Le bimédia juridique des professionneLs de L’immobiLier
opérations
Immobilières |juin 2015
www.lemoniteur.fr/ope-immo
n°76
Urbanisme et environnement
constrUction
gestion et professions
Aujourd’hui, la responsabilité civile de l’expert judiciaire ne relève plus de débats théoriques. Parmi les fautes pouvant lui être reprochées, la Cour de cassation a récemment relevé la préconisation de travaux de reprise inefficaces, à l’origine de la persistance des dommages sur une piscine… P.37
Suscitant de vives polémiques, le décret du 26 mars 2015 instaure un contrat-type de syndic, définit un socle de base des actes de gestion courante et énumère, dans une liste fermée, les prestations particulières ouvrant droit à rémunération complémentaire… P.6
responsaBiLité de L’expert
L’avis de L’aBF en sursis Souvent critiqué dans l’exercice de son droit de veto, l’architecte des bâtiments de France (ABF) verrait la portée de ses avis amoindrie pour certains travaux n’ayant qu’un impact limité sur l’aspect extérieur des bâtiments… P.10
nouveau contrat de syndic
vente et contrats spéciaUx
financement
comment rentaBiLiser Le domaine puBLic ?
Logistique : dynamisme de La dorsaLe
dossier En ces temps de disette économique et financière, les communes disposent de peu de leviers pour améliorer leurs ressources propres. L’occupation privative du domaine public constitue une source de revenus non négligeable. L’idée n’est pas nouvelle, mais la récente consécration législative du fonds de commerce sur le domaine public accentue ce phénomène. Analyse des nouvelles opportunités offertes… P.20
Le marché logistique est en hausse annuelle de 44 %. Ce très bon début d’année masque des performances contrastées selon les régions : Île-de-France et RhôneAlpes performent, alors que le marché lillois se contracte et poursuit le retrait entamé l’an passé… P.18
fiscalité
soumission à La taxe Foncière Le champ d’application de la taxe foncière suscite toujours un abondant contentieux. Par trois décisions rendues le même jour, le Conseil d’État vient nous dire à quelles conditions un immeuble, en cours de restructuration, est soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties… P.34
Urbanisme et environnement
permis : L’étude d’impact n’est pas systématique dossier L’interaction entre les polices de l’urbanisme et de l’environnement devient toujours plus forte, de sorte que la frontière entre ces deux régimes s’estompe. Cette imbrication ne manque pas d’être exploitée à l’occasion de recours contentieux, comme l’illustre l’affaire portée devant le Conseil d’État où s’est posée la question de savoir dans quels cas une étude d’impact doit figurer au dossier de demande de permis… P.28
Une publication
Comité de rédaction Bruno CHEUVREUX
Estelle DEBAUSSART-JONIEC
Philippe PELLETIER
Notaire associé, Étude Cheuvreux ; membre fondateur et représentant notarial, Gridauh
Directrice des affaires juridiques et des marchés, Paris Habitat
Jacqueline FAISANT
Françoise KAMARA
Aurélie LEMOINE
Hugues PÉRINET-MARQUET
Catherine STEPHANOFF
Paul TALBOURDET
Directeur du comité Associé de Lefèvre Pelletier et associés, Avocats. Il est président du plan bâtiment durable.
Présidente du directoire, BNP Paribas REIM
Professeur, université Panthéon-Assas (Paris II)
2
Index Agence nationale de la rénovation urbaine........ 14 Agent immobilier Concurrence déloyale. ...................................... 17 Aménagement cinématographique.................... 14 Aménagement touristique................................. 15 Amiante Préjudice d’anxiété........................................... 44 Architecte des bâtiments de France Portée des avis................................................ 11 Recours contre les avis des ABF. ....................... 47 Assurance construction Dommages-ouvrage......................................... 38 Garantie biennale............................................ 37 Autorisations d’urbanisme Qualité du pétitionnaire.................................... 35 Rapport « Duport ».......................................... 11 Bail commercial Sous-location.................................................. 43 Bail d’habitation Droit de préemption subsidiaire du locataire....... 42 Encadrement des loyers...................................... 3 Bail superficiaire.............................................. 51 Chantier Démarrage des travaux.................................... 48 Conseil supérieur de la construction et de l’efficacité énergétique............................ 15
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Conseiller à la première chambre civile de la Cour de cassation et président de la Commission des clauses abusives
Secrétaire général, membre du comité exécutif et directeur juridique, Groupe Nexity
Copropriété Contrat de syndic......................................... 6, 15 Honoraires des syndics....................................... 7 Tiers-financement............................................ 15 Cour des comptes............................................ 13 Défiscalisation outre-mer................................. 17 Diagnostiqueur immobilier Responsabilité civile du diagnostiqueur............. 45 Versement de commissions aux agences............ 17 Domaine public Appartenance au domaine public.................20, 39 Déclassement.................................................. 39 Fonds de commerce......................................... 22 Loi Pinel.......................................................... 26 Redevance...................................................... 14 Type d’occupation............................................ 21 Droit au logement opposable............................ 42 Expert judiciaire Responsabilité délictuelle................................. 37 Investissement locatif Bilan annuel de la Cour des comptes................. 12 Logement social Bilan annuel de la Cour des comptes................. 12 Loi Alur Contrat de syndic.......................................... 6,15 Encadrement des loyers...................................... 3 Pollution des sols............................................. 35 Tiers-financement............................................ 15 Lotissement..................................................... 16 Marché logistique E-commerce.................................................... 18
Directrice, département Études et Recherches, CBRE
Avocat à la Cour, De Pardieu Brocas Maffei
Marché privé Attestation Consuel.......................................... 38 Décompte général définitif................................ 36 Sous-traitance................................................. 36 Métropole de Lyon............................................ 14 Mitoyenneté..................................................... 43 Permis de construire Étude d’impact................................................ 28 Plus-value immobilière Abattement pour durée de détention.................. 13 Précarité énergétique...................................... 15 Principe d’indépendance des législations.......... 30 Projet de loi Macron......................................... 31 Quartiers prioritaires de la ville......................... 17 Taxe foncière................................................... 34 Taxe sur les friches commerciales.................... 50 Terrain pollué Propriétaire négligent....................................... 35 Transaction...................................................... 16 Transition énergétique Carnet numérique de suivi et d’entretien du logement................................ 10 Vente en l’état futur d’achèvement Délai de rétractation......................................... 16 Garantie financière d’achèvement. .................... 16 Vente immobilière Garantie des vices cachés. ............................... 41 Promesse unilatérale de vente........................... 41
Complément rédactionnel + INFOsur www.lemoniteur.fr/OPE76
Opérations
Immobilières 17, rue d’Uzès 75108 Paris cedex 02, France Tél. : 01 40 13 30 30 Fax : 01 40 41 08 87 www.lemoniteur.fr/ope-immo RÉDACTION Directeur des rédactions : Michel Dalloni Rédactrice en chef déléguée : Sophie Michelin-Mazéran Rédacteur en chef technique : Franck Vacle Responsable de production : Denis Guillambert Ont collaboré à ce numéro* : Deborah Boïco, chargée d’études ; Henry Buzy-Cazaux, président ; Hervé Debaveye, ingénieur ; Pascaline Déchelette-Tolot, avocat associé ; Pascal Derrez, rédacteur juridique ; Laurent Férignac, avocat associé ; Pierre Haxaire, ingénieur ; Virginie Lachaut Dana, avocat à la cour ; Anne Malfilâtre, avocat ; Philippe Pelletier, avocat associé ; Didier Quentin, député-maire de Royan ; Fabrice Strady, consultant marchés publics ; Jean-Luc Tixier, docteur en droit *Les opinions exprimées par les auteurs de cette revue n’engagent qu’eux-mêmes et non les organismes auxquels ils appartiennent.
PROmOTION-DIffusION Directeur : Jean-Baptiste Alline Chargée de diffusion : Nina Yingui Gestion des abonnements : Nadia Clément RELATION CLIENTs Directeur : Christophe Richard service clients : Tél. 01 40 13 50 65 www.lemoniteur.fr/ope-immo • Prix de vente au numéro : 50 € TTC • Abonnement annuel : 449 € TTC (10 nos + les services numériques : accès illimité au site Internet, newsletter hebdomadaire, alerte juridique) • Abonnement en nombre tarif étranger : contactez le Service clients au 01 40 13 50 65 Gestion : Jean-Pierre Heileman DIRECTEuR COmmERCIAL mARquEs CONsTRuCTION Anton Keil fAbRICATION Fabienne Couderc, Anne-Lise Lapoire OPÉRATIONs ImmObILIèREs est édité par Groupe Moniteur SAS au capital de 333.900 € Siège social : 17 rue d’Uzès 75108 PARIS cedex 02 RCS PARIS 403 080 823 N° SIRET 403 080 823 00012 N°TVA intracommunautaire FR 32 403 080 823 Principal actionnaire : INFO SERVICES HOLDING Président, directeur de la publication : Christophe Czajka Directeur général délégué : Sandrine Rampont mIsE EN PAGE DEsK 25, boulevard de la Vannerie, 53940 Saint-Berthevin, France ImPRImERIE-bROChAGE-ROuTAGE Imprimerie de Champagne Rue de l’Étoile de Langres ZI Les Franchises – 52200 Langres, France N° commission paritaire : 0218 T 89266 IssN : 1961-6597 Mensuel. Dépôt légal à parution Imprimé en France/Printed in France
ÉDITORIAL Par Philippe Pelletier, avocat associé, Lefèvre Pelletier & associés, Avocats
Encadrement des loyers :
où en est-on ?
Comme tout sujet complexe et qui tarde à se mettre en ordre de marche, l’encadrement des loyers instauré par la loi Alur du 24 mars 2014 suscite beaucoup d’incompréhensions, qu’on tente ici de lever en cinq points. La situation actuelle, née avant la loi Alur, n’autorise pas une liberté totale des loyers : si la liberté est la règle sur l’essentiel du territoire, le renouvellement du loyer est encadré par décret, en région parisienne sans discontinuer depuis 1989, et dans une trentaine d’autres agglomérations depuis 2012. La fixation du loyer initial, encadrée de 1989 à 1997, puis libre jusqu’en 2012, est désormais, sauf exceptions tenant au caractère manifestement sous-évalué du loyer ou à la réalisation de travaux d’amélioration, opérée au montant indexé du loyer du précédent locataire dans ces agglomérations. Cet encadrement réglementaire du loyer sera vraisemblablement reconduit cet été pour un an, en espérant que les zones tendues concernées seront moins nombreuses. La loi Alur ne prévoit pas une généralisation à tout le territoire de l’encadrement des loyers : seules les zones tendues seront à terme concernées, sans doute selon la liste qu’en donne le décret du 30 juillet 2014 par renvoi à l’annexe du décret du 10 mai 2013 (par exemple, les logements situés dans les agglomérations de Bordeaux, Nantes, Toulouse, Lyon, Marseille, etc.). L’encadrement des loyers par référence à des valeurs fixées par les préfets ne va pas concerner d’un coup les zones tendues de tout le territoire, ne serait-ce qu’en raison de l’absence de références suffisantes et fiables, produites par les observatoires locaux des loyers. Il faudra du temps, beaucoup de temps, pour disposer partout des références locatives pertinentes permettant de déterminer des loyers médians de référence. Même dans les villes comme Lille ou Grenoble où les édiles locaux pressent le pas. La première mise en œuvre de cet encadrement nouveau des loyers aura lieu à Paris, sans doute dès cet été, parce que l’observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap), qui a près de trente ans d’expérience, dispose des références indispensables à la fixation par le préfet de loyers médians. L’encadrement nouveau des loyers ne fera pas obstacle à un complément de loyer, qu’un projet de décret, actuellement soumis au Conseil d’État, va expliciter. bref, nous disposerons bientôt à Paris d’un terrain d’observation, grandeur nature, pour dire si la loi Alur parvient à satisfaire son double objectif : freiner la hausse des loyers tout en encourageant l’investissement locatif. n
Opérations Immobilières utilise des papiers issus de forêts gérées durablement, et de sources controlées.
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SOMMAIRE INDEX........................................................ 2 ÉDITORIAL
+ info
Encadrement des loyers : où en est-on ?.... 3 çA fAIT DÉbAT Copropriété : faut-il avoir peur du nouveau contrat-type de syndic ?.......... 6 TEXTES OffICIELS Sommaire deS texteS officielS..............9 ProJetS, ProPoSitioNS et raPPortS....10 aU JoUrNal officiel
Le texte à retenir Prestations.de.tiers-financement.. ou.mieux.lutter.contre.la.précarité. énergétique............................................... 15 réPoNSeS miNiStérielleS.......................16
+ info
ACTuALITÉ DES mARChÉS
DOSSIERS Du mOIS Vente et Contrats spéciaux
+ info
Vers une reconnaissance du principe de rentabilité du domaine public ? En.ces.temps.de.disette.économique.et.financière,.les.communes.disposent. de.peu.de.leviers.pour.améliorer.leurs.ressources.propres..L’occupation. privative.du.domaine.public.constitue.une.source.de.revenus.non.négligeable.. L’idée.n’est.pas.nouvelle,.mais.la.récente.consécration.législative.du.fonds. de.commerce.sur.le.domaine.public.accentue.ce.phénomène.. Analyse.des.nouvelles.opportunités.offertes........................................................20
urbanisme et Environnement
+ info
Étendue de l’obligation de joindre une étude d’impact au dossier de permis L’interaction.entre.les.polices.de.l’urbanisme.et.de.l’environnement.devient. toujours.plus.forte,.de.sorte.que.la.frontière.entre.ces.deux.régimes.s’estompe.. Cette.imbrication.ne.manque.pas.d’être.exploitée.à.l’occasion.de.recours. contentieux,.comme.l’illustre.l’affaire.portée.devant.le.Conseil.d’État.où. s’est.posée.la.question.de.savoir.dans.quels.cas.une.étude.d’impact.. doit.figurer.au.dossier.de.demande.de.permis....................................................28
Solides perspectives pour le marché logistique........................... 18 Gestion et Professions
DOSSIERS
Baux.d’habitation.et.mixtes. .................... 42
VerS UNe recoNNaiSSaNce dU PriNciPe de reNtabilité dU domaiNe PUblic ?................................20
Baux.commerciaux.et.professionnels..... 43
éteNdUe de l’obliGatioN de JoiNdre UNe étUde d’imPact aU doSSier de PermiS ............................28
Experts.et.diagnostiqueurs. ..................... 45
JuRISpRuDENCE Sommaire de JUriSPrUdeNce.................33
Indivision,.mitoyenneté.et.servitude........ 43 Questions.sociales.................................... 44
EN SyNThèSE Rôle des ABF en matière d’autorisation d’urbanisme......................... 46 Chantier et vérifications avant démarrage des travaux.................... 48
Un.immeuble.en.reconstruction.. est-il.soumis.à.la.taxe.foncière.?.............. 34
VOS QuESTIONS
+ info
Autorisations.d’occupation.des.sols........ 35
Spécial taxe sur les friches commerciales..................... 50
Droit.de.l’environnement.. et.qualité.environnementale.................... 35
TRIbuNE LIbRE
Construction
Responsabilités.et.assurances. ............... 37
Clauses incompatibles avec les baux superficiaires : une clarification s’impose !........................ 51
Vente et Contrats spéciaux
SOmmAIRE ThÉmATIQuE. ...................... 52
Marchés.publics.et.privés..
+ info ......... 36
Propriété.publique. .................................. 39 Ventes.d’immeubles................................. 41 Contrats.spéciaux..................................... 41
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Ce pictogramme indique qu’un complément rédactionnel est disponible sur le site
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Au SOmmAIRE Du pROChAIN NumÉRO La pérennité des gardiens d’hLm en question l La justice 2.0 l Le projet de loi biodiversité l Les parkings de bureaux en IDf l L’action de groupe en 10 questions l Loi montagne : la crise de la trentaine ? l Implantation des installations photovoltaïques et contraintes d’urbanisme l Calendrier des études d’exécution en marchés de travaux l La fiscalité des plus-values immobilières l
La décision à retenir
Urbanisme et Environnement
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Ce.numéro.comporte.un.encart.de.2.pages.pour.la.revue. Le.Moniteur.
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ça fait débat Gestion et Professions thématique
Copropriété : faut-il avoir peur du nouveau contrat-type de syndic ? à partir du 1er juillet 2015, tout contrat de syndic conclu ou renouvelé doit respecter un modèle type défini par le décret du 26 mars 2015, et seules des prestations particulières, limitativement énumérées, pourront faire l’objet d’une rémunération en complément de la forfaitisation des prestations courantes. Cette nouvelle donne mettra-t-elle un terme aux polémiques, voire aux dysfonctionnements, en matière de rémunération des syndics ? Analyse de deux acteurs au regard aiguisé sur la pratique de la copropriété.
à retenir
© DR
Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut du management des services immobiliers (IMSI) et Pascaline Déchelette-Tolot, avocat associé, spécialiste en droit immobilier, cabinet Lefèvre Pelletier & associés Avocats « La structuration complexe du décret du 26 mars 2015 le rend illisible pour les copropriétaires. »
Le contrat-type de syndic ne s’applique pas aux copropriétés à destination totale autre que d’habitation et composées uniquement de personnes morales. Il doit être rédigé en caractère du corps 8.
Pascaline Déchelette-Tolot
6
Structure du décret Le décret comporte quatre articles et deux annexes. Ce texte fait appel, pour les professionnels, à des notions qu’ils rencontrent habituellement et qu’ils maîtrisent. En revanche, sa structuration complexe le rend illisible pour les copropriétaires. L’article 1 (le plus important) fixe les grandes lignes du contrat de syndic, et précise qu’il s’agit d’un contrat-type, traduisant ainsi la restriction de la liberté contractuelle des parties. L’annexe 1 s’attache au contrat-type et décrit l’ensemble des missions du syndic, que cellesci soient facturées au forfait ou non. Le texte rappelle également que le syndic ne peut recevoir au titre de sa mission d’autres rémunérations que celles prévues au contrat. Un développement spécifique décrit la nouvelle obligation du syndic d’établir la fiche synthétique de copropriété, dont la méconnaissance est sanctionnée par la déduction de pénalités du montant des honoraires du syndic. Le mode de rémunération du syndic (forfait ou librement fixé pour les prestations particulières) est utilisé dans le décret pour classer ses missions. L’annexe 2 présente la liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu au versement d’une rémunération spécifique complémentaire. L’apport principal et attendu de ce texte figure aux annexes 1 et 2. La teneur complexe de l’annexe 1 n’en facilite pas la lecture, et nuit fortement au souci de transparence affiché par le gouvernement.
Le forfait Le forfait peut comprendre un nombre non limitatif de prestations, libre aux copropriétaires et aux Juin 2015 • www.lemoniteur.fr/ope-immo
syndics de détailler et de multiplier les diligences comprises dans le forfait. Le principe du forfait comprend cependant des exceptions : en cas de dépassement du temps prévu pour les assemblées ou visites, la facturation au taux horaire pourra être appliquée, et le montant du forfait pourra être diminué en cours de mandat si l’assemblée décide d’externaliser le service d’archivage ou renonce au service d’accès en ligne. Figure une annexe à l’annexe 1. Cette dernière détaille précisément tous les postes de la mission de syndic incluse dans le forfait. Elle comprend six parties : 1. Assemblée générale ; 2. Conseil syndical ; 3. Gestion financière et comptable ; 4. Administration et gestion en conformité avec le règlement de copropriété ; 5. Assurances ; 6. Gestion du personnel.
Liste limitative des prestations complémentaires Ces prestations peuvent donner lieu à une rémunération au temps passé ou selon un barème fixé en accord avec l’assemblée. Six catégories de prestations sont mentionnées et détaillées : 1. Réunions et visites supplémentaires ; 2. Prestations relatives au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division ; 3. Gestion des sinistres ; 4. Travaux et études techniques ; 5. Contentieux hors recouvrement de créances ; 6. Autres (cette catégorie comprend l’intervention pour acquisition de parties communes, la participation à une ASL, la reprise de comptabilité et la constitution de dossier pour emprunt ou subvention).
Les copropriétaires individuellement Une incohérence juridique apparait à l’article 9 du contrat-type de syndic qui lie le syndic au syndicat des copropriétaires. Cet article est intitulé « Frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires ». Or, il est juridiquement impossible de faire intervenir un tiers à un contrat sans son consentement. Jusqu’au présent décret, les frais décrits étaient pris en charge par le syndicat des copropriétaires et imputés ensuite aux copropriétaires concernés comme cela résulte de l’article 10.1 de la loi de 1965.
« Je redoute que des enseignes plus attachées au compte d’exploitation de l’exercice qu’à la pérennité du service ne se livrent à un dumping délétère. » Henry Buzy-Cazaux Le décret du 26 mars 2015 répond-t-il aux attentes des professionnels ? D’évidence, le décret ne convient pas à la profession : le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI), composé de représentants des professionnels et des consommateurs, a rendu un avis défavorable sur un projet extrêmement proche, peu de temps avant la signature du texte définitif. En outre, les organisations de syndics ont réagi avec réserve à la parution du décret en multipliant les griefs, notamment quant au manque de lisibilité des dispositions nouvelles : la multiplication des annexes au contrat ou encore le fait que le surcoût du compte séparé n’y apparaisse pas sont ainsi pointés du doigt. Il me semble que ces critiques s’adressent en réalité à la loi Alur elle-même, qui n’est toujours pas digérée depuis sa parution le 26 mars 2014.
Ce texte va-t-il réussir à mieux réguler la relation syndics/copropriétaires là où l’arrêté Novelli de 2010 a échoué ? J’avoue prêter plus d’efficacité au décret du 26 mars 2015 qu’à l’arrêté du 19 mars 2010. Son principe, celui de la forfaitisation de tout ce qui est prévisible, va au bout de la logique esquissée par l’arrêté. Il est en outre très sain au plan commercial. Enfin, on progresse dans le champ normatif en passant d’un arrêté « Novelli » à une loi, puis à son décret d’application. Le nouveau texte, aussi grâce à la publicité qui lui est faite, aura plus de force et va restructurer la relation entre syndics et copropriétés. Il va y mettre de la clarté et rendra la comparaison plus aisée entre les offres. Il va éradiquer la pratique gênante des prestations complémentaires et des honoraires annexes. Cela dit, cette pratique arrangeait tout le monde, sur fond de contestation permanente : les parties au contrat de syndic s’accommodaient de ne pas dire la vérité sur le prix d’une gestion bien menée, les professionnels par crainte d’être désignés comme chers, et les consommateurs par goût du moins-disant, quelles qu’en soient les conséquences.
complé ments est correcte. En revanche, un problème majeur, fragilisant le texte, n’a pas été vu par les rédacteurs : il n’est pas possible d’imputer directement au copropriétaire des factures pour des prestations qui le concernent individuellement sans passer par le pivot du syndicat des copropriétaires... L’esprit même de la loi du 10 juillet 1965, plusieurs fois défendu par la Cour de cassation, est ici mis à mal ! Deux solutions : soit le gouvernement corrige sa copie, soit il s’expose à un recours administratif, qui prospèrera.
à noter En vertu de la loi Alur, le principe de l’ouverture d’un compte séparé est obligatoire depuis le 24 mars 2015. Pour les petites copropriétés de moins de 15 lots, administrées par un syndic professionnel, une dérogation demeure possible.
Quelle sera l’incidence de cette obligation de forfaitisation sur les honoraires des syndics (risque de dumping ou pire…) ? En fait, tout est là : le législateur n’a pas voulu réglementer les honoraires des syndics. Il a seulement voulu faire disparaître l’imprévisibilité du coût global et permettre aux copropriétaires une comparaison des tarifs. A-t-il voulu que les honoraires globaux baissent ? Sans aucun doute certains parlementaires l’ont-ils souhaité, et je dis tout net qu’ils se sont trompés : il faut des syndics payés au juste prix, sans quoi le service ne sera pas rendu et la tentation de rémunérations occultes pour équilibrer les entreprises réapparaîtra. L’enjeu, le seul désormais, pour la profession est d’oser facturer un forfait en tenant compte mathématiquement de l’addition entre la base et les annexes d’hier, majoré des prestations nouvelles contenues dans la loi Alur. Je suis inquiet : je redoute que des enseignes plus attachées au compte d’exploitation de l’exercice qu’à la pérennité du service ne se livrent à un dumping délétère, que ce soit des artisans entrant dans le métier et voulant se constituer un portefeuille à bon compte ou un groupe à l’approche excessivement financière. Le salut ne viendra que de l’autorité des fédérations, qui doivent responsabiliser leurs membres...à commencer par les majors, qui organisent largement le marché. n
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restructurer la relation entre syndics et copropriétés © PhovoiR
© DR
ça fait débat
La ventilation entre forfait et liste limitative des prestations particulières vous semble-telle équilibrée ? La répartition entre les prestations de base profitant à la collectivité des copropriétaires et leurs www.lemoniteur.fr/ope-immo • Juin 2015
15 SEPTEMBRE 2015 Paris
date ! e r t o v z e v r e Rés
PATHOLOGIE DES BÂTIMENTS ÉCONOMES EN ÉNERGIE Anticiper les désordres liés aux BBC, Bepos et bâtiments passifs
AVEC LA PARTICIPATION EXCEPTIONNELLE DE
Christian CARDONNEL Philippe ESTINGOY
Marie-Hélène HUZE
Alain MAUGARD
Président
Directeur général
Directeur Technique adjoint
Président
Cardonnel Ingénierie
Agence Qualité Construction
Comité Scientifique et Technique des Industries Climatiques
Comité de pilotage du programme RAGE
Et notamment les interventions de : • Martin GUER, Chef de projet REX Bâtiments performants, AGENCE QUALITÉ CONSTRUCTION • Milena KARANESHEVA, Architecte, associée, ATELIER KARAWITZ • David MORALES, Président, UNA des Métiers et Techniques du Plâtre et de l’Isolation, CAPEB • Gérard PEJAIRE, Président, SYNEOLE • Ulrich ROCHARD, Responsable technique, POUGET CONSULTANTS • Olivier SIDLER, Directeur, ENERTECH
Pour devenir partenaire de l’événement, contactez Isabelle Morille : 01 40 13 33 18 isabelle.morille@groupemoniteur.fr
Organisée par
Programme complet et inscriptions sur : http://evenements.infopro-digital.com/lemoniteur/ Contact : Elvire ROULET • email : eroulet@infopro-digital.com • tél. : +33 (0)1 77 92 93 36
Sélection de textes officiels réalisée et commentée par
TEXTES OFFICIELS LE TEXTE À RETENIR Financement Financement aidé
Prestations de tiers-financement En vue de favoriser les opérations de rénovation énergétique et en partant du constat que les retombées financières sur la facture d’énergie ne sont pas immédiates, le législateur a souhaité que le budget des ménages ne soit plus amputé en amont par le coût des travaux. .............................................15
Vente et Contrats spéciaux réPOnSES mInISTérIELLES..............................................................16 ●
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Allongement du délai de 30 mois d’achèvement des travaux ? Régime des Vefa : incompatibilités avec la loi Hamon corrigées
Gestion et Professions aU jOUrnaL OFFICIEL .......................................................................14 ●
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Anru : nouvelles actions, nouveaux moyens Le nouveau contrat de syndic est arrivé Mise aux normes des aménagements touristiques
réPOnSES mInISTérIELLES..............................................................17 ●
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Fiscalité
Urbanisme et Environnement PrOjETS, PrOPOSITIOnS ET raPPOrTS............................................10 ●
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Transition énergétique : retour à la rédaction issue de l’Assemblée nationale L’avis de l’architecte des bâtiments de France bientôt facultatif pour certains travaux ? Rapport « Duport » : dénouer les nœuds de complexité en matière d’urbanisme ?
Annonces immobilières entre particuliers : ce n’est pas taxable Contrôle renforcé de l’activité des diagnostiqueurs immobiliers ?
PrOjETS, PrOPOSITIOnS ET raPPOrTS............................................13 ●
Plus-value immobilière et abattement pour durée de détention : un régime critiqué par la Cour des comptes
réPOnSES mInISTérIELLES..............................................................17 ●
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Aides fiscales aux quartiers prioritaires de la politique de la ville Le sort de la défiscalisation outre-mer depuis Pinel
aU jOUrnaL OFFICIEL .......................................................................14 ●
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Réforme de l’aménagement cinématographique : silence, ça tourne Redevance pour occupation du domaine public Métropole de Lyon : on ratifie
réPOnSES mInISTérIELLES..............................................................16 ●
Fin programmée des règles d’urbanisme spécifiques aux lotissements
Construction PrOjETS, PrOPOSITIOnS ET raPPOrTS............................................11 ●
La Cour des comptes épingle la politique du logement en Île-de-France
aU jOUrnaL OFFICIEL .......................................................................15 ●
Une nouvelle instance pour la construction
réPOnSES mInISTérIELLES..............................................................16 ●
Transiger pour réparer des désordres affectant un ouvrage d’art ?
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TEXTES OFFICIELS projets, propositions et rapports
tableau de bord législatif Ce tableau vous permet d’identifier immédiatement l’état d’avancement entre les deux assemblées des principaux textes en cours d’adoption par le Parlement. Les textes sont situés en fonction de leur thématique et de leur état dans le processus de décision. 1re lecture par l’Assemblée nationale
Projets ou propositions de loi
1re lecture par le Sénat
Transition énergétique : les députés rétablissent leur version initiale Portée de l’avis des ABF
2e lecture par l’Assemblée nationale
2e lecture par le Sénat
Adoption du texte et procédure de conciliation
Contrôle de constitutionnalité
Parution au JO
Entrée en vigueur du texte
1 2 Tableau arrêté à la date du 15/05/2015
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pour la construction de ces bâtiments portant sur l’utilisation de matériaux renouvelables ou recyclés (amendements n° 137 et n° 482 modifiant l’article 4 du projet de loi). Enfin, la commission spéciale a supprimé l’alinéa 6 de l’article 4 bis du projet de loi, ajouté par le Sénat, qui visait à exonérer les logements sociaux de l’obligation de carnet numérique de suivi et d’entretien du logement. Le texte adopté par la commission spéciale doit maintenant faire l’objet d’un examen en séances publiques par l’Assemblée nationale à partir du 19 mai 2015.
Urbanisme et environnement
transition énergétique : retour à la rédaction issue de l’assemblée nationale Après l’échec de la commission mixte paritaire, le projet de loi relatif à la transition énergétique pour la croissance verte a été transmis à l’Assemblée nationale pour deuxième lecture. La commission spéciale a remis son rapport le 16 avril 2015. Elle a d’abord rétabli les grands objectifs initiaux que le Sénat avait amendés en première lecture. Ainsi, la commission a repris l’objectif de réduction de la part du nucléaire dans la production d’électricité à 50 % à l’horizon 2025, rétablissant l’échéance supprimée par le Sénat (article 1er du projet de loi). La commission spéciale a également ressuscité les objectifs de réduction : – des émissions de gaz à effet de serre de 40 % entre 1990 et 2030 ; – de la consommation énergétique finale de 20 % en 2030, objectif intermédiaire avant l’échéance de 2050 qui vise une baisse de 50 %.
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La commission spéciale a par ailleurs modifié les dispositions relatives à la rénovation énergétique (titre II du projet de loi). En particulier, est rétablie l’obligation de rénovation énergétique avant 2025 de tous les bâtiments résidentiels d’étiquette F et G (dont la consommation en énergie primaire est supérieure à 330 kilowattheures d’énergie primaire par mètre carré et par an). S’agissant des constructions publiques, la commission a repris les dispositions modifiées par le Sénat, pour revenir à la version issue de la première lecture devant l’Assemblée nationale prévoyant une obligation de cumul entre la haute performance environnementale et le bilan énergétique positif pour les nouveaux bâtiments publics et a ajouté des critères supplémentaires Juin 2015 • www.lemoniteur.fr/ope-immo
Projet de loi relatif à la transition énergétique pour la croissance verte, texte de la commission spéciale, enregistré à l’Assemblée nationale le 16 avril 2015, n° 2736
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Urbanisme et environnement
L’avis de l’architecte des bâtiments de France bientôt facultatif pour certains travaux ?
Le 7 avril 2015, une proposition de loi visant à modifier la portée des avis des architectes des bâtiments de France (ABF) pour certains travaux a été déposée devant le Sénat par plusieurs sénateurs. En l’état du droit positif, le Code du patrimoine impose l’accord de l’architecte des bâtiments de France préalablement à la réalisation de travaux sur des bâtiments adossés ou situés dans le champ de visibilité d’un immeuble inscrit ou classé, ou sur des bâtiments situés dans des secteurs sauvegardés ou dans une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (voir la fiche de synthèse sur l’ABF en page 46 de ce numéro). La proposition de loi prévoit, que pour une liste de travaux fixée par décret en Conseil d’État, l’avis de
projets, propositions et rapports
l’architecte des bâtiments de France deviendrait consultatif. Parmi ces travaux, sont notamment visés les portes, volets, coffrets de volets intégrés à l’intérieur, isolation thermique ou murs rejointés. La proposition de loi vise ainsi à faciliter la réalisation de travaux n’ayant qu’un impact limité sur l’extérieur des bâtiments. L’exposé des motifs relève que certains travaux impliquant l’utilisation de techniques modernes et rendus nécessaires en raison de contraintes financières ou d’enjeux écologiques, tels que le remplacement d’anciennes fenêtres par des fenêtres en PVC isolantes, sont parfois refusés par les architectes des bâtiments de France au motif que ces technologies n’existaient pas à l’époque des constructions. La proposition de loi renvoie donc au maire ou au président de l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) la décision relative à l’autorisation d’urbanisme demandée, indépendamment de l’avis, favorable ou défavorable, de l’architecte des bâtiments de France, qui demeurerait obligatoire mais non contraignant. La proposition de loi ajoute qu’en cas de silence de l’administration, et par dérogation à l’article L. 424-2 du Code de l’urbanisme, le permis de construire serait rejeté. Proposition de loi visant à modifier la portée des avis des architectes des Bâtiments de France pour certains travaux, enregistrée au Sénat le 7 avril 2015, n° 393
et aUssi…
TEXTES OFFICIELS
modification des règles de fond, ces rapports émettent des propositions sur l’évolution des procédures en vue de leur simplification. Le premier rapport porte sur l’accélération des projets de construction et répond à l’objectif fixé par le président de la République de réduire les délais de délivrance des permis de construire à cinq mois. Ce premier rapport traite également des manœuvres dilatoires pratiquées par certains services administratifs et propose notamment de permettre au juge administratif, lorsqu’il annule une décision de refus d’autorisation d’urbanisme, d’enjoindre à la personne publique de délivrer cette autorisation. Le deuxième rapport traite des procédures environnementales. Il propose de généraliser, avec les ajustements nécessaires, le permis environnemental unique, expérimenté dans quelques régions, s’agissant des installations classées pour la protection de l’environnement et des autorisations relevant de la loi sur l’eau. Enfin, le troisième rapport porte sur la modernisation de la participation du public et vise à concilier la volonté d’investir et le respect de la démocratie participative. Ce troisième rapport se limite à l’affirmation de principes dont la mise en œuvre reste à définir. Ces principes sont le développement de la participation par projet, le renforcement de la participation en amont des procédures, plutôt qu’à un stade très avancé du projet, et la modernisation des modalités de participation.
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Rapport de Jean-Pierre Duport pour accélérer les projets de construction, simplifier les procédures environnementales, moderniser la participation du public, remis à Ségolène Royal et Sylvia Pinel, le 3 avril 2015
Urbanisme et environnement
rapport « Duport » : dénouer les nœuds de complexité en matière d’urbanisme ?
Le 3 avril 2015, le préfet de région Jean-Pierre Duport a remis aux ministres de l’Écologie et du Logement son rapport pour accélérer les projets de construction. Ce rapport commandé à l’automne 2014 par le Premier ministre devait inspirer le gouvernement pour la rédaction d’ordonnances dans le domaine de l’environnement et de l’urbanisme. À ce stade, l’habilitation du gouvernement à légiférer par voie d’ordonnances pour simplifier le droit de l’environnement et le droit de l’urbanisme, prévue à l’article 28 du projet de loi Macron, vient d’être rétablie par les sénateurs, qui ont adopté le texte le 12 mai 2015 . Les travaux du préfet se présentent sous la forme de trois rapports successifs. Sans envisager de
Construction
La Cour des comptes épingle la politique du logement en Île-de-France
Le 8 avril 2015, la Cour des comptes a rendu public son rapport intitulé : « Le logement en Îlede-France : donner de la cohérence à l’action publique ». La Cour dresse un état des lieux éminemment sévère de la politique menée depuis vingt ans dans les trois domaines fondamentaux que sont l’aménagement, le logement social et le logement privé. Des politiques publiques inefficaces en matière d’aménagement Les observations de la Cour des comptes portent respectivement sur les instruments de planification et sur l’exploitation du foncier. Concernant les instruments de planification, la Cour remet en cause leur efficacité. D’abord, les www.lemoniteur.fr/ope-immo • Juin 2015
TEXTES OFFICIELS projets, propositions et rapports objectifs de construction de logements fixés dans le schéma directeur de la région d’Île-de-France (SDRIF) à 53 000 logements par an pour la période 1994-2007 et à 70 000 logements pour la période de 2010-2013 n’ont jamais été atteints. Il faudrait augmenter des deux tiers, le rythme de construction annuel en Île-de-France par rapport à la tendance des vingt dernières années pour parvenir à les atteindre. Ensuite, la Cour souligne que la multiplication des instruments de planification et des échelons de décision est un handicap considérable pour une cohésion de l’aménagement. À cet égard, la Cour préconise une centralisation, au niveau des EPCI, des compétences relatives à la délivrance de permis de construire. S’agissant de l’exploitation du foncier, la Cour soutient que l’Île-de-France ne manque pas, globalement, de foncier potentiellement constructible, mais souffre d’un problème d’exploitation de l’offre foncière dans la mesure où le SDRIF prévoit de concentrer ses efforts de construction sur des zones déjà urbanisées. Pour la Cour, il conviendrait au contraire d’exploiter pleinement toutes les capacités foncières disponibles, notamment dans les villes nouvelles. L’avantage de ces zones réside en ce que leurs coûts sont plus abordables qu’en centre d’agglomération, où la construction n’est généralement possible qu’après destruction du bâti existant. La Cour déduit de l’ensemble de ces observations que l’impact actuel des politiques d’aménagement est extrêmement limité sur la production de logements et nécessite une réorganisation, voire une mobilisation profonde, pour aboutir à des résultats probants.
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Le logement social : un constat d’échec La Cour des comptes constate qu’en dépit des lourds efforts financiers mis en œuvre par l’État, les besoins sont loin d’être satisfaits, et qu’en outre les règles d’attribution et de gestion des logements sociaux paraissent inadaptées. Ce bilan insuffisant résulte de plusieurs difficultés, dont notamment, la réticence des élus, les contraintes matérielles, l’absence de différenciation suivant la taille du logement (qui conduit à privilégier la réalisation de logements de surfaces modestes), le défaut de corrélation pouvant exister dans certaines communes entre l’offre et la demande de logements sociaux, la contradiction d’objectifs de construction existant entre les communes « viables » et celles en situation de carence, etc. Pour pallier ces difficultés et fluidifier le logement social, la Cour propose de concilier les objectifs de politiques publiques relatifs aux logements résidentiels et le principe de mixité sociale, en réservant une part du nouveau quota de 25 % à la réalisation de logements intermédiaires à loyers réglementés. Juin 2013 • www.lemoniteur.fr/ope-immo
S’agissant ensuite des règles d’attribution et de gestion des logements sociaux, la Cour constate que les procédures mises en place manquent de transparence et s’avèrent largement inefficaces. La Cour des comptes propose de rendre plus homogènes les critères de sélection des candidats et d’appliquer sans dérogation les suppléments de loyers de solidarité (voir Opé. Immo. n° 74-75, avril-mai 2015, p. 6). Enfin, une réflexion doit également être menée sur les règles de fixation des loyers et de maintien dans les lieux pour endiguer cette situation de pénurie durable des logements locatifs en Île-de-France. Le logement privé : un manque de cohérence des réformes fiscales Concernant le parc locatif privé, la Cour des comptes dresse un panorama de toutes les actions menées en faveur des propriétaires et aboutit à la même constatation : en dépit du grand nombre d’actions menées, les résultats obtenus demeurent insatisfaisants. La Cour des comptes estime notamment que les dispositifs d’aide fiscale à l’investissement locatif privé qui se sont succédés depuis 1996 doivent faire l’objet d’une évaluation exhaustive afin, notamment, de vérifier le respect des loyers plafonds applicables aux logements aidés. De manière générale, il apparaît que pour la Cour des comptes, l’amélioration de la situation du logement en Île-de-France n’est pas tant une question d’effort financier que d’organisation et de cohérence. Au terme de son rapport de 224 pages, la Cour formules quatorze recommandations. 1. Élaborer en Île-de-France un répertoire statistique de l’ensemble des logements, contenant des informations détaillées par logement et accessible à l’ensemble des décideurs publics du secteur. 2. Stabiliser et faire coïncider les périmètres d’interventions retenus pour la planification, la programmation et la contractualisation de l’offre de logements sur la base des nouveaux contours des intercommunalités. 3. Confier aux EPCI, après la responsabilité des PLU et des programmes locaux de l’habitat, la délivrance des autorisations de construire. 4. Favoriser la mise à disposition des terrains publics pour la construction de logements locatifs sociaux par le biais de baux emphytéotiques ou à construction plutôt que par des cessions à titre gratuit. 5. Décourager la rétention foncière en taxant les plus-values immobilières réelles sans condition de durée de détention, mais en tenant compte de l’érosion monétaire. 6. Modifier l’assiette de la taxe foncière sur les propriétés non bâties, en tenant compte de la valeur vénale des terrains à bâtir.
projets, propositions et rapports
7. Remonter le seuil d’application de l’obligation de réaliser un nombre de logements locatifs sociaux atteignant 25 % des résidences principales aux communes de plus de 3 500 habitants en Île-deFrance, comme c’est le cas dans les autres régions. 8. Renforcer la transparence des procédures d’attribution des logements sociaux, en invitant l’ensemble des réservataires à rendre plus homogènes les critères de sélection des bénéficiaires. 9. Appliquer sans dérogation ni plafonnement les suppléments de loyer de solidarité, et présenter régulièrement les bilans prévus par la loi. 10. Proposer, dans le cadre des nouvelles conventions d’utilité sociale, des règles de fixation des loyers des logements sociaux, en tenant compte de leur localisation, des prix du marché local ainsi que de la qualité intrinsèque du bâti. 11. Moduler le loyer d’entrée dans le logement social et pendant toute sa durée d’occupation, en fonction du revenu du locataire. 12. Réexaminer les conditions de maintien dans les lieux des locataires des logements sociaux, notamment la condition d’âge, en prenant en compte non seulement les revenus mais aussi le patrimoine de l’occupant et le taux d’occupation du logement. 13. Poursuivre la réhabilitation des copropriétés dégradées en orientant l’action publique en faveur des démarches préventives de difficultés. 14. Accentuer le ciblage des aides fiscales à l’investissement locatif privé de logement intermédiaire sur les zones les plus tendues, en évaluant régulièrement leurs effets et en contrôlant l’effectivité des loyers pratiqués. Reste à savoir comment le gouvernement et/ou le législateur vont s’emparer de ces recommandations, et à quelle échéance. Le logement en Île-de-France : donner de la cohérence à l’action publique, rapport public thématique de la Cour des comptes et des chambres régionales et territoriales des comptes, avril 2015
Fiscalité
plus-value immobilière et abattement pour durée de détention : un régime critiqué par la Cour des comptes Toujours dans le cadre de son rapport consacré au logement en Île-de-France, la Cour des comptes fait le constat que la fiscalité des plusvalues immobilières est actuellement trop favorable à la rétention foncière. Aujourd’hui, les plus-values réalisées par les particuliers à l’occasion de la cession de biens
TEXTES OFFICIELS
immobiliers (constructions ou terrains) sont soumises à l’impôt sur le revenu au taux de 19 %, et aux prélèvements sociaux au taux de 15,5 %. Ces plus-values sont diminuées d’abattements pour durée de détention dont le montant diffère selon qu’il s’agit de calculer l’impôt sur le revenu ou les prélèvements sociaux. Pour la détermination du montant imposable à l’impôt sur le revenu, l’abattement est respectivement de : – 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième ; – 4 % au terme de la vingt-deuxième année de détention. L’exonération d’impôt sur le revenu est dès lors acquise au-delà d’un délai de détention de vingt-deux ans. En revanche, les prélèvements sociaux ne sont exonérés qu’au terme de trente années. Rappelons que la loi de finances pour 2015 a aligné le régime d’imposition des cessions de terrains à bâtir (antérieurement moins favorable au cédant) sur celui des autres biens immobiliers décrits ci-dessus (voir Opé. Immo. n° 71-72, janvier-février 2015, p. 20). Pour encourager les propriétaires de terrains à bâtir à se détacher de leur bien, la loi de finances pour 2015 a également créé un abattement exceptionnel de 30 % pour la détermination de l’assiette imposable à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, à la double condition que la cession soit précédée d’une promesse de vente ayant acquis date certaine entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015, et que la cession soit réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a acquis date certaine. Cela étant rappelé, la Cour des comptes considère que ce système actuel d’abattement en fonction de la durée du bien favorise la rétention foncière et formule la recommandation suivante : décourager cette rétention foncière en taxant les plus-values immobilières réelles sans condition de durée de détention, mais en tenant compte de l’érosion monétaire. L’assiette de la taxe foncière sur les terrains à bâtir pourrait également être modifiée, afin de tenir compte de leur valeur vénale. Appelé à se prononcer sur cette recommandation, le ministre des Finances et des Comptes publics considère que cette proposition lui paraît de nature à stimuler efficacement l’offre de logements, contrairement à la ministre du Logement qui ne semble pas partager pas cette analyse.
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Le logement en Île-de-France : donner de la cohérence à l’action publique, rapport public thématique de la Cour des comptes et des chambres régionales et territoriales des comptes, avril 2015
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TEXTES OFFICIELS AU JOURNAL OFFICIEL Urbanisme et Environnement
Redevance pour occupa tion du domaine public Désormais, l’organe délibérant de la commune ou du département pourra fixer le montant de la redevance pour occupation temporaire du domaine public par les chantiers portant sur des ouvrages de transport ou de distribution d’électricité et de gaz. Le décret du 25 mars 2015, pris en application des articles L. 2333-84 et L. 3333-8 du Code général des collectivités territoriales vient en effet préciser le mode de calcul de cette redevance. Son montant dépend, pour les chantiers liés aux ouvrages de transport, de la longueur des lignes électriques et canalisations de gaz. Pour ceux liés à la distribution d’électricité ou de gaz, le montant est limité au dixième de la redevance due au titre de l’occupation permanente des ouvrages. Ces dispositions sont entrées en vigueur depuis le 28 mars 2015 (voir aussi le dossier en page 20 de ce numéro).
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Décret n° 2015-334 du 25 mars 2015 (JO du 27/03/2015, p. 5541)
Urbanisme et Environnement
Urbanisme et Environnement
Réforme de l’aménagement cinématographique : silence, ça tourne Dans un souci d’unification et de clarté, le droit applicable en matière d’aménagement cinématographique qui relevait à la fois du Code de commerce et du Code du cinéma et de l’image animée (CCIA) a été totalement intégré dans ce dernier. En effet, la loi Pinel du 18 juin 2014, et plus récemment son décret d’application du 10 mars 2015, ont respectivement codifié les dispositions législatives et règlementaires applicables dans le CCIA. Bien que cette recodification se soit essentiellement faite à droit constant, le décret aménage le régime de l’aménagement cinématographique, même si la procédure d’autorisation demeure distincte et autonome de celle du permis de construire. Le décret encadre le fonctionnement des commissions départementales d’aménagement cinématographique, qui statuent sur les demandes d’autorisation d’aménagement cinématographique, en précisant que les personnalités qualifiées qui y siègent doivent être nommées par arrêté préfectoral, et sur proposition du président du Centre national du cinéma et de l’image animée. Le décret détaille également les fonctions du président de la commission qui est compétent pour la représenter, signer les décisions et les mémoires produits dans le cadre de recours
juridictionnels, et désigner le secrétaire et le secrétaire suppléant parmi les agents de l’établissement. De plus, le décret modifie la composition du dossier de demande d’autorisation en ajoutant qu’en plus des pièces qui étaient déjà exigées, la demande doit indiquer les dispositifs envisagés pour faciliter l’accessibilité aux personnes handicapées, ainsi qu’une estimation du pourcentage de films art et essai dont la diffusion est prévue et préciser la pertinence de la localisation du projet au regard des documents d’urbanisme. Ensuite, les formalités de transmission du dossier de demande aux membres de la commission sont inversées puisque désormais, sauf demande de leur part, il leur est transmis par voie électronique et non plus par courrier. Enfin, il prévoit que le délai de validité d’une autorisation d’aménagement cinématographique est porté à cinq ans, au lieu de trois ans, lorsque le projet de cinéma a vocation à s’intégrer dans un ensemble commercial de plus de 6 000 mètres carrés situé sur le même terrain. Décret n° 2015-268 du 10 mars 2015 (JO du 12/03/2015, p. 4723)
Gestion et Professions
Métropole de Lyon : on ratifie
Anru : nouvelles actions, nouveaux moyens
La métropole de Lyon est née le 1er janvier 2015, suite à la fusion de la communauté urbaine de Lyon et du département du Rhône dans les limites du périmètre intercommunal. La création de cette collectivité est intervenue en application de la loi Mapam du 27 janvier 2014 dont les modalités de mises en œuvre, fixées par ordonnances, viennent d’être ratifiées par deux lois du 3 avril 2015. Ont ainsi été ratifiées l’ordonnance du 6 novembre 2014 qui fixe le cadre financier de la métropole de Lyon en modifiant les dispositions budgétaires, financières et comptables attachées à cette collectivité, et celle du 19 décembre 2014 qui adapte le cadre institutionnel de Lyon pour permettre la continuité de l’action publique et le bon fonctionnement de la métropole.
L’Agence nationale de la rénovation urbaine (Anru), créée par la loi d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine du 1er août 2003 pour financer la restructuration des quartiers en difficulté dans un objectif de mixité sociale et de développement durable, voit ses prérogatives renforcées. Le décret du 16 mars 2015 vient, en effet, adapter le régime initialement fixé par décret du 9 février 2004 aux nouvelles missions fixées par la loi de programmation pour la ville et la cohésion urbaine du 21 février 2014. L’Anru assure désormais, en plus de ses attributions initiales, la gestion et la mise en œuvre du nouveau programme de renouvellement urbain (NPNRU). Elle se voit, par ailleurs, confier de nouvelles compétences aux fins de promouvoir l’expertise française à l’international en matière de renouvellement urbain. En matière d’investissement, des nouveaux moyens d’actions lui sont attribués afin de lui permettre de prendre des participations dans des sociétés, groupements et organismes concourant au renouvellement urbain dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville.
Lois nos 2015-381 et 2015-382 du 3 avril 2015, (JO du 04/04/2015, p. 6218)
Juin 2015 • www.lemoniteur.fr/ope-immo
Des évolutions sont également apportées en matière d’organisation et de fonctionnement. L’agence est dorénavant administrée par un conseil de 36 membres (et non plus de 34), dont un représentant des organisations nationales représentatives des locataires. Il est également créé une fonction de vice-président, élu parmi les membres du conseil d’administration, pour suppléer le président en cas d’absence ou d’empêchement temporaire. Enfin, les comités d’engagement relatifs au programme national de rénovation urbaine (PNRU) et au programme national de requalifications des quartiers anciens dégradés (PNRQAD) sont remplacés par un comité d’engagement propre à chaque programme. L’ensemble de ces dispositions est entré en vigueur depuis le 19 mars 2015, à l’exception de la disposition instituant des comités d’engagement au sein de l’Anru, qui s’appliquera à compter de la date de publication de l’arrêté fixant la composition et le fonctionnement de ces comités. Décret n° 2015-299 du 16 mars 2015 (JO du 18/03/2015, p. 5034)
AU JOURNAL OFFICIEL
Gestion et Professions
TEXTES OFFICIELS Construction
Le nouveau contrat de syndic est arrivé
Une nouvelle instance pour la construction
Dans le prolongement de la loi Alur visant à encadrer l’activité des syndics pour une gestion plus transparente des copropriétés, le décret du 26 mars 2015 vient définir le modèle imposé de contrat à conclure par les syndicats des copropriétaires avec les syndics qui seront nommés ou dont le mandat sera renouvelé à partir du 1er juillet 2015. Cette mesure s’impose aussi aux syndics professionnels et non-professionnels, avec toutefois une possibilité d’y déroger pour les copropriétés entre personnes morales. De façon classique, ce contrat-type mentionne au préalable : – l’identité des parties, accompagnée des références de carte professionnelle, de contrat d’assurance responsabilité professionnelle et de garantie financière pour les syndics professionnels ; – la mission légale du syndic ; – la durée du contrat (trois ans maximum) ; – les conditions de désignation, démission et révocation du syndic.
Le Conseil supérieur de la construction et de l’efficacité énergétique a vu le jour le 1er avril 2015 dans le cadre du plan de relance de la construction. Rattaché au ministère chargé de la construction, il est obligatoirement sollicité sur les projets législatifs et réglementaires en rapport avec la construction, et pour lesquels il formule un avis consultatif. Il assiste les pouvoirs publics dans l’adaptation des règles de construction aux objectifs de qualité, développement durable et maîtrise des coûts. Composé de représentants de parlementaires, collectivités territoriales, professionnels, associations et personnalités qualifiées, il se réunit au moins une fois par an et rend compte chaque année de sa mission.
De plus, il est rappelé l’obligation pour le syndic d’établir une fiche synthétique de la copropriété regroupant les principales données financières et techniques, sous peine de
révocation et de pénalités déductibles de sa rémunération. Sont également précisés les jours et heures durant lesquels le syndic assure sa mission et peut accueillir les copropriétaires. Autre mesure phare, la rémunération du syndic est désormais calculée selon un forfait de base intégrant des prestations courantes dont la liste non limitative figure en annexe du décret et comprenant notamment : la préparation et la tenue des assemblées générales, l’établissement des comptes de gestion et du budget prévisionnel, l’établissement et la mise à jour du carnet d’entretien, l’entretien courant et la maintenance ou la souscription des polices d’assurance pour les parties communes. Enfin, les prestations particulières pouvant donner lieu à une rémunération complémentaire du syndic sont désormais strictement et limitativement définies en annexe du décret. Elles concernent notamment les réunions et visites supplémentaires, l’établissement ou la modification du règlement de copropriété, la gestion administrative et matérielle des sinistres ou encore les litiges et contentieux. (voir aussi l’article en page 6 de ce numéro). Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 (JO du 28/03/2015, p. 5616)
Financement
Gestion et Professions
Prestations de tiersfinancement ou mieux lutter contre la précarité énergétique
TO
En vue de favoriser les opérations de rénovation énergétique et en partant du constat à retenir que les retombées financières sur la facture d’énergie ne sont pas immédiates, le législateur a souhaité que le budget des ménages ne soit plus amputé en amont par le coût des travaux. La loi Alur du 24 mars 2014 a ainsi créé un nouveau dispositif : le tiers-financement qui consiste à proposer une offre technico-financière aux propriétaires dont les logements ou immeubles d’habitation ont vocation à être rénovés. Un décret du 17 mars 2015 rend opérationnel ce modèle économique d’optimisation énergétique. Sont désormais précisés les contours et modalités d’application de cette aide à double volet. Le volet technique est renforcé par l’insertion des articles R. 381-10 à R. 381-11 dans le Code de la construction et de l’habitation et la présentation d’un socle minimal de prestations offertes par l’organisme tiers-financeur (rétro-planning des travaux à l’appui d’audit énergétique, estimation des économies d’énergie, accompagnement du maître d’ouvrage dans la réalisation des travaux, etc.) Ces
Décret n° 2015-328 du 23 mars 2015 (JO du 25/03/2015, p. 5433)
services doivent permettre de réaliser une diminution de la consommation conventionnelle d’énergie « primaire », qui sera fixée par arrêté. Le volet financier est prévu à l’article R. 381-12 du même code. Le tiers-financeur est ainsi habilité à établir un plan de financement des aides, à se substituer au banquier en offrant un prêt, voire même une avance gratuite. Ceci pour aider les ménages ne disposant pas de couverture financière suffisante aux yeux de leur établissement de crédit pour engager les travaux. La référence à l’article L. 519-1 du Code monétaire et financier sur l’intermédiation en opérations de banque et en services de paiement tente de mettre un terme aux grincements de dents du secteur bancaire lequel, soulignait que l’on venait « enjamber » son monopole. Enfin, les copropriétés deviennent les nouveaux bénéficiaires de cette mesure, dès lors qu’au moins 75 % des quotes-parts correspondent à des lots à l’usage d’habitation. Décret n° 2015-306 du 17 mars 2015 (JO du 19/03/2015, p. 5104)
Mise aux normes des aménagements touristiques Afin de lever les contraintes administratives pesant sur le secteur du tourisme dont le poids économique est considérable , le gouvernement a adopté le 26 mars 2015 une ordonnance portant diverses mesures de simplification. Les procédures de mise aux normes et d’urbanisme pour les équipements et aménagements touristiques sont ainsi allégées. Les exploitants peuvent désormais réaliser les travaux obligatoires dans un délai de six ans maximum à compter de l’édiction de la norme imposant la réalisation des travaux. Cet assouplissement ne s’appliquera pas aux normes liées à la sécurité, à la santé ou à l’accessibilité. Ce dispositif dérogatoire s’appliquera, pour l’avenir, aux normes entrant en vigueur avant le 31 mars 2021. Ordonnance n° 2015-333 du 26 mars 2015 (JO du 27/03/2015, p. 5539)
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TEXTES OFFICIELS RÉPONSES MINISTÉRIELLES
Fin programmée des règles d’urbanisme spécifiques aux lotissements L’article L. 442-9 du Code de l’urbanisme, qui prévoit la fin de l’application des règles du lotissement dans les communes dotées d’un PLU (ou d’un document en tenant lieu), s’applique-t-il dans les communes dont le document d’urbanisme comporte en annexe les règles du lotissement ?
Depuis la loi Alur du 24 mars 2014, les règles d’urbanisme applicables aux lotissements deviennent caduques au terme d’un délai de dix ans à partir de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un PLU. Dans certaines communes, les règles d’urbanisme ont été maintenues et annexées au PLU à titre informatif. L’absence de mise à jour du PLU afin de supprimer cette liste en annexe du document d’urbanisme n’implique pas pour autant que ces dispositions seraient encore applicables.
OBSERVATION
L’article R. 123-14 du Code de l’urbanisme, qui prévoit que le PLU peut comporter la liste des lotissements dont les règles d’urbanisme ont été maintenues, ne trouve plus à s’appliquer.
Q. d’Agnès Canayer, n° 13748 (JO Sénat du 13/11/2014, p. 2537) R. du ministère du Logement, de l’Égalité des territoires et de la Ruralité (JO Sénat du 19/02/2015, p. 398)
l l
Transiger pour réparer des désordres affectant un ouvrage d’art ? Une commune peut-elle recourir à un protocole transactionnel portant sur des désordres affectant un ouvrage d’art ?
Il n’y a pas d’obstacle à ce qu’une commune conclue une transaction avec un entrepreneur qui s’engage à réparer les désordres constatés sur les ouvrages qu’il a construits en vertu d’un marché public de travaux. Si la conclusion de la transaction vise à éteindre l’action en responsabilité dont disposerait la commune contre l’entrepreneur, elle constitue également un fondement pour obliger ce dernier à respecter son engagement de réparer les désordres. l l
Q. de Jean-Louis Masson, n° 11949 (JO Sénat du 12/06/2014, p. 1366) R. du ministère de l’Intérieur (JO Sénat du 02/04/2015, p. 760)
OBSERVATION
Plusieurs circulaires préconisent le recours à la transaction notamment en matière de marchés publics (voir notamment la circulaire du 6 avril 2011 relative au développement du recours à la transaction pour régler amiablement les conflits, NOR : PRMX1109903C).
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Allongement du délai de 30 mois d’achèvement des travaux ? Le délai de trente mois imposé pour l’achèvement des travaux de construction doit-il prévoir, notamment en cas de Vefa, des dérogations pour assurer une meilleure protection des investisseurs privés qui subissent des aléas extérieurs, souvent liés à la défaillance financière du promoteur ?
Le délai de trente mois qui ouvre droit à l’octroi du nouveau dispositif fiscal Pinel apparaît suffisamment protecteur des intérêts de l’investisseur privé et ce, même dans l’hypothèse d’une Vefa. En effet, depuis le 1er janvier 2015, celui-ci bénéficie d’une solide protection via la garantie financière d’achèvement obligatoire. En outre, il peut toujours prévoir, au sein de l’acte de vente, des indemnités ou contreparties en cas de retard, de non-conformité ou d’inachèvement de la construction. Dès lors, aucune dérogation au délai de trente mois pour l’achèvement des travaux de construction n’est à ce jour envisagée. Q. de Marie-Hélène Fabre, n° 72866 (JOAN du 20/01/2015, p. 332) R. du ministère du Logement, de l’Égalité des territoires et de la Ruralité (JOAN du 21/04/2015, p. 3084) l l
OBSERVATION
La garantie financière d’achèvement oblige le garant à apporter les fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble en cas de défaillance du promoteur. Elle prend la forme d’un cautionnement ou d’une ouverture de crédit émanant d’un organisme habilité.
Régime des Vefa : incompatibilités avec la loi Hamon corrigées La loi Hamon a modifié le délai de rétractation applicable aux contrats conclus à distance et hors établissement. Or, ces mesures sont contradictoires avec le régime des Vefa et des contrats préliminaires. Ne conviendrait-il donc pas de les exclure du champ d’application des contrats conclus à distance ?
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Les intérêts économiques du consommateur sont considérés sans préjudice de la sécurité attendue par les constructeurs. À cet égard et pour tenir compte de la particularité des contrats de Vefa, l’article L. 121-21 du Code de la consommation, modifié par la loi du 20 décembre 2014 de simplification de la vie des entreprises a corrigé la situation instaurée par la loi Hamon. Ainsi, s’agissant des contrats de Vefa, le point de départ du délai de rétractation est rétabli à la signature de la promesse de vente ou du contrat préliminaire de vente, ou à la conclusion du contrat de construction du bien immobilier (voir Opé. Immo. n° 73, mars 2015, p. 13). Q. de Michel Piron, n° 66364 (JOAN du 14/10/2014, p. 8543) R. du ministère de l’Économie, de l’Industrie et du Numérique (JOAN du 10/02/2015, p. 894) l l
OBSERVATION
Contrairement à la vente immobilière par démarchage ne concernant qu’une minorité de cas et nécessitant une protection accrue du consommateur, la vente « sous bulles », conclue dans un local mis à disposition pour la vente de biens immobiliers à construire, n’est pas considérée comme une vente hors établissement.
RÉPONSES MINISTÉRIELLES
TEXTES OFFICIELS
Annonces immobilières entre particuliers : ce n’est pas taxable Les professionnels de l’immobilier sont-ils victimes d’une concurrence déloyale du fait de l’utilisation par des particuliers de sites d’annonces gratuites leur permettant de réaliser des ventes immobilières ? L’utilisation de ces sites est-elle, en outre, à l’origine d’un manque à gagner pour l’État dans la mesure où une transaction immobilière entre particuliers n’entraîne aucune perception de TVA ?
Aucune concurrence déloyale n’existe dans la mesure où un particulier n’agit qu’à titre occasionnel et ne fournit pas de prestation de services. En conséquence, l’utilisation de ces sites, comme PAP ou le boncoin.fr, ne caractérise pas non plus un manque à gagner pour l’État dans la mesure où aucune prestation de services n’est rendue dans le cadre d’une vente immobilière réalisée de particulier à particulier. Q. de Jacques Cresta, n° 67529 (JOAN du 28/10/2014, p. 8891) R. du ministère des Finances et des Comptes publics (JOAN du 31/03/2015, p. 2515) l l
OBSERVATION
Selon une étude du groupe Xerfi, la part de marché des agents immobiliers sur les transactions de vente a augmenté (68 % en 2012 contre 63 % en 2010) entraînant probablement une hausse des ressources de l’État au titre de la TVA collectée sur les prestations de services facturées.
Contrôle renforcé de l’activité des diagnostiqueurs immobiliers ? Faut-il, en dépit des principes d’indépendance et d’impartialité des diagnostiqueurs posés par l’article L. 271-6 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) et le décret du 11 octobre 2010, accepter que des agences immobilières créent des filiales ou signent des conventions avec des organismes habilités aux diagnostics ?
Les articles L. 271-6 et R. 271-3 du CCH imposent aux diagnostiqueurs des obligations professionnelles d’indépendance et d’impartialité et prévoient des sanctions pécuniaires en cas de non-respect de celles-ci. En outre, la loi Hamon du 17 mars 2014 habilite les agents de la DGCCRF à rechercher, constater et sanctionner tout manquement aux textes susvisés. S’agissant enfin des liens capitalistiques mis en cause, une analyse est en cours aux fins d’évaluer les risques induits pour la fiabilité des diagnostics et l’impartialité des diagnostiqueurs. Le cas échéant, toute mesure appropriée sera adoptée. Q. de Patrick Lemasle, n° 68861 (JOAN du 11/11/2014, p. 9457) R. du ministère du Logement, de l’Égalité des territoires et de la Ruralité (JOAN du 24/02/2015, p. 1370) l l
OBSERVATION
Il résulte d’une enquête récente de la DGCCRF que la pratique du versement de commissions par les diagnostiqueurs aux agences immobilières est en recul. Les diagnostiqueurs déclarent ne pas entretenir de partenariat avec les agences car ils ne peuvent pas les rémunérer compte tenu de la diminution de leur chiffre d’affaires !
Aides fiscales aux quartiers prioritaires de la politique de la ville Au vu du retard pris dans la signature des contrats de ville permettant l’application du taux réduit de TVA sur les opérations portant sur des immeubles situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV), et de la date butoir de signature de ces contrats fixée au 30 juin 2015, quelles mesures sont envisagées pour rendre effectif le bénéfice du taux réduit de TVA ?
Pour l’application du taux réduit de TVA, la loi Lamy du 21 février 2014 substitue les quelque 1 300 QPV aux 500 zones urbaines sensibles (ZUS) jusqu’ici concernées par la mesure. Le bénéfice de ce taux réduit de TVA est normalement effectif dès la signature du contrat de ville. Néanmoins, en raison du nombre de conventions restant à signer et de l’urgence à construire vite des logements dans ces zones, il est prévu, pour l’année 2015, qu’un simple contrat cadre, ou protocole de préfiguration, présentant les grandes orientations stratégiques, suffise pour bénéficier du taux réduit de TVA. Mais, à compter de 2016, un contrat de ville en bonne et due forme sera nécessaire pour l’application de ce taux réduit de TVA. l l
Q. de Philippe Bies, n° 75788 (JOAN du 10/03/2015, p. 1601) R. du ministère du Budget (JO Sénat du 24/03/2015 p. 2197)
OBSERVATION
Le bénéfice du taux réduit de TVA est une des mesures phares pour soutenir l’activité de construction de logements et diversifier l’habitat dans les quartiers visés. De nouveaux délais de signature des contrats de ville ont été annoncés, fin avril, par le ministère de la Ville.
Le sort de la défiscalisation outre-mer depuis Pinel Les dispositifs de défiscalisation en outre-mer ont pour échéance 2017. Qu’est-il prévu pour prolonger ces mesures nécessaires au développement économique et à l’emploi outre-mer ?
La loi Pinel a renforcé les mesures en faveur du logement outre-mer : la réduction d’impôt est portée à 23 % pour un engagement de location de 6 ans, à 29 % pour 9 ans et à 32 % pour 12 ans. Le dispositif Pinel permet en outre aux investisseurs de se placer sous le plafond global des niches fiscales outre-mer de 18 000 €. Les critères d’éligibilité au PTZ ont aussi été modifiés et y sont éligibles les logements dont le permis a été déposé avant le 1er mai 2010. Ces dispositions, associées au « plan outre-mer » mis en vigueur en faveur de la construction et rénovation outre-mer permettent de soutenir le secteur du BTP en outre-mer. Q. de Bruno Nestor Azerot, n° 69164 (JOAN du 18/11/2014, p. 9618) R. du ministère des Finances et des Comptes publics (JOAN du 31/03/2015, p. 2559) l l
OBSERVATION
Si l’échéance des dispositifs d’aide fiscale à l’investissement outre-mer fixée au 31 décembre 2017 ne signifie pas la fin du dispositif, elle implique, par contre, une évaluation des deux régimes de crédits d’impôts mis en place à titre expérimental dans le cadre du Comité interministériel pour la modernisation de l’action publique.
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ACTUALITÉ DES MARCHÉS
SOLIDES PERSPECTIVES POUR LE MARCHÉ LOGISTIQUE Avec une hausse annuelle de 44 %, le début d’année se révèle prometteur pour le marché de la logistique (entrepôts de plus de 5 000 m2), après une année 2014 en léger retrait bien que totalisant près de 2,5 millions de m2 commercialisés. Au premier trimestre 2015, le recentrage est net sur l’axe Nord/Sud qui polarise plus de 80 % de la demande placée. La part absorbée par les acteurs du commerce spécialisé, autour de 40 % des volumes, constitue une spécificité sans précédent, révélatrice de l’envolée du e-commerce.
Deborah Boïco, chargée d’études, département Études et Recherche, CBRE France
CHIFFRES-CLÉS (1er trimestre 2015)
Marché national ■■ Demande■placée■:■■
714■400■m²■au■1er■trimestre■2015,■ soit■3,1■millions■de■m²■■ depuis■début■2014 ■■ Offre■immédiate■:■■ 3,2■millions■de■m² ■■ Loyers■«■prime■»■ (hors■Paris■et■petite■couronne)■:■■ 60■€
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Régions (demande placée) ■■ Île-de-France■:■269■300■m² ■■ Rhône-Alpes■:■168■100■m² ■■ Nord-Pas■de■Calais■:■15■200■m² ■■ PACA■:■127■300■m²
Investissements ■■ Volumes■:■72■millions■d’€ ■■ Taux■«■prime■»■:■6,75■%
poINtS-CLÉS ■■ Une■demande■placée■en■très■nette■ hausse. ■■ Rattrapage■en■début■d’année■et■ projets■en■attente.■ ■■ Un■marché■soutenu■par■le■ dynamisme■de■la■dorsale■(belles■ performances■en■IDF■et■en■ Rhône-Alpes). ■■ Des■marchés■secondaires■ globalement■au■ralenti. ■■ Le■commerce■spécialisé,■principal■ moteur■du■marché. ■■ Un■stock■en■baisse,■qui■demeure■à■ un■niveau■haut,■mais■intègre■des■ surfaces■obsolescentes. ■■ Les■valeurs■locatives■faciales■ restent■globalement■stables,■malgré■ une■valeur■«■prime■»■légèrement.■
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Regain d’attractivité de la dorsale logistique Net recentrage sur les zones « prime »
Parmi l’ensemble des marchés utilisateurs, la logistique tire son épingle du jeu en début d’année : avec 714 400 m², les volumes sont en hausse annuelle de + 44 %. À l’instar de l’année 2014, Île-de-France et Rhône-Alpes polarisent la majeure partie des volumes placés (60 %), à la faveur des réorganisations des supply chain de la grande distribution et du commerce spécialisé. Ce début d’année confirme les tendances esquissées en 2014 : l’année dernière, la performance de l’Île-de-France a tiré le marché vers le haut, et la demande placée en région capitale a connu une nette embellie sous l’effet de la comptabilisation d’un grand nombre d’opérations clés-en-main, purgées de tout recours.
Le e-commerce, principal moteur La part absorbée par les acteurs du commerce spécialisé constitue une spécificité sans précédent. Elle atteint 40 % des surfaces consommées à l’échelle nationale, soit près de 285 000 m². Seules huit transactions sont à l’origine de cette performance, avec une surface moyenne particulièrement im-
portante : près de 36 000 m². Le développement du e-commerce explique en grande partie ce besoin de réorganisation des circuits logistiques, tant pour les grandes enseignes traditionnelles que pour les pureplayers, exclusivement tournés vers la vente en ligne, en pleine montée en puissance. Fait moins marquant mais néanmoins présent, les logisticiens continuent d’animer le marché, aussi bien en zones « prime » que sur les marchés secondaires, périphériques, comme en témoignent les signatures intervenues en région Centre. Si ces derniers prennent à bail des surfaces moins importantes (12 200 m² en moyenne), ce sont eux qui sont à l’origine d’une majorité de transactions.
Dynamisme tangible en Île-de-France En Île-de-France, 269 300 m² ont été commercialisés, soit 26 % de plus qu’au premier trimestre 2014. Cette performance est avant tout le fruit de la consommation de grands bâtiments, puisque 75 % des emprises, la moitié du nombre de transactions recensées, portent sur des entrepôts de plus de 20 000 m². Cette « massification » est symptomatique des stratégies des
grandes sociétés du e-commerce, comme de la grande distribution. Concentrant 56 % de la demande, l’Essonne et le versant Sud de la Seineet-Marne sont les plus sollicités ; secteurs dynamiques, ils sont au demeurant les plus offreurs. En termes de perspectives, clés-en-main et baux en cours de négociation plaident en faveur d’un marché dynamique pour 2015.
performance record sur le marché lyonnais Avec 168 100 m² placés dans le couloir rhodanien, la demande placée triple en un an. Si cette performance traduit le dynamisme du marché dans un contexte de recrudescence des appels d’offres de prestataires logistiques, elle est également la résultante d’une année 2014 en demi-teinte et du report d’un certain nombre de projets. Significatif de la vigueur du marché, l’entrepôt de Pusignan de 60 000 m², mis sur le marché fin 2014, trouve preneur en moins de trois mois avec la signature de l’enseigne BUT. Ici également, plusieurs clés-en-main sont susceptibles de se concrétiser, pour un niveau d’atterrissage cohérent avec la moyenne des cinq dernières années.
ACTUALITÉ DES MARCHÉS avec État du stock
Baisse sensible de l’offre immédiate A u 1er avril 2015, 3,2 millions de m² d’offres immédiates sont recensés en France, en baisse annuelle de - 9 %. Sans surprise, les zones « prime » les plus dynamiques voient leur stock diminuer. Avec près d’1,4 million de m² vacants, l’Île-de-France perd - 13 % de son volume d’offres par rapport à avril 2014. Le Nord francilien est particulièrement concerné par cette diminution. Si l’offre s’amenuise, elle s’érode plus fortement encore en qualité : surfaces disponibles en classe A, offres supérieures à 30 000 m², autant de segments recherchés qui peinent à alimenter le marché. Côté lyonnais, l’offre poursuit son déclin depuis 2012 et, en écho aux performances du marché, diminue de - 26 % depuis avril 2014. Le stock demeure en grande partie constitué de surfaces vieillissantes, inadaptées aux besoins des utilisateurs et
mal positionnées. Les surfaces supérieures à 20 000 m² se raréfient également. Néanmoins, le volume d’offres prêtes à démarrer, dotées d’un permis de construire (394 100 m² « en gris »), est en hausse annuelle de + 15 %, constituant une alternative de qualité pour les plus grands utilisateurs. Touchés par une vive pénurie, les marchés traditionnels marseillais amorcent quant à eux leur renouvellement. Le stock augmente également dans le Nord-Pas de Calais, bien que sa localisation soit un frein aux implantations ; l’augmentation du volume d’offres prêtes à démarrer constitue en revanche un atout de taille pour ce marché dont la demande porte sur des surfaces toujours plus grandes. Sur les marchés secondaires, la tendance est à la diminution de l’offre immédiatement disponible, avec un million de m² recensés.
Demande placée en France 3 000 000 m²
Moyenne annuelle : 2 526 900 m²
2 500 000 m²
2 000 000 m²
1 500 000 m²
1 000 000 m²
714 400 m² 500 000 m²
0 m²
2008
2009
2010
2011 1T
2T
2012 3T
2013
2014
2015
4T
Répartition de la demande placée au 1er trimestre 2015
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Sources : CBRE et Immostat
Le marché de l’investissement
Investisseur cherche actifs à céder en 2015, dernière génération exigée Un marché attractif Depuis 2009, où le marché avait atteint son plus bas niveau depuis 2001, les volumes investis en industriel et logistique n’ont cessé d’augmenter en France. L’année 2014 en a été encore un bel exemple, avec la plus forte croissance annuelle enregistrée depuis 2007. Hors investissements indirects, les montants investis dans ces secteurs se sont élevés à près d’ 1,8 milliard d’€, en progression de + 38 % entre 2013 et 2014, soit une évolution semblable à celle du marché global français (+ 37 %) tous types d’actifs confondus. Les montants engagés en logistique dépassent le milliard d’€. Deux portefeuilles conséquents ont représenté près de la moitié du marché, dont l’acquisition par IDI Gazeley auprès de Carval Investors de onze actifs
en France, pour un montant avoisinant les 100 millions d’€. En outre, les transactions ont, pour beaucoup, porté sur des entrepôts de dernière génération, récents ou neufs, notamment des bâtiments clés-en-main livrés récemment. L’Île-de-France et le couloir rhodanien ont par ailleurs concentré l’essentiel des volumes engagés.
ciers et amplifie l’attractivité des actifs logistiques. Si l’appétit des investisseurs est bien présent, l’offre d’actifs « prime » fait cependant défaut ; le premier trimestre s’est, pour cette raison, révélé atone, avec seulement 72 millions d’€ échangés.
Déséquilibre entre l’offre et la demande
Le déséquilibre persistant entre offres et demandes, ces dernières années, crée mécaniquement une pression sur les taux qui ne cessent de diminuer depuis deux ans. Le taux « prime » des meilleurs actifs, entrepôts de classe A loués aux conditions de marché, est passé de 7 % à 6,75 % en un an, et devrait poursuivre sa baisse au cours de l’année 2015. ■
Afflux de liquidités et taux à un niveau plancher accélèrent les engagements en immobilier d’entreprise. Dans ce contexte extrêmement favorable, la tendance au rebond des principaux marchés utilisateurs de la dorsale (Île-de-France et Rhône-Alpes) constitue un indicateur de choix pour les acteurs finan-
Un contexte favorable à la baisse des taux
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domanialité publique vente et contrats spéciaux
Vers une reconnaissance du principe de rentabilité du domaine public ?
en ces temps de disette économique et financière, les communes disposent de peu de leviers pour améliorer leurs ressources propres. Hormis l’augmentation des impôts fortement décriée et impopulaire ou l’emprunt qu’il faudra rembourser, reste la possibilité pour les gouvernants locaux de valoriser et d’optimiser leur patrimoine immobilier. La récente consécration législative du fonds de commerce sur le domaine public renforce ce phénomène spéculatif. Didier Quentin, député-maire de royan, apporte en complément de cette analyse, un utile éclairage de sa pratique. par Fabrice strady, responsable des services administratifs - commande publique - affaires juridiques de la ville de royan et consultant marchés publics
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Dossier
contexte Les communes possèdent un patrimoine immobilier dépendant soit du domaine public, soit du domaine privé. Les règles de gestion vont différer selon la distinction opérée entre ces deux champs. Le présent article évoquera exclusivement la gestion du domaine public.
1. l’occupation du domaine public : entre limites et libertés Héritage de la révolution française pour éviter le morcellement du territoire, fréquent à l’issue des guerres et successions royales régies par le droit féodal, le domaine public fait l’objet d’une protection administrative, interdisant la mise en œuvre de certains contrats.
CONDITIONS D’OCCUPATION DU DP En raison des règles d’inaliénabilité, d’imprescriptibilité et d’insaisissabilité visées à l’article L. 3111-1 du Code général de la propriété des personnes publiques, le domaine public peut faire l’objet d’une occupation ou d’une utilisation temporaire, précaire et révocable (articles L. 2122-1 à L. 2122-4 du CG3P). L’occupation temporaire est précaire, car révocable à tout moment. Elle est également intuitu personae, à savoir accordée à titre personnel et l’occupant ne peut prétendre à aucun droit au renouvellement (CE, 23 mars 2005, Société San Luis, n° 271507). Autre conséquence, cette occupation est non cessible par mutation ou succession. Enfin, la commune peut refuser l’octroi d’une autorisation à la condition de motiver sa décision qui ne peut être discrétionnaire (article 1 de la loi n° 79-587 du 11 juillet 1979 relative à la motivation des actes administratifs).
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Critère déterminant d’appartenance au domaine public Selon l’article L. 2111-1 du CG3P, un bien appartenant exclusivement à une personne publique et qui est : soit affecté à l’usage direct du public (TC, 13 octobre 2014, SA Axa France IARD, n° C3963), soit affecté à un service public, à la condition de faire l’objet d’un aménagement indispensable à l’exécution des missions de ce service public, fait partie du domaine public. Cette définition met fin à la théorie de la domanialité publique virtuelle, qui plaçait automatiquement sous le régime de la domanialité publique des biens acquis en vue d’accomplir une mission de service public, même si l’effectivité de cette affectation n’était pas encore réalisée. Désormais, les travaux doivent être réalisés de façon certaine et effective, même s’ils ne sont pas nécessairement achevés. Il ne faut pas confondre l’affectation à l’usage du public avec l’ouverture à l’usage du public. Par exemple, le fait qu’une plage ou une forêt soit ouverte au public ne suffit pas à la faire dépendre du domaine public. De même, un bien appartenant à une commune et qui fait l’objet d’une copropriété avec des personnes privées ne peut être soumis au régime de la domanialité publique (CE, 11 février 1994, Compagnie d’assurances Préservatrice Foncière, n° 109564).
La redevance n’est pas toujours appLicabLe L’utilisation du domaine public n’est pas soumise à redevance dès lors qu’elle ne constitue pas un usage privatif excédant le droit d’usage à tous et qu’elle reste momentanée (CE, 31 mars 2014, Commune d’Avignon, n° 362140). Dans l’affaire, dite de « la taxe kébab », la seule présence sur le domaine public de la clientèle d’établissements bancaires pour une transaction au distributeur automatique de billets ou de commerces de bouche (type marchands de kébab) accessibles directement sur le domaine public, que la délibération litigieuse entendait assujettir à redevance, n’est pas constitutive d’un usage privatif du domaine public, car ces établissements ne disposent d’aucune installation.
intérêts du bea et des aot La commune peut conclure sur son domaine public soit des baux emphytéotiques administratifs, lui permettant, en tant que propriétaire d’un bien immobilier, de le louer à un tiers qui pourra construire un ouvrage sur le domaine public et ensuite le louer à la collectivité, propriétaire du terrain. Cet outil juridique de valorisation du patrimoine communal peut être utilisé par une collectivité pour la réalisation d’une opération d’intérêt général relevant de sa compétence ou en vue de l’accomplissement, pour son propre compte, d’une mission de service public (articles L. 1311-2 à L. 1311-4-1 du CGCT). L’administration peut aussi accorder des autorisations privatives d’occupation temporaire du domaine public pouvant être assorties de droits réels, c’està-dire conférant au preneur des prérogatives et des obligations normalement dévolues au propriétaire (articles L. 2122-20 du CG3P et L. 1311-5 à L. 1311-8 du CGCT). L’autorisation peut revêtir la forme soit d’un acte juridique unilatéral, comme un arrêté municipal, soit d’une convention signée entre la commune et l’occupant. Pour le premier cas d’autorisation, on peut citer par exemple les ventes au déballage (article R. 310-8 du Code du commerce) ou les commerces ambulants sur les marchés. Dans le cadre du domaine public routier, il peut s’agir notamment d’une permission de voirie concernant des ouvrages ou des objets nécessitant un scellement au sol, une emprise sur le domaine public (exemple : structures fixées au sol comme des kiosques, des terrasses, des canalisations…), par opposition à un permis de stationnement qui correspond à une occupation superficielle du do-
AOT : Autorisation d’occupation temporaire BEA : Bail emphytéotique administratif COT : Convention d’occupation temporaire CGCT : Code général des collectivités territoriales CG3P : Code général de la propriété des personnes publiques DP : Domaine public DSP : Délégation de service public
vente et contrats spéciaux
Le domaine public est d’essence destiné à l’usage collectif. Il ne peut y avoir de droit au bail commercial sur le domaine public (CE, 20 janvier 1965, Sieur Courvoisier et commune de Mesmay, n° 57708 ; Cour cass., 3e civ., 10 mars 2010, n° 09-12714). Et pour bénéficier d’une occupation ou d’une utilisation du domaine public, il faut une autorisation expresse de la personne publique (article L. 2122-1 du CG3P).
sigles
maine public sans emprise au sol (exemple : pose de bennes ou d’échafaudages). Pour le second cas d’autorisation, la commune peut passer avec l’occupant une convention d’occupation temporaire du domaine public (COT), détaillant les droits et obligations réciproques, en contrepartie du versement d’une redevance, et non d’un loyer, lequel est utilisé pour les contrats de gestion du domaine privé communal. Contrairement à l’autorisation unilatérale pour laquelle le bénéficiaire ne peut pas obtenir d’indemnité en cas d’éviction anticipée pour motif d’intérêt général (CE, 6 mai 1932, Taillandier), la COT non constitutive de droits réels permet de prévoir les conditions indemnitaires en cas de résiliation anticipée par la commune, sauf clause contraire (CE, 31 juillet 2009, Société Jonathan Loisirs, n° 316534). Pour les COT constitutives de droits réels, en cas de résiliation, l’occupant bénéficie par principe du droit à indemnisation du préjudice direct, matériel et certain né de l’éviction anticipée (articles L. 1311-7 du CGCT et L. 2122-9 du CG3P).
Principe de non-gratuité L’autorisation d’occupation du domaine public est toujours subordonnée au versement d’une redevance (CE, 10 juin 2010, Société des autoroutes Estérel, Côte d’Azur, Provence, Alpes, n° 305136), sauf quelques rares exceptions indiquées à l’article L. 2125-1 du CG3P, dont les associations à but non lucratif concourant à la satisfaction d’un intérêt général.
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les terrasses, sources de contentieux Récemment, un juge des référés a refusé de reconnaître le caractère de l’urgence invoquée par une société confrontée au défaut de renouvellement de l’AOT par le maire pour pouvoir occuper une terrasse, au motif notamment que : « Les conséquences alléguées de l’absence de terrasse dédiée à sa nouvelle activité sur la pérennité du commerce sont hypothétiques » (TA Toulon, 23 avril 2015, Société financière tropézienne c/Commune de Saint-Tropez, n° 1501066). En l’espèce, une société exploitait un fonds de commerce de presse et librairie, à Saint-Tropez et bénéficiait à ce titre d’une AOT sur le domaine public communal au droit de son établissement, lui permettant d’exposer la presse quotidienne sur des présentoirs appropriés à cet effet. L’exploitant met fin à cette activité commerciale pour assurer la vente de glaces dans le local utilisé en vertu d’un bail commercial. La commune refuse de lui renouveler le titre
d’occupation pour assurer un « point presse », en plus de son activité de glacier, et signe avec une autre société une COT relative notamment à l’installation d’une terrasse pour la vente de presse au droit du commerce exploité par le marchand de glace. Le débat sur le fond consistera à savoir si une AOT peut être accordée à un tiers d’une terrasse venant au droit de l’établissement qu’il n’occupe pas. En attendant, la collectivité se doit donc d’être vigilante non seulement pour éviter tout risque financier en cas de résiliation anticipée, mais également se doit de veiller, en tant que gestionnaire du domaine public, à trouver le juste équilibre entre la satisfaction de l’intérêt général et de l’intérêt du domaine qu’elle doit toujours faire prévaloir, et l’absence d’atteinte au sacrosaint principe de la liberté du commerce et de l’industrie (CAA Bordeaux, 27 novembre 2012, Sarl le Pétrin du Pape, n° 11BX03376).
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Types d’occupation ou d’utilisation du domaine public
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à saVoir
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Un décret n° 2015-334 du 25 mars 2015 précise les modalités de fixation par les communes et les départements du montant des redevances qui leur sont dues pour l’occupation provisoire de leur domaine public par les chantiers de travaux portant sur des ouvrages de transport ou de distribution d’électricité ou de gaz (voir p. 14 de ce numéro).
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Le montant de la redevance doit obligatoirement tenir compte des avantages de toute nature procurés au titulaire de l’occupation (article L. 2125-3 du CG3P) : – l’emplacement ; – l’espace occupé (étendue de la terrasse) ; – l’activité exercée ; – la durée de l’occupation, etc.
judiciaire est compétente pour connaître des litiges entre un occupant du domaine public et un sousoccupant du domaine public, toutes deux personnes privées, dès lors que l’occupant n’est pas délégataire d’un service public (TC, 14 mai 2012, Gilles c/Société d’exploitation sports et événements, n° C3836).
Cette redevance peut être constituée d’une part fixe et d’une part proportionnelle pour tenir compte du chiffre d’affaires de l’occupant. Une redevance d’occupation du domaine public fixée sans prise en compte des avantages procurés à son titulaire est illégale (CAA Lyon, 13 décembre 2012, commune de Grenoble, n° 12LY01167). De même, la commune peut valoriser son domaine public en fixant la redevance due pour son occupation par des chantiers de travaux relatifs aux ouvrages de transport et de distribution d’électricité et de gaz et aux lignes ou canalisations particulières d’énergie électrique et de gaz (CE, 4 octobre 2013, Commune de Montpellier, n° 352563), en application de l’article L. 2333-84 du CGCT. Même si la réglementation nationale ou communautaire n’impose aucune formalité de publicité ou de mise en concurrence préalable à la délivrance d’un titre d’occupation du domaine public ou privé de l’État ou des collectivités publiques, il peut paraître opportun, dans certains cas, de préconiser une procédure de publicité et de mise en concurrence pour susciter des offres concurrentes dans une optique de valorisation du domaine public (réponse du ministère des Collectivités territoriales, JOAN du 24/05/2011, p. 5402 à la question de Mme Zimmermann, n° 93234, JOAN du 16 novembre 2010, p. 12413).
INTERDICTION DE CERTAINS CONTRATS
Sous-location du domaine public et tribunal compétent La gestion du domaine public relève du droit public (article L. 2331-1 du CG3P). Mais la juridiction
Une commune peut attribuer une occupation temporaire de son domaine public de gré à gré, sans avoir à mettre en œuvre une procédure préalable de publicité et de mise en concurrence, sauf décision contraire, comme pour les marchés publics ou les délégations de services publics (CE, 15 mai 2013, Ville de Paris, n° 364593 ; CE, 3 décembre 2010, Ville de Paris n° 338272).Pour éviter une requalification juridique du contrat d’occupation par le juge en DSP, les clauses du contrat d’occupation ne doivent pas imposer trop de contraintes au preneur ni de contrôles excessifs de la part de l’administration. En effet, le juge administratif vérifie la présence ou non d’une activité de service public et fait appel à plusieurs critères comme celui du contrôle exercé par la commune sur le déroulement de la prestation ou de l’exploitation (CAA Nancy, 6 avril 2006, EURL Saut du Doubs, n° 01NC00887). Pour le Conseil d’État, le principe même de la redevance fait présumer le caractère d’occupation domaniale et non de marché public (CE, 3 décembre 2014, Établissement public Tisséo, n° 384170). Des contrats tels que les baux commerciaux, créditsbails, ou baux à construction ne peuvent être conclus sur le domaine public. Il a été jugé qu’une commune qui signe un bail commercial portant sur un immeuble appartenant au domaine public communal engage sa responsabilité à l’égard du locataire et le préjudice en résultant doit faire l’objet d’une indemnisation (CE, 17 juin 2005, Société Hostellerie Château de Nyer, n° 263846).
2. la reconnaissance du fonds de commerce sur le domaine public Un fonds de commerce est constitué d’éléments corporels (matériel, marchandises, équipements, etc.) et d’éléments incorporels (clientèle, droit au bail, nom commercial, licences ou encore marques). En principe, le propriétaire d’un fonds de commerce n’est que locataire des lieux. Il bénéficie donc à l’égard du propriétaire des murs (le bailleur), d’une protection particulière, dite « propriété commerciale », lui conférant, en tant que locataire commerçant, un droit au renouvellement du bail Juin 2015 • www.lemoniteur.fr/ope-immo
des locaux occupés par son fonds de commerce. Jusqu’à la promulgation de la loi du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (ACTPE), plus connue sous la dénomination « loi Pinel », prévalaient deux conceptions dogmatiques et dichotomiques du domaine public, prônées d’une part par l’ordre judiciaire et d’autre part par l’ordre administratif. La loi Pinel est venue balayer d’un revers de main législatif cette construction prétorienne administrative plus que séculaire.
Quelle est la politique de Royan s’agissant de la valorisation de son domaine public ?
Dans le difficile contexte économique qui est le nôtre, je conduis, avec mon équipe municipale et les services communaux, une politique tendant à optimiser la valorisation du domaine public de la ville, avec pour objectif de concilier l’activité commerciale, l’attractivité touristique et la gestion du domaine public communal. Une illustration récente en est le réaménagement de la place du Général de Gaulle, au centre de notre cité balnéaire (voir p. 26), et l’application d’un prochain règlement des terrasses établi en collaboration avec les commerçants. La valorisation du domaine public est une source de recettes à ne pas négliger, d’autant que je me refuse à augmenter les impôts locaux depuis 2009.
La ville est-elle confrontée à des contentieux ?
La ville de Royan ne connaît pas actuellement de contentieux lié à la domanialité publique. Néanmoins, il
DIVERGENCES JURISPRUDENTIELLES JUSQU’À LA LOI PINEL Position du juge judiciaire La Cour de cassation a toujours reconnu l’existence d’un fonds de commerce sur le domaine public lorsque le fonds dispose d’une clientèle propre (Cour cass., com., 28 mai 2013, n° 1214049), se démarquant ainsi de la jurisprudence du Conseil d’État qui s’y est toujours refusée, à de rares exceptions près (CE, 25 octobre 1937, Gerzenberg et Sape ; CE, 4 juin 1958, Tossounian, n° 35946), en raison du caractère précaire et révocable de l’occupation. Dans le cas d’espèce jugé par la Cour de cassation le 28 mai 2013, un locataire-gérant d’une pizzéria implantée sur le domaine public maritime s’était maintenu dans les lieux à l’issue du contrat en invoquant la nullité du contrat de location-gérance, au regard de la situation géographique du restaurant sur le domaine public, le commerce litigieux ne pouvant bénéficier du statut des baux commerciaux. Pour le juge judiciaire, l’exploitation d’un commerce sur le domaine public, bien que revêtant un caractère précaire interdisant l’application du bail commercial, n’empêche pas pour autant que l’activité exercée puisse constituer un fonds de commerce,
convient de rester vigilant, notamment pour éviter le risque de requalification de contrats d’occupation en baux commerciaux ou en délégations de service public par exemple.
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Didier Quentin, député-maire de Royan
L’occupation privative du domaine public de Royan est très variée. Elle concerne notamment les terrasses couvertes et non couvertes, pour une redevance moyenne mensuelle de 44 800 euros, les marchés et autres bâtiments pour 45 100 euros mensuels, des conventions d’occupation de longue durée pour 7 500 euros mensuels et les réseaux de communication souterrains pour 3 000 euros mensuels. Des sources contractuelles supplémentaires d’occupation privative du domaine public communal sont à l’étude, comme les baux emphytéotiques administratifs ou les locations-gérances. D’autres secteurs d’occupation peuvent être explorés, comme les autorisations délivrées à la Poste pour des coffre-relais, à ERDF pour des transformateurs… Plusieurs services communaux travaillent en étroite collaboration pour valoriser le domaine public : le service « foires et marchés », la police municipale, le service du domaine communal, ainsi que le service de la commande publique et des affaires juridiques, sous le contrôle du directeur général des services.
La reconnaissance d’un fonds de commerce sur le domaine public estelle une bonne chose à vos yeux ?
La reconnaissance d’un fonds de commerce sur le domaine public, instituée par la loi Pinel à la condition de bénéficier d’une clientèle propre, ne fait que légaliser une pratique déjà reconnue par le juge judicaire, et que le juge administratif avait déjà timidement acceptée, par l’octroi de paiement d’indemnités, en cas de résiliation anticipée de titre d’occupation par la collectivité, gestionnaire du domaine public. L’intérêt pratique est de permettre pour le commerçant de valoriser son fonds de commerce, en le nantissant par exemple, ce qu’il ne pouvait pas faire avant, et pour la collectivité, d’évaluer le montant de la redevance, en tenant compte de la plusvalue du fonds de commerce installé sur le domaine public. Le commerçant peut ainsi vendre son fonds de commerce notamment pour pouvoir prétendre à une retraite bien méritée.
car celui-ci peut exister sans bail commercial, à la condition cependant également de justifier de l’existence d’une clientèle propre. En effet, même si le droit au bail constitue un des éléments incorporels du fonds de commerce, le juge judiciaire reconnaît que son absence ne suffit pas à écarter l’existence d’un tel fonds. Pour la Cour de cassation, quelle que soit son importance, le droit au bail ne constitue pas, de plein droit, un élément nécessaire du fonds qui peut exister en dehors de lui (Cour cass., com., 27 avril 1993, Consorts Schertzer c/Mme Walter, n° 91-10819).
Propos recueillis par Sophie Michelin-Mazéran
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« la valorisation du domaine public est une source de recettes à ne pas négliger »
Position du juge administratif À l’inverse, le Conseil d’État a toujours considéré que l’occupant du domaine public ne peut pas être propriétaire d’un fonds de commerce, car il est insusceptible de disposer légalement d’un bail commercial (CE, 28 avril 1965, Association T., nos 53714 et 53715), et que « Eu égard au caractère révocable, pour un motif d’intérêt général, d’une convention portant autorisation d’occupation du domaine public, ainsi que du caractère personnel et non cessible de cette occupation, celle-ci ne peut donner lieu à la constitution d’un fonds de commerce dont l’occupant serait propriétaire […] la société ne peut donc demander réparawww.lemoniteur.fr/ope-immo • Juin 2015
attention
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Une jurisprudence constante rappelle que le droit au bail ne constitue pas de plein droit un élément nécessaire du fonds de commerce qui peut exister en dehors de lui. (Cour cass., com., 4 février 2014, M. X. c/Mme Y., n° 12-25528 ou Cour cass., com., 27 avril 1993, M. Albert Y. c/Mme Raymonde X, n° 91-10819).
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tion de préjudices tenant à la perte du fonds de commerce » (CE, 19 janvier 2011, Commune de Limoges, n° 323924). Néanmoins, certaines cours administratives d’appel reconnaissaient à la marge l’existence d’un fonds de commerce sur le domaine public (CAA Bordeaux, 31 août 2006, Société Marine Oléron B., n° 03BX01652 ; CAA Douai, 3 février 2011, M. A., n° 09DA01327). Cette position jurisprudentielle, bien ancrée, permettait au Conseil d’État de refuser, en cas d’éviction de l’occupant du domaine public, d’indemniser ce dernier au titre de la perte de fonds de commerce, en tenant compte de la valeur marchande du fonds (article L. 145-14 Code du commerce), bien que le juge admettait, parallèlement, la possibilité d’indemniser l’occupant de certains de ses accessoires comme l’indemnisation d’éléments corporels du fonds de commerce non amortis, la perte de bénéfice ou une indemnisation pour perte de la licence à défaut de pouvoir être transférée, alors qu’il s’agit d’un élément accessoire du fonds (CE, 31 juillet 2009, Société Jonathan Loisirs, n° 316534). Même en cas de résiliation d’une COT pour motif d’intérêt général entraînant en principe l’indemnisation de l’occupant, sauf clause contractuelle contraire, ce dernier ne pouvait pas invoquer la perte d’un fonds de commerce pour demander réparation du préjudice subi (cf. arrêt précité du 19 janvier 2011). La jurisprudence administrative considérait également que la situation géographique privilégiée de l’occupation, et non la clientèle de l’occupant, justifiait l’attractivité du site (TA Dijon, 2 février 2006, Société Les Lions d’Or, n° 0402428). En un mot comme en cent, le juge administratif se refusait à reconnaître l’existence d’un fonds de commerce sur le domaine public pour éviter à la collectivité d’indemniser l’occupant, en cas de résiliation.
Position du juge européen Le juge européen a jugé que viole l’article 1 du protocole additionnel n° 1 à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales, relatif au droit au respect des biens, toute disposition contractuelle d’indemnisation d’un occupant du domaine public qui ne compense pas les pertes d’exploitation liées à l’interruption de son titre (CEDH, 26 avril 2011, Di Marco c/ Italie, n° 32521/05). De même, il existe une clientèle propre pour les commerces situés sur le domaine public (CEDH, 25 mars 1999, Iatridis c/Grèce, n° 31107/96).
INTERROGATIONS SOULEVÉES PAR LA LOI PINEL La reconnaissance législative de l’existence d’un fonds de commerce sur le domaine public autre que naturel (article L. 2124-35 du CG3P) connaît cependant certaines restrictions comparativement à la gestion d’un même fonds dans la sphère privée, tout en fragilisant la capacité d’utilisation du pouvoir Juin 2015 • www.lemoniteur.fr/ope-immo
de résiliation unilatérale de la COT par la collectivité. Ces restrictions sont les suivantes : – maintien de l’illégalité du bail commercial sur le domaine public ; – conservation du caractère précaire et révocable de l’occupation ; – absence de droit acquis au maintien de l’autorisation ou au renouvellement du titre.
Obligation de démontrer l’existence d’une clientèle propre L’article L. 2124-32-1 du CG3P, issu de l’article 72 de la loi Pinel, met un terme à la divergence jurisprudentielle, en disposant qu’« Un fonds de commerce peut être exploité sur le domaine public sous réserve de l’existence d’une clientèle propre », épousant ainsi la conception privatiste du fonds de commerce. Autrement dit, la clientèle du commerçant ne doit pas se confondre avec les usagers du domaine public. Par exemple, un fonds de commerce ne peut pas être constitué sur le domaine public si le commerce est situé dans une emprise d’un jardin public inaccessible en dehors des heures d’ouverture de celui-ci. Pour valider la notion de « clientèle propre », il faudra démontrer que les clients du commerçant passent sur le domaine public pour se rendre chez lui. Il appartiendra au juge administratif de déterminer, au cas par cas, si la clientèle est bien celle du commerçant ou celle du gestionnaire du domaine public. Cette reconnaissance de l’existence du fonds de commerce sur le domaine public par le législateur n’est pas anodine. Elle répond à des attentes fortes des commerçants qui pourront, comme tout entrepreneur privé, l’utiliser comme outil de crédit (nantissement, crédit-bail régis par les articles L. 142-1 et suivants et L. 761-9 du Code du commerce), et tend parallèlement à revaloriser financièrement la redevance domaniale, dont le montant doit être en adéquation avec les avantages retirés par l’occupant de son utilisation du domaine public, quand bien même le fonds de commerce aura une valeur vénale moindre en l’absence de droit au bail. L’autorisation d’occupation du domaine public demeure, même si un fonds de commerce est constitué, précaire et révocable. De même, l’autorisation doit rester compatible avec l’affectation du domaine public.
Pas de fonds de commerce sur le domaine public avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel Devant le silence gardé par la loi Pinel quant à son application dans le temps, le juge administratif est venu préciser que : « Ces dispositions ne sont, dès lors que la loi n’en a pas disposé autrement, applicables qu’aux fonds de commerce dont les exploitants occupent le domaine public en vertu de titres délivrés à compter de son entrée en vigueur [soit le 20 juin 2014] ; que, par suite, l’exploitant qui occupe le domaine public doit être regardé comme l’occupant en vertu d’un titre délivré avant cette date, qui n’a jamais été légalement propriétaire d’un fonds de commerce, ne peut prétendre à l’indemnisation de
transmission successoraLe du fonds de commerce La transmission successorale du fonds de commerce sur le domaine public est désormais reconnue par le législateur car, en cas de décès de l’exploitant, une AOT provisoire peut être délivrée aux héritiers à leur demande leur permettant alors de poursuivre l’activité ou de présenter un successeur à la collectivité (article L. 2124-34 du CG3P). Le texte organise une période de transition dans laquelle les ayants droit peuvent soit décider de poursuivre l’exploitation du fonds (ils devront alors obtenir une autorisation d’occupation plus pérenne), soit présenter à l’administration gestionnaire du domaine un successeur qui sera, en cas d’accord, subrogé dans les droits et obligations de l’ancien titulaire. L’incessibilité du titre d’occupation peut être contournée par la présentation d’un successeur. Le titre n’est pas cédé, mais la cession du fonds de commerce sera réalisée sous condition suspensive de la délivrance d’une nouvelle AOT par le maire au profit du nouvel acquéreur, c’est-à-dire le nouvel occupant. Ainsi, toute personne souhaitant se porter acquéreur d’un fonds de commerce ou d’un fonds agricole peut, par anticipation, demander à l’autorité compétente une autorisation d’occupation temporaire du domaine public pour l’exploitation de ce fonds. Afin d’en faciliter la circulation, le législateur a aménagé une procédure de demande anticipée d’AOT de la part du repreneur, le titre prenant effet à compter de la réception par l’autorité administrative compétente de la preuve de la réalisation de la vente du fonds (article L. 2124-33 du CG3P). Une fois le successeur agréé par l’administration, cet agrément permettra la transmission du fonds qui prendra alors toute sa valeur. Juin 2015 • www.lemoniteur.fr/ope-immo
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Une AOT est strictement personnelle et incessible, et ne peut pas se transmettre par voie de mutation ou de succession (CE, 10 mai 1989, Munoz, n° 73146). Il est dès lors impossible de céder, gratuitement ou à titre onéreux, un titre d’occupation du domaine public sans l’accord de l’autorité gestionnaire du domaine public (CE, 30 novembre 1983, n° 32544). La question qui se pose est donc de savoir, en cas de cession du fonds de commerce, si le titre d’occupation privative peut être cédé en même temps par le commerçant. Quoi qu’il en soit, la collectivité doit donc nécessairement donner son accord à la délivrance d’une autorisation d’occupation à l’acquéreur pressenti. Cette procédure, réservée à l’hypothèse d’une cession du fonds de commerce, semble également pouvoir être appliquée au simple transfert de la jouissance du fonds de commerce à un locataire-gérant.
cas particuLiers des haLLes et marchés La loi Pinel prévoit également une disposition spécifique en ce qui concerne l’occupation du domaine public lorsqu’elle s’exerce dans une halle ou dans un marché, en introduisant un droit de présentation pour les occupants du domaine public qui peut être transmis aux ayants droit comme au conjoint (article L. 2224-18-1 du CGCT). Cependant, le législateur reste muet sur les conséquences pratiques d’un refus d’agrément par la personne publique. Même si le maire n’est pas obligé d’accepter, il apparaît difficile de soutenir un refus d’acceptation non justifié pour des motifs d’intérêt général. Le conseil municipal devra délibérer pour fixer, dans la limite de trois ans, la durée durant laquelle le cédant, qui souhaite présenter un cessionnaire dans son fonds, aura dû exercer son activité dans la halle ou le marché.
Vigilance concernant l’indemnisation anticipée de résiliation En cas de résiliation anticipée de la COT pour motif d’intérêt général par la collectivité, l’occupant peut prétendre à obtenir une indemnisation plus importante qu’elle ne l’était avant la loi Pinel, justifiée en conséquence par la perte de son fonds de commerce et donc notamment de sa clientèle (hormis l’indemnisation de la perte du droit au bail toujours impossible sur le domaine public). Et plus seulement, comme avant la loi Pinel, à la réparation du préjudice consécutif à la résiliation, en se basant sur certains des accessoires du fonds de commerce, sauf à intégrer une clause contractuelle contraire du titre d’occupation, juridiquement possible à la condition pragmatique de l’assortir de justification particulière. Par exemple, le fait que le montant de la redevance initiale soit établi en tenant compte de l’absence d’indemnité d’éviction et/ou avec la possibilité de céder le titre d’occupation assortie d’une garantie pour le futur repreneur d’avoir l’agrément de la collectivité.
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Assouplissement de l’interdiction de cessibilité du titre d’occupation
marché central de royan et occupation domaniale © pHototHèQue viLLe De royan
la perte d’un tel fonds » : CE, 24 novembre 2014, Société des remontées mécaniques Les HouchesSaint-Gervais, n° 352402 (voir Opé. Immo. n° 71/72, janvier-février 2015, p. 38).
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ce qu’il faut retenir depuis la loi pinel Un fonds de commerce peut exister sur le domaine public à compter du 20 juin 2014, à la condition que l’occupant dispose d’une clientèle propre. l Les AOT passées avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel, le 20 juin 2014, demeurent régies par le régime antérieur. l La transmission successorale d’un fonds de commerce sur le domaine public est reconnue (article L. 2124-34 du CG3P). En cas de cession du fonds de commerce, afin de contourner l’incessibilité de l’autorisation d’occupation, la loi Pinel a aménagé une procédure permettant à l’acquéreur d’effectuer une demande anticipée d’AOT à la personne publique. l Le droit de présentation pour les occupants du domaine public peut être transmis aux ayants droit comme au
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l
conjoint, sous réserve d’agrément par l’administration (article L. 2224-18-1 du CGCT). l Des indemnités d’éviction sont possibles pour les COT non constitutives de droits réels (sauf clause contractuelle contraire) ; à défaut, les droits indemnitaires de l’occupant sont en principe limités à la part non amortie des investissements réalisés sur le DP (article R. 2125-5 du CG3P). l Les indemnités d’éviction sont obligatoires pour les COT constitutives de droits réels : droit à indemnisation du préjudice direct, matériel et certain né de l’éviction anticipée (article L. 1311-7 du CGCT et L. 2122-9 du CG3P). l La loi Pinel n’interdit pas d’inclure la perte du fonds de commerce dans le cadre des préjudices indemnisables.
Évaluation du montant de l’indemnisation en cas de résiliation anticipée
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CONCLUSION Cet ensemble de conjectures et d’évolutions de la sphère administrative impulsé par le droit communautaire a eu pour conséquence de sonner le glas de l’édification jurisprudentielle administrative du rejet d’un fonds de commerce sur le domaine public, affaiblie et fragilisée par les contraintes économiques actuelles. Un changement de cap s’est opéré dans la modélisation économique de la domanialité publique. De là à remplacer le terme de « valorisation du domaine public » pudiquement utilisé, par toute notion de « rentabilité », il n’y a qu’un pas pour franchir le Rubicon, et accepter prochainement le droit au bail commercial sur le domaine public. Affaire à suivre devant les prétoires ou dans l’hémicycle… n
45 100 €/mois de redevance pour les marchés et autres bâtiments de royan ici, aménagement de la place de gaulle © pHototHèQue viLLe De royan – s. BeLLet et p. saLLat
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Il appartiendra au juge d’apprécier la valeur d’un fonds de commerce exploité sur le domaine public, amputé du droit au renouvellement au bail et de l’espérance légitime consécutive d’une indemnité d’éviction. Pour les COT constitutives de droits réels, l’indemnisation est obligatoire. Pour les COT non constitutives de droits réels, sauf à justifier du choix contractuel du refus d’indemnisation de la perte du fonds de commerce, l’application du principe ne soulève pas de
difficulté hormis l’évaluation du montant de l’indemnisation. Cependant, de nombreuses zones d’ombre persistent, notamment en cas de retrait d’une AOT ou en cas de non- renouvellement d’un titre d’occupation contesté. La question se pose de savoir si le calcul du montant indemnitaire doit intégrer ou non la perte du fonds de commerce quand l’activité commerciale ne se développe que partiellement sur le domaine public, le fonds de commerce continuant à s’exercer dans le local commercial. L’article L. 212432-1 du CG3P a-t-il vocation à s’appliquer dans ce cas ? La jurisprudence sera amenée à apporter un éclairage sur ce point, comme sur les taux de revalorisation du calcul de la redevance, sources plus que probables de contentieux. En attendant, la collectivité se doit donc d’être vigilante pour éviter tout risque financier en cas de résiliation anticipée.
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PRINCIPE D’INDÉPENDANCE DES LÉGISLATIONS URBANISME ET ENVIRONNEMENT
ÉTENDuE DE L’OBLIGATION DE JOINDRE uNE ÉTuDE D’IMPACT Au DOSSIER DE PERMIS
L’interaction entre les polices de l’urbanisme et de l’environnement devient toujours plus forte, de sorte que la frontière entre ces deux régimes s’estompe. Le droit de l’urbanisme contrôle d’ailleurs le respect des principes posés par le droit de l’environnement. Cette imbrication sans cesse croissante ne manque pas d’être exploitée à l’occasion de recours contentieux, comme l’illustre l’affaire portée devant le Conseil d’État le 25 février 2015 où s’est posée la question de savoir dans quels cas une étude d’impact doit figurer au dossier de demande de permis de construire. Par Virginie Lachaut Dana, avocat à la cour et Laurent Férignac, avocat à la cour - associé, AdDen avocats
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RÉFÉRENCES n Art. L. 421-6, R. 111-15
et R. 431-16 du Code de l’urbanisme n Art. R. 122-2 du Code de l’environnement
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L’ACTE DE CONSTRUIRE N’EST PAS CELUI D’EXPLOITER Dans un arrêt qui sera cité au Recueil Lebon (CE 25 février 2015, Communauté d’agglomération de Mantes-en-Yvelines, n° 367335), le Conseil d’État vient limiter les cas dans lesquels les pétitionnaires doivent joindre une étude d’impact à leur dossier de demande de permis de construire. Au cas d’espèce, une communauté d’agglomération exploitant une station d’épuration souhaite y réaliser un important programme de travaux en vue de sa modernisation. Elle obtient une nouvelle autorisation au titre de la réglementation sur les installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE) par arrêté préfectoral de 2008, puis un permis de construire par arrêté de 2009, qui sera ensuite contesté par la SCI Quasida, propriétaire des terrains voisins. La communauté d’agglomération dépose alors une nouvelle demande de permis de construire afin de répondre aux moyens développés dans le cadre du contentieux par la SCI Quasida. Elle sollicite également, à cette occasion, une modification du bâtiment abritant une activité d’incinération et de traitement des boues d’épuration. Cette seconde autorisation, délivrée en 2010, est également contestée par la SCI. Le tribunal administratif puis la cour administrative d’appel de Versailles retiennent le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 431-16 du Code de l’urbanisme. Cet article, dont la violation est d’ordre public, prévoit que : « Le dossier joint à la demande
de permis de construire comprend, en outre, selon les cas : a) L’étude d’impact, lorsqu’elle est prévue en application du Code de l’environnement […] ». Les juges du fond considèrent, en effet, que cette disposition a été méconnue dès lors que le dossier d’étude d’impact, pourtant exigé en application de la législation sur les ICPE, n’avait pas été joint au dossier de demande de permis de construire. L’absence d’étude d’impact pouvait incontestablement être invoquée à l’occasion du contentieux de l’autorisation ICPE. Cependant, cette étude devait-elle également être jointe au dossier de demande de permis de construire ? Saisi d’un pourvoi formé par la communauté d’agglomération, le Conseil d’État censure l’arrêt de la cour administrative d’appel en considérant que l’obligation de joindre l’étude d’impact au dossier de demande de permis de construire, prévue par l’article R. 431-16 du Code de l’urbanisme, ne concerne que les cas où l’étude d’impact est exigée en vertu des dispositions du Code de l’environnement pour des projets soumis à autorisation en application du Code de l’urbanisme, ce qui n’était pas le cas en l’espèce. Si la consécration de l’absence d’obligation systématique de joindre l’étude d’impact au dossier de demande de permis de construire est bienvenue et conforme au principe d’indépendance des législations, cette solution - dont les enjeux pratiques sont notables - reste incertaine et source de plusieurs interrogations analysées ci-après.
L’article R. 431-16 du Code de l’urbanisme dispose, sans autre précision, que l’étude d’impact doit être jointe au dossier de demande de permis de construire « lorsqu’elle est prévue en application du Code de l’environnement ». Ainsi, une lecture littérale devrait conduire les pétitionnaires à joindre une étude d’impact à leur dossier de demande d’autorisation de construire, dès lors qu’une telle étude est rendue obligatoire en application du Code de l’environnement. Toutefois, une telle solution ne correspond pas à la volonté du législateur qui a, semble-t-il, uniquement entendu regrouper les études d’impact exigées au titre du Code de l’environnement et du Code de l’urbanisme au sein du Code de l’environnement dans un souci d’uniformisation et de simplification.
Genèse de l’article R. 431-16 du Code de l’urbanisme En effet, il est nécessaire de rappeler que l’obligation de joindre une étude d’impact des incidences du projet sur l’environnement prend sa source à l’article 2 de la loi n° 76-629 du 10 juillet 1976 relative à la protection de la nature. Le décret n° 77-1141 du 12 octobre 1977 pris pour l’application de cet article 2 est, ensuite, venu lister les projets soumis à étude d’impact au titre du droit de l’urbanisme et au titre du droit de l’environnement. C’est donc naturellement par référence à ce décret que l’article R. 421-2 du Code de l’urbanisme est venu poser l’obligation de joindre une étude d’impact dans le dossier de demande de permis de construire. Mais cette référence a ensuite été supprimée par le décret n° 94-408 du 18 mai 1994 qui a modifié l’article R. 421-2 qui prévoyait, sans plus de précision, que le dossier de demande de permis devait contenir l’étude d’impact « lorsqu’elle est exigée ». À l’occasion de la refonte du livre IV du Code de l’urbanisme par l’ordonnance du 8 décembre 2005 et le décret du 5 janvier 2007, et de la codification du décret de 1977 dans la partie réglementaire du Code de l’environnement, un simple renvoi à ce dernier code a été ajouté, le nouvel article R. 431-16 indiquant désormais : « Le dossier joint à la demande de permis de construire comprend en outre, selon les cas : a) L’étude d’impact, lorsqu’elle est prévue en application du Code de l’environnement ». Ainsi, il apparaît bien, au regard, de la chronologie de ces textes, et comme le souligne dans ses conclusions le rapporteur public Xavier de Lesquen,
qu’à aucun moment le législateur n’a souhaité étendre le contenu des dossiers de demande de permis de construire à toutes les études d’impact devant être réalisées en application du Code de l’environnement. Néanmoins, il ne fait aucun doute, que les expressions sibyllines de l’article R. 421-2, puis de l’article R. 431-16 du Code de l’urbanisme sont sources de confusions.
Mesure phare du Grenelle de l’environnement, la réforme des études d’impact et des enquêtes publiques est entrée en vigueur le 1er juin 2012. Avec pour objectifs de simplifier les procédures, leurs champs d’application, d’améliorer la qualité de l’information du public et de mettre le droit français en conformité avec les obligations communautaires, les nouvelles règles du jeu ont obligé les porteurs de projets à revoir en profondeur leur approche du dossier de demande d’autorisation et de l’enquête publique.
Lecture restrictive de l’article R. 431-16 par le Conseil d’État Et c’est précisément pour éviter cette lecture contraire à l’esprit du texte que le Conseil d’État, suivant les conclusions de son rapporteur public, a jugé que « L’obligation de joindre l’étude d’impact au dossier de demande de permis de construire prévue par l’article R. 431-16 du Code de l’urbanisme ne concerne que les cas où l’étude d’impact est exigée en vertu des dispositions du Code de l’environnement pour des projets soumis à autorisation en application du Code de l’urbanisme ». Cette lecture de l’article R. 431-16 du Code de l’urbanisme par le Conseil d’État est juridiquement logique puisque l’étude d’impact, lorsqu’elle est exigée par une autre réglementation que celle de l’urbanisme n’a pas pour objet de renseigner sur l’impact de la construction, mais sur celle de l’activité exercée à l’intérieur de celle-ci. Une telle étude d’impact ne serait d’ailleurs d’aucune utilité au service instructeur dont la mission est d’examiner la conformité du projet immobilier aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l’utilisation des sols, à l’implantation, la destination, la nature, l’architecture, les dimensions, l’assainissement des constructions et à l’aménagement de leurs abords (article L. 421-6 du Code de l’urbanisme). Le Conseil d’État établit donc par cette décision une distinction claire entre les études d’impact devant être jointe au dossier de demande de permis dont l’omission entraîne l’illégalité du permis attaqué et celles dont l’omission est inopérante sur la légalité du permis. Seules celles exigées au titre de la réglementation d’urbanisme sont susceptibles d’impacter la légalité du permis contesté. Un raisonnement analogue devrait être conduit en matière de permis d’aménager, l’article R. 441-5 du Code de l’urbanisme prévoyant à ce titre que : « Le dossier joint à la demande de permis d’aménager comprend en outre l’étude d’impact lorsqu’elle est prévue en application du Code de l’environnement ou la décision de l’autorité administrative de l’État
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Dossier
UNE DÉCISION CONFORME À L’ESPRIT DU TEXTE
FLASH-BACK
URBANISME ET ENVIRONNEMENT
1. une limitation bienvenue de l’obligation de joindre une étude d’impact au dossier de permis
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à NOTER
URBANISME ET ENVIRONNEMENT
Lorsqu’une étude d’impact a été réalisée et portée à la connaissance, en temps utile, de l’autorité chargée d’instruire la demande de permis, la seule circonstance qu’elle n’ait pas figuré, en méconnaissance de cette disposition, dans le dossier joint à cette demande ne peut suffire à entraîner l’annulation du permis de construire (CAA Lyon, 1re ch., 28 févr. 2012, n° 11LY00911).
compétente en matière d’environnement dispensant le demandeur de réaliser une étude d’impact. »
UNE DÉCISION JUSTIFIÉE PAR LE PRINCIPE D’INDÉPENDANCE DES LÉGISLATIONS Cette affaire illustre parfaitement le principe d’indépendance des législations (CE 20 mai 1966, Dhiser, n° 57411 ou CE 18 novembre 1983, Burgy, n° 37859) que le juge administratif a dégagé afin, précisément, de ne pas mélanger les contrôles et les contentieux. Ainsi, le juge administratif ne sanctionne pas les règles de droit privé, ce dernier considérant que les autorisations d’urbanisme sont délivrées sous réserve du droit des tiers. De même le moyen tiré de la méconnaissance d’une règle de construction prévue dans le Code de la construction et de l’habitation est inopérant à contester une telle autorisation. En matière d’environnement, le juge administratif rappelle par une jurisprudence constante et ancienne que l’autorisation d’exploiter une installation
classée pour la protection de l’environnement et le permis de construire interviennent au titre de deux législations indépendantes (CE 11 octobre 1963, Ministre de la construction, n° 60-018 ou CE 9 février 1977, Dame P. et autres, n° 00037). Ce principe d’indépendance des législations, et ainsi l’absence de contrôle lors de l’instruction de la demande d’autorisation d’urbanisme des autres réglementations qui s’imposent au promoteur, s’explique par l’objet respectif des législations. Si le permis de construire a pour objet de contrôler que les travaux projetés sont conformes aux règles d’urbanisme, l’autorisation d’exploiter s’assure que l’activité qui sera exercée est conforme aux règles environnementales, et notamment, comme en l’espèce, conforme à la réglementation sur les installations classées. En d’autres termes, il n’appartient pas aux services instructeurs, et il ne relève pas de l’office du juge administratif, éventuellement saisi de la légalité de l’autorisation de construire, de s’assurer que le projet respecte la réglementation environnementale pour laquelle une autorisation distincte a été délivrée.
2. une limitation incertaine de nature à créer une insécurité juridique
Dossier
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CAS DES PROJETS SOUMIS À ÉTUDE D’IMPACT AU TITRE D’UNE AUTRE RÉGLEMENTATION QUE CELLE DE L’URBANISME Dans ses conclusions, sous l’arrêt commenté, le rapporteur public Xavier de Lesquen réserve le cas, assez rare, où le projet doit faire l’objet d’une étude d’impact au titre d’une disposition autre que celles applicables spécifiquement aux constructions soumises à permis de construire, mais n’est soumis à aucune autre autorisation qu’à celle de l’urbanisme. Dans ce cas, le rapporteur public considère que la portée de l’article R. 431-16 doit être élargie dans la mesure où l’autorisation d’urbanisme est alors la seule procédure permettant de contrôler l’existence ou le caractère suffisant de l’étude d’impact. Certes, c’est ce que le Conseil d’État avait été amené à faire (sans renvoyer à l’article R. 431-16 du Code de l’urbanisme) dans son arrêt du 30 décembre 2010, M. A., n° 331357, en ce qui concerne l’implantation d’éoliennes lors de l’examen de la légalité du permis de construire. Toutefois, il convient de rappeler qu’il s’agit d’une décision inédite. En outre, il est possible de s’interroger sur le point de savoir si cette décision, citée par le rapporteur public, Xavier de Lesquen, dans ses conclusions, serait aujourd’hui confirmée par le Conseil d’État, sachant que la Haute juridiction précise dans sa décision du 25 février 2015 que : « L’obligation de joindre l’étude d’impact au dossier de demande de
permis de construire prévue par l’article R. 431-16 du Code de l’urbanisme ne concerne que les cas où l’étude d’impact est exigée en vertu des dispositions du Code de l’environnement ». Dans cette attente, on peut regretter l’incertitude ainsi créée qui pourrait fragiliser de nombreuses autorisations d’urbanisme et par conséquent la réalisation de projets et aménagements pendant quelques années. Une autre incertitude existe en ce qui concerne les projets soumis à étude d’impact à un autre titre que le permis de construire mais en application de la réglementation d’urbanisme.
CAS DES PROJETS SOUMIS À ÉTUDE D’IMPACT À UN AUTRE TITRE QUE LE PERMIS DE CONSTRUIRE MAIS EN APPLICATION DE LA RÉGLEMENTATION D’URBANISME La portée de l’obligation n’a pas été parfaitement délimitée, notamment parce que l’affaire dont a eu à connaître le Conseil d’État relevait des dispositions du Code de l’environnement antérieures à la réforme des études d’impact opérée par le décret n° 20112019 du 29 décembre 2011 (voir Opé. Immo. n° 38, septembre 2012, p. 17). Les travaux, ouvrages ou aménagements soumis à étude d’impact étant désormais énumérés dans le tableau annexé à l’article R. 122-2 du Code de
En effet, l’ensemble des travaux, ouvrages ou aménagement visés dans ces rubriques est soumis à permis d’aménager au titre de l’article R. 421-19 du Code de l’urbanisme. Or, aucune de ces rubriques ne fait expressément mention d’une autorisation d’urbanisme en vertu de laquelle l’étude d’impact serait requise, contrairement à ce que prévoit par exemple la rubrique 36° pour les permis de construire ou 33° pour les permis d’aménager les lotissements. Dans ces conditions, on peut sérieusement s’interroger sur la nécessité de joindre une étude d’impact à un dossier d’autorisation (permis de construire, permis d’aménager…), alors que celle-ci n’est pas exigée au titre d’une autorisation d’urbanisme spécifique. En toute hypothèse, dans l’attente d’une clarification par le juge, la prudence commande de considérer dans les cas précités que c’est bien pour un motif d’urbanisme ou en application du Code de l’urbanisme que l’étude d’impact a été requise et donc de bien faire figurer l’étude d’impact dans le dossier de demande de permis de construire ou d’aménager correspondant. n
à SuIVRE Le projet de loi Macron comporte un controversé article 28 habilitant le gouvernement à prendre par ordonnances des mesures visant à simplifier le droit de l’environnement et le droit de l’urbanisme. Il est notamment prévu de modifier les règles applicables à l’évaluation environnementale des plans, programmes et projets, en améliorant l’articulation entre les évaluations environnementales de projets différents, d’une part, et entre l’évaluation environnementale des projets et celle des plans et programmes, d’autre part.
URBANISME ET ENVIRONNEMENT
L’arrêt évoque « des projets soumis à autorisation en application du Code de l’urbanisme », et le rapporteur public n’a, lorsqu’il a fait référence à l’état actuel du droit, fait mention que des deux rubriques du tableau qui concernent directement les permis de construire. Toutefois, ainsi qu’il a déjà été indiqué, ce dernier relève dans ses conclusions que lorsque le projet doit faire l’objet d’une étude d’impact pour une autre raison que l’existence d’un permis de construire mais n’est soumis qu’à une autorisation d’urbanisme, c’est alors le dossier de demande de cette autorisation qui doit servir de réceptacle à l’étude d’impact. Or, dans la liste des opérations soumises à étude d’impact en application du tableau annexé à l’article R. 122-2 du Code de l’environnement, figurent des opérations relevant du champ d’application de la réglementation d’urbanisme, mais qui ne sont pas soumises à permis de construire. C’est notamment le cas des rubriques ci-dessous : 35° Villages de vacances et aménagements associés situés sur le territoire d’une commune non dotée, à la date du dépôt de la demande, d’une carte
communale ou d’un PLU ayant fait l’objet d’une évaluation environnementale permettant l’opération ; 40° Aires de stationnement ouvertes au public, dépôts de véhicules et garages collectifs de caravanes ou de résidences mobiles de loisirs ; 44° Aménagement de terrains pour la pratique de sports motorisés ou de loisirs motorisés ; 45° Terrains de camping et caravaning permanents ; 46° Terrains de golf ; 47° Opérations autorisées par décret en application de l’alinéa 3 de l’article L. 130-2 du Code de l’urbanisme ; 48° Affouillements et exhaussements du sol.
31
Dossier
l’environnement, on peut s’interroger sur le point de savoir quelles sont, précisément, les différentes rubriques censées requérir une étude d’impact pour des motifs d’urbanisme. Pour mémoire, les trois colonnes du tableau annexé à l’article R. 122-2 du Code de l’environnement sont celles-ci : 1. Catégories d’aménagements, d’ouvrages et de travaux ; 2. Projets soumis à étude d’impact ; 3. Projets soumis à la procédure de « cas par cas ».
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Sélection de jurisprudence réalisée et commentée par
JURISPRUDENCE LA DÉCISION À RETENIR fiscalité taxes locales
Un immeuble en reconstruction est-il soumis à la taxe foncière ? Le Conseil d’État vient de franchir une étape importante s’agissant du champ d’application de la taxe foncière sur les propriétés bâties, lorsque l’immeuble fait l’objet de travaux de restructuration .....................................................34
vente et Contrats spéciaux PRoPRIété PUblIqUE ...................................................................... 39 ●
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vENtES D’ImmEUblES...................................................................... 41 ●
AUtoRISAtIoNS D’oCCUPAtIoN DES SolS ....................................... 35 ●
Quel contrôle l’administration doit-elle exercer sur la qualité du pétitionnaire d’une déclaration préalable ?
DRoIt DE l’ENvIRoNNEmENt Et qUAlIté ENvIRoNNEmENtAlE .... 35 ●
Le propriétaire est-il responsable de l’élimination des déchets déposés sur son terrain par le preneur ?
Construction mARChéS PUblICS Et PRIvéS.......................................................... 36 ●
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Une expertise judiciaire modifie-t-elle les délais de la procédure contractuelle d’établissement du DGD ? L’entrepreneur principal doit-il présenter le sous-traitant de second rang au maître d’ouvrage ?
RESPoNSAbIlItéS Et ASSURANCES ................................................ 37 ●
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Des désordres affectant le carrelage relèvent-ils de la garantie biennale ? À quelles conditions la responsabilité d’un expert judiciaire peut-elle être engagée ? À qui incombe la preuve de la remise de l’attestation de conformité électrique ? Un assureur dommages-ouvrage peut-il revenir sur sa prise de garantie ?
La garantie des vices cachés varie-t-elle suivant l’usage du bien vendu ?
CoNtRAtS SPéCIAUx ......................................................................... 41 ●
Urbanisme et Environnement
Le déclassement d’une parcelle affecte-t-il la nature des baux qui y sont affectés ? Un immeuble situé sur le domaine public accueillant une activité privée peut-il être qualifié d’ouvrage public ?
Quelle est la sanction de la rétractation de l’offre de vente d’un bien communal avant la levée de l’option ?
Gestion et Professions bAUx D’hAbItAtIoN Et mIxtES ........................................................ 42 ●
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Un congé-vente d’un logement, suivi d’une vente en bloc de l’immeuble, laisse-t-il ouvert le droit de préemption subsidiaire du locataire ? Le droit français garantit-il l’effectivité du droit au logement opposable ?
bAUx CommERCIAUx Et PRofESSIoNNElS..................................... 43 ●
La clause de destination d’un bail commercial peut-elle justifier que le bailleur ne participe pas aux actes de sous-location ?
INDIvISIoN, mItoyENNEté Et SERvItUDE ....................................... 43 ●
L’interdiction de pratiquer des ouvertures dans un mur mitoyen est-elle absolue ?
qUEStIoNS SoCIAlES....................................................................... 44 ●
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Tout salarié exposé à l’amiante peut-il obtenir réparation d’un préjudice d’anxiété ? La réparation du préjudice d’anxiété est-elle conditionnée à l’adhésion du salarié à la préretraite amiante ?
ExPERtS Et DIAGNoStIqUEURS....................................................... 45 ●
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Un diagnostic amiante pour partie erroné entraîne-t-il automatiquement un préjudice pour l’acquéreur ? Comment chiffrer le préjudice résultant de la présence d’amiante dans un immeuble ?
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JURISPRUDENCE LA DÉCISION À RETENIR Fiscalité Taxes locales
Un immeuble en reconstruction est-il soumis à la taxe foncière ? Le Conseil d’État vient de franchir une étape importante s’agissant du champ d’application de la taxe foncière sur les propriétés bâties, lorsque l’immeuble fait l’objet de travaux de restructuration. Explications à partir de trois décisions rendues le même jour.
À quelles conditions un immeuble en cours de travaux est-il soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties ? QuESTION
n Référence
34
de la décision : Conseil d’État, 8e et 3e sous-sections, 16 février 2015, SCI La Haie de Roses, n° 369862 n Mots-clés
: Taxe foncière sur les propriétés bâties, champ d’application, notion de propriété bâtie, démolition partielle affectant le gros œuvre n Textes
officiels : Art. 1380, 1393 et 1415 du Code général des impôts
Faits :
Une SCI, propriétaire d’un immeuble sur lequel d’importants travaux de restructuration sont effectués, demande au tribunal administratif la décharge des cotisations de taxe foncière à laquelle cet immeuble a été assujetti. Le juge administratif rejette cette demande au motif que l’immeuble en cours de restructuration n’avait pas été intégralement démoli, le bâtiment litigieux restant alors assujetti à la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB).
Décision :
Le Conseil d’État sanctionne la décision du tribunal administratif. Un immeuble qui fait l’objet de travaux nécessitant une démolition qui, même sans être totale, affecte son gros œuvre d’une manière telle qu’elle le rend dans son ensemble impropre à toute utilisation ne peut plus être regardé, jusqu’à l’achèvement de ces travaux, comme une propriété bâtie assujettie à la taxe foncière. Elle doit en revanche être soumise à la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB).
Commentaire : La taxe foncière est établie annuellement sur les « propriétés bâties » situées en France (article 1380 du Code général des impôts). Ces « propriétés bâties » s’entendent, au sens de la doctrine administrative et de la
EXTRAIT DE LA DÉCISION « Un immeuble qui fait l’objet de travaux nécessitant une démolition partielle qui, même sans être totale, affecte son gros œuvre d’une manière telle qu’elle le rend dans son ensemble impropre à toute utilisation ne peut plus être regardé, jusqu’à l’achèvement de ces travaux, comme une propriété bâtie assujettie à la taxe foncière. »
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jurisprudence du Conseil d’État, comme des constructions fixées au sol à perpétuelle demeure, et présentant le caractère de véritables bâtiments. Tous les immeubles ne constituent donc pas des propriétés bâties pour les besoins de la taxe foncière. Il est par ailleurs nécessaire que l’immeuble soit habitable, ou s’agissant des immeubles industriels ou commerciaux, qu’ils soient utilisables. Dans une décision rendue le même jour, le Conseil d’État a précisé qu’un immeuble devenu « impropre à toute utilisation dans son ensemble », car délabré et en ruine en raison des importantes dégradations qu’il avait subies, ne constitue pas une propriété bâtie pour l’imposition à la taxe foncière (CE, 16 février 2015, SCI Royo, n° 364676). Avec l’arrêt ici commenté, le Conseil d’État affine la notion d’« immeuble impropre à toute utilisation », et précise que la démolition même partielle de l’immeuble suffit à le faire sortir du champ d’application de la taxe foncière sur les propriétés bâties, dès lors que la démolition affecte son gros œuvre d’une manière telle que l’immeuble est devenu impropre à toute utilisation. Dans un dernier arrêt rendu le même jour, le Conseil d’État a énoncé qu’un immeuble est à nouveau soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties lorsque sa construction est achevée, et que s’agissant d’un immeuble industriel ou commercial, il est considéré comme achevé lorsque l’état d’avancement des travaux, notamment en ce qui concerne le gros œuvre et les raccordements aux réseaux permettent son utilisation pour des activités industrielles et commerciales, indépendamment de la destination ou de l’usage spécifique que le propriétaire réserve à cet immeuble (CE, 16 février 2015, Communauté d’agglomération Saint-Étienne Métropole, n° 371476). L’avancée jurisprudentielle faite par le Conseil d’État dans le cadre de ces trois arrêts était attendue par les professionnels de l’immobilier, la taxe foncière représentant un coût important dans les programmes de rénovation de leur parc immobilier. S. FERnAnDES
ANALYSES ET COMMENTAIRES
Autorisations d’occupation des sols
Quel contrôle l’administration doit-elle exercer sur la qualité du pétitionnaire d’une déclaration préalable ? QUESTION
n Référence
de la décision : Conseil d’État, 10e et 9e sous-sections, 23 mars 2015, M. et Mme A. B., n° 348261 n Mots-clés
: Déclaration préalable, qualité du pétitionnaire, contrôle, défaut de maîtrise foncière, fraude (non) n Textes
officiels : Art. R. 423-1 et R. 431-35 du Code de l’urbanisme
Faits :
Des particuliers déposent une déclaration préalable en vue de l’édification d’une clôture, en limite du chemin bornant leur propriété. Le maire s’oppose à cette déclaration. Le tribunal administratif confirme cette opposition.
Décision :
Le Conseil d’État censure le raisonnement tenu par les premiers juges qui ont considéré que le pétitionnaire n’avait pas qualité pour déposer une déclaration préalable, et précise qu’il revient à l’autorité compétente de s’opposer à la déclaration préalable ou de refuser la demande de permis si elle est en possession d’informations établissant son caractère frauduleux.
Commentaire : Depuis 2007, les demandes d’autorisation ne doivent désormais comporter qu’une attestation du pétitionnaire, par laquelle il déclare être propriétaire ou être autorisé par le propriétaire à exécuter les travaux. Cette attestation est produite par le
Urbanisme et Environnement
Le propriétaire est-il responsable de l’élimination des déchets déposés sur son terrain par le preneur ? de la décision : Cour administrative d’appel Marseille, 20 janvier 2015, M. A., n° 13MA01888 n Mots-clés
: Dépôt de carcasses automobiles, police des déchets, élimination des déchets, responsabilité du propriétaire négligent, responsabilité du détenteur n Texte
officiel : Art. L. 541-2 du Code de l’environnement
EXTRAIT DE LA DÉCISION « Lorsque l’autorité saisie d’une [déclaration préalable] ou d’une demande de permis de construire vient à disposer au moment où elle statue […] d’informations de nature à établir son caractère frauduleux ou faisant apparaître […] que le pétitionnaire ne dispose […] d’aucun droit à la déposer, il lui revient de s’opposer à la déclaration ou de refuser la demande de permis. »
35
Droit de l’environnement et qualité environnementale
QUESTION
n Référence
demandeur sous sa seule responsabilité, l’administration n’ayant pas à vérifier son exactitude. Le Conseil d’État rappelle ce principe et y apporte un tempérament : l’administration doit s’opposer à la déclaration ou refuser la demande de permis si elle dispose, au moment où elle statue, d’informations de nature à établir son caractère frauduleux ou faisant apparaître que le pétitionnaire ne dispose d’aucun droit à la déposer. Ici, le maire, approuvé par le tribunal administratif, avait fondé son refus sur des décisions judiciaires rendues dans le cadre d’une action en bornage et d’une action en revendication de propriété relative au tracé du chemin rural. Mais le Conseil d’État relève qu’il n’était pas établi que les pétitionnaires n’auraient pas fourni l’attestation requise ou qu’ils auraient procédé à des manœuvres frauduleuses. Il ne résultait pas non plus des décisions judiciaires qu’ils ne disposaient pas du droit de déposer une déclaration préalable. A. MInvIeLLe-SebAStIA
Jurisprudence
Urbanisme et Environnement
JURISPRUDENCE
Faits :
Un carrossier entrepose des carcasses de véhicules et autres pièces automobiles sur le terrain attenant à un entrepôt qu’il loue au titre d’un bail commercial. Suite à une pétition des voisins, le maire de la commune met en demeure le gérant de la SCI, propriétaire du terrain, de procéder à l’élimination de ces déchets. Le propriétaire conteste l’arrêté de mise en demeure, mais voit sa demande rejetée par le tribunal administratif.
Décision :
La cour administrative d’appel annule cette décision, ainsi que l’arrêté de mise en demeure délivré par le maire.
Commentaire : La cour rappelle que la recherche de
responsabilité du « propriétaire négligent » présente un caractère subsidiaire. Le maire doit vérifier qu’il n’existe pas de producteur ou de détenteur des déchets connu. Ce faisant, les juges réaffirment la responsabilité du « propriétaire négligent », tout en rappelant son
caractère subsidiaire : la responsabilité principale incombe premièrement au producteur ou au détenteur de déchets (article L. 541-2 du Code l’environnement). Ce n’est qu’en cas de défaillance de ce dernier qu’il est possible de se tourner vers le propriétaire, et à la condition qu’il ait fait preuve de négligence. Cette théorie du « propriétaire négligent », d’origine jurisprudentielle (Ce, 26 juillet 2011, Commune de Palais-sur-vienne, n° 328651 ou Ce, 24 octobre 2014, Unibail-Rodamco, n° 361231), a récemment été consacrée par la loi Alur qui a introduit un article L. 556-3 dans le Code de l’environnement, prévoyant la responsabilité subsidiaire du propriétaire du terrain « s’il est démontré qu’il a fait preuve de négligence ou qu’il n’est pas étranger à cette pollution ». Un décret d’application devrait venir préciser les notions de négligence et de caractère étranger à la pollution. F. ChAILLoU / F. hARRoUët
EXTRAIT DE LA DÉCISION « […] La responsabilité du propriétaire du terrain au titre de la police des déchets ne revêt qu’un caractère subsidiaire par rapport à celle encourue par le producteur ou les autres détenteurs de ces déchets et ne peut être recherchée que s’il apparaît que tout autre détenteur de ces déchets est inconnu ou a disparu. »
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JURISPRUDENCE ANALYSES ET COMMENTAIRES Construction
Marchés publics et privés
+ info
Une expertise judiciaire modifie-t-elle les délais de la procédure contractuelle d’établissement du DGD ? QUESTION
Faits :
n Référence
Une opération de construction est régie par un cahier des clauses administratives particulières (CCAP), qui ne déroge pas à la norme Afnor NFP 03-001 s’agissant des « décomptes définitifs ». Dans les 60 jours de la notification du PV de réception à l’entreprise titulaire du lot menuiserie, celle-ci ne produit pas son projet de décompte général définitif (DGD). Le maître d’ouvrage établit alors son propre projet de DGD, qu’il notifie à l’entreprise, qui ne le conteste pas. Suite à différents désordres, des procédures judiciaires avec expertises sont engagées. L’entreprise, qui sollicite le paiement du solde de son marché, est déboutée de sa demande et condamnée à payer le solde débiteur du DGD définit par le maître d’ouvrage.
de la décision : Cour de cassation, 3e civ., 17 décembre 2014, Société MGP c/Société Park Avenue et autres, n° 13-22494 n Mots-clés
: Projet du décompte général définitif, norme NFP 03-001, contestation, accord implicite, délai, suspension, expertise judiciaire n Textes
officiels : Art. 1134 et 1147 du Code civil
Décision :
La Haute juridiction applique les clauses claires et précises du CCAP relatives au DGD, soit la norme Afnor NFP 03-001, et rejette le pourvoi de l’entreprise.
Commentaire : La norme Afnor est un cahier des clauses administratives générales applicable aux marchés privés, dès lors qu’elle est visée par les parties. en l’espèce, le CCAP stipulait que cette norme s’applique pour toutes les dispositions auxquelles il n’est pas expressément dérogé, ce qui était le cas pour les DGD. Cet arrêt rappelle les effets radicaux de cette norme en cas de non-respect des délais. Il apporte en outre une précision essentielle : ces délais ne sont pas interrompus par une assignation en désignation d’expert judiciaire. À noter toutefois que la Cour souligne l’absence de mise en demeure préalable du maître d’ouvrage à l’entreprise, avant d’établir son projet de DGD. Ce manquement, qui n’a pas été soulevé par l’entreprise, aurait donc pu donner lieu à une décision distincte eu égard à la jurisprudence stricte sur le respect des étapes prévues par la norme (CA Rouen, 7 juin 2012, n° 12/01449). La rigueur de cette norme impose donc une grande vigilance qui se traduit souvent par des clauses dérogatoires particulières dans le CCAP. A. DAUGeR EXTRAIT DE LA DÉCISION « Attendu que […] la procédure contractuelle d’établissement du décompte général définitif n’avait pas été interrompue ni suspendue durant les opérations d’expertise […] qu’ayant retenu qu’elle ne pouvait plus contester, faute de réclamation dans le délai contractuel, le projet de décompte général définitif signifié par le maître d’ouvrage qu’elle était réputée avoir accepté […]. »
36 Construction
Marchés publics et privés
L’entrepreneur principal doit-il présenter le sous-traitant de second rang au maître d’ouvrage ? QUESTION
n Référence
de la décision : Cour de cassation, 3e civ., 21 janvier 2015, Société Grand Ouest Construction c/Entreprise Unoule & Martineau, n° 13-18316 n Mots-clés
: Sous-traitance en chaîne, sous-traitant de second rang, agrément, obligations de l’entrepreneur principal n Textes
officiels : – Art. 2 de la loi du 31 décembre 1975 sur la sous-traitance – Art. 1382 du Code civil
Juin 2015 • www.lemoniteur.fr/ope-immo
Faits :
Un entrepreneur principal confie une partie de son chantier à un sous-traitant, qui lui-même fait appel à un sous-traitant de second rang. Une procédure de liquidation judiciaire est ouverte à l’encontre du soustraitant de premier rang. Étant impayé par ce dernier, le sous-traitant de second rang déclare sa créance au passif du sous-traitant de premier rang, et assigne l’entrepreneur en paiement de dommages et intérêts. Les juges d’appel prononcent la condamnation de l’entrepreneur principal au motif que ce dernier a commis une faute à l’égard du sous-traitant de second rang en acceptant et en favorisant sa présence, sans le faire agréer auprès du maître d’ouvrage.
Décision :
Cette décision est censurée par la Cour de cassation aux visas de l’article 2 de la loi du 31 décembre 1975 et de l’article 1382 du Code civil.
Commentaire : La Cour de cassation fait une application stricte de l’article 2 de la loi de 1975 afin d’exonérer l’entrepreneur principal de toute responsabilité à l’égard du sous-traitant de second rang. Cet article dispose en effet que le sous-traitant est considéré comme entrepreneur principal à l’égard de ses propres sous-traitants. Ce principe signifie que seul le sous-traitant de premier rang doit présenter son propre sous-traitant à l’agrément du maître d’ouvrage. Ainsi, même si l’entrepreneur titulaire du marché est informé de la présence du sous-traitant de second rang, il n’est pas tenu de le faire agréer auprès du maître d’ouvrage. Cet arrêt démontre une nouvelle fois la position fragile du sous-traitant de second rang, lequel a intérêt à se manifester spontanément auprès du maître d’ouvrage afin qu’il l’accepte et agrée ses conditions de paiement. A. ZIMMeR / A. WeSSeLS EXTRAIT DE LA DÉCISION « Qu’en statuant ainsi, en faisant supporter à la société GOC l’obligation pesant sur l’entrepreneur principal de présenter son sous-traitant à l’agrément du maître de l’ouvrage, alors que la société Unoule et Martineau était le sous-traitant de la société TPIB et non de la société GOC, la cour d’appel a violé les textes susvisés. »
ANALYSES ET COMMENTAIRES
Responsabilités et Assurances
Des désordres affectant le carrelage relèvent-ils de la garantie biennale ? QUESTION
n Référence
de la décision : Cour de cassation, 3e civ., 27 janvier 2015, Société Les Carreleurs du Bassin c/M. et Mme X., n° 13-25514 n Mots-clés
: Élément d’équipement, garantie biennale, garantie décennale, responsabilité de droit commun, fonctionnement n Textes
officiels : Art. 1792, 1792-3 et 1147 du Code civil
Faits :
À la suite de la réfection d’une terrasse, des décollements apparaissent. Les maîtres d’ouvrage assignent l’entrepreneur sur le double fondement de la garantie biennale, qui concerne les éléments d’équipement de l’ouvrage, et de la garantie décennale pour impropriété à la destination de l’ouvrage. La cour d’appel rejette en bloc ces demandes au motif que l’action en garantie biennale est prescrite, et que le carrelage, simplement collé, ne peut relever de la garantie décennale. Elle condamne en revanche l’entrepreneur sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun.
Décision :
L’arrêt de la cour d’appel est cassé par la Cour de cassation.
Commentaire : La Cour de cassation confirme sa récente jurisprudence concernant le carrelage simplement collé, élément dissociable de l’ouvrage luimême. Depuis un arrêt du 11 septembre 2013 (3e civ., 11 septembre 2013, n° 12-19483), la Cour
Construction
À quelles conditions la responsabilité d’un expert judiciaire peut-elle être engagée ? de la décision : Cour de cassation, 3e civ., 11 mars 2015, Consorts Coloma Y. c/SMABTP, M. Z. et société Coelho, nos 1328351 et 14-14275 n Mots-clés
: Désordres de nature décennale, expertise, responsabilité délictuelle, expert judiciaire, faute n Textes
officiels : Art. 1382 et 1383 du Code civil
EXTRAIT DE LA DÉCISION « Qu’en statuant ainsi, alors que des désordres qui affectent un carrelage ne compromettant pas la solidité de l’ouvrage ni ne le rendant impropre à sa destination, concernant un élément dissociable de l’immeuble, non destiné à fonctionner, ne relèvent pas de la garantie de bon fonctionnement […]. »
37
Responsabilités et Assurances
QUESTION
n Référence
de cassation est revenue à une appréhension plus orthodoxe de la garantie biennale de bon fonctionnement, qui concerne les éléments destinés à fonctionner. Le carrelage ne peut ainsi relever de la garantie biennale dans la mesure où il n’est pas destiné à entrer en fonctionnement. en revanche, le carrelage, dissociable de l’ouvrage, peut relever de la garantie décennale s’il rend l’immeuble impropre à sa destination. Le maître d’ouvrage n’est pour autant pas démuni en cas d’impossibilité d’agir sur le fondement de ces deux garanties spécifiques puisqu’il lui reste la responsabilité de droit commun, plus longue que la garantie biennale. Cette même solution s’applique également pour les moquettes, tissus tendus, peintures et enduits. A. DAUGeR / P.-e. PAUChet
Jurisprudence
Construction
JURISPRUDENCE
Faits :
Des maîtres d’ouvrage confient la réalisation d’une piscine à une société et, après réception de l’ouvrage, des désordres apparaissent. Une expertise judiciaire est ordonnée à l’issue de laquelle l’expert conclut à une erreur de conception et préconise des travaux de reprise mineurs. Pourtant, un an plus tard, des désordres se manifestent à nouveau, et le même expert est renommé pour déterminer les travaux nécessaires et surveiller leur réalisation. Sept années après, la piscine subit les mêmes désordres. Le tribunal désigne cette fois un autre expert judicaire dont l’analyse est différente de celle son confrère. Les maîtres d’ouvrage assignent alors le premier expert, l’entrepreneur et son assureur en indemnisation de leurs préjudices. La cour d’appel déboute les maîtres d’ouvrage au motif qu’il n’existe aucun lien de causalité entre l’état de la piscine et la faute de l’expert.
Décision :
L’arrêt de la cour d’appel est censuré par la Cour de cassation.
Commentaire : La Cour de cassation est aujourd’hui moins réticente à mettre en cause l’office de l’expert
judiciaire dans l’exécution de sa mission À ce titre, il peut engager sa responsabilité quasi-délictuelle puisqu’il n’est pas lié contractuellement avec les parties. Ainsi, il faut prouver la réunion d’un agissement fautif, d’un préjudice et d’une relation de cause à effet entre la faute et le dommage. La cour d’appel avait relevé que le premier expert n’avait pas pris les mesures nécessaires pour apprécier la gravité des dommages, et n’avait donc pas pu faire procéder à la réparation des désordres. Aussi, la cour d’appel avait bien caractérisé une faute, en lien de causalité direct avec le dommage subi. elle n’avait ainsi aucune raison de refuser d’engager la responsabilité quasi-délictuelle de l’expert, justiciable comme les autres. A. DAUGeR / P.-e. PAUChet EXTRAIT DE LA DÉCISION « Qu’en statuant ainsi, tout en relevant que M. K. avait partiellement identifié l’origine du désordre initial mais n’avait pas pris les mesures nécessaires pour apprécier sa gravité et son degré évolutif et que ses préconisations étaient insuffisantes sur un plan mécanique, la conception inadaptée de l’ouvrage et les contraintes spécifiques du terrain rendant particulièrement nécessaire une étude de sol afin de préconiser des travaux de réparation adaptés et durables, ce dont il résultait que la faute de M. K. était à l’origine de la persistance des dommages, la cour d’appel a violé le texte susvisé. »
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JURISPRUDENCE ANALYSES ET COMMENTAIRES Construction
Responsabilités et Assurances
À qui incombe la preuve de la remise de l’attestation de conformité électrique ? QUESTION
Faits :
Suite à la réception des travaux de réalisation de quatre studios, un maître d’ouvrage se plaint de désordres dont il sollicite l’indemnisation après expertise judiciaire. À cette occasion, il obtient du juge de la mise en état la condamnation sous astreinte de l’entreprise générale à lui fournir l’attestation délivrée par le Comité national pour la sécurité des usagers de l’électricité (Consuel). Un arrêt infirmatif est rendu, conduisant le maître d’ouvrage à former un pourvoi.
n Référence
de la décision : Cour de cassation, 3e civ., 25 mars 2015, M. X. c/Société Sotraco et autres, n° 14-11872
n Mots-clés
: Attestation Consuel, entreprise, responsabilité contractuelle, charge de la preuve
général. Cette attestation, qui permet l’habitabilité de l’ouvrage, doit être fournie par le titulaire du lot électricité, à défaut de quoi, il engage sa responsabilité contractuelle (pour la défaillance à ce titre du constructeur d’une maison individuelle : Cour cass., 3e civ., 5 décembre 2012, n° 11-24499). Le présent arrêt précise qu’il appartient à l’entrepreneur de prouver avoir remis le Consuel au maître d’ouvrage. A. DAUGeR EXTRAIT DE LA DÉCISION « Qu’en statuant ainsi, alors qu’il appartenait à l’installateur de prouver qu’il avait, de manière certaine, remis les attestations de conformité au distributeur d’électricité, sinon à monsieur X, la cour d’appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé le texte susvisé [article 1315 du Code civil]. »
Décision :
La Haute juridiction censure la cour d’appel qui a renversé la charge de la preuve : selon cette dernière, la défaillance de l’entrepreneur n’était pas établie, à défaut de savoir à quelle date le distributeur d’électricité avait obtenu l’ensemble des attestations de conformité.
n Texte
officiel : Art. 1315 du Code civil
Commentaire : L’attestation Consuel certifie la conformité de l’installation de l’ouvrage aux normes écrites en vigueur, ce qui permet ensuite de procéder au raccordement de l’ouvrage au réseau électrique
38
Construction
Responsabilités et Assurances
Un assureur dommagesouvrage peut-il revenir sur sa prise de garantie ? QUESTION
n Référence
de la décision : Cour de cassation, 3e civ., 17 février 2015, M. et Mme X. c/Société Allianz IARD, n° 13-20199 n Mots-clés
: Dommage, déclaration, garantie décennale, prise de position, délai de 60 jours n Texte
officiel : Art. L. 242-1 du Code des assurances
Faits :
Des acquéreurs d’un appartement se plaignent, après réception de l’ouvrage, de nuisances phoniques causées par un ascenseur. Ils déclarent le sinistre auprès de l’assureur dommages-ouvrage (D.O). Après avoir pris position dans le délai de 60 jours en reconnaissant le caractère décennal des désordres, l’assureur revient sur sa position en refusant sa garantie. Les acquéreurs assignent l’assureur afin d’être indemnisés de ce désordre. La cour d’appel rejette leur demande au motif que, bien que le délai de 60 jours prévu par l’article L. 242-1 du Code des assurances soit écoulé, l’assureur avait la possibilité de revenir sur sa prise de position.
Décision :
L’arrêt de la cour d’appel est censuré par la Cour de cassation.
Commentaire : La Cour de cassation applique avec fermeté l’article L. 242-1 du Code des assurances : l’assureur ne peut revenir sur sa garantie après l’expiration du délai de 60 jours suivant la réception de Juin 2015 • www.lemoniteur.fr/ope-immo
la déclaration. Il s’agit ainsi de mettre les assureurs devant leur responsabilité, et de garantir une indemnisation rapide des victimes de dommages. Cet arrêt est en cohérence avec la solution qui concerne l’absence de prise de position de l’assureur : dans ce cas en effet, la garantie est présumée acquise, et l’assureur ne peut plus la remettre en cause postérieurement. Aussi, l’article L. 242-1 du Code des assurances s’applique en cas de prise de position de l’assureur, sur laquelle il ne peut plus revenir a posteriori. Il convient de rappeler qu’une victime d’un dommage a l’obligation de le déclarer dans les deux ans suivant sa découverte, faute de quoi l’assureur pourra refuser toute garantie. A. DAUGeR / P.-e. PAUChet EXTRAIT DE LA DÉCISION « Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait relevé que l’assureur avait, dans le délai de soixante jours, accepté la mise en jeu de la garantie, la cour d’appel a violé le texte susvisé. »
ANALYSES ET COMMENTAIRES
Propriété publique
Le déclassement d’une parcelle affecte-t-il la nature des baux qui y sont affectés ? QUESTION
n Référence
de la décision : CA Paris, 11 février 2015, Société Total c/Ville de Paris, n° 13/04935 n Mots-clés
: Bail commercial, domaine public, convention d’occupation, déclassement, domaine privé, statut des baux commerciaux n Texte
officiel : Art. L. 145-2 du Code de commerce
Faits :
La mairie de Paris et RFF concluent avec une société une convention d’occupation du domaine public d’une durée de quinze ans pour exploiter une station-service sur des parcelles du 17e arrondissement, dépendantes pour partie de la voie publique et pour partie du domaine public ferroviaire. À la suite d’un déclassement de ces parcelles, les nouveaux propriétaires, dont le ministère de la Justice, notifient au concessionnaire leur volonté de résilier la convention en s’appuyant sur l’article du contrat prévoyant le retrait de l’autorisation d’occupation pour un motif d’intérêt général. La société demande alors la requalification de la convention en bail commercial.
Décision :
La cour d’appel refuse cette requalification.
Commentaire : en principe, les parties ne peuvent choisir de soumettre les relations locatives portant sur des biens du domaine public au statut des baux commerciaux puisque ces dernières relèvent uniquement de conventions d’occupation précaire.
Vente et Contrats spéciaux
Un immeuble situé sur le domaine public accueillant une activité privée peut-il être qualifié d’ouvrage public ? de la décision : Conseil d’État, 8e et 3e sous-sections, 27 mars 2015, Société Titaua limited compagny, n° 361673 n Mots-clés
: Ouvrage public, affectation à une personne privée, activité privée, domaine public, compétence du juge administratif n Texte
officiel : Code général des collectivités territoriales
Faits :
Par convention d’occupation, une commune affecte un hangar à une société commerciale pour la réalisation de son activité de réparation et construction de bateaux. Cette société est placée en liquidation judiciaire, tandis que le hangar contenant les bateaux prend feu. Une entreprise, cliente de la société liquidée, demande au juge administratif que la commune soit condamnée à réparer les préjudices qu’elle a subi : le hangar n’était pas sécurisé au moment de l’incendie. La cour administrative d’appel rejette les prétentions de la requérante aux motifs que l’activité exercée par la société n’était pas une activité de service public et que le hangar ne pouvait être considéré comme un ouvrage public. Un pourvoi est alors formé.
Décision :
Le pourvoi est rejeté.
EXTRAIT DE LA DÉCISION « La convention précise que l’autorisation d’occupation est précaire et révocable et ne relève pas du droit commun. »
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Propriété publique
QUESTION
n Référence
en l’espèce, le concessionnaire prétend que les baux des locaux qui appartiennent au domaine public de l’État, et dans lesquels est exploité un fonds par un industriel immatriculé au RCS, entrent dans l’application du statut des baux commerciaux. or, la cour souligne que selon la convention d’origine, l’autorisation d’occupation est précaire et révocable et ne relève pas du droit commun, de sorte que les dispositions relatives aux baux commerciaux ne lui sont pas applicables. La cour retient également dans la convention que, s’appliquant à des dépendances du domaine public, l’autorisation pouvait être retirée si un motif d’intérêt général l’exigeait, et que les concédants se réservaient le droit de retirer l’autorisation à toute époque, en totalité ou en partie, dans le cas où ce retrait s’imposerait pour un motif d’intérêt général. enfin, l’arrêt précise que la société avait accepté le caractère précaire et révocable de l’occupation et son exemption du bénéfice du statut des baux commerciaux. La cour d’appel rejette ainsi la demande de requalification en bail commercial. P. CARRon De LA CARRIèRe
Jurisprudence
Vente et Contrats spéciaux
JURISPRUDENCE
Commentaire : Le Conseil d’État continue de préciser les contours de la notion d’ouvrage public, nécessaire à la définition de la compétence du juge administratif. Ainsi, pour qu’un bien immeuble puisse être qualifié d’ouvrage public, il est nécessaire qu’il dispose d’un aménagement spécial et qu’il soit affecté directement à un service public. Dans l’espèce qu’avait à connaître le Conseil d’État, l’activité était commerciale, et le bien était exploité par une personne privée. Ainsi, bien que l’immeuble fasse partie du domaine public de la commune, il ne peut être qualifié d’ouvrage public. La commune n’a aucunement besoin de déclasser le bien puisqu’elle a la possibilité de valoriser une partie de son domaine public via des conventions d’occupation. Cet arrêt est à mettre en parallèle avec un avis en date du 29 avril 2010 (beligaud, n° 323179) par lequel le Conseil d’État avait rappelé qu’une personne privée peut être propriétaire d’un ouvrage public, dès lors que cet ouvrage est aménagé spécialement et affecté à un service public. C. etIenne / P.-e. PAUChet EXTRAIT DE LA DÉCISION « Un bien immeuble résultant d’un aménagement et qui est directement affecté à un service public a la qualité d’ouvrage public. »
www.lemoniteur.fr/ope-immo • Juin 2015
N o Ju uv ri ea di u qu té e s NOUVEAUTÉS TECHNIQUE
ZZZ OHPRQLWHXUERXWLTXH FRP NOUVEAUTÉS JURIDIQUE
URBANISME & AMÉNAGEMENT
RÉGLEMENTATION
…
MENER UNE OPÉRATION IMMOBILIÈRE D’ENTREPRISE DE A À Z La règle du jeu Cet ouvrage, structuré en 98 fiches, propose une synthèse de tous les aspects du montage et du suivi d’opérations immobilières d’entreprise. Ainsi, chaque fiche rassemble l’essentiel des connaissances sur un aspect : acteurs, réglementation, procédures, mise en oeuvre et écueils à éviter. Ces fiches sont assorties de conseils précieux et focus sur la réglementation, accessibles au néophyte comme au spécialiste.
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ANALYSES ET COMMENTAIRES
Ventes d’immeubles
La garantie des vices cachés varie-t-elle suivant l’usage du bien vendu ? QUESTION
n Référence
de la décision : Cour de cassation, 3e civ., 10 mars 2015, M. X. c/M. et Mme Y. et société Côté immo, n° 14-10099 n Mots-clés
: Vente, vice caché, garantie, usage, local normalement habitable n Texte
officiel : Art. 1641 du Code civil
Faits :
Un particulier acquiert à peu de frais un atelier et une grange attenante. Dès la prise de possession, il se plaint de l’absence d’arrivée d’eau et d’évacuation des eaux usées. Sur le fondement de la garantie des vices cachés, il réclame une indemnisation au vendeur. Celle-ci lui est refusée par la cour d’appel.
Décision :
Son pourvoi en cassation est rejeté, la Cour de cassation ayant approuvé la cour d’appel d’avoir, dans son pouvoir souverain d’appréciation, décidé que l’absence de canalisations ne compromettait pas l’usage de la chose vendue.
d’évacuation d’eau aurait sûrement constitué un vice, apparent ou caché, de la chose vendue. Mais ce n’était pas l’objet de la vente, qui consistait en de simples locaux non décrits comme habitables et vendus pour un prix modique. De plus, l’acte de vente ne faisait aucune allusion à l’existence ou non d’un raccordement à un réseau d’assainissement. L’acquéreur ne pouvait donc prétendre avoir été abusé, et ses demandes sont justement rejetées. Ph. PeLLetIeR EXTRAIT DE LA DÉCISION « La cour d’appel, qui […] a souverainement déduit que l’absence de canalisations ne compromettait pas l’usage de la chose vendue, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de rejeter les demandes de M. [X] fondées sur la garantie des vices cachés. »
Commentaire : L’usage, c’est bien là le nœud du litige : l’article 1641 du Code civil précise que la garantie des vices cachés ne concerne que ceux qui « rendent [la chose vendue] impropre à l’usage auquel on la destine ». Au cas présent, si le bien vendu avait été présenté comme un logement, l’absence d’arrivée et
Jurisprudence
Vente et Contrats spéciaux
JURISPRUDENCE
41 Vente et Contrats spéciaux
Contrats spéciaux
Quelle est la sanction de la rétractation de l’offre de vente d’un bien communal avant la levée de l’option ? QUESTION
n Référence
de la décision : Conseil d’État, 3e et 8e sous-sections, 2 avril 2015, Commune de Case-Pilote, n° 364539 n Mots-clés
: Promesse unilatérale de vente, bien communal, rétractation, exécution forcée, dommages et intérêts n Textes
officiels : Art.1101, 1134, 1142 et 1589 du Code civil
Faits :
Un maire est autorisé par une délibération du conseil municipal à consentir à une société privée une promesse unilatérale de vente d’un bien immobilier, l’option d’achat devant être levée dans un délai de deux ans. Avant l’échéance de ce terme, la commune décide de dénoncer la promesse de vente, et refuse au maire l’autorisation de signer l’acte authentique de vente. Le bénéficiaire lève néanmoins l’option, puis obtient l’annulation de la décision de rétractation en appel. La commune se pourvoit alors en cassation.
Décision :
Selon le Conseil d’État, la délibération autorisant la signature de la promesse pouvait être légalement retirée, dès lors que la société bénéficiaire n’avait pas encore levé l’option. L’arrêt de la cour administrative d’appel est cassé pour erreur de droit.
Commentaire : Si le débat porte sur le retrait des actes administratifs unilatéraux, le Conseil d’État, afin de déterminer si l’acte en question est créateur de droit, est amené à trancher cette question d’ordre purement civile. Il se réfère et se conforme directement à la jurisprudence de la Cour de cassation (3e civ., 15 décembre 1993, n° 91-10199) en admettant que lorsque le promettant rétracte une promesse unilatérale de vente, avant que le bénéficiaire ait levé l’option dans le délai stipulé, seuls des dommages et intérêts peuvent être alloués sur le fondement de l’article 1142 du Code civil. Le bénéficiaire qui n’a pas encore levé l’option ne peut donc pas prétendre à l’exécution forcée de la vente. Les parties peuvent cependant prévoir d’écarter l’application de l’article 1142 du Code civil. Le projet d’ordonnance portant notamment réforme du droit des contrats prévoit de revenir sur cette solution qui dénie à la promesse unilatérale de vente tout effet obligatoire. P. MAURUS / C. boeRIo EXTRAIT DE LA DÉCISION « La rétractation par le promettant d’une promesse unilatérale de vente, lorsqu’elle intervient avant que la bénéficiaire ait levé l’option dans le délai stipulé dans le contrat, se résout, conformément aux dispositions de l’article 1142 du Code civil, en dommages et intérêts, à moins que les parties aient contractuellement décidé d’écarter l’application des dispositions de cet article. »
www.lemoniteur.fr/ope-immo • Juin 2015
JURISPRUDENCE ANALYSES ET COMMENTAIRES Gestion et Professions
Baux d’habitation et mixtes
Un congé-vente d’un logement, suivi d’une vente en bloc de l’immeuble, laisse-t-il ouvert le droit de préemption subsidiaire du locataire ? QUESTION
n Référence
Faits :
de la décision : Cour de cassation, 3e ch. civ., 11 mars 2015, Mme X. c/Société Valgenio et société Florida, n° 14-10447
Un bailleur délivre un congé-vente à son locataire qui ne préempte pas. Le bailleur décide ensuite de vendre l’immeuble en bloc. Le locataire revendique d’exercer son droit de préemption subsidiaire, arguant que la vente du logement s’effectue à un prix plus avantageux.
n Mots-clés
: Vente, congé, droit de préemption du locataire, vente de l’entier immeuble
EXTRAIT DE LA DÉCISION
Décision :
La cour d’appel, puis la Cour de cassation, donnent raison au bailleur, considérant que le locataire ne dispose pas d’un droit de préemption en cas de vente de l’immeuble en bloc.
n Texte
officiel : – Art. 15-II de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs – Art. 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 sur la protection des occupants de locaux d’habitation
Commentaire : Cette décision sera lue avec grande attention car elle touche une question délicate : faut-il considérer que la délivrance d’un congé-vente emporte systématiquement mise en œuvre du droit de préemption subsidiaire en cas de vente à un prix plus avantageux ? Faut-il au contraire moduler la réponse en fonction de la nature de la vente ? C’est cette dernière
42
Gestion et Professions
Le droit français garantit-il l’effectivité du droit au logement opposable ? de la décision : Cour européenne des droits de l’homme, 9 avril 2015, Tchokontio Happi c/France, n° 65829/12 n Mots-clés
: Droit au logement, relogement, astreinte, droit au logement opposable n Textes
officiels : – Art. 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l’homme, – Loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable
Juin 2015 • www.lemoniteur.fr/ope-immo
« Ayant exactement retenu que la vente de la totalité de l’immeuble ne donnait pas droit à l’exercice d’un droit de préemption au profit du locataire […] celui-ci n’était pas fondé à revendiquer le bénéfice d’un droit de préemption subsidiaire et […] le congé […] était valable. »
Baux d’habitation et mixtes
QUESTION
n Référence
voie que retient la Cour de cassation : la validité du congé-vente s’apprécie au jour du congé, et il est ici jugé valide ; le jeu éventuel du droit de préemption subsidiaire du locataire s’apprécie au jour de la vente, en fonction de la nature de celle-ci, ce qui exclut l’exercice de ce droit rectificatif en cas de vente de l’entier immeuble, vente à un parent ou allié, vente à un bailleur social, etc. Deux enseignements à retenir en conséquence : les locataires doivent mesurer que le droit de préemption subsidiaire n’est pas systématique ; les bailleurs peuvent, malgré la régularisation d’un congé-vente, faire évoluer leur projet de vente. Ph. PeLLetIeR
Faits :
Jugées prioritaires à un relogement social, une mère et sa fille font condamner l’État français à assurer leur relogement, sous l’astreinte financière singulière organisée par la loi Dalo du 5 mars 2007 : celle-ci est versée, non pas à la victime, mais à un fonds public. Trois ans plus tard, aucun relogement n’a été réalisé, ce qui conduit la requérante à saisir la Cour européenne des droits de l’homme.
Décision :
La Cour sanctionne l’État français, rappelant que, à défaut de droit à l’exécution d’une décision de justice, la protection effective du justiciable n’est pas assurée.
Commentaire : C’est sur le fondement des dispositions de l’article 6, § 1 de la Convention européenne des droits de l’homme, qui pose notamment l’exigence du droit à un recours effectif en justice, que l’État français est pris en défaut. Quelles que soient les difficultés extrêmes rencontrées, spécialement en Île-de-France, pour assurer le relogement de personnes en situation de
mal-logement, l’État, qui est redevable du droit au logement opposable, ne peut s’exonérer par le paiement d’une astreinte, serait-elle prévue par la loi elle-même : il doit reloger. À ce jour, près de 60 000 ménages reconnus au titre du droit au logement opposable restent à reloger, dont 44 013 en Île-de-France, selon le 9e rapport du comité de suivi de la loi Dalo remis à la ministre du Logement en mai dernier. D’autres condamnations pourraient donc advenir. Ph. PeLLetIeR EXTRAIT DE LA DÉCISION « En s’abstenant, pendant plusieurs années, de prendre les mesures nécessaires pour se conformer à une décision judiciaire définitive et exécutoire, les autorités nationales ont privé les dispositions de l’article 6 § 1 de la convention de tout effet utile. »
ANALYSES ET COMMENTAIRES
Baux commerciaux et professionnels
La clause de destination d’un bail commercial peut-elle justifier que le bailleur ne participe pas aux actes de sous-location ? QUESTION
n Référence
de la décision : Cour de cassation, 3e civ., 15 avril 2015, Société de gestion hôtelière La Coupole c/M. X., n° 14-15976 n Mots-clés
: Bail commercial, congé, validité, destination, sous-location, concours du bailleur n Textes
officiels : Art. L. 145-17 et L. 145-31 du Code de commerce
Faits :
Un particulier acquiert des locaux en l’état futur d’achèvement dans une résidence éligible au dispositif « Périssol ». Conformément à l’acte de réservation, il conclut sur ces locaux un bail commercial avec une société de gestion hôtelière. La clause de destination du bail prévoit que : « Le preneur devra exercer dans les locaux loués une activité d’exploitation d’un établissement d’hébergement consistant en la sous-location des logements situés dans la résidence pour un usage d’habitation ». Le bailleur délivre par la suite à son preneur un congé avec refus de renouvellement et d’indemnité d’éviction en invoquant la conclusion de contrats de souslocation irréguliers en raison de l’absence de participation du bailleur à l’acte. La cour d’appel valide le congé du bailleur et le preneur décide alors de se pourvoir en cassation.
Décision :
La Cour de cassation casse et annule l’arrêt de la cour d’appel.
Gestion et Professions
L’interdiction de pratiquer des ouvertures dans un mur mitoyen est-elle absolue ? de la décision : Cour de cassation, 3e civ., 25 mars 2015, M. X. c/M. et Mme Y., n° 13-28137 n Mots-clés
: Mur mitoyen, ouverture, jour de souffrance, aération, absence d’accord des parties n Texte
officiel : Art. 675 du Code civil
EXTRAIT DE LA DÉCISION « […] Lorsque les lieux loués sont destinés à une activité de résidence hôtelière consistant à mettre à disposition de la clientèle […] un hébergement, la sous-location étant l’objet même de l’activité du locataire, le bailleur n’a pas à être appelé à concourir aux actes de sous-location […]. »
43
Indivision, mitoyenneté et servitude
QUESTION
n Référence
Commentaire : L’article L. 145-31 du Code de commerce dispose que, sauf stipulation contraire ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle par le preneur est interdite et qu’en cas de sous-location autorisée, le bailleur est appelé à concourir à l’acte. Les juges de la haute juridiction viennent apporter en l’espèce une exception à ce principe lorsque l’objet de l’activité du preneur est justement la sous-location des locaux loués. Cette décision vient rappeler une ancienne jurisprudence de la Cour de cassation qui jugeait que le propriétaire de l’immeuble n’a à concourir ni aux actes de sous-location ni à leurs renouvellements, dès lors que le locataire est contractuellement tenu de consentir pour toute la durée du bail des sous-locations aux commerçants qui occupent le rez-de-chaussée (3e civ., 5 janvier 1983, n° 80-17309). Cette décision semble logique dans la mesure où le preneur doit être libre de pouvoir exercer son activité au titre du bail sans que le bailleur ne doive intervenir pour ce faire. v. ReynAUD
Jurisprudence
Gestion et Professions
JURISPRUDENCE
Faits :
L’un des propriétaires de deux fonds contigus décide de construire un mur mitoyen disposant de deux ouvertures en châssis basculants. Voulant faire supprimer ces ouvertures, le voisin assigne le maître d’ouvrage, propriétaire du fonds contigu, sur le fondement de l’article 675 du Code civil prohibant toute ouverture dans un mur mitoyen. La cour d’appel rejette cette demande au motif que ces ouvertures constituaient des jours de souffrance garantissant une discrétion suffisante sur le fonds voisin. Un pourvoi est alors formé pour violation des dispositions de l’article 675 du Code civil.
propriétaires, l’article 675 du Code civil s’applique, et le fautif devra supprimer ces ouvertures. en l’espèce, ces ouvertures étaient nécessaires pour assurer une correcte aération du bâtiment concerné ; pour autant, la Cour de cassation refuse toute exception, hormis l’accord des parties. Il convient donc de toujours prévoir un accord écrit avant de pratiquer une ouverture dans un mur mitoyen. A. DAUGeR / P.-e. PAUChet EXTRAIT DE LA DÉCISION « Attendu que pour rejeter cette demande, l’arrêt retient que le mur est mitoyen mais que l’installation de M. et Mme. Y. garantit une discrétion suffisante ; Qu’en statuant ainsi, tout en constatant que l’installation constituée de châssis basculants réalisait une ouverture prohibée par l’article 675 du Code civil, la cour d’appel a violé ce texte. »
Décision :
La Cour de cassation casse l’arrêt de la cour d’appel.
Commentaire : La Cour de cassation applique strictement l’article 675 du Code civil réglementant la création de fenêtre, ouverture, même à verre dormant. Ainsi, dès lors qu’une ouverture, quelle qu’elle soit, est pratiquée dans un mur mitoyen, sans l’accord des deux www.lemoniteur.fr/ope-immo • Juin 2015
JURISPRUDENCE ANALYSES ET COMMENTAIRES Gestion et Professions
Questions sociales
Tout salarié exposé à l’amiante peut-il obtenir réparation d’un préjudice d’anxiété ? QUESTION
n Référence
Faits :
de la décision : Cour de cassation, ch. soc., 3 mars 2015, Société Électricité réseau distribution France et société Gaz réseau distribution France c/M. X., n° 13-26175
Un salarié, estimant avoir été exposé à l’amiante dans les années 70, saisit la juridiction prud’homale pour obtenir des dommages et intérêts en réparation de son préjudice d’anxiété. La cour d’appel lui accorde une indemnisation au motif qu’un salarié directement exposé à l’amiante doit obtenir la réparation du préjudice d’anxiété, peu importe que l’établissement dans lequel il a travaillé ne figure pas sur la liste des établissements ouvrant droit à l’allocation de cessation anticipée d’activité des travailleurs de l’amiante (Acaata) ou préretraite amiante.
n Mots-clés
: Amiante, préjudice d’anxiété, préretraite amiante, établissement n’ouvrant pas droit à l’Acaata
Décision :
La Cour de cassation censure cette décision au visa des articles L. 4121-1 du Code du travail et 41 de la loi du 23 décembre 1998, considérant que l’indemnisation du préjudice d’anxiété est réservée, pour les salariés exposés à l’amiante, aux seuls salariés ayant travaillé dans un établissement figurant sur une liste établie par arrêté ministériel, à une époque où y étaient fabriqués ou traités l’amiante ou des matériaux contenant de l’amiante, c’està-dire un établissement ouvrant droit à l’Acaata.
n Textes
officiels : – Art. L. 4121-1 du Code du travail – Art. 41 de la loi n° 98-1194 du 23 décembre 1998 de financement de la sécurité sociale pour 1999
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Gestion et Professions
La réparation du préjudice d’anxiété est-elle conditionnée à l’adhésion du salarié à la préretraite amiante ? n Référence
n Mots-clés
: Amiante, préjudice d’anxiété, bénéficiaires, préretraite, amiante, Acaata n Textes
officiels : – Art. L. 4121-1 du Code du travail – Art. 41 de la loi n° 98-1194 du 23 décembre 1998 de financement de la sécurité sociale pour 1999
Juin 2015 • www.lemoniteur.fr/ope-immo
Faits :
Un salarié ayant travaillé dans un établissement inscrit sur la liste des établissements ouvrant droit au bénéfice de l’allocation de cessation anticipée d’activité des travailleurs de l’amiante (Acaata) ou préretraite amiante saisit la juridiction prud’homale afin d’obtenir des dommages-intérêts en réparation de son préjudice d’anxiété. La cour d’appel refuse son indemnisation au motif que le salarié n’avait pas sollicité l’Acaata.
Décision :
EXTRAIT DE LA DÉCISION « […] La réparation du préjudice d’anxiété n’est admise, pour les salariés exposés à l’amiante, qu’au profit de ceux remplissant les conditions prévues par l’article 41 de la loi du 23 décembre 1998 et l’arrêté ministériel […]. »
Questions sociales
QUESTION
de la décision : Cour de cassation, ch. soc., 3 mars 2015, Mme X. c/ Société Federal Mogul Sealing Systems, n° 13-20486
Commentaire : en 2010, la Cour de cassation a reconnu aux salariés ayant travaillé dans un établissement listé Acaata, le droit à réparation d’un préjudice spécifique d’anxiété lié à la crainte de développer une maladie liée à l’amiante (Cour cass., ch. soc., 11 mai 2010, n° 09-42241 à 09-42257). La Cour de cassation poursuit sa construction jurisprudentielle et refuse d’étendre l’indemnisation du préjudice d’anxiété à des salariés, certes exposés à l’amiante, mais au sein d’un établissement ne figurant pas sur la liste Acaata. La réparation du préjudice d’anxiété est ainsi réservée aux seuls salariés susceptibles de bénéficier d’une préretraite amiante. Cette solution pourrait conduire à refermer la boîte de Pandore et mettre ainsi un terme au développement d’actions prud’homales visant à faire reconnaître un préjudice d’anxiété pour les salariés exposés à des produits nocifs autres que l’amiante (par exemple, Conseil de prud’hommes Longwy, 6 février 2015, n° 13/00174 ayant admis le préjudice d’anxiété d’anciens mineurs des mines de fer lorraines). K. bÉZILLe / C. PIÉtRI
La Cour de cassation censure cette décision au visa des articles L. 4121-1 du Code du travail et de l’article 41 de la loi du 23 décembre 1998, considérant que la réparation du préjudice d’anxiété est de droit lorsque le salarié a travaillé dans un établissement classé Acaata, peu importe qu’il n’ait pas adhéré au régime de la préretraite amiante.
Commentaire : Après avoir affirmé le droit à réparation du préjudice d’anxiété des salariés ayant travaillé dans un établissement ouvrant droit à la préretraite amiante, la Cour de cassation précise les contours de ce droit à réparation. Par un arrêt du même jour (voir supra), la Cour de cassation a ainsi écarté de la réparation du préjudice d’anxiété les salariés n’ayant pas travaillé dans un établissement classé Acaata. Qu’en est-il pour les salariés ayant travaillé dans un établissement classé, mais n’ayant pas adhéré au dispositif de préretraite ? Le seul fait d’avoir travaillé dans un établissement classé Acaata suffit à obtenir la réparation du préjudice d’anxiété, que le salarié ait ou non adhéré à la préretraite amiante. Plus précisément, le fait d’avoir travaillé dans un établissement classé ne suffit pas toujours : pour les établissements de construction et de réparations navales, l’intéressé doit avoir exercé un des métiers listés par l’arrêté ministériel de classement faute de quoi il ne pourra pas prétendre à la réparation d’un préjudice d’anxiété (Cour cass., ch. soc., 25 mars 2015, n° 13-21716) K. bÉZILLe / C. PIÉtRI EXTRAIT DE LA DÉCISION « [...] Un salarié remplissant les conditions d’adhésion prévues par l’article 41 de la loi n° 98-1194 du 23 décembre 1998 et l’arrêté ministériel, a droit, qu’il ait ou non adhéré à ce régime légal, à la réparation d’un préjudice spécifique d’anxiété [...]. »
ANALYSES ET COMMENTAIRES
Experts et diagnostiqueurs
Un diagnostic amiante pour partie erroné entraîne-t-il automatiquement un préjudice pour l’acquéreur ? QUESTION
n Référence
de la décision : Cour d’appel Paris, 19 février 2015, Consorts X. c/M. Y. et SAS Geomexpert, n° 13/17080 n Mots-clés
: Amiante, responsabilité délictuelle, diagnostiqueur, acceptation du risque par l’acquéreur n Texte
officiel : Art. 1382 du Code civil
Faits :
Un diagnostiqueur, chargé de détecter la présence de produits contenant de l’amiante dans une maison avant sa vente, n’en décèle que dans la toiture de l’appentis. L’acquéreur découvre lors de travaux de rénovation, la présence de matériaux amiantés dans les murs. Il met en jeu la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur. Mais le tribunal de grande instance déboute l’acquéreur de ses demandes, lequel fait appel.
Décision :
La cour d’appel confirme la décision de première instance et écarte la responsabilité du diagnostiqueur, faute de preuve que l’amiante pouvait être décelée par le biais d’un examen visuel sans destruction des murs. La cour relève que le diagnostiqueur a pris soin de préciser la nature, à la date de son contrôle, des revêtements des murs, derrière lesquels était dissimulée l’amiante. Elle considère donc qu’il n’existe pas d’éléments permettant d’affirmer qu’à la date de l’examen, il existait des indicateurs visuels
Gestion et Professions
Comment chiffrer le préjudice résultant de la présence d’amiante dans un immeuble ? de la décision : Cour d’appel Colmar, 18 mars 2015, M. et Mme X. c/Société Dekra Industrial, n° 13/04150 n Mots-clés
: Amiante, responsabilité civile professionnelle, diagnostiqueur, préjudice, évaluation n Textes
officiels : – Art. 1382 du Code civil – Art. 10-1 du décret n° 9697 du 7 février 1996 modifié (abrogé au 27 mai 2003)
Commentaire : L’enseignement de cette décision est que le diagnostiqueur doit être très précis dans l’exécution de sa mission. Il doit ainsi mentionner la liste de ses diligences et des matériaux examinés lui permettant de justifier que l’amiante n’était pas détectable visuellement lors de son passage, ce qui lui permettra de l’exonérer de sa responsabilité si besoin était. Sur le préjudice, l’arrêt continue de retenir qu’il est constitué de la perte de chance de mieux négocier le prix de vente, semblant ainsi résister à la jurisprudence récente de la Cour de cassation (3e civ., 21 mai 2014, n° 13-14891). Mais pour l’écarter, la cour retient que l’acquéreur avait accepté d’acquérir le bien qui contenant déjà de l’amiante, sans baisse de prix. La décision sur ce dernier sujet est novatrice et doit être saluée. S. FRAÎChe-DUPeyRAt / C. RIFFLet EXTRAIT DE LA DÉCISION « Toutefois, [les acquéreurs] qui n’ont pas renoncé à acquérir en dépit du diagnostic positif […] et qui n’établissent pas avoir négocié le prix à la baisse […], ne justifient pas de l’existence d’un préjudice […]. »
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Experts et diagnostiqueurs
QUESTION
n Référence
permettant de détecter l’amiante, ce qui constitue la seule obligation du diagnostiqueur. La cour écarte également la responsabilité du diagnostiqueur qui n’avait pas révélé la présence d’amiante dans un conduit de ventilation considérant que l’acheteur a tout de même décidé d’acquérir la maison, alors qu’il savait qu’elle présentait des éléments amiantés dans la toiture de l’appentis.
Jurisprudence
Gestion et Professions
JURISPRUDENCE
Faits :
Un diagnostic réalisé en 2003 avant une vente immobilière, ne repère aucun matériau contenant de l’amiante. Quelques années plus tard, les acquéreurs, en vue de la revente de l’immeuble, font réaliser un nouveau diagnostic qui détecte de l’amiante en toiture et à l’intérieur de la maison. Les acquéreurs assignent le diagnostiqueur au paiement de la somme de 47 000 € correspondant à la réduction du prix de vente consenti du fait de la présence d’amiante non détectée lors du premier diagnostic. Le tribunal de grande instance déboute les acquéreurs de leur demande considérant qu’elle était exclusivement fondée sur la responsabilité contractuelle du diagnostiqueur, alors que le rapport de droit entre les parties était délictuel. Les demandeurs font appel de la décision.
Décision :
La cour d’appel infirme le jugement et retient partiellement la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur.
Commentaire : La cour rappelle que la responsabilité du diagnostiqueur doit s’apprécier exclusivement au regard
de la réglementation applicable au moment de son intervention. or en application de la réglementation en vigueur à l’époque de la réalisation du premier diagnostic, la toiture ne faisait pas partie des éléments soumis à contrôle (décret n° 2003-462 du 21 mai 2003). Aussi, la responsabilité du diagnostiqueur ne peut donc être recherchée à ce titre. La cour considère en revanche que sa responsabilité est engagée pour l’amiante non détectée à l’intérieur du bien, et semble ensuite résister à la jurisprudence de la Cour de cassation la plus récente (3e civ., 21 mai 2014, n° 13-14891) en précisant que le préjudice ne correspond pas au montant des travaux de désamiantage, mais simplement à la perte de chance ne n’avoir pu vendre le bien immobilier à un prix plus élevé. elle s’attache ainsi à établir un lien de causalité direct entre la faute et le préjudice. Cette décision ramène le préjudice à une plus juste estimation. S. FRAÎChe-DUPeyRAt / C. RIFFLet EXTRAIT DE LA DÉCISION « La toiture […] ne faisant pas partie des éléments soumis au contrôle […] il ne peut donc être reproché [au diagnostiqueur] aucun manquement de nature délictuelle » ; « Au regard du faible coût des travaux de désamiantage […], [les vendeurs] ne démontrent pas l’existence d’une perte de chance d’avoir pu renoncer à acquérir l’immeuble. »
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EN SYNTHÈSE Chaque mois, retrouvez les éléments essentiels d’une question en droit immobilier Urbanisme et Environnement
Autorisation d’occupation des sols
Rôle des ABF en matière d’autorisation d’urbanisme Chargés par l’État de veiller à ce que les projets de travaux publics ou privés ne portent pas atteinte aux règles spécifiques applicables dans certains secteurs protégés, les architectes des bâtiments de France (ABF) jouent un rôle clé car ils exercent des prérogatives plus ou moins contraignantes lors la délivrance des autorisations d’urbanisme, d’ailleurs régulièrement contestées. Par Pascal Derrez, Rédacteur juridique
CHIFFRES-CLÉS n Près de 400 000 dossiers
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sont instruits chaque année par les ABF (soit 20 % des autorisations de travaux délivrées en France) n Sur ces 400 000 dossiers, environ 200 000 font l’objet d’un avis qui lie l’autorité compétente pour délivrer l’autorisation de travaux n Sur ces 400 000 dossiers, un peu moins de 100 recours administratifs préalables obligatoires sont dénombrés Source : Ministère de la Culture et de la Communication
Juin 2015 • www.lemoniteur.fr/ope-immo
la consultation 1.Quand de l’ABF est-elle obligatoire ? L’ABF doit être consulté pour tout projet de travaux soumis à autorisation d’urbanisme (permis de construire, de démolir, d’aménager ou déclaration préalable), et situés dans : – un secteur sauvegardé ; – une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine ou AVAP ; – une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager ou ZPPAUP (rappelons qu’à défaut d’avoir été transformées en AVAP avant le 14 juillet 2016, les règlements des ZPPAUP existantes deviendront caduques à compter de cette même date, en vertu de l’article L. 642-8 du Code du patrimoine) ; – un site inscrit ou classé (ou en instance de classement) au titre de la protection de l’environnement ; – le périmètre de protection d’un immeuble classé ou inscrit au titre des monuments historiques. Il correspond en principe à un rayon de 500 mètres autour du ou des monuments historiques. Un périmètre restreint ou élargi peut néanmoins être institué sous certaines conditions, notamment à l’occasion de l’élaboration, de la modification ou de la révision d’un plan local d’urbanisme ou d’une carte communale (article L. 621-30, al. 5 à 8 du Code du patrimoine). La consultation de l’ABF s’impose également lorsque l’immeuble, objet des travaux, est adossé à un immeuble classé.
Quand la consultation de l’ABF est obligatoire, le maire doit lui transmettre un dossier complet dans la semaine qui suit le dépôt de la demande de permis ou de la déclaration préalable. À cet effet, le demandeur doit fournir un exemplaire supplémentaire de son dossier (articles R. 423-2 et R. 423-11 du Code de l’urbanisme).
décisions 2.Quelles peuvent être prises par l’ABF ? Avis « simple » ou « conforme » La décision de l’ABF sur le projet de travaux soumis à sa consultation prend la forme d’un avis dont la portée diffère selon le type d’autorisation de travaux et le type d’espace protégé. Il peut s’agir : – soit d’un avis « simple », lequel peut être défavorable, favorable (avec ou sans prescriptions). Mais cet avis ne s’impose pas à l’autorité compétente pour statuer sur l’autorisation d’urbanisme. Elle est libre de le suivre ou non, même s’il est défavorable ; – soit d’un avis « conforme », lequel peut être accordé (avec ou sans prescriptions) ou refusé selon le cas. L’autorité compétente pour statuer sur l’autorisation d’urbanisme est en principe liée par cet avis, sauf s’il a été jugé illégal suite à un recours juridictionnel. Sur les délais dont dispose l’ABF pour émettre son avis, voir encadré en p. 47.
Projets de travaux situés dans le périmètre de protection des immeubles inscrits Deux situations doivent être distinguées : – lorsque qu’il y a « covisibilité », c’est-à-dire lorsque l’immeuble concerné par le projet de travaux est dans le champ de visibilité du monument historique ou lorsque l’un et l’autre sont simultanément visibles d’un point quelconque de l’espace public normalement accessible, l’ABF émet un avis « conforme ». La délivrance des autorisations d’urbanisme étant subordonnée à son accord (article L. 621-32, I du Code du patrimoine) ; – en l’absence de « covisibilité », il émet un avis « simple ». L’ABF est seul compétent, sous le contrôle du juge administratif en cas de contestation, pour déterminer s’il y a « covisibilité » ou non (CE, 12 mars 2007, n° 275287).
Projets de travaux situés en secteur sauvegardé La délivrance des autorisations d’urbanisme est subordonnée à l’accord de l’ABF (article R. 423-54 du Code de l’urbanisme).
Projets de travaux situés en ZPPAUP et AVAP La délivrance des autorisations d’urbanisme est subordonnée à l’accord de l’ABF (article R. 425-2 du Code de l’urbanisme).
Projets de travaux situés en site inscrit L’avis émis par l’ABF relève de l’avis « simple » (article R. 425-30
EN SYNTHÈSE du Code de l’urbanisme), exception faite lorsque la demande porte sur une autorisation de démolir ; dans ce cas, le permis de démolir ne peut intervenir qu’avec l’accord exprès de l’ABF (article R. 425-18 du Code de l’urbanisme).
Projets de travaux situés en site classé (ou en instance de classement) Lorsque le projet de travaux fait l’objet d’une déclaration préalable, l’autorisation ne peut être donnée qu’avec l’accord du préfet (ou, le cas échéant, le directeur de l’établissement public du parc national) après avis « simple » de l’ABF. Lorsque le projet de travaux fait l’objet d’un permis (de construire, de démolir ou d’aménager), l’autorisation ne peut être donnée qu’avec l’accord du ministre chargé des sites, après consultation de la commission départementale de la nature des paysages et des sites (article R. 425-17 du Code de l’urbanisme).
3.
Quels sont les recours possibles ?
Le recours du demandeur contre l’avis défavorable de l’ABF peut être exercé si le projet de travaux est situé en secteur sauvegardé ou dans le champ de visibilité d’un immeuble classé ou inscrit au titre des monuments historiques (articles R. 424-14 du Code de l’urbanisme et L. 621-32, I
du Code du patrimoine). Ainsi, en cas de refus de l’autorisation d’urbanisme, le demandeur peut dans les deux mois de la notification de ce refus saisir le préfet de région par LRAR, lequel doit statuer dans un délai de deux mois après consultation de la commission régionale du patrimoine et des sites. À défaut de réponse expresse du préfet de région à l’issue de ce délai, le recours du demandeur est réputé admis (article R. 423-68 du Code de l’urbanisme). Si le préfet de région infirme l’avis de l’ABF, l’autorité compétente pour délivrer l’autorisation doit statuer à nouveau dans le délai d’un mois suivant la réception du nouvel avis du préfet de région ou suivant la date à laquelle est intervenue l’admission tacite du recours. Le demandeur ne peut pas former un recours contentieux direct pour excès de pouvoir contre une décision de refus d’autorisation d’urbanisme suite à un avis défavorable de l’ABF, quel que soit les moyens sur lequel ce recours est fondé, s’il n’a pas, préalablement, saisi le préfet de région d’une contestation de cet avis (CE, 30 juin 2010, avis n° 334747). Le Conseil d’État a précisé le cadre de ce recours administratif préalable en jugeant que la régularité et le bienfondé de l’avis de l’ABF ou, le cas échéant, de l’avis du préfet de région s’y substituant, ne peuvent
être contestés qu’à l’appui d’un recours pour excès de pouvoir dirigé contre la décision de refus d’autorisation d’urbanisme, et présenté par une personne ayant un intérêt à agir » (CE, 19 février 2014, n° 361769). Ainsi, en cas d’avis défavorable de l’ABF, confirmé par l’avis substitutif du préfet de région, ces avis ne peuvent être contestés que de façon indirecte, c’est-à-dire qu’à l’appui d’un recours pour excès de pouvoir dirigé contre la décision de refus d’autorisation d’urbanisme qui en résulte. Enfin, en ZPPAUP ou AVAP, il résulte de l’article L. 642-6 du Code du patrimoine (dans sa rédaction issue de la loi Grenelle 2) que seule l’autorité compétente chargée de la délivrance des autorisations d’urbanisme peut exercer un recours contre l’avis défavorable de l’ABF, laquelle doit alors saisir le préfet de région dans les conditions prévues par ce même article. Le préfet peut alors confirmer ou infirmer le projet de décision de l’autorité compétente ; ce projet de décision est réputé accepté à défaut de réponse du préfet dans le délai qui lui est imparti. n
À SUIVRE Une proposition de loi a été déposée au Sénat le 7 avril 2015. Elle vise à rendre l’avis des ABF facultatif pour certains travaux n’ayant qu’un impact limité sur l’aspect extérieur des bâtiments (portes, volets, coffrets de volets intégrés à l’intérieur, isolation thermique, ou murs rejointés). La liste des travaux serait fixée par décret en Conseil d’État. La décision d’autoriser ou non la modification demandée reviendrait alors au maire (voir p. 10 de ce numéro).
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LE MOIS PROCHAIN Implantation des installations photovoltaïques et contraintes d’urbanisme
Délais de réponse de l’ABF (art. R. 423-59, R. 423-67 à R. 423-67-1 du Code de l’urbanisme) Le silence de l’ABF dans les délais impartis vaut avis ou accord tacite favorable, sous réserve néanmoins, que le dossier qui lui a été transmis comporte l’ensemble des éléments lui permettant d’apprécier le projet au regard de l’objet de la consultation (CE, 16 avril 2012, n° 350991). Une exception toutefois : lorsque la demande porte sur un permis de démolir en site inscrit, le silence de l’ABF dans le délai de deux mois vaut refus d’accord. Périmètre de protection des immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques
Secteur sauvegardé
ZPPAUP et AVAP
Site inscrit
Site classé
Permis de construire
4 mois (1)
2 mois
1 mois
2 mois
2 mois
Permis d’aménager
4 mois (1)
2 mois
1 mois
2 mois
2 mois
Permis de démolir
2 mois (2)
2 mois
1 mois
2 mois
2 mois
1 mois
1 mois
1 mois
1 mois
1 mois
Déclaration préalable
(1) Le délai de 4 mois s’applique également lorsque le permis de construire ou d’aménager porte sur un immeuble adossé à un immeuble classé au titre des monuments historiques. (2) Le délai de 2 mois s’applique également lorsque le permis de démolir porte sur un immeuble adossé à un immeuble classé au titre des monuments historiques.
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EN SYNTHÈSE Décryptez les étapes-clés d’une opération de construction immobilière, des études préalables à la mise en service de l’ouvrage Construction
Marchés publics et privés
Vérifications avant démarrage des travaux Avant d’engager les travaux proprement dits, il est indispensable – pour se prémunir de procès longs et coûteux – de s’assurer du respect de diverses contraintes d’ordres technique, urbanistique ou administrative. Ces vérifications relèvent de la fonction de maîtrise d’ouvrage, assistée par le maître d’œuvre. Cette fiche a été réalisée par Hervé Debaveye et Pierre Haxaire, auteurs de 170 séquences pour mener une opération de construction, Éditions Le Moniteur, 2012. www.editionsdumoniteur.com
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Libération des sols Démolition et déblaiement Certains terrains, pour permettre l’exécution des travaux, doivent être préalablement débarrassés d’objets meubles ou d’immeubles dont la démolition est prévue. On peut envisager la conservation provisoire de certaines parties du bâtiment existant pour servir de salle de réunion, bureau, installations sanitaires ou magasins de stockage. Les conditions de démolition et libération de l’emprise, en termes de délai et de coût, sont prévues dans les pièces du marché de travaux.
Signalisation des ouvrages conservés Parfois des mesures de sécurité sont à prendre si le terrain conserve encore des puits, carneaux de chaufferie, bassins, égouts anciens, etc. Dans ce cas, une signalisation de ces ouvrages doit être mise en place, dont le maintien sera assuré par l’entreprise.
Abattage et protection des arbres La préparation du terrain peut également comprendre l’abattage d’arbres, ou, s’ils doivent être conservés, leur marquage très visible et leur protection en raison de la présence ou du passage fréquent du matériel de chantier à proximité.
Servitudes foncières Il est indispensable de s’assurer du respect des droits des voisins : droit de vue, jours de souffrance, plantations, servitudes établies, mitoyenneté, empiètement, troubles de voisinage, etc. Le maître d’ouvrage se doit d’informer le maître Juin 2015 • www.lemoniteur.fr/ope-immo
d’œuvre et ensuite les entreprises de ce type de contraintes. Les études du projet doivent intégrer ces différentes servitudes foncières, mais des surprises peuvent se présenter sur le chantier (fondations non soupçonnées, découvertes lors des terrassements, etc.). De plus, c’est souvent pendant l’exécution des travaux que les voisins propriétaires de terrains mitoyens à celui de la construction réagissent et font valoir leurs droits acquis. Pour aller plus loin sur ces sujétions de voisinage, voir Opé. Immo. n° 74-75, avril-mai 2015, page 20.
Autorisations administratives Avant l’engagement des travaux, le maître d’ouvrage doit vérifier le respect d’un certain nombre d’obligations à sa charge. Pour certaines d’entre elles, il pourra s’appuyer sur l’assistant à maître d’ouvrage où le maître d’œuvre. Ces obligations résultent Du Code de l’urbanisme pour : – L’affichage du permis (démolir, construire ou déclaration préalable) ; – L’autorisation de défrichement ; – La déclaration d’ouverture du chantier (Droc). Du Code civil pour : – Les servitudes de vue (article 675) ; – Les servitudes de passage (article 682) ; – Les servitudes d’écoulement (article 681). Du Code du travail pour : – La desserte en voirie et raccordement réseaux (article R. 4533-1)
– Les locaux destinés aux travailleurs de chantier (articles R. 4533-2 à 5) ; – L’avis d’ouverture de chantier (AOC) ; – La déclaration d’intention de commencement de travaux (DICT) ; – L’autorisation de travaux urgents (ATU).
Liaisons avec les services publics Services à consulter Les services publics à consulter sont en général : – la direction départementale des territoires (DDT) ; – les services des fournisseurs d’énergie (électricité et gaz) ; – les services des opérateurs de télécommunications ; – les services des eaux ; – les services techniques municipaux.
Accords à obtenir Il faut obtenir des différents services publics : – des approbations sur les études projetées ; – des accords ou des remarques administratifs, relatifs par exemple aux accès provisoires de chantier durant les travaux, etc. ; – des engagements sur les dates de démarrage et de fin de certains travaux (construction d’un transformateur, exécution des réseaux d’alimentation ou d’évacuation) ; – des engagements sur les coûts de ces différents travaux.
Terrassements Les terrassements peuvent être entrepris avant la délivrance du
EN SYNTHÈSE permis de construire, mais il convient d’apprécier le risque encouru. Les terrassements sont, la plupart du temps, utiles à la viabilité provisoire, à l’exécution des réseaux, aux installations de chantier, à la mise en place des repères d’implantation, etc. Il faut vérifier que le stockage des remblais ou de la terre végétale soit fait en conformité avec le plan d’installation de chantier. La fin des terrassements devrait donner lieu à une visite contradictoire avec les entrepreneurs assurant la suite des travaux (fondations spéciales, gros œuvre, voirie, espaces verts, etc.). Cette obligation devrait être mentionnée dans les descriptifs des corps d’état correspondants.
Piquetage de réseaux existants L’article 27.3.3 du CCAG travaux est complété par un commen-
taire : « Les travaux de piquetage sont toujours payés par le maître d’ouvrage et, s’ils n’ont pas été réalisés préalablement, entrent dans le marché soit sous forme d’une tranche conditionnelle, soit dans le bordereau de prix unitaires. Dans le cas contraire, un avenant doit les inclure dans le marché. » Il s’agit ici de responsabiliser le maître d’ouvrage public ou privé aux risques pour les travailleurs et usagers liés à la présence de réseaux. Plusieurs options s’offrent au maître d’ouvrage : – engager un marché de repérage de réseaux avec un prestataire spécialisé dans la détection et prévoir son intervention avant les travaux ; – intégrer, de manière significative, ce repérage dans le marché de travaux : tranche conditionnelle au marché, bordereau de prix explicite avec mention des quantités de mesurage.
À défaut, un avenant devra être mis en œuvre pour respecter les dispositions précédentes.
VRD préalables Pour les opérations de bâtiment dont le montant est supérieur à 760 000 euros TTC, le chantier proprement dit ne peut commencer avant que ne soient exécutés les travaux assurant : – un accès constamment praticable pour les véhicules (eaux pluviales drainées et évacuées, éclairage suffisant) ; – les raccordements en eau, électricité et l’évacuation des eaux usées pour les installations sanitaires, réfectoire, vestiaires. n
RéféRenCes n Code du travail, articles R. 4533-1 à R. 4533-7 : VRD préalables n CCAG travaux, article 27.3.3
LE MOIS PROCHAIN Calendrier des études d’exécution
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VOS QUESTIONS
Complément rédactionnel + INFOsur www.lemoniteur.fr/OPE76
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Spécial taxe sur les friches commerciales
Chaque mois, Anne Malfilâtre, avocate, répond aux questions fiscales des lecteurs.
La taxe annuelle sur les friches commerciales est-elle due de plein droit ? NON. Afin de dissuader les propriétaires de laisser des surfaces commerciales à l’abandon, les communes ou les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) à fiscalité propre ayant une compétence d’aménagement des zones d’activités commerciales peuvent instituer sur leur territoire une taxe annuelle sur les friches commerciales. La taxe s’applique aux locaux qui ne sont plus affectés à une activité entrant dans le champ d’application de la cotisation foncière des entreprises (CFE), visée à l’article 1447 du Code général des impôts. Le conseil municipal ou l’organe délibérant de l’EPCI est tenu de communiquer chaque année à l’administration des finances publiques, avant le 1er octobre de l’année qui précède l’année d’imposition, la liste des adresses des biens susceptibles d’être concernés par cette taxe. Les dégrèvements accordés en cas d’impositions établies à tort ou en cas d’absence d’exploitation indépendante de la volonté du contribuable, sont à la charge de la commune ou de l’EPCI.
Le régime de la taxe annuelle sur les friches commerciales est-il similaire à celui de la TFPB ? OUI. Lorsqu’elle est instituée par la commune ou l’EPCI, la taxe annuelle sur les friches commerciales est due, comme pour la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB), par le redevable au 1er janvier de l’année d’imposition, c’est-à-dire par le propriétaire, l’usufruitier, l’emphytéote, le preneur à bail à construction ou à réhabilitation, ou le titulaire d’une autorisation d’occupation temporaire du domaine public constitutive de droits réels (article 1400 du Code général des impôts). L’assiette est constituée par le revenu net servant de base à la TFPB défini par l’article 1388 du Code général des impôts. Rappelons qu’à compter de 2016, la valeur locative des locaux commerciaux sera basée sur l’état du marché locatif (méthode tarifaire) ou, à défaut, par voie d’appréciation directe, à la date de référence du 1er janvier 2013. Enfin, les règles régissant le contrôle, le recouvrement, les garanties et les sanctions sont également celles applicables en matière de TFPB.
Références : - Art. 1530, I et VIII du Code général des impôts - BOFIP-Impôts du 25 juin 2014, BOI-IF-AUT-110, nos 80, 130 et 140
Référence : BOFIP-Impôts du 25 juin 2014, BOI-IF-AUT-110, nos 90 et 110
La taxe sur les friches commerciales s’applique-t-elle aux biens industriels ?
Le taux d’imposition de la taxe sur les friches commerciales peut-il être modulé ?
NON. Malgré son appellation, la taxe annuelle sur les friches commerciales s’applique aux locaux commerciaux ou administratifs qui ne sont plus volontairement exploités par leur propriétaire depuis au moins deux ans (avant la loi de finances pour 2013, le délai était de cinq ans). Elle n’est donc pas applicable lorsque l’absence d’exploitation est indépendante de la volonté du redevable et imputable à une cause étrangère à sa volonté faisant obstacle à l’exploitation du local dans des conditions normales. La taxe est due pour les biens évalués en application de l’article 1498 du Code général des impôts. Sont donc exclus les locaux d’habitation ou à usage professionnel ainsi que les établissements industriels. Par conséquent, sont visés notamment, les immeubles de bureaux, les locaux à usage commercial ou agricole, les locaux occupés par les administrations publiques ou par des associations et établissements d’enseignement privé. Sont également concernés les ateliers d’artisans qui ne disposent pas d’un outillage suffisant pour leur conférer le caractère d’établissement industriel. De même, des éléments isolés et des dépendances d’établissements industriels situés en dehors de l’enceinte de ces établissements et ne présentant pas en eux-mêmes un caractère industriel (bureaux ou siège social) relèvent du champ d’application de cette taxe.
OUI. À compter des impositions dues au titre de l’année
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Références : - BOFIP-Impôts du 25 juin 2014, BOI-IF-AUT-110, n° 80 - Art. 1498 et 1530, II du Code général des impôts
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2014, le taux d’imposition de la taxe annuelle sur les friches commerciales est relevé à 10 % la première année d’imposition, 15 % la deuxième, et 20 % à compter de la troisième année. Des frais d’assiette et de recouvrement de 8 % s’ajoutent au montant de la taxe ainsi calculée. Le taux de 10 % s’applique donc chaque fois que le bien entre dans le champ d’application de la taxe, qu’il s’agisse d’un bien imposable pour la première fois ou non. Par ailleurs, ces taux peuvent être majorés dans la limite du double par le conseil municipal ou le conseil de l’EPCI, soit des taux passant à 20 %, 30% et 40 %, conformément à la possibilité offerte par l’article 1530 du Code général des impôts. La majoration peut concerner les trois taux ou seulement certains d’entre eux, et, elle peut ou non être différenciée selon le taux. La délibération relative à cette majoration doit intervenir avant le 1er octobre d’une année pour être applicable l’année suivante. L’État perçoit un pourcentage des cotisations acquittées au profit des communes et des EPCI, en contrepartie des frais de nonvaleurs et des frais d’assiette et de recouvrement qu’il prend à sa charge. Références : - Art. 1639 A bis, I du Code général des impôts - Art. 1641 du Code général des impôts - BOFIP-Impôts du 25 juin 2014, BOI-IF-AUT-110, nos 100 et 125
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Clauses incompatibles avec les baux superficiaires :
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une clarification s’impose !
Jean-Luc Tixier, docteur en droit, avocat associé, CMS Bureau Francis Lefebvre
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Droit de libre cession du preneur. Le bail emphytéotique et le bail à construction confèrent à leurs preneurs un droit réel immobilier susceptible d’hypothèque, cessible et saisissable. Les clauses contrevenant à ces caractéristiques essentielles entraînaient la disqualification du contrat en bail ordinaire ou, le cas échant, en bail commercial. Toute stipulation organisant, limitant ou prohibant la cession d’un bail emphytéotique emportait sa disqualification. Il en était de même si le bailleur prévoyait d’exécuter les réparations aux lieu et place du preneur. Enfin, la stipulation d’une clause de résiliation de plein droit en cas de non-paiement du loyer insérée dans un bail emphytéotique, a été jugée affecter la jouissance du preneur d’une précarité incompatible avec la constitution d’un droit réel et a emporté la disqualification du contrat. (Cass., 3e civ., 14 novembre 2002, n° 01-13904). Rien ne semblait donc devoir conduire à distinguer le bail à construction du bail emphytéotique. Revirement de jurisprudence :
La sanction de la clause limitant la cession diffèrerait-t-elle désormais, selon qu’elle est insérée dans un bail à construction ou emphytéotique ?
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nullité d’une clause d’agrément stipulée dans un bail à construction. La Cour de cassation est venue ébranler ces certitudes (Cass., 3e civ., 24 septembre 2014 n° 13-22357, Société immobilière Carrefour c/SCI Synergie HM) en affirmant pour la première fois que la clause d’un bail à construction qui en soumet la cession à l’agrément du bailleur constitue une restriction au droit de céder du preneur, contraire à la liberté de cession : elle est nulle et de nul effet. Sur ce point la qualification du contrat l’emporte donc sur la clause.
Portée de la décision du 24 septembre 2014.
Curieusement cet arrêt est présenté comme étendant la solution retenue en matière de bail emphytéotique au bail à construction. Or une clause subordonnant le droit de cession à la nécessité d’un accord du bailleur a été considérée comme violant l’article L. 451-1 du Code rural, et exclusive de la qualification de bail emphytéotique (Cass., 3e civ., 10 avril 1991, n° 89-20276 ou 29 avril 2009, n° 08-10944), la clause l’emportant sur l’intitulé du contrat.
Un grand désordre juridique. La sanction de la
clause limitant irrégulièrement la cession diffèrerait-t-elle désormais, selon qu’elle est insérée dans un bail à construction (nullité de la clause) ou emphytéotique (disqualification du bail), au motif que la libre cession n’est pas d’ordre public pour ce dernier ? Est-elle au contraire nulle dans les deux cas ? La sanction de la clause limitant irrégulièrement la cession estelle également susceptible de s’appliquer aux clauses d’un bail à construction qui ne sont pas d’ordre public, mais néanmoins considérées comme essentielles en raison du caractère de droit réel immobilier conféré (libre location, libre hypothèque, obligation d’entretien et de réparation, etc.) ? La même interrogation se pose à propos du bail emphytéotique.
Une question d’importance. Selon la réponse
apportée, ces contrats sont, ou non, constitutifs d’un droit réel immobilier hypothécable. En pratique, il s’agit d’un enjeu essentiel pour le financement des opérations assises sur ce type de contrats, notamment dans le secteur des énergies renouvelables. Une adaptation législative claire et immédiate des régimes de ces baux superficiaires, apportant aux opérateurs et aux financeurs une réponse à ces nouvelles interrogations, serait à l’évidence préférable à la – longue – attente de nouvelles jurisprudences parfois impénétrables. n www.lemoniteur.fr/ope-immo • Juin 2015
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Sommaire thématique
opé. immo. n° 76
Urbanisme et Environnement Transition énergétique : retour à la rédaction issue de l’Assemblée nationale.................................................................................... 10 L’avis de l’architecte des bâtiments de France bientôt facultatif pour certains travaux ? . ..................................................................................... 10 Rapport « Duport » : dénouer les nœuds de complexité en matière d’urbanisme ?................................................................................... 11
juin 2015
Gestion et Professions Encadrement des loyers : où en est-on ?..........................................................3 Copropriété : faut-il avoir peur du nouveau contrat-type de syndic ? (ça fait débat).......................................................................................6 Anru : nouvelles actions, nouveaux moyens................................................14 Le nouveau contrat de syndic est arrivé........................................................ 15
Réforme de l’aménagement cinématographique : silence, ça tourne...14
Mise aux normes des aménagements touristiques.................................... 15
Redevance pour occupation du domaine public..........................................14
Annonces immobilières entre particuliers : ce n’est pas taxable...........17
Métropole de Lyon : on ratifie............................................................................ 14
Contrôle renforcé de l’activité des diagnostiqueurs immobiliers ?.......17
Fin programmée des règles d’urbanisme spécifiques aux lotissements................................................................................................... 16
Un congé-vente d’un logement, suivi d’une vente en bloc de l’immeuble, laisse-t-il ouvert le droit de préemption subsidiaire du locataire ?..........................................................................................................42
Étendue de l’obligation de joindre une étude d’impact au dossier de permis (dossier 2).........................................................................28 Quel contrôle l’administration doit-elle exercer sur la qualité du pétitionnaire d’une déclaration préalable ?...................35 Le propriétaire est-il responsable de l’élimination des déchets déposés sur son terrain par le preneur ?...............................35 Rôle des ABF en matière d’autorisation d’urbanisme.................................46
Construction
Le droit français garantit-il l’effectivité du droit au logement opposable ?....................................................................................42 La clause de destination d’un bail commercial peut-elle justifier que le bailleur ne participe pas aux actes de sous-location ?.................43 L’interdiction de pratiquer des ouvertures dans un mur mitoyen est-elle absolue ?..................................................................................................43 Tout salarié exposé à l’amiante peut-il obtenir réparation d’un préjudice d’anxiété ?...................................................................................44
La Cour des comptes épingle la politique du logement en Île-de-France..................................................................................................... 11
La réparation du préjudice d’anxiété est-elle conditionnée à l’adhésion du salarié à la préretraite amiante ?........................................44
Une nouvelle instance pour la construction................................................. 15
Un diagnostic amiante pour partie erroné entraîne-t-il automatiquement un préjudice pour l’acquéreur ?....................................45
Transiger pour réparer des désordres affectant un ouvrage d’art ?......16 Une expertise judiciaire modifie-t-elle les délais de la procédure contractuelle d’établissement du DGD ?.........................36
Comment chiffrer le préjudice résultant de la présence d’amiante dans un immeuble ?.............................................................................................45
L’entrepreneur principal doit-il présenter le sous-traitant de second rang au maître d’ouvrage ?............................................................36
Clauses incompatibles avec les baux superficiaires : une clarification s’impose !................................................................................ 51
Des désordres affectant le carrelage relèvent-ils de la garantie biennale ?..................................................................................... 37 À quelles conditions la responsabilité d’un expert judiciaire peut-elle être engagée ?..................................................................................... 37 À qui incombe la preuve de la remise de l’attestation de conformité électrique ?.................................................................................38 Un assureur dommages-ouvrage peut-il revenir sur sa prise de garantie ?....................................................................................38 Chantier et vérifications avant démarrage des travaux.............................48
Vente et Contrats spéciaux Allongement du délai de 30 mois d’achèvement des travaux ?..............16
Financement Prestations de tiers-financement ou mieux lutter contre la précarité énergétique (TO à retenir)................................................. 15 Solides perspectives pour le marché logistique.......................................... 18
Fiscalité Plus-value immobilière et abattement pour durée de détention : un régime critiqué par la Cour des comptes.................................................. 13 Aides fiscales aux quartiers prioritaires de la politique de la ville..........17 Le sort de la défiscalisation outre-mer depuis Pinel.................................. 17
Régime des Vefa : incompatibilités avec la loi Hamon corrigées............16
Un immeuble en reconstruction est-il soumis à la taxe foncière ? (TO à retenir). .......................................................................34
Vers une reconnaissance du principe de rentabilité du domaine public ?(dossier 1) ................................................20
La taxe annuelle sur les friches commerciales est-elle due de plein droit ?........................................................................................................50
Le déclassement d’une parcelle affecte-t-il la nature des baux qui y sont affectés ?.............................................................................................39
La taxe sur les friches commerciales s’applique-t-elle aux biens industriels ?.........................................................................................50
Un immeuble situé sur le domaine public accueillant une activité privée peut-il être qualifié d’ouvrage public ?.......................39 La garantie des vices cachés varie-t-elle suivant l’usage du bien vendu ?...................................................................................................... 41 Quelle est la sanction de la rétractation de l’offre de vente d’un bien communal avant la levée de l’option ?.........................................41
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Le régime de la taxe annuelle sur les friches commerciales est-il similaire à celui de la TFPB ?....................................................................50 Le taux d’imposition de la taxe sur les friches commerciales peut-il être modulé ?.............................................................................................50
N° 76 – Mensuel – 50 euros