Le bimédia juridique des professionneLs de L’immobiLier
opérations
Immobilières |septembre 2015
www.lemoniteur.fr/ope-immo
n°78
construction
fiscalité
Le coordonnateur SPS n’endosse pas la responsabilité de tout accident intervenu sur le chantier. L’obligation légale de sécurité pèse aussi sur le maître d’ouvrage. Tel est le rappel opéré par la Cour de cassation... P.39
Le gouvernement vient de préciser par décret les obligations déclaratives des redevables demandant à bénéficier de l’exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville... P.50
coordination sps : rappel
exonération de taxe foncière
urbanisme et environnement
la valeur verte en questions
La nouvelle courait les milieux informés depuis plus d’une décennie. Désormais, le fait est avéré, corroboré par plusieurs études, sans oublier le signal fort donné par l’adoption de la loi de transition énergétique : la valeur verte d’un bâtiment est devenue réalité... P.28 dossier
vente et contrats sPéciaux
condition suspensive
Gare à l’acte de vente ne prévoyant pas de délai pour la réalisation de la condition suspensive : la jurisprudence en déduit un délai tacite voulu par les parties, et s’oppose à la réitération de la vente 6 ans après la signature de l’acte... P.42
financement
facilité de paiement Bien que répandue en pratique, la notion de « facilité de paiement » est peu encadrée. D’où l’intérêt d’un récent arrêt considérant qu’un simple report d’échéance de prêt, accordé par une banque à ses clients, ne constitue pas une renégociation soumise à formalisme... P.46
urbanisme et environnement
reconversion du tertiaire Entre 2,8 et 4,8 millions de mètres carrés de bureaux franciliens seront obsolètes d’ici à 2030. Le marché de la reconversion du tertiaire en résidentiel constituerait-il un eldorado dans l’industrie immobilière ? Pas si sûr... P.6
Gestion et Professions
la responsabilité des diagnostiqueurs dossier Les diagnostics techniques immobiliers imposés lors d’une vente ou d’une location se sont multipliés. Parallèlement, des contentieux en nombre sont apparus suite aux carences ou aux erreurs que pouvaient contenir ces audits. Et pourtant, la responsabilité des diagnostiqueurs demeure encore mal établie. Défrichage... P.20
Une publication
Comité de rédaction Bruno CHEUVREUX
Estelle DEBAUSSART-JONIEC
Philippe PELLETIER
Notaire associé, Étude Cheuvreux ; membre fondateur et représentant notarial, Gridauh
Directrice des affaires juridiques et des marchés, Paris Habitat
Jacqueline FAISANT
Françoise KAMARA
Aurélie LEMOINE
Hugues PÉRINET-MARQUET
Catherine STEPHANOFF
Paul TALBOURDET
Directeur du comité Associé de Lefèvre Pelletier et associés, Avocats. Il est président du plan bâtiment durable.
Présidente du directoire, BNP Paribas REIM
Professeur, université Panthéon-Assas (Paris II)
2
Index Agent immobilier Droit de rétractation. ........................................ 45 Pagination du registre des mandats................... 45 Assurance construction Dommage décennal......................................... 40 Garantie de bonne fin. ...................................... 41 Référé-expertise............................................... 40 Bail commercial Cession-déspécialisation.................................. 43 Formalisme du loyer de renouvellement..........43, 44 Bail d’habitation Contrat type de location.................................... 48 Changement d’usage........................................ 39 Chantier Coordination SPS............................................. 39 Contentieux de l’urbanisme.............................. 51 Copropriété Annulation de résolutions d’assemblées générales.. 44 Colonne montant d’électricité............................ 17 Diagnostiqueurs Devoir de conseil.............................................. 22 Diagnostic amiante.......................................... 26 Métrage Carrez................................................ 27 Obligation de moyen......................................... 21 Préjudice réparable.......................................... 25 Prescription de l’action. .................................... 24 Responsabilité............................................20, 36 Sinistralité...................................................... 23
Septembre 2015 • www.lemoniteur.fr/ope-immo
Conseiller-doyen à la première chambre civile de la Cour de cassation et présidente de la Commission des clauses abusives
Secrétaire général, membre du comité exécutif et directeur juridique, Groupe Nexity
Diagnostic de performance énergétique DPE erroné...................................................... 26 Unité de mesure............................................... 17 Foncier public Cession........................................................... 14 Gens du voyage Aires d’accueil................................................. 10 Installations classées pour la protection de l’environnement. ......................................... 11 Logement social Construction de logements................................ 15 Emprunts toxiques........................................... 15 Loi Alur Agents commerciaux........................................ 14 Commissions départementales de conciliation.... 14 Encadrement des loyers.................................... 15 Expropriation d’un bien en l’état d’abandon manifeste....................................................... 16 Surpression du COS............................................ 6 Loi Macron Changement d’usage......................................... 6 Loi SRU............................................................ 15 Loi de transition énergétique.......................17, 29 Marché du luxe Valeurs locatives.............................................. 19 Quartier de Saint-Germain-des-Prés. ................. 18 Monument historique........................................ 16 Permis de construire Construction sans permis. ................................ 16 Délai d’instruction............................................ 14 Intégration au tissu urbain................................ 38
Directrice, département Études et Recherches, CBRE
Avocat à la Cour, De Pardieu Brocas Maffei
Intérêt à agir...............................................38, 51 Validité d’un permis. ........................................ 37 PLU Projet de décret................................................ 11 Prêt immobilier Facilité de paiement......................................... 46 Renégociation de prêt....................................... 46 Propriété publique. .......................................... 41 Taxe foncière Exonération dans les quartiers prioritaires de la ville...................................................15, 50 Résidences mobiles.......................................... 17 Transformation de bureaux en logements............ 6 Urbanisme contractuel....................................... 3 Valeurs locatives Locaux professionnels....................................... 15 Valeur verte......................................................... Bâtiments tertiaires......................................... 32 Définition........................................................ 28 Location.......................................................... 33 Lois Grenelle.................................................... 29 Marché résidentiel............................................ 31 Réglementation thermique................................ 30 Transition énergétique...................................... 29 Vente.............................................................. 33 Vente immobilière................................................ Acte en la forme administrative.......................... 16 Condition suspensive. ...................................... 42 Nullité de l’acte authentique.............................. 42 Xynthia............................................................ 37
Opérations
Immobilières 17, rue d’Uzès 75108 Paris cedex 02, France Tél. : 01 40 13 30 30 Fax : 01 40 41 08 87 www.lemoniteur.fr/ope-immo RÉDACTION Directeur des rédactions : Michel Dalloni Rédactrice en chef déléguée : Sophie Michelin-Mazéran Rédacteur en chef technique : Franck Vacle Responsable de production : Denis Guillambert Ont collaboré à ce numéro* : Pascal Derrez, rédacteur juridique ; Sidonie Fraîche-Dupeyrat, avocat associé ; Nathalie Levray, journaliste ; Anne Malfilâtre, avocat ; Rozen Noguellou, professeur ; Philippe Pelletier, avocat associé ; Céline Rifflet, avocat ; Olivier de la Roussière, président ; Delphine Sion, chargée d’études ; Pierre Soler-Couteaux, professeur ; Franck Le Vallois, directeur de l’indemnisation ; Emmanuel Vital-Durand, avocat associé.
ÉDITORIAL Par Rozen Noguellou, professeur à l’université Panthéon-Sorbonne (Paris I)
Le nécessaire essor
d’un urbanisme « contractuel »
*Les opinions exprimées par les auteurs de cette revue n’engagent qu’eux-mêmes et non les organismes auxquels ils appartiennent.
PROmOTION-DIffusION Directeur : Jean-Baptiste Alline Chargée de diffusion : Nina Yingui Gestion des abonnements : Nadia Clément RELATION CLIENTs Directeur : Christophe Richard service clients : Tél. 01 40 13 50 65 www.lemoniteur.fr/ope-immo • Prix de vente au numéro : 50 € TTC • Abonnement annuel : 449 € TTC (10 nos + les services numériques : accès illimité au site Internet, newsletter hebdomadaire, alerte juridique) • Abonnement en nombre tarif étranger : contactez le Service clients au 01 40 13 50 65 Gestion : Jean-Pierre Heileman DIRECTEuR COmmERCIAL mARquEs CONsTRuCTION Anton Keil fAbRICATION Fabienne Couderc, Anne-Lise Lapoire OPÉRATIONs ImmObILIèREs est édité par Groupe Moniteur SAS au capital de 333.900 € Siège social : 17 rue d’Uzès 75108 PARIS cedex 02 RCS PARIS 403 080 823 N° SIRET 403 080 823 00012 N°TVA intracommunautaire FR 32 403 080 823 Principal actionnaire : INFO SERVICES HOLDING Président, directeur de la publication : Christophe Czajka Directeur général délégué : Sandrine Rampont mIsE EN PAGE DEsK 25, boulevard de la Vannerie, 53940 Saint-Berthevin, France ImPRImERIE-bROChAGE-ROuTAGE Imprimerie de Champagne Rue de l’Étoile de Langres ZI Les Franchises – 52200 Langres, France N° commission paritaire : 0218 T 89266 IssN : 1961-6597 Mensuel. Dépôt légal à parution Imprimé en France/Printed in France
Les réformes récentes du droit de l’urbanisme ont eu pour objet de favoriser la construction de logements. Il n’est toutefois pas certain que le législateur s’y soit pris de la meilleure manière, l’excès de réglementation et de contraintes né notamment de la loi Alur du 24 mars 2014 pouvant, au contraire, inquiéter les opérateurs. Une réflexion plus poussée paraît en revanche devoir être menée sur l’utilisation de la négociation, voire du contrat, s’agissant du droit de l’urbanisme. Comme le montre une étude menée par le Gridauh fin 2014 avec le concours de l’Ordre des géomètres-experts (consultable sur gridauh.fr), nos voisins européens n’hésitent pas à faire une place plus importante à l’instrument négocié en matière d’urbanisme. De manière assez pragmatique, ces derniers semblent en effet considérer que la négociation est inéluctable, dès lors qu’il s’agit d’une opération d’une certaine ampleur, et qu’il est préférable de l’encadrer plutôt que de la nier. Selon les systèmes juridiques, on retrouve des hypothèses variées, allant de la simple négociation sur le contenu d’un projet ou sur la norme, à la signature d’un véritable contrat. La contractualisation n’est pas absente du droit français de l’urbanisme : on la rencontre notamment dans le cadre des opérations d’aménagement avec les conventions PUP (projet urbain partenarial). Il est, par ailleurs, évident que les opérations d’une certaine importance donnent lieu à une discussion préalable avec la collectivité publique, qui peut la conduire, pour permettre la délivrance du permis de construire, à modifier ses règles d’urbanisme ou, de manière plus discutable pour la sécurité juridique et le respect de la règle de droit, à multiplier les dérogations aux dispositions du plan local d’urbanisme (voir sur ce point, l’article L. 123-5-1 du Code de l’urbanisme). Il serait préférable que ces pratiques – pour l’instant assez opaques – soient formellement prévues et mieux encadrées : cela garantirait une plus grande transparence et une meilleure information des citoyens, tout en permettant aux opérateurs de bénéficier de davantage de garanties pour la réalisation de leurs projets (l’administration pouvant ainsi être amenée à prendre un certain nombre d’engagements envers l’opérateur). Cela supposerait aussi une nouvelle conception de la règle locale d’urbanisme, qui gagnerait, pour certaines zones, à être fortement allégée. n
Opérations Immobilières utilise des papiers issus de forêts gérées durablement, et de sources controlées.
www.lemoniteur.fr/ope-immo • Septembre 2015
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SOMMAIRE INDEX........................................................ 2 ÉDITORIAL
DOSSIERS Du mOIS Gestion et professions
Le nécessaire essor d’un urbanisme « contractuel »................. 3
+ info
çA fAIT DÉbAT
La difficile reconversion du tertiaire en résidentiel................................................. 6 TEXTES OffICIELS
+ info
La responsabilité des diagnostiqueurs Les.diagnostics.techniques.immobiliers.imposés.lors.d’une.vente.ou.d’une. location.se.sont.multipliés..Parallèlement,.des.contentieux.sont.apparus.en. nombre.suite.aux.carences.ou.aux.erreurs.que.pouvaient.contenir.ces.audits.. Et.pourtant,.la.responsabilité.des.diagnostiqueurs.demeure.encore.mal.établie.. Défrichage... ..........................................................................................................20
urbanisme et Environnement
Sommaire deS texteS officielS..............9 ProJetS, ProPoSitioNS et raPPortS..............................................10 aU JoUrNal officiel
+ info
La valeur verte : nouvel hôte de l’immobilier La.nouvelle.courait.les.milieux.informés.depuis.plus.d’une.décennie.. Désormais,.le.fait.est.avéré,.corroboré.par.plusieurs.études,.sans.oublier.le. signal.fort.donné.par.l’adoption.de.la.loi.de.transition.énergétique.:.la.valeur. verte.d’un.bâtiment.est.devenue.réalité...............................................................28
Le texte à retenir Loyers.de.référence.applicables.à.Paris. depuis.le.1er.août.2015............................ 15 réPoNSeS miNiStérielleS
+ info .........16
Gestion et Professions Baux.commerciaux.et.professionnels..... 43 Copropriété.et.ensembles.immobiliers.... 44 Agents.immobiliers.. et.conseils.en.immobilier.d’entreprise. ... 45
ACTuALITÉ DES mARChÉS Saint-Germain-des-Prés : haut lieu parisien du commerce de luxe... 18
Financement
DOSSIERS
EN SyNThèSE
Techniques.contractuelles....................... 46
la reSPoNSabilité deS diagNoStiqUeUrS info ...............................20 eN qUeStioNS
Contrats types de location et notice d’information............................... 48
la valeUr verte eN qUeStioNS : info ....28 NoUvel hôte de l’immobilier
VOS QuESTIONS
+
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JuRISpRuDENCE
+ info
Spécial Exonération d’impôts locaux dans les QPV................................................ 50
Sommaire de JUriSPrUdeNce.................35
TRIbuNE LIbRE
La décision à retenir
Réforme du contentieux de l’urbanisme : tout ça pour ça ?......................................... 51
Préjudice.indemnisable.suite.. à.un.diagnostic.termites.erroné............... 36
Urbanisme et Environnement
SOmmAIRE ThÉmATIQuE. ...................... 52
Planification.et.réglementation.des.sols.. 37 Autorisations.d’occupation.des.sols........ 37
Construction Contrats.de.la.construction
+ info ........ 39
Responsabilités.et.assurances. ............... 40
+ info Ce pictogramme indique qu’un complément rédactionnel est disponible sur le site
www.lemoniteur.fr/OpE78
Vente et Contrats spéciaux Propriété.publique. .................................. 41 Ventes.d’immeubles................................. 42
Ce. numéro. comporte. un. encart. de. 8. pages. pour. les. rencontres.LSA.à.déposer.sur.4.de.couverture.
Au SOmmAIRE Du pROChAIN NumÉRO Numéro spécial « Mise en œuvre Alur et Macron » l La croissance, l’activité, l’égalité des chances économiques… et l’immobilier l Le remaniement du modèle éco nomique des syndics et des agents fragilisetil la profession ? l Le marché résidentiel à paris, derniers chiffres l L’urbanisme revisité par les lois Alur et macron l Loi macron et urbanisme commercial : des progrès mais peut mieux faire l Les baux d’habitation post Alur et macron l Le droit de la construction réformé par la loi macron l La gestion de la demande de logement social après la loi Alur et les décrets du 12 mai 2015 l Le nouveau contrat type de syndic l modification des conditions d’obtention de la carte professionnelle et renforcement de la protection des consommateurs l La loi macron atelle une incidence sur l’activité immobilière des notaires ? www.lemoniteur.fr/ope-immo • Septembre 2015
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Complément rédactionnel + INFOsur www.lemoniteur.fr/OPE78
ça fait débat Thématique Urbanisme et Environnement
La difficile reconversion du tertiaire en résidentiel
À SUIVRE
© DR
Entre 2,8 et 4,8 millions de mètres carrés de bureaux franciliens seront obsolètes d’ici à 2030. Ce chiffre imposant pourrait donner à croire que le marché de la reconversion constitue un eldorado dans l’économie immobilière. Or, le différentiel entre l’offre potentiellement reconvertible et le nombre de transformations effectives contredit cruellement cet espoir. Focus sur les contraintes et les solutions à privilégier par deux professionnels avertis du secteur. Par Olivier de la Roussière, président de Vinci Immobilier et de l’Orie, et Pierre Soler-Couteaux, professeur à l’université de Strasbourg et avocat au barreau de Strasbourg
Le nouvel article L. 631-7-1 B du CCH, instauré par la loi Macron, prévoit la possibilité, pour les communes de plus de 200 000 habitants, de créer un régime de changement d’usage temporaire de locaux professionnels en vue de les affecter à l’habitation.
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« La voie raisonnable consisterait à sortir de la logique dérogatoire en matière d’urbanisme. »
gera rien. L’autorité administrative sera réticente à la mettre en œuvre sous la forme d’une décision qu’elle devra motiver au regard de considérations ésotériques : « […] en tenant compte de la nature du projet et de la zone d’implantation dans un objectif de mixité sociale […] ». Et du point de vue du constructeur, le mécanisme dérogatoire ne peut qu’affecter le permis de construire d’un élément d’insécurité supplémentaire.
Pierre Soler-Couteaux
Ces mesures sont-elles pragmatiques ?
Des règles d’urbanisme assouplies En vue de répondre à la demande de logement dans les secteurs où elle est la plus forte, l’ordonnance n° 2013-889 du 3 octobre 2013 vise notamment à lever les obstacles réglementaires à la transformation en habitations d’immeubles de bureaux devenus obsolètes (article L. 123-5-1, 3° du Code de l’urbanisme ; décret n° 2013-891 du 3 octobre 2013 et instruction du 28 mai 2014, NOR : ETLL 1400077C). Les règles identifiées comme constituant de tels obstacles sont celles relatives à la densité et aux obligations en matière de création d’aires de stationnement. L’autorité compétente peut donc y déroger pour permettre la transformation d’un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation. Cet immeuble peut ainsi dépasser le volume maximal constructible résultant des règles de hauteur et de gabarit établies par le plan local d’urbanisme (PLU) pour les logements. De même, le bâtiment n’est pas obligé de respecter les obligations imposées par le PLU en matière de stationnement. Enfin, la loi Alur du 24 mars 2014 a supprimé les coefficients d’occupation des sols (COS) dans les PLU.
Ces mesures sont-elles suffisantes ? La réponse à cette question ne peut être que nuancée. Sur le principe, le mécanisme est peu attractif, tant du point de vue du constructeur que de celui de la collectivité. Car qu’on le veuille ou non, la dérogation sent le soufre et son « retour en grâce », après qu’elle fut longtemps diabolisée, n’y chan-
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Sur le plan pratique, on peut en douter car le gouvernement n’a pas été jusqu’au bout de sa logique. D’abord, la dérogation ne peut bénéficier qu’à un immeuble situé dans une zone dans laquelle le PLU admet l’habitat. Pourquoi n’avoir pas conféré aux autorités locales un pouvoir d’appréciation préfigurant la mutation d’une zone de bureaux en zone mixte dans l’objectif de diversité urbaine ? Ensuite, la transformation doit s’opérer dans l’enveloppe du gabarit de l’immeuble existant, alors que la recomposition d’un immeuble implique a minima de pouvoir l’adapter à sa destination, ne serait-ce que pour le doter des éléments de confort inhérents à un immeuble d’habitation (terrasses, balcons, etc.).
Il faut aller plus loin Par ailleurs, la dérogation devrait être étendue aux règles résultant de l’application du Code de la construction et de l’habitation. Une telle possibilité est prévue, mais pour le seul cas de la surélévation des immeubles achevés depuis plus de deux ans. Quel risque y aurait-il à l’étendre à la transformation des immeubles de bureaux compte tenu notamment de l’encadrement du pouvoir du préfet (article L. 111-4-1 du Code de la construction et de l’habitation) ? La voie raisonnable consisterait donc à sortir de la logique dérogatoire et soit à ajouter au règlement national d’urbanisme (RNU) une règle spécifique à la transformation des immeubles de bureaux en logements, soit, de manière plus judicieuse, à obliger les PLU à comporter des règles propres à un tel objet, en le justifiant au plus près de la connaissance du terrain.
À NOTER
« Au second trimestre 2014, 740 000 m² de bureaux vides depuis plus de 4 ans ont été recensés en Île-de-France. »
Les principaux indicateurs d’un marché obsolète sont la vacance, le délai d’écoulement, le différentiel entre la valeur locative des actifs de première main et celle des actifs de seconde main, ainsi que le stock d’offre neuve.
Olivier de la Roussière A-t-on une bonne connaissance du gisement de bureaux convertibles en logements en IDF ?
À quand le décollage d’une véritable industrialisation de ce marché ?
Il est très difficile de connaître avec exactitude le gisement de bureaux convertibles en logements en Îlede-France (IDF). J’ai en revanche la conviction que le marché de bureaux est arrivé à une certaine maturité. Dans un rapport réalisé en 2013 au sein de l’Observatoire régional de l’immobilier d’entreprise en Île-de-France (Orie), nous avions estimé qu’entre 2,8 et 4,8 millions de m² de bureaux pourraient, à horizon 2030, être définitivement inadaptés à la demande. Les données de marché ont confirmé les hypothèses que nous avions émises. 740 000 m² de bureaux vides depuis plus de quatre ans ont été recensés en Île-de-France au second trimestre 2014, soit une progression de 46 % en l’espace de deux ans !
Le terme « industrialisation » n’est sans doute pas approprié lorsque l’on parle de transformation de bureaux en logements. Chaque opération est unique. Pour exploiter pleinement le gisement de bureaux transformables, il conviendra de s’affranchir des contraintes économiques et urbanistiques, en instaurant notamment un taux de TVA réduit à 10 % lors de la revente pour les opérations de transformation de bureaux en logements, ou encore en remplaçant sur une durée de cinq à six ans, l’obligation de logements locatifs sociaux par une obligation de logements locatifs intermédiaires. n
Propos recueillis par Sophie Michelin-Mazéran
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Tous les immeubles de bureaux sont-ils transformables ? De mon point de vue, il existe très rarement d’impossibilité technique, mais il s’agit simplement d’une question de coût et d’équation économique. Certains immeubles se prêtent par leur morphologie architecturale plus facilement aux changements de destination. Les immeubles peu profonds (entre 12 et 14 mètres), de type années 1960-1970, peu épais, de type poteaux/poutres ont une configuration qui permet de redistribuer plus facilement les logements. Les immeubles des années 1990 sont plus complexes à traiter car ils nécessitent souvent des changements de façades.
Une manne d’actifs obsolescents en IDF © S2M
© FRançoiS bouChon
ça fait débat
Quels sont les coûts pris en compte dans la rentabilité financière d’une reconversion ? Une opération de transformation peut-être vue de deux façons différentes. Soit le propriétaire du bien le demeure à l’issue de la reconversion. Il réalise donc une opération financière qui va obérer sa rentabilité (si elle existe) pendant deux à trois ans pour obtenir une rentabilité en lien avec la nouvelle utilisation. Il intègrera tous les coûts de la transformation pour obtenir sa rentabilité, soit classiquement 3 à 5 % de rentabilité brute selon les sites pour une opération logements. Soit le bien est acheté par un promoteur qui va réaliser une opération traditionnelle de restructuration lourde. Il intègrera tous les coûts de revient dont, bien sûr, ceux de la commercialisation et du marketing. À la fin de l’opération, il devra réaliser une marge comprise entre 7 et 8 % du prix de vente.
www.lemoniteur.fr/ope-immo • Septembre 2015
27 OCTOBRE 2015
date ! e r t o v z e v r e Rés
Paris
Le rendez-vous incontournable des acteurs de la construction Relever le défi du BIM pour transformer les contraintes en opportunités de marchés
AVEC LA PARTICIPATION EXCEPTIONNELLE DE
Bertrand DELCAMBRE
Annalisa DE MAESTRI
Bertrand LACK
Lydia BOUREGHDA
Ambassadeur du numérique dans le bâtiment CONSEIL GÉNÉRAL DE L’ENVIRONNEMENT ET DU DÉVELOPPEMENT DURABLE
Directrice BET BIANCHI Déléguée Générale BIM FRANCE
Digital Customer Experience Software, Strategic Project SCHNEIDER ELECTRIC
Avocate ALAIN BENSOUSSAN AVOCATS
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Programme complet et inscriptions sur : http://evenements.infopro-digital.com/lemoniteur/ Contact : Elvire ROULET • email : eroulet@infopro-digital.com • tél. : +33 (0)1 77 92 93 36
Sélection de textes officiels réalisée et commentée par
TEXTES OFFICIELS LE TEXTE À RETENIR Gestion et Professions Baux d’habitation et mixtes
Loyers de référence applicables er à Paris depuis le 1 août 2015 Mesure emblématique de la loi Alur, l’encadrement des loyers à Paris est entré en vigueur le 1 août 2015, après la publication du décret et de l’arrêté préfectoral des 10 juin et 25 juillet 2015.........................15
réPOnSES mInISTérIELLES..............................................................17 ●
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Rénovation des colonnes montantes d’électricité : qui paie ? Unité de mesure du diagnostic de performance énergétique : ne changez rien !
Fiscalité aU jOUrnaL OFFICIEL .......................................................................15 ●
er
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Exonération de TFPB Locaux professionnels : transmettre les paramètres d’évaluation
réPOnSES mInISTérIELLES..............................................................17 ●
Urbanisme et Environnement
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L’exonération de TFNB en zone Natura 2000 en sursis Cabanes dans les arbres : quel régime fiscal ?
PrOjETS, PrOPOSITIOnS ET raPPOrTS............................................10 ●
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Aires d’accueil des gens du voyage : de nouveaux pouvoirs conférés aux préfets Pour un PLU modernisé Éolien : bientôt de nouvelles règles de caducité pour les parcs bénéficiant de l’antériorité
aU jOUrnaL OFFICIEL .......................................................................14 ●
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Réduction des délais des autorisations d’urbanisme Coup d’accélérateur donné aux cessions de terrains publics
réPOnSES mInISTérIELLES..............................................................16 ●
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Rappel sur le régime des monuments historiques menaçant ruine Acquisition par une commune de biens en état manifeste d’abandon Irrégularité de la construction sans permis et délai de prescription
Vente et Contrats spéciaux réPOnSES mInISTérIELLES..............................................................16 ●
Acquisitions de terrains par les collectivités en la forme administrative
Gestion et Professions aU jOUrnaL OFFICIEL .......................................................................14 ●
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Litiges locatifs : nouvelle donne pour les CDC Obligations d’assurance pour les agents commerciaux Plans d’actions pour renforcer la mixité sociale et lutter contre les emprunts toxiques
www.lemoniteur.fr/ope-immo • Septembre 2015
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TEXTES OFFICIELS projets, propositions et rapports
tableau de bord législatif Ce tableau vous permet d’identifier immédiatement l’état d’avancement entre les deux assemblées des principaux textes en cours d’adoption par le Parlement. Les textes sont situés en fonction de leur thématique et de leur état dans le processus de décision. 1re lecture par l’Assemblée nationale
Projets ou propositions de loi
Aires d’accueil des gens du voyage
1re lecture par le Sénat
2e lecture par l’Assemblée nationale
2e lecture par le Sénat
Adoption du texte et procédure de conciliation
Contrôle de constitutionnalité
Parution au JO
Entrée en vigueur du texte
1 Tableau arrêté à la date du 11/09/2015
1
Urbanisme et environnement
aires d’accueil des gens du voyage : de nouveaux pouvoirs conférés aux préfets
Une proposition de loi adoptée en première lecture par l’Assemblée nationale le 9 juin 2015, puis enregistrée au Sénat le 10 juin 2015, entend apporter une réponse globale aux difficultés liées au statut, à l’accueil et à l’habitat des gens du voyage. Ce texte propose d’abroger la loi du 3 janvier 1969 relative à l’exercice des activités ambulantes et au régime applicable aux personnes circulant en France sans domicile ni résidence fixe, et d’améliorer les dispositifs de la loi Besson du 5 juillet 2000 relative à l’habitat des gens du voyage.
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Abrogation du livret de circulation créé par la loi de 1969 L’article 1er de la proposition de loi entend supprimer l’obligation pour les gens du voyage d’être en possession d’un livret de circulation qui doit être visé par les forces de l’ordre chaque année, sous peine d’une contravention de 5e classe (1 500 euros d’amende). Des pouvoirs renforcés pour les préfets L’article 2, amendé par la commission des lois, propose de renforcer les pouvoirs de substitution du préfet, en lieu et place de la commune ou des établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) qui, après mise en demeure, n’auraient pas rempli les obligations mises à leur charge par le schéma départemental. Le préfet peut ainsi ordonner de consigner entre les mains du comptable public les sommes correspondant au montant des dépenses relatives à l’aménagement, l’entretien et la gestion des aires permanentes d’accueil, des aires de grand passage et des terrains locatifs aménagés. Les sommes sont restituées au fur et à mesure de l’exécution de ces mesures. Si, à l’expiration d’un délai de six mois à compter de la consignation des sommes prévues, la commune ou l’EPCI n’a pas pris les Septembre 2015 • www.lemoniteur.fr/ope-immo
mesures nécessaires, le préfet les met à nouveau en demeure selon un calendrier déterminé. Si la commune ou l’EPCI n’a pas obtempéré dans les délais fixés par le calendrier, l’État acquiert les terrains nécessaires et réalise lui-même les travaux d’aménagement. Il gère alors les aires ou les terrains au nom et pour le compte de la commune ou de l’établissement public. Des modes d’accueil renouvelés Il est également prévu la diversification des modes d’accueil pouvant être mis en place par les communes et les EPCI. Les schémas départementaux pourront ainsi prescrire la réalisation d’aires permanentes d’accueil et de terrains familiaux locatifs. Sont ici pris en compte les besoins des gens du voyage partiellement ou totalement sédentaires habitant encore en caravane. Nouveau régime administratif de l’évacuation forcée L’article 3 bis prévoit la possibilité pour la commune ou l’EPCI remplissant ses obligations en matière d’accueil des gens du voyage, d’obtenir plus facilement du préfet l’évacuation des occupants d’un campement illicite. La mise en demeure d’évacuation des lieux du préfet reste applicable lorsque la résidence mobile se retrouve, dans un délai de sept jours à compter de sa notification aux occupants, en situation de stationnement en violation de l’arrêté d’interdiction de stationnement et de nature à porter atteinte à la salubrité, à la sécurité ou à la tranquillité publiques. Le tribunal administratif devra désormais statuer dans un délai de 48 heures sur les recours contre les mises en demeure du préfet, au lieu de 72 heures comme cela était prévu dans la loi Besson de 2000. Enfin, le propriétaire d’un terrain affecté à une activité économique dans une commune non inscrite au schéma départemental peut demander au préfet de mettre en demeure les occupants d’un campement illicite d’évacuer les lieux. Proposition de loi relative au statut, à l’accueil et à l’habitat des gens du voyage, n° 500, enregistrée le 10 juin 2015 au Sénat
projets, propositions et rapports
et aUssi… Urbanisme et environnement
pour un pLU modernisé
Le ministère du Logement, de l’Égalité des territoires et de la Ruralité a soumis à consultation publique, du 21 août au 15 septembre 2015, un projet de décret dont l’objectif est la refonte du contenu du plan local d’urbanisme (PLU). Selon les indications du ministère, ce projet de décret, particulièrement dense, porte sur la recodification du livre Ier du Code de l’urbanisme (partie réglementaire). Cette recodification étant pour l’essentiel opérée à droit constant, seul le titre V du livre Ier relatif au contenu du PLU est soumis à la concertation du public. La modernisation du PLU devrait notamment passer par la possibilité offerte aux communes et intercommunalités qui élaborent leur document d’urbanisme de : – délimiter des secteurs où les règles du PLU pourront préférentiellement s’appliquer sur plusieurs parcelles contigües lors du dépôt d’un permis de construire conjoint ; – sécuriser les règles permettant d’imposer une mixité des destinations ou sous-destinations au sein d’une construction ; – définir des règles différenciées entre le rez-dechaussée et les étages supérieurs des constructions ; – recourir à une expression modernisée des règles volumétriques et d’implantation avec possibilité de réglementer les emprises et hauteurs maximales comme minimales. Le contenu du règlement doit également être profondément rénové puisque le projet de décret prévoit en particulier de : – préciser les destinations de construction pouvant être réglementées par les PLU ; – limiter le contrôle du changement de destination d’une construction à cinq catégories (habitation, commerce et activités de services, équipements d’intérêt collectif et services publics, exploitation agricole et forestière, autres activités des secteurs secondaire et tertiaire) contre neuf actuellement ; – permettre de différencier les règles du règlement du PLU entre vingt sous-destinations de constructions (contre neuf destinations actuellement), et dont le contenu sera précisé par arrêté du ministre en charge de l’urbanisme ; – clarifier les possibilités d’interdire ou d’autoriser sous conditions les usages ; – clarifier les obligations en matière de réalisation de stationnement. La date envisagée d’entrée en vigueur de ce décret est le 1er janvier 2016. Des mesures transitoires permettront aux PLU, dont l’élaboration ou la révision a été prescrite avant le 31 décembre 2015, de poursuivre leur processus selon les règles
TEXTES OFFICIELS
actuellement en vigueur. Les PLU déjà approuvés au 1er janvier 2016 passeront au nouveau régime à l’occasion de leur prochaine révision. Projet de décret relatif à la partie réglementaire du livre Ier du Code de l’urbanisme et portant modernisation du contenu des PLU, NOR : ETLL1516944D
Urbanisme et environnement
Éolien : bientôt de nouvelles règles de caducité pour les parcs bénéficiant de l’antériorité Le ministère de l’Écologie, du Développement durable et de l’Énergie a soumis à consultation publique, du 18 août au 9 septembre 2015, un projet de décret visant à simplifier, compléter ou clarifier les procédures en matière d’installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE).
Parc éolien et règles de caducité Ce texte, qui avait déjà fait l’objet d’une première consultation au mois de mars 2015, a été enrichi de dispositions encadrant les règles de caducité applicables aux parcs éoliens bénéficiant d’une antériorité. En l’état, l’article R. 553-10 du Code de l’environnement prévoit que le délai de mise en service d’un parc éolien, qui est de trois ans dans le droit commun des ICPE, peut être prorogé dans la limite d’un délai total de dix ans, incluant le délai initial de trois ans, et ce sous certaines conditions. Ce régime spécifique est toutefois réservé aux parcs éoliens ayant fait l’objet d’une autorisation ICPE. Le projet de décret étend son application aux parcs relevant du régime de la déclaration ainsi qu’à ceux relevant du régime de l’antériorité, c’est-à-dire fonctionnant sans autorisation ni déclaration car bénéficiant de droits acquis. Pour ces derniers, le projet de décret prévoit que le délai de mise en service de trois ans court à compter du 1er janvier 2016 ou, si elle est postérieure, à compter de la date de notification à son bénéficiaire du permis de construire relatif au parc éolien visé à l’article L. 553-1 du Code de l’environnement. Des prorogations de ce délai sont possibles mais dans la limite d’un délai total de huit ans. Le délai de caducité est suspendu en cas de recours contre le permis de construire. Déchets de l’industrie extractive, canalisations et autres dispositions Le projet de décret contient par ailleurs des dispositions relatives : – aux installations de stockage de déchets d’industries extractives (le plan de gestion de ces déchets devrait à l’avenir être inclus dans le dossier de demande d’autorisation d’exploitation) ; www.lemoniteur.fr/ope-immo • Septembre 2015
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TEXTES OFFICIELS projets, propositions et rapports – aux canalisations (allègement des contraintes de mise en place de servitudes pour les immeubles de grande hauteur et les établissements recevant du public situés à proximité de telles installations) ; – à l’autorisation unique (application des règles de plein contentieux également pour les décisions de refus d’autorisation) ; – à la règle du silence vaut accord (il s’agit d’inscrire au niveau d’un décret en Conseil d’État des décisions qui figuraient dans des arrêtés).
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DePardiuBocsMff
Corrections d’erreurs matérielles Pour le reste, le projet de décret procède à la correction de plusieurs erreurs matérielles, notamment dans le décret de transposition de la directive relative aux émissions industrielles, dite « directive IED ». Projet de décret portant diverses dispositions relatives au livre V du Code de l’environnement, NOR : DEVP1507748D, soumis à consultation du public du 18 août au 9 septembre 2015
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TEXTES OFFICIELS AU JOURNAL OFFICIEL Gestion et Professions
Litiges locatifs : nouvelle donne pour les CDC Les Commissions départementales de conciliation (CDC) interviennent en vue d’aider bailleurs et locataires à trouver des solutions amiables à leurs litiges. Depuis le 27 juin 2015, en cas de carence à l’échelon départemental, le préfet peut choisir les membres des commissions parmi les instances nationales ou régionales. Leur présidence doit être annuelle et représentative des deux collèges (bailleurs/locataires). Les instances peuvent être saisies par voie électronique, tandis que leur mode de fonctionnement et d’organisation est repris dans leur règlement intérieur. Le décret prévoit également en cas d’absence des parties, les modalités de convocation et de traitement des litiges. Etude
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Décret n° 2015-733 du 24 juin 2015 (JO du 26/06/2015, p. 10776)
Gestion et Professions
Obligations d’assurance pour les agents commerciaux La loi Alur a introduit l’obligation pour les agents commerciaux immobiliers habilités de souscrire une assurance contre les conséquences pécuniaires de leur responsabilité civile professionnelle. Les mesures d’application de cette nouvelle obligation sont fixées par un arrêté définissant les conditions minimales du contrat d’assurance, ainsi que la forme du document justificatif d’assurance devant être remis au moment de la demande de délivrance ou de renouvellement de la carte professionnelle ou de visa de l’attestation d’habilitation. Ces dispositions entrent en vigueur le 1er octobre 2015. Décret n° 2015-764 du 29 juin 2015 (JO du 30/06/2015, p. 11016) et arrêté du 1er juillet 2015, NOR : JUSC1512717A
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Urbanisme et Environnement
Réduction des délais des autorisations d’urbanisme Afin de relancer le marché de la construction, le président de la République avait annoncé sa volonté de voir tous les permis de construire délivrés en moins de cinq mois. Le décret du 9 juillet 2015, entré en vigueur le 11 juillet, poursuit pour partie cet objectif en ramenant à cinq mois maximum le délai d’instruction des demandes de permis de construire, d’aménager et de démolir portant sur des projets non soumis au délai de droit commun, tout en réduisant les délais d’instruction des autorisations connexes nécessaires à la délivrance de ces permis. Ainsi, les demandes de permis portant sur des immeubles de grande hauteur ou des établissements recevant du public sont instruites dans un délai de cinq mois (au lieu de six), et les autorisations de travaux instruites préalablement par les services de l’État, au regard du Code de la construction et de l’habitation, le sont dans un délai de quatre mois. Le décret concerne aussi les constructions soumises à la législation relative aux monuments historiques, en disposant que les demandes de permis ne sont plus instruites dans un délai de six mois, mais de quatre mois pour les projets situés dans le périmètre d’un immeuble inscrit ou classé, et de
cinq mois pour les projets portant sur un immeuble inscrit ou classé. En outre, le texte raccourcit les délais d’instruction des projets soumis à autorisation de défrichement. Cette autorisation est instruite en principe dans un délai de deux mois, lequel passe à quatre mois lorsque le préfet estime qu’une reconnaissance de la situation et de l’état du terrain est nécessaire, et à six mois lorsqu’une enquête publique est organisée. Dans ces hypothèses, les permis sont délivrés en trois mois en principe, en cinq mois lorsque le défrichement est soumis à reconnaissance de la situation et de l’état du terrain, et en sept mois lorsqu’il est soumis à enquête publique. Ce délai maximal de cinq mois concerne aussi les projets situés sur un terrain en instance de classement ou classé en réserve naturelle, dans le cœur d’un parc national, dans un site classé, nécessitant une demande de dérogation à l’interdiction d’atteinte aux espèces protégées ou un diagnostic d’archéologie préventive. Décret n° 2015-836 du 9 juillet 2015 (JO du 10/07/2015, p. 11770)
Urbanisme et Environnement
Coup d’accélérateur donné aux cessions de terrains publics Parallèlement à l’instruction du 30 juin 2015 sur les plans d’actions de mise en œuvre effective des obligations de la loi SRU (voir p. 15), et face aux bilans décevants de cessions du foncier public au profit de la construction de logements sociaux, le Premier ministre souhaite rattraper le temps perdu en matière de ventes de terrains publics. Une circulaire entend donner un second souffle à cette politique publique en augmentant la cadence des cessions grâce à l’identification de parcelles libres qui pourraient être mobilisées, et à leur rationalisation. Les préfets sont désignés pour en assurer le pilotage tant au niveau départemental qu’au niveau régional. Leurs missions s’étendent de la recherche des opportunités foncières à la mise en place - sans délai - des diagnostics des schémas directeurs immobiliers régionaux dans cinq régions pilotes, et au recensement régional des terrains de l’État et des établissements publics dont le listing est actualisable annuellement. Leur feuille de route est particulièrement encadrée dans la mesure où un nombre restreint de terrains prioritaires par région devra être identifié pour garantir les cessions dans les
douze mois à venir. Le texte prône également la concertation entre les différents acteurs : collectivités locales, porteurs de projets et services de l’État. Les communes carencées en logements sociaux restent en ligne de mire. Elles devront assurer une mobilisation conséquente de leur foncier. Pour pallier les réticences de certains élus locaux, le préfet aura la possibilité de prendre un arrêté modificatif pour intégrer le foncier identifié dans un périmètre dans lequel il délivre des autorisations d’urbanisme. Par ailleurs, la Commission nationale de l’aménagement, de l’urbanisme et du foncier (Cnauf) pourra être saisie en cas de situations de blocage. Ce dispositif issu de la loi du 18 janvier 2013 est présenté aux communes comme l’une des meilleures opportunités financières de cession. Il est sans doute regrettable qu’aucun chiffrage ne leur soit clairement présenté, cela aurait certainement permis de convaincre les plus récalcitrants. Ce texte est entré en vigueur le 6 juillet 2015. Circulaire n° 5802/SG du 6 juillet 2015, NOR : PRMX1516396C
AU JOURNAL OFFICIEL
Gestion et Professions
Fiscalité
Loyers de référence applicables à Paris depuis le 1er août 2015 des loyers à Paris est entré en TO cadrement vigueur le 1 août 2015, après la publicaMesure emblématique de la loi Alur, l’en-
à retenir
er
tion du décret et de l’arrêté préfectoral des 10 juin et 25 juillet 2015. Ce dispositif concerne les logements (résidences principales) situés dans 14 secteurs géographiques regroupant 80 quartiers pour lesquels des loyers de référence ont été fixés selon le type de location (meublée ou non meublée), le nombre de pièces et l’époque de construction. La liste de ces quartiers est annexée à l’arrêté et une carte interactive est disponible sur Internet. Ces loyers de référence sont des loyers médians, calculés à partir des données collectées par l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap). Pour les baux conclus dès le 1er août 2015, le loyer de relocation est limité au loyer de référence majoré (+ 20 %), sanctionné par une action en diminution du loyer par le locataire, devant la Commission départementale de conciliation (CDC) ou le tribunal d’instance, pendant un délai de trois ans après la signature du bail. Le loyer résultant de la conciliation ou de la décision de justice est applicable rétroactivement depuis la prise d’effet
du bail, et le bailleur est redevable du trop-perçu. Par exception, un complément de prix est admis s’il est justifié par des caractéristiques de localisation ou de confort, et sous réserve que celles-ci n’aient pas déjà été intégrées dans le loyer de référence, qu’elles soient déterminantes par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique et ne puissent donner lieu à la récupération de charges ou travaux d’économie d’énergie. Le locataire bénéficie d’une action en contestation devant la CDC pendant un délai de trois mois après la signature du bail. Pour les baux renouvelés dès le 1er août 2015, le locataire peut proposer, cinq mois avant le terme du bail, une diminution du loyer s’il est supérieur au loyer de référence majoré. À l’inverse, le bailleur peut proposer, six mois avant le terme du bail, une augmentation du loyer s’il est inférieur au loyer de référence minoré (- 30 %). En cas de silence ou de refus, la CDC et à défaut de conciliation, le tribunal d’instance, pourront être saisis.
Exonération de TFPB La loi du 29 décembre 2014 de finances rectificative pour 2014 prévoit une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pour une durée de cinq ans en faveur des immeubles situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) et rattachés à un établissement remplissant les conditions pour bénéficier de l’exonération de cotisation foncière des entreprises (CFE). Un décret, entré en vigueur le 12 juin 2015, précise ce dispositif en indiquant les éléments qui doivent être déclarés par les redevables de la TFPB pour bénéficier de cette exonération. Il s’agit de l’activité exercée dans l’immeuble, du nombre de salariés, de l’option pour le régime d’exonération, du montant du chiffre d’affaires annuel et du total de bilan (voir aussi page 50). Décret n° 2015-643 du 9 juin 2015 (JO du 11/06/2015, p. 9594)
Décret n° 2015-650 du 10 juin 2015 (JO du 12/06/2015, p. 9713) et arrêté n° 2015 176-0007 du 25/07/2015
Gestion et Professions
Fiscalité
Plans d’actions pour renforcer la mixité sociale et lutter contre les emprunts toxiques Afin de favoriser la construction de logements sociaux, le gouvernement recherche à la fois à inciter les communes à remplir leurs obligations en la matière et à sécuriser le financement des projets des opérateurs. Dans une instruction du 30 juin 2015, le Premier ministre présente la stratégie qu’il charge les préfets de mettre en œuvre pour renforcer l’application des obligations pesant sur les communes en déficit de logements sociaux. Il leur demande de mobiliser l’ensemble des acteurs locaux pour favoriser le développement de l’offre sociale et de veiller à la compatibilité des documents d’urbanisme en cours d’évolution avec les objectifs de rattrapage. De plus, les préfets devront proposer à chaque commune carencée de conclure un contrat de mixité sociale par lequel cette dernière s’engage à atteindre ses objectifs en précisant les moyens retenus, en contrepartie de quoi l’État accompagnera l’effort de production. Dans l’hypothèse où les communes carencées refuseront de conclure un tel contrat, l’État devra mobiliser tous les outils à sa disposition pour les contraindre à respecter leurs
TEXTES OFFICIELS
obligations. Enfin, l’instruction fixe un calendrier de mise en œuvre qui débute avec la réalisation de pré-diagnostics départementaux destinés à identifier les communes carencées et les principales difficultés rencontrées dans l’élaboration des plans d’actions, en vue d’aboutir, avant le 31 décembre 2015, à une première version de ces plans exprimant la stratégie de l’État, afin qu’ils soient ensuite appliqués. Par ailleurs, en vue de sécuriser les opérations de construction de logements sociaux en cours, tout en protégeant les opérateurs des emprunts dits « toxiques », un décret du 19 juin 2015 a fixé des conditions à la souscription d’emprunts et de contrats financiers par les organismes d’habitations à loyer modéré (HLM) et leurs filiales. Il détermine limitativement les indices sur lesquels peuvent être indexés les taux d’intérêt variables, et encadre les formules d’indexation qui peuvent être retenues. Décret n° 2015-699 du 19 juin 2015 (JO du 21/06/2015, p. 10237) et instruction du 30 juin 2015, NOR : ETLL1514255J
Locaux professionnels : transmettre les paramètres d’évaluation Depuis le 29 juin 2015, les décisions des commissions départementales établissant les paramètres d’évaluation des valeurs locatives révisées des locaux professionnels sont transmises par lettre recommandée, ou par voie électronique ou administrative. La publicité est faite au recueil des actes administratifs. Les décisions définissant des secteurs d’évaluation, des tarifs, des coefficients de localisation sont notifiées au président du conseil départemental, aux maires et présidents des EPCI, puis transmises aux services fiscaux départementaux. Les décisions fixant les tarifs de chaque catégorie de locaux sont également notifiées au président du conseil départemental, aux maires et aux présidents des EPCI. Etude
Décret n° 2015-751 du 24 juin 2015 (JO du 28/06/2015, p. 10934)
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TEXTES OFFICIELS RÉPONSES MINISTÉRIELLES
Rappel sur le régime des monuments historiques menaçant ruine La procédure d’immeuble en péril portant sur un monument historique doit-elle être conduite par le maire ou par la direction régionale des affaires culturelles ?
Le Code du patrimoine réserve à l’État la procédure d’immeuble en péril pour les monuments historiques. Le préfet de région est chargé de mettre en demeure le propriétaire d’effectuer les travaux, lesquels doivent être définis par la Commission nationale des monuments historiques. Pour les propriétaires récalcitrants, le ministre de la Culture peut désigner l’architecte en chef des monuments historiques territorial si aucun maître d’œuvre n’a été désigné, et faire exécuter les travaux d’office. Q. de Jean-Louis Masson, n° 14846 (JO Sénat du 12/02/2015, p. 302) R. du ministère de la Culture et de la Communication (JO Sénat du 02/07/2015, p. 1578)
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OBSERVATION
Bien que le maire n’ait pas de compétence pour intervenir sur un immeuble classé au titre des monuments historiques menaçant ruine, il lui appartient cependant de prendre un arrêté pour garantir la sécurité du périmètre dans lequel se situe l’immeuble.
Acquisition par une commune de biens en état manifeste d’abandon Après déclaration d’un bien en l’état d’abandon manifeste, quelles sont les modalités permettant à une commune d’exproprier ou d’acquérir un terrain ou un immeuble ?
La loi Alur du 24 mars 2014 a modifié les dispositions du Code général des collectivités territoriales relatives à l’expropriation d’un bien en l’état d’abandon manifeste en vue d’un objet d’intérêt collectif. Désormais, le président de l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) ou du conseil général peut se substituer au maire pour engager une procédure d’expropriation de ces biens. La procédure d’expropriation en ce domaine est simplifiée et dérogatoire du droit commun. Le préfet déclare l’utilité publique du projet, la cessibilité des biens en cause et fixe le montant de l’indemnité. l l
OBSERVATION
Afin de remédier à la situation à laquelle sont confrontées les communes face à des biens en état d’abandon, d’autres moyens sont à leur disposition, notamment la procédure des biens sans maître.
Q. de Jean-Louis Masson, n° 11357 (JO Sénat du 24/04/2014, p. 979) R. du ministère de l’Intérieur (JO Sénat du 11/06/2015, p. 1389)
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Irrégularité de la construction sans permis et délai de prescription À partir de quand court le délai de prescription de trois ans des poursuites pénales, avec obligation de démolition, lorsqu’un immeuble est construit sans permis ou sans en respecter les prescriptions ?
Le délai de prescription commence à courir à compter de l’achèvement des travaux. Cependant, tout acte de poursuite ou de procédure judiciaire peut interrompre le délai de prescription. Une décision de la chambre criminelle de la Cour de cassation doit être ici rappelée : si les infractions s’accomplissent pendant tout le temps où les travaux sont exécutés et jusqu’à leur achèvement, alors la prescription de l’action publique ne court qu’à compter du jour où les installations sont en état d’être affectés à l’usage auquel elles sont destinées (Cass. crim., 27 mai 2014 n° 13-80574).
OBSERVATION
Le délai de prescription de trois ans s’applique quelle que soit la zone où se situe le projet litigieux.
Q. de Marie-Jo Zimmermann, n° 60139 (JOAN du 08/07/2014, p. 5808) R. du ministère du Logement et de l’Égalité des territoires (JOAN du 09/06/2015, p. 4363)
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Acquisitions de terrains par les collectivités en la forme administrative + info S’agissant des acquisitions de terrain réalisées par les collectivités territoriales, existet-il des formalités alternatives à la forme notariée ?
Le Code général des collectivités territoriales permet au maire, au président de conseil général ou au président de conseil régional, de procéder à des acquisitions d’immeubles soit en la forme administrative, soit par acte notarié. La passation d’un acte en la forme administrative, au-delà de l’économie des frais d’honoraires de notaire, permet par ailleurs d’assurer une régularisation rapide des actes notamment pour des opérations ne présentant pas de complexité juridique. Q. de Barbara Romagnan, n° 68567 (JOAN du 11/11/2014, p. 9419) R. du ministère de la Décentralisation et de la Fonction publique (JOAN du 24/06/2015, p. 4760)
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OBSERVATION
Les contraintes liées au caractère onéreux des actes authentiques touchent également le foncier forestier (réponse du ministère de l’Agriculture publiée au JOAN du 27/05/2014, p. 4250 à la question d’Y. Nicolin, n° 53546, publiée au JOAN du 15/04/2014, p. 3285).
RÉPONSES MINISTÉRIELLES
TEXTES OFFICIELS
Rénovation des colonnes montantes d’électricité : qui paie ? La facture de la rénovation des colonnes d’électricité des immeubles avoisinerait les 6 milliards d’€. ERDF soutient que ce sont les copropriétés qui devront supporter le coût de ces travaux, alors que le médiateur national de l’énergie suggère de créer une taxe sur les factures d’électricité. Qu’en est-il ?
Selon la loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte du 17 août 2015, le gouvernement devra remettre au Parlement un rapport sur le statut des colonnes montantes dans les immeubles d’habitation, qui estimera le nombre de ces colonnes nécessitant, au regard des normes en vigueur et des besoins des immeubles concernés, des travaux de rénovation, de renouvellement ou de renforcement, et le coût des travaux y afférents. Il proposera en outre des solutions pour en assurer le financement.
OBSERVATION
Le Parlement sera également habilité à proposer toutes modifications législatives et réglementaires pertinentes pour préciser le régime juridique de ces colonnes.
Q. d’Alain Suguenot, n° 78389 (JOAN du 21/04/2015, p. 2949) R. du ministère de l’Écologie, du Développement durable et de l’Énergie (JOAN du 16/06/2015, p. 4553)
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Unité de mesure du diagnostic de performance énergétique : ne changez rien ! Ne faudrait-il pas envisager d’exprimer le diagnostic de performance énergétique (DPE) en euros par m2 ?
L’objectif du DPE est d’informer sur la performance énergétique du bien, de ce fait l’unité adéquate demeure bien la consommation annuelle d’énergie primaire, en kilowattheures, ramenée à la surface du logement en m2. On utilise usuellement le sigle de kWhEP/m²/an. Le risque d’utiliser l’unité euro/m2 serait qu’un bien plus performant qu’un autre pourrait se voir moins bien classé, car il utiliserait une énergie plus onéreuse. Q. de Philippe Armand Martin, n° 41704 (JOAN du 05/11/2013, p. 11528) R. du ministère du Logement et de l’Égalité des territoires (JOAN du 09/06/2015, p. 4361)
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OBSERVATION
Le DPE fait mention des frais annuels en énergie (réels ou estimés, selon la méthode utilisée) en première page du diagnostic. L’information sur le montant de la facture énergétique est donc bien disponible pour le consommateur.
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L’exonération de TFNB en zone Natura 2000 en sursis Compte tenu de la diminution par l’État de la compensation financière des communes au titre de l’exonération de taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFNB) prévue par le dispositif « Natura 2000 », le gouvernement envisage-t-il de compenser les pertes subies par les communes et/ou de limiter le champ des bénéficiaires de l’exonération ?
Les terrains situés dans un site « Natura 2000 » peuvent bénéficier d’une exonération de la part communale et intercommunale de TFNB. En contrepartie de cette diminution de recettes, l’État verse aux communes concernées une compensation financière. Mais depuis 2009, une modification du mode de calcul de la compensation a conduit à une diminution de cette compensation et entraîne des pertes financières pour certaines communes. En raison de la menace pesant sur l’équilibre budgétaire de ces dernières, le gouvernement envisage la suppression de ce dispositif dans le cadre du projet de loi de finances pour 2016. Q. de Jean Louis Masson, n° 12888 (JO Sénat du 07/08/2014, p. 1857) R. du ministère de l’Écologie, du Développement durable et de l’Énergie (JO Sénat du 02/07/2015, p. 1580)
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OBSERVATION
Institués en faveur de la conservation des habitats naturels, de la faune et de la flore sauvages, les contrats « Natura 2000 » définissent les actions à mettre en œuvre par les signataires ainsi que la nature et les modalités de versement d’aides publiques.
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Cabanes dans les arbres : quel régime fiscal ? Quel est le régime fiscal applicable aux constructions et installations, telles que les cabanes dans les arbres fixées au sol et qui peuvent être déplacées sans être démolies ?
Assimilées à des habitations légères de loisirs (HLL), le régime fiscal applicable à ces constructions dépend de leurs critères physiques et de leur destination. Ainsi, elles sont imposables à la taxe foncière sur les propriétés bâties quand elles sont fixées au sol et non destinées à être déplacées. Dans le cas inverse, les terrains sur lesquels elles sont implantées sont soumis à la taxe foncière sur les propriétés non bâties. Par ailleurs, lorsqu’elles sont meublées, affectées à l’habitation et ce même si elles sont simplement posées sur le sol, elles relèvent, selon leur destination, de deux régimes distincts. Occupées à titre d’habitation, elles rendent leurs occupants imposables à la taxe d’habitation. Mises en location selon un mode de gestion hôtelier, elles rendent leur gestionnaire passible de la cotisation foncière des entreprises. Q. de David Habib, n° 65742 (JOAN du 07/10/2014, p. 8336) R. du secrétariat d’État, auprès du ministre des Finances et des Comptes publics, chargé du budget (JOAN du 07/07/2015, p. 5209)
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OBSERVATION
Bien que le Code de l’urbanisme définisse les HLL comme des constructions démontables ou transportables, ces critères ne font pas obstacle à leur sédentarité. Toutefois, c’est par une analyse casuistique de leurs caractéristiques physiques que seront déterminées les modalités d’imposition à la taxe foncière. www.lemoniteur.fr/ope-immo • Septembre 2015
ACTUALITÉ DES MARCHÉS
SAINT-GERMAIN-DES-PRÉS : HAUT LIEU PARISIEN DU COMMERCE DE LUXE Le quartier de Saint-Germain-des-Prés incarne le centre intellectuel et artistique historique de la rive gauche. Au cours des dernières années, les clubs de jazz et les libraires ont laissé place aux marques haut de gamme. La population chic et aisée côtoie les nombreux touristes qui sont autant de clients pour « la » destination commerce luxe de la rive gauche. Les lieux inspirent les passants à vivre l’expérience Saint-Germain attirant ainsi de nouvelles enseignes et créateurs.
Delphine Sion, chargée d’études, département Études et Recherche, CBRE France
CHIFFRES-CLÉS ■■ La■Rive■gauche■:■3e■destination■
parisienne■du■commerce■de■luxe ■■ Les■valeurs■locatives■des■secteurs■
«■prime■»■de■la■rive■gauche■atteignent■ jusqu’à■7■000■€/m²■HT■HC/an ■■ Le■Bon■Marché■:■1er■grand■magasin■
de■l’histoire■datant■de■la■fin■du■ XIXe■siècle ■■ La■France■:■1er■exportateur■mondial■
de■produits■de■luxe
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■■ 165■000■emplois■directs■et■ indirects■générés■en■France■par■le■ secteur■du■luxe■et■de■la■mode ■■ Sur■les■270■marques■de■prestige■ recensées■dans■le■monde,■130■sont■ françaises■(Source FSI)
À SAvoIR
Les■quatre■principales■catégories■de■ l’industrie■du■luxe■sont■: –■les■vêtements■de■marque –■les■sacs■et■accessoires –■la■bijouterie■et■l’horlogerie –■les■parfums■et■cosmétiques
Le nouveau visage de Saint-Germain-des-Prés L’origine commerciale de la rive gauche débute avec l’invention du 1er grand magasin de l’histoire, le Bon Marché, qui porte à lui seul les prémices de la société de consommation. Depuis, il est devenu le symbole du luxe de la rive gauche et propriété du Groupe LVMH. La stratégie commerciale appliquée au BHV Marais a par ailleurs été dupliquée au Bon
Marché faisant ainsi de la rive gauche une véritable marque, et la 3e destination parisienne du commerce de luxe après l’avenue Montaigne et la rue du Faubourg Saint-Honoré. Le quartier de Saint-Germain-desPrés ne cesse d’évoluer et de monter en gamme. Comme en témoignent les projets de transformation de l’ancien hôpital Laennec
(notamment futur siège social de Kering) ou de l’hôtel Lutetia, actuellement en cours de rénovation pour obtenir une 5e étoile qui lui permettrait ainsi de devenir l’unique palace de la rive gauche. À noter, le boulevard Raspail est également en pleine mutation et fait l’objet de projets immobiliers totalisant environ 6 000 m² de commerces en pied d’immeuble.
Boulevard Saint-Germain : l’axe parisien de la rive gauche le plus convoité par les marques de luxe Les précurseurs du luxe à Saint-Germain-des-Prés
Fermeture de La Hune
Les arrivées successives d’Armani et Sonia Rykiel en 2010 ont donné le ton, participant à la montée en gamme de l’artère. Ralph Lauren est venu confirmer la tendance, avec l’ouverture de son flagship dans un hôtel particulier de 1 200 m² confirmant le positionnement luxe, chic et confidentiel du quartier.
– En 2012, le magasin Louis Vuitton situé place SaintGermain s’est agrandi en investissant la librairie La Hune qui lui faisait dos. Au total, 3 vitrines donnent sur 3 axes passants différents. – L’immeuble de l’emblématique librairie La Hune a été cédé en 2014 à un bailleur institutionnel pour le prix de 75 millions d’€ soit une des plus grandes transactions retail de la capitale pour l’année 2014.
LExIquE
Flagship :■boutique■phare■exprimant■ le■concept■et■l’esprit■d’une■enseigne.■ Il■s’agit■souvent■du■magasin■avec■la■ plus■grande■surface■de■vente■dans■ une■ville■donnée,■permettant■de■ proposer■une■vaste■gamme■de■ produits■de■la■marque. Secteur « prime » :■tronçon■le■plus■ recherché■par■les■enseignes■à■ l’échelle■du■quartier■où■les■valeurs■ locatives■sont■les■plus■élevées. Valeur locative :■elle■correspond■au■ loyer■annuel■+■10■%■du■montant■du■ droit■au■bail,■divisé■par■la■surface■ pondérée■d’un■magasin.
Septembre 2015 • www.lemoniteur.fr/ope-immo
Source : CBRE
Du côté impair…
– Malgré son exposition au Nord (par conséquent à l’ombre), le côté impair est réputé être le plus cher du boulevard avec des valeurs locatives qui peuvent atteindre 7 300 €/m² HT HC/an. – Récentes ouvertures : Moncler au n° 171, Café Pouchkine au n° 155 et une enseigne du groupe LVMH devrait s’installer au n° 165.
…vers le côté pair…
– Mais le manque d’offre côté impair pousse les enseignes à convoiter davantage le côté pair, d’où une hausse rapide des valeurs (environ 6 500 €/m² HT HC/an), avec notamment les arrivées de Poiray au n° 184, de Louis Vuitton au n° 170 situé entre les légendaires cafés de Flore et des Deux Magots.
…et qui s’étend en direction du boulevard Raspail
– La pénurie d’offres couplée à des niveaux de loyers encore inférieurs à ceux pratiqués sur le boulevard Saint-Germain représente des opportunités d’implantation. – Dernières implantations : Karl Lagerfeld, Stella Luna et la 1re boutique française de Manila Grace au n° 200 (2 700 €/m² HT HC/an).
ACTUALITÉ DES MARCHÉS avec
Valeurs locatives au 1er juillet 2015 Zone « prime »**
Valeur locative* (en €/m2 HT HC/an)
Axes
Tronçon
Boulevard Saint-Germain
Du croisement avec la rue du bac / bd Raspail au croisement avec la rue des Saints-Pères
Boulevard Saint-Germain
De la rue des Saints-Pères à la place Saint-Germain-des-Prés (côté pair)
✔
3 000 € - 7 000 €
Boulevard Saint-Germain
De la rue des Saints-Pères à la place Saint-Germain-des-Prés (côté impair)
✔
5 000 € - 6 500€
Rue de Sèvres
Du carrefour Croix Rouge au boulevard Raspail
✔
4 800 € - 6 500 €
Rue de Sèvres
Du boulevard Raspail à la rue Vaneau
1 700 € - 3 000 €
Rue des Saints-Pères
Du boulevard Saint-Germain à la rue de Sèvres
1 500 € - 2 500 €
Rue de Grenelle
Du carrefour Croix Rouge au boulevard Raspail
1 000 € - 2 600 €
1 000 € - 2 500€
*La valeur locative correspond au loyer annuel + 10 % du montant du droit au bail, divisé par la surface pondérée d’un magasin ** Zone « prime » : tronçon le plus recherché par les enseignes à l’échelle du quartier où les valeurs locatives sont de fait les plus élevées Source : CBRE
Industrie du luxe
Un secteur clé dans l’économie française Luxe : la France domine le marché mondial Dans une conjoncture économique où de nombreux secteurs d’activités souffrent, l’industrie du luxe fait figure d’exception. Au niveau mondial, elle a dégagé un chiffre d’affaires de 224 milliards d’€ en 2014 pour l’équipement de la personne représentant une croissance constante (+ 3 % par rapport à 2013 et + 6 % par rapport à 2012) et qui devrait se poursuivre en 2015 (entre + 2 % et + 4 %) selon les prévisions de Bain & Company. Le luxe à la française rayonne à travers le monde. Il reste le symbole de la qualité et du savoir-faire, notamment liés aux métiers d’art et d’artisanat. La France est le 1er exportateur devant l’Italie et la Suisse principalement grâce à Paris, capitale mondiale de la mode et du luxe.
un CA de près de 40 milliards d’€ en 2013 La mode et le luxe sont des secteurs d’activités phares en France. Ils participent à la santé économique du pays avec un chiffre d’affaires qui a avoisiné 39,6 milliards d’€ en 2013. LVMH, Richemont et Kering s’impo-
sent comme les leaders dans le domaine. Le secteur du luxe génère environ 165 000 emplois directs et indirects, représenté à la fois par les grands groupes ainsi que par un maillage important de PME et TPE. Sur les 270 marques de prestige répertoriées dans le monde, 130 sont françaises (source FSI). De nombreuses enseignes de luxe sont présentes à travers des « flagships » dédiés, ou à travers un réseau de boutiques, toujours implantées à des adresses prestigieuses (rue du Faubourg Saint-Honoré, avenue Montaigne, boulevard Saint-Germain, etc.).
une stratégie offensive Ces enseignes de luxe sont également distribuées dans les corners des grands magasins (Printemps, Galeries Lafayette, Bon Marché ou Franck & Fils). Les grands événements médiatisés sont autant d’occasions d’exposer le luxe, à l’image du festival international du film à Cannes, où grandes marques et petits créateurs rivalisent pour s’exposer. Le luxe a également su s’adapter au tournant numérique puisque la plupart des grandes maisons de luxe est présente sur la toile, avec un catalogue en ligne, voire une e-boutique.
Grande tendance
Le marché du luxe est porté par le tourisme
S
elon l’Organisation mondiale du tourisme, le cap du milliard (1,135 milliard) de touristes internationaux a été franchi dans tous les pays du monde au cours de l’année 2014, correspondant à une hausse de + 27 % par rapport à 2009. Avec une fréquentation touristique mondiale qui ne cesse de croître et Paris (toujours dans le top 3 des villes les plus visitées au monde), les touristes restent une manne pour les enseignes de luxe et plus particulièrement la clientèle chinoise qui, contrairement aux autres, envisage le voyage dans le but de consommer. Cependant, en fonction des fluctuations des cours monétaires, cette clientèle adapte ses destinations shopping. Ainsi, pour capter la clientèle touristique en transit (en moyenne 2 heures) et par définition captive, les boutiques de luxe renforcent leur position dans les halls d’aéroports internationaux. En 2011, les ventes mondiales de produits de luxe en duty free et travel retail ont représenté 11,5 milliards d’€. ■
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Complément rédactionnel + INFOsur www.lemoniteur.fr/OpE78
20 QUESTIONS SUR… gestion et professions
La RESpONSabILITé dES dIagNOSTIQUEURS Les diagnostics techniques immobiliers imposés lors d’une vente ou d’une location se sont multipliés ces dernières années : performance énergétique, plomb, amiante, termites, installations intérieures d’électricité et de gaz, certificat de superficie Carrez... simultanément, des procès se sont fait jour suite aux carences ou aux erreurs que pouvaient contenir certains diagnostics. pourtant, la responsabilité civile professionnelle des diagnostiqueurs immobiliers demeure encore mal établie, tant la réglementation et la jurisprudence ont évolué jusqu’à très récemment, comme l’illustre l’arrêt de chambre mixte du 8 juillet 2015. Défrichage en 20 questions. par Sidonie Fraîche-dupeyrat, avocat associé et Céline Rifflet, avocat, Lefèvre pelletier & associés
RéFéRENCES
Dossier
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n Art. L. 133-6 du CCH (termites) n Art. L. 134-1 du CCH (DPE) n Art. L. 271-4 et s. et R. 271-1 et s. du CCH (DPE en cas de vente) n Art. L. 134-6 et L. 134-7 du CCH (gaz et électricité) n Art. L. 1334-1 et s. et R. 1334-14 et s. du Code de la santé publique, CSP (amiante et plomb) n Art. 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (superficie)
sont les manquements 1 Quels couramment reprochés aux diagnostiqueurs ? Les manquements reprochés aux diagnostiqueurs sont variés, mais peuvent être réunis par nature quel que soit l’objet du diagnostic diligenté. Il est tout d’abord souvent reproché au diagnostiqueur de ne pas avoir interrogé le vendeur sur l’existence de précédents rapports de repérage des locaux ou, plus généralement, sur les informations dont il dispose en rapport avec l’objet du diagnostic. Comme les normes Afnor (Association française de normalisation) le prévoient, le diagnostiqueur doit se montrer curieux et conserver la preuve de ses diligences. Il y a un enjeu à obtenir ces informations et caractériser, le cas échéant, la mauvaise foi du vendeur qui aurait conservé des informations ou documents. Il est ensuite souvent reproché au diagnostiqueur de ne pas avoir visité l’ensemble des locaux, alors que l’existence de ceux-ci était connue et leur accès aisé, ou de ne pas avoir procédé à des investigations suffisantes telles que, par exemple, en matière d’amiante, des sondages sonores, des prélèvements ou des poinçonnages. Il est également reproché au professionnel de ne pas avoir alerté sur des désordres qu’il doit en principe identifier dans le cadre de sa mission, sans que cela en soit strictement l’objet. Ainsi : – des locaux anormalement humides ; – un risque de prolifération de champignons, de type mérule, nécessitant des investigations complémentaires ; – la présence d’éléments suspects, tels que des vrillettes ou autres insectes xylophages, non inclus
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dans la mission légale de recherche de termites (CA Metz, 12 juin 2013, n° 10/01739). En matière de DPE, il est souvent reproché au diagnostiqueur des erreurs sur la description des matériaux composant la structure des locaux. Certes, ce diagnostic n’a pas pour objet de décrire lesdits matériaux, mais, c’est en partie à partir de ceux-ci que le calcul de performance énergétique sera effectué, parmi d’autres paramètres. Ces « informations intermédiaires » incorrectes n’engagent pas directement sa responsabilité, mais il peut en découler une faute si cet élément modifie les calculs et estimations finales de consommations énergétiques.
victime 2 L’acquéreur, d’un diagnostic erroné, a-t-il une action contre son vendeur ? À la suite d’un achat immobilier, le nouveau propriétaire procède bien souvent à des travaux de réaménagement. Il est alors susceptible de découvrir l’existence d’un vice non identifié lors de la vente. L’occupation des lieux les lui feront également mieux connaître. En principe, et par application de l’article L. 271-4 du CCH, le vendeur qui remplit son obligation d’information à l’égard de l’acquéreur en produisant les diagnostics réglementaires est exonéré, par l’effet de la loi, de la garantie des vices cachés. Cette exonération de responsabilité jouera même en présence d’un diagnostic erroné causant un préjudice à l’acquéreur, et quand bien même le vendeur serait professionnel (Cass. 3e civ., 13 novembre 2003, n° 00-22309).
est la nature de l’action 3 Quelle de l’acquéreur contre le diagnostiqueur ? Si l’acquéreur lésé assignera le plus souvent et, à toutes fins utiles, son vendeur, c’est le diagnostiqueur qui, sur le terrain de la responsabilité délictuelle, sera le plus susceptible d’indemniser le préjudice subi. La jurisprudence a ainsi, de longue date, admis la recevabilité d’une action en responsabilité délictuelle intentée par l’acquéreur contre le diagnostiqueur (Cass. 3e civ., 28 janvier 2003, n° 01-13875). La Cour de cassation a d’ailleurs précisé que l’acheteur peut agir contre le diagnostiqueur quand bien même il ne dispose pas d’action contre le vendeur de bonne foi sur le terrain de la garantie des vices cachés (Cass. 3e civ., 6 juillet 2011, n° 10-18882). Néanmoins, la mauvaise foi du vendeur, dont la réticence dolosive induit en erreur le diagnostiqueur, peut être exonératoire de la responsabilité de ce professionnel. Dès lors, l’action en responsabilité délictuelle de l’acquéreur contre le diagnostiqueur se trouve rejetée (Cass. 3e civ., 19 novembre 2008, n° 07-17880).
vendeur peut-il se retourner 4 Lecontre le diagnostiqueur qu’il a missionné ?
REpÈRES
est-il tenu 5 ouLeà unediagnostiqueur obligation de moyen de résultat ?
gestion et professions
Le vendeur peut agir contre le diagnostiqueur, sur le terrain cette fois de la responsabilité contractuelle. En pratique, le vendeur conclut avec le diagnostiqueur un contrat de louage d’ouvrage, par lequel l’une des parties s’engage à faire quelque chose pour l’autre, moyennant un prix convenu entre elles (article 1710 du Code civil). Le commanditaire du diagnostic technique peut ainsi agir directement contre le diagnostiqueur fautif s’il subit un préjudice personnel. Le plus souvent, c’est l’acquéreur qui agit contre le vendeur pour lui demander réparation du préjudice qu’il subit du fait de l’erreur de diagnostic ; ce dernier appelle alors en garantie le diagnostiqueur avec lequel il a conclu un contrat, considérant qu’il n’est pas responsable de la présence d’amiante non détectée ou d’une infestation de termites non identifiée. Les demandes de l’acquéreur lésé n’étant pas directement et initialement dirigées contre le diagnostiqueur, la responsabilité de ce dernier ne sera engagée que si celle du vendeur l’est en premier lieu : l’absence de responsabilité du vendeur de bonne foi suffira à exonérer le diagnostiqueur de sa garantie (voir questions 8 et 9 du dossier). Pour éviter cet écueil, l’acquéreur dirigera ses demandes d’indemnisation sur le terrain délictuel contre le diagnostiqueur, en plus de celles actionnées contre le vendeur (voir question 2). En toute hypothèse, ces contentieux tripartites (vendeur/acquéreur/diagnostiqueur) sont complexes et combinent les responsabilités délictuelles et contractuelles des parties en présence.
La profession doit respecter quatre exigences légales (selon les termes des articles L. 271-6 et R. 271-4 du CCH) : - justifier pour chaque diagnostic d’une certification de compétences ; - être indépendante et impartiale, notamment vis-àvis du vendeur et de l’agent immobilier ; - être assurée en responsabilité civile professionnelle ; - disposer d’une organisation et de moyens appropriés à l’exécution de sa mission.
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Dossier
L’acquéreur est donc privé d’action contre son vendeur si celui-ci est de bonne foi et s’il a fourni les diagnostics réglementaires, que ce soit sur le fondement de la garantie de vices cachés (Cass. 3 e civ., 8 novembre 2006, n° 05-17379), et/ou de l’absence de délivrance conforme (Cass. 3 e civ., 6 juillet 2011, n° 10-18882). L’exonération de responsabilité du vendeur connaît cependant une limite si le vendeur avait connaissance du vice non révélé. Si le vendeur respecte ses obligations élémentaires d’information vis-à-vis de son acquéreur et du diagnostiqueur, il sera réputé de bonne foi. À défaut, il peut être considéré de mauvaise foi, et devoir alors garantir son acquéreur au titre des vices cachés et/ou de l’obligation de délivrance conforme. Ainsi, le vendeur ayant construit l’immeuble, est présumé avoir connaissance de la présence d’amiante, et partant est considéré de mauvaise foi s’il dissimule cette information à l’acquéreur, et sa responsabilité sera susceptible d’être engagée (Cass. 3e civ., 26 septembre 2012, n° 11-17422 ; CA Paris, 13 février 2014, n° 12/15573 et CA Versailles, 29 octobre, n° 08/05052). L’acquéreur peut dans certains cas obtenir la résolution de la vente (à propos d’un diagnostic amiante erroné : CA Lyon, 9 février 2012, n° 10/08177). La gravité du vice reste une condition pour obtenir la résolution de la vente et engager la responsabilité du vendeur. Enfin, dans des hypothèses plus rares où le vice constitue une erreur sur les qualités substantielles du bien vendu, l’acquéreur pourra agir en nullité de la vente contre le vendeur, même de bonne foi (articles 1110 et suivants du Code civil) et solliciter l’indemnisation de son préjudice.
L’arrêt récemment rendu par la chambre mixte de la Cour de cassation le 8 juillet 2015, n° 1326686, réaffirme que l’obligation du diagnostiqueur vis-à-vis de son cocontractant, le plus souvent bailleur ou vendeur, est une obligation de moyen : le caractère erroné du diagnostic ne suffit pas à engager la responsabilité contractuelle du professionnel (voir page 36 de ce numéro). Le diagnostiqueur doit donc déployer ses meilleurs efforts pour atteindre l’objectif visé (article 1137 du Code civil). Dans l’hypothèse où celui-ci ne serait pas atteint, la responsabilité du débiteur n’est pas automatiquement engagée, il convient de rapporter la preuve d’une faute du diagnostiqueur (rappelons que la responsabilité du débiteur d’une obligation de résultat est en revanche engagée sur la simple constatation que le résultat convenu n’a pas été atteint). www.lemoniteur.fr/ope-immo • septembre 2015
À SaVOIR
gestion et professions
La loi Alur instaure les prémices d’un dispositif de lutte contre la mérule. En cas de vente d’un bien situé dans une zone répertoriée par arrêté préfectoral, la présence d’un risque de mérule doit être signalée à l’acquéreur. Il s’agit seulement de l’alerter sur le fait que le bien se trouve dans une zone couverte par un arrêté préfectoral, sans le fixer sur la réalité de l’état du bien acheté. Le vendeur a donc tout intérêt, sans que cela ne soit obligatoire, à fournir à l’acquéreur un diagnostic concluant à l’absence de mérule pour purger cet aléa et faciliter la réalisation de la vente (art. L. 133-9 du CCH).
La nécessité de démontrer une faute, qui relève de la technique sous-jacente du diagnostic, impose le recours à l’appréciation d’un expert qui sera le plus souvent désigné judiciairement, avant dire droit. Sur le terrain de la responsabilité délictuelle du professionnel, le locataire ou l’acquéreur lésé devra également rapporter la preuve que le diagnostiqueur a commis une faute dans l’exécution de sa mission en ne respectant pas les « normes éditées et [les] règles de l’art ». Ainsi, l’obligation du diagnostiqueur d’identifier et d’investiguer intégralement l’immeuble, en toutes ses parties, n’a pu être considérée par la jurisprudence comme étant une obligation de résultat (Cass. 3e civ., 21 mai 2014, n° 13-14891 ; CA Bordeaux, 6 décembre 2011, n° 10/04025). Elle est cependant appréciée plus sévèrement, en l’absence de toute mention dans le diagnostic révélant les difficultés rencontrées par le professionnel à ce sujet.
apprécier la faute 6 Comment du diagnostiqueur ?
Dossier
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Pour chaque diagnostic, la faute du professionnel s’apprécie à la lumière de la loi, du règlement, de l’arrêté et de la norme Afnor propre au diagnostic considéré. Ces normes Afnor, guides méthodologiques rédigés à l’attention des diagnostiqueurs pour garantir la qualité de leur diagnostic, constituent les référentiels techniques d’appréciation de leur faute éventuelle. Elles définissent le contenu et les modalités de réalisation des missions de repérage, prévus et prédéfinis par la réglementation française (lois, décrets et arrêtés). Par exemple, les obligations du diagnostiqueur en matière d’amiante avant-vente sont déterminées par la partie législative et réglementaire du Code de la santé publique qui lui est consacrée (articles L. 1334-1 et suivants, et R. 1334-14 et suivants du CSP), mais aussi par les dispositions de la norme Afnor NF X46-020, publiée en décembre 2008, qui définit la méthodologie et les moyens nécessaires à la bonne exécution de sa mission. Ainsi, la responsabilité du diagnostiqueur n’est pas engagée s’il n’est pas démontré que la présence d’amiante était perceptible par un simple examen visuel (Cass. 3e civ., 6 juillet 2011, n° 10-18882). La norme Afnor précise que l’opérateur doit être particulièrement vigilant et approfondir ses investigations en cas de circonstances particulières. La notion « d’examen visuel » englobe, en application de ce texte, une mission plus large que le simple contrôle oculaire des locaux ; le diagnostiqueur doit procéder à toutes vérifications n’impliquant pas de travaux destructifs, et doit donc réaliser des sondages sonores, soulever les moquettes décollées, déplacer quelques meubles et effectuer des poinçonnages (Cass. 3e civ., 21 mai 2014, n° 13-14891).
septembre 2015 • www.lemoniteur.fr/ope-immo
quel moment la responsabilité 7 Àduappréciée diagnostiqueur est-elle ? La détermination de la règlementation applicable au litige est primordiale car elle conditionnera l’appréciation de la responsabilité du diagnostiqueur. Cette question doit donc être soulevée avant même d’analyser si le diagnostiqueur est fautif. La responsabilité du diagnostiqueur s’apprécie exclusivement au regard de la réglementation applicable au moment de son intervention. Or il est fréquent en cette matière très mouvante que la réglementation en vigueur, à l’époque de la réalisation du diagnostic annexé à l’acte de vente, ait évolué au moment où les opérations d’expertise judiciaire sont réalisées. En matière d’amiante par exemple, la toiture est un composant de l’immeuble qui n’a été soumis à contrôle qu’à compter du 1er février 2012, date d’entrée en vigueur du décret n° 2011-629 du 3 juin 2011. Lorsque le diagnostic a été réalisé avant cette date, la responsabilité du diagnostiqueur ne pourra donc être recherchée pour ne pas avoir identifié d’éléments amiantés sur la toiture du bâtiment. Le principe peut sembler d’évidence, il est toutefois utile de le rappeler, notamment au sujet de la réglementation relative à l’amiante, qui a connu des évolutions nombreuses et multiples au cours des vingt dernières années, modifiant autant de fois le référentiel sur la base duquel la responsabilité d’un diagnostiqueur doit être appréciée (CA Paris, 17 avril 2015, n° 14/00904 ; CA Colmar, 18 mars 2015, n° 13/04150).
est-il soumis 8 Leà undiagnostiqueur devoir de conseil ? La jurisprudence tend à faire peser sur le diagnostiqueur une obligation générale de conseil et d’information dont la méconnaissance est susceptible d’entraîner sa responsabilité, au même titre que la réalisation d’un diagnostic erroné. Sa mission est ainsi plus large que celle strictement définie par la réglementation. Le diagnostiqueur doit par exemple attirer l’attention sur des éléments du bâtiment en rapport avec l’objet de son diagnostic, quand bien même cette information excéderait le champ strict de sa mission. Pour illustration, lorsque le diagnostiqueur est mandaté pour réaliser un état relatif à la présence de termites, il a l’obligation de mentionner la présence d’autres insectes xylophages et de champignons lignivores. Il doit ainsi attirer l’attention de l’acquéreur et renseigner largement le paragraphe « constatations diverses » de son rapport sur les conséquences en termes de travaux et de coûts de la présence de mérule, alors même que ce champignon lignivore ne fait pas, en principe, l’objet de ce diagnostic (voir en matière d’amiante : CA Rennes, 20 mars 2008, n° 06/04251 ; Cass. 3e civ.,
La RC professionnelle du diagnostiqueur immobilier est-elle un « bon risque » ? L’activité de diagnostic immobilier s’inscrit dans un champ réglementaire très normé qui impose à nos clients des obligations strictes dans des domaines particulièrement étendus allant de la performance énergétique aux installations intérieures d’électricité et de gaz, en passant par le métrage de superficie, sans oublier bien évidemment la présence de termites ou d’amiante. Notre activité d’assurance est donc tout aussi vaste que celle de nos clients, et répond aux besoins de garantir les conséquences dommageables de leur responsabilité civile dans les champs d’investigation qui sont les leurs. Elle se concentre sur les
Quel est le diagnostic immobilier qui génère le plus de sinistres ? Si nous enregistrons une sinistralité de fréquence, nous n’enregistrons, en revanche, pas de véritable sinistralité d’intensité. Les litiges portent sur les diagnostics requis lors de la vente d’un bien immobilier, et principalement sur des diagnostics erronés en matière de termites, d’amiante et de calcul de superficie. La multiplicité des intervenants (acquéreur, vendeur, notaire, diagnostiqueur ou agent immobilier) est une source de complexité accrue qui peut générer des contentieux, dans un contexte jurisprudentiel très sévère quant au bon respect par nos clients de leurs obligations. Ce sont donc des dossiers à développement long qui s’intègrent dans une tendance législative et jurisprudentielle en constante évolution, nécessitant de trouver une réponse sur mesure et parfaitement adaptée aux besoins de nos clients.
3 janvier 2006, n° 05-14380 ; Cass. 3e civ., 2 juillet 2003, n° 01-16246). Le diagnostiqueur doit donc se montrer curieux, et prendre l’initiative d’investigations approfondies, sans s’en tenir au strict respect des textes.
sont les obligations 9 Quelles du vendeur vis-à-vis du diagnostiqueur ? Le vendeur a une obligation d’information envers le diagnostiqueur afin que ce dernier établisse, en toute connaissance de cause, son rapport de repérage. Les normes Afnor définissent d’ailleurs les obligations des maîtres d’ouvrage qui demandent la réalisation d’un diagnostic ; ils ont un rôle actif à jouer. Ils doivent transmettre au diagnostiqueur les anciens rapports réalisés et communiquer la liste des travaux réalisés au cours des dernières années dans l’immeuble, notamment ceux susceptibles d’avoir un impact sur la mission confiée au diagnostiqueur (travaux d’isolation pour la réalisation d’un DPE, travaux de désinsectisation suite à une infestation de termites, etc.), et toute autre information qu’il juge utile. Ensuite, le vendeur a l’obligation de permettre au diagnostiqueur l’accès à l’ensemble des locaux, et doit l’accompagner pour lui apporter utilement toutes les
Comment accompagner le diagnostiqueur dans la gestion de son risque ? Notre approche est double : maîtriser notre charge sinistres tout en accompagnant nos clients. Pour cela, nous avons mis en place, avec l’aide de nos courtiers, un dispositif de gestion dédiée offrant à nos clients une équipe pluridisciplinaire chargée de l’indemnisation, et regroupant des gestionnaires, inspecteurs, experts et avocats spécialisés. Cette équipe mène notamment des actions de prévention et d’information pour sensibiliser nos clients aux mesures destinées à prévenir les sinistres, tels que, par exemple, la formulation écrite de réserves en cas d’impossibilité d’accès aux pièces ou encore un questionnement préalable et précis du vendeur sur les antécédents de l’immeuble. Nous menons également des actions régulières d’information auprès de nos clients sur les évolutions réglementaires et jurisprudentielles impactant leur activité. Enfin, nous développons des stratégies de gestion sur mesure, adaptées au contexte particulier de chacun des dossiers.
gestion et professions
Franck Le Vallois, directeur de l’indemnisation, d’Allianz France
risques de particuliers, dans le cadre notamment de la vente de biens immobiliers à usage d’habitation. Nous développons en conséquence une souscription de qualité en sélectionnant de manière très fine les risques que nous garantissons.
Propos recueillis par Sophie Michelin-Mazéran
informations relatives à l’immeuble (humidité anormale dans une pièce, création d’un auvent, etc.). Le maître d’ouvrage qui commande le diagnostic est donc un acteur essentiel de l’établissement du diagnostic immobilier, et de la responsabilité professionnelle qui peut en résulter, il doit se montrer loyal dans la conduite de la mission dont il saisit le diagnostiqueur.
mauvaise foi du vendeur 10 Laexonère-t-elle le diagnostiqueur
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© Dr
« Nous enregistrons une sinistralité de fréquence, mais pas d’intensité. »
de sa responsabilité ?
Dans une affaire où la responsabilité du diagnostiqueur a été retenue (défaut d’identification de la présence de termites) avec celle du vendeur qui avait, sans le dire à son acquéreur, procédé au cours des années passées, à un traitement anti-termites, le tribunal a considéré qu’en omettant d’informer le futur acquéreur de cette situation, le vendeur ne pouvait bénéficier de l’exonération de la garantie des vices cachés. En de telles circonstances, le vendeur est réputé de « mauvaise foi », et son attitude participe à l’établissement d’un diagnostic erroné, ce qui entraîne un partage de responsabilité (Cass. 3e civ., 13 janvier 2010, n° 08-21677). www.lemoniteur.fr/ope-immo • septembre 2015
FOCUS
gestion et professions
La non-visite d’une partie de l’immeuble n’engage pas de facto la responsabilité du diagnostiqueur, si l’accès à celle-ci est physiquement impossible ou si le vendeur lui en refuse l’entrée. Le diagnostiqueur doit expressément signaler cette circonstance dans son rapport pour pouvoir bénéficier d’une exonération de responsabilité pour la partie non visitée (CA Metz, 12 juin 2013, n° 10/01739). Le vendeur perdra quant à lui, dans son rapport avec l’acquéreur, le bénéfice de l’exonération de la garantie légale des vices cachés. Il y a donc pour le vendeur un enjeu à assurer au diagnostiqueur le libre accès de l’entier immeuble.
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Dans ce cas, le vendeur non professionnel n’est pas fondé non plus à solliciter la garantie du diagnostiqueur ayant établi l’état parasitaire erroné dans la mesure où il a induit ce dernier en erreur sur l’existence de termites, et que son attitude est à l’origine de la rédaction de l’attestation erronée (Cass. 3e civ., 19 novembre 2008, n° 07-17880). La mauvaise foi du vendeur conduit donc à la caractérisation d’une faute de sa part.
est la prescription 11 Quelle de l’action en responsabilité contre le diagnostiqueur ? Les actions en responsabilité, délictuelle et contractuelle, se prescrivent par cinq ans et courent à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer (article 2224 du Code civil). L’acquéreur lésé dispose ainsi d’un délai de cinq années, à compter du jour où il a connaissance de l’existence des éléments qui n’auraient pas été détectés par le diagnostiqueur, ce qui correspond, le plus souvent, au jour où un second diagnostic met en évidence la présence de termites, de plomb ou d’éléments amiantés non révélés. Ce délai ne court donc ni à compter de la réalisation du diagnostic, ni à compter de la date de l’acquisition.
quels cas 12 dans la responsabilité pénale du diagnostiqueur peut-elle être engagée ?
Dans certains cas, les diagnostics erronés révèlent un comportement du diagnostiqueur pénalement répréhensible. Le Code de la construction et de l’habitation a ainsi prévu que sa responsabilité pénale puisse être engagée, en parallèle ou alternativement de sa responsabilité civile. C’est notamment le cas lorsque les conditions d’impartialité ou d’indépendance ne sont pas respectées (article R. 2714 du CCH).
Le vendeur, maître d’ouvrage, a également l’obligation de vérifier que le diagnostiqueur mandaté satisfait aux conditions de certifications de compétence, d’organisation, d’assurance et aux conditions d’impartialité et d’indépendance, sinon il est également passible d’une amende de 5e classe (1 500 €). Compte tenu des risques accrus pour le consommateur, les directions régionales des entreprises de la concurrence de la consommation du travail et de l’emploi (Direccte, anciennement DGCCRF), multiplient les rapports et les vérifications des obligations susvisées. Le dernier, en date d’août 2014, constatait que les diagnostiqueurs respectent généralement leurs obligations professionnelles de formations, certifications et assurance professionnelle, et les pratiques de commissionnement des agents immobiliers reculent. Par ailleurs et dans le cadre d’un procès en responsabilité civile, le défaut d’impartialité ou d’indépendance pourrait constituer une illustration de la mauvaise foi du vendeur, l’empêchant de bénéficier de la clause d’exonération de la garantie sur les vices cachés et de bénéficier de l’appel en garantie du diagnostiqueur.
diagnostiqueur est-il le seul 13 Leprofessionnel responsable des conséquences d’un diagnostic erroné ?
D’autres opérateurs, en parallèle du diagnostiqueur, peuvent avoir concouru à la réalisation du diagnostic litigieux, et voir également leur responsabilité engagée. Un cumul de responsabilités ne relève donc pas du cas d’école. En matière de mérule par exemple, la responsabilité de l’agent immobilier a été partiellement retenue, avec celle du diagnostiqueur, dans une affaire où il avait eu connaissance de l’existence et des conséquences de la présence de ce champignon dans l’immeuble à vendre, et n’a, ni alerté, ni conseillé au vendeur de réaliser un diagnostic pour poursuivre les investigations dans cette direction (CA Rennes, 20 mars 2008, n° 06/04251). Il
articuler les règles de prescription avec la durée de certains diagnostics L’état parasitaire a une durée de validité de six mois, car les éléments diagnostiqués, vivants, justifient sa mise à jour pour chaque opération. La durée de l’état de l’installation de gaz et d’électricité est de trois ans et celle du DPE de dix ans (articles R. 271-5 et R. 134-4-2 du CCH). La durée de validité du Crep (plomb) est d’un an si la présence de plomb a été constatée, elle est illimitée si aucune trace de plomb n’est constatée ou si les traces relevées sont inférieures à certains seuils. En matière d’amiante enfin, la durée est également illimitée pour le diagnostic négatif, dans le cas contraire, le propriétaire a l’obligation de procéder à des
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évaluations périodiques tous les trois ans (article R. 1334-27 du CSP). Si un diagnostic expiré est annexé à un acte de vente, le vendeur ne pourra vraisemblablement pas s’exonérer valablement de sa responsabilité contractuelle à l’égard de l’acquéreur. Surtout, la responsabilité du diagnostiqueur pourrait être sérieusement discutée, notamment si le vice reproché peut résulter de l’écoulement du temps ou de la dégradation et de la vétusté des locaux. À notre connaissance, la jurisprudence ne s’est pas prononcée sur le sujet mais ces arguments semblent pouvoir être sérieusement défendus.
En confiant, sans autre précision, à un diagnostiqueur le soin de réaliser tel ou tel diagnostic, le vendeur lui demande implicitement de s’en tenir aux prescriptions légales et règlementaires. C’est donc par référence à cette mission réglementée, qu’on appréciera alors l’étendue de sa responsabilité (Cass. 3e civ., 5 décembre 2007, n° 06-15332 ). Néanmoins, si le contrat restreint ou étend la mission du diagnostiqueur, sa responsabilité sera appréciée et limitée à la lumière des dispositions de cette convention (Cass. 3 e civ., 28 janvier 2003, n° 01-13875). Ainsi, en pratique, lorsque le vendeur, dans un souci d’économie et en pleine connaissance de cause, limite le champ d’action du diagnostiqueur à un simple examen visuel de la charpente, il ne peut être reproché à ce dernier de ne pas avoir relevé la présence de termites souterrains, dès lors que cette recherche ne fait pas partie de sa mission (Cass. 3e civ., 27 septembre 2006, n° 05-15924). Le diagnostiqueur ne peut non plus être tenu responsable de l’absence d’investigation de locaux qui n’étaient pas mentionnés dans sa mission par la faute du vendeur (Cass. 3e civ., 7 décembre 2005, n° 04-17919) ou lorsque le vendeur a délibérément empêché le diagnostiqueur de procéder à des investigations complètes dans une partie des locaux (CA Bordeaux, 10 mai 2012, n° 10/05700). Le vendeur doit donc être particulièrement attentif à la définition de la mission confiée au diagnostiqueur, surtout s’il entend pour une raison ou pour une autre qu’elle déroge aux dispositions légales et règlementaires. La mission doit également être spatialement délimitée.
À NOTER
Fumigation de termites
gestion et professions
L’arrêt rendu par la chambre mixte de la Cour de cassation le 8 juillet 2015 (n° 13-26686) a confirmé et précisé la solution retenue par l’arrêt de la troisième chambre civile de cette même Cour du 21 mai 2014 (n° 13-14891), énonçant qu’en présence d’un diagnostic erroné, le préjudice subi par les acquéreurs équivaut au coût total des travaux de désamiantage, incluant les frais annexes permettant leur réalisation (coûts d’hébergement le temps des travaux, coûts de déménagement, garde-meubles, préjudice moral, etc.). Avant mai 2014, la jurisprudence n’était pas clairement établie sur le sujet et considérait fréquemment que le préjudice subi par l’acquéreur était constitué par la perte de chance de n’avoir pu négocier le prix de vente à la baisse s’il avait eu préalablement connaissance de ce vice (Cass. 3 e civ., 7 octobre 2009, n° 08-12920). Cette perte de chance était estimée à un pourcentage du montant des travaux de reprise. Cette position était d’ailleurs juridiquement bien construite car le diagnostiqueur n’est, en effet, pas responsable de la présence d’amiante ou du vice non révélé, mais seulement de ne pas l’avoir identifiée. Certains arrêts semblaient résister à l’arrêt de la Cour de cassation de mai 2014, et considéraient toujours que le préjudice était constitué d’une simple perte de chance (CA Paris 19 février 2015, n° 13/17080 ; CA Colmar, 18 mars 2015, n° 13/04150). La décision rendue par la chambre
Depuis un arrêté du 1er juin 2015, les rapports constatant la présence d’amiante dans les flocages, calorifugeages et faux plafonds au sein des bâtiments, tout en comportant une préconisation de mesure d’empoussièrement, de confinement ou de retrait de l’amiante, doivent obligatoirement être adressés au préfet. Cette transmission est effectuée par le diagnostiqueur dans les quinze jours de la communication des résultats au propriétaire, par LRAR ou remise contre récépissé. Aucune sanction spécifique n’est prévue par le texte.
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sont les limites 14 Quelles à la responsabilité du diagnostiqueur ?
est le préjudice que doit 15 Quel réparer l’auteur d’un diagnostic erroné ?
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en est de même lorsque l’agent immobilier n’exige pas du vendeur la production d’un état parasitaire, ou à défaut ne conseille pas à l’acquéreur potentiel de réaliser cet état, pour des locaux anormalement humides (CA Rennes, 20 décembre 2012, n˚ 09/08071). Le devoir de conseil de l’agent immobilier sera d’autant plus strictement apprécié par les tribunaux si les locaux sont situés dans une région sinistrée par la mérule. De la même manière, la responsabilité du notaire pourra être retenue en cas de défaut de conseil et/ou d’information avéré de sa part (CA Rennes, 28 mars 2013, n° 10/02650). Tous les professionnels intervenant en matière d’acquisition immobilière sont donc susceptibles de voir leur responsabilité engagée aux côtés de celle du diagnostiqueur fautif, au titre de leur obligation de conseil et d’information : vendeur, agent immobilier, notaire, laboratoire ayant procédé aux prélèvements éventuels, société du bâtiment ayant réalisé des travaux pour le compte du vendeur quelque temps avant la vente, etc.
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À SUIVRE
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Un arrêté du 10 août 2015 définit une nouvelle méthode de réalisation de l’état de l’installation intérieure d’électricité que devront respecter les diagnostiqueurs, à compter du 1er janvier 2016. Elle concerne les immeubles d’habitation, en cas de vente, lorsque l’installation a été réalisée depuis plus de 15 années.
mixte de la Cour de cassation le 8 juillet 2015 coupe vraisemblablement court à cette résistance, avec les limites exposées dans le commentaire de la décision du mois en page 36 de ce numéro. Cette décision nous semble juridiquement critiquable et sera assurément lourde de conséquence pour la profession et ses assureurs.
préjudices connexes 16 Les (de jouissance ou moral) sont-ils toujours indemnisables ?
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En cas de découverte d’une infestation de termites, non détectée par le diagnostiqueur, la solidité de l’immeuble peut être mise à mal et de lourds travaux doivent être envisagés. C’est également le cas en matière de découverte d’amiante, de plomb ou de problèmes électriques. Ces travaux de reprise, dont le montant est généralement débattu dans le cadre des opérations d’expertise judiciaire, font partie intégrante du préjudice indemnisable (Cass. ch. mixte, 8 juillet 2015, précité, voir aussi questions nos 5 et 15), mais ce ne sont pas les seuls. Les troubles que l’acquéreur supporte du fait des fautes des uns et des autres peuvent entraîner un préjudice connexe indemnisable. Ce sera notamment le cas en présence d’un risque éventuel de libération de fibres d’amiante dû à la dégradation du revêtement d’une chambre, utilisée comme salle de jeux des enfants de l’acquéreur, âgés de quatre et cinq ans au moment de la vente de l’immeuble (CA Colmar, 18 mars 2015, n° 13/04150). Lorsque les travaux de reprise sont lourds, l’acquéreur peut également subir un préjudice de jouissance constitué par l’obligation de déménager, de louer un autre appartement ou une maison et de faire appel à un garde-meuble pendant toute la durée des travaux. Il existe cependant une limite au préjudice indemnisable : en cas d’action en résolution de la vente ou en restitution d’une partie du prix suite à un certificat de superficie erroné, le diagnostiqueur ne peut être condamné à garantir le vendeur de toutes les sommes mises à sa charge, car la restitution du prix de vente ne constitue pas alors un préjudice indemnisable pour l’acquéreur (Cass. 3 e civ., 28 janvier 2015, n° 13-27397 ; Cass. 3e civ., 5 décembre 2007, n° 06-15332). Dans ces situations, le préjudice indemnisable reste basé sur la perte de chance estimée forfaitairement par les tribunaux.
dpE erroné engage-t-il 17 Unladuresponsabilité diagnostiqueur ? Le DPE informe d’une consommation énergétique estimée de l’immeuble (article L. 134-1 du CCH). septembre 2015 • www.lemoniteur.fr/ope-immo
La loi n° 2004-1343 du 9 décembre 2004 l’instituant ne lui a cependant attribué qu’une simple valeur informative. À première analyse, on pourrait être tenté d’affirmer que la responsabilité du diagnostiqueur ne saurait donc être recherchée en cas de DPE erroné. Néanmoins, l’acquéreur qui a cru acheter un immeuble ayant de faibles consommations d’énergie, peut toujours agir en responsabilité contractuelle contre son vendeur de mauvaise foi sur le fondement de la garantie des vices cachés, du défaut d’information ou du défaut de délivrance conforme. Il peut surtout, et en toute hypothèse, agir sur le terrain délictuel contre le diagnostiqueur. La jurisprudence considère alors que l’acquéreur est trompé sur une caractéristique essentielle du bâtiment, ce qui fonde son action contre le diagnostiqueur. Ce dernier n’est donc pas à l’abri de toute mise en cause lorsqu’il rédige ce rapport informatif. Les tribunaux ont ainsi retenu que le préjudice subi par l’acquéreur consistait en une perte de chance de négocier à la baisse le prix d’acquisition ou de renoncer à cette acquisition (TGI Paris, 7 avril 2011, n° 09/15353 ; CA Bourges, 13 juin 2013, n° 12/01097). Toutefois à la lecture de l’arrêt rendu par la chambre mixte de la Cour de cassation du 8 juillet 2015 (voir question n° 15), la nature du préjudice subi par l’acquéreur pourrait être constituée, à l’avenir, du montant total des travaux d’isolation de l’immeuble nécessaires pour obtenir la classe énergétique indiquée dans le DPE erroné (déjà en matière de DPE : CA Angers, 13 décembre 2011, n° 10/02273).
pourquoi distinguer 18 avant-travaux le diagnostic amiante du diagnostic amiante avant-vente ?
Le degré de détection diffère entre un diagnostic amiante avant-travaux, également appelé avantdémolition, et un diagnostic amiante avant-vente. Le premier ayant pour but de protéger les travailleurs en cas de démolition et de libération de particules d’amiante, alors que le second a pour but d’informer le futur acquéreur sur la qualité du bâtiment. Le diagnostic avant-démolition porte ainsi sur le repérage d’une liste indicative très étendue de matériaux susceptibles de contenir de l’amiante (liste C de l’annexe 13-9 mentionnée à l’article R. 133422 du CSP), tandis que dans le cas du constat amiante avant-vente, la liste de l’état des matériaux et produits à repérer est exhaustive et resserrée (listes A et B de l’annexe 13-9 mentionnée aux articles R. 1334-20 et R. 1334-21 du CSP). Dans l’hypothèse où l’acquéreur a, dès l’origine, l’intention de démolir le bâtiment, il lui sera fortement recommandé de procéder, avant l’acquisi-
un préjudice à l’acquéreur ?
La réponse à cette question invite à analyser un arrêt récemment rendu par la cour d’appel de Paris (CA Paris, 19 février 2015, n° 13/17080). Dans cette affaire, le diagnostiqueur, chargé de détecter la présence de produits contenant de l’amiante dans des locaux, n’en décèle que dans la toiture de l’appentis. Suite à la vente, l’acquéreur découvre lors de travaux de rénovation, la présence de matériaux amiantés dans les murs intérieurs des locaux, et met en jeu la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur fautif. La cour d’appel de Paris reconnaît la faute du diagnostiqueur qui n’avait pas révélé la présence d’amiante à l’intérieur des locaux, mais écarte pourtant sa responsabilité, considérant qu’il n’y avait pas de préjudice indemnisable. La cour considère que la perte de chance de négocier le prix de vente des locaux n’était pas caractérisée, car l’acquéreur avait tout de même décidé d’acheter les locaux, alors qu’il savait qu’ils présentaient des éléments amiantés dans la toiture de l’appentis. Néanmoins, l’arrêt précité fait actuellement l’objet d’un pourvoi et l’on peut s’interroger sur la position adoptée par la cour après l’arrêt du 8 juillet dernier de la chambre mixte de la Cour de cassation. A minima, le quantum du préjudice réparable ne portera pas sur la totalité des travaux de reprise, mais uniquement sur ceux rendus nécessaires par les matériaux non révélés.
aTTENTION
Dans le cas où la surface du bien vendu est inférieure de plus d’un vingtième à celle mentionnée dans l’acte d’achat, le vendeur peut supporter, si l’action est introduite dans le délai d’un an à compter de l’acte authentique de vente, une réduction corrélative du prix de vente (article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Cette diminution du prix ne constitue pas un préjudice indemnisable, mais un simple réajustement tarifaire en fonction de la surface réellement vendue. Rien n’empêche le vendeur de se retourner lui-même contre le professionnel ayant établi l’attestation erronée. Néanmoins, la restitution du prix, due par le vendeur à l’acquéreur n’étant pas un préjudice indemnisable, le vendeur ne pourra demander à l’opérateur d’être relevé et garanti des sommes qu’il devra restituer au vendeur (Cass. 3e civ., 25 octobre 2006, n° 05-17427). Cependant, par un récent revirement de jurisprudence (28 janvier 2015, n° 13-27397), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a considéré que le professionnel ayant établi le certificat peut être condamné à indemniser le vendeur au titre de la perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre. En effet, la fixation du prix d’un appartement ne dépend pas uniquement de son critère de superficie ; d’autres paramètres rentrent en compte (localisation géographique, disposition des pièces, exposition, etc.). Si le professionnel n’avait pas commis d’erreur dans l’établissement du certificat de superficie, il n’est pas certain que l’appartement aurait subi une diminution du prix. Le lien de causalité entre la faute du professionnel et le préjudice du vendeur (restituer le delta du prix de vente correspondant à la surface moindre), justifie alors que la Cour de cassation ait recours à la notion de perte de chance. La détermination du préjudice fondée sur la notion de perte de chance devrait donc perdurer utilement et heureusement en matière de certificat Carrez, posant cependant quelques difficultés de preuve et de mise en œuvre (Cass. ch. mixte, 8 juillet 2015, précité). n
Le manquement à l’obligation de faire réaliser un repérage de l’amiante avant tout travaux de démolition est puni d’une amende de 1 500 €, portée à 3 000 € en cas de récidive.
gestion et professions
diagnostic amiante 19 Unpartiellement erroné génère-t-il automatiquement
métrage Carrez inexact 20 Unengage-t-il la responsabilité de son auteur ?
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tion immobilière, à un diagnostic avant-démolition. Mais, s’agissant d’un diagnostic où les sondages peuvent être destructifs, le vendeur peut être frileux à accorder la réalisation d’un tel diagnostic. Par ailleurs et ce, quelle que soit la nature du diagnostic amiante réalisé, celui-ci n’a pas vocation à attester du volume d’amiante présent, et donc du coût de retrait de ce matériau. Cette absence d’information ne saurait engager la responsabilité du diagnostiqueur immobilier.
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Complément rédactionnel + INFOsur www.lemoniteur.fr/OPE78
10 QUESTIONS SUR… urbanisme et environnement
la valEUR vERTE : NOUvEl hôTE dE l’ImmObIlIER
La nouvelle courait les milieux informés depuis plus d’une décennie. Désormais, le fait est avéré, corroboré par plusieurs études, sans oublier le signal fort donné par l’adoption de la loi de transition énergétique : la valeur verte d’un bâtiment est devenue réalité, dans le secteur résidentiel et pour les bâtiments tertiaires, en France et en europe. La montée en puissance de l’exigence de performance énergétique et environnementale rend le marché immobilier sensible à cette nouvelle composante. un enseignement pour les investisseurs, particuliers ou institutionnels : les biens énergivores se dévalueront quand les immeubles verts se valoriseront. revue de détail en 10 questions/réponses. Par Nathalie levray, journaliste
ExTRaITS
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« La France [...] pour s’acquitter de ses engagements chiffrés en matière de limitation et de réduction des émissions des gaz à effet de serre, de façon à promouvoir le développement durable [...], applique et/ou élabore des politiques et des mesures [dont] l’accroissement de l’efficacité énergétique dans les secteurs pertinents de l’économie nationale [...]. » Source : Protocole de Kyoto à la convention-cadre des Nations Unies sur les changements climatiques (1998)
sont les différentes 1 Quelles acceptions de la valeur verte d’un bien immobilier ? La définition de la « valeur verte » varie selon les acteurs qui l’utilisent et comporte des éléments intrinsèques et extrinsèques. Dans l’acception généraliste de l’Ademe (Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie), créée en 1990, la valeur verte est : « La valeur nette additionnelle d’un bien immobilier dégagée grâce à une meilleure performance environnementale ». Cette valeur nette additionnelle est le plus souvent calculée par comparaison avec des immeubles non certifiés, présentant des caractéristiques similaires (localisation, taille, confort…). Elle constitue ainsi une prime pour les immeubles certifiés. L’association Dinamic (Développement de l’information notariale et de l’analyse du marché immobilier et de la conjoncture), créée en 2010, conjointement par le Conseil supérieur du notariat, la Chambre des notaires de Paris et la Caisse des dépôts et consignations, précise cette définition : « La valeur verte correspond à l’augmentation de valeur engendrée par la meilleure performance énergétique et environnementale d’un bien immobilier par rapport à un autre bien immobilier toutes les autres caractéristiques étant égales par ailleurs. Elle est exprimée en termes de “valeur vénale” ». Une deuxième approche considère la valeur verte par le biais de la maîtrise du risque de dévalorisation des actifs immobiliers, la décote verte. Elle considère que les bâtiments à haute performance environnementale deviendront la norme sur le marché, alors que les bâtiments à performance inférieure,
septembre 2015 • www.lemoniteur.fr/ope-immo
non certifiés, au regard des immeubles certifiés de caractéristiques similaires seront dépréciés. Enfin, une vision économique plus large laisse de côté la valeur vénale ou locative de l’immeuble pour intégrer la totalité des bénéfices directs (diminution des coûts de maintenance par exemple) et indirects (bien-être des usagers notamment) occasionnés par la performance environnementale d’un immeuble.
Quelles sont les étapes clés 2 verte de l’émergence de la valeur dans l’immobilier ? Le bâtiment est appelé à jouer un rôle capital dans la transition énergétique et écologique en raison de ses consommations d’énergie et des émissions de gaz à effet de serre (GES) qu’il produit. La notion de « valeur verte » des constructions est apparue dans les années 1990, concomitamment avec la création des premières certifications de qualité environnementale. En France, il s’agit de la démarche Haute qualité environnementale (HQE) de 1996. Le label Breeam (« BRE environmental assessment method » ou la méthode d’évaluation de la performance environnementale des bâtiments) a été lancé au Royaume-Uni en 1990, le PassivHaus (1995) concerne les bâtiments allemands et le référentiel LEED (2000), les constructions aux États-Unis. La notion se renforce dans un contexte d’inflation des prix des matières premières et de sensibilisation toujours accrue aux enjeux énergétiques et environnementaux. Elle suscite alors l’intérêt des professionnels de l’immobilier et des économistes.
quoi la loi de transition 3 Enénergétique influe-t-elle sur la valeur verte ? En 2007, le mouvement amorcé en France s’intensifie. La loi de transition énergétique pour la croissance verte a été adoptée le 22 juillet 2015. Le texte ambitionne, notamment, de doter la France d’outils plus efficaces pour lutter contre le dérèglement climatique. Elle inscrit dans le Code de l’énergie de nouveaux objectifs chiffrés de la politique énergétique nationale parmi lesquels, notamment : – la réduction des émissions de GES de 40 % entre 1990 et 2030 ; – la réduction de la consommation énergétique finale de 50 % en 2050 par rapport à la référence 2012, avec un objectif intermédiaire de 20 % en 2030 ; – le passage à 32 % de la part des énergies renouvelables en 2030 dans la consommation finale brute d’énergie ; – un parc immobilier intégralement rénové en fonction des normes « Bâtiment basse consommation » ou assimilées pour 2050. Ces nouveaux objectifs mettent à contribution l’immobilier qui consomme 43 % de l’énergie finale utilisée en France, selon les chiffres 2010 fournis par le ministère de l’Écologie et du Développement durable. Ils conduisent à renforcer l’exigence de performance énergétique et environnementale des immeubles, développant ainsi plus encore le critère de la valeur verte des bâtiments. En outre, plusieurs mesures de la loi présentent des conséquences majeures pour le verdissement des biens : – la rénovation énergétique obligatoire avant 2025 pour tous les bâtiments privés résidentiels dont la consommation en énergie primaire est supérieure à 330 kWh/m2/an (art. 5) ;
L’absence de conformité à ces nouveaux standards, dont le contenu et les modalités de mise en œuvre seront précisés par décrets, disqualifiera à long terme les immeubles énergivores. Relevons que le Conseil constitutionnel a toutefois censuré l’article 6 de la loi de transition énergétique, qui stipulait qu’à partir de 2030, au moment des mutations, les bâtiments privés résidentiels devaient faire l’objet d’une rénovation énergétique, selon leur niveau de performance énergétique, sous réserve de la mise à disposition des outils financiers adéquats. La censure est intervenue au motif que le législateur « n’avait pas suffisamment défini les conditions et les modalités de l’atteinte » possible au droit de propriété. Comme l’a souligné Arnaud Gossement, avocat spécialisé en droit de l’environnement, le Conseil constitutionnel a cependant accepté le principe de l’article. Le gouvernement peut donc le réécrire et le réinscrire dans une autre loi, explique-t-il sur son compte twitter.
à SavOIR L’article 3 de la loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte impose un objectif de rénovation énergétique de 500 000 logements, chaque année, à compter de 2017, dont au moins la moitié est occupée par des ménages à revenus modestes. Une baisse de 15 % de la précarité énergétique est attendue d’ici à 2020.
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La réglementation en termes de consommation d’énergie et d’émissions de GES pour les nouveaux bâtiments se durcit ainsi progressivement.
– la création d’un carnet numérique de suivi et d’entretien des logements en copropriété (art. 11) ; – l’apparition dans la définition du logement décent du critère de performance énergétique minimale (art. 12) ;
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Ce que disent les lois Grenelle et leurs prolongements Le Grenelle de l’environnement est organisé en 2007, et le Parlement adopte les deux lois Grenelle en 2009 et 2010 (voir Opé. Immo. n° 27, septembre 2010, numéro spécial Grenelle 2). La France décline le 3 x 20 % européen en prévoyant de : l réduire de 14 % ses émissions de GES entre 2005 et 2020 ; l d’améliorer l’efficacité énergétique de 20 % d’ici à 2020 ; l d’intégrer 23 % d’énergies renouvelables dans la consommation d’énergie finale d’ici 2020. Le Grenelle de l’environnement s’attache à promouvoir des immeubles économes en énergie et peu polluants pour les constructions neuves, encourage les rénovations et les réhabilitations vertes pour le parc existant, et fixe ainsi d’ambitieux objectifs sectoriels de réduction des consommations, et de production d’énergies renouvelables par filière. Pour exemple, les bâtiments existants, résidentiels ou tertiaires, doivent réduire leurs consommations d’énergie de 38 %
d’ici 2020 (art. 5, loi n° 2009-967 du 3 août 2009, dite Grenelle 1). Depuis janvier 2013, tout nouveau logement construit doit respecter le label Bâtiment basse consommation (BBC = 50 kWh/m2/an), puis à partir de 2020 le label Bâtiment à énergie positive (Bepos). L’amélioration énergétique du parc tertiaire existant (près de 850 millions de mètres carrés) d’ici à 2020 figure dans les dispositions du Grenelle, mais attend toujours son décret d’application. Un arsenal d’autres mesures est mis en place, telles des conditions de prêt avantageuses pour la construction ou l’achat de logements peu énergivores, ou l’obligation de réaliser un diagnostic de performance énergétique à afficher sur les annonces immobilières. C’est ainsi un mouvement de prise de conscience des enjeux environnementaux à trois échelles, internationale, européenne et nationale, qui conduit à fixer des objectifs d’efficacité énergétique au secteur immobilier et à faire émerger la notion de valeur verte.
Dossier
En 1998, le protocole de Kyoto traduit au niveau international les préoccupations énergétiques et environnementales en visant la réduction des émissions de GES. De surcroît, la directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments du 19 mai 2010 (n° 2010/31/UE) complète un précédent texte de 2002 (n° 2002/91/CE du 16 décembre 2002), et renforce les obligations des États européens. Les objectifs pour 2020 du paquet « Énergie Climat » de l’Union européenne (objectifs dits des « 3 X 20 % ») visent à : – réduire de 20 % les émissions de GES de l’Union européenne par rapport à 1990 ; – améliorer de 20 % l’efficacité énergétique ; – porter à 20 % la part des énergies renouvelables dans la consommation finale d’énergie.
www.lemoniteur.fr/ope-immo • septembre 2015
CalENdRIER
urbanisme et environnement
1er juillet 2017 : c’est la date avant laquelle les établissements recevant du public (ERP) d’une surface de plus de 250 m² doivent réaliser et afficher leur diagnostic de performance énergétique.
Dossier
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sont les outils de quels marqueurs disposent 4 Quels 5 règlementaires d’identification les experts immobiliers et de mesure de la valeur verte ? pour estimer la valeur verte ? La valeur verte d’un bâtiment est identifiée par sa conformité avec la réglementation thermique (RT 2005, RT 2012 et RT 2020) et les normes environnementales en vigueur, ainsi que par le respect de labels ou de certifications (HQE, BBC, Breeam, etc.) à sa construction. Elle résulte également de la programmation d’une mise aux normes qui permet d’anticiper la valeur future d’un bien en fonction de ses caractéristiques environnementales. Dans le secteur du tertiaire, s’ajoute l’annexe environnementale au bail pour les bureaux ou les commerces d’une surface supérieure à 2 000 m2. Elle comporte des engagements, de la part du bailleur de réaliser un certain nombre de travaux ou d’aménagements susceptibles de réduire l’impact énergétique et écologique de l’immeuble, et de la part du locataire, d’adopter un comportement environnemental, notamment l’économie de ressources, telles que l’eau ou l’électricité, et de faire respecter par son personnel des conditions d’utilisation conformes à cet objectif (voir Opé. Immo. n° 55, mai 2013, p. 51). La valeur verte, au sens de la performance énergétique et environnementale d’un bâtiment, est mesurée par le diagnostic de performance énergétique (DPE) et l’audit énergétique. Simplifié par rapport à l’audit énergétique, le DPE comporte deux options : – la certification « DPE sans mention » qui porte sur des habitations individuelles, des lots dans des bâtiments à usage principal d’habitation et les petits lots « tertiaires » en pied d’immeubles d’habitation ; – la certification « DPE avec mention », valable pour des immeubles entiers à usage d’habitation ou non, ainsi que pour tout bâtiment à usage principal autre que l’habitation (locaux commerciaux, industriels, agricoles…).
La valeur verte est d’abord évaluée en considération de la qualité intrinsèque du bâtiment. Toutefois, le champ de cette qualité intrinsèque varie et son appréciation peut être envisagée de façon plus ou moins large. Parce que les problématiques environnementales énergétiques sont facilement appréhendées par le biais des économies d’énergie que peuvent générer des travaux d’amélioration du bâtiment dans ce domaine, la plupart des acteurs se réfèrent à la dimension énergie du bâtiment. L’aspect performance énergétique de la valeur verte prime ainsi sur les autres. Des études, menées aux États-Unis, au Royaume-Uni et en Suisse, se concentrent sur ce critère, aisément mesurable et pour lequel les données sont plus abondantes. Les réglementations françaises, par exemple, considèrent la valeur verte comme essentiellement énergétique, alors que d’autres acteurs, investisseurs, propriétaires, utilisateurs, conseils ou auditeurs, plus sensibilisés ou mieux avertis des enjeux environnementaux, retiennent l’ensemble des critères environnementaux du bien (énergie, eau, déchets, confort, santé, acoustique, paysage, qualité de l’air, etc.). D’autres composantes peuvent constituer une part de la valeur verte d’un immeuble, comme l’utilisation de matériaux écologiques lors de sa construction, ou la présence d’énergies renouvelables dans les systèmes de production d’énergie, etc. Le périmètre couvert par la valeur verte peut s’étendre au-delà des caractéristiques propres du bâtiment. Le groupe de réflexion « Valeur verte en pratique » (groupe informel de réflexion rassemblant plusieurs professionnels de l’immobilier), qui travaille sur l’immobilier durable, retient deux autres aspects : – la capacité du gestionnaire à bien exploiter le bâtiment ; – le comportement environnemental de l’utilisateur.
Le DPE comporte au minimum 60 points de contrôle et son résultat se présente sous la forme de deux étiquettes : l’une pour la performance énergie et l’autre pour la performance climat. L’étiquette énergie classe les logements de A à G par ordre croissant de consommation d’énergie ; l’étiquette climat ordonne les logements des plus écologiques (étiquette A) aux plus polluants (étiquette G) en termes de rejets de gaz à effet de serre. L’audit énergétique établit une analyse détaillée des données du bâtiment, relatives au chauffage, à la production d’eau chaude sanitaire, au refroidissement et à la ventilation, à l’éclairage et aux consommations domestiques. Il propose un programme chiffré et argumenté d’économies d’énergie. Il évalue les performances énergétiques et les sources de déperdition d’un bien afin d’améliorer les premières et de réduire les secondes par des préconisations de confort et de performance.
Ainsi, l’exploitation vertueuse et durable de l’immeuble générant des coûts d’entretien et de maintenance moindres et, une baisse mesurée des consommations énergétiques, valorisable à terme, peut-elle faire l’objet d’un contrat de performance énergétique et environnementale entre le gestionnaire et le propriétaire. Des déterminants supplémentaires peuvent être convoqués pour estimer la valeur verte d’un immeuble : les conditions d’accès aux transports en commun au regard des enjeux d’écomobilité et de taxe carbone, la flexibilité d’aménagement des locaux, etc. Enfin, d’autres facteurs non quantifiables aujourd’hui, notamment liés à la qualité des locaux et au bien-être des salariés, pourront créer une valeur ajoutée pour les utilisateurs, et contribuer à une meilleure productivité des salariés : baisse du nombre d’arrêts de travail, diminution du stress et des risques de santé, maîtrise du nombre de démissions, etc.
septembre 2015 • www.lemoniteur.fr/ope-immo
« la rénovation énergétique des logements et des locaux tertiaires va s’accélérer ! »
Quels sont les enjeux de la rénovation énergétique pour les cinq années à venir ? La rénovation énergétique des logements et des locaux tertiaires va s’accélérer ! Les offres globales de travaux et l’accompagnement des ménages sont en train de se structurer pour répondre, demain, à une massification des travaux. La loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte guide cette progression : interdiction progressive de louer des épaves thermiques ou généralisation, à terme, des travaux au moment des mutations ; l’accent étant mis sur les logements les plus énergivores du parc.
Les acteurs de la transaction jouent un véritable rôle de conseil en faisant prendre conscience aux vendeurs, comme aux acquéreurs, que la performance énergétique du logement a une vraie incidence sur sa valeur. Ils doivent développer un discours sur l’intérêt des travaux au moment de la mutation, puis diriger leurs clients vers des acteurs en capacité de définir des travaux adaptés et leurs coûts. Ainsi, cette enveloppe de travaux pourra faire partie intégrante de la négociation du bien. Pour cela, les acteurs de la transaction sont appelés à se former à nos sujets, sur ces questions. Car c’est aussi en apportant ce conseil éclairé qu’ils marqueront leur différence face aux ventes entre particuliers.
Comment les propriétaires absorberont-ils le coût des travaux d’efficacité énergétique ? Il y a d’abord les aides publiques aux ménages. Au moment de l’acquisition
la valeur verte influe-t-elle 6 Ensurquoi le marché résidentiel ? La valeur verte dans le secteur du logement est un phénomène réel, même si sa matérialisation par le marché reste encore incomplète. La réglementation qui oblige à des mises aux normes en est le principal levier. Le niveau de performance énergétique est corrélé à la valeur des logements existants, les bâtiments anciens ou très énergivores devenant moins attractifs et moins rentables. Plusieurs études attestent de l’effet de la valeur verte sur le prix de marché d’un logement, d’une part parce qu’un immeuble vert évite la programmation de travaux énergétiques significatifs dans un moyen terme, et donc des dépenses ultérieures ; d’autre part, parce que l’état de l’immeuble reflète une durée de vie économique plus importante. Selon une étude européenne d’avril 2013 menée sur les ventes réalisées dans les régions de Lille et Marseille, il existe une forte corrélation entre « l’efficacité énergétique d’un bien et la variation de son prix de vente ». À Marseille, par exemple, le passage d’une classe de performance énergétique à la classe supérieure sur l’étiquette énergie (de la lettre C à la lettre B) bonifierait le prix de vente d’un bien de 4,3 %, même s’il existe une forte incertitude sur les maisons. À Lille, cette augmentation du prix de vente du bien en lien avec une meilleure performance énergétique s’élève à 3,2 % (elle est plus marquée dans les ventes de maisons individuelles que d’appartements). Les auteurs précisent que des échantillons plus grands seraient nécessaires pour affiner les résultats. En 2011, une étude de l’Ademe consta-
urbanisme et environnement
Philippe Pelletier, avocat associé, président du plan bâtiment durable
d’un bien, l’éco-prêt à taux zéro peut être combiné avec l’emprunt immobilier, il permet ainsi de dégager jusqu’à 30 000 euros pour financer un bouquet de travaux. De plus, certains réseaux bancaires commencent à prendre en compte, dans le calcul du reste à charge des ménages, la performance énergétique du logement. Ainsi, les banques aurontelles tendance à prêter davantage pour l’achat d’un logement qui sera demain sobre en énergie. Enfin, je plaide pour l’instauration d’une modulation des droits de mutation et des taxes locales au regard de la performance énergétique de l’immeuble. Ainsi pourrait-on imaginer que les collectivités locales puissent abaisser ces taxes lors de l’achat d’un logement performant ou assorti d’un engagement de réaliser des travaux. Cette voie a été débattue, mais finalement non retenue lors du débat autour du projet de loi pour la transition énergétique, je crois pourtant que ce serait un signal fort pour l’avenir.
Propos recueillis par Nathalie Levray
tait une valeur verte moyenne « de 5 % à 30 % de la valeur vénale des logements », tout en pointant sa dépendance à l’évolution des prix de l’énergie, et l’anticipation de cette évolution par les acteurs. L’analyse menée par Dinamic en mars 2015, conclut à un écart de valeur de 5 % en moyenne par lettre du DPE énergie en province. Celui constaté en Îlede-France est plus atténué, en raison des tensions sur le logement. Seules 40 % des ventes expertisées à partir des bases notariales Perial et Bien, ayant servi à cette étude, bénéficiaient du renseignement des étiquettes énergie et climat. Les deux étiquettes énergie et climat semblent avoir un impact sur les prix. Toutefois, l’étude note qu’en raison de l’effet direct de la qualité énergétique d’un logement sur le consommateur individuel, notamment au plan financier, celui-ci se sent sans doute plus concerné par l’étiquette énergie que par celle relative au climat. Elle indique que les résultats significatifs sont moins nombreux sur les appartements que sur les maisons en raison de la plus petite taille de l’échantillon étudié et de la moindre ampleur des effets. Outre l’impact direct sur le prix de marché du bien, la valeur verte est susceptible d’influer également sur d’autres paramètres, identifiés dans un article de 2011 « Valeur verte : comment passer du concept à la pratique ? », Isabelle Duffaure-Gallais, Lemoniteur.fr, 2 décembre 2011. Les auteurs pointent notamment : – les taux d’impayés et de vacance locative qui concerneront les logements les moins attractifs, avec une précarité énergétique identifiée comme un risque de défaut de paiement du loyer ;
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Dossier
© Dr
Comment inciter les acteurs de la transaction immobilière à sensibiliser leurs clients à cette nouvelle donne ?
www.lemoniteur.fr/ope-immo • septembre 2015
urbanisme et environnement
– la durée d’amortissement des investissements de réhabilitation et l’avancement temporel de ceux-ci en cas de bâtiment énergivore ; – le taux d’évolution de la fiscalité avec l’introduction probable de critères énergétiques dans les taxes locales ;
Estimation de la valeur verte pour les maisons
– l’application des augmentations de loyer légales, rendue impossible pour un logement de mauvaise qualité énergétique, et menant le bailleur à des pertes progressives de parts de loyer ; – le taux de décote appliqué à la valeur de revente d’un bien à 50 ans, en raison de l’obligation de performance énergétique minimale à la revente d’un bien et de la déduction du coût des travaux sur le prix de revente.
Comment le secteur 7 réagit-il des bâtiments tertiaires à la valeur verte ?
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Estimation de l’impact de l’étiquette énergie avec une variation du prix en % par rapport à celui d’une maison d’étiquette D pour la période 2012-2013.
Dossier
(Étude Dinamic, mars 2015)
Estimation de la valeur verte pour les appartements
Estimation de l’impact de l’étiquette énergie avec une variation du prix en % par rapport à un appartement d’étiquette D pour la période 2012-2013. (Étude Dinamic, mars 2015)
septembre 2015 • www.lemoniteur.fr/ope-immo
Les investisseurs sont préoccupés par la liquidité et la valeur de leurs actifs. Or, le coût de mise à niveau énergétique d’un immeuble est désormais considéré comme un déterminant important de la valeur d’un actif, et même de sa liquidité. Ainsi un immeuble non conforme aux standards de performance énergétique ne trouvera acquéreur ou locataire qu’avec, dans le meilleur des cas, une décote. Un indicateur annuel de l’immobilier vert a été produit pour la France, au 31 décembre 2011, par IPD (société internationale dédiée à la mesure et à l’analyse de performance pour l’immobilier d’investissement et d’exploitation). Il a été publié en mai 2012 en partenariat avec Certivéa (organisme certificateur des performances des bâtiments non résidentiels et des territoires), et sous le parrainage de CBRE. Selon cet indicateur, la performance financière des immeubles verts, c’est-à-dire label lisés ou certifiés, est supérieure en 2011 à celle des immeubles non verts. Il s’établissait à 7,4 % pour les immeubles verts, contre 6,3 % pour les immeubles non verts haut de gamme, un score amélioré par rapport à 2010. Le rendement en capital, qui traduit « la prise de valeur d’une année sur l’autre, nette des dépenses en capital », est aussi plus fort pour les immeubles verts en 2011. L’étude l’explique, d’une part par l’augmentation de 0,5 % des valeurs locatives de marchés pour les immeubles verts (contre une baisse de 0,2 % pour les immeubles non verts haut de gamme) ; d’autre part par un taux de risque de l’actif de 5,9 % pour les immeubles verts (6,5 % pour les immeubles non verts haut de gamme). En outre, l’indicateur macroéconomique de vitesse locative montre un remplissage de l’immeuble deux fois plus rapide pour les immeubles verts. Une étude commanditée par la DHUP au CSTB confirme, sur la base des données 2011 fournies par IPD, l’émergence de la valeur verte d’un bureau, avec des loyers au mètre carré « en moyenne supérieur de 4,8 % à ceux des bureaux non verts comparables ». Un chiffre à relativiser par le choix de l’approche au mètre carré, le calcul par occupant devenant favorable au bureau vert.
l’apport de l’étranger
FOCUS Critères étudiés
Pays
Fuerst et McAllister (2008)
LEED, Energy Star
USA
31 %-35 %
6%
LEED
USA
130$/ m2
15 %-17 %
16 %-18 %
Energy Star
USA
30$/ m2
7 %-9 %
10 %-11 %
10 %
LEED
USA
Energy Star
USA
6%
Kok (2008)
LEED, Energy Star
USA
16 %
6%
Pivo et Fisher (2009)
Energy Star (zones en redéveloppement)
USA
6,7 %-10,6 %
4,8 % - 5,2%
Eichholtz, P. Kok, N. Quigley (2009)
LEED
USA
NS
LEED
USA
Energy Star
USA
LEED
USA
11 %
Miller et al. (2008)
Fuerst et McAllister (2010) Eichholtz al. (2010) Kok, Newell et MacFarlane (2011) Fuerst et McAllister (2011) Fuerst, Tommasso, McAllister (2012) Kok, Miller, Morris (2012) Reichardt et al. (2012)
Energy Star
8% 3%
USA
13 %
7%
Australie
9%
3%
Green Star
Australie
12 %
5%
USA
26 %
5%
Energy Star
USA
25 %
4%
LEED (2007-2012)
USA
NS
Energy Star (2007-2012)
USA
4,5 %
LEED E BOM (2005-2010)
USA
LEED (2000-2010) Energy Star (2000-2010)
7 %-9 %
USA
Fuerst et al. (2013)
EPCs
GB
Nappi-Choulet et Décamps (2013)
DPEs
France
Bonde et Song (2013)
EPCs
Suède
NS
Chegut et al. (2014)
BREEAM (Londres)
GB
26 %
Energy Star
USA
16,4 %
Das et Wiley (2014)
6%
NABERs 5 stars LEED
LEED
Newell et al. (2014)
NABERs
Hui et al. (2015)
LEED (Shanghai)
0,2 %-1,3 %
2,9 %
NS
2,5 %
Positive
11 % NS
Positive 21 %
33
10,6 % Australie Chine
Positive
Positive 12,8 %
Source : Yona Kamelgarn, d’après le rapport de doctorat « Valorisation des critères de durabilité des actifs immobiliers tertiaires », laboratoire de recherche DRM Finance, université Paris-Dauphine, mise à jour 2015.
quoi le temps de 8 cléEnla transaction est-il un moment pour la valeur verte ? Le marché de l’immobilier accorde une valeur supérieure aux biens énergétiquement performants, or la transaction immobilière est souvent l’occasion de réaliser des travaux. Ce moment est propice pour réévaluer la performance énergétique d’un logement et, le cas échéant, réaliser les travaux nécessaires. D’abord parce que le bien est libre de toute occupation, ce qui facilite la mise en œuvre des travaux. Ensuite, la présence du banquier est un atout à ne pas négliger : sollicité pour financer le prix du bien, il peut accompagner la démarche pour un financement global et profiter d’une capacité de remboursement d’emprunt par l’acquéreur, améliorée par la réduction des charges de fonctionnement du bien. Enfin, le professionnel de l’immobilier présent lors de la transaction a un rôle de conseil, notamment en matière de résidentiel, pour convaincre des vendeurs peu enclins à effectuer le diagnostic de performance énergétique
pourtant obligatoire à le réaliser, et pour les autres à entreprendre un audit énergétique. Les acquéreurs d’effectuer les travaux pour améliorer cette performance, et les guider dans le maquis des aides. Cette question intéresse le futur occupant du logement, autant le propriétaire que le locataire, pour des raisons de confort et de bien-être d’une part, et pour des questions de facture énergétique d’autre part. La loi de transition énergétique comportait un article qui imposait la réalisation de travaux d’amélioration de l’efficacité énergétique à l’occasion d’une mutation. Mais le Conseil constitutionnel l’a censuré (voir la question n° 3).
Dossier
Wiley et al. (2008)
Les signes de qualité RGE (reconnu garant de l’environnement) permettent d’identifier un professionnel qualifié pour des travaux de rénovation énergétique, et dont la compétence est reconnue en matière d’efficacité énergétique.
Valeur Taux locative d’occupation
urbanisme et environnement
Articles
Valeur vénale
verte est-elle 9 laun valeur avantage en cas de location ? Dans le cadre d’une mise en location d’un bien, l’existence d’un bâtiment vert permet de réduire le temps de commercialisation et le turnover des locataires. Pour le secteur résidentiel, les charges énergétiques représentent une part importante du couple www.lemoniteur.fr/ope-immo • septembre 2015
allER PlUS lOIN n www.immobilierdurable.eu
urbanisme et environnement
n www.planbatimentdurable.fr n www.notaires.fr/fr/ lassociation-dinamic n www.ademe.fr
Dossier
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loyer/charges. L’obligation de publier un diagnostic de performance énergétique (DPE) au moment de l’annonce fournit au locataire une indication sur le coût théorique de chauffage de son logement, et le choix d’un immeuble moins énergivore allègera sa facture d’énergie. Pour le secteur tertiaire, l’étude réalisée en 2013 par Sylvain Laurenceau, « Analyse de la valeur verte dans le tertiaire : synthèse » (CSTB), fait apparaître un résultat plus nuancé en termes de charges. L’analyse des charges par mètre carré montre un coût global plus élevé pour les bureaux verts, alors que les charges énergétiques ne sont inférieures que de 8 % à celles des bureaux non verts. Mais l’analyse des charges par usager donne le contrepoint de ce résultat apparent : les charges globales des bureaux verts sont inférieures de 4 % à celles des bureaux non verts, et leurs charges énergétiques bénéficient d’un écart de 15 %. Cette vision modifiée s’explique par l’intensité d’usage des bureaux verts, occupés par un nombre de personnes plus élevé au mètre carré. Sylvain Laurenceau conclut également « que la baisse des charges énergétiques est marginale pour les bureaux verts », ne représentant que 0,3 % du couple loyer/charges. Dans ce cas précis, la valeur verte, bien qu’avérée, s’expliquerait plutôt par des paramètres de confort, de praticité, d’image de marque et de productivité que par la baisse des charges énergétiques.
deux chartes pour motiver les troupes Le plan bâtiment durable, qui fédère depuis 2009 un large réseau d’acteurs du bâtiment et de l’immobilier en vue d’atteindre les objectifs d’efficacité énergétique dans ce secteur, impulse un mouvement d’ensemble en faveur de l’efficacité énergétique des immeubles. Il est à l’origine et promeut deux chartes de mobilisation des acteurs en faveur de la rénovation énergétique. Alors que la loi Grenelle 2 prévoit une obligation, pour les immeubles du parc tertiaire, d’engager des travaux de rénovation énergétique dans un délai de 8 ans, à compter du 1er janvier 2012, la première charte « Charte pour l’efficacité énergétique des bâtiments tertiaires publics et privés » veut anticiper les effets du décret attendu pour préciser la nature, les modalités des travaux, l’objectif de performance énergétique à atteindre. Plus de 60 maîtres d’ouvrage de renom ont déjà signé et se sont engagés dans la diminution des consommations d’énergie des bâtiments qu’ils
septembre 2015 • www.lemoniteur.fr/ope-immo
gèrent, occupent ou détiennent. Il s’agit également de définir collectivement la méthode et les objectifs de performance énergétique à atteindre. Lancé fin 2014 avec le concours de l’Agence parisienne du climat et signée par plus de 80 organismes (au 8 juin 2015), le second outil, « La charte de mobilisation pour la rénovation énergétique des copropriétés », mise, de son côté, sur la dynamique des professionnels du logement pour booster la rénovation énergétique des logements en copropriété. La charte propose un engagement volontaire en deux volets : le premier est destiné aux fédérations et organisations professionnelles de syndics de copropriétés, et le second s’adresse aux sociétés de syndics. À la clé, une rénovation énergétique placée au cœur de la gestion et de la mutation des lots de copropriété par l’action des professionnels auprès de leurs clients et la formation de leurs équipes.
sont les acteurs 10 Quels immobiliers concernés par la valeur verte ? Depuis le Grenelle de l’environnement, la valeur verte est plutôt bien assimilée par les acteurs de la construction, de mieux en mieux informés sur la performance environnementale des bâtiments et ses avantages pour la profession. Des formations ont été mises en place, et pour les constructions neuves ou la rénovation, les promoteurs, les équipes de conception et les entreprises de bâtiment, épaulés par les évaluateurs externes, portent les progrès en matière de qualité environnementale intrinsèque de l’immeuble. Le deuxième trio d’acteurs pour la qualité environnementale relève de la gestion, de l’exploitation et de l’utilisation des bâtiments tertiaires ; il comprend les foncières, les utilisateurs (par le biais de l’annexe environnementale) et les gestionnaires (liés par un contrat de performance énergétique et environnementale). Les principales foncières cotées s’intéressent de plus en plus à la valeur verte mais, selon le baromètre 2014 publié par Novethic, si les vingt principales foncières sont « globalement engagées dans l’amélioration environnementale de leur patrimoine », leurs objectifs restent globalement encore « en deçà des orientations établies par la loi Grenelle ». Un troisième trio de professionnels de l’immobilier est concerné pour mener à bien l’amélioration de la performance effective des biens immobiliers. Il s’agit des professionnels de la gestion immobilière : les syndics pour conseiller les syndicats de copropriétaires et pousser à la décision de rénovation énergétique, notamment en ce qui concerne les 8,5 millions de logements gérés en copropriété ; les agents immobiliers pour donner le signal aux vendeurs et aux acquéreurs des nouvelles obligations de rénovation énergétique, qui, malgré la censure de l’article 6 de la loi de transition énergétique par les sages de la rue Cambon, devraient constituer à terme l’environnement légal applicable à toute transaction. Les administrateurs de biens pour administrer leur portefeuille dans l’optique d’une efficience énergétique des logements toujours accrue. n
Sélection de jurisprudence réalisée et commentée par
JURISPRUDENCE LA DÉCISION À RETENIR
Vente et Contrats spéciaux
gestion et Professions Experts et diagnostiqueurs
PRoPRIété PUblIqUE ...................................................................... 41
Préjudice indemnisable suite à un diagnostic termites erroné
VENtES D’ImmEUblES...................................................................... 42
La chambre mixte de la Cour de cassation entérine et précise sa jurisprudence s’agissant du préjudice réparable en cas de diagnostic termites erroné ..........................................................36
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Un riverain peut-il acquérir un chemin rural par prescription ? Combien de temps une condition suspensive sans terme fixe peut-elle être mise en œuvre ? Un acte authentique nul survit-il nécessairement sous la forme d’un acte sous seing privé ?
gestion et Professions baUx CommERCIaUx Et PRofESSIoNNElS..................................... 43 ●
Urbanisme et Environnement PlaNIfICatIoNS Et RéglEmENtatIoN DES SolS ........................... 37 ●
Les documents de zonage de la tempête Xynthia peuvent-ils faire l’objet d’un recours en excès de pouvoir ?
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aUtoRISatIoNS D’oCCUPatIoN DES SolS ....................................... 37 ●
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La validité d’un permis est-elle affectée suite à la perte de qualité qui justifiait la demande ? Le caractère incertain d’un trouble futur prive-t-il d’intérêt à agir le demandeur de l’annulation d’un permis ? Comment apprécier l’obligation d’intégration de constructions nouvelles dans le tissu urbain parisien existant ? Le bailleur peut-il transférer au preneur l’obligation de justifier de l’autorisation de changement d’usage ?
CoPRoPRIété Et ENSEmblES ImmobIlIERS .................................. 44 ●
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En cas d’accident de chantier, la présence d’un coordonnateur SPS exonère-t-elle le maître d’ouvrage de son obligation de sécurité ?
RESPoNSabIlItéS Et aSSURaNCES ................................................ 40 ●
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Le constructeur est-il responsable de tout dommage décennal affectant l’ouvrage auquel il a participé ? La suspension de la prescription lors d’un référé-expertise, avant tout procès, est-elle applicable aux délais de forclusion ? Garantie de bonne fin et retenue de garantie : même régime juridique ?
Le TGI est-il seul compétent s’agissant de l’annulation de résolutions d’assemblée générale ?
agENtS ImmobIlIERS Et CoNSEIlS EN ImmobIlIER D’ENtREPRISE.. 45 ●
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Construction CoNtRatS DE la CoNStRUCtIoN ..................................................... 39
Le bailleur peut-il s’opposer à une cession de droit au bail avec déspécialisation lorsque le locataire bénéficie d’une pension d’invalidité ? L’adjonction d’une mezzanine permet-elle de déplafonner un loyer ? Réviser un loyer, sans avoir au préalable formé de demande dans les formes légales, est-il légal ?
La pagination du registre des mandats est-elle exigée à peine de nullité ? Un agent immobilier peut-il, durant le délai de rétractation de son client, engager les prestations du mandat ?
financement tEChNIqUES CoNtRaCtUEllES....................................................... 46 ●
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Une facilité de paiement consentie à un emprunteur nécessite-t-elle un avenant au contrat de prêt initial ? À quel moment au cours de la renégociation d’un prêt le licenciement de l’emprunteur peut-il être évoqué ?
www.lemoniteur.fr/ope-immo • Septembre 2015
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JURISPRUDENCE LA DÉCISION À RETENIR Gestion et Professions Experts et diagnostiqueurs
Préjudice indemnisable suite à un diagnostic termites erroné Dans un arrêt, important pour la profession des diagnostiqueurs déjà malmenée par un marché immobilier baissier, la chambre mixte de la Cour de cassation entérine et précise sa jurisprudence s’agissant du préjudice réparable en cas de diagnostic termites erroné.
Quel est le préjudice que doit réparer le diagnostiqueur, auteur d’un diagnostic termites erroné ? QuESTION
n Référence
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de la décision : Cour de cassation, ch. mixte, 8 juillet 2015, Société MMA IARD c/M. et Mme X., société Verdier et associés et M. Z., n° 13-26686 n Mots-clés
: Responsabilité civile professionnelle, préjudice indemnisable, diagnostiqueur immobilier, termites n Texte
officiel : Art. 1382 du Code civil
Faits :
Des particuliers acquièrent un bien immobilier au vu d’un état parasitaire annexé à l’acte de vente mentionnant des traces de termites et d’insectes xylophages sans activité. Après l’achat, ils constatent que la maison est infestée de termites, et demandent la condamnation du diagnostiqueur à leur payer le coût de l’intégralité des travaux de réparation des dégâts causés par ces insectes. La cour d’appel fait droit à leur demande. L’assureur de responsabilité civile du diagnostiqueur forme un pourvoi contre cette décision qu’il estime contraire à l’exigence d’un lien de causalité entre la faute et le dommage subi.
Décision :
La chambre mixte de la Cour de cassation rejette le pourvoi : le préjudice subi par l’acquéreur, victime d’un diagnostic erroné, est équivalant au montant de l’intégralité des travaux de reprise des dégâts causés, en ce qu’il a un caractère certain.
Commentaire : Cette décision fait suite à un précédent arrêt remarqué de la 3e chambre civile de la Cour de cassation (21 mai 2014, n° 13-14891) qui avait fait supporter à un diagnostiqueur l’intégralité des coûts d’enlèvement des matériaux
EXTRAIT DE LA DÉCISION « Les investigations insuffisantes de la société Z. n’avaient pas permis que les acquéreurs soient informés de l’état véritable d’infestation parasitaire de l’immeuble, […] ceux-ci avaient été contraints de réaliser des travaux pour y remédier, la cour d’appel a déduit exactement de ces seuls motifs que les préjudices matériels et de jouissance subis par M. et Mme X. du fait de ce diagnostic erroné avaient un caractère certain et que la société M., assureur de la société H., leur devait sa garantie. »
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amiantés, quand bien même ils n’étaient pas dégradés. La Cour avait considéré que les travaux d’enlèvement constituaient le préjudice futur et certain de l’acquéreur. Le lien de causalité entre la faute et le préjudice n’avait pas été discuté devant la Cour, et l’on imaginait que si la question avait été soulevée, la réponse aurait pu être différente. Ce point a été ici clairement posé à la Cour, qui condamne le diagnostiqueur à la réparation de l’intégralité des travaux d’éradication des termites, et pas uniquement à une perte de chance pour les acheteurs de mieux négocier les conditions d’acquisition ou de renoncer à celle-ci (voir aussi page 20). La décision est sévère et non exempte de critiques, mais elle présente le mérite de poser des lignes assez claires. Pour autant, cette position ne semble pas transposable à tous les diagnostics, et notamment au diagnostic amiante avant démolition. Si l’on suit le raisonnement de la chambre mixte, il faudrait remettre l’acquéreur dans la situation qui aurait été la sienne s’il avait connu la présence d’amiante. Dans le cas particulier du diagnostic avant démolition, le maître d’ouvrage est déjà propriétaire du bien, et a donc accepté ce risque. Faire supporter au diagnostiqueur l’ensemble des travaux de désamiantage placerait donc l’acquéreur dans une situation nettement plus favorable qu’en l’absence de faute, ce qui serait contraire aux principes de la responsabilité civile. Dans les affaires mettant en jeu la responsabilité civile des diagnostiqueurs, le débat sur l’existence d’une faute commise par l’opérateur devrait donc s’élever avec encore plus d’acuité. L’arrêt réaffirme à cet égard que l’obligation du diagnostiqueur est une obligation de moyen : le caractère erroné du diagnostic ne suffit donc pas à engager la responsabilité de son auteur. L’acquéreur lésé devra ainsi toujours rapporter la preuve que le diagnostiqueur a commis une faute dans l’exécution de sa mission. Cet arrêt pourrait entraîner une augmentation des contentieux en matière de responsabilité professionnelle, car l’aléa sur le montant de l’indemnisation pouvait freiner jusqu’alors certains acquéreurs lésés. S. FRAÎCHE-DUPEYRAT / C. RIFFLET
ANALYSES ET COMMENTAIRES
Planification et réglementation des sols
Les documents de zonage de la tempête Xynthia peuvent-ils faire l’objet d’un recours en excès de pouvoir ? QuESTION
n Référence
de la décision : Conseil d’État, 10e et 9e sous-sections, 1er juin 2015, Association de défense des intérêts des victimes de Xynthia, n° 367101 n Mots-clés
: Recours en excès de pouvoir, zones de solidarité, tempête Xynthia, documents de zonage, droit de propriété non affecté n Texte
officiel : Circulaire du 7 avril 2010 relative aux mesures à prendre suite à la tempête Xynthia du 28 février 2010
Faits :
Suite à la tempête Xynthia survenue sur le littoral de la Vendée et de la Charente-Maritime en février 2010, une circulaire ministérielle du 7 avril 2010 a demandé aux préfets de recenser, au regard de plusieurs critères provisoires, les zones à risque de submersion marine « où une délocalisation devrait être envisagée car présentant un risque d’extrême danger pour la vie humaine sans possibilité de réduire la vulnérabilité des bâtiments ». Ainsi, le préfet de Charente-Maritime a déterminé ces « zones de solidarité » et les a mises en ligne sur le site Internet de la préfecture. L’Association de défense des intérêts des victimes de Xynthia demande l’annulation pour excès de pouvoir du communiqué de presse et du document cartographique relatif à la délimitation d’une partie de ces zones.
Décision :
La cour administrative d’appel confirme le jugement du tribunal administratif rejetant la demande d’annulation.
urbanisme et Environnement
La validité d’un permis est-elle affectée suite à la perte de qualité qui justifiait la demande ? de la décision : Conseil d’État, sect., 19 juin 2015, Commune de Salbris, n° 368667 n Mots-clés
: Permis de construire, perte de la qualité de demandeur, annulation d’une DUP, légalité du permis n Texte
officiel : Art. R. 423-1 du Code de l’urbanisme
Commentaire : Le Conseil d’État rappelle que les docu-
ments de zonage ne faisaient pas obstacle à ce que des personnes situées hors de ces délimitations puissent demander à bénéficier du dispositif, lequel ne consistait qu’à informer les personnes comprises dans ces zones qu’elles étaient susceptibles de bénéficier d’une acquisition amiable de leurs propriétés par l’État. Ce n’est qu’en cas de refus des intéressés de bénéficier d’une acquisition amiable, et après expertise complémentaire, que doit être mise en œuvre une procédure d’expropriation sur le fondement des dispositions de l’article L. 561-1 du Code de l’environnement. Les documents de zonages en litige n’emportent par eux-mêmes aucune interdiction d’habiter, ni ne constituent en tant que tel des déclarations d’utilité publique. Ainsi, n’emportant aucun effet juridique, ces derniers sont insusceptibles de faire l’objet d’un recours pour excès de pouvoir. E. GuiLLou EXTRAIT DE LA DÉCISION « […] Ces documents, qui ne constituent pas des déclarations d’utilité publique au sens de l’article L. 561-1 du Code de l’environnement et qui n’emportent par eux-mêmes aucune interdiction d’habiter, constituent des documents insusceptibles de faire l’objet d’un recours pour excès de pouvoir. »
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Autorisations d’occupation des sols
QuESTION
n Référence
L’association se pourvoit en cassation devant le Conseil d’État lequel rejette à son tour sa demande.
Jurisprudence
urbanisme et Environnement
JURISPRUDENCE
Faits :
Des expropriés demandent au juge administratif d’annuler un permis de construire portant sur leurs anciennes parcelles, suite à l’annulation de l’arrêté de déclaration d’utilité publique (DUP) et de l’ordonnance d’expropriation y afférant. La cour administrative d’appel considère qu’effectivement, la société mandataire qui tenait ses droits de la commune expropriante n’avait ainsi jamais eu qualité pour présenter une demande de permis sur les terrains en cause, et annule l’arrêté.
Décision :
Le Conseil d’État censure l’arrêt.
Commentaire : C’est dans le cadre de procédures d’expropriation que la section du contentieux du Conseil d’État décide de revenir avec pédagogie sur sa jurisprudence (CE, 8 janvier 1982, Mme C., n° 19392 ; CE, 5 avril 1993, Commune de Fréjus et SCi Bleu Marine, nos 117090 et 117091) relative à la validité des autorisations d’urbanisme obtenues avant la perte de la qualité de demandeur telle que définie à l’article R. 423-1
du Code de l’urbanisme, alors applicable à la cause. Dans plusieurs considérants successifs, le Conseil d’État rappelle son interprétation de la théorie du propriétaire apparent de laquelle il ressort qu’un requérant ne peut se prévaloir de ce que l’administration ne vérifie pas l’exactitude de la qualité du demandeur de l’autorisation ; que toutefois, si elle dispose d’informations faisant apparaître que cette qualité n’est pas requise, l’administration doit refuser l’autorisation ; qu’en revanche la seule circonstance que le pétitionnaire perde rétroactivement, après délivrance du permis de construire, la qualité au titre de laquelle il avait présenté cette demande d’autorisation, n’est pas de nature à entacher d’illégalité le permis. Dans cette décision, le Conseil d’État censure l’arrêt de la cour administrative d’appel pour erreur de droit, celle-ci ayant considéré que le permis n’avait pas été légalement délivré en se fondant sur des décisions juridictionnelles postérieures à la décision délivrant le permis de construire et remettant en cause le titre de propriété du bénéficiaire. E. GuiLLou EXTRAIT DE LA DÉCISION « La seule circonstance que le pétitionnaire perde, postérieurement à la délivrance du permis de construire, fût-ce à titre rétroactif, la qualité au titre de laquelle il avait présenté la demande de permis de construire n’est pas par elle-même de nature à entacher d’illégalité le permis de construire. »
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JURISPRUDENCE ANALYSES ET COMMENTAIRES urbanisme et Environnement
Autorisations d’occupation des sols
Le caractère incertain d’un trouble futur prive-t-il d’intérêt à agir le demandeur de l’annulation d’un permis ? QuESTION
n Référence
de la décision : Conseil d’État, 1re et 6e sous-sections, 10 juin 2015, M. D. et Mme A., n° 386121 n Mots-clés
: Recevabilité, intérêt à agir, trouble, étude d’impact
n Texte
officiel : Art. L. 600-1-2 du Code de l’urbanisme
Faits :
Une société projette de construire au sein d’une zone d’aménagement concerté une station de conversion électrique, et se voit ainsi délivrer par arrêté préfectoral un permis de construire. Les propriétaires de maisons situées à près de 700 mètres de la future installation saisissent le juge des référés du tribunal administratif aux fins d’obtenir la suspension de l’exécution de cet arrêté.
Décision :
Le juge des référé estime que les requérants n’avaient pas un intérêt à agir suffisant leur permettant de demander la suspension de l’exécution de cet arrêté, dès lors que les nuisances sonores qu’ils invoquaient n’étaient pas établies. Le Conseil d’État annule l’ordonnance rendue en référé par le tribunal administratif.
Commentaire : Les dispositions de l’article L. 600-1-2
du Code de l’urbanisme conditionnant la recevabilité des recours à l’encontre des permis de construire, de démolir
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urbanisme et Environnement
Comment apprécier l’obligation d’intégration de constructions nouvelles dans le tissu urbain parisien existant ? de la décision : Conseil d’État, 2e et 7e sous-sections, 19 juin 2015, Société « Grands magasins de La Samaritaine Maison Ernest Cognac », nos 387061, 387768 n Mots-clés
: Permis de construire, Samaritaine, intégration au tissu urbain, architecture contemporaine n Texte
officiel : Art. R. 111-21 du Code de l’urbanisme
Faits :
Deux associations ont saisi le tribunal administratif de Paris afin de voir annuler l’arrêté de permis de construire autorisant une restructuration d’un ensemble de bâtiments, dit « îlot Rivoli », accueillant anciennement le magasin 4 de « La Samaritaine ».
Décision :
Le tribunal, confirmé par la cour administrative d’appel de Paris, annule l’autorisation au motif que le permis attaqué ne répondait pas à l’obligation d’insertion dans le tissu urbain environnant, en raison des caractéristiques de la façade en verre du bâtiment sur la rue de Rivoli. La Ville de Paris et la société bénéficiaire du permis se pourvoient en cassation devant le Conseil d’État, lequel censure les juges du fond.
Commentaire
: Dans sa décision, le Conseil d’État apporte un éclairage intéressant, sur la notion d’intégration des constructions nouvelles dans le tissu urbain existant,
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EXTRAIT DE LA DÉCISION « Il appartient ensuite au juge de l’excès de pouvoir de former sa conviction sur la recevabilité de la requête […] sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. »
Autorisations d’occupation des sols
QuESTION
n Référence
ou d’aménager sont ici précisées. Ce texte énonce que l’intérêt à agir des requérants ne sera caractérisé que « si la construction, l’aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’[ils] détien[nent] ou occupe[nt] régulièrement ». Afin d’avoir intérêt à agir, les requérants doivent donc indiquer les atteintes dont ils s’estiment affectés, ces dernières devant être assez significatives pour troubler directement leurs conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance. Dans cette décision, le Conseil d’État énonce que si les juridictions doivent apprécier l’intérêt à agir des requérants au regard des futurs troubles causés par le projet, ils n’ont pour autant pas à justifier du caractère certain de ce trouble afin que leur recours soit déclaré recevable. Par ailleurs, cette jurisprudence en confirme une précédente (CE, 25 février 2015, n° 367335) estimant qu’une copie de l’étude d’impact ne doit être jointe au dossier de permis qu’au titre de projets soumis à autorisation en application du Code de l’urbanisme (voir Opé. Immo. n° 76, juin 2015, p. 28). E. GuiLLou
telle que ressortant des dispositions de l’article 11 du plan local d’urbanisme (PLu) de la Ville de Paris, ainsi que de l’article R. 111-21 du Code de l’urbanisme. Statuant en sous-sections réunies, la section du contentieux estime que l’obligation d’intégration ressortant des dispositions du PLu et du règlement national d’urbanisme (RNu) doivent s’interpréter et s’appliquer à la lumière des tempéraments visés par l’article 11 du PLu, lequel « répondant au souci d’éviter le mimétisme architectural permet la construction de projets d’architecture contemporaine, pouvant déroger aux registres dominants de l’architecture parisienne et pouvant retenir des matériaux ou des teintes innovantes ». Réglant l’affaire au fond, le Conseil d’État constate notamment l’« hétérogénéité stylistique » des bâtiments du quartier ainsi que « l’usage répandu » du verre comme matériau de façade dans des édifices avoisinants, lesquels présentent également les mêmes caractéristiques de hauteur et d’ordonnancement que celles du projet. Ainsi, l’arrêt rendu par la cour administrative d’appel est censuré en ce que ce dernier a jugé à tort le permis de construire comme étant illégal. E. GuiLLou EXTRAIT DE LA DÉCISION « L’objectif d’intégration dans le tissu urbain existant ne doit pas conduire à un mimétisme architectural ou faire obstacle à des projets d’architecture contemporaine. »
ANALYSES ET COMMENTAIRES
Autorisations d’occupation des sols Commentaire : La solution de la Cour de cassation est imparable : d’abord parce que la loi déclare « nul de plein droit » le bail qui viole la règle impérative posée par l’article L. 631-7 du CCH, et tel est le cas d’un bail professionnel portant sur un local d’habitation ; ensuite parce que le bailleur doit délivrer au preneur une chose conforme à l’usage auquel on la destine, et tel n’était pas le cas. on aurait pu se demander si le changement d’usage n’est pas simplement exigible à l’entrée en vigueur du bail, ce qui aurait permis d’ériger en condition suspensive l’obtention par le preneur de l’autorisation administrative : la Cour de cassation ferme cette porte en décidant que c’est avant la conclusion du bail que le changement d’usage doit être obtenu. Cette solution rigoureuse doit inciter les praticiens à faire ainsi les choses dans le bon ordre, même s’ils sont entre professionnels avertis, ce qui peut justifier de conclure une promesse de bail, le temps de réaliser les formalités de changement d’usage. Ph. PELLEtiER
Le bailleur peut-il transférer au preneur l’obligation de justifier de l’autorisation de changement d’usage ? QuESTION
n Référence
de la décision : Cour de cassation, 3e civ., 10 juin 2015, M. A. et SCP Fay et Nafilyan c/M. Henri X. et Caisse de retraite des notaires, n° 14-15961 n Mots-clés
: Bail d’habitation, usage professionnel, changement d’usage, défaut d’autorisation administrative n Texte
officiel : Art. L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation
Faits :
La Caisse de retraite des notaires loue à une SCP de notaires un local à usage d’habitation, laissant le soin au preneur d’obtenir l’autorisation administrative de changement d’usage des lieux, pour y installer un office notarial. Mais le preneur ne procède pas aux formalités nécessaires. Le bailleur délivre congé pour la date d’expiration du bail, tandis que le preneur riposte en alléguant la nullité du bail pour défaut de respect de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation (CCH). La cour d’appel déclare valide le congé, reprochant au preneur professionnel son inaction pour obtenir l’autorisation personnelle d’exercice professionnel.
Décision :
Construction
Contrats de la construction
En cas d’accident de chantier, la présence d’un coordonnateur SPS exonère-t-elle le maître d’ouvrage de son obligation de sécurité ? de la décision : Cour de cassation, 3e civ., 17 juin 2015, Société Martine c/M. X. et société Aramis, n° 14-13350 n Mots-clés
: Maître d’ouvrage, coordonnateur SPS, responsabilité, sécurité, moyens n Texte
officiel : Art. L. 4532-2 du Code du travail
Faits :
Un maître d’ouvrage entreprend la construction d’un immeuble et confie à un coordonnateur SPS la mise en place d’un plan général de coordination (PGC) motivée par la présence de plusieurs entreprises intervenant simultanément sur le chantier. Un des intervenants est victime d’une chute sévère, alors que le coordonnateur ignorait sa présence. La victime engage alors la responsabilité de ce dernier et du maître d’ouvrage afin d’obtenir l’indemnisation de son préjudice corporel, au motif que son accident serait dû à un défaut de protection de la cage d’escalier et à un manque d’éclairage. Elle obtient gain de cause devant les juges du fond.
Décision :
« Qu’en statuant ainsi, alors que l’autorisation administrative exigée par la loi aurait dû être obtenue, par le propriétaire, préalablement à la signature du bail, la cour d’appel a violé le texte susvisé. »
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+ info
QuESTION
n Référence
EXTRAIT DE LA DÉCISION
La troisième chambre civile casse l’arrêt en rappelant, au visa de l’article L. 631-7 du CCH que : « Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation » de ce texte, décidant ainsi que le changement d’usage aurait dû être préalable à la signature du bail.
Jurisprudence
urbanisme et Environnement
JURISPRUDENCE
La Cour de cassation rejette le pourvoi du maître d’ouvrage qui prétend que l’obligation de sécurité incombait au seul coordonnateur. Elle rappelle que le maître d’ouvrage engage sa responsabilité dès lors qu’il
n’a pas transmis l’information relative à la présence de toutes les entreprises sur le chantier au coordonnateur.
Commentaire : L’obligation légale de sécurité pèse à la fois sur le maître d’ouvrage et le coordonnateur SPS. En effet, l’obligation du maître d’ouvrage est d’assurer au coordonnateur SPS les moyens indispensables à l’exercice de sa mission. il en résulte que le maître d’ouvrage doit fournir en temps utile au coordonnateur SPS toutes les informations d’ordre juridique, administratif ou technique relatives aux entreprises intervenant sur le chantier afin de lui permettre d’assurer pleinement sa mission. C’est donc en toute logique que le maître d’ouvrage est sanctionné pour sa négligence. W. YouCEF-KHoDjA EXTRAIT DE LA DÉCISION « Ayant relevé que la société A. produisait la liste, que lui avait communiquée le maître d’ouvrage, des entreprises appelées à intervenir sur le chantier, sur laquelle ne figurait pas celle de la victime d’une chute sur le chantier, à la nuit tombée, et que du fait de cette omission, celui-ci n’avait pu bénéficier de la visite d’inspection préalable à son intervention, la cour d’appel, qui a pu en déduire que le maître d’ouvrage avait engagé sa responsabilité, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision. »
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JURISPRUDENCE ANALYSES ET COMMENTAIRES Construction
Responsabilités et assurances
Le constructeur est-il responsable de tout dommage décennal affectant l’ouvrage auquel il a participé ? QuESTION
n Référence
de la décision : Cour de cassation, 3e civ., 20 mai 2015, Monsieur X c/ Entreprise Castellani et AXA France IARD, n° 14-13271 n Mots-clés
: Responsabilité des constructeurs, désordre décennal, entreprise, imputabilité n Textes
officiels : Art. 1792 et suivants du Code civil
Faits :
Une entreprise est missionnée pour réaliser des travaux de réfection des façades et corniches d’un hôtel restaurant. Dans ce cadre, elle sous-traite une partie de ses prestations. Des désordres de nature décennale surviennent pour lesquels l’entreprise est condamnée à indemniser le maître d’ouvrage pour un montant inférieur à la reprise intégrale des désordres. Cette réparation incomplète conduit le maître d’ouvrage à former un pourvoi en cassation.
Décision :
La Haute juridiction confirme l’arrêt d’appel qui a adapté le montant de la condamnation de l’entreprise aux seuls désordres qui lui étaient imputables, c’est-à-dire ceux liés au défaut d’exécution des enduits des façades.
lors, le constructeur peut voir sa responsabilité engagée sans qu’il soit nécessaire de prouver sa faute. Pour autant, comme cet arrêt le rappelle, la responsabilité des constructeurs n’est pas mobilisée de façon déraisonnée, grâce à la notion d’imputabilité des désordres, qui prend le relais sur la notion de faute : la responsabilité du constructeur ne peut être mobilisée que si le dommage est en relation avec la mission qui lui a été confiée. A. DAuGER EXTRAIT DE LA DÉCISION « Mais attendu qu’ayant relevé que les désordres relatifs aux corniches, aux murs de soutènement et de soubassement n’étaient pas imputables aux travaux réalisés par la société Castellani et, […] que monsieur X. ne démontrait pas que la prétendue violation de son obligation de conseil et d’information par la société Castellani serait à l’origine de ces désordres et malfaçons, la cour d’appel a légalement justifié sa décision. »
Commentaire : un des éléments pivots de la responsabilité légale des constructeurs réside dans le fait qu’il s’agit d’une responsabilité de plein droit. Dès
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Construction
Responsabilités et assurances
La suspension de la prescription lors d’un référé-expertise, avant tout procès, est-elle applicable aux délais de forclusion ? QuESTION
n Référence
de la décision : Cour de cassation, 3e civ., 3 juin 2015, Mme X. c/SCI Les Jardins Harmony et société Giner développement, n° 14-15796 n Mots-clés
: Désordres réservés à la réception, garantie de parfait achèvement, référé-expertise, prescription, suspension, forclusion n Textes
officiels : Art. 1642-1, 1648, 1792 et suivants et 2239 du Code civil
Faits :
Un particulier acquiert un appartement en état futur d’achèvement. Lors de la livraison le 17 décembre 2007, des désordres apparents sont réservés. À défaut de levée des réserves, l’acquéreur assigne en référé-expertise le vendeur et obtient la désignation d’un expert judiciaire par ordonnance du 7 avril 2009. À la suite du dépôt du rapport, l’acquéreur attrait en justice par assignation les constructeurs afin d’obtenir une indemnité le 10 décembre 2010. La demanderesse est déclarée forclose en son action, pour dépassement du délai d’un an de la garantie de parfait achèvement.
Décision :
Le pourvoi de l’acquéreur est rejeté par la Cour de cassation.
Commentaire : La Cour de cassation offre une clarification importante s’agissant de l’application de l’article 2239 du Code civil, modifié par la loi du 17 juin 2008. Cet article énonce que la prescription est suspendue lorsque le juge fait
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droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès. En l’espèce, la Cour de cassation applique à la lettre l’article 2220 du Code civil qui prévoit que les délais de forclusion ne sont pas soumis au titre XX du Code civil sur la prescription extinctive, sauf disposition contraire. or, en matière de vices apparents, l’unique action ouverte à l’acquéreur à l’égard du vendeur est celle de la garantie de parfait achèvement dont le délai couperet est d’un an. Ce délai, comme tous les délais des articles 1792 et suivants du Code civil, est un délai de forclusion et non de prescription, si bien que l’article 2239 du Code civil lui est inapplicable, et ainsi il ne peut être suspendu par une mesure d’instruction. L’acquéreur s’est donc heurté au mur de la forclusion, ce qui est une solution sévère, mais conforme à la lettre de la réforme de 2008. Acquéreurs, maîtres d’ouvrage et leurs conseils doivent donc être particulièrement vigilants lorsqu’une expertise est ordonnée avant tout procès : le délai de forclusion recommence à courir dès que l’ordonnance désignant l’expert est rendue puisqu’aucune suspension du délai n’est possible ensuite. A. DAuGER / P-E. PAuCHEt EXTRAIT DE LA DÉCISION « Mais attendu que la suspension de la prescription prévue par l’article 2239 du Code civil n’est pas applicable au délai de forclusion […] la cour d’appel en a déduit à bon droit que Mme X… était forclose quand elle a assigné au fond la SCI le 10 décembre 2010. »
ANALYSES ET COMMENTAIRES
Responsabilités et assurances
Garantie de bonne fin et retenue de garantie : même régime juridique ? QuESTION
n Référence
de la décision : Cour de cassation, 3e civ., 17 juin 2015, Société Banque du bâtiment et des travaux publics c/société Campenon Bernard Construction, n° 14-19863 n Mots-clés
: Marché de travaux, assurance construction, retenue de garantie, garantie de bonne fin, cautionnement, nullité n Textes
officiels : – Art. 1er et 3 de la loi n° 71-584 du 16 juillet 1971 – Art. 1134 du Code civil
Faits :
Une entreprise générale conclut un sous-traité stipulant d’une part, une retenue de garantie de 5 % du montant du marché (conformément à la loi du 16 juillet 1971), qui fait l’objet d’un cautionnement bancaire et d’autre part, une garantie de bonne fin au travers d’une garantie à première demande de 5 % du montant du marché, pour laquelle la même banque se porte garante. À la suite de la liquidation judiciaire du sous-traitant, l’entreprise générale obtient en référé la condamnation provisionnelle de la banque sur le fondement de la garantie de bonne fin.
Décision :
La Cour de cassation rejette le pourvoi de la banque, qui sollicitait la nullité de la garantie de bonne fin en opérant une confusion entre cette garantie et la retenue de garantie.
Commentaire : Cet arrêt donne l’occasion à la Haute juridiction de rappeler la distinction entre la retenue de garantie et la garantie de bonne fin, dont les objets sont
Vente et Contrats spéciaux
un riverain peut-il acquérir un chemin rural par prescription ? Faits : de la décision : Cour de cassation, 3e civ., 9 juin 2015, Communes de Saint-Martin-de-Jussac et de Cognac-La-Forêt c/M. et Mme X., n° 14-12383 n Mots-clés
: Commune, domaine privé, chemin rural, prescription acquisitive, voie de fait n Textes
officiels : Art. 2258 et suivants du Code civil
Des communes décident de réhabiliter un chemin rural en chemin de randonnée. Les propriétaires de parcelles de terrain desservies par ce chemin, les assignent afin de faire juger qu’ils ont acquis par prescription la partie du chemin longeant et traversant leur propriété, et que les travaux de déboisement réalisés sur leur propriété sont constitutifs d’une voie de fait.
Décision :
EXTRAIT DE LA DÉCISION « Attendu […] que la garantie à première demande de bonne fin visait l’exécution par le sous-traitant des travaux jusqu’à la réception et que la loi du 16 juillet 1971 définit la retenue légale de 5 % comme garantissant l’exécution des travaux pour satisfaire, le cas échéant, aux réserves faites à la réception par le maître d’ouvrage, la cour d’appel en a exactement déduit que ces deux engagements ayant des objets distincts, la nullité invoquée par la banque n’était pas démontrée et ne pouvait constituer une contestation sérieuse. »
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Propriété publique
QuESTION
n Référence
distincts et qui se succèdent dans le temps. La retenue de garantie, régie par la loi du 16 juillet 1971 a pour objet exclusif de garantir la levée des réserves à la réception (Cour cass. 3e civ., 22 septembre 2004, n° 03-12639 ; Cour cass. 3e civ., 7 décembre 2005, n° 05-10153). La garantie de bonne fin joue quant à elle son rôle avant la réception pour garantir l’exécution des travaux. il s’agit d’une garantie contractuelle, de plus en plus fréquente, qui permet au maître d’ouvrage ou à l’entreprise générale en cas de sous-traitance, de voir les travaux achevés. A. DAuGER
Jurisprudence
Construction
JURISPRUDENCE
La Cour de cassation applique les conditions de droit commun de la prescription acquisitive en matière immobilière. Elle constate en particulier que les propriétaires riverains ont exercé pendant plus de trente ans sur la partie du chemin en cause, des actes de possession matérielle : végétations et arbres anciens rendant le passage impraticable, présence d’une clôture et de canalisations, incertitude des plans cadastraux, absence d’affectation à l’usage du public, etc. La Cour de cassation confirme ainsi la cour d’appel ayant admis la prescription acquisitive.
Commentaire : La Cour de cassation juge depuis longtemps que les chemins ruraux peuvent être acquis par des riverains via le jeu de la prescription, dans les conditions prévues par le Code civil (Cass. 3e civ., 2 octobre 1975, n° 74-10868), dans la mesure où ces dépendances appartiennent au domaine privé communal, à la différence de la voirie communale qui relève du domaine public (articles L. 141-1 et L. 161-1 du Code de la voirie routière). En effet, le domaine public est quant à lui protégé par le principe d’imprescriptibilité, lequel prive d’effet l’usucapion (article L. 3111-1 du Code général de la propriété des personnes publiques). on notera également, que les communes peuvent elles aussi bénéficier de la prescription pour faire entrer dans le patrimoine communal un chemin rural (Cass. 3e civ., 26 mars 2013, n° 12-16558). P. MAuRuS EXTRAIT DE LA DÉCISION « La cour d’appel, qui a souverainement retenu que le chemin n’était pas affecté à l’usage du public et que M. et Mme X. avaient exercé pendant plus de trente ans sur cette assiette des actes de possession matérielle, en a déduit, à bon droit, que M. et Mme X. avaient acquis par prescription la partie du chemin longeant et traversant leurs parcelles et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision. »
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JURISPRUDENCE ANALYSES ET COMMENTAIRES Vente et Contrats spéciaux
Ventes d’immeubles
Combien de temps une condition suspensive sans terme fixe peut-elle être mise en œuvre ? QuESTION
n Référence
de la décision : Cour de cassation, 3e civ., 20 mai 2015, M. Z. c/ Mme Y. et autres, n° 14-11851 n Mots-clés
: Avant-contrat, condition suspensive, absence de terme, délai de réalisation raisonnable, n Textes
officiels : Art. 1134 et 1176 du Code civil
Faits :
Une promesse de vente est conclue sous la condition suspensive de l’obtention d’un certificat d’urbanisme, mais aucun délai n’est stipulé pour apprécier la réalisation de la condition. Six ans plus tard, le bénéficiaire de la promesse engage une action en réalisation forcée de la vente, indiquant renoncer au bénéfice de la condition. Le tribunal lui donne raison au constat que la condition, convenue sans terme fixe, a maintenu valide la promesse de vente, elle-même non enfermée dans un délai de réalisation. La cour d’appel réforme le jugement en considérant que le délai raisonnable qui affectait nécessairement la réalisation de la condition a expiré.
Décision :
La Cour de cassation rejette le pourvoi en reconnaissant aux juges du fond le pouvoir souverain de décider que l’opération révélait l’intention des parties d’inscrire l’opération dans un délai raisonnable, implicitement convenu.
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Vente et Contrats spéciaux
un acte authentique nul survit-il nécessairement sous la forme d’un acte sous seing privé ? de la décision : Cour de cassation, 1re civ., 17 juin 2015, SCI Fréros c/ Mme Z. et SCP D. E., n° 14-13206 n Mots-clés
: Acte authentique, nullité, acte sous seing privé, consentement n Textes
officiels : – Art. 1317 et suivants du Code civil – Art. 8 du décret n° 71-942 du 26 novembre 1971
Faits :
Un acte de vente est reçu par acte authentique : il indique un lieu de signature qui s’avère mensonger. L’annulation de l’acte notarié, qui constitue ainsi un faux en écritures publiques, est donc encourue. Toute la question consiste alors à savoir s’il survit ou non comme acte sous seing privé, constatant la vente formée entre les parties qui ont signé l’acte.
Décision :
La cour d’appel répond par la négative, ne faisant ainsi produire à l’acte nul aucun effet, et la première chambre civile de la Cour de cassation approuve cette solution.
Commentaire : La règle habituelle consiste à ce que l’acte authentique nul puisse survivre sous une autre forme, chaque fois que l’annulation de l’instrumentum n’altère pas la validité du negotium. Par exemple, l’acte dépouillé de son authenticité survit généralement comme acte sous seing privé s’il apparaît que le
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EXTRAIT DE LA DÉCISION « […] Qu’ayant relevé que la stipulation d’une condition suspensive sans terme fixe ne peut pour autant conférer à l’obligation un caractère perpétuel et, souverainement, que […] les parties avaient eu la commune intention de fixer un délai raisonnable pour la réalisation de la condition suspensive […], la cour d’appel en a déduit à bon droit que la promesse de vente était caduque. »
Ventes d’immeubles
QuESTION
n Référence
Commentaire : Voilà un arrêt qui rappelle justement deux évidences tout en dégageant un enseignement pratique : la première évidence est que toute condition, comme tout contrat, suppose d’être traitée de bonne foi, c’est-à-dire mise en œuvre avec diligence. L’inaction prolongée du créancier de la condition est susceptible de lui faire perdre le bénéfice de celle-ci. La deuxième évidence est que, même en l’absence de terme convenu, le contrat peut révéler une volonté des parties d’inscrire sa réalisation dans un délai raisonnable, ici caractérisée par une absence d’indexation du prix de la vente promise. Et l’enseignement pratique à tirer intéresse la rédaction des conditions suspensives : toujours indiquer au bénéfice de qui la condition est stipulée, quelles sont les diligences à accomplir, par qui, et enfin dans quel délai doit ou non se réaliser la condition. Ph. PELLEtiER
consentement des parties a été valablement exprimé par elles. Au cas présent, la solution contraire l’emporte, et elle doit être approuvée : loin de constituer une simple erreur matérielle, la mention erronée du lieu de réception de l’acte tentait de dissimuler que celui-ci avait en réalité été négocié et préparé par un notaire intervenant à l’acte comme associé et représentant de la SCi acquéreur. Ce qui a permis aux juges de décider que le consentement exprimé avait été vicié, et que la vente ne s’était pas valablement formée. De cela, on peut retenir que, si l’habit ne fait pas le moine, le respect sincère du formalisme n’est jamais anodin. Ph. PELLEtiER EXTRAIT DE LA DÉCISION « Qu’en l’état de ces constatations et énonciations, la cour d’appel a décidé à bon droit que l’inscription de faux incidente était fondée et que, l’acte litigieux ne pouvant subsister sous la forme d’un acte sous seing privé, la vente devait être annulée. »
ANALYSES ET COMMENTAIRES
Baux commerciaux et professionnels
Le bailleur peut-il s’opposer à une cession de droit au bail avec déspécialisation lorsque le locataire bénéficie d’une pension d’invalidité ? QuESTION
n Référence
de la décision : Cour de cassation, 3e civ., 13 mai 2015, Société Vidéo Wood, M. X. et Mme Y. c/ Société Les Arcades, n° 14-10368 n Mots-clés
: Cession-déspécialisation, invalidité, destination contractuelle, clause de non-concurrence n Texte
officiel : Art. L. 145-51 du Code de commerce
Faits :
Dans un centre commercial, un bailleur consent à un locataire un bail commercial portant sur la vente de « tout support CD compact disc ». Le locataire, qui bénéficie d’une pension d’invalidité partielle, cède son droit au bail à une société exerçant l’activité de « bazar, alimentation générale, orientale et boucherie, tissus, vaisselle, articles de décoration, appareils et objets divers ». Le bailleur s’oppose à cette cession au motif que la destination du cessionnaire permettant la vente de tout bien sans restriction est incompatible avec la clause de nonconcurrence s’imposant à l’ensemble du centre commercial. La cour d’appel accueille l’opposition du bailleur à la cession. Un pourvoi est formé par le locataire.
EXTRAIT DE LA DÉCISION
Décision :
L’arrêt de la cour d’appel est censuré.
Commentaire : Cette cession de droit au bail est intervenue dans le cadre de l’article L. 145-51 du Code
Gestion et Professions
L’adjonction d’une mezzanine permet-elle de déplafonner un loyer ? de la décision : Cour d’appel Paris, 24 juin 2015, SAS Bercing c/SA Brasil Tropical, n° 13/15041 n Mots-clés
: Bail commercial, loyer, renouvellement, plafonnement, déplafonnement, modifications notables, caractéristiques des lieus loués, mezzanine n Textes
officiels : Art. L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce
« […] Qu’en statuant ainsi, la cour d’appel […] qui n’a pas constaté que l’activité envisagée venait concurrencer des commerces existant au sein du centre commercial, n’a pas donné de base légale à sa décision. »
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Baux commerciaux et professionnels
QuESTION
n Référence
de commerce qui autorise à un commerçant, ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou ayant été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité, à céder son droit au bail sans avoir à obtenir l’accord du bailleur. toutefois, le bailleur dispose de la possibilité, soit de racheter le droit au bail aux conditions prévues par le cédant, soit de contester cette cession si la nature des activités du cessionnaire n’est pas « compatible avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble ». Compte tenu de la destination large de l’activité envisagée par le cessionnaire, le bailleur soutenait qu’il serait limité dans les possibilités de re-commercialiser des cellules du centre commercial, en raison de la clause de non-concurrence présente dans le règlement intérieur du centre commercial interdisant au bailleur de consentir un nouveau bail au titre d’une destination qui est déjà présente au sein de la galerie marchande. La Cour de cassation censure cet arrêt au motif que le bailleur ne peut s’opposer à une cession de droit au bail que si la destination envisagée venait concurrencer des commerces existants au sein du centre commercial. H. CHAoui
Jurisprudence
Gestion et Professions
JURISPRUDENCE
Faits :
Dans le cadre du renouvellement d’un bail commercial, le bailleur sollicite le déplafonnement du loyer en raison notamment de l’adjonction d’une mezzanine d’une surface de 95 m² et de 10 m² d’annexe. Le locataire sollicite quant à lui la fixation du loyer à hauteur du plafonnement. Le juge des loyers rejette la demande du bailleur qui interjette appel.
Décision :
La cour d’appel confirme le jugement de première instance.
Commentaire : L’article L. 145-33 du Code de commerce pose le principe suivant : le loyer de renouvellement doit correspondre à la valeur locative. toutefois, l’article L. 145-34 du Code de commerce tempère cette disposition en stipulant que l’évolution du prix du bail renouvelé pour les baux de durée égale à neuf ans, « ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré », de l’indice applicable. C’est la règle dite « du plafonnement ». Depuis la loi Pinel, le loyer plafonné
est d’ailleurs calculé en fonction de l’évolution de l’ilat ou de l’iLC (puisque la référence à l’iCC pour le calcul du loyer plafonné a été supprimée, voir Opé. Immo. n° 67, juillet 2014, p. 13). Le bailleur ne peut solliciter le déplafonnement du loyer que s’il parvient à démontrer la modification d’un élément de la valeur locative, qui doit être notable. En l’espèce, le bailleur tente de démontrer que l’adjonction d’une mezzanine constitue une modification notable des caractéristiques de lieux loués qui justifierait un déplafonnement du loyer et sa fixation à la valeur locative. La cour d’appel rejette sa demande en considérant que l’adjonction d’une surface de 95 m² de mezzanine et de 10 m² d’annexe n’est pas notable puisque les locaux loués ont une surface de 1 661 m². De plus, la cour d’appel note que le bailleur n’indique pas en quoi cette mezzanine aurait modifié notablement les caractéristiques de lieux loués. H. CHAoui EXTRAIT DE LA DÉCISION « […] L’adjonction d’une surface de 95 m² de mezzanine et de 10 m² d’annexe sur une surface totale de locaux loués de 1 661 m² correspondant à une augmentation de 6,32 % de la surface totale GPA n’était pas notable au sens de l’article susvisé, compte tenu du faible pourcentage de cette adjonction par rapport à la surface totale des locaux. »
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JURISPRUDENCE ANALYSES ET COMMENTAIRES Gestion et Professions
Baux commerciaux et professionnels
Réviser un loyer, sans avoir au préalable formé de demande dans les formes légales, est-il légal ? QuESTION
n Référence
de la décision : Cour de cassation, 3e civ., 1er juillet 2015, M. et Mme Z. c/Consorts Y., n° 14-13056 n Mots-clés
: Révision du loyer, formalisme n Textes
officiels : Art. L. 145-34, L. 145-37, L. 145-38 et R. 145-20 du Code de commerce
Faits :
En 2005, à l’occasion du renouvellement du bail, le bailleur sollicite un déplafonnement du loyer. Il prétend notamment que l’aménagement du port d’Ajaccio, la construction du palais des congrès ainsi que la création d’une zone piétonne à proximité du commerce concerné constituent une modification notable des facteurs locaux de commercialité. L’affaire est portée devant les tribunaux. Suite à la reprise de l’instance en 2011 (consécutive au décès d’une des parties), le bailleur demande au juge de tenir compte des révisions triennales qui auraient pu intervenir en 2008 et 2011. Les juges du fond accueillent sa demande, et le preneur forme un pourvoi en cassation.
Décision :
La Cour de cassation censure l’arrêt partiellement.
Commentaire : La Cour de cassation reconnaît ici que les aménagements en question constituent bien des
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Gestion et Professions
Le TGI est-il seul compétent s’agissant de l’annulation de résolutions d’assemblée générale ? de la décision : Cour de cassation, 3e civ., 10 juin 2015, M. et Mme X. c/syndicat des copropriétaires de la résidence Champlain, n° 14-19218 n Mots-clés
: Copropriété, annulation de résolutions d’assemblée générale, compétence exclusive, tribunal de grande instance, juridiction de proximité n Texte
officiel : Art. R. 231-5 du Code de l’organisation judiciaire
Faits :
Deux copropriétaires sont assignés par le syndicat des copropriétaires en paiement d’un arriéré de charges. Pour s’opposer à cette demande, ils soulèvent la nullité de certaines résolutions d’assemblée générale ayant mis à la charge de la copropriété le coût de travaux sur les balcons d’autres copropriétaires qui constitueraient, selon eux, des parties privatives. Considérant que la demande d’annulation de délibérations d’assemblée générale de copropriété relève de la compétence exclusive du tribunal de grande instance (TGI), la juridiction de proximité saisie se déclare incompétente pour en connaître. Les copropriétaires forment un pourvoi en cassation à l’encontre du jugement ainsi rendu.
Décision :
La Cour de cassation casse et annule le jugement rendu par la juridiction de proximité, au visa de l’article R. 231-5 du Code de l’organisation judicaire.
Commentaire : Suivant la droite ligne de sa jurisprudence constante, la Cour de cassation rappelle Septembre 2015 • www.lemoniteur.fr/ope-immo
EXTRAIT DE LA DÉCISION « Que pour fixer le montant du loyer renouvelé [...], l’arrêt tient compte des révisions triennales qui auraient pu intervenir. En statuant ainsi, alors qu’aucune demande de révision triennale n’avait été formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée, la cour d’appel a violé les textes susvisés. »
Copropriété et ensembles immobiliers
QuESTION
n Référence
modifications notables des facteurs locaux de commercialité justifiant un déplafonnement du loyer et sa fixation à la valeur locative. La Cour de cassation considère toutefois, qu’il n’y a pas lieu de tenir compte des demandes de révision sollicitées par le bailleur en cours d’instance puisqu’aucune demande de révision n’a été formée au préalable dans les formes légales. En effet, selon l’article R. 145-20 du Code de commerce, les demandes de révision sont formées par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec AR. il est également précisé que les demandes de révision doivent nécessairement être espacées de plus de trois ans. Le renouvellement du bail ayant eu lieu le 3 mai 2005, le bailleur ne pouvait former une première demande de révision qu’à compter du 4 mai 2008 et une seconde qu’à compter du 5 mai 2011. En aucun cas, il ne pouvait être tenu compte des révisions qui auraient pu intervenir les 3 mai 2008 et 3 mai 2011. H. CHAoui / B. LioN
que le tGi n’a pas de compétence exclusive pour statuer sur une demande d’annulation d’une délibération d’assemblée générale. En effet, s’il est de principe que les actions en contestation des décisions d’assemblées relèvent de la compétence du tGi dans le ressort duquel se trouve situé l’immeuble, celle-ci n’est pas exclusive. Si la contestation de la validité de l’assemblée générale est soulevée par voie d’exception ou de défense au fond devant la juridiction de proximité, celle-ci reste compétente pour en connaître. C’est l’apport de cet arrêt ; la Cour de cassation fait ici une stricte application des dispositions de l’article R. 231-5 du Code de l’organisation judiciaire qui précise que la seule cause d’incompétence de la juridiction de proximité au profit du tGi se rencontre lorsque le moyen de défense soulevé implique l’examen d’une question de nature immobilière pétitoire ou possessoire. tel n’est pas le cas en l’espèce. V. HARDouiN
EXTRAIT DE LA DÉCISION « La demande d’annulation d’une décision d’assemblée générale ne relève pas de la compétence exclusive du tribunal de grande instance, la juridiction de proximité, en l’absence d’un moyen de défense impliquant l’examen d’une question de nature immobilière pétitoire ou possessoire, a violé le texte susvisé. »
ANALYSES ET COMMENTAIRES
Agents immobiliers et conseils en immobilier d’entreprise
La pagination du registre des mandats est-elle exigée à peine de nullité ? QuESTION
n Référence
de la décision : Cour de cassation 1re civ., 15 mai 2015, Société Immobilière Elsaesser/ Société Wüttembergische France Strasbourg, n° 14-15993 n Mots-clés
: Agent immobilier, loi Hoguet, nullité du mandat, formalisme, registre n Textes
officiels : – Art. 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 – Art. 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972
Faits :
Une agence immobilière se voit confier un mandat de gestion, qu’elle insère ensuite dans son registre des mandats. Se prévalant de la nullité du mandat, le mandant met fin au contrat, puis saisit le tribunal pour obtenir la restitution des rémunérations versées en se prévalant de la nullité de l’acte. Ses demandes sont rejetées par les juges du fond.
EXTRAIT DE LA DÉCISION
Décision :
La Haute juridiction fait droit aux demandes du mandant, et casse l’arrêt rendu par la cour d’appel.
Commentaire : La loi Hoguet impose aux agents immobiliers de respecter un certain formalisme dans l’exercice de leur activité, notamment la tenue d’un registre dans lesquels doivent être enregistrés tous les mandats conclus (article 72 du décret du 20 juillet 1972). ils doivent, à cet égard, mentionner ces mandats par ordre chronologique et le registre doit être à l’avance coté sans discontinuité et relié. En l’espèce, l’agence immobilière a bien reporté les numéros des
Gestion et Professions
un agent immobilier peut-il, durant le délai de rétractation de son client, engager les prestations du mandat ? de la décision : Cour de cassation, 1re civ., 1er juillet 2015, SCI Beth 1 c/Société de transactions immobilières, n° 14-15753 n Mots-clés
: Agent immobilier, mandat, signature à domicile, droit de rétractation, exécution du contrat n Textes
officiels : Art. L. 121-26 ancien, L. 121-30, et L. 121-16-1, 12° nouveau du Code de la consommation
Faits :
Un mandat de vente est conclu au domicile d’un client, lui ouvrant ainsi un délai de rétractation (initialement de sept jours, porté à quatorze par la loi Alur). Le mandataire démarre aussitôt sa prospection, et trouve un acquéreur au prix du mandat. Finalement, le mandant renonce à son projet de vendre, en raison de la fiscalité des plusvalues qu’il n’avait pas envisagée. L’agent cherche néanmoins à recevoir les pénalités prévues au mandat, dans le cas où le mandant ne traite pas avec le candidat présenté. La cour d’appel lui donne raison, considérant que les interdictions faites au mandataire, durant le temps de réflexion ouvert au mandant, ne concernent pas l’exécution du mandat.
Décision :
« Qu’elle avait constaté que le mandat était mentionné sur un registre non paginé, la cour d’appel qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés. »
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Agents immobiliers et conseils en immobilier d’entreprise
QuESTION
n Référence
mandats conclus, mais a omis de numéroter les pages de son registre. Aussi, la Cour a considéré que l’absence de pagination ne permettait pas de vérifier l’ordre chronologique des mandats, tel qu’exigé par l’article 72 du décret, et adopte une position sévère en prononçant la nullité des mandats. Cet arrêt souligne la rigueur dont fait preuve la Cour de cassation à l’égard des règles relatives au formalisme imposé par les textes aux agents immobiliers. Depuis l’entrée en vigueur du décret n° 2015-702 du 19 juin 2015, les registres peuvent désormais être tenus sous forme électronique, dans les conditions prescrites par les articles 1316 et suivants du Code civil. A. CHARLottE-FoiN
Jurisprudence
Gestion et Professions
JURISPRUDENCE
La première chambre civile casse l’arrêt en affirmant qu’avant l’expiration du délai offert au consommateur, aucune diligence de recherche d’acquéreur ne peut être entreprise.
Commentaire : La solution donnée par la Cour de cassation est conforme aux exigences de l’article L. 121-26 du Code de la consommation qui, dans sa rédaction antérieure à la loi Alur, prohibait au mandataire « d’effectuer des prestations de services de quelque nature que ce soit », avant l’expiration du délai de rétractation offert au mandant en cas de conclusion du mandat à son domicile. La loi Alur a maintenu cette solution à l’article L. 121-30 nouveau du même code, ouvrant toutefois la faculté au mandant d’autoriser le commencement d’exécution du mandat. Ces solutions sont désormais obsolètes avec la loi Macron du 6 août 2015 qui sort du champ de cette protection du consommateur « Les contrats portant sur […] l’acquisition ou le transfert de biens immobiliers […] » (article L.121-16-1, 12° nouveau du Code de la consommation). Ainsi, la loi marque-t-elle une nouvelle fois que les contrats immobiliers, qui ont un régime juridique propre, ne ressortent pas du droit de la consommation. Ph. PELLEtiER EXTRAIT DE LA DÉCISION « Qu’en statuant ainsi, alors qu’il résultait de ses constatations que la société X avait commencé à exécuter le mandat avant l’expiration du délai légal de réflexion en recherchant des acquéreurs, la cour d’appel a violé le texte susvisé. »
www.lemoniteur.fr/ope-immo • Septembre 2015
JURISPRUDENCE ANALYSES ET COMMENTAIRES Financement
Techniques contractuelles
une facilité de paiement consentie à un emprunteur nécessite-t-elle un avenant au contrat de prêt initial ? QuESTION
n Référence
de la décision : Cour de cassation, 1re civ., 17 juin 2015, M. X. et Mme Y. c/Crédit Mutuel de Saint-Martin, n° 14-14326 n Mots-clés
: Facilité de paiement, renégociation prêt, avenant n Texte
officiel : Art. L. 312-14-1 du Code de la consommation
Faits :
Un établissement bancaire consent à deux personnes physiques un prêt immobilier. Les emprunteurs n’ayant pu honorer le remboursement des échéances du prêt, la banque les assigne afin d’obtenir la vente forcée de l’immeuble financé par adjudication judiciaire. Les juges du fond fixent le montant de la créance du prêteur en intérêts et principal. Les emprunteurs contestent notamment le montant retenu au titre des intérêts, au motif que le report du paiement de certaines des échéances mensuelles à la fin du contrat, décidé par la banque, n’avait pas fait l’objet d’un avenant répondant aux conditions fixées par la loi.
d’un encadrement légal limité. La Haute juridiction affirme sans ambigüité que celle-ci ne caractérise pas la renégociation d’un prêt, et donc à ce titre ne nécessite pas la mise en place d’un avenant respectant les conditions de l’article L. 312-14-1 du Code de la consommation (imposant la remise d’un échéancier des amortissements et le calcul du taux effectif global). Cette solution semble logique dans la mesure où la facilité de caisse n’a pas vocation à durer, mais doit répondre à un besoin ponctuel, souvent lié à une difficulté périodique. Retenons tout de même que la prudence invite le banquier à vérifier au préalable auprès de son client que celui-ci consent à bénéficier d’une telle facilité de paiement. A. FouRNiER-DE FAÿ EXTRAIT DE LA DÉCISION « […] Mais attendu que le seul fait pour le prêteur d’accorder une facilité de paiement à l’emprunteur ne caractérise pas une renégociation du prêt […]. »
Décision :
La Cour de cassation rejette le pourvoi.
Commentaire : La Cour de cassation se penche dans l’arrêt commenté sur la notion de facilité de paiement, qui bien que répandue en pratique, ne fait l’objet que
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Financement
Techniques contractuelles
À quel moment au cours de la renégociation d’un prêt le licenciement de l’emprunteur peut-il être évoqué ? QuESTION
n Référence
de la décision : Cour de cassation 1re civ., 17 juin 2015, Époux. X. c/ Société Lyonnaise de Banque, n° 14-14444 n Mots-clés
: Licenciement, renégociation prêt, indemnité de remboursement anticipé n Texte
officiel : Art. L. 312-21, al. 3 du Code de la consommation
Faits :
Un couple contracte plusieurs prêts auprès du même établissement bancaire en 2003, puis en 2008. En 2009, les emprunteurs sollicitent sans succès la réduction du taux d’intérêt applicable à l’un des prêts. Ils obtiennent alors d’un autre établissement de crédit le refinancement du prêt à un taux plus favorable. Au cours du processus de refinancement, l’un des emprunteurs est licencié. Les emprunteurs demandent alors à l’établissement de crédit d’origine, sur le fondement de l’article L. 312-21, alinéa 3 du Code de la consommation, le remboursement des indemnités de remboursement anticipé. Celui-ci refuse au motif que la raison du refinancement est l’obtention d’un taux d’intérêt plus favorable auprès d’un autre établissement bancaire, et non le licenciement de l’un des emprunteurs. Il est condamné par la cour d’appel à la restitution du montant de l’indemnité de remboursement anticipé. Il se pourvoit alors en cassation.
Décision :
La Cour de cassation rejette le pourvoi. Septembre 2015 • www.lemoniteur.fr/ope-immo
Commentaire : La Cour de cassation s’inscrit ici dans une démarche protectrice de l’emprunteur. il ressort notamment de l’article L. 312-21, alinéa 3 du Code de la consommation que les indemnités de remboursement anticipé ne sont pas dues si le remboursement du prêt par une personne physique est motivé par un licenciement. La Haute juridiction précise la portée de ce texte en décidant qu’il importe peu que le processus de refinancement ait démarré avant que le licenciement ne soit effectif. il peut être invoqué à tout moment par l’emprunteur. Bien plus, la Cour de cassation confirme la position des juges du fond en précisant que le motif tenant à la réduction des taux d’intérêt n’était pas exclusif de celui tenant au licenciement. Rappelons également que l’article L. 312-21, alinéa 3 vise les remboursements anticipés sans frais des prêts accordés, en cas de décès ou de vente du bien à cause d’un changement de lieu d’activité. A. FouRNiER-DE FAÿ EXTRAIT DE LA DÉCISION « […] Ayant relevé que les emprunteurs avaient motivé leur décision de remboursement anticipé des prêts par le licenciement de l’un d’eux, c’est à bon droit que la cour d’appel, qui a exactement énoncé que le motif tenant à la réduction des taux d’intérêts n’était nullement exclusif de celui tenant au licenciement, a condamné la banque à restituer les indemnités de remboursement anticipé […]. »
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EN SYNTHÈSE Chaque mois, retrouvez les éléments essentiels d’une question en droit immobilier Gestions et Professions
Baux d’habitation et mixtes
Contrats types de location et notice d’information Dès lors qu’ils sont régis par la loi du 6 juillet 1989, les baux d’habitation conclus depuis le 1er août 2015 doivent être établis conformément à des contrats types auxquels est annexée une notice d’information. L’objectif poursuivi : améliorer le contenu du bail et l’information des parties sur leurs droits. Ces contrats et cette notice ont été définis respectivement par un décret et un arrêté du 29 mai 2015 pris en application de la loi Alur. Par Pascal Derrez, rédacteur juridique
référenCes n Art. 3, 8-1 et 25-7 de la
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loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs n Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale n Arrêté du 29 mai 2015 relatif au contenu de la notice d’information annexée aux contrats types de location
soumises 1.Locations aux contrats types Location non meublée Le premier modèle de contrat figure à l’annexe 1 du décret. Il s’applique aux locations régies par le titre 1er de la loi du 6 juillet 1989 (article 2 de la loi), c’est-à-dire aux locations de locaux nus à usage d’habitation ou à usage mixte et qui constituent la résidence principale du locataire, à l’exception de celles portant sur : – les logements conventionnés à l’APL (aide personnalisée au logement), quelle que soit la qualité du bailleur ; – les logements non conventionnés à l’APL, mais appartenant à des bailleurs HLM ; – les logements situés dans les départements d’outre-mer, financés avec des aides de l’État et appartenant à des sociétés d’économie mixte agréés.
Location meublée Le second modèle figure à l’annexe 2 du décret. Il s’applique aux locations soumises au titre 1er bis de la loi du 6 juillet 1989 (article 25-3 de la loi), c’est-à-dire celles portant sur des locaux meublés à usage d’habitation ou à usage mixte et qui constituent la résidence principale du locataire. À noter que ces deux modèles de contrat s’appliquent aux colocations de logements nus ou meublés faisant l’objet d’un bail unique, mais sont inapplicables aux colocations formalisées avec plusieurs baux, lesquelles feront l’objet d’un contrat type spécifique dont le contenu sera déterminé par un décret (à paraître). Septembre 2015 • www.lemoniteur.fr/ope-immo
2.Contenu des contrats types
Les clauses obligatoires et facultatives figurant dans les contrats types reprennent les dispositions essentielles de la loi du 6 juillet 1989 applicables aux locations nues et meublées, telles qu’elles ont été modifiées par la loi Alur. Ainsi doivent y être mentionnés :
Désignation des parties – nom et prénom ou dénomination du bailleur, son domicile ou siège social, sa qualité (personne physique, personne morale en précisant s’il s’agit d’une SCI constituée entre parents et alliés jusqu’au 4e degré inclus) ; – le cas échéant, nom ou raison sociale, adresse et activité du mandataire du bailleur et, s’il s’agit d’un professionnel soumis à la loi Hoguet du 2 janvier 1970, le numéro et le lieu de délivrance de sa carte professionnelle, le nom et l’adresse de son garant ; – nom et prénom du ou des locataires.
Objet du contrat – destination des locaux privatifs, leur désignation et consistance : adresse, type d’habitat (collectif ou individuel), date de construction, nombre de pièces principales, surface habitable, modalités de chauffage et de production d’eau chaude, locaux privatifs accessoires (cave, garage, etc.), éléments d’équipement du logement ainsi que les équipements d’accès à la télévision et à Internet ; – le cas échéant, énumération des parties, équipements et accessoires de l’immeuble faisant l’objet
d’un usage commun (ascenseurs, espaces verts, etc.).
Date d’effet et durée du bail Le modèle type rappelle les durées minimales du bail, ainsi que les modalités pour interrompre un bail.
Conditions financières de la location – montant du loyer mensuel, date de paiement et règle de révision éventuelle. Dans les zones tendues soumises à l’encadrement des loyers par arrêté préfectoral (ce qui est le cas à Paris intra-muros depuis le 1er août 2015), le bail doit mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré correspondant à la catégorie du logement. Si un complément de loyer est prévu, le bail doit indiquer le montant du loyer de base, nécessairement égal au loyer de base majoré, le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement justifiant ce complément. Dans les zones tendues soumises à l’encadrement des loyers par décret annuel, le bail doit indiquer que le loyer initial est soumis aux dispositions de ce décret ; – montant et date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, mais uniquement si ce dernier a quitté le logement moins de 18 mois avant la signature du bail (mention obligatoire y compris en zone non tendue) ; – modalités de paiement des charges locatives récupérables (provisions mensuelles avec régularisation annuelle ou paiement périodique des charges sans régularisation, ou bien récupération sous la forme d’un forfait lorsque cette faculté est autorisée) ;
EN SYNTHÈSE – le cas échéant (en cas de location vide), montant de la contribution due par le locataire au titre des économies de charges ; – le cas échéant (en cas de colocation), mention de la souscription par le bailleur d’une assurance locative pour le compte des colocataires et indication de son montant annuel récupérable par douzième.
Honoraires de location (le cas échéant) Lorsque le bail et l’état des lieux sont établis avec le concours d’un professionnel mandaté et rémunéré à cette fin, le bail doit préciser le montant des honoraires respectivement dus par le bailleur et le locataire ainsi que les montants plafonds réglementaires imputables au locataire.
Clauses relatives aux travaux (le cas échéant) – montant des travaux d’amélioration ou de mise aux normes de décence effectués par le bailleur depuis la fin du dernier contrat ou du dernier renouvellement du bail ; – montant de la majoration du loyer en cours de bail consécutive à des travaux d’amélioration réalisés par le bailleur ; – montant de la minoration du loyer en cours de bail consécutive à des travaux d’amélioration réalisés par le locataire.
Montant du dépôt de garantie (le cas échéant)
Clauses résolutoires et de solidarité (le cas échéant) – clause de résiliation de plein droit du bail, notamment pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, non-versement du dépôt de garantie ou défaut de souscription d’une assurance locative ; – clause de solidarité des locataires ou d’indivisibilité de leurs obligations.
Les annexes au bail Doit y être annexés : – la notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ; – le dossier de diagnostic technique (DDT) ;
– l’état des lieux d’entrée, complété en cas de location meublée par un inventaire et un état détaillé du mobilier ; – lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, un extrait du règlement de copropriété précisant notamment la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges ; – le cas échéant, l’autorisation préalable de mise en location prévue à l’article 92 de la loi Alur. Au-delà de ces clauses, le décret précise que les contrats sont également soumis à l’ensemble des dispositions législatives (notamment celles de la loi du 6 juillet 1989) et réglementaires d’ordre public applicables aux baux d’habitation, sans qu’il soit nécessaire de les y faire figurer puisqu’elles sont rappelées dans la notice d’information ; ce qui explique que les contrats types sont quasi muets, par exemple, sur les règles encadrant la délivrance des congés. Cela étant, les parties peuvent toujours stipuler des clauses complémentaires ou particulières, dès lors qu’elles sont conformes aux dispositions législatives et règlementaires en vigueur à la date de conclusion du contrat.
d’information 3.Notice sur les principaux droits et obligations
sement du bail jusqu’à la fin du contrat (suite à un congé délivré par l’une ou l’autre des parties ou à une action en résiliation judiciaire du bail) ; – les voies de conciliation et les actions en justice qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges. En particulier, sont explicitées les règles de fixation et de réévaluation des loyers dans les zones tendues, selon le type d’encadrement des loyers applicable. Sont aussi rappelés les dispositifs de prévention des expulsions (fonds de solidarité pour le logement, commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, etc.).
à sAvoir Suite à la clarification apportée par la loi Macron adoptée le 10 juillet 2015, les dispositions de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 relatives à la colocation ne s’appliquent qu’aux seuls colocataires qui, au moment de la conclusion du bail initial, ne sont ni mariés ni liés par un Pacs.
La notice ne comporte aucune information relative à la garantie universelle des loyers instaurée par la loi Alur, et qui devait s’appliquer aux baux conclus à compter du 1er janvier 2016. Le gouvernement a en effet renoncé à sa mise en œuvre ; elle devrait être remplacée par un nouveau dispositif de caution solidaire, mis en place par Action Logement (ex. 1 % Logement), et réservé aux locataires ayant le plus de difficultés à se loger (jeunes de moins de trente ans, salariés précaires, etc.). n
des parties
Son contenu, pris après avis de la Commission nationale de concertation, présente en détail : – les droits et obligations des locataires et bailleurs depuis l’établis-
LE MOIS PROCHAIN Le contrat type de syndic.
Les sanctions applicables en cas de non-respect des contrats types l Si le bail écrit ne contient pas les mentions obligatoires prévues à l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, chaque partie peut exiger de l’autre, à tout moment, sa mise en conformité avec les dispositions de cet article. À défaut d’accord amiable, la mise en conformité peut être demandée en justice par l’une des parties. l Une sanction spécifique a été prévue en l’absence, dans le bail écrit, d’une des informations relatives à la surface habitable des locaux loués, aux loyers de références et au dernier loyer appliqué au précédent locataire si ce dernier a quitté le logement moins de 18 mois avant la signature du bail. Dans ces cas, le
nouveau locataire peut, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du bail, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail. Si ce dernier refuse ou ne répond pas dans ce délai, le locataire peut saisir, dans les trois mois à compter de la mise en demeure, le tribunal d’instance pour obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer. l À défaut d’avoir été stipulées au bail initial, les clauses facultatives, comme par exemple celles prévoyant la révision annuelle du loyer ou le versement d’un dépôt de garantie, ne peuvent être insérées au bail renouvelé qu’avec l’accord du locataire.
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VOS QUESTIONS
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Spécial Exonération d’impôts locaux dans lEs QpV
Chaque mois, Anne Malfilâtre, avocate, répond aux questions fiscales des lecteurs. L’exonération de taxe foncière des immeubles situés dans les QPV est-elle d’application large ?
L’exonération de taxe foncière dans les QPV est-elle soumise à des obligations déclaratives ?
NON. L’article 49 de la loi de finances rectificative du
OUI. Pour bénéficier de l’exonération de TFPB, le redevable, c’est-à-dire, soit l’exploitant lorsqu’il est propriétaire, usufruitier, emphytéote, preneur à bail à construction ou à réhabilitation, soit le bailleur dans les autres cas, doit adresser au service des impôts du lieu de situation de l’immeuble une déclaration sur un imprimé n° 6733-SD qui comporte un volet détachable réservé à l’occupant. Doit être jointe à ce formulaire Cerfa, une déclaration sur l’honneur de l’entreprise exploitante et occupante attestant qu’elle répond à la définition de très petite entreprise. L’entreprise exploitante doit en effet : exercer une activité commerciale, employer moins de dix salariés, réaliser un chiffre d’affaires annuel hors taxes inférieur à deux millions d’euros au cours de la période de référence ou avoir un total de bilan inférieur à deux millions d’euros. La déclaration doit être souscrite avant le 1er janvier de la première année au titre de laquelle l’exonération prend effet. Pour 2015, elle a pu être souscrite jusqu’au 1er juillet 2015.
29 décembre 2014 crée deux exonérations : l’une en matière de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB), et l’autre en matière de cotisation foncière des entreprises (CFE) pour les très petites entreprises (TPE) exerçant une activité commerciale dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) dont la liste a été fixée par un décret de décembre 2014. Les QPV sont issus de la loi de programmation pour la ville et la cohésion urbaine du 21 février 2014 et se substituent aux zones urbaines sensibles (ZUS) et aux zones de redynamisation urbaine (ZRU). Ainsi, les immeubles situés dans les QPV et rattachés à un établissement remplissant les conditions pour bénéficier de l’exonération de CFE visée à l’article 1466 A, I septies du Code général des impôts sont, pour une durée de cinq ans, exonérés de taxe foncière sur les propriétés bâties. Les deux dispositifs sont subordonnés au respect d’obligations déclaratives par les bénéficiaires concernés.
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Références : - Art. 49 de la loi n° 2014-1655 de finances rectificative pour 2014 du 29 décembre 2014 - Art. 1383 C ter du Code général des impôts
Références : - Décret n° 2015-643 du 9 juin 2015 fixant les obligations déclaratives des bénéficiaires des exonérations accordées en vertu de l’article 1383 C ter du Code général des impôts - Art. 315 quindecies A de l’annexe III au Code général des impôts
L’exonération de taxe foncière dans les QPV bénéficie-t-elle aux seuls établissements affectés à des activités commerciales ?
L’exonération de taxe foncière dans les QPV est-elle cumulable avec d’autres dispositifs de faveur ?
OUI. Pour bénéficier de l’exonération, le local doit être rattaché à un établissement affecté à une activité commerciale exercée dans les conditions permettant à l’établissement de bénéficier de l’exonération de CFE prévue à l’article 1466 A, I septies du Code général des impôts. Par activités commerciales, il y a lieu de comprendre les commerces proprement dits, les entreprises de vente de services lorsqu’il s’agit d’établissements destinés à fournir le logement et la nourriture (hôtels, restaurants, cafés, etc.). Lorsque la location meublée s’accompagne de prestations fournies dans les mêmes conditions que celles proposées par les hôtels (petits déjeuners, entretien et fourniture du linge de maison, entretien quotidien des chambres, etc.), elle peut être assimilée à une activité hôtelière ou para-hôtelière, de nature commerciale. Elle est donc, dans ces conditions, éligible au dispositif d’exonération de taxe foncière QPV. En revanche, sont exclues : les activités industrielles, les activités de nature civile, les activités de gestion ou de location d’immeubles nus ou meublés, exception faite des locations meublées assimilées à des activités hôtelières ou para-hôtelières. De même, sont exclues les activités professionnelles, telles que les professions libérales, ou les charges et offices dont les titulaires n’ont pas la qualité de commerçant (notaires, huissiers, etc.). Enfin, sont exclues les activités agricoles ou de pêche. Référence : BOFIP-Impôts du 19 juin 2015, BOI-IF-TFB-10-160-60, nos 350 à n° 390
Septembre 2015 • www.lemoniteur.fr/ope-immo
NON. L’exonération de taxe foncière dans les QPV est de droit. Toutefois, elle peut être supprimée par une délibération régulière et expresse des collectivités locales concernées. Par ailleurs, lorsqu’un immeuble remplit les conditions pour bénéficier de l’exonération au titre des constructions nouvelles (article 1383 du Code général des impôts) et celles visant les QPV, c’est cette dernière qui prévaut. Sont donc exonérées de taxe foncière, les constructions pour les parts communale, intercommunale et départementale pendant cinq ans à compter de l’année suivant celle de l’achèvement de l’immeuble. Si un département s’est opposé à l’exonération QPV, alors l’exonération de deux ans au titre des constructions nouvelles s’applique à la part de taxe foncière revenant à la collectivité. De même, l’exonération QPV prévaut sur l’exonération de certaines installations antipollution susceptibles d’être accordées par les collectivités (article 1388 du Code général des impôts). Enfin, un immeuble peut remplir à la fois les conditions pour être exonéré au titre de certains régimes de faveur (articles 1383 A à 1383 I du Code général des impôts) et celles du dispositif QPV. En pareil cas, le redevable de la taxe doit (sur papier libre) opter pour l’un des régimes avant le 1er janvier de la première année au titre de laquelle l’exonération est demandée. Et cette option est irrévocable. Référence : BOFIP-Impôts du 19 juin 2015, BOI-IF-TFB-10-160-60, nos 350 à n° 390
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Réforme du contentieux de l’urbanisme : © DR
tout ça pour ça ?
Emmanuel Vital-Durand, avocat associé, Gide Loyrette Nouel
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C’était il y a deux ans. L’ordonnance du
18 juillet 2013 sur le contentieux de l’urbanisme entrait en vigueur le 19 août. Son contenu répondait à une attente forte des opérateurs. Son application suscite aujourd’hui quelques déconvenues. Et si le contentieux spécial de l’urbanisme ne servait à rien ?
la faculté d’obtenir du juge la cristallisation des moyens dès le début de l’instance (article R. 600-4 du Code de l’urbanisme), puisque cette régulation du procès administratif, pourtant de nature à lutter contre les actions artificielles et dépourvues de fondement, n’est apparemment jamais mise en œuvre par les juridictions.
Sur l’intérêt à agir. Le double encadrement de
Et la « moralisation » des transactions ?
l’intérêt à agir à l’encontre d’une autorisation d’urbanisme, qui doit être préconstitué à la date de la demande d’autorisation (article L. 600-1-3 du Code de l’urbanisme) et justifié par une atteinte concrète aux conditions d’utilisation du bien détenu ou occupé par le requérant (article L. 600-1-2 du Code de l’urbanisme), met fin à la présomption de recevabilité du recours exercé par un voisin de la construction projetée. Dans ce nouveau cadre, plusieurs juridictions de premier degré ont rendu des ordonnances audacieuses, en rejetant rapidement pour défaut d’intérêt à agir des requêtes silencieuses sur l’impact du projet immobilier contesté. Les bornes récemment posées par le Conseil d’État, selon lesquelles le juge ne peut exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de son action (CE, 10 juin 2015, n° 386121), font cependant encore preuve d’un grand libéralisme dans l’admission des recours.
Enfin, l’obligation d’enregistrement des transactions mettant fin à la contestation d’une autorisation de construire (article L. 600-8 du Code de l’urbanisme) – qui consiste en la simple apposition par les services fiscaux d’un timbre à date sur le protocole transactionnel – n’est nullement dissuasive pour les auteurs de recours abusifs, puisque cette procédure ne permet même pas à l’administration de connaître (et de taxer !) le montant de l’indemnité transactionnelle.
Sanction des recours abusifs, un outil qui fait « pschitt ». De même, s’agissant de la
règles spéciales du contentieux de l’urbanisme sont vaines ; il faut alors les amender ou les abroger (« Les lois inutiles affaiblissent les lois nécessaires » relevait déjà Montesquieu), soit les constructeurs les sollicitent insuffisamment, et le juge administratif n’a pas été en mesure de se les approprier. Il en ira sans doute de même pour les dispositions introduites par la loi Macron, telle que la lutte contre les refus dilatoires de permis de construire. La relance de l’activité immobilière requiert alors, parmi d’autres leviers, une meilleure pédagogie de la loi auprès des praticiens… et des magistrats. n
Et si le contentieux spécial de l’urbanisme ne servait à rien ?
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possibilité offerte au défendeur de présenter devant le juge administratif une demande reconventionnelle, aux fins d’obtenir des dommages-intérêts de la part d’auteurs de recours abusifs (article L. 600-7 du Code de l’urbanisme), à ce jour, aucune juridiction n’y a fait droit. Le juge judiciaire conserve de fait l’exclusivité de la réparation de l’abus du droit d’ester en justice, contrairement à ce que la loi permet.
De la cristallisation des moyens. Un constat analogue se dégage, en pratique, quant à
Tout ça pour ça ? C’est donc en réalité sur le seul terrain, déjà bien balisé avant la réforme de 2013, de la sécurisation des autorisations d’urbanisme, par le biais de l’annulation partielle (article L. 600-5 du Code de l’urbanisme) ou conditionnelle (article L. 600-5-1 du Code de l’urbanisme), que les attentes des professionnels sont le moins déçues. Ce bilan rapide, mais malheureusement réaliste, laisse un goût un peu amer. En définitive, l’alternative est simple : soit les
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Sommaire thématique
opé. immo. n° 78
Urbanisme et Environnement Le nécessaire essor d’un urbanisme « contractuel »...................................3 La difficile reconversion du tertiaire en résidentiel (ça fait débat). ............6 Aires d’accueil des gens du voyage : de nouveaux pouvoirs conférés aux préfets . .............................................. 10 Pour un PLU modernisé........................................................................................ 11 Éolien : bientôt de nouvelles règles de caducité pour les parcs bénéficiant de l’antériorité.....................................................11 Réduction des délais des autorisations d’urbanisme................................14 Coup d’accélérateur donné aux cessions de terrains publics.................14 Rappel sur le régime des monuments historiques menaçant ruine......16 Acquisition par une commune de biens en état manifeste d’abandon...16 Irrégularité de la construction sans permis et délai de prescription.....16
Septembre 2015
Obligations d’assurance pour les agents commerciaux...........................14 Loyers de référence applicables à Paris depuis le 1er août 2015 (TO à retenir)................................................................. 15 Plans d’actions pour renforcer la mixité sociale et lutter contre les emprunts toxiques........................................................... 15 Rénovation des colonnes montantes d’électricité : qui paie ?................17 Unité de mesure du diagnostic de performance énergétique : ne changez rien !................................................................................................... 17 La responsabilité des diagnostiqueurs (dossier 1).......................................20 Préjudice indemnisable suite à un diagnostic termites erroné (décision à retenir). .....................................................................................36 Le bailleur peut-il s’opposer à une cession de droit au bail avec déspécialisation lorsque le locataire bénéficie d’une pension d’invalidité ? ..............................................................................43
La valeur verte : nouvel hôte de l’immobilier (dossier 2). ............................28
L’adjonction d’une mezzanine permet-elle de déplafonner un loyer ?.................................................................................................................43
Les documents de zonage de la tempête Xynthia peuvent-ils faire l’objet d’un recours en excès de pouvoir ? ...................37
Réviser un loyer, sans avoir au préalable formé de demande dans les formes légales, est-il légal ?.............................................................44
La validité d’un permis est-elle affectée suite à la perte de qualité qui justifiait la demande ? ..........................................37 Le caractère incertain d’un trouble futur prive-t-il d’intérêt à agir le demandeur de l’annulation d’un permis ?.....................................38 Comment apprécier l’obligation d’intégration de constructions nouvelles dans le tissu urbain parisien existant ?......................................38 Le bailleur peut-il transférer au preneur l’obligation de justifier de l’autorisation de changement d’usage ? .......................................................39 Réforme du contentieux de l’urbanisme : tout ça pour ça ?..................... 51
Construction
Le TGI est-il seul compétent s’agissant de l’annulation de résolutions d’assemblée générale ? . .......................................................44 La pagination du registre des mandats est-elle exigée à peine de nullité ?................................................................................................45 Un agent immobilier peut-il, durant le délai de rétractation de son client, engager les prestations du mandat ? . ................................45 Contrats types de location et notice d’information....................................48
Financement Saint-Germain-des-Prés : haut lieu parisien du commerce de luxe.......18
En cas d’accident de chantier, la présence d’un coordonnateur exonère-t-elle le maître d’ouvrage de son obligation de sécurité ? ......39
Une facilité de paiement consentie à un emprunteur nécessite-t-elle un avenant au contrat de prêt initial ? ............................46
Le constructeur est-il responsable de tout dommage décennal affectant l’ouvrage auquel il a participé ? . ................................................ 40
À quel moment au cours de la renégociation d’un prêt le licenciement de l’emprunteur peut-il être évoqué ?...............................46
La suspension de la prescription lors d’un référé-expertise, avant tout procès, est-elle applicable aux délais de forclusion ?......... 40 Garantie de bonne fin et retenue de garantie : même régime juridique ?.................................................................................... 41
Vente et Contrats spéciaux
Fiscalité Exonération de TFPB............................................................................................. 15 Locaux professionnels : transmettre les paramètres d’évaluation...................................................... 15
Acquisitions de terrains par les collectivités en la forme administrative................................................................................. 16
L’exonération de TFNB en zone Natura 2000 en sursis.............................. 17
Un riverain peut-il acquérir un chemin rural par prescription ?...............41
L’exonération de taxe foncière des immeubles situés dans les QPV est-elle d’application large ?....................................................50
Combien de temps une condition suspensive sans terme fixe peut-elle être mise en œuvre ? . .......................................................................42 Un acte authentique nul survit-il nécessairement sous la forme d’un acte sous seing privé ?...................................................42
Gestion et Professions Litiges locatifs : nouvelle donne pour les CDC..............................................14
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Cabanes dans les arbres : quel régime fiscal ?............................................ 17
L’exonération de taxe foncière dans les QPV bénéficie-t-elle aux seuls établissements affectés à des activités commerciales ?....50 L’exonération de taxe foncière dans les QPV est-elle soumise à des obligations déclaratives ?.......................................................................50 L’exonération de taxe foncière dans les QPV est-elle cumulable avec d’autres dispositifs de faveur ?...............................................................50
N° 78 – Mensuel – 50 euros