QUÉBEC
PERSPECTIVES BRUNO TURCOTTE, B.A.A., É.A.
Vice-président, Immobilier et ressources matérielles La Capitale, Groupe financier
MICHELLE LAURENDEAU
Gestionnaire en immobilier, Coordonnatrice de secteur / Région de Québec Boardwalk REIT
NORMAND HUDON
Architecte associé Coarchitecture
MIGUEL DUARTE E SOUSA, ing. PA LEED
Président-directeur général Ambioner
ANALYSE DES RAISONS DU SUCCÈS ÉCONOMIQUE DE LA CAPITALE NATIONALE PROPOS RECUEILLIS PAR CHRISTOPHE LEDUC
JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET
Depuis quelques années, le pouvoir d’attraction de la région de Québec sur les investisseurs et les grandes entreprises n’a cessé de se renforcer. Les grands joueurs historiques ont tous consolidé leur implantation locale, et d’autres grands groupes s’installent en nombre chaque année, dynamisant évidemment le marché de l’immobilier commercial. Nos chroniqueurs ont analysé ce qui nourrit ce dynamisme économique et ont dégagé les principaux atouts de la région de Québec qui lui confèrent son pouvoir d’attraction sur les investisseurs.
LES FIDUCIES DE PLACEMENT IMMOBILIER SONT EN AMOUR AVEC QUÉBEC Michelle Laurendeau résume d’emblée la situation : « Québec, reconnue pour sa vibe européenne, ses bons restaurants et son passé riche en histoire, se distingue également par son pouvoir de séduction sur les grandes entreprises les poussant à s’installer ici. Plus de 152 filiales de sociétés étrangères se sont implantées dans notre belle région. » Pour la gestionnaire en immobilier chez Boardwalk REIT, la région doit une partie de ce dynamisme au fait qu’au tournant des années 2000, « les fiducies de placement immobilier sont tombées amoureuses de Québec ». Et la région le doit à des conditions de marché particulières. 32
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« Comparativement aux marchés de l’Ouest, Québec est reconnue pour sa stabilité, ne serait-ce que par sa durée des baux locatifs. Dans l’Ouest canadien, un avis de 30 jours donné par un locataire suffit afin qu’il puisse déménager chez un concurrent sans subir de conséquences, alors que les baux de la Régie du logement sont de 12 mois. Selon la loi, un avis de trois à six mois donné avant la fin du bail est requis pour y mettre fin. Une étude menée par JD Powers, il y a quelques années, démontrait que les locataires de l’Ouest demeuraient en moyenne deux à trois ans à la même place, alors que ceux de Québec (contrairement à ceux de Montréal) restaient à la même adresse en moyenne sept à huit ans », explique-t-elle.
Selon Mme Laurendeau, Québec cumule nombre de critères séduisants pour les investisseurs immobiliers : « Les taux d’inoccupation favorables et le taux de croissance économique se sont bien alignés pour faire rayonner la ville de Québec. Les fonds de placement créent enfin l’occasion parfaite pour investir des millions avec un retour d’investissement avantageux. Québec a tout pour répondre aux critères les plus exigeants ! C’est pour cette raison que nous sommes épris d’elle ! » L’ASSURANCE DE LA STABILITÉ Bruno Turcotte, vice-président, immobilier et ressources matérielles à La Capitale, reconnaît lui aussi la stabilité comme principal atout de la région. À ses yeux, celleci est bâtie principalement sur des secteurs forts qui soutiennent la croissance et l’attractivité : en premier lieu, l’assurance, aussi bien publique que privée. « La présence des compagnies d’assurance à Québec remonte à longtemps. La région de Québec est d’ailleurs surnom mée la capitale de l’assurance. Les sièges sociaux des principaux joueurs de l’industrie y sont établis depuis de très nombreuses années », rappelle-t-il. M. Turcotte insiste également sur le poids économique de tout le secteur de l’assurance dans la région, qui agit comme l’un des moteurs de l’économie, notamment pour l’immobilier commercial. « L’industrie de l’assurance et des services financiers constitue un pôle économique important dont la contribution à l’économie régionale est majeure. Selon les données de Québec International, ce secteur représente 20 % du produit intérieur brut régional et plus de 10 % de l’emploi. En plus des compagnies
d’assurance privées se trouvent à Québec les grandes institutions d’assurance publiques que sont la Régie de l’assurance maladie du Québec, la Société de l’assurance automobile du Québec et la Commission administrative des régimes de retraite et d’assurances. Le secteur des assurances a un impact positif sur l’immobilier. Les compa gnies d’assurance investissent en immobilier. La valeur du parc immobilier détenu par les assureurs de la région de Québec dépasse un milliard de dollars. Leurs besoins immobiliers sont en croissance depuis 10 ans », détaille-t-il. Pour Bruno Turcotte, les conditions demeureront favora bles pour ce secteur : « La ville de Québec a été et demeure une localisation favorable aux compagnies d’assurance. Les établissements d’enseignement que sont l’Université Laval, les cégeps de Sainte-Foy, Lévis-Lauzon et Champlain St. Lawrence offrent des programmes en lien avec les emplois du secteur. Selon une étude de KPMG, les coûts d’exploitation y sont globalement inférieurs de 5,8 % à ceux de la moyenne des villes américaines. Le développe ment de la ville et de ses infrastructures de même que la venue prochaine d’un réseau de transport en commun structurant sont des éléments favorables pour soutenir la croissance du secteur de l’assurance et des services financiers pour les prochaines années. » UN ÉCOSYSTÈME EN ÉQUILIBRE Normand Hudon, associé et architecte chez Coarchitecture, appuie également l’idée d’une stabilité attractive, bâtie sur le savoir et l’assurance. Il estime également que la région profite du développement de l’innovation et de la technologie, qui a conduit l’écosystème local vers
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l’équilibre parfait. « Il existe un écosystème propice à la création d’emplois basée sur l’économie du savoir à Québec. Sous l’angle de la stabilité et de la prévisibilité, le secteur des assurances est dominant à l’échelle nationale, et le secteur gouvernemental provincial n’a pas intérêt à ce que la capitale nationale s’affaiblisse pour des raisons politiques. Patrimoine mondial de l’UNESCO, la ville déborde de touristes. Voilà environ 50 % de l’économie régionale sous contrôle, ce qui permet de lisser les taux d’occupation des immeubles et de propulser l’immobilier commercial vers le haut au chapitre des rendements. Les investisseurs avisés constatent que cette stabilité est à la base d’un écosystème florissant », explique d’abord l’architecte.
l’innovation qui ont donné naissance à toute une industrie exportatrice dans le domaine des NDT (non destructive technology). Québec y est surreprésentée par la Japonaise Olympus (anciennement la startup québécoise R/T-Tech), Eddyfi (100 % québécoise) et Nucleom, qui ont toutes construit de nouveaux immeubles. Creaform, une entreprise fondée à Lévis en 2002, exporte ses produits de mesure et d’analyse 3D portables aux plus grands fabricants de ce monde. Elle emploie aujourd’hui près de 300 travailleurs dans la région de Québec et s’est installée dans un nouveau built to suit, prêt à être agrandi. Que dire de l’industrie du jeu vidéo avec en tête Ubisoft, Beenox et Frima, qui sont locataires de la majorité des immeubles de bureaux du quartier Saint-Roch et qui ne cessent de grandir ? »
M. Hudon peut d’ailleurs fournir nombre d’exemples pour soutenir son propos : « Prenons les appuis financiers à
Aux yeux de M. Hudon, c’est cet équilibre qui fait l’attractivité de la région : « Québec est une ville à 50 % dynamique,
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technologique et rayonnante, mais aussi une ville à 50 % stable et prévisible de fonctionnaires, d’assurances et de tourisme. En matière de placements, c’est une ville équilibrée ! » UN FAISCEAU D’AVANTAGES Miguel Duarte e Sousa, ingénieur et PDG d’Ambioner, reprend nombre des arguments de ses collègues chroniqueurs. Et c’est pour lui un faisceau d’avantages qui fait l’attractivité de la capitale nationale. « La ville de Québec présente des avantages et des attraits indéniables pour l’établissement des sièges sociaux de grandes compagnies de services et de technologies. La disponibilité d’une main-d’œuvre qualifiée en grande partie formée à l’Université Laval, le coût de la vie plus faible que dans d’autres villes de taille et d’importance comparables, les salaires moins élevés – résultat d’un
coût de la vie moindre –, ainsi que les multiples attraits naturels à proximité du centre-ville font de Québec un coin du monde où il fait bon vivre. » Pourtant, rappelle-t-il, victime de son succès, la région voit apparaître des problèmes sur lesquels elle doit travailler tout de suite pour éviter de perdre de son pouvoir de séduction. « Tout n’est pas parfait ; le trafic s’est intensifié considérablement dans les dernières années, le manque de main-d’œuvre qualifiée se fait sentir comme dans les autres grandes villes, et l’on peine toujours à attirer et à garder les immigrants qualifiés. Toutefois, les problématiques sont connues, et l’on agit pour les résoudre, rendre la ville plus belle et y améliorer davantage la qualité de vie. Le nouveau projet de transport structurant en est un exemple », conclut M. Duarte e Sousa.
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