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Le bimédia juridique des professionneLs de L’immobiLier

opérations

Immobilières |mars 2016

www.lemoniteur.fr/ope-immo

n°83

GESTION ET PROFESSIONS

VALIDITÉ DES CLAUSES D’INDEXATION Alors que les juridictions du fond étaient animées par des vents contraires depuis plusieurs années, la Cour de cassation vient de censurer la clause d’indexation d’un bail commercial ne jouant qu’à la hausse… P.34

VENTE ET CONTRATS SPÉCIAUX

VEFA INVERSÉE Instaurée par la loi Alur, puis pérennisée par la loi Macron, la vente en l’état futur d’achèvement (Vefa) inversée autorise les bailleurs sociaux à vendre des logements à une personne privée dans le cadre d’une opération mixte. Décryptage… P.46

URbANISME ET ENVIRONNEMENT

NOUVEAU RÈGLEMENT POUR LE PLU Entré en vigueur le 1er janvier 2016, le décret réorganisant en profondeur le contenu du PLU, en le modernisant et en le simplifiant, innove. Ce texte permet notamment aux élus de définir des secteurs sans règlement pour lesquels ils pourront bénéficier de nouveaux outils. Analyse de la réforme en 10 questions/réponses… P.20 DOSSIER

FISCALITÉ

DROIT À RESTITUTION Le Conseil d’État précise les modalités de restitution de la participation aux équipements publics exigée des constructeurs, dans un secteur couvert par un programme d’aménagement d’ensemble (PAE), en cas de non-réalisation de ces équipements… P.44

GESTION ET PROFESSIONS

COTER LES IMMEUBLES ? De nombreux acteurs dénoncent l’obsolescence d’une partie du parc immobilier tertiaire, sans pouvoir s’appuyer sur des critères objectifs. La grille de cotation des immeubles de bureaux pourrait apporter une réponse… P.6

CONSTRUCTION

FINANCEMENT

CROWDFUNDING Nulle surprise que l’immobilier soit le nouveau chouchou du crowdfunding, le financement participatif, qui permet aux petits ruisseaux d’espérer de grandes rivières. Pour la passion première des Français que constitue l’immobilier, Paul Talbourdet, avocat à la cour, doute du caractère désintéressé de l’entreprise… P.3

LA MAISON INDIVIDUELLE ET SON CONTRAT DOSSIER Régulièrement saisie de litiges portant sur le contrat de construction de maison individuelle, la Cour de cassation est amenée à rappeler qu’il est régi par des dispositions d’ordre public destinées à protéger les maîtres d’ouvrage, tout en prévenant les effets d’aubaine dont pourraient profiter certains. Revue de jurisprudence… P.27

Une publication

Comité de rédaction Bruno CHEUVREUX

Estelle DEBAUSSART-JONIEC

Philippe PELLETIER

Notaire associé, Étude Cheuvreux ; membre fondateur et représentant notarial, Gridauh

Directrice des affaires juridiques et des marchés, Paris Habitat

Jacqueline FAISANT

Françoise KAMARA

Aurélie LEMOINE

Hugues PÉRINET-MARQUET

Catherine STEPHANOFF

Paul TALBOURDET

Directeur du comité Associé de Lefèvre Pelletier et associés, Avocats. Il est président du plan bâtiment durable.

Présidente du directoire, BNP Paribas REIM

Professeur, université Panthéon-Assas (Paris II)

Index Accessibilité Accessibilité des cabinets médicaux.................. 17 Logement........................................................ 15 Mise en œuvre de la réforme............................. 17 Affichage publicitaire Enceintes sportives.......................................... 11 Pré-enseignes dérogatoires............................... 16 Agent immobilier Droit à commission.......................................... 42 Obligation de conseil en présence de mérule....... 37 Assurance construction Garantie décennale.......................................... 36 Autorisations d’urbanisme Certificat d’urbanisme...................................... 35 Délai de validité............................................... 14 Demande illégale de pièces............................... 35 Instruction des demandes d’autorisation............ 16 Insuffisance du dossier de demande de permis... 36 Bail commercial Convention d’occupation précaire...................... 39 Défaut d’immatriculation au RCS...................... 40 Transformation partielle des locaux.................... 39 Validité des clauses d’indexation....................... 34 Bail d’habitation Droit au maintien dans les lieux........................ 38 Résiliation judiciaire du bail.............................. 37 Responsabilité du locataire en cas d’incendie..... 38 Biodiversité Agence française pour la biodiversité................. 10 Préjudice écologique. ....................................... 10

Mars 2016 • www.lemoniteur.fr/ope-immo

Conseiller-doyen à la première chambre civile de la Cour de cassation et président de la Commission des clauses abusives

Secrétaire général, membre du comité exécutif et directeur juridique, Groupe Nexity

Code de l’urbanisme Réforme.......................................................... 14 Contrat de construction de maison individuelle Notice descriptive............................................ 28 Prêteur de deniers............................................ 30 Sanctions en cas d’irrégularités. ....................... 29 Travaux dont le maître d’ouvrage se réserve l’exécution....................................................... 27 Assurances de responsabilité ........................... 31 Contrats publics Maintien du concours....................................... 14 Seuils............................................................. 16 Travaux allotis................................................. 48 Convention fiscale Notion de résident............................................ 44 Copropriété Administrateur provisoire.................................. 40 Exposition au plomb......................................... 41 Cotation des immeubles..................................... 6 Crowdfunding..................................................... 3 Détachement Hébergement indigne....................................... 41 Diagnostiqueur immobilier Préjudice réparable.......................................... 43 Responsabilité professionnelle.......................... 42 Droits de succession........................................ 50 Fiscalité de l’urbanisme Taxe d’aménagement....................................... 17 Taxe locale d’équipement.................................. 44 Habitat participatif........................................... 14 Loi SRU Intermédiation locative..................................... 15

Directrice, département Études et Recherches, CBRE

Avocat à la Cour, De Pardieu Brocas Maffei

Maison individuelle Définition........................................................ 16 Marché des bureaux Paris Centre Ouest Transactions.................................................... 17 Valeurs locatives.............................................. 18 Métropole du Grand Paris................................. 51 Plan local d’urbanisme Destination des constructions........................... 22 Entrée en vigueur de la réforme......................... 25 Prise en compte de l’environnement................... 23 Règlement à la carte........................................ 21 Plus-values immobilières.................................. 50 Performance énergétique Bâtiments publics............................................ 13 Bâtiments tertiaires......................................... 12 Frais de chauffage........................................... 13 Logements HLM............................................... 15 Rescrit Prise de position formelle, opposable à l’administration............................................... 15 Servitude Servitude d’utilité publique............................... 12 Taxe foncière Déductions...................................................... 50 Valeur locative cadastrale................................. 17 Taxe sur la valeur ajoutée Crédit-bail immobilier.................................43, 50 Vente en l’état futur d’achèvement inversée.......... Champ d’application........................................ 46 Fiscalité.......................................................... 47

Opérations

Immobilières Antony Parc 2 10, place du Général de Gaulle, BP 20156 92186 Antony Cedex Tél. : 01 77 92 92 92 www.lemoniteur.fr/ope-immo RÉDACTION Directeur des rédactions : Michel Dalloni Tél. : 01 79 06 71 59 Rédactrice en chef déléguée : Sophie Michelin-Mazéran Tél. : 01 79 06 72 45 Rédacteur en chef technique : Franck Vacle Responsable de production : Denis Guillambert Ont collaboré à ce numéro* : Hervé Debaveye, ingénieur ; Pascal Derrez, rédacteur juridique ; Denis François, président ; Valérie Gueguen, avocat associé ; Xavier Guillon, directeur de la promotion immobilière ; David Guillot, avocat associé ; Pierre Haxaire, ingénieur ; Anne Malfilâtre, avocate ; Yves Maunand, conseiller à la troisième chambre civile ; Florence Peronnau, directeur immobilier ; Paul Talbourdet, avocat à la cour ; David Tran, chargé d’études *Les opinions exprimées par les auteurs de cette revue n’engagent qu’eux-mêmes et non les organismes auxquels ils appartiennent.

PROmOTION-DIffusION Directeur : Jean-Baptiste Alline Chargée de diffusion : Nina Yingui Gestion des abonnements : Nadia Clément RELATION CLIENTs Directeur : Christophe Richard Tél. : 01 79 06 73 04 www.lemoniteur.fr/ope-immo • Prix de vente au numéro : 50 € TTC • Abonnement annuel : 469 € TTC (10 nos + les services numériques : accès illimité au site Internet, newsletter hebdomadaire, alerte juridique) Pour s’abonner : 01 79 06 70 00 abonnement@groupemoniteur.fr DIRECTRICE COmmERCIALE ET mARkETING Du PôLE CONsTRuCTION Laurence Delaval Tél. : 01 79 06 71 51 fAbRICATION Fabienne Couderc, Anne-Lise Lapoire OPÉRATIONs ImmObILIèREs est édité par Groupe Moniteur SAS au capital de 333.900 € Siège social : Antony Parc 2 10, place du Général de Gaulle, BP 20156 92186 Antony Cedex RCS NANTERRE 403 080 823 N° SIRET 403 080 823 00012 N°TVA intracommunautaire FR 32 403 080 823 Principal actionnaire : INFO SERVICES HOLDING Président, directeur de la publication : Christophe Czajka Directeur général délégué : Sandrine Rampont mIsE EN PAGE DEsk 25, boulevard de la Vannerie, 53940 Saint-Berthevin, France ImPRImERIE-bROChAGE-ROuTAGE Imprimerie de Champagne Rue de l’Étoile de Langres ZI Les Franchises – 52200 Langres, France N° commission paritaire : 0218 T 89266 IssN : 1961-6597 Mensuel. Dépôt légal à parution Imprimé en France/Printed in France Opérations Immobilières utilise des papiers issus de forêts gérées durablement, et de sources controlées.

ÉDITORIAL Par Paul Talbourdet, avocat à la cour, De Pardieu Brocas Maffei

Crowdfunding immobilier :

jouer n’est pas gagner

Dans le film de François Truffaut La Nuit américaine, le producteur pressé assène à un interlocuteur importun sur les lieux du tournage cette réplique sans appel : « mon vieux, si vous voulez faire de l’argent, ne faites pas de cinéma, faites de l’immobilier ! » Nulle surprise que l’immobilier soit le nouveau chouchou du crowdfunding, le financement participatif qui permet aux petits ruisseaux d’espérer de grandes rivières. Pour la passion première des Français que constitue l’immobilier, je doute du caractère désintéressé de l’entreprise. Il semble que pour beaucoup, l’ordonnance du 30 mai 2014 et son décret d’application du 16 septembre 2014, posant le cadre juridique du crowdfunding, apparaissent, s’agissant de l’immobilier, comme une autorisation de jouer au Monopoly pour de vrai, plutôt qu’une libération caritative de l’épargne. L’absence de rémunération du Livret A révélant ses limites… Pour rappel, les textes susvisés ont encadré la levée de fonds via des plateformes spécialisées. Les internautes peuvent ainsi « aider » des initiatives entrepreneuriales, dans la limite d’un million d’euros par projet, en investissant leur épargne hors des circuits traditionnels de financement : une sorte de « shadow banking » (système financier parallèle ou de l’ombre) à destination du grand public. La situation me paraît ainsi paradoxale. Le logement social a des besoins qui excèdent largement les moyens limités du crowdfunding, et les HLM ont des leviers autrement plus puissants. Les initiatives individuelles resteront toujours anecdotiques au regard de la politique de la ville qui meurt de l’absence de terrains. Pour le secteur libre, le législateur sait combien l’immobilier peut être sauvage et source d’abus. La tendance lourde a toujours été d’encadrer davantage, les agents immobiliers (qui ne peuvent pas être des agents du dimanche, même pour rendre service), les appels publics à l’épargne qui doivent passer par les canaux des SCPI et des OPCI grand public aux cadres toujours plus stricts, les incertitudes sur les opérations immobilières pouvant échapper à la directive sur les gestionnaires de fonds d’investissement alternatifs ou AIFM, les garanties extrinsèques d’achèvement jugées trop dangereuses, et la liste pourrait s’allonger à l’envi. Curieuse époque que la nôtre où il faut légiférer pour autoriser l’interdit. J’attends bientôt l’avertissement sur les plateformes de crowdfunding : « L’investissement immobilier peut nuire gravement au porte-monnaie. » Car la promotion immobilière, de par ses multiples arcanes (maîtrise foncière, autorisations d’urbanisme, normes techniques, financement et commercialisation), n’est pas du cinéma et demeure une affaire de spécialistes. n www.lemoniteur.fr/ope-immo • Mars 2016

z-vous vite !

JEUDI 14 AVRIL 2016 Paris

Inscrive

RÉFORME DES MARCHÉS PUBLICS Acteurs du BTP, ce qui change pour vous AVEC LA PARTICIPATION EXCEPTIONNELLE DE

Jean MAïA

Gilles de BAGNEUX

Arnaud LATRECHE

Régis COURROY

Directeur des affaires Juridiques

Président

MINISTÈRE DE L’ÉCONOMIE

CTIM

Adjoint au directeur de la commande publique et de la valorisation immobilière

Adjoint au Directeur des Ressources Internes

Président du Comité de la Commande Publique

MEDEF

VOSGELIS

CONSEIL DÉPARTEMENTAL DE LA CÔTE-D’OR

Plus simple, plus moderne et plus favorable aux PME, le droit de la commande publique prend un coup de jeune. Acheteurs publics et opérateurs économiques êtes-vous prêts ? • Quels sont les impacts de la généralisation de l’allotissement dans les marchés publics de travaux • MAPA et procédures formalisées : le point sur les nouvelles règles en matière de publicité et négociation • Candidatures et offres : des marges de manœuvre élargies pour les acheteurs publics comme pour les opérateurs économiques • Quelle place pour les critères économiques, sociaux et environnementaux dans l’attribution et l’exécution des marchés • Délais, avances, garanties...vers davantage de sécurité ﬁnancière pour les entreprises

« Une journée pour connaître et savoir mettre en œuvre les nouvelles règles applicables aux marchés publics de travaux »

« Un format opérationnel et interactif qui mixe témoignages, débats et tables-rondes »

Co-organisée par

Programme complet et inscriptions sur : http://evenements.infopro-digital.com/lemoniteur/ Contact : Elvire ROULET • email : eroulet@infopro-digital.com • tél. : +33 (0)1 77 92 93 36

SOMMAIRE INDEX........................................................ 2 ÉDITORIAL

+ info

Crowdfunding immobilier : jouer n’est pas gagner.................................. 3 çA fAIT DÉbAT Grille de cotation des immeubles : troisième rappel............................................ 6

urbanisme et Environnement

Sommaire deS texteS officielS..............9 ProJetS, ProPoSitioNS et raPPortS....10 aU JoUrNal officiel

Le texte à retenir Extension.du.délai.de.validité.. des.autorisations.d’urbanisme................. 14

+ info

Le nouveau plan local d’urbanisme Le.décret.du.28.décembre.2015.instaurant.un.plan.local.d’urbanisme.(PLU). rénové.est.entré.en.vigueur.le.1er.janvier.2016..Pris.pour.l’application. de.l’article.157.de.la.loi.Alur,.ce.texte.affiche.l’ambition.d’une.modernisation.. du.contenu.du.PLU...............................................................................................20

Construction

TEXTES OffICIELS

réPoNSeS miNiStérielleS

DOSSIERS Du mOIS

+ info

CCmI : quels enseignements tirer de la jurisprudence ? La.Cour.de.cassation.est.régulièrement.saisie.de.litiges.portant.sur.le.contrat.. de.construction.de.maison.individuelle.(CCMI)..Elle.est.amenée.à.rappeler.. qu’il.est.régi.par.des.dispositions.d’ordre.public.destinées.à.protéger.. les.maîtres.d’ouvrage.non.professionnels.accédant.à.la.propriété.....................27

+ info ........16

ACTuALITÉ DES mARChÉS

Hygiène,.sécurité.. et.protection.de.la.santé.......................... 41

BUreaUx : PariS ceNtre oUeSt PlUS QUe JamaiS cŒUr dU marcHé ..... 18

Agents.immobiliers.et.conseils.. en.immobilier.d’entreprise....................... 42

DOSSIERS

Experts.et.diagnostiqueurs.. .................... 42

+ info

Fiscalité

10 QUeStioNS SUr… le NoUVeaU PlaN local d’UrBaNiSme. ..20 10 QUeStioNS SUr… ccmi : QUelS eNSeiGNemeNtS tirer de la JUriSPrUdeNce ?. ...........................27

TVA............................................................ 43 Autres.impositions.................................... 44

EN SyNThèSE Vefa inversée : mode d’emploi

+ info . ... 46

Mesures d’exécution en travaux allotis..... 48

JuRISpRuDENCE

VOS QuESTIONS

La décision à retenir

Spécial actualité jurisprudentielle............. 50

Nullité.des.clauses.d’indexation.. variant.exclusivement.à.la.hausse........... 34

TRIbuNE LIbRE

Urbanisme et Environnement Autorisations.d’occupation.des.sols........ 35

Construction Responsabilité.et.assurance.................... 36

Métropole du Grand Paris : casse-tête hexagonal. ................................ 51 SOmmAIRE ThÉmATIQuE. ...................... 52

Travail détaché : les maîtres d’ouvrage sont-ils prêts face au nouveau dispostif ?

Responsabilité sociétale de l’immobilier d’entreprise

Quel est l’apport de la jurisprudence en matière de sous-traitance dans les marchés privés ? De la redevance à la taxe pour création de bureaux

point jurisprudentiel sur la redevance bureaux face à la transformation de locaux

mode d’emploi de la convention Visale

Vente et Contrats spéciaux Ventes.d’immeubles................................. 37 Baux.d’habitation.et.mixtes..

Les dangers de la réforme du droit des contrats sur la sous-traitance

Sommaire de JUriSPrUdeNce.................33

Gestion et Professions

Au SOmmAIRE Du pROChAIN NumÉRO

+ info ....... 37

Baux.commerciaux.et.professionnels..... 39 Copropriété.et.ensembles.immobiliers.... 40

+ info Ce pictogramme indique qu’un complément rédactionnel est disponible sur le site

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Le projet de loi CAp répond-il aux problèmes de qualité architecturale, urbaine et environnementale ?

www.lemoniteur.fr/ope-immo • Mars 2016

Ça fait débat Thématique Gestion et Professions

Grille de cotation des immeubles : troisième rappel De nombreux acteurs dénoncent l’obsolescence d’une partie du parc immobilier tertiaire, au demeurant fort hétérogène, sans pouvoir s’appuyer sur des critères objectifs. La grille de cotation des immeubles de bureaux, baptisée Cibe, qui se veut un outil en faveur de la transparence du marché, pourrait apporter une réponse. Après deux versions de cette grille peu utilisées en 2001 et 2007, la voici de retour. Décryptage d’un expert, couplé à la vision d’une entreprise utilisatrice.

à sAvoir

La grille de cotation des immeubles de bureaux consiste à classer ces immeubles dans quatre catégories (A, B, C ou D), en fonction d’un certain nombre de notes attribuées à trois grandes séries de critères : n accès, âge, qualité et état d’entretien de l’immeuble ; n services généraux et équipements techniques ; n aspects réglementaires et développement durable.

Mars 2016 • www.lemoniteur.fr/ope-immo

Denis François, président de CBRE Valuation, et Florence Péronnau, directeur immobilier du groupe Sanofi « C’est un outil d’aide à  la décision et un élément  d’orientation stratégique  tant pour l’utilisateur que  pour le propriétaire. »    Denis François Peut-on parler d’une renaissance de la grille Cibe ? Tout à fait, c’est bien d’une renaissance au sens fort du terme puisque le système de notation a connu une profonde révision. Outre la mise à jour des critères techniques et environnementaux, trois objectifs ont guidé le groupe de travail qui a œuvré pendant près de deux ans sur cette nouvelle version. Tout d’abord une simplification. La grille de 2007 était trop sophistiquée, avec des questions techniques pour lesquelles la réponse d’un expert immobilier ou d’un responsable technique de l’immeuble n’était pas toujours évidente. Ensuite, le souhait de pouvoir appliquer cette grille non seulement aux très grands immeubles (8 000 m² et plus), mais à l’ensemble des bâtiments situés à Paris ou dans les grandes métropoles régionales, à partir d’une surface d’environ 2 500 m². La précédente grille était axée sur les immeubles de très grandes surfaces dont la majorité se situe essentiellement en Île-deFrance. Il est aujourd’hui plus aisé de coter un immeuble localisé à Lille, Lyon ou Marseille. Enfin, nous avons souhaité faciliter, autant que possible, la saisie des réponses au questionnaire. En effet, s’il est des questions qui appellent une réponse binaire (oui/non), d’autres revêtent un caractère plus complexe et nous avons passé beaucoup de temps, par exemple, sur les questions liées à la configuration et à la hauteur des plateaux ou encore sur les équipements de chauffage, de ventilation et de climatisation. Nous avons donc eu pour souci de respecter la réalité et le caractère évolutif des critères selon le type d’immeuble considéré. C’est aussi ce que nous avons fait en termes de taille, en distinguant les immeubles de plus de 8 000 m² où les critères sont plus nombreux et donc la note optimale distincte de celle des immeubles de moyenne ou grande surface.

Quel est l’intérêt de cette grille ? Le système de cotation Cibe peut revêtir deux intérêts différents. Le premier est d’ordre statistique : à partir du moment où la cotation s’étend à un nombre suffisant d’immeubles, il est plus facile d’identifier au sein d’un parc les différentes classes de biens. Néanmoins, il s’agira d’un travail de longue haleine, au terme duquel nous bénéficierons d’un détail d’analyse du marché tertiaire bien supérieur à celui d’aujourd’hui. La seconde catégorie d’usage et celle qu’en fait l’utilisateur ou le propriétaire de bureau. Il s’agit d’établir un benchmark général qui permet d’identifier la classe d’immeuble dans laquelle on se trouve. C’est un outil d’aide à la décision et un élément d’orientation stratégique tant pour l’utilisateur que pour le propriétaire. Pour ce dernier, il faut établir une distinction entre une utilisation interne, qui peut être établie par le locataire ou le propriétaire de l’immeuble, et externe. Dans le cas d’une utilisation interne, la cotation demeure confidentielle. Si en revanche la cotation Cibe est utilisée vis-à-vis d’actionnaires, de banques ou de tiers en général, la grille devra être établie par un expert immobilier qui a effectué une visite de l’immeuble et rempli le questionnaire avec un représentant compétent du locataire ou du propriétaire.

Les investisseurs manifestent-ils une certaine frilosité ? Je ne pense pas que l’on puisse parler de frilosité. Un certain nombre d’investisseurs ont commencé à tester en interne cette grille. Au sein du groupe de travail, trois membres participants, de grandes foncières, ont été particulièrement actifs. Il y aura toujours des réticences quand un immeuble risque d’être moins bien classé (c’est-à-dire en catégorie C ou D) avec une conséquence négative sur sa valeur. Mais il ne faut pas perdre de vue que la situation géographique et les données économiques pèsent autant que les critères techniques, physiques et environnementaux. Par ailleurs, comme l’expliquait Cécile de Guillebon, directeur de l’immobilier et des services généraux du groupe Renault, un utilisateur pourra choisir, selon ses besoins, un immeuble de catégorie A, B, voire C (un classement en catégorie B représente déjà un niveau de prestation élevé pour un immeuble). Je suis donc convaincu que les investisseurs vont y venir progressivement et beaucoup plus rapidement qu’on ne le pense.

« Notre stratégie d’analyse   du parc repose […] sur    l’adéquation de celui-ci aux   besoins de nos différents   métiers. Mais les critères de  choix sont invariablement   liés à la situation au sein   d’un écosystème, à    la performance financière,   ou à la qualité intrinsèque   des bâtiments […]. » Florence Péronnau Pourquoi un directeur immobilier a-t-il intérêt à recourir à la grille Cibe ? La connaissance du parc immobilier d’une entreprise est la première pierre nécessaire à la mise en place de sa stratégie immobilière. Outre l’inventaire de ce parc avec ses critères physiques, juridiques et financiers, voire contractuels, nous n’avions pas d’outil simple d’utilisation pour en qualifier les caractéristiques techniques, réglementaires et environnementales. Lors de mon arrivée dans le groupe Sanofi, le premier inventaire n’existait pas et ce travail a dû être réalisé. Encore moins de grille de cotation pour classifier notre patrimoine et en tirer une analyse et des actions à mettre en œuvre. La grille Cibe de l’époque était un premier outil, intéressant mais assez complexe, se révélant rapidement difficile d’utilisation. Il fallait donc à la fois simplifier cette grille et la rendre pertinente pour l’immeuble, qu’il soit détenu par un investisseur, loué par un utilisateur, évalué par un expert ou commercialisé par un agent. L’intérêt de cette grille est qu’elle a été conçue par des acteurs immobiliers très divers, réunis dans un groupe de travail sur les différents thèmes de cotation. Cette grille est donc compréhensible par l’ensemble de la profession.

Jusqu’à présent, quelle était la stratégie de Sanofi pour analyser son parc immobilier ? Notre stratégie d’analyse du parc repose essentiellement sur l’adéquation de celui-ci aux besoins de nos différents métiers. Mais les critères de choix sont invariablement liés à la situation au sein d’un écosystème (hôpitaux, universités et recherche scientifique ou relations gouvernementales), à la performance financière, mais également et principalement à la qualité intrinsèque des bâtiments, pour offrir à nos collaborateurs un cadre de vie sain, une empreinte environnementale limitée et des espaces de travail adaptés aux enjeux économiques et concurrentiels de notre domaine d’activité, la santé. Les critères sont établis localement avec des intangibles définis par la direction immobilière corporate (Sanofi est implanté dans 110 pays dans le monde). La grille Cibe apporte donc, lors du choix d’un immeuble mais également lors de l’exploitation de celui-ci, un outil simple et unique de cotation.

aux besoins de son activité. C’est donc à la direction immobilière concernée d’établir la grille des critères propre à celle-ci. En revanche, la visualisation rapide des notations attribuées à la qualité, aux services et aux aspects réglementaires de l’immeuble étudié permet une réelle agilité dans un marché dont la transparence devrait être assurée à travers l’application de cette grille par l’ensemble des acteurs de la profession immobilière.

Quelle stratégie adopter vis-à-vis d’immeubles classés dans la catégorie D ?

Chiffres-CLés Selon la grille Cibe, la note maximale de points pour les grands immeubles s’élève à 135, contre 120 pour les autres immeubles. À titre d’exemple, pour un immeuble neuf, restructuré ou livré depuis moins de 5 ans, la note pour ce critère s’établira entre 4 et 5 points.

Nous n’avons pas d’immeuble de cette catégorie dans le parc immobilier de Sanofi, car notre stratégie est d’être résolument à un niveau de qualité intrinsèque et d’entretien impliquant des coûts de maintenance les plus légers possible. Mais cette politique, envisageable pour le groupe Sanofi qui fait le choix du long terme en anticipant les phénomènes d’obsolescence et de mutation sociétale avec les nouveaux modes de travail, n’est pas forcément applicable à toutes les entreprises qui doivent adapter leurs outils immobiliers à leur capacité de financement et de développement. Dans le cas des immeubles notés en catégorie D, il me paraît indispensable que le locataire et le propriétaire (sauf si l’utilisateur est également propriétaire) puissent prendre des décisions communes quant au devenir de l’immeuble et à l’amélioration de ses performances. Ceci peut se traduire par un plan de travaux à moyen terme et, peut-être de façon plus radicale, par une démolition/reconstruction ou une transformation de l’immeuble en question. À Gentilly, la MACSF, propriétaire, et le groupe Sanofi, locataire, ont réalisé un tel partenariat en démolissant un bâtiment devenu obsolète et très gourmand en énergie pour reconstruire un immeuble performant, sur mesure, en vue de répondre aux besoins de flexibilité et d’efficacité du groupe Sanofi. Le résultat est une valorisation de l’actif pour le propriétaire, un immeuble de nouvelle génération pour accompagner la stratégie de l’entreprise et un bâtiment plus vertueux pour l’environnement. La grille Cibe m’apparaît, de ce point de vue, un véritable levier de transformation du parc tertiaire dans le moyen/long terme. n

Propos recueillis par Sophie Michelin-Mazéran

Campus sanofi val de Bièvre situé à Gentilly (94) © Augusto DA silvA/gRAphix-iMAges

Ça fait débat

Que ne permet pas cette grille de cotation quant à l’appréciation de la valeur d’un immeuble ? Pour l’utilisateur qu’est l’entreprise, cette grille ne permet pas bien sûr la prise en compte des critères propres www.lemoniteur.fr/ope-immo • Mars 2016

d’hui ! s dès aujour

Jeudi 12 MAI 2016 Paris

Inscrivez-vo

FORUM DES FINANCES LOCALES Comment relever le défi des nouvelles contraintes financières

AVEC NOTAMMENT LA PARTICIPATION DE

Jean-Claude BOULARD

Christian ECKERT

Olivier NYS

Sénateur Maire

Secrétaire d’État au Budget

Directeur Général Adjoint

VILLE DU MANS

MINISTÈRE DES FINANCES ET DES COMPTES PUBLICS

VILLE DE LYON

Président Commission Finances

FRANCE URBAINE

Et les interventions de • Philippe FAYSSE, DGA en charge du pôle ingénierie et services urbains, MÉTROPOLE DE RENNES • Jacques PELISSARD, Maire, VILLE DE VIERZON, Député du Cher • Philippe POURTIER, Directeur de l’attractivité, du développement et de l’innovation, VILLE DE ROMANS • Claude RAYNAL, Sénateur de HAUTE GARONNE

En partenariat avec

Programme complet et inscriptions sur : conferences.lagazettedescommunes.com, rubrique Conférences Contact : Elvire ROULET • e-mail : eroulet@infopro-digital.com • tél. : +33 (0)1 77 92 93 36

Sélection de textes officiels réalisée et commentée par

TEXTES OFFICIELS LE TEXTE À RETENIR Urbanisme et Environnement autorisations d’occupation des sols

Extension du délai de validité des autorisations d’urbanisme Dans le cadre du plan de relance du logement, le décret du 29 décembre 2014 avait prorogé d’un an, à titre exceptionnel, le délai de validité des autorisations d’urbanisme .................14

Vente et Contrats spéciaux aU jOUrnaL OFFICIEL .......................................................................14 ●

●

Habitat participatif Introduction de la technique du rescrit dans le champ domanial

Gestion et Professions PrOjETS, PrOPOSITIOnS ET raPPOrTS............................................12 ●

La rénovation énergétique des bâtiments en cinq actes

aU jOUrnaL OFFICIEL .......................................................................15 ●

Tous les HLM se mettent au vert

Fiscalité aU jOUrnaL OFFICIEL .......................................................................15

Urbanisme et Environnement PrOjETS, PrOPOSITIOnS ET raPPOrTS............................................10 ●

●

Le Sénat muscle le projet de loi sur la biodiversité Le projet de décret sur l’affichage publicitaire est retoqué Canalisations de transport multifluide : de nouvelles SUP d’ici 2018

●

L’intermédiation locative encouragée

réPOnSES mInISTérIELLES..............................................................17 ●

●

Faut-il adapter les valeurs forfaitaires de la TA aux réalités locales ? Logement : détermination de la surface locative cadastrale

aU jOUrnaL OFFICIEL .......................................................................14 ●

Modifications de la partie règlementaire du Code de l’urbanisme

réPOnSES mInISTérIELLES..............................................................16 ●

●

Pré-enseignes dérogatoires : c’est presque fini Dérives administratives dans l’instruction des permis de construire ? Qu’est-ce qu’une maison individuelle pour le droit de l’urbanisme ?

Construction aU jOUrnaL OFFICIEL .......................................................................14 ●

●

Contrats publics : nouveaux seuils Nouvelles entorses aux règles d’accessibilité pour le logement

réPOnSES mInISTérIELLES..............................................................16 ●

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Maintien du concours dans la commande publique Accessibilité : le couperet est tombé le 27 septembre 2015 L’accessibilité des cabinets médicaux en question

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TEXTES OFFICIELS projets, propositions et rapports

tableau de bord législatif Ce tableau vous permet d’identifier immédiatement l’état d’avancement entre les deux assemblées des principaux textes en cours d’adoption par le Parlement. Les textes sont situés en fonction de leur thématique et de leur état dans le processus de décision. 1re lecture par l’Assemblée nationale

Projets ou propositions de loi

Projet de loi sur la biodiversité

1re lecture par le Sénat

2e lecture par l’Assemblée nationale

2e lecture par le Sénat

Adoption du texte et procédure de conciliation

Contrôle de constitutionnalité

Parution au JO

Entrée en vigueur du texte

1 Tableau arrêté à la date du 10/02/2016

Urbanisme et environnement

Le sénat muscle le projet de loi sur la biodiversité

Après avoir été adopté en première lecture à l’Assemblée nationale, le projet de loi pour la reconquête de la biodiversité, de la nature et des paysages, entré en discussion devant le Sénat le 19 janvier dernier et modifié au terme de plusieurs séances, a été massivement adopté par le Sénat le 26 janvier 2016 (295 exprimés, 263 pour et 32 contre). Le texte ainsi adopté est divisé en six grands titres et couvre plusieurs axes dont la gouvernance de la biodiversité, la protection des paysages et la conservation des ressources ou encore la création de l’Agence française pour la biodiversité.

Création de l’Agence française pour la biodiversité Le Sénat a adopté à l’unanimité la mesure phare du projet de loi visant à la création d’une Agence française pour la biodiversité. L’objet de cette mesure est de mettre en place un outil unique consacré à la protection, la gestion et la restauration de la biodiversité et des services écosystémiques fournis par cette diversité biologique. La composition de cette future agence, qui sera opérationnelle dès la promulgation de la loi, rassemblera notamment des réseaux de chercheurs et de scientifiques de haut niveau. Reconnaissance du préjudice écologique Le projet de loi tend également à donner une valeur légale au préjudice écologique déjà largement consacré par la jurisprudence. Pour mémoire, le Conseil constitutionnel avait rappelé, en 2011, le principe général de vigilance à l’égard des atteintes à l’environnement. Dans le même sens, une proposition de loi avait déjà été déposée au Sénat aux fins d’inscrire la notion de préjudice écologique dans le Code civil. Mars 2016 • www.lemoniteur.fr/ope-immo

Renforcement de la protection des espèces et des espaces naturels Par ailleurs, s’agissant de la protection des espaces naturels et des espèces, les sénateurs ont, d’une part, introduit une taxe additionnelle sur l’huile de palme et, d’autre part, instauré la responsabilité des parcs zoologiques dans la conservation de la biodiversité et dans l’éducation du public à la biodiversité. Ratification du protocole de Nagoya (partage des avantages) La ratification du protocole de Nagoya relatif au partage juste et équitable des bénéfices issus de l’exploitation des ressources naturelles concrétise un engagement international pris par la France lors du sommet de la Terre à Rio, en 1992. Cet engagement vise notamment à faire bénéficier aux populations concernées, en suite de l’accès à leurs ressources, les retombées financières du développement d’un marché commercial. Selon Ségolène Royal, ce dispositif permettra d’« innover sans piller » et d’« éviter la bio-piraterie ». Le Sénat a par ailleurs modifié le dispositif en instaurant, d’une part, l’incitation à la création d’emplois locaux et, d’autre part, la nécessité d’une communication renforcée avec les communautés d’habitants et non plus uniquement avec les parcs nationaux. Interdiction des brevets sur les produits issus de procédés biologiques La brevetabilité des « produits issus de procédés essentiellement biologiques », dits aussi « gènes natifs », est prohibée par le projet de loi. Afin de contenir le brevetage du vivant, les sénateurs ont prévu la limitation de la protection des brevets à la matière biologique concernée. Ainsi, le brevet ne peut s’étendre ni à la matière biologique obtenue de manière naturelle ou présente naturellement, ni à son utilisation par des procédés essentiellement biologiques.

projets, propositions et rapports

Selon le communiqué de presse du ministère de l’Écologie, l’objet de cette mesure vise à lever les freins à l’innovation provoqués par la multiplication des dépôts de brevets et la concentration des détenteurs de brevets. Encadrement de l’utilisation de certains pesticides Le projet de loi prévoit un encadrement de l’utilisation des pesticides contenant des substances actives appartenant à la famille des néonicotinoïdes, et ce afin d’éviter les effets néfastes sur les abeilles et autres pollinisateurs. Cette disposition, qui fait suite à la publication par l’Anses (Agence nationale de sécurité sanitaire, alimentation, environnement, travail) de ses conclusions sur les risques présentés par ce type d’insecticides, avait préalablement été adoptée à l’Assemblée nationale puis supprimée en commission au Sénat. Cette mesure s’inscrit dans la droite ligne du plan national « France, terre de pollinisateurs » lancé en 2015 par le ministère de l’Écologie. Nouvelles dispositions pour la protection de la biodiversité marine Le projet de loi prévoit également un renforcement de la protection de la biodiversité marine au moyen, notamment, de la création dans les eaux des terres australes françaises de la cinquième plus grande réserve marine du monde. Par ailleurs, les sénateurs ont rétabli la pêche au chalutage en eaux profondes qui avait été supprimée par la commission du développement durable. Autres mesures relatives à l’urbanisme et à l’environnement Les sénateurs ont supprimé l’article qui prévoyait la contribution du Centre national de propriété forestière dans le cadre de l’élaboration des documents d’urbanisme, tels que le schéma de cohérence territoriale (Scot) ou encore le plan local d’urbanisme (PLU). En effet, ces dispositions ont été jugées contraires à la simplification du droit. Les sénateurs ont également jugé nécessaire de supprimer la possibilité d’imputer sur l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) les dons effectués au profit des conservatoires régionaux d’espaces naturels agrées. Enfin, les sénateurs ont instauré une action de groupe dans le domaine de l’environnement afin de renforcer la lutte contre la pollution. Selon la ministre de l’Écologie, l’adoption massive du projet de loi par le Sénat marque « l’intérêt général de notre avenir commun, et met la France très en avance sur les enjeux de la biodiversité et du climat ». Le projet de loi, tel qu’adopté par le Sénat, a été transmis à l’Assemblée nationale le 27 janvier 2016 pour une seconde lecture. Le texte définitif

TEXTES OFFICIELS

devrait être adopté d’ici l’été 2016, alors qu’il a été présenté en Conseil des ministres en mars 2014… Projet de loi pour la reconquête de la biodiversité, de la nature et des paysages, enregistré en 2de lecture à l’Assemblée nationale le 27 janvier 2016, n° 3442

et aUssi… Urbanisme et environnement

Le projet de décret sur l’affichage publicitaire est retoqué

Un projet de décret portant mesures de simplification de la réglementation sur l’affichage publicitaire, pris en application des articles L. 581-7 et L. 581-10 du Code de l’environnement issus de la loi Macron de 2015, a été mis en consultation jusqu’au 9 février 2016. Ce projet avait vocation à introduire plusieurs dérogations à la réglementation de la publicité fixée par la loi Grenelle I. Mais face à une opposition massive des citoyens et associations lors de la consultation publique, les ministres de l’Écologie et de l’Économie ont confirmé, lors d’une conférence de presse du 9 février 2016, que le décret se concentrerait uniquement sur la publicité dans et autour des enceintes sportives. Il fixerait ainsi, aux articles R. 581-31 et suivants du Code de l’environnement, un nouveau régime dérogatoire pour les dispositifs publicitaires implantés sur l’emprise des équipements sportifs ayant une capacité d’accueil d’au moins 15 000 places assises, notamment dans la perspective de l’Euro de football en juin 2016. En revanche, l’article 2 du projet de décret, qui autorisait un règlement local de publicité (RLP) à prévoir des dispositions spécifiques pour les dispositifs publicitaires non lumineux, scellés au sol ou installés directement sur le sol dans les agglomérations de moins de 10 000 habitants, appartenant à une unité urbaine comprenant une agglomération communale dont la population totale est supérieure à 10 000 habitants, ne sera pas retenu. Idem pour l’introduction de la notion d’éblouissement des dispositifs lumineux en remplacement des normes techniques actuelles, notamment en raison de l’impossibilité de fixer des seuils et de définir un protocole de mesure fiable par arrêté ministériel, qui ne verra pas le jour. L’article 4 qui modifiait les règles de calcul de la surface unitaire des panneaux publicitaires, excluant les éléments de support et d’encadrement est également rejeté. Projet de décret portant mesures de simplification de la réglementation des publicités, enseignes et préenseignes, NOR : DEVL1522614D

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TEXTES OFFICIELS projets, propositions et rapports Urbanisme et environnement

Canalisations de transport multifluide : de nouvelles sUp d’ici 2018

Une note technique relative à l’institution des servitudes d’utilité publique prenant en compte les dangers des canalisations de transport de matières dangereuses (gaz naturel, produits pétroliers et produits chimiques) a été adoptée par la ministre de l’Écologie le 7 janvier 2016.

Les infrastructures concernées Cette note fixe les modalités de mise en place des servitudes d’utilité publique (SUP) le long des 50 000 km de canalisations de transport de matières dangereuses existantes implantées en France, afin d’assurer la protection des riverains de ces infrastructures contre les dangers qu’elles présentent. Des servitudes instituées par arrêtés préfectoraux À cet égard, de nouvelles SUP seront progressivement instaurées par arrêtés préfectoraux d’ici fin 2018, sur le fondement des articles L. 555-16 et R. 555-30, b) du Code de l’environnement, après présentation aux conseils départementaux de l’environnement, des risques sanitaires et technologiques (Coderst) et information des communes concernées.

Une traduction dans les documents d’urbanisme Ces arrêtés, qui doivent être annexés au PLU ou à la carte communale, définissent pour chacune des 11 000 communes concernées la carte de l’enveloppe des SUP relatives aux canalisations de transport et la nature des contraintes d’urbanisme engendrées. Cependant, ces SUP sont « strictement limitées » aux projets de construction ou d’extension d’établissements recevant du public (ERP) et d’immeubles de grande hauteur (IGH). Par suite, toute demande de permis de construire doit joindre une analyse de compatibilité du projet avec la canalisation existante qui a préalablement reçu l’avis favorable du transporteur ou, à défaut, du préfet. Le cas échéant, il relève de la seule responsabilité des maires ou des collectivités territoriales en charge de l’élaboration des documents d’urbanisme de fixer des contraintes d’urbanisme pour d’autres catégories de constructions que les ERP et IGH, eu égard à l’information dont ils disposent sur les dangers de ces installations. Note technique relative à l’institution des servitudes d’utilité publique prenant en compte les dangers des canalisations de transport, 7 janvier 2016, NOR : DEVP1529747N

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Gestion et professions

La rénovation énergétique des bâtiments en cinq actes

Les ministères du Logement et de l’Écologie ont soumis au public, du 13 janvier au 8 février 2016, cinq projets de décrets concernant la future performance énergétique des bâtiments afin de recueillir les observations des professionnels et des particuliers sur ces textes élaborés en application de la loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte. Embarquement des travaux d’amélioration énergétique en cas de rénovation importante À compter du 1er janvier 2017, pour les bâtiments à usage d’habitation, de bureaux ou d’enseignement, les bâtiments commerciaux et les hôtels, la réalisation de travaux de ravalement de façade ou de réfection de toiture, ainsi que la réalisation de travaux visant à rendre habitable un comble, un garage annexe ou toute autre pièce non habitable, le maître d’ouvrage aura l’obligation de réaliser des travaux d’isolation conformes aux dispositions de l’article R. 131-28 du Code de la construction et de l’habitation. Des exonérations, sur présentation de justificatifs, seront prévues en cas d’impossibilités juridiques et techniques ou de disproportion manifeste de nature technique, économique ou architecturale avérée (impact négatif important sur la qualité architecturale, risque de pathologie liée aux travaux d’isolation, etc.). Rénovation des bâtiments du secteur tertiaire Pour les bâtiments ou parties de bâtiments existants à usage de bureaux, de commerces et d’enseignement, regroupant des locaux de même usage appartenant à un propriétaire unique, d’une surface supérieure à 2 000 m² (à l’exception des constructions provisoires et des monuments historiques classés en cas d’impact significatif), un audit énergétique devra être réalisé par leurs propriétaires ou leurs locataires, et des propositions d’actions d’économies d’énergie devront être prises, et ce en vue de la réduction des consommations tous usages du bâtiment de 25 % d’ici 2020. Pour le cas où l’atteinte de cet objectif nécessiterait un investissement de plus de 200 euros HT par m² ou un temps de retour sur investissement de plus de cinq ans pour les entreprises du secteur privé, et de plus de dix ans pour les collectivités territoriales, l’exigence pourra être adaptée par le propriétaire. Ce dernier pourra d’ailleurs atteindre cet objectif à l’échelle de l’ensemble de son parc immobilier.

projets, propositions et rapports

Exemplarité des bâtiments publics Tout bâtiment neuf sous maîtrise d’ouvrage de l’État, de ses établissements publics ou des collectivités sera considéré comme à haute performance environnementale dès lors qu’il remplira a minima cinq des huit critères suivants : 1. la réduction de consommation énergétique ; 2. la réduction des émissions de gaz à effet de serre sur l’ensemble du cycle de vie ; 3. la réduction des consommations d’eau ; 4. la gestion des eaux pluviales, la végétalisation et l’usage des sols ; 5. la gestion des déchets ; 6. le recours aux matériaux biosourcés ; 7. la qualité de l’air intérieur ; 8. la qualité de mise en œuvre des installations de ventilation. Ces bâtiments seront considérés comme à énergie positive dès lors qu’ils rempliront les critères suivants : sobriété énergétique, efficacité énergétique et recours aux énergies renouvelables. Une certification leur sera délivrée par des organismes habilités par le ministère chargé de la construction. Bonus de constructibilité pour les constructions exemplaires Un bonus de constructibilité de 30 %, lorsque le plan local d’urbanisme le prévoit, pourra être

TEXTES OFFICIELS

accordé à toutes demandes d’autorisation relatives à la construction de bâtiments exemplaires du point de vue énergétique ou environnemental ou de bâtiments à énergie positive. Les critères d’exemplarité énergétique et de bâtiment à énergie positive sont identiques à ceux retenus pour les bâtiments publics. Individualisation des frais de chauffage dans les immeubles collectifs Tout immeuble collectif équipé d’un chauffage commun à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif, et fournissant à chacun de ces locaux une quantité de chaleur réglable par l’occupant, devra être muni d’appareils de mesure permettant de déterminer la quantité de chaleur fournie à chaque local occupé à titre privatif et ainsi d’individualiser les frais de chauffage collectif. Des dérogations seront prévues, comme pour les immeubles où il y a une impossibilité technique ou un coût excessif. À l’exception du décret relatif aux travaux d’isolation dont l’entrée en vigueur est prévue au 1er janvier 2017, les autres décrets devraient entrer en vigueur très prochainement. Cinq projets de décrets sur la performance énergétique des bâtiments, NOR : ETLL1525258D ; NOR : ETLL1532790D ; NOR : ETLL1600259D ; NOR : ETLL1600221D et NOR : ETLL1530905D

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TEXTES OFFICIELS AU JOURNAL OFFICIEL Construction

Contrats publics : nouveaux seuils Pour se conformer aux règlements de la Commission européenne et prendre acte de la fluctuation des cours monétaires, les seuils des procédures formalisées applicables à l’ensemble des marchés publics ont été modifiés par décret. Ainsi, notamment pour les marchés publics de travaux et les contrats de concession, le nouveau seuil passe de 5 186 000 à 5 225 000 euros hors taxes. Ce décret modifie également le Code général des collectivités territoriales et aligne le seuil, à partir duquel les marchés et contrats passés par les collectivités et leurs établissements publics doivent être transmis au préfet pour l’exercice de contrôle de légalité, sur celui correspondant aux procédures formalisées qui leur sont applicables.

Décret n° 2015-1904 du 30 décembre 2015 (JO du 31/12/2015, p. 25473)

Vente et Contrats spéciaux

Habitat participatif Dans le cadre de la mise en place de l’habitat participatif, qualifié de « démarche citoyenne » par le législateur, le gouvernement a précisé le régime applicable aux sociétés d’habitat participatif créées par la loi Alur que sont les sociétés coopératives d’habitants et les sociétés d’attribution et d’autopromotion. Un décret précise ainsi les dérogations à l’obligation de résidence principale faite aux associés, les modalités de location des logements, le régime applicable aux services offerts par les sociétés à des tiers, tout en apportant des précisions propres à chacune de ces deux formes de société. Des dispositions législatives restent encore à préciser, notamment la garantie d’achèvement de l’immeuble. Décret n° 2015-1725 du 21 décembre 2015 (JO du 23/12/2015, p. 23831)

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Urbanisme et Environnement

Extension du délai de validité des autorisations d’urbanisme le décret du 29 décembre 2014 TO ment, avait prorogé d’un an, à titre exceptionnel, Dans le cadre du plan de relance du loge-

à retenir

le délai de validité des autorisations d’urbanisme en cours de validité au 30 décembre 2014, et celles délivrées jusqu’au 31 décembre 2015 inclus. Or le pouvoir réglementaire a décidé d’allonger ce délai, de manière pérenne. Désormais, le délai de validité des permis de construire, d’aménager, de démolir et des décisions de non-opposition à une déclaration préalable est porté de deux à trois ans, et peut être prorogé deux fois pour une durée d’un an, alors qu’auparavant la prorogation n’était pas renouvelable. Une autorisation d’urbanisme peut donc aujourd’hui être valable pour une durée allant jusqu’à cinq ans. De plus, l’exception portant sur les éoliennes qui permettait de renouveler plusieurs fois la prorogation dans la limite de dix ans à compter de la délivrance de l’autorisation est étendue à tous les ouvrages de production d’énergie renouvelable. Ces dispositions s’appliquent aux autorisations d’urbanisme délivrées depuis le 6 janvier 2016. Elles bénéficient aussi aux

autorisations qui étaient en cours de validité à cette date. Si ces dernières avaient déjà fait l’objet d’une prorogation ou d’une majoration, leur délai de validité est majoré d’un an. Par ailleurs, le décret renforce les modalités de présentation de l’identité du demandeur d’une autorisation d’urbanisme en imposant que soit indiqué sa date de naissance s’il s’agit d’une personne physique, ou son numéro Siret pour une personne morale. Il tire aussi les conséquences de la réforme de la fiscalité de l’urbanisme et abroge les dispositions relatives à la participation en cas de non-réalisation des aires de stationnement et au versement résultant du dépassement du plafond légal de densité (devenues sans objet). La mesure annoncée dans la notice du décret en vertu de laquelle le seuil de soumission des travaux sur construction existante serait relevé de 20 m² à 40 m² sur tout le territoire, et non plus seulement dans les zones urbaines, n’a pas été intégrée dans le décret. Décret n° 2016-6 du 5 janvier 2016 (JO du 06/01/2016, texte n° 24)

Urbanisme et Environnement

Modifications de la partie règlementaire du Code de l’urbanisme Un décret du 28 décembre 2015 modifie diverses dispositions en matière d’urbanisme. Son apport majeur : instituer les mesures d’application de la procédure relative à la concertation préalable facultative en amont, issue de la loi Alur du 24 mars 2014, et en vertu de laquelle les projets soumis à permis de construire ou d’aménager peuvent relever d’une concertation du public à l’initiative du maître d’ouvrage ou de la collectivité ; étant précisé qu’en conséquence les projets devant faire l’objet d’une étude d’impact sont ensuite exonérés d’enquête publique et doivent seulement être mis à la disposition du public. Le décret précise que, dans un délai de 21 jours à compter de la clôture de la concertation, l’autorité compétente en matière de permis doit transmettre le bilan de la procédure au maître d’ouvrage, lequel doit ensuite expliquer dans un document comment il a pris en compte ces observations et ces propositions. Ce document doit être mis à la disposition du public lorsqu’une telle procédure est obligatoire et joint aux demandes de permis

de construire. Ces dispositions s’appliquent aux concertations facultatives mises en œuvre depuis le 1er janvier 2016. De plus, le décret majore d’un mois le délai d’instruction des demandes d’autorisation d’urbanisme portant sur des projets ayant fait l’objet d’une mise à disposition du public, soit à l’issue d’une concertation facultative, soit parce qu’il s’agit de permis de construire ou d’aménager soumis à étude d’impact après un examen au cas par cas. Par ailleurs, il confirme une jurisprudence du Conseil d’État (25 février 2015, n° 367335, voir Opé. Immo. n° 76, juin 2015, p. 28) selon laquelle l’étude d’impact ou la décision de dispense d’étude d’impact de l’autorité environnementale doivent être jointes uniquement lorsqu’elles sont exigées au titre de la soumission du projet à permis, c’est-à-dire au titre des rubriques 33°, 34°, 36° ou 37° du tableau annexé à l’article R. 122-2 du Code de l’environnement. Décret n° 2015-1782 du 28 décembre 2015 (JO du 29/12/2015, p. 24529)

AU JOURNAL OFFICIEL

Construction

Gestion et Professions

Nouvelles entorses aux règles d’accessibilité pour le logement L’année 2016 sera placée sous le signe de la flexibilité en matière de normes d’accessibilité aux personnes handicapées pour la construction de logements neufs. Le décret du 24 décembre 2015, s’inscrivant dans le mouvement initié en 2014 pour les établissements recevant du public, s’apparente à un véritable cadeau de Noël pour les promoteurs et certains acquéreurs, par la souplesse qu’il apporte au principe, initialement voulu intangible, selon lequel toute construction neuve doit être accessible. Ce texte introduit trois petites révolutions pour les constructions en cours d’édification. Tout d’abord, les maîtres d’ouvrage peuvent désormais utiliser des innovations techniques différentes de celles qu’impose la réglementation, à condition que les solutions proposées aient les mêmes effets et satisfassent aux objectifs d’accessibilité d’ores et déjà définis. Ensuite, il est dorénavant possible pour les acquéreurs de demander des travaux modificatifs, avant ou après la signature de l’acte authentique de vente, afin de déroger aux normes d’accessibilité. Dans ce cas, les plans

doivent être fournis à l’acquéreur et annexés au contrat de travaux modificatifs ainsi qu’à l’acte de vente lorsque celui-ci est postérieur au contrat de travaux modificatifs. Cette faculté est assortie de deux exigences : les travaux doivent être réversibles facilement, et les personnes handicapées doivent être en mesure de « visiter » les biens, sans obligatoirement avoir accès à toutes les parties du bâtiment. Enfin, en ce qui concerne les maisons individuelles comprenant deux étages maximum, la loi n’impose plus d’ascenseur ou de rampe pour accéder aux espaces situés à l’étage. A minima, l’accès aux pièces vitales doit être possible. Le décret est applicable aux contrats de travaux modificatifs et aux demandes de permis respectivement conclus et déposées à compter du 28 décembre 2015. Un arrêté, aussi daté du 24 décembre 2015, décrit les dispositions techniques nouvellement applicables aux PC déposés à compter du 1er avril 2016. Décret n° 2015-1770 du 24 décembre 2015 (JO du 27/12/2015, p. 24184)

Vente et Contrats spéciaux

Tous les HLM se mettent au vert Afin d’améliorer la performance énergétique des logements, la loi Alur a introduit une exigence de performance énergétique minimale à la vente de logement locatifs sociaux situés dans des immeubles collectifs. Cette condition a été étendue à l’ensemble des logements locatifs sociaux individuels par la loi de transition énergétique du 17 août 2015. Un décret du 28 décembre 2015 précise que ces logements doivent présenter une consommation énergivore inférieure ou égale à 330 kilowattheures d’énergie primaire par m2 et par an. Les logements individuels ayant déjà reçu un agrément d’aliénation par le préfet avant le 1er janvier 2016, date d’entrée en vigueur du texte, ne sont en revanche pas concernés par ces nouvelles règles. Décret n° 2015-1812 du 28 décembre 2015 (JO du 30/12/2015, p. 25048)

Fiscalité

Introduction de la technique du rescrit dans le champ domanial Après le vote de la loi du 20 décembre 2014 relative à la simplification de la vie des entreprises, permettant une intervention par voie d’ordonnance, le gouvernement concrétise sa volonté de sécuriser l’environnement juridique, en instaurant une prise de position formelle opposable à l’administration sur l’application d’une norme à la situation de fait ou au projet du demandeur. L’ordonnance du 10 décembre 2015, entrée en vigueur le 1er janvier 2016, introduit ce dispositif en matière du droit de la consommation, du domaine public ou du travail. Tout d’abord, en matière du droit de la consommation : les professionnels pourront demander à la DGCCRF d’approuver les modalités de l’information du consommateur sur les prix de vente qu’ils envisagent de mettre en place, afin de leur garantir une certaine sécurité. Ensuite, en matière d’occupation du domaine public : une société exploitante située sur le domaine public de l’État pourra, via un mécanisme de prédécision, demander à l’autorité qui lui a délivré le titre de lui indiquer si, au vu des élé-

TEXTES OFFICIELS

ments fournis, elle accordera l’agrément à un potentiel repreneur pour la durée de validité du titre restant à courir, sous réserve que l’utilisation du domaine public soit compatible avec son affectation. Les autorisations d’occupation du domaine public délivrées après une procédure de publicité et de mise en concurrence ne sont toutefois pas concernées par ce dispositif. Le domaine agricole est également concerné puisque les agriculteurs qui prévoient de modifier la structure de leur exploitation pourront savoir si cette opération nécessite une déclaration ou une autorisation. Enfin, dans le domaine du droit du travail, les entreprises pourront se prémunir contre les sanctions parfois lourdes en matière d’égalité hommes-femmes et d’emploi des travailleurs handicapés en demandant à l’administration une prise de position formelle sur leurs projets dans ces domaines. Ordonnance n° 2015-1628 du 10 décembre 2015 (JO du 11/12/2015, p. 22852)

L’intermédiation locative encouragée Les conditions et les montants des dépenses déductibles des pénalités financières infligées aux communes qui ne respecteraient pas leurs obligations de production de logements locatifs sociaux résultant de la loi SRU sont désormais fixés par décret. Sont déductibles les dépenses engagées pour financer des dispositifs d’intermédiation locative dans le parc privé. Ce texte plafonne la déduction à 5 000 euros, par logement et par an, pour les communes des régions Île-de-France et Provence-Alpes-Côte d’Azur. Les autres régions se contenteront d’un plafond de 2 500 euros. Ce texte prévoit aussi l’ajout dans la liste des logements sociaux des places en centre d’accueil pour les demandeurs d’asile. Décret n° 2015-1906 du 30 décembre 2015 (JO du 31/12/2015, p. 25479)

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TEXTES OFFICIELS RÉPONSES MINISTÉRIELLES

Pré-enseignes dérogatoires : c’est presque fini Le gouvernement envisage-t-il de maintenir un régime dérogatoire des pré-enseignes pour les entreprises et les commerces en milieu rural en vue de soutenir leurs activités ?

La nouvelle réglementation applicable aux publicités, enseignes et préenseignes qui résulte de la loi Grenelle 2 du 12 juillet 2010 et de son décret du 30 janvier 2012 interdit, par principe, toute publicité et préenseigne hors agglomération. Depuis le 13 juillet 2015, seules certaines activités sont autorisées à se signaler hors agglomération (notamment les activités culturelles ou les monuments historiques). Il n’est pas envisagé de prévoir un délai supplémentaire de mise en conformité pour les autres activités (voir aussi page 11 de ce numéro). Q. de Christine Pires Beaune, n° 87774 (JOAN du 01/09/2015, p. 6580) R. du ministère de l’Économie, de l’Industrie et du Numérique (JOAN du 24/11/2015, p. 8512)

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OBSERVATION

Une nouvelle forme de signalétique, dénommée « signalisation d’information locale », vise à assurer la signalisation des services et des équipements. Elle se développe le long des routes, hors agglomération, tout en prenant en compte les enjeux liés à la protection du cadre de vie.

Dérives administratives dans l’instruction des permis de construire ? Les demandes d’autorisation d’urbanisme font parfois l’objet de réclamations de pièces complémentaires jugées abusives (voir en page 35 de ce numéro), qui ralentissent la réalisation des projets ou les bloquent. Quelles mesures envisage le gouvernement afin de lever ces obstacles ?

Le décret n° 2015-482 du 27 avril 2015 précise, à ce propos, qu’« aucune autre information ou pièce ne peut être exigée par l’autorité compétente » lors de l’instruction des demandes d’autorisation d’urbanisme que celles prévues par la partie réglementaire du Code de l’urbanisme qui en fixe la liste exhaustive. Ainsi, aucune demande de pièces abusives ne saurait avoir juridiquement pour effet de retarder le départ du délai d’instruction des demandes de permis de construire, l’article R. 423-19 du Code de l’urbanisme énonçant que le délai d’instruction des demandes court dès que le dossier est complet. Q. de Jean-Jacques Urvoas, n° 87998 (JOAN du 08/09/2015, p. 6786) R. du ministère du Logement, de l’Égalité des territoires et de la Ruralité (JOAN du 15/12/2015, p. 262)

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OBSERVATION

Pour accompagner la mise en œuvre de la réforme des PLU, le ministère travaille avec l’Association des maires de France et la Fédération nationale des élus de l’intercommunalité à des guides à destination des élus et de leurs services instructeurs qui permettront de leur rappeler la nature des pièces exigibles.

Qu’est-ce qu’une maison individuelle pour le droit de l’urbanisme ? L’application de l’article R. 423-23 du Code de l’urbanisme fixe à deux mois le délai d’instruction de droit commun pour les demandes de permis de construire portant sur une maison individuelle, sans toutefois en préciser la définition. Que faut-il entendre par « maisons individuelles » au sens du droit de l’urbanisme ?

Aux termes des articles L. 231-1 et L. 232-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), une maison individuelle est un immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage. L’application de l’article R. 423-23 du Code de l’urbanisme est donc à combiner avec les articles du CCH. Q. de Marie-Jo Zimmermann, n° 81282 (JOAN du 09/06/2015, p. 4265) R. du ministère du Logement, de l’Égalité des territoires et de la Ruralité (JOAN du 17/11/2015, p. 8392)

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OBSERVATION

L’application de l’article R. 423-23 du Code de l’urbanisme ne requiert pas que le pétitionnaire justifie de l’existence d’un contrat de construction (CAA Lyon, 5 février 2013, Commune de Bellefond, n° 12LY02315).

Maintien du concours dans la commande publique Le projet d’ordonnance transposant la directive 2014/24/UE du 26 février 2014 sur la passation des marchés publics ne contient aucune disposition relative au concours comme procédure de marché public. Quelles sont les intentions du gouvernement pour accorder une place particulière aux architectes et assurer le maintien du concours dans la commande publique ? Mars 2016 • www.lemoniteur.fr/ope-immo

Conformément aux directives européennes, et après avis du Conseil d’État, le gouvernement a consacré la notion de concours à l’article 8 de l’ordonnance n° 2015-899 du 23 juillet 2015 relative aux marchés publics. Si le droit de l’Union européenne ne contient aucune disposition spécifique sur les marchés publics de maîtrise d’œuvre, ce n’est pas le cas des textes nationaux actuels qui ouvrent la possibilité d’utiliser la procédure du concours pour la passation de tels marchés. Cette spécificité sera maintenue dans le décret d’application de cette ordonnance, notamment pour les architectes. Q. d’Agnès Canayer, n° 17457 (JO Sénat du 30/07/2015, p. 1798) R. du ministère de l’Économie, de l’Industrie et du Numérique (JO Sénat du 26/11/2015, p. 2757)

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OBSERVATION

Le concours est défini à l’article 8 de l’ordonnance n° 2015-899 du 23 juillet 2015 comme étant « un mode de sélection par lequel l’acheteur choisit, après mise en concurrence et avis d’un jury, un plan ou un projet ».

RÉPONSES MINISTÉRIELLES

TEXTES OFFICIELS

Accessibilité : le couperet est tombé le 27 septembre 2015 Comment le gouvernement envisage-t-il la mise en œuvre pratique de la réglementation sur l’accessibilité des établissements recevant du public (ERP) aux personnes handicapées posées par la loi Handicap de 2005 après l’échéance du 1er janvier 2015 ?

L’ordonnance du 26 septembre 2014 relative à l’accessibilité des ERP, des transports publics, des bâtiments d’habitation et de la voirie pour les personnes handicapées a instauré l’agenda d’accessibilité programmée (Ad’AP). Ce document engage les responsables d’ERP, après le 1er janvier 2015, à réaliser les travaux nécessaires à l’accessibilité aux personnes handicapées, et ce sur une période variant de trois à neuf ans, selon la complexité de la mise aux normes. De plus, un fonds national d’accompagnement de l’accessibilité universelle a été créé pour soutenir les responsables d’ERP en difficulté. l l

Q. de Pierre Morel-A-L’Huissier, n° 13144 (JOAN du 11/12/2012, p. 7262) R. du ministère des Affaires sociales et de la Santé (JOAN du 24/11/2015, p. 8450)

OBSERVATION

L’agenda d’accessibilité programmée a fait suite à une concertation de l’ensemble des acteurs concernés. Ce document devait être déposé par les responsables d’ERP en mairie ou, dans certains cas, en préfecture avant le 27 septembre 2015.

L’accessibilité des cabinets médicaux en question Les difficultés rencontrées par les médecins libéraux de proximité pour mettre en conformité leurs cabinets avec les normes d’accessibilité risquent d’amplifier le déficit démographique médical. Que compte faire le gouvernement ?

L’obligation de mise en conformité des établissements recevant du public (ERP) résulte de la loi du 11 février 2005 qui s’applique à tous les gestionnaires d’ERP, sans distinction des domaines d’exercice. Les cabinets médicaux sont donc tenus de s’y conformer. Par ailleurs, une importante concertation a déjà eu lieu dans le cadre du dispositif des agendas d’accessibilité programmée (Ad’AP), entre notamment les associations des personnes handicapées et les acteurs économiques des professions de santé. Enfin, des dérogations sont prévues dans certaines situations. Q. de Serge Bardy, n° 90251 (JOAN du 13/10/2015, p. 7674) R. du ministère des Handicapés et de la Lutte contre l’exclusion (JOAN du 01/12/2015, p. 9682)

OBSERVATION

Pour les cabinets médicaux, les Ad’AP reprennent les dérogations déjà présentes dans la loi de 2005 : impossibilité technique, classement au patrimoine, disproportion manifeste entre le coût des travaux et les bénéfices attendus.

Faut-il adapter les valeurs forfaitaires de la TA aux réalités locales ? + info En principe, les valeurs forfaitaires pour le calcul de la taxe d’aménagement (TA) sont identiques sur le territoire, sauf pour la région Île-de-France. Une adaptation de ces valeurs est-elle envisagée pour tenir compte des réalités locales du marché du logement et de la construction ?

Il n’est pas envisagé de modifier ces valeurs qui sont révisées chaque année en fonction de l’indice du coût de la construction (ICC). Des mesures sont prévues pour assurer, sur le plan national, une équité entre une même catégorie de construction, tel un abattement de 50 % qui s’applique à certains types de locaux comme les logements aidés et les hébergements sociaux. Les collectivités territoriales disposent en outre d’un levier d’action pour mener leur politique d’aménagement en ayant la possibilité d’exonérer certaines constructions de cette taxe. Q. de Daniel Boisserie, n° 73343 (JOAN du 03/02/2015, p. 683) R. du ministre du Logement, de l’Égalité des territoires et de la Ruralité (JOAN du 24/11/2015, p. 8521)

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OBSERVATION

La TA s’est récemment substituée à l’ensemble des taxes d’urbanisme. Les valeurs forfaitaires pour son calcul sont désormais les mêmes pour toutes les catégories d’immeubles. Une aire de stationnement extérieure affiche, par exemple, une valeur forfaitaire de 2 000 à 5 000 euros par emplacement (selon la délibération de la collectivité).

Logement : détermination de la surface locative cadastrale La valeur locative cadastrale, calculée à partir de la surface au sol du logement, est la base d’imposition de la taxe foncière et de la taxe d’habitation. Pour des raisons d’équité, est-il envisagé de tenir compte de la superficie habitable ou de la superficie dite « loi Carrez » ?

La révision des valeurs locatives cadastrales est nécessaire. Toutefois, un calcul à partir de la superficie Carrez, qui n’a pas d’incidence directe sur le loyer du logement, est inadapté. Pour mieux apprécier la valeur locative d’un local d’habitation, une expérimentation visant à se référer à une surface plus actuelle, proche de celle retenue par la loi Carrez, a été menée. Le législateur pourra retenir cette notion pour généraliser la révision des valeurs locatives des locaux d’habitation. l l

Q. de Joël Giraud, n° 73345 (JOAN du 03/02/2015, p. 674) R. du ministre des Finances et Comptes publics (JOAN du 24/11/2015, p. 8519)

OBSERVATION

La révision des valeurs locatives cadastrales des locaux professionnels a été lancée à la fin de l’année 2010. Les nouvelles valeurs locatives pourront être utilisées pour le calcul des impôts locaux à compter de l’année 2017 (voir Opé. Immo. n° 81-82, janvier-février 2016, p. 26).

www.lemoniteur.fr/ope-immo • Mars 2016

ACTUALITÉ DES MARCHÉS

BUREAUX : PARIS CENTRE OUEST   PLUS QUE JAMAIS CŒUR DU MARCHÉ Le marché de Paris Centre Ouest, composé des 1er, 2e, 8e, 9e, 16e et 17e arrondissements, représente le premier pôle tertiaire et le centre d’affaires historique de l’Île-de-France avec un parc de bureaux estimé à 8,6 millions de m², soit près de 15 % du volume francilien. En 2015, le marché locatif de la zone a été très animé, avec une demande immobilière en perpétuelle renouvellement, notamment en réponse à un tissu économique dense et diversifié. Plusieurs entreprises ont engagé de profondes mutations organisationnelles, et donc immobilières.

David Tran, chargé d’études, département Études et Recherche, CBRE France CHIFFRES-CLÉS (2015 – 01/01/2016)

Paris Centre Ouest ■■ Parc■de■bureaux■:■8,6■millions■de■m² ■■ Demande■placée■:■574■200■m² ■■ Offre■immédiate■:■409■000■m² ■■ Taux■de■vacance■:■4,7■% ■■ Investissement■en■bureaux■:■

3,4■milliards■d’euros ■■ Taux■de■rendement■«■prime■»■:■ 3,25■%■-■4,50■% Paris Centre Ouest par rapport à l’IDF

■■ Part■dans■le■parc■total■:■15■% ■■ Part■dans■la■demande■placée■:■26■% ■■ Part■dans■l’offre■immédiate■:■10■% ■■ Part■dans■l’offre■future■certaine■en■

Île-de-France■:■24■% LExIquE

Demande placée :■ensemble■des■transactions,■à■la■location■ou■à■la■vente,■ réalisées■par■des■utilisateurs■finaux,■y■ compris■les■clés-en-main■et■les■précommercialisations,■comptées■en■m². Lancement « en blanc » :■ bâtiment■ destiné■à■la■location■ou■à■la■vente,■dont■ la■construction■est■lancée■sans■qu’il■ait■ été■loué■ou■vendu■à■un■ou■plusieurs■ utilisateurs. Loyer « prime » :■correspond■à■une■estimation■de■la■valeur■de■marché■la■plus■ élevée,■hors■taxes,■hors■charges■par■m²■ et■par■an. Offre immédiate :■ensemble■des■surfaces■vacantes■proposées■à■la■commercialisation■à■une■date■donnée. Taux de vacance :■ratio■mesurant■le■ rapport■entre■l’offre■immédiate■et■le■parc■ total■de■locaux■existant,■comptés■en■m². Taux de rendement net immédiat :■ rapport■ existant■ entre■ le■ revenu■ net■ (HT■HC)■ d’un■ immeuble■ et■ le■ capital■ engagé■par■l’acquéreur■(prix■d’acquisition■et■frais■de■mutation).

Mars 2016 • www.lemoniteur.fr/ope-immo

Un dynamisme à toute épreuve Les segments petites et moyennes surfaces les plus prisés En 2015, le marché de Paris Centre Ouest s’est montré extrêmement actif en enregistrant son plus haut niveau d’activité depuis 2007. Avec 574 200 m² placés au cours de l’année (+ 18 % sur un an), la zone a confirmé son attractivité, attirant 26 % de la demande placée francilienne sur « seulement » 15 % du parc existant (moyenne établie à 21 % sur la période 2005/2014). Plus de la moitié des volumes commercialisés dans Paris Centre Ouest ont concerné des surfaces inférieures à 1 000 m². Cette proportion, supérieure à la moyenne francilienne, demeure une caractéristique forte de ce territoire central, notamment pour les PME/TPE dans les domaines de la finance, l’assurance, le conseil, le juridique ou les TIC, mais également pour les sièges et directions de grandes entreprises. Les arrondissements du centre (1er, 2e et 9e) ont atteint un record historique sur ce créneau de surfaces, profitant du fort développement des sociétés de la nouvelle économie, issues du monde de l’Internet et du numérique. En plus de leur centralité et de leur excellente accessibilité, ces arrondissements offrent une vie de quartier animée, voire « branchée », particulièrement prisée par les em-

ployeurs pour attirer les cadres et jeunes diplômés.

quelques grandes transactions Les surfaces comprises entre 1 000 m² et 5 000 m² en tirent également profit, le secteur de la nouvelle économie ayant été à l’origine de plus d’un quart des transactions conclues dans les arrondissements du Centre en 2015. Les arrondissements autour de l’Étoile (8e, 16e et 17e) signent également une performance record sur le marché pour les surfaces < 1 000 m², le marché de 1 000 à 5 000 m² a de son côté enclenché un fort rebond au 2e semestre 2015 sous l’effet notamment du retour des entreprises du secteur de la banque et des finances.

Seul le segment > 5 000 m² est en retrait avec huit transactions pour 80 600 m² (dix transactions signées en moyenne par an sur la période 2005 à 2014). Six de ces huit signatures ont concerné des locaux restructurés, confirmant l’appétit des grands utilisateurs pour les biens parisiens de qualité. Parmi ces signatures, notons celles d’environ 10 000 m² chacune d’Exane et de Blablacar dans l’immeuble restructuré baptisé « #cloud. paris », récemment livré dans le 2e arrondissement. Ce vif intérêt pour les quelques actifs de qualité disponibles a pu stimuler la concurrence entre les utilisateurs et permettre aux propriétaires de tenir leurs loyers faciaux.

Évolutions de la demande placée et du taux de vacance dans Paris Centre Ouest

Sources : CBRE et Immostat

ACTUALITÉ DES MARCHÉS avec LOYERS

Des valeurs locatives maintenues Les valeurs haut de gamme ne sont plus réservées à l’Ouest Alors que les valeurs locatives faciales, et surtout économiques, subissent en Île-de-France une pression à la baisse ces dernières années, le niveau contenu du stock disponible et le dynamisme de l’activité locative dans Paris Centre Ouest ont permis leur maintien. Le quartier est à même d’offrir une large gamme de valeurs aux utilisateurs. En 2015, la moitié des locations signées dans les arrondissements du Centre l’ont été à des valeurs faciales comprises entre 380 euros et 480 euros HT HC/m²/an, cette fourchette s’établissant entre 430 euros et 540 euros HT HC/m²/an pour les arrondissements autour de l’Étoile. Les entreprises deviennent de plus en plus exigeantes en termes de technicité, de modernité et de fonctionnalité des locaux à mesure qu’elles grandissent et se renforcent. Les loyers supérieurs à 600 euros ont ainsi représenté près de 30 % des tran-

sactions sur le créneau de 1 000 m² à 5 000 m² au cours de l’année, avec un écart de valeurs progressivement réduit entre les arrondissements du Centre (1er, 2e et 9e) et ceux de l’Étoile (8e, 16e et 17e).

Des avantages commerciaux contenus Les avantages commerciaux demeurent élevés pour le secteur, mais sont sensiblement en deçà des niveaux consentis par les propriétaires dans les zones sur-offreuses de l’Île-de-France. D’après les indicateurs CBRE/Immostat, ils ont représenté en moyenne 16,2 % de la valeur faciale pour les prises à bail > 1 000 m² au 4e trimestre 2015. La demande exprimée toujours forte pour le secteur, la centralité qu’il confère et le faible taux de vacance sont les raisons principales pour lesquelles Paris Centre Ouest est le secteur francilien le moins atteint par cet écart entre les loyers faciaux et les loyers économiques.

STOCKS FUTURS

Perspectives : entre renouveau   et tension persistante Offre future en progression

Taux de vacance stable

L’offre future certaine est en progression depuis plusieurs trimestres avec 392 400 m² recensés au 1er janvier 2016, dont 232 800 m² attendus à moins d’un an. Si près de 60 % de ces disponibilités futures proviendront de surfaces < 5 000 m², essentiellement des surfaces libérées en l’état ou remises sur le marché après rénovation, l’offre future > 5 000 m² progresse à 160 500 m² grâce à quelques lancements « en blanc » opérés au cours de l’année, à l’image des immeubles In Town dans le 9e arrondissement (17 600 m² restructurés) ou Season situé dans la ZAC Clichy-Batignolles (20 000 m² et 24 100 m² neufs). Une bonne nouvelle au vu de la faible qualité du stock immédiat, même si le renouvellement n’interviendra pas pour l’essentiel avant fin 2016. Autre point de satisfaction, 37 % de ce stock futur sont localisés dans les arrondissements du Centre, actuellement les plus sous-offreurs.

À plus long terme, Paris Centre Ouest n’est que peu concerné par l’abondance des projets de constructions/restructurations probables (non lancés) recensés en Île-deFrance. Sur les 2,2 millions de m² probables aujourd’hui connus en « délais glissants » (c’est-à-dire prêt à démarrer ou pas de lancement « en blanc » prévu), seuls 149 400 m² se localisent dans le territoire (dont quatre projets de construction envisagés dans la ZAC Clichy-Batignolles et quelques restructurations d’envergure notamment dans les arrondissements du Centre). Les équilibres de marché du secteur semblent donc préservés à court et moyen termes, le taux de vacance devrait rester au même niveau dans les trimestres à venir. La tension sur l’offre, notamment celle de qualité, devrait permettre le maintien des valeurs locatives avec une possible révision à la hausse des loyers pour les propriétaires d’actifs de qualité les plus confiants.

FOCUS

Tension sur l’offre immédiate Avec 409 000 m² disponibles, Paris Centre Ouest affiche un taux de vacance de 4,7 %, au plus bas depuis près de quatre ans. L’écart reste conséquent avec les localisations tertiaires de l’Ouest francilien (La Défense et le croissant Ouest) où le taux de vacance est supérieur à 10 %. La pénurie de locaux de qualité et/ou adaptés aux exigences de modernité et de technicité exprimées par un certain nombre d’entreprises perdure dans Paris Centre Ouest : la part des surfaces neuves ou restructurées s’est réduite à 12 % du stock immédiat, les locaux rénovés représentant toutefois 31 % des surfaces vacantes. Si les arrondissements autour de l’Étoile concentrent près des trois quarts du stock vacant avec un taux autour de 5 %, l’offre se comprime encore davantage dans les arrondissements du Centre, notamment dans le 9e où la vacance est tombée à 3,1 %. Certaines localisations, particulièrement prisées et très en vogue auprès des entreprises, doivent faire face à une rareté particulièrement prégnante, à l’image du quartier de Saint-Lazare et de l’Opéra. Les offres de grandes surfaces (> 5 000 m²) ne totalisent plus que 58 600 m² (deux fois moins de surface qu’il y a un an), répartis dans moins d’une dizaine d’immeubles, niveau jugé modeste, voire insuffisant par rapport aux besoins connus.

MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT

Un secteur très  concurrentiel pour  les investisseurs L e marché parisien et tout particulièrement celui de Paris Centre Ouest demeurent extrêmement attractifs pour les investisseurs à la recherche de secteurs sûrs et pérennes. Après un premier semestre 2015 très calme, l’investissement en bureaux s’est réveillé en deuxième partie d’année grâce à d’importantes signatures dans les 16e et 17e arrondissements, pour dépasser 3,4 milliards d’euros engagés sur l’ensemble de l’année. Ce montant a représenté 21 % des engagements réalisés en Île-de-France en 2015, une part en retrait par rapport aux années précédentes. Le marché reste en effet fortement contraint par le manque d’offres alors que l’intérêt des investisseurs pour des actifs « prime » sécurisés ne se dément pas, en particulier dans la capitale. Les taux de rendement restent donc sous pression et sont désormais compris entre 3,25 % et 4,50 % pour les bons actifs loués aux conditions de marché. ■

www.lemoniteur.fr/ope-immo • Mars 2016

Complément rédactionnel + INFOsur www.lemoniteur.fr/OpE83

10 QUESTIONS SUR… urbanisme et environnement

LE NOUvEaU pLaN LOcaL d’URbaNISmE

Le décret du 28 décembre 2015 instaurant un plan local d’urbanisme (PLu) rénové est entré en vigueur le 1er janvier 2016. Pris pour l’application de l’article 157 de la loi alur, ce texte affiche l’ambition d’une modernisation du contenu du PLu, suggérant ainsi l’obsolescence de cet outil, inapte à répondre aux enjeux socio-économiques et environnementaux actuels. une des principales innovations du décret est de permettre aux élus de définir des secteurs sans règlement pour lesquels ils pourront bénéficier de nouveaux outils, sans oublier le verdissement du PLu. Décryptage en 10 questions/réponses. par david Guillot, avocat associé, dS avocats

RÉFÉRENcES n Décret n° 2015-1783

Dossier

du 28 décembre 2015 relatif à la partie réglementaire du livre Ier du Code de l’urbanisme et à la modernisation du contenu du PLU n Ordonnance n° 2015-1174 du 23 septembre 2015 relative à la partie législative du livre Ier du Code de l’urbanisme n Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové n Loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement

mars 2016 • www.lemoniteur.fr/ope-immo

sont les enjeux 1 Quels d’un urbanisme « moderne » ? Le poids des normes en matière d’urbanisme atteint un tel niveau de contraintes que l’asphyxie des opérateurs immobiliers est proche et s’avère particulièrement préjudiciable dans un contexte de pénurie foncière et de mal-logement. Au cœur du problème se trouve la conception que l’on se fait de la règle locale d’urbanisme, qui souffre de bien des maux : sa prolixité, sa complexité ainsi que les limitations excessives à la constructibilité, qui ont finalement pour effet d’étouffer toute possibilité d’innovation. Sans qu’il s’agisse de déréguler ou de déréglementer, un urbanisme moderne suppose de replacer le projet au centre du dispositif. Or malgré les ambitions de la loi SRU, ou plus récemment des lois Grenelle et Alur*, pourtant prometteuses, le droit et les pratiques actuelles font aveuglément primer la norme, sans réelle considération des objectifs qu’elle devrait servir. Il faut donc réglementer autrement, en s’imprégnant dès maintenant d’une véritable culture de projet. Cela passe par une vision renouvelée de l’urbanisme où la planification urbaine, incarnée notamment par le règlement, serait au service du projet et non l’inverse, et où l’opérateur immobilier pourrait négocier avec les acteurs publics locaux, le cas échéant dans un cadre contractuel à définir (voir l’éditorial de Rozen Noguellou, professeur à Paris I, sur le nécessaire essor d’un urbanisme contractuel dans Opé. Immo. n° 78, septembre 2015, page 3). En tout état de cause, le choix des procédés réglementaires doit être revu et adapté afin de prendre en considération la spécificité, propre ou contextuelle, des opérations d’aménagement ou de construction.

À quand la concrétisation de cette idée forte d’un urbanisme de projet, qui consisterait à faire de ce dernier un préalable à toute démarche d’urbanisme ? Ce temps est-il enfin venu avec la modernisation du contenu du plan local d’urbanisme (PLU*) opérée par le décret du 28 décembre 2015 ?

sont les grands axes 2 Quels de la réforme du pLU ? Le décret du 28 décembre 2015 apporte une nouvelle codification de la partie réglementaire du livre premier du Code de l’urbanisme et prévoit tout particulièrement une modernisation du contenu du PLU, communal et intercommunal (PLUi*), dans le cadre d’un objectif général de simplification. Selon Sylvia Pinel, alors ministre du Logement, il faut « redonner du sens et de la lisibilité » aux projets tout en sécurisant les pratiques innovantes et en créant de nouveaux outils permettant notamment « de répondre aux enjeux de mixité sociale et de lutte contre l’étalement urbain ». L’objectif du gouvernement est de simplifier et de remettre en cause la subordination des opérations d’urbanisme à la planification, afin de permettre l’émergence d’un urbanisme de projet. Il était temps ! Ainsi, le décret a pour objet d’offrir une plus grande flexibilité des règles applicables et de les clarifier, tout en opérant un recentrage du règlement sur la mise en œuvre des objectifs stratégiques définis dans le projet d’aménagement et de développement durables (PADD*). Le règlement doit anticiper et s’adapter à la logique de projet, être en adéquation avec les exigences qui évoluent, sans rendre nécessaire à cette fin la mise en œuvre de procédures

En quoi le nouveau règlement du pLU est-il plus lisible ?

Les dispositions consacrées au règlement du PLU sont désormais codifiées aux articles R. 151-9 à R. 151-50 du Code de l’urbanisme, ce qui suppose d’abord de s’approprier cette nouvelle numérotation. Cela étant, les articles sont plus concis, exposant une seule idée, ce qui va dans le sens d’une meilleure lisibilité. Le règlement est désormais structuré autour de trois volets essentiels : – la destination des constructions, usages des sols et natures d’activités ; – les caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère ; – les équipements et réseaux. Pour chacun d’eux, le décret énonce différentes thématiques, qui peuvent être reprises ou non suivant les objectifs poursuivis (art. R. 151-27 et suivants du CU*). Exit donc les traditionnelles dispositions contenues aux articles 1 à 16, pour se concentrer sur la définition des règles et servitudes d’utilisation des sols destinées à la mise en œuvre du PADD (art. R.151-9 du CU). C’est un bon point, la précédente rédaction normalisée incitait les auteurs du PLU à une abondance réglementaire, source de confusion et de complexification de la norme. Cette évolution conforte les pratiques de certaines grandes villes

aTTENTION Il faudra obligatoirement énoncer, dans le rapport de présentation du PLU, les raisons pour lesquelles il est prévu des zones urbaines ou à urbaniser ne comprenant pas de dispositions réglementaires.

urbanisme et environnement

telles que Lyon ou Bordeaux qui ont déjà fait preuve d’une continence réglementaire très bénéfique. Ensuite, le décret met l’accent sur l’intérêt de définir des règles graphiques, dont la portée normative est précisée. Si la règle est uniquement graphique, la partie écrite du règlement doit le mentionner expressément. À défaut, cette règle graphique ne serait pas opposable (art. R. 151-11 du CU). L’intérêt des graphiques réglementaires est d’affiner géographiquement la mise en œuvre des règles et de déterminer un degré de précision normative adapté, selon que l’on veut par exemple instaurer une marge de recul précise ou au contraire renvoyer à un schéma d’orientation. Toute autre illustration sera considérée comme non contraignante, à moins que le règlement n’en dispose autrement. Le décret entend par ailleurs clarifier certains termes (hauteur ou emprise au sol) utilisés par le règlement du PLU en prévoyant un lexique national d’urbanisme qui sera pris par arrêté ministériel (art. R. 151-15 du CU), l’intérêt étant d’anticiper les difficultés d’interprétation qui se posent au moment de l’instruction des demandes d’autorisation d’occupation des sols, et que l’on retrouve trop souvent ensuite dans le cadre d’un contentieux.

Un nouveau règlement 4traductions « à la carte » : quelles concrètes ? Comme l’avait annoncé le ministère, le nouveau règlement est « à la carte », ce qui signifie tout d’abord qu’il ne comporte plus de dispositions obligatoires, afin de donner aux collectivités plus de liberté. Concrètement, il ne revient plus aux auteurs du PLU de réglementer impérativement l’implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques (ancien article 6) ou par rapport aux limites séparatives (ancien article 7), ces règles ayant pour objet de modeler l’apparence du tissu urbain et, tout particulièrement, pour la seconde, de prévenir la survenance de troubles de voisinage. Force est de constater que ces règles n’étaient pas pertinentes dans les zones naturelles ou agricoles. Cependant, faute de les prescrire ou de le faire de manière imprécise, certains PLU ont été partiellement annulés par le juge administratif. Ce problème est donc réglé. Si l’on y regarde avec attention, le décret rénove assez profondément la définition du corpus réglementaire, avec une approche plus moderne de la volumétrie et de l’implantation des constructions, qui se trouvent désormais définies par deux critères principaux : l’emprise au sol et la hauteur (art. R. 151-39 du CU). Certains secteurs spécifiques, délimités en fonction d’un projet de territoire et situés en zone U ou AU, peuvent être seulement soumis à des orientations d’aménagement et de programmation. Dans ces secteurs sans règlement, les orientations d’aménagement doivent garantir la cohérence des projets avec le PADD et porter a minima sur :

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parfois lourdes (modification, révision ou encore déclaration de projet), ce qui constitue aussi un atout en terme de stabilité des normes et donc de sécurité juridique. Son contenu évolue également pour mieux intégrer les enjeux de renouvellement urbain, de mixité sociale et fonctionnelle, de lutte contre l’étalement urbain et de mieux vivre en ville. Le cas échéant, des secteurs sans règlement pourront être délimités, ce qui nécessitera un meilleur dialogue entre l’administration et les professionnels de l’immobilier, voire une ouverture vers la négociation. Dans ce contexte, le rôle des orientations d’aménagement et de programmation (OAP*) est également réaffirmé et accru. Leur intérêt est d’être juridiquement opposables aux demandes d’autorisation d’occupation du sol, tout en offrant une plus grande souplesse que le règlement dans la mesure où les projets doivent leur être seulement compatibles (et non pas strictement conformes, comme c’est le cas à l’égard du règlement). Mais surtout, les OAP permettent de substituer à des prescriptions réglementaires souvent trop rigides des normes d’orientation qui répondent d’abord et avant tout à des préoccupations opérationnelles. Les OAP permettront alors de garantir une certaine cohérence des projets dans les secteurs non réglementés. L’une des idées forces de la réforme est ainsi de réglementer à la carte et d’utiliser la règle de manière raisonnée.

www.lemoniteur.fr/ope-immo • mars 2016

cHIFFRES-cLÉS

urbanisme et environnement

Au 1er janvier 2015, 10 323  communes disposaient d’un PLU approuvé.

(Source : enquête auprès des DDT et Deal via l’application nationale de suivi des documents d’urbanisme et d’habitat).

– la qualité de l’insertion architecturale, urbaine et paysagère ; – la mixité fonctionnelle et sociale ; – la qualité environnementale et la prévention des risques ; – les besoins en matière de stationnement ; – la desserte par les transports en commun ; – la desserte des terrains par les voies et réseaux. Un schéma d’aménagement vient compléter cette orientation, qui pourrait par exemple s’appliquer à de grandes friches industrielles pour lesquelles des règles plus précises émergeront ultérieurement (art. R. 151-8 du CU). Par ailleurs, des zones urbaines d’un PLUi pourront être réglementées par un simple renvoi au règlement national d’urbanisme, sans y ajouter d’autres règles (art. R. 151-19 du CU), à condition toutefois d’apporter les justifications au regard notamment du projet de territoire.

L’usage des sols et la destination 5quelles des constructions : novations ? Si la réglementation est plus flexible et notablement assouplie dans certains secteurs, le décret a également pour objet d’accroître l’efficacité du règlement, par une approche plus fine. Tout d’abord, les constructions sont désormais répertoriées en cinq destinations (au lieu de neuf), à savoir : 1. exploitation agricole et forestière ;

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2. habitation ; 3. commerce et activités de service ; 4. équipements d’intérêt collectif et services publics ; 5. autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire. En limitant le nombre de catégories au sein d’une liste fermée, le champ du contrôle des changements de destination sera donc plus limité qu’auparavant. Pratiquement, un local initialement destiné à l’industrie pourra changer de destination en bureaux ou en entrepôts sans qu’un contrôle sur ce changement ne soit effectué. Cependant, si un tel local était initialement dédié à l’industrie et que, dans un second temps, il est destiné à l’artisanat, l’administration contrôlera ce changement. Ces destinations sont désormais subdivisées en 20 sous-destinations (contre 9 auparavant), dont la définition sera précisée par arrêté ministériel (art. R. 151-27 à R. 15129 du CU). La création d’une nomenclature nationale doit être soulignée et favorablement accueillie, tant les définitions locales discordantes sont sources d’incertitudes et de contentieux. Les changements entre sous-destinations ne seront en revanche pas contrôlés. Les locaux accessoires sont réputés avoir la même destination et sous-destination que le local principal. Il est intéressant de noter que le règlement pourra interdire ou soumettre à des conditions particulières certaines activités ou édicter des règles spécifiques à l’échelle des destinations ou sous-destinations (art. R. 151-30 et R. 151-33 du

Les nouvelles destinations des bâtiments depuis le décret du 28 décembre 2015 Destinations

Sous-destinations

(article R. 151-27 du Code de l’urbanisme)

(article R. 151-28 du Code de l’urbanisme)

Exploitation agricole et forestière

• exploitation agricole • exploitation forestière

Habitation

• logement • hébergement

Commerce et activités de service

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artisanat et commerce de détail restauration commerce de gros activités de services où s'effectue l'accueil d'une clientèle hébergement hôtelier et touristique cinéma

Équipements d'intérêt collectif et services publics

• • • • • •

locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés établissements d'enseignement, de santé et d'action sociale salles d'art et de spectacles équipements sportifs autres équipements recevant du public

Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire

• • • •

industrie entrepôt bureau centre de congrès et d'exposition

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Souvent dénoncée, la suprématie des règles « quantitatives », qu’il s’agisse de règles métriques (comme par exemple une distance minimale ou encore une emprise au sol maximale à respecter) ou de règles numériques (l’obligation de réaliser un nombre minimum de places de stationnement ou de planter un ratio d’arbres selon la surface libre disponible), a pu produire des effets indésirables en permettant la réalisation de projets qui respectaient une arithmétique, sans pour autant être satisfaisants sur le plan de leur insertion dans l’environnement existant. À l’inverse, la définition d’une règle dite « qualitative » repose sur des objectifs d’urbanisme qui peuvent s’avérer plus efficaces. Ainsi, le décret autorise le recours à de telles règles, dès lors que le résultat escompté (par exemple l’obligation de respecter le rythme du bâti environnant ou encore préserver l’ensoleillement) est suffisamment précis et vérifiable (art. R. 151-12 du CU). Cela suppose bien sûr une fiabilité particulière au niveau des services en charge de l’instruction des demandes d’autorisation d’occupation des sols, qui devront opérer les appréciations au cas par cas. Dans le même esprit, des règles « alternatives » aux règles générales peuvent être prévues pour s’adapter à « des conditions locales particulières » (art. R. 151-13 du CU). Il s’agit de la technique de l’exception qui consiste à assortir la règle de principe d’une ou plusieurs règles alternatives qui s’appliqueront de manière préférentielle à celle-ci, lorsque seront réunies les conditions prévues dans le règlement. Il n’est donc pas question de soumettre le constructeur à l’arbitraire, mais au contraire d’appliquer le règlement qui aura anticipé une situation. Ce n’est pas véritablement nouveau, le juge administra-

REpÈRES Le nouveau règlement est désormais structuré en 3 chapitres qui répondent chacun à une question : n Où puis-je construire ? (l’affectation des zones et la destination des constructions) n Comment prendre en compte mon environnement ? (les caractéristiques urbaines, architecturales, naturelles et paysagères) n Comment je m’y raccorde ? (les équipements et les réseaux)

urbanisme et environnement

comment ce pLU peut-il 6 simplifier la vie des projets ?

tif s’étant déjà prononcé sur les limites qu’il convenait d’apporter à l’usage des règles alternatives, qui doivent être justifiées, par exemple pour des raisons d’harmonie, notamment pour tenir compte de l’implantation des constructions existantes dans le parcellaire voisin (CE, 30 septembre 2011, Commune de Saint-Maur-des-Fossés, n° 339619). De telles règles devront donc être solidement encadrées, dès lors par ailleurs qu’il ne peut s’agir de dérogation au sens du Code de l’urbanisme, ainsi que l’a expressément rappelé le décret du 28 décembre 2015. De surcroît, dans les zones urbaines et à urbaniser, le règlement peut désormais délimiter, à l’intérieur d’une même zone, des secteurs dans lesquels les projets de constructions situés sur plusieurs unités foncières contiguës et qui font l’objet d’une demande de permis de construire ou d’aménagement conjointe, sont appréciés comme un « projet d’ensemble », auxquels il est alors fait application de règles alternatives (art. 151-21 du CU). À ce stade, il est certain qu’il ne pourra donc pas être véritablement question de négociation entre la collectivité et le pétitionnaire, alors pourtant qu’une réflexion en ce sens permettrait de favoriser l’émergence de projets ambitieux et novateurs.

La prise en compte 7du cadre de l’environnement et de vie est-elle renforcée ? Pas à pas, le gouvernement œuvre pour intégrer dans la planification urbaine les enjeux du développement durable, en particulier les objectifs de diminution des gaz à effets de serre et de réduction de la consommation d’espaces naturels, notamment agricoles, qui résultent de la loi du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement, dite « Loi Grenelle 2 ». Ainsi, dans le prolongement de la loi Alur, le décret poursuit l’effort de grenellisation des PLU par un renforcement du règlement qui pourra prévoir en zone urbaine la délimitation d’espaces nécessaires aux continuités écologiques (auparavant pris en compte par l’établissement d’un zonage adapté de type N) en instaurant, le cas échéant, un emplacement réservé ou encore imposer que les surfaces non imperméabilisées ou écoaménageables d’un projet représentent une proportion minimale de l’unité foncière, appelée coefficient de biotope (art. R. 151-43 du CU). Le règlement devra préciser les types d’espaces, construits ou non, qui peuvent entrer dans le décompte de cette surface minimale. Ainsi, les outils mobilisables sont complétés et modernisés. Par ailleurs, les conditions de réalisation des aires de stationnement sont précisées, avec des obligations renforcées pour les vélos, de même que sont envisagées des conditions de mutualisation de tout ou partie des aires de stationnement (art. R. 151-44 et R. 151-45 du CU). D’une manière plus générale, l’insertion des constructions dans leur environnement fait l’objet

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CU), au service le cas échéant d’une plus grande mixité fonctionnelle et sociale. Cette échelle réduite des sous-destinations permettra une approche réglementaire plus pertinente. En vue de traduire des objectifs de mixité sociale et fonctionnelle dans le PLU, les auteurs du PLU pourront par ailleurs définir des règles imposant une mixité de destinations ou de sous-destinations au sein d’une même construction ou d’une unité foncière ou encore des règles différenciées entre le rezde-chaussée et les étages supérieurs d’une même construction (art. R. 151-37 du CU). Par ailleurs, le règlement pourra aussi prévoir, pour certaines destinations et sous-destinations, des majorations de volume constructible qu’il fixe en référence à l’emprise au sol et à la hauteur. Ces majorations constituent des bonus de constructibilité. Ces nouveaux dispositifs illustrent assez bien comment, loin des « copier-coller » que l’on retrouvait dans les POS* et que l’on retrouve encore de PLU en PLU, les règles peuvent au contraire être utilisées de manière réfléchie.

www.lemoniteur.fr/ope-immo • mars 2016

SIGLES

urbanisme et environnement

CU : Code de l’urbanisme Loi Alur : Loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové OAP : Orientation d’aménagement et de programmation PADD : Projet d’aménagement et de développement durables PLU : Plan local d’urbanisme PLUi : Plan local d’urbanisme intercommunal POS : Plan d’occupation des sols

d’une attention particulière, avec une redéfinition de la volumétrie et de l’implantation. Si l’objectif d’une bonne insertion est clair, le règlement peut également traduire un objectif de densité minimum en prévoyant, dans certains secteurs préalablement délimités et à condition d’en justifier, des règles minimales d’emprise au sol et de hauteur (art. R. 151-39 du CU). L’objectif de qualité urbaine et de préservation du patrimoine justifie à cet égard que le règlement prévoit des règles alternatives, dans les conditions rappelées précédemment, afin d’adapter les règles volumétriques et assurer une meilleure liaison avec le bâti existant contigu.

Le nouveau règlement est-il synonyme d’une meilleure sécurité juridique ?

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L’impact de la réforme sur ce point est nuancé. L’objectif des pouvoirs publics est de permettre que les projets ne soient pas excessivement contraints par les normes d’urbanisme et que ces règles soient au service du projet, ou en d’autres termes plus facilitatrices. Il revient à la planification le soin de porter la vision stratégique de long terme et de permettre aux projets de trouver leur place en tirant le meilleur parti de leur environnement urbain. Alors le règlement de nouvelle génération, compte tenu de sa flexibilité et de son adaptabilité, limitera la nécessité de faire évoluer le document d’urbanisme, ce qui devrait être source d’une plus grande stabilité et par conséquent d’une plus grande sécurité juridique. L’intérêt du décret est d’ajuster la définition des règles à l’objectif poursuivi, défini au niveau du PADD, voire dans certains cas de supprimer toute règle qui ne répondrait pas à l’objectif. De ce point de vue, l’absence de toute règle obligatoire est très positive, de même que le procédé des règles alternatives. Mais paradoxalement, le foisonnement de règles, qui pourront ou non être appliquées selon les circonstances, pourrait être source de nouvelles insécurités. Le renforcement de la place conférée aux règles qualitatives, dont l’appréciation relève du cas par cas, ne permettra plus au constructeur, à l’inverse de règles plus objectives, de savoir à l’avance ce qu’il pourra faire ou non de son terrain. Un audit préalable et beaucoup plus fin de son projet au stade de la constitution du dossier de demande de permis de construire sera nécessaire, pour anticiper tout risque de divergence d’appréciation avec l’administration. Au demeurant, les services instructeurs joueront un rôle encore plus déterminant et la formation des agents devra être approfondie. En résumé, la recherche d’adaptabilité et de simplification peut produire des effets pervers, mais le risque mérite d’être pris, tant l’étau dans lequel se trouvent aujourd’hui les constructeurs est serré.

D’une manière générale, le desserrement des contraintes de la réglementation locale sera sans doute très différent selon les territoires, avec des logiques normatives qui pourront persister ou, inversement, des logiques de projet qui limiteront la règle au strict nécessaire dans un souci d’efficacité. L’efficience du PLU modernisé dépendra, en grande partie, de son utilisation par les collectivités.

réforme répond-elle 9descette aux préoccupations opérateurs immobiliers ? La modernisation du contenu du PLU est une réelle avancée en matière de réglementation locale. D’abord, soulignons que ce document, pourtant crucial, n’avait pas fait l’objet d’une réforme d’une telle ampleur depuis plus de 15 ans. Ensuite, les collectivités vont disposer d’un outil plus souple leur permettant de mieux répondre aux enjeux actuels en matière économique, environnementale et d’aménagement des territoires. L’un des objectifs essentiels de favoriser un urbanisme de projet est-il pour autant atteint ? Le moins que l’on puisse dire, c’est que le décret traduit en la matière une politique des petits pas. Si l’on s’oriente incontestablement vers une autre manière de réglementer, en fonction d’objectifs à atteindre, Il n’est pas certain que cette évolution soit assez profonde pour d’une part satisfaire l’ensemble des opérateurs immobiliers, et d’autre part relancer la construction. Certes, les règles pourront être moins abondantes, plus simples et mieux circonstanciées, mais cela dépendra considérablement de l’implication des acteurs locaux. Surtout, il devient urgent de restaurer la confiance de la chaîne d’acteurs, en particulier entre l’administration et les propriétaires ainsi que les porteurs de projets, pour enfin sortir de certaines logiques clivantes qui ralentissent les opérations. La culture de projet doit donc être amplifiée et partagée ! Il serait aujourd’hui téméraire de préjuger de l’impact d’un nouveau PLU, qui ne va sans doute pas révolutionner les pratiques. D’autant que la vision actuelle des politiques urbaines reste empreinte d’un unilatéralisme souvent pesant pour les opérateurs. Cet assouplissement de la réglementation ne permet pas encore une négociation ouverte entre les différents acteurs afin que les projets puissent faire l’objet, à l’instar de nombreux pays européens (notamment Pays-Bas, Italie ou Suisse), d’une démarche concertée entre les propriétaires, les aménageurs, les promoteurs et les pouvoirs publics. Finalement, ce nouveau PLU au contenu modernisé n’est-il pas déjà dépassé ? Ne faudrait-il pas rompre avec cette logique et tendre, d’ores et déjà, vers un urbanisme contractuel pleinement assumé ?

urbanisme et environnement

À bordeaux, le pLUi a été pensé comme un outil de programmation opérationnelle

Quel est le calendrier 10 d’application du nouveau dispositif ? Le décret du 28 décembre 2015, paru au Journal officiel du 29 décembre, prévoit à son article 11 une entrée en vigueur le 1er janvier 2016, tout en aménageant des dispositions transitoires. Aussi, la redéfinition du contenu du PLU n’implique pas une caducité automatique des documents locaux en vigueur, qui restent applicables en l’état. Plus précisément, l’article 12 du décret prévoit que les dispositions des anciens articles R. 123-1 à R. 123-14 du Code de l’urbanisme demeurent applicables aux PLU et PLU intercommunaux dont l’élaboration, la révision, la modification ou la mise en compatibilité a été engagée avant le 1er janvier 2016. Toutefois, une délibération expresse du conseil municipal ou communautaire pourra décider que le contenu du PLU sera modernisé et qu’il sera fait application du décret publié le 29 décembre 2015, à la condition que cette délibération soit prise au plus tard lors de l’arrêt du projet. Cette réforme sera donc, en pra-

tique, progressive, de sorte que les pouvoirs publics locaux, mais aussi les acteurs privés, pourront se familiariser aux nouvelles options offertes par ce PLU modernisé, c’est du moins le souhait du gouvernement. Il est vrai que les évolutions résultant du décret nécessiteront une appropriation attentive, notamment de la part des services instructeurs. Afin d’en faciliter la mise en œuvre concrète, le ministère prévoit la diffusion d’une plaquette destinée aux élus locaux, de fiches thématiques, d’un lexique national d’urbanisme, de même qu’un guide pratique dans le courant du 1er semestre 2016. Enfin, plusieurs ordonnances prises pour l’application de l’article 106 de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques, dite « Loi Macron », sont attendues courant 2016 afin de poursuivre le chantier de modernisation du droit de l’urbanisme et de l’environnement, dont l’objet est notamment de simplifier et améliorer l’articulation entre les procédures d’évaluation des projets, plans et programmes. n

À SUIvRE Le Sénat crée un groupe de travail sur la simplification du droit de l’urbanisme chargé d’établir un rapport et une proposition de loi d’ici la fin du printemps 2016 pour apporter des simplifications concrètes aux textes législatifs applicables aux projets de construction ou d’aménagement portés par les collectivités territoriales.

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www.lemoniteur.fr/ope-immo • mars 2016

06-07 juin 2016 PARIS

LES 10 ÈMES RENCONTRES DE LA PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE Le bâtiment : de l’efficacité énergétique à la performance environnementale Débats, retours d’expériences et outils

Une manifestation co-organisée par :

En partenariat avec :

complément rédactionnel + INFOsur www.lemoniteur.fr/OPE83

10 QUESTIONS SUR…

construction

CCMI : QUELS ENSEIGNEMENTS TIRER DE LA JURISPRUDENCE ?

La cour de cassation est régulièrement saisie de litiges portant sur le contrat de construction de maison individuelle (ccMi). Elle est amenée à rappeler qu’il est régi par des dispositions d’ordre public destinées à protéger les maîtres d’ouvrage non professionnels accédant à la propriété, tout en prévenant les effets d’aubaine dont pourraient profiter certains, notamment en présence de manquements véniels imputables aux constructeurs, alors que l’immeuble est achevé. En temps de crise économique, le contentieux lié à cette réglementation n’est pas prêt de se tarir car il s’accompagne bien souvent d’une augmentation des pratiques déloyales. Par Yves Maunand, conseiller à la troisième chambre civile de la Cour de cassation

n Loi n° 90-1129 du 19 décembre 1990 relative au CCMI, intégrée aux articles L. 230-1 et suivants du CCH n Art. L. 230-1 du CCH (les règles relatives au CCMI sont d’ordre public) n Art. L. 231-1 à L. 231-13 et R. 231-1 à R. 231-14 du CCH (CCMI avec fourniture de plan) n Art. R. 231-13 du CCH (clauses types afférentes au CCMI avec fourniture de plan) n Art. L. 232-1 et L. 232-2 et R. 232-1 à R. 232-7 du CCH (CCMI sans fourniture de plan)

La protection du maître d’ouvrage est-elle renforcée en cas de travaux dont il se réserve l’exécution ? En application des articles L. 231-2 et R. 231-4 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), les travaux dont le maître d’ouvrage se réserve l’exécution doivent être décrits avec précision et chiffrés dans le contrat. De plus, la notice descriptive qui est annexée au CCMI doit porter, de la main du maître d’ouvrage, une mention signée par lui selon laquelle il précise et accepte le coût de ces travaux, non compris dans le prix convenu. Il a été jugé que le constructeur ne pouvait pas rapporter autrement la preuve de la volonté du maître d’ouvrage de conserver la charge de travaux, dès lors qu’il n’a pas été satisfait à ces prescriptions (Cour de cass., 3e civ., 13 novembre 2014, n° 13-18937). Cette solution, qui ne permet pas au constructeur de rapporter la preuve de la commune intention des parties par la production d’une attestation établie par le maître d’ouvrage, constitue une application rigoureuse du formalisme prévu par la loi du 19 décembre 1990 relative au CCMI. Elle se justifie par le caractère d’ordre public des dispositions protectrices des intérêts du maître d’ouvrage. Elle est à rapprocher de précédentes décisions rendues par la troisième chambre civile. Il a notamment été jugé que viole les articles L. 231-2 et R. 231-4 du CCH, ensemble l’arrêté du 27 novembre 1991, une cour d’appel qui condamne un maître d’ouvrage à payer au constructeur d’une maison individuelle avec fourniture de plan une somme correspondant au coût des travaux à sa charge, non compris dans le prix convenu, sans constater que la notice descriptive porte, de la main

du maître d’ouvrage, une mention signée par laquelle il précise et accepte le coût de ces travaux. Les mentions manuscrites « bon pour acceptation » sur le contrat et « lu et approuvé » sur la notice ne suffisent pas (Cour de cass., 3e civ., 4 novembre 2010, n° 09-71464). La sanction du non-respect des dispositions des articles L. 231-2 et R. 231-4 du CCH est généralement la prise en charge du coût de ces travaux par le constructeur. Par ailleurs, en l’absence de chiffrage ou en cas d’un chiffrage non explicite et réaliste des travaux dont le maître d’ouvrage se réserve l’exécution, celui-ci peut prétendre à ce que le coût des travaux soit mis à la charge du constructeur dès lors que celui-ci ne l’a pas informé précisément du montant réel lui revenant (Cour de cass., 3e civ., 9 juillet 2014, n° 13-13931). Le nonrespect de ces dispositions peut également entraîner la nullité du contrat si le maître d’ouvrage entend la solliciter. Il a ainsi été jugé que chaque poste de travaux à la charge du maître d’ouvrage devait être chiffré dans la notice annexée au contrat : une mention du coût global de ces travaux n’est pas suffisante (Cour de cass., 3e civ., 20 novembre 2013, n° 12-27041). Cette solution est commandée à la fois par le modèle de notice descriptive, approuvée par l’arrêté du 27 novembre 1991 prévoyant un chiffrage des travaux réservés pour chaque rubrique, et par les dispositions du premier alinéa de l’article L. 231-7 du CCH disposant que, dans le cas prévu au d) de l’article L. 231-2 du CCH, le constructeur est tenu d’exécuter ou de faire exécuter les travaux dont le maître d’ouvrage s’est réservé l’exécution aux prix et conditions mentionnés au contrat si le maître d’ouvrage en fait la demande dans les quatre mois suivant la signature du contrat.

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RÉFÉRENCES

www.lemoniteur.fr/ope-immo • Mars 2016

ATTENTION

construction

Près de la moitié des constructeurs de maisons individuelles contrôlés par les agents de la DGCCRF sont en infraction, révèle une enquête menée en 2015. En cause : des publicités trompeuses, des faux constructeurs ou des contrats non conformes à la loi. Sur les 139 structures contrôlées, il y a eu 52 avertissements, 18 injonctions et 10 procès-verbaux.

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est l’importance 2 deQuelle la notice descriptive ? La Cour de cassation a rappelé le rôle important joué par la notice descriptive annexée au CCMI. Elle a ainsi approuvé une cour d’appel d’avoir rejeté une demande en paiement formée par un maître d’ouvrage contre un constructeur, au titre des aménagements de clôture et des espaces verts, en relevant que ces travaux ne figuraient pas sur la notice et qu’ils ne constituaient pas des éléments indispensables à l’implantation ou à l’utilisation de l’immeuble. Elle a, par ailleurs, cassé l’arrêt d’appel qui avait rejeté la demande en paiement formée au titre des revêtements muraux, au motif qu’ils ne figuraient pas sur la notice descriptive et ne pouvaient pas être considérés comme des éléments indispensables à l’utilisation de l’immeuble, alors que la notice descriptive annexée au contrat doit être conforme au modèle type prévoyant les travaux d’équipement intérieur indispensables à l’utilisation de l’immeuble, que les revêtements muraux figurent à ce titre dans ce modèle et qu’aucun des ouvrages ou des fournitures ainsi mentionnés ne peut être omis (Cour de cass., 3e civ., 21 janvier 2015, n° 13-26047). Le constructeur ne peut pas omettre dans la notice descriptive des travaux ou des prestations qui sont mentionnés dans le modèle-type agréé par l’arrêté du 27 novembre 1991 prévu par les articles R. 231-4 et R. 232-4 du CCH. De même, la Cour de cassation a reproché à une cour d’appel, qui avait rejeté une demande de prise en charge par le constructeur du coût de la pompe de relevage permettant l’installation du chauffe-eau et du lave-linge en sous-sol, de la rambarde de sécurité de la terrasse, d’une porte de garage et de grilles de sécurité aux fenêtres, au motif que ces prestations n’étaient pas prévues au contrat, de ne pas avoir recherché si ces travaux, non prévus ou non chiffrés dans la notice descriptive et n’ayant pas fait l’objet d’une mention manuscrite par laquelle le maître d’ouvrage acceptait d’en supporter la charge, n’étaient pas nécessaires à l’utilisation de la maison (Cour de cass., 3e civ., 16 juin 2015, n° 13-11609).

Quels autres arrêts ont rappelé le caractère protecteur du CCMI ?

La Cour de cassation a approuvé une cour d’appel d’avoir réputé non écrite la clause d’un CCMI avec fourniture de plan assimilant la prise de possession à une réception « de fait » et « sans réserve ». Une telle clause, insérée dans un contrat conclu entre un professionnel et un non-professionnel, est non seulement contraire à la définition de la réception qui suppose la volonté non équivoque du maître d’ouvrage de recevoir l’ouvrage, que la seule prise de possession ne suffit pas à établir, mais elle crée également au détriment du non-professionnel un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties puisqu’elle impose au maître d’ouvrage Mars 2016 • www.lemoniteur.fr/ope-immo

une définition extensive de la réception, contraire à la loi, ayant pour effet annoncé de rendre immédiatement exigibles les sommes restant dues (Cour de cass., 3e civ., 6 mai 2015, n° 13-24947, décision commentée dans Opé. Immo. n° 77, juillet-août 2015, p. 42). Il est rappelé que l’article L. 231-6, IV du CCH impose que la réception de l’ouvrage soit faite par écrit, et que l’article L. 231-8 accorde au maître d’ouvrage, qui n’est pas assisté par un professionnel lors de la réception, un délai de huit jours pour dénoncer les vices apparents qu’il n’aurait pas signalés. La clause litigieuse contrevenait également à ces dispositions d’ordre public. Il résulte de la combinaison des articles L. 231-9 et L. 271-1 du CCH que le délai de rétractation accordé par le second de ces textes au maître d’ouvrage non professionnel ne court que si la notification de l’acte contient la notice d’information, conforme à un modèle type, prévu par le premier de ces textes (Cour de cass., 3e civ., 8 octobre 2014, n° 13-20294). La notice d’information est en effet destinée à renforcer la protection du maître d’ouvrage dans la mesure où elle porte à sa connaissance ses droits et obligations en matière de CCMI. Quand le contrat est signé par les deux époux en qualité de maîtres d’ouvrage, la notification prévue à l’article L. 271-1 du CCH doit être adressée personnellement à chacun des époux ou, à défaut, l’avis de réception de la lettre unique doit être signé par les deux époux ou, s’il n’est signé que par l’un des deux, le signataire doit être muni d’un pouvoir à l’effet de représenter son conjoint. Dans le cas contraire, le délai ne court pas à l’égard de l’époux non signataire (Cour de cass., 3e civ., 9 juin 2010, n° 09-15361 et Cour de cass., 3e civ., 26 novembre 2014, n° 13-24294). Cette exigence s’impose même en présence d’une clause de solidarité entre époux stipulée au CCMI (Cour de cass., 3e civ., 11 février 2014, n° 12-35059).

sont les sanctions 4desQuelles encourues en cas de non-respect dispositions légales ? La Cour de cassation a été amenée à préciser quels étaient les effets de la nullité au regard des demandes des parties. La nullité du CCMI pour violation des règles d’ordre public protectrices du maître d’ouvrage lui ouvre ainsi le droit de solliciter la remise en état du terrain sans indemnité pour le constructeur au titre des travaux réalisés. La démolition ordonnée à la demande du maître d’ouvrage interdit donc au constructeur de solliciter le coût des travaux qu’il a effectués (Cour de cass., 3e civ., 26 juin 2013, n° 12-18121). Dans le même sens, la Cour de cassation a approuvé une cour d’appel, qui avait accueilli une demande de démolition qui n’était pas contestée par le constructeur, de retenir que celui-ci ne pouvait pas prétendre percevoir le coût des travaux entrepris (Cour de cass., 3e civ., 11 décembre 2013, n° 12-14748). En revanche, le prononcé de

Les maisons individuelles représentent plus de 15 millions de logements

À SAVOIR

construction

Le maître d’ouvrage, qui invoque la nullité d’un CCMI, n’est pas tenu de demander la démolition de la construction et le juge n’est pas tenu de l’ordonner. Le maître d’ouvrage peut alors limiter sa demande à l’indemnisation du préjudice résultant de cette nullité (Cour de cass., 3e civ., 21 janvier 2016, n° 14-26085).

nullité est-elle la seule 5 Lasanction encourue ? La troisième chambre civile a rappelé que le CCMI n’est pas un contrat instantané. Il s’ensuit que le maître d’ouvrage, qui entend conserver la construction pour en achever la réalisation avec d’autres constructeurs, ne peut pas prétendre à la résolution

du contrat (Cour de cass., 3 civ., 13 novembre 2014, n° 13-18937). Dans ce cas, la situation doit être apurée entre les parties par équivalent. La Cour de cassation admet l’action en résolution quand l’inexécution du contrat par le constructeur est d’une gravité telle qu’elle conduit à la démolition de la maison et à sa reconstruction. C’est notamment le cas d’une erreur d’implantation rendant l’ouvrage impropre à sa destination (Cour de cass., 3e civ., 13 septembre 2006, n° 05-12938). Par ailleurs, en application du g) de l’article L. 232-1 du CCH, la garantie de livraison à prix et délais convenus doit être fournie au plus tard à la date d’ouverture du chantier pour les CCMI sans fourniture de plan. Pour les contrats avec fourniture de plan, cette garantie doit être donnée dès la conclusion du contrat, et la justification doit en être apportée par une attestation annexée au contrat. Il est cependant possible de conclure un CCMI sous la condition suspensive de l’obtention de la garantie de livraison (article L. 231-4, e) du CCH). Le non-respect de ces prescriptions est normalement sanctionné par la nullité du contrat, mais le maître d’ouvrage peut solliciter uniquement la résiliation du contrat aux torts du constructeur (Cour de cass., 3e civ., 12 février 2014, n° 12-28902). Cette solution lui permet de conserver le bénéfice de la garantie de livraison, laquelle constitue une garantie légale d’ordre public et autonome qui ne s’éteint pas du seul fait de la résiliation du contrat qui n’a pas d’effet rétroactif (Cour de cass., 3e civ., 22 septembre 2010, n° 09-15318).

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la nullité pour violation des règles d’ordre public régissant le CCMI est, en l’absence de demande de démolition, sans effet sur le droit à restitution des sommes exposées par le constructeur pour l’édification de l’immeuble conservé par le maître d’ouvrage (Cour de cass., 3e civ., 17 juin 2015, n° 14-14372). Les juges du fond doivent donc déterminer, au besoin en recourant à une mesure d’instruction, le coût des matériaux, de la main-d’œuvre et de la maîtrise d’œuvre exposé par le constructeur et déduire de ce montant le coût des reprises rendues nécessaires par les éventuelles malfaçons. Dans le cas où elle est demandée, la démolition ne doit pas être un effet automatique de la nullité du contrat. Il a été jugé qu’une cour d’appel, qui prononce l’annulation d’un CCMI avec fourniture de plan, doit rechercher, lorsque le constructeur s’y oppose, si la démolition de l’ouvrage constitue une sanction proportionnée à la gravité des désordres et des non-conformités qui l’affectent (Cour de cass., 3e civ., 15 octobre 2015, n° 14-23612).

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CHIFFRES-CLÉS

construction

Selon la DGCCRF, le coût moyen de la construction d’une maison individuelle s’élève à 153 400 euros en 2013 pour une superficie moyenne de 123 mètres carrés et à 221 000 euros, achat du terrain compris.

maître d’ouvrage peut-il 6de laLerenoncer à se prévaloir nullité ? Les règles d’ordre public de l’article L. 231-2 du CCH, relatives aux énonciations que doit comporter le CCMI avec fourniture du plan, constituent des mesures de protection édictées dans l’intérêt du maître d’ouvrage dont la violation est sanctionnée par une nullité relative, susceptible alors d’être couverte (Cour de cass., 3e civ., 6 juillet 2011, n° 10-23438). La renonciation du maître d’ouvrage à se prévaloir de la nullité du contrat par son exécution doit être caractérisée par sa connaissance préalable de la violation des dispositions destinées à le protéger, de sorte que le commencement d’exécution du contrat ne peut pas avoir, à lui seul, pour effet de couvrir une irrégularité (Cour de cass., 3e civ., 20 novembre 2013, n° 12-27041). Il est en effet jugé, au visa de l’article 1338 du Code civil, que, dans le cas d’une nullité relative, la confirmation d’un acte nul exige à la fois la connaissance du vice l’affectant et l’intention de le réparer (Cour de cass., 3e civ., 2 juillet 2008, n° 07-15509, à propos du mandat de vente d’un agent immobilier).

Le garant peut-il s’opposer 7d’effectuer au choix du maître d’ouvrage lui-même les travaux ?

Dossier

En application de l’article L. 231-6 du CCH, le constructeur doit remettre au maître d’ouvrage une garantie de livraison à prix et délais convenus qui a pour but de protéger ce dernier contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution de la construction telle qu’elle est prévue au contrat. En cas de défaillance du constructeur, le garant prend en charge : – le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu’ils sont nécessaires à l’achèvement de la construction (avec une franchise n’excédant pas 5 % du prix convenu) ; – les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix ; – les pénalités de retard excédant trente jours d’un montant minimal de 1/3000e par jour de retard. En cas de défaillance du constructeur et après mise en demeure infructueuse de celui-ci, le garant doit désigner, sous sa responsabilité, l’entreprise qui achèvera les travaux. Par dérogation à ces dernières dispositions, l’article L. 231-6 du CCH prévoit que, si l’immeuble a atteint le stade du hors d’eau, le garant peut proposer au maître d’ouvrage de conclure luimême des marchés de travaux avec des entreprises qui se chargeront de l’achèvement et qu’il peut, avec l’accord du maître d’ouvrage, verser directement aux entreprises les sommes dont il est redevable. Ces dispositions étant établies dans l’intérêt exclusif du maître d’ouvrage sans créer aucune obligation à

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sa charge, il a été jugé que ce dernier pouvait effectuer lui-même ou faire effectuer les travaux, en dispensant le garant de son obligation de rechercher un constructeur pour terminer le chantier. En outre, ce maître d’ouvrage conserve ses droits à obtenir le financement des travaux, sauf preuve par le garant de l’aggravation de ses propres charges du fait de l’initiative malheureuse du propriétaire du bien (Cour de cass., 3e civ., 15 décembre 2004, n° 03-18298). Cette solution a été rappelée récemment (Cour de cass., 3e civ., 17 décembre 2014, n° 13-21803), alors que le garant contestait l’intention du maître d’ouvrage de réaliser les travaux qui consistaient, en l’espèce, en la démolition et la reconstruction de la maison.

est la responsabilité 8dansQuelle du prêteur de deniers le financement du CCMI ? En matière de CCMI avec fourniture de plan, l’article L. 231-10 du CCH fait peser des obligations spécifiques sur l’organisme financier prêteur de deniers. En effet, le banquier ne peut pas émettre une offre de prêt sans avoir vérifié que le contrat comporte celles des énonciations mentionnées à l’article L. 231-2 du CCH qui doivent y figurer au moment où l’acte lui est transmis, et il lui est également fait interdiction de débloquer les fonds s’il n’a pas communication de l’attestation de garantie de livraison. La jurisprudence a été amenée à préciser les obligations du prêteur de deniers quand le contrat, portant sur la construction d’une maison, n’est pas qualifié de CCMI, mais qu’il revêt une autre qualification, notamment celle de marché de travaux. La jurisprudence a posé un double principe : – le prêteur n’a pas l’obligation de requalifier le contrat qui lui est soumis et ne peut pas s’immiscer dans le contrat passé entre le constructeur et le maître d’ouvrage ; – il est néanmoins tenu à un devoir d’information et de conseil. Il a ainsi été jugé que manquait à son obligation de renseignement et de conseil le prêteur rompu à la lecture des CCMI, auquel il ne pouvait échapper que l’acte passé entre ses clients et le constructeur était un contrat de ce type, même s’il était qualifié de marché de travaux pour la construction d’une maison individuelle, et qui n’a pas indiqué précisément dans l’acte de prêt les risques encourus (Cour de cass., 3e civ., 11 janvier 2012, n° 10-19714). En revanche, une cour d’appel, qui a constaté que lorsque la banque avait émis ses offres de prêt, elle avait connaissance du compromis de vente du terrain, du dossier de demande de permis de construire et d’une estimation des travaux, corps d’état par corps d’état, portant le cachet de l’architecte et retenu qu’au vu de ces documents, la banque était fondée à considérer que la construction devait être réalisée dans le cadre d’un contrat de maîtrise d’œuvre conclu avec un architecte et de marchés de travaux,

est l’étendue 9 Quelle des obligations du constructeur ? Réputé constructeur en application de l’article 1792-1 du Code civil, le constructeur de maison individuelle est tenu des garanties légales à l’égard du maître d’ouvrage. À ce titre, il est responsable de plein droit, après réception, d’une erreur d’implantation de la maison, alors que cette erreur conduit à la démolition et à la reconstruction de l’ouvrage (Cour de cass., 3e civ., 15 avril 2015, n° 14-13054). Le constructeur de maison individuelle n’est pas responsable des désordres affectant des travaux non prévus au contrat et non exécutés par lui dès lors qu’ils ne lui sont pas imputables (Cour de cass., 3e civ., 21 octobre 2014, n° 13-25586). L’obligation d’information et de conseil, dont est redevable le constructeur à l’égard du maître d’ouvrage, ne saurait s’étendre à ces travaux, peu importe que l’agrandissement fût prévu dès l’origine et que le constructeur fût chargé de l’obtention d’un permis modificatif. Les pénalités de retard prévues par l’article L. 231-2, i) du CCH ont pour terme la livraison de l’ouvrage et non sa réception avec ou sans réserves (Cour de cass., 3e civ., 16 juin 2015, n° 13-11609). Le plus souvent, la réception est prononcée concomitamment avec la livraison de l’ouvrage et sa prise de possession par le maître d’ouvrage. En cas de

À NOTER Avec la loi Macron du 6 août 2015, l’acquéreur non professionnel d’une maison individuelle bénéficie désormais d’un seul et unique délai de rétractation de 10 jours, qui court à compter du lendemain de la première présentation de la LRAR notifiant le contrat au client.

construction

dissociation entre ces deux événements, c’est la date de livraison qui doit être prise en compte pour le calcul des pénalités de retard. Il a notamment été jugé que la date de levée des réserves consignées à la réception était indifférente (Cour de cass., 3e civ., 10 mai 2007, n° 06-12513) La Cour de cassation a été amenée à préciser que le constructeur de maison individuelle disposait d’une action contractuelle directe contre le fournisseur de son sous-traitant (Cour de cass., 3e civ., 26 novembre 2014, n° 13-22067). Cette solution est à rapprocher des deux arrêts rendus par l’assemblée plénière le 7 février 1986 ayant retenu que le maître d’ouvrage, comme le sous-acquéreur, jouissait de tous les droits et actions attachés à la chose qui appartenait à son auteur et qu’il disposait à cet effet contre le fabricant d’une action contractuelle directe fondée sur la nonconformité de la chose livrée. Il n’y a pas de rupture de la chaîne des contrats en présence d’un contrat d’entreprise. L’arrêt du 26 novembre 2014 a également rappelé que l’action du maître d’ouvrage contre le fournisseur d’un sous-traitant était de nature délictuelle, la succession de deux contrats d’entreprise ayant pour effet de rompre la chaîne des contrats.

À quelles garanties peut 10 prétendre le constructeur auprès des assureurs ? Il est jugé de manière constante, depuis un arrêt de la première chambre civile du 29 avril 1997 (n° 95-10187), que, si le contrat d’assurance de responsabilité obligatoire que doit souscrire tout constructeur en application de l’article L. 241-1 du Code des assurances ne peut comporter des clauses et exclusions autres que celles prévues par l’annexe I à l’article A. 243-1 du même code, la garantie de l’assureur ne concerne que le secteur d’activité professionnelle déclaré par le constructeur. À cet égard, il a été jugé que : – la garantie souscrite pour la seule activité de maître d’œuvre n’incluait pas l’activité de constructeur de maison individuelle (Cour de cass., 3e civ., 25 septembre 2013, n° 12-19435) ; – l’activité de constructeur de maison individuelle incluait la réalisation de travaux selon marchés (Cour de cass., 3e civ., 21 janvier 2015, n° 13-25268) et que cette activité intégrait nécessairement la réalisation des fondations (Cour de cass., 3e civ., 14 avril 2010, n° 09-11975).

Dossier

a pu en déduire que la banque n’avait pas commis de manquement à son devoir de conseil (Cour de cass., 3e civ., 9 octobre 2013, n° 12-24900). De même, la Cour de cassation casse un arrêt qui avait accueilli une demande de dommages et intérêts contre une banque à qui il était reproché de ne pas avoir vérifié que le contrat respectait le formalisme applicable aux CCMI, alors que le contrat portait sur la fourniture et le montage de panneaux en bois en vue de la construction d’une maison (Cour de cass., 3e civ., 17 février 2015, n° 13-24251). Par ailleurs, le préjudice résultant pour le maître d’ouvrage du non-respect des obligations incombant au prêteur de deniers constitue un préjudice certain de sorte que le banquier qui ne refuse pas de financer un contrat de construction en l’absence de souscription de la garantie de livraison doit supporter l’ensemble du préjudice résultant de cette absence (Cour de cass., 3e civ., 20 mars 2013, n° 11-29035 ; Cour de cass., 3e civ., 24 septembre 2014, n° 13-20338). Le principe de l’indemnisation intégrale du préjudice subi par le maître d’ouvrage a été réaffirmé récemment : le défaut de souscription d’une garantie de livraison, imputable à une banque, n’avait pas permis au maître d’ouvrage d’être couvert contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux, la cour d’appel en a exactement déduit qu’après la défaillance du constructeur, la banque devait prendre à sa charge la totalité des sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble et des pénalités de retard (Cour de cass., 3e civ., 8 octobre 2014, n° 13-22080).

Par ailleurs, la Cour de cassation a rappelé, à l’occasion du recours exercé par un assureur subrogé dans les droits du maître d’ouvrage contre l’assureur d’un sous-traitant, que toute clause ayant pour effet de réduire la durée de la garantie de l’assureur à un temps inférieur à la durée de la responsabilité de l’assuré est génératrice d’une obligation sans cause et doit être réputée non écrite (Cour de cass., 3e civ., 26 novembre 2015, n° 14-25761, commentée dans Opé. Immo. n° 81-82, janvier-février 2016, p. 36). n www.lemoniteur.fr/ope-immo • Mars 2016

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Sélection de jurisprudence réalisée et commentée par

JURISPRUDENCE LA DÉCISION À RETENIR Gestion et Professions baux commerciaux et professionnels

Nullité des clauses d’indexation variant exclusivement à la hausse Alors que les juridictions du fond étaient animées par des vents contraires, la Cour de cassation censure la clause d’indexation ...................................................................34

bAUx CommERCIAUx Et PRofESSIoNNElS..................................... 39 ●

●

CoPRoPRIété Et ENSEmblES ImmobIlIERS .................................. 40 ●

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Urbanisme et Environnement AUtoRISAtIoNS D’oCCUPAtIoN DES SolS ....................................... 35 ●

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Une demande de pièces complémentaires illégale interromptelle le délai d’instruction d’une autorisation d’urbanisme ? Qui peut se prévaloir d’un certificat d’urbanisme et dans quelles conditions ? Dans quel cas l’insuffisance du dossier de demande de permis entraîne-t-elle son irrégularité ?

Construction RESPoNSAbIlItéS Et ASSURANCES ................................................ 36 ●

Vente et Contrats spéciaux ●

L’agent doit-il informer l’acquéreur du risque de la présence de champignons ?

Gestion et Professions bAUx D’hAbItAtIoN Et mIxtES ........................................................ 37 ●

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La gravité de violences commises par le locataire contre un gardien suffit-elle à entraîner la résiliation judiciaire du bail ? Qui bénéficie du droit au maintien dans les lieux instauré par la loi de 1948 ? En suite de l’incendie des lieux loués , le locataire doit-il rembourser au bailleur les frais de relogement de ses voisins ?

Quelle sont les spécificités applicables aux organes gérant une copropriété en difficulté ? Le syndic doit-il réaliser un Crep sur les parties communes non accessibles de l’immeuble ?

hyGIèNE, SéCURIté Et PRotECtIoN DE lA SANté.......................... 41 ●

L’obligation de prise en charge par le donneur d’ordre de l’hébergement digne de salariés sur un chantier est-elle conforme à la Constitution ?

AGENtS ImmobIlIERS Et CoNSEIlS EN ImmobIlIER D’ENtREPRISE.. 42 ●

Le juge peut-il diminuer la commission de l’agent en cas de manquement dans l’accomplissement de sa mission ?

ExPERtS Et DIAGNoStIqUEURS....................................................... 42 ●

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Une chape de ciment liquide posée sur une dalle de béton relève-t-elle de la décennale ?

VENtES D’ImmEUblES...................................................................... 37

Quelles circonstances justifient une convention d’occupation précaire ? Quel est le sort réservé au bail commercial lorsque les locaux ont un usage d’habitation ? Le défaut d’immatriculation du preneur à la date du congé l’ampute-t-il du droit au renouvellement ?

Quelles sont les obligations du diagnostiqueur réalisant un état parasitaire ? Quel est le préjudice réparable en cas de diagnostic amiante avant vente erroné ?

fiscalité tVA..................................................................................................... 43 ●

Y a-t-il dispense de TVA en cas de levée d’option suivie d’une revente rapide dans une opération de CBI ?

AUtRES ImPoSItIoNS ....................................................................... 44 ●

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Une entité exonérée d’impôt peut-elle se prévaloir de dispositions d’une convention internationale ? Quel est le droit à restitution d’une participation en cas de non-réalisation des équipements prévus par un PAE ?

www.lemoniteur.fr/ope-immo • Mars 2016

JURISPRUDENCE LA DÉCISION À RETENIR Gestion et Professions Baux commerciaux et professionnels

Nullité des clauses d’indexation variant exclusivement à la hausse Alors que les juridictions du fond étaient animées par des vents contraires, la Cour de cassation censure la clause d’indexation d’un bail commercial qui varie uniquement à la hausse.

une clause d’indexation variant uniquement à la hausse est-elle valable ? QuESTION

n Référence

de la décision : Cour de cassation, 3e civ., 14 janvier 2016, M. X. c/ société Tahiti, n° 14-24681 n Mots-clés

: Bail commercial, clause d’indexation, clause d’échelle mobile, nullité, réputée non écrite, indivisible n Textes

officiels : – Art. 1134 du Code civil – Art. L. 112-1 et suivants du Code monétaire et financier – Art. L. 145-39 du Code de commerce

Faits :

Un bailleur consent à une société locataire un bail commercial dans lequel la clause d’indexation précise dans son dernier paragraphe : « La présente clause d’échelle mobile ne saurait avoir pour effet de ramener le loyer révisé à un montant inférieur au loyer de base précédant la révision ». La société locataire soutient que cette clause doit être réputée non écrite. Elle demande alors que le loyer soit ramené à son montant initial et sollicite le remboursement du trop-perçu de loyers lié à l’indexation dans la limite de la prescription quinquennale. La cour d’appel de Paris donne raison à la société locataire. Le bailleur forme un pourvoi.

Décision :

La Cour de cassation rejette le pourvoi du bailleur.

Commentaire : Dans cette affaire, la Cour de cassation censure les clauses d’indexation variant uniquement à la hausse. Cette décision était attendue car les juridictions du fond n’adoptent pas toutes la même position. Ainsi, par exemple, la cour d’appel de Paris a considéré que les clauses d’indexation variant uniquement à la hausse doivent être réputées non écrites au motif qu’elles organisent une distorsion, entre la variation des indices et les

EXTRAIT DE LA DÉCISION « Mais attendu […] qu’est nulle une clause d’indexation qui exclut la  réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu’à la  hausse […] ; que le propre d’une clause d’échelle mobile était de faire  varier à la hausse et à la baisse et que la clause figurant au bail, écartant  toute réciprocité de variation, faussait le jeu normal de l’indexation […]. »

Mars 2016 • www.lemoniteur.fr/ope-immo

périodes d’indexation, prohibée par l’article L. 112-1 du Code monétaire et financier (CA Paris, 28 mai 2014, n° 12/13605, voir Opé. Immo. n° 68, septembre 2014, p. 40 ou CA Paris, 2 juillet 2014, n° 12/14759). En revanche, la cour d’appel de Versailles considère que ce type de clause n’est pas contraire aux dispositions du Code monétaire et financier, et que cette stipulation doit seulement être déclarée non écrite en ce qu’elle interdit la variation à la baisse (CA Versailles, 10 mars 2015, n° 13/08116). La Cour de cassation censure ici la clause litigieuse, au motif qu’elle exclut la réciprocité de la variation des indices, sans se référer à la distorsion entre les périodes d’indexation et la variation des indices évoquée par la cour d’appel de Paris. Surtout, la Cour de cassation indique que la clause d’indexation est nulle et réputée non écrite, alors que la cour d’appel de Paris considérait que ces clauses devaient seulement être réputées non écrites. La position de la Cour mérite d’être clarifiée sur ce point, le régime de prescription n’étant pas le même. En effet, en matière de clause réputée non écrite, aucune prescription n’est applicable, alors que le régime de la nullité est soumis, en principe, à la prescription de droit commun de cinq ans. Enfin, le bailleur soutenait que, dans la mesure où la clause d’indexation comportait huit paragraphes et que seul le dernier paragraphe prévoyait que la clause ne pourrait varier qu’à la hausse, ce paragraphe était divisible et son illicéité ne devait pas entraîner la censure de l’ensemble de la clause d’indexation. La Cour de cassation ne se positionne pas sur cette question et se retranche derrière l’appréciation souveraine des juges du fond. Ce faisant, elle semble revenir sur sa jurisprudence selon laquelle, lorsqu’une clause comporte une disposition contraire à une disposition d’ordre public, la clause doit, dans son ensemble, être censurée (Cour cass. 3e civ., 11 décembre 2013, n° 12-22616, voir Opé. immo.  n° 66, juin 2014, p. 34). Affaire à suivre… H. CHAOUI

ANALYSES ET COMMENTAIRES

Autorisations d’occupation des sols

Une demande de pièces complémentaires illégale interromptelle le délai d’instruction d’une autorisation d’urbanisme ? QUESTION

n Référence

de la décision : Conseil d’État, 2e et 7e sous-sections réunies, 9 décembre 2015, Commune d’Asnières-surNouère, n° 390273 n Mots-clés

: Antenne-relais, autorisation, demande illégale de pièces manquantes, délai d’instruction, non-opposition tacite (non) n Textes

officiels : Art. R. 423-38 et suivants de Code de l’urbanisme

Faits :

Un opérateur téléphonique dépose une déclaration préalable de travaux pour réaliser une station de téléphonie mobile. La commune demande, en cours d’instruction, une pièce complémentaire à l’opérateur. Cette pièce n’étant pas listée par le Code de l’urbanisme au titre des pièces exigibles, ce dernier considère qu’une décision implicite de non-opposition est née au terme du délai d’instruction d’un mois. La commune estime, elle, que le délai d’instruction a été interrompu par la demande de pièces et rend un arrêté d’opposition à la déclaration préalable. L’opérateur saisit le juge des référés afin de suspendre cette décision. Le tribunal administratif fait droit à cette requête en suspension. Il estime notamment que la demande illégale de pièce complémentaire n’ayant pas prorogé le délai d’instruction, elle avait fait donc naître une décision implicite de non-opposition.

Décision :

Le Conseil d’État, bien que confirmant la décision sur un autre motif, revient sur cette ordonnance.

Urbanisme et Environnement

Qui peut se prévaloir d’un certificat d’urbanisme et dans quelles conditions ? de la décision : Conseil d’État, 1re et 6e sous-sections, 15 décembre 2015, Commune de SaintCergues, n° 374026 n Mots-clés

: Certificat d’urbanisme, effets, droits conférés n Textes

officiels : Art. L. 410-1 et suivants du Code de l’urbanisme

EXTRAIT DE LA DÉCISION « Que si l’illégalité d’une demande tendant à la  production d’une pièce qui ne peut être requise   est de nature à entacher d’illégalité la décision tacite  d’opposition prise en application de l’article R. 423-39  du Code de l’urbanisme, elle ne saurait avoir pour effet  de rendre le pétitionnaire titulaire d’une décision  implicite de non-opposition. »

Autorisations d’occupation des sols

QUESTION

n Référence

Commentaire : Le Conseil d’État apporte de nouvelles précisions sur l’application des dispositions du Code de l’urbanisme fixant les cas de prorogation des délais. En principe, la demande de pièces complémentaires lors de l’instruction d’une autorisation d’urbanisme fait courir un nouveau délai d’instruction. Si le demandeur ne fournit pas les pièces dans le délai imparti, une décision d’opposition naît. Le Conseil d’État considère qu’une demande illégale de pièces complémentaires interrompt le délai d’instruction. Mais si le demandeur ne les fournit pas, la décision tacite d’opposition qui naît est elle aussi illégale. En revanche, cette demande illégale n’est pas de nature à rendre le pétitionnaire titulaire d’une décision implicite de non-opposition au terme du délai initial d’un mois. Cette décision peut sembler sévère pour le pétitionnaire. E. GuILLou

Jurisprudence

Urbanisme et Environnement

JURISPRUDENCE

Faits :

Un maire refuse de délivrer à une SCI le permis de construire qu’elle sollicite pour la construction d’un ensemble immobilier. Elle conteste alors ce refus et obtient son annulation, confirmée en appel. Selon la cour, le bénéfice des certificats d’urbanisme délivrés à deux des propriétaires des parcelles d’assiette du projet pouvait être invoqué par la SCI. La commune se pourvoit en cassation.

Décision :

Le Conseil d’État approuve la cour administrative d’appel, et rejette le pourvoi de la commune.

Commentaire : Le Conseil d’État confirme que le bénéfice des droits que le certificat d’urbanisme confère pendant 18 mois pour l’application des dispositions d’urbanisme n’est pas réservé à la personne qui a fait la demande de certificat. Ce dernier est en effet attaché au terrain et non à la personne. Il précise également que le certificat peut bénéficier à une demande d’autorisation qui a été déposée, mais qui n’a pas

encore été obtenue, au moment de la délivrance du certificat. Enfin, le Conseil d’État considère que le certificat d’urbanisme bénéficie au demandeur même si celui-ci ne s’en prévaut pas lors de sa demande d’autorisation d’urbanisme et que le certificat n’est pas joint à la demande. Il rappelle à ce titre que le Code de l’urbanisme énumère de façon limitative les documents qui doivent être joints à la demande de permis de construire, au nombre desquels ne figurent pas les certificats d’urbanisme portant sur le terrain d’assiette du projet. A. MInvIELLE-SEbAStIA EXTRAIT DE LA DÉCISION « Aucune disposition [du Code de l’urbanisme] n’exclut  la prise en compte d’un certificat d’urbanisme pour  l’examen d’une demande d’autorisation […] déposée  antérieurement à la délivrance de ce certificat [et le  Code de l’urbanisme n’exige pas de joindre à la  demande de permis de construire [les] certificats  d’urbanisme portant sur le terrain d’assiette du projet. »

www.lemoniteur.fr/ope-immo • Mars 2016

JURISPRUDENCE ANALYSES ET COMMENTAIRES Urbanisme et Environnement

Autorisations d’occupation des sols

Dans quel cas l’insuffisance du dossier de demande de permis entraîne-t-elle son irrégularité ? QUESTION

n Référence

de la décision : Conseil d’État, 2e et 7e sous-sections, 23 décembre 2015, Mme D. et autres, n° 393134 n Mots-clés

: Permis de construire, dossier, pièces manquantes, régularité n Textes

officiels : Art. R. 431-4 et suivants du Code de l’urbanisme

Faits :

Un permis est accordé à une société pour la construction de logements. Des requérants, estimant le projet illégal, demandent au juge judiciaire de condamner la société à leur verser des dommages et intérêts. Celui-ci sursoit à statuer, le juge administratif étant seul compétent pour connaître de cette question. Le tribunal administratif rejette la requête tendant à ce que soit constatée l’illégalité du permis. Les requérants font appel devant le Conseil d’État.

Décision :

Le Conseil d’État approuve la décision du tribunal administratif et rejette la requête.

Commentaire : Le Conseil d’État rappelle que le permis

de construire n’est pas systématiquement illégal lorsque le dossier de demande sur la base duquel il a été délivré comporte des pièces manquantes, insuffisantes, imprécises ou inexactes. Ce n’est que lorsque ces inexactitudes ou insuffisances sont de nature à fausser l’appréciation des services instructeurs sur la conformité du projet aux règles d’urbanisme qu’elles seront de nature

Construction

n Mots-clés

: Chape liquide, notion d’ouvrage, garantie décennale, garantie biennale, élément d’équipement dissociable n Textes

officiels : Art. 1792, 1792-2 et 1792-3 du Code civil

« La circonstance que le dossier de demande de  permis de construire ne comporterait pas l’ensemble  des documents exigés […] n’est susceptible d’entacher  d’illégalité le permis […] que dans le cas où [ces]  insuffisances […] ont été de nature à fausser  l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la  conformité du projet à la réglementation applicable. »

Responsabilité et assurance

Suite à des travaux, une chape liquide est posée sur une dalle de béton existante, puis revêtue de carrelage et de moquette. Cinq ans après la réception, le propriétaire procède au remplacement des revêtements de sol sur la chape. Il apparaît que celle-ci est fissurée et soulevée par rapport à la dalle en béton. Le maître d’ouvrage exerce alors un recours contre l’entreprise sur le fondement de la garantie décennale. La cour d’appel rejette cette action : la chape liquide litigieuse n’est ni un ouvrage ni un élément d’équipement indissociable, mais un élément d’équipement entrant dans le champ de la garantie biennale de bon fonctionnement, en l’espèce échue. Un pourvoi est formé.

Décision :

EXTRAIT DE LA DÉCISION

Une chape de ciment liquide

posée sur une dalle de béton relève-t-elle de la décennale ? de la décision : Cour de cassation, 3e civ., 26 novembre 2015, Société Clin d’œil c/Société Capital création et autres, n° 14-19835

EXTRAIT DE LA DÉCISION

concernant la qualification d’un ouvrage : il ne peut y avoir d’ouvrage entraînant la mobilisation de la décennale, que s’il est incorporé dans le sol ou s’il a nécessité des travaux d’adaptation importants. tel n’était pas le cas ici, la chape liquide était simplement coulée sur la dalle existante. S’agissant de l’article 1792-2 du Code civil, la Haute Cour rappelle qu’un élément d’équipement est indissociable s’il fait corps avec l’ouvrage. or, la pose de la chape a été réalisée via une couche de désolidarisation avec le plancher de béton, si bien que la garantie légale ne peut s’appliquer. La cour d’appel considère en revanche que la garantie biennale de bon fonctionnement était applicable. Implicitement, la Cour de cassation écarte, sans l’expliquer, l’application de la garantie biennale, s’inscrivant ainsi dans sa récente jurisprudence orthodoxe sur ce thème. Dès lors, dans ce cadre, seule la responsabilité contractuelle pouvait être invoquée par le maître d’ouvrage. P.-E. PAuCHEt

QUESTION

n Référence

à vicier le permis. Cette jurisprudence, traduisant une approche pragmatique du juge administratif, est bien établie : il n’y a pas lieu d’annuler un permis en raison des erreurs ou omissions contenues dans le dossier de demande, dès lors que les autres pièces fournies permettent au service instructeur de se prononcer en toute connaissance de cause (CE, 26 janvier 2015, n° 362019). Les requérants soutenaient ici que le volet paysager du dossier ne permettait pas d’apprécier l’insertion du projet dans son environnement. Le Conseil d’État relève que le dossier comportait une note de présentation décrivant la construction envisagée, une vue aérienne du terrain, une description de l’intégration paysagère du projet et des photographies qui permettaient d’évaluer l’insertion du projet dans son environnement. Au vu de ces éléments, l’autorité administrative a été en mesure de porter son appréciation sur ce projet en connaissance de cause. A. MInvIELLE-SEbAStIA

Faits :

Le pourvoi est rejeté par la Cour de cassation.

Mars 2016 • www.lemoniteur.fr/ope-immo

Commentaire : La garantie décennale est applicable en cas d’atteinte à la solidité de l’ouvrage ou à sa destination, ou en cas de dommage affectant un élément d’équipement indissociable de l’ouvrage. La Cour de cassation maintient son appréciation

« Mais attendu qu’ayant relevé qu’il ressortait de l’avis  technique du fabricant que la pose de la chape sur le  plancher béton devait être précédée de la mise en place  d’une couche de désolidarisation, la cour d’appel en a  exactement déduit que la chape litigieuse n’était pas un  ouvrage, mais un élément d’équipement dissociable. »

ANALYSES ET COMMENTAIRES

Ventes d’immeubles

L’agent doit-il informer l’acquéreur du risque de la présence de champignons ? QUESTION

n Référence

de la décision : Cour d’appel Caen, 5 janvier 2016, M. et Mme X. et autres c/M. A. et autres, n° 13/03420 n Mots-clés

: Vente d’immeuble, mérule, responsabilité professionnelle, agent immobilier, obligation de conseil n Textes

officiels : – Art. L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation – Art. 1116 du Code civil

Faits :

Dans l’optique de la vente de leurs lots dans un immeuble en copropriété, deux vendeurs distincts mandatent une entreprise pour traiter les bois de l’immeuble, attaqués par un champignon lignivore de type mérule. Chaque acquéreur, ayant découvert la persistance de mérules dans son lot (parties privatives et communes), assigne les vendeurs en résolution de la vente, et l’agent immobilier en dommages et intérêts pour manquement à son obligation de conseil et d’information. Le tribunal considère que l’un des vendeurs a sciemment dissimulé à l’acquéreur la présence antérieure de mérules, l’acte de vente n’en faisant pas mention : ce vendeur est condamné à payer 90 % du coût de traitement des parties privatives, 90 % de la moitié du coût des travaux de traitement des parties communes et plus de 10 000 euros au titre d’un préjudice de jouissance. La demande formée contre l’agent immobilier est en revanche rejetée.

Décision :

En appel, la cour infirme le jugement. Elle fixe la perte de chance de n’avoir pas contracté le bien infesté de mérule

Gestion et Professions

La gravité de violences commises par le locataire contre un gardien suffit-elle à entraîner la résiliation judiciaire du bail ?

de la décision : Cour d’appel Paris, pôle 4, ch. 3, 22 octobre 2015, Epic Paris Habitat OPH c/M. X., n° 14/06492 n Mots-clés

: Résiliation judiciaire du bail, trouble de jouissance, violences graves non renouvelées n Texte

officiel : Art. 1184 du Code civil

Faits :

La fille majeure de locataires, résidant avec eux, insulte violemment, puis agresse la gardienne de l’immeuble qu’elle laisse notamment mordre par son chien, lui occasionnant une incapacité totale de travail (ITT) de huit jours. La jeune fille est condamnée à trois mois de prison avec sursis, et les parents sont assignés par leur bailleur en résiliation du bail pour trouble de jouissance. Le premier juge, constatant que le trouble de jouissance allégué ne perdure plus au jour de l’audience, rejette la demande de résiliation.

Décision :

Commentaire : L’agent immobilier a manqué à son obligation de conseil et d’information en n’avertissant pas l’acquéreur du risque de présence de mérules, et en n’insérant pas dans l’acte de vente sous seing privé une mention selon laquelle l’acquéreur avait été dument informé d’une ancienne présence de mérules dans l’immeuble. Selon la cour, cette faute a contribué au préjudice du vendeur suite à sa condamnation et justifie qu’il l’en garantisse à hauteur de moitié. Le devoir de conseil de l’agent immobilier est apprécié largement, les juges du fond reprochant notamment à ce professionnel de ne pas avoir inséré une clause informative dans l’acte de vente. C. RIFFLEt EXTRAIT DE LA DÉCISION « La société AIG n’a pas rempli son obligation de  conseil, qui lui imposait non seulement d’informer  clairement le vendeur et l’acquéreur des risques liés   à la présence de mérule, mais aussi d’insérer à l’acte  une clause selon laquelle l’information relative à une  ancienne présence de mérules a été donnée à  l’acquéreur ; une telle clause était en effet nécessaire  pour donner à l’acte sa pleine efficacité. »

Baux d’habitation et mixtes

QUESTION

n Référence

à 60 %, et condamne l’agent immobilier à garantir le vendeur de ces condamnations à hauteur de la moitié.

La cour d’appel infirme la décision : en exigeant la persistance du trouble au moment où le juge statue, le tribunal a ajouté une condition à la loi. Et la cour de considérer que le manquement reproché au locataire, même non renouvelé, est si grave qu’il constitue un motif de résiliation.

Jurisprudence

Vente et Contrats spéciaux

JURISPRUDENCE

+ info

Commentaire : La décision commentée est intéressante à double titre. D’une part, elle infléchit la jurisprudence récente de la Cour de cassation, qui décide que des violences demeurées isolées ne peuvent justifier la résiliation du bail, en dépit de leur gravité (Cour de cass., 3e civ., 10 février 2015, n° 13-27287). Sur ce fondement, la cour d’appel de Paris a, dans une autre affaire, exigé la persistance des faits en appel pour confirmer le jugement de résiliation du bail (CA Paris, 22 septembre 2015, 14/04638). D’autre part, la cour prononce la résiliation du bail, alors même que l’auteur des violences ne réside plus chez ses parents locataires au jour où elle statue. Cette décision, caractérisée par la gravité des faits, ne constitue sans doute pas un revirement de jurisprudence : elle montre seulement que les juges savent être attentifs aux situations de grand désordre qui engagent la responsabilité du bailleur vis-à-vis des autres locataires et de ses préposés. n. tASSoubI EXTRAIT DE LA DÉCISION « Quelle que soit sa situation personnelle et familiale, le  locataire est responsable des agissements de sa fille en  tant qu’occupante de son chef et sa responsabilité ne  peut être effacée ni minorée par le fait qu’aucune autre  infraction n’a été établie, ni même alléguée depuis   trois ans, car exiger la persistance du trouble au  moment où le juge statue serait ajouter à la loi. »

www.lemoniteur.fr/ope-immo • Mars 2016

JURISPRUDENCE ANALYSES ET COMMENTAIRES Gestion et Professions

Baux d’habitation et mixtes

Qui bénéficie du droit au maintien dans les lieux instauré par la loi de 1948 ? QUESTION

n Référence

de la décision : Cour de cassation, 3e civ., 17 décembre 2015, M. X. c/M. Y., n° 12-20672 n Mots-clés

: Bail « loi de 1948 », congé, droit au maintien dans les lieux, enfant majeur n Texte

officiel : Art. 4 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948

Faits :

Une prise à bail intervient en 1959 au profit d’un ménage qui a un enfant. Le locataire décède en 1994, puis la locataire en 2003, le fils n’ayant pas cessé d’occuper les lieux. En 2002, la veuve avait reçu un congé dit « de l’article 4 », et se pose la question de savoir si l’enfant majeur a le droit de se maintenir dans les lieux, la cour d’appel ayant considéré qu’il est occupant sans droit ni titre.

locatif antérieur. Et la loi du 23 décembre 1986, dite Mehaignerie, a freiné la transmission aux enfants de ce droit au maintien dans les lieux, en la limitant au bénéfice des enfants mineurs, ce qui explique qu’au cas d’espèce le fils majeur de l’occupante de bonne foi soit devenu occupant sans droit ni titre. Le paradoxe est que ce régime est devenu moins protecteur que celui du droit commun, régi par l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989… Ph. PELLEtIER EXTRAIT DE LA DÉCISION « Attendu que le droit au maintien dans les lieux ne  bénéficie qu’à l’occupant de bonne foi disposant à  l’origine d’un titre personnel de location. »

Décision :

La Cour de cassation maintient l’arrêt d’appel aux termes d’un attendu fort clair.

Commentaire : La solution doit être approuvée même si le droit applicable n’est pas toujours bien compris : le droit au maintien dans les lieux naît de la délivrance d’un congé opéré sur le fondement de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 qui transforme le locataire en occupant, faisant cesser son bail en y substituant le statut légal. Mais pour en bénéficier, il faut être occupant de bonne foi, c’est-à-dire justifier d’un titre

Gestion et Professions

Baux d’habitation et mixtes

En suite de l’incendie des lieux loués, le locataire doit-il rembourser au bailleur les frais de relogement de ses voisins ? QUESTION

n Référence

de la décision : Cour de cassation, 3e civ., 28 janvier 2016, société SFL c/Société Équité, n° 14-28812 n Mots-clés

: Bailleur, locataire, incendie, réparation intégrale, préjudice causé aux tiers n Textes

officiels : Art. 1733 et 1384 du Code civil

Faits :

À la suite d’un incendie d’origine indéterminée déclaré dans un appartement donné en location et qui a entièrement détruit l’immeuble, le bailleur se voit contraint de prendre en charge le coût du relogement des occupants de l’immeuble voisin qui ne pouvaient plus accéder à leur domicile. Afin d’obtenir le remboursement de ces frais, le bailleur assigne le locataire de l’appartement et son assureur. Débouté en appel, le bailleur se pourvoit en cassation. Fondée sur l’article 1733 du Code civil, l’argumentation du bailleur était habile : le locataire répondant à l’égard de son bailleur des conséquences de l’incendie, il devait être indemnisé de son entier préjudice et même des frais engagés pour le relogement de tiers qu’il a eu à supporter (près de 70 000 euros).

Décision :

La Cour de cassation rejette le pourvoi.

Mars 2016 • www.lemoniteur.fr/ope-immo

Commentaire : La solution n’est pas nouvelle (Cour cass., 3e civ., 19 septembre 2012, n° 11-10827). Le bailleur ne peut demander à son locataire en se fondant sur l’article 1733 du Code civil le remboursement des frais engagés par lui pour réparer le préjudice de tiers au contrat de location : le locataire ne pourra supporter de tels frais que dans l’hypothèse où une faute qui lui est imputable est démontrée sur le fondement de l’article 1384 du Code civil. n. tASSoubI EXTRAIT DE LA DÉCISION « La cour d’appel, qui a estimé souverainement que la  société SFL ne démontrait pas, conformément à  l’article 1384 alinéa 2, du Code civil, l’existence d’une  faute imputable à Mme X., en a exactement déduit,  sans violer le principe de réparation intégrale du  préjudice dès lors que le bailleur sollicitait  l’indemnisation du préjudice subi par un tiers, que la  demande de la SFL devait être rejetée. »

ANALYSES ET COMMENTAIRES

Baux commerciaux et professionnels

Quelles circonstances justifient une convention d’occupation précaire ? QUESTION

n Référence

de la décision : Cour de cassation, 3e civ., 7 juillet 2015, Société Les Arcades c/Société Le Criquet, n° 14-11644 n Mots-clés

: Bail commercial, convention d’occupation précaire, qualification, circonstance justificative n Texte

officiel : Art. L. 145-5 du Code de commerce

Faits :

Un bailleur et un preneur s’accordent sur la rupture anticipée d’un bail commercial au titre duquel le preneur exploite un fonds de commerce de charcuterie. L’accord prévoit le maintien dans les lieux du preneur, à la suite de la rupture du bail, pour une durée maximum de 23 mois afin de favoriser, pour le preneur, la cession de son fonds de commerce. Le preneur étant demeuré dans les lieux à l’issue des 23 mois, le bailleur engage une procédure d’expulsion contre laquelle le commerçant se défend en sollicitant le bénéfice d’un bail commercial.

Décision :

La Cour de cassation casse et annule l’arrêt de la cour d’appel qui donnait raison au bailleur. La Haute Juridiction considère qu’au moment de la signature de l’accord, le motif de précarité allégué ne peut être retenu (temps nécessaire au preneur de trouver un acquéreur de son fonds de commerce) car il ne correspond pas à une circonstance particulière indépendante de la volonté des parties. Dès lors, l’accord des parties ne pouvait être qualifié de convention d’occupation précaire.

Gestion et Professions

Quel est le sort réservé au bail commercial lorsque les locaux ont un usage d’habitation ? de la décision : Cour d’appel Paris, Pôle 5, ch. 3, 6 janvier 2016, société Cosy Home c/ Mme X. et autres, n° 13/22726 n Mots-clés

: Défaut d’autorisation, transformation partielle des locaux, nullité du bail commercial n Texte

officiel : Art. L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation

EXTRAIT DE LA DÉCISION « Qu’en statuant ainsi par des motifs impropres   à caractériser l’existence, au moment de la signature  de la convention, de circonstances particulières  indépendantes de la seule volonté des parties justifiant  le recours à une convention d’occupation précaire,   la cour d’appel a violé le texte susvisé. »

Baux commerciaux et professionnels

QUESTION

n Référence

Commentaire : La Cour de cassation rappelle les termes de l’article L. 145-5-1 du Code de commerce qui définit la convention d’occupation précaire. À défaut de circonstances particulières indépendantes de la volonté des parties, telle par exemple une procédure d’expropriation dont le principe est connu mais pas la date, le bénéfice de l’article précité ne peut être invoqué. Rappelons que la durée de 23 mois est caractéristique des baux dérogatoires qui sont à distinguer strictement des conventions d’occupation précaire. F. LECLèRE

Jurisprudence

Gestion et Professions

JURISPRUDENCE

Faits :

Un bail commercial est consenti en 2011 pour des locaux à usage de bureaux. Par suite d’un incendie intervenu quelques mois après sa prise à bail, le locataire délivre un congé anticipé au bailleur à effet du 31 mars 2012. Le bailleur lui reproche d’avoir cessé de régler les loyers et l’assigne en justice. Le preneur soulève la nullité du bail pour éviter le paiement des loyers. Le tribunal de grande instance rejette la demande du bailleur et prononce la nullité du bail. Le bailleur interjette appel du jugement.

Décision :

Le jugement est confirmé par la cour d’appel.

usage d’hôtel meublé n’a pas fait l’objet d’une autorisation de changement d’affectation valide, car l’autorisation préfectorale accordée en 1971 était délivrée aux demandeurs à titre personnel. Aussi, l’autorisation portait sur une surface réduite et non sur la totalité de l’immeuble. À défaut de prouver une autorisation valable, les bailleurs ne pouvaient consentir un bail commercial. En prononçant la nullité du bail, la cour d’appel a strictement appliqué les règles sur le changement d’usage. H. ozCAn / H. CHAouI EXTRAIT DE LA DÉCISION « L’immeuble […] qui était en 1970 à usage d’hôtel  meublé n’a pas fait l’objet d’une autorisation de  changement d’affectation conforme aux dispositions   de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de  l’habitation et le bail à usage de bureau signé entre les  parties et portant sur la totalité de l’immeuble est donc  nul et de nul effet. »

Commentaire : L’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation encadre la possibilité de changer l’affectation de locaux à usage d’habitation. Depuis la loi LME du 4 août 2008, lorsque le changement d’usage est subordonné à une compensation, l’autorisation est accordée au titre du local concerné, indépendamment de son propriétaire. En l’espèce, l’immeuble qui était jusqu’en 1970 à www.lemoniteur.fr/ope-immo • Mars 2016

JURISPRUDENCE ANALYSES ET COMMENTAIRES Gestion et Professions

Baux commerciaux et professionnels

Le défaut d’immatriculation du preneur à la date du congé l’ampute-t-il du droit au renouvellement ? QUESTION

n Référence

de la décision : Cour d’appel Paris, Pôle 5, ch. 3, 6 janvier 2016, M. X. c/SA d’HLM Vilogia, n° 13/22940 n Mots-clés

: Congé, dénégation de statut, obligation d’immatriculation du preneur n Texte

officiel : Art. L. 145-1 du Code de commerce

Faits :

Un preneur se plaint de désordres et obtient, en 2010, une suspension judiciaire du paiement de ses loyers jusqu’à la réalisation de travaux par le bailleur, qui lui délivre un congé à effet du 31 décembre 2010, avec dénégation du droit au bénéfice du statut des baux commerciaux, faute pour le preneur de s’être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS). Le preneur soutient que le défaut de délivrance conforme avait empêché son immatriculation, et l’assigne en vue de l’annulation du congé. Le tribunal de grande instance valide le congé-dénégation. Le preneur interjette appel du jugement.

Décision :

L. 145-1 du Code de commerce offre au preneur le bénéfice de la protection conférée par le statut des baux commerciaux, dès lors qu’il remplit la condition tenant à l’immatriculation. Il est impératif pour le preneur d’être immatriculé à la date de délivrance du congé. À défaut, celui-ci ne pourra bénéficier du droit au renouvellement du bail. En l’espèce, faute pour le preneur de satisfaire à cette formalité à la date du congé, il est privé non seulement du droit au renouvellement, mais également du droit à une indemnité d’éviction. Considéré comme un occupant sans droit ni titre, il est dépossédé de l’autorisation de suspension du paiement des loyers, le rendant ainsi débiteur d’une indemnité d’occupation. H. ozCAn / H. CHAouI EXTRAIT DE LA DÉCISION « Il importe […] que [le preneur] ait satisfait à la  formalité de l’immatriculation pour prétendre au  bénéfice du droit au renouvellement du bail, ou   du droit revendiqué en la cause à une indemnité  d’éviction, attachés au statut des baux commerciaux. »

Le jugement est confirmé par la cour d’appel.

Commentaire : Cette décision rappelle l’obligation absolue pour les preneurs d’être immatriculés au registre du commerce et des sociétés. En effet, l’article

Gestion et Professions

Copropriété et ensembles immobiliers

Quelle sont les spécificités applicables aux organes gérant une copropriété en difficulté ? QUESTION

n Référence

de la décision : Cour de cassation, 3e civ., 14 janvier 2016, M. et Mme X. c/Syndicat des copropriétaires de la copropriété Les Hauts de Praz, n° 14-23898 n Mots-clés

: Copropriété, assemblée générale, nullité, administrateur provisoire, compte bancaire séparé, rémunération du syndic n Textes

officiels : – Art. 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 – Art. 1 et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 – Art. 66 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972

Faits :

L’administrateur judicaire d’une copropriété convoque une assemblée générale (AG). Considérant que celle-ci est nulle, faute de convocation régulière en l’absence d’ouverture de compte séparé dans les trois mois de la désignation du syndic, deux copropriétaires assignent le syndicat en annulation de l’AG. Leur demande est rejetée par la cour d’appel : l’obligation d’ouverture d’un compte bancaire séparé ne s’appliquerait pas à un administrateur provisoire. Subsidiairement, les copropriétaires sollicitent l’annulation de plusieurs résolutions approuvant les comptes de l’exercice. La cour d’appel rejette également ces demandes jugeant que l’AG peut se reconnaître débitrice des rémunérations du syndic a posteriori malgré l’annulation de ses mandats. Les demandeurs forment un pourvoi en cassation.

Décision :

La Cour de cassation rejette le pourvoi s’agissant de la nullité de l’assemblée générale. Elle casse et annule cependant l’arrêt de la cour d’appel quant aux conditions de rémunération du syndic.

Mars 2016 • www.lemoniteur.fr/ope-immo

Commentaire : La Cour de cassation précise que l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, qui impose au syndic, sous peine de nullité de son mandat, d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires dans les trois mois de sa désignation n’est pas applicable à un administrateur provisoire ; celui-ci n’est pas mandataire du syndicat des copropriétaires. Dès lors, le défaut d’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat n’est susceptible d’entraîner ni l’annulation du mandat de l’administrateur provisoire ni celle de l’AG qu’il a convoquée. La Cour rappelle aussi que le syndic ne peut recevoir, directement ou indirectement, d’autres rémunérations que celles dont les conditions sont précisées dans sa désignation ou dans un mandat écrit préalable. En l’espèce, la rémunération du syndic se trouve privée de fondement en raison de l’annulation de ses mandats. v. HARDouIn EXTRAIT DE LA DÉCISION « L’administrateur provisoire mandaté judiciairement  n’était pas un mandataire du syndicat des  copropriétaires. Le syndic professionnel ne peut  demander ni recevoir, directement ou indirectement,  d’autres rémunérations […] que celles dont les  conditions sont précisées dans sa désignation ou dans  un mandat écrit préalable. »

ANALYSES ET COMMENTAIRES

Copropriété et ensembles immobiliers

Le syndic doit-il réaliser un Crep sur les parties communes non accessibles de l’immeuble ? QUESTION

n Référence

de la décision : Cour de cassation, 3e civ., 28 janvier 2016, M. et Mme X. c/Société Fay et compagnie, n° 14-29751 n Mots-clés

: Exposition au plomb, Crep, parties communes de l’immeuble n Textes

officiels : – Art. L. 1334-8 du Code de la santé publique – Art. 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965

Faits :

Des copropriétaires assignent en référé leur syndic afin d’obtenir sa condamnation à leur communiquer le constat de risque d’exposition au plomb (Crep) concernant les peintures d’une courette de l’immeuble ayant fait l’objet de travaux de ravalement. Leur demande est rejetée tant en première instance qu’en appel.

EXTRAIT DE LA DÉCISION

Décision :

Le pourvoi des copropriétaires est également rejeté.

Commentaire : Les parties à usage commun des immeubles collectifs affectés en tout ou partie à l’habitation construits avant le 1er janvier 1949 doivent faire l’objet d’un Crep au plus tard le 12 août 2008, ou à l’occasion de travaux de nature à provoquer une altération substantielle des revêtements. Les copropriétaires soutiennent en l’espèce que cette obligation s’applique à toutes les parties communes de l’immeuble, que celles-ci soient accessibles ou non pour les copropriétaires. Ce diagnostic n’ayant pas été réalisé sur la courette de l’immeuble, ils considèrent

Gestion et Professions

L’obligation de prise en charge par le donneur d’ordre de l’hébergement digne de salariés sur un chantier est-elle conforme à la Constitution ? de la décision : Conseil constitutionnel, 22 janvier 2016, Fédération des promoteurs immobiliers, n° 2015-517 QPC n Mots-clés

: Sous-traitant, maître d’ouvrage ou donneur d’ordre, conditions indignes d’hébergement, devoir d’injonction n Textes

officiels : – Art. L. 4231-1 du Code du travail – Art. L. 225-14 du Code pénal

Faits :

L’article L. 4231-1 du Code du travail, issu de la loi Savary de 2014, impose à tout donneur d’ordre ou maître d’ouvrage, informé par écrit, par un agent de contrôle, des conditions indignes d’hébergement des salariés de son cocontractant ou sous-traitant, direct ou indirect, d’enjoindre à ce dernier de faire cesser sans délai la situation. À défaut de régularisation, le donneur d’ordre est tenu de prendre à sa charge l’hébergement collectif des salariés. Le Conseil constitutionnel a été saisi d’une question prioritaire de constitutionnalité posée par la Fédération des promoteurs immobiliers.

Décision :

« Mais attendu […] dès lors que la courette était  dépourvue de toute voie d’accès depuis les autres  parties de l’immeuble utilisées par ses occupants,   qui n’encouraient donc aucun risque d’exposition   au plomb, la cour d’appel a retenu, à bon droit,   que le [Crep] n’était pas obligatoire. »

Hygiène, sécurité et protection de la santé

QUESTION

n Référence

que leur syndic a manqué à son obligation de communication de ce document. La Cour de cassation écarte le moyen et considère qu’il n’est pas nécessaire de réaliser un Crep quand les murs d’une courette, objet des travaux de ravalement, ne sont pas accessibles par les occupants. « L’usage commun » évoqué par le Code de la santé publique ne recouvre pas la notion de partie commune, au sens du droit de la copropriété (loi du 10 juillet 1965). Le syndic n’a donc pas l’obligation de faire établir un Crep sur les parties communes de l’immeuble dépourvues de voie d’accès pour les copropriétaires. C. RIFFLEt

Jurisprudence

Gestion et Professions

JURISPRUDENCE

Après avoir rappelé que la possibilité pour toute personne de disposer d’un logement décent est un objectif de valeur constitutionnelle, le Conseil constitutionnel déclare conforme à la Constitution l’article L. 4231-1 alinéa 2 du Code du travail, en l’absence de méconnaissance des

principes de responsabilité et d’égalité devant les charges publiques.

Commentaire : Le Conseil constitutionnel valide ainsi le mécanisme d’engagement de la responsabilité du donneur d’ordre, sous deux réserves d’interprétation. D’une part, la mise en œuvre de la responsabilité du donneur d’ordre doit faire l’objet d’un constat, par les agents de contrôle compétents, d’une infraction imputable au cocontractant ou au sous-traitant. D’autre part, l’obligation de prise en charge par le donneur d’ordre est limitée aux seuls salariés du cocontractant ou du sous-traitant employés à l’exécution du contrat direct ou de sous-traitance et pour la durée de celui-ci. La loi Macron de 2015 franchit une nouvelle étape dans la lutte contre les fraudes au détachement en prévoyant la suspension temporaire de la prestation suite à des manquements graves constatés, notamment en matière d’hébergement collectif indigne. K. bÉzILLE EXTRAIT DE LA DÉCISION « Considérant qu’il résulte de tout ce qui précède que,  sous les réserves énoncées aux considérants 11 et 14,  le deuxième alinéa de l’article L. 4231 du Code du  travail, qui ne méconnaît aucun autre droit ou liberté  que la Constitution garantit, doit être déclaré conforme  à la Constitution. »

www.lemoniteur.fr/ope-immo • Mars 2016

JURISPRUDENCE ANALYSES ET COMMENTAIRES Gestion et Professions

Agents immobiliers et conseils en immobilier d’entreprise

Le juge peut-il diminuer la commission de l’agent en cas de manquement dans l’accomplissement de sa mission ? QUESTION

n Référence

de la décision : Cour de cassation, 1re civ., 14 janvier 2016, M. et Mme X. c/Société Étude Lodel, n° 14-26474 n Mots-clés

: Agent immobilier, commission, manquement, servitude non aedificandi, réduction n Textes

officiels : – Art. 6, I de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 – Art. 1999 du Code civil

Faits :

Par l’intermédiaire d’une agence immobilière titulaire d’un mandat exclusif de vente, des acquéreurs signent un compromis de vente portant sur une villa et un terrain. Le mandat prévoit une commission à la charge de l’acquéreur. Or le terrain s’avère grevé d’une servitude conventionnelle non aedificandi. Les acquéreurs, invoquant des manquements de l’agent à ses obligations d’efficacité, d’information et de conseil, refusent, après réitération de la vente, de verser la commission. L’agence les assigne, et les acquéreurs, à titre reconventionnel, demandent la réduction de la commission litigieuse. La cour d’appel écarte leur demande, retenant que la commission fixée dans le mandat est la loi des parties, ce qui en conséquence ne permettait pas aux juges de la modifier. La cour ajoute que la commission n’étant pas une clause pénale, son montant ne pouvait être modéré. Les acquéreurs se pourvoient en cassation.

Décision :

La Cour de cassation censure les juges du fond.

Commentaire : Au visa des articles 6, I de la loi du 2 janvier 1970 et 1999 du Code civil, la troisième chambre civile décide que le droit à rémunération de l’agent immobilier ne fait pas obstacle au pouvoir que le juge tient de la loi de réduire, voire de supprimer celleci, au regard des fautes commises par l’agent dans l’accomplissement de sa mission. La solution est ancienne. Dans une affaire similaire, la commission de l’agent a été supprimée en raison de sa « négligence », l’agent n’ayant pas fait les recherches nécessaires pour savoir si le fonds cédé était ou non grevé d’une servitude (Cour cass. 1re civ., 5 mai 1971, n° 70-10918). n. tASSoubI EXTRAIT DE LA DÉCISION « L’ouverture du droit à rémunération de l’agent  immobilier […] ne fait pas obstacle au pouvoir que le  juge tient de [l’article 1999 du Code civil] de réduire,  voire supprimer cette rémunération. »

42 Gestion et Professions

Experts et diagnostiqueurs

Quelles sont les obligations du diagnostiqueur réalisant un état parasitaire ? QUESTION

n Référence

de la décision : Cour d’appel Rennes, 7 janvier 2016, société Mutuelles du Mans et SARL OCD c/M. X. et autres, n° 12/05328 n Mots-clés

: Responsabilité professionnelle, diagnostiqueur, obligation de recherche, mérule n Textes

officiels : – Art. 1382 du Code civil – Norme NF P03-200 (constat de l’état parasitaire dans les immeubles bâtis et non bâtis)

Faits :

Un propriétaire réalise des travaux dans sa maison, puis mandate quelques années après un diagnostiqueur pour réaliser un état parasitaire, en vue de la vente de son bien. Le diagnostiqueur relève des zones humides en soustoiture, mais pas d’infestation de champignons de type mérule. La maison est vendue et suite à des travaux de rénovation, l’acquéreur découvre la présence de mérules à divers endroits. Il assigne les entrepreneurs ayant réalisé les travaux avant la vente et le diagnostiqueur pour obtenir réparation du coût total des travaux de reprise (plus de 275 000 euros), ainsi que divers préjudices annexes (40 000 euros pour perte de loyers ; 9 373 euros pour frais bancaires supplémentaires ; 15 625 euros pour préjudices annexes). Le tribunal fait droit à l’ensemble des demandes de l’acquéreur et condamne les défendeurs in solidum. Le diagnostiqueur et son assureur interjettent appel.

Décision :

La cour d’appel confirme le jugement et retient un manquement du diagnostiqueur aux règles de l’art par défaut de diagnostic et de conseil.

Mars 2016 • www.lemoniteur.fr/ope-immo

Commentaire : Le diagnostiqueur doit se livrer à une recherche particulièrement attentive de la présence éventuelle de champignons lignivores lorsque le contexte d’humidité ou d’autres caractéristiques visibles de l’immeuble lui permettent, en sa qualité de professionnel, de craindre avec une forte probabilité l’existence d’une attaque fongique dans des parties non visibles. La norme nF P03-200 oblige le diagnostiqueur à procéder à toutes les mesures envisageables non destructrices pour détecter le moindre indice de présence de mérules. Il doit, par ses conclusions, faire prendre conscience au propriétaire ou au locataire de l’importance du risque lié à la présence de mérules et de la nécessité de s’en prémunir en faisant procéder à des investigations supplémentaires de type sondages destructifs si besoin est. À défaut, il risque d’engager sa responsabilité au titre de son obligation de conseil (voir aussi page 37 de ce numéro). C. RIFFLEt EXTRAIT DE LA DÉCISION « Cette obligation de recherche conformément aux  règles de l’art est une obligation de résultat qui oblige   le diagnostiqueur à procéder à toutes les mesures  envisageables pour détecter la moindre présence  visible de champignons lignivore dès lors qu’elles ne  sont pas destructrices. »

ANALYSES ET COMMENTAIRES

Experts et diagnostiqueurs

Quel est le préjudice réparable en cas de diagnostic amiante avant vente erroné ? QUESTION

n Référence

de la décision : Cour d’appel Nîmes, 14 janvier 2016, M. et Mme X. c/SARL Audit Diagnostics Techniques Immobiliers et société Hiscox Europe Underwriting limited, n° 14/05079 n Mots-clés

: Diagnostiqueur responsabilité professionnelle, préjudice réparable, perte de chance n Textes

officiels : – Art. 1382 du Code civil – Art. L. 271-4, I, 2° du Code de la construction et de l’habitation

Faits :

Un diagnostic amiante avant vente conclut à l’absence de matériaux amiantés dans la limite des parties d’ouvrages visibles. Lors de travaux, les acquéreurs découvrent la présence de plaques habillant la charpente des combles de la maison et de son annexe constituées de fibres d’amiante. Les acquéreurs assignent le diagnostiqueur et son assureur en indemnisation de leur préjudice matériel, correspondant aux coûts des travaux de désamiantage (77 120 euros), de leur préjudice moral d’anxiété et de jouissance (13 000 euros). Subsidiairement, ils sollicitent l’allocation de 77 120 euros au titre de la perte de chance de négocier une révision à la baisse du prix d’acquisition de la maison. Le tribunal rejette leurs demandes : le diagnostiqueur n’a pas commis de faute susceptible d’engager sa responsabilité.

Décision :

La cour d’appel infirme le jugement et condamne le diagnostiqueur, in solidum avec son assureur, à verser la somme de 20 000 euros au titre de la perte de chance de négocier une révision du prix d’acquisition de la

Fiscalité

Y a-t-il dispense de TVA en cas de levée d’option suivie d’une revente rapide dans une opération de CBI ?

de la décision : Conseil d’État, 8e et 3e sous-sections, 23 novembre 2015, SCI JM3 FOR, n° 375054 n Mots-clés

: Dispense de TVA, crédit-bail immobilier, levée d’option suivie d’une revente rapide n Texte

officiel : Art. 257 bis du Code général des impôts

Commentaire : La cour d’appel considère que le diagnostiqueur a commis une faute en omettant de soulever les trappes d’accès aux combles non scellées, parfaitement visibles et accessibles. Malgré les arrêts rendus par la chambre mixte du 8 juillet 2015 (n° 13-26 686) et de la 3e chambre du 15 octobre 2015 (n° 14-18077) de la Cour de cassation, la cour d’appel continue de définir le préjudice subi par les acquéreurs en pareilles circonstances par la perte de chance de négocier le prix de vente de leur maison à la baisse, au lieu du montant total du coût des travaux de reprise. La décision n’aurait peut-être pas été la même si les acquéreurs n’avaient pas formulé cette demande à titre subsidiaire. néanmoins, elle ne résisterait vraisemblablement pas à l’exercice d’un pourvoi en cassation. C. RIFFLEt EXTRAIT DE LA DÉCISION « Le préjudice des époux X n’est constitué que d’une  perte de chance d’obtenir de leur vendeur une  réduction du prix de la maison compte tenu de la  présence de ces plaques amiantées, laquelle pouvait  entrer dans la marge de négociation d’une maison  achetée 760 000 euros. »

TVA

QUESTION

n Référence

maison à la baisse. Elle déboute, en revanche, les acquéreurs de leurs autres demandes indemnitaires.

Jurisprudence

Gestion et Professions

JURISPRUDENCE

Faits :

Une SCI, preneuse d’un crédit-bail immobilier (CBI), donne en sous-location l’immeuble, objet du CBI. La SCI acquiert les agencements effectués par son sous-locataire, et s’acquitte à cette occasion d’un montant de TVA qu’elle déduit ensuite. La SCI lève l’option d’achat du CBI, et cède le même jour l’immeuble et les agencements à un tiers. Lors d’un contrôle, le fisc estime que la TVA déduite sur les agencements devait faire l’objet d’une régularisation, et refuse de ce fait l’application de la dispense de la TVA. Le tribunal administratif donne raison au contribuable, mais son jugement est annulé par la cour administrative d’appel.

Décision :

Le Conseil d’État censure l’arrêt de la cour administrative d’appel : aucun reversement n’était dû au titre des régularisations de TVA par la SCI.

Commentaire : Le Conseil d’État rend une décision inédite sur la portée de la dispense de tvA prévue à

l’article 257 bis du CGI. Il confirme que la cession d’un immeuble affecté à une activité locative taxable à la tvA s’assimile à une transmission d’universalité de biens et que de ce fait la dispense de l’article 257 est applicable. Jusqu’à cet arrêt, l’assimilation résultait d’une tolérance administrative laquelle visait uniquement les biens d’investissement. Le Conseil d’État étend en outre le champ d’application de cette dispense de tvA à un immeuble qui ne constituait pas un bien d’investissement pour le cédant puisque la SCI avait levé l’option d’achat et revendu l’immeuble le même jour. Des interrogations demeurent notamment sur la portée de cette décision concernant les immeubles inscrits en stock et donnés en location dans l’attente de leur vente. S. FERnAnDES / M. bouStAny

EXTRAIT DE LA DÉCISION « La dispense de TVA prévue par l’article 257 bis du CGI  lors de la transmission à titre onéreux ou à titre gratuit,   ou sous forme d’apport à une société, d’une universalité  totale ou partielle de biens s’applique à tout transfert d’un  fonds de commerce ou d’une partie autonome d’une  entreprise dès lors que le bénéficiaire du transfert a pour  intention d’exploiter le fonds de commerce ou la partie  d’entreprise ainsi transmis et non simplement de liquider  immédiatement l’activité concernée. »

www.lemoniteur.fr/ope-immo • Mars 2016

JURISPRUDENCE ANALYSES ET COMMENTAIRES Fiscalité

Autres impositions

Une entité exonérée d’impôt peut-elle se prévaloir de dispositions d’une convention internationale ? QUESTION

n Références

des décisions : Conseil d’État, 9e et 10e soussections, 9 novembre 2015, Ministre délégué chargé du budget c/Landesärztekammer Hessen Versorgungswerk (LHV) et n° 370054, société Santander Pensiones SA EGFP c/Ministre de l’Économie et des Finances, n° 371132 n Mots-clés

: Convention fiscale, notion de résident n Textes

officiels : – Convention fiscale francoallemande du 21 juillet 1959 – Convention fiscale francoespagnole du 10 octobre 1995 – Art. 119 bis et 187 du Code général des impôts

Faits :

Dans une 1re espèce, les dividendes de sociétés françaises versés à un organisme de retraite allemand sont assujettis à une retenue à la source de 25 % conformément au droit interne français. L’organisme de retraite ouvre une procédure contentieuse, sollicitant le bénéfice de la convention fiscale franco-allemande prévoyant un taux de retenue à la source de 15 %. Les faits de la 2de espèce sont identiques, mais concernent un fonds de pension espagnol. L’organisme de retraite allemand et le fonds de pension espagnol sont exonérés d’impôts dans leur pays respectif.

Décision :

Le Conseil d’État annule les décisions de la cour administrative d’appel, et juge que les entités exonérées d’impôt, en raison de leur statut ou de leur activité, ne peuvent se prévaloir des dispositions des conventions fiscales, leur exonération d’impôt ne leur permettant pas d’être considérées comme des « résidents » au sens des conventions franco-allemande et franco-espagnole. Le taux

Fiscalité

Quel est le droit à restitution d’une participation en cas de non-réalisation des équipements prévus par un PAE ? de la décision : Conseil d’État, 9e et 10e sous-sections, 20 janvier 2016, Commune d’Amanvillers c/M. B. A., n° 371685 n Mots-clés

: Contributions et taxes, office du juge, absence de réalisation des équipements, PAE, restitution des sommes, rétablissement, TLE n Textes

officiels : Art. L. 332-9 et L. 332-11 du Code de l’urbanisme (articles abrogés au 1er mars 2012)

Faits :

Le maire d’une commune émet un titre exécutoire au titre de la participation d’un pétitionnaire à un programme d’aménagement d’ensemble (PAE). Or, en l’espèce, le permis de construire a été délivré au pétitionnaire après la date à laquelle les équipements publics projetés dans le cadre du PAE auraient dus être achevés. Le pétitionnaire demande alors l’annulation du titre exécutoire émis à son encontre et la décharge de la participation exigée au titre du PAE, devenue sans objet. Le tribunal fait droit à sa demande. La cour administrative d’appel confirme le jugement.

Décision :

Le Conseil d’État casse l’arrêt de la cour en ce qu’elle a omis de statuer sur le point de savoir si, à la date de délivrance du permis de construire, la taxe locale d’équipement (TLE) était rétablie de plein droit en l’absence de réalisation de l’intégralité des équipements publics, et quel était son taux.

Mars 2016 • www.lemoniteur.fr/ope-immo

Commentaire : Il était question ici de savoir si une entité exonérée d’impôt dans son État de situation pouvait être considérée comme un « résident » au sens conventionnel, afin de pouvoir bénéficier des dispositions favorables de la convention fiscale liant l’État de résidence de l’organisme à la France. Le Conseil d’État se réfère alors aux stipulations des conventions définissant leur champ d’application. or, dans ces conventions, le terme de « résident » est défini comme toute personne assujettie à l’impôt. Le Conseil d’État en déduit que les personnes exonérées d’impôt ne peuvent pas être considérées comme assujetties à l’impôt. La Haute Cour fonde sa position sur le principe même des conventions fiscales qui est la limitation de la double imposition : en effet, il n’y a pas de risque de double imposition lorsque l’entité est exonérée d’impôt dans un des États contractants. S. FERnAnDES / M. bouStAny EXTRAIT DE LA DÉCISION « […] Une personne exonérée d’impôt dans un État  contractant à raison de son statut ou de son activité   ne peut être regardée comme assujettie à cet impôt au  sens du a) du 4 de (1) de l’article 2 de cette convention,  ni par voie de conséquence comme résident de cet État  pour l’application de la convention. »

Autres impositions

QUESTION

n Référence

réduit de retenue à la source prévu par les conventions précitées ne peut donc pas leur être appliqué.

Commentaire : Pour les PAE institués avant leur abrogation au 1er mars 2012, le Conseil d’État avait déjà eu l’occasion de juger qu’en cas de non-réalisation dans les délais impartis des équipements prévus par un PAE, le constructeur est fondé à demander la restitution de la somme résultant de la différence entre la participation versée au titre du PAE et la tLE qui aurait été exigible en son absence, cette taxe étant rétablie de plein droit (CE, 24 novembre 2010, n° 308614). Par la décision commentée, le Conseil d’État précise qu’il appartient au juge qui estime que la participation au titre d’un PAE n’est pas due, de rechercher d’office si le rétablissement de plein droit de la tLE est susceptible de limiter le montant de la restitution ou de la décharge qu’il prononce, la restitution ou la décharge intégrale ne pouvant être prononcée que si l’instruction ne permet pas de déterminer si la commune avait établi la tLE, et à quel taux. H. CLoëz / L. SAnDRoCK EXTRAIT DE LA DÉCISION « Il appartient au juge qui estime que la participation à  caractère non fiscal, instituée en application de l’article  L. 332-9 [du Code de l’urbanisme], n’est pas due, de  rechercher d’office si le rétablissement de plein droit   de la taxe locale d’équipement est susceptible de  limiter le montant de la restitution ou de la décharge  qu’il prononce. »

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Contrats spéciaux

Vefa inversée : mode d’emploi Instaurée par la loi Alur du 24 mars 2014 puis pérennisée par la loi Macron du 6 août 2015, la vente en l’état futur d’achèvement (Vefa) inversée autorise, sous certaines conditions, les bailleurs sociaux à commercialiser des logements dits « libres », inclus dans des opérations de construction comportant majoritairement des logements sociaux. Un dispositif dont les bailleurs sociaux vont s’emparer ? Par Pascal Derrez, rédacteur juridique

référenCes n Art. L. 261-1 à L. 261-11

et L. 433-2 du Code de la construction et de l’habitation

et mécanisme 1.Genèse de la Vefa inversée Rappel sur la Vefa classique La Vefa est un contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le terrain. Les ouvrages à venir deviennent ensuite la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution, ce dernier étant tenu d’en payer le prix selon un échelonnement calqué sur l’avancement des travaux. Le vendeur garde néanmoins les pouvoirs de maître d’ouvrage sur les travaux jusqu’à leur réception.

La production en Vefa aujourd’hui Suite à l’évolution de la législation, les bailleurs sociaux (organismes d’HLM et SEM) avaient déjà la possibilité d’acheter en Vefa des logements sociaux inclus dans des programmes de construction réalisés par des promoteurs privés. Au cours de ces dernières années, le recours à cette pratique a fortement augmenté principalement dans les zones tendues (Île-de-France, Rhône-Alpes et Paca), et en particulier dans les communes soumises à la loi SRU, là où les bailleurs sociaux n’ont pas toujours la possibilité, en raison du coût du foncier élevé, d’assurer la maîtrise d’ouvrage directe des opérations de construction. En 2014, la Vefa représentait près de 30 % de la production totale de logements sociaux financés par le groupe Caisse des dépôts sur fonds d’épargne, mais avec des prix d’acquisition des logements sociaux souvent plus chers que ceux résultant d’opérations réalisées par les bailleurs sociaux sous Mars 2016 • www.lemoniteur.fr/ope-immo

leur maîtrise d’ouvrage directe (source : groupe Caisse des dépôts, lettre d’information « Éclairages », mai 2015). C’est pour limiter ce phénomène et permettre aux bailleurs sociaux de conserver leur indépendance par rapport à la promotion privée et à la conjoncture immobilière que la loi Alur a instauré, à la demande du mouvement HLM, la Vefa inversée, autrement dit la possibilité pour les bailleurs sociaux de réaliser, sous leur maîtrise d’ouvrage, des opérations mixtes comprenant des logements sociaux et, à titre accessoire, des logements libres, ces derniers pouvant alors être vendus en Vefa à des opérateurs privés, personnes physiques ou morales.

d’application 2.Champ de la Vefa inversée Un dispositif devenu pérenne Comme prévu initialement par la loi Alur, la Vefa inversée ne pouvait concerner que des logements réalisés sur des terrains, bâtis ou non, acquis par les bailleurs sociaux auprès de l’État ou de ses établissements publics dans le cadre des articles L. 3211-7 ou L. 3211-13-1 du Code général de la propriété des personnes publiques, à savoir des terrains dont le prix de cession bénéficie d’une décote « logement social ». Les modalités de calcul de cette décote ont été définies par les décrets n° 2013-315 du 15 avril 2013 et n° 2013- 936 du 18 octobre 2013. Ce dispositif, qui devait seulement s’appliquer à titre expérimental et pour une période de cinq ans, a

été pérennisé par la loi Macron, laquelle l’a étendu aux logements réalisés sur des terrains situés sur le territoire des communes faisant partie d’une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants et soumises à la taxe annuelle sur les logements vacants. La liste de ces communes figure en annexe au décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants. De plus, la durée d’exercice de cette compétence n’est plus limitée dans le temps.

Part maximale limitée à 30 % de l’opération D’autre part, la loi Macron a fixé la part de logements libres pouvant être vendus en Vefa inversée à 30 % du total de l’opération.

Autorisation préfectorale La vente est soumise à l’autorisation du préfet de département du lieu de situation de l’opération et subordonnée au respect de critères prenant notamment en compte la production et la rénovation de logements locatifs sociaux, définis à l’article L. 445-1 du Code de la construction et de l’habitation. Cet article renvoie aux conventions d’utilité sociale (CUS) conclues entre l’État et les bailleurs sociaux sur la base de leur plan stratégique de patrimoine et des programmes locaux de l’habitat (PLH) mis en œuvre par les collectivités locales.

Dissociation comptable L’autorisation de pratiquer la Vefa inversée est également subordonnée à la production par le bailleur

EN SYNTHÈSE social d’une comptabilité séparée entre les activités relevant des services d’intérêt économique général définis à l’article L. 411-2 du Code de la construction et de l’habitation (c’est-à-dire la production de logements sociaux) et celles n’en relevant pas (les logements privés). Cette mesure, conforme à la législation européenne, doit faciliter le contrôle a posteriori par l’Ancols (Agence nationale de contrôle du logement social).

de la Vefa 3.Fiscalité inversée

Aux termes de l’article 207 (1, 4°) du Code général des impôts, les organismes d’HLM et les SEM ne sont exonérés de l’impôt sur les sociétés (IS) que sur les opérations qu’ils réalisent au titre des services d’intérêt économique général. Ne faisant pas partie de

ces services, les ventes en Vefa inversée de logements libres seront donc soumises à l’IS dans les conditions de droit commun. Elles seront également assujetties à la TVA au taux normal.

investisseurs a été lancée par Paris Habitat le 7 décembre 2015, pour une remise des offres au 25 mars 2016. n

opération de 4.Première Vefa inversée

Dans le cadre du projet d’aménagement de la caserne de Reuilly située dans le 12e arrondissement parisien, l’office public d’HLM Paris Habitat va réaliser, sous sa maîtrise d’ouvrage, près de 600 logements dont 50 % de logements locatifs sociaux, 20 % de logements locatifs intermédiaires et 30 % de logements locatifs à loyer libre. La livraison est prévue sur la période 2019/2020. Ces logements à loyer libre seront cédés en Vefa inversée à un ou deux investisseurs, en groupement ou non. La consultation pour désigner ces

ChIffres-Clés En Île-de-France, 40 % des logements sociaux neufs seraient aujourd’hui réalisés par des promoteurs privés, puis vendus en Vefa à des bailleurs sociaux.

LE MOIS PROCHAIN Convention Visale

les organismes d’hlM conservent leur expertise en matière de maîtrise d’ouvrage

Xavier Guillon, directeur de la promotion immobilière en Île-de-France du Groupe Logement français

Comment expliquez-vous le recours par les bailleurs sociaux à la Vefa au détriment de la maîtrise d’ouvrage directe ?

Ce succès de la Vefa par les promoteurs immobiliers auprès des bailleurs sociaux repose notamment sur l’application de deux mesures que sont, d’une part, avec la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et de lutte contre l’exclusion, la mise en place des servitudes de mixité sociale (SMS) qui consistent à inscrire dans les plans locaux d’urbanisme (PLU) des zones délimitées où s’impose la réalisation d’une part de logements sociaux dans les opérations de

promotion immobilière, et d’autre part l’assouplissement des procédures liées à la Vefa par la loi n° 2009-179 du 17 février 2009 pour l’accélération des programmes de construction et d’investissement publics et privés. Cela a permis aux collectivités territoriales, et notamment aux agglomérations situées dans les zones les plus tendues, de prescrire des SMS avec un pourcentage de l’ordre généralement de 25 à 30 % de logements sociaux au sein même des opérations de promotion immobilière. La plupart de ces opérations sont réalisées en accompagnement de la production en accession privée, et donc dans des quartiers jusqu’alors relativement inaccessibles au logement social, essentiellement pour des raisons de coût du foncier.

La Vefa inversée permettra-t-elle aux bailleurs sociaux d’être davantage présents sur les opportunités foncières ?

La Vefa inversée met les bailleurs en position de maîtres d’ouvrage et donc d’acquéreurs potentiels de l’ensemble des charges foncières, qu’elles soient privées ou sociales. Cela induit le risque pour eux d’acheter les charges foncières destinées aux investissements privés à un prix plus élevé

que celles destinées au logement social. Je crains que les bailleurs ne puissent prendre ce risque. Néanmoins, ce montage peut s’avérer tout à fait adapté à la vente d’un immeuble à un promoteur privé lorsque le foncier appartient déjà au bailleur. En effet, le prix de vente dépend de la valeur résiduelle du foncier et du bien qui sera éventuellement démoli pour permettre de réaliser le programme neuf, ainsi que du coût de production global par le bailleur. Le promoteur aura par contre en charge la commercialisation de son programme dont il acquiert la propriété au fur et à mesure de la construction.

Envisagez-vous de réaliser des opérations en Vefa inversée, et selon quels critères ?

Le Groupe Logement français mène, pour le moment, des réflexions sur le sujet et plus globalement sur la valorisation de son patrimoine, et pourrait être tenté par ce mécanisme lorsqu’il optera pour la régénération de logements de son patrimoine, dès lors que les coûts de mise aux normes et de réhabilitation de ces biens ne seront plus acceptables au regard de son exploitation. Propos recueillis par Pascal Derrez

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EN SYNTHÈSE Décryptez les étapes-clés d’une opération de construction immobilière, des études préalables à la mise en service de l’ouvrage Construction

Marchés publics et privés

Mesures d’exécution en travaux allotis Le CCAG travaux fait état à de multiples occasions des spécificités propres aux travaux allotis et précise nombre de conditions d’exécution particulières : calendriers prévisionnels et détaillés, mesure d’actualisation de prix, de pénalités, d’assurance, de dommages causés et diverses mesures techniques. Cette fiche a été réalisée par Hervé Debaveye et Pierre Haxaire, auteurs de 170 séquences pour mener une opération de construction, Éditions Le Moniteur, 2015. www.editionsdumoniteur.com

Clauses de délai Calendrier prévisionnel d’exécution L’article 19.1.4 du CCAG travaux  dispose que, dans le cas des travaux allotis, le délai d’exécution  des travaux de chaque entreprise  est  fixé  par  le  représentant  du  pouvoir adjudicateur au sein du  délai global d’exécution de l’ensemble  des  travaux,  tous  corps  d’état  confondus.  Celui-ci  tient  compte d’un calendrier prévisionnel d’exécution précisant les dates  d’intervention relatives à chaque  lot et figurant en annexe de l’acte  d’engagement. Le fait d’annexer ce document à  l’acte d’engagement le situe, en  matière  d’ordre  de  priorité  des  pièces,  comme  une  pièce  maîtresse du contrat. Ce calendrier prévisionnel prendra  la forme a minima d’un planning à  barres (GANTT) faisant apparaître  les différents corps d’état et la durée de leur intervention ramenée  au délai global d’exécution. Ce  dernier  sera  confirmé  ou  amendé  pendant  la  période  de  préparation  en  fonction  des  informations obtenues postérieurement à la mise en concurrence.

Calendrier détaillé d’exécution Selon  l’article 28.2.3  du  CCAG  travaux,  un  calendrier  détaillé  d’exécution est élaboré par le responsable de la mission d’ordonnancement, pilotage, coordination  (OPC) du chantier, en concertation avec les titulaires des différents lots, puis il est soumis par  le maître d’œuvre à l’approbation  du  représentant  du  pouvoir  adjudicateur, au plus tard 10 jours  avant l’expiration de la période de  préparation. Mars 2016 • www.lemoniteur.fr/ope-immo

Ce  calendrier  est  ensuite  notifié  par ordre de service aux titulaires  de chacun des lots. Jusqu’à l’intervention d’un accord entre les  entreprises concernées, le calendrier prévisionnel annexé à l’acte  d’engagement s’applique. Si on se réfère à la mission OPC  de la loi MOP, ce calendrier détaillé devrait comporter les informations suivantes : – la liste des tâches élémentaires  par corps d’état ; – la durée de ces tâches ; – leur imbrication et leurs enchaînements ; – le chemin critique de l’opération. L’utilisation  du  planning  PERT  (Program Evaluation Review Technique ou technique d’élaboration  et de mise à jour de programme)  permettra de répondre aux résultats et documents attendus.

Clauses financières Actualisation des prix Le  CCAG  travaux  précise  que  le  maître  d’ouvrage  doit  tenir  compte du calendrier d’exécution  fixé  pour  l’intervention  de  chacun des corps de métiers, pour  la mise en œuvre de l’actualisation des marchés correspondants  (article 10.4.2). Les titulaires des marchés d’équipements techniques et de finitions  disposent  maintenant  d’un  outil  leur permettant de bénéficier de  l’actualisation à la date réelle de  leur intervention.

Pénalités L’article 20.1.5 du CCAG travaux  s’avère utile dans le cas des travaux allotis. En cas de retard sur  un délai partiel prévu au  marché,  si le délai global est respecté, le

représentant du pouvoir adjudicateur rembourse au titulaire les pénalités provisoires appliquées, à la  condition que le retard partiel n’ait  pas eu d’impact sur les autres travaux de l’ouvrage.

Clauses de garanties Assurance Pour les travaux allotis, il convient  d’apprécier les engagements des  entreprises  en  matière  de  responsabilité  civile  et  de  responsabilité  décennale.  Le  montant  global  de  l’opération  est  parfois  disproportionné  par  rapport  au  montant d’un lot considéré. Les  risques  encourus  par  les  entrepreneurs  titulaires  d’un  lot  sont  trop importants. L’article 9.2 du CCAG travaux dispose que le recours à une police  d’assurance complémentaire collective  de  responsabilité  décennale peut être prévu par le maître  d’ouvrage,  notamment  dans  le  cadre de travaux allotis. Les documents particuliers du marché  devront alors mentionner le montant estimé du coût de l’opération,  honoraires compris, les plafonds  fixés pour les assurances individuelles  des  entreprises  des  différents  corps  d’état,  les  modalités  de  souscription  et  préciser  qui doit être le souscripteur de la   police collective. Cette police complémentaire, dite  de « groupe », intervient au-delà  des montants garantis par les polices de base. Celle-ci est usuellement souscrite : – par le maître d’ouvrage dans les  marchés allotis ; – par l’entreprise générale en cas  de sous-traitance ; – par  le  mandataire  du  groupement conjoint ou solidaire.

EN SYNTHÈSE Eu égard à l’augmentation de la  taille  des  opérations,  l’assurabilité des différents acteurs nécessite  d’être  appréhendée  dès  les  phases amont de l’opération.

Dommages causés par la conduite des travaux L’article 35  du  CCAG  travaux  indique que les dommages de toute  nature, causés par le titulaire au  personnel ou aux biens du maître  d’ouvrage ou du fait de la conduite  des travaux ou des modalités de  leur exécution, sont à la charge du  titulaire, sauf si celui-ci établit que  cette  conduite  ou  ces  modalités  résultent nécessairement de stipulations du marché ou de prescriptions d’ordre de service délivrées  par le maître d’œuvre. Toutefois, en cas de risque hors  de proportion avec le montant du  marché,  les  documents  particuliers de ce dernier peuvent prévoir  des dispositions spécifiques pour  un plafonnement éventuel des garanties en fonction de l’objet et des  caractéristiques du marché. On laisse donc l’initiative au maître  d’ouvrage, dans les pièces particulières du contrat, pour la mise  en œuvre de ces mesures favori-

sant  l’intervention  des  petites  et  moyennes entreprises.

Clauses techniques Mesures d’installation, d’organisation, de sécurité et d’hygiène sur chantier L’article 31.12 du CCAG travaux  fait  état  des  travaux  allotis  nécessitant coordination et indique  que les obligations énumérées ciaprès sont réparties entre le titulaire des marchés selon les termes  des documents du marché : – installation  de  chantier,  desserte, panneau de chantier ; – locaux  de  dépôt  des  déblais  excédentaires ; – autorisations  administratives :  voirie, survol de grue, permis de  construire ; – sécurité et hygiène sur chantier,  mesures d’ordre social ; – lutte contre le travail dissimulé,  dispositifs d’identification ; – signalisation  des  chantiers  à  l’égard de la circulation ; – maîtrise des communications et  de l’écoulement des eaux ; – sujétions spéciales pour les travaux exécutés à proximité d’ouvrage souterrain ; – démolition ou construction ;

– emploi d’explosifs.

Clauses environnementales Gestion des déchets Comme  la  norme  NF P 03-001,  le CCAG travaux intègre dans son   article 36 les mesures de gestion  des déchets de chantier. Dans le cas de travaux allotis, les  documents  particuliers  du  marché  peuvent  prévoir,  dans  un  souci  d’économie  d’échelle,  la  mise en place d’une organisation  commune pour la gestion et l’élimination  des  déchets.  Dans  ce  cas, le coût de cette organisation  peut faire l’objet d’un compte particulier prévu par ces documents.  La répartition de ce coût doit alors  être négociée entre les différentes  entreprises concernées. Pour le prorata, il conviendra de  se  référer  aux  documents  particuliers de marchés (CCAP) et de  contractualiser  éventuellement  les mesures de l’article 14 de la  norme  NF P 03-001  et  ses  annexes A, B et C. n

RéféRenCes n CMP, article 10 n CCAG travaux, – Art. 19.1.4 : calendrier prévisionnel – Art. 28.2.3 : calendrier détaillé – Art. 10.4.2 : actualisation des prix – Art. 20.1.5 : pénalités – Art. 9.2 : assurances – Art. 3.5 : dommages causés par les travaux – Art. 31.12 : mesures d’installation, sécurité, hygiène – Art. 3.6 : gestion des déchets n Norme NF P 03-001 (décembre 2000, indice de classement : P 03-001) : marchés privés, cahiers types, cahier des clauses administratives générales applicable aux travaux de bâtiment faisant l’objet de marchés privés, article 14 et annexes A, B et C.

LE MOIS PROCHAIN Gestion des déchets de chantier

exécution technique des marchés de travaux

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VOS QUESTIONS

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Spécial actualité jurisprudentielle

Chaque mois, Anne Malfilâtre, avocate, répond aux questions fiscales des lecteurs. Les travaux d’organismes HLM doivent-ils porter sur des équipements spécialisés pour personnes handicapées afin d’être déductibles de la taxe foncière ? NON. Les organismes HLM, les SEM ainsi que certains organismes d’aide au logement peuvent obtenir sur réclamation un dégrèvement de taxe foncière sur les propriétés bâties, à raison des dépenses engagées pour l’accessibilité et l’adaptation des logements aux personnes handicapées (art. 1391 C du Code général des impôts). Selon le Conseil d’État, le critère n’est pas la nature des dépenses elles-mêmes, mais le fait qu’elles doivent effectivement améliorer l’accessibilité des immeubles et des logements à des personnes en situation de handicap. Au cas d’espèce, il s’agissait de réhabiliter des ascenseurs en vue de leur mise aux normes, en remplaçant les portes palières battantes par des portes automatiques à tous les étages. Le Conseil d’État a censuré le jugement du tribunal administratif pour erreur de droit. Celui-ci avait en effet estimé, dans une approche restrictive, que ces travaux devaient nécessairement porter sur des équipements spécialisés pour des personnes handicapées.

Références : – Art. 1391 C du Code général des impôts – Conseil d’État, 8e et 3e sous-sections, 21 octobre 2015,  Société Dauphinoise pour l’habitat, n° 374751

Les parts d’une société monégasque détenant des immeubles en France revenant à des héritiers domiciliés dans l’Hexagone échappent-elles aux droits de succession français ? OUI. Dans un litige opposant l’administration fiscale à des héritiers d’une personne physique de nationalité marocaine domiciliée à Monaco, la Cour de cassation, par un arrêt rendu en assemblée plénière, a fini par donner raison à ceux-ci. L’administration avait rectifié, sur le fondement des dispositions de l’article 750 ter, 2° du Code général des impôts, la déclaration de succession en intégrant les parts d’une société de droit monégasque, propriétaire d’immeubles en France. Elle considérait en effet que cette société était à prépondérance immobilière, et que les parts devaient être traitées comme des immeubles. Se fondant sur la hiérarchie des normes, et donc se référant à l’article 6 de la Convention francomonégasque du 1er avril 1950 sur les droits de succession, la Cour de cassation juge que les parts d’une société monégasque, propriétaire d’immeubles en France, constituent au sens de la convention, non pas des biens immobiliers, mais des biens incorporels de nature mobilière. Par conséquent, les droits de succession n’étaient pas dus en France, mais à Monaco. Référence : Cour de cassation, ass. plén., 2 octobre 2015, DGFIP c/Mme Micheline X.  et autres, n° 14-14256

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En cas de rescision pour lésion, le complément de prix est-il imposable au titre de l’année de son encaissement ? NON. Le fait générateur de l’impôt en matière de plus-values immobilières des particuliers est constitué par la cession à titre onéreux du bien. Peu importe la date de paiement du prix. La somme versée par l’acquéreur au vendeur correspondant au supplément du juste prix, à la suite de l’admission d’une action en rescision visée à l’article 1681 du Code civil, est constitutif, non pas d’une indemnité, ainsi que l’avait jugé la cour administrative d’appel de Lyon (CAA Lyon, 12 juillet 2011, M. Jacques A., n° 09LYO2755), mais d’un complément du prix de cession. Par conséquent, selon le Conseil d’État, cette somme qui constitue un complément de plus-value doit être imposée au titre de l’année au cours de laquelle le bien a été cédé, et non pas, comme le prétendait l’administration, au titre de l’année au cours de laquelle le complément de prix a été perçu. Cette solution rendue par le Conseil d’État, sous l’empire de règles antérieures jusqu’au 31 décembre 2003, demeure valable dans le cadre du dispositif actuel. Références : – Art. 1681 du Code civil – Conseil d’État, 9e et 10e sous-sections, 9 novembre 2015, Ministre  délégué chargé du Budget c/Mme B., n° 371571

La dispense de TVA s’applique-t-elle en cas de revente rapide d’un immeuble acquis en crédit-bail ? OUI. La dispense de TVA, visée à l’article 257 bis du Code général des impôts, s’applique sous certaines conditions à des cessions d’immeubles. Selon l’administration, lorsqu’elle intervient entre deux redevables de la TVA, la dispense est applicable à la cession d’un immeuble affecté à une activité taxable, telle qu’une location. À l’inverse de la doctrine de l’administration, le Conseil d’État adopte une interprétation plus large du dispositif. Dans l’affaire commentée, une SCI via un crédit-bail immobilier (CBI) loue un immeuble commercial qu’elle sous-loue ensuite à une entreprise. Après avoir acquis les agencements commerciaux à l’occupant, la SCI lève l’option prévue au CBI, et acquiert donc l’immeuble. Puis, elle revend l’immeuble et les agencements commerciaux à un tiers, l’occupant restant locataire. L’administration exige de la SCI le reversement de la TVA déduite lors de l’acquisition des agencements commerciaux. Le Conseil d’État, estimant que la dispense est possible dans une situation d’achat/revente immédiate de l’immeuble, censure l’arrêt de la cour d’appel qui avait donné raison à l’administration fiscale (voir aussi le commentaire en page 43 de ce numéro). Références : – Art. 257 bis du Code général des impôts – Conseil d’État, 8e et 3e sous-sections, 23 novembre 2015, Société JM 3  FOR, n° 375054

Création de 12 EPT. La loi du 27 janvier 2014

de modernisation de l’action publique territoriale et d’affirmation des métropoles, revisitée par la loi NOTRe (nouvelle organisation territoriale de la république) du 7 août 2015, a créé la Métropole du Grand Paris (MGP) née le 1er janvier 2016. À la même date, la loi NOTRe instaure des établissements publics territoriaux (EPT) au sein des départements de la petite couronne. Plusieurs décrets du 11 décembre 2015 ont fixé les périmètres de ces EPT, constituant un territoire d’un seul tenant et sans enclave, regroupant au moins 300 000 habitants.

Valérie Gueguen , avocat associé, Fidal

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Des ovnis juridiques. Le législateur a fait de

ces EPT une sorte « d’oxymore juridique », selon l’expression de Gilles Carrez utilisée lors de l’examen à l’Assemblée nationale du projet de loi NOTRe. En effet, ils sont soumis au régime juridique des syndicats de communes, en principe non dotés d’une fiscalité propre, alors qu’à titre transitoire, ils doivent percevoir la contribution foncière des entreprises et se substituer, là où ils existaient au 31 décembre 2015, aux EPCI à fiscalité propre.

Le législateur a fait des EPT une sorte d’oxymore juridique.

Transferts de compétences. Ces EPT

bénéficient de transferts de compétences en matière d’urbanisme et d’aménagement. À compter du 1er janvier 2016, en vertu de l’article L. 5219-5, II du CGCT, ils « élabore[nt] de plein droit, en lieu et place des communes membres, un plan local d’urbanisme intercommunal… ». Ce transfert ne remet pas en cause les PLU communaux qui continuent à s’appliquer au-delà de cette date, mais les communes n’étant plus compétentes en la matière, elles ne peuvent plus poursuivre les procédures qu’elles ont engagées. Selon l’article L. 134-9 du Code de l’urbanisme issu de l’ordonnance du 23 septembre 2015, le conseil de territoire peut décider, après accord de la commune concernée, d’achever toute procédure

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d’élaboration ou d’évolution d’un PLU, ou d’un document en tenant lieu, engagée avant la date de sa création et encore en cours à cette même date. Les communes ne peuvent plus entreprendre de nouvelles procédures d’évolution de leur PLU (modification, révision ou mise en comptabilité, etc.) sans que les EPT puissent les engager.

Enchevêtrement de compétences. Il faudra sept à huit ans pour élaborer un PLU intercommunal, sachant qu’entre temps les PLU doivent être « grenellisés » au 1er janvier 2017, sous peine d’être illégaux et inapplicables. Ces événements risquent d’impacter les opérations d’aménagement. Cette « intercommunalisation » des PLU peut aussi avoir des incidences en matière de droit de préemption urbain (DPU). En effet, un EPCI à fiscalité propre en matière de PLU est, en vertu de l’article L. 211-2 du Code de l’urbanisme, compétent de plein droit en matière de DPU. Les EPT étant des EPCI à fiscalité propre, au moins jusqu’au 31 décembre 2017, et compétents en matière de PLU intercommunaux, ils remplissent a priori les conditions prévues à l’article L. 211-2 du Code de l’urbanisme. Enjeux en matière d’aménagement. La MGP sera compétente en matière d’aménagement d’intérêt métropolitain à partir du 1er janvier 2017 (article L. 5219-1 du CGCT). Cet intérêt est reconnu par délibération de la MGP, au plus tard deux ans après sa création, soit le 31 décembre 2017, sachant que les EPT, en vertu de l’article L. 5219-5, IV du CGCT, exercent de plein droit, en lieu et place des communes membres, les compétences de la MGP, soumises à la définition d’un intérêt métropolitain mais non reconnues comme telles. Du 1er janvier 2016 jusqu’à cette délibération, ces compétences en matière d’aménagement sont exercées soit par les EPT dans les périmètres des EPCI à fiscalité propre existant au 31 décembre 2015, soit par les communes qui n’appartenaient à aucun de ces EPCI. Quant à la délivrance des autorisations d’urbanisme, elle reste aux mains des maires. n www.lemoniteur.fr/ope-immo • Mars 2016

Sommaire thématique

opé. immo. n° 83

Urbanisme et Environnement Le Sénat muscle le projet de loi sur la biodiversité..................................... 10

marS 2016

La gravité de violences commises par le locataire contre un gardien suffit-elle à entraîner la résiliation judiciaire du bail ?...............................37

Le projet de décret sur l’affichage publicitaire est retoqué......................11

Qui bénéficie du droit au maintien dans les lieux instauré par la loi de 1948 ?................................................................................................38

Canalisations de transport multifluide : de nouvelles SUP d’ici 2018................................................................................ 12

En suite de l’incendie des lieux loués , le locataire doit-il rembourser au bailleur les frais de relogement de ses voisins ?...........38

Extension du délai de validité des autorisations d’urbanisme

Quelles circonstances justifient une convention d’occupation précaire ?.................................................................................................................39

Modifications de la partie règlementaire du Code de l’urbanisme.........14

Quel est le sort réservé au bail commercial lorsque les locaux ont un usage d’habitation ?................................................................................39

(TO à retenir).............................................................................................................. 14

Pré-enseignes dérogatoires : c’est presque fini........................................... 16 Dérives administratives dans l’instruction des permis de construire ?....................................................................................................... 16 Qu’est-ce qu’une maison individuelle pour le droit de l’urbanisme ?....16 Le nouveau plan local d’urbanisme (dossier). ................................................20 Une demande de pièces complémentaires illégale interrompt-elle le délai d’instruction d’une autorisation d’urbanisme ?............................35

Le défaut d’immatriculation du preneur à la date du congé l’ampute-t-il du droit au renouvellement ?....................................................40 Quelle sont les spécificités applicables aux organes gérant une copropriété en difficulté ?..........................................................................40 Le syndic doit-il réaliser un Crep sur les parties communes non accessibles de l’immeuble ?......................................................................41

Qui peut se prévaloir d’un certificat d’urbanisme et dans quelles conditions ?..............................................................................35

L’obligation de prise en charge par le donneur d’ordre de l’hébergement digne de salariés sur un chantier est-elle conforme à la Constitution ?...............................................................41

Dans quel cas l’insuffisance du dossier de demande de permis entraîne-t-elle son irrégularité ?.......................................................................36

Le juge peut-il diminuer la commission de l’agent en cas de manquement dans l’accomplissement de sa mission ?.....................42

Métropole du Grand Paris : casse-tête hexagonal....................................... 51

Quelles sont les obligations du diagnostiqueur réalisant un état parasitaire ?.............................................................................................42

Construction Contrats publics : nouveaux seuils.................................................................. 14 Nouvelles entorses aux règles d’accessibilité pour le logement............15

Quel est le préjudice réparable en cas de diagnostic amiante avant vente erroné ?.............................................................................................43

Financement

Maintien du concours dans la commande publique................................... 16

Crowdfunding immobilier : jouer n’est pas gagner.........................................3

Accessibilité : le couperet est tombé le 27 septembre 2015................... 17

Bureaux : Paris Centre ouest plus que jamais cœur du marché..............18

L’accessibilité des cabinets médicaux en question.................................... 17 CCMI : quels enseignements tirer de la jurisprudence ? (dossier)............27 Une chape de ciment liquide posée sur une dalle de béton relève-t-elle de la décennale ?..........................................................................36 Mesures d’exécution en travaux allotis..........................................................48

Vente et Contrats spéciaux Habitat participatif................................................................................................ 14 Introduction de la technique du rescrit dans le champ domanial...........15 L’agent doit-il informer l’acquéreur du risque de la présence de champignons ?................................................................................................. 37 Vefa inversée : mode d’emploi...........................................................................46

Gestion et Professions Grille de cotation des immeubles : troisième rappel (Ça fait débat)...........6 La rénovation énergétique des bâtiments en cinq actes.......................... 12 Tous les HLM se mettent au vert....................................................................... 15 Nullité des clauses d’indexation variant exclusivement à la hausse

(décision à retenir)....................................................................................................34

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Fiscalité L’intermédiation locative encouragée............................................................. 15 Faut-il adapter les valeurs forfaitaires de la TA aux réalités locales ?...17 Logement : détermination de la surface locative cadastrale................... 17 Y a-t-il dispense de TVA en cas de levée d’option suivie d’une revente rapide dans une opération de CBI ?......................................43 Une entité exonérée d’impôt peut-elle se prévaloir de dispositions d’une convention internationale ?.....................................44 Quel est le droit à restitution d’une participation en cas de non-réalisation des équipements prévus par un PAE ?.......................44 Les travaux d’organismes HLM doivent-ils porter sur des équipements spécialisés pour personnes handicapées afin d’être déductibles de la taxe foncière ?.................................................50 Les parts d’une société monégasque détenant des immeubles en France revenant à des héritiers domiciliés dans l’Hexagone échappent-elles aux droits de succession français ?................................50 En cas de rescision pour lésion, le complément de prix est-il imposable au titre de l’année de son encaissement ?...............................50 La dispense de TVA s’applique-t-elle en cas de revente rapide d’un immeuble acquis en crédit-bail ?............................................................50

N° 83 – Mensuel – 50 euros