assurer leur compétitivité à l’échelle régionale et même mondiale. Il suffit d’ailleurs de se tourner vers l’Europe (voir texte en page 18) pour observer des zones industrielles écoresponsables, intégrées à leur voisinage, qui procurent aux entreprises manufacturières un environnement propice à leur développement. Les entreprises manufacturières d’aujourd’hui ont des besoins particuliers non seulement en ce qui concerne les bâtiments, mais aussi en ce qui touche aux sites voués et adaptés à leurs besoins et à ceux de leurs employés.
BUSAC AMORCE UN NOUVEAU CHAPITRE
20 ANS D’INNOVATION ICI ET AILLEURS
DE SON HISTOIRE Cette année, BUSAC fête ses 20 ans et en profite pour présenter une nouvelle image de marque illustrant sa constante évolution, sa poursuite d’excellence et d’innovation ainsi que son engagement envers ses clients, actionnaires et partenaires, ici et ailleurs. Aux États-Unis, BUSAC consolide son rayonnement par la gestion d’importants portefeuilles et le développement de projets de premier plan. Au pays, elle continue d’offrir une foule de solutions immobilières innovantes et diversifiées. Grâce à son expérience des deux côtés de la frontière, BUSAC assoit sa position de leader nord-américain de l’industrie.
150 Broadway, New York, NY
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UNE CERTIFICATION ISO 14001 POUR LES PARCS INDUSTRIELS La norme ISO 14001 définit les éléments d’un système de gestion efficace et écologique à l’échelle d’une entreprise, mais peut aussi s’appliquer à un parc d’activités. Pour être certifié ISO 14001, le parc doit répondre à un certain nombre d’exigences. Sans imposer d’objectifs chiffrés de moyens ou de résultats, la norme exige toutefois le respect du principe d’amélioration continue de la performance environnementale (pollution, émission de gaz à effet de serre, consommation de ressources, impact sur la biodiversité et sur les milieux humides, etc.). Pour être certifié, un parc doit s’assurer de respecter le paysage, le voisinage, concilier la préservation de la biodiversité et de l’activité économique. La norme ISO 14001 est mieux connue en Europe, en France, notamment, grâce à l’Association PALME France, qui en fait la promotion et accompagne les parcs et les entreprises. En 2013, une rencontre entre PALME France, la Corporation d’initiative industrielle de Victoriaville et la Société PHD Internationale a donné naissance à PALME Québec (Association québécoise pour la qualité environnementale et le développement durable des territoires d’activité). PALME Québec, un organisme à but non lucratif composé de collectivités territoriales et locales, d’aménageurs, de gestionnaires de parcs industriels, d’associations et de représentants d’entreprises, a été créé pour promouvoir et soutenir la création d’écoparcs d’activités, la requalification de parcs industriels existants ainsi que la labellisation ISO 14001. L’Association accompagne également ses adhérents dans l’obtention de la certification ISO 14001. Parcs industriels certifiés ISO 14001 :
Noveos, parc d’affaires Paris Sud-Ouest, www.noveos.fr
Arbois Med, Aix-en-Provence, www.arbois-med.com
Parc des industries Artois-Flandres, www.parcdesindustries.com/presentation
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