Issuu

coup d’œil sur le CASINO DE MONTRÉAL

Volume 7 | Numéro 5 | octobre – novEMBRE 2014

DOSSIER

Les maîtres du financement parcours d’exception

Claude Bigras

Jean-François Breton

LA PART DU LION PP 41614528

ESPACES LOCATIFS

FAISONS AFFAIRE ENSEMBLE

SERVICE À LA CLIENTÈLE 24 / 7 CONCEPT CLÉS EN MAIN GESTION INTÉGRÉE

COMPLEXE ALEXIS NIHON

5100 RUE SHERBROOKE E.

Frédérick Corey 514 337-8151

Paolo Valente 514 337-8151

MONTRÉAL

Accès au réseau souterrain - Station Atwater

Facilité d’accès et stationnement intérieur

Stationnement étagé de 1 080 places

Près de l’autoroute 25 et du métro Viau

Complexe polyvalent de bureaux, commerces de détail et unités d’habitation

Vue panoramique sur le centre-ville

PLACE LAVAL

LAVAL

Graziella Manin 514 337-8151 Le plus important complexe de bureaux de Laval

Choix incomparable d’espaces locatifs commerciaux, industriels et bureaux situés

MONTRÉAL

OULEVARD ARMAND FRAPPIER

LAVAL

Graziella Manin 514 337-8151 Centre des nouvelles technologies de Laval

Près de tous les services

À proximité du métro Montmorency

Stationnements intérieur et extérieur

Un milieu unique entouré de boisés

Facilité d’accès par transport en commun

dans les grands marchés canadiens

QUÉBEC ONTARIO PROVINCES ATLANTIQUES OUEST CANADIEN cominar.com

1 866 COMINAR

585 BOULEVARD CHAREST E.

COMPLEXE JULES

QUÉBEC

Marie-Eve Royer 418 681-8151

Quartier revitalisé en pleine effervescence

Facilité d’accès et stationnement intérieur

Situé au cœur de la capitale

Aménagement de qualité supérieure

Fenestration abondante, belle luminosité

Vue sur le fleuve et la ville

Facilité d’accès par transport en commun

OFFREZ-VOUS UNE ADRESSE DE PRESTIGE PLACEVILLEMARIE.COM

CANDIDAT À LA CERTIFICATION LEED® ARGENT LOCATION - BUREAUX Manuel Mendes | 514 861-4289 | manuel.mendes@ivanhoecambridge.com Isabelle Héroux | 514 861-4264 | isabelle.heroux@ivanhoecambridge.com David Salomon-Lima | 514 841-7669 | david.lima@ivanhoecambridge.com LOCATION - GALERIE COMMERCIALE Isabelle Héroux | 514 861-4264 | isabelle.heroux@ivanhoecambridge.com

ivanhoecambridge.com

sommaire : : volume 7 | numéro 5

jean-françois breton

CASINO DE MONTRÉAL

LA PART DU LION

5 Mot de la rédaction L’immobilier commercial en action

Par Nathalie Savaria

chroniques

7 ENTREVUE Jean-François Breton La part du lion

28 innovation et technologie Autant en emporte le vent !

Par Nathalie Savaria

14 dossier Les maîtres du financement Par Johanne Landry 20 ENJEU Faut-il moderniser la rue Sainte-Catherine ?

Par Emmanuelle Gril

Par Binh An Vu Van

37 monde municipal Revalorisation des terrains contaminés Les municipalités innovent

Par Caroline St-Hilaire

région de québec

24 focus « Un immeuble trophée dans notre portefeuille »

38 dossier Ville de Lévis

Par Serge Beaucher

Par Johanne Landry

30 Parcours d’exception Claude Bigras L’art du beau et du propre Par Johanne Landry 32 Coup d’œil Casino de Montréal Un bâtiment à la fois historique et d’avant-garde Par Suzanne Gagné

45 BRÈVES IMMOBILIÈRES 4

immobilier commercial : : octobre – novembre 2014

42 Le bureau de demain

Par Alain Roy

MOT DE LA RÉDACTION

Le magazine Immobilier commercial est publié par JBC Média inc. 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 Téléphone : 450 670-7770 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 670-7771 info@jbcmedia.ca

www.jbcmedia.ca Président et éditeur Jacques Boisvert Rédactrice en chef et éditrice déléguée Nathalie Savaria ÉQUIPE DE RÉDACTION Serge Beaucher, Suzanne Gagné, Emmanuelle Gril, Johanne Landry, Nathalie Savaria et Binh An Vu Van Collaboration à ce numéro Alain Roy et Caroline St-Hilaire Révision Céline Bouchard et Anne-Marie Trudel correction d’épreuves Christine Barozzi et Catherine Faucher direction artistique Carole Bordeleau infographie Sandrina Villeneuve publicité Montréal Najat El Manir, Responsable des ventes

L’immobilier commercial en action Vous serez sans doute frappés par le nombre et la diversité des intervenants qui ont participé à ce numéro. Acteurs de premier plan, ils contribuent, chacun à leur manière et parfois même dans l’ombre, à façonner et à orienter le devenir de notre secteur d’activité. Architectes, avocats, courtiers, financiers, investisseurs, promoteurs, urbanistes, ils nous éclairent sur les tendances du marché, nous font part de leur expertise et nous dévoilent leurs projets. À la une, Jean-François Breton, le discret président de Carbonleo, s’est taillé la part du lion dans l’univers du commerce de détail, notamment avec la construction du Quartier DIX30, dont les dernières phases sont en cours de réalisation. Dans ce complexe nouveau genre, qui prend les allures d’un centre-ville avec ses rues d’ambiance, ses boutiques, ses restaurants et ses habitations, un second hôtel verra bientôt le jour. Après la Rive-Sud, Carbonleo mettra le cap sur la métropole afin de réaliser des projets dans l’esprit du DIX30.

Publicité et projets spéciaux

Edith Lajoie, conseillère en publicité Québec Madeleine Blain, conseillère en publicité Responsable de la capitale nationale et des régions

418 317-0669 ADMINISTRATION Catherine Faucher, adjointe au président et directrice des opérations PhotoGRAPHES Denis Bernier et Alain Lambert photo en page couverture © JBC Média par Denis Bernier envoi de poste — publications Convention no PP 41614528 adresse de retour 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 abonnements www.jbcmedia.ca Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque et Archives nationales du Québec, 2009. Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur. Si elle est acceptée, elle doit indiquer clairement la source de la façon suivante : Tiré du magazine Immobilier commercial. Le nom de l’auteur et / ou du photographe doit également apparaître.

ISSN 1916-6656

Dans notre dossier spécial consacré aux maîtres du financement, une bonne nouvelle attend les promoteurs : il y a en ce moment beaucoup de liquidités disponibles pour réaliser de grands projets immobiliers. Les experts interviewés par Johanne Landry prodiguent de précieux conseils afin de présenter un dossier impeccable aux prêteurs. Artère mythique de Montréal, la rue Sainte-Catherine fera l’objet d’importants travaux de réfection. La Ville de Montréal a profité de l’occasion pour entamer, en juin dernier, un processus de consultation publique portant sur l’avenir de cette artère. Doit-on lui refaire une beauté ? Si oui, comment ? Emmanuelle Gril a posé la question, dans la section Enjeu, à divers intervenants. La vente de l’édifice Aldred, qui fend le ciel du Vieux-Montréal de sa silhouette distinctive, marque l’arrivée de deux nouveaux investisseurs, Gad Bitton et Michael Serruya, en immobilier commercial. Le tandem ambitionne déjà d’ajouter d’autres édifices de prestige à son portefeuille immobilier montréalais, relate Johanne Landry dans la section Focus. Avant de découvrir le nouveau Casino de Montréal dans la section Coup d’œil présentée par Suzanne Gagné, je vous invite à lire le parcours d’exception d’un homme pour qui l’art du beau et celui du propre se marient à merveille : Claude Bigras, président et chef de la direction de GDI, Services aux immeubles. Enfin, notre journaliste à Québec, Serge Beaucher, vous propose un intéressant dossier sur la ville de Lévis, en pleine effervescence.

partenaire média

En terminant, sachez, acteurs et actrices de l’immobilier commercial, que vous vous retrouverez peut-être un jour dans les pages de ce magazine, lorsque nous ferons appel à votre expertise… En attendant, je vous souhaite une bonne lecture !

Nathalie Savaria

Rédactrice en chef et éditrice déléguée

immobilier commercial : : octobre – novembre 2014

Solutions immobiliĂ¨res intelligentes

Jean-François

BRETON

La part du lion Par NATHALIE SAVARIA

JBC MÉDIA PAR denis bernier

Ses réalisations sont nombreuses, et la plus importante d’entre elles, le Quartier DIX30, se déploie dans le paysage de la Rive-Sud de Montréal tel un véritable centre-ville. Évalué à 1 G$, ce vaste projet comptera à terme quelque 2,7 millions de pieds carrés et accueillera entre 18 et 20 millions de visiteurs chaque année. Avec son équipe, Jean-François Breton, président de Carbonleo, est en passe de laisser sa marque dans l’histoire de l’immobilier commercial au Québec. Entrevue avec un bâtisseur d’expérience dans l’univers du commerce de détail.

immobilier commercial : : octobre – novembre 2014

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

Cette réussite, ces promoteurs l’avaient envisagée, mais jamais à ce point, admet Jean-François Breton. Après avoir acheté les premières terres aux Adams, propriétaires de Développements Iberville, et devant le succès des deux premières phases couvrant 1,1 million de pieds carrés, Devimco s’est finalement portée acquéreuse d’autres terrains appartenant à la même famille. Le promoteur a vite apporté la preuve de la pertinence d’agrandir le site et de procéder au dézonage des terrains. « Au départ, selon nos études de marché, la zone d’attraction du territoire était évaluée à 700 000 personnes.

immobilier commercial : : octobre – novembre 2014

carbonleo

Un concept qui fait mouche Basé sur le concept américain du lifestyle center, le DIX30 offre une expérience qui va bien au-delà du magasinage : on y travaille, on s’y divertit, on y mange, on y dort et on y vit aussi. Chaque année, le DIX30 accueille entre 12 et 13 millions de visiteurs.

l y a un peu plus d’un an, leurs noms étaient encore associés. Jean-François Breton et Serge Goulet, aujourd’hui président de Devimco immobilier, se sont lancés ensemble, en 2003, dans le projet du Quartier DIX30. Et c’est ensemble que les cocréateurs du projet et ex-partenaires en affaires, séparés à l’amiable, termineront les dernières phases – 4 à 7 – du DIX30, prévues pour 2015.

Le site avant et après la construction du quartier DIX30

Dès la première année après l’ouverture, nous avons atteint 800 000 personnes », mentionne le président de Carbonleo, qui croit que la présence d’une salle de spectacle, d’un cinéma, de restaurants, d’un hôtel, de commerces et de rues d’ambiance a fait la différence. Actuellement, poursuit-il, « la zone d’attraction est encore plus grande et va au-delà de Sherbrooke jusqu’à la frontière américaine. Depuis l’ouverture de la phase 3, nous allons même chercher un peu de clientèle à Montréal ». La diversification de l’offre et surtout la venue de détaillants américains et européens exclusifs, attirés par les occasions de marché, contribuent selon lui à accroître la zone d’attraction du DIX30. Chaque visiteur y passe en moyenne plus de temps (2 h 30 environ) que dans un centre commercial fermé (1 h environ). « Un tiers des visiteurs vient juste magasiner, un autre tiers combine cinéma, spectacle et magasinage, et un dernier tiers allie dîner, souper, cinéma, spectacle et magasinage », rapporte le dirigeant.

« La zone d’attraction est encore plus grande et va au-delà de Sherbrooke jusqu’à la frontière américaine. Depuis l’ouverture de la phase 3, nous allons même chercher un peu de clientèle à Montréal. »

carbonleo

Parmi les projets en cours, outre de nouvelles bannières consacrées au mobilier et à la décoration, un nouvel hôtel quatre étoiles et demie verra le jour dans le secteur situé en bordure de l’autoroute 10. « L’hôtel ALT est un trois étoiles et demie. Le taux d’occupation est excellent. Selon nos études de marché, il y a une demande pour un hôtel quatre étoiles et demie dont le prix des chambres se situerait autour de 175-225 $ la nuitée », explique le dirigeant, qui

précise que l’hôtel sera construit dans une tour à usage mixte. « Il y aura des commerces et des bureaux, et l’hôtel d’une vingtaine d’étages sera au-dessus. » Actuellement, trois groupes se sont montrés intéressés par le projet, dont le Groupe Germain Hospitalité. Lorsqu’on lui demande si le DIX30 songe également à accueillir un centre de congrès, ce qui manque à la Rive-Sud, le promoteur nous confirme que des discussions sont en cours.

DES SERVICES EN HARMONIE AVEC L’ENVIRONNEMENT

ISO 9001: 2008

ISO 14001: 2004

SERVICE COMPLET D’ENTRETIEN MÉNAGER D’ÉDIFICES

Services complémentaires : gérance de projets, service de sécurité, lavage de vitres, lavage de stores à l’ultrason, traitement de fumigation, extermination et grand ménage industriel

Franchisé :

Gamme complète de services après sinistre

Entretien, gestion et exploitation des installations électromécaniques et des infrastructures architecturales

Lavage de tapis à la vapeur

Franchisés :

immobilier commercial : : octobre – novembre 2014 2014-05-05 14:55

carbonleo

Une vue du Square

Densifier, verdir, piétonniser et… s’adapter Une fois les dernières phases achevées, Jean-François Breton et les membres de son équipe reviendront sur les deux premières phases, implantées il y a près de 10 ans. Conçu autour du concept de l’usage de l’automobile, le Quartier DIX30 ressemble de plus en plus à un centre-ville, non seulement en raison de la configuration des lieux et de son offre globale, mais aussi à cause de l’engorgement de la circulation, que d’importants travaux entrepris cet été tentent de corriger.

« J’ai toujours dit à mes associés qu’un site comme celui-ci serait en constant redéveloppement. » – Jean-François Breton

Or, les mentalités changent et requièrent une adaptation constante, et le commerce de détail n’y échappe pas. Afin de densifier l’espace, ce qui était d’ailleurs l’idée de départ des créateurs des lieux, les stationnements extérieurs seront sacrifiés au profit de stationnements intérieurs. Des tours de bureaux ainsi que de nouvelles bannières exclusives pourraient y élire domicile, car, précise Jean-François Breton, « nous avons encore une grande demande de la part de détaillants et un nombre important de baux viennent à échéance ». Des traverses piétonnes et des espaces verts seront aménagés, un peu à l’image du Square, qui compte surtout des stationnements souterrains. « Si les détaillants étaient peu enclins à favoriser ce type de développement il y a 10 ans, mentionne le dirigeant, ils l’ont maintenant apprivoisé. » En redéveloppant les phases 1 et 2, Carbonleo estime que la croissance du nombre annuel de visiteurs se chiffrera entre 18 et 20 millions. « J’ai toujours dit à mes associés qu’un site comme celui-ci serait en constant redéveloppement », affirme le président de Carbonleo, qui souligne également que ceux-ci voyagent partout dans le monde afin de se tenir à la fine pointe des tendances émergentes. C’est d’ailleurs pour suivre la cadence

immobilier commercial : : octobre – novembre 2014

Une vue panoramique du dix30

effrénée des nouvelles technologies et répondre aux besoins de ses détaillants que Carbonleo mettra à la disposition des visiteurs, au début de l’année 2015, la première phase d’un service de géolocalisation pour appareils intelligents. Ayant conscience des retombées majeures des ventes en ligne pour les détaillants, Carbonleo veut aider ces derniers à se positionner efficacement à l’égard des nouvelles technologies, dont les jeunes générations sont friandes. Cela dit, le dirigeant croit que les gens auront toujours besoin de se rencontrer. « On travaille très fort à améliorer l’expérience de magasinage au DIX30 en créant des moments pour les enfants, les parents et les jeunes. Si tu es capable de développer la plateforme pour attirer les jeunes et de créer une ambiance qu’ils ne peuvent pas retrouver sur Internet, c’est ça, la clé du succès », explique JeanFrançois Breton, qui pense que certains détaillants ne survivront pas au virage technologique. Selon lui, les propriétés de catégorie A qui ont une offre diversifiée s’en sortiront mieux. « Notre stratégie est donc de concevoir des propriétés dominantes dans le même esprit que le DIX30. » La bosse des affaires En écoutant ses propos, on devine aisément le génie de Jean-François Breton pour les affaires. Si son mariage avec Denise Beaudoin, la sœur de Pierre Beaudoin, PDG de Bombardier, a pu aider à la concrétisation de ses projets, Jean-François Breton doit d’abord sa réussite à lui-même. C’est à la ferme familiale, dans les Cantons-de-l’Est, entre Cowansville et Bromont, que ce fils de médecin grandit. Très tôt, il se sent un intérêt pour les affaires. Avec ses frères, il lance vers l’âge de 12 ans un petit commerce à la ferme. « On vendait de tout », raconte-t-il en riant. Son attrait pour les affaires lui vient aussi de

carbonleo archives personnelles de jean-François breton

OCCUPATION 2015

Jean-FranÇois Breton en ski, son sport de prédilection

1020

BOUVIER

E s p a c e s

bureaux secteur Lebourgneuf

QuébEc

> Emplacement stratégique > Stationnement intérieur > 6 étages

groupedallaire.ca

Michel Ayotte

mayotte@groupedallaire.ca 418 781-6300

RBQ : 8259-1900-01

la famille de sa mère, qui œuvre dans le secteur de la construction. À la fin de son adolescence, il entre au collège Champlain, à Lennoxville, où il apprend l’anglais. « J’étudiais en sciences pures et j’hésitais beaucoup entre l’ingénierie et les affaires. » À la même époque, ce grand skieur ouvre à Bromont une boutique de vêtements de sport avec trois de ses amis. « C’était tout petit. Je faisais partie de l’équipe de ski et je joignais ainsi l’utile à l’agréable. » Après ses études collégiales et la vente de la boutique, il entre à l’Université McGill pour étudier la finance et l’immobilier. Or, le programme choisi est trop peu axé sur l’immobilier à son goût. Il opte alors pour l’École des sciences de la gestion de l’UQAM, qui offre un programme dans le domaine. Pendant ses études universitaires, il met déjà en pratique ce qu’il apprend sur les bancs d’école en achetant des terrains à Bromont avec ses frères et réalise ainsi son premier projet immobilier résidentiel. « C’était l’époque où Hyundai ouvrait son usine de Bromont. Beaucoup de gens venaient s’installer là-bas. La première année, nous avons vendu une vingtaine de maisons », se remémore-t-il.

immobilier commercial : : octobre – novembre 2014

À sa sortie de l’université, Jean-François Breton continue de travailler au sein de l’entreprise de construction et d’immobilier qu’il a créée avec ses frères. De 1991 à 1997, les trois associés de Construction Mayton réalisent des projets de construction tant commerciaux que résidentiels. En 1997, il vend ses parts de l’entreprise à ses deux frères et décide de créer la sienne, consacrée à l’immobilier commercial. C’est à ce moment que Jean-François Breton croise sur sa route Serge Goulet, alors propriétaire d’un site qu’il convoite, à Québec. Observant qu’ils avaient des intérêts communs, ils conviennent de développer le projet ensemble. C’est le début d’une fructueuse collaboration entre les deux hommes. En 1998, ils créent Devimco avec un troisième partenaire, André Pelchat, qui quittera l’entreprise en 2003. Devimco construira notamment, dans la région de Québec, les mégacentres Lebourgneuf, Duplessis et Beauport. En 2001, les partenaires, qui commencent à lorgner le marché montréalais, édifient le mégacentre Notre-Dame, à Laval, avant de se concentrer, comme on le sait, sur ce qui deviendra leur plus grand projet de développement, appuyé par un groupe d’investisseurs privés et deux fonds de retraite : le Quartier DIX30.

Promoteur et… propriétaire Au cours de l’entrevue, Jean-François Breton nous a appris que sa société venait de racheter les parts d’Ipso Facto, une firme d’investissement privé fondée par Pierre Bourgie, dans le Quartier DIX30. Il y a quelque temps, Carbonleo avait racheté celles de RioCan. En ce moment, la société est à parachever une entente avec un grand joueur institutionnel qui s’engagera ainsi dans un partenariat à long terme avec le DIX30. Pour le dirigeant de Carbonleo, la propriété des actifs est désormais une priorité : « Contrairement à Devimco, dont la mission était de développer, puis de revendre des projets, la mission de Carbonleo est de créer des fonds pour chaque projet et de garder à très long terme ses propriétés. » Une telle vision montre à quel point Carbonleo entend se tailler la part du lion au Québec. Lorsqu’on demande à cet homme, père de trois garçons de 15, 16 et 17 ans et toujours grand amateur de ski alpin l’hiver et de tennis l’été, quelle marque il souhaiterait laisser dans l’histoire de l’immobilier commercial, il répond sans hésiter : « J’aimerais qu’on dise que Carbonleo a participé à des projets où les gens aiment passer du temps, et pas seulement dépenser leur argent, et qui resteront toujours à la page dans 20 ans, dans 40 ans, tout en sachant qu’il faut constamment les réinventer. »

Cap sur l’île de Montréal Hormis le DIX30, Carbonleo élabore actuellement d’autres projets, sur l’île de Montréal cette fois, sur lesquels son président se fait très discret. Propriétaire d’un terrain de stationnement adjacent au défunt hôtel de la Montagne, Carbonleo travaille à un projet à usage mixte, combinant des fonctions commerciales, hôtelières et résidentielles, comparable à celui qui sera déployé au DIX30. Il sera toutefois plus urbain, mentionne M. Breton qui, au moment de l’entrevue, en septembre dernier, a précisé qu’une annonce sera faite à ce sujet dans deux ou trois mois. Un autre projet, au sud-ouest de l’échangeur 15/40, à Ville Mont-Royal, est également en gestation, et le dirigeant affirme qu’il n’y aura pas d’annonce faite avant quelques années. Tout ce qu’il consent à nous dire, c’est qu’à court terme, « les nouveaux projets de Carbonleo seront sur l’île de Montréal ». Quant aux investisseurs, leur profil reste toujours le même : des familles en vue au Québec, des fonds de retraite et un grand partenaire institutionnel. « Avec des projets qui se chiffrent non pas en millions, mais en milliards de dollars, il faut beaucoup de capital, et du capital patient », souligne le président.

Le Quartier DIX30 en chiffres > Inauguration : 2006 > Nombre de phases : 7 > Superficie locative : 2,7 millions de pieds carrés > Superficie du site : 9 millions de pieds carrés > Nombre de visiteurs : 12 à 13 millions par année > Places de stationnement extérieures et intérieures : 10 000 en tout, dont 3 000 places de stationnement souterraines > Nombre de commerces : plus de 300 (dont une cinquantaine de restaurants) > Salle de spectacle : 2 > Cinéma avec salle VIP : 1

carbonleo

> Gym : 1

immobilier commercial : : octobre – novembre 2014

> Hôtel : 1 > Spa : 2

Un été moins tranquille qu’annoncé Mario Lefebvre

hers amis et amies, Dès mon arrivée en poste en janvier 2014, la permanence de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU) m’a prévenu que j’allais vivre l’un des étés les plus tranquilles qui soient. Selon elle, l’industrie de l’immobilier commercial tombe littéralement chaque année au point mort en juillet et en août. Je peux vous assurer d’une chose : j’ai déjà connu des étés beaucoup plus tranquilles que celui-ci. En effet, avec le début du processus de consultation publique de la Ville de Montréal entourant les travaux de réfection de la rue Sainte-Catherine Ouest, les membres du Comité Sainte-Catherine de l’IDU se sont réunis à quelques reprises durant l’été, le tout conjugué à la participation de l’Institut à un bon nombre de rencontres avec la Ville. L’IDU a aussi travaillé très fort à la préparation d’un événement, qui s’est tenu le 10 septembre dernier, durant lequel ses membres étaient invités à exprimer leurs points de vue concernant les futurs travaux de réfection. D’ailleurs, un rapport sera rédigé à ce sujet, et tous les membres de l’IDU y auront accès. L’été fut aussi pour moi l’occasion de produire un document qui servira de base à la prochaine planification stratégique de l’IDU, prévue cet automne. Ce document, qui compte déjà plus de 60 pages au moment où j’écris ces lignes, dresse un portrait fort intéressant de l’IDU d’hier à aujourd’hui et soulève les questions clés qui devront trouver réponse afin de penser l’Institut de demain. Il sera aussi accessible aux membres. La belle saison m’a également inspiré la rédaction d’une série de cinq billets qui a été publiée sur le site Internet de l’Association des économistes québécois (ASDEQ). Ces billets traitent de plusieurs sujets, dont le rôle des grandes villes dans le développement économique des nations au XXIe siècle et les défis financiers des municipalités québécoises.

L’un d’eux répond aussi à la question suivante : les villes sont-elles aussi dépensières qu’on semble le penser ? Vous pouvez lire ces billets en vous rendant sur le site de l’ASDEQ à l’adresse suivante : www.economistesquebecois.com (sous la rubrique « Blogue »). Finalement, l’organisation du tournoi de golf, une première pour moi, a fait partie de mes tâches estivales. Ma contribution est toutefois demeurée modeste, car le mérite revient surtout à Catherine Thibault, directrice des événements à l’IDU. Cependant, je vous dirai que « vendre un tournoi de golf » constitue tout un travail aujourd’hui. L’équipe de l’IDU s’est affairée à vendre des quatuors jusqu’à la dernière minute. Mais le beau temps nous a comblés, et cette journée a été couronnée de succès. Les membres golfeurs ont ainsi pu réseauter tout en s’amusant. Déjà l’automne. Nous serons au rendez-vous avec entre autres l’activité « Tendances du marché », le 29 septembre à Montréal et le 1er octobre à Québec, et la tenue de cocktails dans ces deux villes. De nouveaux événements vous attendent aussi, dont un rendez-vous pour la relève dans notre industrie, le 6 novembre prochain à Montréal. Les travailleurs âgés de moins de 35 ans et œuvrant dans notre domaine sont spécialement invités à y participer en grand nombre. Au plaisir de vous croiser à l’un ou l’autre de nos événements, au fil d’une saison colorée et riche en rencontres ! Mario Lefebvre

Président-directeur général Institut de développement urbain du Québec mlefebvre@iduquebec.com 514 866-3625, poste 24

immobilier commercial : : octobre – novembre 2014

dossier les maîtres du financement

Hypothèque, partenariat ou prêt mezzanine

Du capital

disponible pour

démarrer des projets Par Johanne Landry, journaliste

Les grands projets immobiliers nécessitent des montages financiers qui mettent souvent plus d’une source à contribution. Bonne nouvelle pour les promoteurs : il y a en ce moment beaucoup de liquidités disponibles, nous disent les maîtres du financement.

Pierre Pelletier, premier vice-président, Investissement Immobilier chez Centria. Le milieu du financement immobilier commercial attire donc une variété de joueurs. « Si tout le monde calcule les rendements à peu près de la même façon, la lecture des marchés, par contre, relève plus du domaine de la perception et des connaissances ou encore d’une vision, ce qui diffère d’une personne ou d’une organisation à l’autre », explique Jacques Métivier, vice-président du conseil d’administration chez Société immobilière Landmark.

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

’ C

est le cas des hypothèques conventionnelles, où les banquiers considèrent l’immobilier comme une avenue intéressante pour procurer de bons rendements aux épargnants, souligne Tony Migliara, premier vice-président, Immobilier de la Banque Laurentienne. Même chose quant aux formules non traditionnelles comme les prêts à la construction, les prêts mezzanine et les partenariats. « Il y a aussi des investisseurs privés qui recherchent des placements sécuritaires qui rapporteront davantage que les obligations. Ces acteurs s’ajoutent dans le créneau de l’offre de financement », souligne

TONY MIGLIARA Premier vice-président, Immobilier Banque Laurentienne

immobilier commercial : : octobre – novembre 2014

PIERRE PELLETIER Premier vice-président, Investissement Immobilier Centria

Jacques Métivier Vice-président du conseil d’administration Société immobilière Landmark

Comment s’y retrouver ? « Un peu par la négation, répond M. Métivier. En se faisant dire non à un endroit, les promoteurs iront frapper à une autre porte. Tout le monde n’est pas prêt à courir les risques liés à la construction, mais, par ailleurs, une gamme d’investisseurs s’y intéressent dans plusieurs marchés, ou seulement pour des centres commerciaux, des entrepôts, ou dans une région ou un domaine qu’ils connaissent bien. Il faut fouiller et explorer plusieurs pistes. » Des investisseurs non traditionnels Centria, un prêteur privé, est l’un de ces joueurs. Il voue deux fonds au domaine immobilier : l’un pour le financement de construction d’immeubles en copropriété allant de 1 à 15 M$ dans les grandes régions de Montréal et de Québec (1,7 G$ depuis 10 ans), et l’autre qui offre de l’équité et des prêts mezzanine destinés à des projets de construction allant de 25 à 75 M$, expose le président et chef de l’exploitation, Jean Gamache. Ce dernier fonds, disponible depuis juillet 2014, est déjà partenaire dans cinq projets et est aussi offert soit pour du développement, soit pour le changement de vocation d’un édifice inoccupé qu’on veut repositionner, indique Pierre Pelletier. Les partenariats s’établissent généralement dans une proportion de 25 à 75 %, selon la somme avancée par le promoteur. Pour les prêts mezzanine, Centria utilisera la formule du taux d’intérêt fixe ou celle du financement participatif pour des termes qui iront d’un à trois ans. Après quoi, le promoteur rachètera la part de Centria avec le financement à long terme qu’il aura obtenu.

« Chez Centria, près de 300 M$ sont actuellement en circulation dans différentes formules de financement et de partenariat ; il s’agit d’argent "intelligent" parce qu’il est assorti d’une expertise et de conseils », fait valoir Jean Gamache. La porte est également ouverte chez Ipso Facto où Serge Robitaille, associé directeur, reçoit régulièrement des entrepreneurs venus soumettre leur projet. « Nous sommes à l’écoute, notre processus décisionnel est rapide et flexible », soutient-il.

« Nous sommes à l’écoute, notre processus décisionnel est rapide et flexible. »

Serge Robitaille Associé directeur Ipso Facto

VOYEZ LES CHOSES DANS UNE

nouvelle

PERSPECTIVE Des occasions de croissance pour votre entreprise Offrez des taux d’intérêt plus compétitifs tout en utilisant l’assurance prêt hypothécaire de la SCHL pour réduire vos obligations en matière de réserves en capital.

Davantage de possibilités Accordez à l’emprunteur du financement hypothécaire pouvant atteindre 85 % de la valeur d’un immeuble collectif.

Diminution du risque Ayez l’esprit tranquille grâce à la protection contre les pertes découlant d’une défaillance de l’emprunteur.

Découvrez la gamme de possibilités que vous offre l’assurance prêt hypothécaire SCHL. Composez le 1 877 Multi GO ou visitez le www.schl.ca/immeubles-collectifs.

JEAN GAMACHE Président et chef de l’exploitation Centria

AU CŒUR DE L’HABITATION

immobilier commercial : : octobre – novembre 2014

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

dossier les maîtres du financement

« C’est souvent nous qui sollicitons des entrepreneurs reconnus, comme il y a des promoteurs qui nous soumettent des projets, avant de se rendre chez un banquier, car ils savent qu’ils auront besoin de capitaux. »

Normand Bélanger Président-directeur général Fonds immobilier de solidarité FTQ

Les cinq fonds d’Ipso Facto (trois sont opérationnels et deux ont complété leur terme) proviennent d’investissements de caisses de retraite ou de fortunes privées. Ipso Facto s’intéresse à toutes les classes d’actifs en participation en équité avec des entrepreneurs qui veulent partager les risques ou en prêt mezzanine avec ceux qui souhaitent demeurer seul en selle tout en ayant besoin d’un financement d’appoint. « Nous investissons dans la construction et le développement immobilier, mais pas dans l’achat de bâtiment ou dans des immeubles stabilisés. Nous nous retirons généralement de 12 à 36 mois après la construction », précise Serge Robitaille. « Nous croyons que la connaissance d’un marché est indispensable pour réaliser de bons investissements. À Montréal et à Québec, nous sommes en mesure d’apprécier les risques, les occasions de développement et la dynamique socio-économique. Nous participons parfois à des projets hors Québec, mais nous le faisons toujours avec un investisseur local », explique M. Robitaille. Depuis sa création, il y a 15 ans, Ipso Facto a fait circuler plus de 2 G$ dans le marché de l’immobilier commercial, avec des participations oscillant entre 1 et 12 M$, la médiane avoisinant 5 M$. « Nous n’exigeons pas d’être le partenaire principal et nous sommes ouverts à des partenariats combinés avec d’autres investisseurs. Il nous est arrivé de partager les risques avec d’autres fonds du Québec. Bien que nous nous trouvions parfois en situation de compétition, nous nous respectons, et ça fonctionne bien », dit Serge Robitaille. Du côté du Fonds immobilier de solidarité FTQ, les 31 projets en cours de développement, d’une valeur de 1,4 G$, créeront près de 10 500 emplois, ce dernier point étant une composante de la mission du fonds. Le Fonds immobilier de solidarité FTQ offre une participation au capital-actions, ainsi que des prêts mezzanine ou des prêts participatifs, partout au Québec et dans toutes les classes d’actifs : résidentiel, commercial et industriel. Le Fonds cherche à élargir son portefeuille d’actifs sous gestion avec ses partenaires actuels ainsi qu’avec de 16

immobilier commercial : : octobre – novembre 2014

nouveaux joueurs. « Nous sommes très ouverts à l’examen de projets à l’extérieur des grands centres », insiste le président-directeur général Normand Bélanger, donnant pour exemple des investissements récents dans un complexe de bureaux à Rimouski, un immeuble à logements locatifs en Abitibi ou un immeuble résidentiel en copropriété à Trois-Rivières. Un cas typique Pour illustrer le processus de financement le plus répandu dans la communauté immobilière, Normand Bélanger propose l’exemple d’une tour de bureaux à Montréal dont la construction coûtera 10 M$. Une banque accordera une hypothèque conventionnelle d’environ 60 %. Le Fonds immobilier de solidarité FTQ, dans un tel cas, proposera un partenariat en parts égales pour l’autre portion de 4 M$. « La banque exigera que ce soit ce 4 M$ qui soit d’abord utilisé pour la construction, explique Normand Bélanger. Une fois que l’actif sera stabilisé, que les locaux seront loués, le promoteur pourrait alors obtenir une hypothèque à long terme pouvant atteindre 80 % de la valeur de l’immeuble et à un taux d’intérêt avantageux avec laquelle il pourra nous rembourser. Nous aurons alors accompagné ce promoteur durant cinq ou sept ans avant de nous retirer du projet. » « C’est souvent nous qui sollicitons des entrepreneurs reconnus, poursuit Normand Bélanger, comme il y a des promoteurs qui nous soumettent des projets avant de se rendre chez un banquier, car ils savent qu’ils auront besoin de capitaux. » En 2013, 63 dossiers ont été analysés en profondeur par les équipes du Fonds immobilier de solidarité FTQ. « Une multitude de demandes se limitent également à une seule rencontre », poursuit le présidentdirecteur général. Pourquoi ? Le prix du terrain est trop élevé, le promoteur ou le constructeur ne possèdent pas suffisamment d’expertise pour ce type de projet, celui-ci s’avère trop audacieux ou le partage du risque n’est pas intéressant. Chez Centria, Pierre Pelletier propose souvent aux promoteurs de les aider à trouver le meilleur banquier pour le genre de projet en cause, puis de les accompagner chez ce dernier. « Obtenir le bon taux de financement fait toute la différence dans la rentabilité ou non d’un projet », souligne-t-il.

Des projets rentables Comme deux et deux font quatre, la rentabilité d’un projet de construction est soumise à la logique des chiffres. L’argent emprunté a un coût. Où le promoteur, en position de demandeur, trouve-t-il un pouvoir de négociation ? « Dans la diminution des facteurs de risque, dans l’expérience et l’expertise du promoteur, dans ses réalisations passées, dans la qualité de tous les aspects du projet », répond Jacques Métivier. « Dans la façon de monter son dossier et de le présenter au prêteur. Dans un budget de construction bien établi », ajoute Me Stéphane Lalande, associé chez De Grandpré Chait. « Le niveau d’endettement du promoteur, son investissement et le taux de prélocation ou de prévente feront une différence, dit Tony Migliara, car ce sont des facteurs qui diminuent les risques. » Quels sont les ratios de prélocation ou de prévente demandés par les banques ? « Dans le secteur commercial, ce sera de 50 à 60 % pour des locataires comme un supermarché, une pharmacie et une succursale

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

« Nous voyons de plus en plus de promoteurs entrer dans nos bureaux accompagnés de partenaires financiers », confirme Tony Migliara. Les banquiers sont-ils à l’aise avec cette façon de faire ? « Oui. Si quelqu’un se présente avec des partenaires qui connaissent les affaires et le développement, c’est de bon augure. Mais il faut aussi que le promoteur lui-même possède de l’expertise, une connaissance de son marché et de la construction et qu’il soit capable de respecter ses engagements. Ce sont ses qualifications qui vont déterminer si nous financerons ou non le projet. »

« Les garanties personnelles font mal. L’idéal sera d’avoir un projet assez solide pour les limiter à la propriété ou à certains axes comme l’environnement. »

Me James Papadimitriou Associé McCarthy Tétrault

bancaire, parce qu’ils génèrent une circulation intéressante qui attirera d’autres commerces. Pour un immeuble en copropriété, le ratio sera de 60 à 70 % », répond Tony Migliara. Qu’en est-il des garanties et des cautionnements ? « Les garanties personnelles font mal, dit Me James Papadimitriou, associé au cabinet McCarthy Tétrault. L’idéal sera d’avoir un projet assez solide pour les limiter à la propriété ou à certains axes comme l’environnement. » À la Banque Laurentienne, Tony Migliara parle de cautionnement parfois demandé pour le parachèvement des travaux et le dépassement des coûts que le promoteur s’engage à combler lui-même.

215, RUE SAINT-JACQUES OUEST UNE ADRESSE CLASSIQUE ET PROFESSIONNELLE

Au cœur du véritable centre des affaires de Montréal Près de la station de métro Place-d’Armes, du Palais des congrès et du Palais de justice Plus de 5 000 pieds carrés de superficie disponible

Une occasion pour les locataires professionnels cherchant à la fois prestige, modernité, flexibilité et efficacité Un édifice haut de gamme rénové

INFORMATION

514 847-9547

jocelynl@aquilini.com

Me Stéphane Lalande Associé De Grandpré Chait immobilier commercial : : octobre – novembre 2014

dossier les maîtres du financement

« Pour les emprunteurs et les promoteurs d’immeubles collectifs, l’assurance prêt hypothécaire de la SCHL offre choix et souplesse. » Patrick Neptune Directeur, Développement des affaires Assurance prêt hypothécaire pour logements collectifs Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL)

« Dans les projets où nous sommes prêteurs, nous demandons des cautionnements, ajoute Pierre Pelletier. Par contre, lorsque nous sommes partenaires, notre garantie, c’est d’être autour de la table pour la prise de décisions. » Les prêts assurés Une couverture d’assurance fournie par la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL), si l’immeuble est admissible, contribuera à faire baisser les taux d’intérêt et les cautionnements demandés. La SCHL assure les prêts pour des immeubles locatifs de plus de cinq logements, des centres d’hébergement et des résidences pour aînés, des complexes de logements abordables ainsi que les résidences pour étudiants. « Pour les emprunteurs et les promoteurs d’immeubles collectifs, l’assurance prêt hypothécaire de la SCHL offre choix et souplesse, y compris la possibilité d’obtenir un prêt pouvant atteindre jusqu’à 85 % de la valeur d’emprunt de la propriété », dit Patrick Neptune, directeur, Développement des affaires, Assurance prêt hypothécaire pour logements collectifs.

Parmi les services et la plus-value qu’offre un conseiller juridique, Me Stéphane Lalande mentionne l’examen des titres, souvent demandé par les prêteurs, ainsi que la négociation de l’assurance titres « qui accélère le processus d’obtention du financement », précise-t-il. Même chose pour l’obtention des permis municipaux de zonage ou de démolition « où un délai pourrait faire perdre l’occasion d’acheter un terrain ». Y a-t-il d’autres enjeux ? Me Papadimitriou recommande de prêter une attention particulière aux exclusivités accordées dans les baux. Car il y aurait risque de turbulences si un supermarché, auquel un promoteur aura consenti une exclusivité entière sur les produits d’alimentation par exemple, fait valoir ses droits parce qu’il considère que d’autres types de commerce, comme une pharmacie ou une boutique spécialisée, empiètent sur son domaine. Recherchés : de bons projets Si les maîtres du financement disent ouvrir volontiers leur porte et leur portefeuille aux bons projets, quels aspects valorisent-ils ? « L’immobilier est aussi une question démographique, selon Me Papadimitriou. Il faut comprendre les changements sociaux, le vieillissement de la population, la croissance du nombre d’étudiants, la densification des centres urbains, car ce sont des indicateurs de marché. » Ce que confirme Normand Bélanger : « Il y a trois ans, nous ne touchions pas au secteur locatif résidentiel. Aujourd’hui, nous avons un projet dans District Griffin, une tour de 170 logements. Des gens veulent maintenant profiter d’un certain luxe sans nécessairement acheter un condo, c’est un marché en émergence. Même chose pour les résidences d’étudiants. »

L’assurance prêt hypothécaire procure une tranquillité d’esprit, car elle protège les prêteurs contre les pertes découlant d’un défaut de paiement.

Une vision que partage Tony Migliara : « La gouvernance représente aussi un élément important pour les banques. Nous voulons savoir avec qui nous traitons, qui sont les individus derrière le projet et d’où proviennent les fonds », ajoute-t-il.

L’expertise de l’avocat Des cabinets d’avocats offrent également des services dans les domaines de la construction et du financement immobilier. Outre l’incontournable étape de la rédaction des contrats, les juristes se disent disposés à accompagner les promoteurs dès le début du processus de montage financier, « alors qu’il y a encore une marge de manœuvre pour la négociation », précise Me James Papadimitriou.

D’autres facteurs assurent aux prêteurs que l’argent sera là pour rembourser les hypothèques : « Un terrain bien zoné pour la construction à laquelle on le destine, sans contaminant. Les revenus devraient, bien entendu, être égaux ou supérieurs aux coûts combinés du capital, du financement et du rendement », dit Jacques Métivier.

La recherche de flexibilité constitue un enjeu important. « Une structure intéressante est celle qui voit loin, explique-t-il. Devra-t-on, éventuellement, changer les partenaires, en ajouter d’autres si le projet prend de l’envergure, y aura-t-il des partenaires étrangers, quel mode d’association procurera les meilleurs avantages fiscaux à chacun ? Ira-t-on vers la 18

société en commandite ou la copropriété indivise ? L’avocat peut aider à bien analyser les options de financement possibles. Conseiller d’affaires, il dispose également d’un réseau de relations dont il peut faire bénéficier ses clients. »

immobilier commercial : : octobre – novembre 2014

Pierre Pelletier ajoute un autre aspect à prendre en considération : « Un dossier bien monté, où tous les enjeux ont été sérieusement examinés, et un entrepreneur intègre qui a fait ses preuves. Cela ne ferme pas la porte à un jeune s’il a du potentiel et qu’il ne brûle pas les étapes en prenant de trop grandes bouchées. Ensuite, le marché, c’est-à-dire le bon produit, au bon endroit, au bon moment », conclut-il.

Hygiène et propreté Qualité de l’air Décontamination Optimisation des équipements techniques Restauration après sinistre

Vous pouvez compter sur l’engagement de nos 16 000 experts pour assurer l’entretien ménager de façon régulière, ponctuelle, saisonnière et même après un sinistre.

Peu importe où vous êtes, peu importe votre secteur d’activité, peu importe la taille de votre entreprise, nous sommes là.

GDI veille également au fonctionnement optimal de vos systèmes de climatisation, de ventilation et de chauffage, grâce aux spécialistes de nos équipes techniques.

UNE ENTREPRISE NATIONALE DE SERVICES INTÉGRÉS

695, 90e Avenue LaSalle (Québec) H8R 3A4 514 368-1504

points de service

1375, rue Frank-Carrel, bureau 16 Québec (Québec) G1N 2E7 418 688-1172

Faut-il moderniser

la rue Sainte-Catherine ? En 2016 démarrera le vaste chantier de réfection de la rue Sainte-Catherine, cette artère montréalaise emblématique. Devrait-on profiter de l’occasion pour lui refaire une beauté ?

vec ses 1 200 commerces et ses 8 millions de touristes par an, la rue Sainte-Catherine constitue une véritable icône de la vie montréalaise. L’ampleur du chantier à venir génère toutefois bien des craintes chez les commerçants, qui se souviennent avec angoisse des interminables travaux du boulevard Saint-Laurent et de leurs répercussions. La Ville de Montréal compte toutefois profiter de l’occasion pour revoir l’aménagement urbain de la rue et a lancé en juin dernier un processus de consultation sur l’avenir de l’artère. Commerçants et citoyens ont été invités à apporter leurs suggestions et propositions, et les résultats de cet exercice seront rendus publics en décembre prochain. Saisissant la balle au bond, l’Institut de développement urbain du Québec (IDU) a lui aussi entamé une réflexion en créant un comité spécial consacré aux grands enjeux et défis liés à ce projet. Le 10 septembre dernier, les membres de l’IDU ont également été invités à participer au processus et à faire entendre leur voix. Au moment de la rédaction de cet article, peu avant l’événement, pas moins de 95 membres étaient attendus, ce qui soulevait l’enthousiasme de Mario Lefebvre, le PDG de l’Institut. « Nous travaillons étroitement avec la Ville, dans ce

pierre boudreault

Par Emmanuelle Gril, journaliste

immobilier commercial : : octobre – novembre 2014

Mario lefebvre Président-directeur général Institut de développement urbain du Québec (IDU)

« Chaque jour, environ 300 000 personnes circulent dans cette rue sur l’heure du midi. » – André Poulin

projet, et nous apportons notre soutien dans les consultations. Pour le moment, l’IDU n’a pris aucune position. Nous partons d’une page blanche et attendons de voir ce qui ressortira du rapport du comité », dit-il. Il insiste sur le fait que toutes les idées et options seront analysées avec une grande ouverture d’esprit. Assurer la fluidité Toutefois, l’ampleur du chantier à venir en inquiète plusieurs. « Cette artère ne s’est jamais aussi bien portée ; il y a eu beaucoup d’investissements commerciaux au cours des 15 dernières années. On y trouve des bannières de prestige et de qualité qui amènent de l’achalandage. Mais si les travaux durent trop longtemps, il est possible que des commerçants décident de déménager », craint André Poulin, directeur général de Destination Centre-Ville.

André Poulin Directeur général Destination Centre-Ville

MICHEL LEBLANC Président et chef de la direction Chambre de commerce du Montréal métropolitain

S’il demeure ouvert aux idées, il tient aussi à rappeler que la rue Sainte-Catherine est avant tout une rue commerciale où il faut assurer la fluidité des déplacements. « Chaque jour, environ 300 000 personnes circulent dans cette rue sur l’heure du midi. On doit être en mesure de les accueillir en donnant davantage de place aux piétons, mais sans bannir la circulation automobile pour autant. N’oublions pas que c’est aussi une rue d’affaires qui compte 8 000 entreprises aux alentours », fait-il valoir. Michel Leblanc, président et chef de la direction de la Chambre de commerce du Montréal métropolitain, insiste sur la nécessité de préserver le côté vibrant de cette artère. « Dans la rue Sainte-Catherine, on trouve ce que j’appellerais une fébrilité urbaine. Parmi les défis, il y a en particulier celui de maintenir un certain équilibre entre les différents "microquartiers" qui traversent la rue Sainte-Catherine. Mais cela n’empêche pas de faire de cette rue un lieu où l’on a envie de flâner et de se promener. Dans cette optique, il serait intéressant d’élargir les trottoirs, de créer des haltes et des lieux conviviaux où l’on pourrait s’asseoir, prendre un café, assister à des spectacles de rue », dit-il. M. Leblanc favorise la création d’un environnement où les commerces de destination viendront s’installer. « Il faut tirer profit de la densité de gens qui travaillent et résident dans le secteur. Or, les travaux pourraient fragiliser certains commerces, qui laisseraient la place à des établissements moins intéressants. Cette uniformisation pourrait tuer l’esprit de la rue Sainte-Catherine », prévient-il.

Pub_ImmobilierCommercial_Mars2014.pdf

2014-03-20

13:52

À LA MESURE DE VOS ATTENTES EN SCIENCE DU BÂTIMENT INSPECTION DE FAÇADES ET STATIONNEMENTS ÉTAGÉS ➔ RÈGLEMENT 122 ◆ ÉVALUATION ET RESTAURATION DE L’ENVELOPPE DU BÂTIMENT ◆

TOITURE ET SYSTÈMES D’ÉTANCHÉITÉ THERMOGRAPHIE INFRAROUGE ◆ FONDS DE PRÉVOYANCE ◆ ÉVALUATION DES CONDITIONS PHYSIQUES DE LA PROPRIÉTÉ ◆ SYSTÈME INFORMATISÉ DE GESTION DES PRIORITÉS ◆ CARACTÉRISATIONS ENVIRONNEMENTALES ◆ AUDITS D’EFFICACITÉ ÉNERGÉTIQUE ◆ AMIANTE ET HYGIÈNE INDUSTRIELLE ◆ ◆

AFFILIÉ À INSPEC-SOL INC. WWW.EDIFICEEXPERTS.COM

QUÉBEC ◆ ONTARIO ◆ MARITIMES ◆ MICHIGAN WWW.INSPECSOL.COM

immobilier commercial : : octobre – novembre 2014

CHRISTIAN SAVARD Directeur général Vivre en Ville

pierre boudreault

Pistes de réflexion Christian Savard, directeur général de Vivre en Ville, un organisme d’intérêt public, est d’avis que la rue Sainte-Catherine se porte relativement bien. « Elle n’est pas si essoufflée qu’on pourrait le croire. Elle possède d’ailleurs trois grandes forces qui la rendent indélogeable », affirme-t-il. Selon lui, la tradition qui en fait une destination commerciale incontournable, le développement à proximité de tours de bureaux et de tours résidentielles qui amènent un fort achalandage et le fait qu’elle soit bien desservie par les transports publics rendent cette rue unique et irremplaçable. Il estime toutefois que l’expérience sur Sainte-Catherine pourrait être améliorée. « Il existe un enjeu de partage de l’espace et, en ce sens, on pourrait envisager une piétonnisation partielle, dans différents secteurs », dit-il. À titre d’exemple, il mentionne la zone du square Phillips qui, à son avis, pourrait devenir un lieu intéressant si la circulation n’était pas aussi intense aux alentours. « On peut aussi penser au concept de rue partagée, où l’on ne conserve qu’une seule voie pour les automobiles. La vitesse de circulation est réduite à 20 km / h et la priorité est accordée aux piétons et aux cyclistes », explique M. Savard.

pierre boudreault

« L’idée est de transformer la rue en place publique, un endroit agréable pour le flâneur et le consommateur, un lieu de rassemblement pour les citoyens. »

immobilier commercial : : octobre – novembre 2014

Il est également partisan de l’idée d’apporter une signature particulière à la rue Sainte-Catherine par l’adoption d’un mobilier urbain unique et par la création de lieux où le passant pourrait s’arrêter.

« Il faut entreprendre une réflexion sur la cohabitation des usagers, rendre l’expérience plus agréable et pas uniquement axée sur l’automobile. »

tourisme Montréal

– Martine Peyton

Martine peyton Urbaniste et directrice de projets Provencher_Roy

À l’instar des autres intervenants, l’urbaniste Martine Peyton, directrice de projets chez Provencher_Roy, estime que la rue Sainte-Catherine présente quantité de défis. En un lieu où bureaux, commerces et tours résidentielles se côtoient, on s’adresse à la fois à une population locale et de destination. Mais piétons, cyclistes et automobilistes de passage peuplent aussi le paysage. « Il faut entreprendre une réflexion sur la cohabitation des usagers, rendre l’expérience plus agréable et pas uniquement axée sur l’automobile », dit-elle. Elle n’est toutefois pas pour la piétonnisation, qui serait trop restrictive. Ainsi, prévoir des mesures au profit de la bicyclette – par exemple des stationnements pour vélos – permettrait d’attirer des consommateurs, comme l’a démontré l’expérience effectuée dans d’autres villes, dont Portland, aux États-Unis, indique Mme Peyton.

Elle recommande aussi un éventail d’autres actions : remettre en valeur les façades tout en leur conservant leur particularité, installer du mobilier urbain distinctif, élargir les trottoirs et les ponctuer d’aires de végétation et de repos, poser un revêtement au sol pour marquer les espaces, etc. Le positionnement commercial est aussi un aspect important à considérer : « Il faut créer des niches commerciales et poursuivre les efforts pour attirer des bannières uniques ou faisant leur entrée au Québec », dit-elle. Miser sur l’animation est également une idée gagnante, selon Mme Peyton, en présentant des spectacles, des activités promotionnelles, des animations de rue, en mettant en valeur des œuvres artistiques dans le domaine public, notamment. Autrement dit, il faut créer une « expérience Sainte-Catherine », sans jamais sombrer dans la banalisation et l’uniformisation.

CHEF DE FILE DANS LA GESTION IMMOBILIÈRE AU QUÉBEC « Toujours à la recherche d’occasions d’investissements dans les centres commerciaux » Gestion d’actifs et d’investissements immobiliers Gestion de construction et de développement immobilier Redressement et repositionnement immobilier Philippe Krivicky, Vice-président exécutif, division commerciale | 450 672-5090 | cogir.net

immobilier commercial : : octobre – novembre 2014

« Un immeuble trophée dans notre portefeuille » Par Johanne Landry, journaliste

Sis au 507, place d’Armes, l’édifice Aldred, un joyau patrimonial, vient de trouver un acquéreur qui entend bien lui redonner tout le panache qu’il mérite.

’ C

« Nous pensons que c’est le temps d’investir dans le Vieux-Montréal. De nombreux investisseurs s’intéressent en effet à l’immobilier commercial et les prix pourraient grimper d’ici cinq ans. »

L’édifice Aldred à droite de l’image

GaD Bitton Président Holand Automative Group

wikimedia commons par jeangagnon

est une conversation entre Georges Marciano — fondateur de Guess Jeans et propriétaire du 507, place d’Armes depuis 2008 — et l’homme d’affaires Gad Bitton — président de Holand Automative Group, qui possède et exploite des concessions de vente et de location d’automobiles — qui a changé l’avenir de l’édifice. « Georges m’a suggéré d’aller me promener dans le Vieux-Port avec ma famille, chose que j’ai rarement faite, car mes horaires chargés me retiennent dans le secteur de l’échangeur Décarie où se trouve le siège social de Holand », raconte Gad Bitton qui, par l’entremise du Groupe Immobilier Holand, a acquis plusieurs immeubles commerciaux dans le triangle Décarie, Ferrier, Royalmount. Une promenade dominicale au cours de laquelle il a été conquis par le charme et le potentiel du Vieux-Montréal. Au point d’y retourner le lendemain faire plusieurs tours de calèche pour prendre le pouls de ce quartier, dont Georges Marciano – qui y vit depuis quelques années – dit qu’il combine les attraits de Marseille et de Paris en Amérique du Nord. « Je me suis attardé, j’ai écouté les passants parler, je voulais savoir d’où ils venaient. Il y en avait de partout, de New York, de Hong Kong », relate Gad Bitton.

immobilier commercial : : octobre – novembre 2014

800 DE MAISONNEUVE EST

ESPACES DE BUREAUX DE CHOIX 57 000 PI CA

BUSAC.COM

À CINQ MINUTES DE MARCHE DU QUARTIER DE LA SANTÉ DE MONTRÉAL Lien direct à la station de métro Berri-UQAM et au réseau piétonnier souterrain de la ville de 32 km Espaces d’une grande flexibilité et vue à 360 degrés sur la ville, le Saint-Laurent et le mont Royal Leader en efficacité énergétique et certifié BOMA BESt Niveau 3 Deux lignes électriques assurant une fiabilité inégalée

OCCUPATION AUTOMNE 2015 ISABELLA LONGONI Coordonnatrice des baux et location i.longoni@busac.com T 514 284-0014

immobilier commercial : : octobre – novembre 2014

wikimedia commons par jeangagnon

« Nous avons donc décidé d’investir au Québec, et plus particulièrement à Montréal, pour accroître notre portefeuille parce que nous sommes convaincus que ce marché offre de très bonnes occasions d’affaires. » Michael Serruya Président Yogen Fruz

En partenariat dans le Vieux-Montréal Gad Bitton et Michael Serruya, dont la famille est propriétaire de CoolBrands International et de Serruya Realty Groups, se connaissent et s’apprécient mutuellement depuis longtemps, dans la vie comme dans les affaires. C’est donc ensemble que leurs entreprises respectives ont acquis, en août dernier, moyennant un partenariat en parts égales, quelques-unes des propriétés de Georges Marciano, dont le 11-15 et le 200 Notre-Dame Ouest, le 249 Saint-Jacques ainsi que le magnifique 507 place d’Armes. « Nous pensons que c’est le temps d’investir dans le Vieux-Montréal. De nombreux investisseurs s’intéressent en effet à l’immobilier commercial et les prix pourraient grimper d’ici cinq ans », explique Gad Bitton. « Nous détenons plus de deux millions de pieds carrés d’immeubles commerciaux dans le centre-ville de Toronto où le marché surchauffe et fait monter les prix, dit pour sa part Michael Serruya. Nous avons donc décidé d’investir au Québec, et plus particulièrement à Montréal, pour accroître notre portefeuille parce que nous sommes convaincus que ce marché offre de très bonnes occasions d’affaires. Une fois cette décision prise, il était clair que nous allions le faire avec Gad Bitton. »

Séduit par l’allure monumentale et le passé riche en histoire de l’édifice Aldred, Michael Serruya le compare à l’Hôtel King Edward, une icône du portefeuille torontois de la famille : « Nous voulons le garnir d’autres immeubles trophées de cette envergure à Montréal. » Le 507 place d’Armes L’édifice Aldred fait partie du patrimoine immobilier de Montréal. Le bâtiment de 23 étages de style Art déco a été construit entre 1929 et 1931. Sa silhouette rappelle celle de l’Empire State Building à New York. Gad Bitton le considère comme un investissement à long terme. « À 23,5 M$, nous pensons avoir acquis à bon prix un édifice qui ne passera jamais de mode. Magnifique, il prendra encore de la valeur avec un peu de polissage. Notre objectif est de rendre les opérations de location rentables et de continuer à l’embellir », confie l’homme d’affaires. Clientèle cible : professionnels et PME La dimension des étages de l’édifice Aldred en fait un endroit idéal pour de petits bureaux, croit Gad Bitton. Le marketing cible les professionnels et les PME, notamment dans le secteur des technologies de l’information, ainsi que les

Passion Intégrité Expertise Lexia Immobilier est en mesure de vous offrir un service à la hauteur de vos attentes dans le domaine de l’immobilier commercial. Spécialisé dans la représentation de propriétaires et développeurs.

immobilier commercial : : octobre – novembre 2014

450 985-2085 info@lexiaimmobilier.ca

www.lexiaimmobilier.ca

À quoi ressemble le taux d’occupation de l’immeuble en ce moment ? « Il est de 77 % », répond Gad Bitton. Une partie des étages à louer étaient occupés par Georges Marciano lui-même ; il y demeurera toutefois comme locataire, car il ouvrira prochainement une boutique de vêtements au rez-de-chaussée et occupera aussi le troisième étage d’où se feront les ventes en ligne pour ses produits, soit un total de 11 000 pi2. Par ailleurs, les nouveaux propriétaires de l’Aldred comptent rénover les installations d’un gymnase aménagées par l’ancien propriétaire, mais qui n’ont jamais servi. Quant au 22e et au 23e étage, vides depuis des dizaines d’années, Gad Bitton y voit un potentiel extraordinaire pour des appartements résidentiels. Comme les étages rétrécissent en hauteur, les deux derniers sont d’une taille intéressante pour ce genre de projet, d’autant plus que la terrasse du 22e offre une vue panoramique à 360° sur la ville et le fleuve. « Nous sommes à évaluer les possibilités avec des architectes, confie-t-il. La concrétisation dépend des autorisations que nous accordera la Ville de Montréal. » Mandataire pour la gestion : COGIR Si le panache de l’édifice Aldred s’est un peu assombri en l’absence des soins attentifs d’un gestionnaire d’immeuble professionnel, les nouveaux acquéreurs ont remédié immédiatement à cette situation en confiant à la Société de

JBC MÉDIA PAR alain lambert

avocats et les notaires, étant donné la proximité du Palais de justice. Son avantage concurrentiel : un coût au pied carré moins cher que dans le centre-ville, dont il n’est qu’à quelques minutes, et sa situation près du métro. « Se loger dans un immense bureau du centre-ville est devenu exorbitant, et plusieurs entreprises cherchent à réduire la superficie de leurs locaux, voire à les partager, dans certains cas. Les technologies facilitent d’ailleurs cette tendance. Nous semblons viser un marché intéressant, car nous avons déjà reçu une trentaine de demandes de location pour les locaux actuellement vacants », souligne Gad Bitton. Le siège social québécois de la compagnie Léger Recherche Stratégie Conseil occupe actuellement trois étages au 507, place d’Armes.

« Je vois l’édifice Aldred comme le bébé d’une famille royale qui vient de retrouver ses parents. »

Mathieu Duguay Président Société de gestion COGIR

gestion COGIR le mandat complet de gérer la location, l’entretien et les rénovations. Il s’agit d’un premier édifice patrimonial parmi la clientèle de cette société qui gère toutefois les opérations du Westmount Square, un bâtiment édifié dans les années 1960 et conçu par l’architecte de renommée mondiale Mies van der Rohe. L’équipe de COGIR a déjà commencé à s’occuper de l’Aldred : nettoyage intérieur et extérieur, vérification et amélioration des systèmes mécaniques, remplacement de certains fournisseurs pour hausser les standards opérationnels, restauration de la signalisation élégante d’antan aux entrées, nouveau programme de marketing pour la location et rapprochement avec les courtiers immobiliers. « L’immeuble ne nécessite pas de rénovations majeures, explique Mathieu Duguay, président de COGIR. Il a plutôt besoin d’une attention particulière dans une foule de petits détails qui feront une grande différence. Je vois l’édifice Aldred comme le bébé d’une famille royale qui vient de retrouver ses parents. » Le tandem Gad Bitton et Michael Serruya annonce ses intentions : les deux hommes sont à la recherche d’autres bonnes occasions d’affaires dans le Vieux-Montréal.

Science du bâtiment Sols et matériaux Environnement Science du bâtiment Qualité de l’approvisionnement

immobilier commercial : : octobre – novembre 2014

Autant en emporte le vent ! Le boulevard René-Lévesque et les rues qui lui sont parallèles figurent parmi les voies les plus venteuses de Montréal. Pourquoi ? Parce qu’elles sont alignées avec les vents dominants du sud-ouest et que les grands immeubles qui les bordent canalisent l’air.

Journaliste scientifique

ed Stathopoulos, ingénieur civil et professeur à l’Université Concordia, le sait mieux que quiconque. Son laboratoire, niché sous la rue Guy à Montréal, étudie depuis plus de 30 ans la manière dont les vents s’engouffrent et naviguent dans les villes. « Le vent peut constituer un allié dans des villes comme Hong Kong ou New York, où il évacue les polluants et la chaleur de la circulation routière, comme il peut devenir un ennemi en hiver, en combinaison avec les trottoirs gelés et le froid », observe-t-il. Ceux qui le sous-estiment peuvent le regretter amèrement, comme ce fut le cas dans la ville britannique de Leeds, où un gratte-ciel provoquait à sa base des vents dépassant les 120 km / h. Des rafales y ont causé la mort d’un piéton en 2011, alors qu’un camion passant par là s’est renversé sur le flanc avant de s’envoler comme « une montgolfière ». C’est le danger des hauts immeubles : « En faisant obstacle aux grands vents, ces tours obligent l’air à glisser vers le haut. Ensuite, les zones de basse pression créées à leur base accélèrent le déplacement de cet air vers le sol de l’autre côté de l’édifice, créant un vent descendant qui peut frapper directement les piétons, explique Ted Stathopoulos. Les pires constructions sont sans doute celles des années 1960 : l’impact des vents était négligé et l’on construisait les édifices comme des boîtes lisses, sans balcons ou saillies pour ralentir les vents. »

« Les pires constructions sont sans doute celles des années 1960 : l’impact des vents était négligé et l’on construisait les édifices comme des boîtes lisses, sans balcons ou saillies pour ralentir les vents. »

Un des premiers édifices qui a attiré l’attention de la Ville de Montréal sur ce phénomène fut la Place Ville Marie, où les vents hivernaux tenaient éloignés les passants des commerces ou en renversaient d’autres : « À la suite de rénovations majeures, un large podium haut de quelques étages a été ajouté à la tour, de façon à ralentir le vent. » La Ville de Montréal a fait appel au chercheur dans les années 1980 pour établir un nouveau cadre réglementaire. Depuis, pour obtenir un permis de construction, la Ville exige des études d’impact pour les édifices dépassant une certaine hauteur ou considérablement plus élevés que les bâtiments voisins. Ainsi, « la vitesse moyenne et fluctuante au sol doit être de 14,5 km / h en hiver et de 21,5 km / h en été. La fréquence de dépassement de cette vitesse doit être de 5 % pour les aires de repos et de 15 % pour les zones piétonnières denses », précise M. Stathopoulos. Dans son laboratoire, l’équipe de chercheurs mène bien sûr ces études d’impact, mais sa mission première est de mieux comprendre les fondements théoriques de l’aérodynamisme des villes afin de parfaire les normes existantes. On y trouve donc des maquettes de secteurs de certaines villes du Québec : le Quartier des spectacles, le centre-ville de Montréal, la gare d’autobus de Longueuil, entre

Université ConcordiaArthur

Binh An Vu Van

Ted Stathopoulos Ingénieur civil et professeur Université Concordia

immobilier commercial : : octobre – novembre 2014

Mauricio Chavez

« Je recommande de réduire les angles droits et de privilégier des courbes qui facilitent la circulation latérale des vents. » – Ted Stathopoulos

une Soufflerie avec une maquette du centre-ville de Montréal, dans le laboratoire de Ted Stathopoulos

autres. Ces maquettes sont placées dans une soufflerie. À partir des mesures de vents effectuées sur ces modèles réduits et du travail conduit sur le terrain, les chercheurs recréent des modèles informatiques, analysent les mouvements d’air et repèrent les sites problématiques. Rares sont les architectes prêts à modifier la structure du bâtiment en fonction des observations du professeur Stathopoulos ; celui-ci propose alors des améliorations pour atténuer les inconvénients du vent : « Il s’agit parfois d’ajouter de la végétation, des arbres qui vont bloquer le vent. Ou encore, nous planifierons des aménagements (clôtures, statues, etc.) qui éloigneront les passants des endroits les plus dangereux. » À l’occasion, certains architectes consultent les chercheurs sur la géométrie de l’édifice : « Je recommande de réduire les angles droits et de privilégier des courbes

qui facilitent la circulation latérale des vents », dit Ted Stathopoulos. Aux promoteurs intéressés, les chercheurs suggèrent aussi des études portant sur les accumulations de neige : « Une analyse du transport de neige par les vents permet, par exemple, d’éviter de placer une sortie de secours à un endroit où se retrouveraient d’importantes accumulations de neige. » Car les vents sont des vecteurs de neige et de pollution. Les chercheurs planifient notamment, dans un prochain projet, l’étude de la dispersion éolienne de bactéries comme la légionellose. « Malgré l’évolution des mentalités, les villes n’en sont pas encore au point d’utiliser le vent à leur avantage », note l’ingénieur en faisant remarquer, par exemple, que les Québécois restent frileux quant à l’usage de la ventilation naturelle dans les édifices et qu’ils préfèrent une aération mécanique. « Nous en sommes encore à minimiser les dommages du vent », conclut-il. Un jour, peut-être…

Occasions de location stratégique

CENTRE DE LA CITÉ POINTE-CLAIRE 1, avenue Holiday, Tours Est et Ouest, Pointe-Claire Prix national et provincial BOMA de l’édiﬁce de l’année

Lina Frascione

placeinnovation@morguard.com 514 334-4545 MORGUARD AGENCE IMMOBILIÈRE

Tous les services de courtage immobilier soumis à la législation provinciale sont exclusivement offerts et effectués par Investissements Morguard Limitée.

2351, boulevard Alfred-Nobel, bureau S-153 Saint-Laurent (Québec) H4S 2A9 immobilier commercial : : octobre – novembre 2014

Claude Bigras

L’art du beau et du propre Par Johanne Landry, journaliste

Collectionneur d’œuvres d’art, Claude Bigras aime l’humanité, l’ordre et l’esthétisme. Travailleur toujours passionné, c’est pourtant à ceux qui l’entourent qu’il attribue la formidable croissance de GDI.

e parcours particulier de Claude Bigras, président et chef de la direction de GDI, Services aux immeubles, a commencé dès l’enfance. Il est adopté à l’âge de trois ans, mais sa vie familiale sera entrecoupée de quelques années en orphelinat et au pensionnat à la suite du décès de son père. « C’est la façon dont on aborde les choses qui font que l’on tourne bien ou pas », dit-il. Les circonstances lui ayant rapidement appris à voler de ses propres ailes, l’entrepreneur en lui s’est manifesté dès l’adolescence. À 16 ans, avec un associé afin qu’une personne majeure puisse signer les contrats, il offrait déjà des services de nettoyage dans les bars et restaurants. Il avait trouvé sa voie. Il a poursuivi et enrichi son parcours chez Entretien Prestige – alors propriété de Jean-Louis Couturier, son mentor –, au Groupe Gendron Lefebvre, puis à son compte, dans la construction résidentielle et commerciale. En 1994, il décide de travailler de nouveau avec Jean-Louis Couturier, chez GDI. Il est depuis parvenu à hisser cette entreprise parmi les sociétés d’entretien et de nettoyage nord-américaines les plus importantes. Parallèlement, il a acquis une formation en finances et management de HEC Montréal, car la connaissance aide à mieux cerner les problématiques et à mieux affronter les défis. Claude Bigras insiste pour attribuer le succès de GDI aux membres de son équipe de management, les mêmes depuis longtemps. « Ils s’occupent des opérations pour que je puisse me concentrer sur le développement et le rayonnement », souligne-t-il. Comment retenir les bons employés ? En leur donnant la chance de démontrer leurs capacités, en leur permettant d’exercer leur créativité et leur jugement. Autre facteur de succès : la fidélité de la clientèle. « J’ai appris à développer ma sensibilité envers l’humain, et on me le rend bien. Être à l’écoute, percevoir les besoins, ça me semble indispensable pour exercer du leadership. »

immobilier commercial : : octobre – novembre 2014

GDI œuvre dans les services d’entretien ménager et technique ainsi que dans l’assainissement spécialisé dans les immeubles de bureaux, les centres commerciaux, les hôpitaux, les laboratoires, les usines et les hôtels. « Dans le secteur de l’entretien, on apprend l’humilité d’être au service de notre clientèle qui nous paie, mais aussi au service de nos employés, qui accomplissent le travail. C’est un domaine où on apprend à donner plutôt qu’à demander », explique Claude Bigras. « J’ai de quoi m’amuser pour les trois prochaines années », répond-il quand on l’interroge sur ses projets. Il veut faire grimper le chiffre d’affaires de GDI de 700 M$ à 1 G$. Il veut que l’entreprise soit reconnue par le milieu comme la plus efficace et la plus performante. Il souhaite créer une bourse d’études à l’intention des enfants des employés et garnir d’œuvres d’art la vingtaine d’immeubles de l’entreprise au Canada et aux États-Unis, pour que les 20 000 employés puissent profiter d’une fenêtre ouverte sur la beauté. Le siège social de LaSalle est d’ailleurs bien pourvu à cet égard : les murs des salles de réunion et des corridors exposent de magnifiques toiles en abondance. Aux côtés d’œuvres de grands artistes reconnus trône une galerie d’œuvres peintes par les bénéficiaires de l’Accueil Bonneau, un organisme auquel se consacre sa femme et qu’il soutient également. « Nous côtoyons ces gens dans les édifices du centre-ville et nous comprenons leur détresse », commente-t-il. De ses mentors, Réal Paré et Jean-Louis Couturier, il parle longuement. GDI est d’ailleurs née, en 2007, de la fusion des entreprises de ses mentors et a été durant cinq ans une société publique. Changement de stratégie financière par la suite : Claude Bigras a racheté les actions en partenariat avec le fonds d’investissement canadien Birch Hill Equity Partners. « Je suis un éternel recommenceur, tous mes plans d’affaires parlent d’un nouveau début », confie-t-il en mentionnant qu’un éventuel retour à la Bourse n’est pas exclu.

« J’ai appris à développer ma sensibilité envers l’humain, et on me le rend bien. Être à l’écoute, percevoir les besoins, ça me semble indispensable pour exercer du leadership. »

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

– Claude Bigras

immobilier commercial : : octobre – novembre 2014

Casino de Montréal

bâtiment à la fois

historique et d’avant-garde Par suzanne gagné, journaliste

Le Casino de Montréal, l’un des plus grands en Amérique du Nord, faisait récemment peau neuve avec une modernisation au coût de 305,6 M$ qui s’est étalée sur quatre ans. Un cadeau de prestige pour ses quelque 6 millions de visiteurs par année... Même le compositeur et producteur Luc Plamondon s’est dit impressionné par la qualité de cette transformation, à l’inauguration, en novembre dernier !

immobilier commercial : : octobre – novembre 2014

PATRICE LÉGER-BOURGOIN Chef du Service des communications Casino de Montréal

stéphane groleau

En 1985, le pavillon de la France devient le Palais de la Civilisation, qui présentera plusieurs expositions, dont la très populaire Ramsès II. L’édifice est ensuite laissé à l’abandon pendant quelques années, jusqu’à ce que les machines à sous illégales dans les bars et les dépanneurs sèment la controverse... « À cette époque, la Ville cherchait une nouvelle vocation pour les vestiges d’Expo 67, rappelle Patrice LégerBourgoin, chef du Service des communications, au Casino de Montréal. Le gouvernement a donc proposé d’utiliser l’ancien pavillon de la France pour créer le premier casino de la province. »

Loto-Québec

e bâtiment qui abrite le casino a une histoire unique. En effet, lors de l’Exposition universelle de 1967, le pavillon de la France se démarque par sa taille et l’originalité de son architecture. Avec le pavillon du Québec et celui des États-Unis (la Biosphère), ce sera l’une des rares structures qui seront conservées à la fermeture de Terre des Hommes.

Autrefois accessible par différentes portes, le Casino de Montréal est doté, depuis sa modernisation, d’une élégante entrée unique, qui facilite l’orientation des visiteurs immobilier commercial : : octobre – novembre 2014

Marc Cramer

laurence labat

Les jeux d’éclairage varient d’heure en heure au casino. Le soir, les escaliers illuminés ont de quoi transformer les visiteurs en véritables stars !

YVES DAGENAIS Architecte Menkès Shooner Dagenais LeTourneux

Propriété de Loto-Québec, le Casino de Montréal ouvre en grande pompe en 1993 et connaît une popularité immédiate, si bien qu’il fait l’objet d’agrandissements dès 1994 et 1996, notamment pour y intégrer l’ancien pavillon du Québec. Une rénovation majeure L’année 2009 marque le début d’un vaste plan de modernisation du casino, réalisé par le consortium d’architectes Menkès Shooner Dagenais LeTourneux – Provencher_Roy. L’objectif ? Mener les lieux à l’avantgarde des tendances mondiales du marché.

immobilier commercial : : octobre – novembre 2014

le mur multimédia s’élance sur cinq étages et constitue une zone de spectacle permanente dont l’animation, assurée par la firme montréalaise Moment Factory, change d’heure en heure. L’un des premiers spectacles multimédias au monde a d’ailleurs eu lieu exactement au même endroit, en 1967, à l’occasion de l’Expo, une création de l’architecte et compositeur Iannis Xenakis

Chose promise, chose due : l’aspect visuel du casino est notamment marqué par une thématique du jeu universellement reconnue, soit le valet, la dame, le roi et le joker, qui ponctuent chacun des quatre étages de jeu. L’ameublement, les couleurs, les formes, l’éclairage et la musique créent plusieurs ambiances différentes au sein du casino. L’animation du mur multimédia central varie également selon les moments

Marc Cramer

« Après 20 ans, nous devions trouver des façons de continuer d’attirer les gens ici, explique Yves Dagenais, architecte, Menkès Shooner Dagenais LeTourneux. Avec les jeux en ligne, les gens peuvent maintenant jouer à la maison. Pour qu’ils se déplacent, ils doivent trouver des espaces et des ambiances ludiques de qualité qui se renouvellent continuellement pour que chaque visite soit différente de la précédente. »

MARC MONTPLAISIR

Marc Cramer

Chaque zone de détente est marquée d’un personnage géant représentant une figure de carte de jeu et devant lequel les visiteurs sont invités à prendre un selfie !

EUGENIO CARELLI Architecte et associé Provencher_Roy

Marc Cramer

Ce lounge est doté d’une tout autre atmosphère. Le plafond de métal perforé affiche lui aussi des symboles de cartes à jouer

PROVENCHER ROY EST ENGAGÉ ENVERS

stéphane groleau

UNE ARCHITECTURE RESPONSABLE, EN

URBAINS ET DE VIE GÉNÉRATEURS DE BEAUTÉ, DE RICHESSE SOCIOCULTURELLE ET DE MIEUX-ÊTRE COLLECTIF. PROV E N C H E R ROY.CA

Les visiteurs peuvent se délecter dans l’un des quatre restaurants que compte le cinquième étage du Casino

FAVEUR DU DÉVELOPPEMENT D’ESPACES

immobilier commercial : : octobre – novembre 2014

de la journée. Ces éléments permettent notamment d’adapter l’atmosphère du casino tant aux personnes plus âgées, qui le fréquentent le jour, qu’aux plus jeunes, qui arrivent à la nuit tombée.

« Il y a 1 000 caméras de sécurité à l’intérieur du casino. L’équipe devait s’assurer que l’éclairage n’éblouisse pas les caméras, que les couleurs ne nuisent pas à l’image, etc. » – Patrice Léger-Bourgoin

Un vaste casse-tête Étant donné que le casino est ouvert jour et nuit, sept jours sur sept et qu’il est très achalandé, sa modernisation a constitué une véritable épopée logistique ! « Pour nous assurer de ne pas perturber les activités du casino, nous avons découpé la rénovation en 250 lots de construction, avec chacun ses plans, devis, budgets et échéanciers, explique Yves Dagenais. Cela ressemblait à un gigantesque casse-tête ! » Les équipes d’architecture et de design ont dû garder à l’esprit une multitude de considérations, dont celles de la sécurité. « Il y a 1 000 caméras de sécurité à l’intérieur du casino, explique M. Léger-Bourgoin. L’équipe devait s’assurer que l’éclairage n’éblouisse pas les caméras, que les couleurs ne nuisent pas à l’image, etc. » Le choix des matériaux devait également résister au fort achalandage des lieux et se prêter à un entretien

facile. Une équipe de consultants s’assurait même que les matériaux et les formes ne viennent pas heurter les superstitions les plus courantes ! Fait à signaler, la très grande majorité des matériaux et services utilisés lors de la modernisation étaient de provenance québécoise. Et c’est sans compter les « surprises » qui ont surgi lors de la rénovation… « Certains éléments des plans n’étaient pas conformes à ce que l’on a trouvé sur place, dit Eugenio Carelli, architecte, associé chez Provencher_Roy. Par exemple, il y avait des poutres qui étaient plus basses que prévu ou même un mur de cisaillement dont on ne soupçonnait pas la présence ! Il a fallu réagir rapidement pour adapter nos plans. » La modernisation comprenait également la réfection des aires de repos des employés et une amélioration sur le plan environnemental, avec l’installation d’éclairages DEL et de toilettes à faible débit, l’élimination des bouteilles d’eau, l’introduction du compostage, etc. Pour terminer, une nouvelle salle de spectacle est en construction. Son ouverture est prévue pour l’automne 2015.

Le CASINO DE MONTRÉAL en chiffres > Six millions de visiteurs par année, avec une pointe d’environ 30 000 le jour de l’An > Environ 3 000 employés > Superficie totale équivalente à celle de 22 terrains de football américain > En tout, 3 000 machines à sous, une centaine de tables de jeu, six bars, quatre restaurants

Marc Cramer

> Seul casino au monde dont les aires de jeu s’étalent sur quatre étages

> 33 500 litres de peinture et 7 600 km de câblage électrique utilisés lors de la modernisation

Les six bars du Casino de Montréal ont chacun leur personnalité. Ici, des symboles de « pique » décorent les parois métalliques ainsi que les abat-jour des lampes géantes, pour une atmosphère ludique

> Consommation électrique équivalente à celle d’une municipalité de 7 000 habitants

immobilier commercial : : octobre – novembre 2014

Revalorisation des terrains contaminés

les municipalités innovent Caroline St-Hilaire Présidente Caucus des grandes villes et de la Commission de l’aménagement et de l’urbanisme Union des municipalités du Québec

Depuis quelques années, le monde municipal fait face à un défi de taille en matière d’aménagement et d’urbanisme : la décontamination et la réhabilitation des terrains contaminés. Devant cet enjeu complexe, plusieurs municipalités recherchent et mettent en œuvre des solutions innovantes pour stimuler le réaménagement des friches urbaines.

Mairesse Ville de Longueuil

Longueuil, par exemple, nous avons récemment lancé un projet pilote de phytoremédiation. Cette méthode proposée par l’Institut de recherche en biologie végétale de l’Université de Montréal vise à décontaminer un terrain industriel par l’implantation de saules, de champignons et de bactéries. Nous espérons que les résultats démontreront l’efficacité de cette technique et que nous pourrons l’utiliser sur d’autres terrains contaminés. Si la problématique de la décontamination et de la revalorisation touche surtout les terrains industriels et commerciaux, elle peut également survenir en zone résidentielle – par exemple, quand un citoyen dépose une demande à sa municipalité pour décontaminer son terrain s’il y a découvert un ancien réservoir de mazout. Pour soutenir les villes dans leurs démarches, l’Union des municipalités du Québec (UMQ) entend mener un exercice d’évaluation du potentiel de revalorisation de terrains contaminés dans les municipalités québécoises, entre autres sur les plans des superficies, des coûts de revalorisation et des valeurs foncières. Cette évaluation permettra de dresser un portrait global de la situation en matières d’inventaire, de volume, de superficie et d’impact fiscal. Pour aider les villes à financer ces opérations de décontamination parfois onéreuses, le ministère québécois du Développement durable, de l’Environnement et de la Lutte contre les changements climatiques avait mis sur pied, il y a quelques années, le programme d’aide ClimatSol. Malheureusement, en dépit de la fin prévue du programme en mars 2015, cette problématique demeure prioritaire pour beaucoup de municipalités. Dans le contexte budgétaire actuel, il est donc impératif que de nouvelles formules de financement soient analysées. Il pourrait être intéressant, par exemple, d’inviter les institutions financières à s’engager davantage en amont du processus.

C’est pourquoi le caucus des grandes villes de l’UMQ a adopté une résolution, lors de son assemblée générale annuelle du 22 mai dernier, demandant à l’organisation de faire des représentations auprès du gouvernement du Québec pour créer de nouveaux programmes d’aide à la réhabilitation des sites contaminés, des programmes qui soient adaptés à la réalité municipale. Parmi les mesures qui pourraient être retenues, on pense, par exemple, à des incitatifs fiscaux, à la mise sur pied de fonds dédiés ou encore à des ressources pour informer les promoteurs et les accompagner dans les processus réglementaires en place. À ce chapitre, il est essentiel de s’imprégner des meilleures pratiques en cours ailleurs dans le monde, en misant particulièrement sur une remise en état et un réaménagement qui concilient sécurité du public, préservation de l’environnement et développement économique. À cet effet, plusieurs critères devraient être pris en considération par le gouvernement. Soulignons notamment la nécessité d’éviter l’étalement urbain, de réaménager les sites en favorisant à la fois une densification et une qualité de vie accrue pour les citoyens, de rezoner les sites afin d’en rehausser la valeur, de redonner vie à des terrains situés dans les secteurs prisés ou encore d’appliquer des méthodes durables de démolition et de réutilisation des matériaux. Quelles que soient les solutions retenues, il est nécessaire que les municipalités restent au cœur du processus. Car à titre de gouvernements de proximité, elles ont un rôle significatif à jouer dans le choix des mesures à adopter pour remettre les sites contaminés en bon état et les réaménager adéquatement. Ces stratégies de revalorisation devront aussi être adaptées à la réalité et aux particularités de chaque municipalité. immobilier commercial : : octobre – novembre 2014

dossier ville de lévis

Un avenir rayonnant pour Lévis Qu’est-ce qui fait tant courir les entreprises commerciales et industrielles vers Lévis, depuis quelques années ? Le potentiel de marché, répond sans hésitation Philippe Meurant, directeur à la Direction du développement de la Ville de Lévis. Ce potentiel tient à de multiples facteurs, dont une situation géographique stratégique, ainsi qu’une qualité de vie enviable pour ceux qui s’y installent. Mais ce qui attire surtout les investisseurs…

C >

L’Innoparc : plus de 100 M$ en investissements prévus

e qui attire les investisseurs dans la métropole de la région Chaudière-Appalaches, en effet, c’est d’abord sa vitalité économique, son dynamisme et la diversité de ses entreprises. Ce à quoi il faut ajouter les nombreux projets immobiliers structurants en cours, qui génèrent encore plus de projets. « Bref, une effervescence qui ne se dément pas et qui n’est pas près de se tarir », déclare M. Meurant. Atouts et potentiel Parmi les atouts géographiques, il faut bien sûr mentionner l’emplacement stratégique de Lévis, notamment sa position au carrefour de presque toutes les destinations du Québec et de l’est du Canada, par transport routier, ferroviaire et maritime. Sur le plan de la qualité de vie, les quelque 40 km de bordure fluviale agrémentés en bonne partie d’une piste multifonctionnelle (bicyclette, marche, patins) valent bien un bord de mer, tandis que plusieurs grands parcs urbains, dont un de plus de 100 000 m2, font le bonheur des amateurs de verdure et de tranquillité. Les 142 000 citoyens de Lévis ont par ailleurs accès à une gamme complète de services en santé et en éducation (niveau universitaire inclus), sans oublier les loisirs et tous les types de commerces souhaitables.

immobilier commercial : : octobre – novembre 2014

Philippe Meurant directeur – Direction du développement Ville de Lévis

ville de lévis

Par serge beaucher, journaliste

PROMOTEUR : LES PLACEMENTS D.T.

CONDOS

UN NOUVEAU STYLE DE VIE — TRÈS BIENTÔT PRÈS DE CHEZ VOUS AV .

DE S

Le Carrefour Saint-Romuald, un immense projet multifonctionnel (commerces, bureaux, habitations) de 400 M$, a commencé à y prendre forme dans une zone de près de 280 000 m2.

ÉG LI SE S

IVE LA R E D . L BOU

SUD

Le Carrefour Saint-Romuald, un projet 400LEM$ POUR INFORMATIONS COMMERCIALES : 418 834-4999 —de POUR COMPLEXE POUR RETRAITÉS : 1-855-344-4504

Le magasin Costco, qui doit ouvrir en novembre 2014, a servi de bougie d’allumage au Carrefour Saint-Romuald

Au chapitre commercial, justement, notons qu’il y a encore un important potentiel de croissance. Avec une population qui a augmenté de 6,75 % entre les deux derniers recensements (2006 et 2011) et un taux de chômage de moins de 5 %, parmi les plus bas au pays, les commerces locaux ne peuvent répondre entièrement à la demande. Une étude effectuée en 2013 constate en fait une fuite commerciale globale de 470 M$ par an, à Lévis. Cela signifie que les Lévisiens dépensent annuellement près d’un demimilliard de dollars à l’extérieur de leur territoire pour satisfaire leurs besoins en alimentation, vêtements, bijoux, etc. Or, afin de combler localement cette demande et ainsi de colmater les fuites, il faudrait des investissements immobiliers offrant plus de 110 000 m2 (1,1 million de pieds carrés) de superficie supplémentaire en commerces de toutes sortes, explique Philippe Meurant. « À plus ou moins 1 000 $ / m2, dit-il, nous avons donc un potentiel de construction commerciale de quelque 100 M$. » Très alléchant pour les promoteurs, d’autant plus que la Ville ne se gêne pas pour faire connaître ce potentiel et pour effectuer de la prospection auprès des investisseurs. Deux pôles en effervescence Deux secteurs du grand Lévis ont révélé un potentiel d’investissement particulièrement intéressant au cours des dernières années : le pôle Chaudière, situé à l’entrée des ponts, à l’ouest du territoire, qui offre des possibilités d’échanges commerciaux additionnels de 293 M$ par an ; et le pôle Desjardins, près de l’autoroute 20 et de la route du Président-Kennedy, plus à l’est, doté d’un potentiel annuel de 172 M$.

Et c’est justement à l’entrée des ponts que s’activent davantage les grues, à Lévis, depuis l’an dernier. Le Carrefour Saint-Romuald, un immense projet multifonctionnel (commerces, bureaux, habitations) de 400 M$, a commencé à y prendre forme dans une zone de près de 280 000 m2, après l’aménagement par la Ville de deux voies de circulation donnant accès au secteur, ainsi que le raccordement d’une sortie de l’autoroute 20 par Transports Québec. La construction ne s’y arrêtera que dans six ou sept ans, lorsque seront complétées les trois phases de développement prévues. Dans un premier temps, des magasins à grande surface (et à petite surface dans de grands bâtiments) viendront combler une bonne partie des fuites commerciales. Déjà, un Costco ouvrira ses portes à la fin de cette année, suivi d’un Latulippe, d’un Michael’s et de plusieurs autres en 2015. La deuxième phase fera naître une zone mixte composée d’immeubles de six à huit étages offrant du commerce de détail, des restaurants – dont un Cochon Dingue –, des bureaux et 400 appartements aux paliers supérieurs des immeubles. Enfin, quelque 600 logements additionnels situés dans des bâtiments mixtes de six étages compléteront le projet. Tout cela dans un esprit d’urbanisme moderne combinant densité, mixité des fonctions et milieu de vie agréable, avec transport en commun intégré, liens cyclables, verdure et rues d’ambiance. Quant au pôle Desjardins, là aussi les grues balayent le ciel depuis un certain temps. Desjardins, le plus gros employeur local avec 8 000 employés, a investi immobilier commercial : : octobre – novembre 2014

Desjardins, le plus gros employeur local avec 8 000 employés, a investi au-delà de 150 M$ dans la reconfiguration complète de son complexe, la Cité de la coopération.

groupe commercial AMT

L’édifice J.B. Michaud attenant au Centre de congrès et d’expositions

Du tertiaire moteur Et cela ne comprend pas les 100 M$ à venir pour réaliser l’Innoparc, tout près de là. Aux 15 zones et parcs industriels existant d’un bout à l’autre du territoire lévisien vient en effet s’ajouter depuis peu ce parc technologique de près de 500 000 m2 réservés à des entreprises de haut savoir à faibles impacts environnementaux. Jouxtant un secteur résidentiel et un espace vert de 70 hectares protégé à perpétuité (grâce à une entente avec le propriétaire, la compagnie Valero), l’Innoparc accueillera, dans une première phase, jusqu’à 75 entreprises (en location et en propriété) créant 1 200 emplois. « Cette initiative, précise Philippe Meurant, s’inscrit dans notre volonté de donner une place au tertiaire moteur, à une économie des cerveaux où recherche et développement fonctionnent en réseau sur une base planétaire et se traduisent par des innovations technologiques et la fabrication de produits à très grande valeur ajoutée. » Parmi les créneaux ciblés figurent les aliments santé, la plasturgie et la robotique, tous des secteurs où existent déjà, à Lévis et dans la région immédiate, une expertise et des possibilités de soutien pour de nouvelles entreprises. Trois centres de recherche

immobilier commercial : : octobre – novembre 2014

Lemieux Images 3D

au-delà de 150 M$ dans la reconfiguration complète de son complexe, la Cité de la coopération, notamment avec la construction d’une tour de 15 étages et le nouveau siège social de la Caisse populaire de Lévis, la caisse mère du Mouvement. Non loin de là, dans le quartier Miscéo, la Ville est en train de doubler la capacité d’accueil du Centre de congrès et d’expositions de Lévis, tandis qu’un promoteur doit y ajouter trois étages de bureaux au sommet ainsi que des immeubles résidentiels en périphérie. À terme, l’agrandissement du Centre aura favorisé un développement immobilier de quelque 500 M$ dans le secteur.

À terme, l’agrandissement du Centre de congrès et d’expositions aura attiré des investissements de 500 M$

La nouvelle tour de 15 étages de Desjardins, un immeuble LEED de 125 M$

claude Côté, Desjardins

dossier ville de lévis

et développement appliqués sont particulièrement actifs à cet égard : TransBiotech, un centre de transfert en biotechnologie, le Centre de robotique et de vision industrielles (CRVI) et AG-Bio Centre, un incubateur d’entreprises en biotechnologie. Pour le développement de l’Innoparc, la Ville mise entre autres sur des terrains à prix attrayant (27 $ / m2), ainsi que sur sa collaboration avec plusieurs organisations très actives localement (par exemple, SDEL, Québec International, Développement PME Chaudière-Appalaches). Les infrastructures sont en place depuis peu, et trois terrains ont été vendus à ce jour. La plus « attractive » au Québec Dans tout ce bouillonnement, la Ville n’oublie pas ses vieux quartiers, notamment son secteur historique : le Vieux-Lévis sera consolidé et fera, au cours des prochaines années, l’objet d’une requalification douce au moyen de plusieurs projets privés d’ailleurs déjà en voie de réalisation. Et le secteur de la Traverse ne sera pas oublié : nouvelle gare fluviale, reconfiguration et embellissement du quai Paquet, jardins d’eau, espace de détente et… aménagement d’une infrastructure d’accueil pour des navires de croisière, comme ceux qui font régulièrement escale à Québec. Avec les grandes entreprises qu’elle héberge déjà – des fleurons comme Valero, Desjardins, Honco –, ses nombreuses PME en bonne santé

groupe commerce AMT

L’Édifice Maurice-Tanguay, dans le quartier Miscéo

ville de lévis

LÉVIS en quelques chiffres > Superficie : 444 km2 (3e au Québec) > Bordure fluviale : 40 km

Un exemple d’immeuble à venir dans l’Innoparc

> Population : 142 210 habitants (+ 6,7 % de 2006 à 2011)

> Emplois : 65 000 (+ 1000 à 2000/an) > Chômage : moins de 5 % > Croissance de l’emploi de 2006 à 2011 : 10,1 % financière et la grande diversité de ses secteurs d’activité (fabrication, distribution, transport, etc.), ses 444 km2 de territoire issus d’une fusion qui lui a donné une réelle force de frappe, avec tous les projets qui s’y déroulent ou s’y préparent, la qualité de vie qu’elle offre, une économie florissante et une démographie croissante, Lévis est résolument en train de s’assurer un avenir rayonnant, prédit Philippe Meurant. Et tous les observateurs le confirment, à commencer par le Conference Board du Canada qui, en 2010, a conféré à Lévis le titre de « ville la plus attractive au Québec ».

> Valeur du parc immobilier industriel et commercial : 2 G$ > Valeur du parc immobilier total : 15,1 G$ (+ 296 % de 2004 à 2013) > Prix des terrains commerciaux et industriels : 8 $ à 86,25 $ / m2 > Prix des terrains dans l’Innoparc : 27 $ / m2 > Prix de location des locaux commerciaux et administratifs : 145 $ à 180 $ / m2

immobilier commercial : : octobre – novembre 2014

québec

Le bureau de demain Au début de septembre, l’Ordre des conseillers en ressources humaines agréés du Québec (CRHA) rendait publics les résultats d’un sondage mené auprès de ses membres

Alain Roy, É.A.

quant à l’impact des travaux routiers sur la gestion du personnel.

Expert invité

elon ce sondage, la congestion routière due aux travaux toucherait 78 % des salariés à Québec (et 86 % à Montréal), occasionnant stress, retards et absentéisme qui ont des effets certains sur la productivité des entreprises. Toujours selon ce sondage, 17 % des entreprises de la capitale québécoise ont indiqué avoir perdu des candidats potentiels à un emploi en raison de leur localisation ou des travaux routiers en cours. Cette proportion atteint même 36 % dans la région de Montréal. Force est de constater que, malgré la place toujours plus grande du monde virtuel dans nos vies, tant que la téléportation restera du domaine de la sciencefiction, le défi de déplacer les personnes et les marchandises demeurera entier. Le sondage de l’Ordre des CRHA révèle également que les employeurs de Québec tardent à réagir : seulement 12 % ont instauré des mesures pour aider leurs employés à contourner les problèmes de congestion à l’heure de pointe. La région de Québec affiche pourtant l’un des plus faibles taux de chômage au pays (4,7 %, selon le plus récent rapport du Conference Board du Canada1), et les difficultés à recruter les meilleurs talents sont réelles. Tôt ou tard, les employeurs auront à faire les choix qui s’imposent pour faciliter la vie à leurs employés actuels ou potentiels. Dans ce contexte, quelle est la stratégie immobilière à préconiser pour attirer des employés au profil et au mode de vie variés ? Choisir un immeuble à proximité du transport en commun, dans un secteur plus urbain ? Déménager ou ouvrir un bureau satellite en banlieue et se rapprocher des employés qui ont choisi d’y vivre et de se déplacer en automobile ? Les données de la plus récente étude du Groupe Altus sur le marché des immeubles de bureaux de Québec révèlent que la croissance de l’occupation semble profiter tant au centre-ville qu’à la banlieue. Contrairement au marché de Montréal, où plus de 55 % de la superficie locative de bureaux est concentrée au centre-ville, l’activité de location sur le marché des immeubles de bureaux de Québec est multipôle. Les données sur l’absorption cumulée Alain Roy, É.A., est directeur général du Groupe Altus à Québec.

immobilier commercial : : octobre – novembre 2014

entre le 2e trimestre 2013 et le 2e trimestre 2014 sont étonnantes puisqu’elles placent Québec au premier rang de la croissance de la superficie occupée au pays. Notons cependant que presque la moitié de cette croissance est attribuable à la livraison de la nouvelle tour de la Cité de la coopération de Desjardins à Lévis, laquelle est déjà pleinement occupée. Sans ce projet, qui vient augmenter le flux de travailleurs sur la rive sud, la croissance dans l’ensemble de la ville aurait avoisiné la moyenne des cinq dernières années, soit autour de 350 000 pi 2 annuellement. Cette performance placerait quand même le marché de Québec en deuxième position au pays quant à la croissance de la superficie occupée. Croissance de la superficie occupée entre le 2e trimestre 2013 et le 2e trimestre 2014 pieds carrés de superficie locative Québec

749 775

Calgary

682 596

Edmonton

139 224

Halifax

-279 366

Montréal

-413 419

Toronto

-641,083

Ottawa

-681 700

Vancouver

-715 496

Source : AltusInsite

Si l’absorption a essentiellement favorisé les projets neufs et les immeubles de catégorie A, il est plus difficile de déterminer le pôle qui, outre Lévis, a le plus tiré profit de la croissance de la dernière année. À l’exception du quartier Saint-Roch, qui enregistre une croissance modeste de l’occupation, mais tout de même positive cette année, les zones de marché de Lebourgneuf, du boulevard Laurier et de la colline parlementaire ont fait des gains assez similaires sur le plan de la croissance de la demande depuis un an. Cette tendance représente un revirement par rapport aux deux périodes précédentes (voir le graphique à la p. 43) alors que Lebourgneuf monopolisait une part plus importante de la croissance depuis 2011. Il s’avère difficile, en analysant ces données, de cerner une tendance des locataires à choisir la banlieue au profit du centre-ville, d’autant plus que nombre d’intervenants du marché ne partagent pas la même vision de ce qui doit être considéré comme le centreville de Québec. Par contre, on peut clairement observer un renforcement des quatre principaux pôles (excluant Lévis) qui accaparent 100 % de la croissance sur la rive nord de Québec cette année, mais qui ne composent que 78 % du marché. Cette concentration favorise l’amélioration de services de transport en commun dans des endroits ciblés.

Variation de la superficie occupée par sous-secteur Marché de QuÉbec 140 000 120 000

116 583

114 909

109 890 101 682 99 355

SUPERFICIE (pi2)

100 000 80 000

63 528

60 000

47 619

40 000 20 000

8 018

14 191

13 930 5 470

(20 000) (40 000)

(18 075)

Colline parlementaire T2 2011 à T2 2012

saint-roch

boulevard laurier

T2 2012 à T2 2013

lebourgneuf

T2 2013 à T2 2014

Source : AltusInsite

Québec 2050 et le bureau de demain Les données sur la croissance de la superficie occupée à Québec publiées par le Groupe Altus sont étonnantes puisque le marché immobilier de l’Amérique du Nord vit actuellement des transformations profondes qui ont un impact négatif sur la demande en locaux de bureaux. Le télétravail, dont on nous parle tant depuis des décennies, constitue maintenant la réalité de plusieurs travailleurs, de même que le partage de postes de travail. Dans son document Perspective économique, la firme Deloitte indique que les employés passent en moyenne seulement de 30 à 40 % de leur temps à leur poste de travail. Les économies potentielles liées au partage de postes sont énormes, et les locataires explorent diverses avenues pour rationaliser leurs coûts d’occupation, lesquels ne sont plus comptabilisés au pied carré, mais par employé. Pour un nombre grandissant de personnes, le travail n’est plus un lieu précis où l’on doit se rendre chaque jour, mais une activité qui peut être accomplie à divers endroits. La mobilité et la connectivité n’ont pas fini de révolutionner nos rapports avec l’espace et, par conséquent, le marché immobilier. Si ce secteur peut incarner des valeurs de société, comme le respect

de l’environnement, il demeure à la base une réponse à des besoins concrets et fonctionnels. Or, ces besoins changent. Les occupants des bureaux de demain aussi… Les bureaux vont-ils disparaître ? Non, ils demeurent le vaisseau amiral de l’entreprise, même pour Google ! On peut toutefois se questionner sur les projets immobiliers les plus souhaitables pour l’avenir du développement et de l’aménagement urbains. Cette question pertinente, et bien d’autres, seront abordées dans le cadre du projet Québec 2050 de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU). Cette initiative permettra la mise en œuvre de divers chantiers de travail afin de réfléchir à des thèmes névralgiques tels que le transport des personnes et des marchandises, le développement industriel, technologique et résidentiel durable, ainsi que la mise en valeur du patrimoine. Au bout du compte, le projet vise à formuler une vision intégrée d’aménagement et de développement à l’horizon 2050 pour la grande région de Québec. Tous les membres de l’IDU sont invités à y participer. Il s’agit d’une occasion unique de prendre part à la réflexion.

Pour un nombre grandissant de personnes, le travail n’est plus un lieu précis où l’on doit se rendre chaque jour, mais une activité qui peut être accomplie à divers endroits.

1. Conjoncture métropolitaine, mai 2014.

Nos clients recherchent l’excellence. Nos employés visent l’excellence. Notre engagement est de livrer l’excellence. Le Groupe Altus est le chef de file mondial multidisciplinaire de services de consultation en immobilier indépendants et de services d’experts-conseils professionnels. Montréal : 514 392-7700 Québec : 418 628-6019 groupealtus.com Recherche, évaluation et services-conseils Consultation en analyse des coûts et gestion de projets

Services-conseils en impôt foncier

Géomatique

immobilier commercial : : octobre – novembre 2014

CECI N’EST PAS UN SIMPLE PLANCHER

MAIS UN SYSTÈME ÉCONOMIQUE POUR TOUS PROJETS MULTIRÉSIDENTIELS

Installation facile et rapide

Rigidité, solidité et durabilité du bâtiment grâce à une conception mixte acier-béton

Longue portée sans étaiement pour un nombre réduit de murs porteurs Usage réduit de béton et d’armature par rapport aux dalles conventionnelles

Compatible avec tous les systèmes structuraux traditionnels

hambro.canam-construction.com – 1 866 506-4000

Le 7100 Jean-Talon Est La Société immobilière Landmark a transformé un simple maintien d’actifs en un vaste projet d’efficacité énergétique réalisé par la firme Ecosystem. Le projet se distingue par son modèle d’affaires, basé sur un contrat de performance garantissant des économies annuelles d’énergie de pas moins de 37 % !

Le magazine Immobilier commercial était présent ! idèle à la tradition, le magazine Immobilier commercial, le partenaire média de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU), a participé à son tournoi de golf annuel de la région de Montréal, au Club Hillsdale, le 25 août dernier. Présente sur le site, notre équipe s’est fait un plaisir de rencontrer les membres golfeurs et de leur offrir un délicieux cocktail pendant le tournoi. L’éditeur du magazine, M. Jacques Boisvert, a également remis un chèque-cadeau d’une valeur de 2 000 $ échangeable chez Voyage La Para à M. Martin Saulnier, lors du souper qui a clôturé l’événement.

À gauche, M. Jacques Boisvert, éditeur du magazine Immobilier commercial, remettant le chèque-cadeau au gagnant, M. Martin Saulnier de chez Ipso Facto investissement immobilier

Par sa localisation centrale et stratégique, à proximité de la sortie 23 de l’autoroute 15 N, sur la Rive-Nord, District 23 se situe au point de jonction des grands axes routiers de cette région. Il dispose en outre de vastes aires de stationnement intérieures et extérieures. Le projet s’inscrit dans la nouvelle tendance du géotravail, un concept qui privilégie la proximité des lieux de travail afin de permettre aux travailleurs et aux employeurs d’atteindre au quotidien un idéal de qualité de vie, à la fois sur les plans personnel et professionnel.

Nomination chez Ivanhoé Cambridge Jonathan Pierce a été nommé viceprésident principal, Location, au bureau de Toronto d’Ivanhoé Cambridge. Il s’occupera en priorité du projet d’immeuble de bureaux du 45-141 Bay Street, dans le quartier financier. M. Pierce cumule plus de 20 ans d’expérience pancanadienne dans la location de bureaux et la vente d’actifs de sociétés constituant un placement. Il a auparavant travaillé chez Avison Young, une société-conseil spécialisée dans l’immobilier, où il a occupé plusieurs postes de direction pendant plus de 20 ans. Il est titulaire d’un baccalauréat ès sciences spécialisé en économie foncière urbaine de l’Université de Sheffield Hallam, à Sheffield, en Angleterre, et est membre associé de la Royal Institution of Chartered Surveyors.

Inauguration du Centre de documentation du Collège Jésus-Marie de Sillery Après des travaux majeurs de modernisation, qui auront duré plus de trois mois, le nouveau Centre de documentation, situé dans l’ancienne bibliothèque, a été inauguré en septembre dernier en présence de la direction générale ainsi que de ses invités d’honneurs. Les élèves pourront désormais profiter d’un centre de documentation à la fine pointe de la technologie où ils pourront étudier, réaliser leurs travaux et découvrir le plaisir de la lecture.

lemaymichaud architecture design

Lancement de la Tour B du District 23 axé sur le géotravail

immobilier commercial : : octobre – novembre 2014

Du nouveau au Groupe SMR Julie Roy, présidente et chef de la direction du Groupe SMR, a annoncé la nomination de Steve Arsenault à titre de vice-président, Finances et administration. Comptable agréé de formation, il a obtenu un MBA et a travaillé tant en grande entreprise qu’au sein de PME.

Un franc succès pour le 16e tournoi de golf de la Fondation autisme Laurentides Le 4 septembre dernier avait lieu le 16 e tournoi de golf de la Fondation autisme Laurentides, sous la coprésidence d’honneur de Jean Sébastien Vadeboncœur d’Immodev Division Construction et de Pascal Hogue de Toitures PME & Immobiliers. Une somme de 17 880 $ a été récoltée lors de l’événement. Cet argent permettra d’offrir 18 fins de semaine de répit à des familles des Laurentides touchées par l’autisme. Messieurs Éric Malouin et François Pierre Garceau assureront la coprésidence du 17e tournoi de golf de la Fondation en 2015. Ils se sont fixé comme objectif de recueillir une somme de 30 000 $ afin de pouvoir offrir 30 fins de semaine de répit.

Nomination au Groupe Altus de Québec

Le 500 Grande Allée Est attire des locataires de prestige

Juge au Tribunal administratif du Québec au cours des huit dernières années, Gérard Ouellet s’est joint à l’équipe de l’expertise du Groupe Altus de Québec. Diplômé en sciences appliquées en bioagronomie de l’Université Laval et membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec, M. Ouellet détient plus de 20 ans d’expérience en évaluation à des fins d’expropriation, particulièrement en milieu agricole.

Groupe immobilier (Montréal.Québec) a annoncé l’arrivée de plusieurs nouveaux locataires très sélects dans l’immeuble du 500 Grande Allée Est, à Québec. La Financière Banque Nationale occupera deux étages de l’immeuble, ce qui totalise 16 933 pi2, et McCarthy Tétrault s’installera également sur deux étages. L’immeuble héberge déjà les bureaux d’entreprises de renom telles que KPMG, Cisco Canada et Hill+Knowlton Stratégies. Entièrement rénové à partir de sa structure de béton, il offre un environnement de travail exceptionnel. À la fine pointe de la technologie, il se démarque aussi par sa localisation stratégique et ses panoramas sur la ville de Québec et l’immensité du fleuve Saint-Laurent. Un espace à vocation commerciale d’une superficie de 17 000 pi2 est encore disponible.

Une nouvelle agence de recrutement Anita Walicki, B. Eng., a récemment créé sa propre agence de recrutement en immobilier et construction. Vous pouvez faire appel à ses services pour tous vos besoins d’embauche en gestion immobilière ou en construction de bâtiments. Pour la joindre : anita.walicki@gmail.com.

Un nouveau vice-président pour le secteur multirésidentiel chez Cogir

Nomination au Groupe Jesta Me Jack J. Fattal a été nommé vice-président, Affaires juridiques, au Groupe Jesta. Avant de se joindre à l’entreprise, Me Fattal était avocat en immobilier commercial au cabinet Davies Ward Phillips & Vineberg.

immobilier commercial : : octobre – novembre 2014

Kevork Meterissian a récemment quitté le Nordelec afin d’occuper la fonction de vice-président du secteur multirésidentiel pour la Société de gestion COGIR. M. Meterissian œuvre dans le domaine de la gestion immobilière et de la location commerciale depuis près de 30 ans. C’est Éric Pouliot qui a pris la relève comme directeur général du Nordelec, dont la gestion est assurée par COGIR.

6400, av. Auteuil, Brossard > Jusquʼà 10 222 pi2 contigus

SAUVEZ TEMPS ET ÉNERGIE,

OPTEZ POUR LA RIVE-SUD 6300, av. Auteuil, Brossard > Jusquʼà 4 200 pi2 contigus > Près du Mail Champlain > À 10 minutes du centre-ville

Parc d’Affaires sur le Golf 4605, boul. Lapinière, Brossard > Bureaux dʼaffaires écoénergétiques de haute qualité

2120, av. Victoria, Greenfield Park > Jusquʼà 2 000 pi2 contigus

Olivier Coulombe 450 671-6300, poste 23 ocoulombe@immocredit.ca

Bureaux à louer

www.immocredit.ca Agence Immobilière

fondsimmobilierftq.com

ici, L’AVENiR SE cONSTRUiT.

investir et bâtir ensemble Le Fonds immobilier de solidarité FTQ, en partenariat avec des leaders du secteur, réalise des projets immobiliers rentables, créateurs d’emplois et socialement responsables depuis plus de 20 ans. C’est en participant financièrement et stratégiquement à leur succès que le Fonds immobilier contribue à l’émergence d’une vision moderne du développement urbain qui sait Faire tourner l’économie d’ici. P r o j e t : LE MONROE, BLaiNviLLE

Pa r t e n a i r e :