Immobilier commercial volume 11 - numéro 3 - Entrevue

ENTREVUE

BIENVENUE DANS UNE NOUVELLE ÈRE AXÉE SUR LES SERVICES QUI CARACTÉRISE L’IMMOBILIER COMMERCIAL //

YVES-ANDRÉ GODON PAR YASMINA EL JAMAÏ, JOURNALISTE

« L’immobilier commercial est devenu une industrie de services plutôt que de briques et de mortier. Nul ne peut plus négliger ce fait. » Telle est la conclusion d’Yves-André Godon au terme de 28 ans d’expérience cumulée au sein de l’industrie immobilière. Comme bien d’autres gestion­ naires immobiliers, ce vice-président principal pour la région montréalaise de Bentall Kennedy s’applique à fournir les services prisés par les locataires d’immeubles et leurs employés et cherche à anticiper leurs besoins. Bienvenue dans une nouvelle ère axée sur les services qui caractérise l’immobilier commercial !

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PLACE AUX BESOINS DES OCCUPANTS ! Pour l’époux et père de trois enfants au sourire avenant, « le métier de gestionnaire immobilier s’est transformé, de sorte que la notion de service doit être présente au quotidien, et ce, à tous les stades qui composent l’expérience d’un individu qui entre dans des espaces commerciaux. En échange d’un loyer, les locataires souhaitent bénéficier d’un stationnement et d’ascenseurs propres et bien entretenus, d’un air de qualité et de locaux adéquatement chauffés ou climatisés. Il existe aussi tout un éventail de services supplémentaires à offrir aux occupants, que ce soit des services de lave-auto et de voiturier, des stationnements pour vélos, des douches, des restaurants et des services au rez-de-chaussée, des aires pour accueillir des cours de yoga, des conférences ou d’autres activités, etc. » Bref, le confort et le bien-être des occupants sont devenus primordiaux.

l’exploitation chez Triovest, une société de gestion d’inves­tissements et de gestion immobilière majeure au Canada.

Les locataires sont plus avisés et plus exigeants de nos jours, notamment parce que les avantages qu’ils offrent à leurs recrues constituent un facteur de rétention de ces employés. Fort de son expérience approfondie en location de locaux pour bureaux qui l’amène à interagir avec des locataires et des courtiers, M. Godon conseille aux gestionnaires de se rappeler cette réalité et de réagir rapidement pour remédier aux problèmes qui peuvent survenir à tout moment dans les édifices.

J’AIME MONTRÉAL EN PLEIN ENVOL ! Une frénésie s’est emparée de l’immobilier commercial à Montréal. M. Godon la détecte dans toute l’industrie, incluant ses édifices commerciaux, ses tours multirésiden­ tielles et à vocations multiples, ses centres commerciaux et ses bâtiments institutionnels. « Ce qui devient à la fois intrigant et déconcertant est la rapidité à laquelle les changements se produisent. Impossible de nier actuelle­ment, au Québec et surtout dans l’île de Montréal, que le nombre de projets de construction d’immeubles multilocatifs et d’appartements en copropriété depuis les 20 dernières années s’est multiplié. De plus, ces apparte­ments se vendent à une vitesse fulgurante, comme cela a été le cas pour le projet immobilier mixte Humaniti, pour lequel l’équivalent de 50 M$ d’unités s’est écoulé en seulement une soirée ! Le nouveau quartier de Griffintown suscite aussi un engouement pour le moins étonnant de la part des plus jeunes et des investisseurs étrangers », fait remarquer M. Godon.

À l’affût des menus et grands changements qui remo­ dèlent la façon dont les édifices sont administrés et bonifiés, Yves-André Godon a constaté que les acteurs de l’industrie de l’immobilier se sont adaptés plus rapidement qu’à l’accoutumée au cours de la dernière décennie en étant attentifs aux demandes des locataires. Ces derniers sont eux-mêmes influencés par les requêtes de leurs employés, lesquels aiment suivre les tendances qu’on observe ailleurs en Amérique du Nord ou en Europe. C’est comme si une réaction en chaîne s’était déclenchée pour rendre les immeubles de plus en plus innovateurs et dotés d’espaces plus conviviaux. Dans la course à laquelle se livrent les propriétaires immobiliers concurrents, les services spéciaux qu’ils offrent à leurs occupants constituent un facteur de démarcation de taille et un avantage comparatif. C’est d'autant plus justifié « qu’il est beaucoup moins cher de conserver un locataire existant que d’en dénicher un nouveau », comme le fait remarquer le vice-président, en toute connaissance de cause. Il gère effectivement l’exploitation immobilière, la location et la direction d’équipes montréalaises chez le spécialiste en services et en conseils immobiliers Bentall Kennedy après s’être démarqué en tant que vice-président exécutif pour la région de l’est du Canada, puis chef de 8

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Selon M. Godon, l’élargissement de l’éventail des services offerts dans des édifices montréalais est indéniable, à en juger par leur bonification : « Le complexe Les Ailes et le Centre Eaton sont en cours de rénovation, de même que la Place Ville Marie, dont les espaces communs sont en pleins travaux en vue du remplacement de l’aire de restauration par un rayon d’alimentation présentant une offre thématique basée sur des aliments plus frais, plus locaux, car beaucoup de consommateurs se préoccupent de la qualité et de la provenance de leur nourriture. » Ivanhoé Cambridge a pris les devants dans ce domaine en investissant massivement dans les trois complexes pour fournir une offre commerciale rehaussée et participer à la création d’une expérience de vie urbaine innovatrice.

Il en conclut que Montréal se porte comme un charme : « Alors que Toronto et Vancouver étaient les références en immobilier pour les investisseurs canadiens et étrangers, l’intérêt de ces derniers s’est tourné vers Montréal depuis l’an dernier. Les investissements dans la métropole étaient justifiés par les prix trop élevés à Vancouver, le contrecoup de la baisse des cours du pétrole à Calgary ; pour ce qui est de Toronto, les gens disposaient déjà de beaucoup de placements. Actuellement, Montréal est devenue prisée : y investir est jugé pertinent en raison d’avantages et d’occasions qui sont propres à la ville, d’autant plus que la santé financière du Québec est bonne et que les enjeux liés à sa souveraineté et à sa séparation ne sont plus domi­nants », avance l’expert en immobilier

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commercial, qui est également avocat et membre du Barreau depuis 1985 ainsi que courtier immobilier agréé. UN AVENIR RADIEUX POUR MONTRÉAL Les actifs immobiliers sur le marché montréalais se vendent aussi bien qu’ailleurs ; des grues s’élèvent partout au centre-ville, et les différents produits immo­biliers prolifèrent dans les domaines autant multirésidentiel et multilocatif qu’industriel. « Montréal est en pleine effervescence, et nous prévoyons que cette tendance s’accentuera : ses bâtiments et les technologies qui y sont greffées ont beaucoup évolué. Par ailleurs, des inves­tis­sements massifs sont injectés dans les centres com­ merciaux pour tenter de les réinventer en surpassant l’attrait du commerce électronique ; un nouvel édifice sera érigé à l’angle de la rue Saint-Jacques et du boule­vard Robert-Bourassa où le nouveau siège social de la Banque Nationale sera situé », s’enthousiasme M. Godon. L’ébullition immobilière à Montréal devrait perdurer surtout si les décideurs prennent en considération des enjeux latents qui suscitent des craintes de la part de propriétaires, de promoteurs et d’inves­tisseurs dans le domaine immobilier.

Yves-André Godon expose les obstacles prioritaires à prendre en considération, soit le Réseau express métropolitain (REM), un projet qui permettra aux citoyens d’adopter le bon réflexe d’utiliser le trans­port en commun et qui redynamisera le dévelop­pe­ment immo­bilier. Néanmoins, sa cons­truction générera son lot de défis caractérisés par des rues fermées et une circulation moins fluide. Sans compter que la nouvelle taxe sur le REM, en vigueur depuis mai dernier, est une redevance progressive sur le transport touchant les cons­tructeurs immobiliers qui souhaitent bâtir de nouveaux bâtiments dans un rayon de 0,5 à 1 km d’une station du REM. Cet enjeu financier qui s’ajoute à celui des taxes foncières suscite de l’inquiétude de la part de M. Godon et des acteurs concernés par le développe­m ent immobilier : « Depuis 20 ans, les valeurs foncières ont beaucoup crû, et les propriétaires paient plus que leur quote-part des taxes foncières, déclare l’expert. Même si les décideurs de la Ville de Montréal ont fait des efforts depuis les dernières années pour rééquilibrer la situation, Montréal reste la deuxième ville canadienne la plus chère sur le plan des taxes foncières. Celles-ci étant déjà très élevées, le fardeau supplémentaire des taxes à prélever pour le futur IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2018

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REM n’est pas rassurant. En outre, la Ville de Montréal souhaite voir construire des logements locatifs sociaux, une initiative très louable, certes, mais il y a lieu de se demander qui absorbera ces coûts, d’autant plus que les prix des loyers ne peuvent pas monter continuellement sans faire fuir les locataires alléchés par les tarifs plus bas dans le Mile-End, par exemple. » Là où le bât blesse, selon M. Godon, est le fait que le fardeau composé des taxes foncières et des redevances endigue une partie de l’effervescence immo­bilière qui pétille à Montréal. Car les prix des loyers ne peuvent pas indéfiniment s’appré­cier pour absorber cet ensemble de coûts, avertit-il. L’expert en immobilier craint également que la réfec­tion de la rue Sainte-Catherine, qui est absolument justifiée par le remplacement des aqueducs, ne freine l’arrivée de locataires au centre-ville. Sans compter, selon lui, que la volonté de rendre la rue piétonne et d’y éliminer les places de stationnement suscite des questions qui restent en suspens : comment va-t-on gérer le stationnement et les livraisons, d’autant plus que le centre-ville ne comporte pas une abondance de ruelles comme solution de rechange pour les livreurs ?

LE SOMMET IMMOBILIER DE MONTRÉAL La revitalisation de la rue Sainte-Catherine a d’ailleurs été abordée par quatre membres de CREW M, dans le contexte d’une réflexion sur l’évolution du centre-ville au cours de la 20 e édition du Sommet immobilier de Montréal. Ce sommet a eu lieu le 28 mars dernier au Palais des congrès de Montréal dans une liesse générale, ainsi qu’en témoigne M. Godon, qui a présidé l’événement. Les 1 200 participants ont également pu écouter 75 confé­renciers qui se sont exprimés sur les innovations dans le domaine de l’immobilier commercial ainsi que sur les occasions à saisir. Parmi la vingtaine de thématiques abordées figure l’immigration, une solution envisagée par Mario Lefebvre, vice-président pour la recherche et les marchés immobiliers mondiaux chez Ivanhoé Cambridge, et Clément Gignac, vice-président principal et économiste en chef chez Industrielle Alliance, pour satisfaire la demande en futurs emplois à combler à Montréal. L’accueil de dizaines de milliers d’immigrants annuellement a été envisagé comme une composante clé de la croissance économique du Québec. Il faudra effectivement tenir compte du fait que les locataires des propriétaires immobiliers auront besoin que de nouveaux employés investissent leurs bureaux à l’avenir, compte tenu du dynamisme montréalais dans maints secteurs liés aux nouvelles technologies.

INFORMA CANADA

Yves-André Godon est ravi de constater la popularité croissante du Sommet immobilier de Montréal qui se hissera au rang de deuxième forum immobilier le plus couru au Canada à compter de 2019. Le prochain Sommet immobilier de Montréal est prévu le 3 avril 2019.

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