Empezamos el mes de abril con noticias positivas para el país y para el sector, la decisión del Banco de la República de continuar la tendencia a la baja en las tasas de interés, ofrece un panorama esperanzador para quienes esperan el mejor momento para comprar propiedad raíz.
Por tercera vez, el Banco de la República bajó las tasas de interés, esta vez en 50 puntos, ubicándola en 12.25% un dato relevante que va a acompañado de la proyección de los analistas quienes esperan que continue bajando al ritmo sector de la construcción e inmobiliario?
mejorar la reactivación económica en todos los sectores, particularmente en nuestro sector facilitará el acceso a los créditos hipotecarios, con tasas su propio inmueble, y aunque aun se espera una disminución más
Año 26
Edición 314
Abril de 2024
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PRÓXIMA EDICIÓN
Edición 315 - Mayo 2024
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Esta noticia, sumada a los planes de acción que tienen Gobernación de la reactivación del sector, dan buenos indicios de la normalización de la dinámica en el 2024.
soñando y planeando alcanzar la meta de tener vivienda propia.
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¡La importancia del operador hotelero en proyectos de turismo y rentas cortas!
En ediciones pasadas hemos abordado el tema de rentas cortas desde lo legal y la perspectiva del desarrollador y promotor inmobiliario; esta vez hablamos con Blackroom, operador turístico en Colombia.
Hoy hablamos con Blackroom, un operador hotelero de marca blanca que busca ser el más disruptivo de Colombia con un modelo de negocio que se diferencia de otros en el mercado.
“
...Tienen más de 15 años de experiencia y además de ser operadores son dueños e inversionistas de activos hoteleros...
Los socios tienen más de 15 años de experiencia y además de ser operadores son dueños e inversionistas de activos hoteleros, por lo que entienden a la perfección que la búsqueda de rentabilidad no es el único uso que los inversionistas le dan a sus inmuebles.
Son una filial de MACCA Desarrollo Inmobiliario, lo que es una ventaja porque conocen muy bien la arquitectura, construcción y desarrollo de modelo de negocio de los hoteles, lo que les permite aportar en todas las áreas, desde la planeación como proyecto, arquitectura y construcción hasta una futura venta o exit del activo.
Para ampliar nuestro conocimiento sobre operadores y este modelo de negocio los invitamos a resolver las siguientes inquietudes:
Alejandro González (izquierda) Gerente general y director creativo
Camilo González (derecha) Director de expansión y nuevos negocios
1. ¿Qué quiere decir que es una marca blanca y por qué es diferente a otros operadores en el mercado?
Normalmente las empresas operadoras buscan convertirse en cadenas, nosotros no buscamos hacer las cosas de la misma manera que ellos, ya que perderíamos en un juego desigual, en cambio, decidimos crecer tras bambalinas, sin necesidad de imponer nuestra marca a los desarrollos hoteleros nuevos ni mucho menos a hoteles que ya están en operación.
Este diferencial nos ha llevado a aprender que no hay una sola forma de llevar un hotel, por el contrario, existen mil soluciones y poder ajustarnos a ellas para hacer más rentables los hoteles, nos ha hecho un jugador de rápido crecimiento en el mercado.
Urbit Garden Social Lofts Laureles, Medellín
2. ¿El operador trabaja con plataformas como AIRBNB o Booking? ¿Cómo funciona?
Trabajamos con muchas plataformas, existen más de 300 y nosotros estamos con las 15 mejores, de las cuales 6 son multiplicadoras que te ayudan a llegar a las demás.
La idea es estar en todas, medirlas y trabajar en estrategias de mediano y largo plazo para posicionar cada vez más la venta directa de los hoteles y así evitar el pago de comisiones a estas plataformas y encontrar eficiencias en costos mejorando la rentabilidad del activo.
3. ¿Qué datos sobre Medellín y la ocupación hotelera respaldan, según ustedes, la inversión en proyectos hoteleros o de rentas cortas?
Medellín viene en crecimiento 1.2 millones de turistas, pero este crecimiento es controlado y descontrolado; controlado desde el lado del desarrollo hotelero y proyectos Airbnb y descontrolado en el tema de apartamentos para Airbnb en lugares donde no es permitido.
En el primero los datos son claros, año a año se abren nuevos hoteles y las ocupaciones se ven poco o nada afectadas y las tarifas vienen los últimos 2 años al alza y apenas ahora se estabilizan. En el segundo caso, los apartamentos en Airbnb, la ocupación cayó 8%, pero la oferta (aptos nuevos en la plataforma) creció un 50% en el mismo tiempo, eso solo demuestra que el turismo crece así la oferta de habitaciones crezca descontroladamente.
También hay que agregar que la política de la nueva administración de regular, vigilar y sellar apartamentos de rentas corta donde no es permitido, si se aplica bien, va a enviar a una buena cantidad de turistas al ecosistema hotelero o de proyectos de rentas cortas, mejorando las ocupaciones y las tarifas.
Por último, está el tema de la segunda terminal del aeropuerto que aumentaría hasta en un 50% la capacidad de recibir vuelos del José María Córdova, lo cual impactaría enormemente el turismo en la
ciudad, estamos a la expectativa de cómo se desarrolla ese tema.
4. ¿Qué concepto tiene de la ley de vivienda turística?
¿Considera que la regulación actual es suficiente?
La regulación en realidad es sensata, ya que se trata de zonificar el turismo y de encontrar acuerdos entre privados en este caso las PH de los edificios. Cuando hay acuerdos las cosas funcionan mejor. Lo importante va a ser como se le hace seguimiento a la norma, ya que la normativa es vieja y anteriormente no hubo iniciativa para hacerla cumplir.
5. ¿Cuáles consideran son las variables de éxito en un proyecto de inversión colaborativa, hotelero o de rentas cortas?
Para nosotros existen 3 variables muy importantes, recordemos que estos proyectos son comerciales y su finalidad es producir dinero en base a ventas de hospedaje. ¿Cuáles son esas 3 variables?
La primera sería la ubicación, pero ojo, no cualquier ubicación que se crea que es buena para desarrollo inmobiliario, es buena para turismo, nuestra regla de oro es “para un turista todos los días son sábados, si no tiene nada para hacer en la noche a pasos de distancia o si en la noche es oscuro o inseguro... Ahí no es”.
La segunda es la oferta de valor, si crees que la gente va a decidir quedarse en un proyecto únicamente porque es bonito, más te vale pensarlo dos veces antes de invertir, la competencia es dura, hay muy buenos proyectos y todos competimos por huéspedes en plataformas que no controlamos, si no tenemos nada que nos diferencie, vamos a terminar compitiendo por precio y eso solo hace daño.
Y la tercera sería el operador. La hotelería y rentas cortas son un negocio híper-sofisticado, que no te quepa la menor duda que un operador hotelero serio tiene un conocimiento que alguien que apenas está empezando ni se imagina que existe, la forma como se posiciona un hotel en plataformas, como se mueve la tarifa hora a hora, como se hace para aumentar las preventas, esto es muy importante, por ejemplo el booking window (tiempo de anticipación promedio en el que un huésped
reserva) de Medellín es de 30 días el nuestro es de 60 días, eso quiere decir que nosotros de hoy a dos meses ya podemos tener el hotel con 30% o 40% de ocupación y para un mes esas pre-ventas pueden estar en el 55% - 65% y eso hace toda la diferencia en el manejo de tarifas y búsqueda de utilidades.
6. ¿Por qué es importante para el propietario de un inmueble contratar los servicios de un operador?
Porque el costo de aprendizaje es muy alto, la competencia es dura y además la operación es una actividad, desgastante, demandante de tiempo y con muchos riesgos y responsabilidades.
7. ¿Cómo elegir correctamente un operador?
Es muy importante siempre cotizar con varios para tener un mejor panorama, este operador debe tener un récord de activos rentables, una experiencia demostrable y sobre todo debe estar en capacidad de adquirir nuevas operaciones.
A la hora de una negociación es importante que la mayoría del cobro de la operación sea sobre las utilidades y que el contrato esté sujeto tanto a resultados económicos como a tener una buena calificación en reviews,
este último punto no se tiene mucho en cuenta, pero como inversionistas o dueños de activos, la reputación en general del proyecto impactan directamente la tarifa y también el valor del activo en sí, y a la hora de una venta o un exit, esta mala reputación puede hacer que posibles inversionistas no quieran comprar o castiguen mucho el precio de entrada al proyecto.
8. ¿Qué visión tiene del turismo y el sector hotelero en la ciudad y la región?
Estamos 100% seguros que el turismo llegó a Medellín para quedarse, de lo que también estamos seguros es que como en cualquier otro sector económico en crecimiento, va a llegar un punto en algunos años donde ese crecimiento se va a desacelerar y aunque vamos a tener buen turismo, la competencia se va a poner cada vez mejor y de ahí viene el que nos enfoquemos en tener los mejores proyectos, ya que los que lo hagan bien siempre tendrán un buen flujo de huéspedes y aquellos proyectos de más baja calidad, servicio y ubicación serán quienes no tendrán tan buenos resultados.
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DESDE $ 571.000.000*
ABURRÁ SUR (aptos)
Ciudad del Río
ORIENTE ANTIOQUEÑO
(Aptos) - Rionegro, San Nicolás
BELÉN (aptos)
Consumo Belén
DESDE $ 576.250.000
DESDE $ 588.360.000
ORIENTE ANTIOQUEÑO
(aptos) El Retiro - Sector Entre Puentes
DESDE $ 603.290.000*
Llanogrande
nuevas áreas
DESDE $ 605.730.600*
65 m2
ORIENTE ANTIOQUEÑO
(Lotes) El Retiro - El
ORIENTE ANTIOQUEÑO *Incluye
ABURRÁ SUR (aptos)
Itagüí - Sector Suramérica
DESDE $ 606.357.511
DESDE $ 597.000.000
ABURRÁ SUR (aptos)
ABURRÁ SUR (aptos)
ENVIGADO - Camino
ENVIGADO - Camino Verde
DESDE $ 623.700.000*
DESDE $ 630.219.000*
ORIENTE ANTIOQUEÑO
otes)
ABURRÁ SUR (aptos)
Envigado - Sector Cumbres
DESDE $ 660.000.000
DESDE
Poblado (aptos)
DESDE
ORIENTE ANTIOQUEÑO
El Retiro - Sector Mall La Fe
DESDE $ 705.400.000*
LAURELES (aptos)
Conquistadores
(Suites) Don Diego-Llanogrande
ABURRÁ SUR (aptos)
Envigado - Las Vegas
ABURRÁ SUR (aptos)
Envigado - Sector La Abadía
DESDE $ 759.860.000
$810.000.000
ORIENTE
El
DESDE
POBLADO (aptos)
ABURRÁ SUR (aptos)
Envigado - Sector El Portal
DESDE
311
Av. Las Palmas
POBLADO (aptos)
Castropol
ABURRÁ SUR (aptos)
Envigado - Sector Zúñiga
DESDE $ 1.190.071.597
DESDE $ 1.215.496.054
DESDE:$1.259.000.000 cop
POBLADO (aptos)
DESDE $1.280.320.000*
DESDE $ 1.309.535.332*
POBLADO (aptos)
DESDE $ 1.540.000.000
ORIENTE
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