ANALYSE DE MARCHÉ
UN DÉFI POUR LA MÉTROPOLE : L’IMMOBILIER LOGISTIQUE DOIT SUIVRE LA CROISSANCE DU COMMERCE ÉLECTRONIQUE Benoit Beauchemin Expert invité
Depuis plusieurs décennies, Toronto dame le pion à Montréal tant sur le rythme de croissance du nombre de pieds carrés d’espace industriel que sur la taille des immeubles commerciaux et industriels. En novembre 2017, nous abordions dans cette chronique l’impact du commerce électronique sur le marché immobilier. Nous soulignions alors les résultats d’une étude du courtier Colliers International datant de 20151 rapportant que le marché immobilier industriel de Toronto possède une longueur d’avance sur celui de Montréal. Les données de l’enquête faisaient ressortir le faible rythme de croissance de l’inventaire industriel de Montréal. Au cours de la dernière décennie, les nouveaux bâtiments industriels de la région montréalaise ont été érigés sur mesure pour satisfaire les besoins d’entreprises de taille moyenne, alors que le marché de Toronto voit apparaître d’imposants bâtiments multilocataires. Les données mettent également en évidence le fait que la région de Toronto dispose, toute proportion gardée, d’un plus important volume de bâtiments de grande superficie.
Professionnel chevronné, Benoit Beauchemin cumule 20 années d'expérience en recherche et analyse concurrentielle et stratégique. Il est consultant en analyse de marché et intelligence d'affaires. Il est membre du collectif d'experts Mû.
LOGISTIQUE ET DISTRIBUTION : LE NERF DE LA GUERRE La croissance du commerce électronique a plusieurs effets sur le secteur immobilier dans la mesure où elle est à l’origine d’une forte expansion dans le domaine de la logistique et de la distribution, ce qui crée un accroissement de la demande d’espaces industriels. C’est notamm ent le cas dans les grands centres urbains du pays. Les exigences du domaine de la logistique et de la distribution sont toutefois très précises. Les entreprises de ce secteur recherchent principalement des lieux disposant de hauts plafonds, de grandes baies de livraison et offrant plusieurs niveaux. Des installations hautement câblées sont également demandées pour soutenir des entrepôts et des centres de distribution de plus en plus automatisés.
GETTY IMAEGS PAR ZHUDIFENG
Il est certain que les grands marchés verront davantage d’espaces industriels développés pour répondre aux besoins des entreprises œuvrant sur le marché du commerce électronique. Nous remarquons que l’impact de l’accélération du commerce électronique dépasse maintenant la simple croissance de la demande pour de grandes surfaces industrielles. Cette forte tendance influe également sur l’achalandage des centres commerciaux physiques ainsi que sur les investissements qui y sont réalisés. Les investisseurs immobiliers sont de plus en plus intéressés par les grands centres de distribution, alors que les centres commerciaux traditionnels sont perçus comme offrant un moins bon retour sur investissement et, surtout, présentant un risque plus élevé.
1. Beauchemin, B. (2017). « Le marché immobilier industriel doit s’adapter aux exigences du commerce électronique ». Immobilier commercial, vol. 10, no 5.
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La croissance fulgurante du géant du commerce électronique Amazon et celle de son rival chinois AliExpress sont les meilleurs exemples de la crois sance du commerce électronique, alors même que nous constatons la disparition de grands magasins de la vente au détail comme Sears et Toys"R"Us. Le commerce électronique est une tendance de fond qui va persister dans tous les marchés, imposant une pression sans cesse plus lourde sur les grands détaillants.
type d’activité est en déclin, surtout dans les centres commerciaux de taille moyenne situés en périphérie des grandes villes, alors que les très grands centres commerciaux conservent leur attrait, tout comme les commerces de proximité. À cet égard, l’aménagement de quartiers entiers, intégrant commerces, bureaux et logements, est une tendance en hausse, comme en témoigne la popularité de pôles de développement à l’image du quartier DIX30 sur la Rive-Sud de Montréal.
Selon une étude du cabinet immobilier Knight Frank 2, le commerce électronique a connu une croissance de 20 % dans le monde en 2017, essentiellement stimulé par la bonne performance de l’économie mondiale. Évaluée à 2,2 trillions US en 2017, la valeur des transactions en ligne devrait doubler d’ici 2021 pour atteindre 4,5 trillions US.
L’IMMOBILIER LOGISTIQUE : UNE CROISSANCE À SOUTENIR Les besoins de distribution dictés par le commerce en ligne rendent nécessaire la modernisation du parc immobilier industriel montréalais. Les investisseurs réalisent qu’il leur en coûte moins pour construire un entrepôt étant donné les loyers qu’il génère. À court terme et compte tenu de la croissance rapide des besoins, les investisseurs trouveront moins risqué de financer ce type de construction ; c’est notamment le cas en GrandeBretagne et en France, où l’immobilier logistique est en forte croissance. Le temps de livraison le plus court possible exigé par les consommateurs en ligne nécessite de disposer non seulement de plus grandes superficies, mais aussi d’un plus grand nombre d’espaces, afin de desservir tous les marchés géographiques.
VENTES EN LIGNE, MARCHÉ MONDIAL 2016-2021 (milliards de dollars US) 5000 4500 4000 3500 3000 2500 Source : Emarketer
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Dans ce contexte, les centres commerciaux sont confrontés à un défi de taille : développer un attachement à la marque et une expérience client personnalisée en magasin s’appuyant sur la technologie, afin de rivaliser avec l’expérience en ligne. Le magasin physique devrait néanmoins demeurer un élément clé du processus d’achat. Les consommateurs continuent de magasiner dans des lieux physiques, car ils leur offrent la possibilité de voir et de toucher des produits, de les acheter immédiatement dans un environnement sécurisé et de recevoir des informations supplé mentaires. Mais force est de constater que ce
Le développement de ces infrastructures doit mobiliser de nombreux intervenants des secteurs privé et public. À cet égard, les choses se mettent en place depuis quelques années afin de faire croître le secteur de la distribution et de la logistique dans la grande région de Montréal. Mentionnons par exemple CargoM3, la Grappe métropolitaine de logistique et transport de Montréal, lancée en 2012 et s’inscrivant dans la stratégie de développement économique du Grand Montréal, qui a le mandat de rassembler tous les acteurs de la logistique et du transport des marchandises de la région. CargoM regroupe près de 50 membres représentant les secteurs du transport routier, ferroviaire, aérien, maritime, de même que les intermédiaires transitaires logistiques, les comités et associations, les infrastructures partagées, les établissements d’enseignement et de recherche. Tous ces acteurs ont pour objectif d’accroître la cohésion, la compétitivité, la croissance et le rayonnement de la région de Montréal.
2. Knight Frank (2018). E-commerce, All just a click away. How is it affecting flagship stores and shopping centres? https://content.knightfrank.com/research/1456/documents/en/e-commerce-all-just-a-click-away-2018-5274.pdf 3 . Grappe métropolitaine de logistique et transport de Montréal (CargoM). http://www.cargo-montreal.ca/fr/
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